Stedelijke Herverkaveling. Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 2 Stedelijke herverkaveling Doel...

Stedelijke Herverkaveling

Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling

2

Stedelijke herverkaveling

Doel van de presentatie Introduceren hoe herverkaveling werkt en kan bijdragen aan het

oplossen ruimtelijke uitdagingen.

Inhoud presentatie Context van stedelijke herverkaveling Actuele stand van zaken Introductie simulatie

Wie ben ik?

Guido Kuijer – Senior Project Adviseur


3

Kadaster & Stedelijke herverkaveling?

90 jaar ervaring!

Sinds 1924 betrokken bij wettelijke herverkaveling in Landelijk gebied

Thans geborgd in Wet Inrichting Landelijk Gebied (WILG), Kadaster

heeft een wettelijke Taak

Deze taak heeft het obv

Borging rechtzekerheid als zijnde registerhouder

Onafhankelijke positie (ZBO)

Kennis en kunde met herverkavelen (ervaring)

Unieke systemen, methodieken etc


4


Wat willen wij u meegeven?

Stedelijke Herverkaveling kan bijdragen aan het doorbreken van

stagnerende gebiedsontwikkeling

Een wettelijke regeling voor afdwingbare grondruil, zal de effectiviteit

van het instrument vergroten

U kunt nu al aan de slag; stedelijke herverkaveling is niet eng!


5


Wat is Stedelijke Herverkaveling?

Betreft de (verplichte) herverdeling van onroerende zaken met het doel gebiedsontwikkeling te verleiden danwel te faciliteren.

Privaat-Privaat instrument

Organische Gebiedsontwikkeling & Uitnodigingsplanologie

Adagium van Stedelijke herverkaveling

“Herverkavelen is zij die willen ontwikkelen in positie brengen”


6


Status Vastgoed in NL

Leegstand Kantoren

Leegstand Detailhandel

Herstructurering en herdefiniering van bedrijventerreinen

Kwalitatieve gat in woningmarkt

Kwantitatief overaanbod in woningmarkt

Ruimtelijke effecten van krimp

Grondpositities

Hoge grondprijzen

Duurzaamheidsvraagstuk

Vertrouwingscrisis etc etc etc


7



8

Waarom & wanneer herverkavelen? Vianen

Vianen

Afschalen bouwproductie 1800-750

Gevraagde prijs kan niet met exploitatie

Minnelijke verwerving dus lastig

Onteigening ook lastig!

Herverkavelen een optie?


9


Waarom Stedelijke Herverkaveling?

Legt verantwoordelijkheid (financieel en proces) bij zij die baat hebben en zij die risico’s dragen.

Verplichting tot meedoen voor iedere eigenaar sluit freeriders uit

Versnipperd eigendom minder groot probleem

Verwervingskosten vallen lager uit (grondcomponent verdwijnt eruit)

Rentelasten van project zijn (met in achtneming bovenstaande) aanzienlijk lager

Winst in doorlooptijd?


10

Blik over de Grens

Buitenland Herverkaveling toegepast in Europa & Azie Duitsland, Spanje, Frankrijk, Zweden, Turkije,

Finland, Australie, Zuid Korea, Japan... Elk een eigen karakter, eigen vorm..

Wat kunnen we leren? Duitsland – strakke regeling, top down,

transparant, Spanje – Urbanisator, verhandelen van

eigendomsrechten Japan – geen onteigening, alles vrijwillig, in 3D


11

Bestuurlijke Context Stedelijke herverkaveling

Bestuurlijke context

Lange discussie met oa in 1980 wetsontwerp

Diverse studies oa Kadaster voor College van Rijksadviseurs (CRA)

Sinds maart 2012 Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling

Pilots Nijmegen en Zevenaar

Commissie Stedelijke Herverkaveling


12


Commissie Stedelijke Herverkaveling

Drie vormen van Stedelijke Herverkaveling voorzien:

Stedelijke herverkaveling bij overeenkomst (‘vrijwillig’)

Stedelijke herverkaveling bij besluit (‘light’)

Stedelijke herverkaveling onder regie (‘doorzetting’)


13


Integraal planmatige ruilverkaveling

Schaalniveau - wijken of bedrijventerrein, aantal eigenaren boven de 30

Veel & diverse gebiedsbelangen van diverse partijen, grote publieke doelen

Dus integrale opgave, complexe doelen, complexe eigendomssituaties veel opstallen, diverse bestemmingen, complexe openbare ruimte etc.

Actief grondbeleid zeer kostbaar, lange doorlooptijd etc.

Gemeente als gebiedsregisseur die organische ontwikkeling tracht te verleiden

Hoge mate ruilen, tot 30% of 40% oppervlak wisselt (transformatie)


14

De praktijk - Westzijde stationsgebied Nijmegen

Problematiek gebiedsontwikkeling stationsgebied

Gemeenschappelijke wens goede oost-west verbinding & tweezijdige ontsluiting station

Wederzijdse afhankelijkheid van investeringen (entree, voetgangerstunnel en openbare ruimte)

Gemeente of andere partij kan kosten en risico’s niet alleen dragen

Bij organische ontwikkelstrategie risico op gebrekkige samenhang & kosten-inefficiëntie


15

Rollen1 Urbanisator onafhankelijk

2 Gemeente Rechthebbende

3 NS Rechthebbende

4 Prorail Rechthebbende

5 Ontwikkelaar, A, UWV locatie

Rechthebbende

6 Vissers Meubelen Rechthebbende

7 Woningcorporatie Portaal

Rechthebbende

8 Bewoners Biezen (en de Wolfskuil)

Rechthebbende

9 Ontwikkelaar B Potentiële deelnemer

10

Ontwikkelaar C Potentiële deelnemer

Aanpak Nijmegen

Hybride aanpak

Eigenaren & belanghebbenden input

Rollenspel & Simulatie

Ontwerp Expertteam

Terugkoppeling Eigenaren & belanghebbenden

Bestuurlijk draagvlak zoeken


16

Westzijde stationsgebied Nijmegen

Uitwerking drie varianten / scenario’s:

Kwaliteit openbare ruimte Verkeersafwikkeling Maximaal Uitgeefbaar


17

Westzijde Stationsgebied Nijmegen

Stap 1 Plenair: gezamenlijk vaststellen ambities in gebiedsagenda Individueel: overleg urbanisator over eigen wensen Eigendom & Gebruik

Gebiedsagenda Wonen: ca. 300 starterswoningen + voldoende parkeerruimte (300) Commercieel vastgoed: mogelijkheid voor congres/vergaderruimte of

shortstay; beperkt retailfuncties bij nieuwe stationsentree. Voldoende parkeerruimte

Infrastructuur: Kiss & Ride voorziening bij stationstunnel; realisatie noord-zuidgerichte fietsverbinding

Openbare ruimte: aantrekkelijk en verkeersveilig stationsplein westzijde; groene elementen langs belangrijke wegen. groen lint langs spoor

Parkeren: Huidig aantal parkeerplaatsen P+R behouden; voldoende ruimte voor (gedeeltelijk) overdekte fietsenstalling.


18

“Maximaal uitgeefbaar”

Inbrengsituatie

30% uitgeruild

Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail


19

Variant 1 ‘maximaal uitgeefbaar’ Variant 2 ‘optimaal verkeer’

Variant 3 ‘ruimte voor groen en verblijf’

Uitgeruild oppervlak en betrokken eigenaren

30%Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail

36%Groter aantal partijen betrokken in ruil:Ook particuliere woningeigenaren, particuliere bedrijven

42%Alle partijen betrokken in ruil en uitkoop:Uitkoop particuliere bedrijvenWoningcorporatie en nieuwe ontwikkelaar kopen grond

Kosten en opbrengsten

Positieve grondexploitatie gebiedsniveau + 2,8 miljoen

laagste te verdelen projectkosten 6,7 miljoen

laagste gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 56,- / m2

negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau – 9,2 miljoen

hogere te verdelen projectkosten 7,5 miljoen

hogere gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 63,- / m2

negatieve grondexploitatie op gebiedsniveau -25 miljoen

hoogste te verdelen projectkosten: 11,2 miljoen

hoogste gemiddelde projectbijdrage per eigenaar: 94,- / m2

Simulatiedraagvlakpeiling

Meeste bereidheid tot deelname Weinig bereidheid deelname Minste bereidheid deelname (alleen Prorail / NS)

Obstakels deelname: NS/Prorail zijn bang voor gebrekkige kwaliteit en veiligheid van K+R en parkeren en weg langs het spoor

Obstakels deelname:particulieren willen dit niet vanwege verplaatsing, woningcorporatie twijfelt over meerwaarde van hoge investering

Obstakels deelname:Twijfels aan kwaliteit van het ontwerp van stationsplein (teveel ruimte voor plein ‘kaalslag’)Te hoge investering / bijdrage en twijfel aan meerwaarde


20

Verrekening – Optimaal uitgeefbaar

Herverkavelingsmassa (m2) 119.232

Toedelingsmassa (m2) 64.172

Verschil (openbare ruimte) 55.060

Oppervlak gemeente toedeling (m2) 55.097

Oppervlak gemeente inbreng (m2) 53.359

Verschil (extra openbare ruimte) 1.738

Totale waarde inbreng € 7.475.325

Totale waarde toedeling € 11.007.749

Verschil € 3.532.424

Factor (vereist >1) 1,47

Toedeling Totaal laag Totaal midden Totaal hoog

€ 11.007.749 € 11.302.084 € 11.596.419 € 12.479.423

verschil € 3.532.424 € 3.826.760 € 4.121.093 € 5.004.098

verschil nut € 294.335 € 588.670 € 1.471.674

Inbreng m2 € 62,70

Toedeling m2 € 171,54

Toedeling + nut laag € 176,12

Toedeling + nut midden € 180,71

Toedeling + nut hoog € 194,47

Factor: verhouding tussen waarde toegedeelde grond minus overheidsgrond gedeeld door waarde van het blok bij inbreng

Factor moet >1 zijn!

Nut: voordeel dat gerechtigde heeft van de herverkaveling in de vorm van ligging en positionering van perceel, ontsluiting van perceel en verhouding tot openbare voorzieningen

Geschat in drie klasses (is prijs opdrijvend)


21

Deelruiling 1

E1

E2

E3

D

AB K

D

BK

A

Inbreng Toedeling Verschil Verrekening

E1 0.25.29 0.32.12 + 0.06.53 - € 104.495

E2 0.21.49 0.12.79 - 0.08.70 + € 167.515

E3 0.23.42 0.25.52 + 0.02.17 - € 63.020


22

Deelruiling 2

E1

E4

E2

G

FD

C

C

D

F

G

Inbreng Toedeling Verschil Verrekening

E1 0.72.34 1.29.39 + 0.57.05 + € 585.425

E2 0.10.61 0.85.92 + 0.75.31 + € 76.375

E4 1.32.36 0.00.00 - 1.32.36 - € 661.800


23

Simulatie Stedelijke Herverkaveling

Wat gaat we doen?

Fictieve case naspelen middels rollenspel

Begeleid door Kadaster

Vanaf initiatief tot en met doorrekenen van de herverkaveling

Uitkomst evalueren & prijs uitreiken


24


Aandachtspunten

Fysiek geweld is niet toegestaan!

Probeer in de rol te blijven; analyseren is voor de borrel!

Tijdschema is strak, luister naar de Kadasterman/vrouw

Voor de case geldt:

Past binnen voorliggend Omgevingsplan & anterieure invulling Grex

Verrekening naar rato inbrengwaarde (= marktwaarde bestaande bestemming)

Cijfers zijn gegeven – gaat om de simulatie!

Succes hangt af van de uw inzet


25

Stedelijke herverkaveling - Groepen

Groep A (Johan Groot Nibbelink)

Paul van Dijk Akro Consult

Aad van Klaveren Gemeente Alphen a/d Rijn

Klaas Pit Gemeente Hoorn

Nico Lansink Rotgerink GroenWiel B.V.

Marion Cremers-van As Provincie Limburg

Martijn van Hoogenhuijze Gemeente Lansingerland

Jaap de Zeeuw Ruimtewerk

Rein Jonkhans Provincie Overijssel


26


Groep B (Sanne Holtslag-Broekhof)

Jeroen Krijgsman Brabantse Ontwikkelings Maatschappij

Joris van Berkel Gemeente Alphen a/d Rijn

Gerhard Bos Gemeente Hoorn

Thomas Kanters Industriële Kring van Etten-Leur / Kanters Investeringen & Beleggingen

Gert Timmerman Schiphol Real Estate

Koen Wagemakers Wagemakers Ruimtelijke Ontwikkeling

Karin de Vries Aiber

Thijs Herngreen Gemeente Bussum


27


Groep C (Marc van Geene)

Maarten Kruisselbrink BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving B.V.

Henk Wijnsma Gemeente Apeldoorn

Dick Heesterbeek Gemeente Old-Ambt

Peter Nieland Locatus

Sander Wessels Securitas

Tim Meeuwsen Kragten

Matthijs Betlem BOM

Wieland Claes Universiteit Hasselt


28


Groep D (Maartje Lof)

Han Olden Expertisecentrum Stedelijke Dynamiek en

Duurzaamheid

E. Wijnroks Gemeente Doetinchem

Huub van Uum Gemeente Oldenzaal

Edwin Markus Markus Raadgevend Makelaars voor Wonen & Werken

Jolanda van Rensch Stadsregio Arnhem/Nijmegen

Thea Kraaij Gemeente Nijkerk

Tom Bullens Vollmer & Partners


29


Groep E (Martin Tillema)

Frank Frowijn FF Advies

J. Meilof Gemeente Doetinchem

Gert Peter Vos Gemeente Zaanstad

Laureen Geuther Overmorgen

Oscar König Steeds

Arie Pieter Vos Gemeente Schiedam

Pieter Draaijer Seinpost


30


Groep F (Charlotte Gillet)

Chris Schaapman Gemeente Alphen a/d Rijn

Tom Brons Gemeente Hoorn

Casper de Canne Gemeente Zaanstad

Rogier van Aaken Provincie Gelderland

Gerko van Nes Van Nes Vastgoed

Irma Lissberg-Grondstra Gemeente Enschede

Joost Houtkamp Provincie Overijssel

Stedelijke Herverkaveling. Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 2 Stedelijke herverkaveling Doel...

Documents

Transcript of Stedelijke Herverkaveling. Netwerkborrel Stedelijke Herverkaveling 2 Stedelijke herverkaveling Doel...