Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Philippe van Wesenbeeck

Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

Project Tondelier : van gasfabriek naar stadswijk

Philippe Van Wesenbeeck

1. De kracht van Gent 2. Van gasfabriek naar Tondelierwijk 3. Wat hebben we geleerd?

Inhoud

Gent, stad van kennis en cultuur

Gent =

grootstedelijk in Vlaanderen (ca 5 miljoen inwoners) deel van de Vlaamse Ruit

kleine regionale stad op Europees vlak

ca 250.000 inw. + ca 70.000 studenten en groeiend

ca 500.000 inw. grootstedelijk gebied

ca 15.000ha waarvan ca 7.500 ha in kanaalzone

Universiteit Gent en vier hogescholen

Lange traditie in planmatige stadsontwikkeling

hedendaagse benadering stadsontwikkeling gestart in jaren 70

inhoudelijke visie stadsontwikkeling sterk gestuurd vanuit bestaande patronen en kwaliteiten

veel aandacht naar historische en landschappelijke elementen

strategische stadsplanning aan basis stadsontwikkeling

Graslei 1970 Graslei 2010

Stadsvernieuwing in de 19de eeuwse gordel: wijk per wijk aanpak

Dampoort Oud Sint Amandsberg

Bruggen naar Rabot

Zuurstof voor de Brugse Poort

Ledeberg Leeft

Stedelijke Vernieuwing en Gebiedsgerichte Werking [email protected]

Bruggen Naar Rabot

Treinstation Rabot

Stadsgasfabriek (1883-1945) Conceptstudie J. Van Reeth

gewestplan

Linken en verbinden STADSVERNIEUWING IN GENT

Structuurplanning

Ontwikkeling groenzones

Grote stadsprojecten

Stadsvernieuwingsprojecten in de

19de eeuwse gordel

ZUURSTOF VOOR DE BRUGSE

POORT

Rode Loper

Luizegevecht

Groene Vallei

BRUGGEN NAAR RABOT

Conceptstudie

Regisserende stad

Kwaliteit op lange termijn

Een gentegreerde aanpak

communicatiestrategie

Situering

2003

Rabot-Blaisantvest Gent

8584 inwoners/km2 1465 inwoners/km2

16,6% niet-Belgen 6,8% niet-Belgen

43% van allochtone herkomst

een vierde is jonger dan 20 jaar

gem. leeftijd: 35,9 jaar

gem. leeftijd: 40,2 jaar

werkloosheidsgraad: 24,98% werkloosheidsgraad: 13,93%

OCMW-steungerechtigden: 4,4% OCMW-steungerechtigden: 2,1%

gem. inkomen per jaar: 15.430 euro gem. inkomen per jaar: 22.072 euro

sociale huurders: 39,4%

Aantal appartementen : 49,5 %

Woningen met wagenbezit : 48,7%

Bewonersoppervlakte 29,52 m (laagste)

sociale huurders: 11,5%

Aantal appartementen : 36,1 %

Woningen met wagenbezit : 69,3 %

Bewonersoppervlakte 35,6 m

Cijfers : Rabot jong en dichtbevolkt


STADSVERNIEUWING IN GENT

Structuurplanning




19de eeuwse gordel


POORT

Rode Loper

Luizegevecht

Groene Vallei

BRUGGEN NAAR RABOT

Conceptstudie

Regisserende stad




1 2 3

4

6

7

5

8

9

11

11

14 15

1. Herinrichting Trambrugsite

2. Herontwikkeling Gasmetersite

3. Restauratie De Nieuwe Molens

4. Aanleg Rabotpark

5. Bouw Fiets- en Trambrug

6. Renovatie De kring Mandala bis

7. Herbruik Tractiestation

8. Blaisantvest-Opgeistenlaan

9. Site Maria Goretti

10. Herinrichting Site Rabottorens

11. Knooppunt werk en economie

12. Sociale economie Rabot

13 .Wijkgezondheidscentrum

14.Tijdelijke invulling De Site

15. Jongerenontmoetingscentrum

16. Recreatieve structuur

17. Gerechtsgebouw

4

5

10

8

13

17


12

PPS-opdracht:

sanering en

herontwikkeling

6,22 ha

Herwaardering

gashouders

0,78 ha

Renovatie tot

sociale lofts

Projectzone onderscheid tussen deelprojecten

Tijdelijke invulling

Alcatel-site

Tondelier - Overzicht

Sanering en ontwikkeling Brownfield

Contractuele PPS met Koramic Real Estate en Oryx Projects

Onderdelen: Woonproject (alle typologin, ong. 520 eenheden)

Private woningen (60%)

Budgetwoningen (20%)

Sociale woningen passiefbouw (20%)

Economische functies

Publieke functies Creche

Buurtsporthal

Jeugd- en polyvalente lokalen

Openbaar domein Wegen en pleinen

Parken (1,7ha + 1ha uitbreiding Trambrugpark)

Procedure tot pps-overeenkomst

Marktverkenning / opmaak bestek

Medio 2008 Oproep aan kandidaten

maart 2009 Selectie van 4 van de 7 kandidaten

April 2009 Goedkeuring bestek

Nov. 2009 Ontvangst offertes

Juli 2010 Keuze van een Preferred Bidder

Sept. 2010 Start onderhandelingen met Preferred Bidder

Nov. 2011 Indienen Best And Final Offer (BAFO)

Dec. 2011 Goedkeuring BAFO + PPS-overeenkomst

Maart 2012 Ondertekening PPS-overeenkomst

2012 Verdere planvorming

2013 2023 Realisatie project

Tondelier: PPS-overeenkomst

Gezamenlijke besluitvorming: Projectbestuur

Projectteam

Kwaliteitskamer

Afspraken risicos en kosten/baten

Inbouwen van de nodige flexibiliteit

Omgaan met wijzigende maatschappelijke context, kaderend in omliggende buurten

Tondelier: PPS-overeenkomst

Innovatieve concepten: Functioneel saneren vs Lump-sum

Beeldkwaliteitsplan

Kwaliteitskamer

Toepassing Duurzaamheidsmeter

Vastleggen details woonaanbod

Opzet fasering

Commerciele functies: sociale economie

Verdeling meerwinsten

Ontwikkelingsaanpak: regie, structuur, participatie, tijdelijke invulling

Gemeenschappelijkheid (buurtbeheer, )

Benadering over de grenzen van het projectgebied

Organisatie

Inrichtingsplan

Gefaseerde uitvoering

Gas meter

Site

Hoofdlijnen bestek gunningscriteria

Rangschikken en gunnen obv ontwikkelingsplan:

Visie (60%) Ruimtelijke kwaliteit en gebruiks- en belevingswaarde (40 ptn)

Beeld- en toekomstwaarde (20 ptn)

Milieu (20 ptn)

Bodemsanering en grondverzet (20 ptn)

Aanpak (20%) Samenwerkingsstructuur waarin iedereen rol kan opnemen

Garantie op behoud van ambitieniveau

Garantie op bewaking van financieel belang

Hoe omgaan met later te concretiseren elementen?

Prijs (20%) Netto Actuele Waarde voor de Stad en Alcatel (->y/100 ptn)

x correctiefactor ifv financile omkadering

Gas meter

Site

Hoofdlijnen bestek minimale drempels

Vermijden van aberraties owv 60-20-20 gewicht:

Visie Algemeen: minimum goed = 50 ptn

Bodemsanering en grondverzet: minimum 12/20 ptn

Aanpak Algemeen: minimum goed = 50 ptn

Prijs Netto actuele waarde voor de stad moet hoger zijn dan

0 EUR min:

Prijs (sport- en bokszaal + crche + jeugdlokalen + publiek sanitair)

Netto kost restauratie gashouders (= bruto subsidies)

Meerkost voor bouw passief woningen tov laag-energiebouw (ca 10%)

Gas meter

Site

Financile randvoorwaarden raming 2008

basis: Marktstudie Connectimmo juni 2007 mio eur

kosten private partner 103,9

inkomsten private partner 96,2

netto resultaat private partner -7,7

kosten stad Gent (excl. Historische kosten) mio eur

sport/bokszaal; crche; parkaanleg 5

renovatie gashouders 3,3

aankoop huizen en IVAGO 1,15

kosten procedure 0,7

'vergoeding' ontwikkelaar 7,7

totale kosten 17,85

inkomsten stad Gent (excl. Historische inkomsten)

grondwaarde bij verkoop 19,2

subsidies gashouders 2,8

SVF (aankoop grond IVAGO) 0,56

bijdrage aankoop 2 huizen 0,6

inbreng Alcatel 1,2

totale ontvangsten 24,36

netto resultaat stad Gent + 6,51

Financieel kader 2015

Totale inkomsten stad: 17.1 mio 14.4 mio verkopen grondaandeel

2 mio subsidie restauratie gashouders

0.5 mio opstalvergoeding

Totale uitgaven stad: 19.8 mio 7.3 mio lump sum sanering

8.5 mio publieke functies (sporthal, crche, publiek sanitair, jeugdlokalen)

880.000 meerkost voor het passief maken sociale woningen

3 mio restauratie gashouders.

= saldo van 2.7 mio als kost voor Stad Gent Daarvoor krijgen we naast de sanering, de publieke functies, de meerkost passiefbouw en de restauratie gashouders ook nog 2.7 ha publiek park en 8700 m kwalitatief openbaar domein

De private partij investeert daarnaast zon 135 mio

Alle bedragen zijn netto actuele waarde

Wat hebben we geleerd ? en doen we beter niet meer

niet opvatten als een bodemsaneringsproject: wel als gebiedsontwikkeling

HERONTWIKKELING SITE GASMETERLAAN

VOORGESCHIEDENIS - Bodemverontreiniging

bodemverontreiniging afkomstig van stadsgasfabriek en Alcatel

hoofdvraag: wat zullen onder een gegeven indeling in bestemmingen de saneringskosten zijn

-> bodemverontreiniging zal dus mee de bestemmingen van het terrein bepalen



geen voorafgaande marktverkenning: wel onmiddellijk naar oproep voor kandidatuurstelling private partner

39

Inleiding - Marktconsultatie

6 (6) consortia: doorgaans combinatie van projectontwikkelaar ontwerper saneringsdeskundige aannemer sanering

7 (5) projectontwikkelaars (meestal ontstaan uit een bouwaannemer)

2 (0) financile instellingen

1 (1) consultant mbt PPS

1 (1) risico-fondsenbeheerder

( ): aantal dat voor een mondelinge toelichting gekomen is

Conclusie: het project is rijp om op de markt te brengen, liefst snel en met een contractuele overeenkomst

Wat hebben we geleerd? en doen we beter niet meer



omvang selectie en toewijsproces te langdurig: wel korter en gerichter houden

vier kandidaten in het proces houden tot definitieve toewijs: wel maximaal drie kandidaten na selectie houden

Gas meter

Site

Tijdslijn

24 juni 08 Goedkeuring selectiedossier

26 maart 09 Selectie van 4 van de 7 kandidaten

April 09 Goedkeuring bestek

12 nov 2009 Ontvangst offertes

15 dec 2009 Toelichting offertes door kandidaten

22 feb 2010 Indienen verbeterde offertes door kandidaten, na

vraagstelling

31 maart 10 Toelichting verbeterde offertes door kandidaten

2 juni 10 De Jury rangschikt de offertes

25 juni 10 College weerhoudt 2 kandidaten voor onderzoek

15 juli 10 College stelt 1 Preferred Bidder aan

1 sept 10 Start onderhandelingen met AB Project

Nov 11 Indienen BAFO

Maart 12 PPS-overeenkomst





vijf kandidaten houden tot definitieve toewijs: wel maximaal drie kandidaten na selectie houden

te veel interne discussies over procesregie: wel snel krachtige projectstructuur opzetten

43

Vraag 1: omvang van de opdracht(en)?

Bundeling sanering-ontwikkeling

Splitsing sanering-ontwikkeling

Vraag 2: rolverdeling tussen de stad en het AG SOB?

Projectleiding bij de stad

Projectleiding bij het AG SOB

Vraag 3: Vorm van PPS?

Contractuele overeenkomst

Oprichten van een vennootschap (SPV)

3 cruciale vragen voor het vervolg

Wat hebben we geleerd? en doen we beter niet meer




vijf kandidaten houden tot definitieve toewijs: wel maximaal drie kandidaten na selectie houden

te veel interne discussies over procesregie: wel snel krachtige projectstructuur opzetten

selectiecommissie zonder bestuurlijke terugkoppeling: wel tussentijdse betrokkenheid College organiseren

Gas meter

Site

Taakverdeling stap 3

College van Burgemeester en Schepenen

Jury

EXTERN INTERN

Marcel Smets (voorzitter) Paul Teerlinck

Eddy Pannecoucke Danil Verbeken

Joke Vermeulen Reginald Claeys

Veerle Van de Voorde

Philippe Van Wesenbeeck

Stap 3

Rangschikking kandidaten +

onderhandelingsmaterie

Technische commissie

AANPAK

Ilse Verschoore

Stefaan Vervaet

Greet Riebbels

Koen De Borger

Thierry Maene


PRIJS

Dirk Vereecke

Frank Van Goethem

(extern ondersteund)

Cel voor ad-hoc juridisch advies

Isabelle Van Rompaey (algemeen)

Peter Hobin (bodem en ruimtelijke ordening)

Joris Matthys (verzekeringen, extern ondersteund)


BODEM

Katleen Straetmans

Thierry Maene

(extern ondersteund)

Kwaliteitskamer

Linda Boudry

Filip Vanhaverbeke

Hans Bruyninckx

Juridische

Procesbewaking

en fiscaal advies

Wim Rasschaert

(Laga)

Rebecca Boi


VISIE (excl. Bodem)

Indra Van Sande (extern ondersteund)

Jo Lefebure

Koen Lepla

Arnoud De Coen

Hilde Reynvoet

Adm. ondersteuning

Greet Louw

Algemene

Projectleiding

Thierry Maene

Inclusief verslag

tenzij verzorgd door

extern bureau

ad-hoc bijgestaan

door:

Secretariaat

Axelle Ameel

Organogram voor stap 3 - rangschikking van de voorstellen

Gas meter

Site

Taakverdeling stap 4 en 5

College van Burgemeester en Schepenen

Onderhandelingsteam

Personen aan te duiden ifv de te onderhandelen themas

Cel voor ad-hoc juridisch advies

Isabelle Van Rompaey (algemeen)

Peter Hobin (bodem en ruimtelijke ordening)

Joris Matthys (verzekeringen, extern ondersteund)

Dienst vastgoedbeheer (overdrachten)

Juridische

Procesbewaking

en fiscaal advies

Wim Rasschaert

(Laga)

Rebecca Boi

Algemene

Projectleiding

Thierry Maene

Inclusief verslag tenzij

verzorgd door extern

bureau

ad-hoc bijgestaan door:

Secretariaat

Axelle Ameel

Gemeenteraad

Stap 5

Voorstel PPS-overeenkomst

Stap 5

Voorstel PPS-overeenkomst

Stap 4:

Voorstel te weerhouden kandidaat

Organogram voor stap 4 en 5: keuze kandidaat + overeenkomst

Wat hebben we geleerd? en houden we zeker vast

bestemming vooraf vastleggen met de nodige flexibiliteit voor uitvoering

Gas Site

Ruimtelijke randvoorwaarden sturend en tegelijk flexibel ifv sanering



inzetten op tijdelijke invullingen

grote betrokken middenveld en stedelijke diensten vanaf de start en tijdens de procedure


Tijdelijke invulling De Site

Invulling van braakliggende terreinen van de vroegere Alcatelsite

Opzet :

negatieve effecten tegengaan (desolaat, sluikstort, langdurig leeg)

de buurtbewoners op een positieve en tastbare manier met het

Stadsvernieuwingsproject in contact brengen

Experimenteerruimte die (tijdelijk) kan inspelen op behoeften uit de wijk

Experimenteerruimte die krachten/initiatieven uit de buurt kan bloot

leggen

STADSVERNIEUWING IN GENT

Structuurplanning




19de eeuwse gordel


POORT

Rode Loper

Luizegevecht

Groene Vallei

BRUGGEN NAAR RABOT

Conceptstudie

Regisserende stad





Resultaat na anderhalf jaar werking

Tijdelijke invulling De Site STADSVERNIEUWING IN GENT

Structuurplanning




19de eeuwse gordel


POORT

Rode Loper

Luizegevecht

Groene Vallei

BRUGGEN NAAR RABOT

Conceptstudie

Regisserende stad








noodzakelijke onderzoeken en studies vooraf uitvoeren (bodemproblematiek, mogelijkheden beschermde gashouders, ...

55

Inleiding (lopende) voorbereidende acties

studie naar de renovatie- en sloopmogelijkheden en -kosten van huidige

gebouwen

opstellen van een asbestinventaris voor alle gebouwen

topografische opmeting van het volledige terrein

leegpompen en reinigen van de gashouder(s)

studie naar de technische en functionele mogelijkheden voor herbestemming

van de gashouders

Onderzoek naar specifieke verzekeringen

bekomen van een engagement van de OVAM mbt de saneringsdoelstellingen

overleg met IVAGO mbt de herbestemming van het containerpark

voorbereiding (door Alcatel) voor het uitvoeren van een pilootproef

project 'oral history' om kennis over de vroegere gasfabriek te verzamelen

tijdelijk project 'de site

Aanvraag voor onderhandelingen voor een Brownfieldconvenant






werken met externe adviezen per deelaspect voor beoordeling bestekken

procesbegeleiding door extern jurist

Gas meter

Site

Organisatiestructuur externe opdrachten

Volgende externe opdrachten zijn voorzien, ter

ondersteuning tijdens de OH-procedure:

Wie? duurtijd

Juridisch - fiscaal Laga cvba

(Wim

Rasschaert)

Minstens tem PPS-

overeenkomst

verzekeringen Marsh NV tem PPS-overeenkomst

bodemsanering VITO tem PPS-overeenkomst

Duurzaamheidsmeter Sum Research

NV

tem PPS-overeenkomst

Prijsbeoordeling Orientes bvba tem PPS-overeenkomst






werken met externe adviezen per deelaspect voor beoordeling bestekken

procesbegeleiding door extern jurist

hoge ambities stellen inzake duurzaamheid, sociale aspecten, .

Tondelier: Duurzaamheid

Tondelier: Stadsvernieuwing

Tondelier:

Project midden de buurt = PPS

Hefboom voor de buurt

Bijkomende middellen stadsvernieuwingsfonds

Wijkgerichte invulling gashouder

Verankering en consolidatie buurtbeheer

Hefboom voor woonkwaliteit Sociale passiefwoningen

Omliggende buurten

Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Stedelijk Administratief Centrum - Zuid Woordow Wilsonplein 1 9000 Gent 09 266 78 20 [email protected]

Meer info www.tondelier.be www.complexestadsprojecten.be www.gent.be/bruggen-naar-rabot

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Philippe van Wesenbeeck

Education

Transcript of Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Philippe van Wesenbeeck