Het gedachte-experiment Duckstad Stedelijke herverkavelingIn opdracht van de Rijksbouwmeester heeft het Kadaster een studie gedaan naar de toepassing van

het herverkavelinginstrument in een stedelijk gebied. De studie is in 2011 afgerond. De conclusies van

de studie zijn dat het uitvoeringsproces van de wettelijke herverkaveling in het landelijk gebied goed te

projecteren is op het stedelijk gebied en het uitvoeringsproces onder de WILG sterk lijkt op het proces

van de Umlegung in Duitsland. De methodische invulling van deze uitvoeringstappen vergt echter wel

nieuwe invulling en definities. Het Kadaster is daarom, aangevuld met de noodzakelijke expertise van

externe partijen, een gedachte-experiment aangegaan om tot deze methodische invulling te komen.

Uitgangspunten gedachte-experimentBij aanvang van het gedachte-experiment zijn een aantal te bereiken

doelen gesteld:

• Methodische invulling van het proces van stedelijke

herverkaveling, resulterend in procesbeschrijving op hoofdlijnen.

• Beschrijving van de relatie tussen gebiedsontwikkeling, het Wro

spoor en het instrument van stedelijke herverkaveling.

• Beschrijving van de financiële aspecten, met bijzondere aandacht

voor de cashflow, binnen het gedachte-experiment.

• De uitkomsten afzetten tegen de ‘traditionele manier’ van

gebiedsontwikkeling en de verschillen vergelijken en verklaren

Gezien de huidige situatie op de vastgoedmarkt en de principes

van gebiedsontwikkeling 3.0, en de nieuwe omgevingswet is als

belangrijk uitgangspunt gesteld dat:

• Financiële en procesmatige risico’s voor de overheid beperken en

daarbij zoveel mogelijk de ruimte bieden aan lokale initiatieven

om tot ruimtelijke ontwikkeling te komen, maar daarbij wel de

belangen, rechten en plichten van betrokkenen hierbij borgen.

Stedelijke herverkaveling in DuckstadDuckstad is de fictieve casus aan de hand waarvan het boven-

genoemde gedachte-experiment van stedelijke herverkaveling

door de Radboud Universiteit, PAS B.V., FF advies en het Kadaster

is uitgewerkt. De gebiedsopgave voor Duckstad is ontleend aan een

bestaande opgave in stedelijk gebied. Het gaat bij Duckstad om

herstructurering van een woonwijk. De programmering richt zich op

sloop van middelhoogbouw en nieuwbouw van appartementen en

grondgebonden eengezinswoningen. In het midden van de wijk komt

een park. Het ontwerp van Duckstad bij aanvang is fictief, maar de

gehanteerde geometrische maatvoering is afgeleid van bestaande

percelen en gebouwen in Nederland. Daarnaast zijn de prijzen

voor onroerend goed reëel en afgeleid van prijzen in Nederland van

vergelijkbaar vastgoed (peilmoment voorjaar 2012). Deze prijzen zijn

vervolgens verwerkt in de modellen van het planeconomisch bureau

PAS bv. Deze modellen worden in de dagelijkse praktijk gebruikt.

Geconcludeerd mag dan ook worden dat hoewel Duckstad een fictieve

case is, deze doordrenkt is met werkelijke gegevens.

November 2012Samenwerkende partijen gedachte-experiment Duckstad

Proces en vraagstukken Duckstad Bij het uitwerken van het proces van herverkavelen in de

stedelijke omgeving zijn elementen meegenomen uit de praktijk

van herverkavelen in het landelijk gebied, van stedelijke

herverkaveling in Duitsland, in Spanje en in Japan. De hoofdlijn

van het proces wordt gevormd door elementen die in al deze

herverkavelingpraktijken voorkomen: het maken van een

programma, het vastleggen van de beginsituatie, het maken

van een nieuwe indeling en de financiële afwikkeling hiervan.

De rol van de overheid is binnen deze praktijken verschillend. In

Duckstad is gekozen voor een bescheiden rol voor de overheid,

maar wel wordt ervoor gezorgd dat er een level playing field

ontstaat. Dat is voor een goed procesverloop van groot belang.

Het is immers belangrijk dat verschillende eigenaren elkaar ook

voordeel van de herverkaveling gunnen. Duckstad levert hierin

belangrijke inzichten. Ook de vraag naar de verhouding tussen

de programmering, het bestemmingsplan en het toedelingsplan

komt in Duckstad aan bod. Flexibiliteit hierin is gewenst, zeker

bij een tendens van meer participatie. Duckstad geeft aan hoe

dit bereikt kan worden. De workshop over de relatie tussen

herverkaveling, gebiedsontwikkeling en wetgeving gaat hier

nader op in.

HerverkavelingVoor het gedachte-experiment Duckstad is een fictieve

inbrengsituatie bepaald en op basis hiervan een toedelingsplan

gemaakt. Het doordenken van de casus heeft geleid tot meer

technische en juridische vragen die beantwoord moesten worden

en die alles te maken hebben met de randvoorwaarden van het

toedelingsproces zoals:

• Beperkt het toedelingsrecht zich tot toedeling van grond, of is

er ook een recht op toedeling van opstallen?

• Hoe om te gaan met verenigingen van eigenaren en apparte-

mentshouders en de relatie tussen beiden?

• Kunnen appartementshouders een grondgebonden woning

krijgen?

• Hebben huurders recht op toedeling - zoals pachters in het

landelijk gebied - of niet?

• Hoe kan worden omgegaan tussen de relatie grond en stenen in

het proces?

Voor Duckstad zijn hierin keuzes gemaakt en aannames voor

gedaan, om tot een nieuwe toedeling van grond te kunnen komen.

In de workshop ‘proces van stedelijke herverkaveling’ komen deze

keuzes en aannames ter sprake.

Inbrengsituatie Duckstad: de eigendomssituatie vóór herverkaveling. Roodgekleurde percelen worden ingebracht van de gemeente. Toedelingsituatie Duckstad: meer openbare ruimte, meer kavels voor eengezinswoningen. De woningbouwcorporatie heeft ook kavels voor eengezinswoningen toegedeeld gekregen.

Financiële aspectenHet financiële voordeel van stedelijke herverkaveling ten opzichte van

traditionele grondverwerving bij gebiedsontwikkeling ligt vooral in het

beperken van de financieringslast. Bij de uitwerking van de financiële

aspecten is bekeken hoe groot dit voordeel in de Duckstadcase is. Er

is uitgebreid stilgestaan bij de vraag hoe de kasstroom verloopt en

hoe de financiële ruimte in bestaande hypotheken benut zou kunnen

worden. Ook is in het gedachte-experiment Duckstad bekeken hoe

het kostenverhaal kan plaatsvinden. Er vindt waardevermeerdering

plaats en daaruit zullen plankosten betaald moeten worden. Welk

deel van de waardevermeerdering wordt hiervoor gebruikt? Hoe pakt

dat uit voor een individuele eigenaar en biedt dit zoveel voordeel dat

deze bereid is mee te doen? Hoe wordt de waarde van de uitgeruilde

onroerende goederen bepaald? Ook hierin zijn voor Duckstad keuzes

gemaakt, zodat er een goede doorrekening kon plaatsvinden. Tevens

is deze materie die genoeg stof voor discussie in zich heeft en dat moet

haast wel een interessante workshop ‘financial factsheet stedelijke

herverkaveling in Duckstad’ opleveren!

Uitkomsten en resultatenTijdens de expertmeeting zullen de resultaten en uitkomsten van het

gedachte-experiment Duckstad besproken en bediscussieerd worden.

Doel is het verder uitwerken, vormgeven en toepassen van het

instrument Stedelijke herverkaveling.

Beschrijving van de betrokken partijenZoals gezegd is Duckstad uitgevoerd samen met Radboud Universiteit

Faculteit der Management wetenschappen, PAS bv en FF advies.

Erwin van der Krabben, Hoogleraar Vastgoed- en locatieontwikkeling

aan de Radboud Universiteit Nijmegen, leidt het onderzoek naar

Stedelijke herverkaveling en is nauw betrokken bij de nationale

proefprogramma’s. Michiel Bonke, senior adviseur bij PAS bv

adviesbureau voor gebiedsontwikkeling, heeft zijn expertise verleend

voor de planeconomische doorrekening van Duckstad. Postdoc

onderzoeker gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit,

Hetty van der Stoep, heeft meegedacht over samenwerkingsmodellen

met focus op de eindgebruiker. Oud wethouder Beverwijk Frank

Frowijn, nu zelfstandig adviseur voor gebiedsontwikkeling, ziet

stedelijke herverkaveling als het ei van Columbus en heeft het

sociaaleconomische aspect en het thema duurzaamheid toegevoegd

aan Duckstad. Het Kadaster heeft zijn systemen, kennis en ervaring

van herverkavelen in het landelijk gebied toegepast in het Duckstad

experiment. Het Kadaster heeft sinds 1924 een wettelijk verankerde rol

bij herverkaveling in het landelijk gebied.