Trends in bouwen en wonen 14 - Nijmegen Bouwen en W… · Ontwikkelingen op de woningmarkt...

Trends in bouwen en wonen 14

Nijmegen, situatie halverwege 2008

september 2008 Gemeente Nijmegen

Afdeling Onderzoek en Statistiek

in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

Trends in bouwen en wonen 14

Nijmegen, situatie halverwege 2008

september 2008

Gemeente Nijmegen

Afdeling Onderzoek en Statistiek

In opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

Inhoudsopgave

Analyse

Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege 2008

1. Inleiding 1

2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale sector 1

3. Ontwikkelingen nieuwbouw 4

4. Positie bestaande woningvoorraad 5

5. Resumé 6

Bijlage

De cijfers over de woningmarkt

Huurwoningen

Samenstelling verhuurde woningen 9

Ontwikkeling verhuurde woningen 9

Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel 11

Aandeel “vrij” verhuurde woningen 11

Lokaal maatwerk 11

Slaagkansen 13

Aantal reacties per advertentie 13

Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod 15

Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden 17

Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 17

Nieuwbouwkoopwoningen

Aantal in verkoop gebrachte woningen 19

Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 19

Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is 21

% van het per jaar in verkoop gebrachte aantal woningen dat verkocht is 21

Huishoudens die de in 2007 + 1e helft 2008 opgeleverde koopwoningen

betrokken hebben 23

Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde koopwoningen 23

Nieuwbouwhuurwoningen

Oplevering nieuwbouwhuurwoningen 25

Huishoudens die de in 2007 + 1e helft 2008 opgeleverde huurwoningen

betrokken hebben 27

Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde huurwoningen 27

Bestaande koopwoningen

Ontwikkeling aantal via NVM verkochte woningen 29

Mediane verkoopprijs 31

Mediane verkooptermijn 31

Analyse

situatie halverwege 2008 1

Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege 2008

1. Inleiding

Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de veertiende in een reeks van

halfjaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt.

Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige

informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te

kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid

beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt

in te kunnen spelen.

Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn:

• Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen

woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod?

• Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde

nieuwbouw aan bij de vraag?

• Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad

(nog) aan bij de vraag van woningzoekenden?

De rapportage bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de

hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt.

De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de

verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de

cijfers maken we onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen en

tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment geven we waar

mogelijk een beeld van aanbod, afzet, vraag en bewoning.

Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep

betrokken. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse

corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling

Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het

leveren van gegevens adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op

basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen

conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt.

2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector

Wijzigingen in het verhuurmodel

Vanaf het eind van de jaren ’90 worden de huurwoningen in de Stadsregio

Arnhem Nijmegen voornamelijk volgens een aanbodmodel verhuurd: via een

advertentie in de Entreekrant worden woningen aangeboden waarop

woningzoekenden kunnen reageren. Daarbij gelden sinds 2002 over het

algemeen geen passendheidseisen meer, iedereen kan op elke woning

reageren, De reacties worden op volgorde van “meettijd” (woonduur voor

doorstromers, inschrijftijd voor starters) gerangschikt.

Op 1 april 2007 zijn er wijzigingen in dit systeem doorgevoerd. Een

belangrijke aanpassing is het instellen van “lokaal maatwerk”. Gemeente en

corporaties krijgen de vrijheid voor 30% van het woningaanbod af te wijken

Analyse


van het bestaande aanbodmodel. Dat afwijken kan op verschillende manieren

gebeuren:

• binnen het aanbodmodel, door eisen te stellen aan de kenmerken van

woningzoekenden, bv. naar inkomen.

• door woningen niet via het aanbodmodel aan te bieden maar via een

van de twee alternatieve modellen, het makelaarsmodel (waarbij de

corporatie zelf kiest aan wie de woning te verhuren) of het

bemiddelingsmodel.

Gelijk met deze inhoudelijke wijzigingen werd ook overgestapt op een ander

automatiseringssysteem. Voor de verwerking van de gegevens uit 2007

betekent dit dat cijfers voor de eerste drie maanden uit het oude systeem

komen, voor de laatste negen maanden uit het nieuwe systeem. De

aansluiting van deze twee systemen is niet helemaal perfect, waardoor de

cijfers over 2007 deels geschat zijn.

Aantal verhuurde woningen stabiel op 1000 per half jaar

Het aantal verhuurde woningen ligt sinds het begin van de 21e eeuw op een

stabiel niveau: rond de 1000 woningen per half jaar, 2000 per jaar. Alleen in

2005 en de eerste helft van 2006, toen er in Nijmegen een behoorlijk aantal

nieuwbouwhuurwoningen werden opgeleverd lag het aantal verhuurde

woningen hoger.

Tot 2000 was het aantal jaarlijks te verhuren woningen een stuk groter, rond

de 2500.

Minder woningen via advertentie aangeboden

In het verleden werd steeds ruim 80% van de verhuurde woningen via een

advertentie aan de woningzoekenden onder de aandacht gebracht. Ook in de

tweede helft van 2007, toen het nieuwe systeem al in werking was

getreden, betrof 80% van de verhuringen via advertentie aangeboden

woningen.

Onder de in 2008 verhuurde woningen is dat aandeel echter gezakt tot 74%.

Vooral verhuur via het bemiddelingsmodel heeft een belangrijker plaats

gekregen. Dat er relatief veel woningen via bemiddeling verhuurd werden kan

een incident zijn. Er zijn in dit half jaar namelijk veel woningen naar

stadsvernieuwingskandidaten (sloop Willemskwartier en Waterkwartier) en

naar statushouders gegaan.

Echter, gezien de trend in het aantal advertenties zou het aantal via

aanbodmodel verhuurde woningen voor het tweede half jaar van 2008

mogelijk nog lager kunnen uitpakken.

Lokaal maatwerk in opstartfase

Het is nog niet mogelijk vanuit het bestand een goede indruk te krijgen van

de toepassing van lokaal maatwerk. In deze opstartfase is het lokaal

maatwerk door de corporaties nog niet op een consequente manier

geregistreerd.

Steeds meer huuraanbod boven de bereikbaarheidsgrens

80% van de woningen die in de eerste helft van 2008 door de corporaties

verhuurd zijn valt onder de 1e aftoppingsgrens van de huurtoeslag.

Analyse


Het aandeel woningen boven de bereikbaarheidsgrens stijgt al jarenlang: van

7% in 2002 tot 20% nu.

Naar de ervaring van de corporaties zijn wat duurdere woningen (tot max.

€750) goed te verhuren, er is duidelijk een doelgroep, een markt voor.

Overigens worden niet alle dure huurwoningen via Enserve verhuurd.

Corporaties kunnen dat ook buiten het model om doen, zulke verhuringen zijn

dan in terug te vinden in de cijfers. Daarom is de vergelijkbaarheid van de

cijfers door de tijd beperkt.

Langzame afname van het aantal woningzoekenden

Sinds 2002, toen 18.000 mensen reageerden, neemt het aantal huishoudens

dat in Nijmegen een woning zoekt jaarlijks af met 500-1000. In 2007

reageerden in totaal 15.000 mensen, van wie 9000 uit Nijmegen. In de

eerste helft van 2008 waren er 9600 reagerenden, weer iets minder dan in

de eerste helft van 2007.

Slaagkansen schommelen op laag niveau

De slaagkans bedroeg in de eerste helft van 2008 0,14: van de 100

woningzoekenden die in een jaar actief waren op de Nijmeegse

huurwoningenmarkt vonden er 14 een huurwoning. De laatste drie jaar ligt de

slaagkans zich steeds rond de 0,13 of 0,14.

Meer dan 40% woningen naar starters

Het aandeel aan starters verhuurde woningen was in de eerste helft van

2008 45%. Ruim boven de Nijmeegse politieke doelstelling dat minimaal

30% van de te verhuren woningen naar starters gaat.

De slaagkansen voor starters (en jongeren) liggen steeds ruim onder die voor

ouderen en doorstromers (0,12 versus 0,18).

De slaagkansen voor starters worden bepaald door het aantal verhuisketens

in de huursector. Zo’n verhuisketen kan starten door nieuwbouw of doordat

zittende bewoners de Nijmeegse huurmarkt verlaten (naar koopwoningen,

naar verzorgingstehuis, naar andere gemeente). Er kunnen niet meer starters

geholpen worden dan dat er verhuisketens starten.

De slaagkansen voor doorstromers worden daarnaast ook bepaald door de

lengte van de verhuisketens: in een verhuisketen met meerdere schakels

worden meer doorstromers geholpen, maar nog steeds maar één starter.

Slaagkansen minima in 1e helft 2008 verbeterd

Vanaf 2003, het moment dat we dit cijfer voor het eerst konden berekenen,

ligt de slaagkans voor minima steeds onder die van de overige

inkomensgroepen: 0,10 tot 0,12 voor minima versus 0,13, 0,14 in totaliteit.

In de eerst helft van 2008 is daar verandering in gekomen, de slaagkansen

voor minima waren in deze periode gelijk aan het gemiddelde voor alle

groepen.

Naast de minima worden ook “doelgroephuishoudens” onderscheiden. Zij

hebben geen absoluut minimum-inkomen, maar wel een laag inkomen. Naar

deze twee groepen samen gaat ruim 60% van het woningaanbod. Dit

percentage is al jarenlang stabiel.

Analyse


3. Ontwikkelingen nieuwbouw

Veel nieuwbouwwoningen in bestaande stad in verkoop gebracht

Er zijn in de eerste zes maanden van 2008 veel (etage)woningen in de

bestaande stad in de verkoop gebracht: meer dan 300.

In de Waalsprong was het aanbod beperkt. Daar vertoont de pijplijn een dip.

De eerste grootschalige opleveringen uit de nieuwe bouwstromen zullen naar

verwachting rond 2011/2012 plaats hebben (Laauwik en Oosterhout).

Verkoop van nieuwbouwwoningen vertraagd

De verkoop van laagbouwwoningen, in de bestaande stad en in de

Waalsprong, liep in de jaren 2004, 2005 en 2006 vrij vlot.

In 2007 ging de verkoop in de Waalsprong wat minder voorspoedig. Een

groot project is uit de verkoop gehaald (Panagro), bij andere projecten kost

het soms meer tijd dan gehoopt om de woningen te verkopen. Voor deze

mindere resultaten zijn wel verklaringen te geven: te hoge dichtheid,

ongelukkige verkaveling, hoge prijs voor geboden kwaliteit.

In de bestaande stad is het (beperkte) aanbod van laagbouwwoningen vlot

verkocht. Maar bij de etagewoningen liep de verkoop in 2007 veel

langzamer. De locatie is daarbij cruciaal. Vooral complexen ten westen van

het Maas-Waalkanaal lopen niet. Dat begon al in 2006 met het complexen de

MaasWaal en de Heren van Nijmegen, die niet verkochten of omgezet

werden van koop naar huur. Maar ook complexen in het zuiden van de stad

verkopen traag (Stijl) of niet (Marienbosch).

200 huurwoningen nieuw gebouwd in 2007, 44 in eerste helft 2008

In 2007 en de eerste helft van 2008 zijn er bijna 250 huurwoningen

opgeleverd in Nijmegen. Voor de helft betrof dat dure/duurdere

appartementen (Heeren van Nijmegen, Dobbelman). Daarnaast zijn er 123

bereikbare huurwoningen bij gekomen. Daarvan waren er 20 bestemd voor

doelgroepen die bijzondere zorg vragen (o.a. verstandelijk gehandicapten).

Laagbouwhuurwoningen in de de sociale sector zijn ivm grondprijzen bijna

alleen in de Waalsprong te realiseren. Vanwege de beperkte oplevering daar

valt in deze categorie op de korte termijn weinig te verwachten,

Doorstroomresultaat etage 40%, laagbouw 50%

In de laagbouwkoopsector ligt het doorstroomrendement rond de 60%, door

de bouw van 10 koopwoningen in Nijmegen worden 6 andere woning in

Nijmegen vrijgemaakt. De nieuwbouw in de bestaande stad levert iets meer

doorstroming dan die in de Waalsprong, waar wat meer starters en mensen

van buiten Nijmegent terecht komen.

In etagekoop- en etagehuurwoningen ligt het doorstroomrendement iets

lager, rond de 40%.

Laagbouwhuurwoningen in de bestaande stad hebben het grootste

doorstroomeffect. Dat bleek in 2005 (75%) en ook in 2007 (56%).

Analyse


4. Positie van bestaande woningvoorraad

Aantal reacties per aangeboden huurwoning flink gestegen

Het aantal reacties per aangeboden huurwoningen is in de eerste helft van

2008 sterk gestegen: van rond de 100 naar ongeveer 130.

Vooral het teruglopen van het aantal woningen dat via het hoofdmodel

(advertentie) wordt aangeboden zorgt ervoor dat het aantal reacties per

aangeboden woning flink is toegenomen. Het aantal mensen dat per krant,

per aanbiedingsperiode reageert is niet toegenomen. Maar omdat deze

belangstellenden zich nu over minder advertenties verdelen wordt het aantal

reacties per advertentie groter.

Het aantal reacties varieert per stadsdeel volgens een herkenbaar patroon:

veel reacties (rond de 200) in Centrum en Oost, minder (100) in de overige

stadsdelen.

Woningen gemiddeld 4 keer geweigerd

Huurwoningen die via het aanbodmodel verhuurd worden worden gemiddeld

zo’n 4 keer geweigerd. Al jarenlang ligt het aantal weigeringen op dit niveau.

Het is een kenmerk dat eigen is aan een aanbodmodel: woningzoekenden zijn

vrij te reageren en te weigeren, een woningzoekende met goede kansen moet

kritisch en zijn meettijd strategisch inzetten.

Overigens zijn er ook veel woningen die aan de eerste gegadigde verhuurd

worden: meer dan 30% van de verhuurde woningen, ruim de helft gaat naar

de 1e, 2e of 3e belangstellende.

Aantal via NVM verkochte woningen loopt terug

In de eerste helft van 2008 zijn er in Nijmegen 669 bestaande woningen

verkocht via NVM-makelaars, voor 40% etagewoningen, 60% laagbouw.

De dalende lijn die is ingezet na het topjaar 2005, toen er meer dan1800

woningen verkocht zijn, zet zich daarmee voort.

Ook op andere fronten is te merken dat de markt slechter wordt: het aanbod

wordt steeds groter, de tijd dat een woning te koop staat langer. Net als bij

de nieuwbouw geldt bij de bestaande bouw dat locatie een erg belangrijke

factor is. Vooral woningen in de buitenwijken verkopen veel minder.

Tot halverweg 2008 werkte deze verslechtering nog niet door in het

prijsniveau: dat bleef even hoog. In de makelaarspraktijk verwacht men

echter dat de prijzen, zeker gezien de ontwikkelingen in de wereldeconomie,

uiteindelijk wel (wat) zullen zakken.

Een ander mogelijk effect van verminderde animo op de koopmarkt is dat

twijfelaars tussen huur en koop zich meer dan in het verleden op

huurwoningen zullen richten.

5. Resumé

Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse

woningmarkt halverwege 2008 als volgt samen te vatten:

1. Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen

woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod?

Analyse


In de 1e helft van 2008 was de slaagkans van woningzoekenden op

de Nijmeegse huurwoningmarkt 0,14. Al een aantal jaren liggen de

slaagkansen rond dit niveau. Alleen in 2005 is er een lichte opleving

geweest, veroorzaakt door een relatief grote oplevering van

nieuwbouw(huur)woningen.

Conclusies voor deelgroepen onder de woningzoekenden zijn:

• De kansen van starters zijn kleiner (0,12) dan die van doorstromers

(0,18). De doelstelling minimaal 30% van het aanbod aan starters

toe te wijzen wordt royaal gehaald

• Minima hadden jarenlang minder kans op een woning dan

huishoudens met een hoger inkomen. In de eerste helft van 2008

verbeterden de slaagkansen van minima echter tot het gemiddelde

niveau.

Opvallend in de eerste helft van 2008 was dat er meer woningen via

bemiddeling werden verhuurd en minder via het aanbodmodel dan in

de voorafgaande perioden.

2. Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde

nieuwbouw aan bij de vraag?

Het aanbod van nieuwbouwkoopwoningen was in de eerste helft van

2008 relatief hoog. Vooral in de bestaande stad zijn veel

(etage)woningen in de verkoop gebracht. In de Waalsprong is de

pijplijn van woningbouw-projecten behoorlijk opgedroogd

De verkoop van de nieuwbouwwoningen verloopt het laatste jaar

moeizamer dan daarvoor. Dat geldt zowel voor de laagbouw in de

Waalsprong als voor etagewoningen in de bestaande stad. Deels kan

dat verklaard worden door een combinatie van hoge prijzen bij soms

wat mindere kwaliteit. Zo lopen etagewoningen op locaties in

Dukenburg, Lindenholt en de Waalsprong moeilijk.

Daarnaast spelen ook ontwikkelingen in de Nederlandse en

wereldeconomie een rol: kopers zijn voorzichtiger en kritischer en het

is moeilijker een hypotheek te krijgen.

Het aantal opgeleverde huurwoningen in de eerste 6 maanden van

2008 was laag: 44.

3. Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande

voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden?

De signalen vanuit de bestaande voorraad op de Nijmeegse

woningmarkt lijken tweeledig: enerzijds zijn de koopprijzen hoog, de

slaagkansen voor huurwoningen laag en het aantal reacties op

advertenties in de Entree-krant groot, anderzijds daalt het aantal

verkochte woningen en worden aanbiedingen voor huurwoningen vaak

geweigerd.

Toch is het niet goed mogelijk hieruit te concluderen of de voorraad

beter of slechter aansluit bij de vraag van de woningzoekenden. De

ontwikkelingen zijn eerder het gevolg van de krapte op de

Analyse


woningmarkt en algemene economische schommelingen dan van

veranderingen in de waardering voor de woningvoorraad.

Wel kun je stellen dat woningzoekenden, vooral doorstromers, kritisch

zijn.

Bijlage


Bijlage: de cijfers over de woningmarkt

Huurwoningen aanbod


Samenstelling aanbod verhuurde woningen 1e helft 2008

laagb bereikb.

19%

laagb niet

berk.

11%

etage bereikb.

61%

etage niet

berk.

9%

Ontwikkeling aanbod 2003-2008

0

500

1000

1500

1e helft

2003

2e helft

2003

1e helft

2004

2e helft

2004

1e helft

2005

2e helft

2005

1e helft

2006

2e helft

2006

1e helft

2007

2e helft

2007

1e helft

2008

Huurwoningen aanbod


Samenstelling verhuurde woningen Nijmegen 1e helft 2008

totaal

bereikbaar niet bereikb bereikbaar niet bereikb

Nijmegen 200 114 631 92 1037

N-Centrum 3 2 46 9 60

N-Oost 15 2 74 20 111

N-Oud-West 38 4 43 3 88

N-Nieuw-West 17 3 94 5 119

N-Midden 45 5 77 1 128

N-Zuid 39 17 119 6 181

Dukenburg 19 14 138 41 212

Lindenholt 17 15 37 5 74

N-Noord 7 52 3 2 64

laagbouw overig

Als bereikbaar gelden de woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (IHS) vallen (€491 sinds

1 juli 2007)

Ontwikkeling aantal verhuurde woningen1

1e helft 08 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000

Nijmegen 1038 1881 2161 2485 2008 2032 1941 2035 2571

laagbouw 314 542 677 913 597 584 512 621 806

overig 723 1339 1484 1571 1411 1438 1429 1414 1765

Zuidwaal 244 597 528 517 445 609 635 691

laagbouw 86 227 195 229 178 252 292 300

overig 158 370 333 288 267 357 343 391

Overbetuwe 172 329 320 333 259 256 313 217

laagbouw 60 185 137 206 127 124 181 123

overig 112 144 183 127 119 132 132 94

1 Zuidwaal: Beuningen, Wijchen en Millingen, Overbetuwe: Overbetuwe en Lingewaard

Huurwoningen aanbod


Huurwoningen aanbod


Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel

1e helft 2008 laatste 9 mnd

2007

hoofd/aanbodmodel 694 67% 76%

bemiddelingsmodel 296 29% 18%

makelaarsmodel 33 3% 5%

indicatiewoning 15 1% 1%

totaal 1038 100% 1176

Aandeel “vrij” verhuurde woningen (via advertentie aangeboden)

oude systeem nieuwe systeem laatste 9 mnd

2002 2003 2004 2005 2006 2007 1e helft 08

makelaarsmodel 60 33

indicatiewoningen 12 15

bemiddelingsmodel 213 296

waarvan

woningruil 97 109 85 73 81 woningruil 36 26

urgent/SV 40 23 7 15 21 urgent/SV 5 33

statushouder 18 9 11 17 10 statushouder 5 34

WVG 19 22 15 22 11 WVG 4 1

senior 4 10 13 19 20 senior 2 1

bijztoew/hulpverl/2e kans 44 65 74 74 81 bijztoew/hulpverl/2e kans 37 55

convenant 24 41 41 45 39 convenant 17 16

overig 110 109 107 143 123 SSHN 15 19

overig 39 39

via 1 adv. meer won. 53 72

vrij 1598 1658 1660 2076 1775 aanbod/hoofdmodel 891 694

totaal 1954 2046 2013 2484 2161 totaal 1176 1038

vrij (incl nieuwb) als % totaal 82% 81% 82% 84% 82% 80% 74%

Via aanbodmodel verhuurde woningen waarbij eisen aan huurder zijn gesteld

bereikb boven bereikb.gr. totaal

min. inkomenseis 14 37 51

max. inkomenseis 4 0 4

eis mbt hhgrootte 46 10 56

eis mbt leeftijd 52 2 54

totaal 76 43 119

Huurwoningen afzet


Ontwikkeling slaagkansen

0,00

0,05

0,10

0,15

0,20

0,25

0,30

0,35

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

1e h

elft 2

005

1e h

elft 2

006

1e h

elft 2

007

1e h

elft 2

008

starter doorstromer totaal

Aantal reacties per stadsdeel, 1e helft 2008

0

50

100

150

200

250

N-C

entru

m

N-O

ost

N-O

ud-W

est

N-N

ieuw

-Wes

t

N-M

idden

N-Z

uid

Duk

enbu

rg

Lind

enho

lt

N-N

oord

Huurwoningen afzet


Slaagkansen2

1e helft 2008 2007 2e helft 2007 1e helft 2007 2006 2005 2004 2003 2001 1999

totaal 0,14 0,13 0,14 0,12 0,14 0,15 0,12 0,11 0,17 0,28

woningmarktpositie

starter 0,12 0,09 0,10 0,11 0,11 0,08 0,07 0,17 0,30

doorstromer 0,18 0,17 0,19 0,18 0,21 0,17 0,17 0,17 0,25

woonplaats

Nijmegen 0,20 0,17 0,18 0,19 0,21 0,17 0,16 0,19 0,30

Zuidwaal en Overbetuwe 0,08 0,09 0,09 0,09 0,11 0,10 0,08 0,10 0,17

elders 0,05 0,05 0,07 0,05 0,05 0,03 0,04 0,10 0,20

leeftijd

-23 0,03 0,03 0,04 0,04 0,04 0,02 0,02 0,10 0,21

24-59 0,15 0,13 0,14 0,15 0,16 0,13 0,12 0,17 0,28

60+ 0,31 0,30 0,36 0,29 0,36 0,29 0,30 0,27 0,38

huishoudenstype

1phh 0,15 0,14 0,16 0,15 0,15 0,13 0,12 0,18 0,27

meerpershh 0,14 0,11 0,12 0,13 0,15 0,11 0,11 0,16 0,28

inkomen

minima 0,14 0,10 0,12 0,12 0,13 0,10 0,10

doelgroep 0,14 0,14 0,14 0,14 0,16 0,14 0,14

doelgroep + 0,15 0,14 0,17 0,15 0,17 0,13 0,12

35.000+ 0,22 0,14 0,14 0,15 0,18 0,12 0,11

Aantal reacties per advertentie

1e helft 2008 2007 2006 2005 2004 2002 2000

Nijmegen 130 106 103 107 135 140 66

Zuidwaal 81 60 63 72 88 91 47

Overbetuwe 60 59 63 70 73 89

Nijmegen

laagbouw 186 153 137 138 179 198 91

overig 110 86 87 91 118 121 55

2 Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft

gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal

woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het

aantal actief woningzoekenden.

Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen voor

halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen gemaakt:

hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanneer de cijfers die voor het

halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar

Huurwoningen vraag


Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

1e

helft

'01

1e

helft

'02

1e

helft

'03

1e

helft

'04

1e

helft

'05

1e

helft

'06

1e

helft

2007

1e

helft

2008

Nijmegen Zuidw aal+Overbetuw e elders totaal

Huurwoningen vraag


Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod

1e helft '08 2007 2e helft '07 1e helft '07 2005 2003 2001

totaal aantal 9625 15012 9687 10160 16450 17924 12171

woningmarktpositie

starter 5424 8364 5467 9411 10054 6369

doorstromer 4201 6617 4220 7039 7870 5739

woonplaats

Nijmegen 5927 9088 6057 9649 10185 8914

Zuidwaal+Overbetuwe 1194 1827 1159 2035 2174 1403

elders 2504 4097 2471 4766 5565 1854

leeftijd

-23 1605 2888 1967 3397 3940 2225

24-59 7321 10859 6984 11892 12746 8929

60+ 697 1230 734 1089 1171 954

huishoudenstype

1phh 4456 6973 4512 7779 8741 6211

meerpershh 5169 8008 5174 8600 9117 5960

frequentie reacties

incidenteel 6240 6591 3878

meer dan 3x 10210 11333 8293

inkomen

minima 3516 5706 3732 6272 6218

doelgroep 2787 4443 2884 4402 4315

doelgroep + 2251 3739 2396 3973 4923

35.000+ 759 1053 670 1268 1603

onbekend 312 71 5 535 865

Huurwoningen bewoning


Wie is terechtgekomen in aanbod?

0%

25%

50%

75%

100%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1e

helft

08

starter doorstromer

Huurgrenzen

Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een bereikbare

woning

Inkomensgrenzen

Maximaal bruto-maandinkomen in € om tot groep te behoren (2006):

minima doelgroep doelgroep+

1phh 874 2696

1phh -55 1460

1phh 55+ 1298

mphh 1249 2696

mphh -55 1935

mphh 55+ 1692

Wie meer inkomen heeft dan €2696 per maand valt in de groep jaarinkomen €35.000 en meer.

De doelgroepgrenzen worden jaarlijks aangepast

Huurwoningen bewoning


Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 1e helft 2008

totaal

bereikbaar duur bereikbaar duur

totaal aantal 200 114 631 92 1037

woningmarktpositie

starter 42 35 348 37 462

doorstromer 158 79 283 55 575

woonplaats

Nijmegen 170 94 524 70 858

zuidwaal+overbetuwe 14 8 45 3 70

elders 16 12 62 19 109

leeftijd

-23 7 2 25 0 34

24-59 168 107 488 68 831

60+ 25 8 118 24 175

huishoudenstype

1phh 48 13 416 35 512

meerpershh 152 101 215 57 525

inkomen

0-minimum 87 28 235 29 379

doelgroep 60 17 190 12 279

doelgroep+ 40 26 171 17 254

€35.000+ 13 43 34 34 124

onbekend 0 0 0 0 0

laagbouw etage

Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben

1e helft 08 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000

totaal aantal 1038 1881 2161 2483 2009 2032 1941 2034 2571

woningmarktpositie

starter 463 769 960 1016 762 698 612 1073 1379

doorstromer 575 1112 1201 1467 1245 1319 1329 953 1173

woonplaats

Nijmegen 859 1504 1782 2035 1633 1611 1527 1707 2157

zuidwaal+overbetuwe 70 156 164 218 204 180 178 139 167

elders 109 221 215 230 165 230 226 188 247

leeftijd

-23 34 100 123 133 86 96 109 227 314

24-59 832 1419 1684 1954 1597 1571 1490 1537 1922

60+ 172 363 353 396 325 352 338 262 316

huishoudenstype

1phh 513 975 1116 1198 1029 1023 997 1090 1387

meerphh 525 906 1045 1285 979 1003 944 944 1184

urgentie

gewoon woningz. 866 1846 2174 1742 1691 1599 1554 2041

urgent 53 148 145 146 211 252 285 273

indicatie 24 63 37 49 44 113 118

herstructurering 119 138 101 78 71 43 82 139

inkomen

0-minimum 379 579 685 814 636 632 520

doelgroep 280 619 656 683 610 585 425

doelgroep+ 254 524 585 679 523 579 574

€35.000+ 124 143 172 229 169 182 148

onbekend 1 17 63 78 70 57 274

nieuwbouw koopwoningen aanbod


Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen

0

100

200

300

400

500

600

'99 '00 '01 '02 '03 '04 05 06 07 1e

hlft

08

'99 '00 '01 '02 '03 '04 05 06 07 1e

hlft

08

Waalsprong bestaande stad

laagbouw etage

nieuwbouw koopwoningen aanbod


Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen

1e helft 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

bestaande stad 319 180 334 278 118 261 436 156 125 109

laagbouw 74 35 84 62 0 2 64 17 46 35

etage 245 145 250 216 118 259 377 139 79 74

Waalsprong 42 159 66 362 403 286 -- -- 278 509

laagbouw 42 159 66 342 390 286 -- -- 250 509

etage 20 13 -- -- -- 28 --

Nijmegen 361 339 400 640 521 547 436 156 403 618

laagbouw 116 194 150 404 390 288 64 17 296 544

etage 245 145 250 236 131 259 377 139 107 74

Grootste in 2007 in de verkoop gebrachte projecten:

Waalsprong

• Nijland (Notensteijn)

bestaande stad:

• Stijl6/Cort vd Lindenstraat

• Dobbelman/Principaal

• Porta Romanum

• Rosa de Lima fase 1

Grootste in 1e helft 2008 in verkoop gebracht projecten:

Waalsprong

• Volsellastraat

bestaande stad

• Nieuwe Voorstad

• Brederostraat

• Hessenberg

• Molenstraat studio’s

Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen

1e helft 08 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000

bestaande stad 129 218 279 413 322 166 134 129 100

laagbouw 55 37 71 94 52 25 65 40 63

etage 74 181 208 319 270 141 69 89 37

Waalsprong 35 84 337 559 31 7 100 479 358

laagbouw 35 84 337 559 31 7 72 475 358

etage 0 0 0 0 28 4 0

Nijmegen 164 302 616 972 353 173 234 608 458

laagbouw 90 121 408 653 83 32 137 515 421

etage 74 181 208 319 270 259 259 259 259

nieuwbouw koopwoningen afzet


Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is

0

2

4

6

8

10

12

14

bestaande stad Waalsprong

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

2006 2007

nieuwbouw koopwoningen afzet


Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is

2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

bestaande stad 12 3 6 6 11 11 5 6 1

laagbouw 2 3 5 - 1 4 4 3 2

etage 15 3 7 6 12 12 5 8 1

Waalsprong 10 5 4 4 6 -- -- 2 2

laagbouw 10 5 4 4 6 -- -- 2 2

etage -- -- 6 3 -- -- -- 2 --

Nijmegen 11 3 5 4 8 11 5 3 2

laagbouw 8 4 4 4 6 4 4 2 2

etage 15 3 7 6 12 12 5 6 1

Verkoop woningen uit 2006 zonder het project de MaasWaal, waarvan nog niets is verkocht

% van het per jaar aangeboden aantal woningen dat verkocht is op 1-7-2008

2007 2006 2005 2004 2003 2002

bestaande stad 61% 66% 100% 97% 99% 100%

laagbouw 100% 100% 100% nvt 100% 100%

etage 51% 55% 100% 97% 99% 99%

Waalsprong 76% 98% 94% 100% 99% nvt

laagbouw 76% 98% 95% 100% 99% nvt

etage 75% 100% nvt nvt

Nijmegen 68% 72% 97% 99% 99% 100%

laagbouw 80% 99% 96% 100% 99% 100%

etage 51% 55% 98% 98% 99% 99%

nieuwbouw koopwoningen bewoning


Huishoudenssamenstelling betrokken koopwoningen opgeleverd in 2007 en 1e helft 2008

0% 20% 40% 60% 80% 100%

lb best.st.

lb Waalspr

et best. st

1phh 2phh gezin overig

Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken koopwoningen, opgeleverd in 2005, 2006

en 2007

0%

25%

50%

75%

100%

lb best. stad lb Waalspr et best. stad

2005

2006

2007

nieuwbouw koopwoningen bewoning


Huishoudens die die in 2007 en 1e helft 2008 opgeleverde koopwoningen hebben betrokken3

totaal

best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen

1p -45 7% 5% 6% 39% 39% 23%

1-pr 45+ 8% 0% 3% 11% 11% 7%

2p-45 24% 33% 29% 23% 23% 26%

2p 45+ 7% 7% 7% 16% 16% 11%

1-ouder 7% 1% 3% 2% 2% 3%

2-ouder 46% 52% 49% 7% 7% 27%

overig 3% 3% 3% 1% 1% 2%

totaal 76 122 198 214 0 214 412

laagbouw etage

Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde koopwoningen4

vrijgemaakte starters bewoners totaal

woningen van buiten betrokken

bestaande stad laagbouw 83% 8% 8% 24

etage 42% 23% 34% 90

totaal 51% 20% 29% 114

Waalsprong laagbouw 51% 10% 36% 81

etage

totaal 51% 10% 36% 81

Nijmegen laagbouw 58% 10% 30% 105

etage 42% 23% 34% 90

totaal 51% 16% 32% 195

3 In 2007 en de eerste helft van 2008 zijn er 466 koopwoningen opgeleverd, bij 412 daarvan

waren er juli 2008 bewoners ingeschreven. 4 Bij 195 van ongeveer 300 nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd in 2007 waren 1 jan 2008

verhuisgegevens bekend

nieuwbouw huurwoningen aanbod


Aanbod nieuwbouwhuur 1999-1e helft 2008

0

100

200

300

400

500

600

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

1e h

elft

08

Waalsprong bestaande stad

nieuwbouw huurwoningen aanbod


Oplevering nieuwbouwhuurwoningen

1e helft 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

bestaande stad

etage bereikbaar 23 74 444 8 33 37 48 115

etage duur 3 104 33 32 65 42 43 104

laagbouw bereikbaar 18 8 66 15 60 98

laagbouw duur 24 2

Waalsprong

etage bereikbaar 12

etage duur

laagbouw bereikbaar 173 38 29

laagbouw duur 17 136

Nijmegen

etage bereikbaar 74 444 20 33 37 48 115

etage duur 104 33 32 65 42 43 104

laagbouw bereikbaar 8 239 15 38 89 98

laagbouw duur 17 136 24 2

totaal 44 203 477 427 98 66 97 142 137 213 Woningen met een huur tot de aftoppingsgrens gelden als bereikbaar

Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2006:

• Platolaan (SSHN)

in 2007

• Scholenhof/Josephhof

• Dobbelmannterrein

• Heren van Nijmegen

in 2008

• Willemskwartier

• Nieuwe Mollenhutseweg

nieuwbouw huurwoningen bewoning


Huishoudenssamenstelling betrokken huurwoningen, in 2007 en 1e helft 2008 opgeleverd

0% 20% 40% 60% 80% 100%

lb best.st.

lb Waalspr

et best. st

et Waalspr.

1phh 2phh gezin overig

Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken huurwoningen in 2005, 2006 en 2007

opgeleverd

0%

25%

50%

75%

100%

lb best. stad lb Waalspr et best. stad et Waalspr

2005

2006

2007

nieuwbouw huurwoningen bewoning


Huishoudens die de in 2007 en de 1e helft van 2008 opgeleverde huurwoningen hebben

betrokken5

totaal

best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen

1p -45 4% 6% 5% 40% 40% 33%

1-pr 45+ 0% 6% 2% 28% 28% 23%

2p-45 0% 35% 14% 12% 12% 13%

2p 45+ 16% 6% 12% 16% 16% 15%

1-ouder 32% 24% 29% 1% 1% 6%

2-ouder 36% 24% 31% 1% 1% 7%

overig 8% 0% 5% 1% 1% 2%

totaal 25 17 42 169 0 169 211

laagbouw etage

Herkomst bewoners en doorstromingseffect van de in 2007 opgeleverde huurwoningen6

vrijgemaakte vrijgemaakt starters bewoners totaal

woningen SSHN van buiten betrokken

bestaande stad laagbouw 100% 0% 0% 0% 4

etage 39% 3% 32% 28% 102

totaal 42% 3% 31% 27% 106

Waalsprong laagbouw 43% 50% 14% 14% 14

etage 0

totaal 43% 50% 14% 14% 14

Nijmegen laagbouw 56% 39% 11% 0% 18

etage 39% 3% 32% 28% 102

totaal 42% 3% 29% 26% 120

5 In 2007 en de eerste helft van 2008 zijn bijna 250 huurwoningen opgeleverd, bij 211 daarvan

stonden half 2008 bewoners ingeschreven. 6 Voor 120 van de 200 nieuwbouwhuurwoningen uit 2007 zijn verhuisgegevens over 2007

bekend.

bestaande koopwoningen aanbod


Samenstelling Nijmeegs aanbod, verkocht via NVM-makelaars

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

laagbouw etage

bestaande koopwoningen aanbod


Ontwikkeling in aantal via NVM-makelaars verkochte woningen

1e helft 08 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998

Nijmegen 669 1551 1642 1812 1548 1491 1385 1326 1079 1041 951

vrijstaand/2kap 183 186 228 182 183 177 187 143 150 153

hoek/rij 379 722 771 901 811 819 733 632 560 515 469

etage 290 646 685 683 555 489 467 507 376 376 329

Zuidwaal 1176 1230 1202 1107 1164 1118 1080 973 939 814

vrijstaand/2kap 617 625 612 576 653 606 554 539 498 482

hoek/rij 445 483 479 434 424 412 414 348 374 299

etage 114 121 111 97 87 100 112 86 67 33

Overbetuwe 812 867 809 722 680 721 754 633 646 609

vrijstaand/2kap 351 367 340 337 353 332 367 326 322 271

hoek/rij 394 424 409 331 273 331 328 269 292 286

etage 67 76 60 54 54 57 59 38 32 52

bestaande koopwoningen afzet


Ontwikkeling mediane verkoopprijs Nijmegen

0

50

100

150

200

250

300

350

400

vrijstaand/2kap hoek/rij etage

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

2006 2007

Mediane verkooptijd per stadsdeel, 2007

0

25

50

75

100

N-C

entru

m

N-O

ost

N-O

ud-W

est

N-N

ieuw

-Wes

t

N-M

idde

n

N-Z

uid

Duk

enbu

rg

Lind

enho

lt

N-N

oord

bestaande koopwoningen afzet


Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM-aanbod

2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998

Nijmegen 207 201 189 181 180 174 161 152 139 116

vrijstaand/2kap 350 348 324 308 310 300 284 245 208 180

hoek/rij 213 210 191 183 180 176 169 156 143 118

etage 175 171 163 158 153 147 135 123 105 91

Zuidwaal 254 250 238 233 225 216 202 193 168 145

vrijstaand/2kap 347 320 320 296 283 273 272 250 214 174

hoek/rij 208 200 190 183 181 176 166 152 139 114

etage 172 193 165 155 152 147 127 114 122 114

Overbetuwe 230 226 220 218 217 203 200 185 161 134

vrijstaand/2kap 322 310 310 285 280 293 275 238 209 176

hoek/rij 198 197 193 187 182 178 167 153 135 118

etage 183 158 167 157 151 143 128 113 98 96

Alle prijzen in euro x 1000

Ontwikkeling mediane verkooptijd in dagen

2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998

Nijmegen 50 53 64 58 42 31 35 36 25 25

Zuidwaal 86 82 78 77 72 55 43 42 30 31

Overbetuwe 105 103 98 92 93 61 52 43 41 47

bijlage


Gebruikte bronnen:

• verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio’s Nijmegen, Zuidwaal en Over-

Betuwe

• bestanden Enserve

• abonnee-bestand e-mailnieuwsbrief Waalsprong

• inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente

Nijmegen

• registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente

Nijmegen

Begeleidings- en analysecommissie:

• Moniek van den Elzen, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen

• Carolien Rouwen, AM

• Koen van Lunen, Makelaardij Hestia bv

• Mark Kitzen, Enserve bv

• Michel Gunsing, Talis

Trends in bouwen en wonen 14 - Nijmegen Bouwen en W… · Ontwikkelingen op de woningmarkt...

Documents

Transcript of Trends in bouwen en wonen 14 - Nijmegen Bouwen en W… · Ontwikkelingen op de woningmarkt...