Artikel verschenen in Vastgoedmarkt editie december 2017

Stedelijke ontwikkeling in Nederland in de komende 20 jaar Op weg naar een aantrekkelijke Groenblauwe Metropool

Dr. Pieter van der Heijde

Nederland heeft sterke internationale aantrekkingskracht. Welk effect heeft deze aantrekkelijke

uitgangspositie op de stedelijke ontwikkeling van ons land in de komende twintig jaar? Wordt de

Randstad het grootste dorp van Europa of gaan we richting een aantrekkelijke Groenblauwe

Metropool? Volgens Pieter van der Heijde, oprichter en algemeen directeur van Bureau Stedelijke

Planning is actief ingrijpen cruciaal. Het multifunctionele karakter van onze (nieuwe) centra moet

versterkt worden en er is behoefte aan de ontwikkeling van nieuwe (inter)nationale topmilieus.

Mondiaal doet zich een aantal ontwikkelingen voor die van grote invloed zijn op de stedelijke

ontwikkeling in Nederland. Allereerst is sprake van een sterke urbanisatie. Inmiddels woont meer

dan de helft van de wereldbevolking in steden. Dit gaat samen met een sterke migratie van arme en

onveilige landen naar welvarende en veilige oorden. Ook is sprake van snelle technologische

veranderingen, met name in de vorm van digitalisering en robotisering. De wereldeconomie groeit

gestaag en de internationalisering zet door. Inmiddels is in toenemende mate sprake van een ‘global

village’. Tot slot is er steeds meer aandacht voor duurzame en ecologische ontwikkelingen.

Nederland heeft sterke internationale aantrekkingskracht

In het perspectief van deze ontwikkelingen heeft Nederland een sterke aantrekkingskracht. Door het

welvarende en veilige karakter is sprake van een grote stroom van migranten uit het buitenland. Het

merendeel van de bevolkingsgroei komt hieruit voort. Daarnaast wordt ons land gekenmerkt door

een grote mate van verstedelijking. Dit sluit aan op de behoeften van een groot deel van de bevolking

om in de stad te willen wonen. Ook heeft Nederland een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor

bedrijven. Het fiscale klimaat is vriendelijk, de internationale bereikbaarheid door de lucht is

uitstekend, er is sprake van aantrekkelijke werklocaties en het woon- en leefklimaat is hoogwaardig.

Bovendien beschikken we over een groot aantal historische binnensteden die in toenemende mate

buitenlandse toeristen aantrekken. In Amsterdam loopt dit inmiddels tegen de grenzen van het

aangename aan. Door deze aantrekkelijke uitgangspositie trekt ons land ook in toenemende mate

buitenlandse investeringen aan.

Naar verwachting zullen vooral de stedelijke gebieden in Nederland in de komende periode van deze

ontwikkelingen profiteren. Vooral de zuidwestcorridor van de MRA; Amsterdam-Amstelveen-

Haarlemmermeer. Uit onderzoek van Bureau Stedelijke Planning in opdracht van de gemeente

Amsterdam blijkt dat hier in de afgelopen tien jaar al sprake was van circa 25% groei van de

kantoorhoudende werkgelegenheid. Dit ondanks de economische crisis. In de komende periode zal

dit gebied als motor van de Nederlandse economie

blijven fungeren. Maar ook andere grootstedelijke

gebieden zoals Rotterdam, Den Haag, Utrecht en

Eindhoven zullen van deze ontwikkelingen profiteren.

Vooral als hier ook nog sprake is van topsectoren,

bijvoorbeeld de High tech in Eindhoven en Delft en

Lifescience in Leiden. Zo nam de werkgelegenheid van

de High tech in de regio Eindhoven, ondanks de

economische crisis, in de afgelopen tien jaar met 15%

toe. Ook de randgemeenten zoals Hoofddorp,

Zaanstad, Rijswijk en Lansingerland zullen naar

verwachting een positief effect ondervinden. Niet in

de laatste plaats omdat hier nog ruimte beschikbaar is

voor stedelijke ontwikkeling. De uitstraling van deze

economische ontwikkelingen zal ook elders in het

land merkbaar zijn. Zo bleek uit het onderzoek de

Kracht van Oost-Nederland dat de economische

ontwikkeling in het oosten van Nederland zelfs iets

hoger was dan het nationale gemiddelde. Sterke ontwikkeling high tech regio Eindhoven

De Randstad als grootste dorp van Europa?

Door deze ontwikkelingen zal Nederland naar verwachting in de komende decennia verder

verstedelijken. Zo is er momenteel een behoefte aan zo’n 1 miljoen nieuwe woningen. In een

onderzoek van Bureau Stedelijke Planning voor NVM Business werd bovendien aangetoond dat er

alleen al in de komende tien jaar behoefte is aan minimaal 3 miljoen m2 nieuwe kantoren. Door de

groei van de bevolking en de economie zal ook de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen

toenemen. Als gevolg van de welvaart en het internationale toerisme zal daarnaast meer behoefte

ontstaan aan de ontwikkeling van recreatiewoningen en vrijetijdsvoorzieningen. Een eventuele

zware economische crisis zal naar onze verwachting vooral invloed hebben op het tempo van deze

ontwikkelingen, maar niet op de richting hiervan.

Gezien de omvangrijke behoefte aan stedelijke functies is een cruciale vraag hoe we ons land

ruimtelijk willen ontwikkelen. Als we op dezelfde weg doorgaan als in de afgelopen vijftig jaar zal

met name in de Randstad het grootste dorp van Europa ontstaan. Maar we kunnen hier in de

komende decennia ook een aantrekkelijke metropolitaan gebied ontwikkelen zoals Londen of Parijs.

Als we dit willen is het wel noodzakelijk om actief in te grijpen. De huidige uitgangspositie van

Nederland is dermate gunstig dat zich nu een belangrijk momentum voordoet om een aantrekkelijke

Groenblauwe Metropool te ontwikkelen.

Of naar een aantrekkelijke Groenblauwe Metropool

De Groenblauwe Metropool zou zich uiteindelijk uit kunnen strekken over het gehele economische

kerngebied van Nederland. Van de Randstad tot en met de Brabantse stedenrij, Arnhem-Nijmegen,

Food Valley en de regio Zwolle. Met het Groene Hart en de rest van Nederland als aantrekkelijke

achtertuin. Deze afwisseling tussen (hoog)stedelijk gebied en een aantrekkelijke groene en waterrijke

omgeving met sfeervolle dorpen is in vergelijking met andere metropolitane regio’s een van de

belangrijkste unique sellingpoints.

Om het groene en blauwe karakter van Nederland ook op termijn veilig te stellen is het cruciaal om

waar mogelijk in het bestaande stedelijke gebied te verdichten, waarbij veel meer dan in de

afgelopen decennia sprake dient te zijn van (middel)hoogbouw. Vooral in aansluiting op de

binnensteden en in en rond nieuwe centra die na de Tweede Wereldoorlog zijn ontstaan zoals

stadsdeelcentra en wijkcentra. Ook verouderde haven- en industriegebieden zijn hier geschikt voor

zoals Stadshavens in Rotterdam (met 10.000 woningen en 13.000 arbeidsplaatsen) en Havenstad in

Amsterdam (met 40.000 tot 70.000 woningen).

Naast verdichting is ook uitbreiding van het stedelijke gebied nodig. Allereerst omdat de totale

behoefte aan woningen en andere functies te groot is om volledig in bestaand stedelijk gebied in te

passen. Daarnaast wil niet iedereen in (hoog)stedelijk gebied wonen of werken. Zo toonde het CBS

recent een sterke uitstroom aan van jonge gezinnen uit de grote steden. De uitbreidingen kunnen

bijvoorbeeld plaatsvinden in de vorm van nieuwe tuinsteden die op niet al te grote afstand van het

stedelijke gebied zijn gesitueerd, maar ook door uitbreiding van bestaande kernen. De keuze van

locaties dient zorgvuldig plaats te vinden. Zij zijn bij voorkeur in de nabijheid van knooppunten van

openbaar vervoer en er dient gestreefd te worden om de mooiste delen van het landelijke gebied te

sparen.

Naar een Groenblauwe Metropool; Hollandpark Diemen. Bron: Snippe projecten

Versterking multifunctionele karakter van (nieuwe) centra

In de (nieuwe) centra dient bij voorkeur sprake te zijn van een optimale mix aan functies. Dit sluit

aan op de flexibilisering die zich momenteel in de maatschappij voordoet waarbij wonen, werken,

winkelen en vrije tijd steeds meer in elkaar overlopen. Naast woningen en diverse voorzieningen zijn

de (nieuwe) centra bij uitstek de plek voor kantoorhoudende bedrijven die zich in toenemende mate

willen vestigen in dynamische gebieden met veel voorzieningen en optimale verbindingen met het

openbaar vervoer.

Om aantrekkelijke centra te ontwikkelen met een complete mix aan voorzieningen is het van belang

om versnippering van centrumfuncties over het stedelijke gebied te voorkomen. Belangrijk is om

deze zoveel mogelijk in de centra te concentreren. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk is

dit vaak niet het geval. Daarnaast kan overwogen worden een differentiatie aan te brengen tussen de

verschillende soorten centra waarbij bijvoorbeeld onderscheid gemaakt kan worden in centra met

een internationaal, nationaal, regionaal of lokaal bereik. De programmering van deze gebieden kan

hier vervolgens optimaal op aangepast worden waardoor de functionaliteit en aantrekkelijkheid van

deze gebieden voor de beoogde doelgroepen wordt versterkt. Een interessant voorbeeld van de

ontwikkeling van een compleet nieuw centrumgebied met een regionale reikwijdte is Leidsche Rijn

Centrum met een optimale mix aan woningen, winkels, kantoren en vrijetijdsvoorzieningen. Utrecht

creëert met deze locatie een ‘tweede binnenstad’. Ook in Amsterdam Sloterdijk waar voorheen

sprake was van een monofunctioneel kantorengebied komt een nieuw centrumgebied tot stand met

een mix van kantoren, woningen, winkels en vrijetijdsvoorzieningen.

Intensief ruimtegebruik en functiemenging in (nieuwe) centra; artist impression Leidsche Rijn

Centrum. Bron: ASR Vastgoed

De sterke toename van de bevolking en werkgelegenheid zal niet tot een evenredige behoefte leiden

aan winkelmeters. Met name omdat de digitalisering in de maatschappij heeft geleid tot een

verandering van het winkelgedrag. Hierdoor is sprake van een scherpe scheiding tussen winnaars en

verliezers. Zowel met betrekking tot winkelformules als tussen winkelgebieden. Winkels veranderen

ook in toenemende mate van karakter: van ruimte voor uitstalling en transactie naar ruimte voor

beleving en inspiratie. Het is goed mogelijk dat het winkelen van de toekomst vooral betrekking

heeft op het zien, voelen en uitproberen van producten, om tegelijkertijd of later met een druk op de

knop het betreffende artikel te bestellen. Winkelen zal ook steeds meer een recreatief karakter

krijgen waarbij een combinatie plaatsvindt met een bezoek aan horeca of vrijetijdsvoorzieningen.

Naar winkelgebied hebben vooral de binnensteden van de grote steden de toekomst. Daarnaast is er

ruimte voor enkele grote stadsdeelcentra zoals de ontwikkeling van de Mall of the Netherlands. Maar

dergelijke grootschalige winkelcentra zijn slechts in enkele gebieden mogelijk. De middelgrote

centra, PDV-clusters en een deel van de stadsdeelcentra en wijkcentra zijn kwetsbaar. In veel gevallen

is hier een afname van het winkelgebied noodzakelijk in de vorm van concentratie. Bovendien is het

onontkoombaar dat er afscheid genomen gaat worden van een aantal zwakke winkelcentra. Deze

kunnen mogelijk wel een functie blijven vervullen voor bijvoorbeeld startende bedrijven. Ook in de

voormalige winkelstrips is deze ontwikkeling zichtbaar.

Ontwikkeling van nieuwe internationale topmilieus; uitbreiding Zuidas

Ontwikkeling (inter)nationale topmilieus

Voor een gezonde economische ontwikkeling dient ons land ook in de toekomst te beschikken over

voldoende aantrekkelijke internationale topmilieus die tevens gericht zijn op de vestiging van

Nederlandse bedrijven. In de zuidwestcorridor van de MRA is voldoende ruimte nodig voor

uitbreiding van de Zuidas. Elders is behoefte aan campusachtige ontwikkelingen als vestigingsplaats

voor de topsectoren. Zo wordt bijvoorbeeld in Eindhoven een nieuwe campus gebouwd voor de ‘High

Tech systems en materials’. In de (inter)nationale topmilieus en campusontwikkelingen is het van

belang om te voorzien in een mix van wonen, werken, winkelen en vrije tijd en te streven naar

topkwaliteit van de bebouwing en de openbare ruimte. Cruciaal is ook dat deze gebieden aangesloten

worden op een netwerk van hoogwaardige openbaar vervoerverbindingen. Hiertoe is het van belang

om de regionale netwerken te versterken met metro- en sneltramverbindingen. In vergelijking met

buitenlandse metropolitane regio’s lopen we hierin achter. Ook is het voor de internationale

concurrentiepositie van Nederland noodzakelijk om de verbindingen van het hogesnelheidsnet uit te

breiden. Onder andere met een nieuwe Zuidoostverbinding tussen Amsterdam, Eindhoven en

Aken/Maastricht/Luik en een volwaardige HSL-Oost. Tot slot zal in aansluiting op de groei ook de

capaciteit van het snelwegennet verder uitgebreid dienen te worden. Zelfrijdende auto’s kunnen

hierbij leiden tot een betere benutting van de beschikbare capaciteit.

De Groenblauwe Metropool zal bij voorkeur ook beschikken over voldoende ruimte voor lokale

bedrijven. Dit is niet vanzelfsprekend omdat met name kleinschalige en goedkope bedrijfsruimte

nogal eens het slachtoffer zijn van de oprukkende woningbouw. Dit terwijl deze bedrijven een

belangrijke rol hebben in de verzorging van de bevolking. Bijvoorbeeld in de vorm van bouw- en

reparatiebedrijven. Maar deze bedrijven zijn ook cruciaal om te voorzien in voldoende

laaggeschoolde werkgelegenheid. In de stedelijke gebieden zal daarnaast een toenemende behoefte

ontstaan aan een fijnmazig netwerk van distributiecentra voor de ‘last mile delivery’.

Verbeteren internationale hogesnelheidsverbindingen; Rotterdam CS

Actief ingrijpen is cruciaal

Als we daadwerkelijk een aantrekkelijke Groenblauwe Metropool willen ontwikkelen is het

belangrijk om actief in te grijpen. Het Rijk kan hiertoe het voortouw nemen door op hoofdlijnen een

nieuw ruimtelijk-economisch beleid uit te zetten. Wellicht kan de Nationale Omgevingsvisie deze

functie vervullen. Op Provinciaal niveau kan deze dan verder uitgewerkt worden. De functionele

programmering zou bij voorkeur op regionaal niveau plaatsvinden. Door de Ladder voor Duurzame

Verstedelijking veel vroeger dan nu in het planproces in te zetten kan deze een betere rol spelen in

de behoeftebepaling van diverse functies. Bijvoorbeeld om de regionale woningbehoefte te bepalen,

uitgesplitst naar woningtype en woonmilieu. Maar ook om tot een afweging te komen tussen de

functie en programmering van de diverse centrumgebieden. De Ladder is tevens van belang om in de

hoogstedelijke gebieden voldoende schaarste te creëren om zo (middel)hoogbouw te stimuleren.

Hierbij is een punt van aandacht om te voorzien in voldoende goedkope woningen en

bedrijfsruimten.

De omvangrijke opgave om in lijn met de internationale afspraken de energieproductie en uitstoot te

reduceren kan gecombineerd worden met een versnelde herontwikkeling of transformatie van

verouderde werklocaties. Hier ligt immers een enorme opgave die zonder actief ingrijpen alleen maar

groter wordt. Het mes snijdt zo aan twee kanten. Vanwege de onrendabele top is het dan wel van

belang dat de overheid de benodigde fondsen ter beschikking stelt om de herontwikkeling of

transformatie mogelijk te maken.

Daarnaast is ook een versnelling van locatie- en gebiedsontwikkeling nodig. Vooral de plancapaciteit

voor woningen is onvoldoende waardoor in bepaalde delen van het land oververhitting van de

woningmarkt dreigt. Om te versnellen kan gedacht worden aan Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl.

Deze bouwt voort op de verworvenheden van het organisch ontwikkelen waarbij de diverse

stakeholders en eindgebruikers optimaal in het ontwikkelingsproces worden betrokken en

combineert deze met de positieve onderdelen van de gebiedsontwikkeling van voor de crisis.

Bijvoorbeeld in de vorm van een intensieve samenwerking tussen de lokale overheid en private

partijen met waar nodig actief grondbeleid. In de nieuwe situatie spelen beleggers echter een veel

belangrijkere rol dan voorheen. Daarnaast dient niet langer een blauwdruk centraal te staan maar

het proces in combinatie met duidelijke doelstellingen voor het te realiseren eindproduct.

Uiteindelijk zal dit leiden tot versnelling en kwaliteitsverbetering van de stedelijke ontwikkeling.

Tot slot

Met de ontwikkeling van een Groenblauwe Metropool kunnen we optimaal inspelen op de

aantrekkelijke uitgangspositie die zich momenteel in Nederland voordoet. Dit voorkomt dat in de

komende periode het stedelijke gebied ongecontroleerd uit zal blijven breiden tot het grootste dorp

van Europa. Door actief in te grijpen kunnen we samen met alle stakeholders een metropool

ontwikkelen die het verschil maakt. Een metropool waar sprake is van hoogstedelijke gebieden en

(tuin)dorpen in een groene en waterrijke omgeving. Met levendige centra bestaande uit een optimale

mix van woningen, kantoren, winkels en vrijetijdsvoorzieningen die optimaal aangesloten zijn op

hoogwaardig openbaar vervoer. Een Groenblauwe Metropool met aantrekkelijke (inter)nationale

toplocaties en een uitstekende internationale bereikbaarheid.

Bureau Stedelijke Planning 20 jaar

Bureau Stedelijke Planning viert dit jaar haar 20 jarige bestaan. De oprichter en algemeen

directeur van het bureau, Pieter van der Heijde, presenteert naar aanleiding hiervan zijn visie op

de stedelijke ontwikkeling in Nederland voor de komende 20 jaar.

Bureau Stedelijke Planning adviseert opdrachtgevers bij vraagstukken op het gebied van wonen,

winkels, kantoren, bedrijven en vrijetijdsvoorzieningen in stedelijke gebieden en regio’s. Zowel

nieuwbouw als herontwikkeling en transformatie. Dat doen ze door (markt)onderzoek,

strategisch advies en project- en procesbegeleiding. Met de integrale aanpak zijn ze bovendien

goed thuis in multifunctionele gebiedsontwikkeling en centrumgebieden.

Bureau Stedelijke Planning bestaat sinds 1997 en is gevestigd in Gouda, Amsterdam en

Eindhoven. Het bureau beschikt over een team van circa 35 hooggekwalificeerde en ervaren

medewerkers met een brede expertise. Bureau Stedelijke Planning is zowel actief voor de

gemeentelijke, provinciale en rijksoverheid als voor private partijen zoals projectontwikkelaars,

beleggers, woningcorporaties en winkelketens.