Dynamis Kantoren 2013: Sprekende cijfers

8/12/2019 Dynamis Kantoren 2013: Sprekende cijfers

1/156


2/156

2 Plaatsnaam | Kantorenmarkten 2014


3/156

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

14


4/156

Sprekende Cijfers

4 Kantorenmarkten 2014

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2014Een uitgave van Dynamis B.V.

Copyright 2014Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/ofverveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijketoestemming van de eigenaar Dynamis B.V.

Deze rapportage is verkrijgbaar bij:Dynamis B.V.Afdeling ResearchOrteliuslaan 53528 BA [email protected]

030 767 03 90


5/156

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten2014 | Voorwoord 5

Voorwoord

Voorwoord

Geachte relatie,

Voor u ligt alweer het achttiende jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten.

Deze rapportage geeft u inzicht in de marktontwikkelingen binnen de kantorenmarkt

van Nederland op zowel landelijk als regionaal niveau. Dynamis geeft u marktgevoel

door middel van een numeriek overzicht van de aanbod- en vraagzijde alsmede een

beschrijvend relaas.

Traditiegetrouw wordt in deze rapportage, aansluitend op voorgaande edities,

ingegaan op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt en daarnaast een actueel

thema. Dit jaar beschrijft Dynamis ten behoeve van het themakatern Big Data en

de kansen voor de vastgoedmarkt. De huidige tijd wordt gekenmerkt door data in

groot volume, variatie en snelheid. In het artikel omschrijven Stefan van Duin (DirectorBusiness Intelligence & Analytics) en Marike Tuinder (Partner Real Estate Advisory) de

term Big Data en leggen de relatie met de vastgoedwereld.

In het afgelopen jaar staat de kantorenmarkt bekend om het vervangen van de huidige,

wellicht verouderde, locatie voor een nieuw, duurzaam een veelal kleiner object. Door

het hoge aanbod en de beperkte vraag naar kantoren heeft Nederland te maken met

een hoog leegstandpercentage. Daarnaast sluit de vraag die de markt kent niet altijd

aan op het aanbod. De kantorenmarkt heeft enerzijds te maken met de noodzaak tot

kostenbesparingen en anderzijds met innovatieve ontwikkelingen op het gebied van

het nieuwe werken.

Graag willen wij alle researchmedewerkers en makelaars actief bij de twaalf Dynamispartners bedanken voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze editie

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door de nauwkeurigheid en lokale marktkennis

hebben wij een volledig en betrouwbaar rapport gerealiseerd. De achttiende editie

van Sprekende Cijfers is opnieuw ht bewijs dat een landelijk netwerk en een uniforme

werkwijze zorgen voor een marktonderscheidend rapport.

Wij wensen u een goed 2014 en hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft

in de Nederlandse kantorenmarkt!

Met vriendelijke groet,

Namens het bestuur van Dynamis:

Peter van Nederpelt MRICS Shirley Brcker MSc RE

Voorzitter bestuur Dynamis Junior Research Manager Dynamis


6/156

Sprekende Cijfers

6 Kantorenmarkten 2014


7/156

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten2014 | Inhoud 7

Voorwoord 5

Thema:

Big Data van onschatbare waarde voor vastgoed 9

1. Nederland in 2013 15

2. Regio Amsterdam en Almere 27

3. Regio Den Haag 39

4. Regio Rotterdam en Drechtsteden 47

5. Regio Utrecht en Amersfoort 61

6. Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg) 73

7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen 91

8. Groningen, Leeuwarden en Assen 99

9. Apeldoorn, Deventer en Zwolle 113

10. Twente (Enschede, Hengelo) 127

11. Maastr icht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard 135

Bijlagen: 147

I Doel en aanpak onderzoek

II Begrippen

Inhoud


8/156

Sprekende Cijfers

8 Inleiding | Kantorenmarkten 2014


9/156

Hoofdstukpagina Thema

Th

ema:

Big Data van

onschatbare waardevoor vastgoed

Kantorenmarkten2014 | Thema 9

Sprekende Cijfers


10/156

10 Thema | Kantorenmarkten 2014

Big Data van onschatbare waarde

voor vastgoed

Wereldwijd is een enorme hoeveelheid data beschikbaar en neemt de snelheidwaarop dit wordt verzameld verder toe. Deze data is afkomstig uit onder andere

navigatiesystemen, smartphones, CBS-gegevens en talloze andere datasets. Het

gebruik van Big Data kan de vastgoedbusiness verrijken. Hoe wordt data gebruikt

in andere sectoren? Wat is hiervan te leren en hoe kunnen we Big Data toepassen

in onze vastgoedsector ten einde concurrenten voor te zijn, een hoger rendement te

realiseren en betere relaties te onderhouden?

Door Stefan van Duin en Marike Tuinder

Google kan dankzij het zoekgedrag van mensen een griepepidemie en de

verspreiding ervan voorspellen, veel sneller dan overheidsorganen dat kunnen. Om

de methode hiervoor vast te stellen gebruikte het internetbedrijf historische data over

griepepidemien van de Amerikaanse overheid, het internetzoekgedrag van mensen

voorafgaand aan die epidemien en wel 450 miljoen verschillende wiskundige modellen.

Iets dichter bij huis wist een grote Nederlandse hypotheekverstrekker miljoenen euros

aan extra aflossingen te realiseren door interne en externe datasets te combineren en

analyseren. Analyses van historische klantgegevens over leeftijd en aflossingen, maar

ook data van het CBS, het Kadaster en bijvoorbeeld Funda.nl maakten het mogelijk

om voorspellingen te doen over het risicoprofiel van de honderdduizenden klanten.

Hiermee heeft de bank deze klanten met een advies op maat benaderd, de meestrisicovolle klanten gingen hierdoor meer aflossen, waardoor de bank minder risico loopt.

Uit de vastgoedsector zijn nauwelijks van dit soort succesvolle voorbeelden bekend. Dit

is zonde, want dat betekent dat veel kansen blijven liggen. Wij zijn er van overtuigd

dat vastgoedbeheerders en gebruikers van vastgoed die Big Data gaan gebruiken, hun

concurrenten achter zich laten, een hoger rendement realiseren en betere relaties met

hun klanten onderhouden.

Meer, complexer en gevarieerderDigitale opslagruimte wordt steeds goedkoper en de analysekracht van computers en

software neemt flink toe. Ons tablet- en smartphonegedrag draagt bij aan de enormegroei van de hoeveelheid data maar ook the internet of things: het fenomeen dat steeds

meer apparaten en machines met het internet verbonden zijn en informatie opslaan.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan slimme sensoren in gebouwen die het energieverbruik

zeer gedetailleerd vastleggen per ruimte en tijdstip, vervoersmiddelen die op elk

moment van de dag kunnen worden gelokaliseerd door GPS of weerstations die nu

elke seconde data beschikbaar stellen op internet, in plaats van een paar keer per dag

een meting te doen.

Voor we verder uitleggen hoe Big Data wordt gebruikt, gaan we eerst wat dieper in

op het fenomeen zelf. Want wat is Big Data nu eigenlijk precies? Big Data staat niet

alleen voor de enorme hoeveelheid data die wereldwijd beschikbaar is, maar ook voor

de snelheid waarmee deze toeneemt en de groeiende complexiteit ervan. In deze

enorme stapel gegevens zit veel relevante informatie verborgen, maar het wordt door

Sprekende Cijfers

Marike Tuinder

Stefan van Duin

Thema


11/156


ThemaSprekende Cijfers

die groei en die complexiteit wel steeds ingewikkelder om de juiste informatie eruit te

halen. Daarvoor zijn algoritmes en statistische methodes en een flinke hoeveelheid

computerrekenkracht nodig. Die leggen correlaties bloot en kunnen op basis daarvan

nauwkeurige voorspellingen doen voor bijvoorbeeld markttrends of inefficinties in

bedrijfsprocessen blootleggen.

Wetenschappelijk onderzoek van onder meer MIT-professoren Andrew McAfee en Erik

Brynjolfsson toont aan dat bedrijven die hun beslissingen nemen op basis van data

beter presteren dan organisaties die dat niet doen. Zij schrijven daarover in Big Data,

The Management Revolution, een artikel in Harvard Business Review uit oktober 2012

waarin ze ook een mooi voorbeeld aanhalen: dat van PASSUR Aerospace. Dit bedrijf

combineerde openbare informatie over het weer en vluchtschemas met gegevens van

een Amerikaanse luchtvaartmaatschappij over de verwachte aankomsttijd (ETA) en

de werkelijke aankomsttijd. Ook plaatste het radars in de buurt van luchthavens die

data verzamelden over naderende en vertrekkende vliegtuigen. PASSUR slaagde er

in, op basis van al deze data, om de ETA veel nauwkeurig in te schatten dan tot dan

toe was gedaan. Door deze grotere nauwkeurigheid hoeft het grondpersoneel vande luchtvaartmaatschappij minder lang te wachten als een vliegtuig te laat landt. En

andersom, als het vliegtuig vroeger is, hoeven de crew en de passagiers niet in het

vliegtuig te wachten tot het grondpersoneel klaar is. Het voordeel hiervan is evident,

een organisatie die zijn personeel efficinter kan plannen bespaart geld.

Er is een grote hoeveelheid data beschikbaar, dat de middelen om deze te analyseren

zijn beschikbaar en bedrijven die daar gebruik van maken doen het beter dan anderen.

Maar wat heeft onze vastgoedsector aan deze kennis? Meer dan nu nog wordt gedacht.

Het rendement in de vastgoedsector staat al enkele jaren zwaar onder druk en is in enkele

gevallen zelfs negatief. Om juiste beslissingen te nemen worden algemeen beschikbare

trendrapporten zoals deze publicatie van Sprekende Cijfers Kantorenmarktengeraadpleegd om zoveel mogelijk informatie te verzamelen alvorens men overgaat tot

het investeren in, aankopen of huren van een object. Toch worden de uiteindelijke

beslissingen vaak minder rationeel genomen en met minder data onderbouwd dan

gewenst is. Een verkeerde beslissing over investeren in een object kan, gezien de

minimale marges op dit moment, grote gevolgen hebben voor het rendement en de

liquiditeit van de vastgoedonderneming onder druk zetten.

Veel verschillende bestandenHier liggen volgens ons nog veel kansen. Voor vastgoedorganisaties is veel meer

relevante data beschikbaar dan nu bekend is en hedendaags wordt toegepast. Bij veel

organisaties staat interne data verspreid over verschillende systemen en in diversesoorten documenten. Daarnaast houden werknemers zelf meerdere Excelbestanden

bij over de gebouwen waar zij zich mee bezig houden. Dit maakt dat inzichten te laat

beschikbaar zijn of totaal ontbreken. Veel tijd moet worden besteed aan het verzamelen

van gegevens en de analyse van informatie. Het besteden van aandacht aan de

discussie over definities en de kwaliteit van de gegevens is daarnaast ook essentieel.

Het gedetailleerde inzicht waarmee ondernemingen betere en snellere beslissingen

nemen ontbreekt vaak.

Om inzicht te krijgen in vastgoedportefeuilles en in een oogopslag te zien hoe deze er

voor staat, dient al deze gefragmenteerde data bijeen te worden gebracht. Eerder is

dit succesvol gebleken met behulp van de data-analysetool Innosys, die de prestaties

van objecten in de portefeuille visueel inzichtelijk maakt. De objecten worden in een

matrix geplaatst die vervolgens weergeeft wat de bijdrage is aan de strategische


12/156


13/156



worden aan een andere partij. Hiermee bespaart de huidige huurder geld en heeft de

verhuurder een tevreden gebruiker. Het inbouwen van dit soort meters en sensoren

vergt een extra investering maar levert ook waardevolle informatie op. Huurders zullen

zich uiteindelijk meer verbinden aan een meedenkende verhuurder.

Tot slot de Google zoekresultaten die voor iedereen vrij inzichtelijk zijn. De Bank ofEngland houdt bijvoorbeeld in de gaten hoe vaak gezocht wordt op sleutelwoorden als

makelaar en hypotheek om een betere voorspelling te doen over de ontwikkeling van

huizenprijzen. Dit project is vergelijkbaar met het griepvoorbeeld uit de introductie van

dit artikel.

Big Data en VastgoedBig Data in de Nederlandse vastgoedsector is een nog onontgonnen gebied, maar wel

een gebied van onschatbare waarde. Zoals we hebben laten zien kan door gebruik te

maken van de grote hoeveelheden data, die zowel intern als extern beschikbaar is,

meer uit vastgoed worden gehaald.

Kortom, als u nu aan de slag gaat met Big Data loopt u voorop in uw branche. Door

Big Data te gebruiken zijn betere en objectievere beslissingen te nemen. Hierdoor is

rendement te verhogen, zijn belangrijke ontwikkelingen en trends te voorspellen en

zijn klanten te binden aan een organisatie. Wellicht dat we dan een volgend artikel

over dit onderwerp wl kunnen openen met een succesvol Big Data voorbeeld uit de

Nederlandse vastgoedpraktijk.


14/156

14 Thema | Kantorenmarkten 2014



15/156

Sprekende Cijfers Amsterdam

Kantorenmarkten2014 | Nederland 15

Nederland

1

Sprekende Cijfers


16/156

Sprekende Cijfers

16 Nederland | Kantorenmarkten 2014

Economische ontwikkelingenInmiddels versterkt de Nederlandse economie langzaam en kruipt ons land voorzichtig

uit de recessie. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht voor 2014 een lichte

economische groei van een half procent. Dit is met name een gevolg van een toename

in de investeringen en een hogere uitvoer. Echter blijft herstel op de Nederlandse

arbeidsmarkt voorlopig uit. De werkloosheid loopt naar verwachting op van 6,8% vande beroepsbevolking in 2013 naar 7,5% in 2014. Verder bezuinigt het kabinet fors

en worden lasten verder verzwaard. Dit staat beschreven in het Begrotingsakkoord

2013, ook wel bekend als het Lenteakkoord en het 6-miljard pakket van afgelopen

najaar. Verder heeft Nederland te maken met een aanhoudende krimp van particulier

consumptieve bestedingen. Enerzijds is dit het gevolg van de dalende inkomens in 2013

en anderzijds door een dalend vermogen. Naar verwachting daalt de consumptie van

de Nederlandse huishoudens in 2014 met n procentpunt. Deze ontwikkelingen zijn

van invloed op diverse ondernemingen. Het aantal vestigingen wordt teruggebracht en

gecentraliseerd om kosten te besparen. Met name de overheid trekt zich met een groot

aantal vierkante meters terug van de kantorenmarkt.

Voor de middellange termijn wordt door het CPB een economische groei van 1,5%

per jaar verwacht. Het begrotingstekort bedraagt naar verwachting van het CPB 3,3%

in 2013. Dit is nog altijd drie tiende van een procentpunt boven het toegestane limiet

van de Europese Unie. Naar verwachting komt Nederland geleidelijk uit de recessie en

is er weer gelegenheid tot groei. Hoe groot deze groei precies bedraagt en hoe deze

van invloed is op andere belangrijke aspecten zoals de werkloosheid moet nog blijken.

Ontwikkelingen KantorenmarktIn het afgelopen jaar staat de kantorenmarkt bekend om het vervangen van de huidige

en wellicht verouderde locatie voor een nieuw, duurzaam en veelal kleiner object. Door

het hoge aanbod en de beperkte vraag naar kantoren heeft Nederland te maken met

een hoog leegstandpercentage. Daarnaast sluit de vraag die de markt kent niet altijdaan op het aanbod. De kantorenmarkt heeft enerzijds te maken met de noodzaak voor

ondernemingen om op de kosten te letten en anderzijds met innovatieve ontwikkelingen

op het gebied van werken.

Allereerst dienen bedrijven kosten te beperken door onder andere de economische

situatie waar Nederland zich op dit moment in bevindt. De bezuinigingsmaatregelingen

en dalende bestedingen van consumenten dwingen organisaties om hun bestedingen

te herzien. Huisvestingskosten maken een groot deel uit van de uitgaven en worden

daar waar mogelijk beperkt. Dit heeft onder andere tot gevolg dat organisaties met

meerdere vestigingen, locaties gaan sluiten en over gaan tot het centraliseren van

activiteiten. Hierdoor worden meer vierkante meters kantoorruimten aan de marktaangeboden. Ten tweede zorgen nieuwe ontwikkelingen op het gebied van werken dat

organisaties minder vierkante meter kantoor nodig hebben. Het concept Het Nieuwe

Werken maakt een vaste werkplek overbodig en zet flexibiliteit centraal. Dit draagt

tevens bij aan een dalende kantoorbehoefte.

Duurzaamheid, nieuwbouw en een hoogwaardig voorzieningenniveau zorgen voor

een tweedeling in de markt. Verhuurders worden gedwongen te investeren in hun

gebouwen om nog van concurrerende waarde te zijn. Indien zij hiervoor niet over de

middelen beschikken worden de huurprijzen verlaagd en forse incentives weggegeven.

Sinds enkele jaren hebben diverse gemeenten een kantorenbeleid ingesteld waarin

nieuwbouw wordt beperkt tot een minimum en wordt gekeken naar alternatieve

functionaliteiten van leegstaande kantoorgebouwen. Echter de doorstroming van de

markt mag niet worden beperkt, waardoor nog altijd nieuwbouw wordt gerealiseerd.

Hier staat tegenover dat de gemeenten in samenwerking met marktpartijen op zoek

gaan naar oplossingen voor leegstand. Inmiddels zijn door een verruiming van regels

Nederland in 2013


17/156

Sprekende Cijfers


Opname en aanbod in m vvo (x 1.000 m)

Take-up and supply in square metreslettable floor area (x 1.000)

0

000

000

000

000

000

000

000

000

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14

Aanbod/Supply Opname/Take-up

Nederland in 2013

omtrent bestemmingswijzigingen en daarmee het aansturen op transformatie veel

objecten voorzien van een andere functionaliteit. Oude kantoorpanden worden veelal

getransformeerd tot woningen, studentenhuisvesting of hotels.

Vanwege het feit dat het voor bedrijven onduidelijk is wat de kantoorbehoefte in de

toekomst is, groeit de vraag naar flexibele en kort durende huurcontracten. Door deruime markt is de concurrentie voor eigenaren groot en gaan zij in op de wensen van de

huurder. Hierdoor kunnen huurders strak onderhandelen over de huurvoorwaarden en

hoeven zij nagenoeg geen concessies te doen. Dit heeft niet alleen betrekking op nieuwe

huurders maar ook op verlengingsvoorstellen van de reeds in het kantoor gevestigde

gebruikers. Verhuurders kunnen niet langer vanzelfsprekend aannemen dat de huidige

huurder gevestigd blijft. Door grote concurrentie worden verhuurders gedwongen een

duidelijke keuze te maken. Om een object nog van concurrerende waarde te laten zijn

dienen sommige gebouwen een grootschalige renovatie te ondergaan. Verder dient de

verhuurder te kiezen voor een specifieke identiteit wat het kantoor van onderscheidend

vermogen voorziet.

Voor de komende periode is de verwachting dat bovengenoemde trends zich verder

doorzetten of worden versterkt. De tweedeling tussen aantrekkelijke kantoorobjecten

en verouderde panden neemt verder toe door het al dan niet in actie komen van de

kantooreigenaren. Zij die beschikken over genoeg middelen, renoveren hun kantoren

en maken deze geschikt voor de huidige wensen van de kantoorgebruiker. Hierdoor

neemt het aanbod van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimten gematigd toe

waardoor uiteindelijk ook hier druk op de huurprijzen komt. De verouderde kantoren

worden steeds goedkoper en maken steeds minder kans op nieuwe huurders. Voor

deze objecten dient te worden gekeken naar alternatieve bestemmingen. Verder blijven

huurders meer in beweging door flexibelere contracten en korte huurovereenkomsten.

Indien de economie verder hersteld heeft dit uiteindelijk een positief effect op de

bedrijven waardoor wellicht de vraag naar kantoorruimte weer toeneemt. De vraagnaar kantoorruimte op basis van gebruikerstransacties kan echter een onterecht

positief beeld van de markt geven. Door het kopen of huren van nieuwe kantoorruimte

die vele malen kleiner is dan de ruimte die wordt achter gelaten, is wel sprake van vraag

maar geen sprake van een positieve effectieve opname. Vorig jaar is in het rapport

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013 de effectieve opname in een jaar bepaald.

Naar verwachting neemt de effectieve opname verder af door een steeds grotere vraag

naar kleinere kantoren waarbij een groter metrage wordt achtergelaten.

AanbodOp 1 januari 2014 staat 7.143.000 vierkante meter kantoorruimten in aanbod, een

toename van 16% in vergelijking met een jaar geleden. In overeenstemming met deeerder beschreven ontwikkelingen op de kantorenmarkt is dit een logisch gevolg. Naast

het feit dat kantoorgebruikers steeds vaker verhuizen naar een kleiner object, worden

nog altijd nieuwbouwobjecten aan de markt toegevoegd. Van de 24 onderzochte

regios noteren vier regios dit jaar een lager beschikbaar metrage dan vorig jaar, te

weten Almere, Den Bosch, Eindhoven en Maastricht. Het aanbod van de vier grote

steden samen liet verhoudingsgewijs met 19% een grotere toename zien dan de totale

stijging van 16%. Daarmee komt het aanbod van de vier grote steden op een niveau

van 4.441.000 vierkante meter. Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht zorgen

samen voor 62% van het totale aanbod in de onderzochte regios. In vergelijking met

een jaar geleden betrof dit aandeel twee procentpunt lager, namelijk 60%.

In Amsterdam is aan het begin van 2014 in totaal 1.700.000 vierkante meter kantoor

beschikbaar. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden dan is sprake van een

toename van 350.000 vierkante meter, oftewel 26%. Daarnaast noteert Den Haag

met 25% ook een forse stijging van het aantal beschikbare vierkante meters kantoor


18/156


19/156

Sprekende Cijfers


Nederland in 2013

kantoorobjecten dat nog niet eerder is verhuurd en dat binnen een jaar op de marktbeschikbaar komt. Op 1 januari 2014 bedraagt het percentage nieuwbouw 3% van het

totale aanbodcijfer. Daarmee is het aandeel nieuwbouw gelijk aan een jaar geleden.

Op het moment van schrijven noteert Den Haag met 4% het hoogste nieuwbouwaandeel.

Ter vergelijking, een jaar geleden betrof het nieuwbouwpercentage in deze regio nog

8%. Verder registreren Amsterdam, Rotterdam en Utrecht een nieuwbouwaandeel van

respectievelijk 3%, 1% en 1%. Dit jaar bedraagt het aandeel nieuwbouw in de grote

steden van Nederland 3%.

In de overige steden bedraagt het nieuwbouwpercentage 3% dit is gelijk in

vergelijking met een jaar geleden. Daar waar Almere traditiegetrouw het hoogstenieuwbouwpercentage kent is dit jaar het nieuwbouwpercentage in deze regio 12%.

Volgens verwachting zijn de reeds opgeleverde objecten opgenomen en zijn in het

afgelopen jaar nauwelijks nieuwe kantoren aan de markt gekomen. Op 1 januari 2014

kent de regio Zwolle het hoogste nieuwbouwaandeel met een percentage van 15%. Dit

is te danken aan drie nieuw opgeleverde kantoorgebouwen in het deelgebied Zwolle

Overig, te weten Victoria, Landaulette en Berline. Het betreft hier bijna 21.000 vierkante

meter nieuwbouw. In de overige deelgebieden schommelt het nieuwbouwpercentage

tussen de 0% en 7%. Opvallend is dat in vergelijking met vorig jaar, dit jaar meer

regios geen nieuwbouwobjecten aanbieden. Aan het einde van 2013 bestaat van elf

regios het aanbod volledig uit reeds bestaande objecten, vorig jaar was dit nog in

negen regios het geval.

OpnamevolumeDe Nederlandse kantorenmarkt noteert een positief transactievolume in 2013.

Desondanks ligt de kantooropname nog wel onder de grens van n miljoen vierkante

Nieuwbouwpercentage inhet aanbod op 1 januari

Percentage of available accommodationaccounted for by new construction

as of January 1st

Regio | Region 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1 Den Haag | The Hague 22% 6% 4% 4% 8% 4%

2 Amsterdam 8% 10% 6% 7% 2% 3%

3 Rotterdam 5% 3% 3% 11% 2% 1%

4 Utrecht 11% 8% 2% 2% 1% 1%

Totaal grote steden 10% 8% 4% 6% 3% 3%

5 Zwolle 15% 27% 24% 20% 4% 15%

8 Almere 15% 44% 42% 40% 21% 12%

6 Heerlen 25% 21% 17% 17% 10% 7%

7 Enschede 2% 8% 7% 7% 6% 6%

9 Nijmegen 1% 9% 5% 15% 1% 5%

10 Hengelo 8% 11% 12% 12% 5% 4%

11 Breda 15% 11% 2% 1% 1% 3%

12 Assen 22% 8% 2% 1% 3% 2%

13 Groningen 12% 3% 4% 3% 2% 2%

14 Amersfoort 13% 27% 27% 1% 0% 0%

15 Apeldoorn 1% 1% 2% 2% 0% 0%

16 Arnhem 16% 9% 8% 8% 1% 0%

17 Den Bosch 9% 4% 2% 15% 0% 0%

18 Deventer 9% 18% 3% 12% 3% 0%

19 Drechtsteden 19% 3% 4% 7% 0% 0%

20 Eindhoven 18% 5% 2% 1% 0% 0%

21 Leeuwarden 2% 3% 2% 2% 0% 0%

22 Maastricht 0% 0% 0% 0% 0% 0%

23 Sittard 0% 0% 0% 0% 0% 0%

24 Tilburg 16% 0% 15% 8% 0% 0%

Totaal overig 9% 13% 11% 10% 3% 3%

Totaal Nederland 10% 10% 7% 8% 3% 3%


20/156

Sprekende Cijfers


Nederland in 2013

meter. In het afgelopen jaar is in de 24 onderzochte regios 943.000 vierkante meter

kantoor opgenomen. Hierbij zijn alle transacties genoteerd vanaf 500 vierkante meter

in de vier grote steden en vanaf 250 vierkante meter in de overige regios. In vergelijking

met vorig jaar is sprake van een opnamestijging van 19%. Het lage transactieniveau in

2012 zorgt voor deze sterke procentuele stijging. Wanneer wordt vergeleken met het

vijfjaarlijkse gemiddelde dan is sprake van een lichte daling van 2%.

Net als vorig jaar zorgen de vier grote steden ook in het afgelopen jaar voor 63% van

de totale opname in Nederland. Binnen de vier grote steden is in 2013 in totaal 593.000

vierkante meter kantoorruimte verkocht of verhuurd. Vergelijkend met een jaar geleden

is 90.000 vierkante meter meer verhuurd. Daarmee is sprake van een toename van

18% in vergelijking met 2012. Alle vier de grote steden dragen bij aan dit positieve

transactievolume. Amsterdam kent traditiegetrouw het hoogste transactievolume,

in het afgelopen jaar is in deze regio 247.000 vierkante meter kantoor opgenomen.

Voor het tweede jaar op rij is ook het opnamevolume in de regio Den Haag aan een

aanzienlijke stijging onderhevig. In heel 2013 is hier 132.000 vierkante meter kantoor

opgenomen, een toename van 38% op jaarbasis. Vorig jaar werd reeds een stijgingvan het transactieniveau genoteerd, te weten 39%. Den Haag Nieuw Centrum is een

aantrekkelijke vestigingslocatie voor bedrijven. Diverse grote transacties vinden plaats

in het Beatrixkwartier en rondom Den Haag Centraal Station.

In de overige regios is in 2013 in totaal 350.000 vierkante meter kantoorruimte verkocht

of verhuurd. Vergelijkend met het hieraan voorafgaande jaar is sprake van een toename

van 20%, oftewel 59.000 vierkante meter kantoor. In de regios Arnhem, Groningen,

Hengelo en Heerlen is in het afgelopen jaar minder kantoor opgenomen dan het jaar

hiervoor. Verder noteren Enschede en Nijmegen in 2013 een gelijk transactieniveau

als in dezelfde periode een jaar geleden. Alle overige deelgebieden registreren in het

Opname van kantoorruimten(x 1.000 m)

Take-up of office space (x 1.000 squaremetres of lettable floor area)

Regio | Region 2008 2009 2010 2011 2012 2013

1 Amsterdam 396 280 189 253 246 247

2 Den Haag | The Hague 118 123 111 69 96 132

3 Utrecht 202 84 119 138 80 112

4 Rotterdam 257 129 150 123 81 102

Totaal grote steden 973 616 569 583 503 593

5 Amersfoort 75 35 38 36 23 44

6 Den Bosch 38 35 62 38 34 42

7 Eindhoven 51 29 39 52 28 30

8 Enschede 33 13 28 23 25 25

9 Nijmegen 24 19 36 27 23 23

10 Arnhem 85 51 22 26 27 22

11 Zwolle 44 48 19 14 9 19

12 Drechtsteden 18 25 10 17 15 18

13 Almere 45 29 23 23 8 16

14 Deventer 13 7 5 13 6 16

15 Apeldoorn 29 16 24 31 13 15

16 Tilburg 14 4 14 12 12 14

17 Breda 32 23 34 27 8 14

18 Groningen 25 33 24 14 21 14

19 Maastricht 20 25 22 43 12 12

20 Assen 8 8 8 6 5 8

21 Sittard 5 4 1 1 3 7

22 Hengelo 16 23 21 10 13 6

23 Leeuwarden 4 9 23 1 1 4

24 Heerlen 8 3 8 6 5 1

Totaal overig 291 439 461 420 291 350

Totaal Nederland 1.264 1.055 1.030 1.003 794 943


21/156

Sprekende Cijfers


Nederland in 2013

afgelopen jaar een hoger verkocht of verhuurd oppervlakte dan in vergelijking met 2012.

In Amersfoort is op de vier grote steden na de meeste kantoorruimten opgenomen, te

weten 44.000 vierkante meter. Door het verhuizen van enkele grote kantoorgebruikers

geeft het totale opnamevolume per regio in vergelijking met vorig jaar soms een scheef

beeld. In de regionale hoofdstukken in deze rapportage worden deze verschillen nader

toegelicht. Naar verwachting neemt het aantal verhuizingen in de komende periodetoe. Echter door nieuwe ontwikkelingen op het gebied van werken en het inkrimpen

van organisaties blijft het opnamevolume beperkt. De vraag blijft naar verwachting

voor een groot deel bestaan uit de vervangingen van de huidige locaties, derhalve is

nagenoeg geen sprake van effectieve opname.

Aantal transacties: 750Overeenkomstig het hogere transactievolume zijn in het afgelopen jaar ook meer

kantoren verkocht of verhuurd. In 2013 werden in totaal 750 gebruikerstransacties

geregistreerd, een toename van 76 transacties op jaarbasis. Van het totale aantal

genoteerde opnames in Nederland betreft 91% een huurtransactie en 9% een

kooptransactie voor eigen gebruik. In Leeuwarden is het afgelopen jaar geen enkelkantoor met een metrage van meer dan 250 vierkante meter verhuurd, wel is n

object verkocht. Assen kent het hoogste verkooppercentage met 29%. In Heerlen en

Sittard zijn alleen maar kantoorruimtes verhuurd en geen enkele verkocht. Daarnaast

kent Amsterdam het laagste verkooppercentage, te weten 2%. In deze regio worden

nagenoeg alleen maar kantoorruimtes verhuurd.

Ondanks dat het aantal opnames is toegenomen, heeft dit niet altijd een hoger

transactieniveau tot gevolg. Door een steeds kleiner gemiddelde transactiegrootte

dienen logischerwijs meer gebruikerstransacties te worden genoteerd om hetzelfde

opnamevolume te bereiken. In het afgelopen jaar is een kantoor gemiddeld 919

Aantal transacties in 2013% gestegen ten opzichte van 2012 en

gemiddelde unitgrootte

Number of transactions in 2013Increase relative to 2012

And average unit size

Regio | Region Transacties | Transactions % stijging | increase Unitgrootte | Average unit size

1 Amsterdam 143 7% 1.725

2 Rotterdam 77 60% 1.328

3 Den Haag | The Hague 72 20% 1.838

4 Utrecht 64 -3% 1.753

Totaal grote steden 356 47% 1.352

5 Amersfoort 44 33% 1.011

6 Den Bosch 36 -8% 1.160

7 Eindhoven 36 9% 849

8 Enschede 31 29% 793

9 Nijmegen 31 -21% 732

10 Drechtsteden 24 33% 746

11 Apeldoorn 23 21% 664

12 Groningen 22 -4% 627

13 Arnhem 20 0% 1.129

14 Breda 20 67% 696

15 Zwolle 20 25% 963

16 Maastricht 15 -21% 778

17 Tilburg 15 -6% 911

18 Deventer 13 63% 1.213

19 Almere 14 0% 1.147

20 Hengelo 10 -17% 562

21 Sittard 8 100% 922

22 Assen 7 -22% 1.084

23 Heerlen 4 -43% 302

24 Leeuwarden 1 0% 3.700

Totaal overig 394 66% 528

Totaal Nederland 750 57% 919


22/156

Sprekende Cijfers


Nederland in 2013

vierkante meter groot, dit is een daling van 259 vierkante meter in vergelijking met

het hieraan voorafgaande jaar. Zes opnames noteren een metrage groter dan 10.000

vierkante meter. Van het totaal aantal transacties is 3% een kantoor van meer dan

5.000 vierkante meter. In de grootteklasse van 1.000 tot 5.000 vierkante meter wordt

aanzienlijk meer opgenomen, namelijk 32%. Echter wordt met 39% het meest aantal

transacties geregistreerd in de grootteklasse van 500 tot 1.000 vierkante meter. Verdervindt 26% van het totaal aantal opnames plaats met een metrage tussen de 250 en

500 vierkante meter.

Binnen de vier grote steden hebben 356 transacties plaatsgevonden, dit zijn 48 objecten

meer dan in 2012. De meeste opnames zijn geregistreerd in de regio Amsterdam, te

weten 143 kantoren. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden is sprake van

een toename van negen objecten. In Rotterdam en Den Haag zijn in 2013 tevens meer

kantoorobjecten verkocht of verhuurd in vergelijking tot een jaar geleden. Daarentegen

vertoont Utrecht een daling in het aantal geregistreerde transacties, namelijk een

jaarlijkse daling van twee objecten tot 64 opnames in 2013.

In de overige regios zijn afgelopen jaar 394 transacties geregistreerd, 28 meer dan een

jaar geleden. De meeste opnames hebben plaatsgevonden in Amersfoort, namelijk 44

kantoorobjecten. In 2013 is een kantoor in de overige regios gemiddeld 528 vierkante

meter groot. Dit is aanzienlijk minder dan een verkocht of verhuurd kantoor gelegen in

n van de vier grote steden, hier is een kantoor namelijk gemiddeld 1.352 vierkante

meter groot.

KantorenmarktratioDe kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag naar kantoorruimte

in een bepaald jaar en het aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Deze ratio maakt

Kantorenmarktratio (verhoudingopname / aanbod) per regio

Office market ratio (ratio of occupancy toavailability) by region

Regio | Region 2008 2009 2010 2011 2012 2013

1 Utrecht 40% 14% 18% 20% 12% 16%

2 Amste rdam 30% 19% 12% 16% 18% 15%

3 Den Haag | The Hague 20% 20% 13% 8% 12% 13%

4 Rotterdam 43% 20% 18% 14% 9% 10%

Totaal grote steden 32% 18% 14% 14% 10% 13%

5 Sittard 22% 30% 3% 4% 12% 29%

6 Den Bosch 41% 33% 52% 41% 21% 27%

7 Enschede 65% 18% 19% 23% 26% 23%

8 Nijmegen 41% 23% 44% 36% 34% 22%

9 Amersfoort 42% 13% 14% 13% 10% 19%

10 Deventer 22% 9% 6% 15% 7% 15%

11 Drechtsteden 23% 22% 8% 12% 13% 15%

12 Assen 24% 24% 20% 10% 13% 14%

13 Maastricht 31% 29% 20% 67% 12% 13%

14 Tilburg 26% 8% 16% 18% 16% 13%

15 Arnhem 76% 34% 12% 13% 15% 12%

16 Eindhoven 27% 13% 14% 22% 11% 12%

17 Zwolle 42% 28% 11% 10% 7% 12%

18 Breda 33% 32% 37% 25% 8% 10%

19 Groningen 39% 26% 18% 11% 16% 9%

20 Apeldoorn 31% 14% 17% 21% 9% 8%

21 Almere 50% 20% 23% 16% 4% 7%

22 Hengelo 33% 27% 26% 12% 17% 6%

23 Leeuwarden 8% 10% 28% 1% 1% 3%

24 Heerlen 14% 7% 13% 9% 5% 1%

Totaal overig 33% 21% 18% 18% 10% 13%

Totaal Nederland 33% 19% 16% 16% 10% 13%


23/156

Sprekende Cijfers


duidelijk of sprake is van een gezonde vraag- en aanbodverhouding. Wanneer de

ratio stijgt, komen de vraag en het aanbod dichter tot elkaar en is sprake van een

krappere markt. Indien de discrepantie tussen vraag en aanbod groter wordt dan is de

verhouding hiertussen ruimer en daalt de kantorenmarktratio. In 2013 is de ratio in alle

regios tezamen 13%, deze verhouding is gelijk aan die van een jaar geleden.

Binnen de vier grote steden bedraagt de kantorenmarktratio eveneens 13%. Van de

vier grote steden kent Utrecht de meest gezonde kantorenmarkt met een ratio van

16%. Echter is hier nog altijd sprake van een hoog aanbodcijfer die de vraag ruim

overstijgt. In Rotterdam loopt de vraag in het afgelopen jaar en het aanbod op 1 januari

2014 het meest uiteen.

In de overige regios lopen de ratios uiteen van 1% in Heerlen tot 29% in Sittard.

Daarmee kent Sittard de meest krappe markt van alle onderzochte regios. Daarnaast

vertonen ook Den Bosch, Enschede en Nijmegen een ratio van meer dan 20%.

TophurenOp basis van de waargenomen gebruikerstransacties en de daarbij gepubliceerdehuurprijs per vierkante meter per jaar is inzichtelijk geworden in welke regio en het

daarbij behorende deelgebied de hoogste prijs is betaald. In het afgelopen jaar is de

hoogste huurprijs gerealiseerd in het centrum van Amsterdam. Hier is een prijs van

355,- per vierkante meter per jaar betaald. Bijna alle hoge huurprijzen zijn betaald

voor een object gelegen in onze hoofdstad. Naast het centrum van Amsterdam kent ook

de Zuidas een hoge prijs, te weten 325,- per vierkante meter per jaar. In het noorden

van Amsterdam ligt de hoogste huurprijs iets lager, namelijk 280,- per vierkante

meter. In de top tien van de hoogste huurprijzen binnen de vier grote steden is naast

Amsterdam ook n hoge vierkante meterprijs genoteerd in Utrecht Papendorp, te

weten 208,-.

Buiten de vier grote steden kent het centrum van Eindhoven met een prijs van 230,-

per vierkante meter per jaar de hoogst gerealiseerde huurprijs. De overige tophuren

zijn gerealiseerd in het oosten van Nijmegen met 205,- per vierkante meter en in het

centrum van Den Bosch met 180,- per vierkante meter.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat in de huurprijzen geen rekening is gehouden

met verstrekte incentives. Hedendaags zijn deze tegemoetkomingen niet meer weg te

denken, echter zijn deze vooralsnog zeer ontransparant. De hoogte van de incentive is

afhankelijk van de locatie alsmede de kwaliteit van het gebouw. Dit is tevens terug te zien

in de gerealiseerde huurprijzen. Naar verwachting neemt deze tweedeling in de markt

Gerealiseerde tophurenper m vvo kantoorruimte

Top rentals obtained per square metres of

lettable floor area of office space

Regio | Region Huur | Rent

Amsterdam Centrum 355

Amsterdam Zuidas 325


Amsterdam Centrum 310


Amsterdm Centrum 290

Amsterdam Noord 280


Utrecht Papendorp 208

Amsterdam Noord 205

Eindhoven Centrum 230

Nijmegen Oost 205

Den Bosch Centrum 180

Nederland in 2013


24/156

Sprekende Cijfers


Nederland in 2013

verder toe. Verhuurders pakken hun gebouwen aan door middel van grootschalige

renovatie om zo nog van concurrerende waarde te zijn. De eigenaren die echter niet

beschikken over voldoende middelen, kunnen veelal alleen nog concurreren met prijs.

Voor hoogwaardige en duurzame kantoorgebouwen blijven de huurprijzen op niveau.

Daarmee nemen de verschillen tussen huurprijzen naar verwachting verder toe.

BranchesMet de vorig jaar ingestelde nieuwe brancheverdeling zijn op basis van het CBS

negentien branches geselecteerd. Hierbij is enkel toegevoegd Overige branches

voor bedrijven die niet passen binnen de brancheverdeling. Net als het hieraan

voorafgaande jaar is in 2013 de branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy,

belastingadvisering en holdings verantwoordelijk voor het grootste deel van het totale

transactievolume, namelijk 13%. Daarnaast nemen de branches ICT en telecom en

Gezondheids- en welzijnszorg met 12% en 9% een groot deel van het totaal aantal

verkochte of verhuurde vierkante meters op. De overige branches noteren een aandeel

tussen de 1% en 6%. Opvallend is dat de opname in de branche Openbaar bestuur

overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen daalt, dit heeft onder anderete maken met de terugtrekkende bewegingen van de overheid. Daarnaast worden

vestigingen gesloten en activiteiten veelal gecentraliseerd. Door bezuinigingen vanuit de

overheid wordt naar verwachting meer vierkante meters afgestoten door gezondheids-

en zorginstellingen alsmede het onderwijs. Echter wanneer deze bedrijven een nieuwe

en wellicht kleinere locatie kunnen huren waarmee kosten kunnen worden bespaard,

kan het aandeel van deze branche mogelijk toch toenemen. De branche Rechtskundige

dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings blijft naar verwachting

ook volgend jaar verantwoordelijk voor de opname van het grootste aantal vierkante

meters kantoorruimten.

Opname per branche naar m in 2013

Take-up by sector according tosquare metres in 2013

Branche | Sector Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

Rechtskundige Dienstverlening, accountancy,

belastingadvisering en holdings 13% 18% 2% 15% 29%

ICT en Telcom 12% 9% 16% 7% 19%

Gezondheids- en welzijnszorg 9% 1% 11% 10% 7%

Overige zakelijke dienstverlening 9% 4% 6% 11% 6%

Onderwijs 6% 6% 11% 5% 5%

Marketing, communicatie en media 6% 10% 10% 2% 2%

Verhuur van en handel in onroerend goed 6% 11% 3% 2% 2%

Financile instellingen 6% 6% 2% 1% 9%

Verhuur van roerende goederen 5% 6% 2% 11% 1%

Industrie 5% 4% 6% 5% 5%

Bouw en vastgoed 5% 3% 14% 3% 2%

Groot-en detailhandel 5% 7% - 4% 7%

Vervoer en opslag 3% 1% 7% 12% 1%

Logies-, maaltijd- en drankverstrekking 2% 7% - 3% -

Productie en distributie van en handel in elektriciteit,

aardgas, stroom en gekoelde lucht 2% 3% 2% 2% -

Cultuur, sport en recreatie 2% 2% - 3% 2%

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en

verplichte sociale verzekeringen 2% 1% 3% 1% 2%

Belangen- en idele organisaties 1% 1% 4% 1% -

Overige branches 1% - 1% 2% -

Winning en distributie van water; afval- en

afvalwaterbeheer en sanering - - - - 1%


25/156

Sprekende Cijfers


Nederland in 2013

In de regio Amsterdam is de branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy,

belastingadvisering en holdings tevens verantwoordelijk voor het grootste aandeel

transacties. Van het totale opnamevolume in deze regio betreft 18% een huurder uit

deze branche. Daarnaast nemen de branches Verhuur van en handel in onroerend

goed en Marketing, communicatie en media een groot aandeel op van respectievelijk

11% en 10%.

In Den Haag wordt het meeste aantal vierkante meter kantoorruimten gehuurd door

de branche ICT en telecom, namelijk 16%. In deze regio neemt ook de branche Bouw

en vastgoed met 14% een groot deel van het aantal verkochte of verhuurde vierkante

meters op.

In overeenstemming met Nederland en Amsterdam is ook in Rotterdam de branche

Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings

verantwoordelijk voor het grootste aandeel van het opnamevolume in deze regio. Door

enkele grote transacties waarbij de huurder afkomstig is uit de branche Vervoer en

opslag noteert deze branche in het opnamevolume een aandeel van 12%.

De branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en

holdings neemt 29% van het transactievolume in Utrecht op. Daarnaast neemt de

branche ICT en telecom 19% van het totaal aantal vierkante meters op.

Aantal vierkante meter opgenomen kleinekantoor metrage. Vier grote steden

250-500m2en overig


26/156

Sprekende Cijfers


Nederland in 2013

Kleine metragesNieuwe ontwikkelingen op het gebied van werken doen naast de huidige economische

situatie de kantoorbehoefte dalen. Diverse organisaties implementeren nieuwe

manieren van werken waarbij flexibiliteit centraal staat en niet langer je eigen werkplek.

Aangezien kleine kantoorruimtes van een steeds groter belang zijn, worden naast

de grotere metrages tevens de gebruikerstransacties van klein formaat inzichtelijkgemaakt. Het gaat hierbij om de opnames tussen de 250 en 500 vierkante meter in de

vier grote steden en alles onder de 250 vierkante meter in de overige regios.

In heel 2013 is in totaal 120.200 vierkante meter kleine kantoorruimte opgenomen.

Het transactievolume van kleine metrages wordt gevormd door 611 transacties. In

totaal hebben in Nederland in het afgelopen jaar 1.361 transacties plaatsgevonden.

Maar liefst 45% betreft een opname van een kantoorruimte van klein formaat. Het

totale transactievolume in heel 2013 komt derhalve uit op 1.063.200 vierkante meter.

Wanneer deze gegevens vergeleken worden met een jaar geleden is sprake van een

lichte daling. In het afgelopen jaar zijn veertien transacties minder genoteerd. Het

transactievolume is tevens afgenomen, namelijk met 6.700 vierkante meter.

In Amsterdam worden de meeste kleine kantoorruimtes opgenomen, namelijk 84

objecten waarvan de transactiegrootte per object tussen de 250 en 500 vierkante meter

ligt. In totaal is in deze regio 29.300 vierkante meter opgenomen. In Rotterdam en

Utrecht worden respectievelijk 44 en 42 kleine transacties genoteerd. Van de vier grote

steden noteert Den Haag het minst aantal kleine transacties, te weten 33 opnames. In

de overige regios worden in Zwolle en Breda de meeste kleine kantoorruimtes, met een

metrage kleiner dan 250 vierkante meter, opgenomen (41).


27/156

Kantorenmarkten2014 | Plaatsnaam 27


Amsterdam

2

Regi

o

Almere

Kantorenmarkten2014 | Regio Amsterdam, Almere 27

Sprekende Cijfers


28/156

Sprekende Cijfers

28 Amsterdam | Kantorenmarkten 2014

Regio Amsterdam


29/156

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten2014 | Amsterdam 29

Amsterdam

AmsterdamDe kantorenmarkt in de hoofdstad van Nederland kent een grote voorraad aan

kantoorgebouwen en een diversiteit aan gebruikers. Voor de regio Amsterdam

wordt de stad alsmede de omliggende regios in kaart gebracht. De stad Amsterdam

wordt onderverdeeld in Centrum, Noord, Oost, West, Zuidas, Zuidelijke IJ-oevers

en Amsterdam Zuidoost. De omliggende randgemeenten betreffen Amstelveen,Badhoevedorp, Diemen, Hoofddorp en Schiphol. Vanwege de grootte van de

kantorenmarkt wordt voor deze regio, alsmede voor de overige vier steden, voor het

aanbod en de opname een ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd. Sinds

2012 worden ook de transacties met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante

meter beschreven.

Door de jaren heen heeft de kantorenmarkt in Nederland te maken met een

oplopend aanbodcijfer, een terugtrekkende vraag en een steeds verder toenemende

leegstand. Diverse regios maken beleid om op de lokale markt leegstand tegen te

gaan en de kantorenmarkt in beweging te houden. Enerzijds wordt dit gedaan door

de regio aantrekkelijk te maken als vestigingslocatie ten einde nieuwe gebruikersaan te trekken en de reeds gevestigde bedrijven te behouden. Anderzijds worden

nieuwbouwontwikkelingen beperkt en wordt aangestuurd op het gebruik van

de bestaande voorraad. Amsterdam publiceerde in 2011 de notitie Leegstand in

Amsterdam: inzet op gebruiken, aanpak van Leegstand. Hiermee wil de gemeente

inzichtelijk krijgen welke kantoren leegstaan om aan de hand daarvan samen met de

eigenaar een passende oplossing te bedenken. Met een zogenaamd transformatieteam

wordt gekeken naar alternatief gebruik voor deze panden. In enkele gevallen is zelfs

renovatie of transformatie niet haalbaar en worden kantoren aan de markt onttrokken

door middel van sloop. Inmiddels heeft in 2013 ruim 80.000 vierkante meter kantoren

een nieuwe functie gekregen. Voor de aankomende periode dient dit aantal te worden

verdubbeld.

AanbodAan het einde van 2013 wordt in totaal 1.700.250 vierkante meter kantoorruimten

aangeboden, een toename van 26% ten opzichte van een jaar geleden. Vorig jaar

werd ter vergelijking nog een daling van 16% geregistreerd. Wanneer wordt vergeleken

met het vijfjaarlijkse gemiddelde is de toename minder sterk, namelijk 9%. Het

nieuwbouwpercentage is met n procentpunt toegenomen tot 3% aan het einde van

2013. Op 1 januari 2014 staan 588 objecten in aanbod met een minimale metrage van

500 vierkante meter, een toename van 107 kantoorobjecten ten opzichte van een jaar

geleden. De gemiddelde grootte van een object is 2.892 vierkante meter. Wanneer dit

vergeleken wordt met vorig jaar dan is sprake van een lichte toename van 72 vierkante

meter. Van het totaal aantal beschikbare kantoren worden 21 objecten aangeboden

met een metrage groter dan 10.000 vierkante meter tegenover achttien kantoren eind

2012. Nog altijd is het kantoorgebouw Ten Thirty in Amstelveen het object met het

grootste beschikbare metrage van 47.000 vierkante meter kantoor.

Ontwikkeling totale aanbod> 500 m vvo kantoorruimte en

% nieuwbouw in hetaanbod op 1 januari

Development of supply of officespace > 500 square metres of

lettable floor area and % of newlybuilt in the supply as of January 1st

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Aanbod m vvo 1.326.700 1.516.500 1.643.000 1.604.400 1.349.600 1.700.250

Supply of square metres lettable floor area

Percentage t.o.v. voorgaand jaar +3% +14% +8% -2% -16% +26%

Percentage in relation to previous year

Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde -9% +6% +13% +9% -9% +9%

Percentage in relation to five-yearly average

Percentage nieuwbouw m 8% 10% 6% 7% 2% 3%

Percentage of new building floor area

Percentage bestaande bouw m 92% 90% 94% 93% 98% 97%

Percentage of existing building floor area


30/156

Sprekende Cijfers


Amsterdam

Aanbod per deelgebiedIn de stad Amsterdam wordt op 1 januari 2014 totaal 1.211.550 vierkante meter

kantoorruimten aangeboden, een toename van 15% ten opzichte van een jaar geleden.

In alle deelgebieden binnen de stad Amsterdam is sprake van een hoger beschikbaar

kantoormetrage dan vorig jaar. Amsterdam Zuidoost noteert het hoogste beschikbare

metrage, te weten 330.900 vierkante meter. In de overige gebieden rondom Amsterdamis tevens sprake van een aanbodtoename. De toename van het aanbod in de regio

Amsterdam is onder andere te verklaren door organisaties die verhuizen en daarbij een

groter kantoorobject achterlaten dan welke zij nieuw opnemen.

Opnamevolume

Na een opleving in het transactievolume in 2011 is het aantal verkochte en verhuurdevierkante meters in 2012 iets teruggelopen. In 2013 is sprake van een nagenoeg gelijk

opnamevolume in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. In het afgelopen jaar

is 246.700 vierkante meter kantoor opgenomen in de regio Amsterdam. Daarmee is

het transactieniveau nog altijd niet zo hoog als in 2011, toen 253.100 vierkante meter

is verkocht of verhuurd.

Binnen Amsterdam is in 2013 totaal 210.400 vierkante meter kantoorruimten verhuurd,

een toename van 6% ten opzichte van vorig jaar. De deelgebieden Amsterdam

Centrum, Oost, West, Zuidas en Zuidelijke IJ-oevers noteren een stijging in het

transactievolume, de overige deelregios registreren een daling. De meeste vierkante

meters kantoorruimten zijn opgenomen in het centrum van Amsterdam, te weten62.000 vierkante meter. De opname van Spaces van ruim 12.000 vierkante meter in

het voormalig ABN Amro kantoor draagt hieraan bij. Het afgelopen jaar is hier een

grootschalige renovatie en verduurzaming gestart, naar verwachting is het object in het

tweede kwartaal van 2014 gereed.

In de randgemeenten bedraagt in 2013 het transactievolume 36.300 vierkante meter,

een daling van 22% ten opzichte van een jaar geleden. In Amstelveen en Hoofddorp

is de vraag naar kantoorruimten traditiegetrouw het grootst, te weten 14.000 en

10.050 vierkante meter in het afgelopen jaar. In Badhoevedorp is in 2013 geen enkele

transactie met een minimale metrage van 500 vierkante meter geregistreerd.

Aanbod van kantoorruimten> 500 m vvo per deelgebied

op 1 januari

Supply of office space > 500 squaremetres of lettable floor area per district

as of January 1st

Deelgebieden | Distric ts 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Amsterdam Centrum | Centre 103.300 137.900 123.300 95.700 138.500 147.500

Amsterdam Noord | North 14.700 12.300 9.700 17.400 30.90 0 51.150

Amsterdam Oost | East 39.700 47.800 70.600 66.700 72.700 90.300

Amsterdam West | West 317.600 356.200 388.700 376.700 383.500 413.200

Amsterdam Zuidas 115.300 164.800 158.800 164.200 102.500 130.600

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 3.900 23.000 22.000 17.800 38.000 47.900

Amsterdam Zuidoost | South East 317.800 290.300 335.100 332.900 289.100 330.900

Amsterdam 912.300 1.032.300 1.108.200 1.071.400 1.055.20 0 1.211.550

Amstelveen 67.900 122.300 143.300 183.100 110.000 164.550

Badhoevedorp 24.000 19.400 19.800 23.700 10.900 32.550

Diemen 69.200 61.200 63.300 40.600 15.400 21.200

Hoofddorp 130.800 160.200 184.300 174.900 101.200 180.000

Schiphol 122.400 121.300 124.300 110.600 56.900 90.400

Overig | Other 414.300 484.400 535.000 532.900 294.400 488.700

Totaal | Total 1.326.600 1.516.700 1.643.20 0 1.604.300 1.349.600 1.700.250

Opname en aanbod in mvvo

Take-up and supply insquare metres lettable floor area

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14



31/156



Transacties >500m2: 143In 2013 hebben in de regio Amsterdam 143 transacties plaatsgevonden, negen meer

dan in 2012. Net als in het hieraan voorafgaande jaar zijn in Amsterdam Centrum de

meeste transacties genoteerd, namelijk 37 in 2013. De gemiddelde grootte van een

kantooropname is in een jaar met 108 vierkante meter gedaald tot 1.725 vierkantemeter. Net als in 2012 vonden ook dit jaar drie transacties plaats met een metrage van

10.000 vierkante meter of meer. De grootste opname betreft die van DAS rechtsbijstand

met meer dan 15.000 vierkante meter en nog geen deel uitmaakte van de totaalcijfers

in 2012. Ook de eerder genoemde transactie van Spaces betreft een opname van meer

dan 10.000 vierkante meter en tot slot heeft Nauta Dutilh op de Zuidas een nog nieuw

te bouwen kantoor gehuurd van circa 10.000 vierkante meter.

Transacties 250-500m2: 84In 2013 hebben evenveel transacties plaatsgevonden met een metrage tussen de 250

en 500 vierkante meter als een jaar geleden, namelijk 84. In deze grootteklasse in

het afgelopen jaar 29.300 vierkante meter verkocht of verhuurd. Dit is 300 vierkante

meter meer dan een jaar geleden. In totaal komt het aantal transacties uit op 227

records, waarvan 37% opnames zijn geweest in deze grootteklasse. In de regio

Amsterdam komt het totale opnamevolume voor 2013 uit op 276.000 vierkante meter,

Opname van kantoorruimtenper deelgebied

Take-up of office spaceof lettable floor area per district


Amsterdam Centrum | Centre >500m 64.800 23.100 30.700 47.300 41.000 62.000

250-50 0 m - - - - 9.000 7.150

Amsterdam Noord | North >500m 19.700 1.100 2.300 3.400 3.450 2.500

250-50 0 m - - - - 1.000 1.100

Amsterdam Oost | East >500m 5.200 12.700 15.000 25.400 8.800 9.050

250-50 0 m - - - - 2.500 3.550

Amsterdam West | West >500m 58.800 41.900 27.500 29.500 24.700 35.000

250-50 0 m - - - - 4.500 5.100

Amsterdam Zuidas >500m 74.900 36.500 36.500 46.300 33.700 45.700

250-50 0 m - - - - 2.900 3.600

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers >500m 15.400 - 5.800 3.100 7.200 12.650

250-50 0 m - - - - 400 700

Amsterdam Zuidoost | South East >500m 84.900 49.300 39.400 46.600 80.400 43.500

250-50 0 m - - - - 4.800 6.300

Amsterdam >500 m 323.700 164.600 157.200 201.600 199.250 210.400

Amsterdam 250-500 m - - - - 25.100 27.500

Amsterdam Totaal | Total - - - - 199.250 237.900

Amstelveen >500m 17.200 77.900 7.800 2.400 14.100 14.000

250-50 0 m - - - - 1.000 800

Badhoevedorp >500m 2.400 1.800 - - 1.750 -

250-50 0 m - - - - - -

Diemen >500m 7.900 - 1.400 7.800 600 5.900

250-50 0 m - - - - - -

Hoofddorp >500m 29.500 25.800 13.600 21.500 17.700 10.050

250-50 0 m - - - - 2.400 1.000

Schiphol >500m 14.800 9.80 0 8.700 19.800 12.200 6.350

250-50 0 m - - - - 500 -

Overig >500 m | Other 71.800 115.300 31.500 51.500 46.350 36.300

Overig 250-500 m | Other - - - - 3.900 1.800

Overig Totaal m | Other total - - - - 46.350 38.100

Totaal >500 | Total 395.500 279.900 188.700 253.100 245.600 246.700

Totaal 250-500 | Total - - - - 29.000 29.300

Totaal | Total - - - - 245.600 276.000


32/156

Sprekende Cijfers


Amsterdam

een toename van 1% in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. Door een

afnemende transactiegrootte is het in kaart brengen van opnames met een kleiner

oppervlakte interessant.

Kantorenmarktratio: 15%

De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2013 en het aanbod op 1januari 2014, bedraagt 15%. Dit is een afname van drie procentpunt ten opzichte van

een jaar geleden. Wanneer deze ratio stijgt, is sprake van een krappere kantorenmarkt,

indien de ratio daalt, is sprake van verruiming. Met een verhouding tussen de opname

en het aanbod van 15% overstijgt het beschikbare aantal meters kantoorruimten nog

altijd ruimschoots de vraag. In de stad Amsterdam bedraagt de kantorenmarktratio

17%, in de randgemeenten is deze verhouding 7%.

HuurprijzenDe ruime verhouding tussen de vraag en het aanbod zet de huurprijzen onder druk.

Door de hoge concurrentie onderhandelen huurders sterk over de voorwaarden.Hierbij zijn incentives veelal niet meer weg te denken. In het afgelopen jaar is de hoogst

genoteerde huurprijs geregistreerd in Amsterdam Centrum, namelijk 355,- per

vierkante meter per jaar. Op de Zuidas is in het afgelopen jaar de hoogst genoteerde

jaarlijkse huurprijs 325,- geweest. Verder registeren Amsterdam West en Zuidoost

een lagere tophuur, te weten 185,- per vierkante meter per jaar. De hoogste prijs in

de overige deelregios ligt tussen deze twee uiterste. Kanttekening bij de gerealiseerde

huurprijzen is het feit dat niet van alle transacties een huurprijs bekend is gemaakt.

Gerealiseerde en verwachte tophurenper m vvo kantoorruimte per deelgebied

Realised and expected top rents persquare metres of lettable floor area

of office space per district

Deelgebieden | Districts Gerealiseerd / Realised () 2013 Verwacht / Expected () 2014

Amsterdam Centrum | Centre 355 260

Amsterdam Noord | North 280 145

Amsterdam Oost | East 205 210

Amsterdam West | West 185 185

Amsterdam Zuidas 325 350

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 190 240

Amsterdam Zuidoost | South East 185 180

Amstelveen - 175

Badhoevedorp - 140

Diemen - 140

Hoofddorp - 200

Schiphol - 345

Aanbod van kantoorruimten > 500 m vvo perdeelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde

huur in Euro

Supply of office space > 500 square metres oflettable floor area per district on January 1st and

median rent asked in Euro

Deelgebieden | Distric ts 2010 2011 2012 2013 2014

mvvo mediane mvvo mediane mvvo mediane mvvo mediane mvvo mediane

vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs vraagprijs

sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask. sq. metres median ask.

lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price lett. fl. area price

Amsterdam Centrum | Centre 137.800 215 123.300 223 95.700 195 138.500 228 133.511 225

Amsterdam Noord | North 12.300 150 9.700 165 17.400 175 30.900 165 37.034 155

Amsterdam Oost | East 47.800 165 70.600 150 66.700 158 72.700 153 72.647 160

Amsterdam West | West 356.100 150 388.700 155 376.700 160 383.500 150 395.778 145

Amsterdam Zuidas 164.800 320 158.750 250 164.200 200 102.500 243 107.629 238

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 23.000 240 22.000 235 17.800 220 38.000 210 47.928 223

Amsterdam Zuidoost | South East 290.300 155 335.050 150 332.900 145 289.100 145 319.871 145

Amstelveen 122.300 165 143.300 165 183.100 170 110.000 168 147.859 164

Badhoevedorp 19.400 19.800 143 23.700 140 10.900 120 24.069 120

Diemen 61.200 130 63.250 130 40.600 129 15.400 125 19.023 128

Hoofddorp 160.200 160 184.300 155 174.900 147 101.200 153 149.964 148

Schiphol 121.300 185 124.250 163 110.600 165 56.900 165 83.496 160

Totaal | Total 1.516.500 1.643.000 1.604.300 1.604.300 1.349.600 1.538.809


33/156



Mediane gevraagde en gerealiseerde hurenDe hoogste mediane vraagprijs wordt op 1 januari 2014 geregistreerd in het deelgebied

Amsterdam Zuidas en bedraagt 314,- per vierkante meter per jaar. Voor het tweede

jaar op ri j is sprake van een hogere vraagprijs in vergelijking tot een jaar geleden. Dit

is tevens terug te zien in de hoogte van de gerealiseerde huurprijs. Hierbij dient te

worden opgemerkt dat hier geen rekening is gehouden met incentives. Desondanks

impliceert een stijging van de vraagprijs en een hogere gerealiseerde huurprijs dat de

Zuidas een aantrekkelijke locatie is voor bedrijven om zich te vestigen. Daarmee kentdeze deelregio wellicht schaarste van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimten wat

een opwaartse druk aan de huurprijzen kan doen verklaren. In de overige deelgebieden

schommelt de huurprijs tussen de 128,- en 243,- per vierkante meter per jaar.

De gerealiseerde huurprijzen worden onder voorbehoud gepubliceerd. Vanwege het

geringe aantal waarnemingen en onbekende incentives kunnen deze huurprijzen niet

altijd representatief worden geacht. Desondanks geven de cijfers een interessant beeld

van de prijsontwikkelingen per deelgebied.

Gerealiseerde mediane huren inEuro per m vvo per deelgebied

Median rents paid in Euro per square metreof lettable floor area per district

Deelgebieden | Distric ts 2009 2010 2011 2012 2013

aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane aantal mediane

transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs transacties huurprijs

number of median number of median number of median number of median number of median

transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent transactions rent

Amsterdam Centrum | Centre 22 215 25 175 24 230 6 233 12 184

Amsterdam Noord | North - - 3 158 3 90 1 130 2 243

Amsterdam Oost | East 12 165 5 - 11 195 4 225 6 156

Amste rdam West | West 27 150 16 185 16 193 3 149 8 128

Amsterdam Zuidas 17 320 18 285 18 310 6 278 6 314

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers - - 2 - 3 293 2 245 1 190

Amsterdam Zuidoost | South East - - 26 - 15 170 8 153 4 163

Amstelveen 8 165 7 168 3 - 1 145 - -

Badhoevedorp - - - - - - 1 135 - -

Diemen - - 1 - 6 123 - - - -

Hoofddorp 12 160 9 - 10 165 2 173 - -

Schiphol 7 185 6 375 12 170 - - - -

Opname per branche 2013

Take-up by sector in 2013

1%

2% 2%6%

1%

7%

8%

4%

8%

9%6%

1%4%

3%

18%

12%

6%

0%0%

Belangen- en idele organisaties

Bouw en vastgoed

Cultuur, sport en recreatie

Financile instellingen

Gezondheids- en welzijnszorg

Groot- en detailhandel

ICT en telecom

Industrie

Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

Marketing, communicatie en media

Onderwijs

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichtesociale verzekeringen

Overige zakelijke dienstverlening

Productie en distributie van en handel in elektriciteit,aardgas, stoom en gekoelde lucht

Rechtskundige dienstverlening, accountancy,belastingadvisering en holdings

Verhuur van en handel in onroerend goed

Verhuur van roerende goederen

Vervoer, opslag en post

Winning en distributie van water; afval- enafvalwaterbeheer en sanering


34/156

Amsterdam


BranchesDe branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en

holdings betreft 18% van het totale transactievolume. De branche Verhuur van en

handel in onroerend goed is voor 12% van het opnamevolume verantwoordelijk. Deze

hoge percentages zijn met name veroorzaakt door de huurtransacties van Nauta Dutilh,

DAS rechtsbijstand en Spaces van ieder een minimale grootte van 10.000 vierkantemeter. Verder is 8% opgenomen door de branche ICT en telecom. Binnen deze

branche betreft het met name een opname van meerdere kleinere kantoorgebruikers.

VoorraadDe fysieke kantorenvoorraad in Amsterdam is met 1% gedaald tot 7.720.250 vierkante

meter. Diverse onttrekkingen door middel van transformaties hebben de voorraad met

80.000 vierkante meter doen dalen. Naar verwachting neemt de kantorenvoorraad

volgend jaar sterker af. Echter moet tevens rekening gehouden worden met diverse

nieuwbouwontwikkelingen zoals van Stibbe die begin 2016 gereed is en het nieuw te

bouwen kantoor van Nauta Dutilh op de Zuidas.

Voor meer informatie over de regio Amsterdam kunt u terecht bij: Kuijs Reinder Kakes |

De heer W.N.M. Smit MRE MRICS RT | Telefoon (075) 612 64 00 | www.krk.nl

Sprekende Cijfers

Ontwikkeling totale voorraad in mvvo op 1 januari

Development of total stock in square metresof lettable floor area as of Januari 1st

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Totale voorraad 7.312.000 7.300.00 0 7.400.00 0 7.550.000 7.800.250 7.720.250

Total stock

Afname / Toename +1% 0% +1% +2% +3% -1%

Decrease / Increase


35/156

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten2014 | Almere 35

Almere


36/156

Sprekende Cijfers

36 Almere | Kantorenmarkten 2014

Almere

AlmereIn 2013 heeft de kantorenmarkt van Almere zich positief ontwikkeld, dit in tegenstelling

tot de negatieve bewegingen in 2012. Het aanbodcijfer is in het afgelopen jaar afgenomen

en het transactievolume voor kantoorruimten groter dan 250 vierkante meter is in een

jaar bijna verdubbeld. Opvallend is de verkoop van een object aan De Strubbenweg dat

sinds de oplevering in 2009 leeg staat. Ondanks een stijging van het transactievolume, ishet aantal transacties in 2013 gedaald. Met name het aantal opgenomen kantoorruimten

met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter is flink afgenomen. De gemiddelde

transactiegrootte is dit jaar door diverse grote transacties toegenomen tot 1.147 vierkante

meter.

Ondanks de maatschappelijke discussies omtrent de vervangingsvraag van kantoren, zijn

nieuwbouw ontwikkelingen in de gemeente Almere nog steeds mogelijk. In april 2013

heeft de gemeente het uitwerkingsplan voor de eerste fase van het nieuwe plan Almere

Poort Duin goedgekeurd. In 2014-2015 wordt naar verwachting de ontwikkeling van

het multifunctionele deelgebied Kop Zuid gestart, waar naast woningen ook diverse

kantoorruimten worden ontwikkeld. In december 2013 werd bekend dat s werelds grootstecruisevaartbedrijf Carnival Corporation een nieuw trainingscentrum gaat ontwikkelen in

het nieuwe Almere Duin. Deze ontwikkeling betreft ongeveer 20.000 vierkante meter,

bestaande uit vier simulatoren, leslokalen en kantoren. De gemeente Almere dient met

haar beleid goed en doordacht te anticiperen op de nieuwbouwontwikkelingen om

toenemende leegstand in bestaande kantoren te voorkomen.

AanbodOp 1 januari 2014 bedraagt het aanbod in Almere 214.300 vierkante meter, een daling

van 8% ten opzichte van een jaar geleden. Vergelijkend met een jaar geleden werd in

deze regio nog een behoorlijke aanbodstijging waargenomen. Het totale aanbodvolume

wordt bepaald door 125 objecten, tien meer dan vorig jaar. Het totale beschikbaremetrage bestaat aan het einde van 2013 voor 88% uit reeds bestaande kantoorobjecten,

in vergelijking met 79% eind 2012. Het gemiddeld aantal aangeboden vierkante meters

per object is dit jaar gedaald met 307 meter tot 1.714 vierkante meter. Het grootste

aaneengesloten beschikbare metrage wordt, evenals vorig jaar, aangeboden in WTC-

gebouw Carlton met een metrage van bijna 24.000 vierkante meter.

Aanbod per deelregioHet aanbod in Almere is gelegen in vier verschillende deelgebieden, te weten Haven,

Buiten, Stad en Poort. De deelregios Almere Pampus en Hout hebben eind 2013 geen

kantoorpanden in aanbod. In tegenstelling tot de andere deelregios is het beschikbare

metrage in Almere Buiten dit jaar toegenomen. De overige deelregios hebben te maken

met een daling van het aanbod. Almere Stad heeft net als voorgaande jaren het grootste

aandeel in het totale aanbod. Op 1 januari 2014 is in deze deelregio 188.650 vierkante

meter beschikbaar, 88% van de totaal aangeboden kantoorruimten in Almere. Het minst





2009 2010 2011 2012 2013 2014

Aanbod m vvo 90.500 145.700 146.200 138.900 232.400 214.300


Percentage t.o.v. voorgaand jaar -9% +61% 0% -5% +67% -8%


Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde -10% +41% +29% +12% +54% +22%Percentage in relation to five-yearly average






37/156

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten2014 | Almere37

Almere


op 1 januari


as of January 1st


Almere Haven 8.800 9.200 8.600 7.600 16.500 16.050

Almere Buiten 7.100 9.000 9.100 1.800 6.400 7.900

Almere Stad 74.500 127.500 128.500 127.700 207.400 188.650

Almere Poort - - - 1.400 2.100 1.700

Almere Pampus - - - 400 - -

Almere Hout - - - - - -

Totaal | Total 90.400 145.700 146.200 138.900 232.400 214.300

aantal vierkante meters wordt aangeboden in Almere Poort, namelijk 1.700 vierkante

meter. Van de 46 beschikbare panden met een metrage boven 1.000 vierkante meter op

1 januari 2014, staan hiervan 41 objecten in de deelregio Almere Stad.

TransactievolumeIn 2013 komt het opnamecijfer, waarvan een kantoor minimaal 250 vierkante meter

groot is, uit op 16.050 vierkante meter. Dit betreft een toename ten opzichte van 2012

met 7.650 vierkante meter. Een toename van het aantal verhuurde grote kantoorobjecten

ligt hieraan ten grondslag. Het aantal opgenomen vierkante meters is in de deelregio

Almere Stad verdubbeld in vergelijking met 2012. Net als voorgaande jaren is in Almere

Stad ook dit jaar het meeste aantal vierkante meters opgenomen. De overige deelregios

vertonen een daling in het transactievolume. In Almere Haven en Poort hebben enkel

transacties met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter plaats gevonden.

Transacties >250m2

: 14In 2013 hebben veertien transacties plaatsgevonden met een metrage groter dan 250

vierkante meter, eenzelfde aantal transacties als in 2012. De gemiddelde grootte van

een opname in 2013 betreft 1.147 vierkante meter. In vergelijking met het hieraan

voorafgaande jaar is daarmee de gemiddelde opname gestegen met 545 vierkante

meter. In 2013 hebben zes transacties plaatsgevonden met een metrage groter dan 1.000

vierkante meter, dit is een toename van drie transacties in vergelijking met 2012. De

grootst geregistreerde transactie betreft een opname van ruim 3.600 vierkante meter

aan De Strubbenweg 7 in Almere Stad.

Transacties 250m 1.000 3.900 1.700 600 300 -

250m 3.900 3.200 2.700 1.400 700 800

250m 39.800 21.400 18.500 16.400 7.400 15.250

250m - - - 3.800 - -

250m - - - - - -

250m - - - 400 - -

250m | Total 44.700 28.500 22.900 22.600 8.400 16.050

Totaal


38/156

Sprekende Cijfers

38Almere| Kantorenmarkten 2014

Almere

transacties is totaal 500 vierkante meter, hiermee komt het totale transactievolume voor

Almere in 2013 uit op 16.550 vierkante meter. Dit is in vergelijking met een jaar geleden

een toename van 5.450 vierkante meter kantoor.

Kantorenmarktratio: 7%

De daling van het aanbod en de stijging van het transactievolume hebben een stijging vande kantorenmarktratio tot gevolg. Deze ratio geeft de verhouding tussen de opname in

2013 en het aanbod aan het einde van dat jaar weer. In vergelijking met een jaar geleden

is deze verhouding met drie procentpunt toegenomen. De kantorenmarktratio in Almere

bedraagt 7% op 1 januari 2014. Hierdoor is de kantorenmarkt van Almere iets krapper

geworden, desondanks kan de kantorenmarkt nog steeds als ruim getypeerd worden.

HuurprijzenIn totaal zijn van drie transacties de huurprijzen bekend gemaakt. Hierbij betreft het

allen transacties in Almere Stad. De mediane gerealiseerde huurprijs in deze deelregio is

120,- per vierkante meter per jaar. De gerealiseerde huurprijzen variren tussen 120,-

en 145,- per vierkante meter per jaar. Hiermee komen de gerealiseerde huurprijzen

op het verwachtte niveau uit. Voor 2014 worden huurprijzen van een iets lager niveau

verwacht en komen daarmee uit tussen de 100,- en 145,- per vierkante meter per

jaar voor 2014. Deze bandbreedte wordt mede veroorzaakt door de prijsverschillen op

basis van locatie alsmede de kwaliteit van het gebouw.

VoorraadDe fysieke kantorenvoorraad in Almere blijft op hetzelfde niveau als vorig jaar, te weten

553.000 vierkante meter. Naar verwachting neemt de voorraad in 2014 met 1.800

vierkante meter toe door de ontwikkeling van een nieuw kantoor met showroom voor

Jeveka op bedrijventerrein Lagekant in Almere Poort. In 2014 wordt naar verwachting

ook gestart met de bouw van het nieuwe gebied Almere Duin. Hierbij wordt naast

nieuwe kantoorobjecten ook gebouwd aan een nieuw trainingscentrum voor Carnival

Corporation, s werelds grootste cruisevaartbedrijf, wat bijdraagt aan een toename van

de kantorenvoorraad in deze regio.

Voor meer informatie over de regio Almere kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars |

De heer C.F. Vermeij RT | Telefoon (030) 256 88 11 | www.molenbeek.nl

Gerealiseerde en verwachte mediane hurenper m vvo kantoorruimte per deelgebied

Realised and expected median rents persquare metres of lettable floor area

of office space per district

Deelgebieden | Districts Gerealiseerd / Realised () 2013 Verwacht / Expected () 2014

Almere Haven - 100-145

Almere Buiten - 100-145

Almere Stad 120 100-145

Almere Poort - 100-145

Almere Pampus - 100-145

Almere Hout - 100-145

Ontwikkeling totale voorraad in mvvo op 1 januari

Development of total stock in square metresof lettable floor area as of Januari 1st

2009 2010 2011 2012 2013 2014

Totale voorraad / Total stock 490.000 520.000 540.000 550.000 553.000 553.000

Afname/Toename / Decrease-Increase +1% +6% +4% +2% +1% 0%


39/156

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten2014 | Den Haag 39

Den Haag

3

Regi

o


40/156

Sprekende Cijfers

40 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2014

Regio Den Haag


41/156

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten2014 | Regio Den Haag 41

Regio Den Haag

Den HaagDe kantorenmarkt in de regio Den Haag wordt getypeerd door diverse verhuizingen van

grote kantoorgebruikers. Hierdoor kent 2013 een positief opnamesaldo en lijkt de markt zich

te herstellen. Echter wanneer wordt gekeken naar het effectieve transactievolume is duidelijk

dat de lokale markt het nog altijd moeizaam heeft.

De regio Haaglanden heeft te maken met een terugtrekkende overheid en gelieerde partijen.Tot 2018 komen diverse grote en kleine rijkskantoren op de markt. In totaal betreft dit

metrage maar liefst 660.000 vierkante meter kantoor waarvan 400.000 vierkante meter in

eigendom van het Rijk is. De afstoot van kantoorgebouwen van een dergelijke omvang heeft

een grote impact op de lokale vastgoedmarkt. Om deze objecten nog van enige functie

te laten zijn, hebben de minister Wonen en Rijksdienst en wethouder stadsontwikkeling en

volkshuisvesting van de gemeente Den Haag een samenwerkingsovereenkomst ondertekend.

Hierin kijken de betrokken partijen naar de mogelijkheden om de gebouwen te verkopen of

te herbestemmen, waarbij ook rekening wordt gehouden met de maatschappelijke belangen.

Verder worden in Den Haag niet overheidsgebouwen getransformeerd tot woonlocaties, hotels

of studentenhuisvesting. Door de grote kantorenvoorraad en de hoeveelheid leegstaande

objecten wordt voor incourante kantoorpanden gekeken naar een andere functie.

Ondanks het grote beschikbare metrage wordt in Den Haag nog altijd nieuwbouw ontwikkeld.

In enkele gevallen is nieuwbouw goedkoper dan herontwikkeling. Dit is gebleken bij Eurojust

waar een nieuw kantoor van 18.000 vierkante meter wordt gebouwd aan de Jan Willem

Frisolaan. De Raad van State heeft ondanks de groeiende kantorenleegstand en het in 2012

afgesproken Kantorenconvenant waar nieuwbouw wordt ontmoedigd het bestemmingsplan

hiervoor goedgekeurd.

AanbodIn de regio Den Haag is het aanbod in een jaar met 25% aanzienlijk toegenomen tot 1.023.500

vierkante meter kantoor op 1 januari 2014. Het aantal beschikbare metrage nieuwbouw is

van 8% vorig jaar gedaald tot 4% aan het einde van dit jaar. Derhalve bestaat 96% van hetaanbod uit reeds bestaande objecten. In totaal worden 318 objecten aangeboden met een

metrage boven 500 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met 1 januari 2013 dan

is sprake van een toename van 64 gebouwen. Gemiddeld is een kantoor dat aan het begin

van 2014 in aanbod staat 3.219 vierkante meter groot. Het grootste aaneengesloten metrage

betreft bijna 32.000 vierkante meter in New Babylon. In totaal noteren negentien objecten

een grootte van meer dan 10.000 vierkante meter kantoor.

Aanbod per deelregioIn de regio Den Haag noteren bijna alle deelgebieden een toename in het beschikbare

metrage. De deelregios Den Haag Oost, Nieuw Geannexeerd en Leidschendam vormen hier

een uitzondering op. Net als een jaar geleden staan in Rijswijk de meeste vierkante meters

kantoorruimte te koop of te huur, namelijk 218.650 vierkante meter. Binnen de stad Den

Haag kent het centrum het hoogste metrage in aanbod, te weten 177.850 vierkante meter.

Van het totale aanbod is 56% gelegen in de stad Den Haag, de overige 44% bevindt zich in

de omliggende regios.





2009 2010 2011 2012 2013 2014

Aanbod m vvo 599.300 628.900 862.900 895.000 817.000 1.023.500


Percentage t.o.v. voorgaand jaar -7% +5% +37% +4% -9% +25%


Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde -6% -2% +29% +23% +7% +21%

Percentage in relation to five-yearly average






42/156

Sprekende Cijfers

42 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2014

Regio Den Haag


Den Haag Nieuw Centrum | New Centre 99.900 57.500 105.700 103.700 116.100 177.850

Den Haag Oud Centrum | Old Centre 37.100 82.700 97.900 96.200 99.300 152.950

Den Haag West | West 66.050 25.100 42.500 52.500 32.700 40.600

Den Haag Zuid | South 16.700 24.700 26.400 28.400 14.300 24.050

Den Haag Oost | East 58.100 61.700 136.000 134.500 147.600 135.400

Den Haag Nieuw Geannexeerd 15.800 12.300 14.900 15.900 55.600 46.600

Den Haag | The Hague 293.700 264.00 0 423.400 431.200 465.600 577.450

Delft 53.600 22.100 33.700 38.500 21.800 50.500

Leidschendam 31.700 36.800 41.500 46.500 48.300 38.700

Rijswijk 132.900 158.900 191.100 195.600 178.900 218.650

Voorburg 14.100 20.700 29.800 34.700 5.300 13.200

Wassenaar 1.300 1.900 - - - -

Zoetermeer 72.000 124.500 143.400 148.500 97.100 125.000

Overig | Other 305.600 364.900 439.500 463.800 351.400 446.050

Totaal | Total 599.300 628.900 862.900 895.000 817.000 1.023.500


op 1 januari


as of January 1st

Opname van kantoorruimtenper deelgebied

Take-up of office space oflettable floor area per district


Den Haag Nieuw Centrum | New Centre >500m 13.300 37.000 46.200 18.700 19.000 70.300

250-50 0 m - - - - 600 1.000

Den Haag Oud Centrum | Old Centre >500m 19.700 15.800 12.100 8.800 32.300 10.900

250-50 0 m - - - - 1.100 1.800

Den Haag West | West >500m 7.100 8.500 7.600 10.500 1.200 11.000

250-50 0 m - - - - 1.800 1.500

Den Haag Zuid | South >500m 2.800 2.800 1.400 1.000 1.700 600

250-50 0 m - - - - 400 1.400

Den Haag Oost | East >500m 10.000 17.400 1.600 1.600 4.600 9.300

250-50 0 m - - - - 1.700 750

Den Haag Nieuw Geannexeerd >500m 4.200 13.000 2.200 2.000 1.600 3.200

250-50 0 m - - - - 400 600

Den Haag >500 m 57.100 94.50 0 71.100 42.600 60.400 105.300

Den Haag 250-500 m - - - - 6.000 7.050

Den Haag Totaal | Total 66.400 112.350

Delft >500m 3.700 2.000 10.300 4.900 4.300 1.600

250-500 m 800 0

Leidschendam >500m 2.500 - - - 1.000 1.200

250-500 m 700 0

Rijswijk >500m 21.300 8.900 13.400 8.600 9.600 12.200

250-50 0 m 1.700 2.000

Voorburg >500m - 4.500 1.000 2.500 5.000 4.100

250-50 0 m 0 0

Wassenaar >500m - - 1.500 - 0 0

250-500 m 300 0

Zoetermeer >500m 28.700 13.500 14.000 10.300 15.700 7.900

250-50 0 m 2.100 2.600

Overig >500 m 56.200 28.900 40.200 26.300 35.600 27.000

Overig 250-500 m - - - - 5.600 4.600

Overig Totaal | Total 41.200 31.600

Totaal >500 m 113.300 123.400 111.300 68.900 96.00 0 132.300

Totaal 250-500 m 11.600 11.650

Totaal | Total 107.600 143.950


43/156

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten2014 | Regio Den Haag 43

Regio Den Haag

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

'04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14


Opname en aanbod in mvvo

Take-up and supply insquare metres lettable floor area

Opnamevolume stijgtVoor het tweede jaar op rij is het opnamevolume in de regio Den Haag aan een

aanzienlijke stijging onderhevig. In heel 2013 is 132.300 vierkante meter kantoor

opgenomen, een toename van 38% op jaarbasis. Vorig jaar werd reeds een stijging

van het transactieniveau genoteerd, te weten 39%. Den Haag Nieuw Centrum is een

aantrekkelijke vestigingslocaties voor bedrijven. Diverse grote transacties vinden plaatsin het Beatrixkwartier en rondom Den Haag Central Station. In deze deelregio is in het

afgelopen jaar 70.300 vierkante meter verkocht of verhuurd. De grootste transactie

van het afgelopen jaar heeft tevens in deze deelregio plaatsgevonden, te weten 18.000

vierkante meter dat is opgenomen door CB&I.

Transacties >500m2: 72Het aantal transacties is in een jaar toegenomen met twaalf kantoren tot 72 objecten in

heel 2013. Gemiddeld is

Dynamis Kantoren 2013: Sprekende cijfers

Documents

Transcript of Dynamis Kantoren 2013: Sprekende cijfers