ontwikkelingsvisie landgoed ullerberg

Landgoedontwikke l ingsv i s ie

Ul lerbergOp weg naar een duurzame toekomst

Omslag.indd 2-3 16-6-2008 9:17:27

Colofon

Dit is een uitgave van Buiting Bosontwikkeling,in samenwerking met rentmeesterkantoor ’t Schoutenhuis en landgoed Ullerberg.

Grafisch ontwerp:Coen Pausma,Arnhem.

Buiting AdviesPostbus 986950 AB [email protected]

©Buiting Advies (april 2005).Alles uit deze uitgaven mag worden vermenigvuldigd en / of openbaargemaakt mits de bron wordt vermeld.

24

Colofon

Dit is een uitgave van Buiting Bosontwikkeling, in samenwerking met rentmeesterkantoor ’t Schoutenhuis en landgoed Ullerberg.

Grafisch ontwerp: Coen Pausma, Arnhem.

Buiting BosontwikkelingPostbus 986950 AB [email protected]

© Buiting Bosontwikkeling (april 2005).Alles uit deze uitgaven mag worden vermenigvuldigd en / of openbaargemaakt mits de bron wordt vermeld.

1

Opdrachtgever: Landgoed UllerbergJhr. Dr. C.J. Sandbergweg 97A3852 PT LEUVENUM

Uitvoerend bureau: Buiting BosontwikkelingPostbus 986959 AB DIEREN

Landgoedontwikkelingsvisie Ullerberg

printversie rap. Ullerberg A3 17-05-2006 20:14 Pagina 1

Opdrachtgever: Landgoed Ullerberg Jhr. Dr. C.J. Sandbergweg 97A 3852 PT LEUVENUM

Uitvoerend bureau: Buiting Bosontwikkeling Postbus 98 6959 AB DIEREN Landgoedontwikkelingsvisie Ullerberg

2 23

karakteristieke bomen verhogen de belevingswaarde

vuilstort

grote huis gezien vanuit de zichtas in de overtuin

vennen vormen een bijzonder biotoop

heidegolfbaan met prachtige bosranden

wandelpad door oude grove den met kraaiheide


22

bijvoorbeeld dat geen chemicaliën worden ingezetbij het bestrijden van onkruiden.

Een deel van de opstallen die aan de exploitatie vande vuilstort zijn gerelateerd, zullen na 1 januari2007 hun nut en noodzaak verliezen. Het gaat danmet name over de Nissenhut, de Opzichterwoning,het Weeghuisje, het Parkeerterrein en het Opslag-terrein. Het landgoed wil deze vrijkomende vier-kante meters inzetten om de rode componenten,noodzakelijk voor het faciliteren van de nieuwe 18holes, te realiseren. Door van bestaand rood ge-bruik te maken kan het creëren van nieuw roodachterwege blijven.

Bestemmingtechnisch betekent dit dat de huidigebestemming van de Nissenhut wordt gewijzigd ineen bestemming Clubhuis. De bestemming van dehuidige Opzichterwoning wordt gewijzigd in eenwoonbestemming voor de baanbeheerder en hethuidige Weeghuisje wordt het nieuwe Golfkantoor.Het oude Parkeerterrein en het Overslagterreingaan dienst doen als Parkeerterrein voor bezoe-kers. Wel ligt het voor de hand dat een aantal loca-ties in overleg en op basis van een gedetailleerdbaanontwerp moeten worden gewijzigd.De overige opstallen zullen ook in de komendeperiode een belangrijke rol op de stort blijven ver-vullen. Hun bestemming blijft uit oogpunt vannazorg dan ook gelijk. Tabel 9 geeft een overzichtvan alle op de vuilstort aanwezigen opstallen,inclusief hun huidige en toekomstige bestemming.

5.9. DubbelbestemmingHet bestemmingsplan buitengebied is voor hetvoortbestaan van een landgoed van groot belang.Het bestemmingsplan biedt bescherming tegenbedreigingen van buitenaf en bepaalt de grenzenwaarbinnen het landgoed zich kan ontwikkelen.Het vigerende bestemmingsregime in Nederland isover het algemeen niet flexibel. Zeker als het omlandgoederen gaat is dat niet nodig. Voor hetgaranderen van de duurzame instandhouding vanlandgoede-ren staan diverse (sectorale) wettenzoals de Natuurschoonwet (NSW) en de Boswetgarant. Starheid in bestemming van landgoederenis dus onnodig en gaat vooral ten koste van dedoelmatigheid en flexibiliteit van de ontwikke-lingsmogelijkheden.

Voor landgoed Ullerberg is het zeer gewenst dathet een primaire bestemming ‘landgoed’ krijgt.Deze aanpak staat bekend als de zogenaamde‘dubbelbestemming’. Met het toekennen van dedubbelbestemming wordt benadrukt dat er bijlandgoed Ullerberg sprake is van een ‘economischeeenheid met een historische samenhang tussen deverschillende onderdelen’.Voor landgoed Ullerberg is het van belang dat debegrenzing van de dubbelbestemming overeenkomt met de eigendomsgrenzen van het bezit.Door de dubbelbestemming ontstaat een grotereflexibiliteit in grondgebruik en gebruik vanopstallen.

Naam opstal Huidige bestemming Toekomstige bestemmingVuilstort23. Nissenhut Bedrijfsbestemming Clubhuis golf24. Opzichterwoning Dienstwoning Woonbestemming25. Weeghuisje Bedrijfsbestemming Golfkantoor golf26. Motorruimte 1 Bedrijfsbestemming Bedrijfsbestemming27. Motorruimte 2 Bedrijfsbestemming Bedrijfsbestemming28. Compressorruimte Bedrijfsbestemming Bedrijfsbestemming29. Waterzuivering Bedrijfsbestemming Bedrijfsbestemming30. Parkeerterrein stort Parkeren Parkeerterrein golf31. Overslagterrein Bedrijfsbestemming Parkeerterrein golf

Tabel 9: overzicht van de opstallen op de vuilstort, inclusief huidige en gewenste toekomstige bestemming

3

Inhoud

1. Aanleiding 52. Terreintypen, eigendomssituatie en beheer 72.1. Terreintypen 72.2. Eigendom 72.3. Beheer 73. Huidige functioneren 93.1. Functies op landgoed Ullerberg 93.2. Wonen 93.3. Natuur 123.4. Landbouw 133.5. Recreatie 133.6. Houtproductie 133.7. Heidegolf 143.8. Faunabeheer 153.9. Vuilstort 153.10. Bestemmingsplan 164. Conclusies op basis van het huidige functioneren 174.1. De opgaven voor landgoed Ullerberg 175. Gewenste ontwikkelingen 195.1. Gewenste ontwikkelingen wonen 195.2. Gewenste ontwikkeling natuur 195.3. Gewenste ontwikkeling landbouw 205.4. Gewenste ontwikkeling recreatie 205.5. Gewenste ontwikkeling houtproductie 205.6. Gewenste ontwikkeling heidegolf 205.7. Gewenste ontwikkeling faunabeheer 215.8. Gewenste ontwikkeling vuilstortlocatie 215.9. Dubbelbestemming 22


4

kaart 1: ligging van landgoed Ullerberg in de regio

21

huidige omvang worden gehandhaafd. Dat bete-kent dat op deze locatie ook in de toekomst plaatstwordt geboden aan maximaal 15 personenauto’s.Tabel 8 geeft een overzicht van de opstallen op deheidegolf, inclusief hun huidige en toekomstigebestemming.

voldoende ruimte voor de ontwikkeling van 18nieuwe holes, in combinatie met hoogwaardigenieuwe natuur. Daarnaast is de keuze voor golfeconomisch gezien een logische. De golfsport is inNederland een sterk groeiende sport. Dat betekentdat er op dit moment veel behoefte aan nieuwe,kwalitatief hoogwaardige, golflocaties is.Het ontwikkelen van 18 nieuwe holes past dus zo-wel economisch als ecologisch gezien uitstekendbinnen de ambities van het landgoed. Het land-goed wil de exploitatie van de golf in een albestaande rechtspersoon vormgeven.

Door de toevoeging van 18 holes wordt ongeveer 25ha van het stortterrein niet met bomen ingeplant.Deze 25 ha is nodig voor het vormgeven van de 18tees, greens en fairways. De tees, greens en fair-ways worden ingericht met golfgras, heide, mossenen korstmossen, zandverstuivingen en zoomvege-taties.Op de resterende oppervlakte (ongeveer 34 ha)wordt de natuurfunctie, in al haar facetten, geopti-maliseerd. Dit komt tot uitdrukking door het aan-leggen van mantelvegetaties, het gebruik vanboomsoorten uit de Potentieel Natuurlijke Vege-tatie (PNV) en het inzetten van zwaar plantsoen.

Het beheer van het golfterrein richt zich in de toe-komst, net als in de rest van het bezit, op het creë-ren van een zo compleet mogelijk ecosysteem. Degekozen beheersmethodieken zullen dan ook zekervoldoen aan de voorwaarden die vanuit ‘Commit-ted to Green’ worden gesteld. Dat betekent

Naam opstal Huidige bestemming Toekomstige bestemmingHeidegolf20. Golfhut Landgoedbijgebouw Clubhuis heidegolf21. Parkeerterrein heidegolf Parkeren heidegolf Parkeren heidegolf22. Koepel Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw

Tabel 8: overzicht opstallen heidegolf, inclusief huidige en gewenste toekomstige bestemming

5.7. Gewenste ontwikkeling faunabeheerEr zijn binnen de plannen voor landgoed Ullerbergin de komende periode geen wijzigingen in hetfaunabeheer te verwachten. Dat betekent dat ookin de toekomst samenwerking binnen de faunabeheerseenheid Vereniging Wildbeheer Veluwe(VWV) voorop blijft staan. Ook het realiseren vanhet afschot blijft in eigen beheer. Door te kiezenvoor een voortzetting van het huidige bosbeheer,waarbij natuurlijke processen een belangrijkere rolspelen, verwacht het landgoed dat de kwaliteit vande biotoop voor fauna in de toekomst verder zaltoenemen.

5.8. Gewenste ontwikkeling vuilstortlocatieHet landgoed ziet in het beëindigen van de storteen unieke kans om de beide delen van het bezitopnieuw, op duurzame wijze, met elkaar te verenig-en. Randvoorwaarde is wel dat de inrichting en ex-ploitatie van het vuilstortterrein een positieve bij-drage aan de exploitatie van het bezit als geheelmoet leveren.

Na afweging van verschillende mogelijkheden ligthet vergroten van de huidige 9 holes golfbaan toteen 27 holes golfbaan het meest voor de hand. De18 nieuwe holes worden op het huidige vuilstort-terrein gesitueerd. Kiezen voor uitbreiding van debestaande golf past historisch gezien bij het karak-ter van het landgoed, waar de golfsport al sinds1923 een belangrijke rol vervult. Ook de omvangvan het stortterrein staat een dergelijke ontwik-keling niet in de weg. Op het 52 ha grote terrein is


20

VennenVanzelfsprekend ligt het ook in de bedoeling dehuidige unieke kwaliteiten van de vennen door ac-tief beheer te handhaven en waar mogelijk verderte optimaliseren. Om dit doel te bereiken zal perven een apart beheer worden geformuleerd.

Open ruimtenOok het beheer met betrekking tot de open ruim-ten blijft ongewijzigd. Dat houdt in dat ook in detoekomst actief zal worden ingegrepen om de openruimten daadwerkelijk open te houden. Ook bij hetuitvoeren van dunningen in langs open ruimtengelegen opstanden zal hiermee rekening wordengehouden.

5.3. Gewenste ontwikkeling landbouwHet huidige beheer met betrekking tot het land-bouwperceel, de boomgaard en de kwekerij wordtvoortgezet. Dat betekent dat op het landbouw-perceel jaarlijks een landbouwgewas zal wordengeteeld. Ook de boomgaard en kwekerij wordeninstandgehouden.

5.4. Gewenste ontwikkeling recreatieOok op het gebied van de toegankelijkheid zijngeen veranderingen te verwachten. Dat betekentdat het landgoed ook in toekomst bezocht kan wor-den door groepen. Wel wil het landgoed het recrea-tief medegebruik van de 9 holes heidegolf verdervergroten, door meer spelers de gelegenheid tegeven hun sport uit te oefenen.

5.5. Gewenste ontwikkeling houtproductieHoutproductie zal ook in de toekomst een positievebijdrage moeten blijven leveren aan de exploitatievan het bezit. Binnen de prijsontwikkelingen vanhet rondhout is dat geen eenvoudige opgave. Omde rentabiliteit niet verder te laten dalen zullen dekort geleden geïntroduceerde natuurvolgende me-thoden verder worden geprofessionaliseerd. Hetbeheer zal zich, nog meer dan voorheen, moetenrichten op het minimaliseren van kosten en maxi-maliseren van houtinkomsten. Het beheer wordtextensiever en richt zich op de productie van kwali-teitshout. Jaarlijks zal maximaal, dat wil zeggenongeveer 80 tot 90% van de bijgroei, wordengeoogst.

Ook de boomsoortensamenstelling zal worden ge-wijzigd, waardoor het aandeel uitheemse boom-soorten zal gaan toenemen. Exoten groeien sneller,terwijl ze bij een vergelijkbare diameter ook nogeen veel hogere houtprijs vertegenwoordigen. Detoename van exoten zal ten koste gaan van hetaandeel inheemse loofboomsoorten en grove den.Daarnaast zal het ingezette beleid met betrekkingtot het bewust realiseren van natuurwaarden enbosbelevingskwaliteit op een lager niveau wordenvoortgezet. Dit zal leiden tot het niet verder uit-breiden van het aandeel dood hout en het aantalkarakteristieke bomen.

Dit alles moet ervoor zorgen dat de houtproductieop landgoed Ullerberg zich doorontwikkelt tot eenefficiënt bosbedrijf, met respect voor natuur enbosbeleving. Het landgoed gaat er daarbij vanuitdat budgettair neutraal beheer het maximaal haal-bare is. Voorkomen moet worden dat het bosbedrijfin de toekomst verliesgevend wordt.

5.6. Gewenste ontwikkeling heidegolfHet belangrijkste doel blijft ook in de toekomst hetinstandhouden van de heidegolf vanwege haarunieke en historische karakter. Negens in Neder-land ligt een baan met een vergelijkbare kwaliteit.Tevens wordt het verhuren van de heidegolf aanexterne groepen verder geïntensiveerd. In het ver-huren van de heidegolf ziet het landgoed een duur-zame economische drager. In de toekomst zal deverhuur worden georganiseerd binnen eenvereniging. Op dit moment is het landgoed bezigdit idee nader vorm te geven.Om de heidegolfbaan nog beter bespeelbaar temaken, zullen een aantal tees en greens wordengerenoveerd. De renovaties zullen worden uitge-voerd geheel in overeenstemming met het huidigenatuurlijke karakter van de baan.

Met betrekking tot de opstallen op de heidegolf zalin de toekomst weinig veranderen. De huidige Golf-hut zal dienst blijven doen als startpunt van de 9holes baan. Om deze functie beter te kunnen ver-vullen wordt de Golfhut uitgebreid en van gas,water en licht voorzien. Er wordt dus een ontwik-keling ingezet richting een Clubhuis voor deheidegolf. De parkeergelegenheid zal in haar

5

Landgoed Ullerberg is met een oppervlakte van 245ha een groot particulier bezit. Het landgoed is gesi-tueerd in de gemeente Ermelo en sinds 1920 eigen-dom van de familie Waller. Kaart 1 toont de liggingvan het landgoed in de regio.

Het landgoed heeft verschillende buren. Aan denoordzijde ligt het Leuvenumsche Bosch, in beheerbij Natuurmonumenten. Aan de zuidoostzijde be-vindt zich een ander groot particulier bezit, name-lijk het landgoed van Stichting Sandberg van Leu-venum. Tenslotte liggen aan de zuidwestzijde deErmelosche heide en Sparrendal, beide in beheer bijDefensie.

De op het landgoed aanwezige regionale vuilstortvormt op dit moment de belangrijkste bron vaninkomsten voor het duurzaam beheren van hetbezit. Op korte termijn is echter een grote verande-ring op komst. Op 31 december 2006 loopt de stort-vergunning af en duidelijk is dat deze ook nietmeer zal worden verlengd. Hierdoor is het vanaf 1januari 2007 niet meer mogelijk afval aan de storttoe te voegen, terwijl daar nog wel ruimte voor is.Het beëindigen van de stortactiviteiten heeft grotefinanciële gevolgen voor het landgoed, omdat hier-mee de belangrijkste economische drager komt tevervallen. Het wegvallen van deze belangrijke in-komstenbron zorgt ervoor dat Ullerberg acuut inhaar voortbestaan wordt bedreigd en zich moetberaden over een nieuwe bron van inkomsten.

Het landgoed ligt in het Centraal Veluws Natuur-gebied (CVN). Planologisch gezien is dit gebiedvolop in beweging. Zo wordt op dit moment hetbestemmingsplan buitengebied van de gemeenteErmelo herzien en ligt het landgoed binnen hetplangebied van Veluwe 2010 en de reconstructie.Ook wordt het nieuwe Streekplan Gelderlandmedio 2005 vastgesteld. Voor de locatie van Uller-berg betekent dit dat er van buiten af, op verschil-

lende beleidsniveau’s, wensen en eisen in de rich-ting van het landgoed worden geformuleerd.

Op landgoed Ullerberg wordt dan ook in sterkemate de behoefte gevoeld om op korte termijn eengedegen toekomstvisie, aangepast aan de nieuwesituatie, te ontwikkelen. In deze visie wil het land-goed aangeven hoe het zich in de komende 25 jaarverder wil ontwikkelen. Het uiteindelijke doel vande landgoedontwikkelingsvisie is de integraleduurzame instandhouding van Ullerberg, als parti-culier bezit, krachtens de Natuurschoon Wet 1928(NSW 1928), veilig te stellen.

Opbouw van de landgoedontwikkelingsvisieDe landgoedontwikkelingsvisie voor landgoedUllerberg bestaat uit vier delen. Allereerst wordenterreintypen, eigendomsituatie en beheer van hetlandgoed kort beschreven (2). Vervolgens wordt perfunctie het huidig functioneren in kaart gebracht(3). Daarna worden de conclusies op basis van hethuidige functioneren geformuleerd (4). Hierdoorwordt duidelijk voor welke uitdaging landgoedUllerberg zich in de komende periode geplaatstziet. Tenslotte wordt aangegeven hoe de verschil-lende functies in de toekomst zullen wordendoorontwikkeld om de gewenste duurzame in-standhouding te garanderen (5). Tevens wordtdaarbij ingegaan op de door het landgoed gewen-ste dubbelbestemming.

1. Aanleiding


6

kaart 2: terreintypen

19

5.1. Gewenste ontwikkelingen wonenHet landgoed ziet het functioneel houden of weerin functionele staat terugbrengen van de histori-sche opstallen als één van de belangrijkste opga-ven voor de komende jaren. Voor het merendeel vande opstallen betekent dit dat normaal onderhoudzal worden gepleegd. De niet meer functioneleopstallen worden aangepast aan de eisen van2005. Dat betekent concreet dat het landgoed hetPenni’s Huis en het Boshuis op korte termijn wilrenoveren.

Daarnaast wil het landgoed de bestemming vantwee opstallen op het woonerf wijzigen. In deeerste plaats gaat het om de bestemming van deAdministratie. Op dit moment is die bestemd alslandgoedbedrijfsgebouw. In de toekomst moet deAdministratie een multifunctioneel aanwendingkrijgen, waaronder een woon- en kantoorfunctie.Door deze wijziging kan de Administratie zichontwikkelen tot het beheerscentrum van hetlandgoed.Ook de functie van het Logeerhuis moet wordengewijzigd. Op dit moment heeft het Logeerhuis eenbestemming als landgoedbijgebouw. Deze bestem-ming zou, in overeenstemming met het historischegebruik, ‘wonen’ moeten worden.

Voor de overige opstallen op het Woonerf geldt datde huidige bestemming gehandhaafd blijft. Tabel 7geeft een overzicht van de op het Woonerf aanwe-zige opstallen, inclusief hun huidige en toekom-stige bestemming.

5.2. Gewenste ontwikkeling natuurOok in de toekomst blijft de natuur op landgoedUllerberg een zeer voorname plaats innemen. Denatuurfunctie blijft een belangrijke functie. Ookmet betrekking tot de kwaliteit van die natuur zijn

er in de toekomst weinig veranderingen te ver-wachten. Het landgoed blijft streven naar het ont-wikkelen van kwalitatief hoogwaardige ecosyste-men, waarin zoveel mogelijk, aan de groeiplaatsgerelateerde plant- en diersoorten, een plek kun-nen krijgen.

BosDe natuurwaarde van de op het landgoed aanwe-zige bossen is in de afgelopen decennia toegeno-men. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat opverschillende plaatsen een duurzame bosstructuurtot ontwikkeling is gekomen.Als louter en alleen naar de ontwikkeling van na-tuurwaarden wordt gekeken, hoeft het bosbeheerniet te worden aangepast. Het verder ontwikkelenvan een zo compleet mogelijk bosecosysteem blijftook in de komende periode het belangrijksteaandachtspunt.

HeideHetzelfde geldt voor het beheer van de heideterrei-nen. Ook hier zal in de toekomst weinig verande-ren. Het beheer blijft zich richten op het handha-ven van de huidige kwalitatief hoogwaardigesituatie. Dat geldt zowel voor de kwaliteit van deheide, als voor de kwantiteit. Dat betekent dat ookin de komende beheersperiode op plaatsen waarvergrassing dreigt, de kwaliteit van de heide zalworden hersteld door maaien, plaggen of choppe-ren. Tevens wordt spontane opslag van bomen enstruiken periodiek verwijderd, waardoor de totaleoppervlakte van de heide niet zal afnemen. Slechtsop sommige locaties zullen, vanuit landschappelijkoogpunt, jonge grove dennen worden gehand-haafd, zodat deze kunnen uitgroeien tot mooievliegdennen, ter vervanging van gestorven oudereexemplaren.

5 . Gewenste ontwikkelingen

In hoofdstuk 5 wordt de toekomstig gewenste ontwikkelingen op landgoed Ullerberg per functie beschreven.Deze gewenste ontwikkelingen zijn geformuleerd op basis van de conclusies met betrekking tot het huidigefunctioneren van het landgoed uit hoofdstuk 4. Doel van de veranderingen is het op de lange termijngaranderen van de duurzame instandhouding van landgoed Ullerberg als particulier bezit.


18

Naam opstal Huidige bestemming Toekomstige bestemmingHuizen1. Grote Huis Wonen Wonen2. Boshuis Wonen Wonen3. Penni’s Huis Woning Wonen4. Administratie Landgoedbedrijfsgebouw Kantoor en dienstwoningNevenopstallen Grote huis5. Theehuis Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw6. Tuinhuis Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw7. Fietsenschuur Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw8. Kinderhuis Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw9. Logeerhuis Landgoedbijgebouw Wonen10. Zwembad Recreatieve functie Recreatieve functie11. Tennisbaan Recreatieve functie Recreatieve functie12. Tennishuisje Recreatieve functie Recreatieve functieNevenopstallen Boshuis13. Bakhuis Landgoedbedrijfsgebouw Landgoedbedrijfsgebouw14. Machineschuur Landgoedbedrijfsgebouw Landgoedbedrijfsgebouw15. Tractorschuur Landgoedbedrijfsgebouw Landgoedbedrijfsgebouw16. Bergkap Landgoedbedrijfsgebouw Landgoedbedrijfsgebouw17. Houtschuur Landgoedbedrijfsgebouw LandgoedbedrijfsgebouwNevenopstallen Penni’s Huis18. Schuur Penni Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw19. Garage Penni Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw

Tabel 7: overzicht van de opstallen op het woonerf met hun huidige en gewenste toekomstige bestemming

7

2.1. TerreintypenLandgoed Ullerberg is opgebouwd uit zes verschil-lende terreintypen. Op kaart 2 is de situering vandeze terreintypen op het landgoed gevisualiseerd.

Grofweg zijn de zes terreintypen in vier catego-rieën te verdelen, te weten erf, tuin, park en over-tuin (gericht op wonen), landbouwgrond, boom-gaard en kwekerij (gericht op agrarische produc-tie), natuur met daarbinnen bos, heide en openruimte (gericht op natuurbehoud en natuurontwik-keling) en de vuilstort (gericht op het faciliterenvan de stort van regionaal afval).Het gehele landgoed, met uitzondering van devuilstort, is onder de NSW 1928 gerangschikt. Tabel1 geeft een overzicht van de aanwezige terrein-typen, hun oppervlakte en procentuele aandeel.

Bijzonder op landgoed Ullerberg is dat de verschil-lende terreintypen een sterke, historisch veranker-

2. Terreintypen,eigendomssituatie enbeheer

Terreintype Oppervlakte in ha % NSW

Erf, tuin, park en overtuin 2,1 0,8 jaLandbouwgrond,boomgaard en kwekerij 1,9 0,8 jaBos 171,7 69,6 jaHeide 17,6 7,0 jaOpen ruimte 2,1 0,8 jaVuilstort,niet NSW gerangschikt 51,8 21,0 neetotaal 247,2 ha 100%

Tabel 1: oppervlakte, oppervlakte aandeel en rangschikking NSW1928 per terreintype

Hieronder wordt de opbouw van het 245 ha grote bezit beschreven. Hierdoor wordt duidelijk uit welke terrein-typen het landgoed is opgebouwd, hoe de huidige eigendomsstructuur eruit ziet en hoe het dagelijkse beheeris georganiseerd.

de, onderlinge ruimtelijke samenhang vertonen. Inhoofdstuk 3, Huidig functioneren, wordt hier naderop ingegaan.

2.2. EigendomHet landgoed is in 1920 aangekocht door Dr. Ir. F.G.Waller, die binnen enkele jaren de opstallen heeftuitgebreid en de heidegolf heeft aangelegd (1923).Het landgoed is nu eigendom van 25 erfgenamen,aangeduid als de Deelgenoten in de OnverdeeldeNalatenschap van Dr. Ir. F.G. Waller, kortweg HetOnverdeeld genoemd.Het beheer van de vuilstortactiviteiten in het niet-NSW-gebied is door Het Onverdeeld ondergebrachtin een BV, die de naam De Ledigheid BV heeftgekregen. De Deelgenoten zijn aandeelhouder vanDe Ledigheid BV. De exploitatie van de vuilstort isdoor De Ledigheid BV uitbesteed aan de RegionaleVuilverwerking Ullerberg (ReVu), een samenwer-kingsverband van de gemeente Nijkerk, Ermelo,Putten en Harderwijk. Het beheer van de bossen ennatuurterreinen is door Het Onverdeeld onderge-bracht bij de vereniging De Zodenbank, met alsleden de afstammelingen van Dr. Ir. F.G. Waller.

2.3. BeheerHet dagelijks beheer van landgoed Ullerberg is inhanden van een full time terreinbeheerder, meteen vast dienstverband. Deze terreinbeheerdervoert een aantal belangrijke beheerstaken uit enbegeleidt de uitvoering van taken die worden uit-besteed aan derden. De administratie wordt doorde eigenaren zelf gevoerd.


8

hoge visuele kwaliteit door de aanwezigheid van prachtige lanen

woonhuis als ‘hart’ van het landgoed

houtproductie gericht op de teelt van kwaliteitshout

prent van een edelhert

historische heidegolf in een natuurlijke omgeving

vuilstortlocatie in het niet NSW-gebied

openruimten zorgen voor afwisseling

17

4.1. De opgaven voor landgoed UllerbergLandgoed Ullerberg ziet zich voor verschillendeuitdagingen geplaatst. Ze zijn onder te verdelen invier groepen, te weten uitdagingen gericht op deinstandhouding en actualisering van de opstallen,uitdagingen gericht op het realiseren van duurza-me economische dragers, uitdagingen gericht ophet samenvoegen van het bezit onder NSW en uit-dagingen gericht op het verkrijgen van de dubbel-bestemming voor het hele landgoed.

Instandhouding en verder ontwikkelennatuurkwaliteit- Door het beëindigen van de stortactiviteiten

verdwijnt een niet alledaagse landgoedfunctievan het landgoed. Door op het vrijkomendeterrein voor een ecologisch en economischduurzame, meer bij een landgoed passende,ontwikkeling te kiezen, ontstaat een prachtigemogelijkheid om dit deel van het bezit weer opharmonieuze wijze met de rest van het landgoedte verenigen. Rangschikking van het buiten deNSW gerangschikte gedeelte onder NSW ligt danop termijn voor de hand.

Realisatie nieuwe economische dragers- De teruglopende inkomsten uit de exploitatie

van het bos, onder andere veroorzaakt door hetdalen van de houtprijzen, moeten worden omge-bogen om het bosbeheer ook in de toekomstbetaalbaar te houden. Omdat de houtprijzenniet te beïnvloeden zijn, moet het beheer wor-den aangepast.

- De aanwezige historische heidegolf zorgt op ditmoment voor een positieve bijdrage aan de in-standhouding van het bezit. Door deze activitei-ten uit te breiden kan de bijdrage worden ver-groot.

- Het wegvallen van de vuilstort als belangrijksteeconomische drager vormt een belangrijke be-dreiging voor landgoed Ullerberg. Om aan dezebedreiging het hoofd te bieden moeten op kortetermijn nieuwe economische dragers wordenontwikkeld.

Instandhouding en actualisering opstallen- Alle aanwezige opstallen moeten duurzaam in

stand worden gehouden. De opstallen die op ditmoment niet meer functioneel zijn, moeten aande eisen en wensen van deze tijd wordenaangepast.

Verkrijgen dubbelbestemming- Doordat het totale bezit van landgoed Ullerberg

in het huidige bestemmingsplan buitengebiedvan de gemeente Ermelo op basis van de functiesis bestemd, komt de belangrijke meerwaarde alslandgoed niet tot uiting. Daardoor komt onvol-doende naar voren dat het bij landgoed Uller-berg om een duurzaam beheerde economischeen ecologische eenheid gaat. Dit kan wordenondervangen door aan het landgoed een zoge-naamde dubbelbestemming toe te kennen.

4 . Conclusies op basisvan het huidigefunctionerenUit de beschrijving van de huidige situatie kunnen een aantal conclusies worden getrokken. Deze conclusiesgeven inzicht in de opgaven waarvoor landgoed Ullerberg zich in de komende periode geplaatst ziet. Alleendoor deze uitdaging serieus ter hand te nemen kan de duurzame instandhouding als particulier bezit voor detoekomst worden gegarandeerd. In 4.1 worden de opgaven puntsgewijs beschreven.


16

Op en rond de stort bevinden zich een aantal op-stallen waarvan de functie direct gekoppeld is aande exploitatie. Tabel 6 geeft een overzicht van dezeopstallen, plus een korte beschrijving. Op kaart 5 isde situering van de opstallen gelinieerd aan destort weergegeven.

Naam opstal Huidige bestemming Monument ja/nee Opp. m2Vuilstort23. Nissenhut Bedrijfsbestemming nee 26324. Opzichterwoning Dienstwoning nee 15025. Weeghuisje Bedrijfsbestemming nee 7826. Motorruimte 1 Bedrijfsbestemming nee 1527. Motorruimte 2 Bedrijfsbestemming nee 1528. Compressorruimte Bedrijfsbestemming nee 1529. Waterzuivering Bedrijfsbestemming nee 455430. Parkeerterrein stort Parkeren nee 22531. Overslagterrein Bedrijfsbestemming nee 4500

3.10. BestemmingsplanIn het vigerende bestemmingsplan buitengebiedvan de gemeente Ermelo uit 1983, wordt een aantalvan de functies van landgoed Ullerberg benoemd.Dat wil zeggen dat het landgoed is opgebouwd uitde bestemmingen wonen, landbouw, natuur envuilstort. Het bezit wordt derhalve niet als ééngeheel bestemd en is in het plan uit 1983 niet alslandgoed herkenbaar.

Tabel 6: opstallen aanwezig op de vuilstort, inclusief huidige bestemming, monumentenstatus en oppervlakte

nissenhut

stortactiviteiten in voormalige zandwinning

motorruimte 1

zuivering van het hemelwater afkomstig van de stort

9

Landgoed Ullerberg is een ‘echt’ landgoed. Dat wilzeggen, een economische en ecologische landschap-pelijke eenheid waar verschillende functies in sterkeverwevenheid duurzaam zijn samengebracht. In dithoofdstuk wordt het huidig functioneren van dezefuncties beschreven. Voorafgaand daaraan wordenze kort geïntroduceerd.

3.1 Functies op landgoed UllerbergEen snelle blik over het bezit laat zien dat op land-goed Ullerberg 8 verschillende functies duurzaamworden geïntegreerd, te weten wonen, natuur,landbouw, recreatie, houtproductie, heidegolf,faunabeheer en vuilstort. Tabel 2 geeft een over-zicht, inclusief een korte omschrijving per functie.

Om een goed inzicht te krijgen in het huidige func-tioneren van het landgoed worden de in tabel 2onderscheiden functies hieronder beschreven.

3.2. WonenIn de uiterste noordoosthoek van het landgoed,direct aan de Jhr. Dr. C.J. Sandbergweg, ligt hetWoonerf met tuin, park en overtuin van landgoedUllerberg. In totaal heeft het Woonerf een opper-vlakte van 2,1 ha. Op het Woonerf zijn de opstallengesitueerd die zijn gerelateerd aan de functiewonen. De meeste opstallen dateren uit de begin-aanleg (1910) en zijn onlosmakelijk met de historievan het bezit verbonden. In totaal gaat het om 20

3. Huidige functioneren

Functie OmschrijvingWonen Bieden van hoofdwoonfunctie voor eigenaren en huisvesting van het beheerNatuur Ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving voor flora en faunaLandbouw Produceren van landbouwproductenRecreatie Faciliteren van ontspanning en bosbeleving Houtproductie Realiseren van de duurzame oogst van Nederlands kwaliteitshoutHeidegolf Bieden van de mogelijkheid tot uitoefening van de golfsport op 9 holes baanFaunabeheer Creëren van een duurzaam biotoop voor faunaVuilstort Bieden van regionale stortfaciliteiten

Tabel 2: functies op landgoed Ullerberg, inclusief een korte omschrijving


10

opstallen. In tabel 3 zijn de op het Woonerf gesitu-eerde opstallen, inclusief hun huidige bestemmingen bebouwde oppervlakte weergegeven. Ook wordtper opstal aangegeven of er sprake is van een Rijks-monument.

Grofweg hebben de opstallen op dit moment driebestemmingen, namelijk een woonbestemming(inclusief bijgebouwen), een bestemming als land-goedbedrijfsgebouwen of een recreatieve bestem-ming.

Voor drie opstallen geldt een woonbestemming.Het Grote Huis, Rijksmonument, is daarbij hetmeest opvallende gebouw. Het is het eigenlijkehart van het bezit. Verder geldt de woonbestem-ming voor het Boshuis en Penni’s Huis. Rond dezeopstallen bevinden zich een aantal bijgebouwen,variërend van een fietsschuur tot een garage. Intotaal gaat het om 11 bijgebouwen.

Naam opstal Huidige bestemming Monument ja/nee Opp. m2Huizen1. Grote Huis Wonen ja, Rijks 5002. Boshuis Wonen ja, Rijks 1203. Penni’s Huis Woning nee 1254. Administratie Landgoedbedrijfsgebouw nee 138Neven opstallen Grote Huis5. Theehuis Landgoedbijgebouw nee 256. Tuinhuisje Landgoedbijgebouw 97. Fietsenschuur Landgoedbijgebouw nee 118. Kinderhuis Landgoedbijgebouw nee 189. Logeerhuis Landgoedbijgebouw nee 2010. Zwembad Recreatieve nee 40011. Tennisbaan Recreatieve nee 80012. Tennishuisje Recreatieve nee 12Neven Opstallen Boshuis13. Bakhuis Landgoedbedrijfsgebouw Ja, Rijks 514. Machineschuur Landgoedbedrijfsgebouw nee 8415. Tractorschuur Landgoedbedrijfsgebouw nee 7516. Bergkap Landgoedbedrijfsgebouw nee 3617. Houtschuur Landgoedbedrijfsgebouw nee 49Nevenopstallen Penni’s Huis18. Schuur Penni Landgoedbijgebouw nee 1519. Garage Penni Landgoedbijgebouw nee 15

Bij zes opstallen is de functie direct gekoppeld aanhet beheer en onderhoud van het bezit. Dit zijn delandgoedbedrijfsgebouwen. Het gaat hierbij om deAdministratie, het Bakhuis (Rijksmonument) en eenviertal werkschuren en stallingruimtes. De schurenen stallingruimtes zijn in gebruik als materiaal-opslag of als berging voor machines. Tenslotte zijner op het erf een aantal faciliteiten met een recrea-tieve bestemming. Het betreft een Zwembad eneen Tennisbaan met Tennishuisje. Op kaart 3 zijn deop het Woonerf aanwezige opstallen, ingetekend.

Het belangrijkste aandachtspunt bij het beheer vande opstallen op het Woonerf in de afgelopen perio-de vormde het handhaven van een goede onder-houdstoestand. Voor de meeste opstallen is de on-derhoudstoestand op dit moment redelijk tot goedte noemen. Toch zijn er enkele opstallen, zoals hetBoshuis en Penni’s Huis, die om renovatie vragen.

Tabel 3: overzicht van de opstallen op het woonerf met hun huidige bestemming, monumentenstatus en oppervlakte

15

3.8. FaunabeheerOp landgoed Ullerberg komen door de aanwezig-heid van een rijk bosecosysteem veel verschillendezoogdieren voor. Door de veranderingen in het bos-beheer van de afgelopen 10 jaar zijn er voor eenaantal soorten nieuwe niches bijgekomen. Dit komtbijvoorbeeld door de toename van het aandeel(zwaar) dood hout, maar ook door het tot ontwik-keling komen van een rijke ondergroei, waardoormeer dekking is ontstaan.

Het beheer van het grofwild op het landgoed wordtin nauw overleg met de fauna beheerseenheidVereniging Wildbeheer Veluwe (VWV) vormgege-ven. Het afschot wordt in eigen beheer gereali-seerd.

3.9. VuilstortSinds 1979 wordt de locatie van de voormalige ont-gronding (de vroegere Ullerberg) gebruikt als re-gionale vuilstort. Voor een landgoed is dit geentraditionele functie. Het vuilstortgedeelte valt dan

ook niet binnen de NSW. In totaal is het niet-NSW-terrein 51,8 ha groot (21% van de oppervlakte). Eendeel van de stort is afgewerkt en ingeplant metgrove den. Kaart 5 toont de huidige situatie van devuilstort.

De vuilstort is in beheer bij de ReVu en vormt thansde belangrijkste inkomstenbron van het landgoed.Op 31 december 2006 loopt de stortvergunning af.Dat betekent dat de stortactiviteiten op kortetermijn zullen worden beëindigd. Dit terwijl deoude ontgronding nog niet geheel is opgevuld.Vanzelfsprekend stoppen op die datum ook deinkomsten.

Na beëindiging wordt de stort volgens de bepaling-en uit de vergunning afgewerkt. Eind 2012 wordt destort opgeleverd en overgedragen aan de provincieGelderland. Vanaf dat moment is de provincie Gel-derland verantwoordelijk voor de eeuwigdurendenazorg.

kaart 5: huidige vuilstortterrein (niet NSW-gebied, 51,8ha)


14

3.7. HeidegolfOp de beide grote heideterreinen is sinds 1923 een9 holes golfbaan gesitueerd. Deze heidegolfbaan isdaarmee een van de oudste golfterreinen van Ne-derland. Zowel qua leeftijd als qua type vormt ditgolfterrein een belangrijk historisch onderdeel vanhet landgoed. Landgoed Ullerberg en golf zijn his-torisch gezien onlosmakelijke met elkaar verbon-den. Kaart 4 toont de situering en routing van de 9 holes golf.

De opzet van de golf is uniek, doordat hij in zijngeheel op heide gesitueerd is. Nergens anders inNederland is een voorbeeld van een dergelijkegolfbaan bekend. Zowel de ouderdom als het feit

dat op heide wordt gespeelt, dragen ertoe bij dathet golfterrein op harmonische en esthetisch ver-antwoorde wijze in het boslandschap is geïnte-greerd. Voor een leek is de Ullerbergse heidegolfdan ook bijna niet als zodanig te herkennen. Voorde kenner is de Ullergolf dé ultieme uitdaging.

Bij de heidegolf staat een Golfhut, die recentelijkvan een nieuwe rieten kap is voorzien. De golfhutwordt gebruikt als startpunt van de 9 holes baan.Daarnaast is er vlak bij de hut een parkeerfaciliteitvoor 15 personenauto’s. In de uiterste westpuntstaat de Koepel, die wordt gebruikt als schuilhut bijslecht weer. Tabel 5 geeft een overzicht van deze op-stallen, hun huidige bestemming en oppervlakte.

Naam opstal Huidige bestemming Monument ja/nee Opp. m2Heidegolf20. Golfhut Landgoedbijgebouw nee 3521. Parkeerterrein heidegolf Parkeren nee 10022. Koepel Landgoedbijgebouw nee 25

Tabel 5: overzicht opstallen heidegolf, inclusief huidige bestemming, monumentstatus en oppervlakte

kaart 4: historische heidegolf (42,4 ha)

11

kaart 3: woonerf en opstallen


14








11



12

3.3. NatuurDe natuurfunctie richt zich op het ontwikkelen enactief beheren van kwalitatief hoogwaardige na-tuur. Het gaat daarbij om verschillende ecosyste-men, te weten bos, heide, vennen en open ruimte.Samen hebben ze een oppervlakte van 191 ha. Dat is77% van het totale bezit.

BosOp oude kaarten is duidelijk te zien dat landgoedUllerberg bij aankoop in 1920 voor 0ngeveer 70%uit heide bestond. Dat betekent dat het leeuwen-deel van de bosopstanden gedurende de periodedat het landgoed particulier bezit is, tot ontwikke-ling is gekomen. De opstandslegger bevestigt ditbeeld. De meeste bosopstanden hebben een kiem-jaar na 1920, waarbij vooral in de twintiger jaren,dus direct na aankoop veel bos gerealiseerd is. Opdit moment is er iets meer dan 171 ha bos aanwezig(ongeveer 70% van de oppervlakte).

De opbouw van het bos is rationeel, volgens eenlogische vakindeling en stamt voor het grootstedeel uit de aanlegperiode (1920- 1930). De inheem-se grove den is met een aandeel van 87% (148 ha)nog altijd dominant. Het gaat daarbij voor een deelom oude opstanden, waaronder op veel plaatsenspontaan een ondergroei tot ontwikkeling is geko-men. Daarnaast is er 6,7 ha inheems loofhout (4,5%van de oppervlakte) aanwezig en 2,3 ha Amerikaan-se eik (1,5%). De overige 8% van de oppervlakte isbeplant met uitheemse boomsoorten zoals Corsi-caanse den, fijnspar en douglas. Tabel 4 geeft eenoverzicht van de huidige boomsoortensamenstel-ling.

Het beheer heeft zich in de afgelopen periodegericht op het verder ontwikkelen van de natuur-functie binnen het bos, met in achtneming van deproductiecapaciteit. Dit heeft onder andere gere-sulteerd in het verbeteren van de bosstructuur enhet fijnmaziger worden van het bosmozaïek.

HeideDe ruim 17 ha heide (7%) is verdeeld over drie com-plexen. Twee grote in het zuiden en een kleine inhet midden van het landgoed. Kaart 2 toont de lig-ging van de drie heideterreinen.

Het kleinste van de grote heideterreinen (Koepel-heide, 6,3 ha) ligt direct tegen de zuidgrens van hetlandgoed. Het is een vrijwel vierkant perceel. Detweede grote heidevlakte (8,5 ha) ligt hier directoostelijk van en bestaat uit een kern met een aan-tal langgerekte, vrij smalle, naar het noorden ge-richte stroken. Op beide terreinen bevinden zichprachtig uitgegroeide vliegdennen, in combinatiemet fraaie bosranden. Tenslotte bevindt zich in dekern van het bezit nog een klein heideperceel(0,16ha). Dit heideterrein wordt de Zodenbankgenoemd.

In het recente verleden zijn verschillende delen vande heideterreinen in het kader van het Overlevings-plan Bos en Natuur (OBN) geplagd of gechopperd.Daardoor is de toestand van de heide op landgoedUllerberg zeer goed, maar op enkele plaatsen isvergrassing aanwezig. Bebossing, bijvoorbeelddoor spontane verjonging van grove den en berk,waarna de heide dichtgroeit, is op Ullerberg doorhet voeren van een actief beheer voorkomen. Door

Boomsoort Oppervlakte in ha Huidige aandeel Inheems of exootGrove den 148,1 87% inheemsCorsicaanse den 3,6 2% exootDouglas 7,3 4% exootJapanse lariks 1,7 1% exootFijnspar 1,3 1% exootZomereik 1,3 1% inheemsRuwe berk 2,4 1,5% inheemsGewone beuk 3,0 2% inheemsAmerikaanse eik 2,3 1,5% exootTotaal 171 100%

Tabel 4: huidige boomsoortensamenstelling in oppervlakte en procentueel aandeel, inclusief herkomst

13

deze aanpak is de oppervlakte heide, in tegenstel-ling tot vele andere plaatsen in Nederland, in deafgelopen decennia niet afgenomen.

VennenIn totaal liggen verspreid over het landgoed 4 ven-netjes (zie kaart 2). Ze vormen een bijzonder milieuop deze toch vooral droge groeiplaats. De vennetjesvertegenwoordigen dan ook een hoge natuurwaar-de.Het beheer heeft zich in de afgelopen jaren gerichtop instandhouding en verder ontwikkelen van deaanwezige natuurwaarden. Bij het uitvoeren vandunningen in de omliggende bospercelen is met deaanwezigheid van de vennen rekening gehouden.Rond het Ven Paardenwei wordt de aanwezige openruimte actief open gehouden.

Open ruimtenOp het landgoed bevinden zich twee fraaie openterreingedeelten (voor de ligging zie kaart 2). Intotaal gaat het om iets meer dan 2 ha (0,8% van deoppervlakte). De open ruimten vormen een mooieafwisseling, met het vrijwel overal aanwezige op-gaande bos. Het beheer richt zich, net als bij deheide, op het actief open houden van de open ruim-ten. Dat betekent dat spontane opslag van bomenen struiken periodiek verwijderd wordt.

3.4. LandbouwOp landgoed Ullerberg is naast veel bos en heideook een landbouwperceel, een boomgaard en eenkwekerij aanwezig. Al deze percelen hebben eenlandbouwfunctie. In totaal gaat het om 1,9 ha (on-geveer 0,8% van de oppervlakte, zie kaart 2 voor deligging).Op het landbouwperceel, dat het Roggeveld wordtgenoemd, is gras ingezaaid (1,6 ha). Een kleiner

deel is in gebruik als boomgaard (0,1 ha). Zuidelijkvan de boomgaard ligt de kwekerij (0,2ha), bedoeldvoor het opkweken van bosplantsoen.

3.5. RecreatieHet landgoed is op dit moment beperkt openge-steld voor publiek. Voor besloten groepen is hetmogelijk het landgoed onder begeleiding te bezoe-ken.Op het landgoed is een kwalitatief hoogwaardigpadenstelsel aanwezig. Het realiseren van mooiebosbeelden is bij het uitvoeren van houtoogstin-grepen in de afgelopen periode een steeds grotererol gaan spelen. Dit heeft er onder andere toe ge-leid dat karakteristieke bomen direct langs padensystematisch zijn vrijgesteld. Over het algemeen isde belevingswaarde op landgoed Ullerberg hoog.

3.6. HoutproductieHoutproductie is een belangrijke economische dra-ger van het landgoed. Nog steeds richt het beheerzich op het produceren van kwaliteitshout. Wel zijnde teeltmethode in de afgelopen tien jaar aange-past aan de nieuwste inzichten. Dat houdt onderandere in dat bij het sturen van de bosontwikkelingzoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van na-tuurvolgende methoden. Tevens wordt rekeninggehouden met het realiseren van natuurdoelen enhet verhogen van de bosbelevingswaarde van debosopstanden. Het landgoed heeft vanuit dezegedachte geparticipeerd in het project geïnte-greerd bosbeheer van de provincie Gelderland.

De daling van de houtprijzen in de afgelopen jarenhebben ervoor gezorgd dat het belang van de hout-productie als economische drager op landgoedUllerberg verder is afgenomen.1

1 Volgens het jaarlijks onderzoek naar de resultaten van de

Nederlandse bosbedrijven, door het Landbouwkundig

Economische Instituut (LEI) uitgevoerd in opdracht van LNV,

heeft deze ontwikkeling erin geresulteerd dat een gemiddeld

bosbedrijf jaarlijks een verlies lijdt van ongeveer _ 75,- per ha.


14








11



10

opstallen. In tabel 3 zijn de op het Woonerf gesitu-eerde opstallen, inclusief hun huidige bestemmingen bebouwde oppervlakte weergegeven. Ook wordtper opstal aangegeven of er sprake is van een Rijks-monument.

Grofweg hebben de opstallen op dit moment driebestemmingen, namelijk een woonbestemming(inclusief bijgebouwen), een bestemming als land-goedbedrijfsgebouwen of een recreatieve bestem-ming.

Voor drie opstallen geldt een woonbestemming.Het Grote Huis, Rijksmonument, is daarbij hetmeest opvallende gebouw. Het is het eigenlijkehart van het bezit. Verder geldt de woonbestem-ming voor het Boshuis en Penni’s Huis. Rond dezeopstallen bevinden zich een aantal bijgebouwen,variërend van een fietsschuur tot een garage. Intotaal gaat het om 11 bijgebouwen.

Naam opstal Huidige bestemming Monument ja/nee Opp. m2Huizen1. Grote Huis Wonen ja, Rijks 5002. Boshuis Wonen ja, Rijks 1203. Penni’s Huis Woning nee 1254. Administratie Landgoedbedrijfsgebouw nee 138Neven opstallen Grote Huis5. Theehuis Landgoedbijgebouw nee 256. Tuinhuisje Landgoedbijgebouw 97. Fietsenschuur Landgoedbijgebouw nee 118. Kinderhuis Landgoedbijgebouw nee 189. Logeerhuis Landgoedbijgebouw nee 2010. Zwembad Recreatieve nee 40011. Tennisbaan Recreatieve nee 80012. Tennishuisje Recreatieve nee 12Neven Opstallen Boshuis13. Bakhuis Landgoedbedrijfsgebouw Ja, Rijks 514. Machineschuur Landgoedbedrijfsgebouw nee 8415. Tractorschuur Landgoedbedrijfsgebouw nee 7516. Bergkap Landgoedbedrijfsgebouw nee 3617. Houtschuur Landgoedbedrijfsgebouw nee 49Nevenopstallen Penni’s Huis18. Schuur Penni Landgoedbijgebouw nee 1519. Garage Penni Landgoedbijgebouw nee 15

Bij zes opstallen is de functie direct gekoppeld aanhet beheer en onderhoud van het bezit. Dit zijn delandgoedbedrijfsgebouwen. Het gaat hierbij om deAdministratie, het Bakhuis (Rijksmonument) en eenviertal werkschuren en stallingruimtes. De schurenen stallingruimtes zijn in gebruik als materiaal-opslag of als berging voor machines. Tenslotte zijner op het erf een aantal faciliteiten met een recrea-tieve bestemming. Het betreft een Zwembad eneen Tennisbaan met Tennishuisje. Op kaart 3 zijn deop het Woonerf aanwezige opstallen, ingetekend.

Het belangrijkste aandachtspunt bij het beheer vande opstallen op het Woonerf in de afgelopen perio-de vormde het handhaven van een goede onder-houdstoestand. Voor de meeste opstallen is de on-derhoudstoestand op dit moment redelijk tot goedte noemen. Toch zijn er enkele opstallen, zoals hetBoshuis en Penni’s Huis, die om renovatie vragen.

Tabel 3: overzicht van de opstallen op het woonerf met hun huidige bestemming, monumentenstatus en oppervlakte

15

3.8. FaunabeheerOp landgoed Ullerberg komen door de aanwezig-heid van een rijk bosecosysteem veel verschillendezoogdieren voor. Door de veranderingen in het bos-beheer van de afgelopen 10 jaar zijn er voor eenaantal soorten nieuwe niches bijgekomen. Dit komtbijvoorbeeld door de toename van het aandeel(zwaar) dood hout, maar ook door het tot ontwik-keling komen van een rijke ondergroei, waardoormeer dekking is ontstaan.

Het beheer van het grofwild op het landgoed wordtin nauw overleg met de fauna beheerseenheidVereniging Wildbeheer Veluwe (VWV) vormgege-ven. Het afschot wordt in eigen beheer gereali-seerd.

3.9. VuilstortSinds 1979 wordt de locatie van de voormalige ont-gronding (de vroegere Ullerberg) gebruikt als re-gionale vuilstort. Voor een landgoed is dit geentraditionele functie. Het vuilstortgedeelte valt dan

ook niet binnen de NSW. In totaal is het niet-NSW-terrein 51,8 ha groot (21% van de oppervlakte). Eendeel van de stort is afgewerkt en ingeplant metgrove den. Kaart 5 toont de huidige situatie van devuilstort.

De vuilstort is in beheer bij de ReVu en vormt thansde belangrijkste inkomstenbron van het landgoed.Op 31 december 2006 loopt de stortvergunning af.Dat betekent dat de stortactiviteiten op kortetermijn zullen worden beëindigd. Dit terwijl deoude ontgronding nog niet geheel is opgevuld.Vanzelfsprekend stoppen op die datum ook deinkomsten.

Na beëindiging wordt de stort volgens de bepaling-en uit de vergunning afgewerkt. Eind 2012 wordt destort opgeleverd en overgedragen aan de provincieGelderland. Vanaf dat moment is de provincie Gel-derland verantwoordelijk voor de eeuwigdurendenazorg.

kaart 5: huidige vuilstortterrein (niet NSW-gebied, 51,8ha)


16





nissenhut


motorruimte 1


9









16





nissenhut


motorruimte 1


9









8

hoge visuele kwaliteit door de aanwezigheid van prachtige lanen

woonhuis als ‘hart’ van het landgoed

houtproductie gericht op de teelt van kwaliteitshout

prent van een edelhert

historische heidegolf in een natuurlijke omgeving

vuilstortlocatie in het niet NSW-gebied

openruimten zorgen voor afwisseling

17

4.1. De opgaven voor landgoed UllerbergLandgoed Ullerberg ziet zich voor verschillendeuitdagingen geplaatst. Ze zijn onder te verdelen invier groepen, te weten uitdagingen gericht op deinstandhouding en actualisering van de opstallen,uitdagingen gericht op het realiseren van duurza-me economische dragers, uitdagingen gericht ophet samenvoegen van het bezit onder NSW en uit-dagingen gericht op het verkrijgen van de dubbel-bestemming voor het hele landgoed.

Instandhouding en verder ontwikkelennatuurkwaliteit- Door het beëindigen van de stortactiviteiten

verdwijnt een niet alledaagse landgoedfunctievan het landgoed. Door op het vrijkomendeterrein voor een ecologisch en economischduurzame, meer bij een landgoed passende,ontwikkeling te kiezen, ontstaat een prachtigemogelijkheid om dit deel van het bezit weer opharmonieuze wijze met de rest van het landgoedte verenigen. Rangschikking van het buiten deNSW gerangschikte gedeelte onder NSW ligt danop termijn voor de hand.

Realisatie nieuwe economische dragers- De teruglopende inkomsten uit de exploitatie

van het bos, onder andere veroorzaakt door hetdalen van de houtprijzen, moeten worden omge-bogen om het bosbeheer ook in de toekomstbetaalbaar te houden. Omdat de houtprijzenniet te beïnvloeden zijn, moet het beheer wor-den aangepast.

- De aanwezige historische heidegolf zorgt op ditmoment voor een positieve bijdrage aan de in-standhouding van het bezit. Door deze activitei-ten uit te breiden kan de bijdrage worden ver-groot.

- Het wegvallen van de vuilstort als belangrijksteeconomische drager vormt een belangrijke be-dreiging voor landgoed Ullerberg. Om aan dezebedreiging het hoofd te bieden moeten op kortetermijn nieuwe economische dragers wordenontwikkeld.

Instandhouding en actualisering opstallen- Alle aanwezige opstallen moeten duurzaam in

stand worden gehouden. De opstallen die op ditmoment niet meer functioneel zijn, moeten aande eisen en wensen van deze tijd wordenaangepast.

Verkrijgen dubbelbestemming- Doordat het totale bezit van landgoed Ullerberg

in het huidige bestemmingsplan buitengebiedvan de gemeente Ermelo op basis van de functiesis bestemd, komt de belangrijke meerwaarde alslandgoed niet tot uiting. Daardoor komt onvol-doende naar voren dat het bij landgoed Uller-berg om een duurzaam beheerde economischeen ecologische eenheid gaat. Dit kan wordenondervangen door aan het landgoed een zoge-naamde dubbelbestemming toe te kennen.

4 . Conclusies op basisvan het huidigefunctionerenUit de beschrijving van de huidige situatie kunnen een aantal conclusies worden getrokken. Deze conclusiesgeven inzicht in de opgaven waarvoor landgoed Ullerberg zich in de komende periode geplaatst ziet. Alleendoor deze uitdaging serieus ter hand te nemen kan de duurzame instandhouding als particulier bezit voor detoekomst worden gegarandeerd. In 4.1 worden de opgaven puntsgewijs beschreven.


18

Naam opstal Huidige bestemming Toekomstige bestemmingHuizen1. Grote Huis Wonen Wonen2. Boshuis Wonen Wonen3. Penni’s Huis Woning Wonen4. Administratie Landgoedbedrijfsgebouw Kantoor en dienstwoningNevenopstallen Grote huis5. Theehuis Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw6. Tuinhuis Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw7. Fietsenschuur Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw8. Kinderhuis Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw9. Logeerhuis Landgoedbijgebouw Wonen10. Zwembad Recreatieve functie Recreatieve functie11. Tennisbaan Recreatieve functie Recreatieve functie12. Tennishuisje Recreatieve functie Recreatieve functieNevenopstallen Boshuis13. Bakhuis Landgoedbedrijfsgebouw Landgoedbedrijfsgebouw14. Machineschuur Landgoedbedrijfsgebouw Landgoedbedrijfsgebouw15. Tractorschuur Landgoedbedrijfsgebouw Landgoedbedrijfsgebouw16. Bergkap Landgoedbedrijfsgebouw Landgoedbedrijfsgebouw17. Houtschuur Landgoedbedrijfsgebouw LandgoedbedrijfsgebouwNevenopstallen Penni’s Huis18. Schuur Penni Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw19. Garage Penni Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw

Tabel 7: overzicht van de opstallen op het woonerf met hun huidige en gewenste toekomstige bestemming

7

2.1. TerreintypenLandgoed Ullerberg is opgebouwd uit zes verschil-lende terreintypen. Op kaart 2 is de situering vandeze terreintypen op het landgoed gevisualiseerd.

Grofweg zijn de zes terreintypen in vier catego-rieën te verdelen, te weten erf, tuin, park en over-tuin (gericht op wonen), landbouwgrond, boom-gaard en kwekerij (gericht op agrarische produc-tie), natuur met daarbinnen bos, heide en openruimte (gericht op natuurbehoud en natuurontwik-keling) en de vuilstort (gericht op het faciliterenvan de stort van regionaal afval).Het gehele landgoed, met uitzondering van devuilstort, is onder de NSW 1928 gerangschikt. Tabel1 geeft een overzicht van de aanwezige terrein-typen, hun oppervlakte en procentuele aandeel.

Bijzonder op landgoed Ullerberg is dat de verschil-lende terreintypen een sterke, historisch veranker-

2. Terreintypen,eigendomssituatie enbeheer

Terreintype Oppervlakte in ha % NSW

Erf, tuin, park en overtuin 2,1 0,8 jaLandbouwgrond,boomgaard en kwekerij 1,9 0,8 jaBos 171,7 69,6 jaHeide 17,6 7,0 jaOpen ruimte 2,1 0,8 jaVuilstort,niet NSW gerangschikt 51,8 21,0 neetotaal 247,2 ha 100%

Tabel 1: oppervlakte, oppervlakte aandeel en rangschikking NSW1928 per terreintype

Hieronder wordt de opbouw van het 245 ha grote bezit beschreven. Hierdoor wordt duidelijk uit welke terrein-typen het landgoed is opgebouwd, hoe de huidige eigendomsstructuur eruit ziet en hoe het dagelijkse beheeris georganiseerd.

de, onderlinge ruimtelijke samenhang vertonen. Inhoofdstuk 3, Huidig functioneren, wordt hier naderop ingegaan.

2.2. EigendomHet landgoed is in 1920 aangekocht door Dr. Ir. F.G.Waller, die binnen enkele jaren de opstallen heeftuitgebreid en de heidegolf heeft aangelegd (1923).Het landgoed is nu eigendom van 25 erfgenamen,aangeduid als de Deelgenoten in de OnverdeeldeNalatenschap van Dr. Ir. F.G. Waller, kortweg HetOnverdeeld genoemd.Het beheer van de vuilstortactiviteiten in het niet-NSW-gebied is door Het Onverdeeld ondergebrachtin een BV, die de naam De Ledigheid BV heeftgekregen. De Deelgenoten zijn aandeelhouder vanDe Ledigheid BV. De exploitatie van de vuilstort isdoor De Ledigheid BV uitbesteed aan de RegionaleVuilverwerking Ullerberg (ReVu), een samenwer-kingsverband van de gemeente Nijkerk, Ermelo,Putten en Harderwijk. Het beheer van de bossen ennatuurterreinen is door Het Onverdeeld onderge-bracht bij de vereniging De Zodenbank, met alsleden de afstammelingen van Dr. Ir. F.G. Waller.

2.3. BeheerHet dagelijks beheer van landgoed Ullerberg is inhanden van een full time terreinbeheerder, meteen vast dienstverband. Deze terreinbeheerdervoert een aantal belangrijke beheerstaken uit enbegeleidt de uitvoering van taken die worden uit-besteed aan derden. De administratie wordt doorde eigenaren zelf gevoerd.


6

kaart 2: terreintypen

19

5.1. Gewenste ontwikkelingen wonenHet landgoed ziet het functioneel houden of weerin functionele staat terugbrengen van de histori-sche opstallen als één van de belangrijkste opga-ven voor de komende jaren. Voor het merendeel vande opstallen betekent dit dat normaal onderhoudzal worden gepleegd. De niet meer functioneleopstallen worden aangepast aan de eisen van2005. Dat betekent concreet dat het landgoed hetPenni’s Huis en het Boshuis op korte termijn wilrenoveren.

Daarnaast wil het landgoed de bestemming vantwee opstallen op het woonerf wijzigen. In deeerste plaats gaat het om de bestemming van deAdministratie. Op dit moment is die bestemd alslandgoedbedrijfsgebouw. In de toekomst moet deAdministratie een multifunctioneel aanwendingkrijgen, waaronder een woon- en kantoorfunctie.Door deze wijziging kan de Administratie zichontwikkelen tot het beheerscentrum van hetlandgoed.Ook de functie van het Logeerhuis moet wordengewijzigd. Op dit moment heeft het Logeerhuis eenbestemming als landgoedbijgebouw. Deze bestem-ming zou, in overeenstemming met het historischegebruik, ‘wonen’ moeten worden.

Voor de overige opstallen op het Woonerf geldt datde huidige bestemming gehandhaafd blijft. Tabel 7geeft een overzicht van de op het Woonerf aanwe-zige opstallen, inclusief hun huidige en toekom-stige bestemming.

5.2. Gewenste ontwikkeling natuurOok in de toekomst blijft de natuur op landgoedUllerberg een zeer voorname plaats innemen. Denatuurfunctie blijft een belangrijke functie. Ookmet betrekking tot de kwaliteit van die natuur zijn

er in de toekomst weinig veranderingen te ver-wachten. Het landgoed blijft streven naar het ont-wikkelen van kwalitatief hoogwaardige ecosyste-men, waarin zoveel mogelijk, aan de groeiplaatsgerelateerde plant- en diersoorten, een plek kun-nen krijgen.

BosDe natuurwaarde van de op het landgoed aanwe-zige bossen is in de afgelopen decennia toegeno-men. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat opverschillende plaatsen een duurzame bosstructuurtot ontwikkeling is gekomen.Als louter en alleen naar de ontwikkeling van na-tuurwaarden wordt gekeken, hoeft het bosbeheerniet te worden aangepast. Het verder ontwikkelenvan een zo compleet mogelijk bosecosysteem blijftook in de komende periode het belangrijksteaandachtspunt.

HeideHetzelfde geldt voor het beheer van de heideterrei-nen. Ook hier zal in de toekomst weinig verande-ren. Het beheer blijft zich richten op het handha-ven van de huidige kwalitatief hoogwaardigesituatie. Dat geldt zowel voor de kwaliteit van deheide, als voor de kwantiteit. Dat betekent dat ookin de komende beheersperiode op plaatsen waarvergrassing dreigt, de kwaliteit van de heide zalworden hersteld door maaien, plaggen of choppe-ren. Tevens wordt spontane opslag van bomen enstruiken periodiek verwijderd, waardoor de totaleoppervlakte van de heide niet zal afnemen. Slechtsop sommige locaties zullen, vanuit landschappelijkoogpunt, jonge grove dennen worden gehand-haafd, zodat deze kunnen uitgroeien tot mooievliegdennen, ter vervanging van gestorven oudereexemplaren.

5 . Gewenste ontwikkelingen

In hoofdstuk 5 wordt de toekomstig gewenste ontwikkelingen op landgoed Ullerberg per functie beschreven.Deze gewenste ontwikkelingen zijn geformuleerd op basis van de conclusies met betrekking tot het huidigefunctioneren van het landgoed uit hoofdstuk 4. Doel van de veranderingen is het op de lange termijngaranderen van de duurzame instandhouding van landgoed Ullerberg als particulier bezit.


20

VennenVanzelfsprekend ligt het ook in de bedoeling dehuidige unieke kwaliteiten van de vennen door ac-tief beheer te handhaven en waar mogelijk verderte optimaliseren. Om dit doel te bereiken zal perven een apart beheer worden geformuleerd.

Open ruimtenOok het beheer met betrekking tot de open ruim-ten blijft ongewijzigd. Dat houdt in dat ook in detoekomst actief zal worden ingegrepen om de openruimten daadwerkelijk open te houden. Ook bij hetuitvoeren van dunningen in langs open ruimtengelegen opstanden zal hiermee rekening wordengehouden.

5.3. Gewenste ontwikkeling landbouwHet huidige beheer met betrekking tot het land-bouwperceel, de boomgaard en de kwekerij wordtvoortgezet. Dat betekent dat op het landbouw-perceel jaarlijks een landbouwgewas zal wordengeteeld. Ook de boomgaard en kwekerij wordeninstandgehouden.

5.4. Gewenste ontwikkeling recreatieOok op het gebied van de toegankelijkheid zijngeen veranderingen te verwachten. Dat betekentdat het landgoed ook in toekomst bezocht kan wor-den door groepen. Wel wil het landgoed het recrea-tief medegebruik van de 9 holes heidegolf verdervergroten, door meer spelers de gelegenheid tegeven hun sport uit te oefenen.

5.5. Gewenste ontwikkeling houtproductieHoutproductie zal ook in de toekomst een positievebijdrage moeten blijven leveren aan de exploitatievan het bezit. Binnen de prijsontwikkelingen vanhet rondhout is dat geen eenvoudige opgave. Omde rentabiliteit niet verder te laten dalen zullen dekort geleden geïntroduceerde natuurvolgende me-thoden verder worden geprofessionaliseerd. Hetbeheer zal zich, nog meer dan voorheen, moetenrichten op het minimaliseren van kosten en maxi-maliseren van houtinkomsten. Het beheer wordtextensiever en richt zich op de productie van kwali-teitshout. Jaarlijks zal maximaal, dat wil zeggenongeveer 80 tot 90% van de bijgroei, wordengeoogst.

Ook de boomsoortensamenstelling zal worden ge-wijzigd, waardoor het aandeel uitheemse boom-soorten zal gaan toenemen. Exoten groeien sneller,terwijl ze bij een vergelijkbare diameter ook nogeen veel hogere houtprijs vertegenwoordigen. Detoename van exoten zal ten koste gaan van hetaandeel inheemse loofboomsoorten en grove den.Daarnaast zal het ingezette beleid met betrekkingtot het bewust realiseren van natuurwaarden enbosbelevingskwaliteit op een lager niveau wordenvoortgezet. Dit zal leiden tot het niet verder uit-breiden van het aandeel dood hout en het aantalkarakteristieke bomen.

Dit alles moet ervoor zorgen dat de houtproductieop landgoed Ullerberg zich doorontwikkelt tot eenefficiënt bosbedrijf, met respect voor natuur enbosbeleving. Het landgoed gaat er daarbij vanuitdat budgettair neutraal beheer het maximaal haal-bare is. Voorkomen moet worden dat het bosbedrijfin de toekomst verliesgevend wordt.

5.6. Gewenste ontwikkeling heidegolfHet belangrijkste doel blijft ook in de toekomst hetinstandhouden van de heidegolf vanwege haarunieke en historische karakter. Negens in Neder-land ligt een baan met een vergelijkbare kwaliteit.Tevens wordt het verhuren van de heidegolf aanexterne groepen verder geïntensiveerd. In het ver-huren van de heidegolf ziet het landgoed een duur-zame economische drager. In de toekomst zal deverhuur worden georganiseerd binnen eenvereniging. Op dit moment is het landgoed bezigdit idee nader vorm te geven.Om de heidegolfbaan nog beter bespeelbaar temaken, zullen een aantal tees en greens wordengerenoveerd. De renovaties zullen worden uitge-voerd geheel in overeenstemming met het huidigenatuurlijke karakter van de baan.

Met betrekking tot de opstallen op de heidegolf zalin de toekomst weinig veranderen. De huidige Golf-hut zal dienst blijven doen als startpunt van de 9holes baan. Om deze functie beter te kunnen ver-vullen wordt de Golfhut uitgebreid en van gas,water en licht voorzien. Er wordt dus een ontwik-keling ingezet richting een Clubhuis voor deheidegolf. De parkeergelegenheid zal in haar

5

Landgoed Ullerberg is met een oppervlakte van 245ha een groot particulier bezit. Het landgoed is gesi-tueerd in de gemeente Ermelo en sinds 1920 eigen-dom van de familie Waller. Kaart 1 toont de liggingvan het landgoed in de regio.

Het landgoed heeft verschillende buren. Aan denoordzijde ligt het Leuvenumsche Bosch, in beheerbij Natuurmonumenten. Aan de zuidoostzijde be-vindt zich een ander groot particulier bezit, name-lijk het landgoed van Stichting Sandberg van Leu-venum. Tenslotte liggen aan de zuidwestzijde deErmelosche heide en Sparrendal, beide in beheer bijDefensie.

De op het landgoed aanwezige regionale vuilstortvormt op dit moment de belangrijkste bron vaninkomsten voor het duurzaam beheren van hetbezit. Op korte termijn is echter een grote verande-ring op komst. Op 31 december 2006 loopt de stort-vergunning af en duidelijk is dat deze ook nietmeer zal worden verlengd. Hierdoor is het vanaf 1januari 2007 niet meer mogelijk afval aan de storttoe te voegen, terwijl daar nog wel ruimte voor is.Het beëindigen van de stortactiviteiten heeft grotefinanciële gevolgen voor het landgoed, omdat hier-mee de belangrijkste economische drager komt tevervallen. Het wegvallen van deze belangrijke in-komstenbron zorgt ervoor dat Ullerberg acuut inhaar voortbestaan wordt bedreigd en zich moetberaden over een nieuwe bron van inkomsten.

Het landgoed ligt in het Centraal Veluws Natuur-gebied (CVN). Planologisch gezien is dit gebiedvolop in beweging. Zo wordt op dit moment hetbestemmingsplan buitengebied van de gemeenteErmelo herzien en ligt het landgoed binnen hetplangebied van Veluwe 2010 en de reconstructie.Ook wordt het nieuwe Streekplan Gelderlandmedio 2005 vastgesteld. Voor de locatie van Uller-berg betekent dit dat er van buiten af, op verschil-

lende beleidsniveau’s, wensen en eisen in de rich-ting van het landgoed worden geformuleerd.

Op landgoed Ullerberg wordt dan ook in sterkemate de behoefte gevoeld om op korte termijn eengedegen toekomstvisie, aangepast aan de nieuwesituatie, te ontwikkelen. In deze visie wil het land-goed aangeven hoe het zich in de komende 25 jaarverder wil ontwikkelen. Het uiteindelijke doel vande landgoedontwikkelingsvisie is de integraleduurzame instandhouding van Ullerberg, als parti-culier bezit, krachtens de Natuurschoon Wet 1928(NSW 1928), veilig te stellen.

Opbouw van de landgoedontwikkelingsvisieDe landgoedontwikkelingsvisie voor landgoedUllerberg bestaat uit vier delen. Allereerst wordenterreintypen, eigendomsituatie en beheer van hetlandgoed kort beschreven (2). Vervolgens wordt perfunctie het huidig functioneren in kaart gebracht(3). Daarna worden de conclusies op basis van hethuidige functioneren geformuleerd (4). Hierdoorwordt duidelijk voor welke uitdaging landgoedUllerberg zich in de komende periode geplaatstziet. Tenslotte wordt aangegeven hoe de verschil-lende functies in de toekomst zullen wordendoorontwikkeld om de gewenste duurzame in-standhouding te garanderen (5). Tevens wordtdaarbij ingegaan op de door het landgoed gewen-ste dubbelbestemming.

1. Aanleiding


4

kaart 1: ligging van landgoed Ullerberg in de regio

21

huidige omvang worden gehandhaafd. Dat bete-kent dat op deze locatie ook in de toekomst plaatstwordt geboden aan maximaal 15 personenauto’s.Tabel 8 geeft een overzicht van de opstallen op deheidegolf, inclusief hun huidige en toekomstigebestemming.

voldoende ruimte voor de ontwikkeling van 18nieuwe holes, in combinatie met hoogwaardigenieuwe natuur. Daarnaast is de keuze voor golfeconomisch gezien een logische. De golfsport is inNederland een sterk groeiende sport. Dat betekentdat er op dit moment veel behoefte aan nieuwe,kwalitatief hoogwaardige, golflocaties is.Het ontwikkelen van 18 nieuwe holes past dus zo-wel economisch als ecologisch gezien uitstekendbinnen de ambities van het landgoed. Het land-goed wil de exploitatie van de golf in een albestaande rechtspersoon vormgeven.

Door de toevoeging van 18 holes wordt ongeveer 25ha van het stortterrein niet met bomen ingeplant.Deze 25 ha is nodig voor het vormgeven van de 18tees, greens en fairways. De tees, greens en fair-ways worden ingericht met golfgras, heide, mossenen korstmossen, zandverstuivingen en zoomvege-taties.Op de resterende oppervlakte (ongeveer 34 ha)wordt de natuurfunctie, in al haar facetten, geopti-maliseerd. Dit komt tot uitdrukking door het aan-leggen van mantelvegetaties, het gebruik vanboomsoorten uit de Potentieel Natuurlijke Vege-tatie (PNV) en het inzetten van zwaar plantsoen.

Het beheer van het golfterrein richt zich in de toe-komst, net als in de rest van het bezit, op het creë-ren van een zo compleet mogelijk ecosysteem. Degekozen beheersmethodieken zullen dan ook zekervoldoen aan de voorwaarden die vanuit ‘Commit-ted to Green’ worden gesteld. Dat betekent

Naam opstal Huidige bestemming Toekomstige bestemmingHeidegolf20. Golfhut Landgoedbijgebouw Clubhuis heidegolf21. Parkeerterrein heidegolf Parkeren heidegolf Parkeren heidegolf22. Koepel Landgoedbijgebouw Landgoedbijgebouw

Tabel 8: overzicht opstallen heidegolf, inclusief huidige en gewenste toekomstige bestemming

5.7. Gewenste ontwikkeling faunabeheerEr zijn binnen de plannen voor landgoed Ullerbergin de komende periode geen wijzigingen in hetfaunabeheer te verwachten. Dat betekent dat ookin de toekomst samenwerking binnen de faunabeheerseenheid Vereniging Wildbeheer Veluwe(VWV) voorop blijft staan. Ook het realiseren vanhet afschot blijft in eigen beheer. Door te kiezenvoor een voortzetting van het huidige bosbeheer,waarbij natuurlijke processen een belangrijkere rolspelen, verwacht het landgoed dat de kwaliteit vande biotoop voor fauna in de toekomst verder zaltoenemen.

5.8. Gewenste ontwikkeling vuilstortlocatieHet landgoed ziet in het beëindigen van de storteen unieke kans om de beide delen van het bezitopnieuw, op duurzame wijze, met elkaar te verenig-en. Randvoorwaarde is wel dat de inrichting en ex-ploitatie van het vuilstortterrein een positieve bij-drage aan de exploitatie van het bezit als geheelmoet leveren.

Na afweging van verschillende mogelijkheden ligthet vergroten van de huidige 9 holes golfbaan toteen 27 holes golfbaan het meest voor de hand. De18 nieuwe holes worden op het huidige vuilstort-terrein gesitueerd. Kiezen voor uitbreiding van debestaande golf past historisch gezien bij het karak-ter van het landgoed, waar de golfsport al sinds1923 een belangrijke rol vervult. Ook de omvangvan het stortterrein staat een dergelijke ontwik-keling niet in de weg. Op het 52 ha grote terrein is


22

bijvoorbeeld dat geen chemicaliën worden ingezetbij het bestrijden van onkruiden.

Een deel van de opstallen die aan de exploitatie vande vuilstort zijn gerelateerd, zullen na 1 januari2007 hun nut en noodzaak verliezen. Het gaat danmet name over de Nissenhut, de Opzichterwoning,het Weeghuisje, het Parkeerterrein en het Opslag-terrein. Het landgoed wil deze vrijkomende vier-kante meters inzetten om de rode componenten,noodzakelijk voor het faciliteren van de nieuwe 18holes, te realiseren. Door van bestaand rood ge-bruik te maken kan het creëren van nieuw roodachterwege blijven.

Bestemmingtechnisch betekent dit dat de huidigebestemming van de Nissenhut wordt gewijzigd ineen bestemming Clubhuis. De bestemming van dehuidige Opzichterwoning wordt gewijzigd in eenwoonbestemming voor de baanbeheerder en hethuidige Weeghuisje wordt het nieuwe Golfkantoor.Het oude Parkeerterrein en het Overslagterreingaan dienst doen als Parkeerterrein voor bezoe-kers. Wel ligt het voor de hand dat een aantal loca-ties in overleg en op basis van een gedetailleerdbaanontwerp moeten worden gewijzigd.De overige opstallen zullen ook in de komendeperiode een belangrijke rol op de stort blijven ver-vullen. Hun bestemming blijft uit oogpunt vannazorg dan ook gelijk. Tabel 9 geeft een overzichtvan alle op de vuilstort aanwezigen opstallen,inclusief hun huidige en toekomstige bestemming.

5.9. DubbelbestemmingHet bestemmingsplan buitengebied is voor hetvoortbestaan van een landgoed van groot belang.Het bestemmingsplan biedt bescherming tegenbedreigingen van buitenaf en bepaalt de grenzenwaarbinnen het landgoed zich kan ontwikkelen.Het vigerende bestemmingsregime in Nederland isover het algemeen niet flexibel. Zeker als het omlandgoederen gaat is dat niet nodig. Voor hetgaranderen van de duurzame instandhouding vanlandgoede-ren staan diverse (sectorale) wettenzoals de Natuurschoonwet (NSW) en de Boswetgarant. Starheid in bestemming van landgoederenis dus onnodig en gaat vooral ten koste van dedoelmatigheid en flexibiliteit van de ontwikke-lingsmogelijkheden.

Voor landgoed Ullerberg is het zeer gewenst dathet een primaire bestemming ‘landgoed’ krijgt.Deze aanpak staat bekend als de zogenaamde‘dubbelbestemming’. Met het toekennen van dedubbelbestemming wordt benadrukt dat er bijlandgoed Ullerberg sprake is van een ‘economischeeenheid met een historische samenhang tussen deverschillende onderdelen’.Voor landgoed Ullerberg is het van belang dat debegrenzing van de dubbelbestemming overeenkomt met de eigendomsgrenzen van het bezit.Door de dubbelbestemming ontstaat een grotereflexibiliteit in grondgebruik en gebruik vanopstallen.

Naam opstal Huidige bestemming Toekomstige bestemmingVuilstort23. Nissenhut Bedrijfsbestemming Clubhuis golf24. Opzichterwoning Dienstwoning Woonbestemming25. Weeghuisje Bedrijfsbestemming Golfkantoor golf26. Motorruimte 1 Bedrijfsbestemming Bedrijfsbestemming27. Motorruimte 2 Bedrijfsbestemming Bedrijfsbestemming28. Compressorruimte Bedrijfsbestemming Bedrijfsbestemming29. Waterzuivering Bedrijfsbestemming Bedrijfsbestemming30. Parkeerterrein stort Parkeren Parkeerterrein golf31. Overslagterrein Bedrijfsbestemming Parkeerterrein golf

Tabel 9: overzicht van de opstallen op de vuilstort, inclusief huidige en gewenste toekomstige bestemming

3

Inhoud

1. Aanleiding 52. Terreintypen, eigendomssituatie en beheer 72.1. Terreintypen 72.2. Eigendom 72.3. Beheer 73. Huidige functioneren 93.1. Functies op landgoed Ullerberg 93.2. Wonen 93.3. Natuur 123.4. Landbouw 133.5. Recreatie 133.6. Houtproductie 133.7. Heidegolf 143.8. Faunabeheer 153.9. Vuilstort 153.10. Bestemmingsplan 164. Conclusies op basis van het huidige functioneren 174.1. De opgaven voor landgoed Ullerberg 175. Gewenste ontwikkelingen 195.1. Gewenste ontwikkelingen wonen 195.2. Gewenste ontwikkeling natuur 195.3. Gewenste ontwikkeling landbouw 205.4. Gewenste ontwikkeling recreatie 205.5. Gewenste ontwikkeling houtproductie 205.6. Gewenste ontwikkeling heidegolf 205.7. Gewenste ontwikkeling faunabeheer 215.8. Gewenste ontwikkeling vuilstortlocatie 215.9. Dubbelbestemming 22


2 23

karakteristieke bomen verhogen de belevingswaarde

vuilstort

grote huis gezien vanuit de zichtas in de overtuin

vennen vormen een bijzonder biotoop

heidegolfbaan met prachtige bosranden

wandelpad door oude grove den met kraaiheide


Landgoedontwikke l ingsv i s ie

Ul lerbergOp weg naar een duurzame toekomst

Omslag.indd 2-3 16-6-2008 9:17:27

ontwikkelingsvisie landgoed ullerberg

Documents

Transcript of ontwikkelingsvisie landgoed ullerberg