Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Carlo Sturm

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling, 05-03-2015

Over de grens en terug

Lessen van privaat-gestuurde

gebiedsontwikkeling in de VS

© 2015 Deloitte The Netherlands

Lessen van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling in de VS

Onderzoek TU Delft

- Ontwikkelende beleggers: Vulcan Real Estate & CIM Group

- Binnenstedelijke herontwikkelingsproblematiek

- South Lake Union in Seattle & Hollywood in Los Angeles

Drijfveren

- Verschuivende rollen publiek en privaat in Nederland

- Beperktere publieke financieringscapaciteit – nadruk op faciliterende rol publieke sector

- “organische gebiedsontwikkeling”

Centrale vraagstelling

- Hoe weet de Amerikaanse belegger zich voor lange termijn aan binnenstedelijke herontwikkeling weet te

committeren.

Nu

- Deloitte Real Estate, Area Development & Partnerships

Introductie

Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling1


South Lake Union


Situatie 1985© www.SLU10.com


Casus introductie

South Lake Union

140 ha. herontwikkeling binnenstedelijk gebied in Seattle

Vervallen industrieel gebied

Onderdeel Seattle Commons Park Plan

Burgerinitiatief ontwikkeling tot ‘Central Park’-achtig plan

Gepaard gaande met belastingheffing

Paul G. Allen – medeoprichter Microsoft – benaderd voor steun

o $ 30 mln. investering in grond > gift bij instemming met Commons Plan.

South Lake Union



Vulcan Real Estate

1996 – plan afgewezen

Bevolking wijst plan tweemaal nipt af

Paul Allen – 5 ha. grondpositie in South Lake Union

Vulcan Real Estate

Tot 2002 uitbreiding grondpositie tot 25 ha.

2002 oprichting Vulcan Real Estate – dochteronderneming investeringsmaatschappij Vulcan Inc.

Private ontwikkelaar – ontwikkeling vastgoed voor eigen beleggingsportefeuille

Doelstelling:

o Herontwikkeling South Lake Union – multifunctionele wijk

o Tech-hub

$ 3,0 mrd. geïnvesteerd in South Lake Union

South Lake Union



Vulcan Real Estate

South Lake Union


© Vulcan RE


Vulcan Real Estate

South Lake Union


© SDPD


Vulcan Real Estate

South Lake Union


© www.theurbanist.org

Rood: nog ontwikkelbaar

Groen: ontwerp/in planning

Blauw: in ontwikkeling


Vulcan Real Estate

Vulcan Real Estate – private sturing herontwikkeling

Initiatief herontwikkeling tot duurzaam multifunctioneel gebied – vanuit eigen grondpositie

Sterk lokaal netwerk

o Genereren draagkracht voor herontwikkeling

o Creëren van eigen markt

o Gebiedsmarketing

Multisectorale aanpak

o Faciliteren marktvraag

Genereren kritieke massa leidend tot waardestijging gebied

o Ontwikkelaar gebaat bij toevoegen kwaliteit aan openbare ruimte & infrastructuur

o Betrokkenheid bij planningsproces tot ontwikkeling nieuw bestemmingsplan

o Initiatief tot aanleg Street-Car – tramverbinding met Central Business District

South Lake Union



Vulcan Real Estate

South Lake Union


© Robert Scheuerman© www.thetransportpolitic.com


Vulcan Real Estate

South Lake Union


© studio/216


Financiering van binnenstedelijke herontwikkeling

Geen publiek-private grondexploitatie

Grondposities in privaat bezit

Beperkte publieke financieringsruimte

Ontkoppelde bekostiging openbare ruimte en infrastructuur

Bekostiging openbare ruimte en infrastructuur

Private initiatieven bij uitblijven publieke investeringen

o Local Improvement District ter ontwikkeling street-car – belastingheffing vastgoedeigenaren

Onderhandeling op niveau bestemmingsplan

o Verruiming bestemmingsplan in ruil voor bijdragen aan openbare ruimte (parken) en sociale woningbouw

[vergelijkbaar met planning obligations]

o Vulcan RE > o.a. sociale woningbouw in SLU

Rezone – “incentive zoning”

o Onderhandelingsruimte vastgesteld in additioneel bestemmingsplan

South Lake Union



Financiering van binnenstedelijke herontwikkeling

South Lake Union




Ruimte bieden aan marktvraag en ontwikkelaar

Beperkt publiek wensdenken!

Flexibele bestemmingsplannen om ontwikkelaar ruimte te bieden te anticiperen op marktvraag

Geen grootschalige planning – kleinschalig naar marktvraag

Duidelijke prioritering van gebiedsontwikkelingen

Biedt lange termijn zekerheid voor ontwikkelaar/belegger

Ontkoppelen van kosten infrastructuur/ publieke ruimte

Voorfinanciering vaak niet mogelijk

Private investeringen in infrastructuur noodzakelijk voor ontwikkeling gebied

Kostenverhaal op ontwikkelaar waar mogelijk > maar juiste instrumenten?

Ontwikkelen vanuit lokaal netwerk

Genereren draagvlak onder lokale organisaties, bedrijven en bewoners

Creëren van een eigen markt

Private gebiedsmarketing

Do’s




“Trage” Stedenbouw – Bloemendaler Polder

Ontwikkeling max. 2.750 woningen in polder tussen Weesp & Muiden

Veranderde randvoorwaarden: afgezien van publiek-private grondexploitatie

Geen blauwdruk > globaal flexibel bindend kader met heldere doelstellingen

Marktpartijen grote mate van vrijheid binnen kaders > inspelen op marktvraag

Publieke financierbaarheid voor ‘grijs’ beperkt

70% privaat grondeigendom > urgentie

Criterium noodzakelijkheid infrastructuur voor ontwikkeling gebied

Marktpartijen ontwikkelen ook blauwe, groene en grijze plandelen

Do’s


Illustraties:

Bloemendalerpolder



Vermijdt inconsistente publieke besluitvorming

Creëer een “level playing field” voor ontwikkelaars

Bv. Herziening erfpachtregelingen kan lange termijn zekerheid voor ontwikkelaar/belegger beperken

Free-riderprobleem

In NL free-riderprobleem drempel voor starten ontwikkeling

VS ontwikkelaars lijken juist gebaat bij groeiende interesse in gebied

Cultuurverschillen als barrière

Verantwoordelijkheidsgevoel voor ruimtelijke opgaven in NL (nog) niet bij private sector

Acceptatie van privaat rendement door publiek sector beperkt in NL – ‘hoog rendement gaat ten koste van

maatschappij’

Wijze van kostenverhaal publieke voorzieningen/infrastructuur in VS toepasbaar?

Tax Increment Financing niet toepasbaar (OZB onvergelijkbaar)

Beperkte toepassing LID’s/BID’s – voornamelijk nog in onderhoud

Onvoldoende slagkracht Baatbelasting > Biedt Wro (gemeentelijk exploitatieplan) soelaas?

Don’ts



Vragen

18 Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling

© 2015 Deloitte The Netherlands19 Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network

of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed

description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries.

With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep

local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to

becoming the standard of excellence.

This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their

related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services.

Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified

professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person

who relies on this publication.

Carlo SturmDeloitte Real Estate Advisory | Deloitte Financial Advisory Services B.V.

Direct: +31 88 288 6443 | Mobiel: +31 6 83330289

Deloitte | Orteliuslaan 1041 | Postbus 85104 | 3508 AC Utrecht | Nederland

[email protected], http://www.deloitte.nl/realestate

mailto:[email protected]

http://www.deloitte.nl/realestate

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Carlo Sturm

Education

Transcript of Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Carlo Sturm