Gebiedsontwikkeling 2.0: Omgevingswet & Aanvullingswet Grondeigendom

Titeldia

Gebiedsontwikkeling 2.0: Omgevingswet & Aanvullingswet Grondeigendom.

Hugo Botter en Egbert de Groot

Wat verandert er?

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug

Reguliere tekst (20pt)

5

6

7

8

9

Bullets (20pt)

Bronvermelding (14pt)

‒ Sub-bullets (18pt)

Sub-kop donkerblauw (20pt)

1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)

Sub-kop lichtblauw (20pt)

KAPITALEN-KOP (20PT)

Inhoudsopgave

Door bomen het bos zien?

1. Doel van de wetgever.

2. Wat verandert er voor gemeentelijke onteigeningen?

3. Wat verandert er op het gebied van planschade / nadeelcompensatie?

4. Wat verandert er in het voorkeursrecht gemeenten?

5. De nieuwe regeling ‘ kavelruil in stedelijk gebied’.

6. Kostenverhaal; hoe is het nu en hoe wordt het (wellicht)?

TEXT LEVELS

1

Level vooruit

Level terug


Promotie

Doel van de wetgever

Meer flexibititeit, open normen in omgevingsplan en nadere afweging bij

omgevingsvergunning. Het moet eenvoudiger, sneller en beter.

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Wat verandert er bij gemeentelijke onteigeningen?

- Gemeenten hoeven niet langer aan de Kroon te verzoeken om een perceel ter onteigening te wijzen, maar kunnen zelf een onteigeningsbeschikking nemen. Het bevoegd gezag is in de nieuwe situatie altijd de gemeenteraad

- Belanghebbenden kunnen beroep instellen tegen de onteigeningsbeschikking bij de rechtbank (sector bestuursrecht) en vervolgens hoger beroep bij de Afdeling

- Aandachtspunt: termijn voor bestuursrechter om een uitspraak te wijzen is gekoppeld aan het moment waarop het verweerschrift wordt ontvangen.

4

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Wanneer kan een gemeente tot onteigening overgaan?

- Huidige situatie bij titel IIa onteigeningen: als het ontwerp van het planologisch besluit ter inzage heeft gelegen

- Nieuwe situatie: pas als er sprake is van een vastgesteld planologisch besluit

- Gevolg: langere doorlooptijd waarmee rekening moet worden gehouden bij de projectplanning.

5

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Onteigening als partijen er bijna uit zijn?

- Huidige situatie: noodzaak tot onteigening blijft bestaan totdat een perceel daadwerkelijk juridisch is geleverd.

- Nieuwe situatie: geen onteigeningsbeschikking nemen ten aanzien van gronden waarvan aannemelijk is dat er ‘op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt’ (zie artikel 11.6 van de Aanvullingswet grondeigendom).

- Pas op voor strategisch denkende grondeigenaren!

6

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

‘Nadeelcompensatie’ onder de vigeur van de Omgevingswet

Consultatieversie van hoofdstuk 15 van de Omgevingswet d.d. januari 2017

Regeling ziet op zowel nadeelcompensatie als op hetgeen nu wordt aangeduid als planschade. Wetgever duidt alles aan als nadeelcompensatie

Limitatieve opsomming van schadeoorzaken (waaronder: omgevingsplan en omgevingsvergunning)

7

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Wanneer kan een aanvraag om schadevergoeding worden ingediend?

Uitgangspunt: schade wordt pas vergoed als duidelijk is welke gevolgen een besluit of activiteit voor de fysieke leefomgeving heeft.

Na de vaststelling van een omgevingsplan kan er dan ook nog geen aanvraag om schadevergoeding worden ingediend. Er moet worden gewacht totdat er daadwerkelijk wordt gestart met een (vergunningvrije) activiteit of daarvan melding wordt gemaakt (zie artikel 15.2.)

Indien voor een schadeveroorzakende activiteit een omgevingsvergunning is vereist, dan kan een aanvraag om schadevergoeding pas worden ingediend nadat deze vergunning onherroepelijk is geworden.

8

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Actieve risicoaanvaarding

Bij vaststelling van een omgevingsplan nog onduidelijk in hoeverre gebruik zal worden gemaakt van de mogelijkheden die het plan biedt. Daarom volgt uit artikel 15.5 dat het risico van ontstaan van schade bestaande uit waardevermindering in ieder geval niet is aanvaard als:

Een persoon een huis koopt nadat een omgevingsplan is vastgesteld, maar er nog geen omgevingsvergunning is verleend voor de schadeveroorzakende activiteit dan wel (voor zover de activiteit vergunningvrij is) daarmee is aangevangen.

Opvallend: regeling ziet niet op aankoop van een bedrijfsobject en evenmin op inkomensschade. Wat als iemand direct voorafgaand aan vaststelling van het omgevingsplan een huis koopt?

9

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Passieve risicoaanvaarding

Huidige situatie: gemeenten zijn enigszins huiverig met het wegbestemmen van ongebruikte locaties in verband met planschaderisico. Voorwaarden voor passieve risicoaanvaarding liggen in concreet geval namelijk niet vast. Artikel 15.5. lid 2 schept duidelijkheid. Hieruit volgt dat passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen indien een functie in een omgevingsplan wordt gewijzigd nadat: - gedurende een periode van drie jaar geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheden die de oude functie bood

-Vervolgens, minimaal één jaar voor de bekendmaking van het nieuwe omgevingsplan (waarin de onbenutte functie wordt wegbestemd), wordt een melding gedaan van het voornemen tot wijziging in het digitale stelsel omgevingswet

-In die periode wordt geen redelijke poging ondernomen om het plan alsnog te realiseren.

10

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Normaal maatschappelijk risico

Wat is de huidige praktijk? Een drempel van 5% bij indirecte planschade indien het gaat om een normaal maatschappelijke ontwikkeling en bij een buitengewone ontwikkeling een lager percentage vanaf 2 procent (vgl artikel 6.2., onder 2, onder b Wro). Normaal maatschappelijk risico onder de Omgevingswet:

Artikel 15.6: Als schade bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak, wordt van die schade in ieder geval een deel ter grootte van vijf procent van de waarde van de onroerende zaak aangemerkt als behorend tot het normaal maatschappelijk risico.

De drempel van 5% geldt dus kennelijk ook bij een buitengewone ontwikkeling en lijkt ook te zien op directe planschade

11

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Nadeelcompensatie: begroting van de schade

Bij directe schade (denk aan: geen kantoorfunctie meer op iemands perceel): vergelijking tussen maximale mogelijkheden onder het oude en het nieuwe regime. (zie pagina 27 en 123 van de concept MvT)

Bij indirecte schade: vergelijking tussen de waarde van de onroerende zaak / omzet vóór en na het uitvoeren van de activiteit of – indien een omgevingsvergunning is vereist – voor en na de bekendmaking van de omgevingsvergunning (zie artikel 15.4 en pagina 23 van de concept MvT). Er wordt uitgegaan van de feitelijke situatie.

Mogelijkheid om geen deskundige in te schakelen, maar – bij schade bestaande uit waardedaling - slechts uit te gaan van WOZ-waarden?

12

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Wet voorkeurrecht gemeenten; whats new? Doelen: versterken regierol, verbeteren onderhandelingspositie en beheersing

grondprijzen.

In de voorkeursrechtbeschikking moet een onderbouwing worden opgenomen omtrent de financiële uitvoerbaarheid.

In de voorkeursrechtbeschikking moet gemotiveerd worden dat gekozen is voor het minst bezwarende instrument.

Nieuwe regels bekendmaking en inwerkingtreding; bekendmaking door toezending of uitreiking beschikking. Was mededeling. Inwerkingtreding na registratie in Register Omgevingsdocumenten. Was dag na plaatsing in Staatscourant.

Duur voorkeursrecht op grond van omgevingsplan met een concrete functie van 10 naar 5 jaar, tenzij tijdig besluit tot verlenging; verder 3 mnd (kaal B&W), 3 jaar (kaal Gemeenteraad), 3 jaar (omgevingsvisie of programma).

Automatische verlenging vervalt.

13

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Wet voorkeurrecht gemeenten; whats new? Voorkeursrecht vervalt als bevoegd gezag afziet van koop mits sprake is van

voorkeursrecht op grond van Omgevingsplan en het voorkeursrecht zich bevindt in de periode van verlenging. Thans blijft voorkeursrecht liggen en is alleen de ‘huidige eigenaar’ drie jaar vrij te vervreemden.

Eigenaar kan verzoek doen tot ‘opheffing vervreemdingsverbod’ indien sprake is van een concrete en actuele mogelijkheid om een overeenkomst te sluiten, gericht op verwezenlijking van de in een omgevingsplan toebedeelde functie. Indien de overeenkomst niet aan de eisen voldoet (overeenkomst is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht) kan de gemeente de nietigheid inroepen.

Door voornoemd recht kan impasse die ontstaat door afwijkingen in voorkeursrecht en onteigening doorbroken worden.

14

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Alleen tekst

Kavelruil in stedelijk gebied Overeenkomst waarbij ten minste drie partijen grond inbrengen en ruilen voor

grond of geld (bij een deelname van drie partijen dat laatste ten hoogste één partij).

Deze akte kan worden ingeschreven in openbare registers.

Na inschrijving zijn gebonden de partijen die onder bijzondere titel verkrijgen. Als de in het kadaster ingeschreven eigenaar na inschrijving geen eigenaar blijkt te zijn, is ook de ware eigenaar gebonden.

Gemeente kunnen stimuleren met subsidie (mits geen staatsteun). Er bestaat nog geen vrijstelling overdrachtsbelasting.

Het is een privaat vrijwillig instrument waarin gemeenten geen formele rol hebben.

15

Klik op icoon om een nieuwe afbeelding in te voegen.

Zoek en selecteer de gewenste afbeelding. Klik op:

1

2

Invoegen

AFBEELDING INVOEGEN

Tekst met beeld (2x)

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Kostenverhaal; hoe is het nu?

Kostenverhaal is verplicht voor bij Bro aangewezen bouwplannen, tenzij:

Uitzondering op grond van overgangsrecht,

Uitzondering in Bro, of

Anderszins verzekerd bij (anterieure) overeenkomst (vrij spoor)

Zo nee; dan exploitatieplan vaststellen en kosten verhalen bij het verlenen omgevingsvergunning of posterieure overeenkomst (gebonden spoor).

Verhaal gemaximeerd op opbrengst/tekort voor rekening gemeente.

Exploitatieplan vaststellen gelijk met planologisch besluit waarbij de bouw van een aangewezen bouwplan mogelijk wordt gemaakt.

Gemeente als vastgoedinvesteerder/tekort voor gemeente

16



1

2

Invoegen

AFBEELDING INVOEGEN


TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Kostenverhaal; hoe is het nu? Vrij spoor; niet gebonden aan kostensoorten lijst Bro en niet gebonden aan profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (ppt).

Vrij spoor: vrijheid tot vragen bijdragen aan ruimtelijke ontwikkeling mits voorzien in structuurvisie.

Gebonden spoor: gebonden aan kostensoorten lijst Bro en ppt.

17



1

2

Invoegen

AFBEELDING INVOEGEN


TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



Kostenverhaal onder de ‘Omgevingswet’? Aanvullingswet grondeigendom wijkt af van omgevingswet; vandaar ‘omgevingswet’.

Exploitatieplan verdwijnt. Verhaalsbepalingen komen in omgevingsplan of omgevingsvergunning voor afwijkactiviteit.

Verhaal is verplicht in de bij AMvB aangegeven gevallen. De bedoeling is dat er meer vrijheid komt voor gemeente om af te zien van verhaal (bijvoorbeeld omdat dit niet doelmatig is).

Van verhaal kan worden afgezien als dit bij overeenkomst is geregeld.

Regeling beperkt tot kostenverhaal (geen eisen en regels meer mbt planning ed.)

Kostenverhaal ziet op werken, werkzaamheden en maatregelen

(in alle gevallen).

Kostenverhaal moet voldoen aan ppt (in alle gevallen).

Geen bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkeling meer mogelijk.

18



1

2

Invoegen

AFBEELDING INVOEGEN

Tekst (ondergeschikt) met beeld

TEXT LEVELS

1

2

3

4

Level vooruit

Level terug


5

6

7

8

9

Bullets (20pt)




1. Opsomming (20pt)

Bullets # (18pt)



De omgevingsvergunning mag worden geweigerd als

de exploitatieopzet een tekort vertoont.

Van grondexploitatieregeling naar kostenverhaalsregeling.

Inbrengwaarden vervalt als verplichte kostensoort.

Verplichte macoraftopping vervalt (opbrengsten niet langer

maximum).

Meer vrijheid in de wijze van kostentoerekening.

Aparte aanvraag ‘beschikking bestuurlijke geldschuld’ om

te mogen starten met een activiteit indien geen overeenkomst.

Nadere uitwerking in ‘Aanvullingsbesluit grondeigendom

Omgevingswet’ (nog niet beschikbaar).

19

Kostenverhaal onder de ‘Omgevingswet’

TEXT LEVELS

1

Level vooruit

Level terug


Promotie

Makkelijke Vragen?

𝑥 = 𝑎0 + 𝑎𝑛 cos𝑛𝜋𝑥

𝐿+ 𝑏𝑛 sin

𝑛𝜋𝑥

𝐿

∞

𝑛=1

Die dus niet! Aan deze presentatie kunnen geen rechten ontleend worden.

Gebiedsontwikkeling 2.0: Omgevingswet & Aanvullingswet Grondeigendom

Business

Transcript of Gebiedsontwikkeling 2.0: Omgevingswet & Aanvullingswet Grondeigendom