Trends in bouwen en wonen 12 - Nijmegen · Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege 2007 1....

Trends in bouwen en wonen 12 Nijmegen, situatie halverwege 2007

september 2007 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

Trends in bouwen en wonen 12 Nijmegen, situatie halverwege 2007

september 2007 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek In opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

Inhoudsopgave

Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege 2007 1. Inleiding 1 2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale sector 1 3. Ontwikkelingen nieuwbouw 4 4. Positie bestaande woningvoorraad 5 5. Resumé 6

Bijlage De cijfers over de woningmarkt Huurwoningen

Samenstelling aanbod 9 Ontwikkeling aanbod 9 Vrij aangeboden woningen versus “geblokkeerd” aanbod 9 Slaagkansen 11 Aantal reacties per advertentie 11 Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod 13 Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden 15 Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 15

Nieuwbouwkoopwoningen

Aantal in verkoop gebrachte woningen 17 Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 17 Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is 19 % van het per jaar in verkoop gebrachte aantal woningen dat verkocht is 19 Vraag 21 Huishoudens die de in 2006 opgeleverde koopwoningen betrokken hebben 23 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2006 opgeleverde koopwoningen 23

Nieuwbouwhuurwoningen

Aanbod nieuwbouwhuurwoningen 25 Huishoudens die de in 2006 opgeleverde huurwoningen betrokken hebben 27 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2006 opgeleverde huurwoningen 27

Bestaande koopwoningen Omvang en samenstelling aanbod 29 Ontwikkeling omvang aanbod 29 Mediane verkoopprijs 31 Mediane verkooptermijn 31

Analyse

situatie halverwege 2007 1

Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege 2007

1. Inleiding

Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de twaalfde in een reeks van halfjaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt. Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen spelen. Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn:

• Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod?

• Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag?

• Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden?

De rapportage bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers maken we onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment geven we waar mogelijk een beeld van aanbod, afzet, vraag en bewoning. Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens, adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt.

2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector

Het verhuurmodel De verdeling van sociale huurwoningen in Nijmegen en de rest van het KAN geschiedt in hoofdlijnen volgens een aanbodmodel: via een advertentie in de Entreekrant worden woningen aangeboden waarop woningzoekenden kunnen reageren. Van tijd tot tijd worden de regels van het aanbodmodel aangepast:

• In 2002 werd voor doorstromers inschrijftijd als “volgordecriterium” vervangen door woonduur. De “passendheidseisen” (over huishoudenssamenstelling of inkomensniveau) werden afgeschaft en het aanbod van KAN-Noord en KAN-Zuid kwam in één krant te staan. Al deze veranderingen waren bedoeld om de woningmarkt doorzichtiger te maken en extra doorstroming uit te lokken

• De kansen van starters verminderden door de wijzigingen echter zo sterk dat in 2003 besloten werd voor doorstromers van buiten het KAN weer

Analyse


inschrijftijd als volgordecriterium te gaan gebruiken. In 2007 is deze uitzondering weer ongedaan gemaakt.

• De nieuwe huisvestingsverordering van 2007 geeft de gemeenten en corporaties meer “vrije ruimte” (30% van het aanbod). Deze woningen kunnen zij voor eigen beleid inzetten. In praktijk betekent dat niet meer alle woningzoekenden de mogelijkheid hebben op deze woningen te reageren. De woningen worden buiten de krant om, of wel via de krant maar gelabeld voor een speciale doelgroep verhuurd.

De regelmatige aanpassing van de regels zorgt ervoor dat je veranderingen in cijfers met voorzichtigheid moet interpreteren: wat is gevolg van “administratieve” veranderingen en waar is sprake van werkelijke trendbreuken.

Aanbod huurwoningen op dieptepunt Nog nooit werden er zo weinig woningen verhuurd als in het eerste halve jaar van 2007: nog geen 900. Al sinds 2001 is het aanbod aan sociale huurwoningen laag, meestal net iets boven de 2000 woningen per jaar. Alleen 2005 vormde een positieve uitzondering. Dat is het enige jaar waarin een fors aantal nieuwbouw-huurwoningen werd opgeleverd (400). Er zijn verschillende verklaringen voor het feit dat het aantal verhuringen zoveel lager is dan in de jaren ‘90:

• de prijzen op de koopmarkt zijn al jarenlang hoog. De overstap van huur naar koop is daardoor moeilijk te maken. Er komen dus niet veel woningen vrij van huurders die vertrekken naar een koopwoning.

• woningcorporaties doen meer aan herstructurering dan in de jaren ‘90. Jaarlijks verkopen zij een aantal huurwoningen, soms worden woningen gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Voor de huurmarkt heeft dit de voorzienbare bijwerking dat het aanbod lager wordt: een woning die verkocht wordt komt immers niet meer in de Entree-krant.

Niet iedere woning die verhuurd wordt is vrij beschikbaar voor alle woningzoekenden. Er zijn ook woningen die via woningruil nieuwe bewoners krijgen, die via bemiddeling worden toegewezen aan b.v. gehandicapten of statushouders etc. Zo’n 80% van de verhuurde woningen wordt “openbaar” aangeboden via de Entree-krant. Ruim 80% van huuraanbod onder de bereikbaarheidsgrens Ruim 80% van de woningen die door de corporaties verhuurd worden valt onder de 1e aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Toch neemt het aandeel dure huurwoningen binnen het aanbod gestaag toe: van 7% in 2002 via 8%, 9%, 13%,16% in de jaren daarna tot 17% in de eerste helft van 2007. Naar de ervaring van de corporaties zijn deze wat duurdere woningen (tot max. €750) goed te verhuren, er is duidelijk een doelgroep, een markt voor. Evenveel woningzoekenden als in 2006 In de eerste helft van 2007 reageerden evenveel mensen op aanbod in de Entree-krant als in de eerste helft van 2006. In 2004, 2005 en 2006 was er sprake van een lichte daling in het aantal woningzoekenden. Daarvoor, in 2002, steeg het aantal woningzoekenden sterk, van ongeveer 12.000 per jaar tot bijna 18.000. Nu is het aantal woningzoekenden weer terug rond de 15.600.

Analyse


Ook slaagkansen verder omlaag Een stabiel aantal woningzoekenden bij een dalende omvang van het aanbod kan niet anders dan lagere slaagkansen opleveren. De slaagkansen vertoonden in 2005 een klein piekje, samenhangend met de nieuwbouw die dat jaar werd opgeleverd. Sindsdien zakken de slaagkansen weer. In de eerste helft van 2007 bedroeg die 0,12: jaarlijks slagen 12 van de 100 woningzoekenden erin een woning te vinden. De slaagkansen zijn nog wel een fractie hoger dan in 2002/2003. Dat komt doordat er toen bij een ongeveer vergelijkbaar aanbod meer belangstellenden waren. Meer dan 40% woningen naar starters Het aandeel aan starters verhuurde woningen was in de eerste helft van 2007 41%. Iets minder dan in 2006 (44%), maar ruim boven de Nijmeegse politieke doelstelling dat minimaal 30% van de te verhuren woningen naar starters gaat. De slaagkansen voor starters (en jongeren) liggen steeds onder die voor ouderen en doorstromers (0,11 versus 0,17). De slaagkansen voor starters worden bepaald door het aantal verhuisketens in de huursector. Zo’n verhuisketen kan starten door nieuwbouw of doordat zittende bewoners de Nijmeegse huurmarkt verlaten (naar koopwoningen, naar verzorgingstehuis, naar andere gemeente). De slaagkansen voor doorstromers worden daarnaast ook bepaald door de lengte van de verhuisketens: in een verhuisketen met meerdere schakels worden meer doorstromers geholpen, maar nog steeds maar één starter. Slaagkansen minima onder gemiddeld Door technische aanpassingen in het aanbodmodel is het (nu nog) niet goed mogelijk een overzicht te geven van de reagerenden in de eerste helft van 2007 naar huishoudenskenmerken, waaronder inkomen. Daardoor kunnen we de slaagkansen voor minima en overige woningzoekenden niet actualiseren. Vorig jaar hoorde een kleine 40% van de reagerenden tot de minima. Hun slaagkansen waren iets slechter dan gemiddeld: onder de minima was de slaagkans 0,12 tegen 0,13 gemiddeld. De slaagkans van huishoudens met een hoog inkomen (doelgroep+ en hoger) was licht bovengemiddeld: 0,15. Naast de minima worden ook “doelgroephuishoudens” onderscheiden. Zij hebben geen absoluut minimum-inkomen, maar wel een laag inkomen. Naar deze twee groepen samen gaat 60% van het woningaanbod. Dit percentage is al jarenlang stabiel. In Nijmegen zal de in de huisvestingsverordening geboden vrije ruimte (lokaal maatwerk) deels worden ingezet om de kansen voor minima te vergroten, woningen zullen speciaal voor minima worden gelabeld.

3. Ontwikkelingen nieuwbouw

Aantal in verkoop gebrachte nieuwbouwkoopwoningen op peil In de eerste 6 maanden van 2007 zijn er bijna 300 nieuwbouwwoningen in de verkoop gekomen. Dit is in omvang vergelijkbaar met 2004 en 2005, en iets meer dan in 2006. In de Waalsprong werden 185 woningen aangeboden (Nijland), waarmee de dip in de verkoop die zich in 2006 voordeed tijdelijk gecompenseerd wordt. Voor de nabije toekomst zit er echter weinig aanbod in de Waalsprong-pijplijn. De bouwproductie valt terug omdat de planvorming na de bouwstop veel trager verloopt dan gehoopt (o.a. vanwege moeilijkheden met de verkeersontsluiting en milieunormen mbt fijn stof).

Analyse


In de bestaande stad zijn zo’n 100 woningen in verkoop gekomen, bijna allemaal etagewoningen.

Verkoop van nieuwbouwwoningen De verkoop van laagbouwwoningen, in de bestaande stad en in de Waalsprong, is het laatste jaar vlot gegaan. Bij de verkoop van etagewoningen is er sprake van een tweedeling: de complexen ten oosten van het MaasWaalkanaal verkochten goed, die ten westen van het kanaal niet. Zo is een deel van het complex Heeren van Nijmegen omgezet van koop naar huur. Van het complex de MaasWaal, dat ongeveer een half jaar in verkoop is, is nog nagenoeg niets verkocht. In de Waalsprong is nog maar weinig aanbod van etagekoopwoningen geweest. Een klein complex is een paar jaar geleden uit de verkoop gehaald vanwege een tekort aan belangstelling. Nauwelijks nieuwbouw van huurwoningen in 2007 Er zijn in de eerste helft van 2007 slechts 9 huurwoningen opgeleverd, een complex voor jongeren met een verstandelijke handicap. In de tweede helft van het jaar zullen wel wat huurwoningen worden voltooid. “Logische” bewoners in nieuwbouwwoningen In de nieuwbouwwoningen die in 2006 en de eerste helft van 2007 zijn opgeleverd woont het soort huishoudens dat je daar op voorhand ook zou verwachten:

• in de laagbouwkoopwoningen wonen vooral 2-persoonshuishoudens en gezinnen. In de Waalsprong ligt het accent daarbij wat meer op de 2-persoonshuishoudens, in de bestaande stad wat meer gezinnen.

• in etagekoopwoningen wonen 1- en 2-persoonshuishoudens

• er is de afgelopen 1 1/2 jaar maar één groot etagehuurcomplex opgeleverd: de Platolaan van de SSHN. Daar wonen 1-persoonshuishoudens

Doorstroomeffecten van nieuwbouwwoningen In de laagbouwkoopsector ligt het doorstroomrendement rond de 50%, door de bouw van 2 koopwoningen in Nijmegen wordt 1 andere woning in Nijmegen vrijgemaakt. De nieuwbouw in de bestaande stad levert iets meer doorstroming op dan die in de Waalsprong, waar wat meer starters en mensen van buiten Nijmegen terecht komen. In etagekoopwoningen ligt het doorstroomrendement iets lager, rond de 40%. Laagbouwhuurwoningen in de bestaande stad, voor het laatste opgeleverd in 2005, hebben het grootste doorstroomeffect: ongeveer 75%.

4. Positie van bestaande woningvoorraad Vergelijken populariteit huurwoningen wordt moeilijk Tot begin dit jaar konden we een indicatie van de populariteit van huurwoningen geven door te kijken naar het aantal reacties dat er op een advertentie kwam. Hoe lag dat voor de verschillende stadsdelen, voor verschillende woningtypes, door de tijd heen? Sinds april 2007 kunnen woningzoekenden zien hoe vaak er al op een woning gereageerd is. Voor de woningzoekende is dat een verbetering. Hij ziet op welke woningen al veel reacties zijn, waar het dus zinloos voor hem kan zijn ook op te

Analyse


reageren. En hij ziet op welke advertenties nog weinig mensen reageerden, waar zijn kansen dus groter zullen zijn. Het al of niet reageren hangt dus minder dan in het verleden af van de populariteit van de woning, en meer van een tactische kansinschatting door de woningzoekenden. Voor analyse-doeleinden wordt het aantal reacties daardoor echter minder betekenisvol. Aanbod bestaande koopwoningen via NVM iets lager dan in topjaar 2005 In de eerste helft van 2007 zijn er in Nijmegen ruim 700 bestaande woningen verkocht via NVM-makelaars, voor 40% etagewoningen, 60% laagbouw. Dat is vergelijkbaar met, een fractie lager dan, de verkopen in de eerste helft van vorig jaar. In 2005, het topjaar wat verkopen betreft, was het aantal verkochte woningen echter duidelijk hoger (meer dan 1800 in het hele jaar). De daling de laatste 1 1/2 jaar kan te maken hebben met het opdrogen van de voorraad uit te ponden huurwoningen en met een afwachtende houding van de consument (ontwikkeling hypotheekrente en economie). De verkoopprijzen zijn in de eerste helft van 2007 licht doorgestegen. Dat geldt niet voor de duurste categorie, de vrijstaande en 2-onder-1-kapwoningen. Omdat er in Nijmegen maar weinig woningen van dit type verkocht worden mag je aan (het gebrek aan) schommelingen in de prijs in een relatief korte periode niet te veel gewicht toekennen.

5. Resumé

Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse woningmarkt halverwege 2007 als volgt samen te vatten:

1. Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Na een opleving in 2005 is het aanbod van huurwoningen weer terug op het lage niveau van de eerste jaren van de 21ste eeuw. De kans om op de sociale huurmarkt een woning te vinden is in 2006 en 2007 dan ook gedaald: op dit moment lukt dat 12 van de 100 woningzoekenden (op jaarbasis). De slaagkansen zijn gedaald doordat er weinig (huur)woningen werden opgeleverd. Daardoor zijn er weinig verhuisketens gestart. De kansen zijn bovendien ongelijk verdeeld:

• De kansen van starters zijn kleiner (0,11) dan die van doorstromers (0,17). De doelstelling minimaal 30% van het aanbod aan starters toe te wijzen wordt royaal gehaald

• Minima hebben al jarenlang minder kans op een woning dan huishoudens met een hoger inkomen. Het is nog te kort dag om al te zeggen of het “lokaal maatwerk” de positie van minima op de woningmarkt verbeterd heeft.

2. Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde

nieuwbouw aan bij de vraag? Het aanbod van nieuwbouwwoningen was in 2006 en de eerste helft van 2007 lager dan in de jaren daarvoor:

Analyse


• met name in 2006 werden er in de Waalsprong weinig woningen in de verkoop gebracht. Ook voor de komende jaren is de pijplijn van Waalsprong-projecten opgedroogd

• “Gewone” huurwoningen werden er nauwelijks opgeleverd, in 2006 heeft de SSHN wel een groot studentencomplex gerealiseerd

• het aanbod (vooral etage-)koopwoningen in de bestaande stad bleef wel op peil

De verkoop van de laagbouwwoningen verloopt over het algemeen vlot. De verkoop van etagewoningen gaat moeizamer, vooral op locaties in Dukenburg, Lindenholt en de Waalsprong.

3. Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? Veranderingen in het aanbodmodel maken het moeilijk de populariteit van huurwoningen en stadsdelen door de tijd te monitoren. Het komende halve jaar moet uitwijzen of en hoe aantal reacties en weigeringen een beeld kan geven van de marktpositie van de bestaande voorraad. Op de koopmarkt blijven de prijzen hoog.

Bijlage


Bijlage: de cijfers over de woningmarkt

Huurwoningen aanbod


Samenstelling aanbod 1e helft 2007

laagb

bereikb.

18%

laagb niet

berk.

9%

etage

bereikb.

65%

etage niet

berk.

8%

Ontwikkeling aanbod 2003-2007

0

250

500

750

1000

1250

1500

1e helft

2003

2e helft

2003

1e helft

2004

2e helft

2004

1e helft

2005

2e helft

2005

1e helft

2006

2e helft

2006

1e helft

2007

Huurwoningen aanbod


Samenstelling aanbod Nijmegen 1e helft 2007

absoluut perc.

laagbouw bereikbaar 162 18%

niet bereikbaar 75 9%

etage bereikbaar 566 65%


totaal bereikbaar 728 83%


totaal 877 Als bereikbaar gelden de woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (IHS) vallen (€485 sinds 1 juli 2006) Ontwikkeling aanbod

1

1e helft '07 2006 2e helft '06 1e helft '06 2005 2004 2003 2002 2001 2000

Nijmegen 877 2109 984 1125 2485 2008 2032 1941 2035 2571

laagbouw 237 670 313 357 913 597 584 512 621 806

overig 640 1439 671 768 1571 1411 1438 1429 1414 1765

Zuidwaal 592 309 283 528 517 445 609 635 691

laagbouw 225 132 93 195 229 178 252 292 300

overig 367 177 190 333 288 267 357 343 391

Overbetuwe 324 141 183 320 333 259 256 313 217

laagbouw 185 72 113 137 206 127 124 181 123

overig 139 69 70 183 127 119 132 132 94 Vrij aangeboden woningen (via advertentie waarop iedereen kan reageren) versus woningen die op een andere manier verdeeld/toegewezen worden

2006 2005 2004 2003 2002

vrij 1727 2081 1660 1661 1601

woningruil 81 73 85 109 97

urgent/SV 22 15 7 23 40

statushouder 10 17 11 9 18

WVG 11 22 15 22 19

senior 20 19 13 10 4

bijztoew/hulpverl/2e kans 81 74 74 65 44

convenant 39 45 41 41 24

overig 118 138 107 106 107

2109 2484 2013 2046 1954

vrij als % totaal 82% 84% 82% 81% 82%

1 In Zuidwaal zijn de gemeenten Groesbeek (1-1-2002) en Heumen en Ubbergen (1-1-2003) uit het

gemeenschappelijk aanbodmodel gestapt. Dat verklaart mede de daling van de omvang van het aanbod in Zuidwaal

Huurwoningen afzet


Ontwikkeling slaagkansen

0,00

0,05

0,10

0,15

0,20

0,25

0,30

0,35

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

1e h

elft 2

005

2e h

elft 2

005

1e h

elft 2

006

2e h

elft 2

006

1e h

elft 2

007

starter doorstromer totaal

Huurwoningen afzet


Slaagkansen2

1e helft 2007 2006 2e helft 2006 1e helft 2006 2005 2004 2003 2001 1999

totaal 0,12 0,13 0,13 0,14 0,15 0,12 0,11 0,17 0,28

woningmarktpositie

starter 0,11 0,10 0,12 0,11 0,08 0,07 0,17 0,30

doorstromer 0,17 0,17 0,18 0,21 0,17 0,17 0,17 0,25

woonplaats

Nijmegen 0,19 0,18 0,20 0,21 0,17 0,16 0,19 0,30

Zuidwaal en Overbetuwe 0,08 0,08 0,08 0,11 0,10 0,08 0,10 0,17

elders 0,05 0,05 0,05 0,05 0,03 0,04 0,10 0,20

leeftijd

-23 0,04 0,03 0,04 0,04 0,02 0,02 0,10 0,21

24-59 0,15 0,14 0,15 0,16 0,13 0,12 0,17 0,28

60+ 0,28 0,25 0,31 0,36 0,29 0,30 0,27 0,38

huishoudenstype

1phh 0,15 0,15 0,15 0,15 0,13 0,12 0,18 0,27

meerpershh 0,12 0,11 0,13 0,15 0,11 0,11 0,16 0,28

inkomen

minima 0,12 0,11 0,12 0,13 0,10 0,10

doelgroep 0,14 0,13 0,14 0,16 0,14 0,14

doelgroep + 0,15 0,15 0,16 0,17 0,13 0,12

35.000+ 0,14 0,14 0,16 0,18 0,12 0,11

2 Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft

gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen voor halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen gemaakt: hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanneer de cijfers die voor het halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar

Huurwoningen vraag


Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

1e

helft

'01

2e

helft

'01

1e

helft

'02

2e

helft

'02

1e

helft

'03

2e

helft

'03

1e

helft

'04

2e

helft

'04

1e

helft

'05

2e

helft

'05

1e

helft

'06

2e

helft

''06

1e

helft

'07

Nijmegen Zuidw aal+Overbetuw e elders totaal

Huurwoningen vraag


Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod

1e helft '07 2006 2e helft '06 1e helft '06 2005 2004 2003 2002 2001

totaal aantal 10160 15637 10216 10635 16450 16838 17924 17616 12171

woningmarktpositie

starter 8804 5754 6112 9411 9662 10054 9197 6369

doorstromer 6782 4425 4523 7039 7176 7870 8198 5739

woonplaats

Nijmegen 9308 6300 6469 9649 9844 10185 10103 8914

Zuidwaal+Overbetuwe 1911 1228 1286 2035 2101 2174 2143 1403

elders 4418 2688 2880 4766 4893 5565 5370 1854

leeftijd

-23 3230 2196 2026 3397 3712 3940 3876 2225

24-59 11123 7192 7837 11892 11918 12746 12514 8929

60+ 1233 791 734 1089 1137 1171 1143 954

huishoudenstype

1phh 7284 4754 4963 7779 8004 8741 8621 6211

meerpershh 8302 5425 5634 8600 8766 9117 8910 5960

frequentie reacties

incidenteel 6150 4318 4298 6240 6494 6591 6316 3878

meer dan 3x 9487 5898 6337 10210 10419 11333 11300 8293

inkomen

minima 5800 3737 4040 6272 6293 6218

doelgroep 4554 3054 3102 4402 4293 4315

doelgroep + 3776 2456 2502 3973 4135 4923

35.000+ 1159 740 740 1268 1430 1603

onbekend 348 229 251 535 687 865

Huurwoningen bewoning


Wie is terechtgekomen in aanbod?

0%

25%

50%

75%

100%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1e

helft

'07

starter doorstromer

Huurgrenzen Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een bereikbare woning Inkomensgrenzen Maximaal bruto-maandinkomen in € om tot groep te behoren (2006):

minima doelgroep doelgroep+

1phh 874 2696

1phh -55 1460

1phh 55+ 1298

mphh 1249 2696

mphh -55 1935

mphh 55+ 1692 Wie meer inkomen heeft dan €2696 per maand valt in de groep jaarinkomen €35.000 en meer. De doelgroepgrenzen worden jaarlijks aangepast

Huurwoningen bewoning


Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 1e helft 2007

totaal

bereikbaar duur bereikbaar duur

totaal aantal 162 75 566 74 877

woningmarktpositie

starter 37 14 296 16 363

doorstromer 125 61 270 58 514

woonplaats

Nijmegen 139 56 466 58 719

elders 23 19 100 16 158

leeftijd

-23 4 1 37 2 44

24-59 154 68 413 39 674

60+ 4 6 116 33 159

huishoudenstype

1phh 42 10 381 56 459

meerpershh 120 65 185 48 418

laagbouw etage

Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben

1e helft '07 2006 2e helft '06 1e helft '06 2005 2004 2003 2002 2001 2000

totaal aantal 877 2109 984 1125 2483 2009 2032 1941 2034 2571

woningmarktpositie

starter 363 934 416 518 1016 762 698 612 1073 1379

doorstromer 514 1174 567 607 1467 1245 1319 1329 953 1173

woonplaats

Nijmegen 719 1738 799 939 2035 1633 1611 1527 1707 2157

zuidwaal+overbetuwe )158 159 78 81 218 204 180 178 139 167

elders ) 212 107 105 230 165 230 226 188 247

leeftijd

-23 44 116 54 62 133 86 96 109 227 314

24-59 674 1635 758 877 1954 1597 1571 1490 1537 1922

60+ 159 343 157 186 396 325 352 338 262 316

huishoudenstype

1phh 459 1087 526 561 1198 1029 1023 997 1090 1387

meerphh 418 1022 458 564 1285 979 1003 944 944 1184

urgentie

gewoon woningz. 755 1794 816 978 2174 1742 1691 1599 1554 2041

urgent ) 79 147 65 82 145 146 211 252 285 273

indicatie ) 24 9 15 63 37 49 44 113 118

herstructurering 43 138 91 47 101 78 71 43 82 139

inkomen

0-minimum 672 301 371 814 636 632 520

doelgroep 635 304 331 683 610 585 425

doelgroep+ 575 278 297 679 523 579 574

€35.000+ 165 75 90 229 169 182 148

onbekend 62 26 36 78 70 57 274

nieuwbouw koopwoningen aanbod


Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen

0

100

200

300

400

500

600

'99 '01 '03 05 1e

helft

07

'99 '01 '03 05 1e

helft

07

Waalsprong bestaande stad

laagbouw etage

nieuwbouw koopwoningen aanbod


Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen

1e helft '07 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

bestaande stad 105 334 278 118 261 436 156 125 109

laagbouw 6 84 62 0 2 64 17 46 35

etage 99 250 216 118 259 377 139 79 74

Waalsprong 185 66 362 403 286 -- -- 278 509

laagbouw 185 66 342 390 286 -- -- 250 509

etage 20 13 -- -- -- 28 --

Nijmegen 290 400 640 521 547 436 156 403 618

laagbouw 191 150 404 390 288 64 17 296 544

etage 99 250 236 131 259 377 139 107 74 Grootste in 2006 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong

• alleewoningen Elten

• Scala bestaande stad

• Dichtersplein/Genestetstraat

• Hof van Heden/Josephhof

• winkelcentrum Dukenburg, Heeren van Nijmegen

• Maas-Waalflat

• Onder de Beuken Grootste in 2007 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong

• Nijland (Notensteijn) bestaande stad:

• Stijl6/Cort vd Lindenstraat

• Autour d’eglise/Hatertseweg Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen

1e helft '07 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000

bestaande stad 55 279 413 322 166 134 129 100

laagbouw 6 71 94 52 25 65 40 63

etage 49 208 319 270 141 69 89 37

Waalsprong 74 337 559 31 7 100 479 358

laagbouw 74 337 559 31 7 72 475 358

etage 0 0 0 0 28 4 0

Nijmegen 129 616 972 353 173 234 608 458

laagbouw 80 408 653 83 32 137 515 421

etage 49 208 319 270 259 259 259 259

nieuwbouw koopwoningen afzet


Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is

0

2

4

6

8

10

12

bestaande stad Waalsprong

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

nieuwbouw koopwoningen afzet


Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is

2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

bestaande stad 3 6 6 11 11 5 6 1

laagbouw 3 5 - 1 4 4 3 2

etage 3 7 6 12 12 5 8 1

Waalsprong 5 4 4 6 -- -- 2 2

laagbouw 5 4 4 6 -- -- 2 2

etage -- 6 3 -- -- -- 2 --

Nijmegen 3 5 4 8 11 5 3 2

laagbouw 4 4 4 6 4 4 2 2

etage 3 7 6 12 12 5 6 1 Verkoop woningen uit 2006 zonder het project de MaasWaal, waarvan nog niets is verkocht % van het per jaar aangeboden aantal woningen dat verkocht is op 1-7-2007

2006 2005 2004 2003 2002

bestaande stad 65% 99% 97% 99% 100%

laagbouw 99% 92% nvt 100% 100%

etage 55% 100% 97% 99% 99%

Waalsprong 85% 79% 100% 99% nvt

laagbouw 85% 83% 100% 99% nvt

etage ?? 100% nvt nvt

Nijmegen 85% 88% 99% 99% 100%

laagbouw 93% 85% 100% 99% 100%

etage 55% 94% 98% 99% 99% Cijfers 2005 voor waalsprong te laag: verkoopinfo van Harmoniehof niet binnengekomen

nieuwbouw koopwoningen bewoning


Huishoudenssamenstelling betrokken koopwoningen opgeleverd in 2006 en 1e helft 2007

0% 20% 40% 60% 80% 100%

lb best.st.

lb Waalspr

et best. st

1phh 2phh gezin overig

Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken koopwoningen, opgeleverd in 2005 en 2006

0%

25%

50%

75%

lb best. stad lb Waalspr et best. stad

2005

2006

nieuwbouw koopwoningen bewoning


Huishoudens die die in 2006 en 1e helft 2007 opgeleverde koopwoningen hebben betrokken

3

totaal

best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen

1p -45 3% 7% 7% 31% 31% 14%

1-pr 45+ 2% 2% 2% 19% 19% 7%

2p-45 21% 40% 38% 11% 11% 30%

2p 45+ 10% 5% 5% 30% 30% 13%

1-ouder 2% 4% 4% 2% 2% 3%

2-ouder 59% 41% 43% 5% 5% 32%

vrij huis 2% 1% 1% 1% 1% 1%

overig 2% 1% 1% 1% 1% 1%

totaal 58 388 446 191 0 191 637

laagbouw etage

Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2006 opgeleverde koopwoningen

4

3 In 2006 zijn er 574 koopwoningen opgeleverd, bij 561 daarvan waren er juli 2007 bewoners

ingeschreven, van de 107 in de eerste helft 2007 opgeleverde koopwoningenzijn in 76 gevallen bewoninggegevens beschikbaar (76+561=637). 4 Bij 502 van nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd in 2006 zijn verhuisgegevens over 2006 bekend

vrijgemaakte starters bewoners totaal

woningen van buiten betrokken

bestaande stad laagbouw 57% 11% 28% 53

etage 42% 25% 32% 143

totaal 46% 21% 31% 196

Waalsprong laagbouw 51% 21% 31% 306

etage

totaal 51% 21% 31% 306

Nijmegen laagbouw 52% 19% 30% 359

etage 42% 25% 32% 143

totaal 49% 21% 31% 502

nieuwbouw huurwoningen aanbod


Aanbod nieuwbouwhuur 1999-2006

0

100

200

300

400

500

600

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1e

helft

'07

Waalsprong bestaande stad

nieuwbouw huurwoningen aanbod


Aanbod nieuwbouwhuurwoningen

1e helft 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

bestaande stad

etage bereikbaar 9 444 8 33 37 48 115

etage duur 33 32 65 42 43 104

laagbouw bereikbaar 66 15 60 98

laagbouw duur 24 2

Waalsprong

etage bereikbaar 12

etage duur

laagbouw bereikbaar 173 38 29

laagbouw duur 136

Nijmegen

etage bereikbaar 444 20 33 37 48 115

etage duur 33 32 65 42 43 104

laagbouw bereikbaar 239 15 38 89 98

laagbouw duur 136 24 2

totaal 477 427 98 66 97 142 137 213 Woningen met een huur tot de aftoppingsgrens gelden als bereikbaar Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2005:

• Oosterhout (Ligulastraat, Claustrum, Clavisstraat etc.)

• Visveld-Lent (Queenstraat, Buske, Vrouwe Udasingel)

• Wolfskuil (Bosbesstraat, Floraweg, Varenstraat ect.) Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2006:

• Platolaan (SSHN) 1

e helft 2007

• de woningen van het project ’t Span (Limos, woongroep voor verstandelijk gehandicapte jongeren) zijn de enige huurwoningen die in deze periode zijn opgeleverd

nieuwbouw huurwoningen bewoning


Huishoudenssamenstelling betrokken huurwoningen, in 2006 en 1e helft 2007 opgeleverd

0% 20% 40% 60% 80% 100%

lb best.st.

lb Waalspr

et best. st

et Waalspr.

1phh 2phh gezin overig

Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken huurwoningen in 2005 en 2006 opgeleverd

0%

25%

50%

75%

lb best. stad lb Waalspr et best. stad et Waalspr

2005

2006

nieuwbouw huurwoningen bewoning


Huishoudens die de in 2006 en de 1e helft van 2007 opgeleverde huurwoningen hebben betrokken

5

totaal

best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen

1-p -45 356 356 356

1-pr 45+ 32 32 32

2p-45 24 24 24

2p 45+ 18 18 18

1-ouder 0 0 0

2-ouder 3 3 3

vrij huis 0 0 0

overig 0 0 0

totaal 0 0 0 433 0 433 433

laagbouw etage

Herkomst bewoners en doorstromingseffect van de in 2006 opgeleverde huurwoningen

6

vrijgemaakte vrijgemaakt starters bewoners totaal

woningen SSHN van buiten betrokken

bestaande stad laagbouw 0

etage 8% 28% 46% 18% 391

totaal 8% 28% 46% 18% 391

Waalsprong laagbouw 0

etage 0

totaal 0

Nijmegen laagbouw 0

etage 8% 28% 46% 18% 391

totaal 8% 28% 46% 18% 391

5 In 2006 zijn 477 huurwoningen opgeleverd (mn. complex Platolaan SSHN), bij 424 daarvan stonden

half 2007 bewoners ingeschreven, de 9 opgeleverde huurwoningen van de 1e helft 2007 zijn alle

officeel bewoond (424+9=433). 6 Voor 391 van de nieuwbouwhuurwoningen uit 2006 zijn verhuisgegevens over 2006 bekend.

bestaande koopwoningen aanbod


Samenstelling Nijmeegs aanbod, verkocht via NVM-makelaars

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

vrijstaand/2kap hoek/rij etage

bestaande koopwoningen aanbod


Omvang aanbod 1e helft 2007, verkocht via NVM-makelaars

totaal

tot €350d €350d+ tot €200d €200d+ tot €200d €200d+

Nijmegen 46 38 135 207 197 98 721

N-Centrum 0 0 2 4 28 14 48

N-Oost 1 13 1 40 29 58 142

N-Oud-West 3 1 12 19 17 10 62

N-Nieuw-West 8 0 13 20 28 4 73

N-Midden 4 6 2 26 34 2 74

N-Zuid 3 6 20 25 36 5 96

Dukenburg 1 0 48 27 15 0 91

Lindenholt 14 4 31 20 10 3 82

N-Noord 12 8 5 26 0 2 53


Ontwikkeling in omvang aanbod NVM-makelaars

1e helft 07 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998

Nijmegen 721 1642 1812 1548 1491 1385 1326 1079 1041 951

vrijstaand/2kap 84 186 228 182 183 177 187 143 150 153

hoek/rij 342 771 901 811 819 733 632 560 515 469

etage 295 685 683 555 489 467 507 376 376 329

Zuidwaal 1230 1202 1107 1164 1118 1080 973 939 814

vrijstaand/2kap 625 612 576 653 606 554 539 498 482

hoek/rij 483 479 434 424 412 414 348 374 299

etage 121 111 97 87 100 112 86 67 33

Overbetuwe 867 809 722 680 721 754 633 646 609

vrijstaand/2kap 367 340 337 353 332 367 326 322 271

hoek/rij 424 409 331 273 331 328 269 292 286

etage 76 60 54 54 57 59 38 32 52

bestaande koopwoningen afzet


Ontwikkeling mediane verkoopprijs Nijmegen

0

50

100

150

200

250

300

350

400


1998 1999 2000 2001

2002 2003 2004 2005

2006 1e helft 2007

Mediane verkooptijd per stadsdeel, 2006

0

25

50

75

100

N-C

entru

m

N-O

ost

N-O

ud-W

est

N-N

ieuw

-Wes

t

N-M

idde

n

N-Z

uid

Duk

enbu

rg

Lind

enho

lt

N-N

oord

bestaande koopwoningen afzet


Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM-aanbod

1e helft '07 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998

Nijmegen 205 201 189 181 180 174 161 152 139 116

vrijstaand/2kap 335 348 324 308 310 300 284 245 208 180

hoek/rij 213 210 191 183 180 176 169 156 143 118

etage 173 171 163 158 153 147 135 123 105 91

Zuidwaal 250 238 233 225 216 202 193 168 145

vrijstaand/2kap 320 320 296 283 273 272 250 214 174

hoek/rij 200 190 183 181 176 166 152 139 114

etage 193 165 155 152 147 127 114 122 114

Overbetuwe 226 220 218 217 203 200 185 161 134

vrijstaand/2kap 310 310 285 280 293 275 238 209 176

hoek/rij 197 193 187 182 178 167 153 135 118

etage 158 167 157 151 143 128 113 98 96 Alle prijzen in euro x 1000 Ontwikkeling mediane verkooptijd in dagen

2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998

Nijmegen 53 64 58 42 31 35 36 25 25

Zuidwaal 82 78 77 72 55 43 42 30 31

Overbetuwe 103 98 92 93 61 52 43 41 47

bijlage


Gebruikte bronnen:

• verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio’s Nijmegen, Zuidwaal en Over-Betuwe

• bestanden Enserve

• abonnee-bestand e-mailnieuwsbrief Waalsprong

• inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen

• registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen

Begeleidings- en analysecommissie:

• Moniek Gerrits, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen

• Theo Stikkelman, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen

• Carolien Rouwen, AM

• Koen van Lunen, Makelaardij Hestia bv

• Mark Kitzen, Enserve bv

• Michel Gunsing, Talis

Trends in bouwen en wonen 12 - Nijmegen · Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege 2007 1....

Documents

Transcript of Trends in bouwen en wonen 12 - Nijmegen · Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege 2007 1....