Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier - Utrecht...Het gebied waarover deze ontwikkelingsvisie gaat,...

Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier

StadsOntwikkeling

De transformatie van een bedrijventerrein

Maart 2012ww

w.u

trec

ht.

nl

De transformatie van een bedrijventerrein

Maart 2012

Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier

4 - Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012

StadsOntwikkeling

OpdrachtgeverWim Greijn Gebiedsmanager West, SO

ProjectmanagementLeen de Wit, Roeland Hop Projectmanagementbureau, SO

ProjectteamMarjolein Bracht, Eva de Graaf Stedenbouw en Monumenten, SO

Arno van Rijssen, Karen Boelhouwer Grondzaken, SO

Ron Frusch Stedenbouw en Monumenten, JZ SO

Astrid Renne, Edwin Koster Economische zaken, SO

Paul Vreeken Strategie, SO

Robert Gijssen Verkeer/vervoer, SO

Bernadette Klein Douwel Culturele zaken, DMO

Maaike van Teeseling, José Adriaanse Milieu en Duurzaamheid, SO

Pauline Terreehorst Broedplaatsenbeleid, SO

Huub Kloosterman Indentiteitsontwikkeling, UrbanXchange

Versiedatum:5 Maart 2012

Colofon

Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 5

Inleiding 7

Aanleiding en Doel

Ontwikkelingsvisie

Naamgeving

Leeswijzer

DEEL 1 - Typering van het gebied

Historie 11

Historie

Huidige situatie 13

Huidige situatie

Ruimtelijke analyse 16

Ruimtelijke structuur

Groenstructuur

Infrastructuur

Erfafscheiding

Beeldbepalende elementen

DEEL 2 - Stedelijk kader en beleid

Relevant beleid 24

Structuurvisie

Bestemming Utrecht (2009)

Voorontwerp bestemmingsplan

Ontwikkelingsvisie NV Utrecht

Dynamisch Stedelijk Masterplan

Bereikbaarheid

Kantoren

Retail/PDV

Leisure

Multimodaal knooppunt Lage Weide

Groenstructuurplan

Milieuzonering

DEEL 3 - Ontwikkelingspotentie

Denkkader 30

Richting kiezen in onzekere tijden

De stad straks

Ontwikkelingspotentie 31

SWOT- analyse

Marktpotentie

Kansrijk als binnenstedelijk werklandschap en creatieve

zone

Positionering 34

Betekenis voor creatief Utrecht

Betekenis voor economisch Utrecht

Inhoudsopgave

Identiteit 35

Naar een sterke identiteit

Thema’s en waarden van Werkspoorkwartier

Het verhaal Werkspoorkwartier

DEEL 4 - Ontwikkelingstrategie

Identiteitsconcept 42

Programmatisch concept 43

Functies en activiteiten

Programmatisch concept

Thema werklandschap

Thema stadsgeoriënteerd

Thema creatieve zone

Beleving en sfeer

Doelgroepen en gebruikers

Ruimtelijk concept 48

Structuur versterken

Open trekken

Aantrekkelijk maken

Strategische maatregelen 54

1. Ontwikkelingsvisie vaststellen, omarmen en hanteren

als toetsingskader voor initiatieven

2. Tijdens de verbouwing gaat de verkoop door

3. De positionering ten opzichte van Rotsoord

4. De tijd haar werk laten doen

5. Ruimtelijk planologisch

6. Toetsingscriteria initiatieven

7. De strategie uitvoeren samen met een coalitie van

bedrijven in het gebied en stad 8. Branding

9. Tijdelijke evenementen

10. Een of twee hotspots actief faciliteren

11. Particulier opdrachtgeverschap

12. Actieplan openbare ruimte

13. Stadswerken

14. Verwerving

15. Lichte coördinatie

16. Financiën

De eerste stappen 55

BIJLAGEN

Achtergrondinformatie 59


StadsOntwikkeling

Keulsekade

Werkspoorhaven


TOEKOMSTIGLEIDSCHE RIJN CENTRUM

WERKSPOORKWARTIER

Aanleiding en doel Het gebied Werkspoorkwartier is historisch gezien een

bedrijventerrein in de periferie van de stad. De laatste jaren ligt

het accent op stadsverzorgende bedrijven.

Door de ontwikkeling van Leidsche Rijn is het gebied

geografisch gezien centraler in de stad komen te liggen. De au-

tobereikbaarheid is echter relatief minder geworden. Door beide

ontwikkelingen is er veel dynamiek in het gebied en verschiet

het momenteel van kleur.

Naast grootschalige activiteiten (NUON, transport) en kleinscha-

liger bedrijfjes (garages, installatiebedrijven ed.) vestigen zich

er steeds meer creatieve ondernemingen en stadsverzorgende

bedrijven (Kidzcity, squash, architectenbureaus etc.).

Vanaf 2020 zal het gebied Cartesiusdriehoek (ten zuidoosten

van de Cartesiusweg) zeer waarschijnlijk transformeren naar

woongebied. Ook dit zal invloed hebben op de ontwikkelingen

in het gebied Werkspoorkwartier.

Werkspoorkwartier wordt vaak genoemd als broedplaats voor

creatieve industrie. Dit geldt ook voor Rotsoord en de Merwede-

kanaalzone. Diverse initiatiefnemers melden zich bij de ge-

meente met de vraag of zij zich (tijdelijk) kunnen vestigen in het

gebied. De gemeente wordt door hen ook nadrukkelijk om haar

visie en strategie gevraagd.

Ontwikkelingsvisie Deze ontwikkelingsvisie heeft als doel de ontwikkelingspotentie

van het gebied Werkspoorkwartier te verwoorden en de -ge-

meentelijke- strategie hiervoor te bepalen. Deze visie is in het

najaar van 2011 verrijkt met de ideeën van betrokkenen in het

gebied.

NaamgevingHet gebied waarover deze ontwikkelingsvisie gaat, is bekend

als industrieterrein Cartesiusweg. Dit roept echter verwarring

op met Cartesiusdriehoek. In deze visie wordt dan ook de naam

Werkspoorkwartier gebruikt. De naam zal later, in overleg met

de bedrijvenvereniging, definitief moeten worden gekozen. Het

Werkspoorkwartier ligt globaal tussen de sporen naar Amster-

dam en Rotterdam, het Amsterdam Rijnkanaal en de Cartesius-

weg in. Ten zuiden van het studiegebied ligt de Schepenbuurt,

dat geen onderdeel vormt van deze ontwikkelingsvisie.

LeeswijzerDit boekje bevat de volgende elementen:

• De typering van het gebied

• Het stedelijk kader en beleid

• De ontwikkelingspotentie van Werkspoorkwartier

• Het verhaal Werkspoorkwartier

• De ontwikkelingsstrategie van Werkspoorkwartier

• Bijlagen met extra kaartmateriaal

Voor de leesbaarheid zijn diverse kaarten in de bijlagen groter

afgedrukt.

Inleiding

Ligging Werkspoorkwartier

DEEL 1 - Typering van het gebied


StadsOntwikkeling

Luchtfoto gebied Werkspoorkwartier 1964


HistorieHet gebied behoort van oudsher tot de voormalige stadsweide

van Utrecht, een middeleeuwse ontginning die in de 15e eeuw

werd opgedeeld in een Hoge en een Lage Weide. De grootste

ingreep in het landschap was het graven van het Merwedekanaal

eind 19e eeuw. Tussen het Merwedekanaal en de spoorwegen

vestigde zich in 1913 de uit Amsterdam afkomstige fabriek

Werkspoor (Werktuigen en Spoorwegmaterieel). In 1916 werd

besloten om een gemeentelijk industrieterrein aan te leggen

langs het Merwedekanaal. Men koos hiervoor het gebied tussen

het Merwedekanaal en de Cartesiusweg. Het terrein had een

gunstige ligging aan zowel het kanaal, als de spoorwegen. De

aanleg bestond uit de verlegging van de Lage Weidsedijk (1920),

het opspuiten en bouwrijp maken van het terrein, het graven

van de industriehaven (1922 -24) en het graven van een haven-

kom tussen de Tractieweg en de Nijverheidsweg.

In 1926 werd de Peguscentrale in gebruik genomen. Het ter-

rein van Werkspoor besloeg uiteindelijk een groot deel van het

gebied en het had een eigen havenkom en diverse spoorverbin-

dingen. Ondanks een goed begin stokte de ontwikkeling van het

industriegebied al snel. De aansluiting op de spoor- en autowe-

gen was niet zo goed als men gedacht had, zodat men te veel

op watertransport was aangewezen.

Aan beide zijde van de Industriehaven is bedrijvigheid geves-

tigd. Aan de zuidzijde is deze beperkt tot een smalle strook.

Direct daarop aansluitend is een woonbuurt gebouwd, de

Historie

Cartesiusweg 1965 RET (Rubber En Theekisten) 1951

Werkspoor 1948

Schepenbuurt. centraal in deze buurt ligt het Aakplein, dat de

scheiding in bouwperiode aangeeft (ca. 1935 en ca. 1950). Tus-

sen 1936 en 1952 is het Amsterdam-Rijnkanaal gegraven ter

vervanging van het Merwedekanaal. Dit kanaal bestaat hier uit

het verbreedde Merwedekanaal. Tegelijkertijd werd het indu-

striegebied uitgebreid aan de westkant van het nieuwe kanaal.

De Cartesiusweg was onderdeel van de stedelijke rondweg, die

voortkwam uit het Uitbreidingsplan van Berlage en Holsboer

(1920). De bebouwing aan weerszijden dateerde voor het over-

grote deel pas uit de jaren vijftig. Aan de westkant kwam een

eenvoudige woonbebouwing, aan de oostzijde van de weg ston-

den spoorgerelateerde gebouwen, waaronder het monumentale

Centraal Autobusherstel Bedrijf van architect Van Ravesteijn.

De verhoging van het spoor in 1938-40 maakte dat de weg

doodliep. Pas met het maken van een tunnel in het verlengde

van de St. Josephlaan begin jaren zestig werd de Cartesiusweg

daadwerkelijk opgenomen in de binnenring. Recentelijk is hier

het station Zuilen geopend.

In het gebied zijn nu nog diverse fragmenten van industrieel

erfgoed, waaronder enkele restanten van het bedrijf Werkspoor,

inclusief de bijbehorende havenkom. Ook zijn er twee monu-

mentale bruggen.


StadsOntwikkeling

Plangebied Cartesiusweg


Functiekaart: Kleurrijk pallet

Creatieve industrie

Zakelijke dienstverlening

Leisure

Onderwijs & Maatschappelijk

Kunsten

Woningen

Bedrijvigheid overig

Momenteel is het gebied een gemengd bedrijventerrein van 60

ha. bruto. Na het vertrek van Werkspoor kende het terrein wei-

nig belemmeringen voor inrichting en gebruik waardoor gaande-

weg vanaf 1970 een grote diversiteit is ontstaan. Kenmerkend

voor Cartesiusweg is de ongebruikelijke menging van allerlei

traditionele bedrijven met stadsverzorgende diensten, kantoren,

creatieve bedrijven, kunstateliers en vrijetijdsbestemmingen.

Op het eerste gezicht oogt het gebied weinig uitnodigend door

de overwegend laagwaardige inrichting met afrasteringen,

povere gebouwen en versleten openbare ruimte. Achter die

façade toont zich echter een interessant pallet aan contrasten.

Het gebied is tegelijkertijd grootschalig en kleinschalig, mooi en

lelijk, oud en nieuw, werk en vrije tijd, productie en consumptie,

traditioneel en innovatief, ontoegankelijk en publieksgericht.

Onmiskenbaar herbergt het gebied een aantal pareltjes in

plekken en gebouwen. Vanzelfsprekend biedt het water een

fraai decor: het Amsterdam-Rijnkanaal langs de Keulsekade, de

Industriehaven en de kleine insteekhaven op de hoek Keulseka-

de-Tractieweg. Daarnaast bevindt zich in het gebied een aantal

monumentale industriële panden waaronder de energiecentrale

en een aantal gebouwen van Werkspoor.

Toch is duidelijk dat Werkspoorkwartier geen eenheid uitstraalt.

Zo bestaat er weinig samenhang tussen alle contrasten. Activi-

teiten vinden plaats binnen de gebouwen of kavels en daarmee

zijn er weinig tot geen onderlinge interacties. Eventuele interes-

sante activiteiten zijn nauwelijks zichtbaar en de ruimte tussen

de gebouwen wordt niet benut. Hierdoor is vooral sprake van

autonome wereldjes die zich op de kavels of in de gebouwen af-

spelen. Hoewel niet altijd zichtbaar zijn met name de grootscha-

lige kavels schaars bebouwd. Er is daardoor een grote overmaat

aan buitenruimte; voor parkeren, opslag of ongebruikt.

De hekken en muren rondom de kavels geven niet alleen een

kaal aangezicht maar zorgen ook voor een gebrek aan oriënta-

tie. Bezoekers kunnen bijvoorbeeld niet zien wat zich achter de

hekken plaatsvindt. Dit wordt vergroot door een onduidelijkheid

over voor- en achterkanten en een onlogische wegstructuur door

het gebied. Het versterkt dat bezoekers het gebied niet kennen

en niet kunnen duiden.

In samenstelling is het bedrijventerrein onalledaags. Met name

aan weerszijden van de Nijverheidsweg kent het gebied ruim

bemeten kavels. Deze zijn voornamelijk in gebruik voor produc-

tie, recycling, opslag en transport. Voorts is de energiecentrale

van NUON langs het kanaal een blikvanger. Stadswerken heeft

er zijn afvalstations en zijn stadswerf. Vanouds zijn op het

bedrijventerrein ook enkele kantoren gevestigd. Ook het forse

gebouw van Eneco springt bij de entree in het oog. Het overige

deel van Werkspoorkwartier bestaat uit kleinschalige bedrijven.

Dit betreft een kleurrijk pallet dat uiteenloopt van autorepa-

raties, spuiterijen en steenhouwers tot muziekproducenten,

webdesigners, squashcentrum en kinderdagverblijf.

Op het terrein bevindt zich aan de industriehaven een gemeen-

telijke overslaglocatie. De Industriehaven is de enige locatie

met een openbare loswal aan de binnenstadszijde van het

Huidige situatie

NijveNijve

ijvNijv

rheidheidheidheidheidheidddsweg

swegswegwswegweege

TractTrar

iewegeweegewegw

VlampVlamp

amVlampVlampijpst

ijpstijpstijpstijpsjpp

raatraataat

raat

Kl

Keul

seka

dek

ade

Hav

enH

aven

Hav

enH

aven

Hav

eneava

wegeg

weg

wegeg

weg

Industriehaven

GietiGietGietGietGietG

t jzers

jzers

jzers

jzer

zersers

jzeraat

traat

raararaatra

atat

WalseWalseWalseWalsesealseWalseW

trijs

trijs

trijs

trijs

tjstijst

ijraatraatraataat

raataataata

SchavSchavSchavSchava

erijserijserijsrijserijsj traat

traatraat

traatraat

Am

ster

dam

Rijn

kana

al

Werksp

We

oor-haven

Vlampijp

straat

raataat

raataaaa

Functiekaart: kleurrijk pallet

Water als decor: Industriehaven

Blikvanger: Nuon centrale


StadsOntwikkeling


Amsterdam-Rijnkanaal en is daarmee een waardevolle haven.

In het gebied staat langs de Keulsekade een aantal woningen in

particulier eigendom en enkele bedrijfswoningen. Ook is langs

de Cartesiusweg een rij woningen gebouwd. Ten zuiden van de

industriehaven ligt een kleine woonwijk, de Schepenbuurt, maar

deze valt buiten het feitelijke bedrijventerrein.

Het gebied kent veel dynamiek van vertrekkende bedrijven en

nieuwe vestigers. Momenteel staat er ook veel te koop en te

huur. Opvallend is dat juist de grotere bedrijven Cartesiusweg

verlaten (of dit overwegen voor de korte of lange termijn). Een

belangrijke reden is dat het terrein min of meer ingesloten is

geraakt binnen het stedelijke weefsel van Utrecht waardoor het

gebied minder aantrekkelijk is geworden voor bedrijven met

veel vrachtbewegingen.

Hier tegenover staat een groei van kleinere bedrijfjes. Opmer-

kelijk is de toename van creatieve ondernemingen. Kenners uit

het creatieve circuit weten het gebied steeds meer te waarderen

als een afwijkende plek met tegendraadse kwaliteiten zoals lage

huren, industriële panden, veel ruimte en grotere vrijheden op

een binnenstedelijke locatie. Dit soort averechtse locaties zijn

elders in Utrecht zeldzaam geworden. Ook andere kleinscha-

lige bedrijven trekken hier naartoe vanwege dezelfde redenen.

Inmiddels telt Werkspoorkwartier tussen 60 en 70 kleinere

bedrijven in de zakelijke en maatschappelijke dienstverlening,

creatieve industrie, kunsten en vrijetijdsbestedingen.

Interessant is dat met het geleidelijke vertrek van grotere be-

drijven ook de grootschaligheid afneemt. Vrijkomende fabrieks-

panden en hallen worden in gebruik genomen als verzamelge-

bouw voor meerdere gebruikers. De verwachting is dat dit in de

komende jaren bij nog een aantal grotere panden zal gebeuren.

Kleinschaligheid doet zijn intrede, al is dat nog niet zichtbaar

buiten de gebouwen of de kavels. Met het verdwijnen van de

traditionele gebruikers zal overigens ook de bijbehorende mi-

lieuhinder kunnen afnemen.

De ontdekking van Werkspoorkwartier door kunstenaars,

creatieve ondernemers en stadsverzorgende diensten heeft

inmiddels ook de aandacht van investeerders getrokken. Pro-

jectontwikkelaar TCN heeft al een aantal jaren geleden zijn oog

laten vallen op dit gebied. TCN heeft het project Transformator

opgestart waar diverse creatieve bedrijven inmiddels een plek

hebben gevonden. In meerderheid gaat het daarbij om bedrijven

die aan de bovenkant van de creatieve sector zitten. TCN wil dit

concept verder gaan verspreiden over de Cartesiusweg, waarbij

de Industriehaven voor hen een interessante locatie is.

Bij het grote publiek is Werkspoorkwartier als gebied relatief

onbekend ondanks de binnenstedelijke locatie. Daar staat

tegenover dat veel stedelingen toch hun weg er naar toe weten

te vinden voor bezoek aan specifieke bestemmingen als All

Inn squash en fitness, Kidzcity, het Fantaziehuis of het afval-

scheidingstation. Ze komen daarbij weliswaar voor de functie

en niet voor het gebied. Buiten de publieksaccommodaties valt

hier weinig te beleven voor de Utrechter. Even zo goed laten die

functies wel zien dat het publiek zich niet laat belemmeren door

de schrale en rommelige aanblik.

Eigendomskaart

1.

3.

4.

5.

9.

6.

7.

8.

2.

ENECO

NUON

NUON

NUON

KRUISWIJK

JONGENEEL

BRENNERPAS

TCN

NUON

ROYAL INVEST

ROYAL INVEST

BRENNERPAS

Dynamiek in gebied

Dynamiek in het gebied

(peildatum oktober 2010, complete lijst zie bijlagen)

Leegstaande panden en binnenkort in aanbod

Eigendomskaart

Particulier eigendom

Particulier eigendom - erfpacht

Eigendom gemeente


StadsOntwikkeling

Diversiteit in korrel en schaal gebouw en kavelNijverheidsweg as hoekverdraaiing kavelrichtingRelatie water niet optimaalRelatief veel open ruimte in gebied

Ruimtelijke structuurEr zijn op het terrein 3 deelgebieden te onderscheiden op

basis van de bebouwingsstructuur. In de zone tussen het

spoor en de Tractieweg is de maat en schaal van de bebou-

wing vrij klein. Bovendien is er per kavel een relatief groot

deel bebouwd. De verkavelingsrichting is haaks op de weg

en het spoor. Tussen de Tractieweg en de Nijverheidsweg

worden de kavels groter, is er meer open ruimte, maar blijft de

kavelrichting gericht op de Tractieweg. Aan de Nijverheidsweg

zijn veel achterkanten van bedrijven. Er staan hier een tweetal

zeer grote gebouwen, Eneco en Tractieweg 41. De driehoek

die wordt begrensd door de Nijverheidsweg, het Amsterdam-

Rijnkanaal en de Industriehaven, heeft een kavelrichting die

wordt bepaald door het kanaal. De aansluiting van de kavels

op de Nijverheidsweg is daardoor onder een hoek, er ontstaat

restruimte. De energiecentrale domineert dit deel van het

bedrijventerrein.

Het is opvallend dat het gebied veel open ruimte kent, bijna

geheel in privé-domein. De bouwhoogte is gemiddeld tot 9 m.

Enkele gebouwen hebben een grotere bouwhoogte, met als

uitschieter de NUON van 45 m hoog.

Ruimtelijke analyse

Verhouding bebouwd en onbebouwd terreinDiversiteit in korrel en schaal gebouw en kavel

Nijverheidsweg as hoekverdraaiing kavelrichting

Nuon als XL gebouw en kavel

Relatief veel open ruimte

Relatie water niet optimaal, relatief veel open ruimte


GroenstructuurEr is geen heldere groenstructuur in het gebied. Het groen dat

voorkomt is versnipperd en voegt weinig toe aan de kwaliteit

van het gebied. Op onderdelen is er echter wel sprake van struc-

tureel groen. De bomenrij langs het Amsterdam Rijnkanaal is

deels aanwezig, echter niet over de gehele lengte even sterk. In

het groenstructuurplan is de oever van het kanaal opgenomen

als wenselijke groene, recreatieve verbinding.

Opvallend is het parkje achter de woningen aan de Cartesi-

usweg. Dit staat in contrast met het overwegend functioneel

ingerichte bedrijfsterrein.

Langs de Nijverheidsweg is aan de noordoostzijde van de weg

een oude watergang gelegen, een restant van de oorspronkelij-

ke verkaveling. De watergang is in delen aanwezig en niet altijd

zichtbaar. De Nijverheidsweg oogt groen, deels door de groene

inrichting, groene ‘resthoeken’ van de aangrenzende priveter-

reinen en door de bomen langs de weg. De bomenrij is even-

wel niet continu. Langs de Tractieweg staan ook hier en daar

bomen, maar van een doorlopende structuur is geen sprake.

Tot slot bevindt zich parallel aan het spoor een groene strook.

Dit groen is kwalitatief laagwaardig en draagt weinig bij aan de

groenstructuur van het gebied. Heldere groenstructuur ontbreektStructureel groen deels aanwezigBomenrijen zijn niet continu

Keulsekade: bomenrij niet continu

Nijverheidsweg: versnipperd groen

Werkspoorhaven

Groenstrook langs spoor

Parkje achter woningen Cartesiusweg


StadsOntwikkeling

InfrastructuurDe hoofdontsluiting voor de auto is de aansluiting Cartesius-

weg-Nijverheidsweg. Secundaire ontsluitingen zijn er nog vanaf

de Amsterdamsestraatweg via de Julianaparklaan en de Demka-

weg-Havenweg (zuidzijde). Gelet op de breedte van deze wegen

zijn deze minder geschikt voor vrachtverkeer.

De hoofdfietsroutes in het gebied zijn de routes via de Nij-

verheidsweg en de Keulsekade-Havenweg. Ook via de Juliana-

parklaan kan het gebied met de fiets bereikt worden. Aan de

Cartesiusweg, net ten zuiden van station Zuilen, is nog een

langzaam verkeers- (fiets en voetgangers)verbinding. De wens

bestaat om de hoofdfietsroute langs het Amsterdam Rijnkanaal

te maken.

Voetgangers kunnen het gebied bereiken via de aansluiting

Cartesiusweg-Nijverheidsweg, via de langzaam verkeersverbin-

ding net ten zuiden van het station Zuilen en de Julianaparklaan.

Ook vanaf de zijde Amsterdam Rijnkanaal kan men het gebied

te voet bereiken. Echter, langs deze wegen (Keulsekade en Ha-

venweg) zijn geen trottoirs aanwezig.

Aan de rand van het gebied ligt Station Zuilen, onderdeel van

spoorlijn Utrecht -Amsterdam. Er is één buslijn (lijn 4) die het

gebied doorkruist via de route Nijverheidsweg-Tractieweg-Vlam-

pijpstraat (of Walserijstraat)-Julianaparklaan. In de Walserijstraat

zit een bussluis. Alleen van de Cartesiusweg zijn telgegevens

bekend. Intensiteiten op de Cartesiusweg liggen tussen de

25.000 en 30.000 motorvoertuigen/etmaal (bron ALU).

Onduidelijke verkeersstructuurNijverheidsweg geen functionele asEntrees gebied fungeren niet als zodanigGebied is onderdeel van hoofdfietsroute

NS

Nijverheidsweg geen functionele as

Onduidelijke verkeerstructuur: busknip

Station Zuilen

Tractieweg Onduidelijke verkeersstructuur: hoofdontsluiting Nijverheidsweg buigt af


Grote ontoegankelijke gebiedenInformele routes ontbrekenHekwerken domineren gebied

ErfafscheidingDe kavels zijn zeer gesloten, afgeschermd met open en ge-

sloten hekwerken al dan niet gecombineerd met een groene

voet. Gevolg hiervan is dat grote delen ontoegankelijk zijn,

waardoor de relatie met het Amsterdam Rijnkanaal en een

informeel netwerk in het gebied ontbreekt. Binnen de gesloten

kavels is de voor- en achterkant situatie soms onduidelijk.

Open erfafscheiding

Betonnen erfafscheiding

Erfafscheiding in combinatie met groen

Gesloten erfafscheiding Grote ontoegankelijke gebieden: Nuon terrein


StadsOntwikkeling

Landmark: Nuon-centrale en industriële brug


Gebied bevat industriële pareltjesNuon landmark van WerkspoorkwartierWater als decor (Amsterdam Rijnkanaal, Industriehaven, Werkspoorhaven)

Beeldbepalende elementenHet gebied bevat een aantal beeldbepalende elementen,

Nuon is één daarvan. Met name de hoge schoorsteenpijpen

zijn overal zichtbaar in het gebied. De energiecentrale wordt

vaak in samenhang gezien met de landmarks in de omgeving,

waaronder de Nuon pijp aan de overzijde van het kanaal en de

schoorsteen van Douwe Egberts.

Het water is ook beeldbepalend voor het gebied. Het Amster-

dam Rijnkanaal begrenst het gebied als grote ruimtelijke struc-

tuur. De havenkommen vormen de relatie met het water. De

spoorbruggen over het kanaal begrenzen het Werkspoorkwar-

tier en geven bijzondere panorama’s van het bedrijventerrein.

Vanaf de Cartesiusweg gezien ligt het bedrijventerrein

verscholen achter een huizenrij. De hoofdentree is wel aan de

Cartesiusweg gelegen maar ook hier is er weinig zicht op het

achterliggende gebied, op de schoorsteenpijpen van Nuon

na. Daarnaast kent het gebied verschillende langzaamverkeer

entrees en een onderdoorgang onder het spoor die wel

toegankelijk is voor autoverkeer.

Het terrein bevat twee (gemeentelijke) monumenten: de brug-

gen als onderdeel van de Keulsekade (over de Industriehaven

en de Werkspoorhaven). Voor een vijftal gebouwen loopt een

procedure aanvraag (gemeentelijk) monument. Dit betreft de

energiecentrale, een betonnen loods langs het kanaal en een

drietal oorspronkelijke werkspoorpanden: de machinefabriek,

de energiecentrale aan de Tractieweg en het ontspanningsge-

bouw aan de Vlampijpstraat.

NUON Lage Weide

Gemeentelijk monument (in procedure)

Water als decor: Industriehaven

Landmark: Nuon-centrale In procedure monumentenstatus: voormalige machinefabriek WerkspoorIndustiële brug bij Werkspoorhaven

DEEL 2 - Stedelijk kader en beleid


StadsOntwikkeling

Structuurvisie (2005)

Structuurvisie (2005)In de structuurvisie staat het gebied bij het ontwikkelingsbeeld

2015 aangeduid als bedrijventerrein. Voor de langere termijn,

de gebiedsperspectief 2030, wordt aangegeven dat bedrij-

venterrein Cartesiusweg evtentueel in aanmerking komt voor

transformatie met als directe aanleiding de ontwikkeling van de

twee Ranstadspoorstations Zuilen en Majella, de aantrekkelijke

ligging aan het ARK en de reservering van de verbinding tussen

Lage Weide en de stad.

Bestemming Utrecht (2009)In bestemming Utrecht staat het gebied Cartesiusweg omschre-

ven als een gebied van vitalisering en gedeeltelijk stedelijke

transformatie. Bestemming Utrecht legt de nadruk op het ont-

wikkelen van Utrecht als stad van kennis en cultuur.

Relevant beleid

Voorontwerp bestemmingsplanIn het voorontwerp bestemmingsplan is gekozen de bestem-

ming zoveel mogelijk te respecteren. De voorziene verkleuring

van het gebied is al in veel bestemmingen mogelijk. Indien dit

niet het geval is, zal deze ontwikkelingsvisie worden gebruikt bij

de keuze om al dan niet mee te werken aan bestemmingswijzi-

ging.

Ontwikkelingsvisie NV UtrechtIn het kader van de NV Utrecht is regionaal ruimtelijk beleid

vastgesteld voor de periode tot 2030. Voor Utrecht wordt daar-

bij de in het Regionaal Structuurplan verankerde prioriteit voor

de ontwikkeling van Leidsche Rijn en het Stationsgebied als de

belangrijkste regionale ontwikkelingen bevestigd. Daarnaast

wordt ingezet op de ontwikkeling van Rijnenburg en van een

aantal woningbouwlocaties in het bestaand stedelijk gebied. In

cijferopstelling onder het rapport is niet gerekend met de Carte-

siusweg e.o. als woningbouwlocatie.

Concept voorontwerp bestemmingsplan Lage Weide, uitsnede CartesiuswegBestemming Utrecht (2009)


Dynamisch Stedelijk MasterplanHet Dynamisch Stedelijk Masterplan (DSM) is de agenda voor

binnenstedelijk bouwen. Het is de eerste stap om de locaties in

kaart te brengen die voor woningbouw in aanmerking komen. In

het DSM wordt ook het verband gelegd met stedelijke ambities

op bijvoorbeeld het gebied van verkeer, groen en wonen. Tot

slot staat in het plan hoe gedacht wordt de locaties te gaan

ontwikkelen. Daarbij is het goed te weten dat het een dynamisch

plan is: de koers wordt aangegeven, maar wordt steeds aange-

past aan de actualiteit. Dit sluit aan bij het feit dat het transfor-

meren van de locaties vele jaren in beslag gaat nemen en met

de laatste inzichten mee moet kunnen groeien. Het afgelopen

jaar zijn met alle betrokkenen de ingrediënten verzameld voor

het DSM. Dit is gedaan tijdens een excursie, een werkconferen-

tie en een digitaal stadsdebat. Daarna is het Masterplan opge-

steld. In de vergadering van 28 juni 2011 heeft de gemeente-

raad het Masterplan vastgesteld. Het Werkspoorkwartier is geen

onderdeel van het Dynamisch Stedelijk Masterplan geworden,

in tegenstelling tot de Cartesiusdriehoek, waar op termijn een

levendig woonmilieu in hoge dichtheid is voorzien.

BereikbaarheidIn het Actieplan Luchtkwaliteit is de relatie geanalyseerd tussen

luchtkwaliteit en automobiliteit. Dit noodzaakt tot het treffen

van doorstromingsbeperkende maatregelen aan het Paarden-

veld en op termijn aan de westelijke verdeelring. Dit laatste

met name omdat op de Pijperlaan, Haydnlaan en Lessinglaan

en op de Josephlaan/Marnixlaan leefbaarheidsproblemen

dreigen te ontstaan als gevolg van het aanbod aan autoverkeer.

In het Collegeprogramma “Groen, Open, Sociaal” is aangegeven

dat de ontsluiting aan de westkant van de stad dient te verlo-

pen via een aantal aan te passen bestaande wegen, waaronder

de NOUW2. Het gebied Cartesiusweg e.o. wordt in hoofdzaak

op het rijkswegennet aangesloten via de route NOUW2/Ho-

geweidebrug/Vleutense Weg/Westelijke Verdeelring en via de

NRU/Westelijke Verdeelring. Bij het ontwikkelen van het gebied

Cartesiusweg e.o. dient daarom voorkomen te worden dat als

gevolg van die ontwikkeling de automobiliteit op de westelijke

verdeelring fors toeneemt. Momenteel doorloopt het opge-

stelde Ambitiedocument en de voorkeursvariant Utrecht West

de besluitvormingsprocedure.

KantorenOp regionaal BRU niveau zijn afspraken gemaakt ten aanzien

van de ontwikkeling van nieuwe kantoren. In dit kader is

vastgelegd op welke locaties en hoeveel m2 kantoren mogen

worden gerealiseerd. Binnen Utrecht zijn dat de locaties Stati-

onsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Buiten deze

locaties mogen geen nieuwe kantoren worden ontwikkeld.

Eén en ander is tevens vastgelegd in het Utrechtse “Ontwik-

kelingskader Kantoren”. Achtergrond hiervan is dat de drie

prioritaire kantoorlocaties de grootste marktpotentie hebben

en dat de (her)ontwikkeling van die gebieden staat of valt met

de realisatie van de toegewezen kantoormeters. Indien het

College besluit af te wijken van haar beleid door elders nieuwe

kantoorontwikkeling toe te staan dan zal aan het BRU een

afdracht moeten plaatsvinden van €175,- per m2. Eind 2011

is de Kantorenstrategie 2011 door het College vastgesteld. De

veranderingen op de kantorenmarkt, economische crisis en

de introductie van het ‘nieuwe werken’ leiden tot een dalende

vraag naar kantoorruimte. Utrecht reageert met deze kanto-

renstratgie op de veranderingen op de kantorenmarkt door

keuzes te maken in nieuwbouwontwikkelingen en maatregelen

te nemen om de leegstand aan te pakken. Voor het Werkspoor-

kwartier betekent dit dat geen solitaire kantoren mag worden

gerealiseerd.

Retail/PDVOok voor de ontwikkeling van nieuwe retail en andere stads-

verzorgende detailhandel is een beperkt aantal locaties in de

stad aangewezen, te weten het Stationsgebied en Leidsche Rijn

Centrum en in mindere mate de grootwinkelcentra Overvecht

en Kanaleneiland.

De ontwikkeling van perifere detailhandelsvestiging (PDV) is

in principe voorbehouden aan The Wall en de Woonboulevard.

Daarnaast wordt op de bedrijventerreinen Overvecht (vastge-

steld BP)en Lage weide (VOBP) enige ruimte geboden voor PDV.

In het kader van de procedure van het Bestemmingsplan Leisure in Werkspoorkwartier


StadsOntwikkeling

Hindercontouren

bedrijven categorie 3.2 - 100 m


Gasvulpunt/opslagtank - 150 m

Gezoneerd industrieterrein Lage Weide

Milieuzonering: hindercontouren bedrijven binnen plangebied Milieuzonering: geluidscontouren spoor

Geluidscontouren bedrijven november 2010


belang voor Lage Weide als multimodaal knooppunt.

De industriehaven speelt echter ook een rol in de multimodale

doelstelling vanwege de openbare loswal die daar ligt. De rol en

positie van deze openbare loswal is onderdeel van de studie.

Naast de openbare functie wordt de haven gebruikt door Van

Vliet en als wachtplaats voor de schepen die elders in de haven

nog niet terecht kunnen. De Nuon heeft er grote in- en uit-

stroomopeningen van koelwater. Bij renovatie van de afgelopen

jaren is een werf gecreëerd welke voor publiek opengesteld zou

kunnen worden. Het aanliggende bedrijf (RET) gebruikt de zuid-

kade verder niet.

GroenstructuurplanIn Utrecht en in de regio is de filosofie van de compacte stad

steeds het uitgangspunt voor stedelijke ontwikkeling. De visie

voor het stedelijk groen gaat uit van verbetering van de kwaliteit

van het huidige stedelijk groenareaal en het realiseren van

groene verbindingen naar de omringdende landschappen en uit-

breiding van het groene areaal Utrecht. In het Werkspoorkwar-

tier loopt langs het Amsterdam Rijnkanaal een hoofdfietsroute

en vormt daarmee de groene verbinding met het groen buiten

Utrecht. Het Groenstructuurplan gaat uit van opwaarderen van

deze recreatieve groene verbinding.

MilieuzoneringVrijwel het gehele Werkspoorkwartier is onderhevig aan een

forse milieuhinder. Het grootste gedeelte van het Werkspoor-

kwartier ligt binnen het geluidsgezoneeerde industrieterrein

Lage Weide. Ook zijn er hinderzones van het spoor en zijn er

forse milieuzones van de bedrijven zelf. Deze milieuzones heb-

ben beperkingen voor gevoelige functies. Voor een uitgebreide

toelichting zie Bijlagen.

Lage Weide/Cartesiusweg is voor Cartesiusweg de insteek om

volumineuze detailhandel/PDV uit te sluiten. Wel wordt ruimte

geboden aan productiegeliëerde detailhandel tot een maximum

van 250 m2. Dit biedt bijvoorbeeld mogelijkheden om ruimte te

bieden aan ateliers in combinatie met een kleine verkoopruimte

wat in lijn is met de insteek om het terrein langzamerhand te

transformeren naar een stadsverzorgend creatief terrein.

LeisureIn 2010 is in opdracht van Economische Zaken de adviesnota lei-

sure opgesteld. Daarin is ook bekeken welke bedrijventerreinen

mogelijk geschikt zijn voor leisure. Vooral vanwege de gunstige

huur- en koopprijzen zijn bedrijventerreinen aantrekkelijk voor

de leisuremarkt. In het gebied zijn Kidzcity en de Central Stu-

dio’s gevestigd.

Wat betreft verdere leisure-invulling leent Werkspoorkwartier

zich vooral voor doelgerichte functies (specialty) voor niche-

markten en/of fijnproevers. Hierbij wordt gedacht aan voor-

zieningen die aansluiten bij de geambieerde ontwikkeling tot

terrein voor de creatieve sector (bijv. een Granville Island Van-

couver) achtige broedplaatsontwikkeling waarin ruimte wordt

geboden aan innovaties en beginnende kunstenaars/creatieven

op gebied van theater, games, kunst (galeries, ateliers, studio’s,

en dergelijke)

Multimodaal knooppunt Lage WeideVoor het centrale deel van Lage Weide, rondom de havens,

wordt een studie verricht om de kansen voor het versterken van

het multimodale karakter van het bedrijventerrein zo optimaal

mogelijk te kunnen benutten. De kern van het multimodale deel

ligt op het industrieterrein Lage Weide, rondom de binnenha-

vens. Ook de nabijheid van een spoorweg en de A2 zijn van

Recreatieve route Amsterdam Rijnkanaal

DEEL 3 - Ontwikkelingspotentie


StadsOntwikkeling

Richting kiezen in onzeker tijdenDe ontwikkelingsrichting van Werkspoorkwartier heeft weinig

sturing gehad in de laatste decennia. Ondernemers van allerlei

pluimage zijn zich hier gaan vestigen vanwege de specifieke

omstandigheden die elders in de stad steeds schaarser zijn ge-

worden: lage prijzen, industriële panden, voldoende ruimte en

een bijzondere vrijheid om je ding te kunnen doen.

Het gebied is momenteel volop in beweging en verandert gelei-

delijk van kleur. Werkspoorkwartier blijkt steeds meer een plek

voor kleinschalige innovatieve bedrijven die het vizier vooral op

de stad hebben gericht. Marktpartijen zien investeringskansen

met het oog op waardevermeerdering. Door het verwachte ver-

trek van een aantal grootschalige traditionele bedrijven zullen

in de komende jaren ruime kavels beschikbaar komen, vooral in

het middengedeelte van het bedrijventerrein. Welke toekomst

kent de Werkspoorkwartier?

In de huidige complexe en onzekere tijd is de zoektocht naar

het toekomstperspectief van stedelijke gebieden er niet een-

voudiger op geworden. De overtuiging groeit dat het traditio-

nele systeem in de ruimtelijke ordening niet meer voldoet. De

heersende planningsmethodiek gaat uit van het voorspellen van

behoeftes waarna planmatig het geraamde aantal vierkante me-

ters wordt ontwikkeld. De praktijk is echter dat de onvoorspel-

baarheid en de afhankelijkheid van niet-beheersbare (mondiale)

processen zo groot is dat de cijfers van nu niets meer zeggen

over die van morgen.

Een gecompliceerd gebied als Werkspoorkwartier vereist een

geheel ander denkkader en planningsbenadering. Een planma-

tige vastgoedontwikkeling zal niet voldoen in dit gebied met

zijn grote verscheidenheid aan eigenaren, functies en inrich-

tingskwaliteiten. Er moet juist volop ruimte zijn voor adaptatie,

flexibiliteit en nieuwe initiatieven. Om hieraan richting te geven

is Werkspoorkwartier gebaat bij een helder toekomstperspectief

en een overtuigend geformuleerde identiteit. De praktijk leert

dat gebieden met een sterke identiteit in staat zijn beteke-

nis te geven aan gebruikers, een antwoord te kunnen bieden

aan de veranderende stad en mee te kunnen bewegen met de

toekomst. De historische binnenstad van Utrecht is het ultieme

voorbeeld van een gebied met een sterke en authentieke identi-

teit die zich al eeuwenlang weet aan te passen aan veranderende

behoeften. Met het vizier op een collectief gewenste identiteit

voor Werkspoorkwartier kunnen nieuwe initiatieven de ruimte

krijgen wanneer ze het gewenste toekomstperspectief gaan

versterken.

Echter, ook tijdens de verbouwing gaat de verkoop door. Ten

alle tijden moet nagestreefd worden het gebied tijdens de tran-

sitie goed te laten functioneren, ook voor bedrijven die minder

bij de toekomsitge identiteit passen.

De stad straksHet is verhelderend om naar de potenties van Werkspoorkwar-

tier te kijken vanuit zijn (mogelijke) betekenis voor de stad.

Utrecht is een stad van economische en culturele diversiteit en

is volop in beweging. Er wordt hard gewerkt aan de stad van

straks met een grote variëteit aan aantrekkelijke omgevingen.

In een snel veranderende wereld dienen zich nieuwe genera-

ties en nieuwe thema’s aan, met alle mogelijke effecten op de

ruimtelijke inrichting. Zo ontstaat in de hedendaagse steden

een nieuwe orde van plekken. Utrecht loopt daarin voorop met

diverse kennis- en cultuurcentra en transformatiegebieden die

elk specifieke betekenis hebben voor uiteenlopende doelgroe-

pen (zie Bestemming Utrecht, 2009). Werkspoorkwartier kan

daarin een bijzondere positie innemen. Voor het ontwikkelings-

perspectief van Werkspoorkwartier is het daarom essentieel om

de onderscheidende kwaliteiten te bezien vanuit de meerwaarde

die het kan bieden voor de stad van straks.

Denkkader

HKU aan de Tractieweg

Zie bijlage: verkleuring van het gebied


SWOT-analyseIn de zoektocht naar de ontwikkelingspotentie is het goed de

(bestaande) kwaliteiten en de kansen te benoemen die je naar

de toekomst toe wilt meenemen. Aan de andere kant is het

ook belangrijk te weten welke voor verbetering in aanmerking

komen of een risico vormen.

In onderstaande swot-analyse zijn de sterktes en zwaktes cq.

kansen en bedreigingen van Cartesiusweg opgesomd, bezien

vanuit de ontwikkelingspotentie van het gebied.

Ontwikkelingspotentie

SterktesBinnenstedelijke locatie met goede bereikbaarheid •

binnen de stad

Station Zuilen•

Diversiteit aan bedrijven•

Ontdekt als vestigingsplek bij een aantal groeisectoren •

(w.o. creatieve bedrijven, stadsverzorgende diensten en

vrijetijdsbestemmingen)

Een groeiend creatief imago•

Veel dynamiek •

Lage prijzen (grondprijzen en huurniveau)•

Relatief veel ruimte•

Vrijheidsgevoel•

Aantal bijzondere plekken•

Aantal industriële monumenten•

Water als decor: kanaal en industriehavens•

Aantal publieksbestemmingen •

ZwaktesMilieuhinder geeft ontwikkelingsbeperkingen voor gevoelige •

functies

Afnemende bereikbaarheid van buiten de stad•

Wegtrekken van grootschalige bedrijven•

Geen overall gebiedsidentiteit•

Geringe bekendheid / zwak imago •

Grotendeels traditioneel bedrijventerrein•

Laagwaardige uitstraling•

Versleten openbare ruimte•

Povere gebouwen•

Deels ontoegankelijk / hekken•

Traditionele verkaveling •

Autonome wereldjes / geen samenhang•

Weinig onderlinge interactie tussen bedrijven•

Overmaat aan ruimte op de kavels•

Onlogische structuur•

KansenSterke identiteit die richting kan geven aan ontwikkelingen / •

betekenis voor de stad

Transformatie naar een werklandschap van de toekomst•

Schaarste in Utrecht aan ruimte voor stadsgeoriënteerde •

bedrijven

Groeiend aantal innovatieve ondernemers•

Ontwikkeling van een creatieve community •

Ontwikkeling van een urban culture lifestyle met ver-•

blijfsplekken (voorzieningen)

Specifieke publieksbestemmingen •

Aantal (grote) vrijkomende kavels•

Interesse van investeerders in transformatie•

Bottom-up ontwikkelingen (tendens van ‘zelfdoen’ / •

particulier opdrachtgeverschap)

Gemeentelijk grondbezit op aantal locaties•

Herkend als potentiële locatie voor een ‘creatieve werkplaats’ •

in Stadsagenda Broedplaatsenbeleid

Wens om te investeren in cultureel ondernemerschap / •

Culturele Hoofdstad 2018

Mogelijke hefboomwerking van strategische interventies op •

bijzondere plekken

Kansen voor tijdelijke initiatieven•

Gebruik van water (havens) ten behoeve van •

watergerelateerde functies, zoals: verblijf en overslag.

BedreigingenEconomische dip / onbekende marktvraag•

Creatieve sector is beperkt in omvang•

Veel kleinschalige bedrijven hebben beperkte financiële •

positie

Veel dynamiek onder bedrijven betekent ook een beperkte •

stabiliteit bij veel bedrijven

Speculanten in vastgoed op zoek naar rendement op korte •

termijn

Nochtans weinig zicht op waardeontwikkeling op de lange •

termijn

Huidige sterkte zijn ‘lage prijzen’ wat weinig ruimte laat •

voor ontwikkelrendement en kwaliteitssprong (onrendabele

toppen)

Risico dat het gebied gebruikt wordt als ‘afvalputje’ voor •

allerlei bedrijven die goedkope ruimte zoeken

Broos evenwicht tussen behoefte aan een vrijplaats (in-•

formeel karakter) en regie op ontwikkelrichting (formele

plekken)


StadsOntwikkeling

MarktpotentieWerkspoorkwartier heeft te maken met een aantal

marktontwikkelingen. Van belang is dat het werklandschap

onderdeel uitmaakt van het grotere aanbod aan werklocaties

in de Utrechtse regio. De vraag naar ruimte op dit terrein

staat in relatie tot de totale vraag naar ruimte en het overige

aanbod in de stad. Bekend is dat de agglomeratie Utrecht

met zijn uitstekende vestigingsvoordelen een blijvend

goede economische positie heeft binnen Nederland. De

groeiverwachtingen voor Utrecht zijn bovengemiddeld ondanks

de huidige economische omstandigheden.

Werkspoorkwartier neemt ook nu al als binnenstedelijk terrein

met zijn gemengde bedrijvigheid en betrekkelijk laagwaardig

imago een geheel eigen positie in. De marktvraag voor

het gebied verandert. Grootschalige productie-, opslag- en

transportbedrijven zijn steeds minder geïnteresseerd vanwege

de verslechterde bereikbaarheid ten opzichte van snelwegen.

Voor een reeks van stadsverzorgende bedrijven is het juist

wel een aantrekkelijke vestigingsplek. Voorbeelden zijn

autoreparatie, carwash, grafstenenhandel, uitgeverijen en

verhuur van audiovisueel equipment. Ook biedt het terrein

een alternatief voor goedkope publieksaccommodaties zoals

zalenverhuur, squash en fitness, kindervermaak, kinderopvang

en verenigingsruimten.

Een bijzondere marktontwikkeling is de groeiende

belangstelling van kunstenaars en creatieve ondernemers. Het

gaat hierbij om een uiteenlopende groep van kunstenaars en

ondernemers die zich bezig houden met media (muziek, boeken

en film) en creatieve zakelijke diensten. De perspectieven voor

Werkspoorkwartier zijn gunstig voor vestiging van creatieve

bedrijven. In Utrecht is de creatieve industrie bovengemiddeld

aanwezig. In de afgelopen tien jaar is het aantal banen

verdubbeld tot 9.400 in 2009. Het groeipercentage lag

gemiddeld op bijna 7% per jaar. Ruim de helft van de groei

kwam door startende ondernemers. Maar ook kleine bedrijven

(2 t/m 5 fte) en grotere bedrijven (meer dan 50 fte) hebben voor

veel banengroei gezorgd. De creatieve bedrijven bevinden zich

momenteel in diverse karaktervolle panden verspreid over de

stad.

De tegenwoordige behoefte van broedplaatsen is gericht

op een onconventionele, inspirerende omgeving waar een

groep creatieve kenniswerkers elkaar treft, stimuleert en

in cross-overs samenwerkt. Vrijetijdsfuncties en eventueel

woonfuncties maken integraal onderdeel uit van zo’n gebied.

In dit kader wordt Werkspoorkwartier expliciet genoemd als

gewenste locatie voor een creatieve zone waar een grootschalig,

spraakmakend gebaar kan worden gemaakt.

Ateliers, NDSM-terrein Potentie oude loods Werkspoor

Stadsverzorgende bedrijven in Werkspoorkwartier


Een belangrijke conclusie uit de swot-analyse en de markt-

potentie is dat Werkspoorkwartier vooral kansrijk is als een

binnenstedelijk werklandschap voor (kleinschalige) bedrijven

met een oriëntatie op de stad. De huidige vestigingsredenen

(lage prijzen, ruimte en vrijheid) zorgen voor een onmiskenbare

eigenschap die elders in de stad steeds schaarser wordt.

Bijzondere potentie is er voor het verder ontwikkelen van

een creatieve zone met een bijbehorende lifestyle omgeving.

Hiervoor is overigens wel een aantal cruciale ingrepen

noodzakelijk omdat de mogelijkheden voor onderlinge

samenwerking, cross-overs en ontmoetingen nog beperkt zijn.

Naast creatieve industrie is het gebied kansrijk voor andere

kleinschalige stadsgeoriënteerde bedrijven waaronder

ambachten en onderhoudsbedrijven. Vrijetijdsfuncties maken

integraal onderdeel uit van het werklandschap met dien

verstande dat het zal gaan om bestemmingen die bijdragen aan

het concept.

Deze conclusie betekent in feite een doorontwikkeling van

de beweging die het gebied al uit zichzelf maakt en geen

geforceerde volledige transformatie. Een transformatie naar een

woongebied is vanwege milieubeperkingen niet mogelijk en

vanwege het aanbod elders in de stad ook niet wenselijk.

Tenslotte is ook een transformatie naar een kantorenlocatie niet

mogelijk of wenselijk vanwege de marktomstandigheden en

regionale afspraken.

Kansrijk als binnenstedelijk werklandschap en creatieve zone

Creatieve zone, Duitsland

Creatieve zone, voormalige Lijmfabriek

Creatieve zone, NDSM-terrein


StadsOntwikkeling

Betekenis voor creatief UtrechtUtrecht heeft gekozen voor het profiel ‘stad van kennis en cul-

tuur’. Dit profiel sluit aan bij de al aanwezige sterkten van de

stad in de vele kennisinstituten, de hoog opgeleide beroepsbe-

volking en het veelzijdig cultureel talent. Het profiel geeft ook

verdere richting aan de ontwikkeling van de stad. In Bestem-

ming Utrecht (2009) wordt de visie hierop gegeven. Met de

aanwezige kwaliteiten heeft Utrecht goud in handen. Maar de

stad wil haar positie verder versterken en wil investeren in wer-

vende woon- en werkmilieus, aantrekkelijke openbare ruimte die

uitnodigt tot ontmoeting en uitstekende voorzieningen.

In de ‘Stadsagenda kennis en cultuur’ wordt de visie van Be-

stemming Utrecht uitgewerkt naar concrete acties en projecten.

Belangrijk onderdeel is het investeren in de culturele infra-

structuur. Utrecht heeft vergaande ambities op het gebied van

cultuur. De viering van 300 jaar Vrede van Utrecht in 2013 en

de kandidatuur voor Culturele Hoofdstad van Europa in 2018 il-

lustreren dit. Het gaat zowel om investeringen aan de bovenkant

(realiseren van culturele podia) als aan de onderkant (faciliteren

van kunstenaars en creatieve ondernemers). In de Stadsagenda

wordt het Werkspoorkwartier genoemd als interessante locatie

voor broedplaatsontwikkeling, een potentieel bruisend gebied

waar kleinschalige culturele en creatieve bedrijven in onderlinge

interactie kunnen werken.

De gemeente wil de economische kracht van de groeiende

creatieve industrie verder versterken met een meer effectief

broedplaatsenbeleid. Dit gaat verder dan het stimuleren van

creatief ondernemerschap met goedkope werkruimtes en net-

werkmogelijkheden. Zo zou het interessant zijn om in te zetten

op creatieve zones om het vestigingsklimaat te verbeteren.

Het Werkspoorkwartier is de locatie in Utrecht met de meeste

Positionering

potentie voor een grootschalig, spraakmakend gebaar. Zoals

bijvoorbeeld de Amsterdamse aanpak bij de Westergasfabriek

en het NDSM-terrein. Utrecht zou haar activiteiten voor creatieve

werkplaatsen moeten focussen op deze locatie. Hiermee wordt

onder andere gedoeld op investeringen in de kwaliteit van het

gebied waaronder het mogelijk maken van bijzondere voorzie-

ningen (horeca) en het creëren en profileren van een specifieke

verblijfsplek.

Hoewel de omvang van de creatieve sector te beperkt zal zijn

om de gehele Werkspoorkwartier te kunnen vullen, zal de

waarde van een creatief gebied veel verder reiken dan de directe

economische verdiensten. Gezien de uitstralingskansen liggen

er unieke mogelijkheden in de branding voor het plangebied en

Utrecht als geheel. Dit laatste geldt zeker ook in relatie tot de

kandidatuur voor Culturele Hoofdstad in 2018.

Betekenis voor economisch UtrechtIn economische zin strekt de (mogelijke) betekenis van

Werkspoorkwartier veel verder dan de creatieve sector. De

huidige ontwikkelingen laten zien dat het terrein met name in

trek is bij kleinschalige stadsverzorgende bedrijven. Het wordt

wellicht niet altijd zo gezien maar Werkspoorkwartier biedt

een schaars goed: op een binnenstedelijke locatie is er ruimte

en vrijheid voor relatief lage prijzen. Door buitenstaanders

wordt het gebied mogelijkerwijs als laagwaardig bestempeld,

maar voor een reeks aan op de stedelijke consument gerichte

bedrijven heeft Werkspoorkwartier juist onmisbare kwaliteiten.

Voor Utrecht als geheel en de stedelijke economie in het

bijzonder is zo’n locatie derhalve van grote economische

waarde.

WestergasfabriekWestergasfabriek


Naar een sterke identiteitOm richting te kunnen geven aan gewenste ontwikkelingen

is het van wezenlijk belang dat Werkspoorkwartier een helder

geformuleerde identiteit gaat krijgen. Een gebiedsidentiteit

kan worden uiteengezet in thema’s en waarden. Met een aantal

thema’s kan het gebied worden afgebakend naar tastbare

inhoud: wat gaat dit gebied bieden? Maar belangrijker nog zijn

de niet-tastbare waarden die betekenis en gewicht geven aan de

thema’s: wat wil dit gebied vertellen?

Waarden worden sterker wanneer ze door zoveel mogelijk

mensen worden gevoeld en gedeeld. Een plek zal meer

relevantie krijgen wanneer mensen zich er mee gaan identi-

ficeren: bewoners die trots zijn op hun plek en bezoekers die er

graag deel van uitmaken. Het is dan ook belangrijk om bij het

verder inkleuren van de identiteit de doelgroepen te definiëren.

Zij zijn immers degenen die de waarden zullen uitdragen en

moeten gaan zorgen voor vertelkracht. Voor de stad krijgt een

gebied meer betekenis wanneer het toegevoegde waarden biedt,

waarden die elders in de stad niet geboden worden. Zo kan een

plek een bijzondere positie in de stad innemen.

De huidige identiteit van Werkspoorkwartier is nog diffuus. Niet

iedereen deelt dezelfde waarden en slechts een kleine groep

zal zich echt met het gebied willen identificeren. De betekenis

van Werkspoorkwartier in Utrecht zal groeien wanneer de

identiteit helderder en sterker wordt. De toekomstige identiteit

moet overtuigen, mensen en bedrijven weten te binden.

Daarmee kan ook in ruimtelijke en programmatische zin de

ontwikkelingsrichting verder worden ingevuld. Om de nieuwe

identiteit beter voor het voetlicht te kunnen brengen is daarom

het verhaal Cartesiusweg overtuigend en bondig opgesteld.

Thema’s en waarden van WerkspoorkwartierIn het weergegeven schema staan thema’s en waarden voor

het toekomstige Werkspoorkwartier. Deze worden in DEEL 4

Ontwikkelingsstrategie verder toegelicht.

Identiteit

Thema’s

1. Werklandschap - Nieuwe werken

- Stimulerend voor interactie

- Cross-overs

2. Stadsgeoriënteerd - Ambachten

- Onderhoud, reparatie

- Urban sports, urban

entertainment

3. Creatieve zone - Nieuwe concepten, proeftuin,

experimenten

- Showroom, expressie,

publieksevenementen

- Leefomgeving, horeca

Waarden

1. Pioniersgeest - Innovatief, experimenteel

- Artistiek, verrassend

- Kleinschalig

2. Industrieel - Rauw, ongepolijst

- Tegendraads

- Tegenpool bestaande stad

3. Vrij - Onbevangen, relaxed, open

toegankelijk

- Bohemien, ongeregeld

- Autonoom, onafhankelijk

4. Samenhang - Community, lifestyle

- Ontmoeten

- Interactie, kennisdelen

5. Levendig - Dynamisch, continue verandering

- Tijdelijkheid

Verblijven, vermaken

NDSM-terrein

Het verhaal Werkspoorkwartier


StadsOntwikkeling

Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier, maart 2012 - 39OntOntOnt iikwikkkelkelingingsvsvisiei WeW rkspooorkwkwartartierier, m, maaraart 2222t 01201201201012 - - 39399

Het verhaal Werkspoorkwartier 2025

“Werkspoorkwartier is een bijzonder binnenstedelijk werklandschap.

Met zijn rauwe ongepolijste uitstraling en verborgen industriële

parels is het een afwijkende maar ook spannende omgeving. Vrije

en creatieve ondernemers vinden hier een robuuste ongebonden

pioniersplek met tegendraadse kwaliteiten. Hier is ruimte voor ver-

beelding, originaliteit en onderlinge interactie. Bezoekers vinden

hier een verrassende mix van stedelijke activiteiten en originele

verblijfsplekken in een onbevangen cultuur. Voor Utrecht is Werk-

spoorkwartier een tegenpool van de bestaande stad, een authen-

tieke omgeving buiten de gebaande paden. Het geheel bestaat uit

een kralensnoer van contrasten en autonome werelden; onderling

verbonden vanuit een gemeenschappelijke lifestyle, gezamenlijke

ontmoetingsplekken en een gedeelde beleving. Vanzelfsprekend met

bedrijfskavels, (creatieve) werkplaatsen en ateliers. Maar ook met

vrijetijdsbestemmingen, urban culture, ontmoetingsplekken, tijdelijke

bestemmingen, evenementen en exposities. En met verborgen havens,

industrieel erfgoed en een levendig kanaal. Een levendige diversiteit;

maar dan open, naar buiten gericht en onderling verbonden.”

DEEL 4- Ontwikkelingsstrategie


StadsOntwikkeling

Het toekomstperspectief van Werkspoorkwartier ligt in

het creëren van een ‘stedelijk werklandschap’ voor stads-

georiënteerde bedrijven inclusief een ‘creatieve zone’. Vanuit

de bestaande situatie zal geleidelijk de gewenste identiteit

moeten groeien en betekenis gaan krijgen. Bij de verdere

ontwikkeling van het gebied is dus een wensbeeld leidend,

die bestaat uit een aantal thema’s en waarden, en niet uit

een ruimtelijke of programmatische blauwdruk. Het is niet de

bedoeling om vanaf de tekentafel grootschalig het gebied te

gaan transformeren. Veeleer gaat het om ruimte te geven aan

toekomstige initiatieven wanneer ze binnen de identiteit passen

en de kernwaarden van het gebied gaan versterken.

Dit betekent in geen geval ‘niets doen’. Identiteitsontwikkeling

heeft ondubbelzinnige consequenties voor het programmatische

concept, de ruimtelijke inrichting en de ontwikkelingsstrategie.

Enerzijds gaat het om een aantal (strategische) interventies die

als vliegwiel kunnen fungeren bij het creëren van de gewenste

identiteit. Anderzijds gaat het om een lijst van criteria om

toekomstige initiatieven te kunnen beoordelen. In dit deel

worden de concepten uitgewerkt.

Identiteitsconcept


Creatieve zone, RDM-terrein


Functies en activiteitenBij functioneel programma hoort normaliter een kwantitatieve

tabel met vierkante meters. Nu is het streven hier gericht op de

ontwikkeling van een identiteit, niet perse op een transformatie

met vastgoedontwikkelingen gericht op waardevermeerdering.

De waarde van Werkspoorkwartier zit vooral in de huidige

en toekomstige betekenis als (vernieuwend) werklandschap.

Juist de schaars geworden averechtse kwaliteiten moeten

gekoesterd worden, zodat de doelgroepbedrijven de ruimte kan

worden gegeven. Een gefaseerde transformatie met als doel

de grondwaarde te vermeerderen zou op termijn de huidige

doelgroepen wegjagen.

Een vernieuwend traject als deze vereist daarom een compleet

andere manier van denken met consequenties voor bijvoorbeeld

de grondexploitatie. Zo is het niet goed mogelijk te voorspellen

hoeveel vierkante meters kunnen worden herontwikkeld in de

komende jaren. Dit is immers afhankelijk van veel factoren,

waaronder de compleet onvoorspelbare economische wind.

Het hangt ook af van het eventueel vrijkomen van kavels (bij

wegtrekken van bedrijven), de mogelijke belangstelling van

investeerders en uiteraard de behoefteontwikkeling bij de

weinig voorspelbare doelgroepen.

Bij een identiteitsontwikkeling als deze heeft het dan ook meer

zin om een kwalitatieve beschrijving van functies en activiteiten

te geven. Dit wordt een programmatisch concept genoemd.

Programmatisch conceptHet programmatische concept volgt uit de drie thema’s die in de

identiteit genoemd zijn: werklandschap, stadsgeoriënteerd en

creatieve zone. Het thema ‘werklandschap’ vormt de concept-

matige paraplu waarbinnen vervolgens de focus ligt op stadsge-

oriënteerde en creatieve bedrijvigheid.

Thema werklandschapProgrammatisch zal Werkspoorkwartier zich verder ontwikkelen

tot een stedelijk werklandschap met nieuwe principes. De

huidige traditionele inrichting is gebaseerd op conventionele

principes van functiescheiding, accent op kavelontwikkeling,

geslotenheid en autogebruik. Het zijn beginselen die passen bij

(grootschalige) bedrijven met accent op standaard productie,

opslag en distributie – vaak met veel vrachtverkeer en

vormen van milieuhinder. De tendens is dat dit type bedrijven

Werkspoorkwartier zal verlaten vanwege de toegenomen

beperkingen in vrachtautobereikbaarheid.

Belangstelling voor Werkspoorkwartier komt van een reeks

van bedrijven die in meerderheid aansluiten bij nieuwe

principes zoals functiemenging (integratie met

andere stedelijke functies), community vorming, publiekstoegankelijkheid, kruisbestuiving, ontmoeten en verblijven. Dit zijn inrichtingsprincipes

die passen bij ‘het nieuwe werken’. Het hanteren van dit soort

beginselen leidt tot een nieuw type werklandschap dat veel

beter is ingericht op onderlinge samenhang en het stimuleren

van interactie, innovatie en creativiteit.

Programmatische concept

‘City on the Roof’, Ebbingekwartier


Atelier Van Lieshout

Voormalige Kauwgomballenfabriek Overamstel


StadsOntwikkeling



Ateliers, voormalige Kauwgomballenfabriek Overamstel


Thema stadsgeoriënteerd Een heel scala aan bedrijven weet de weg naar Werkspoor-

kwartier te vinden, met name vanwege de binnenstedelijke

ligging, de relatief lage kosten, de ruimte en de vrijheid om

je ding te kunnen doen. De diversiteit aan typen bedrijvigheid

is groot – van alledaagse reparaties tot grensverleggende

mediaconcepten. Desondanks valt op dat de huidige

belangstelling vooral komt van kleinschalige bedrijven die

(a) een product, dienst of activiteit aanbieden voor bewoners

van Utrecht of (b) een creatief beroep uitoefenen. Die eerste

groep kunnen we onder de noemer stadsverzorgende of

stadsgeoriënteerde bedrijven brengen.

Veel van deze bedrijven doen ‘business to consumer’ activiteiten

en hebben direct contact met de stedeling. Die weet zijn weg te

vinden om zijn auto te repareren of te wassen, een rouwboeket

te laten opstellen, een website te laten maken, een evenement

te verzorgen, een cursus te volgen, zijn kind te vermaken of zijn

conditie op peil te houden.

Opgemerkt moet worden dat de bezoeker wel alleen komt voor

die ene functie en geen combinatiebezoeken maakt. Het is niet

zoals in een winkelcentrum waar men komt voor het gebied

als totaal. Voor een groot deel van de activiteiten zal dit ook

zo blijven. Desondanks zal het vestigingsklimaat voor dit type

bedrijven flink verbeteren wanneer het werklandschap veel

meer wordt ingericht op publiekstoegankelijkheid, functiemenging en verblijven, en er een sterkere

gebiedsidentiteit ontstaat waarmee zowel het bedrijf als de

bezoeker zich kan verbinden.

Criteria voor het toelaten van toekomstige bedrijvigheid

zijn lastig te maken – juist vanwege de grote diversiteit aan

activiteiten en eventuele nog niet bedachte diensten door

inventieve ondernemers. Bedrijven moeten wel passen bij de

gewenste identiteit en baat hebben bij het vernieuwde stedelijke

werklandschap. Eenvoudiger is vast te stellen ‘wat niet’. Niet

passend zijn retail of leisure activiteiten voor een breed publiek

en/of een (boven)regionaal karakter.

Thema creatieve zoneMet de spontane komst van een groeiend aantal creatieve

bedrijven is de kiem gelegd voor een creatieve zone. Inmiddels

zijn in het gebied circa zestig kleinschalige bedrijven gevestigd

met concentraties aan de Vlampijpstraat en de Keulsekade. Het

gaat daarbij om een interessante mix van kunsten (scheppende

kunsten, podiumkunsten), media en entertainment (film,

muziek, boeken) en creatieve diensten (vormgeving, ontwerp,

communicatie). De mix zit ook in enerzijds non-conformistisch

en alternatief en anderzijds meer gevestigd en marktgericht.

Dit komt ook tot uitdrukking in de huisvestingsvariëteit met

vrijplaatsen en designstudio’s.

Hoewel het imago onder kenners groeit, is er nog geen

sprake van een overtuigende identiteit met uitstraling tot

buiten de stad. Daarvoor ontbreekt het ook aan samenhang,

onderlinge kruisbestuiving, integratie met andere functies

en mogelijkheden voor ontmoeten en verblijven. Voor het

uitbouwen van de creatieve industrie zou Werkspoorkwartier

derhalve gebaat zijn bij het creëren van een stimulerend

werklandschap zoals hiervoor beschreven. Stadsgeoriënteerde bedrijven

Ateliers in Werkspoorkwartier

HKU in Werkspoorkwartier


StadsOntwikkeling

In de discussie over het Broedplaatsenbeleid van de gemeente

Utrecht wordt Werkspoorkwartier expliciet aanbevolen als

creatieve locatie. Het perspectief bestaat uit het creëren

van een ‘creatieve zone’ die veel verder gaat dan alleen het

realiseren van creatieve werkplaatsen in geschikte panden.

Het gaat dan om een omgeving met een tot de verbeelding

sprekende uitstraling waar de creatieve klasse werkruimtes

gebruikt, samenwerkt, elkaar stimuleert en tot innovaties komt

door cross-overs en de vrije tijd besteedt met aansprekende

activiteiten die een meerwaarde vormen voor de omgeving.

Overigens zal met alle mogelijke aandacht voor het gebied wel

een balans in de paradox gevonden moeten worden. Terecht

wordt namelijk geconstateerd dat veel creatievelingen gesteld

zijn op hun vrijheid en weinig inmenging van de overheid willen.

De gedachte dat de gemeente zich dan ook niet moet bemoeien

met de ontwikkeling van broedplaatsen is veelgehoord. Toch

blijkt het een illusie dat broedplaatsen succesvol worden zonder

de hulp van de gemeente. Creatieve steden als Amsterdam

en Rotterdam hebben laten zien dat het meeste succes

juist ontstaat wanneer de gemeente (en marktpartijen) een

spontaan ontstane beweging gaat helpen. Inderdaad zien we

bij succesvolle broedplaatsen dat de eerste dynamiek spontaan

ontstaat. Voor een verdere doorgroei is echter allerlei support

noodzakelijk waarbij het belangrijk blijft de onafhankelijkheid

en de eigen ideeën van de community te respecteren.

Gezamenlijk optrekken is het devies.

Het programmatische concept van de creative zone in

Werkspoorkwartier zal meer een samenstel van creatieve

werkplaatsen zijn dan één specifieke plek in het plangebied.

Er is immers nu al sprake van meerdere werkplaatsen die

verspreid liggen over het terrein. Daarnaast hebben deze

werkplaatsen elk een eigen uitstraling (van ruige vrijplaats tot

hippe designstudio) en het is goed om voort te bouwen op de

aanwezige verscheidenheid. Nu al zijn er diverse (beginnende)

communities, sommigen volledig spontaan en anderen in de

kraamkamer van een marktpartij (zoals de Transformator van

ontwikkelaar TCN).

Maar de huidige situatie is nog lang geen creatieve zone naar

een voorbeeld als het NDSM-terrein. Het ontbreekt aan een

overal aanwezige creatieve identiteit en een op interactie

gerichte stimulerende omgeving. Het is nauwelijks zichtbaar

wat zich binnen de autonome enclaves afspeelt. Onderlinge

ontmoetingen, laat staan cross-overs, zijn er nauwelijks.

Een aantal strategische maatregelen zijn nodig voor het laten

ontstaan van dit programmatische concept. In de eerste plaats

zijn één of twee publieke ontmoetingsplekken met horeca nodig. Het moet gaan om plekken met uitstraling

die het gevoel van de creatieve zone weergeven. Hier kan

de creatieve klasse elkaar ontmoeten en vinden publieke

evenementen plaats.

City on the Roof, Ebbingekwartier


In de tweede plaats zullen de broedplaatsen veel meer

expressie moeten gaan tonen waardoor het van buiten

veel meer zichtbaar en begrijpelijk wordt wat zich daar

afspeelt. Dit nodigt uit tot interactie onderling én met publiek.

De expressie gaat zowel over een permanente openheid

van de diverse creatieve werkplaatsen als over tijdelijke

evenementen die voortkomen uit de specifieke werkplaats

of zelfs het gehele Werkspoorkwartier kunnen beslaan. De

publieke toegankelijkheid richt zich op een ieder die zich voelt

aangesproken.

In de derde plaats kan nader onderzocht worden welke pro-

grammatische en facilitaire wensen er leven om de creatieve werkplaatsen verder te volmaken. De inbreng van de

aanwezige communities is hierbij van eminent belang – zij

zijn degenen die zich eigenaar (moeten blijven) voelen van

hun concept. Wellicht zijn er ruimtewensen die nu niet aan

de oppervlakte komen en wellicht elders in het plangebied

eenvoudig te realiseren zijn. Ook kunnen de communities

uitgedaagd worden mee te denken over de inrichting van de

verdere kavel of zelfs de openbare ruimte.

In de vierde plaats gaat het om een netwerk layout die

over het gehele gebied gelegd wordt en er voor zorgt dat er

allerlei interacties en cross-overs gaan ontstaan. Het

gaat zowel om een fysiek netwerk (routing voor voetgangers

die de diverse plekken verbindt) als om een virtueel netwerk

(met een gemeenschappelijke brandingstrategie, vereniging en

activiteiten).

Beleving en sfeerHet beleven van de identiteit gaat vooral over gevoel en sfeer.

Het is niet eenvoudig deze zachte waarden te vertalen naar

harde programmatische invullingen. Toch kan hierop worden

gestuurd door bij nieuwe initiatieven in ruimteontwikkeling

(zowel op kavels als in de openbare ruimten) de gewenste sfeer

te gaan benadrukken.

In de huidige situatie worden de pareltjes in het gebied en de

authentieke componenten overschaduwd door de versleten

uitstraling, de povere gebouwen, de grootschaligheid, het

gebrekkige overzicht en de ontoegankelijkheid. Het toekomstige

werklandschap moet juist een ander sfeerbeeld gaan geven

met kenmerken zoals genoemd bij de waarden in deel 2. Het

gaat o.a. om een pioniersuitstraling, dynamisch, tegendraads,

innovatief en artistiek, kleinschalig, industrieel en ongepolijst,

open en onbevangen, vrij en gericht op ontmoeten en interactie.

Doelgroepen/gebruikersOm sfeer en identiteit te realiseren moeten werknemers zich

eigenaar van het hele gebied gaan voelen, niet alleen van hun

eigen kavel. Wanneer ook regelmatige bezoekers zich met het

gebied kunnen identificeren, kan dit de gebiedsidentiteit verder

versterken. Hiervoor zijn verblijfs- en ontmoetingsplekken

van belang. Het gebied wint aan expressie en opent zich als

ook specifieke bezoekers, bijvoorbeeld van tijdelijke creatieve

evenementen, zich gaan thuisvoelen in het gebied.

NDSM-terrein- MTV gebouw

NDSM-terrein


StadsOntwikkeling

Ruimtelijk concept

De ruimtelijke aspecten voor het Werkspoorkwartier hangen

nauw samen met programmatische concept. Zoals in DEEL 1

en 3 beschreven is, bezit het gebied kwaliteiten en kansen

om zich verder te transformeren tot een werklandschap voor

stadsgeoriënteerde bedrijven en een creatieve zone. De focus

ligt juist op het benutten van deze kwaliteiten en het al dan

niet versterken daarvan, zoals de industriële parels bestaande

uit karakteristieke gebouwen en havens. Anderzijds zal in de

ruimtelijke structuur, de verblijfsplekken binnen het gebied,

maar ook in de toegankelijkheid van het gebied nog een slag

gemaakt moeten worden om de kansen voor de gewenste

identiteit zo optimaal mogelijk te benutten. De verschillende

identiteitsthema’s zoals beschreven bij de programmatische

consequenties vragen om inrichtingsprincipes. Principes die

niet gefixeerd zijn, maar ruimte bieden voor mogelijkheden,

voor ontwikkelingen en waar tijdelijkheid een belangrijke rol

speelt. De ruimtelijke mogelijkheden vallen zodoende uiteen in

een aantal onderdelen:

Structuur versterken• Open trekken• Aantrekkelijk maken•

Structuur versterkenHet Werkspoorkwartier kent nu een onduidelijke structuur. Het

gebied zou aan helderheid winnen als de Nijverheidsweg als as

van het gebied gaat functioneren. Er is een aantal kwaliteiten

aanwezig (bomen, maat), maar deze zijn

te weinig continu. Daarnaast vormt de Nijverheidsweg de

belangrijkste entree van het gebied en loopt middendoor de

hoekverdraaiing van de kavelrichting. De doorgaande route

buigt nu nog halverwege van de Nijverheidsweg af. Om de

weg als centrale as te kunnen laten functioneren zou de

gangbare route de Nijverheidsweg moeten blijven volgen.

Waarbij de voorrangssituatie ter hoogte van de Gietijzerstraat

opgeheven wordt. De grenzende kavels aan de Nijverheidsweg

geven een beeld van vooral achterkanten, hekken en geen

toegangen. Om de Nijverheidsweg als as te laten fungeren kan

gedacht worden aan een meer eenduidig wegprofiel en de relatie met aangrenzende kavels te verbeteren. Open erfafscheiding, expressie van de achterliggende bedrijven

en entrees leveren hier een bijdrage aan. Dit sluit aan bij de

programmatische invulling om het gebied een extraverte

uitstraling te geven.

Het terrein kent nu een nogal geïsoleerde ligging. Er ligt een

aantal mogelijkheden de aanhechting aan de omgeving te

verbeteren, waaronder het verbeteren van de entrees van het gebied. De hoofdentree bij de nijverheidsweg

geeft aanleiding voor verbetering: opener, meer zichtbaar makend van de wereld erachter. Voor

het entreegebied zal in relatie tot de Industriehaven verder

ontwerpend onderzoek gedaan moeten worden. Een tweede

entree bij het station Zuilen zou uitnodigender kunnen zijn in

relatie met een verbeterde verbinding het gebied in.

Structuur versterken: centrale as Structuur versterken: hiërarchie in entrees


Ook is de aanhechting met de omgeving van belang. Zo kan er een interessante verbinding ontstaan met

de naastgelegen Cartesius-driehoek in het verlengde van de

as en de hoofdentree van het Werkspoorkwartier. Door de

ontwikkeling van de Cartesiusdriehoek op de lange termijn

als hoogstedelijk woongebied, kan in de toekomst een

interessante interactie tussen werklandschap en woongebied

plaatsvinden. De aanwezigheid van het Amsterdam Rijnkanaal

en de havenkommen spelen daarbij een belangrijke rol. De

hoofdentree van het Werkspoorkwartier ligt recht tegenover

de Cartesiusdriehoek en geeft hier tevens een kans de

industriehaven te betrekken bij de ontwikkelingen aan de

overzijde van de weg. De aanwezigheid van veel nieuwe

bewoners in de toekomst kan ook de transformatie van het

Werkspoorkwartier een nieuwe impuls geven. Tot slot zorgt de

eerder beschreven hoofdstructuur voor logische verbindingen

met aangrenzende wijken. Zuilen, het Julianapark de

Schepenbuurt kunnen direct in verbinding komen te staan met

het Werkspoorkwartier.

Onder de heldere hoofdstructuur kan een informeel netwerk ontstaan. Een netwerk dat zorgt voor de

dooradering van het gebied. Het is een verbinding tussen

plekken voor voetgangers. Dit netwerk kan tijdelijk van aard

zijn en hoeft niet formeel geregeld te worden.

Aanhechting omgeving

Potentie Nijverheidsweg als centrale as

Opheffen voorrangssituatie Gietijzerstraat

Verbeteren hoofdentree


StadsOntwikkeling

Open trekkenNaast een heldere ruimtelijke en functionele as in het gebied,

liggen er tevens mogelijkheden de hoofdstructuur in oost-

west richting te verbeteren. Door de ondoordringbaarheid

van het zuidwestelijk deel van het terrein is in de huidge

situatie een relatie met het Amsterdam Rijnkanaal moeilijk

te leggen. Er liggen hier kansen doorsteken te maken richting het Amsterdam Rijnkanaal. Hierdoor wordt

het kanaal bij het Werkspoorkwartier betrokken, zowel als een

verblijfswaarde, als doorgaande recreatieve route die langs

het kanaal loopt. Bovendien kunnen deze doorsteken het

grootschalige terrein een kleinere schaal geven en omvormen

tot een aantal kavels die qua maat en schaal goed passen bij

een nieuw werklandschap. Daarbij kan ook direct de relatie met

de industriehaven versterkt worden door een fysieke verbinding

tot stand te brengen.

De industriehaven is nu nog een bijna onbereikbare plek

in het plangebied. Alleen op de kop bij de Cartesiusweg is

een openbare loswal, verder zijn de kaden niet openbaar

en toegankelijk. Juist een element als deze haven kan een

impuls geven aan het anders gebruiken van het gebied en

het versterken van de relatie met het Amsterdam Rijnkanaal.

Gecombineerd met het opentrekken van het gebied tussen

de Nijverheidsweg en het Amsterdam Rijnkanaal, kan een

openbare, toegankelijke Industriehaven het

gebied een meerwaarde voor de bedrijvigheid en een kans voor

verblijven en ontmoeten geven, zeker wanneer in de toekomst

de aansluiting op de Cartesiusdriehoek tot stand komt.

Ten noordoosten van de Nijverheidsweg kan de structuur

helder worden door middel van doorsteken in het verlengde van de onderdoorgang onder het spoor ter hoogte van Zuilen. Dit zorgt voor helderheid

in de wegenstructuur en verbetert de verbinding met Zuilen en

het Julianapark.

Tot slot ligt er een kans om een directe langzaam verkeer verbinding tussen het kanaal en station Zuilen te maken. Dit verbetert de bereikbaarheid van station

Zuilen en wordt het openbaar vervoer gebruik vergroot.

Open trekken: doorsteken maken

Doorsteken richting Amsterdam Rijnkanaal

Openbare, toegankelijke Industriehaven

Doorsteken maken, in het verlengde Julianparklaan


Aantrekkelijk maken

Tijdelijk gebruik terreinen

Aantrekkelijk makenVoor het doen slagen van een creatief, stadsgeoriënteerd

werklandschap is het tenslotte van belang dat er een gebied

ontstaat met veel functiemenging, een publiekstoegankelijke

aansprekende omgeving met voldoende ontmoetings- en

verblijfsplekken. Tijdelijk gebruik kan hierbij een goede rol

vervullen.

Aanwezigheid van oude industriële complexen of onderdelen

daarvan kunnen een aanleiding zijn tot een bijzondere invulling

en het maken van een bijzondere plek. Onder andere bij

de havenkom aan het eind van de Tractieweg is een dergelijk

kans aanwezig: industrieel erfgoed, een havenkom en het

Amsterdam Rijnkanaal zijn ingrediënten om te komen tot een

interessante plek met een bijzondere invulling als verblijfs- en

ontmoetingsplek. Dit zijn bij uitstek plekken waar de creatieve

industrie zich thuis voelt. Een andere interessante plek ligt bij

de entree van het gebied. Waar de Industriehaven en het Eneco-

gebouw samen met de hoofdentree de ingrediënten zijn, zeker

wanneer de Cartesiusdriehoek tot ontwikkeling komt.

Het gebied kent veel plekken waar zeer minimaal gebruik wordt

gemaakt van de ruimte. Dit is zowel het geval bij een aantal

particuliere terreinen als op delen van het openbaar gebied.

Intensivering van het gebruik kan worden ingezet om

functies toe te voegen en terreinen aantrekkelijker te maken.

Tijdelijkheid kan hierbij een rol spelen. Zo zou de zone

langs de spoorlijn hierin een rol kunnen spelen, bijvoorbeeld

door tijdelijke activiteiten toe te staan die een positieve

bijdrage leveren aan de sfeer van het gebied, ander publiek

aantrekken en interactie tussen verschillende gebruikers

versterken. Maar ook terreinen met veel open ruimte zoals die

van Eneco zouden de mogelijkheid kunnen benutten andere

functies naar het gebied te trekken.

Om het gebied aantrekkelijk te maken voor een wat bredere

doelgroep en uit te laten stralen dat er van alles mogelijk is:

expressie, laten zien dat er veel kan, maar ook al

veel gebeurt.

De uitstraling wordt echter door de aanwezigheid van veel

dichte, onaantrekkelijke erfafscheidingen bepaald, het is weinig

zichtbaar wat er in de gebouwen plaatsvindt, maar ook op de

terreinen daaromheen. Nieuwe initiatieven kunnen op plekken

waar nu nog niets gebeurt voor meer expressie zorgen.

Gebruik van karakteristieke panden door de creatieve industrie,

samen met impulsen in de openbare ruimte er rondom heen

zorgen voor een aantrekkelijker omgeving, toegankelijk voor een grotere doelgroep en aantrekkelijk voor nieuwe initiatiefnemers.


StadsOntwikkeling


NS

Conclusiekaart

Heldere structuur - open trekken

Centrale as

Bestaande verbinding

Potiëntele verbinding

Recreatieve groene verbinding

Identiteitsdragers - aantrekkelijk maken

Potentiële hotspot (verblijf- en ontmoetingsplekken)

Beeldbepalende gebouwen met potentie

Gebouw met potentie door grote schaal en ligging

Monumentale industriële brug

Kade openbaar en toegangkelijk maken

Water als decor

Entreegebieden verbeteren

Open ruimte benutten

Open ruimte benutten voor (tijdelijke) activiteiten en

doorsteken


StadsOntwikkeling

Strategische maatregelen

De essentie van de strategie is om het zelfveranderend

vermogen van het gebied te gebruiken om tot een langzame

verkleuring in de richting van een nieuw werklandschap te

komen. Dat wil niet zeggen dat er niets wordt gedaan of dat

er niet wordt ingegrepen. De maatregelen zijn vooral gericht

op het inspelen op kansen die zich in de loop van de tijd

voordoen, niet op het verwezenlijken van een eindbeeld.

In dit hoofdstuk wordt het “verhaal Werkspoorkwartier”

voorzien van de strategische maatregelen vanuit het perspectief

van de gemeente. ‘Het “verhaal” kenmerkt zich door dynamiek

en het inspelen op kansen. Ook de ontwikkelingsstrategie is

daarvan doordrenkt en is dan ook geen waarheid voor jaren,

maar het inzicht voor de beste handelingen voor de gemeente

van dit moment.

De ontwikkelingsstrategie kenmerkt zich niet met de woorden

blauwdruk, masterplan, overallplanning, maar eerder met

woorden als initiatieven, kansen benutten en processtappen.

Geen intensive-care dus, maar eerder accupunctuur.

1. Deze Ontwikkelingsvisie vaststellen, omarmen en hanteren als toetsingskader voor initiatievenDe ontwikkelingsrichting die in dit document omschreven

wordt, namelijk een gebied dat zich ontwikkelt tot een

werklandschap voor stadsverzorgende en creatieve bedrijven,

bestuurlijk vaststellen en omarmen. Omarmen betekent ook

dat het politiek en ambtelijk actief wordt uitgedragen als daar

gelegenheid voor is. Het verhaal Werkspoorkwartier houdt

in dat er gekozen wordt voor een duurzame ontwikkeling

naar een modern werklandschap. Het Werkspoorgebied heeft

hiervoor de potentie. Dit impliceert dat er niet wordt gekozen

voor een transformatie naar (grootschalig) stedelijk wonen op

middenlange en langere termijn. De (huidige) marktsituatie,

de hinderzones en de bereikbaarheid zijn hiervoor, zoals in de

Ontwikkelingsvisie omschreven, de belangrijkste argumenten.

Er wordt ook niet gekozen voor kantoorontwikkeling,

grootschalige (bovenstedelijke) leisure of grootschalige

detailhandel, met name vanwege de programmering van deze

programmaonderdelen elders in de stad. Positief gesteld wordt

het gebied, met al zijn contradicties, gezien als waardevolle

aanvulling op de andere gebieden in de stad: er is kans op

ondernemerschap en creativiteit kan bloeien. Het is een

gebied “waar wat mogelijk is” , redelijk centraal in de stad met

nog acceptabele huren. Hoewel minder stuurbaar, moeten

de toekomstige waarden van het gebied gekoesterd worden:

pioniersgeest, industrieel, vrijdenkend, samenhangend en

levendig. Om richting te kunnen geven, dient dit document als

toetsingskader voor initiatieven.

2. Tijdens de verbouwing gaat de verkoop doorMet deze ontwikkelingsvisie wordt aangesloten op een trend

die in het gebied al gaande is en wordt getracht deze trend

te versterken en is derhalve toekomstgericht. Dat neemt niet

weg dat ook in het hier en nu –ook met de bedrijven die zich

wellicht minder in de visie herkennen- het gebied goed moet

functioneren. Dit betekent blijvende aandacht voor beheer,

veiligheid, tijdelijk beheer etcetera. Ook en juist tijdens de

transformatie.

3. De positionering ten opzichte van RotsoordVaak wordt het Werkspoorkwartier in een adem genoemd met

Rotsoord. Ten aanzien van de positionering is het van belang

te beseffen en ook uit te stralen dat er tussen de gebieden

een onderscheid is die samen valt te vatten met de kernwoor-

den in onderstaand schema. Van belang is om initiatieven van

creatieve ondernemingen te faciliteren met een duidelijk keuze

voor één van deze gebieden. De Merwedekanaalzone wordt ook

regelmatig genoemd, maar lijkt zich meer toe te spitsen op

woningbouwontwikkeling, dit in tegenstelling tot het werkland-

schap Werkspoorkwartier.

Positionering Rotsoord ten opzichte van Werkspoorkwartier

Aspecten Rotsoord

Publieksgeoriënteerd •

Schaal medium •

Korte en middenlange termijnontwikkeling. •

Relatief meer overlastgevoelig •

Mix met wonen•

Relatief iets duurder m2 per vvo •

Meer gericht op gevestigde namen •

Aspecten Werkspoorkwartier

Werklandschap•

Mix in schaal micro, medium en groot•

Vooral midden- en langere termijnontwikkeling•

Veel vrijheidsgraden ten aanzien van hinder•

Geen mix met wonen•

Goedkoop, midden en duur.•

Relatief meer pionier gericht •

Bron “nieuwe ideeën voor oude gebouwen”


4. De tijd haar werk laten doen

Het gebied moet niet projectmatig, bijvoorbeeld in de vorm

van een overkoepelend masterplan en overall planning worden

benaderd. De benadering is eerder procesmatig. Dit betekent

dat na elke verandering/interventie de volgende stap pas

kan worden bepaald. Dit betekent ook afzien van overhaast

handelen, sturen, programmeren. Het gaat in dit gebied

op korte termijn niet om waardecreatie in de traditionele,

financiële zin van het woord. Het gaat eerst om een immateriële

waardecreatie: de tijd moet de transformatie naar creatieve

industrie een kans geven.

5. Ruimtelijk planologischHet college heeft besloten om deze visie Werkspoorkwartier

niet rechtstreeks in het concept voorontwerp bestemmingsplan

Lage Weide, Cartesiusweg e.o. juridisch planologisch te

verankeren. Enerzijds omdat een aantal van de in de visie

beschreven en voor dit gebied voorziene functies direct

mogelijk zijn op basis van de bij het bestemmingsplan

behorende ‘ruime’ lijst van bedrijfsactiviteiten. Anderzijds

omdat in voorkomende gevallen gebruik kan worden gemaakt

van de mogelijkheden die de Wet ruimtelijke ordening en de

nieuwe Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bieden

(bijvoorbeeld via een postzegelbestemmingsplan of een

omgevingsafwijkingsbesluit).

Op basis van genoemde wetgeving is het college of de raad

bevoegd om onder voorwaarden maatwerk te leveren voor

niet in het bestemmingsplan passende ontwikkelingen voor

bijvoorbeeld het wijzigen van het gebruik van een perceel.

Deze visie Werkspoorkwartier wordt daarbij als toetsingskader

gebruikt. Slechts wanneer wordt voldaan aan de steden-

bouwkundige en functionele toetsingscriteria uit de visie is

planologisch juridische medewerking van de gemeente aan de

orde.

6.Toetsingscriteria initiatievenBinnen het bestemmingsplan zijn al diverse initiatieven

mogelijk, deze kunnen zonder meer plaats vinden in

het gebied. In deze ontwikkelingsvisie staan diverse

aanknopingspunten voor toetsing van initiatieven die wellicht

buiten het kader van het bestemmingsplan vallen. In de

tabel is een globaal overzicht gegeven van wenselijke en

Initiatieven die WEL passen in de Ontwikkelingsvisie

Stadsverzorgende bedrijven•

Creatieve bedrijven• ; verzamelgebouw bestaande uit units

tot een maximum van 150m2 ten behoeve van (startende)

ondernemers in de creatieve sector

Ateliers •

Ambachtelijke bedrijven•

Horeca;• enkele horecavestigingen, ondersteunend aan de

ontwikkeling van het werklandschap, per aanvraag te toetsen

aan de horeca nota.

Opleiding en onderwijs• Vooral als het bijdraagt aan de

schaalverkleining van het gebied

Dienstverlenende bedrijven•

Wijkgebonden functie• s voor omliggende wijken

Indoorsporten; • Vooral urban sports.

Leisure;• per initiatief wordt getoetst of het wel of niet

bijdraagt aan de schaalverkleining van het gebied. Tot 1500

m2 kan het geregeld worden via een buitenplanse ontheffing.

groter dan 1500 m2 zal een postzegelbestemmingsplan

moeten worden gemaakt.

Cross-over initiatieven • passend binnen het karakter van het

gebied past.

Productie ondersteunde retail;• ondersteunde retail/

showroom tot een maximum van 250m2.

Cultuur; • Hieronder ook, in beperkte en gedifferentieerde

mate, vestiging van religieuze instellingen, mits

stadsgeoriënteerd.

Zalenverhuur• ; maximaal twee locaties, kleinschalig

Initiatieven die NIET passen in de Ontwikkelingsvisie

Woningbouw;• vanwege de milieuhinderzones van aanwezige

bedrijven in het gebied en Lage Weide.

Kantoren;• geen solitaire kantoren, conform de regionale

kantorenafspraken met de BRU.

Grootschalige leisure; • vooral vanwege de

verkeersaantrekkende werking.

PDV, retail;• geen PDV of volumineuze detailhandel

Bron “nieuwe ideeën voor oude gebouwen” Bron “nieuwe ideeën voor oude gebouwen”


StadsOntwikkeling

niet wenselijke ontwikkelingen. Initiatieven kunnen hieraan

worden getoetst. Kenmerkend voor het gebied zal zijn dat

juist cross-over initiatieven interessant zal zijn. Daarnaast

is van belang dat een nieuwe functie of ander gebruik iets

toevoegt aan het gebied: een uitstraling die uitnodigt tot

samenwerking, laat zien wat er gebeurt. De tabel moet

gezien worden als leidraad: de beste en mooiste initiatieven

laten zich vaak niet voorspellen, noch houden zij zich aan

een traditionele indeling in categorieën. Bij elk initiatief zal

dus een beredeneerde stedelijke afweging moeten worden

gemaakt. Voor alle initiatieven geldt dat het getoetst wordt op

de verkeersaantrekkende werking, in verband met de beperkte

capaciteit van de binnenring.

7. De strategie uitvoeren samen met een coalitie van bedrijven in het gebied en stad.Allereerst zal deze ontwikkelingsvisie uitvoerig bediscussieerd

moeten worden in en om het gebied. Bestudering van

andere gebieden leert dat de ontwikkeling van succesrijke

gebieden van creatieve industrie bijna altijd gepaard gaat

met zelforganisatie van de bedrijven in het gebied. Hierbij

is de gemeente veelal in een faciliterende (procesmatig,

publiekrechtelijk, soms privaatrechtelijke) rol actief. Incidenteel

kan de gemeente zelf als initiatiefnemer optreden. Het

aanpassen van deze ontwikkelingsvisie naar de inzichten

van de reeds actieve partijen in het gebied, zonder de basis-

uitgangspunten te verlaten, is dan ook een voorwaarde en

vraagt om een open houding van de gemeente. Ze is een van de

partijen, niet dé partij.

8. BrandingHet gebied branden als gebied voor een modern werklandschap

gericht op creatieve en stadsverzorgende bedrijvigheid. Dit

start onder andere met een goede naamgeving van het gebied.

In deze ontwikkelingsvisie is voorlopig gekozen voor de

werktitel Werkspoorkwartier, maar zal in overleg met bijvoor-

beeld de bedrijvenkring verder uitgewerkt en gekozen moeten

worden. Deze branding kan een actieve gezamenlijke strategie

worden van zittende en belanghebbende ondernemers en de

gemeente.

9. Tijdelijke evenementenDe gedaantewisseling van het gebied kan worden ondersteund

door tijdelijke, culturele evenementen te organiseren. Hierbij

kan worden aangesloten bij bestaande evenementen zoals

Festival aan de Werf, Culturele Zondagen, Uitfeest etc. Enkele

monumentale en prominente gebouwen lenen zich uitstekend

voor locatietheater en kunstprojecten, wellicht en niet in de

laatste plaats het afvalscheidingstation van de gemeente.

10. Een of twee hotspots actief faciliterenDe ontwikkeling zal niet van zelf gaan, omdat er geen goed

verdienmodel te bedenken is zonder kantoren dan wel dure

woningbouw of retail.

Om het proces toch constructief te faciliteren is het ontwikkelen

van een of twee hotspots van belang, mede afhankelijk van de

kansen die zich voordoen. Het voormalige Werkspoorgebouw in

gemeentelijk bezit langs de Tractieweg kan een eerste testcase

zijn. Maar ook andere gebouwen lenen zich hiervoor, mits er

draagvak is bij de betreffende eigenaren. Dit zal in overleg met

de bedrijvenvereniging en smaakmakers in de stad moeten

worden onderzocht. De focus op een of twee gebouwen kan

ook aanleiding zijn per actief gefaciliteerd initiatief financiële

middelen te zoeken voor de onvermijdelijke onrendabele top.

De gemeente hoeft dit niet allemaal zelf te doen, -wellicht zelfs

beter van niet- maar samen met de geïnteresseerde bedrijven

en maatschappelijk veld of slechts in een faciliterende rol.

11. Particulier opdrachtgeverschapIn het gebied zit een overmaat aan openbare ruimte en

ongebruikte particuliere ruimte. Projectmatig kan een initiatief

gestart worden om eventueel via een -in tijd gelimiteerde

periode van zakelijk recht- een flink aantal follies te laten

bouwen door kunstenaars, creatieve ondernemers. De zone

langs het spoor leent zich hier uitstekend voor.

12. Actieplan openbare ruimteAlle initiatieven moeten worden getoetst op hun consequenties

voor de openbare ruimte. Als gemeente zelf de opwaardering

van de openbare ruimte integreren in het langcyclisch

onderhoud. Hiervoor samen met stadswerken een actieplan

opstellen.




13. StadswerkenOp langere termijn moet de positie van de gebouwen

van stadswerken worden bezien, mede in het licht van

het vertrek van enkele gebouwen van Stadswerken op de

Cartesiusdriehoek.

14. VerwervingDe gemeente zal terughoudend verwerven, echter bereid zijn

om in te spelen op actualiteit zodra er zich kansen voordoen

die de doelen van verbeteren van de structuur van de openbare

ruimte of bijvoorbeeld het broedplaatsenbeleid dichterbij kan

brengen. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de aanwezige

voorzieningen en criteria bij Grondzaken.

15. Lichte coördinatieDe gemeente moet een lichte coördinatiestructuur opzetten

met een gemandateerde coördinator die gesprekpartner is

voor bijvoorbeeld de bedrijvenvereniging, de transformator en

andere organisatievormen die zullen ontstaan. Via participatie

kunnen de ontwikkelingen nauwkeurig gemonitoord

worden. Het gebiedsteam, incidenteel aangevuld met andere

deskundigheden, kan functioneren als klankbord.

16. FinanciënDeze ontwikkelingsvisie voor het Werkspoorkwartier wordt

procesmatig ingestoken. Daar waar kansen liggen, zullen

deze worden benut om de realisatie van de visie dichterbij te

brengen. Financieel gezien betekent dit, dat er nu geen overall

financieel inzicht kan worden gegeven over de benodigde

publieke en private investeringen om deze visie te raliseren.

Daartegenover staat dat als er coalities worden gesmeed,

kansen gegrepen worden, telkens deelexploitaties zullen

worden gemaakt. Enkele vingeroefeningen leren ons dat er vaak

sprake zal zijn van een onrendabele top. Programmaonderdelen

die wellicht verdiendend vermogen met zich mee kunnen

brengen, dure woningbouw, retail en kantoren passen niet

in de visie. Om de visie te realiseren zullen er zowel private

als publieke middelen in het gebied geinvesteerd moeten

worden. Per kansrijk initiatief zal dan ook een project worden

geformuleerd. De plankosten om onderstaande eerste stappen

te realiseren moeten bij het vaststellen worden geregeld.

De eerste stappenIn deze Ontwikkelingsvisie zijn diverse concrete maatregelen

genoemd. Drie daarvan kunnen worden gezien als de eerste

stappen:

a. Een plan ontwikkelen voor de zone langs het spoor waar, al

dan niet tijdelijk, kans wordt gegeven aan ondernemers om een

kleine eigen unit te bouwen. In deze strook kunnen ook wensen

van bestaande bedrijven, zoals bijvoorbeeld parkeren, worden

opgelost.

b. Het faciliteren van het tot ontwikkeling komen van een

gezichtsbepalende plek tot een bedrijfverzamelgebouw voor

creatieve ondernemers.

c. Het “onthekken” van het gebied.

Voormalige meelfabriek, ontwerp Zumthor

Fablab, Ebbingekwartier

Voormalige lijmfabriek

NDSM-terrein

Bijlagen - Achtergrondinformatie


StadsOntwikkeling

Functiekaart

Creatieve industrie

Zakelijke dienstverlening

Leisure

Onderwijs & Maatschappelijk

Kunsten

Woningen

Bedrijvigheid overig

Functiekaart


Eigendomskaart

Particulier eigendom

Particulier eigendom - erfpacht

Eigendom gemeente

Eigendom


StadsOntwikkeling

1.

3.

4.

5.

9.

6.

7.

8.

2.

Leegstaande panden en binnenkort in aanbod

(peildatum oktober 2010)

Tractieweg 41, pand van kroymans.

Pand wordt deels verhuurd aan kunstacademie,

beeldhouwer Ruud Kuijer en VD Ende .

Nijverheidsweg 33, Van de Wal gaat binnenkort

vertrekken]

Nijverheidsweg 29, 2600 m2 bedrijfsruimte staat

leeg

Nijverheidsweg ?, Eneco gaat binnenkort vertrekken

Keulsekade 216, verouderd BVG te huur

Schaverijstraat 58, een bedrijfsunit 335 te huur

Vlampijpstraat 63, bedrijfsruimte

Vlampijpstraat 78, 840 m2 kantoor te huur (in dit

pand is ook een kinderdagbehandelingscentrum

gevestigd)

Vlampijpstraat, Mitros voornemens te vertrekken

1

1

5

4

2

3

5

6

7

8

9

Leegstand - binnenkort in aanbod (peildatum oktober 2010)


Milieuzonering - GeluidHet grootste deel van het Werkspoorkwartier behoort tot het

geluidgezoneerde industrieterrein Lage Weide (geel) waar geen

gevoelige functies worden gerealiseerd. De rest van het gebied

ligt in de geluidzone van het industrieterrein (blauw). Daar kun-

nen tot aan de Cartesiusweg maar beperkt gevoelige bestem-

mingen worden gebouwd omdat de geluidsbelasting er op veel

plaatsen hoger is dan 55 dB(A). Bij geluidsbelastingen van meer

dan 50 dB(A) is een ontheffing nodig, waarbij ook luwe gevels

worden geëist en ook wordt gekeken naar het geluid van spoor-

en wegverkeerslawaai.

Gevoelige bestemmingen

De volgende objecten worden in Wet geluidhinder beschermd

- woningen

- geluidsgevoelige terreinen

- andere geluidsgevoelige gebouwen

Onder “woningen” wordt verstaan:

- Gebouw dat voor bewoning gebruikt wordt of daartoe

bestemd is.

Onder “geluidsgevoelige terreinen” wordt verstaan:

- Terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen

dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen,

alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of

worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg, of

- Woonwagenstandplaatsen.

Onder “andere geluidsgevoelige gebouwen” wordt verstaan:

- Onderwijsgebouwen (delen van het gebouw die niet zijn

bestemd voor

- Geluidsgevoelige onderwijsactiviteiten maken voor de

toepassing van de Wgh geen deel uit van een onderwijsge

bouw (per 15-7-2009, hier voor gold dit laatste alleen voor

een gymnastieklokaal);

- Ziekenhuizen en verpleeghuizen; andere gezondheidszorg

gebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn

aangegeven in het Besluit geluidhinder.

Spoor Utrecht- Amsterdam

Voor deze spoorlijn is het indicatieve onderzoek gebaseerd op

ASWIN – peiljaar 2007 + 1,5 dB (conform gedachtegoed ‘Geluid-

productieplafonds’, GPP’s). Voor gevoelige functies in 4 lagen (10

meter contourhoogte) zijn de contouren met maximale onthef-

fingswaarde (rood) en voorkeursgrenswaarde (groen) zonder

extra geluidsbeperkende maatregelen weergegeven. Het gebied

tot de Nijverheidsweg ligt boven de voorkeursgrenswaarde.

Met beperkte schermen (inschatting hoogte circa 2 meter tov

bovenkant spoor) zal naar verwachting een groot deel van het

gebied onder de voorkeursgrenswaarde komen en de maxi-

male ontheffingswaarde niet overschrijden. Zie ook effect van

schermen aan de overzijde irt de bestaande bebouwing nabij

Josephlaan – en Bessemerlaan.

Wegverkeer binnenstedelijk Railverkeer Industrielawaai

Voorkeursgrenswaarde

Max.ontheffingswaarde

48 dB

63 dB

55 dB

68 dB

50 dB(A)

55 dB (A)

Maximale ontheffingswaarde

Geluidscontouren bedrijven november 2010

Milieuzonering

Gezoneerd industrieterrein Lage Weide


StadsOntwikkeling

Hindercontouren



Gasvulpunt/opslagtank - 150 m

Hindercirkels bedrijven Cartesiusweg


Milieuzonering - WRO

Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis

van de VNG brochure “Bedrijven en milieuzonering”, gelden er

ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving. Denk

hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving

(Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving

geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieu-

effecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de

beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.

Via een zonering wordt er, in aanvulling op de algehele beper-

king tot lichte en middelzware bedrijvigheid, voor gezorgd dat

het gebruik van een bedrijf niet milieuhinderlijk wordt voor wo-

ningen/ andere gevoeligefuncties. Aan de hand van een ‘Staat

van Bedrijfsactiviteiten’ (ook gebaseerd op de publicatie van de

VNG) wordt een lijst van bedrijfsactiviteiten gegeven die binnen

het plangebied toelaatbaar zijn. In deze lijst zijn de verschillen-

de bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Iedere milieucategorie kent een eigen adviesafstand tot de

woonbebouwing/andere gevoelige functies. Bij Werkspoorkwar-

tier gaat het om bedrijvencategorie 3.1 of 3.2. De aanbevolen

afstand in gemengd gebied resp. rustige woonwijk is 30 resp.

50 meter voor categorie 3.1 en 50 resp. 100 meter voor een

bedrijf met categorie 3.2. Nuon valt in categorie 4.2. de bijbeho-

rende adviesafstanden daarvoor zijn 200 of 300 meter.

Geurhinder

Enkele bedrijven veroorzaken geurhinder voor de omgeving

van het bedrijventerrein. In het nieuwe Bestemmingsplan Lage

Weide worden nieuwe geuroverlast veroorzakende bedrijven niet

zondermeer toegestaan op het bedrijventerrein. Slechts indien

is aangetoond dat door het treffen van technische maatregelen

de geurhinderafstand kan worden teruggebracht zijn nieuwe

geurhinderbedrijven toegestaan via een wijzigingsbevoegdheid.

Inwaarts zoneren: (zie kaart Bestemmingsplan Lage Weide).

Naast bovenstaande aspecten wordt in het nieuwe bestem-

mingsplan de mogelijke milieuhinder vooromliggende woonwij-

ken zoveel mogelijk beperkt door het invoeren van inwaartse

milieuzonering, waardoor nieuwe mogelijk hindergevende be-

drijven op de grootst mogelijke afstand van gevoelige objecten

wordt geplaatst.

Aardgasleiding

De aardgasleiding is opgenomen op de kaart van Bestemmings-

plan Lage Weide.

Cartesiusweg LPG

Het vulpunt ligt ten zuiden van het station op het eigen terrein

(tussen twee vluchtheuvels). De ondergrondse LPG-opslagtank

(40 m3) ligt ten noorden van het station, op eigen terrein.

De LPG-doorzet van het tankstation is maximaal 1.000 m3 per

jaar. Voor de analyses is uitgegaan van deze maximum doorzet.

De afstand tot aan de grens van het invloedsgebied van het

tankstation waarbinnen verantwoording van het Groepsrisico

plaats moet vinden volgens de Regeling Externe Veiligheid

Inrichtingen (REVI) is vastgesteld op 150 meter vanaf zowel het

vulpunt als de opslagtank Aardgasleiding

Geluidscontouren spoor Utrecht-Amsterdam


StadsOntwikkeling

Voorontwerp bestemmingsplan Lage Weide, uitsnede Cartesiusweg

Concept voorontwerpBestemmingsplanLage Weide (uitsnede Werkspoorkwartier)


Groenstructuur

Openbaar groen

Prive groen

Bomenstructuur

Spoortalud

Kade openbaar toegankelijk

Kade prive

Groenstructuur


StadsOntwikkeling

Infrastructuur


Autoverkeer Fietsverkeer

Parkeren Busroute

Autoverkeer

Hoofdontsluiting

Gebiedsontsluiting

Fietsverkeer

Hoofdfietsroute

Informele/gewenste fietsroute

Parkeren

Langsparkeren

Parkeerterrein (prive)

Busroute

busroute lijn 4


StadsOntwikkeling

Ruimtelijke structuur


Morfologie Publiek en prive

Kavelgrootte Bouwhoogte

Morfologie

Onbebouwd

bebouwd

Publie en Prive

prive domein

publiek domein

Kavelgrootte

S kavel

M kavel

L kavel

XL kavel

Bouwhoogte

tot 45 m

tot 30 m

tot 15 m

tot 9 m


StadsOntwikkeling


landmark

1. Nuon 2. Nuon 3. Douwe Egberts


Bomenstructuur

Zichtlijn

3

1

2

Beeldbepalendeelementen


Historische laag

(peildatum maart 2012)

Monumenten

1. Werkspoorbrug ca. 1910

2. Industriehavenbrug 1920

In procedure voor monumentenstatus:

3. Electricitcentrale, L.S.P. Scheffer (1922-1955)

4. Betonnen loodsen (1950)

5. Oorspronkelijk machinefabriek Werkspoor,

nu thearter en ateliers (1960-1970)

6. Oorspronkelijk electriciteitscentrale Werkspoor,

nu ateliers (1913)

7. Oorspronkelijk ontspanningsgebouw Werkspoor,

nu zaalverhuur (1939)

Gebouwen met hoge cultuurhistorische waarde:

8. Oorspronkelijk ijzerbewerking Werkspoor ,

nu boiler manufacturen (1935-1960)

9. Oorspronkelijk kantoor Werkspoor, nu ateliers

10. Oorspronkelijk houtloodsen Jongeneel, nu

onbekend (1948)

11. Transformatorhuisje (1935-1960)

Historische laag


StadsOntwikkeling

Erfafscheiding en oriëntatie

Transparante erfafscheiding

Transparante erfafscheiding met groene voet

gesloten gevel op erfafscheiding

Orientatie bebouwing - voorzijde

Erfafscheiding

ww

w.u

trec

ht.

nl

Bezoekadres Ravellaan 1, 3533 JE Utrecht

Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht

Telefoon 030 - 286 00 00

Fax 030 286 02 35

Mail [email protected]

StadsOntwikkeling

Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier - Utrecht...Het gebied waarover deze ontwikkelingsvisie gaat,...

Documents

Transcript of Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier - Utrecht...Het gebied waarover deze ontwikkelingsvisie gaat,...