Update: Actualiteiten Zorgvastgoed

De vraag naar zorg stijgt al jaren. Dit als gevolg van het toenemen van de mondig-heid van patiënten en demografische ont-wikkelingen zoals de vergrijzing. De vraag stijgt harder dan het bruto binnenlands product. Dit betekent dat de kosten van zorg een steeds groter beslag leggen op de overheidsfinanciën.

Om het hoofd te bieden aan de almaar stij-gende kosten is het overheidsbeleid gericht op maatregelen die leiden tot beperking van de kosten. Het gaat om ver-schillende maatregelen zoals:- verhogen eigen risico basisverzekering;- beperking van de omvang van het basis-pakket;- verplaatsing van zorg van de tweede naar de eerste lijn;- vergroten inkoopkracht van de zorgver-zekeraars;- mensen moeten langer thuis blijven wonen.

De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten

(AWBZ) zal met ingang van 1 januari 2015 ingrijpend her-

vormd worden. Doel van deze her-vorming is mensen zo lang mogelijk

thuis te laten wonen. Zo nodig met hulp en ondersteuning vanuit de gemeente of zorg via de zorgverzekering.

Het idee is dat de AWBZ verdwijnt en daar-voor in de plaats drie nieuwe wetten wor-den ingevoerd: Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) 2015, de Zorgverzekeringswet (ZVW) en de Wet Langdurige Zorg (WLZ).

De WMO 2015 regelt dat de gemeente gaat zorgen voor de ondersteuning van burgers. Deze ondersteuning is gericht op deelneming aan de samenleving. De wet regelt hulp en ondersteuning die past bij de persoonlijke omstandigheden van mensen. De WMO 2015 is inmiddels aan-genomen door de Tweede Kamer. Het is de bedoeling dat de wet in werking treedt op 1 januari 2015.

De Zorgverzekeringswet regelt het leve-ren van verpleging en verzorging door wijkverpleegkundigen. Het gaat daarbij om medische en verpleegkundige zorg.

De Wet Langdurige Zorg is er voor men-sen die behoefte hebben aan permanente verzorging. Zij hebben 24 uur zorg per dag nodig in de directe nabijheid.

Het begrip ‘scheiden van wonen en zorg’ gaat

over het scheiden van de financiering van wonen en zorg.

Was voorheen de regel dat wonen en zorg via de AWBZ gefinancierd

werd, nu wordt in veel gevallen een scheiding aangebracht en betaalt de cli-ent zelf voor het wonen door te huren of te kopen. De zorg wordt apart gefinan-cierd via de zorgverzekeringswet, de WMO en eventueel uit eigen middelen. Het idee is dat mensen zelf meer keuze vrijheid krijgen en in staat zijn langer thuis te wonen. De zorg dient dan op maat geor-ganiseerd en aangeboden te worden.

Voor eigenaren van ver-pleeg- en verzorgings-huizen geldt dat zij zich zullen moeten beraden op de nieuwe situatie. Zo

zal het de vraag zijn of de ruimte in de staat waarin deze zich bevindt ook op lan-gere termijn verhuurd kan worden. Is dat het geval dan kan het doorvoeren van ingrijpende aanpassingen achterwege blij-ven. Maar vaak zal er toch het een en ander moeten gebeuren. Dit betekent dat de eigenaar zelf aan de slag moet met het maken van een plan of samenwerking zal moeten zoeken met een ontwikkelaar. Onderzocht zal moeten worden of het bestemmingsplan dat van toepassing is beperkingen bevat met betrekking tot het gebruik. En op welke wijze de herontwikke-ling gefinancierd kan worden. Gebeurt dit met eigen middelen, met een externe ban-caire financiering of wordt het vastgoed,

“Er zijn kansen en bedreigingen.”

Hervorming AWBZ en WMO

Update: Actualiteiten Zorgvastgoed- juni 2014

Scheiden van wonen en zorg

na herontwikkeling, overgedragen aan een belegger. Is dat laatste het geval dan zal reeds in een vroeg stadium met de beleg-ger overleg gevoerd moeten worden over de nieuwe inrichting. De meeste beleg-gers willen een stevige vinger in de pap met betrekking tot de nieuwe inrichting en de bouwkundige uitvoering. Bij verkoop speelt ook nog dat in sommige gevallen toestemming van derden nodig is . De eigenaar doet er dus goed aan zich in een vroeg stadium breed te orienteren op de verschillende mogelijkheden en de juridi-sche gevolgen die daaraan verbonden zijn. Ook zullen er in het traject met verschil-lende partijen afspraken gemaakt moeten worden. Het is van groot belang deze goed vast te leggen en de risico’s deugdelijk af te dekken.

Voor verhuurders van zorgvastgoed zoals woningcorporaties ontstaat ook een dilemma: kan de huurovereenkomst met de zorginstelling worden voortgezet of zal het vastgoed anders ingezet moeten worden? Hierbij speelt ook de verhuur-dersheffing een grote rol. Wordt het ver-pleeg- of verzorgingshuis omgebouwd tot zelfstandige woningen dan wordt de ver-huurder aangeslagen op grond van deze bijzondere heffing. Daarbij is ook een com-pensatieregeling van toepassing. In bepaalde - door de minister in een aparte regeling omschreven situaties - kan de verhuurder in aanmerking komen voor een korting op de heffing van € 10.000,- per gerealiseerde woning.

Vriend en vijand zijn het er in ieder geval over eens dat samenwerking tussen alle betrokken partijen van het allergrootste belang is. Alleen dan kan de zorg ook in de toekomst gegarandeerd blijven worden.

Update: Actualiteiten Zorgvastgoed - juni 2014

Juridische uitdagingen Het scheiden van wonen

en zorg levert juridische uit-dagingen op, zoals:

1. de kwalificatie van de rechts-verhouding tussen de zorginstelling

en de cliënt,2. de kwalificatie van de ‘hoofdovereen-komst’ en 3. de verhouding tussen huurprijs en bijko-mende kosten.

Hieronder zullen we bovenstaande juridi-sche thema’s kort toelichten. Bij ieder thema sluiten we af met een korte con-clusie, waarbij we proberen een handrei-king te bieden voor de praktijk. Realiseert u zich dat toepasbaarheid in de praktijk steeds weer afhankelijk is van allerlei omstandigheden. Als u ergens mee wor-stelt, neem dan gerust contact met ons op.

Om te weten welke regels er op een rechts-

verhouding tussen een zor-ginstelling en een cliënt van

toepassing zijn, is het belangrijk om die juridisch te kwalificeren. Op

een overeenkomst zijn niet alleen de gemaakte afspraken van toepassing, maar ook de regels zoals die volgen uit de wet. In de wet zijn vele soorten van bijzon-dere overeenkomsten apart geregeld, zoals huur, koop, opdracht, geneeskun-dige behandeling etc. die alle een ver-schillend wettelijk regime kennen, bij-voorbeeld met betrekking tot prijzen en beëindiging.

De overeenkomst tussen een zorginstel-ling en een cliënt bevat meestal elemen-ten van verschillende bijzondere overeen-komsten zoals huur (van een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte), opdracht (dienstverlening), geneeskundige behan-deling (sommige elementen van zorgver-lening) en koop (maaltijden of andere producten). Welke wettelijke regels zijn dan van toepassing? Zijn dat uitsluitend de regels van het huurrecht, of uitslui

1. Kwalificaties van de rechtsverhou-dingen

lende regimes tegelijkertijd?

De wet bepaalt in artikel 6:215 BW dat de verschillende wettelijke regimes zoveel mogelijk naast elkaar van toepassing zijn, tenzij dat (kort gezegd) niet kan. De hoofdregel is dus cumulatie van de ver-schillende wettelijke regimes. Als cumu-latie niet kan, dan zijn er grof gezegd twee oplossingen: 1. een bepaald regime kan zodanig over-heersend zijn dat dat regime de gehele overeenkomst gaat bepalen, of 2. er kan sprake zijn van een zodanig bij-zonder contract dat geen van de wette-lijke regels daarop direct van toepassing zijn.

De vraag wanneer cumulatie niet mogelijk is, is niet gemakkelijk te beantwoorden. Dit hangt af van de rechtsvraag die aan de orde is, maar ook de feiten zijn van door-slaggevend belang. Wat heeft partijen voor ogen gestaan bij het sluiten van de overeenkomst, wat hebben ze afgespro-ken en hoe geven ze uitvoering aan hun overeenkomst?

In een rechtsverhouding tussen een zor-ginstelling en een cliënt zal zich niet zo snel een uitzonderingssituatie voordoen. Althans niet zo snel als vaak wordt aange-nomen. Als er bijvoorbeeld een combina-tie bestaat van huur en zorg dan kunnen de regimes van het huurrecht en van de overeenkomst van opdracht en/of genees-kundige behandeling in beginsel naast elkaar bestaan.

Wat ons betreft kan als richtlijn worden gehanteerd dat de verschillende wette-lijke regels naast elkaar van toepassing zijn op de rechtsverhouding tussen een zorginstelling en de cliënt. Dat betekent dat er op de overeenkomst, voor zover die betrekking heeft op het wonen, het huur-recht van toepassing is en dat op overige elementen van de overeenkomst de andere desbetreffende wettelijke regi-mes (zoals opdracht, geneeskundige behandeling etc.) van toepassing zijn. Pas

Update: Actualiteiten zorgvastgoed - juni 2014

als dat juridisch niet kan, moet een oplos-sing worden gevonden.

De eerste oplossing is mogelijk als het zorgelement duidelijk overheerst. Als bij-voorbeeld de verzorging tevens of uitslui-tend betrekking heeft op het wonen (zoals bijvoorbeeld bij een specifiek project voor begeleid wonen) of wanneer de verzor-ging zodanig intensief is dat de cliënt niet langer in staat wordt geacht thuis te blij-ven wonen, dan lijkt cumulatie niet goed mogelijk. In dat geval zou dat kunnen wor-den opgelost door het overheersende zorgelement (en het daarbij horende wet-telijke regime) de overeenkomst te laten bepalen.

De tweede oplossing is mogelijk bij een geheel eigen soort overeenkomst. Bijvoorbeeld als de cliënt een onzelfstan-dige woning of slaapplek verkrijgt en daarnaast zorg en een aantal andere dien-sten en/of producten afneemt en al die diensten bij elkaar een specifiek concept inhouden. Ook dan lijkt cumulatie niet goed mogelijk. Als er niet een bepaald regime duidelijk overheerst dan kan wor-den aangenomen dat een geheel eigen soort contract is ontstaan waarop de afzonderlijke wettelijke regimes niet rechtstreeks van toepassing zijn. Iets der-gelijks is al eerder in de jurisprudentie geaccepteerd bij het zogenaamde ‘pensi-oncontract’ waarbij allerlei verschillende diensten (zoals een slaapplek, maaltijd-verstrekking, wassen van kleding, etc.) op basis van één contract werden verleend. Die overeenkomst werd gekwalificeerd als het verlenen van pension, hetgeen niet een bijzonder in de wet geregelde over-

eenkomst is.

maak altijd een zorgvuldige beoorde-ling of bij het verhuren van woonruimte in een zorginstelling het woonruimte-huurrecht toepasselijk is of niet. Als het toepasselijk is (of de kans daarop groot

is) dan is het verstandig om duidelijk uit-gesplitste prijzen af te spreken voor de woonruimte en bijkomende leveringen en diensten (geen all-in prijs) en een beding

Conclusie:

overeen te komen op grond waarvan ver-schillende elementen niet los van elkaar kunnen worden opgezegd.

In de meeste gevallen zal er sprake zijn van een

woningcorporatie, een beleg-ger of een andere verhuurder

die een geheel pand of complex aan een zorginstelling verhuurt. De zor-

ginstelling stelt gedeelten van dat pand vervolgens ter beschikking aan haar cli-enten. De rechtsverhouding tussen de verhuurder en de zorginstelling wordt hierna aangeduid als de ‘hoofdovereen-komst’. Als de aanname is dat de rechts-verhouding tussen de zorginstelling en de cliënt mede wordt beheerst door de regels van het huurrecht, dan is dat rele-vant voor de kwalificatie van de hoofdovereenkomst.

Partijen gaan er meestal vanuit dat op de hoofdovereenkomst het regime van arti-kel 7:230a BW van toepassing is. Dat regime is de restcategorie voor verhuur-objecten die niet voor woonruimte en ook niet voor detailhandel of horeca bestemd zijn. Toepasselijkheid van het 230a-regime is echter niet altijd het geval. De Hoge Raad heeft al in 1985 als uitgangspunt genomen dat het woonbelang van een huurder wordt beschermd. Het regime van artikel 7:230a BW geeft een andere (minder vergaande) bescherming dan het regime dat van toepassing is op de huur van woonruimte. Als de hoofdovereen-komst gemakkelijk kan worden beëindigd dan kan dat er toe leiden dat de cliënten (die op grond van het woonruimtehuur-recht een ruime bescherming zouden genieten) die bescherming verliezen. Dat leidt volgens de Hoge Raad tot onaan-vaardbare gevolgen. De Hoge Raad heeft daarom bepaald dat, in een dergelijk geval, ook op de hoofdovereenkomst het regime van het huurrecht woonruimte van toepassing moet zijn.

Het is niet gezegd dat dit oude arrest van de Hoge Raad meebrengt dat op alle

Update: Actualiteiten zorgvastgoed - juni 2014

hoofdovereenkomsten tussen verhuur-ders en zorginstellingen het huurrecht woonruimte (geheel of gedeeltelijk) van toepassing is. Maar het is belangrijk om er bij het maken van de hoofdovereenkomst rekening mee te houden dat het woon-ruimteregime daarop wel eens van toe-passing zou kunnen zijn. Die toepasselijk-heid zou namelijk gevolgen kunnen heb-ben voor: bijvoorbeeld a) de mogelijkhe-den voor de verhuurder om de overeen-komst op te zeggenb) mogelijkheden voor partijen om een huurverhoging/huurverlaging te vragenc) de mogelijkheid om op volgende huur-termijnen overeen te komen.

houdt er rekening mee dat het woon-ruimteregime op de hoofdovereen-komst van toepassing zou kunnen zijn. Met name de overeengekomen bestem-ming is daarvoor relevant. Als de con-

tractuele bestemming van de hoofdhuur (mede) omvat de huisvesting van cliënten dan bestaat er wel een aanmerkelijk risico dat het woonruimteregime (gedeel-telijk of geheel) van toepassing is/wordt. Geen paniek, het woonruimteregime hoeft geen bedreiging te zijn voor verhuurders, als het contract goed in elkaar zit.

Bij de huur van woon-ruimte worden twee prijs-

soorten onderscheiden: 1) de huurprijs voor de woon-

ruimte (het gebruik van de woning en onroerende aanhorigheden), en 2)

de prijs voor de servicekosten (de ver-goeding voor de in verband met de bewo-ning van de woonruimte geleverde zaken en diensten).

Daarnaast is het mogelijk om een prijs overeen te komen voor het gebruik van zaken die niet worden gerekend tot de woonruimte en/of voor levering van zaken en diensten die niet betrekking hebben op de bewoning (zoals maaltijden, verzor-ging etc.). Slechts de huurprijs en de aan bewoning verbonden servicekosten wor-den gereguleerd door het huurrecht

2. Kwalificaties van de hoofdover-eenkomst

3. Verhouding huurprijs/ bijkomende kosten

Conclusie:

Update: Actualiteiten Zorgvastgoed - juni 2014

woonruimte. De andere overeengekomen vergoedingen niet.

De huurprijs voor de woonruimte wordt bepaald op basis van het woningwaarde-ringsstelsel. Dit bevat de mogelijkheid om extra punten toe te kennen indien sprake is van een serviceflat en/of aller-lei aan de woonruimte verbonden woon-voorzieningen. Voor zorginstellingen kan het van belang zijn om de mogelijkheden van het woningwaarderingsstelsel opti-maal te gebruiken.

Het wordt echter algemeen aangenomen dat de toepassing van het woningwaarde-ringsstelsel op de verhuur van woon-ruimte in zorgcomplexen er toe leidt dat er een niet-kostendekkende exploitatie van het vastgoed kan ontstaan. Dat komt met name omdat er in zorgcomplexen sprake is van allerlei voorzieningen (zoals aan zorg gerelateerde ruimtes en domo-tica) die geen of een niet-kostendekkende waardering krijgen op grond van het woningwaarderingsstelsel, zodat die betreffende voorzieningen niet of niet ren-dabel in de huurprijs kunnen worden betrokken.

Dat kan een probleem zijn indien het gebruik van die voorzieningen in de huur-prijs moet worden verdisconteerd omdat deze tot de woonruimte behoren (al dan niet als onroerende aanhorigheid). In dat geval staat de wet niet toe dat daarvoor (buiten de wettelijk gereguleerde huur-prijs en servicekosten) een aparte ver-goeding wordt afgesproken.

Het is daarom van belang vast te stellen wat precies wordt gerekend tot de woning en (met name) de onroerende aanhorig-heden. De woning zelf is niet moeilijk te bepalen; dat is de fysieke ruimte met al zijn bestanddelen die exclusief ter beschikking staat van de cliënt. Onroerende aanhorigheden zijn zaken en voorzieningen die deel uitmaken van het huurobject. Dat zijn bijvoorbeeld voorzie-ningen die op grond van het huurcontract

tot het gehuurde behoren of die naar hun aard fysiek verbonden zijn met het gehuurde. Dat laatste is het geval als zij in fysieke zin of naar verkeersopvatting bestanddeel zijn van de woonruimte op grond van artikel 3:4 BW.

Het zou mogelijk moeten zijn om onderde-len van het zorgcomplex die noch op grond van de overeenkomst noch op grond van hun aard tot een woonruimte behoren, niet als onroerende aanhorig-heid te beschouwen. Dergelijke zaken en voorzieningen zijn immers fysiek en naar hun aard verbonden met het zorgcomplex en niet zozeer met de daarin gelegen woonruimte. Het woonruimte-huurrecht is niet bedoeld om huurders gratis gebruik te laten maken van voorzieningen die ver-der niets met het genot van de woon-ruimte zelf te maken hebben. Die ziens-wijze zal het naar onze mening mogelijk moeten maken om, in een huurovereen-komst tussen een zorginstelling en een cliënt, bepaalde voorzieningen buiten de huur van de woonruimte te houden. In dat geval kan, naast de huurprijs voor het gebruik van de woonruimte, tevens een prijs overeen worden gekomen voor het medegebruik van voorzieningen die geen direct verband houden met het bewonen van de woonruimte.

er is geen rechtspraak bekend die deze mogelijkheid ondersteunt, maar zolang er geen duidelijke wetgeving is die deze oplossing expliciet mogelijk maakt is er voor zorginstellingen weinig te verlie-

zen. Let er wel op dat de huurprijs voor de woonruimte bepalend is voor de vraag of er sprake is van een geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde huurprijs. Dus als met behulp van het woningwaarderings-stelsel een geliberaliseerde huurprijs kan worden bereikt voor de woonruimte, dan blijft het aan te raden daarvan gebruik te maken. Pas als de woonruimte niet-ge-liberaliseerd wordt verhuurd, zou het interessant kunnen zijn om voor extra voorzieningen een extra prijs (naast de huurprijs) overeen te komen.

Conclusie:

Casper Schouten+31 20 5506 656casper.schouten@kvdl.nl

Merijn Veldman +31 20 5506 882merijn.veldman@kvdl.nl

Contact

Update: Actualiteiten Zorgvastgoed - juni 2014

Wilt u advies over dit onderwerp? Neem dan contact op met Casper Schouten of Merijn Veldman, of met het Team Gezondheidszorg van Kennedy Van der Laan.

Hoofd Team Gezondheidszorg van Kennedy Van der Laan

Fenna van Dijk+31 20 5506 680fenna.van.dijk @kvdl.nl

Fotografie: Maurits Bos en Cor Mooij