Trends 30.000 – Vastgoed Enquête

Trends 30.000 – Vastgoed EnquêteTrends & PricewaterhouseCoopers

13 December 2006

Sectie 1Voornaamste bevindingen

1

Huidige vastgoedsituatie

2

Sectie 1 – Voornaamste bevindingen

Zo goed als alle ondernemingen die hebben deelgenomen aan de enquête, hebben één of ander zakelijk recht op vastgoed, waarbij het leeuwendeel van de ondernemingen het vastgoed aanhoudt in volle eigendom. De studie peilt dan ook naar de intenties en (ongekende) mogelijkheden van ondernemingen met betrekking tot het vastgoed dat ze aanhouden en een eventuele verzelfstandiging van dit vastgoed.

Ongeveer 62% van de respondenten zijn ondernemingen met minder dan 50 werknemers (KMO)

Ruim ¾ van de ondernemingen heeft het vastgoed niet afgezonderd in een aparte juridische entiteit, niet “verzelfstandigd”.

Waarde vastgoed

3

Sectie 1 - Voornaamste bevindingen

WAARDE NIET VERUITWENDIGD IN DE OFOFFICIELE CIJFERS (jaarrekening):

– 2/3 van de respondenten meent dat de jaarrekening van de onderneming niet de juiste waarde van het vastgoed reflecteert of weet het niet

WEINIG AANDACHT WAARDE VASTGOED

– Iets meer dan 1/3 van de ondernemingen waardeert zijn vastgoed nooit, terwijl slechts iets meer dan 1/5 dit jaarlijks doet.

– De waardering gebeurt voor 2/3 van de gevallen op basis van een verslag van een externe vastgoedexpert; voor het overige op basis van eigen berekeningen.

Waarde vastgoed

4


RELATIEEF VEEL ONDERNEMINGEN NIET OP DE HOOGTE VAN WAARDE VASTGOED:

– Slechts 1/3 van de respondenten zegt van de mate van onderwaardering op de hoogte te zijn

– Bijna 40% van de respondenten waardeert zijn vastgoed nooit en is bijgevolg niet op de hoogte van de marktwaarde van het vastgoed van zijn onderneming (in vergelijking met bijvoorbeeld Nederland, waar volgens een studie van 2005 slechts 10% zijn vastgoed nooit waardeert).

Waarde vastgoed

60% van de respondenten geeft toch aan graag de waarde van zijn vastgoed te kennen.

– Van deze groep zegt ongeveer de helft deze waarde te wilIen kennen uit pure interesse; de andere helft haalt een financieringsoperatie als belangrijkste reden aan.

– Opvallend is dat de KMO een verzoek van de bank (typisch in het kader van een financieringsoperatie) ruim als voornaamste reden aanhaalt voor een waardering, terwijl dit voor een grote onderneming in eerste instantie een mogelijke verkoop van het vastgoed (aan een derde) is

.

5


Motivatie voor waardering

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

loutere interesse

financiering

mogelijke verkoop vastgoed

mogelijke verkoop onderneming

verzoek bedrijfsrevisor

IFRS

Nota: respondenten konden meerdere mogelijkhedenaankruisen

Waarde vastgoed

Ongeveer 1/3 van de respondenten

stellen dat, indien zij het bestaande

gebouw aan marktvoorwaarden van

een derde ter beschikking zouden krijgen,

de jaarlijkse huurkosten of afschrijvingen

een wezenlijke invloed zouden hebben

op de winstgevendheid van de

onderneming.

6


Invloed van vastgoedinvestering op resultaat

43%

28%

29%

Neen

Ja

Geen Idee

Toekomstplannen

7


POTENTIEEL VASTGOED WORDT WEINIG BENUT

– Ongeveer 2/3 van de respondenten heeft geen concrete plannen om het vastgoed over te dragen en ruim de helft ziet er het nut niet van in. Niettemin heeft ruim 10% van de respondenten het vastgoed van de onderneming overgedragen gedurende de laatste 12 maanden, waarbij het in ruim de helft van de gevallen ging om een interne verzelfstandiging.

– Opmerkelijk is nog dat 35% van de respondenten van oordeel is dat er niet echt belemmeringen zijn om het vastgoed over te dragen aan een derde terwijl 58% meent dat er anderzijds ook geen goede redenen zijn.

Toekomstplannen

8


EXTERNE VERZELFSTANDIGING VERSUS INTERNE VERZELFSTANDIGING

Intern ExternBelemmerinig - Er is geen goede reden om

vastgoed over te dragen binnen de groep (48,4%).

- Vastgoed is appeltje voor de dorst in moeilijke tijden (30,2%);- Emotionele redenen (14,7%);- Vastgoed is te specifiek (13,8%);- Fiscale belemmeringen (11,2%);- Geen interessante prijs (11,2%);- Geen kandidaat investeerder (4,3%).

Motivatie - Afschermen van vastgoed tegen ondernemingsrisico's (35,2%); - Fiscale optimalisatie (18%); - Successieplanning (17,2%).

- Vrijmaken middelen om in business te investeren (23,6%);- Gunstige marktprijzen (11,4%);- Betere financieringsvoorwaarden (9,8%);- Off balance financing (5,7%);- Verminderen volatiliteit t.g.v. toepassing- IFRS-regels (3,3%);- Meer transparante waardering en vergelijkbaarheid met sectorgenoten (2,4%).

Nota: respondenten konden verschillende belemmeringen of motivaties aanhalen voor een interne / extern e verzelfstandiging

Toekomstplannen

9


KMO VERSUS GROTE ONDERNEMING

Interne verzelfstandiging versus externe verzelfstandiging

– De KMO is in vergelijking met de grote onderneming meer bezig met interne verzelfstandiging dan met externe verzelfstandiging

Interne verzelfstandiging

– As reden om vastgoed intern te verzelfstandigen, hecht de KMO relatief meer gewicht aan het afschermen van vastgoedpatrimonium tegen ondernemingsrisico’s en aan fiscale optimalisatie dan de grote onderneming

Externe verzelfstandiging

– Het vrijmaken van beschikbare middelen om in de business zelf te investeren is vooral voor de grote onderneming een motivatie om vastgoed over te dragen aan een derde.

– Als belemmering om vastgoed over te dragen aan een derde, ziet voornamelijk de KMO het vastgoed als appeltje voor de dorst

Conclusies: vastgoed als “verborgen parel”

10


Vastgoed wordt gezien als een “bedrijfsmiddel”

Vastgoed staat volledig ten dienste van de productie / verkoop / dienstverlening en wordt geen eigen waardescheppend vermogen toegekend

Financiële technieken om het onroerend goed te valoriseren worden weinig of niet gebruikt (voornamelijk bij de KMO)

Op deze manier zit er veel verborgen kapitaal (voornamelijk bij de KMO), doch ontsluiering van deze “verborgen parel” kan op rentabiliteitsproblemen / fiscale problemen stuiten

Conclusies: “Verborgen parel” ontsluierd

11


Fastfood Behoudt vastgoed (restaurants) intern Restaurants zijn gelegen op

strategische locaties

Hotels Verkoop van 10 hotels in Europa Concentreren op core-business,

m.n. de exploitatie van hotels

Sale and lease back Flexibiliteit en focus op core-

business

Chemie Verkoop van historische gebouwen in

Barcelona, Milaan en Parijs Vrijmaken van cash en schulden

terugdringen

Hotels Verkoop van 82 hotels in Europa en VS (in

België: Ibis, Mercure & Novotel)

Niewe vastgoedstrategie: de volatiliteit van de groep beperken

en de schulden terugdringen

Electronica Vastgoed (52 winkels) extern afgesplitst

naar de Nederlandse vastgoedgroep Dennenborgh

Concentreren op de core-business

Vloerbedekking & polymeren

Vastgoed intern afgesplitst in aparte vastgoedpoot (Domo Real Estate)

Vastgoed vereist apart strategisch en operationeel

beheer

Company Sector Vastgoedstrategie Motivering

Een aantal « success stories » uit de financiële pers van het voorbije jaar

Conclusies: ook de fiscaliteit speelt zijn rol

12


De fiscaliteit wordt door 1/3 van de ondernemingen genoemd als motivering voor een interne verzelfstandiging van het vastgoed. De KMO hecht relatief meer belang aan fiscale planning dan de grote onderneming.

10% van de ondernemingen beschouwt de fiscaliteit als een belemmering voor een externe verzelfstandiging. Fiscaliteit kan de verborgen parel bijgevolg onbereikbaar maken

In alle gevallen zullen fiscale overwegingen vaak hun rol spelen bij de keuze voor een bepaalde vastgoedstrategie en steeds een belangrijk aandachtspunt uitmaken bij de implementatie van de vastgoedstrategie.

In Sectie 2 geven wij een inzage in de fiscale opportuniteiten en valkuilen bij verzelfstandiging van vastgoed.

Conclusies

13


Het vastgoed heeft dus zeker zijn waarde binnen de onderneming. Maar niet alle ondernemingen zijn hiervan op de hoogte. Men kan dus terecht stellen dat vastgoed een “verborgen parel” is. Bovendien zijn er diverse mogelijkheden om de waarde van deze parel te laten kristalliseren. Weliswaar maken rentabiliteits-, fiscale of andere belemmeringen de verborgen parel soms ongrijpbaar.

Sectie 2Fiscale aspecten van (verzelfstandiging van) vastgoed

14

Wat zijn de fiscale opportuniteiten ?

15

Sectie 2 - Fiscale aspecten van (verzelfstandiging van) vastgoed

Meestal is de reden voor het afzonderen van vastgoed niet fiscaal geïnspireerd. Dit blijkt ook duidelijk uit de studie. Beoogd wordt dan ook in de eerste plaats dat de geplande verzelfstandiging tot stand komt (kan geïmplementeerd worden) met een zo laag mogelijke fiscale kost of zelfs fiscaal neutraal. Dit is in een aantal gevallen perfect mogelijk.

Soms kan het afzonderen van vastgoed echter niet fiscaal neutraal gebeuren. Verder in de slides verwijzen wij naar een aantal fiscale valkuilen. Het belast afzonderen van vastgoed kan echter ook interessant zijn (typisch sale & lease / rent back) indien effectieve belastingheffing bij de overdragende vennootschap in de praktijk beperkt blijft (bijvoorbeeld ingevolge beschikbare fiscale aftrekken) en anderzijds extra fiscale aftrekken worden gegenereerd (step-up) op het niveau van de patrimoniumvennootschap (verkrijgende vennootschap). Ook het bestaan van de zogenaamde “notionele interestaftrek” sinds 2006 kan dergelijke operaties interessant maken. Soms is het ook fiscaal voordeliger om in plaats van het vastgoed de (verlieslatende) exploitatie zelf af te zonderen. De mogelijke kost inzake BTW en / of registratierechten zal hier echter ook een wezenlijke rol spelen.

Wat zijn de fiscale opportuniteiten ?

16


Vruchtgebruikconstructies bij familieondernemingen laten toe om fiscaal aftrekbare lasten te genereren in de vennootschapsbelasting op het niveau van de werkmaatschappij (zonder overeenkomstige taxatie van het inkomen uit het vruchtgebruik in de personenbelasting) en laten bovendien toe de kost van de successierechten bij de overgang naar de volgende generatie te drukken. Dergelijke constructies worden echter ook kritisch bekeken door de fiscus en de rulingcommissie. Bovendien is er een wetsvoorstel hangende om dergelijke inkomsten uit vruchtgebruik belastbaar te maken.

Een afsplitsing van vastgoed kan ook de fiscale druk van regionale belastingen verminderen, zoals de kost van de onroerende voorheffing.

De fiscale aspecten kunnen best zo vroeg mogelijk in het procesvan verzelfstandiging worden betrokken !!!

Wat zijn de fiscale valkuilen?

17


In de inkomstenbelasting vereist het belastingvrij afzonderen van het vastgoed van de exploitatie dat er aanvaardbare niet fiscale redenen door de vennootschap kunnen aangetoond worden.

In de praktijk (rulingcommissie) is dit moeilijker indien het afzonderen (verzelfstandigen) kadert in een operatie van successieplanning en beperkt blijft tot het afzonderen enkel op Belgisch niveau. Het blijft echter een feitenkwestie.

De fiscus en de rulingcommissie zijn heel kritisch tav operaties waarbij het enige doel is het Belgische vastgoed (fiscaal neutraal) af te zonderen met het oog op het realiseren van een belastingvrije verkoop van aandelen of een belastingvrije schenking. Pure fiscale redenen volstaan uiteraard nooit, maar ook redenen die niet in het voordeel van de vennootschap waarvan afgesplitst wordt (bijv. beschermen van vastgoed tegen ondernemingsrisico's) overtuigen niet.

Positief is dat de Rulingcommissie openstaat voor de “business reality” van vandaag (bijv. probleem volatiliteit IFRS, waardering op de beurs, nood aan financiering, intra-groepsherstructurering enz).

Wat zijn de fiscale valkuilen?

18


De hoge registratierechten in België (in vergelijking met de buurlanden) bemoeilijkt ook het verzelfstandigen van vastgoed.

Bij het verzelfstandigen van vastgoed binnen de groep dient rekening gehouden te worden met mogelijke complicaties inzake BTW (lekkage BTW kost en extra “compliance” kosten). Echter, in het licht van de aangekondigde regels voor BTW consolidatie (in principe vanaf april 2007) zouden mogelijk vele van deze hindernissen wegvallen.

Bij het werken met patrimoniumvennootschappen moet ook bijzondere aandacht worden besteed aan de toepassing van recente bijzondere gewestelijke regimes inzake successierechten en schenkingsrechten van toepassing op de overdracht van een familiale onderneming naar de volgende generatie.

Hindernissen bij het afzonderen van vastgoed kunnen uiteraard worden vermeden, indien vastgoed ab initio in een afzonderlijke entiteit wordt ondergebracht bij nieuwbouw / aankoop van een derde. Vaak is de les dan ook “ voorkomen is beter dan genezen”.

De fiscale aspecten kunnen best zo vroeg mogelijk in het procesvan verzelfstandiging worden betrokken !!!

Section 3Hoe kan PwC hierbij helpen?

19

PwC Real Estate services

20

Section 3 - Hoe kan PwC hierbij helpen

PwC heeft gespecialiseerde vastgoedteams met competenties in de verschillende relevante domeinen, inclusief fiscaliteit, waardering, boekhoudkundige en juridische aspecten

PwC kan voor de behandeling van projecten betreffende verzelfstandiging van vastgoed beroep doen op multi-disciplinaire teams die aanwezig zijn in meer dan 130 landen

PwC heeft een lange track record in het optimaliseren van bestaand vastgoed, al dan niet met het oog op een externe verzelfstandiging, zowel in België als in het buitenland

Onze oplossingen zijn aangepast aan de specifieke noden en bedrijfsmatige realiteit van elk bedrijf

Voor verdere vragen over onze dienstverlening, kan u informatie halen op onze website www.pwc.be of in contact treden met onze vastgoed specialisten

Laurens Narraina Maarten Tas

Vennoot Senior Manager

Trends 30.000 – Vastgoed Enquête

Documents

Transcript of Trends 30.000 – Vastgoed Enquête