Lunch event 3 juni 2015PROVADA 2015 (Re) Building the Business

André Kuipers zei het al: “We moeten zuinig zijn op onze planeet. Het is de taak van ieder van ons

om aan de essentiële opgave van verduurzamen bij te dragen. Dat betekent ook duurzaam bouwen,

duurzaamheid in de bebouwde omgeving.”

Verduurzaming is een ‘must’ in de moderne vastgoedwereld; transformatie van vastgoed is een van

de gereedschappen die daarbij kunnen worden ingezet. Beleggers maken hun vastgoedportefeuille

aantrekkelijker voor huidige of nieuwe huurders en participanten. Huurders verlangen vaker ‘groene’

gebouwen en vooraf vastgestelde energieprestaties. Hetzelfde geldt voor overheden en andere

eigenaren met vastgoed voor eigen gebruik. Vanuit de nationale overheid en de Europese Unie

worden stimuleringsmaatregelen geïnitieerd. Deze ontwikkelingen bieden kansen voor investeerders,

ontwikkelaars, bouwers en andere partijen of samenwerkingen, zoals Energy Service Companies

(ESCO’s – partijen die duurzaamheidsmaatregelen treffen en prestatiegaranties afgeven tegen een

vergoeding op basis van de gerealiseerde energiebesparingen).

Transformatie & Verduurzaming van Vastgoed

André Kuipers

Astronaut & ambassadeur van de aarde

MaatwerkWelke doelen wenst uw organisatie te realiseren als betrokken partij bij transformatie en

verduurzaming van vastgoed? Is de business case haalbaar of wat is er nodig en mogelijk om

die haalbaar te maken? Welke juridische regels spelen een rol? Op welke wijze de afspraken met

uw contractspartijen vast te leggen en ‘back-to-back’ te regelen? En van welke fiscale en andere

voordelen kan uw organisatie direct of indirect gebruik maken?

Het maken van de juiste keuzes en afspraken vergt maatwerk. Daartoe is, naast technisch

vakmanschap, gespecialiseerde juridische en fiscale expertise onontbeerlijk. Wij bieden u

hoogwaardig juridische en fiscale advisering en begeleiding voor het vereiste maatwerk.

Transformatie & Verduurzaming van Vastgoed

Uw verduurzamingsvraagstukIn de advisering van uw organisatie over juridische en fiscale verduurzamingsvraagstukken is onze

aanpak praktisch en efficiënt. Daartoe hebben wij de relevante kennis en ervaring gebundeld in

een kennisteam van advocaten, fiscalisten en notarissen. Onze expertise bestrijkt onder meer de

volgende gebieden:

• fiscaal: structurering voor btw, overdrachtsbelasting en verhuurderheffing bij transformatie

• fiscaal: Energie Investeringsaftrek (EIA), Milieu Investeringsaftrek (MIA), groenregeling

• bouwrecht: geïntegreerde contracten voor Design, Build, Finance, Maintain, Operate

(DBFMO) en ESCO

• huurrecht: ontwikkelovereenkomst met huurder, green leases

• notarieel: zakenrechtelijke structurering van investeringen door ESCO

• financiering: groene en andere financiering

• aanbesteding: gunning door aanbestedende diensten van DBFMO-contracten

• omgevingsrecht: bouw- en milieuregelgeving, planologische afwijkingsprocedures

• regulatory: Elektriciteitswet 1998, Warmtewet en andere relevante wet- en regelgeving

Duurzaam contracterenAfspraken over duurzaamheid zijn niet meer weg te denken uit vastgoedcontracten tussen

professionele partijen. Daarbij wordt uiteraard direct gedacht aan het ontwerp en de realisatie

van het gebouw. De relevante eisen op het gebied van duurzaamheid worden vastgelegd in de

architectenovereenkomst en de aannemingsovereenkomst of, als ontwerp en realisatie door

dezelfde partij worden uitgevoerd, in het geïntegreerde contract. Duurzaamheidseisen kunnen in

de aanbestedingsfase al deel uit maken van de selectie- en gunningscriteria. Maar duurzaamheid

raakt zeker ook de exploitatie, het beheer en het gebruik van het gebouw. Denk bijvoorbeeld aan

garanties omtrent het BREEAM duurzaamheidslabel, die nagenoeg standaard worden opgenomen

in (turnkey) koopcontracten. Een ander voorbeeld betreft energieprestatie-eisen die kunnen

meespelen bij de bepaling van de huurprijs onder een “green lease”.

Kortom, verduurzaming vraagt om heldere afspraken in iedere fase van de levenscyclus van het

gebouw, van het ontwerp tot en met (her)gebruik en sloop. De afspraken met de architect moeten

matchen met die met de eindgebruiker. En de risico’s omtrent duurzaamheidseisen dienen te worden

gelegd bij die partij of partijen die de risico’s kunnen beheersen. Tegelijkertijd is het van belang om

contractueel ruimte te laten voor innovaties met het oog op verdere verduurzaming.

Timo Huisman, senior advocaat Vastgoed

T: +31 20 578 59 94

E: timo.huisman@loyensloeff.com

“Een tweetrapsraket voor een goede start (om in ruimtevaarttermen te blijven):

trap 1 is keuze voor verduurzaming, trap 2 is de juiste partijen voor het project

verzamelen en heldere afspraken over reeële (hoge) doelen en risicoverdeling maken.““

Transformatie en btwTransformaties van oude gebouwen kunnen een fiscaal mijnenveld zijn voor ontwikkelaars,

beleggers en corporaties. Bij de voorbereiding van een transformatie is het daarom essentieel om

een goed beeld te hebben van de fiscale kansen en bedreigingen van een project. Alleen zo kan

worden voorkomen dat een project ten onrechte niet van de grond komt en dat er achteraf ‘fiscale

verrassingen’ komen.

Zo zal het bijvoorbeeld een wereld van verschil maken als er alleen niet-aftrekbare btw drukt op

de bouwkosten in plaats van op de volledige beleggingswaarde. Om dat te bereiken moet er tijdig

worden nagedacht over de wijze waarop een transformatieproject wordt verkregen en/of wordt

doorverkocht. Maar ook de vormgeving van de afspraken tussen alle betrokken partijen verdient

tijdig aandacht.

“Rol van fiscalist bij transformaties gaat verder dan alleen

het uitleggen van de regels: tijdig meedenken kan een cliëent

veel geld opleveren.“

Ynze van der Tempel, belastingadviseur

T: +31 10 224 66 64

E: ynze.van.der.tempel@loyensloeff.com

Transformatie en verhuurderheffing

De verhuurderheffing vormt voor woningbeleggers een belangrijke kostenpost. Maar bij

transformatieprojecten kan deze voor woningbeleggers zo nadelige belasting ook een voordeel

opleveren. De regeling voorziet namelijk in substantiële kortingen op de afdracht van de

verhuurderheffing bij transformatieprojecten.

Maar niet iedereen kan dit voordeel maximaal verzilveren. Om de voordelen van de verhuurderheffing

maximaal te benutten moet er bij een transformatieproject daarom tijdig worden nagedacht over de

juridische vormgeving van het project en de eventuele verkoop van het project. Door strategisch na

te denken over zo’n verkoop kan een ontwikkelaar de maximale opbrengst behalen. En sommige

beleggers kunnen door de verhuurderheffing voor transformatieprojecten meer betalen dan anderen

zonder dat dit hun rendement aantast.

“Verhuurderheffing kan bij transformaties ook een voordeel zijn.“

Gerton Rademaker, belastingadviseur

T: +31 26 334 72 12

E: gerton.rademaker@loyensloeff.com

Fiscale duurzaamheidsmaatregelenDe overheid stimuleert investeringen in duurzaam vastgoed en verduurzaming van vastgoed (ook)

via fiscale maatregelen. Zo kan mogelijk een beroep worden gedaan op energie-investeringsaftrek

of milieu-investeringsaftrek, met een maximaal voordeel van 41,5% van de kwalificerende

investeringen. Bij een Vpb-tarief van 25% leidt dit effectief tot een ‘subsidie’ die maximaal kan

oplopen tot 10% van de investering. Ook bestaat de VAMIL, waarbij tot wel 75% van de investering

in het eerste jaar kan worden afgeschreven.

De fiscale stimuleringsmaatregelen zijn alleen van waarde wanneer ook effectief gebruik kan

worden gemaakt van de aftrekpost of versnelde afschrijving. Aangezien pensioenfondsen,

fiscale beleggingsinstellingen en overheidslichamen veelal niet onderworpen zijn aan

vennootschapsbelasting, zullen deze maatregelen voor deze partijen effectief geen voordeel

opleveren. Als tijdig een passende structuur wordt opgezet met de betrokken partijen, kunnen deze

voordelen mogelijk wel worden benut.

“Verduurzamingsprojecten kunnen tegen lagere effectieve kosten worden gerealiseerd,

als maar tijdig de juiste keuzes en afspraken worden gemaakt.“

Niels Muller, belastingadviseur/advocaat

T: +31 20 578 52 33

E: niels.muller@loyensloeff.com