presentatie fin sturing 6 juli 2010

Financiële vastgoedsturing

Klaas Schaap MRE, senior adviseur financiën en vastgoed

2

Financiële sturing 6 juli 2010

Programma

Waardesturing en portefeuillestrategie Waardebegrippen Waarde en financiële ruimte Indirect en direct rendement

Koppeling waardesturing en portefeuillestrategie Vastgoedkolom Assetmanagement Instrumenten

3


Kernthema’s financiële sturing

Kasstromen Historische kostprijs is uit Operationele kasstroom in de schijnwerper

Vermogensontwikkeling (IndirRend) Ontwikkeling eigen vermogen Vastgoedwaardebegrippen worden herkend

Rendementen (IRR en DirRend) Rendementseisen bij investeringen Sturen op rendement vastgoedportefeuille

4


De markt (uit Vastgoedmarkt)

19-02-2010

NS Poort boekt 44 miljoen af op ontwikkeling

04-03-2010

Afboeking 9 procent drukt Wereldhave in het rood

20-11-2009

BAM boekt fors af op vastgoedactiviteiten

08-03-2010 | Financieel

VastNed Retail heeft in 2009 een direct resultaat geboekt van 68,6 miljoen euro.

19-02-2010 Hoger direct resultaat Corio

Het direct resultaat van Corio is vorig jaar met 6,9 procent gestegen tot 218,2 miljoen euro.

5


De corporatie (uit De Stentor, 3-7-2010)

Vermogen Rentree gaat fors omlaagDe Deventer Woningcorporatie Rentree Wonen heeft haar financiën afgelopen maanden weer op orde gebracht. Daarbij is onder meer gekeken naar de waarde van de bezittingen. Die bleken voor een te hoog bedrag in de boeken te staan. Als gevolg daarvan heeft de corporatie het eigen vermogen met 67,4 miljoen euro naar beneden bij moeten stellen. Rentree had onder meer haar onroerend goed te hoog gewaardeerd. Dat bedrag is nu met 40 miljoen euro verlaagd. Daarnaast heeft Rentree alle grondposities opnieuw beoordeeld en waar nodig extern laten hertaxeren.

6


Kasstromen als basis

Corporaties hebben voldoende vermogen, maar het probleem ligt in de beperkte liquiditeit

Liquiditeitsstromen begroten en realiseren

Risico’s (kans op afwijking) monitoren en scenario’s verkennen

7


Kasstroom IN

Kasstromen als basis

grondexploitatie

vastgoedontwikkeling

vastgoedexploitatie

Kasstroom UIT

8


Kasstroom IN

Kasstroom als basis

Kasstroom UIT

vastgoedexploitatie

Kasstromen = verwachte inkomsten en uitgaven

IRR = vereist rendement op investering

Discontovoet = (On)rendabele investering

BAR = bruto aanvangsrendement op investering

Exit yield = BAR aan het einde van de periode

9


Taxeren en waarderen

Taxeren doet iemand anders Commercieel: kasstroom Woningen: locatie

Waarderen doe je zelf “Ernstige gevolgen heeft dat echter niet,

omdat de waarde van de grond in tact blijft”. (Blz. 240).

10


11


Taxeren en waarderen

12


Waardebepaling

Methodieken: terugkijken en verantwoorden (RJ 645) vergelijken in het heden en waarderen (IndirRend) toekomst inschatten en sturen

Toekomstgerichte methodiek! inzicht in mogelijke toekomstige financiële gevolgen sluit aan bij eigen beleid: analyse

beleidsalternatieven en scenario’s van eigen doelstellingen

13


14


Afhankelijk van de waarderingssystematiek heeft de sector een stille reserve

Boek-waarde

Bedrijfs-waarde

Stille reserve

Markt-waarde

verhuurd

Leningen

15


Financiële ruimte

Definitie financiële ruimte Het bedrag wat de corporatie ter beschikking heeft in

euro’s van nu voor het opvangen van bedrijfsrisico’s en

voor het afdekken van onrendabele investeringen gedurende

de

gemiddelde exploitatieperiode van de vastgoedportefeuille

Centraal bij financiële ruimte Kasstromen

Koppeling WSW en CFV

16


De corporatiebranche

IPD Persbericht

IPD/aeDex Index 2009: rendement corporaties blijft negatief

Almere/Ermelo, 20 mei 2010: In 2009 hebben de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex het resultaat uit hun dagelijkse bedrijfsvoering verbeterd. Dit komt tot uitdrukking in het direct rendement dat zij over 2009 realiseerden: 2,9%. In 2008 bedroeg dat nog 2,6%. Desondanks was het totaal rendement dat deze corporaties realiseerden ook in 2009 weer negatief: -0,8%. Dit negatieve resultaat komt geheel voor rekening van de in 2009 onverminderd voortgezette daling van de marktwaarde van de vastgoedportefeuilles met -3,5% (2008: -3,7%).

17


Rendementen

Direct Rendement (cash return) Netto huuropbrengst gedurende meetperiode

afgezet tegen waarde investering begin meetperiode

Indirect rendement (capital return) Saldo ontwikkeling waarde investering gedurende

meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode

Totaal rendement (total rate of return) Direct plus indirect rendement

18


Rendementseis vastgoed (WACC)en hefboom

Vastgoedportefeuille 900 5,3% Eigen Vermogen 500 6%48 30

Vreemd vermogen 400 4,5%18

900 900

BALANS

19


Waarde portefeuille

Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde

hoge kasstroom meer waarde

hogere investeringscapaciteit

lage kosten Atrivé: slanke corporatie

20


Sturen op rendement

Gebied 1FR: 4,5%MR: hoger

Gebied 2FR: 6%MR: lager

Wijk aFR: 5,5%MR: lager

Wijk bFR: 2,5%MR: hoger

Kern IFR: 8%MR: lager

Kern IIFR: 4%MR: hoger

CorporatieRE: 5,3%MR: X%

21


De waarde van een investering wordt bepaald

door de te verwachten netto inkomsten terug te

rekenen naar het moment van investeren

(Rendabel deel).

Bij woningen: Huurinkomsten minus exploitatielasten Verkoopopbrengsten minus verkoopkosten Restwaarde (exit yield) Discontovoet of vereist rendement

Waarde investering

22


De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden

Waardebepaling in de boekhouding is niet relevant voor kasstroom (boekhouding legt historie vast)

De financiële armslag om de toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van de toekomstige kasstroom en financieringsstructuur (hefboom)

Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde

Door alternatieve financieringsstructuren en/of samenwerkingsverbanden kan de slagkracht toenemen

*

23


Pauze

24


Ontwikkelen financieel dashboard

Impact van de voorgenomen investeringen op: Ontwikkeling kasstromen 15 jaar Ontwikkeling ICR (Interest Coverage Ratio) Ontwikkeling loan to value (sheet15) Ontwikkeling beoordeling CFV Ontwikkeling beoordeling WSW Ontwikkeling financiële ruimte

Vastleggen in investeringsstatuut

25


De vastgoedpiramide

STRATEGISCH:

DIRECTIE

TACTISCH:

OPERATIONEEL:

PROPERTY MANAGEMENT

Belegger/investeerder

Asset manager

Beheerder

inzet

huur

rente

ASSET MANAGEMENT

beh

eerk

oste

nei

gen

aars

last

enov

erhea

d

26


Sturingsconcept

KAPITAALMARKT

VASTGOEDINVESTERINGSMARKT

WOONCONSUMENTEN / RETAILMARKT

Woonconsument / EindgebruikerWoonconsument / Eindgebruiker

Bemiddelings-functieBeheerfunctie Dienstverlenings-functie

Transformatie- en Projectontwikkelings-

functie

Vastgoedmanagement-

functie

Vermogenverschaffings-functie

PROJECTONTWIKKELINGS-MARKT

ROLLEN IN DE VASTGOEDKOLOM

Maatschappelijk dividend

27


De assetmanager

Managen van kansen en risico’s binnen

investeringsstatuut verbonden aan Operationele exploitatie (korte termijn) Vastgoed als beleggingsmiddel (lange termijn)

Kengetallen Economische waarde TR, IRR, BAR Rendementsdoelstelling DR en IR

28


De assetmanager

Onwikkelen portefeuillestrategiën Maatregelen:

Investeren (uitbreiden/vernieuwen Consolideren Desinvesteren

Inkomsten en uitgaven (kasstromen): Huurprijzen Verhouding inkomsten en uitgaven

29


De Markt (Vastgoedmarkt)

Niet-genoteerde fondsen stuk transparanter

Europese niet-genoteerde vastgoedfondsen verhogen in snel tempo het inzicht in hun kostenstructuur, waardoor de transparantie voor beleggers en fondsmanagers aanzienlijk is verbeterd.

11-03-2010

CPB: zorg sociale huisvesting moet naar overheid

De bouw van betaalbare sociale huurwoningen moet een overheidstaak worden. Corporaties zijn hiervoor niet de eerste aangewezen partij.

Van de totale uitgaven van de corporaties aan sociale doelstellingen heeft jaarlijks 300 tot 400 miljoen euro betrekking op investeringen in leefbaarheid. Daartegenover staat een bedrag van ongeveer 3,3 miljard euro om de huren laag te houden. Beide categorieën uitgaven worden bekostigd uit het rendement op het vermogen van de corporaties.

30


De markt (Vastgoedmarkt)

31


Model opzetRaamwerk financieel dashboard Resultaat

A Minimaal vereist rendement volgens investeringsstatuut %B Berekende IRR %

Impact van de voorgenomen investering op de kengetallen onder 2 t/m 6.

1 Ontwikkeling ICR (interest dekkingsratio) norm minimaal 1,25jaar 2010 2011 2012 2013 2014 2015

huidignieuw

2 Ontwikkeling Loan to Value norm maximaal 75%

3 Ontwikkeling normatieve kasstromen WSW norm totaal vijf jaar >0

4 Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen CFV ondergrens 2014 =

5 Ontwikkeling financiële ruimte norm > 0

32


Model opzet

Basisblad projecten

Projecten bestaand bezit Cashflow

Input

Basisblad balans

Projecten nieuwbouw Cashflow

CFV resultaat

WSW

Fin. Ruimte

CFV

Basisblad gegevens FMP

Vergelijking scenario’s CFV

Finc. ruim. Res.

Vergelijking scenario’s Fin. Ruimte

Vergelijking scenario’s WSW

WSW resultaat

33


Rekenmodel combineren

34


Pauze

35


en financiële ruimte

Gebieds-waarde

Markt-waarde

Potentie-gat

Beleids-waarde

Markt-gat

Risico-buffer(s)

VreemdVermogen

Fin. ruimteboekwaarde

36


Rendementseis eigen vermogen (RE)

Omvang eigen vermogen € 900 mln

Onrendabele investeringen € 20 mln Overhead € 3 mln Leefbaarheid € 7 mln Vermogensgroei 3% € 18 mln Totaal € 48 mln

RE = 48/900 = 6%

presentatie fin sturing 6 juli 2010

Business

Transcript of presentatie fin sturing 6 juli 2010