Organisatie 21-2-2011

Organisatie-analyse en onderzoeksvoorstel

Mehdi HousseinHogeschool HBO NederlandMER- Vastgoedmanagement/ makelaardijCollegenummer: 10009719Stagebegeleider: Jan RouffaerBedrijfsbegeleider: R.J. BuisDatum: 01-01-2011

Mehdi Houssein 20-02-2011

Mer-Vastgoedmanagement HBO-Nederland

1

Persoonsgegevens

Student gegevensMehdi HousseinVosbergenstraat 36826HE [email protected]: 10009719Management Economie & RechtVastgoedmanagement / Makelaardij o.z.Arnhem

BedrijfsgegevensBuis BVRoellstraat 2(Villa Zijpendaal)6814JD ArnhemTel. (026) 4460066Fax. (026) 4460080E-mail [email protected]

Bedrijfsbegeleider :Robert jan BuisMakelaar/ taxateur B.O.G.Directeur

OpleidingsgegevensHBO NederlandVestiging ArnhemKortestraat 16811 EN ARNHEMt. 026 - 351 6379f. 026 - 445 1023 [email protected]



2

mailto:[email protected]

Voorwoord:

In dit voorwoord maak ik graag gebruik van de gelegenheid om de mensen te bedanken die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van dit organisatieanalyse. Er is geprobeerd deze bedrijfsanalyse zo te schrijven dat het voor iedereen leesbaar is, ongeacht hun affiniteit met de makelaardij.

Vrij snel is mij duidelijk geworden dat de makelaardij aan vele veranderingen onderhevig is. De sterke concurrentie van de vele kantoren in Arnhem dwingt de makelaarskantoren om zich in allerlei bochten te wringen; ten einde onderscheidend te kunnen zijn ten opzichte van de grote massa.

Vanaf dag één ben ik goed ontvangen in de groep en ben betrokken geweest tot bijna alles wat te maken heeft met professioneel bedrijfs onroerend goed makelaardij. Graag wil ik Robert jan Buis bedanken voor het geboden mogelijkheid om bij zijn bedrijf stage te lopen en mijn zodanig begeleiden zodat ik ook echt wat van opsteek.Mijn organisatie analyse is gemaakt naast mijn gewone werkzaamheden en gaat over het bedrijf waar ik de gedurende 8 maanden stage loop.Naast het organisatieanalyse dat gemaakt moet worden voor fase 1, moest ik ook tot een probleemstelling komen welke ik ga verwerken in het onderzoeksrapport in de 2e fase van mijn stage.Eén van de zakelijke relaties (facility point) heeft een opdracht voorgelegd aan ons om het uitte werken.In overleg met mijn stage begeleider en mijn stage coach is besloten om dat voor mijn scriptie te gebruiken. Naast het uitwerken van het onderzoek en realisatie, werk ik aan mijn persoonlijke doelstellingen (pop/pap).Graag wil ik ook Dhr. J Rouffaer bedanken voor het geven van tips en trucks tijdens mijn stage periode. Zijn tips waren zeer handig om te gebruiken en uit te werken.Ik hoop dat mijn analyse u boeit en uw uitnodigt om naar mijn vervolg onderzoek (fase 2) uit te kijken.



3

M Houssein

24-02-2011

Inhoudsopgave:

Persoonsgegevens.................................................................................................2Buis makelaars:......................................................................................................4Hoofddoel Buis Makelaars:.....................................................................................5Tools:...................................................................................................................... 5Team Buis……………………………………………………………………………………………...6

Robert jan Buis1:..................................................................................................6Corné Roth2 :.......................................................................................................6Katinkha Rudolphi :.............................................................................................6Locatie 3:.............................................................................................................6

Vijf krachten Model porter……………………………………………………………………………8

Demografisch Demografische factoren zijn kenmerken van de bevolking....................9Sociaal-cultureel Sociaal-culturele factoren zijn kenmerken van de cultuur en

leefgewoonten..................................................................................................11 Technogisch Technologische factoren zijn kenmerken van de ontwikkeling..11 Ecologisch.....................................................................................................11 Politiek..........................................................................................................11

SWOT-Analyse......................................................................................................12ZWAKTE............................................................................................................13Kansen:.............................................................................................................14Bedreigingen:....................................................................................................14Marktaandeel....................................................................................................15Markttoekomst:.................................................................................................16

Klanttevredenheid:...............................................................................................16Onderzoek:...........................................................................................................18

Kroonpark..........................................................................................................18Voor wie is het onderzoek bedoeld:..................................................................18

Plan van aanpak...................................................................................................19Waaruit bestaat een Pva:..................................................................................19Doelstelling:......................................................................................................20Probleemstelling:..............................................................................................21Onderzoeksvragen:...........................................................................................21Sub-vragen:.......................................................................................................21Betrokkenpartijen:............................................................................................22



4

Evaluatie:..........................................................................................................23Litalatuur lijst………………………………………………………………………………………….24Bijlage facility point..............................................................................................26

Buis makelaars:

Buis makelaars is een bedrijfs onroerend goed makelaar dat vooral werkzaam is in regio Oost-Nederland en richt zich op ondernemers die proactief nadenken over hun huisvestingsvragen. Tevens zijn grote beleggers een onderdeel van de klantenkring.Door een uitgebreid netwerk en samenverwerkingsverbanden kan buis makelaars zicht onderscheiden van de concurrentie en is zodanig multi-inzetbaar in verschillende disciplines. De volgende diensten worden aangeboden: Bedrijfsmakelaardij, beleggingsmakelaardij, taxaties, vastgoedmarketing en consultancy.Tevens is buis makelaars een gecertificeerde NVM1 makelaar, NVM(Nederlandse Verenging voor Makelaars) waarborgt de kwaliteit, biedt permanente educatie en zorgt voor collectieve promotiedoeleinden.Buis makelaars is tevens een B.V. (besloten vennootschap). De besloten vennootschap is aansprakelijk voor alle schulden bij wanbeheer. Het privévermogen van de eigenaar blijft intact. Maar er zijn een aantal uitzonderingen:

- Wanneer er contractuele verplichtingen zijn aangegaan , waardoor de onderneming in grote problemen komt.

- Het niet tijdig doorgeven van belastingen en premies.

- Onmacht om belastingen en premies te betalen door het onbehoorlijke taakvulling door bestuur.



5

- De besloten vennootschap gaat failliet door het verkeerd handelen van het bestuur in de drie jaar voor het faillissement.

Hoofddoel Buis Makelaars:

Hoofddoel is het bemiddelen in aan en verkoop van bedrijfs onroerend goed objecten. Onder bedrijfs onroerend goed verstaan we: Winkelpanden, Kantoren en bedrijfsruimtes zo als industriële zalen. Subdoelen zijn: consultancy en advisering.Vanwege het laag conjunctuur 2 wordt buis makelaars genoodzaakt om meer aandacht aan haar subdoelen te schenken. Als voorbeeld één nemen we het project Bodelaeke. Bodelaeke 3 is een project waarbij permanent en recreatieve woningen gerealiseerd worden in Giethoorn, Buis makelaars verzorgt het marketing en PR.Voorbeeld twee : In opdracht van Chalet group4 maakt Buis makelaars WOZ-taxaties samen met de juristen van WOZ-consultants5. Door hanteren van juridische handeling wordt in sommige gevallen de WOZ-aanslagen door de gemeentes herziend en verlaagt.Kortom : De makelaar voor ondernemers.

1 http://nieuws.nvm.nl/over_nvm.aspx.2 http://www.encyclo.nl/begrip/laagconjunctuur.3 http://bodelaeke.nl/.4 http://www.chaletgroup.nl/.5 http://www.wozconsultants.nl/diensten-van-woz-consultants_9.html.

Tools:Om dit allemaal overzichtelijk en geordend te houden wordt er gebruik gemaakt van een CRM(customer relationship management) programma genaamd Realworks van NVM. Realworks bevat de belangrijkste onderdelen welk een makelaar van een CRM pakket verwacht. Email, Agenda, Objectbeheer, Correspondentie en Relatiebeheer zijn de belangrijkste onderdelen. Wat het meest gebruikt wordt bij buis makelaars zijn de onderdelen : Email, Relatiebeheer en agenda.Zonder Realworks is het zeer onaangenaam om de dagelijkse werkzaamheden te managen.

Team Buis:

Robert jan Buis1: Robert Jan Buis RMT-RT is nog geen veertig . Toch heeft hij ruime ervaring in de vastgoedbranche. Zo was Robert jan Buis vijf jaar als bedrijfsmakelaar werkzaam voor regionale marktleider Engelsing Makelaars (nu Meeùs Gelderland). Vervolgens was Robert jan Buis geruime tijd



6

http://www.wozconsultants.nl/diensten-van-woz-consultants_9.html

http://bodelaeke.nl/

http://www.encyclo.nl/begrip/laagconjunctuur

http://nieuws.nvm.nl/over_nvm.aspx

commercieel directeur van OVC Oosterbeekse Vastgoed Combinatie BV (een particuliere beleggingsmaatschappij). Ervaring met vastgoedfinanciering deed hij op bij ING Real Estate Finance en SNS Property Finance. Van 2006 tot medio 2008 bracht hij vele partijen bij elkaar als directeur bedrijfsmakelaardij bij ABC Vastgoeddiensten (Onderdeel van ABC Vastgoed).

Corné Roth2 : Corné Roth is een RMT’er . Met zijn achtentwintig jaar is hij zeer vernieuwend in het makelaardij. Ondanks zijn leeftijd is hij zeer bekwaamd en bezit veel inhoudelijke kennis. Corné Roth is begonnen als student MER op HBO-Nederland en heeft stage gelopen bij Bieze makelaars en ABC makelaars . Corné Roth was de stagiaire bij RJB in de ABC tijd.

Katinkha Rudolphi : Voor alle financiële en administratieve werkzaamheden is Katinkha Rudolphi verantwoordelijk. Zij behandelt alle facturen en zorgt ervoor dat de betalingen op tijd binnenkomen of betaald worden.

Locatie 3:Résidence Zijpendaal is een fraaie, riante kantoorvilla (bj.ca.1920 onder architectuur gebouwd door De Bazel, op een zeer representatieve locatie op de Röellstraat 2 in Arnhem, direct grenzend aan de fraaie parken Sonsbeek en Zijpendaal.1 http://nl.linkedin.com/in/robertjanbuis.2 http://nl.linkedin.com/in/corneroth.3 http://www.residencezijpendaal.nl/index.php.

Organigram: Voor volledige organigram zie bijlage 2.



Rjb

MH KR

CR7

Rjb=Robert Jan BuisCR=Corné RothMH=Mehdi HousseinKR=Katinkha Rudolphi

Porter 5 krachten model:Door gebruik te maken van de vijf krachten van Porter krijgt de lezer een goede indicatie van de relatieve aantrekkelijkheid van buis makelaars. Porter 5 krachten model is een strategische tool waarmee Robert jan Buis in staat stelt om de strategie van buis makelaars af te stemmen op de markt.Het is ook gebruikt worden als een marketingtool.

De vijf krachten1 zijn:

1. De Macht van leveranciers2. De macht van afnemers



8

3. De mate waarin substituten en complementaire goederen verkrijgbaar zijn4. De dreiging van nieuwe toetreders tot de markt5. De interne concurrentie van spelers op de markt

De macht van Leveranciers : Dat zijn beleggers met onroerend goed portefeuille voor verhuur of verkoop. Dat wordt bedoeld: Denkend aan gebouwen voor gebruik als kantoorruimtes maar ook winkel panden op A,B en C locaties.De macht van Afnemers :Dat zijn zo wel investeerders als eindgebruikers van het aangeboden ruimtes. Bijvoorbeeld, KPN die wellicht interesse heeft in één van het aangeboden kantoorruimtes of bijvoorbeeld als de Belcompany een ander/nieuwe winkel zoekt voor exploitatie van hun goed.Substituten en complementaire goed :Door het lage conjunctuur waar het vastgoedsector zich in bevindt zijn er weinig transacties in complementaire en substitutionele goed. Wanneer het vastgoedsector zich in een hoog conjunctuur schaart zal de ‘bij verkoop’(zie een winkelcentrum naast een kantoortoren)substantieel stijgen.

1 http://www.12manage.com/methods_porter_five_forces_nl.html.

Dreiging: Nieuwe toetreders tot bedrijfsmakelaardij in Arnhem.Strijbosch Thunnissen, Meeus, DK Spitman, De Rooij en ABC makelaars zijn met Bmk de grote spelers in en omgeving van Arnhem . Voor nieuwe toetreders is er weinig plaats aangezien de boven genoemde makelaars moeite hebben om een rendabel marktaandeel te realiseren.

Interne Concurrentie :Bedrijfsmakelaardij is homogeen , omdat de voorzieningen die aangeboden worden in hoge maten het zelfde zijn als wat een collega makelaar aanbiedt.In een homogeen omgeving is de interne concurrentie zeer hevig, Men kan zich niet zozeer op het product differentiëren en moet daarom bepaalde incentives uit het vuur slepen voor de aankopende partij . Zo heb je een extra waarde ten aan zien van een ander b.o.g makelaar.Onderscheidend vermogen kan door keuzes te maken in: Kennis intensief, marktaandeel en handelsvaardigheid.

Waaruit bestaat de DESTEP-analyse1?



9

http://www.12manage.com/methods_porter_five_forces_nl.html

Voor degelijk externe analyse wordt het model DESTEP gebruikt.DESTEP is een model waarbij een organisatie niet direct invloed op uit kan oefenen, hoogstens effectief op inspelen door het strategisch beleid hierop af te stemmen. Hiermee krijgt het bedrijf een beeld van haar macro omgeving waarin de organisatie actief is. Door goed af te stemmen moet een onderneming aan de top van haar marktsegment zitten.

Demografisch Demografische factoren zijn kenmerken van de bevolkingZo als hieronder te zien, telt Arnhem in 2010 bijna 148.000 inwoners. Volgens een prognose van de gemeente Arnhem zal dat aantal tot 2030 stijgen tot zo'n 173.000 inwoners.Binnen de stadsregio tekende zich vanaf 2009 de verstedelijking tussen Arnhem en Nijmegen als groeigebied. Waardoor de regio Arnhem zich verder uitbreidt.

1:

http://www.intemarketing.nl/marketing-analyses/destep.



10

Demografische ontwikkelingen in 2009 Stand per 1-1-2009

145.571

Geboorte 1.959Sterfte 1.161Natuurlijke aanwas 798Binnenlandse vestiging 7.948Binnenlands vertrek 7.516Totaal binnenlands saldo 432Immigratie 1.692

Emigratie (incl saldo admin. correcties1) 1.457

Totaal buitenlands saldo 235Migratiesaldo 667Natuurlijke aanwas + Migratiesaldo 1.465Overige correcties 2Toename aantal inwoners 1.467Stand per 1-1-2010 147.038

Economisch Economische factoren zijn kenmerken die de economie beschrijvenDe werkgelegenheid in Arnhem heeft zich de afgelopen jaren positief ontwikkeld. Arnhem telt in 2009 meer dan 100.000 arbeidsplaatsen. Het afgelopen jaar is de werkgelegenheid in Arnhem met 1.400 arbeidsplaatsen toegenomen. Dit is een groei van 1,4%. In Gelderland, de Stadsregio en Nijmegen was sprake van een daling van de werkgelegenheid. Landelijk en in de grotere steden nam de werkgelegenheid nog wel iets toe maar minder dan in Arnhem. In Arnhem hebben vooral de grote(re) zittende bedrijven bijgedragen aan de werkgelegenheidsgroei (+ 1.200 arbeidsplaatsen). Bij de kleine bedrijven is de werkgelegenheid relatief sterk gegroeid, maar zij dragen in absolute zin minder bij aan de totale werkgelegenheidsgroei. De werkgelegenheidsgroei is het grootst bij de nutsbedrijven en de zakelijke dienstverlening.



11

Hierboven is te zien hoe kantoorruimtes verdeeld zijn in Arnhem. Wat vooral opvalt is dat in 2009 de opname van kantoorruimtes in Arnhem-centrum, Noord , Oost en Zuid afneemt. Dat is een direct gevolg van het economische crisis. In 2010 trekt het economie enigszins aan , waardoor kantoorruime opname stijgt in Arnhem.

Sociaal-cultureel Sociaal-culturele factoren zijn kenmerken van de cultuur en leefgewoontenArnhem staat bekend om haar landelijk bekende evenementen, zoals de Mode biënnale, Free your mind en living statues. Verder komt Arnhem vaak voor in de Nederlandse geschiedenis denk bijvoorbeeld aan de slag om Arnhem. In 2009 is Arnhem tevens benoemd tot de Beste binnenstad van Nederland. Absoluut niet te missen zijn de Arnhemse musea: Nederlands Watermuseum, Museum voor Moderne Kunst Arnhem, Airborne Museum, Gelredome, het Kröller- Müller Museum op Het Nationale Park De Hoge Veluwe en het Modekwartier Klarendal.

Technogisch Technologische factoren zijn kenmerken van de ontwikkeling

Tegenwoordig is het van belang dat een gerespecteerd bedrijf ook een informatief en interactieve website heeft die makkelijk te vinden is . Buis.nl is een website dat in nou overleg ontwikkeld en opgezet is . Wat vooral opvalt is dat de site fris oogt met alle benodigde informatie aanwezig. Tevens is er een twitter-pagina in opgenomen.(interactie)Zoals bij Tools beschreven wordt er gebruik gemaakt van Realworks. Realworks is een software pakket van NVM . Zie : “Realworks bevat de belangrijkste onderdelen welk een makelaar van een CRM pakket verwacht. Email, Agenda, Objectbeheer, Correspondentie en Relatiebeheer zijn de belangrijkste onderdelen. Wat het meest gebruikt wordt bij Bmk zijn de onderdelen : Email, Relatiebeheer en agenda.”

Ecologisch

Als een dienstverlenend bedrijf heb je in mindere mate te maken met de ecologische factoren in je omgeving. Maar dat wil niet zeggen dat Buis Makelaars niks mee doet. Er wordt geprobeerd zo veel mogelijk papier te besparen en al het overige papier apart in te zamelen. Ook alle lampen en computers worden uitgeschakeld wanneer ze langdurig niet gebruikt worden .Wanneer een ecologische factor top prioriteit krijgt is het tijdens het



12

taxeren van een pand. Er wordt gekeken naar het energie label van het gebouw.Arnhem zelf is ook bezig om haar ecologische positie te verbeteren. Er wordt veel groen aangelegd en meeste bussen rijden op elektriciteit. Vandaar dat Arnhem ook bekend staat als trollystad.

Politiek

Ook voor b.o.g geldt het leegstandswet1 . De maatregel voor aanpak voor leegstand, zoals de meldingsplicht, zijn alleen gericht op b.o.g Het kraakverbod geldt echter voor zowel woningen als b.o.g Kortom: eigenaren van b.o.g lopen het risico op hoge boetes en een verplichte voordracht door de gemeente.Dus beleggers en vastgoedgoed eigenaren dienen extra alert te zijn op hun leegstand, door leegstand tijdig te melden bij hun gemeente , kunnen ze voorkomen dat de bovenstaande maatregelen in werking worden gesteld.

Bmk houden ook rekening in hun adviseren i.v.m. leegstandswet. Door tijdig de risico’s aan te geven kunnen de eigenaren adequaat handelen.

SWOT-AnalyseSWOT staat voor sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen en wordt gebruikt bij het in kaart brengen van twee aspecten: interne analyse en externe analyse.Interne analyse omvat de sterkten en zwakten van een organisatie . Externe analyse kan je uitvoeren door kansen en bedreigingen te analyseren. Hierdoor wordt een compleet beeld samengesteld over wat goed gaat en wat minder.

1. Sterkten: Buit deze uit, ze vormen een mogelijke basis voor een competitieve voorsprong.

2. Zwaktes: Dat zijn zaken die in het nadeel van een organisatie werken.3. Kansen: Door je kansen te benutten kan er een grotere marktaandeel verworven

worden.4. Bedreigingen: Externe ontwikkelingen die de organisatiedoelen in de weg staan.

1:http://www.st-ab.nl/wetten/0179_Leegstandwet.htm.



13

Sterkte:

Ervaring:Rjb heeft meer dan 15 jaar werkervaring als makelaar, belegging-adviseur, marketings-manager en financieel directeur. Waardoor hij enorm vakkennis heeft opgebouwd en vele zakelijke contracten aan overgehouden.

Certificering :Door afschaffing van de beëdiging van makelaars en taxateurs is de certificering op 18 september 2001 opgericht . RMT/RT gecertificeerd betekent dat Rjb voldoende kennis tot zijn beschikking heeft om een betrouwbaar taxatie te doen verrichten. Een geregistreerde certificaat is maximaal vijf jaar geldig. Om geregistreerd te willen blijven staan, dient men verplicht bijscholing te volgen om zodoende op de hoogte van nieuwste regels en trends te zijn.

Medewerkers:



14

Positief negatief

SterkteDirectie 15 jaar werkervaring (generalist; makelaar/belegger/financier);

- RMT/RT NVM BOG;- Medewerker(s) hoger opgeleid dan

gemiddeld;- Breed netwerk

Zwakte- Kleinschaligheid niet

altijd gewenst (institutionele opdrachtgevers);

- Omzet zeer volatiel, weinig vast inomsten;

- Beperkt budget om marktaandeel te verwerven.

Kans Klant heeft behoefte aan creatieve oplossingen;

- Nieuwe werken,.- Relatief lage kostenstructuur in

relatie tot grote kantoren.

Bedreiging- Krediet crisis,

recessie, neergaande markt;

- Toetreding nieuwe aanbieders (accountants, vastgoedjuristen, etc.)

-

Medewerkers op en buiten kantoor Buis hebben minimaal HBO gestudeerd, waardoor de kwaliteit van het geleverd werk ten goede komt. Buiten het studie niveau houden de medewerkers van de werkzaamheden dat ze moeten verrichten, waardoor dat een positief effect heeft op het geleverd werk.

Netwerk:Door de ruime ervaring in de afgelopen jaren is er een netwerk opgebouwd uit relevante relaties. Vooral nu wanneer er weinig opdrachten openstaan , kan Rjb gebruik maken van zijn netwerk om aan opdrachten te komen.

ZWAKTEKleinschalig:Door het kleinschaligheid van Bmk wordt soms onterecht het suggestie gewekt dat een groter makelaarskantoor beter werk aflevert. Hierdoor kan het zijn dat een potentiele opdracht gever eerder kiest voor een groter kantoor.

Omzet volatiel:Door de manier van werken is de omzet bij Bmk volatiel. Dat wil zeggen dat er geen gegarandeerd omzet geboekt kan worden. Bmk heeft jaarlijks ongeveer 15 potentiele opdrachten en wanneer er ongeveer 6 afgerond zijn dan kan je spreken over dat de jaar doestellingen gerealiseerd is.

Budget: Door het geringe budget van Bmk kan er minder geadverteerd worden in de gerelateerde kanalen. Dat wordt opgevangen door het budget creatief toe te passen in bijvoorbeeld verpersoonlijking van acquisitie .

Kansen:Oplossing:Door het verslechterde vastgoed klimaat moet Bmk creatief om te gaan met de wensen van de klant.

Groei economie:De economische vooruitzichten zijn gunstig voor de loop van 2011, momenteel staan veel bedrijfspanden leeg. Zoals er nu uitziet zal de wereld economie en ook de Nederlandse economie in de loop (tweede helft) van 2011 weer gaan aantrekken. Wanneer er weer een structurele groei waar te nemen is op economisch gebied zullen meer objecten gehuurd, verhuurd, gekocht en verkocht worden.



15

Nieuwe werken:Bmk biedt zijn medewerkers de vrijheid om de werkzaamheden op flexibel locaties te doen. Daar valt onder: Thuis, kantoor of onderweg.Voor Rjb is belangrijk dat de werkzaamheden naar behoren verricht worden, maar waar dat gebeurt is minder van belang.

Kostenstructuur: Door juist het kleinschaligheid van kantoor Buis, zijn er weinig grote kostenposten zoals: Loon en huur. Kantoor word maandelijks gehuurd voor 600 euro en omdat er weinig werkzaamheden verricht worden op kantoor is dat voldoende .

Bedreigingen:Krediet crisis:Kredietcrisis ontstond in zomer 2007 door stagnerende huizenmarkt in VS . Obligaties werden minder waard waardoor financiële instellingen honderd miljarden moesten afschrijven. Door onder andere het val van Lehman Brothers kreeg het Europese markt ook te maken met het crisis. Hierdoor hebben ook vermogende Nederlandse beleggers onder geleden. Hierdoor wordt minder beleggingen opgekocht en dus minder werk voor Bmk.

Toetreding nieuwe aanbieders:Door dat beëdiging afgeschaft is kan principe iedereen zich een makelaar/taxateur noemen. Hierdoor kunnen ook andere financiële tussen personen het diensten aanbieden. Zo als een accountant die de boekhouding doet en aanbied om de taxaties te verrichten voor de klant.

Internet reclame:Gerichte internetmarketing is vrij arbeidsintensief en lastig om perfect te realiseren, toch is Buis makelaars goed zichtbaar op verschillende internet media zoals zoekmachines en google ads1. Door toenemend concurrentie moet Bmk continu up to date blijven, wanneer dat niet gebeurt kan het zijn dat de concurrentie de meest gewilde plaatsen toe eigent.. Dit komt met name door het feit dat veel aanbieders via internet klanten proberen te bereiken. Tevens is het aantal bedrijven dat actief internet gebruikt om klanten te werven alsmaar aan het toenemen.Daar komt bij dat algemene zoektermen heel veel ‘hits’ op leveren. Deze punten samen zorgen er voor dat er gerichte zoektermen nodig zijn om bijvoorbeeld via Google naar voren te komen.

Concurrentie analyse



16

Met zestien van de tweehonderd panden die te koop of te huur staan in en om Arnhem bezit Bmk acht procent van het totale aanbod. Er is geen directe concurrent , alle b.o.g makelaars vissen in de zelfde vijver. Wat wel anders is aan de andere makelaars is dat ze naast de b.o.g makelaardij ook andere diensten aanbieden met betrekking tot onroerend goed. Bmk heeft behalve b.o.g makelaardij geen ander werkzaamheden die er betrekking hebben b.o.g. Dat wil niet zeggen dat er geen verdere inkomsten zijn , zoals vermeld elders in dit analyse(subdoelen) doet Bmk aan

advisering en consultants.

MarktaandeelBuis Makelaars : acht procent---------------------------zestien pandenStrijbosch Thunnissen : achtentwintig procent------ zesenvijftig pandenDTZ : tweeëndertig procent------------------------------ zesenveertig pandenMeeus : achttien procent---------------------------------- tweeëndertig pandenABC Makelaars : tien procent --------------------------- twintig pandenOverige : vier procent-------------------------------------- acht panden

MarktaandeelBUIS MAKELAARSStrijbosch ThunnissenDTZMeeùsABC MAKELAARSOverige

Markttoekomst:

Vorige jaar heeft Bmk veel hinder ondervonden van de economische crisis en dalend kantoor/winkel markt. Volgende de onderzoekscijfers van CBS en ABN-AMRO bank is het diepte punt bereikt. Zij verwachten een lichte stijging van de afname maar wel nog steeds twintig procent minder dan in het hoog conjunctuur 2007/2008.Stijging is ook te zien in de portefeuille van Bmk. Begin 2010 waren er dertien opdrachten



17

bestemd voor Bmk en in 2011 zijn het er eenentwintig. Dat is een stijging van eenenzestig procent.

Het wil natuurlijk niet zeggen dat het een gegarandeerde omzet is. Zoals te zien in figuur hieronder , worden meer dan zestig procent van de opdrachten niet voltooid door uit een lopende redenen. Denk bijvoorbeeld aan een financiering dat niet rond komt.

1:https://www.google.com/accounts/ServiceLogin?service=adwords&cd=NL&hl=nl_NL&ltmpl=adwords&passive=false&ifr=false&alwf=true&continue=https://adwords.google.nl/um/gaiaauth?apt%3DNone%26ugl%3Dtrue&error=newacct.

2007 2008 2009 2010 20110

5

10

15

20

25

30

OpdrachtenAfgehandeldAfgeketst



18

Klanttevredenheid:

De kwaliteit van een goed in dit geval een dienst wordt in het praktijk bepaald door de klant. Hoe meer tevredenheid bij de klant, hoe eerder en vaker deze klant reclame maakt en terug komt. Om achter te komen wat de klanten over Bmk vinden kan een klanttevredenheidsonderzoek hierbij helpen.

Voor het klanttevredenheidsonderzoek in deze bedrijfsanalyse is gekozen voor een kwantitatieve onderzoek (online enquête ). Een kwantitatief onderzoek heeft voordelen en nadelen.

Voordelen NadelenSnel, flexibel, goedkoop Oppervlakkig/kort

Uit het onderzoek blijkt dat negenentachtig procent van de zakelijke relaties/klanten zeer tevreden is over de geleverde werkzaamheden door Bmk.tien procent is tevreden en één procent vind dat het beter kan.



19

Kwantitatief onderzoek

zeer tevredentevrendenkan beter

Het onderzoek is verricht met hulp van online enquête die gratis te verzenden is .

Nawoord De afgelopen 3 maanden is dit verslag tot stand gekomen. Voor informatie heb ik gebruik gemaakt van deskresearch. Mijn collega’s hebben op veel vragen een antwoord kunnen



20

geven die ik verwerkt heb in me verslag. Na het afkeuring van me eerste verslag heb ik mijn best gedaan om de herziende versie met een voldoende te doen beoordelen.Helaas door de grote werkdruk heb ik weinig tijd gehad om het analyse nog verder uit te breiden.Als ik tegen wat problemen aanliep kon ik mijn collega’s vragen om advies wat mij een goed gevoel gaf en deel uitmaakte van de organisatie. Ik wil mijn collega’s bedanken voor het hulp wat ik gehad heb.

Wat waren mijn verwachtingen van Buis makelaars?Ik had verwacht dat ik veel werkzaamheden zou hebben die betrekking hebben met aan en verkoop van bedrijfs onroerend goed. Maar door het laagconjunctuur waren er heel weinig opdrachten die doorgingen, waardoor ik andere werkzaamheden toebedeeld kreeg. Zoals: Vergaderingen voorbereiden Het programma Realworks efficiënter indelen E-mails aan bepaalde accounts koppelen en nieuwe relaties invoeren in Realworks Marketing onderzoek verrichten voor haalbaarheid ontspanningscentrum in Giethoorn WOZ object voorbereiden voor het behandelen van de aanslagen

Dit zijn natuurlijk ook de werkzaamheden wat mijn mede collega’s uitvoeren, alleen ik was met een ander gedachte daar. Dat wil niet zeggen dat ik de werkzaamheden niet leuk of interessant vind.

De volgende werkzaamheden heb ik verricht in me eerste fase: Werken met alle apparatuur op kantoor (vakinhoudelijk), Zakelijk leren communiceren met klanten en zakelijke relaties (vakinhoudelijk &

persoonlijk), Dossiers leren maken en efficiënt indelen (vakinhoudelijk), Vooral veel leren van Robert jan Buis (persoonlijk), Manier van omgaan met klanten en zakelijke relaties buiten kantoor uren

(vakinhoudelijk & persoonlijk), opstellen van brochure teksten (vakinhoudelijk), leren omgaan met kantoor processen (vakinhoudelijk).



21

Plan van aanpak en onderzoeksvoorstel



22

Onderzoek:

Onderzoek de haalbaarheid middels opstellen van een businessplan voor de mogelijkheden en beperkingen van een full-service kantoorgebouw volgens het concept van TOO/Facility Point in Arnhem-Zuid. Verder in het Plan van aanpak word er ingezoomd op onderzoeksvraag en sub-vragen.

KroonparkKroonpark is gebouwd in 2001 en heeft een totale oppervlakte van 2061m2 . Het kantoorgebouw is zeer goed bereikbaar door zijn ligging nabij de afrit A325,A15 en pleinroute. Er gaan ook 7 keer per uur bussen vanaf centraal station Arnhem richting kroonpark.

Voor wie is het onderzoek bedoeld:Om tot een degelijke probleemstelling te komen zal ik u wat algemene informatie verlenen over de opdrachtgever “facility Point’.

Facility Point Group is al meer dan 20 jaar actief in de verhuur van full-services kantoren. Er worden verschillende pakketten aangeboden aan ondernemers tot 25 man .In bijlage facility point vind u meer informatie over facility point.



23

Plan van aanpak

Waaruit bestaat een Pva:

Wat moet er gedaan worden? Wie doet/doen het? Wanneer ga je het uitvoeren? Aanleiding waarom er onderzoek wordt gedaan naar de desbetreffende onderwep Doelstelling wat er met het onderzoek gedaan moet worden Probleemstelling de probleem moet bevestigd of ontkracht worden en te formulieren

met sub vragen Onderzoeksvragen elke onderzoeksvraag moet antwoord geven op hoe wanneer

waarom hoeveel etc Betrokken partijen de betrokken partijen benoemen Werkwijze hier wordt aangegeven welke meetmethodes er gebruikt gaan worden. Evaluatie proces evaluatie

Wanneer: Wat Wie

1-11-2010 t/m 20-02-2010

Werken bij Bmk Mehdi, Robert jan, Corné

13-11-2010 t/m 20-11-2010

Informatie verzamelen i.v.m. bedrijfsanalyse

Mehdi, Robert jan

20-11-2010 t/m 20-12-2010

Werken aan interne analyse Mehdi, Corné

20-12-2010 t/m 07-01-2011

Werken aan concurrentie analyse en onderzoeksvraag

Mehdi, Robert jan, Corné

07-01-2011 t/m 18-01-2011

Voorwoord, nawoord, POP en PAP Mehdi

18-01-2011 t/m 25-01-2011

Vormgeving en slot Mehdi



24

14-02-2011 t/m 24-02-2011

Werken aan herziende versie Mehdi

25-02-2011 Inleveren versie 2 Mehdi30-02-2011 t/m 05-03-2011

Onderzoeken of alle benodigde vergunningen verkrijgbaar zijn

Mehdi

05-03-2011 t/m 18-03-2011

In het locatie geschikt voor het concept

Mehdi

18-03-2011 t/m 03-04-2011

Onderzoeken of er animo is voor bedrijfsverzamelgebouw in Arnhem

Mehdi

03-04-2011 t/m 17 -04-2011

Hoeveel concurrentie wordt er verwacht van soortgelijke projecten?

Mehdi

17-04-2011 t/m 04 -05-2011

Financiële haalbaarheid Mehdi

04-04-2011 t/m 10-05-2011

Hoe zit het met continuïteit van het gebouw? Hoe wordt er over tien jaar gedacht over bedrijfsverzamelgebouwen

Mehdi

10-05-2011 t/m 01-06-2011

Onderzoeken welke marketing tools het best toepasbaar zijn om de potentiele klant te benaderen.

Onderzoeken welke instrumenten er gebruikt moeten worden om na het verhuur de huurder te behouden.

Mehdi

01-06-2011 t/m 07-06-2011

Nog wat relevante informatie verzamelen en toepassen

Mehdi

07-06-2011 t/m eind Scriptie in elkaar zetten en eventuele onduidelijkheden verhelpen

Mehdi

Alle werkzaamheden zijn verricht op kantoor Buis makelaars. Thuis is er ook één en ander gedaan aan het onderzoek. Informatie dat gebruikt is voor deze analyse komt veelal uit interne bronnen. Veel gegevens die belangrijk waren voor het doen van het analyse waren te vinden op het kantoor zelf. Voor de overige informatie is er gekeken naar collega makelaars en concurrentie. Het programma Realworks heeft enorm geholpen met het verzamelen van data, waardoor websites als funda.nl weinig bezocht werden.

Aanleiding:In Nederland zijn er achthonderd en vijf duizend bedrijven met minder dan twintig



25

werknemers. Daaronder vallen ZZP’ers en freelancers . Voor deze groep is het lastig om zich te vestigen in grote kantoorpanden met hoge kosten. Vandaar dat de office operators een concept bedacht hebben om de ZZP’ers en freelancers te kunnen huisvesten in een groot kantoor met lage kosten.om het concept toe te passen moet er eerst onderzocht worden of de gekozen kantoor aan de juiste eisen voldoet.

Doelstelling:

Doelstelling is om het gebouw “kroonpark” te analyseren en te onderzoeken om tot een positief of een negatief advies te komen. In de conclusie die er volgt moet er vermeld worden of het gebouw zich toe leent om het concept van de office operators toe te passen.

Probleemstelling:

Voor het onderzoek naar de haalbaarheid van het bedrijfsverzamelgebouw Kroonpark is een probleemstelling geformuleerd. Deze is onderverdeeld in een doelstelling (zie boven) en vraagstelling. Onder de vraagstelling zijn enkele deelvragen geformuleerd.Een slecht verhuurbaar object om te ontwikkelen naar een goed verhuurbaar kantoorverzamelgebouw/

Onderzoeksvragen:

Is het haalbaar om het kantoorgebouw Kroonpark te ontwikkelen naar een bedrijfsverzamelgebouw? (Daarbij valt te denken aan : financiële gronden en maatschappelijke gronden). Zo ja welke middelen moeten er gebruikt worden? Zo niet moet er geformuleerd worden waarom het ongeschikt is .

Sub-vragen:

Is er animo in Arnhem-zuid om een bedrijfsverzamelgebouw aan te bieden? Is het project kroonpark wel geschikt voor om zetting naar een

bedrijfsverzamelgebouw? Waarom zouden bedrijven, ZZP’ers en freelancer ervoor kiezen om zich te

huisvesten in het kroongebouw? Welke eisen wordt er vanuit de potentiele klant gesteld aan het inrichting van het

gebouw? Hoe zit het met continuïteit van het gebouw? Hoe wordt er over tien jaar gedacht over

bedrijfsverzamelgebouwen? Is er een mogelijkheid om ZZP’ers en freelancers van uit gemeente of het rijk te

subsidiëren ? Onderzoeken welke marketing tools het best toepasbaar zijn om de potentiele klant te

benaderen. Onderzoeken welke instrumenten er gebruikt moeten worden om na het verhuur de

huurder te behouden.Mehdi Houssein 20-02-2011


26

Hoeveel concurrentie wordt er verwacht van soortgelijke projecten? Welke vergunningen zijn noodzakelijk? Financiële haalbaarheid.

Wat voor methodes moeten er gebruikt worden:De volgende methoden zullen toegepast worden in het haalbaarheidsonderzoek:

Desk research Diepte interviews Scenario analyse Elektronische onderzoek

Desk research: Vanuit kantoor opzoek naar informatie. Dat kan door gebruik te maken van internet, televisie, kranten en boeken.

Diepte interview: Dat is een interview die je kan verrichten telefonisch of face-to-face. Deze onderzoek vorm vergt veel tijd maar is wel het meest betrouwbare.Scenario analyse: Door het doen van een scenario analyse krijgt men een naukeurig beeld van trends en ontwikkelingen.Elektronische onderzoek: Bij online onderzoek worden gegevens verkregen uit vragenlijsten die op elektronische wijze via internet zijn afgenomen. Voordelen zijn relatief goed koop en makkelijk op te stellen .

De bedoeling is om een goed beeld te krijgen of het haalbaar is om een gebouw als de kroonpark om te zetten in een bedrijfsverzamelgebouw. Er zijn natuurlijk ook allemaal vergunningen die eerst geregeld moeten worden.

Door verschillende onderzoeksmethodes toe te passen moeten we achter komen hoeveel animo er is voor kroonpark. Het snelst is om gebruik te maken van elektronische onderzoek. Bij kamer van koophandel zijn er adressen lijsten verkrijgbaar . Met één klik op de knop stuur je tienduizenden e-mail enquêtes in één keer uit.

Na alle data verzamelt en in kaart gebracht te hebben is het van belang om te kijken naar de mogelijke concurrentie die de zelfde diensten aanbieden. Na dat onderzoek moeten de positieve en negatieve aspecten mee genomen worden in het haalbaarheidsonderzoek. Een belangrijke punt is dat de negatieve aspecten door ons naar positieve aspecten om gezet moeten worden.

Na de juiste concurrentie analyse kan er overgaan worden naar de volgende fase. Hoe gaan we ervoor zorgen dat de kantoor unit vol komen te zitten? Daarvoor gaan we verschillende marketing tools gebruiken, eerste instantie worden Mehdi Houssein 20-02-2011


27

steekproef instrumenten uit geprobeerd . Wanneer blijkt een bepaald marketing instrument goed te werken, wordt dat toegepast in het verdere verhuur proces.

Betrokkenpartijen:Partijen die nodig zijn om deze onderzoek tot een goed eind te brengen:

R.J. Buis (Buis makelaars) Chris jan Anker (Facility point) Kristal Engelen(Facility point) Gemeente Arnhem KVK Gelderland Marketingbureaus Funda in business Google Property NL OKA (Ondernemers Kontakt Arnhem) Financiële instellingen (Rabobank , ING en ABN-AMRO)

Evaluatie:

Binnen het onderzoek is M Houssein het aanspreekpunt. Alle email verkeer in verband met Kroonpark passeert M Houssein. Als er onregelmatigheden geconstateerd worden neemt M Houssein contact op met Projectleider Chris jan Anker.



28

Literatuur lijst:

Boeken bronnen:

- Organisatie en Management, uitgeverij Wolters Noordhoff, Nick van Dam, Jos Marcus 2005- Methoden en technieken van onderzoek, uitgeverij Pearson, Saunders, Mark, Lewis, Philip, Thornhill, Adrian, 2006.-Praktijkaspecten Vastgoed, uitgeverij Wolters Noordhoff, F.J.M. de Kousemaeker, M.A.J.C.M. van Agt, 2007

Internet bronnen:

http://nieuws.nvm.nl/over_nvm.aspx. (24-02-11) http://www.encyclo.nl/begrip/laagconjunctuur. (24-02-11) http://bodelaeke.nl/.(24-02-11) http://www.chaletgroup.nl/.(24-02-11) http://www.wozconsultants.nl/diensten-van-woz-consultants_9.html.(24-02-11) http://nl.linkedin.com/in/robertjanbuis.(24-02-11) http://nl.linkedin.com/in/corneroth.(24-02-11) http://www.residencezijpendaal.nl/index.php.(24-02-11) http://www.12manage.com/methods_porter_five_forces_nl.html(24-02-11) http://www.intemarketing.nl/marketing-analyses/destep.(24-02-11)https://www.google.com/accounts/ServiceLogin?service=adwords&cd=NL&hl=nl_NL&ltmpl=adwords&passive=false&ifr=false&alwf=true&continue=https://adwords.google.nl/um/gaiaauth?apt%3DNone%26ugl%3Dtrue&error=newacct.(24-02-11)http://www.st-ab.nl/wetten/0179_Leegstandwet.htm.(24-02-11)



29

http://www.intemarketing.nl/marketing-analyses/destep

http://www.12manage.com/methods_porter_five_forces_nl.html

http://www.residencezijpendaal.nl/index.php

http://www.wozconsultants.nl/diensten-van-woz-consultants_9.html

http://bodelaeke.nl/

http://www.encyclo.nl/begrip/laagconjunctuur

http://nieuws.nvm.nl/over_nvm.aspx

Bijlage facility pointWat bied facility point aan:

Virtuele kantoor: Een virtueel kantoor biedt de mogelijkheid om een bedrijf professionele uitstraling te geven, zonder kantoorruimte te huren. De ondernemer krijgt wel een eigenadres bij een van de facility point locaties (o.a. Schiphol) en er kan gekozen worden voor telefoon beantwoording door de receptioniste met de firma naam. Als er gebruik wil worden van een fysieke bedrijfsruimte voor bijvoorbeeld vergaderen kan er vergaderruimte gehuurd worden.

Kantoorruimte huren: Er kan ook gekozen worden om kantoorruimte te huren. Kantoorruimte zijn volledig ingericht en zijn voorzien van telefoon en internet verbinding. Dus als ondernemer heb je eigenlijk je laptop nodig en je kan aan de slag. Ook biedt facility point om de ruimtes kaal aan te leveren voor het geval als een ondernemer zelf het in wil richten.Voordelen voor een onderneming in dit geval zijn :» Transparante huisvestingskosten» Geen investeringen» Een flexibele huurtermijn» Flexibele metrages» Facilitaire ondersteuning» een eigen kantorennetwerk» Doorgroeimogelijkheden» Voltijd bezette servicebalie/receptie» Alle kantoorfaciliteiten zijn aanwezig.

Facility Point Group is aangesloten bij NvBEO, OBCAN en Alliance Business Centers Network. Dit betekent dat Facility Point Group voortdurend op de hoogte wordt gehouden van ontwikkelingen op de lokale en internationale markt waardoor een ondernemer verzekerd is van professionele aanpak en een up-to-date management.

Kantoren dat op dit moment aangeboden door facility point zijn : WTC Schiphol Amsterdam, Rotterdam Airport, Utrecht en Zoetermeer



30

http://www.facilitypoint.eu/vestigingen/zoetermeer

http://www.facilitypoint.eu/vestigingen/utrecht

http://www.facilitypoint.eu/vestigingen/rotterdam-airport

http://www.facilitypoint.eu/vestigingen/amsterdam-wtc-schiphol

http://www.facilitypoint.eu/vestigingen/amsterdam-wtc-schiphol

http://www.abcn.com/

http://www.abcn.com/

http://www.obcan.nl/

http://www.nvbeo.nl/

Organisatie 21-2-2011

Documents

Transcript of Organisatie 21-2-2011