Transformatie 3.0 denk vanuit de eindgebruiker

Wh

iTep

ap

er

Bij leegstaand en/of verouderd vastgoed komt een veelvoud aan vraagstukken op de gebouweige-

naar en andere belanghebbenden af. Het is zaak om daar structuur in aan te brengen.

Allereerst zijn er de verschillende hoofdbegrippen die vaak door elkaar heen gebruikt worden

maar niet de volledige lading van transformatie dekken.

- Transformatie: innerlijke en uiterlijke kenmerken van het gebouw wijzigen significant;- Herbestemmen: functie van het gebouw wijzigt waarbij uiterlijke kenmerken hoofdzakelijk

intact blijven;- Revitalisatie: gebouw behoudt zelfde functie maar krijgt een facelift;- Renovatie: gebouw wordt teruggebracht in oorspronkelijke staat.

in dit whitepaper ligt het accent op transformatie, maar elementen hieruit zijn even zo goed te benutten bij de andere begrippen. Zoals gezegd door een veelvoud aan vraagstukken kunnen door de vele bomen het transformatiebos niet meer worden gezien. Door structuur aan te brengen in het proces van transformatie komt de besluitvorming daarover op een meer verantwoorde wijze tot stand. in alle gevallen dienen de volgende aspecten beoordeeld te worden:

1. Maatschappelijke aspecten2. economische aspecten3. De ecologie rond het gebouw4. Zijn we het met elkaar eens?

Aan de hand van deze aspecten nemen wij u mee door het proces van transformatie.

Transformatie

Meer informatiearjan van asselt, directeur projectontwikkelingherman Broekhuizen, commercieel directeur Bouw

HeilijgersDisplayweg 2, 3812 BT amersfoortpostbus 340, 3800 ah amersfoortTelefoon 033 454 57 00www.heilijgers.nlinfo@heilijgers.nl

| 2

Maatschappelijke uitdagingen bij transformatie van vastgoed

Ontwikkelingen

Transformatie van bestaand vastgoed neemt steeds vaker de rol van nieuwbouw over. in iedere stad zijn tegenwoor-dig leegstaande kantoorgebouwen, verloederde school-gebouwen of ander buiten gebruik geraakt maatschap-pelijk vastgoed te vinden. al deze gebouwen kunnen niet voorzien in de huidige vraag vanuit de markt of er is nog geen nieuwe bestemming voor gevonden. Deze gebouwen toekomstbestendig maken is een grote uitdaging.

De afgelopen jaren laten zien hoe belangrijk transforma-tie- en renovatieprojecten voor de bouw zijn geworden. als we inzoomen op Nederland zien we dat er veel leeg-stand is en die zal de komende jaren alleen nog verder toenemen. Die leegstaande gebouwen kosten de maat-schappij veel geld. Tegelijkertijd is het lastig om pas-sende woonruimte te vinden in stedelijke gebieden en zien we veranderende wensen van de eindgebruiker. Zo is er een toename (ook in de toekomst) van eenpersoons huis-houdens, blijven ouderen langer zelfstandig wonen en neemt de vraag naar kleinere en goedkope (sociale) huur-woningen explosief toe. De huidige producten op de wo-ningmarkt sluiten daar niet goed op aan. Door deze pro-blemen aan elkaar te koppelen lossen ze elkaar voor een deel op: gebruik de lege gebouwen als passende wonin-gen en het maatschappelijk probleem aan woonruimte-tekort wordt hiermee verminderd. in de praktijk blijkt dit echter niet zo zwart wit.

Niet elk gebouw leent zich voor transformatie. het is af-hankelijk van een aantal factoren of een gebouw als ‘kan-didaat’ voor transformatie geschikt wordt bevonden. U als kantooreigenaar, belegger in vastgoed, ontwikkelaar of corporatie heeft wellicht een pand in portefeuille dat zich perfect leent voor transformatie. Maar hoe weet u dat? U krijgt bij transformatie immers te maken met het bestem-mingsplan van de gemeente en de wensen en eisen van de buurt. en wie is de nieuwe gebruiker en wat zijn haar- of zijn wensen? Maar ook vragen zoals: is de locatie ge-schikt voor een transformatieproject, is er voldoende parkeergelegenheid en aan welke technische eisen moet een pand voldoen om in aanmerking te komen voor trans-formatie, passeren de revue.

Creatief en conceptueel denkvermogen; denken vanuit de eindgebruiker

het blijkt in de praktijk niet altijd gemakkelijk om te be-palen of een bestaand gebouw in aanmerking komt voor transformatie. het hebben van een kennispartner in dit

proces blijkt geen overbodige luxe. Zij kennen het klimaat, hebben gerichte contacten en kunnen de begeleiding van a tot Z verzorgen. Bij transformaties hoeven we ons niet te beperken tot wonen, andere functies zijn ook mogelijk. een opleidingsinstituut voor fysiotherapie of een tennis-centrum huisvesten in een bedrijfshal is goed mogelijk. Maar een dergelijk gebouw kan ook prima onderdak bie-den aan een kerkgenootschap. het hangt dus vooral af van de doelgroep; creatief- en conceptueel denkvermogen is hier een vereiste. Denk vanuit de eindgebruiker en biedt gerichte oplossingen voor knelpunten. Zoals parkeren, meer kleine gezinssamenstellingen, eenoudergezinnen, maar ook financiering en ontzorgen.

Voordelen van transformatie ten opzichte van nieuwbouw

een groot voordeel bij transformaties ten opzichte van nieuwbouw is dat de algemene voorzieningen in de buurt al aanwezig zijn. het groen is volwassen, net als de open-bare infrastructuur. Denk hierbij aan parkeervoorzienin-gen, winkels en scholen. You can already see what you get. Vanuit de toekomstige gebruiker gezien is dit erg gunstig. De huurders of kopers hebben direct toegang tot alle voorzieningen, zij genieten hier direct van. De keer-zijde van de medaille is dat in dit soort gevallen ook dui-delijk wordt welk perspectief geen toekomst heeft.

Voordelen van transformatie

• Lost leegstand op• Voegt functie(s) toe: - grote behoefte aan woningen - voorzieningen - kansen voor doelgroepen mix huur/koop en

laag/hoog• Verbetert de leefbaarheid en de veiligheid in de

buurt• Stimuleert de economie in de omgeving• Vergroot de waarde van het gebouw én van het

omliggende vastgoed• Besparing op het gebruik van bouwmaterialen,

hergebruik van het bestaande gebouw is duurzaam • Sterke reductie van CO2-uitstoot doordat minder

materiaal geproduceerd, getransporteerd en verwerkt hoeft te worden

Transformatie hoeft niet ingewikkeld te zijn en kan zelfs voor een korte periode oplossingen bieden. Voorbeelden hiervan zijn een pop-up stores of woonruimte voor wacht-tijdoverbrugging bij de aankoop van een nieuwbouwhuis. De tijdelijke kasstroom geeft de mogelijkheid om in de tussentijd aan plannen voor de lange termijn te werken. De levensduur van het pand kan zo weer met decennia worden verlengd.

| 3

economische uitdagingen van transformatie, zet de eigenaar niet bij het grofvuil

De huidige bouwsector vraagt om aanpassingen van mensen en organisaties. Want steeds meer (nieuw)bouw-activiteiten krijgen een toekomstbestendig karakter. Daar-naast is er een duidelijke verschuiving waar te nemen in bestaande bouw: de focus verschuift langzaam naar duur-zaam bouwen en hergebruik. Vandaag de dag wordt nog veel gedacht vanuit de bouwondernemer, de belegger of de corporatie. Wat in essentie heel begrijpelijk is maar veelal niet aansluit op de vraag vanuit de maatschappij.

Vaak wordt gedacht dat voor transformatieprojecten naar wonen de doelgroep beperkt is; het zou alleen om studen-ten gaan. Niets is minder waar. Naast studenten worden getransformeerde panden ook bewoond door starters op de woningmarkt, jonge gezinnen, senioren en tweeverdie-ners. Bovendien is de verhuur- en verkoopbaarheid erg goed in al deze projecten zolang woonproducten worden aangeboden waar grote vraag naar is. Daarnaast zijn er tal van CpO-projecten -Collectief particulier Opdrachtge-verschap- ontstaan.

Belangrijk onderdeel van het onderzoek naar de geschikt-heid van een gebouw voor transformatie is de marktana-lyse. Naar welk product is er vraag op die locatie en wel-ke kasstroom wordt daarmee gegenereerd. Daarnaast is er de analyse wat kost het om het gewenste product op die plaats te realiseren. Samen met de waardering van het gebouw en de terugverdientijd na transformatie be-paalt dit of het betreffende gebouw voor transformatie geschikt is.

Zet de eigenaar niet bij het grofvuil

De economische uitdaging ligt vooral bij de eigenaar van het gebouw. in alle gevallen is deze gebaat bij een zoda-nige kasstroom dat de kosten van de belegging worden gedekt en dat er enig rendement op het geïnvesteerde vermogen wordt gemaakt. Bij de beslissing om te trans-formeren heerst dan ook doorgaans een spanningsveld tussen niets doen (geen kosten maar ook geen goede kas-stroom) en investeren in transformatie (boekwaarde en initiële kosten te hoog). het is dan ook voor de eigenaar van belang de twee hoofdscenario’s te schetsen en op hoofdlijnen door te rekenen. Zonder een helder perspec-tief zal een eigenaar logischerwijs niet in beweging komen en de tijd speelt in dit soort gevallen meestal niet in zijn voordeel.

| 4

De ecologie van het gebouw en het procesBij het bepalen of een gebouw in aanmerking komt voor een transformatietraject ligt het zwaartepunt in het voor-traject. in korte tijd moet op een aantal onderdelen de haalbaarheid geanalyseerd worden. het begrip ecologie is hier van toepassing omdat het te transformeren ge-bouw en haar oorspronkelijke functie qua stedenbouw en bestemming paste in de desbetreffende bebouwde om-geving. Met andere woorden, door (de functie van) het gebouw te veranderen verandert ook de ecologie van de omgeving. in de gevallen dat daar geen oog voor is, is de slagingskans voor transformatie minder groot en soms voor de investering een onoverbrugbaar risico.

Locatie voor transformatie & proces van haalbaarheid

het proces van transformatie is zeer afhankelijk van de locatie, een gebouw staat tenslotte niet voor niets leeg. De locatie voor herbestemming is, naast de technische aspecten, doelgroep afhankelijk. het ligt bijvoorbeeld voor de hand dat wonen achterin een bedrijventerrein voor al-leenstaanden en ouderen niet aantrekkelijk is. allereerst is het belangrijk om in kaart te brengen welke doelgroep (woon)behoefte kan hebben bij de locatie. Daarnaast zijn er een aantal belangrijke eisen aan de locatie op zich: is deze op loopafstand van het openbaar vervoer, zijn de dagelijkse voorzieningen op loopafstand, betaalbaar par-keren in de buurt en niet geheel onbelangrijk, werkt de gemeente mee. en dan hebben we het nog niet eens over de zwaardere rO-belemmeringen voor wonen zoals de lucht- en geluidseisen.

Welke ruimte biedt het bestemmingplan en heeft de ge-meente het oplossende vermogen en de flexibiliteit om mee te denken en eventueel versneld een rO-procedure te doorlopen. Ook wordt het gewaardeerd als de stads-kern met voorzieningen bereikbaar is: mobiliteit blijkt een cruciaal aspect te zijn voor de doelgroep bij transforma-tieprojecten.

Technische aspecten

Onderstaande afbeelding illustreert goed waar men re-kening mee moet houden als er specifiek wordt inge-zoomd op de technische aspecten van transformatie. Zo speelt de structuur van de gevel een belangrijke rol: is de gevel geschikt voor aanpassing naar de nieuwe functie? Ook de constructie van het gebouw moet aan bepaalde voorwaarden voldoen: is de constructie sterk genoeg om de nieuwe functie te dragen en staat de constructie de nieuwe indeling niet in de weg. Ook wet- en regelgeving

mag niet worden onderschat; voldoet een 40 jaar oud pand aan de huidige eisen op het gebied van epC, geluid, brandveiligheid en de eisen die aan vluchtwegen worden gesteld.

Bron: www.kaw.nl

Constructie bestaande gebouw

programma van eisen

Structuur gevel

Modulaire prefab composiet elementen Polux,Transparante plint in glas en hout

| 5

Zijn we het met elkaar eens?

Belemmeringen in transformatieprojecten: wet- en regelgeving

Voor transformatieprojecten geldt altijd dat er een slui-tende business case moet liggen. passen de plannen bij de bestemming en verleent de gemeente haar medewer-king?

De eindgebruiker dient betrokken te worden in het traject, deze is tenslotte bepalend voor het succes. Ook dient de omgeving te worden ingelicht over de plannen, mede voor het creëren van draagvlak. en geeft deze ook de gelegen-heid om te reageren op de plannen; zo voorkomt men in een later stadium mogelijke fricties.

een transformatie wordt helemaal een succes als de met de omgeving synergie wordt gecreëerd. er moet in het proces vooral gekeken worden naar het totaalplaatje: de eindgebruiker, de omgeving en omgevingsfactoren, maat-schappelijke aspecten, leefbaarheid, veiligheid en wet- en regelgeving.

Belemmeringen wet- en regelgeving:

• De huidige wet- en regelgeving is veelal niet voldoende afgestemd op de vraag en wensen vanuit de eindgebruiker

• is ingesteld op de huidige situatie; wijzigingen in bestemmingsplannen zullen tijd in beslag ne-men

• Wetten en regels zijn veelal niet afgestemd op de demografische en ecologische ontwikkelin-gen

• Gemeenten hebben veelal een toetsende rol ter-wijl het zwaartepunt ligt in het advies voor trans-formatie en vooruitdenken in situaties, aange-past op de vraag vanuit de markt

een samenvattende aanpak

Vastgoed transformeren mag dan, door de vele (rand) voorwaarden, complex zijn, het maatschappelijk, econo-misch en ecologisch belang is groot. als deze belangen op een positieve wijze worden ingepast en een goede in-vulling wordt gegeven aan omgevingsbehoeften, stake-holderbelangen en het project voldoet aan alle wet- en regelgeving is de transformatie haalbaar en zeer waar-schijnlijk ook succesvol. Deze aanpak is voorbehouden aan ondernemende, creatieve en doorzettende onderne-mers. Ondernemers die bereid zijn om met een niet afla-tend enthousiasme en energie het gesprek aan te gaan met alle stakeholders. Met een mooi doel: het succesvol herstellen van een locatie en gebied.

De ‘matchmaker’ bij transformatie van vastgoed

Zoals besproken in dit whitepaper ligt het zwaartepunt van transformatie in het voortraject. De vraag of een ge-bouw in aanmerking komt voor transformatie, de toetsing en het advies hierin, staat centraal. Maar hoe bepaal je nu of een gebouw in aanmerking komt voor transforma-tie? Wat zijn de voorwaarden voor een haalbare transfor-matie?

| 6

In de stedelijke herstructurering van het Overtoomse Veld werkt Heilijgers aan de transformatie van het oude kantoor van woningstichting De Key. Circa 3.000 m² kantoorvloer transformeren wij naar 40 studio’s, appartemen-ten, maisonnettes en penthouses. De transformatie is in volle gang, nog voor eind 2015 is het complex bewoond. Lees hier meer over het Toorop transfor-matieproject.

De kracht van heilijgers in transformatieprojecten ligt in de adviesrol in het voortraject. heilijgers gelooft dat het transformeren van bestaande gebouwen naar nieuwe, maatschappelijk verantwoorde en op de gebrui-ker afgestemde gebouwen, nieuwbouwprojecten deels overbodig maken. Bij transformatie snijdt het mes aan drie kanten; maatschappelijk gezien, bij de doelgroepen (de vraag vanuit de markt van vraag en aanbod) en het gegeven dat heilijgers advies kan geven van a tot Z in transformatiepro-jecten. heilijgers maakt deze adviezen vervolgens zelf waar, door be-paalde risico’s en uitdagingen over te nemen. als ervaringsdeskundige in herbestemming is er veel kennis van de markt, de maatschappelijke ontwikkelingen en het steeds veranderende landschap in vastgoed.

Over Heilijgers

heilijgers inspireert met innovatieve ontwikkelings-, realisatie- en vast-goedbeheeroplossingen. Op basis van leervermogen, kennis en cost lea-dership. Met slimme en anticiperende huisvestingsoplossingen voor wonen én werken. Onze labels projectontwikkeling, bouw, renovatie & onderhoud en vastgoedbeheer werken hierbij optimaal samen. Nieuwe inzichten implementeren we direct.Wij gaan voor de glimlach op het gezicht en doen daar niet alleen het gebruikelijke voor, maar zoeken het ook buiten de gebaande paden: “Off piste”!

Wij gaan voor “verrassende huisvesting” en zijn ‘Verrassend Heilijgers’!

Transformatiecase belicht: Heilijgers & transformatie de Toorop

| 7