Sprekende Cijfers Topsegment Zuid Holland 2007 t/m 1e Q 2012

Mei 2012 • Rapport Topsegment• pagina 1 van 40

Sprekende Cijfers 2012-1 / Frisia Makelaars | Topsegment

Topsegment woningmarkt t/m Q1

Sprekende Cijfers

pagina 2 van 40 • Rapport Topsegment • Mei 2012


Zuid-Holland Den Haag Top 8 gemeenten Wassenaar Westland Sprekende Cijfers Topsegment

Mei 2012

Een uitgave van Dynamis B.V.

In opdracht van Frisia Makelaars, partner in Dynamis.

© Copyright 2012

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of

verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder

schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.

Deze rapportage is verkrijgbaar bij:

Frisia Makelaars

Javastraat 1a

2585 AA Den Haag

[email protected]

www.frisiamakelaars.nl

0031 (0) 70 342 01 01



Inhoudsopgave

1. Aanleiding en doel pag. 4 2. Transacties pag. 5

Provincie Zuid-Holland pag. 5 Regio Den Haag pag. 9 Top 8 gemeenten pag.14 Gemeente Wassenaar pag.18 3. Aanbod pag. 22

Provincie Zuid-Holland pag. 22 Regio Den Haag pag. 25 Top 8 gemeenten pag. 28 Gemeente Wassenaar pag. 31 4. Vraagprijs vs. verkoopprijs pag. 35 5. Marktsituatie pag. 38



1. Aanleiding en Doel

De gemeente Den Haag positioneert zich als een stad met een hoogwaardig

woonmilieu die nog steeds in ontwikkeling is. De Westlandse Zoom en de visie

voor de verdere ontwikkeling van de Internationale Zone en het Stadscentrum

geven de ambitie van de gemeente Den Haag weer. Het project Vroondaal in

de Westlandse Zoom is een integrale ontwikkeling van luxe woonmilieus en is

gelegen tussen het strand van Monster en Kijkduin. Den Haag positioneert zich

binnen de Randstad maar ook als middelpunt van het gebied Haaglanden,

steeds meer als een top woonmilieu. Tevens zal de toekomstige ontwikkeling

van Nieuw Valkenburg, gelegen tussen de gemeente Katwijk en Wassenaar,

bijdragen aan de versterking van de internationale concurrentiepositie in

woonmilieus van groot Den Haag en de Randstad.

Door de veranderende vastgoedmarkt is het noodzakelijk de ontwikkelingen op

de woningmarkt nauwlettend in de gaten te houden, met als doel te komen tot

een juiste afstemming tussen de vraag en het aanbod. Frisia Makelaars, partner

in Dynamis, erkent dit belang en publiceert daarom jaarlijks de notitie

Topsegment Den Haag 2012. Deze notitie geeft een indruk van het

afzetperspectief van woningen in de prijsklasse € 450.000,- tot € 750.000,- en

boven de € 750.000,-, op basis van actuele marktcijfers van de NVM over de

jaren 2007 tot en met het eerste kwartaal 2012. Het betreft hier een weergave

van de ontwikkelingen in de bestaande bouw, die qua aantallen de beste

indicatie geven van het marktsentiment. Nieuwbouwcijfers zijn niet

meegenomen in dit onderzoek, deze gegevens zijn beschikbaar bij Frisia

Makelaars, partner in Dynamis. Het marktaandeel van de NVM is circa 70 %,

hetgeen ruim voldoende is voor een gedegen onderzoek. Overigens zullen

hierdoor de aanbod- en opnamecijfers in de praktijk hoger uitvallen. De

transactieprijzen hebben geen hinder van het marktaandeel en geven een goed

beeld van de realiteit. Daarbij moet worden opgemerkt dat in sommige gevallen

het geringe aantal gerealiseerde transacties bijdraagt aan forse schommelingen

in het prijsniveau en zijn daardoor niet betrouwbaar en vragen om een

persoonlijk advies van een van onze consultants/makelaars.

Deze cijfers worden gepresenteerd voor de provincie Zuid-Holland, de regio

Den Haag, een achttal topgemeenten(o.a. Bloemendaal) en de gemeente

Wassenaar. Aan de hand van het aantal verkochte woningen en de

ontwikkeling van het woningaanbod wordt een beeld geschetst van de

marktsituatie met betrekking tot de verschillende woningtypen in deze regio’s.

Steeds wordt er gekeken naar de woningtypen, rijwoningen, hoekwoningen,

vrijstaande woningen en appartementen per prijsklasse.

Allereerst wordt aandacht besteed aan de transacties binnen de verschillende

regio’s. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen het aantal verkochte

woningen en de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter. Vervolgens

zullen het aanbod en de vraagprijs in het topsegment aan bod komen. Hierbij

wordt onderscheid gemaakt tussen het aantal aangeboden woningen en de

gemiddelde vraagprijs per vierkante meter. Vervolgens is het mogelijk de

vraagprijs vs. de verkoopprijs in kaart te brengen. Tot slot wordt de

marktsituatie van het topsegment door middel van de woningmarktratio

weergegeven.



2.1 Transacties provincie Zuid-Holland

In deze paragraaf wordt voor de provincie Zuid-Holland ingegaan op het aantal

verkochte woningen en de ontwikkeling van de verkoopprijs per vierkante

meter. De verschillende woningtypen die het topsegment vormen, worden

uiteengezet in twee prijsklassen:

€ 400.000,- tot € 750.000,-

Meer dan € 750.000,-

Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- In de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- zijn, sinds 2001, in totaal 22.771 bestaande woningen verkocht in de provincie Zuid-Holland. Afgelopen jaar zijn 1.615 bestaande woningen verkocht. Het meest verkochte woningtype betreft hoekwoningen (38%), gevolgd door vrijstaande woningen (27%), rijwoningen (23%) en appartementen (12%). Deze verdeling is onveranderd ten opzichte van vorig jaar. In het afgelopen halfjaar zijn er in de provincie Zuid-Holland 682 bestaande woningen verkocht. Ten opzichte van een jaar geleden is dit een transactiedaling van maar liefst 20%, toen werden er nog 859 woningen verkocht in deze prijsklasse. De verdeling van de totale verkoop komt nagenoeg overeen met de langjarige trend. In het vierde kwartaal van 2011 en het eerste kwartaal van 2012 betreft 34% van de verkopen een hoekwoning. Vrijstaande woningen betreft 27% van de totale verkoop, gevolgd door rijwoningen met 25% en tot slot appartementen met 14%. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2012-k1) Aantal verkopen naar woningsoort (2011-k4 t/m 2012-k1) Zuid-Holland Zuid-Holland

Gedurende 2011 zijn er in totaal 1.680 bestaande woningen verkocht. Wanneer

de laatste drie kwartalen van 2012 hetzelfde beeld vertonen als het eerste

kwartaal, komt het totale aantal transacties uit op 1.184 woningen. Ten opzichte

van heel 2011 zou dit een forse daling betekenen van bijna 30%.

Rijwoningen

Hoekwoningen

Vrijstaande woningen

Appartementen



Aantal verkopen per jaar (2007 t/m 2012) Zuid-Holland

* Verwachte aantal verkopen voor heel 2012 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2012

In het eerste kwartaal van 2011 werden er 361 woningen verkocht, het eerste

kwartaal van 2012 telde 296 transacties, dit is een daling van 18%. Alle type

woningen vertonen een relatief sterke daling, zowel het aantal transacties in

hoek- als vrijstaande woningen daalt met ruim 20%, gevolgd door

appartementen (-14%) en rijwoningen (-12%).Wij wijzen met nadruk op de

enorme volumedaling in 2012(raming) sedert 2007.

Aantal verkopen (2007-k1 t/m 2012-k1) Zuid-Holland

Rijwoningen noteren in het eerste kwartaal van 2012 de grootste daling in prijs per vierkante meter (-4%) ten opzichte van het eerste kwartaal van 2011. Appartementen noteren een prijsdaling van 3%. Voor het type hoekwoningen geldt een prijsstijging van 2%. De prijs per vierkante meter voor een vrijstaande woning blijft nagenoeg gelijk. Voor vrijstaande woningen werd per vierkante meter het meeste betaald (€ 3.179,-) absolute prijs € 635.000, gevolgd door appartementen (€ 2.940,-) absolute prijs € 395.000, hoekwoningen (€ 2.828,-) absolute prijs € 500.000, en rijwoningen (€ 2.809,-) absolute prijs € 420.000.

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Prijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Zuid-Holland

Prijsklasse boven € 750.000,-

Sinds 2001 zijn er in de prijsklasse boven € 750.000,- in totaal 4.765 woningen

verkocht. Ruim de helft (51%), van de verkochte woningen sinds 2001, bestaat

uit vrijstaande woningen, gevolgd door hoekwoningen (26%), rijwoningen (18%)

en appartementen (5%).

Tijdens de laatste twee kwartalen zijn er in totaal 128 woningen verkocht in de

prijsklasse boven € 750.000,-. Dit betekent een daling in aantal verkopen van

ruim 28% tijdens hetzelfde halfjaar een jaar geleden. Het aandeel vrijstaande

woningen in het afgelopen half jaar (48%) is kleiner dan het langjarige aandeel

(51%). Hoekwoningen noteren een aandeel van 25%, rijwoningen 18% en

appartementen 9%.

Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2012-k1) Aantal verkopen naar woningsoort (2011-k4 t/m 2012-k1) Zuid-Holland Zuid-Holland

Wanneer de trend uit het eerste kwartaal van 2012 doorzet, worden in heel

2012 in totaal 208 woningen verkocht in de duurste prijsklasse. In heel 2011

werden er, ter vergelijking, 324 woningen verkocht. Dat zou een daling in

transacties van ruim 35% betekenen.

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Aantal verkopen per jaar (2007 t/m 2012) Zuid-Holland


De relatieve grootste afzetdaling zit in dit segment van de markt.

Het totaal aantal verkopen tijdens het eerste kwartaal van 2012 is 52 woningen,

dit is een daling van ruim 33% ten opzichte van een jaar eerder. Het totaal

aantal verkochte rijwoningen halveert van 17 verkopen naar 8 (-53%). Ook

appartementen en hoekwoningen vertonen een grote daling, van respectievelijk

41% en 44%. Vrijstaande woningen noteren de laagste daling, in het aantal

transacties, met ruim 10%.

Aantal verkopen (2007-k1 t/m 2012-k1) Zuid-Holland

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Het aantal verkochte appartementen tijdens het eerste kwartaal van 2012 is

zeer gering met vijf transacties. Om deze reden zijn cijfers over de

prijsontwikkeling van dit woningentype buiten beschouwing gelaten. Opvallend

is de relatief lage daling in prijs per vierkante meter van een hoekwoning (-2%).

Het type rijwoningen is de grootste daler in prijs per vierkante meter met bijna

13%. Vrijstaande woningen noteren een prijsdaling per vierkante meter van

ruim 6%. In het eerste kwartaal van 2012 werd voor een hoekwoning per

vierkante meter € 3.797 betaald, gevolgd door het type vrijstaande woningen (€

3.694,-) en rijwoningen (€ 3.023,-). Bij deze prijsbeoordeling past

bescheidenheid gezien het beperkte volume. De marktvraag sluit niet meer aan

bij het aanbod. Maar de trend is duidelijk prijsdalend.

Prijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Zuid-Holland

2.2 Transacties regio Den Haag

In het nu volgende deel van de rapportage zal nader worden ingezoomd op de

regio Den Haag. Evenals voor de provincie Zuid-Holland zullen de transacties

en de prijzen per vierkante meter in beeld worden gebracht. Hetzelfde

onderscheid in prijsklassen wordt aangehouden:

€ 400.000,- tot € 750.000,-

Meer dan € 750.000,-.

Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- Sinds begin 2001 zijn er in de regio Den Haag, in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-, in totaal 7.797 bestaande woningen verkocht. Dit is ruim 34% van het totaal aantal verkochte woningen in de provincie Zuid-Holland. Het woningtype rijwoningen noteert met 3.205 woningen, 41% van het totaal aantal transacties. Het type hoekwoningen is verantwoordelijk voor een aandeel van 32% (2.493), het type appartementen noteert 20% van het totaal (1.563) en vrijstaande woningen 7% (536). Het afgelopen halfjaar is de verhouding tussen de verschillende woningtypen nagenoeg gelijk aan de langjarige verhouding. In totaal werden er in het afgelopen halfjaar 242 woningen verkocht, dit is ruim 21% minder dan dezelfde periode een jaar geleden. Het type rijwoningen noteert 101 verkopen. 42% van

Rijwoningen

Hoekwoningen




het totaal, 71 hoekwoningen (29%), 55 appartementen (23%) en tot slot vijftien vrijstaande woningen (6%). Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2012-k1) Aantal verkopen naar woningsoort (2011-k4 t/m 2012-k1) Den Haag Den Haag

Indien de huidige trend zich voortzet, zal het aantal transacties voor heel 2012 uitkomen op 396 woningen. Daarmee noteert het totaal aantal verkopen in 2012 een forse daling van ruim 36% ten opzichte van 2011 toen het aantal (gerealiseerde) verkopen nog 627 bedroeg. Aantal verkopen per jaar (2007 t/m 2012) Den Haag


In het eerste kwartaal van 2012 werden in totaal 99 woningen verkocht. Een kwartaal eerder werden er nog 143 woningen verkocht. Daarmee noteert de regio Den Haag een daling van ruim 30%. Ten opzichte van een jaar geleden is de daling fors, met 17 procent. Ondanks deze forse daling is de procentuele daling afgenomen. De grootste daler is het woningtype appartementen met 25%, gevolgd door rijwoningen (-18%), hoekwoningen (-13%). Het totaal aantal verkochte vrijstaande woningen blijft op gelijk niveau ten opzichte van een jaar geleden.

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Aantal verkopen (2007-k1 t/m 2012-k1) - Den Haag

In het eerste kwartaal van 2012 werd het meest betaald per vierkante meter voor een appartement, namelijk € 3.197,-, gevolgd door vrijstaande woningen (€ 2.991,-), hoekwoningen (€ 2.989,-) en tot slot het woningtype rijwoningen (€2.804,-). Ten opzichte van een jaar geleden is de relatief grote daling per vierkante meter van een verkochte vrijstaande woning opvallend te noemen. Deze daling noteert bijna 14%. Zowel rijwoningen als appartementen noteren een prijsdaling van ongeveer 3%. Het enige woningtype dat stijgt, is het type hoekwoningen met een lichte stijging van 1%. De prijzen in dit segment zijn nauwelijks afwijkend tov Zuid Holland. Zie hier het effect van het Vinex aanbod. Prijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) - Den Haag

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen




In het duurste segment woningen in de regio Den Haag werden sinds 2001

2.314 woningen verkocht. Het minst verkochte type woningen in deze

prijsklasse is het appartementen, met 5%. De overige drie woningtypen zijn vrij

evenredig verdeeld. Hoekwoningen is het meest verkochte woningtype met

38%, gevolgd door vrijstaande woningen met 30% en tot slot rijwoningen met

28%. De verhoudingen zijn het afgelopen halfjaar nagenoeg gelijk aan de

langjarige verhoudingen. In totaal werden er 63 woningen verkocht in de

prijsklasse boven € 750.000,- dat zijn achttien woningen minder dan in

hetzelfde halfjaar een jaar eerder (-22%).

Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2012-k1) Aantal verkopen naar woningsoort (2011-k4 t/m 2012-k1) Den Haag Den Haag

De verwachting is dat er gedurende het hele jaar 2012 in totaal 104 woningen in

het hoogste prijssegment(2007 325 woningen) worden verkocht. In het jaar

2011 zijn in totaal 151 woningen verkocht, naar verwachting zullen er dus 31%

minder woningen van eigenaar wisselen in 2012. Aantal verkopen per jaar (2007 t/m 2012) Den Haag


Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Gedurende het eerste kwartaal van 2012 werden er in het hoogste segment 26

woningen verkocht in de regio Den Haag, waarvan tien hoekwoningen, acht

rijwoningen, zes vrijstaande woningen en twee appartementen. Een kwartaal

eerder werden er nog 37 woningen verkocht, bijna 30% meer dan in het eerste

kwartaal van 2012. De trend in het aantal verkopen is daarmee nog steeds

dalende.

Aantal verkopen (2007-k1 t/m 2012-k1) Den Haag

In onderstaande figuur zijn de prijzen van appartementen buiten beschouwing gelaten als gevolg van het geringe aantal verkopen. In het eerste kwartaal van 2012 noteren vrijstaande woningen, met € 4.474,-(gemiddeld € 990.000 bij 220 m2 GBO) de hoogste vierkante meterprijs, gevolgd door hoekwoningen met een prijs van €3.838,-( gemiddeld € 690.000 bij 180 m2 GBO) en rijwoningen met € 3.023,- (gemiddeld 500.000 bij 165 m2 GBO. De prijzen zijn als gevolg van het relatief geringe aantal verkopen aan forse schommelingen onderhevig. Maar de trend is onmiskenbaar dalend. Prijs per m2 GBO

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen




2.3Transacties top 8 gemeenten in Nederland

De ambitie van de gemeente Den Haag met betrekking tot het ontwikkelen van

een hoogwaardig woonmilieu sluit aan bij de verschillende woonomgevingen

van de top acht gemeenten. Deze gemeenten zijn:

Bergen

Blaricum

Bloemendaal

De Bilt

Haarlem

Hilversum

Laren

Wassenaar

Deze gemeenten geven samen een goed beeld van ontwikkelingen binnen het

topsegment. Opnieuw wordt aan de hand van de twee prijsklassen een beeld

geschetst.

Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- Sinds 2001 zijn er in de top acht gemeenten in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- in totaal 7.102 woningen van eigenaar gewisseld. Hoekwoningen hebben in dit segment een aandeel van exact de helft met 3.529 woningen. Gevolgd door rijwoningen met 24%, vrijstaande woningen met 19% en appartementen met 7%. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2012-k1) Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2012-k1) Top 8 gemeenten Top 8 gemeenten

De verwachting voor heel 2012 is dat 308 transacties in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000 zullen plaatsvinden. In heel 2011 zijn er 517 transacties geregistreerd, ook in de top acht gemeenten is dus een forse daling te verwachten.

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Aantal verkopen per jaar (2007 t/m 2012) Top 8 gemeenten

* Verwachte aantal verkopen voor heel 2012 na extrapolatie van het eerste kwartaal van 2012 Opvallend is de stabilisatie in transacties van het type vrijstaande woningen in het eerste kwartaal van 2012 maar op een zeer laag peil. De overige drie woningtypen vertonen een flinke daling in transacties ten opzichte van een jaar eerder. Het aantal verkochte rijwoningen daalde met 43%, hoekwoningen met 36% en appartementen met 33%. Kortom het volume is dramatisch laag. Aantal verkopen (2007-k1 t/m 2012-k1) Top 8 gemeenten

Door het gering aantal transacties zijn de verkoopprijzen per vierkante meter aan flinke schommelingen onderhevig. Ten opzichte van een jaar eerder zijn in het afgelopen kwartaal de prijzen per vierkante meter gestegen. Opvallend is de prijs voor een appartement, deze steeg het afgelopen jaar met 20% naar €4.057,-. De prijs per vierkante meter voor een vrijstaande woning steeg met 4% waarschijnlijk door enkele dure woningen met grote kavels, gevolgd door rijwoningen met 2% en tot slot het type hoekwoningen met een stijging van 1%. Per saldo geen enkele reden tot vreugde bij dit volume en het beperkte aantal transacties maakt deze uitkomsten onbetrouwbaarder, want de markttrend geeft prijsdaling aan.

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Prijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Top 8 gemeenten

Prijsklasse boven € 750.000,- Het aantal transacties sinds 2001 noteert 3.772 woningen in het hogere segment. Het grootste aandeel transacties komt voor rekening van het type vrijstaande woningen (62%), gevolgd door hoekwoningen met 31%. De typen rijwoningen (5%) en appartementen (2%) wisselen het minst van eigenaar gedurende de afgelopen jaren. Het afgelopen halfjaar is in verhouding gelijk verdeeld, echter is het percentage van transacties in appartementen aanzienlijk hoger, namelijk 12%. Vrijstaande woningen noteren het hoogste aandeel met 49%, gevolgd door hoekwoningen met 35% en tot slot rijwoningen met 4%. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2012-k1) Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2012-k1) Top 8 gemeenten Top 8 gemeenten

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Aantal verkopen per jaar (2007 t/m 2012) Top 8 gemeenten


In het eerste kwartaal van 2012 zijn er ruim de helft minder woningen verkocht

dan in het eerste kwartaal van 2011 (-61%). Ten opzichte van het laatste

kwartaal van 2011 is de daling in totaal aantal transacties nog groter, namelijk

67%. Met uitzondering van appartementen zijn alle woningtypen aan daling in

het aantal transacties onderhevig. Zie hier de duidelijke signalen van de

marktomvang op dit moment.

Aantal verkopen (2007-k1 t/m 2012-k1) Top 8 gemeenten

Ook in het eerste kwartaal van 2012 zijn, het aantal transacties zeer laag in verhouding met andere kwartalen. Afgelopen kwartaal zijn er te weinig transacties geregistreerd om iets te kunnen zeggen over de ontwikkeling in vierkante meter prijs. Onderstaande grafiek laat de prijsontwikkeling per vierkante meter van de typen hoekwoningen en vrijstaande woningen zien. De typen rijwoningen en appartementen ontbreken door te weinig transacties.

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Prijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Top 8 gemeenten

2.4 Transacties gemeente Wassenaar

In de gemeente Wassenaar vindt een beperkt aantal transacties plaats die niet

terug te vinden zijn in deze cijfers, maar deze cijfers geven een reëel beeld van

de werkelijkheid nl. een slechte afzetmarkt.

Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- Sinds 2001 zijn er in de gemeente Wassenaar 745 woningen verkocht in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-. Het afgelopen jaar, vanaf het tweede kwartaal van 2011 tot en met het eerste kwartaal van 2012, hebben er 40 transacties plaatsgevonden in de gemeente. Wederom zijn rij- en hoekwoningen het meest verkochte woningtype met marktaandelen van respectievelijk 44% en 41%. In het vierde kwartaal van 2011 en het eerste kwartaal van 2012 zijn slechts achttien transacties geregistreerd. In vergelijking met dezelfde periode in voorgaande jaren is er een dalende trend in het aantal transacties zichtbaar. In twaalf gevallen betreft het een rijwoning, vijf keer een hoekwoning en slechts één keer een appartement. Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2012-k1) Aantal verkopen naar woningsoort (2010-k4 t/m 2012-k1) Gemeente Wassenaar Gemeente Wassenaar

Hoekwoningen


Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



In het eerste kwartaal is de verkoop van het aantal woningen in de gemeente Wassenaar aanzienlijk achtergebleven. Alleen de woningtypen rijwoningen en hoekwoningen vertonen transacties in het eerste kwartaal van 2012 met respectievelijk twee en één woning(en). Als gevolg hiervan komt het totale verwachte verkoopcijfer voor heel 2012 uit op slechts twaalf woningen. Daarmee lijkt sprake van een vertekend beeld. Toch wordt voor heel 2012 een daling verwacht in de woningverkoop ten opzichte van 2011 in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-. Aantal verkopen per jaar (2007 t/m 2012) Wassenaar


De grafiek met het aantal verkopen van het eerste kwartaal van 2007 tot en met het eerste kwartaal van 2012 geeft het geringe aantal verkopen per kwartaal duidelijk weer. Opvallend is dat er in het afgelopen anderhalf jaar geen enkele verkoop van een vrijstaande woning is geregistreerd. Het gebrek aan aanbod van vrijstaande woning in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- draagt hieraan bij.

Aantal verkopen (2007-k1 t/m 2012-k1) Wassenaar

2.5 Transacties Regio Westland

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Vanwege het geringe aantal transacties zijn de vierkante meter prijzen aan forse schommelingen onderhevig. Daarom is er gekozen om alleen de prijzen van rij- en hoekwoningen weer te geven in de grafiek. Voor de woningtypen vrijstaande woningen en appartementen zijn geen realistische prijzen weer te geven. Onderstaande grafiek kan niet worden gebruikt voor een analyse. Wij raden aan de marktprijzen van de 8 topgemeenten te hanteren door het grotere volume. Prijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Wassenaar


In de gemeente Wassenaar zijn sinds het begin 2001 in totaal 789 woningen verkocht met een prijs boven € 750.000,-. Daarmee overtreft het duurste segment de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-. Het totale aantal transacties wordt voor het belangrijkste deel bepaald door de verkoop van hoek- en vrijstaande woningen. Rijwoningen en appartementen worden in de prijsklasse boven € 750.000,- aanzienlijk minder verkocht, met marktaandelen van respectievelijk 4% en 2%. De verhouding van het aantal verkopen in deze prijsklasse is de afgelopen jaren nagenoeg gelijk gebleven. In het vierde kwartaal van 2011 en het eerste kwartaal van 2012 zijn in totaal zeventien transacties geregistreerd. In deze periode werden er evenveel hoek- als vrijstaande woningen verkocht (47%).

Aantal verkopen naar woningsoort (2001-k1 t/m 2012-k1) Aantal verkopen naar woningsoort (2011-k4 t/m 2012-k1) Wassenaar Wassenaar

Rijwoningen

Hoekwoningen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Alleen de woningtypen hoek- en vrijstaande woningen noteren transacties in het eerste kwartaal van 2012 met ieder drie woning transacties. Vooralsnog worden in heel 2012 naar verwachting 24 woningen verkocht, tegenover 41 in 2011. Vanwege het geringe aantal transacties lijkt er sprake van een vertekend beeld. Toch wordt ook voor de hoogste prijsklasse gedurende heel 2012 een daling verwacht in de woningverkoop ten opzichte van 2011.

Aantal verkopen per jaar (2007 t/m 2012) Wassenaar


Aantal verkopen (2007-k1 t/m 2012-k1) Wassenaar

Vanwege het beperkt aantal transacties van rijwoningen, hoekwoningen en appartementen zijn de vierkante meterprijzen in onderstaande grafiek niet meegenomen in de prijsanalyse. Daarbij dient ook een opmerking te worden geplaatst bij het geringe aantal transacties van vrijstaande woningen in het eerste kwartaal van 2012. De prijs van een vrijstaande woning in het duurste segment is met € 4.474,-, ondanks het gering aantal transacties, aannemelijk in vergelijking met voorgaande kwartalen. Opvallend is dat er in de laatste drie kwartalen van elk jaar vaak een hoger gemiddelde vierkante meter prijs is gerealiseerd dan in het eerst kwartaal van dat jaar.

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Vraagprijs per m² (2007-k1 t/m 2012-1) Wassenaar

3.1 Aanbod provincie Zuid-Holland

Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-

In onderstaande figuur is het aanbod in de provincie Zuid Holland op 1 januari

van 2007 tot en met 2012 weergegeven. Ieder woningtype noteert in 2012 een

stijging van het aanbodcijfer ten opzichte van vorig jaar. Begin dit jaar werd het

woningtype hoekwoningen het meest aangeboden (1605). Er werden 1516

vrijstaande woningen aangeboden, 669 rijwoningen en 620 appartementen.

De markttrend is heel duidelijk: verkopers wachten teveel af en zijn niet

assertief.

Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Zuid-Holland

Op 1 april 2012 stonden er in totaal 4.616 woningen te koop in de Provincie

Zuid-Holland. Dit is bijna vijf procent meer dan op 1 januari 2012. In

onderstaande grafiek is te zien dat er de afgelopen jaren een duidelijke

tweedeling is tussen de typen woningen. Er staan beduidend meer

hoekwoningen en vrijstaande woningen te koop in vergelijking tot rijwoningen

en appartementen.


Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Aantal woningen in aanbod (2007-k1 t/m 2012-k1) Zuid-Holland

Ondanks de lichte daling in de vraagprijs in het eerste kwartaal van 2012, ten

opzichte van het voorgaande kwartaal, zijn appartementen nog altijd het

duurste woningtype met een vierkante meterprijs van € 3.394,-. Voor

vrijstaande woningen werd op 1 april 2012 per vierkante meter € 3.222,-

gevraagd, voor hoekwoningen € 2.912,- en voor rijwoningen € 2.877,-.

Vraagprijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Zuid-Holland

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Prijsklasse boven € 750.000,- In de prijsklasse boven € 750.000,- is, net als in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-, bij iedere woningtype een stijging in het aanbod zichtbaar. Op 1 januari 2012 is het totale aanbod in de hoogste prijsklasse 1.573 woningen. Een jaar geleden stonden er 1.432 woningen te koop, een stijging van bijna 10%. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Zuid-Holland

In onderstaande grafiek is af te lezen dat in de prijsklasse boven € 750.000,- voornamelijk vrijstaande woningen te koop staan. Op 1 april 2012 was het aanbod van dit woningtype 1.039 woningen. Daarnaast werden er 290 hoekwoningen, 176 rijwoningen en 140 appartementen aangeboden. Aantallen in aanbod (2007-k1 t/m 2012-k1) Zuid-Holland

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Vrijstaande woningen noteren als enige woningtype een lichte daling in de vraagprijs ten opzichte van 1 januari 2012. Van de overige woningtypen is de prijs licht gestegen. Voor een appartement wordt met € 5.254,- het meest gevraagd per vierkante meter. Een rijwoning kent de laatste vraagprijs per vierkante meter, namelijk € 3.599,-. Zie hier de discrepantie met de transactie prijzen. Vraagprijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Zuid-Holland

3.2 Aanbod regio Den Haag

Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-

Het aantal te koop staande woningen in de regio Den Haag is op 1 januari 2012 voor alle woningtypen gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Het aanbod noteert op 1 januari 2012 in totaal 1.046 woningen. Dat is een groei van het aanbod van 21% ten opzichte van een jaar geleden. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Den Haag

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



In het eerste kwartaal van 2012 is voor alle woningtypen sprake van een

aanbodstijging. De grafiek laat zien dat in de prijsklasse € 400.000,- tot €

750.000,- voornamelijk rij-, hoekwoningen en appartementen te koop staan. Het

aanbod vrijstaande woningen in de regio Den Haag is beduidend lager. Op 1

april 2012 stonden er 377 rijwoningen te koop, 365 hoekwoningen, 265

appartementen en 115 vrijstaande woningen.

Aantallen in aanbod (2007-k1 t/m 2012-k1) Den Haag

De vraagprijs per vierkante meter is voor vrijstaande woningen (€ 3.350,-) en

appartementen (€ 3.364,-) nagenoeg gelijk. Ook de vierkante meterprijs voor rij-

en hoekwoningen ligt dicht bij elkaar. Voor een rijwoning wordt op 1 april 2012

gemiddeld € 2.970,- per vierkante meter gevraagd, voor een hoekwoning is dat

€ 3.004,- per vierkante meter.

Vraagprijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Den Haag

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen




In het hogere segment is voor ieder woningtypen het totaal aantal te koop

staande woningen gestegen. De grootste procentuele stijging, ten opzichte van

1 januari 2011, komt voor rekening van het woningtype appartementen. Het

aanbod in appartementen is gestegen met 36%, gevolgd door rijwoningen

(25%), vrijstaande woningen (17%) en tot slot hoekwoningen (4%).

Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Den Haag

Het aanbod vrijstaande woningen loopt in het eerste kwartaal van 2012 verder

uit naar 222 woningen in totaal. Ook de woningtypen rijwoningen en

appartementen vertonen een stijgende lijn. Het type hoekwoningen noteert op 1

april 2012 als enige woningtype een daling ten opzichte van voorgaand

kwartaal.

Aantallen in aanbod (2007-k1 t/m 2012-k1) Den Haag

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Op 1 april 2012 wordt er per vierkante meter het meest gevraagd voor het

woningtype appartementen (€ 5.579,-), gevolgd door vrijstaande woningen (€

5.381,-), hoekwoningen (€ 4.579,-) en tot slot rijwoningen (€ 3.631,-). Ieder

woningtype vertoont een stijging in vraagprijs ten opzichte van vorig kwartaal,

met uitzondering van het woningtype vrijstaande woningen. Ook hier valt de

enorme discrepantie op met de gerealiseerde opbrengsten. Een imperfecte

markt

Vraagprijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Den Haag

3.3 Aanbod top 8 gemeenten in Nederland

Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- In de top acht gemeenten van Nederland stijgt ook het aanbod voor alle woningtypen. Het woningtype appartementen noteert procentueel gezien de hoogste stijging in het aanbod ten opzichte van 1 januari vorig jaar (bijna 20%). Er worden op 1 april 2012 in totaal 1.115 woningen aangeboden. Dit is bijna 18% meer ten opzichte van een jaar geleden. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Top 8 gemeenten

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



In de top acht gemeenten worden er veruit de meeste hoekwoningen te koop aangeboden, namelijk 536 woningen. Opvallend is dat dit iets meer dan de helft van het totale aanbod op 1 april 2012 is. Het grootste aanbod in hoekwoningen wordt gevolgd door rijwoningen (238), vrijstaande woningen (205) en tot slot appartementen (136). Aantallen in aanbod (2007-k1 t/m 2012-k1) Top 8 gemeenten De vraagprijs per vierkante meter in de prijsklasse van € 400.000,- tot € 750.000,- lijken te stabiliseren. Dit geldt niet voor het woningtype vrijstaande woningen, dit type noteert een lichte daling in vraagprijs per vierkante meter ten opzichte van 1 januari 2012. Sinds 2007 werd er het meest gevraagd, per vierkante meter, voor een vrijstaande woning, gevolgd door appartementen, hoekwoningen en tot slot rijwoningen. Vraagprijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Top 8 gemeenten

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen




In de prijsklasse boven de € 750.000,- wordt het grootste deel van het aanbod bepaald door vrijstaande woningen met 628 objecten. Het totale aanbod op 1 april 2012 is 943 woningen. Het woningtype vrijstaande woningen neemt ruim 66% van het totale aanbod in beslag. Te zien is dat de woningtypen hoekwoningen en vrijstaande woningen een toename in aanbod noteren. De woningtypen rijwoningen en appartementen daarentegen, vertonen een lichte daling in het aantal te koop staande woningen. Aantal woningen in aanbod op 1 januari Top 8 gemeenten

De verdeling in het aanbod is in onderstaande grafiek duidelijk zichtbaar. Het woningtype vrijstaande woningen voert de boventoon, gevolgd door het type hoekwoningen. De typen rijwoningen en appartementen noteren een stabiel en ongeveer gelijk aantal te koop staande objecten. Aantallen in aanbod (2007-k1 t/m 2012-k1) Top 8 gemeenten

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Appartementen noteren op 1 april 2012 als enige woningtype een prijsstijging ten opzichte van een jaar geleden. De gemiddelde vraagprijs voor het woningtype appartement bedraagt € 5.292,- per vierkante meter. Het woningtype vrijstaande woningen noteert de hoogste vierkante meter prijs met € 5.698,- per vierkante meter. Voor een hoekwoning vraagt men op 1 april 2012 gemiddeld € 4.635,- per vierkante meter en voor een rijwoning € 3.794,-. De vergelijking met de transactieprijzen laat zien waarom vrijstaand of appartementen niet worden verkocht. Vraagprijs per m² (2007-k1 t/m 2012-k1) Top 8 gemeenten

3.4 Aanbod gemeente Wassenaar Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- In de gemeente Wassenaar worden op 1 januari 2012 in totaal 107 woningen te koop aangeboden. Dat zijn er achttien meer dan een jaar geleden. Ieder woningtype vertoont een stijging ten opzichte van 1 januari 2011, behalve het type vrijstaande woningen. Het aanbod vrijstaande woningen blijft, met vier te koop staande objecten, gelijk voor het derde achtereenvolgende jaar. Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Wassenaar

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



In het eerste kwartaal van 2012 wordt wederom het aanbod bepaald door het aanbod van rij- en hoekwoningen, dat stijgt tot respectievelijk 47 en 50 woningen. Het aanbod in appartementen stijgt naar achttien objecten en het aanbod vrijstaande woningen blijft stabiel met vier objecten. Aantallen in aanbod (2007-k1 t/m 2012-k1) Wassenaar

De vraagprijs per vierkante meter van vrijstaande woningen wordt buiten beschouwing gelaten in deze alinea. Het aantal aangeboden objecten in deze prijsklasse ligt te laag om hier een conclusie uit te kunnen trekken. Ondanks een dalende lijn wordt er op 1 april 2012 het meest gevraagd per vierkante meter voor een appartement, namelijk € 3.900,-. Gevolgd door hoekwoningen (€3.661,-) en rijwoningen (€ 3.164,-). Vraagprijs per m² (2006-k1 t/m 2011-k1) Wassenaar

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen

Appartementen




In tegenstelling tot de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- zijn vrijstaande

woningen in de duurste prijsklasse het meest aangeboden woningtype. Het

aantal te koop staande woningen noteert op 1 januari 2012 in totaal 192

woningen, dat is nagenoeg gelijk aan het aanbod een jaar geleden toen ter

vergelijking 191 woningen te koop stonden.

Aantal woningen in aanbod op 1 januari, Wassenaar

Het type hoekwoningen vertoont als enige woningtype een lichte stijging in het

aanbod met twee woningen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het aanbod

op 1 april 2012 blijft voor ieder woningtype gelijk aan het aanbod. Zoals eerder

geconcludeerd worden vrijstaande woningen het meest aangeboden (106),

gevolgd door hoekwoningen (72), appartementen (13) en rijwoningen (3).

Aantallen in aanbod (2007-k1 t/m 2012-k1) Wassenaar

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Als gevolg van het geringe aantal aangeboden rijwoningen en appartementen worden alleen de prijsontwikkelingen van hoek- en vrijstaande woningen weergegeven. De gemiddelde vraagprijs van een vrijstaande woning vertoont een lichte daling in vraagprijs per vierkante meter. De vraagprijs per vierkante meter van hoekwoningen vertoont daarentegen een lichte stijging. Daarmee wordt het prijsverschil tussen de twee woningtypen iets kleiner. Men vraagt op 1 april 2012 € 6.751,- per vierkante meter voor een vrijstaande woning. Voor hoekwoningen vraagt men € 5.104,- per vierkante meter terwijl de transactieprijzen voor beide typen veel lager liggen.

Vraagprijs per m² (2007-k1 t/m 2012-1) Wassenaar

Hoekwoningen




4. Vraagprijs vs. Verkoopprijs

In het volgende gedeelte worden de vraag- en verkoopprijzen in het eerste

kwartaal van 2012 van Zuid-Holland, Den Haag en de top acht gemeenten met

elkaar vergeleken. Deze vergelijking heeft betrekking op hoekwoningen en

vrijstaande woningen.

Hoekwoningen

In de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- wordt in de top 8 gemeenten fors

meer betaald voor een hoekwoning dan in de overige twee regio’s, te weten €

3.476,- per vierkante meter. Opvallend is dat de gemiddelde vraagprijs met 11%

is toegenomen in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden. De

gerealiseerde verkoopprijs is slechts licht gestegen met 1,7%, daarmee ligt de

gemiddelde verkoopprijs bijna 17% onder de vraagprijs.

Prijs per m², segment € 400.000 – € 750.000 (hoekwoningen, 2012 kwartaal 1)

In de duurste prijsklasse liggen de vraagprijs en de verkoopprijs van

hoekwoningen verder uit elkaar. Vooral in Den Haag is sprake van een forse

discrepantie, met een percentage van 16%. In de provincie bedraagt het

verschil 11%, terwijl het percentage in de top 8 gemeenten 17% bedraagt en

daarmee gelijk is aan de discrepantie in de prijsklasse € 400.000,- tot €

750.000,-.

Vraagprijs

Verkoopprijs



Prijs per m², segment > € 750.000 (hoekwoningen, 2012 kwartaal 1)


Wanneer de vraagprijs met de verkoopprijs wordt vergeleken in de prijsklasse €

400.000,- tot € 750.000,- is opvallend dat vrijstaande woningen een hogere

verkoopprijs noteren in verhouding tot de vraagprijs. De transactieprijzen in

Zuid-Holland, Den Haag en de top 8 gemeenten liggen voor vrijstaande

woningen verder uit elkaar dan bij hoekwoningen, met respectievelijk € 2.940,-,

€ 2.991,- en € 4.191,-.

Prijs per m², segment € 400.000 – € 750.000 (vrijstaande woningen, 2012 kwartaal 1)

In de prijsklasse boven € 750.000,- vallen twee zaken op wanneer wordt

gekeken naar het woningtype vrijstaande woningen. Allereerst valt op dat in de

top 8 gemeenten veruit de hoogste prijzen worden gevraagd en betaald. In de

duurste prijsklasse is in het eerste kwartaal van 2012 sprake van forse

verschillen tussen de vraagprijs en de verkoopprijs. In vergelijking met 2011 is

in Den Haag het verschil gereduceerd naar 17%, vorig jaar was de discrepantie

nog 32%. In Zuid Holland is het verschil toegenomen tot 15% en in de top 8

gemeenten is het verschil ook toegenomen naar 17%.

Vraagprijs

Verkoopprijs

Vraagprijs

Verkoopprijs



Prijs per m², segment > € 750.000 (vrijstaande woningen, 2012 kwartaal 1)



5. Marktsituatie

In het nu volgende deel wordt de marktsituatie geschetst voor het topsegment

in Den Haag. Aan de hand van zogenaamde woningmarktratio’s wordt

geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich verhouden. De woningmarktratio geeft

de verhouding in procenten weer tussen de opname in een periode en het

aanbod aan het einde van die periode. Per kwartaal is er een ratio gegeven.

Een ratio van 75% wordt beschouwd als “gezond evenwicht”, betekenend dat

driekwart van het aanbod in het kwartaal wordt verkocht.

Prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,-

Traditioneel is de markt voor rijwoningen de meest krappe markt in Den Haag.

Sinds het tweede kwartaal van 2007, toen de ratio de verhouding van 75% nog

oversteeg, is op deze markt sprake van een zeer forse verruiming. In deze

periode is de woningmarktratio gedaald van 87% tot 11%. De

woningmarktratio’s van de overige woningtypen vertonen een vergelijkend

beeld en liggen in het eerste kwartaal van 2012 allemaal onder een ratio van

10%. Voor hoekwoningen en appartementen geldt eveneens dat het aantal

transacties als percentage van het aanbod sinds het tweede kwartaal van 2007

fors is afgenomen. Er is sprake van een ongezonde marktverhouding die alleen

maar kan leiden tot verdere prijsdaling en dus een echte woningmarktcrisis. Woningmarktratio (2007-k1 t/m 2012-k1) Den Haag


Evenals in de prijsklasse € 400.000,- tot € 750.000,- zijn ook de

woningmarktratio’s in de duurste prijsklasse gedurende de afgelopen periode

fors gedaald. Opvallend in deze prijsklasse is dat de woningmarktratio van

vrijstaande woningen fors gedaald is tot 2,7%. De markt voor vrijstaande

woningen in Den Haag is dan ook als zeer ruim te typeren. Rijwoningen en

hoekwoningen kennen een lichte dalende trend met een ratio van 7% en 6,6%.

Maar let wel 75 % is een gezonde woningmarkt.

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Woningmarktratio (2006-k1 t/m 2011-k1) Den Haag

Rijwoningen

Hoekwoningen


Appartementen



Colofon

Dit is een product van:

Ortelliuslaan 5

3528 BA, Utrecht

tel. +31 (0)30 767 03 90

fax +31 (0)30 767 03 91

e-mail: [email protected]

www.dynamis.nl

Concept, onderzoek, analyses en coördinatie

Dynamis Amersfoort

Shirley Bröcker, Junior Research Manager Dynamis

Cindy van den Ende, verbonden aan de Hogeschool Rotterdam

Meer informatie? Frisia Makelaars Cees P.A Kimmel Jos G.M van der Ham Raymond L. Frieser 070 - 342 01 01 www.frisiamakelaars.nl

mailto:[email protected]

Sprekende Cijfers Topsegment Zuid Holland 2007 t/m 1e Q 2012

Documents

Transcript of Sprekende Cijfers Topsegment Zuid Holland 2007 t/m 1e Q 2012