2015 06 24 | onderzoek stedelijke herverkaveling van otterloo
Stedelijke Herverkaveling. CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 2 Stedelijke herverkaveling Wie...
-
Upload
augusta-beckers -
Category
Documents
-
view
212 -
download
0
Transcript of Stedelijke Herverkaveling. CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 2 Stedelijke herverkaveling Wie...
Stedelijke Herverkaveling
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
2
Stedelijke herverkaveling
Wie zijn wij?
Doel van de presentatie Introduceren hoe herverkaveling werkt en kan
bijdragen aan het oplossen ruimtelijke uitdagingen.
Inhoud presentatie Context van stedelijke herverkaveling Interactieve simulatie herverkaveling Discussie ahv stellingen
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
3
Stedelijke herverkaveling
Wat willen wij u meegeven?
Stedelijke Herverkaveling kan bijdragen aan het doorbreken van
stagnerende gebiedsontwikkeling
Een wettelijke regeling voor afdwingbare grondruil, zal de effectiviteit
van het instrument vergroten
U kunt nu al aan de slag; stedelijke herverkaveling is niet eng!
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
4
Stedelijke herverkaveling
Wat is Stedelijke Herverkaveling?
Betreft de (verplichte) herverdeling van onroerende zaken met het doel gebiedsontwikkeling te verleiden danwel te faciliteren.
Privaat-Privaat instrument
Organische Gebiedsontwikkeling & Uitnodigingsplanologie
Adagium van Stedelijke herverkaveling
“Herverkavelen is zij die willen ontwikkelen in positie brengen”
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
5
Waarom & wanneer herverkavelen? Vianen
Vianen
Afschalen bouwproductie 1800-750
Gevraagde prijs kan niet met exploitatie
Minnelijke verwerving dus lastig
Onteigening ook lastig!
Herverkavelen een optie?
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
6
Stedelijke herverkaveling
Status Vastgoed in NL
Leegstand Kantoren
Leegstand Detailhandel
Herstructurering en herdefiniering van bedrijventerreinen
Kwalitatieve gat in woningmarkt
Kwantitatief overaanbod in woningmarkt
Ruimtelijke effecten van krimp
Grondpositities
Hoge grondprijzen
Duurzaamheidsvraagstuk
Vertrouwengscrisis etc etc etc
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
7
Stedelijke herverkaveling
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
8
Detailhandel Dordrecht
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
9
Stedelijke herverkaveling
Waarom Stedelijke Herverkaveling?
Legt verantwoordelijkheid (financieel en proces) bij zij die baat hebben en zij die risico’s dragen.
Verplichting tot meedoen voor iedere eigenaar sluit freeriders uit
Versnipperd eigendom minder groot probleem
Verwervingskosten vallen lager uit (grondcomponent verdwijnt eruit)
Rentelasten van project zijn (met in achtneming bovenstaande) aanzienlijk lager
Winst in doorlooptijd?
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
10
Bestuurlijke Context Stedelijke herverkaveling
Bestuurlijke context
Lange discussie met oa in 1980 wetsontwerp
Diverse studies oa Kadaster voor College van Rijksadviseurs (CRA)
Sinds maart 2012 Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling
Pilots Nijmegen en Zevenaar
Commissie Stedelijke Herverkaveling
Buitenland
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
11
Stedelijke herverkaveling
Commissie Stedelijke Herverkaveling
Drie vormen van Stedelijke Herverkaveling voorzien:
Stedelijke herverkaveling bij overeenkomst (‘vrijwillig’)
Stedelijke herverkaveling bij besluit (‘light’)
Stedelijke herverkaveling onder regie (‘doorzetting’)
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
12
Stedelijke herverkaveling
Integraal planmatige ruilverkaveling
Schaalniveau - wijken of bedrijventerrein, aantal eigenaren boven de 30
Veel & diverse gebiedsbelangen van diverse partijen, grote publieke doelen
Dus integrale opgave, complexe doelen, complexe eigendomssituaties veel opstallen, diverse bestemmingen, complexe openbare ruimte etc.
Actief grondbeleid zeer kostbaar, lange doorlooptijd etc.
Gemeente als gebiedsregisseur die organische ontwikkeling tracht te verleiden
Hoge mate ruilen, tot 30% of 40% oppervlak wisselt (transformatie)
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
13
De praktijk - Westzijde stationsgebied Nijmegen
Problematiek gebiedsontwikkeling stationsgebied
Gemeenschappelijke wens goede oost-west verbinding & tweezijdige ontsluiting station
Wederzijdse afhankelijkheid van investeringen (entree, voetgangerstunnel en openbare ruimte)
Gemeente of andere partij kan kosten en risico’s niet alleen dragen
Bij organische ontwikkelstrategie risico op gebrekkige samenhang & kosten-inefficiëntie
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
14
Westzijde stationsgebied Nijmegen
Uitwerking drie varianten / scenario’s:
Kwaliteit openbare ruimte Verkeersafwikkeling Maximaal Uitgeefbaar
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
15
“Maximaal uitgeefbaar”
Inbrengsituatie
30% uitgeruild
Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
16
Fasering ruilingen
E1
E2
E3
D
AB K
D
BK
A
Inbreng Toedeling Verschil Verrekening
E1 0.25.29 0.32.12 + 0.06.53 - € 104.495
E2 0.21.49 0.12.79 - 0.08.70 + € 167.515
E3 0.23.42 0.25.52 + 0.02.17 - € 63.020
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
17
Simulatie Stedelijke Herverkaveling
Wat gaat we doen?
Fictieve case bespreken
Deze case is door 5 groepen gespeeld; nu interactief met u
Vanaf initiatief tot en met doorrekenen van de herverkaveling
Uitkomsten bediscussiëren
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
18
Stappenplan
Stap 1 – Gezamenlijke Gebiedsagenda Visie Programma Randvoorwaarden
Stap 2 – Wenszitting Individuele wensen tav eigendom en vastgoed
Stap 3 – Gezamenlijk opstellen van Plan van Toedeling Waar, wie, hoe en wat
Stap 4 – Verrekening middels Lijst Geldelijke Regeling Hoeveel
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
19
Situatiebeschrijving
In een provinciestad liggen, tussen een weg en een vaart, 5 langgerekte
kavels. Op iedere kavel staat aan de straatzijde een vergelijkbare
vrijstaande woning, gebouwd in de jaren zestig. Het betreft particulier
woningbezit van de eigenaren A, B, C, D en E.
In het verleden zijn de achterterreinen ook voor bedrijfsdoeleinden in
gebruik geweest, maar momenteel zijn deze in gebruik als (verwilderde)
tuin en opslag. Op de kavel van eigenaar B staat een loods die wordt
gebruikt als caravanstalling. Ook is er een kleine haven in het gebied
aanwezig op de kavel van eigenaar D.
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
20
Inbreng = uitgangspuntenkaart
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
21
Het initiatief
Tijdens het samenzijn van de buren op de jaarlijkse buurtbarbecue komt de huidige inrichting van de tuinen in het gebied ter sprake. Eigenaar A ziet het wel zitten om huizen te bouwen op de achterterreinen. Het initiatief wordt besproken en hieruit blijkt dat de buren geïnteresseerd zijn in een gezamenlijke aanpak.
Eigenaar A neemt het voortouw in het proces en treedt namens de eigenaren in gesprek met de gemeente. Die reageert positief en is bereid de procedure van een projectbesluit te starten.
Vervolgens wordt ook een aannemer/ ontwikkelaar uit de vriendenkring van eigenaar B betrokken bij het gebiedsontwikkelingsproces. De partijen gaan in overleg om de mogelijkheden van een herinrichting, door de tuinen te herschikken naar bouwkavels, nader te onderzoeken. De partijen spreken af dat iedereen daar op zijn manier beter van wordt…
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
22
Gebiedsagenda
Aantal woningen (bv 6 te realiseren) Schade compenseren met elkaar Ontsluiting & openbaar groen regelen Verhuisvergoeding Borgen van rechten Bouw via aannemer F Eventuele huur Regeling tav haven ...
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
23
Rolbeschrijving eigenaar A
Begin 50, gelukkig getrouwd en tevreden met je woning, Je ergert je enorm aan de verwaarloosde tuinen. Er is in jouw ogen veel
meer te halen uit het gebied. Door middel van een herverkaveling kunnen er op de achterterreinen
nieuwe woningen gebouwd worden. Als ondernemende man zie jij kansen om geld te verdienen in het vastgoed.
Dankzij de erfenis van jouw schoonmoeder heb jij een bedrag van € 500.000 te investeren. Het liefst realiseer je 3 nieuwe woningen in het gebied, maar met 2 ben je ook tevreden. Het bouwen van huizen om deze vervolgens te verhuren, zie jij als een waardevaste investering voor later.
Als investeerder heb jij er belang bij dat er overeenstemming wordt bereikt tussen de eigenaren over een herinrichting van de gronden.
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
24
Wensen Eigenaar A
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
25
Rolbeschrijving eigenaar C
Je bent al enkele jaren weduwnaar en hebt een behoorlijk vermogen weten op te bouwen.
Gezien jouw leeftijd van 69 jaar en een chronische ziekte krijg je steeds meer behoefte aan zorg.
Er heerst bij jou enthousiasme over het project, omdat jij kansen ziet om jouw woning te verlaten (eventueel te slopen) en in ruil daarvoor 2 nieuwe woningen te bouwen. Deze woningen zullen voldoen aan de eisen van deze tijd en dit is wenselijk in het kader van de benodigde zorg.
In één van deze twee woningen zal jouw dochter gaan wonen. Zij kan aan jou dagelijks intensief zorg bieden in de vorm van mantelzorg. Een verzorgingstehuis is voor jou geen optie.
Je woont al 40 jaar met plezier in het gebied en wil dat in de toekomst blijven doen.
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
26
Wensen Eigenaar C
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
27
Rolbeschrijving eigenaar E
Je bent al ruim dertig jaar getrouwd en geen kinderen. Rust en ruimte zijn voor jou belangrijke elementen in het leven en je kunt
enorm genieten van het varen met jouw eigen boot. Gelukkig is er een erfdienstbaarheid voor het gebruik van de kleine haven
gelegen op kavel D. Ook is er een recht van overpad naar het haventje op de kavel van eigenaar D.
Na een lang weekend te hebben nagedacht over een nieuwe inrichting van het gebied wil je best verhuizen naar een vrijstaande nieuwbouw woning, maar dan wel aan het water.
Sinds een aantal ruzies met directe buurman D over geluidsoverlast (kinderen) en het gebruik van de haven, kun jij niet zo goed meer met hem door één deur. Een herverkaveling kan confrontaties in de toekomst voorkomen.
Je hebt een grote financiële buffer opgebouwd, waardoor je dubbele (woon)lasten eenvoudig kunt dragen.
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
28
Wensen Eigenaar E
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
29
Rolbeschrijving gemeente
Het idee van de eigenaren, om door middel van kavelruil het eigendom te herschikken, past binnen het stedelijke verdichtingsbeleid. De wethouder Ruimtelijke Ordening is vooruitstrevend ten aanzien van nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling en wil graag voorop lopen bij burgerinitiatieven. Het ondersteunen van dergelijke initiatieven zal zijn positie versterken (met het oog op de aanstaande verkiezingen).
Als gemeenteambtenaar stel jij dat er een goede ontsluiting (toegangsweg) moet worden gerealiseerd. Daarnaast moet er openbaar groen worden aangelegd op een centrale locatie in het gebied.
De gemeente is bereid beide tegen symbolisch bedrag in eigendom te nemen. Het jaarlijkse onderhoud kan ze bestrijken uit de extra OZB-inkomsten.
Verder zijn in het gemeentelijk beleid minimum eisen vastgelegd. Jij ziet er op toe dat deze minimale maten per type woning in het plan worden gehanteerd, anders zal de gemeente geen omgevingsvergunning verlenen.
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
30
Gewenste Ontsluiting
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
31
Toedeling_variant 1
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
32
Toedeling_variant 2
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
33
Toedeling_variant 3
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
34
Toedeling_variant 4
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
35
Toedeling_variant 5
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
36
Lijst Geldelijke Regelingen (Variant 3)
Inbrengwaarde: €1.590.000,- Waarde toedeling: € 2.602.440 Kosten: € 263.240,- Verdelen winst: € 749.200,-
Totale investering per eigenaar
Eigenaar LGR Bouwkosten Totaal
A € 218.536 € 360.000 € 578.536
B € 337.055- € 0 € 337.055-
C € 18.882 € 280.000 € 298.882
D € 285.259- € 0 € 285.259-
E € 6.256 € 160.000 € 166.256
F € 617.280 € 280.000 € 897.280
Gemeente € 0 € 0 € 0
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
37
Afsluitend
Simulatie In deze simulatie gelukt om de doelen te realiseren Meer ruimte dan je denkt! Natuurlijk wel enigszins vereenvoudigde case Maar praktijk laat zien dat het kan Wat nu als 1 eigenaar niet zou willen? Wettelijke regeling gewenst?
Stedelijke herverkaveling Geen panacee, wel toevoegende waarde in gereedschapskist! Stimuleer initiatieven, geef ze vorm, er zijn er voldoende!
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
38
Stelling 1
Stedelijke herverkaveling is het juiste
instrument om de binnenstedelijke
gebiedsontwikkeling vorm te geven
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
39
Stelling 2
Een stok achter de deur is noodzakelijk voor
succesvolle binnenstedelijke
gebiedsontwikkeling
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
40
Stelling 3
Het grote struikelblok bij binnenstedelijke
gebiedsontwikkeling is de waardebepaling
van grond en vastgoed. Stedelijke
herverkaveling doet hier niets aan af.
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
41
Bedankt!
CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013
42
Contactgegevens
Kadaster Ruimte en Advies
Marc van Geene(06) 52 48 15 25 [email protected]
Guido Kuijer(06) 27 19 94 85 [email protected]