project

In Nederland staat momenteel (augustus 2010) 14 pro-cent van de kantoren leeg. Bij ongewijzigd beleid zou het aanbod aan kantoorruimte de komende jaren met nog eens 15 % groeien. Dit is een onacceptabele hoeveel-heid en derhalve heeft de Provincie Utrecht de Taskforce transformatie in het leven geroepen. Deze Taskforce be-staat uit 6 wethouders uit de provincie Utrecht (Amers-foort, Utrecht, Woerden, Maarssen, Nieuwegein en Leusden), 3 corporatiedirecteuren ( Mitros, Seysterveste en Stadswonen), VROM, het BRU en enkele marktpar-tijen. Gedeputeerde Wouter de Jong was gespreksleider en voorzitter van de Taskforce transformatie. De Taskforce transformatie is van november 2009 tot en met februari 2010 driemaal bijeen geweest en heeft aandacht besteed aan de volgende thema’s:

1. Transformeren: kan het wel? Wat zijn succes- en faalfactoren en hoe kunnen we die beïnvloeden?

2. Stimuleringsmogelijkheden voor eigenaren van kantoorpanden

3. Wet- en regelgeving rond transformatie.

De Taskforce transformatie heeft voor de Rijksoverheid, de Provincie, Gemeenten, Beleggers en andere eige-naren, woningbouwcorporaties, ontwikkelaars en de bouwende partijen specifieke aanbevelingen opgesteld welke de leegstand van kantoren tegen gaan. Met deze aanbevelingen worden enkele knelpunten tegen ge-gaan, een greep uit de knelpunten:- Onrealistische hoge boekwaarden van bestaand vast-

goed waardoor het bestaand vastgoed onverhuurbaar

Leegstaand vastgoed is een groeiend probleem. Wat is duurzamer, transformeren of sloop en nieuwbouw plegen. NIBE ontwikkelde in opdracht van de provincie Utrecht een rekenmodel dat een objectief antwoord geeft.

REKENMODEL

IINS

TRUMENTKantoor- transformatie

1 Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie

project

en onverkoopbaar is. Het is voor de markt onmogelijk om weer een nuttige functie aan het structureel leeg staande vastgoed te geven.

- Leegstand is fiscaal af-trekbaar. Het is mogelijk om winst van andere locaties fiscaal te verre-kenen met het verlies op een leegstaande locatie

- Besluiten met betrekking tot leegstaand vastgoed zijn gericht op winst maximalisatie niet op maatschappelijke verant-woordelijkheid.

- De bestaande plan capa-citeit is te groot waardoor bedrijven verhuizen naar nieuwe kantoorpanden en vaak nieuw leegstaand vastgoed creëren.

- Wanneer een kantoorpand getransformeerd wordt naar woonruimten moet het gebouw voldoen aan alle vige-rende regelgeving, terwijl het kantoorpand vaak ge-bouwd is volgens oudere (minder strenge) regelgeving.

Wat is duurzamer?De Taskforce transformatie is daarnaast zeer geïnteres-seerd in wat nu duurzamer is; het bestaande vastgoed transformeren of het bestaande slopen en nieuwbouw plegen? Om deze vraag te kunnen beantwoorden heeft NIBE in opdracht van de Provincie Utrecht het rekenmo-del Kantoortransformatie ontwikkeld.

Waar is het model op gebaseerd?Het door NIBE ontwikkelde rekenmodel is volledig ge-baseerd op GreenCalc+. Door het model op GreenCalc+ te baseren wordt de vergelijking gemaakt op basis van Levenscyclus Analyses (LCA), hiermee wordt een objec-tieve beoordeling gemaakt op basis van kwantitatieve data. De uitkomsten uit het model zijn vergelijkbaar met een GreenCalc+ berekening, echter de uitkomst is geen officiële Milieu-Index-Gebouw. Het model geeft tevens een indicatieve EPC, deze is eveneens geen offi-ciële EPC-waarde maar geeft wel een goede indicatie.In GreenCalc+ (versie 2.2) is de data met betrekking tot de milieueffecten veroorzaakt door materiaal-, energie- en waterverbruik afkomstig van het NIBE. Deze data is ook opgenomen in het rekenmodel kantoortransformatie. Van elk milieueffect is bepaald wat het kost (in €) om het be-

treffende schadelijke effect te voorkomen of achteraf te herstellen, dit wordt de verborgen milieukosten of schaduwkosten genoemd. Wanneer de milieueffecten worden vermenigvuldigd met de verborgen milieu-kosten krijgen alle effecten een en dezelfde noemer waardoor de vele effecten veroorzaakt door het ge-bruik van materiaal, energie en water bij elkaar op te tel-len zijn. Vervolgens worden de milieukosten van het

ontwerp c.q. getransformeerde kantoor vergeleken met een automatisch gegenereerde referentie uit 1990, deze vergelijking geeft als resultaat de Milieu-Index-Gebouw. Dit in GreenCalc+ gehanteerde principe is tevens gebruikt in het rekenmodel Duurzame kantoortransformatie.

Dit in GreenCalc+ gehanteerde principe is tevens gebruikt in het rekenmodel Duurzame kantoor-transformatie.

2 Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie

project

Resultaatscherm van het Rekenmodel Kantoor Transformatie (bron: NIBE)

Invoer mogelijkhedenHet rekenmodel biedt een tweetal invoer mogelijkheden; - Eigen Invoer- Invoer op basis van een voorbeeld gebouw.

Met de optie “Eigen Invoer” is het mogelijk om het bestaande gebouw en wat er gesloopt en toegevoegd wordt volledig naar eigen inzicht in te vullen. Met de optie “Invoer op basis van een Voorbeeld Gebouw” wordt het bestaande gebouw alvast ingevoerd voor de gebruiker van het Rekenmodel. Het is vervolgens even-eens naar eigen inzicht te wijzigen en aan te geven wat er gesloopt en toegevoegd wordt.

ResultatenHet model geeft een tweetal varianten als uitkomst. Een Milieu-Index-Gebouw van het naar appartementen getransformeerde kantoorgebouw en een Milieu-Index-Gebouw van een nieuwbouw appartementencomplex waarvan de bouwkundige schil en EPC voldoen aan het bouwbesluit. Bij het getransformeerde kantoor wordt

het hergebruik van materiaal meegenomen (minder ver-borgen milieukosten en daarom een hogere index voor materiaal) en bij de sloop en nieuwbouw variant wordt de sloop van het bestaande vastgoed meegewogen.

Het is met deze vergelijking goed inzichtelijk te maken wat duurzamer is, mede doordat de beoordeling objec-tief is en er geen extra positieve waarden worden toe-gekend aan het transformeren van bestaand vastgoed of het plegen van nieuwbouw. Uit meerdere berekeningen blijkt dat het Rekenmodel aanzet om op het gebied van energieverbruik ook maatregelen te treffen wanneer bestaand vastgoed getransformeerd wordt. Het transfor-meren van bestaand vastgoed naar woningen is niet per definitie duurzamer dan sloop-nieuwbouw. Woningen realiseren in zogenaamde “lekke mandjes” zorgt er voor dat het positieve effect van het hergebruiken van mate-riaal te niet wordt gedaan door de extra energie die ver-bruikt wordt. Wanneer bij de transformatie de bouwkun-dige schil en het installatieconcept mede verduurzaamd worden liggen er op het gebied van duurzaamheid grote kansen in het transformeren van bestaand vastgoed.

3 Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie

project

4 Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie

RRESEARCH

PPUBLICATIES

I

INSTRUMENT

DDUM

O

energie materialen water innovatie ecologie gezondheid

eee

eee

eee

eee

eee

eee

eee

eee eee

eee

eee

eee

e e

OONTWERP

eee eeeeee eee

e

e e

e

e

e

e

AADVIES

eee eee eee eee eee eee

MAAK KENNIS MET DE wERKgEbIEDEN

VAN NIbE

Het NIBE heeft in de afgelopen 20 jaar een brede scope van werkgebieden en projecten opgebouwd.

Vraag naar de andere folders uit de reeks ‘projecten’.

Bussummergrindweg 1b, 1406 NZ BussumPostbus 229, 1400 AE Bussum Telefoon: 035-6948233 Fax: 035-6950042Email: info@nibe.org Internet: www.nibe.org