Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

66
Menno slijboom stedenbouw architectuur GEBIEDSONTWIKKELING 2.0

description

Hoe flexibiliteit en kleinschaligheid in de gebiedsontwikkeling mogelijk is zonder verlies van samenhang.

Transcript of Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

Page 1: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

Menno slijboom stedenbouw architectuur

GEBIEDSONTWIKKELING 2.0

Page 2: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

1.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

€Toen de bergen nog tot in de hemel groeide

Page 3: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

1.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

TOETSEN

ONTWERPEN

Men nog kon maken wat men wilde zonder te hoeven toetsen.

Page 4: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

KRED

IETC

RISI

SMenno slijboom stedenbouw architectuur

Kwam de kredietcrisis…..

2008 20102009 2011

In 2010 33% minder woningen gereed gekomen.Met 56.000 woningen op laagste niveau sinds 1952

Page 5: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

WO

NIN

GM

ARK

TMenno slijboom stedenbouw architectuur

De woningmarkt zit op slot

Page 6: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

KRED

IETE

NMenno slijboom stedenbouw architectuur

De kredietmogelijkheden door banken zijn beperkt voor bedrijven en particulieren

Page 7: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

PRO

JECT

ON

TWIK

KELI

NG

1.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

De marges staan onder druk waardoor ontwikkelen nog moeilijker wordt.

Page 8: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

PRA

KTIJK

Menno slijboom stedenbouw architectuur

ONTWERPEN

Projecten worden uitgesteld of gaan in zijn geheel niet door

Page 9: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

HO

E VE

RDER

Menno slijboom stedenbouw architectuur

GEBIEDSONTWIKKELING

Het einde van de gebiedsontwikkeling?

Page 10: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

NIE

UW

E TR

END

SMenno slijboom stedenbouw architectuur

Klei

nsch

alig

ontw

ikkel

en Flexibel ontwikkelen

Tijdelijk gebruik

Nieuwe mogelijkheden worden onderzocht om de boel vlot te trekken

Page 11: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

NIE

UW

E TR

END

SMenno slijboom stedenbouw architectuur

Klei

nsch

alig

ontw

ikkel

en Flexibel ontwikkelen

Tijdelijk gebruik

Deze nieuwe trends brengen bepaalde risico’s met zich mee

Page 12: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

KLEI

NSC

HA

LIG

HEI

DMenno slijboom stedenbouw architectuur

?

Kleinschalige ontwikkeling leidt tot mindere samenhang

tussen de verschillende onderdelen

Page 13: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

KLEI

NSC

HA

LIG

HEI

DMenno slijboom stedenbouw architectuur

DEUR BELEID

Eerdere ontwikkelingen maken toekomstige

ontwikkelingen onmogelijk

Page 14: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

KLEI

NSC

HA

LIG

HEI

DMenno slijboom stedenbouw architectuur

Optimalisaties eigen kavel leidt tot afwikkeling

problemen op de omgeving

parkeren waterberging Groen/openbare ruimte

Page 15: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

KLEI

NSC

HA

LIG

HEI

DMenno slijboom stedenbouw architectuur

Laagwaardige kwaliteit van de ‘Contramal’ en

bovenwijkse voorzieningen

Page 16: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

FLEX

IBIL

ITEI

TMenno slijboom stedenbouw architectuur

PROJECTSOEP

Flexibiliteit betekent niet dat alles kan of mag worden

open gelaten

Page 17: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

FLEX

IBIL

ITEI

TMenno slijboom stedenbouw architectuur

VERGUNNINGVRIJ

Flexibiliteit betekent niet dat er minder geregeld moet

worden

Page 18: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

FLEX

IBIL

ITEI

TMenno slijboom stedenbouw architectuur

N

Te veel flexibiliteit kan leiden tot een ‘onstuurbare’

ontwikkeling

Page 19: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

FLEX

IBIL

ITEI

TMenno slijboom stedenbouw architectuur

IDENTITEIT?

Flexibiliteit leidt tot ongedifferentieerde

gebieden

Page 20: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

TIJD

ELIJK

GEB

RUIK

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Wij blijven!

Tijdelijk gebruik is vaak niet vrijblijvend

Page 21: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

TIJD

ELIJK

GEB

RUIK

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Tijdelijk gebruik vaak onrendabele functies

Page 22: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

TIJD

ELIJK

GEB

RUIK

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Tijdelijk gebruik vaak geen vliegwielfunctie voor de

locatie.

Page 23: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

TIJD

ELIJK

GEB

RUIK

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Tijdelijk gebruik dat slechts beperkte bijdrage levert aan

de identiteit.

Page 24: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

Menno slijboom stedenbouw architectuur

2.0dus…….

Page 25: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

Klei

nsch

alig

ontw

ikkel

en Flexibel ontwikkelen

Tijdelijk gebruik

HOE DAN WEL???????

k

Page 26: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Kleinschalige en/of tijdelijke ontwikkelingen die onderdeel zijn van ….

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

2.0

Page 27: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

Menno slijboom stedenbouw architectuur

een groter geheel en een bijdrage leveren aan de toekomstige identiteit van het gebied zodanig dat….

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

2.0

Page 28: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

Menno slijboom stedenbouw architectuurG

EBIE

DSO

NTW

IKKE

LIN

G 2

.0

De som der delen groter is dan het geheel

Page 29: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

Als het bijdraagt aan de identiteit van het gebied

Als het bijdraagt aan de waardeontwikkeling van het gebied

Als deze de gewenste toekomstige functies aantrekt

In hoogte huur, investeringskosten, tijdelijke bebouwing; de aanwezigheid van de functie zelf blijft gewenst

TIJDELIJKHEID

2.0 Dus tijdelijkheid alleen….

Page 30: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

Als onderdeel van een groter geheel

Als onderdeel van een strategie

Als er onderlinge samenhang is

Als deze leidt tot synergie

KLEINSCHALIG

2.0 Kleinschaligheid alleen …

Page 31: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

Als flexibiliteit betekent keuzes en alternatieven hebben

Als flexibiliteit betekent overzicht hebben over de consequenties die alternatieven voor de

ontwikkeling hebben

Als flexibiliteit ontstaat door de voorspelbaarheid van alternatieven

Als flexibiliteit betekent vooruit kunnen zien

FLEXIBILITEIT

2.0 Flexibiliteit alleen …

Page 32: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

2.0 Kortom ontwikkelen is vooruitzien…

Page 33: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

2.0 Plan A, maar ook plan B, en C op zak hebben.

AB

C

Page 34: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

2.0 Als een schaakspeler die bij elke zet succesvolle alternatieven kan afwegen voor zijn volgende zet

Page 35: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

BASI

SPRI

NCI

PES

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Rekenen

Door eerst te……

Page 36: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

BASI

SIPR

INCI

PES

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Rekenen

Tekenen

Dan te……

Page 37: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Scenario’s

BASI

SPRI

NCI

PES

Eerst……

Page 38: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Scenario’s

ontwerpen

BASI

SPRI

NCI

PES

Dan pas….

Page 39: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

ON

TWIK

KELS

CEN

ARI

OMenno slijboom stedenbouw architectuur

MARKT

Een scenario is de koppeling tussen de markt, het beleid en datgene wat fysiek mogelijk is.

SCENARIO

FYSIEK BELEID

Page 40: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

RAN

DVO

ORW

AA

RDEN

Menno slijboom stedenbouw architectuur

RUIMTELIJK/TECHNISCH KADERPLANOLOGISCH/JURIDISCH KADER

FINANCIEEL KADER BESTUURLIJK KADER

De basis hiervoor wordt gevonden door inventarisatie van de verschillende kaders.

Page 41: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

ON

TWIK

KEL

SCEN

ARI

OMenno slijboom stedenbouw architectuur

INGREPEN PROGRAMMA

CONCEPT

KADERS

Een scenario is vervolgens opgebouwd uit concept met een mogelijk programma en bijbehorende fysieke ingrepen.

Page 42: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

ON

TWIK

KEL

SCEN

ARI

OMenno slijboom stedenbouw architectuur

Deze worden worden vertaald in een exploitatie van kosten en baten

INGREPEN PROGRAMMA

CONCEPT

KADERS

EXPLOITATIE

Page 43: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

ON

TWIK

KEL

SCEN

ARI

OMenno slijboom stedenbouw architectuur

De verschillende scenario’s vormen de basis voor de planvorming

RUIMTELIJK/TECHNISCH KADERPLANOLOGISCH/JURIDISCH KADER

FINANCIEEL KADER BESTUURLIJK KADER

INGREPEN PROGRAMMA

CONCEPT

EXPLOITATIE

Page 44: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEW

ENST

E SC

HA

AL

Menno slijboom stedenbouw architectuur

rekenmodel

referentieontwerp

modellenstudie

globaal gedetailleerd

En kan op elk gewenst detail niveau worden ingezet.

Page 45: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

STO

PLIC

HTF

UN

CTIE

Menno slijboom stedenbouw architectuur

INGREPEN PROGRAMMA

CONCEPT

RUIMTELIJK/TECHNISCH KADERPLANOLOGISCH/JURIDISCH KADER

FINANCIEEL KADER BESTUURLIJK KADER

INGREPEN

CONCEPT

PROGRAMMA

De exploitatie is de eerste beoordeling van een scenario.

Page 46: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

STO

PLIC

HTF

UN

CTIE

Menno slijboom stedenbouw architectuur

INGREPEN PROGRAMMA

CONCEPT

INGREPEN

CONCEPT

PROGRAMMA

Bij negatieve exploitatie op zoek naar:- Meer ruimte- Meer programma- Meer opbrengsten- Meer Subsidie- Meer investeringen

RUIMTELIJK/TECHNISCH KADERPLANOLOGISCH/JURIDISCH KADER

FINANCIEEL KADER BESTUURLIJK KADER

Page 47: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

STO

PLIC

HTF

UN

CTIE

Menno slijboom stedenbouw architectuur

INGREPEN PROGRAMMA

CONCEPT

• Hoger bouwen dan toegestaan is in het bestemmingsplan• Gasleiding verleggen zodat meer ruimte ontstaat• In ander segment bouwen dan gewenst volgens beleid• Een andere functie bouwen dan is opgenomen in het bestemmingsplan

INGREPEN

CONCEPT

PROGRAMMA

Hierdoor wordt inzichtelijk op welke gebieden inspanningen noodzakelijk zijn

Page 48: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

RISI

COBE

HEE

RSIN

GMenno slijboom stedenbouw architectuur

INGREPEN PROGRAMMA

CONCEPT

En welke risico’s dit met zich meebrengtKrappe markt en veel ingrepen hoger risico

Page 49: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

RISI

COA

FWEG

ING

Menno slijboom stedenbouw architectuur

INGREPEN PROGRAMMA

CONCEPT

Hoge opbrengsten en weinig ingrepen laag risico

Page 50: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

STU

RIN

G P

ROJE

CTMenno slijboom stedenbouw architectuur

PROCES

Hierdoor is duidelijk welke strategie, proces en producten noodzakelijk zijn.

SCENARIO

STRATEGIE PRODUCTEN

Page 51: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

TIJD

WIN

ST

NVU SPVE SP Bestemmingsplan

bouwplan

SP Bestemmingsplan

bouwplanScenario’s

Menno slijboom stedenbouw architectuur

BESLUITVORMING

En kan er sneller gewerkt worden

Page 52: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEB

IED

SON

TWIK

KELI

NG

2.0 Menno slijboom stedenbouw architectuur

Klei

nsch

aligh

eid Flexibiliteit

Tijdelijkheid

Hoe is kleinschaligheid, Flexibiliteit en tijdelijkheid dan mogelijk in de gebiedsontwikkeling ?

k

Page 53: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

BAN

DBR

EED

TE S

CEN

ARI

O’S

Menno slijboom stedenbouw architectuur

I II III

Een serie van positieve scenario’s geven de bandbreedte aan waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn

Page 54: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

TIJD

ELIJK

HEI

DMenno slijboom stedenbouw architectuur

De scenario’s bieden toetsingkader voor tijdelijke ontwikkelingen

Page 55: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

FLEX

IBIL

ITEI

TMenno slijboom stedenbouw architectuur

Verschillende scenario’s bieden alternatieven en de mogelijkheid tot het maken van keuzes

Page 56: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

FLEX

IBIL

ITEI

TMenno slijboom stedenbouw architectuur

Overlap tussen de scenario’s laat flexibiliteit zien tussen de scenario’s.

Page 57: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

KLEI

NSC

HA

LIG

HEI

DMenno slijboom stedenbouw architectuur

Kleinschalige ontwikkelingen kunnen verschuivingen opleveren tussen scenario’s

Page 58: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

FLEX

IBIL

ITEI

TMenno slijboom stedenbouw architectuur

BESLUITVORMING

Plan kan gedurende tijd veranderingen opvangen en snel doorontwikkelen in andere scenario’s

Page 59: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

GEBIEDSONTWIKKELING

Kortom werken met scenario’s…..

INGREPEN PROGRAMMA

CONCEPT

INGREPEN

scenario

CONCEPT

PROGRAMMA

SCEN

ARI

O

Page 60: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

FUN

DER

ING

Menno slijboom stedenbouw architectuur

KADERS

SCENARIO’S

ONTWERP

Biedt een stevige fundering onder het ontwerp

Page 61: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

STU

RIN

G P

ROJE

CTMenno slijboom stedenbouw architectuur

PROCES

Leidt tot een doelgerichte inzet van tijd en middelen

STRATEGIE PRODUCTEN

Page 62: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

TIJD

BESP

ARI

NG

Menno slijboom stedenbouw architectuur

En bespaart zo tijd …….

Page 63: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

BESP

ARI

NG

MID

DEL

ENMenno slijboom stedenbouw architectuur

En geld!

Page 64: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

CREA

TIVI

TEIT

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Zonder in te leveren op creativiteit

Page 65: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

CREA

TIVI

TEIT

Menno slijboom stedenbouw architectuur

En kwaliteit!

Page 66: Mssa Dynamische Gebiedsontwikkeling

TIJD

ELIJK

GEB

RUIK

Menno slijboom stedenbouw architectuur

Voor meer informatie

of een presentatie bij u op kantoor

kunt u contact opnemen met

www.slijboom.nlOf kijk op

MS|SA

06 57 888 253