Stedelijke Herverkaveling. CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 2 Stedelijke herverkaveling Wie...

Stedelijke Herverkaveling

CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013

2

Stedelijke herverkaveling

Wie zijn wij?

Doel van de presentatie Introduceren hoe herverkaveling werkt en kan

bijdragen aan het oplossen ruimtelijke uitdagingen.

Inhoud presentatie Context van stedelijke herverkaveling Interactieve simulatie herverkaveling Discussie ahv stellingen


3


Wat willen wij u meegeven?

Stedelijke Herverkaveling kan bijdragen aan het doorbreken van

stagnerende gebiedsontwikkeling

Een wettelijke regeling voor afdwingbare grondruil, zal de effectiviteit

van het instrument vergroten

U kunt nu al aan de slag; stedelijke herverkaveling is niet eng!


4


Wat is Stedelijke Herverkaveling?

Betreft de (verplichte) herverdeling van onroerende zaken met het doel gebiedsontwikkeling te verleiden danwel te faciliteren.

Privaat-Privaat instrument

Organische Gebiedsontwikkeling & Uitnodigingsplanologie

Adagium van Stedelijke herverkaveling

“Herverkavelen is zij die willen ontwikkelen in positie brengen”


5

Waarom & wanneer herverkavelen? Vianen

Vianen

Afschalen bouwproductie 1800-750

Gevraagde prijs kan niet met exploitatie

Minnelijke verwerving dus lastig

Onteigening ook lastig!

Herverkavelen een optie?


6


Status Vastgoed in NL

Leegstand Kantoren

Leegstand Detailhandel

Herstructurering en herdefiniering van bedrijventerreinen

Kwalitatieve gat in woningmarkt

Kwantitatief overaanbod in woningmarkt

Ruimtelijke effecten van krimp

Grondpositities

Hoge grondprijzen

Duurzaamheidsvraagstuk

Vertrouwengscrisis etc etc etc


7



8

Detailhandel Dordrecht


9


Waarom Stedelijke Herverkaveling?

Legt verantwoordelijkheid (financieel en proces) bij zij die baat hebben en zij die risico’s dragen.

Verplichting tot meedoen voor iedere eigenaar sluit freeriders uit

Versnipperd eigendom minder groot probleem

Verwervingskosten vallen lager uit (grondcomponent verdwijnt eruit)

Rentelasten van project zijn (met in achtneming bovenstaande) aanzienlijk lager

Winst in doorlooptijd?


10

Bestuurlijke Context Stedelijke herverkaveling

Bestuurlijke context

Lange discussie met oa in 1980 wetsontwerp

Diverse studies oa Kadaster voor College van Rijksadviseurs (CRA)

Sinds maart 2012 Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling

Pilots Nijmegen en Zevenaar

Commissie Stedelijke Herverkaveling

Buitenland


11


Commissie Stedelijke Herverkaveling

Drie vormen van Stedelijke Herverkaveling voorzien:

Stedelijke herverkaveling bij overeenkomst (‘vrijwillig’)

Stedelijke herverkaveling bij besluit (‘light’)

Stedelijke herverkaveling onder regie (‘doorzetting’)


12


Integraal planmatige ruilverkaveling

Schaalniveau - wijken of bedrijventerrein, aantal eigenaren boven de 30

Veel & diverse gebiedsbelangen van diverse partijen, grote publieke doelen

Dus integrale opgave, complexe doelen, complexe eigendomssituaties veel opstallen, diverse bestemmingen, complexe openbare ruimte etc.

Actief grondbeleid zeer kostbaar, lange doorlooptijd etc.

Gemeente als gebiedsregisseur die organische ontwikkeling tracht te verleiden

Hoge mate ruilen, tot 30% of 40% oppervlak wisselt (transformatie)


13

De praktijk - Westzijde stationsgebied Nijmegen

Problematiek gebiedsontwikkeling stationsgebied

Gemeenschappelijke wens goede oost-west verbinding & tweezijdige ontsluiting station

Wederzijdse afhankelijkheid van investeringen (entree, voetgangerstunnel en openbare ruimte)

Gemeente of andere partij kan kosten en risico’s niet alleen dragen

Bij organische ontwikkelstrategie risico op gebrekkige samenhang & kosten-inefficiëntie


14

Westzijde stationsgebied Nijmegen

Uitwerking drie varianten / scenario’s:

Kwaliteit openbare ruimte Verkeersafwikkeling Maximaal Uitgeefbaar


15

“Maximaal uitgeefbaar”

Inbrengsituatie

30% uitgeruild

Kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil: NS, ontwikkelaar X, gemeente, Prorail


16

Fasering ruilingen

E1

E2

E3

D

AB K

D

BK

A

Inbreng Toedeling Verschil Verrekening

E1 0.25.29 0.32.12 + 0.06.53 - € 104.495

E2 0.21.49 0.12.79 - 0.08.70 + € 167.515

E3 0.23.42 0.25.52 + 0.02.17 - € 63.020


17

Simulatie Stedelijke Herverkaveling

Wat gaat we doen?

Fictieve case bespreken

Deze case is door 5 groepen gespeeld; nu interactief met u

Vanaf initiatief tot en met doorrekenen van de herverkaveling

Uitkomsten bediscussiëren


18

Stappenplan

Stap 1 – Gezamenlijke Gebiedsagenda Visie Programma Randvoorwaarden

Stap 2 – Wenszitting Individuele wensen tav eigendom en vastgoed

Stap 3 – Gezamenlijk opstellen van Plan van Toedeling Waar, wie, hoe en wat

Stap 4 – Verrekening middels Lijst Geldelijke Regeling Hoeveel


19

Situatiebeschrijving

In een provinciestad liggen, tussen een weg en een vaart, 5 langgerekte

kavels. Op iedere kavel staat aan de straatzijde een vergelijkbare

vrijstaande woning, gebouwd in de jaren zestig. Het betreft particulier

woningbezit van de eigenaren A, B, C, D en E.

In het verleden zijn de achterterreinen ook voor bedrijfsdoeleinden in

gebruik geweest, maar momenteel zijn deze in gebruik als (verwilderde)

tuin en opslag. Op de kavel van eigenaar B staat een loods die wordt

gebruikt als caravanstalling. Ook is er een kleine haven in het gebied

aanwezig op de kavel van eigenaar D.


20

Inbreng = uitgangspuntenkaart


21

Het initiatief

Tijdens het samenzijn van de buren op de jaarlijkse buurtbarbecue komt de huidige inrichting van de tuinen in het gebied ter sprake. Eigenaar A ziet het wel zitten om huizen te bouwen op de achterterreinen. Het initiatief wordt besproken en hieruit blijkt dat de buren geïnteresseerd zijn in een gezamenlijke aanpak.

Eigenaar A neemt het voortouw in het proces en treedt namens de eigenaren in gesprek met de gemeente. Die reageert positief en is bereid de procedure van een projectbesluit te starten.

Vervolgens wordt ook een aannemer/ ontwikkelaar uit de vriendenkring van eigenaar B betrokken bij het gebiedsontwikkelingsproces. De partijen gaan in overleg om de mogelijkheden van een herinrichting, door de tuinen te herschikken naar bouwkavels, nader te onderzoeken. De partijen spreken af dat iedereen daar op zijn manier beter van wordt…


22

Gebiedsagenda

Aantal woningen (bv 6 te realiseren) Schade compenseren met elkaar Ontsluiting & openbaar groen regelen Verhuisvergoeding Borgen van rechten Bouw via aannemer F Eventuele huur Regeling tav haven ...


23

Rolbeschrijving eigenaar A

Begin 50, gelukkig getrouwd en tevreden met je woning, Je ergert je enorm aan de verwaarloosde tuinen. Er is in jouw ogen veel

meer te halen uit het gebied. Door middel van een herverkaveling kunnen er op de achterterreinen

nieuwe woningen gebouwd worden. Als ondernemende man zie jij kansen om geld te verdienen in het vastgoed.

Dankzij de erfenis van jouw schoonmoeder heb jij een bedrag van € 500.000 te investeren. Het liefst realiseer je 3 nieuwe woningen in het gebied, maar met 2 ben je ook tevreden. Het bouwen van huizen om deze vervolgens te verhuren, zie jij als een waardevaste investering voor later.

Als investeerder heb jij er belang bij dat er overeenstemming wordt bereikt tussen de eigenaren over een herinrichting van de gronden.


24

Wensen Eigenaar A


25

Rolbeschrijving eigenaar C

Je bent al enkele jaren weduwnaar en hebt een behoorlijk vermogen weten op te bouwen.

Gezien jouw leeftijd van 69 jaar en een chronische ziekte krijg je steeds meer behoefte aan zorg.

Er heerst bij jou enthousiasme over het project, omdat jij kansen ziet om jouw woning te verlaten (eventueel te slopen) en in ruil daarvoor 2 nieuwe woningen te bouwen. Deze woningen zullen voldoen aan de eisen van deze tijd en dit is wenselijk in het kader van de benodigde zorg.

In één van deze twee woningen zal jouw dochter gaan wonen. Zij kan aan jou dagelijks intensief zorg bieden in de vorm van mantelzorg. Een verzorgingstehuis is voor jou geen optie.

Je woont al 40 jaar met plezier in het gebied en wil dat in de toekomst blijven doen.


26

Wensen Eigenaar C


27

Rolbeschrijving eigenaar E

Je bent al ruim dertig jaar getrouwd en geen kinderen. Rust en ruimte zijn voor jou belangrijke elementen in het leven en je kunt

enorm genieten van het varen met jouw eigen boot. Gelukkig is er een erfdienstbaarheid voor het gebruik van de kleine haven

gelegen op kavel D. Ook is er een recht van overpad naar het haventje op de kavel van eigenaar D.

Na een lang weekend te hebben nagedacht over een nieuwe inrichting van het gebied wil je best verhuizen naar een vrijstaande nieuwbouw woning, maar dan wel aan het water.

Sinds een aantal ruzies met directe buurman D over geluidsoverlast (kinderen) en het gebruik van de haven, kun jij niet zo goed meer met hem door één deur. Een herverkaveling kan confrontaties in de toekomst voorkomen.

Je hebt een grote financiële buffer opgebouwd, waardoor je dubbele (woon)lasten eenvoudig kunt dragen.


28

Wensen Eigenaar E


29

Rolbeschrijving gemeente

Het idee van de eigenaren, om door middel van kavelruil het eigendom te herschikken, past binnen het stedelijke verdichtingsbeleid. De wethouder Ruimtelijke Ordening is vooruitstrevend ten aanzien van nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling en wil graag voorop lopen bij burgerinitiatieven. Het ondersteunen van dergelijke initiatieven zal zijn positie versterken (met het oog op de aanstaande verkiezingen).

Als gemeenteambtenaar stel jij dat er een goede ontsluiting (toegangsweg) moet worden gerealiseerd. Daarnaast moet er openbaar groen worden aangelegd op een centrale locatie in het gebied.

De gemeente is bereid beide tegen symbolisch bedrag in eigendom te nemen. Het jaarlijkse onderhoud kan ze bestrijken uit de extra OZB-inkomsten.

Verder zijn in het gemeentelijk beleid minimum eisen vastgelegd. Jij ziet er op toe dat deze minimale maten per type woning in het plan worden gehanteerd, anders zal de gemeente geen omgevingsvergunning verlenen.


30

Gewenste Ontsluiting


31

Toedeling_variant 1


32

Toedeling_variant 2


33

Toedeling_variant 3


34

Toedeling_variant 4


35

Toedeling_variant 5


36

Lijst Geldelijke Regelingen (Variant 3)

Inbrengwaarde: €1.590.000,- Waarde toedeling: € 2.602.440 Kosten: € 263.240,- Verdelen winst: € 749.200,-

Totale investering per eigenaar

Eigenaar LGR Bouwkosten Totaal

A € 218.536 € 360.000 € 578.536

B € 337.055- € 0 € 337.055-

C € 18.882 € 280.000 € 298.882

D € 285.259- € 0 € 285.259-

E € 6.256 € 160.000 € 166.256

F € 617.280 € 280.000 € 897.280

Gemeente € 0 € 0 € 0


37

Afsluitend

Simulatie In deze simulatie gelukt om de doelen te realiseren Meer ruimte dan je denkt! Natuurlijk wel enigszins vereenvoudigde case Maar praktijk laat zien dat het kan Wat nu als 1 eigenaar niet zou willen? Wettelijke regeling gewenst?

Stedelijke herverkaveling Geen panacee, wel toevoegende waarde in gereedschapskist! Stimuleer initiatieven, geef ze vorm, er zijn er voldoende!


38

Stelling 1

Stedelijke herverkaveling is het juiste

instrument om de binnenstedelijke

gebiedsontwikkeling vorm te geven


39

Stelling 2

Een stok achter de deur is noodzakelijk voor

succesvolle binnenstedelijke

gebiedsontwikkeling


40

Stelling 3

Het grote struikelblok bij binnenstedelijke

gebiedsontwikkeling is de waardebepaling

van grond en vastgoed. Stedelijke

herverkaveling doet hier niets aan af.


41

Bedankt!


42

Contactgegevens

Kadaster Ruimte en Advies

Marc van Geene(06) 52 48 15 25 [email protected]

Guido Kuijer(06) 27 19 94 85 [email protected]

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

Stedelijke Herverkaveling. CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 2 Stedelijke herverkaveling Wie...

Documents

Transcript of Stedelijke Herverkaveling. CONGRES OPENBARE RUIMTE - 11 dec 2013 2 Stedelijke herverkaveling Wie...