Toelichting menukaart wonen Groenlo & Lichtenvoorde

Versie: vaststellingDatum: november 2019

Ruimte voor ruim wonen Oost Gelre!

Menukaart wonen Groenlo & Lichtenvoorde

2

Inhoudsopagave

Introductie menukaart 4

(Regionale) context 4

Kwantitatieve behoefte Oost Gelre 5

Kwantitatief beeld op kernniveau 5

Behoefte versus plancapaciteit 6

Visie menukaart: 7

Eerste gang: samen in overleg 7

Tweede gang: de juiste locaties 9

Inbreidingslocaties/herbestemming (winkel)panden 10

Derde gang: de juiste kwaliteit 10

Vierde gang: weging kwaliteiten 14

3

4

Menukaart wonen Groenlo & Lichtenvoorde

Introductie menukaart Oost Gelre De komende jaren wil het college & raad (coalitieakkoord) in Oost Gelre bouwen naar de actuele behoefte. Door de aantrekkende economie en de nieuwe N18 verbetert de woningmarkt. Uit onderzoeken blijkt dat op lange termijn de behoefte stagneert o.a. door de bevolkingsopbouw. Dit vergt een zorgvuldige afweging. De Menukaart Wonen(zie apart document) helpt ons daarbij. Onze insteek is dat elke woning raak moet zijn (locatie, ruimtelijke kwaliteit en type doelgroep). Daarom staan er in de Menukaart Wonen een aantal ‘gangen’. Door de gangen te doorlopen komt er aan het eind van het menu een punten-score naar boven. Op basis hiervan bekijken we ingediende woningbouwplannen. We willen in 2020 een eerste rangschikking maken van bouwplannen. Daarna neemt het bestuur (college of raad) een besluit. De Menukaart Wonen is een beleidsinstrument van de gemeente Oost Gelre. Hiermee kunnen we afgewogen en transparante keuzes maken. Marktpartijen kunnen hun strategie afstemmen op de Menukaart. We verwachten dat woning-bouwplannen hierdoor sneller gerealiseerd kunnen worden.

(Regionale) context

Regionaal kwalitatief kader Het Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO) laat zien dat er kwalitatieve tekorten en overschotten zijn tussen vraag en aanbod van woningen (mismatch) in de regio Achterhoek. Daarnaast blijkt uit de nieuwste Primosprognose dat het aantal huishoudens in de regio Achterhoek tot 2030 blijft groeien. Er zijn daardoor op regioniveau extra woningen nodig bovenop de bestaande woningbouwafspraken. Regionaal is er kwalitatief kader ontwikkeld voor nieuw woningbouwplannen. Bijgevoegde notitie “Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek” beschrijft dit regionale kader, de te hanteren werkwijze en het monitoren van de nieuwe woningbouwinitiatieven. De gemeenteraad van Oost Gelre heeft ingestemd met het regionale kader, waarbij is aangegeven dat de gemeente Oost Gelre een eigen uitwerking van het regionale kader zal voorleggen aan de gemeenteraad.

Lokale uitwerking regionaal beleid Voor nieuwe woningbouwinitiatieven kunnen lokale kwaliteitscriteria, in het verlengde van de regionale kwaliteitscriteria, ook een wezenlijke basis vormen voor volkshuisvestelijke en ruimtelijke afwegingen op gemeente-, kern- of planniveau. De menukaart voorziet hierin voor Lichtenvoorde en Groenlo. In de Ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen is een soortgelijk kader opgenomen. De regionale kwaliteitscriteria nieuwe woningbouwinitiatieven zijn een gezamenlijk product van de 3 O’s (overheid, ondernemers en organisaties). Er zijn vier kwaliteitscriteria waaraan voldaan moet worden:

• Behoefte aantonen Bij nieuwe initiatieven moet de behoefte worden aangetoond. Per kern wordt bepaald voor welke woningtypes en prijssegmenten woningen nodig zijn. Dit kan op meerdere manieren. Waaronder via de uitkomsten van het AWLO, kwantitatief onderzoek, eigen behoefteonderzoek en overleg met corporaties.

• Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed Bouwen op locaties met leegstaand vastgoed gaat voor bouwen op andere locaties binnen de bebouwde kom. De verbouw of nieuwbouw na sloop zetten we vooral in om ruimtelijke knelpunten op te lossen in onder meer aanloopstraten en centra van kernen. In het buitengebied kan het gaan om vrijkomende agrarische bebouwing.

• Inbreiding gaat voor uitbreiding In de regio hebben we afgesproken dat er in principe niet gebouwd wordt buiten bestaand stedelijk gebied. Tenzij een initiatiefnemer kan motiveren waarom er binnen bestaand stedelijk gebied niet in de behoefte voorzien kan worden.

• Realisatietermijn Een vierde criterium is de termijn waarop het goedgekeurde plan gerealiseerd wordt. De gemeente bepaalt een beperkte realisatietermijn. Wordt binnen deze termijn niet gestart met de bouw, dan wordt de bouwtitel ingetrokken.

5

Kwantitatieve behoefte Oost Gelre

Behoefte onderzoek Oost Gelre heeft een kwantitatief en kwalitatief onderzoek naar de woningbehoefte uit laten voeren door onderzoeksbureau RIGO. Het demografisch beeld beperkt zich tot die periode, maar er is wel gekeken naar de periode na 2025. De woningbouwbehoefte is bepaald op basis van prognoses en scenario’s voor de demografische ontwikkeling in de vorm van bevolkingsontwikkeling (inwoners, personen) en huishoudensontwikkeling. Wat betreft bevolkingsontwikkeling is gekeken naar natuurlijke aanwas (geboorte en sterfte), binnenlandse mingratie en buitenlandse migratie (vestiging en vertrek). Bij huishoudensontwikkeling is gekeken naar huishoudensvorming en opheffing (uit huis gaan, weer bij ouders intrekken, samenwoning, scheiding). Ook is bijvoorbeeld gekeken naar de positieve effecten van de N18. Van deze componenten is de migratie de meest onzekere factor.

Scenario’s RIGO rapport Grote verschillen in scenario’s komen vooral door verschillende aannames wat betreft de migratietrends. RIGO heeft een aantal scenario’s (zie tabel hiernaast) doorgerekend. Zo is een scenario met duizend vestigers per jaar uitgewerkt. Dit komt redelijk overeen met de ontwikkelingen in de afgelopen vijf jaar (5-jaarstrendscenario). Daarnaast heeft RIGO het effect onderzocht van meer of minder vestiging. Daarbij laat RIGO heeft effect zien van elfhonderd vestigers per jaar, dat redelijk overeenkomt met de aantallen in de afgelopen drie jaar (3-jaarstrendscenario). Tenslotte is ook gekeken naar het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar gekeken (regio- scenario). Het 5-jaarstrendscenario laat een gemiddelde aantal vestigers zien van 1.000 inwoners per jaar terwijl dit in de afgelopen 10 jaar gemiddeld 950 was en in de afgelopen 3 jaar 1.100. De afgelopen jaren hebben laten zien dat de woningbehoefte zich lastig laat voorspellen. Tijdens de crisis lag het aantal vestigers aanzienlijk lager en de laatste jaren laten zien dat het vestigers bij het aantrekken van de markt hoger ligt.

Bandbreedte behoefte Oost Gelre De gemeenteraad heeft besloten om uit te gaan van 5-jaarstrendscenario (560 woningen). Daarbij gaan we uit van een bandbreedte waarbinnen de woningbehoefte binnen het 3-jaarstrendscenario (660 woningen) en het regio- scenario (460 woningen) naar boven of naar beneden kan worden bijgesteld. Op basis van monitoring (jaarlijkse bijstelling) kan worden bepaald of er een noodzaak is om gebruik te maken van deze bandbreedte. Met deze aanpak kunnen wij de actuele behoefte faciliteren. En kunnen we leegstand op de lange termijn voorkomen.

Tabel scenario’s behoefte RIGO rapport

Kwantitatief beeld op kernniveau

Ontwikkeling huishoudens kernen We hebben ook onderzoek gedaan naar het kwantitatief beeld op kernenniveau. Op basis van de actuele bevolkingssamenstelling en trends in verhuizingen, huishoudensvorming en overlijden ligt er een prognose van de huishoudensgroei op kernniveau. In de tabel (huishoudens groei per kern, zie volgende pagina) kunt u zien hoeveel huishoudens naar leeftijdsklasse er per kern bijkomen tussen 2018 en 2025 in verschillende migratiescenario’s. Kort samengevat: Lichtenvoorde trekt veel ouderen (>65jaar) uit de kleinere kernen aan. Groenlo doet dit niet. Groenlo en Lichtenvoorde zijn in verhouding meer vergrijsd. Hier zullen relatief veel oudere huishoudens worden ‘opgeheven’ door sterfte. In de kleinere kernen zijn relatief meer gezinnen waarvan de kinderen nieuwe huishoudens zullen vormen.

6

Menukaart wonen Groenlo & Lichtenvoorde

We zien in een aantal kleine kernen een piek van het aantal 15-19-jarigen die rond 2025 op zoek zullen gaan naar een eigen woning. Ook trekt een aantal kleine kernen gezinnen van buiten aan. Daardoor zal het aantal huishoudens in de kleine kernen relatief harder groeien dan in de twee grotere kernen. Met name in Harreveld en Vragender is de autonome groei van de huishoudens hoog (beiden circa 9% groei tussen 2018 en 2025). In Groenlo en Lichtenvoorde is dit ongeveer 2% (zie tabel huishoudens groei per kern). Als in Groenlo meer huisvesting voor ouderen beschikbaar komt, zullen mogelijk meer ouderen daarheen verhuizen in plaats van naar Lichtenvoorde. Uitgaande van de behoefte 5-jaars trend berekent RIGO de extra woonbehoefte RIGO als volgt: 160 woningen Groenlo, 205 woningen Lichtenvoorde en 195 woningen in de kleine kernen inclusief bijbehorend buitengebied .

Behoefte versus plancapaciteit

Plancapaciteit Op dit moment zijn in Oost Gelre plannen in uitvoering, in voorbereiding en/of toegezegd. De actuele (harde) plancapaciteit in Groenlo is ongeveer 143 woningen, in Lichtenvoorde 138 woningen en 76 woningen in kleine kernen/buitengebied (zie tabel hiernaast). In Lichtenvoorde en de kleine kernen zijn relatief weinig plan-nen. Terwijl in Groenlo al relatief veel plannen zijn of worden gerealiseerd of in voorbereiding zijn (bijvoorbeeld Oldenhuis). Op basis van de actuele plancapaciteit, de lange termijn behoefte en krapte op de markt hebben we een verdeling opgesteld waarbij de woningbehoefte op basis van het 5-jaarstrendscenario is verdeeld over alle kernen.

Netto toevoegingen Het is noodzakelijk om in iedere kern woningbouwplannen te ontwikkelen. Daarnaast moet de bestaande plancapaciteit volledig gerealiseerd worden. Voor Lichtenvoorde gaan we uit van een voorlopige toevoeging van ongeveer 70 woningen en Groenlo ongeveer 20 woningen. In de visie voor de kleine kernen (Ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen) zijn de mogelijkheden voor woning-bouw in de kleine kernen in beeld gebracht.

Tabel huishoudens groei per kern RIGO rapport

Tabel nieuwbouw behoefte Oost Gelre

*1: de plancapaciteit voorziet in alle plannen die reeds in een bestemmingsplan zijn vastgelegd en/of contractueel zijn toegezegd. Veel van deze plannen zijn al in uitvoering/verkoop, andere plannen moeten nog voorbereid worden en in de verkoop gaan (bijvoorbeeld Oldenhuis).

7

Visie menukaart: juiste woning op de juiste plek

Visie in hoofdlijn Onze insteek is dat elke woning raak moet zijn qua locatie, kwaliteit en type doelgroep. Er blijkt dat de komende jaren er veel vastgoed vrij komt en/of al leeg staat. Het kan dan bijvoorbeeld om een leegstaande school, winkelpand, of bijvoorbeeld een bibliotheek. De problematiek van vrij te komen vastgoed is divers en vraagt om lokaal maatwerk. We kunnen niet overal een woonfunctie toevoegen. Dit kan op kleine schaal wel eens een succes zijn, maar hergebruik van bestaand vastgoed is een proces van communicerende vaten. Een ontwikkeling op een locatie kan ten koste gaan van een andere locatie. Voor welke plekken willen en kunnen we nog een herbestemming vinden en voor welke niet? En wat doen we daar dan mee? Kortom als het gaat om de nieuwe woonplannen moeten we keuzes maken; de juiste woning op de juiste plek. Dit principe is vertaald in de menukaart.

Gangen menukaart De menukaart bestaat uit de volgende gangen:

• De eerste gang: vooraf een goed gesprek • De tweede gang: de juiste locaties • De derde gang: de juiste kwaliteit • De vierde gang: weging kwaliteiten

De eerste gang is een goed gesprek met de initiatiefnemer(s). In de tweede en derde gang bekijkt de gemeente de kwaliteiten van de woonplannen. In totaal zijn er 11 “ingrediënten” waarop een bouwplan kan scoren. Dit leidt tot een score per plan. Vervolgens rangschikken we de plannen. We bereiden een advies voor dat naar het college van B&W gaat. Zij nemen een besluit over het plan. We lichten de verschillende gangen in de volgende paragrafen toe. Vervolgens rangschikken we de plannen. We bereiden een advies voor dat naar het college van B&W gaat. Zij nemen een besluit over het plan.

Eerste gang: samen in overleg

Gespek met initiatiefnemers Deze gang bestaat uit een gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer(s). Een woonplan begint meestal met een eerste idee van een architect, eigenaar of ontwikkelaar. De gemeente denkt hier graag over mee. Als eerste hebben we een startgesprek. We hebben dit gesprek met de eigenaar van de locatie. Een medewerker van de afdeling Omgeving wordt aangewezen als regisseur van het woonplan.

Daardoor is er 1 aanspreekpunt. In een gesprek met de gemeente maken we duidelijk of een transformatie naar woningbouw tot de mogelijkheden kan behoren. Vragen die we samen kunnen verkennen zijn:

- Welke mogelijkheden biedt het huidige bestemmingsplan? - Sluit het idee in hoofdlijnen aan op op de Menukaart Wonen? - Welke kansen en/of beperkingen zijn er voor het initiatief?

Principe verzoek Een initiatiefnemer kan een principe verzoek indienen bij de gemeente. Dat is een informeel verzoek. Dit moet voldoen aan aan aantal eisen:

- een beschrijving van de huidige en de nieuwe situatie met daarbij tekeningen die op schaal zijn uitgewerkt - een onderbouwing van de wenselijkheid/noodzakelijkheid van de omzetting naar wonin-gen - een onderbouwing waarom het verzoek goed past in de Menukaart wonen.

Daarna legt de regisseur het woonplan voor aan een werkgroep. De werkgroep bestaat uit verschillende disciplines en zal een informeel advies uitbrengen. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de menukaart. Er kan dan geadviseerd worden om het advies verder uit te werken en/of onderdelen aan te passen zodanig dat het woonplan nog kansrijker wordt. De initiatiefnemers hebben de mogelijkheid om het woonplan in een gesprek toe te lichten. Hiermee krijgen initiatiefnemers een eerste indicatie of het woonplan kansrijk is en eventueel hoe het woonplan bijgesteld worden. Wilt u een principe verzoek indienen? Dat kan via www.oostgelre.nl. Voor het indienen van een verzoek moet u kosten (leges) betalen. De hoogte hiervan leest u op de website.

8

Menukaart wonen Groenlo & Lichtenvoorde

Pilotproces menukaart wonen 2020

Integrale werkwijze pilotproces In de huidige werkwijze worden alle principe verzoeken separaat behandeld. De individuele bouwplannen worden dan afzonderlijk getoetst aan beleid. Er wordt voorgesteld om een pilotproces te doorlopen met een nieuwe werkwijze. Dit werkt als volgt. In het pilotproes worden er meerdere verzoeken in vast clyclus behandeld. Dit betekent dat bouwplannen tegelijkertijd worden behandeld en tegelijkertijd wordt gewogen. Hierdoor kunnen 1 keer de nodige bouwplannen op een integrale wijze toegekend worden (dit principe past in de geest van de nieuwe Omgevingswet). In het vervolgproces kunnen planologogische procedures ook gelijktijdig lopen. Dit wordt een “veegplan” genoemd. In andere gemeente wordt dit werkwijze vaker toegepast. Het idee is om begin volgend jaar voor het eerst in Oost Gelre dit proces toe te passen. Mocht het pilotproces succesvol zijn, dan kan dit proces vaker uitgevoerd worden.

Toevoeging woningen pilotproces De ambitie is om in het pilotproces een subtantieel deel van de behoefte (zie vorige paragraaf) toe te kennen aan marktpartijen. We gaan uit van ongeveer 25 woningen voor Lichtenvoorde en en 10 woningen voor Groenlo. Dit getal ligt lager dan de behoefte, dit vanwege reserveringen voor actuele projecten en reserveringen voor vrijkomende scholen. Daarnaast, mocht het proces succesvol zijn, dan kunnen er meer soortgelijke pro-cessen doorlopen worden. Voor meeste (grotere) woningbouwprojecten is aanpassing van bestemmingsplan noodzakelijk. Het proces kan er ongeveer zo uitzien:

Januari: vooraf een goed gesprek Februari: indienen bouwplannen Maart: toelichting bouwplannen & kwaliteitsscores bouwplannen April: advisering en bestuurlijke besluitvorming Mei - september: uitvoeren onderzoeken / omgevingsdialoog Oktober: opstarten procedures November : Vervolg procedures afhankelijk type proces, bezwaren etc na 2 jaar: Status bouwplannen analyseren, bij geen realisatie,

mogelijk intrekken vergunning

Sommige bouwplannen (vooral herbestemming) van bestaande panden kunnen met snellere procedures, dan bijvoorbeeld sloop en volledige nieuwbouw. Het begintraject is hetzelfde (tot en met besluitvorming), maar het vervolgtraject kan afgehandeld worden met een kortere procedures (afwijking van bestemmingsplan). In de planning is rekening gehouden met seizoensafhankelijke onderzoeken (denk o.a. flora en fauna onderzoek).

Principe integrale werkwijze pilotproces

Principekaart: juiste woning op juiste plek

9

Tweede gang: de juiste locaties Bouwen op de belangrijke plekken De insteek van deze gang is gericht op bouwen op plekken die er toe doen. Dit prin-cipe is weergegeven op de kaart hiernaast. Een leegstand pand op een zichtlocatie(s) heeft veel negatieve uitstraling op de omgeving. Veel mensen storen zich aan zo’n leegstand pand. We geven de meeste prioriteit aan locaties die er het meest toe doen. Dit draagt bij aan de leefbaarheid in een kern. Op de kaart ziet u ook het concentreren van voorzieningen in centrumgebieden. De vrijkomende (winkel)panden kunnen we daarna herbestemmen naar woningen. Daar maken we ruimte voor. We kijken altijd naar de locatie; bouwen we op de juiste plek? De locatie moet voldoen aan de volgende voorwaarden:

• De locatie ligt in het historische centrumgebied of gemend woongebied (zie kaart bijlage):

• De locatie heeft een bedrijfs-, horeca-, winkel- of maatschappelijke (of vergelijk-baar) bestemming heeft:

• De locatie beschikt over aanwezige legale bebouwing.

Toelichting voorwaarden De locatie ligt in het centrum van Lichtenvoorde/Groenlo of in een gemengd woongebied in de kern van Lichtenvoorde/Groenlo. Er wordt hierbij gebruik gemaakt van de gemeentelijke welstandskaart (zie bijlagen). Mocht er bijvoorbeeld sprake zijn van een werkgebied, dan ligt een omzetting naar “wonen” niet voor de hand. Soms is er sprake van een overgangsgebied. Dan wordt er per geval gekeken of een omzetting naar een woongebied wenselijk en passend is. Ook is het van belang dat er reeds bebouwing staat op de locatie en de locatie een niet-woon-bestemming heeft, zoals bedrijfs bedrijfs-, horeca-, winkel- of maatschappelijk (of vergelijkbaar) bestemming heeft. Hierdoor is een omzetting naar wonen mogelijk. De focus wordt gelegd op transformatie van bestaande bebouwing en daardoor blijven onbebouwde gronden (zoals kleine parkjes, tuinen en/of kleine weiden) vrij van bebouwing.

Herbestemming (winkel) panden Het is belangrijk om leegstand in de centra zoveel mogelijk te voorkomen. Dit is essentieel voor de leefbaarheid en levendigheid van een kern. De intentie is om functieverandering van detailhandel en horeca naar wonen mogelijk te maken met uitzondering van panden die zijn gelegen in het kernwinkelgebied. Hiermee willen we de verplaatsing van deze functies naar het kernwinkelgebied bevorderen.

In kernwinkelgebied wordt ingezet op een aangesloten front van horeca/detailhandel op de begane grond. De afbakening van het kernwinkelgebied is weergegeven in de visies voor Groenlo en Lichtenvoorde (programma Stad Groenlo en Geef Lichtenvoorde kleur). Woningen op begane grond zijn hier niet wenselijk. Een uitzondering is denkbaar als bijvoorbeeld sprake is van zeer langdurige leegstand en invulling met een winkel niet meer realistisch is. Maatwerk is dan mogelijk.

Voorbeeldproject: herbestemming (winkel)pand

10

Menukaart wonen Groenlo & Lichtenvoorde

Inbreidingslocaties/herbestemming (winkel)pandenIn de Menukaart Wonen maken we onderscheid tussen twee ontwikkelingen:

• Inbreidingslocaties • Herbestemming (winkel)panden

Inbreidingslocaties zijn grotere locaties, waarbij meerdere percelen of panden zijn betrokken. Bij herbestemming van (winkel)panden gaat het om herbestemming van één bestaand pand. Is er sprake van een combinatie van deze twee ontwikkelingen? Dan bepalen we de score van de Menukaart Wonen voor elke ontwikkeling apart / afzonderlijk.

Derde gang: de juiste kwaliteit

Ruimte voor kwaliteit In het coalitieakkoord, gemeentelijke Woonvisie en provinciaal beleid is opgenomen dat er ruimte gemaakt moet worden voor kwaliteitsplannen met betrekking tot wonen. Met ruimtelijke kwaliteit wordt een omgeving of een bouwwerk bedoeld, dat optimaal gebruikt kan worden voor het beoogde doel, dat bovendien robuust en duurzaam is, en daarbij aangenaam en aantrekkelijk om te zien. Of, in andere woorden, een omgeving of bouwwerk met de volgende kenmerken: • • Gebruikswaarde: functioneel, doelmatig bereikbaar • Belevingswaarde: identiteit, diversiteit, herkenbaarheid • Toekomstwaarde: uitbreidbaar, aanpasbaar en flexibel

Ruimtelijke kwaliteit gaat niet alleen over beleving, maar juist ook over het gebruik en de betekenis van een gebied of plek. Hoofdlijn van deze gang is gericht op het concreet en objectief in beeld brengen van de kwaliteit van plannen. In totaal zijn er 11 ingrediënten benoemd. Voor elk ingrediënt wordt de score op de volgende manier bepaald:

Zeer goed (5) Goed (4) Voldoende (3) Matig (2) Onvoldoende (1)

Ingrediënten inbreidingslocaties De volgende ingrediënten zijn opgenomen voor inbreidingslocaties:

Kwaliteit • De mate waarop de locatie ligt in een hoogdynamisch gebied en/of ligt op een

zichtlocatie • Mate van inpassing in de omgeving (massa, hoogtes, uitstraling en type

bebouwing) • Lost een ruimtelijk knelpunt op, lost langdurige leegstand op en/of draag bij aan

centrumvisies • Heeft ruimte voor robuust groen, plantruimte voor bomen en voldoende parkeren • Versterkt de stedenbouwkundige structuur en/of historische structuur • Draagt bij aan een klimaatbestendige openbare ruimte of levert een bijdrage aan

vergroening omgeving • De mate waarin er maatschappelijk draagvlak voor het initiatief is

Volkshuisvestelijk • De mate waarop het initiatief inspeelt in op de kwalitatieve behoefte (doelgroepen) • Het initiatief voorziet in een CPO-project en/of initiatief ligt bij lokale partijen • De mate van levensloopbestendigheid, energieneutraliteit en/of combinatie van

bijzondere woonvorm

Voorbeeld project: herontwikkelingslocatie Europaplein Groenlo

11

We lichten de ingrediënten hieronder toe.

Ligging locaties We maken onderscheid tussen het hoogdynamisch gebied en het laagdynamische gebied. Het hoogdynamische gebied bestaat uit de centrumgebieden en de zichtroutes naar het centrum (zie bijlage, kaart welstandsbeleid). Deze locaties scoren het hoogst. Daarnaast kijken we of de locatie op een zichtlocatie ligt, of juist achter op een perceel. Ligt de locatie aan een zichtroute, maar achter bestaande bebouwing? Dan kan dat de reden zijn om een locatie minder punten te geven op de Menukaart Wonen op dit onderdeel. Een locatie in een woongebied scoort in beginsel een voldoende, matig of onvoldoende. Dit is afhankelijk van hoe de locatie ligt in een woongebied.

Inpassing in omgeving Bij nieuwe woonplannen is het belangrijk dat deze op natuurlijke manier in de bestaande omgeving worden ingepast. De nieuwe bouwmassa volgt daarbij de ritmiek van de omliggende bouwmassa’s. Bestaat de bestaande bebouwing bijvoorbeeld uit twee lagen met een kap? Dan sluiten we daar zoveel mogelijk bij aan. Daarnaast is de uitstraling belangrijk. Is het moderne bouw, dorps of juist stedelijke bouw? Dat betekent niet dat nieuwbouw hetzelfde moet zijn als de bestaande bouw. Bewuste afwijken kan soms ook een goede optie zijn. Een goede onderbouwing van de architect is dan essentieel

Oplossen knelpunt Het oplossen van een ruimtelijk knelpunt en/of langdurige leegstand weegt zwaar mee. Er kan dan gedacht worden aan een bedrijf dat overlast veroorzaakt in de directe omgeving en/of geen uitbreidingsmogelijkheden heeft. Ook verpaupering of langdurige leegstand kan een knelpunt zijn.

Groen & parkeren Nieuwe ontwikkelingen met een ruime planopzet (lage dichtheden) met voldoende ruimte voor een robuuste groenstructuur krijgen een hoge waardering. Ook voldoende plantruimte voor enkele grote bomen zijn worden meegewogen. In een landelijke omgeving is voldoende parkeren van belang. De straatprofiele zijn zo ingericht dat deze een vriendelijke/groene uitstraling krijgen.

Versterking omgeving Het versterken van de stedenbouwkundige of historische structuur wegen we mee in de Menukaart Wonen. U kunt dan denken aan het herstellen van een oude laanstructuur of het verbinden van een wijk met de omgeving.

Klimaatbestendigheid & duurzaamheid Bij nieuwe ontwikkelingen kijken we of de openbare ruimte klimaatbestendig is. Bijvoorbeeld of er voldoende schaduwplekken zijn, voldoende ruimte is voor wateropvang en er duurzame materialen worden gebruikt. Bebouwde omgevingen worden warm in de zomer. Een bijdrage aan vergroening van openbaar gebied scoort daarom goed. U kunt ook denken aan groene gevels en groene daken. Ook hergebruik van materialen en /of duurzame inkoop van materiaal scoren wij positief.

Draagvlak Ten slotte vindt de gemeente het belangrijk dat er sprake is van goed noaberschap: goed noaberschap betekent dat we aandacht hebben voor de omgeving (de naobers). We kijken of er draagvlak is voor het plan in de omgeving. Dit doet initiatiefnemer door het voeren van een omgevingsdialoog.

Voorbeeld: de openbare wordt klimaatbestendig ingericht

Voorbeeld: robuuste groenstructuur en hemelwaterberging

12

Menukaart wonen Groenlo & Lichtenvoorde

Doelgroepenbeleid Behoefte naar eigen en type per kern Bij nieuwe ontwikkelingen wordt gekeken of de type woningen aansluiten op de

actuele vraag. We kijken of de nieuw te bouwen woningen aansluiten op de vraag. Kortom, speelt het initiatief in op de mismatch in de markt? Het RIGO rapport (zie bijlage) beschrijft de kwalitatieve behoefte per kern, gekoppeld aan type woning en prijsniveau. In de tabellen hiernaast is de behoefte per kern in beeld gebracht, gekoppeld aan type woning en prijsniveau. Bij nieuwe initiatieven wordt verwacht dat er ingespeeld wordt op de mismatch op de markt. Ook het principe “namen” en “rug-nummers” voor een nieuw initiatief scoort hoog.

Woonvormen We vinden het belangrijk dat toekomstige kopers en huurders veel invloed hebben op de nieuwe woonomgeving. Positief is bijvoorbeeld dat jongeren zelf een bouwplan ontwikkelen in de vorm van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Bijzondere woonvormen, zoals tiny houses of tijdelijke woningen scoren goed op de Menukaart. Lokale marktpartijen kennen de actuele vraag en omgeving goed. Dit wegen we daarom zwaar mee. Gezien de bevolkingsopbouw (vergrijzing) in Oost Gelre is het belangrijk dat woningen in Oost Gelre levensloopbestendig worden ontwikkeld of die mogelijkheid hebben.

Woonkwaliteit Het is belangrijk dat woningen voldoende woonkwaliteit hebben. We kijken dan Behoefte per kern en prijsniveau

bijvoorbeeld naar: • lichtinval • toegankelijkheid • leefruimte • voldoende tuin / dakterras • voldoende berg- / schuurruimte

Specifiek kijken we naar nultredenwoningen of starterswoningen. Nultredenwoningen zijn woningen waar woonkamer, keuken, toilet, badkamer en slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn. Starterswoningen zijn woningen die direct beschikbaar zijn voor jongeren, zonder aanpassingen te hoeven doen. Daarnaast betaalbaar zijn.

Met betrekking tot appartementen zijn er aantal specifieke aandachtspunten. Dit is benoemd onder de paragraaf herbestemmen (winkel)panden.

13

Ingrediënten herbestemming (winkel)pannden De volgende ingrediënten zijn opgenomen voor de herbestemming (winkel)panden:

• De mate waarop de locatie ligt in een hoogdynamisch gebied en/of ligt op een zichtlocatie

• Er is sprake van gevelverbetering van het pand /herstel cultuurhistorisch waarden • Lost leegstand op en/of stimuleert winkerplaatsing naar kernwinkelgebied • Het initiatief voorziet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein • Er wordt vooral direct aan openbare ruimtes gebouwd/gewoond (bouwen aan

voorzijdes kavel) • Het initiatief levert een bijdrage aan het vergroenen van bebouwde omgeving

(ontharden) • De mate waarin er maatschappelijk draagvlak voor het initiatief is • De mate waarop het initiatief inspeelt in op de kwalitatieve behoefte (doelgroepen) • Het initiatief voorziet in een CPO-project en/of initiatief ligt bij lokale partijen • De mate van levensloopbestendigheid, energieneutraliteit en/of combinatie van

bijzondere woonvorm • De mate waarin woningen voldoende woonkwaliteit krijgen passend bij Oost

Gelre

Op veel onderdelen komen de ingrediënten overeen met de ingrediënten zoals enoemd bij inbreidingslocaties. We lichten alleen de verschillen toe.

Gevelverbetering Bij herbestemming van winkelpanden kijken we of er sprake is van gevelverbetering van het pand of herstel van cultuurhistorische waarden. In sommige gevallen kan er sprake zijn van winkelverplaatsing naar het centrum. In sommige gevallen kan er sprake zijn van winkelverplaatsing naar het centrum. De winkel wordt dan volledig verplaatst naar het kernwinkelgebied, de vrijkomende locatie kan dan herbestemd worden tot woningen.

Parkeren Het is belangrijk dat er voldoende parkeerruimte is bij herbestemming. Een gedeelte van het terrein moet beschikbaar zijn voor parkeren. Is parkeren op eigen terrein echt onmogelijk, maar is de ontwikkeling op andere onderdelen heel positief? Dan kijken we samen naar andere opties. Bijvoorbeeld parkeren in de directe omgeving, parkeren

in de openbare ruimte of een bijdrage aan het parkeerfonds. In de centrumgebie-den wegen we mee of de nieuwe functie van het pand tot toename in het parke-ren leidt (planologische vergelijking). Dit kan ook een motivatie zijn, specifiek in centrumgebieden, om tot een aanvaarbare parkeersituatie te komen.

Bouwen aan openbare ruimtes Er wordt uitgegaan van het principe dat nieuwe woningen gesitueerd worden aan aan een openbare ruimte. Dit zorgt voor levendigheid en sociale veiligheid. Tegelijkertijd wordt ook voorkomen dat achtererf gebieden worden getransformeerd naar woningen. Dit leidt vaak tot problemen richting de omgeving (inkijk, privacy etc). Vaak is deze ruimte sowieso noodzakelijk voor tuin, parkeren en groen. Ook kan gekeken wordt of de woningen binnen de oorspronkelijke hoofdmassa (of de plek van de hoofdmassa) wordt gerealiseerd.

Doelgroepenbeleid & energieneutraliteit Bij herbestemming van panden zetten we specifiek in op ruimte maken voor betaalbare huurwoningen in het centrum. Bij vrijkomende (winkel)panden kijken we naar welke type woningen al in de omgeving aanwezig zijn. Ook kijken we of woningen levensloopbestendig en energieneutraal zijn, of kunnen worden gemaakt. Bij herbestemming van bestaande panden is dit soms ingewikkeld of niet mogelijk. Dan bekijken we per geval wat realistisch is. Ook hergebruik van materialen en /of duurzame inkoop van materiaal scoren wij positief.

Woonkwaliteit Ten slotte vinden wij het belangrijk dat elke woningen voldoende woonkwaliteit hebben. Gekeken wordt dan bijvoorbeeld naar lichttoetreding, toegankelijkheid, leefruimte, voldoende tuin, dakterras en voldoende berg/schuurruimte. Specifiek bij appartementen gaan we uit van een minimale maat van ongeveer 50BVO per appartement. Bij grotere plannen (meer dan 2 woningen) moet er differentiatie zijn. Dus een aantal kleinere appartementen maar ook een aantal grotere die levensloopbestendig (kunnen) zijn. In bestaande gebouwen wordt er vaak ingezet op wonen onder de kap. Het is beter om woonruimtes over meerdere verdiepingen te situeren, en niet onder de kap. Dit leidt tot dakkapellen en openingen in het dak. Dit heeft niet onze voorkeur

14

Menukaart wonen Groenlo & Lichtenvoorde

Vierde gang: weging kwaliteiten

Score bepaling Op basis van de kwalitatieve criteria worden de individuele kwaliteiten van een woonplan in beeld gebracht. Dit gebeurt middels een integtrale afweging waarbij verschillende vakdiscplines de kwaliteiten van de bouwplannen in beeld brengen. De uitkomsten van de kwaliteitsscores geven een goede indruk van de individuele kwaliteiten van een woonplan. In totaal kunnen er maximaal 55 punten behaald worden. In de afbeelding hiernaast zijn de mogelijke eindscores weergegeven, waarbij elke ster 11 punten waard is. De projecten die 4 of 5 sterren scoren zijn de zeer wenselijk projecten. De projecten die 3 punten scoren zitten op het kantelpunt. Het hangt dan sterk af van de kwantitatieve ruimte of deze doorgang kunnen vinden. De meeste prioriteit ligt in ieder geval bij de 4 of 5 sterren loca-ties. De projecten die 1 of 2 ster scoren voldoen niet. Met de initiatiefnemers kan gekeken worden welke mogelijkheden er zijn om het plan op positieve wijze aan te passen.

Kwaliteitsmenu In het “kwaliteitsmenu” (zie hiernaast) zijn een viertal richtingen opgenomen voor mogelijke uitkomsten. We lichten dit toe. In het kwaliteitsmenu, linksboven, worden de plannen aangegeven die beschikken over veel kwaliteit en tegelijkertijd is er veel behoefte. Insteek bij deze plannen is om in te zetten op snelle realisatie. De gemeente zal zich hier voor inspannen en waar nodig de mogelijkheden onderzoeken voor subsidies en/of andere middelen om de snelheid en haalbaarheid te vergroten. Als er meer woningbouwplannen zijn, dan er behoefte is, kijken we naar kwaliteit. We faseren dan de bouwplannen. We kijken altijd of we bouwplannen kunnen realiseren. We beslissen dit per geval In het kwaliteitsmenu, linksonder, worden de plannen aangegeven die over on-voldoende kwaliteit beschikken, maar tegelijkertijd is er wel behoefte. Insteek is allereerst dat de kwaliteitsplannen, linksboven, moeten voorzien in de kwantitatie-ve behoefte. Mocht dit onvoldoende zijn, dan kan er met initiatiefnemers gekeken worden op welke wijze de woonplannen aangepast kunnen worden. Een verschui-ving in het kwaliteitsmenu, naar linksboven, is dan mogelijk en wenselijk om te voorzien in de kwantitatieve behoefte. In het kwaliteitsmenu, rechtsboven, worden de plannen aangegeven die be-schikken over veel kwaliteit, maar tegelijkertijd is er relatief weinig kwantitatieve behoefte. Dit betekent dat er vanuit ruimtelijk oogpunt veel passende plannen zijn,

maar er op dit moment beperkte kwantitatieve ruimte is. Dit kan opgelost worden door in ieder geval prioriteit te geven aan de meest passende locaties. Daarnaast zou een gedeelte van de plannen gefaseerd kunnen worden. Mocht er kwantitatief meer ruimte zijn en/of de behoefte toenemen, dan kan er snel geschakeld worden en kunnen plannen versneld worden. Mocht een plan zeer wenselijk zijn (5 sterrenlocatie) dan kan overwogen om alsnog medewerking te verlenen. In het kwaliteitsmenu, rechtsonder, worden de plannen aangegeven die beschik-ken over onvoldoende kwaliteit en tegelijkertijd is er weinig behoefte. Dit is het meest ongunstigste beeld. Er is nauwelijks ruimte voor nieuwe woonplannen. Er zijn middelen om toch ruimte te krijgen voor nieuwe woonplannen. Dit kan door bijvoorbeeld in te zetten op sloop in de bestaande woonvoorraad en faseren van bestaande plannen. Er kan onderzocht worden of bestaande plannen verdund kunnen worden (minder woningen op de locatie).

Status principe-verzoekenDe ingediende verzoeken/bouwplannen worden behandeld als een principe verzoek. Dit betekent dat het college een principe standpunt inneemt. Afhankelijk van de vervolgprocedure is het college bevoegd (kleinere afwijkingen) of de gemeenteraad. Een principe medewerking betekent niet dat er definitieve zekerheid bestaat over realisatie bouwplan. Uiteindelijk moet in een planologische procedure blijken dat er voldaan kan worden aan wet- en regelgeving. Op basis daarvan zal definitieve besluitvorming plaatsvinden door college/raad.

15