MSRE Scriptie_Marc van Welbergen_Augustus 2015

Transformatie van kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar collection-and-delivery points (CDP’s): een verkennend en toetsend onderzoek

1


Amsterdam School of Real Estate Afstudeerscriptie MSRE-opleiding Student: M. van Welbergen Begeleider: prof. dr. E.F. Nozeman 2e Begeleider: drs. M.M.H.M. Donkers


2

Voorwoord Voor u ligt het eindresultaat van het afsluitend onderzoek ten behoeve van mijn MSRE-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Hoewel behoorlijk tijdintensief, zeker in combinatie met een drukke baan en een gezin, vond ik het zeer interessant en leerzaam om dit onderzoek uit te voeren. De interviews hebben me een goede inkijk gegeven bij de gemeenten, pakketdiensten en exploitanten van collection-and-delivery points en ik wil alle betrokkenen hartelijk bedanken voor de tijd die ze hebben vrijgemaakt om hieraan mee te werken. Een bijzonder woord van dank voor professor Nozeman die, ondanks een drukke agenda, steeds wist te verrassen met de snelheid van reageren en daarbij bijzonder nuttige attentiepunten heeft aangedragen. Voorts wil ik mijn collega’s en managers bij ING bedanken voor de kans die mij geboden is om deze opleiding te volgen en daar tijd voor vrij te maken, waardoor zij mij wekelijks een dag hebben moeten missen en een deel van mijn work load op zich hebben genomen. In het bijzonder mijn collega’s Fokko, Jasper, Sander (2x) en Yvo, die mijn concept-scriptie hebben gelezen en mij van nuttige feedback hebben gezien. Nu dit tot een goed einde is gekomen, zal ik mijn best doen dit weer goed te maken! Tot slot wil ik mijn vrouw Susana en mijn zoon Sander bedanken voor hun steun en geduld wanneer papa weer eens aan de slag moest, ik ben er weer! Nu rest mij niets anders dan u, geachte lezer, veel leesplezier te wensen. Ik hoop dat dit u nieuwe inzichten zal bieden in dit interessante en zeer actuele thema en ben graag bereid eventuele vragen te beantwoorden. Met vriendelijke groet, Marc van Welbergen Utrecht, augustus 2015


3

Managementsamenvatting Binnen de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt zijn een aantal trends waarneembaar die grote gevolgen hebben voor de bestaande voorraad. Zowel de Nederlandse kantorenmarkt als de Nederlandse markt voor bedrijfspanden wordt gekenmerkt door structurele leegstand van een aanzienlijk deel van het aanbod, waarvan een groot deel kan worden geclassificeerd als kansarm/kansloos. Transformatie naar andere functies, zoals wonen (bijvoorbeeld studentenhuisvesting of starterswoningen), leisure (bijvoorbeeld hotels) of retail blijkt slechts op enkele locaties en voor enkele objecten een alternatief, waarmee voor een substantieel deel sloop de meest voor de hand liggende oplossing is. Niet alleen de kleinere steden in krimpgebieden hebben hier mee te maken, maar ook de grote steden in de Randstad staan voor een omvangrijke opgave om het overaanbod uit de markt te halen. De Nederlandse winkelmarkt wordt eveneens gekenmerkt door oplopende leegstand, waarbij met name PDV/GDV-locaties en aanloopstraten steeds verder onder druk komen. Voor aanloopstraten is transformatie naar met name woningen goed realiseerbaar, maar voor PDV/GDV-locaties is dit veelal niet het geval gezien de perifere ligging op of nabij bedrijventerreinen. Tegelijkertijd zorgt de opkomst van e-commerce voor een stijgende vraag naar logistiek vastgoed, zowel in de vorm van afhaal- en retourpunten (collection-and-delivery points, hierna CDP´s) als in distributiecentra voor webshops (e-fulfilment centra). Veel e-commerce retailers maken nog gebruik van het bestaande aanbod bij gebrek aan product, maar zullen steeds dichter bij de consumenten gevestigd willen zijn, aangezien er in toenemende mate behoefte is aan same-day of zelfs same-hour delivery. Bestaande literatuur bevestigt dit beeld, maar details over omvang en locatie-eisen ontbreken. Voor bemande CDP’s geldt, dat deze niet gevestigd zijn in logistieke objecten, maar als shop-in-shop in met name winkels, tankstations en depots van 3PL (third party logistics)-spelers. Onbemande CDP’s komen in het buitenland al veel voor, maar dit concept staat in Nederland nog in de kinderschoenen en in de literatuur is hier nauwelijks iets over te vinden. Dit heeft geleid tot de volgende onderzoeksvraag: “In hoeverre kunnen kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten getransformeerd worden naar bemande of onbemande collection-and-delivery points (CDP’s)?” Om deze onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden, zijn op basis van een literatuurstudie een drietal hypothesen geformuleerd. Via interviews met een expert panel, een macroanalyse en een microanalyse is vervolgens getoetst of onderstaande hypothesen dienen te worden verworpen. H1: Er is sprake van een landelijk dekkend netwerk aan bemande CDP’s. De behoefte aan additionele CDP’s zal dan ook beperkt zijn. Gezien de ambitie van alle partijen, die actief zijn in de verzending en ontvangst van pakketten in Nederland, waarbij het aantal servicepunten bijna verdubbelt ten opzichte van het huidige aantal, dient deze hypothese te worden verworpen. Er is wel degelijk behoefte aan additionele CDP’s, enerzijds om de nog altijd fors groeiende aantallen pakketten te kunnen verwerken in het shop-in-shop concept en anderzijds om marktaandeel te verwerven/behouden. H2: In omringende landen, waar online-retail zich verder heeft ontwikkeld, zijn onbemande CDP’s een succesvol concept. Met de voortdurende groei van e-commerce zal er ook in Nederland behoefte ontstaan aan onbemande CDP’s. De interviews met het expertpanel geven een gemengd beeld. Vervoerders zijn sceptisch ten aanzien van kluizenwanden op solitaire locaties en stellen dat service dusdanig belangrijk is, dat dit alleen via bemande CDP’s kan worden gerealiseerd. Tegelijkertijd worden er wel ruim 1.000 onbemande CDP’s gepland en worden er door de grote spelers samenwerkingsverbanden opgestart met partijen als deBuren, om hier niet de boot te missen. Deze hypothese kan op basis van dit onderzoek niet worden verworpen.


4

H3: Voor een groot deel van het bestaande aanbod aan commercieel vastgoed, veelal gelegen in en nabij de stedelijke gebieden, geldt (i) dat er sprake is van structureel overaanbod, (ii) dat Transformatie naar wonen, leisure of retail veelal niet mogelijk blijkt, en (iii) dat sloop waarschijnlijk noodzakelijk is. Transformatie naar CDP’s kan hiervoor een mogelijke deeloplossing bieden. Uit de macroanalyse is gebleken, dat er op het merendeel van de kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-concentraties in Nederland sprake is van structurele leegstand. Waar op kantorenlocaties in of nabij de centra van de grote steden voor een aantal objecten transformatie naar wonen of leisure tot de mogelijkheden behoort, is dit voor perifeer gelegen kantorenlocaties veelal niet het geval, zodat sloop onvermijdelijk lijkt. Voor structureel leegstaande objecten op bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties, die beiden veelal perifeer gelegen zijn, is transformatie naar wonen niet waarschijnlijk en lijkt voor het structurele aanbod sloop eveneens noodzakelijk. Gezien de ligging van de deze locaties aan uitvalswegen en nabij de stedelijke gebieden is transformatie naar een bemande of onbemande CDP een mogelijkheid, aangezien voldaan wordt aan de belangrijkste criteria, zoals geformuleerd door eerder onderzoek (Weltevreden, 2008); (Koekenberg, 2012) en het expertpanel: • veel consumenten in de directe omgeving; • een afstand van maximaal 10 minuten (lopend in de binnenstad, fietsend in de wijken en met de

auto in het buitengebied); • goed bereikbare locatie; • goede ligging t.o.v. de residentie- en werklocatie, bijvoorbeeld een verkeersas; • ligging in de buitenste rand van het (stads)centrum aan uitvalswegen; • ruime openingstijden (bij voorkeur 24/7 bereikbaar). Voornaamste attentiepunt is (de perceptie van) veiligheid, aangezien er op deze locaties buiten de kantoortijden en de ochtend- en avondspits weinig traffic is. Dit zal consumenten ervan weerhouden om buiten deze tijden hier een pakket op te halen of af te leveren. Hoewel op basis van de twee casestudies geen algemene conclusies getrokken kunnen worden, is wel duidelijk geworden dat beide onderzochte locaties kampen met structurele leegstand waarvoor geen oplossing lijkt te zijn. De microanalyse onderschrijft de conclusies uit de macroanalyse, dat de onderzochte locaties gunstig gelegen zijn voor de vestiging van CDP’s. Tegelijkertijd zijn dit geen high-traffic locaties, hetgeen een stand-alone bemande of onbemande CDP niet rendabel maakt. De oplossing moet veel meer gezocht worden in een combinatie met een kantoren- of bedrijfsverzamelgebouw danwel als shop-in-shop op een kantoren-, bedrijfs- of PDV-locatie (danwel bekostigd door de lokale ondernemers). Hypothese 3 kan dan ook definitief niet verworpen worden. Het antwoord op de onderzoeksvraag luidt dat er sprake is van een aanzienlijke behoefte aan CDP’s om de groei van het aantal pakketten te faciliteren. Aangezien kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-concentraties zich veelal nabij de consumenten en/of de toegangswegen bevinden zijn deze locaties in beginsel geschikt als CDP-locatie. Stand-alone zijn CDP’s vooralsnog niet rendabel te exploiteren, echter als shop-in-shop danwel in combinatie met een flexibel kantoorconcept of bedrijfsverzamelgebouw-concept wordt dit mogelijk geacht. Voorbeelden hiervan zijn de locaties van deBuren in vestigingen van CityBox, Shurgard en Tribes. Voor wat betreft de impact van de verwachte groei van het aantal CDP’s op de huidige leegstand kan worden geconcludeerd dat deze bescheiden is, aangezien er grotendeels sprake is van shop-in-shop (bemande CDP’s) en het totale ruimtebeslag beperkt is (zowel bemande als onbemande CDP’s). CDP’s zijn op zichzelf geen panacee voor de omvangrijke, structurele leegstand op de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt. CDP´s kunnen echter wel bijdragen aan transformatie/herbestemming van vastgoed dat geen (toekomstige) functie meer heeft en daarmee bijdragen aan waardecreatie voor zowel de belegger als de directe omgeving.


5

Inhoud Voorwoord ........................................................................................................................................................................................ 2 Managementsamenvatting ......................................................................................................................................................... 3 1 Inleiding .......................................................................................................................................................................................... 6 1.1 Aanleiding .................................................................................................................................................................................. 6 1.2 Probleemstelling ................................................................................................................................................................ ..... 7 1.3 Doelstelling ................................................................................................................................................................ ................ 7 1.4 Centrale vraag en eindproduct .......................................................................................................................................... 7 1.5 Methodologie ................................................................................................................................................................ ............ 7 2 Trends en knelpunten op de Nederlandse vastgoedmarkt .................................................................................... 10 2.1 Inleiding ................................................................................................................................................................................... 10 2.2 Theoretisch kader ................................................................................................................................................................ 10 2.3 De Nederlandse kantorenmarkt .................................................................................................................................... 13 2.4 De Nederlandse markt voor bedrijfspanden ............................................................................................................ 16 2.5 De Nederlandse winkelmarkt ......................................................................................................................................... 21 2.6 De Nederlandse markt voor logistiek vastgoed ...................................................................................................... 26 2.7 Pakketdiensten in Nederland ......................................................................................................................................... 29 2.8 Conclusie en voorlopige hypothesen ........................................................................................................................... 33 3 Operationalisatie ................................................................................................................................................................ ..... 34 4 Expertpanel ................................................................................................................................................................ ................ 35 4.1 Inleiding ................................................................................................................................................................................... 35 4.2 Voornaamste partijen in B2C pakketdienst in Nederland .................................................................................. 35 4.3 Bevindingen van het expertpanel ................................................................................................................................. 37 4.4 Conclusie ................................................................................................................................................................ ................. 38 5 Toetsing op macroniveau ..................................................................................................................................................... 39 5.1 Inleiding ................................................................................................................................................................................... 39 5.2 Nederlandse kantorenmarkt ........................................................................................................................................... 39 5.3 Bedrijventerreinen in Nederland .................................................................................................................................. 40 5.4 PDV/GDV- concentraties in Nederland ....................................................................................................................... 41 5.5 Conclusie ................................................................................................................................................................................. 42 6 Case study ................................................................................................................................................................................... 43 6.1 Kantorenpark/gemengd terrein .................................................................................................................................... 43 6.2 GDV/PDV-locatie .................................................................................................................................................................. 45 6.3 Conclusie ................................................................................................................................................................................. 46 7 Conclusie ................................................................................................................................................................ ..................... 47 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek ............................................................................................................................. 49 Reflectie ................................................................................................................................................................ ........................... 49 Bibliography .................................................................................................................................................................................. 50 Annex I - Vergelijk vraag naar en aanbod van kantoorruimte per provincie ..................................................... 53 Annex II - Segmentering aanbod Nederlandse kantorenmarkt ............................................................................... 53 Annex III - Verouderde werklocaties per 01-01-2013 ................................................................................................ 54 Annex IV – Voorraad, uitgifte en planvoorraad bedrijventerreinen per 01-01-2013 .................................... 54 Annex V - Raming online marktaandeel 2025 naar productgroep ......................................................................... 55 Annex VI – Overzicht kantorenlocaties in Nederland………………………………………………...…………………………….56 Annex VII – Overzicht bedrijventerreinen in Nederland…………………………………………………………..……………..66 Annex VIII – Overzicht PDV/GDV-concentraties in Nederland…………………………………………………….………….78 Annex IX – Uitwerking interviews expert panel……………………………………………………………………………………….96


6

1 Inleiding

1.1 Aanleiding Binnen de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt zijn een aantal trends waarneembaar die grote gevolgen hebben voor de bestaande voorraad. Een groot probleem is de structurele leegstand op de kantorenmarkt, waar als gevolg van overproductie en veranderende behoeften van de gebruikers een aanzienlijk deel niet meer geschikt is binnen de huidige bestemming (NVM Business, 2009); (Zuidema & Van Elp, 2010); (CPB, 2012); (Dynamis, 2015a). Op bedrijventerreinen zien we eveneens dat veel objecten niet meer voldoen en daardoor hun functie verliezen (PBL, 2009); (Ministerie van Infrastructuur & Milieu, 2010); (THB, 2010); (Platform31, 2013). Gelijktijdig zien we dat de opkomst van e-commerce en veranderend consumentengedrag grote gevolgen heeft voor het bestaande winkelproduct (Molenaar, 2011); (2013); (Nozeman, Van der Post, & Langendoen, 2012); (Moers, 2015) waarbij met name PDV/GDV-locaties en aanloopstraten onder druk komen. Transformatie naar bijvoorbeeld retail, (studenten)huisvesting of leisure (met name hotels) is voor veel van deze objecten niet mogelijk, waardoor de belegger met een object zit zonder functie en feitelijk zonder waarde. Tegelijkertijd zorgt de opkomst van e-commerce voor een stijgende vraag naar logistiek vastgoed, zowel in de vorm van distributiecentra voor webshops (e-fulfilment centra) als in afhaal- en retourpunten, waar consumenten online bestelde producten kunnen ophalen en/of terugbrengen op momenten dat het hen schikt. Deze afhaal/ en retourpunten worden ook wel collection-and-delivery points, hierna CDP´s genoemd. Waar e-fulfilment centra specifieke vastgoedeisen (distributiecentra) vereisen, zijn CDP’s in de regel in bestaand vastgoed te vinden. De nadruk van dit onderzoek ligt daarom op CDP’s. De nabijheid van de verzorgingsgebieden (stedelijke gebieden) is een belangrijke vereiste voor CDP’s en daarom is het interessant om te onderzoeken in hoeverre structureel leegstaande objecten op kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties, die in de regel aan de periferie van de steden liggen, zich lenen voor transformatie naar CDP’s. Veel bestaande onderzoeken gaan in op de ontwikkelingen op Nederlandse markt voor kantoren, bedrijventerreinen, retail/e-commerce en logistiek, echter over CDP’s is nauwelijks literatuur voorhanden. Dit onderzoek poogt meer inzicht te verschaffen in CDP´s in Nederland en bestaande onderzoeken te combineren om tot een mogelijke deeloplossing voor de knelpunten op de genoemde deelmarkten te komen. De voordelen van transformatie van structureel leegstaand commercieel vastgoed naar CDP’s zijn: -het is een mogelijke oplossing voor vastgoed dat geen (toekomstige) functie meer heeft en waarvoor transformatie naar wonen niet mogelijk is; -het creëert waarde voor de belegger in deze objecten alsmede voor de directe omgeving; -het vraagt in beginsel geen nieuwbouw met alle beperkingen van dien (vergunningen, financiering, investeerders) en is mogelijk financieel beter haalbaar dan nieuwbouw; -door hergebruik van materialen is transformatie duurzamer dan nieuwbouw en sloop. Mogelijke nadelen zijn: -het vraagt een andere bestemming, die de lokale overheden moeten faciliteren; -het stelt andere eisen aan het vastgoed, zowel bouwtechnisch als functioneel; -het zijn mogelijk suboptimale locaties voor CDP’s; -in absolute termen gaat het om relatief kleine oppervlakken waardoor sprake is van een partiële oplossing van het geschetste probleem. Het onderwerp van de scriptie Het concrete onderwerp van de scriptie is het onderzoeken in hoeverre kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten geschikt zijn voor transformatie naar CDP’s. Deze transformatie is nodig/wenselijk omdat deze objecten in hun huidige bestemming geen (toekomstige) functie hebben en dus structureel leeg staan danwel zullen komen. Als gevolg hiervan hebben deze objecten geen economische waarde meer, via transformatie kan er economische waarde gecreëerd worden voor deze objecten en de directe omgeving.


7

1.2 Probleemstelling Zoals hierboven geschetst, is er een overschot aan kantoren wat voor een deel van de voorraad, de zogenaamde kansarme kantoren, betekent dat deze geen toekomstige functie hebben. Daarnaast zijn veel bedrijventerreinen verouderd danwel door ontwikkeling van de stedelijke gebieden minder gunstig gelegen, wat resulteert in toenemende leegstand. PDV/GDV-locaties zien eveneens de leegstand oplopen. Tegelijkertijd is er, als gevolg van de opkomst van e-commerce, in toenemende mate behoefte aan CDP’s. Er lijkt sprake van een landelijk dekkend netwerk aan bemande CDP’s (servicepunten), terwijl onbemande CDP’s (kluiswanden) in Nederland nog in de kinderschoenen staan. Op dit moment ontbreekt het aan kennis of er in Nederland additionele behoefte is aan bemande en onbemande CDP’s en of bovengenoemde locaties zich lenen voor vestiging van CDP’s. Op basis van de huidige kennis kan er dan ook geen uitspraak gedaan worden in hoeverre transformatie van structureel leegstaand commercieel vastgoed op locaties die zich niet lenen voor transformatie naar wonen mogelijk is.

1.3 Doelstelling Doel van dit onderzoek is het onderzoeken van de haalbaarheid van transformatie van kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar bemande of onbemande CDP’s. Onderliggend doel is het verkrijgen van inzicht in het functioneren van de relevante deelsegmenten van de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt alsmede in de ontwikkeling en verwachtingen van de Nederlandse markt voor B2C-pakketdiensten.

1.4 Centrale vraag en eindproduct “In hoeverre kunnen kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten getransformeerd worden naar bemande of onbemande collection-and-delivery points (CDP’s)?” Het eindproduct is een analyse van de haalbaarheid van de transformatie van structureel leegstaande kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar bemande of onbemande CDP’s, dat als leidraad kan dienen voor vastgoedbeleggers, overheden alsmede exploitanten van CDP’s en retailers. Behalve een algemeen beeld, dat wordt getoetst via twee case studies, zal er ook een kwantitatieve uitspraak gedaan worden ten aanzien van de omvang van de transformatiepotentie. De noodzakelijke subvragen 1) welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse kantorenmarkt en welke gevolgen heeft dit voor de Nederlandse vastgoedmarkt? 2) welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse markt voor bedrijfspanden en welke gevolgen heeft dit voor de Nederlandse vastgoedmarkt? 3) welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse winkelmarkt en welke gevolgen heeft dit voor de Nederlandse vastgoedmarkt? Welke rol speelt e-commerce hierbij? 4) welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse markt voor logistiek vastgoed en welke gevolgen heeft dit voor de Nederlandse vastgoedmarkt? 5) welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse B2C-markt voor bezorging van pakketten? 6) in hoeverre lenen de structureel leegstaande kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten zich voor transformatie naar CDP’s?

1.5 Methodologie Het onderzoek is als volgt gestructureerd: a) een literatuurstudie naar:

(i) de historische en verwachte ontwikkeling van de kantorenmarkt in Nederland; (ii) de historische en verwachte ontwikkeling van de markt voor bedrijfspanden in Nederland; (iii) de historische en verwachte ontwikkeling van de retailmarkt in Nederland en specifiek e-

commerce;


8

(iv) de historische en verwachte ontwikkeling van de logistieke markt in Nederland; (v) de historische en verwachte ontwikkeling van B2C-pakketdiensten in Nederland en

specifiek de opkomst van collection-and-delivery points, mede gebaseerd op ontwikkelingen in het buitenland.

b) een interview met een expertpanel: toetsing van de historische en verwachte ontwikkeling van de markt voor het ophalen en verzenden van pakketten in Nederland alsmede een inventarisatie van de eisen aan bemande en onbemande CDP’s; c) een meervoudige casestudy: een gemengd kantoor- en bedrijventerrein en een PDV/GDV-locatie. Schematische weergave van het onderzoeksmodel: Type onderzoek en verantwoording onderzoeksmethoden Dit betreft een descriptief en exploratief onderzoek met een toetsend element. Bij een descriptief onderzoek worden gebeurtenissen en kenmerken van het onderwerp beschreven. Het doel van exploratief onderzoek is het verkennen en vormen van ideeën, waarna een open vraag wordt beantwoord, in dit geval voortvloeiend uit de probleemstelling van het onderzoek. De kwalitatieve benadering heeft als kenmerk dat de theoretische uitgangspunten worden vergeleken met de praktijk (empirische gegevens) om te bezien vanuit welke gedachte de overeenkomsten en verschillen zijn te duiden of te verklaren (Doorewaard & Verschuren, 2007). Deze wijze van onderzoek heeft een groot exploratief vermogen. Bij het onderzoeksdoel, in dit geval een breed, kwalitatief beeld, past een “survey-onderzoek” (Baarda, De Goede, & Teunissen, 2005). Het onderzoek is empirisch opgezet, wat wil zeggen dat er gekeken wordt naar opgedane ervaringen en ontwikkelingen in vastgoedelementen.

2.3 Trends en knelpunten op Nederlandse

kantorenmarkt

2.8 Analyse van knelpunten, is er een match tussen knelpunten en behoefte?

2.5 Trends en knelpunten op Nederlandse retailmarkt

2.6 Trends en knelpunten op Nederlandse

logistieke markt

2.4 Trends en knelpunten op

Nederlandse markt voor bedrijfspanden

H5 Toetsing van model op macroniveau H6 Toetsing van model op microniveau

4 Expertpanel

3 Operationalisatie

H7 Conclusie en reflectie

Figuur 1.1: Schematische weergave van het onderzoeksmodel

2.7 Nederlandse markt voor

pakketdiensten


9

Via het literatuuronderzoek worden de bestaande onderzoeken naar de deelmarkten besproken en worden hiertussen verbanden gelegd, waarmee de hypothesen worden geformuleerd. Via het expertpanel worden de huidige en verwachte ontwikkelingen van CDP’s getoetst en wordt praktisch inzicht verkregen in de eisen die aan CDP’s worden gesteld. De macro- en micro-analyse (case study) toetsen de hypothesen aan de praktijk. Aansluitend volgen de analyse, de conclusies en aanbevelingen. Afbakening In dit onderzoek wordt onderzocht in hoeverre kansarm vastgoed geschikt is voor transformatie naar CDP’s. Hierbij wordt aangetoond dat (i) deze objecten in de huidige functie geen toekomst hebben, (ii) de locaties zich niet lenen voor transformatie naar wonen en (iii) de locaties geschikt zijn voor CDP’s. Hierbij wordt alleen globaal geschetst of de locatie aansluit bij de vestigingscriteria die gelden voor CDP’s. Er wordt derhalve niet onderzocht welke objecten de ideale locaties voor CDP’s zijn, wat tot suboptimale locatiekeuzes zou kunnen leiden. De voornaamste reden voor deze keuze, is dat dit verkennend onderzoek wordt ingestoken vanuit de probleemsituatie (structurele leegstand waarvoor, behoudens sloop, geen oplossing voorhanden is) teneinde een algemeen beeld te schetsen.

1.6 Maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie Dit onderzoek is bedoeld voor vastgoedbeleggers in commercieel vastgoed, (lokale) overheden alsmede retailers en logistieke dienstverleners. Het onderzoek is om verschillende redenen maatschappelijk relevant. In de eerste plaats omdat het de actuele trends binnen de verschillende segmenten binnen commercieel vastgoed combineert: Het beschrijft de opkomst van e-commerce en het veranderende gedrag van consumenten, vertaalt dit naar de veranderende eisen aan het logistieke product en biedt een mogelijke deeloplossing voor de structurele kantorenleegstand op kantorenparken in Nederland, de verouderde/slecht functionerende bedrijventerreinen alsmede PDV/GDV-locaties. Collection-and-delivery points (CDP’s) kunnen bovendien helpen om de problematiek van de last mile te ondervangen en bovendien verkeersbewegingen van vrachtwagens en bestelbusjes in de woonwijken te beperken. Ten slotte probeert dit onderzoek aan te tonen dat CDP’s gerealiseerd kunnen worden via transformatie van bestaande panden in plaats van via nieuwbouw, hetgeen vanuit het oogpunt van duurzaamheid de voorkeur geniet. Er komen immers minder sloopmaterialen in de kringloop terecht en er hoeven minder nieuwe materialen te worden gewonnen. Het onderzoek is wetenschappelijk relevant, aangezien het bestaande wetenschappelijke en praktijkonderzoeken combineert. In het onderzoek komen daarbij verschillende disciplines aan de orde: de traditionele locatietheorieën vanuit de ruimtelijke-economische wetenschappen, de supply-chain theorieën uit de logistiek alsmede de behaviorale theorieën ten aanzien van het veranderende gedrag van de consument. De combinatie van bestaande theorieën en bestaande onderzoeken naar verschillende segmenten binnen commercieel vastgoed leidt tot nieuwe inzichten.

1.7 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de voornaamste marktevenwichts- en locatietheorieën vanuit de literatuur geschetst. Vervolgens worden de trends en knelpunten op de Nederlandse markt voor kantoren, bedrijfspanden, retail en logistiek vastgoed alsmede de Nederlandse B2C-markt voor bezorging voor pakketten in kaart gebracht. Hoewel dit geen op zichzelf staand segment betreft, wordt de markt voor afhaalpunten apart beschreven in paragraaf 2.7. Binnen ieder segment wordt getoetst in hoeverre de geldende theorieën een verklaring bieden voor de knelpunten. Hoofdstuk 2 wordt afgesloten met de initiële conclusies, waarna de voorlopige hypothesen worden geformuleerd. Hoofdstuk 3 schetst vervolgens de operationalisatie van het onderzoek. In hoofdstuk 4 wordt geanalyseerd welke eisen er gesteld worden aan CDP’s en hoe de spelers actief op de Nederlandse markt van CDP’s aankijken tegen de ontwikkelingen op deze markt. Hoofdstuk 5 bevat een macroanalyse van de kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties in Nederland, waarna in hoofdstuk 6 via een tweetal casestudies wordt nagegaan in hoeverre er op beide locaties objecten kunnen worden geïdentificeerd die zich lenen voor transformatie. In het afsluitende hoofdstuk 7 worden de belangrijkste conclusies getrokken, aanbevelingen gegeven en gereflecteerd op het onderzoek.


10

2 Trends en knelpunten op de Nederlandse vastgoedmarkt

2.1 Inleiding Doel van dit hoofdstuk is (i) om inzicht te verkrijgen in het functioneren van de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed (ii) na te gaan in hoeverre de economische theorieën een verklaring bieden voor de structurele leegstand binnen de verschillende deelsegmenten en (iii) inzicht te verkrijgen in de Nederlandse B2C-pakketmarkt, teneinde de subvragen 1 tot en met 5 te beantwoorden. Na de analyse van het theoretisch kader en de verschillende deelsegmenten worden de eerste conclusies getrokken, waarna de hypothesen worden geformuleerd, welke via het expert panel (hoofdstuk 4), de macro-analyse (hoofdstuk 5) en de micro-analyse (hoofdstuk 6) worden getoetst.

2.2 Theoretisch kader Alvorens in te gaan op de trends en knelpunten in de verschillende deelmarkten van de Nederlandse vastgoedmarkt, worden de voornaamste markttheorieën uit de literatuur geschetst. Bij de bespreking van de deelmarkten wordt vervolgens geanalyseerd in hoeverre deze theorieën een verklaring bieden voor de (structurele) leegstand. 2.2.1 Neo-klassieke theorie Voor leegstand binnen de markt voor commercieel vastgoed zijn een aantal mogelijke verklaringen te geven. De meest eenvoudige is een tijdelijke mismatch tussen vraag en aanbod, waarbij de markt uiteindelijk zijn werk doet in lijn met Adam Smith’s invisible hand (Smith, 1776). Wanneer we Smith’s economische model vertalen naar commercieel vastgoed, dan betekent dit dat wanneer door economische oplevingen de vraag (naar ruimte) stijgt, initieel de prijs (=huur) toeneemt als gevolg van schaarste (het aanbod is immers inelastisch en derhalve op korte termijn een gegeven). Als gevolg van de hogere huurprijs stijgt het rendement op vastgoed en neemt de vraag naar beleggingsvastgoed toe, waardoor –wederom door schaarste- de waarde van het vastgoed stijgt. Deze waardestijging stimuleert aanbieders (ontwikkelaars) om het aanbod te vergroten, waarmee de voorraad toeneemt. Deze stijging van de voorraad heeft vervolgens weer een dempend effect op de huurprijs, waarna er uiteindelijk een nieuw evenwicht tot stand komt tussen vraag en aanbod, zowel op de gebruikers- als de beleggersmarkt. Wanneer het economische tij tegenzit, daalt de vraag naar ruimte en daalt initieel de huurprijs, waardoor het rendement afneemt, de waarde daalt, de ontwikkeling afneemt, de voorraad daalt totdat er wederom een nieuw prijsevenwicht ontstaat. 2.2.2 Neo-klassieke theorie toegepast op vastgoed: het Vierkwadrantenmodel Aangezien de realisatie van kantoren een tijdrovend traject is (vergunningen, bouwperiode), zullen er pieken en dalen in de leegstand ontstaan. Binnen het commercieel vastgoed is veelal sprake van een “varkenscyclus”. Een varkenscyclus is het economisch verschijnsel dat overschotten en tekorten elkaar afwisselen, doordat aanbieders massaal reageren op prijsveranderingen (en schaarste), maar door het vertragend effect is tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt op het aanbod, de prijs alweer omgeslagen, hetgeen het overschot vergroot. Wheaton en DiPasquale (1992) hebben deze varkenscyclus binnen het commercieel vastgoed verwerkt in het zogenaamde vierkwadrantenmodel, zie figuur 2.1. Het vierkwadrantenmodel gaat uit van drie markten die met elkaar in verbinding staan: -De verhuurmarkt (kwadrant 1); -De beleggersmarkt (kwadrant 2); -De nieuwbouwmarkt (kwadrant 3). Bij een gegeven voorraad vastgoed op de verhuurmarkt wordt een huurniveau bepaald (kwadrant 1), wat vertaald wordt naar een vastgoedprijs op de beleggersmarkt (kwadrant 2), deze vastgoedprijs stimuleert een bepaalde hoeveelheid nieuwbouw (kwadrant 3), wat een verandering in de voorraad teweeg brengt (kwadraat 4). De evenwichtssituatie gaat er van uit, dat er geen sprake is van leegstand.


11

De vastgoedcyclus begint veelal met het oplopen van de vraag naar te huren of te kopen vastgoedruimte, meestal als gevolg van economische groei en werkgelegenheid. Aangezien niet direct aan deze vraag kan worden voldaan, komt er een nieuw evenwicht tot stand op de verhuurmarkt tegen een hogere prijs gegeven de voorraad. Deze hogere huurprijs vertaalt zich in een hogere marktprijs, waarmee de marktprijzen voor de stichtingskosten komen te liggen, hetgeen projectontwikkelaars stimuleert nieuwbouwprojecten op te starten, waarmee de voorraad wordt vergroot. Deze grotere voorraad heeft vervolgens weer een drukkend effect op de huurprijs waarmee een tweede cyclus begint. Uiteindelijk ontstaat er een nieuw evenwicht op de drie markten. Een cyclus kan uiteraard ook ontstaan door exogene schokken op de beleggersmarkt (bijvoorbeeld een yield shift) of nieuwbouwmarkt (bijvoorbeeld een rentedaling of stijging). Hoewel dit model met name gericht is op de kantorenmarkt, is deze in meer of mindere mate ook van toepassing op de andere segmenten binnen het commercieel vastgoed (DiPasquale & Wheaton, 1996). 2.2.3 Efficiënte markten Het marktevenwichtsmodel, verder uitgewerkt voor de vastgoedmarkt in het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton , veronderstelt dat er sprake is van een efficiënte markt. De efficiënte markthypothese (EMH) veronderstelt dat alle bekende informatie beschikbaar is en is verwerkt is in de prijs (Fama, 1965). Er wordt onderscheid gemaakt tussen zwakke, semi-sterke en sterk efficiënte markten (Malkiel, 1996). Onderzoek naar de efficiency van vastgoedmarkten heeft aangetoond dat er tot op zekere hoogte sprake is van zwak efficiënte markten, ondanks verstorende effecten zoals imperfecte informatie, hoge transactiekosten, lange doorlooptijden, prijsvolatiliteit en cyclische factoren (Maier & Herath, 2009). 2.2.5. Non-evenwichtsmodellen Het (neo)klassieke marktevenwichtsmodel veronderstelt dat markten efficiënt zijn en houdt slechts zeer beperkt rekening met de mogelijkheid dat markten kunnen falen (Marquard & Van der Post, 2012). Binnen de economische wetenschap is vanuit een gezamenlijke kritiek op het neoklassieke denken een nieuwe stroming ontstaan, waarin auteurs zoals Keynes, Wittman en Stiglitz stellen dat markten niet efficiënt zijn en niet tenderen naar Pareto-optimaliteit en er dus sprake is van marktfalen. Keynes (1936) stelt in zijn General Theory dat de overheid dient te fungeren als evenwichtscoördinator, waarbij hij veronderstelt dat de overheid over een groot “marktgevoel” beschikt. Echter, het ontbreken van een rationeel prijssysteem in de publieke sector kan leiden tot overheid falen (Coase, 1964), waarbij de kosten van interventie de kosten van marktfalen overstijgen (Wolf, 1979). 2.2.6. Neo-institutionele theorie De constatering dat zowel markt als overheid kunnen falen heeft geleid tot de neo-institutionele theorie. Deze theorie stelt het gehele economische systeem centraal in plaats van slechts de prijsvorming via vraag en aanbod. Coase (1937) stelt dat transactiekosten (informatiekosten, kosten van de overeenkomst, juridische kosten) een grote rol spelen en dat markten niet kunnen werken zonder aanvullende regelgeving. De overheid fungeert derhalve niet als marktpartij, maar dient te faciliteren via o.a. regelgeving om transactiekosten te minimaliseren en zodoende de competitiviteit van markten te ondersteunen. Vertaald naar de vastgoedmarkten in Nederland betekent dit wetgeving (o.a. eigendoms- en huurrecht) en instituties zoals het Kadaster, die het mogelijk maken om onderzoek te doen naar o.a. eigendom, bestemming, voorbelasting en erfdienstbaarheden, maar bijvoorbeeld ook brancheorganisaties die spelregels en contractuele modellen opstellen.

Figuur 2.1: Vierkwadrantenmodel (DiPasquale & Wheaton, 1992), (1996)


12

Intermezzo Het is van belang om te constateren dat de (neo)klassieke theorie, het non-evenwichtsmodel en de neo-institutionele theorie vandaag de dag nog altijd naast elkaar weten te blijven bestaan, zowel in het wetenschappelijke en het maatschappelijke speelveld. De discussie speelt zich evenwel vooral op macroniveau af, waarbij de politiek een nadrukkelijke rol speelt. Geconcludeerd kan worden, dat de neoklassieke theorie, voor commercieel vastgoed uitgewerkt in het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton, zeer bruikbaar is om de interactie tussen de verhuurmarkt en de beleggersmarkt te duiden, alsmede hoe dit doorwerkt op de nieuwbouwmarkt en de voorraad en daarmee het fenomeen van leegstand te verklaren. Tegelijkertijd heeft dit model zijn beperkingen, waarvan de voornaamste zijn dat (i) het een eenfactormodel is, terwijl in de realiteit diverse factoren tegelijkertijd invloed hebben op de vastgoedmarkt, en (ii) dat het veronderstelt dat de markt homogeen is, wat voor kantoorruimte ten dele opgaat, ware het niet dat hierbij voorbij gegaan wordt aan verschillen tussen (micro)locaties . 2.2.7 Locatietheorieën Een gevleugelde uitspraak binnen het vastgoed is, dat er drie factoren zijn die de aantrekkelijkheid van een pand verklaren: locatie, locatie en locatie. Teneinde de leegstand te verklaren, is het derhalve van belang om een goed begrip te hebben van de voornaamste locatietheorieën. Klassieke locatietheorieën In de klassieke locatietheorieën staat kostenminimalisatie centraal, gebaseerd op de ruimtelijke verschillen in de kosten van productiefactoren en van transport. De theorie van Ricardo (1817) probeerde aan de hand van verschillen in de vruchtbaarheid van grond het verschil in pachtprijzen te verklaren. Von Thünen (1826) voegde de component transportkosten toe, aangezien deze volgens Von Thünen doorslaggevend waren bij de keuze voor een bepaalde locatie. Neoklassieke locatietheorieën In de neoklassieke locatietheorieën staat de marktfunctie centraal. Christaller’s (1933) centrale plaatsen theorie is gebaseerd op de relatie tussen het ruimtelijk patroon van dorpen en steden en de marktfunctie van deze plaatsen. Hotelling (1929) stelt echter in zijn locationele concurrentietheorie dat er sprake is van duopolistische markten (markten met twee aanbieders), waarbij de aanbieders locationeel aan elkaar gebonden zijn. Myrdal (1957) stelt dat deze clustering van aanbieders verklaard kan worden door schaalvoordelen die hierdoor behaald kunnen worden. Alonso (1964) stelt dat de centrale plaatsen strijdperken zijn van verschillende voorzieningen die allemaal op de beste locatie gevestigd willen zijn, hetgeen wordt weergegeven in de zogenaamde bid-rent curve. Nelson’s theory of cumulative attraction (1958) stelt echter dat de best bereikbare locatie niet per definitie de hoogste omzet genereert, maar dat er sprake is van publiekstrekkers.

De locatietheorieën helpen om te begrijpen waarom bepaalde functies traditioneel centraal gevestigd zijn en andere functies meer perifeer en waarom er soms sprake is van clustering van op het oog concurrerende organisaties. In Nederland, waarbij veel steden planmatig zijn opgebouwd op basis van de neoklassieke locatietheorieën en waarbij sprake was en is van een scheiding van verschillende functies, is dit zeker relevant. Eventuele leegstand kan worden verklaard doordat gebruikers op zoek zijn naar de beste locaties, hetgeen ten koste van minder sterke locaties. Dit is vooral van toepassing op de kantorenmarkt, zoals in paragraaf 2.3 wordt toegelicht.

Figuur 2.3: Bid Rent Curve (Alonso, 1964)

Figuur 2.2: Centrale Plaatsen Theorie (Christaller, 1933)


13

Tabel 2.1: Leegstand in internationaal perspectief (JLL, 2015); (2015), eigen bewerking).

Figuur 2.4: EMEA Office clock (JLL, 2015);

2.3 De Nederlandse kantorenmarkt 2.3.1 Inleiding De Nederlandse kantorenmarkt beleeft momenteel moeilijke tijden. De behoefte aan kantoorruimte is na een decennium van gestage groei sinds 2001 gestabiliseerd. Doordat de voorraad door is blijven groeien is de leegstand opgelopen van gemiddeld 5% in 1990-2001 naar gemiddeld 11% in de periode 2002-2010 (CPB, 2012). Sindsdien is de leegstand verder opgelopen tot 16,1% per 1 juli 2015 (DTZ, 2015b) tegen 15,7% in 2014 (Bak, 2015a); (DTZ, 2015a). Nu is kantorenleegstand een terugkerend fenomeen dat zich ook internationaal voordoet en kan deze leegstand in crisisjaren fors oplopen, waarna het herstel geruime tijd in beslag kan nemen, uit tabel 2.1 blijkt evenwel dat Amsterdam internationaal behoorlijk uit de pas loopt met omringende kernsteden. Hierbij moet aangemerkt worden, dat de kantorenmarkten zich niet allemaal op hetzelfde punt in de economische cyclus bevinden, zoals in figuur 2.1 wordt geïllustreerd.

Landelijk zijn aanbod en vraag al sinds 2001 uit balans en er zijn buiten de tijdelijke (lokale) mismatch tussen absolute en kwalitatieve vraag en aanbod een aantal factoren te definiëren die resulteren in een blijvend veranderd landschap voor de Nederlandse kantorenmarkt, te weten het nieuwe werken en demografische ontwikkelingen. 2.3.2 Verklaringen voor kantorenleegstand Zoals in paragraaf 2.2.2 geschetst, is er binnen de Nederlandse kantorenmarkt sprake van een varkenscyclus (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007), (Van Gool, 2009), (Van Eijk, 2011). In het vierkwadrantenmodel wordt ervan uitgegaan dat uiteindelijk de markt in evenwicht komt. De vraag daarbij is, wanneer er sprake is van evenwicht. Van der Gijp definieert hiervoor twee indicatoren: (i) een leegstandspercentage rond de frictieleegstand (ca. 5-8%); en (ii) een verhouding tussen het aanbod en de jaarlijkse opname rond 1,5 à 2 : 1 (Van der Gijp, 2009). Tot het begin van deze eeuw wist de vastgoedmarkt om te gaan met deze varkenscyclus. In periodes van overaanbod werd de nieuwbouw getemperd, totdat als gevolg van economische groei het overaanbod was geabsorbeerd en de bouwproductie weer werd hervat. Er was hierbij niet of nauwelijks sprake van een afnemende voorraad (door sloop of transformatie), het tijdelijke overaanbod werd dankzij marktherstel op natuurlijke wijze geabsorbeerd. Vanaf de eeuwwisseling is de varkenscyclus versterkt door de kunstmatig lage rente (als reactie op de dot.com crisis), de forse winsten die ontwikkelaars konden maken en de enorme revenuen van gronduitgifte voor lokale overheden, waarmee de bedrijfseconomische rem op nieuwbouw jarenlang werd verstoord. De bouwproductie werd niet getriggerd door vraag, maar door kunstmatig lage bouwkosten (Van Eijk, 2011). Bovendien was er eind jaren ’90 sprake van een snelle groei van de Nederlandse economie met meer dan 4 procent per jaar, resulterend in stijgende werkgelegenheid en krapte in de kantorenmarkt (DTZ, 2015a). In reactie hierop werden er veel kantoren ontwikkeld, vooral in de kleine steden. De IT-hausse, waarbij IT-bedrijven heel snel groeiden en, met het oog op de groei, vaak veel meer kantoorruimte huurden dan ze eigenlijk nodig hadden, versterkte dit effect. Toen de IT-bubbel vervolgens barstte in 2000 werd deze ruimte niet in gebruik genomen en werden de eerste signalen van het overaanbod op de Nederlandse kantorenmarkt zichtbaar (JLL, 2015).

Leegstand2015Q1

Leegstand2014Q3

Leegstand2013Q3

Amsterdam 15,5% 15,8% 14,1%Dusseldorf 10,3% 11,3% 11,8%Frankfurt 10,2% 10,7% 11,2%Brussel 10,2% 10,3% 10,5%Stockholm 9,4% 9,2% 9,6%Parijs 7,6% 7,4% 7,6%Londen 4,8% 4,7% 5,9%Luxemburg 4,4% 4,1% 5,3%


14

Gezien de oplopende gemiddelde leegstand kan worden geconcludeerd, dat er al sinds de eeuwwisseling geen sprake is van een markttechnisch verantwoord leegstandspercentage. Er is sprake van een forse mismatch tussen vraag en aanbod, zowel landelijk, maar ook lokaal. Uit Annex I blijkt dat de verhouding tussen vraag en aanbod inmiddels is opgelopen tot 8,5 in 2013, met uitschieters tot 29,3 in de provincie Friesland, wat impliceert dat -bij gelijkblijvende vraag- het bijna 30 jaar duurt om het huidige aanbod op te nemen. Afgezet tegen de gemiddelde vraag in 2009-2013 daalt de landelijke verhouding van 8,5 tot 7,4, hetgeen nog altijd aanzienlijk is. De aanname van de auteurs van het vierkwadrantenmodel, dat in geval van leegstand de voorraad krimpt door sloop, gaat in de praktijk vaak niet op, omdat dit kapitaalvernietiging betekent voor de belegger. Ondanks structurele leegstand blijken beleggers in de praktijk terughoudend om hun verlies te nemen (JLL, 2015). 2.3.3 Lokale mismatch tussen vraag en aanbod De vraag naar kantoorruimte verschilt enorm per provincie en daarbinnen per gemeente. De totale vraag in Nederland daalt al jaren gestaag van 1,32 miljoen m2 in 2009 tot 0,97 miljoen m2 in 2014, daarbinnen blijken Noord- en Zuid-Holland en Utrecht met resp. 302.000, 251.000 en 123.000 m2 het leeuwendeel (ca. 70%) voor hun rekening te nemen, terwijl in Drenthe, Zeeland, Flevoland, Groningen en Friesland de vraag verwaarloosbaar is (3.500-11.000 m2, samen goed voor ca 4% van de vraag) (Bak, 2015a), (Dynamis, 2015a). Het aanbod daarentegen is in dezelfde periode gestegen van 6,25 miljoen m2 in 2009 naar 8,66 miljoen m2 in 2014 (Bak, 2015a). Zoals uit Annex I blijkt, is er sprake van een fors overaanbod in alle provincies en een zorgelijke verhouding tussen de voorraad en de vraag per jaar. Opvallend hierbij is (i) dat geen enkele provincie de gezond geachte verhouding van 1,5 a 2 benadert, (ii) dat de twee provincies met de hoogste absolute opname (Noord-Holland en Zuid-Holland, samen goed voor 53% van de gemiddelde opname) niet beter presteren dan gemiddeld en (iii) dat de economisch zwakkere regio’s zowel relatief het beste presteren (Groningen, Limburg) als het slechtste (Drenthe en Zeeland). Hiervoor zijn twee verklaringen: In de Randstad (Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht) is overwegend sprake van een huurdersmarkt, in Groningen, Limburg, Friesland, Drenthe en Zeeland is deze huurdersmarkt aanmerkelijk kleiner, wat voor meer uitschieters zorgt (Bak, 2015a). Daarnaast wordt de investeringsmarkt voor kantoren gedomineerd door institutionele beleggers, die zich vooral op de grotere markten richten (Bak, 2015a). Het afgelopen decennium is er juist in die gebieden speculatief gebouwd zonder rekening te houden met (lokale) vraag. Flevoland is hier een goed voorbeeld van: geografisch gunstig gelegen, vlakbij Amsterdam, en veel ruimte om te bouwen, waardoor er een omvangrijk metrage is toegevoegd, maar met relatief weinig (regionale) vraag. In tijden van teruglopende vraag/overaanbod loopt de verhouding hier op tot ongezonde proporties met inmiddels aanzienlijke leegstand (27%). 2.3.4 Het Nieuwe Werken Veel bedrijven blijken steeds minder behoefte te hebben aan vierkante meters. Mede ingegeven door de economische crisis worden bedrijven gedwongen kritisch te kijken naar de kosten, waarbij personeel en huisvesting twee voorname kostenposten zijn. Door vestigingen samen te voegen/te centraliseren is er minder personeel nodig en derhalve minder behoefte aan kantoorruimte. Daarnaast werken in Nederland steeds meer mensen parttime (2002: 2,4 miljoen; 2014: 3,0 miljoen (CBS, 2014)) en bovendien werken steeds meer mensen deels vanuit huis (2005: 25%, 2012: 33%, gemiddeld 6 uur per week (CBS, 2013)). Het is dan ook niet noodzakelijk om voor iedere medewerker een werkplek te hebben. Waar voorheen iedereen een eigen, persoonlijke werkplek had en er veelal sprake was van kamers met daarin 2 tot 4 werkplekken, persoonlijke ladeblokken en archiefkasten zie je bij steeds meer bedrijven open kantoortuinen met flexibele werkplekken. Het papierloze kantoor, ingegeven door technische ontwikkelingen, duurzaamheid en zeker niet in de laatste plaats kostenbesparingen, resulteert in minder behoefte aan vierkante meters per medewerker. Een bureaublad met daarop een desktop of een docking station voor een laptop is voldoende, printer- en archiefruimtes zijn veelal niet

Figuur 2.5: Overaanbod kantoorruimte (FGH, 2015)


15

meer nodig. Dit werkt vertraagd door als gevolg van de veelal langlopende huurcontracten, maar bij expiratie van het huurcontract zullen veel bedrijven het aantal vierkante meters reduceren. Het gemiddeld aantal m2 per medewerker bedroeg in 2014 19,8 (NFC Jaarbericht Kantoren 2014, 2015), echter bij nieuwe contracten worden zelfs vloeroppervlakten van 10 m2 vvo per kantoormedewerker steeds vaker geregistreerd, slechts de helft van het huidige gemiddelde. Geconcludeerd kan worden dat er forse druk op de behoefte aan vierkante meters is. Recente voorbeelden van forse besparingen op het aantal vierkante meters zijn weergegeven in tabel 2.2. Overigens zijn het niet alleen de bedrijven die huisvestingslocaties samenvoegen en hierbij het aantal m2 fors reduceren. In Den Haag vindt een omvangrijke reductie van m2 plaats door de overheid: de ministeries van Buitenlandse Zaken, Infrastructuur en Milieu, Sociale Zaken en Werkgelegenheid en Volksgezondheid, Welzijn en Sport hebben nieuw gebouwde kantoren betrokken, waarbij een reductie van 40% wordt gereduceerd, tegelijkertijd verouderde kantoren achterlatend. Gezien de ligging van de oude huisvesting in het centrum van Den Haag, direct rondom het station, is zeker voor een deel van deze kantoren hergebruik danwel transformatie naar andere functies (met name wonen) goed mogelijk, maar voor de locaties buiten het centrum dreigt structurele leegstand. Een ander voorbeeld is Utrecht, waar diverse onderdelen en afdelingen van de Gemeente Utrecht in het nieuwe stadskantoor (65.000 m2) zijn samengevoegd en 15 panden van totaal ca. 69.000 m2 worden achtergelaten. De reductie lijkt beperkt, maar resulteert wel in een forse stijging van het bestaande, verouderde aanbod. Recent heeft de Belastingdienst aangegeven dat 4.000 tot 5.000 werknemers worden vervangen door 1.000 nieuwe IT-medewerkers. Ook de Nationale Politie moet de komende 10 jaar 660.000 m2 (ca. 33%) vastgoed afstoten. De automatisering van zowel overheid als bedrijfsleven zal naar verwachting een drukkend effect op de vraag naar kantoorruimte hebben (JLL, 2015). 2.3.5 Verborgen leegstand De dalende behoefte aan vierkante meters maakt dat veel ondernemingen vastgoed slechts deels in gebruik hebben en in een aantal gevallen objecten zelfs fysiek als hebben verlaten terwijl het huurcontract nog doorloopt. Financieel is er nog geen sprake van leegstand voor de verhuurder/belegger, deze leegstand wordt daarom ook wel “verborgen leegstand” genoemd. Schattingen lopen uiteen, maar de verwachting is dat bovenop de 16% geregistreerde leegstand er ca. 12-13% verborgen leegstand is, welke naar verwachting binnen enkele jaren wordt gerealiseerd met het expireren van de huurcontracten (JLL, 2015). 2.3.6 Meer behoefte aan flexibiliteit Synchroon aan het afslanken door bedrijven is juist de ZZP-categorie al jaren in opkomst. Deze kleine zelfstandigen verhuren zichzelf aan ondernemingen of nemen de ondernemingen een deel van de werkzaamheden uit handen. Deze zelfstandigen werken soms op locatie bij de opdrachtgever, maar veelal vanuit huis, op locatie of onderweg, waardoor er steeds meer behoefte ontstaat aan flexibele kantoorruimte nabij stations en langs verkeersaders. Partijen als Regus, NSI, Merin, en Tribes springen hierop in door traditionele kantoorruimte te transformeren in flexibele kantoorruimte met gedeelde ondersteunende voorzieningen. 2.3.7 Demografische ontwikkelingen De vergrijzing maakt dat de samenstelling van de beroepsbevolking, veelal werkzaam in kantoren, ingrijpend verandert. Veel oudere werknemers vloeien af, de komende jaren ongeveer 800.000 (CBS, 2014), vaak voor de pensioengerechtigde leeftijd met een gunstige regeling, en een deel hiervan wordt niet 1:1 vervangen. Enerzijds is dit ingegeven door kostenbesparingen, als gevolg van de crisis is er in tal van sectoren vraaguitval opgetreden, waardoor er logischerwijs minder medewerkers nodig zijn. Natuurlijk verloop heeft daarbij veelal de voorkeur boven gedwongen ontslagen. Overigens blijft de omvang van de beroepsbevolking stabiel met ca. 10,1 miljoen (CBS, 2012).

Tabel 2.2: Afnemende behoefte aan m2 (CBRE, 2012), eigen bewerking)

Voor verhuizing (m2) Na verhuizing (m2) Reductie (%)

CapGemini, Utrecht 42.000 21.000 50%

ING, Amsterdam 32.000 20.000 37,50%

Equens, Utrecht 28.500 21.000 26%

Robeco, Rotterdam 19.000 16.000 16%

CBRE, Amsterdam 4.200 3.700 12%


16

2.3.8 Gevolgen voor de Nederlandse kantorenmarkt Het bestaande aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt kan worden geclassificeerd in drie segmenten: kansrijk, kanshebbend en kansarm (Bak, 2015a), zie ook Annex II. Kansrijke kantoren zijn gunstig gelegen, veelal op stationslocaties met voldoende voorzieningen. Met beperkte investeringen (face lift) zijn deze objecten in de regel weer goed verhuurbaar te krijgen, eventueel met een beperkte incentive. Kanshebbende kantoren vergen een forse investering, bijvoorbeeld een ingrijpende renovatie, om weer verhuurd te kunnen worden danwel kunnen alleen verhuurd worden met forse incentives. De beleggers die beschikken over voldoende middelen weten het vastgoed weer geschikt te maken voor de huidige wensen van de gebruiker, verouderde objecten worden steeds goedkoper en maken steeds minder kans om weer verhuurd te worden. Voor deze objecten is transformatie naar een andere functie, zoals retail, wonen of leisure, ook een optie. Amsterdam loopt de laatste jaren voorop met transformaties, met name naar hotels (o.a. Bijlmer/Amstel III) en studentenwoningen (o.a. Diemen, Bijlmer), maar ook gemeenten zoals Nieuwegein, waar de leegstand was opgelopen tot ruim boven 30%, is goed in staat gebleken om structureel leegstaande kantoorpanden te transformeren naar zorg-gerelateerd vastgoed en appartementen voor starters en senioren. Transformatie naar retail komt vrijwel niet voor en blijkt voor gemeenten geen wenselijk alternatief (Gemeente Nieuwegein, 2015). Om transformatie te faciliteren zijn het Besluit omgevingsrecht en enkele andere wetten gewijzigd (Overheid.nl, 2014) wat het (tijdelijk) afwijken van het bestemmingsplan en daarmee transformatie vereenvoudigt. Recent onderzoek naar de transformatiepotentie naar woningen van de gehele kantorenvoorraad in Utrecht heeft aangetoond dat deze met 6,3% bescheiden is (Linssen, 2015). Kansarm vastgoed heeft in de huidige functie geen toekomst meer en is ongeschikt voor transformatie, zodat sloop vaak de enige oplossing is. Over de periode 2004-2012 is er in totaal ca. 1,7 miljoen m2 kantoorruimte aan de markt onttrokken, waarvan 52% is gesloopt, 23% is getransformeerd naar woningen, 13% naar hotels en 12% overig (Bak, 2013). Uit een studie van JLL blijkt dat de afgelopen 5 jaar 470.000 m2 aan kantoorruimte is gesloopt, waarvan 165.000 m2 in de kleine steden (JLL, 2015). Aangezien de absolute vraag naar kantoorruimte een dalende trend laat zien en deze vraag zich bovendien concentreert op kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte (kansrijk/ kanshebbend), kan worden geconcludeerd dat het kansarme kantorenaanbod meer en meer getypeerd kan worden als kansloos. Dit probleem wordt inmiddels voldoende onderkend door de stakeholders (beleggers, ontwikkelaars, overheden en banken), die daartoe in 2010 de Stuurgroep Actieprogramma Leegstand hebben ingesteld. Daarnaast is er een aanvang gemaakt met het schrappen van de omvangrijke planvoorraad. Zo heeft de provincie Utrecht via de Thematische structuurvisie kantoren haar gemeenten opdracht gegeven tot 90% van de planvoorraad te schrappen (Provincie Utrecht, 2014). Slechts op een beperkt aantal locaties, die op langere termijn goed aansluiten bij de marktvraag, mogen er nog nieuwe kantoren bijkomen, waarbij het niet ongebruikelijk is dat de ontwikkelaar wordt verplicht om elders product uit de markt te halen via sloop of transformatie. 2.3.9 Conclusie Als gevolg van overproductie en structureel lagere vraag is er op dit moment sprake van een fors aanbod van structureel leegstaande kantoren, waarvan een groot deel kan worden geclassificeerd als kansarm/kansloos. Veel kantoorgebruikers kiezen voor vestiging in de kernsteden, omdat hier kwalitatief hoogwaardig vastgoed beschikbaar is, er meer levendige (centrale) locaties zijn en daarmee beter geschikt zijn voor het kantoor als ontmoetingsplek. De toenemende aantrekkingskracht van deze locaties is een grote bedreiging voor de locaties buiten de kernsteden. Transformatie naar andere functies, zoals wonen (bijvoorbeeld studentenhuisvesting of starterswoningen), leisure (bijvoorbeeld hotels) of retail blijkt slechts op enkele locaties en voor slechts enkele objecten een alternatief, waarmee voor een substantieel deel sloop de meest voor de hand liggende oplossing is. Niet alleen de kleinere steden in krimpgebieden hebben hier mee te maken, maar ook de grote steden in de Randstad staan voor een omvangrijke opgave om structureel overaanbod uit de markt te halen om zodoende marktevenwicht mogelijk te maken. De overheid heeft hierbij een faciliterende rol om toevoegingen tot een minimum te beperken en onttrekkingen te stimuleren.


17

2.4 De Nederlandse markt voor bedrijfspanden 2.4.1 Inleiding In tegenstelling tot kantoren, winkels en woningen is er bij de Nederlandse markt voor bedrijfspanden in veel mindere mate sprake van een beleggingsmarkt (NVM Business, 2014a), (NVM Business, 2015a), (Bak, 2015b). Met uitzondering van bedrijfsverzamelgebouwen zijn bedrijfspanden namelijk vaak op maat gemaakt (built-to-suit) en daardoor in mindere mate inwisselbaar voor een ander pand. Er is veelal sprake van eigenaar-gebruikers, waarbij de eigenaar van het vastgoed ook de gebruiker is. Voor deze eigenaar is het vastgoed geen kernfunctie, maar een bedrijfsmiddel, waardoor de eigenaar logischerwijs over minder vastgoed(markt)kennis beschikt dan vastgoedbeleggers. Bovendien wordt het vastgoed veelal niet tegen de actuele waarde op de balans gewaardeerd, maar als bedrijfsmiddel tegen de historische kostprijs minus de cumulatieve lineaire afschrijving. Deze boekwaarde wijkt vaak fors af van de marktwaarde, wat pas blijkt bij realisatie (verkoop/bedrijfsoverdracht). Aangezien een dalende marktwaarde niet direct door de eigenaar-gebruiker “gevoeld” wordt, is deze vaak minder bereid tot investeringen om waarde te behouden danwel te creëren (Platform31, 2013). De bereidheid om deel te nemen aan een VvE en professioneel parkmanagement is eveneens beperkt (Platform31, 2013). Het vierkwadrantenmodel kan tot op zekere hoogte toegepast worden om de leegstand te verklaren, aangezien er voor een deel van de markt sprake is van een beleggingsmarkt en bovendien er ook bij eigenaar-gebruikers sprake is van cyclische vraag naar ruimte, wat invloed heeft op de huurprijzen. Gebruikers van bedrijfspanden hebben daarbij de keuze om te huren of te kopen en zullen de maandlasten van beide opties meenemen in hun beslissing. 2.4.2 Segmentering bedrijventerreinen Als gevolg van de planologisch functionele scheiding tussen wonen en werken zijn bedrijfspanden in Nederland overwegend gevestigd op een bedrijventerrein. IBIS definieert een bedrijventerrein als volgt (ARCADIS, 2013): Een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden terrein dat bestemd en geschikt is voor gebruik door vestigingen ten behoeve van handel, nijverheid, commerciële en niet-commerciële dienstverlening en industrie, daaronder niet begrepen een terrein in overwegende mate bestemd voor kantoren, detailhandel of horeca. Bedrijventerreinen worden als volgt gesegmenteerd (ARCADIS, 2013): • Gemengde terreinen (88%) – een terrein voor reguliere bedrijvigheid, niet zijnde hoogwaardig bedrijvenpark of distributiepark (bedrijvigheid in hindercategorie 1, 2, 3 of 4 is toegestaan); • Zware industrieterreinen (4%) - een terrein voor zwaar milieuhinderlijke industrie (minimaal bedrijvigheid in hindercategorie vijf is toegestaan); • Hoogwaardige bedrijvenparken (4%) – een terrein specifiek bestemd voor bedrijven met hoogwaardige activiteiten; • Distributieparken (2%) – een terrein bestemd voor transport-, distributie en groothandelsbedrijven; • Zeehaventerreinen (2%) – een terrein met laad-/loskade langs diep vaarwater toegankelijk voor grote zeeschepen. De nadruk in dit onderzoek ligt op de gemengde terreinen, aangezien deze veelal gelegen zijn in de stedelijke gebieden grenzend aan de woonwijken. 2.4.3 Omvang bedrijventerreinen in Nederland Hoewel de werkgelegenheid al jaren een dalende trend laat zien (CBS, 2015, LISA, 2015), is de Nederlandse markt voor bedrijfspanden is het afgelopen decennium fors gegroeid (DTZ, 2015b) (DTZ, 2015a) in omvang als gevolg van: • een actief grondbeleid van gemeenten, voor wie de gronduitgifte een substantiële bron is voor de

lokale begroting, waardoor er voortdurend behoefte is aan nieuwe uitgifte; • een sterk aanbod-gedreven uitgiftebeleid waarbij zeer beperkt rekening is gehouden met de vraag; • gebrek aan regionale afstemming, waardoor gemeenten concurreren om dezelfde gebruikers. Nederland kent per 1 januari 2013 in totaal 3.515 bedrijventerreinen en totaal 3.722 werklocaties (inclusief zeehavenlocaties en zogenaamde economische zones, een werklocatie van minimaal 1 ha


18

bruto, geschikt voor commerciële en niet-commerciële dienstverlening. Handel, nijverheid en industrie hebben hier een duidelijk minderheidsaandeel). Uit onderzoek door ARCADIS in opdracht van het Ministerie van Milieu en Infrastructuur blijkt dat hiervan 1.052 werklocaties (28%) verouderd zijn, terwijl van nog eens 574 werklocaties (15%) niet bekend is of deze verouderd zijn, zie ook Annex III. In Noord-Holland is het aandeel verouderde werklocaties met 43% het grootst, in Drenthe en Flevoland is ongeveer 80% niet verouderd. Hierbij moet aangetekend worden, dat de datakwaliteit van Groningen (18% onbekend) maar met name Zuid-Holland (74% onbekend) te wensen overlaat. Wanneer is er sprake van een “verouderd” bedrijventerrein? Pen en Piethaar definiëren de typen van veroudering van bedrijventerreinen als volgt (Pen & Piethaar, 1998), (CPB, 2001), (ARCADIS, 2013): • Technische veroudering (51%): wanneer de fysieke en niet-fysieke infrastructuur niet langer past

bij de vestigingseisen van bedrijven, bijv. slijtage aan materialen, het ontbreken van glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven;

• Economische veroudering (24%): hiervan is sprake wanneer de bijdrage die het terrein levert aan de economische ontwikkeling van een gemeente of regio, gemeten in bruto nationaal product en/of aantal arbeidsplaatsen afneemt, de grondwaarde afneemt danwel technologische veroudering van het bedrijfsonroerend goed doordat perceel en gebouw incourant zijn geworden;

• Maatschappelijke veroudering (24%): betreft sociale veiligheid en andere leefbaarheidsaspecten, bijvoorbeeld door gewijzigde regelgeving (milieu, veiligheid, arbeidsomstandigheden) of onwenselijkheid, bijvoorbeeld door de nabijheid van een woonwijk of transformatieplannen;

• Ruimtelijke veroudering (1%): betreft de inrichting en lay-out van het bedrijventerrein, maar ook de ruimtelijke inpassing in de omgeving of een conflict tussen de verschillende grondgebruikfuncties.

Opgemerkt moet worden, dat veroudering niet per se geldt voor het gehele terrein, maar vaak slechts voor het minste deel. Ook op verouderde terreinen zijn delen te identificeren die naar behoren functioneren. Ondanks de veroudering van veel terreinen en de economische crisis lijkt het met de leegstand nog alleszins mee te vallen: per 1 juli 2015 stond slechts 3,6% van de totale voorraad leeg (DTZ, 2015b). Toch gaat het hierbij nog altijd om 9,7 miljoen m2 hetgeen aanzienlijk is en in absolute zin het aanbod aan kantoorruimte (8,3 miljoen m2) overstijgt. Bovendien zijn er grote regionale verschillen, in sommige plaatsen is het aanbod verwaarloosbaar (<1%), in andere plaatsen is er een aanzienlijk aanbod (>13%). De opname in 2014 lag met 2,7 miljoen m2 14% hoger dan in 2013 en ruim boven de opname aan kantoorruimte (1,1 miljoen m2). De hogere opname is te danken aan logistieke dienstverleners die veelal nieuw ontwikkelde distributiecentra tussen de haven van Rotterdam en het achterland van Duitsland en België in gebruik namen (Bak, 2015b). De hogere opname heeft daarmee niet geleid tot een afname van het aanbod (NVM Business, 2015a). Van het aanbod staat 20% al langer dan 3 jaar leeg en 7% zelfs langer dan 5 jaar (NVM Business, 2015b). Ongeveer 75% van de nieuwbouw heeft betrekking op nieuwe bedrijventerreinen, de investeringen in de bestaande bedrijventerreinen zijn beperkt tot revitalisering van het openbare gebied. Mede door de snelle economische veroudering en het ruime aanbod aan goedkope grond voor nieuwbouw vindt herontwikkeling van het bestaande, verouderde en daarmee incourante vastgoed nauwelijks plaats. Hoewel een groot deel van de bestaande voorraad verouderd is en de leegstand oploopt, blijkt dat alle provincies nog altijd over een aanzienlijke planvoorraad beschikken, waarvan 56% terstond uitgeefbaar (bouwrijpe grond). 72% van de planvoorraad is in handen van gemeenten, het restant is in handen van private investeerders, zoals projectontwikkelaars en ontwikkelingsmaatschappijen. Deze planvoorraad is goed voor ca. 55 miljoen m2 aan nieuwe bedrijfsruimte, wat overeenkomt met 67,2% bovenop de huidige voorraad (IBIS, 2013). De jaarlijkse uitgifte, gemeten in hectare, steeg van 533 in

Figuur 2.6: Opname en aanbod bedrijfsruimte in m2 (FGH, 2015)


19

2003 tot 915 in 2007 waarna deze weer daalde tot 375 in 2012. Zoals uit Annex IV blijkt, blijft de uitgifte (de vraag) fors achter bij de planvoorraad (het aanbod). Dit is enerzijds een logisch gevolg van de economische crisis, waardoor bedrijven minder geneigd (en in staat) zijn te investeren in bedrijfshuisvesting, resulterend in vraaguitval. Er is echter sprake van een structurele onbalans tussen vraag en aanbod, welke ook bij economisch herstel niet ongedaan wordt gemaakt. Uit Annex IV blijkt dat de verhouding tussen aanbod (terstond uitgeefbaar) en vraag (uitgifte) in 2012 is opgelopen tot 14,2, met forse uitschieters tot 30 (Drenthe, Flevoland) en 70 (Noord-Holland). 2.4.4 Herstructurering van bedrijventerreinen Buck Consultants International (BCI, 2008) classificeert de verschillende typen herstructurering van bedrijventerreinen als volgt (met daarbij de door BCI geschatte investering per hectare): -Facelift (€75.000/ha): Hierbij is sprake van een grote opknapbeurt. Deze wordt toegepast indien sprake is van fysieke veroudering van openbare ruimte en gebouwen. -Revitalisering (€230.000/ha): Hierbij blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd. Er is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteit van de locatie te verbeteren: aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte. -Zware revitalisering (€1.400.000/ha): Bij dit soort revitalisering is op delen van terreinen sprake van noodzakelijke verwerving van gronden waarna deze bouwrijp worden gemaakt. Bodemsanering, sloop van opstallen en de aanleg/herinrichting van (nieuwe) infrastructuur is veelal onderdeel van dit proces. De gronden kunnen aansluitend (deels) opnieuw worden uitgegeven. De huidige werkfunctie van het terrein, met reguliere bedrijfsruimtes, blijft behouden. -Herprofilering (€1.400.000/ha): Hierbij is sprake van een zware vorm van revitalisering die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel sprake is van behoud van de werkfunctie. Een alternatieve invulling met hogere grondprijzen is mogelijk. De locatie krijgt een nieuwe werkfunctie bijvoorbeeld kantorenlocatie of detailhandel. Dit vraagt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en een aanpassing van de infrastructuur. -Transformatie: In tegenstelling tot herprofilering wordt het terrein aan de voorraad onttrokken en worden nieuwe, niet-economische functies (bijvoorbeeld groenvoorziening) op de locatie gevestigd. Er is sprake van een totale herinrichting van het terrein waarbij het terrein (of een deel daarvan) wordt onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. De term transformatie is ongelukkig gekozen, omdat hier in de regel wordt gedacht naar wijziging van werkfunctie en niet aan onttrekking. De Taskforce (Her)structurering Bedrijventerreinen schat in dat ongeveer 14.000 ha (17%) in aanmerking komt voor revitalisatie, 1.000 ha voor zware revitalisatie (1,2%) en 800 ha (1%) voor herprofilering. Ca. 5% van de bestaande voorraad komt in aanmerking voor transformatie (THB, 2010). Voor het grootste deel van de bestaande, verouderde voorraad kan derhalve worden volstaan met revitalisatie, echter de bereidheid van de eigenaar-gebruikers om te investeren is beperkt en voor gemeenten, die over aanzienlijke grondposities beschikken waarvan een groot deel terstond uitgeefbaar is, is het evenmin financieel interessant om de gewenste revitalisering te bekostigen. Gemeenten geven liever nieuwe grond uit, dit levert immers geld op. Een landelijke aanpak is noodzakelijk, waarbij de planvoorraad grotendeels geschrapt zal moeten worden, zodat (lokaal) schaarste ontstaat en het loont om in bestaande terreinen te investeren. Dit is inmiddels ook door de overheid erkend in een aantal studies (Nota Ruimte (2004), de Nota Pieken in de Delta (2010) en het Innovatieprogramma Mooi Nederland (2011)). Met het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 (2009) is een aanzet gegeven om deze impasse te doorbreken, waarbij wordt ingezet op de herstructurering van 15.800 hectare aan verouderde bedrijventerreinen via regionale samenwerking. 2.4.5 Verzakelijking van de Nederlandse bedrijventerreinenmarkt In de “Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt” (2010) wordt verzakelijking als volgt gedefinieerd: “Verzakelijking is een langetermijnstrategie, gericht op behoud en groei van waarde van bedrijven-terreinen door een professionele en gebiedsgerichte aanpak, via een grotere (financiële) betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale ontwikkelingsbedrijven) in samenspraak met overheden.”


20

Er zijn begin 2011 een zestal Rijkspilots van start gegaan, waarbij wordt ingezet op verzakelijking van de bedrijventerreinen in deze pilots. De voornaamste lessons learned zijn (Platform31, 2013): • Regionale samenwerking en (het creëren van) schaarste is een belangrijke randvoorwaarde voor

waarde behoud en –ontwikkeling; • Een belangrijke voorwaarde voor verzakelijking is het opbouwen van een publiek-privaat netwerk,

het betrekken van ondernemers en in het bijzonder van eigenaren; • Eigenaar/gebruikers hebben onvoldoende kennis van de waarde van hun vastgoed en de verdien-

mogelijkheden ten aanzien van de huisvesting; • Professioneel parkmanagement zorgt voor waarde behoud, één eigenaar of gebiedsbeheerder voor

het hele terrein leidt tot slagkracht; • Investeren in communicatie en het uitspreken van rollen en verantwoordelijkheden van

betrokkenen is belangrijk, aangezien de afstand tussen de betrokkenen groot is. 2.4.6 Conclusie Als gevolg van het historisch aanbodgestuurd uitgiftebeleid is in plaats van herontwikkeling/ revitalisatie van bestaande terreinen overwegend gekozen voor uitgifte van nieuwe terreinen. Ook op dit moment is er nog steeds sprake van een omvangrijke planvoorraad (67% bovenop de bestaande voorraad). Hierdoor kennen bedrijventerreinen een korte economische levensduur, een groot deel van de bestaande voorraad bedrijfsterreinen blijkt verouderd (28-43%). Dit wordt versterkt doordat er veelal sprake is van eigenaar-gebruikers, die onvoldoende kennis hebben van de waarde van hun vastgoed en wat deze waarde bepaalt. De overheid zet in op het schrappen van de omvangrijke planvoorraad en op verzakelijking van de bedrijventerreinen om deze veroudering tegen te gaan, maar er is nog een lange weg te gaan. Met name het uit de markt halen van de verouderde voorraad is uitdagend, want waar kantoren nog deels getransformeerd kunnen worden in bijvoorbeeld woningen, is dat voor bedrijfspanden nauwelijks een optie: niemand wil immers op een bedrijventerrein wonen. Transformatie naar kantoren of retail is evenmin wenselijk. Hoewel de leegstand aan bedrijfsruimte relatief beperkt is (3,6%), gaat het hier om een aanzienlijk aanbod van ca. 9,6 miljoen m2, waarvan 20% al langer dan 3 jaar leeg staat en derhalve structureel lijkt. Met het herstel van de economie zal dit deels weer ingevuld worden, maar de overheid zal hier een sterk faciliterende rol moeten hebben om de toevoegingen tot een minimum te beperken en veroudering van de bestaande voorraad te faciliteren.


21

2.5 De Nederlandse winkelmarkt 2.5.1 Historie Nederlands winkellandschap Handel vormt al sinds de oudheid een belangrijke drijvende kracht achter lokale en regionale economieën. Het midden van de stad fungeert al als handelsplaats in de Griekse en Romeinse tijd. In de middeleeuwen stelt handel steden in staat om verder te groeien, waarbij de tijdelijke markten worden ingeruild voor vaste winkels. Al in de 13e eeuw ontstaan in de Kalverstraat in Amsterdam de eerste winkels, waaronder mandenmakers, vleeshouwers, broodbakkers, een pottenbakker, een visverkoper en een leerlooier. De populariteit van winkels neemt in de eeuwen die volgen steeds verder toe. Als gevolg van de Industriële Revolutie in de 18e en 19e eeuw neemt de welvaart toe en daarmee eveneens de consumptie. In steden als Parijs en Londen ontstaan overdekte winkelgalerijen. Een Nederlands voorbeeld is de Haagsche Passage uit 1885. In deze periode ontstaan ook de eerste warenhuizen, zoals C&A (1850), Peek & Cloppenburg (1869) en V&D (1887). Aan het begin van de 20e eeuw ontstaan winkels langs uitvalswegen, veelal bij gebrek aan winkelruimte in het kernwinkelgebied. In buurten buiten het centrum ontstaat de zogenaamde ‘winkel op de hoek’, waar de bewoners terecht kunnen voor dagverse producten, de voorlopers van supermarkten en buurtwinkelcentra. Na de Tweede Wereldoorlog komt de planmatige wederopbouw op gang, waarbij de overheid zich voor het eerst actief gaat bemoeien met de hiërarchische opbouw van stadsdelen, opgedeeld in wijken, die weer uit buurten bestaan. Volgens de toenmalige stedenbouwkundige uitgangspunten staat functiescheiding hierbij centraal (wonen, werken en winkelen zijn ruimtelijk gescheiden). De detailhandel kent eveneens een hiërarchische structuur gebaseerd op de centrale plaatsentheorie van Christaller (Christaller, 1933). Buiten het kernwinkelgebied ontstaat een fijnmazige structuur met ondersteunende winkelvoorzieningen, bestaande uit: -het stadsdeelcentrum (ca. 75 winkels, >15.000 m2 bvo); -het wijkcentrum (5.000 – 10.000 m2 bvo); -het buurtcentrum (2.500 – 5.000 m2 bvo). Alleen de grootste Nederlandse steden hebben voldoende koopkracht voor een compleet vierslagstelsel zoals hierboven beschreven, bij kleinere steden ontbreekt het stadsdeelcentrum. Vandaag de dag zien we dat deze winkelcentra nog steeds bestaan, waarbij de grotere (stadsdeel)centra dankzij renovaties en uitbreidingen hun bestaansrecht hebben weten te behouden, terwijl de kleine (buurt)centra een tweede leven hebben gekregen in de vorm van kleine (allochtone) supermarkten, horeca en buurtgerichte dienstverlening. Vanaf het einde van de jaren zestig ontstaan de eerste overdekte winkelcentra, zoals Hoog Catharijne in Utrecht en Hilvertshof in Hilversum. Door het overdekte karakter ontstaan winkelpassages, waarbij de etalages van de winkels door het ontbreken van daglicht maximale aandacht krijgen. De periode 1965-1985 wordt gekenmerkt door schaalvergroting, waarbij bestaande winkels worden vergroot en veel kleine winkels verdwijnen. Vanaf dat moment worden de filiaalwinkels en grootwinkelbedrijven steeds dominanter op de Nederlandse winkelmarkt. Tegelijkertijd ontstaat er steeds meer druk op de binnensteden. Door een forse groei van de steden is er behoefte aan schaalvergroting, maar als gevolg van het restrictieve PDV-beleid, waarbij de meeste branches zich niet perifeer mogen vestigen, zijn deze winkels aangewezen op de binnenstad. De binnenstad kent echter traditioneel de hoogste huren (Ricardo, 1817), (Von Thünen, 1826), (Alonso, 1964), die voor met name de branches met een relatief lage omloopsnelheid niet zijn op te brengen. De meeste binnenstedelijke winkelobjecten zijn omgebouwde woonhuizen die vaak ongunstige breedte/diepteverhoudingen hebben en veelal niet voldoen aan de toenemende behoefte aan metrage. In geval van monumentale panden dient bij herontwikkeling zoveel mogelijk rekening te worden gehouden met de oorspronkelijke staat van deze panden.

Figuur 2.7: Centrale Plaatsen Theorie (Christaller, 1933)


22

Begin jaren zeventig ontstaat de grootschalige perifere detailhandel, zoals de Miro (1971), Maxis (1974), Ikea (1978) en Superconfex (begin jaren ‘80). In de jaren ’80 ontstaan de eerste meubelboulevards, waar spontaan concentraties van grootschalige winkels in de meubel- en keukenbranche ontstaan, zoals Kanaleneiland in Utrecht en Meubelboulevard in Beverwijk. Als gevolg van afnemende bereikbaarheid verlaten stedelijke functies, veelal aan de rand van het centrale winkelgebied, zoals ziekenhuizen, universiteiten en kantoren de binnenstad om zich aan de stadsranden te vestigen. Dit biedt mogelijkheden om de achterblijvende, veelal verouderde complexen te herontwikkelen tot winkelpassages, die aanmerkelijk meer huur opbrengen dan de kantoor- en/of bedrijfsruimte van weleer. De binnensteden maken in de jaren ’80 en ’90 een periode van grote groei en bloei door, gekenmerkt door lage leegstand en hoge huren. Keerzijde van het succes is dat bereikbaarheid en parkeergelegenheid een toenemend probleem vormen, resulterend in steeds hogere parkeertarieven. De zeer hoge huren in de kernwinkelgebieden hebben er daarnaast toe geleid dat deze gebieden steeds verder zijn gefilialiseerd, eerst met nationale ketens en de laatste jaren steeds meer met internationale ketens. De zelfstandige ondernemers (de “spannende” winkels) bevinden zich rond het kernwinkelgebied. Deze zijn goed voor 54% van het aanbod (Locatus, 2011) en zijn daarmee zeer belangrijk voor de aantrekkelijkheid van de binnensteden. De kleinere binnensteden, die in mindere mate over deze mix beschikken, verliezen aan aantrekkingskracht. Als gevolg van de financiële crisis is het consumentenvertrouwen, een belangrijke graadmeter voor bestedingen in non-food, al sinds september 2007 erg laag (CBS, 2014). De koopkracht daalt al sinds begin deze eeuw (CBS, 2014) als gevolg van inflatie, pensioenkortingen en lastenverzwaringen, hetgeen zijn weerslag vindt in de winkelstraten. Het aantal passanten daalt al sinds de eeuwwisseling, in 2012 met maar liefst 10% (Locatus, 2013). De opkomst van e-commerce speelt hierbij ook een belangrijke rol. 2.5.2 Opkomst e-commerce De opkomst van internet halverwege de jaren negentig heeft grote gevolgen voor het winkellandschap. Rond 1994 werd internet een bekend publiek verschijnsel met het verschijnen van de eerste zoekmachines van Yahoo! en Lycos, en webbrowser Netscape Navigator. Niet lang daarna gaan de eerste bedrijven producten online aanbieden, zoals Pizza Hut (pizza's) en Monster.com (banen). Online bankbetalingen via het web worden in dat jaar mogelijk (First Virtual). In 1995 worden eBay en Amazon.com opgericht. In Nederland begint postorderbedrijf Wehkamp een website. In de jaren die volgen gaan de ontwikkelingen steeds sneller: zoekmachine Google en betaaldienst Paypal (1998), webwinkel bol.com en producten prijsvergelijker kieskeurig.nl (1999), belangenvereniging Thuiswinkel.org (2000). In het decennium dat daarop volgt zien meer en meer webshops het licht, ook social media (Facebook (2004), Youtube (2005), Twitter (2006), Whatsapp (2010)) krijgen een prominente rol, in 2014 maakte 60% van Nederland gebruik van social media. Consumenten worden steeds beter in staat gesteld om zich online te oriënteren, ervaringen te delen en online tot aanschaf over te gaan. De opkomst van de smartphone maakt dat consumenten ook onderweg (of zelfs in de winkel) informatie, reviews en prijzen kunnen raadplegen en zelfs ter plekke tot online aanschaf over kunnen gaan (m-commerce). Van de 16,8 miljoen inwoners heeft inmiddels 15,7 miljoen mensen toegang tot internet. Maar liefst 11,2 miljoen inwoners kopen online. Uit onderzoek van brancheorganisatie Thuiswinkel.org blijkt dat ook na 20 jaar er nog steeds sprake is van sterke groei (2014: 8,5% per jaar, Thuiswinkel.org) terwijl de traditionele retail, supermarkten uitgezonderd, dalende omzetcijfers laat zien (HBD, CBS). Hoewel de Nederlandse online markt als volwassen wordt beschouwd en het aantal e-shoppers hoog is, ligt de gemiddelde besteding per e-shopper in Nederland met €982 ruim onder het gemiddelde in West-Europa van €1.867 (E-commerce Europe, 2014), hetgeen wordt verklaard door de fijnmazige winkelstructuur

Figuur 2.8 Omzetontwikkeling Nederlandse retailmarkt (ABN Amro, 2014)


23

in Nederland (DTNP, 2013). Duidelijk is, dat de snelle opkomst van e-commerce en m-commerce grote gevolgen heeft voor de retailers. Het aandeel van de e-commerce/m-commerce in de totale detailhandelsverkopen is nog bescheiden met 5,7% (Thuiswinkel.org, 2014). Voor non-food ligt het aandeel inmiddels op ca. 10%, waarbij het aandeel voor sommige productgroepen fors oploopt, zoals te zien in Annex V. Het online aandeel blijft naar verwachting over de gehele linie groeien en zal voor productcategorieën als boeken en entertainment het dominante kanaal worden. Overigens laat de impact van internet zich niet alleen meten in omzet. Voor veel productgroepen is het internet het dominante oriëntatiekanaal geworden, wat heeft geleid tot toenemende (prijs)transparantie en daarmee tot forse druk op de marges. Ondertussen staan de technologische ontwikkelingen niet stil. Streaming diensten hebben al een groot deel van de markt voor muziek, film en literatuur naar zich toe getrokken, recentere ontwikkelingen zoals virtuele paskamers en 3d printers kunnen in andere sectoren eveneens voor een doorbraak zorgen. Opvallend is dat van de €34 miljard aan boodschappen in 2013 nog geen procent online werd uitgegeven. Vergeleken met omringende landen wordt in Nederland slechts €17 per inwoner uitgegeven tegen €39 in de VS, €102 in Frankrijk en €122 in het Verenigd Koninkrijk (Elsevier, 2014). Met het uitrollen van de afhaalpunten door alle supermarktketens in 2014 wordt hierop ingespeeld en het is de verwachting dat dit de komende jaren alsnog een vlucht gaat nemen. De grotere spelers spelen hier al op in, Albert Heijn heeft inmiddels 40 Pick-up-points of PUP’s geopend, Jumbo heeft in mei 2015 de 50e PUP geopend en Spar heeft sinds april 2015 100 PUP’s operationeel. Een ander gevolg van de opkomst van internet wat eveneens gevolgen heeft voor de winkelmarkt is de oprichting van virtuele marktplaatsen, zoals tweedehands.nl (1997), marktplaats.nl (1999) en speurders.nl (2004). Deze zorgen ervoor dat producten een tweede leven krijgen. Mede dankzij de economische crisis is de populariteit van deze virtuele marktplaatsen aanzienlijk: op dit moment is marktplaats.nl de 8e best bezochte website van Nederland (alexa.com) met 1,3 miljoen bezoekers per dag en 350.000 nieuwe advertenties per dag (marktplaats.nl). De handel via deze marktplaatsen gaat ten koste van de retail-omzet in alle non-food productcategorieën, van (studie)boeken tot speelgoed en van meubels tot wit- en bruingoed. 2.5.3 De consument verandert Gedurende de 20e eeuw kende Nederland een forse groei van de bevolking, van 5 miljoen in 1900 tot bijna 16 miljoen in 2000. Deze groei vlakt al enkele decennia af, de verwachting is dat de bevolking de komende decennia gestaag zal stijgen tot een kleine 18 miljoen inwoners. Deze groei is met name zichtbaar in de grote steden: In de tien grootste Nederlandse steden groeit de bevolking tot 2025 4 keer zo snel als daarbuiten (ING Economisch Bureau, 2014). Daarnaast is er sprake van een veranderende demografische samenstelling, de zogenaamde vergrijzing: waar het aantal jongeren <20 jaar nagenoeg ongewijzigd blijft, neemt het aantal 65-plussers over de periode 2010-2040 toe met ca. 2 miljoen (CBS, 2015). Op dit moment is 17% van de inwoners 65 jaar of ouder, de komende jaren neemt het aandeel ouderen verder toe tot ca. 26,5% in 2040 (PBL, 2013). Overigens varieert de mate van vergrijzing sterk per regio: in de Randstad en Flevoland is het aandeel 65-plussers relatief laag, In Zeeland, Friesland en Limburg is de vergrijzing het sterkst. Hoewel ouderen in de regel over meer vermogen beschikken, ligt het inkomen lager. Over het algemeen wordt door ouderen minder besteed dan in de lagere leeftijdscategorieën. Cijfers van het CBS over de bestedingen van huishoudens naar leeftijd van de hoofdkostwinner wijzen uit dat in 2010 de gemiddelde bestedingen in de categorie 65+ met een kleine €26.000 duidelijk onder het gemiddelde van jongere huishoudens vielen: ruim €32.000 tot 45 jaar, bijna €34.000 45-65 jaar (CBS, 2011). Opvallend is dat het aandeel eenpersoonshuishoudens in de periode 1970-2010 ruim is verdubbeld en dat dit aandeel verder blijft stijgen, tot zo´n 40% in 2025 (ING Economisch Bureau, 2014). Dit biedt kansen en resulteert in meer vraag naar bijvoorbeeld kleine verpakkingen en eenpersoonsmaaltijden.

Tabel 2.3 Historische ontwikkeling populatie, huishoudens en samenstelling (CBS, eigen bewerking)

http://www.alexa.com/siteinfo/marktplaats.nl


24

2.5.4 Gevolgen voor de retailers De retail-omgeving wordt steeds complexer en verandert voortdurend. Niet alle spelers blijken in staat om tijdig in te spelen op de ontwikkelingen, wat heeft geleid tot een shake out, waarbij niet alleen de kleine zelfstandigen maar ook diverse ketens zijn getroffen door opheffingen en faillissementen. Voorbeelden zijn It’s, De Block, De Harense Smid (elektronica), Piet Kerkhof, Hans Textiel, Schoenenreus, House of Shoes (mode/schoenen), Free Record Shop, E-Plaza (Cd’s/Dvd’s/Games), Polare (boeken), Siebel (juwelier), OAD (reisbureau). Tegelijkertijd heeft dit kansen geboden aan grote internationale modeketens als Primark en Zara en ook spelers als Action, BigBazar, Op=Op Voordeelshop, Xenos en Wibra om te profiteren van het vrijkomen van locaties in de grote en middelgrote steden. Opvallend is dat deze spelers mikken op budget retailing (lage prijzen) met een hoge omloopsnelheid. Lage prijzen nodigen uit tot aanschaf, iedereen die wel eens bij de Action of de Primark is geweest zal dat gevoel herkennen. Een hoge omloopsnelheid vermindert de voorraadkosten en daarnaast de noodzaak om restvoorraden met kortingen van de hand te doen, bovendien nodigt dit de consument uit om de aankoop niet uit te stellen (op=op) en bovendien regelmatig terug te komen. Bedrijven als Zara en H&M zijn hierin erg sterk en blijken zeer winstgevend. De succesvolle traditionele retailers richtten zich in het verleden op de middenklasse met een optimale mix van prijs en kwaliteit. Vanuit deze positie konden eventueel ook de boven- en onderkant van de markt benaderd worden. Als gevolg van de crisis staat de koopkracht van de middenklasse al een decennium onder druk. In combinatie met toenemende prijstransparantie ontstaat hierdoor forse druk op prijzen en marges. Schaalgrootte (vanwege de lage marges), constante vernieuwing en verbetering zijn voorwaarden om relevant te blijven. Het traditionele middensegment verdwijnt hiermee en de spelers in dit segment dreigen tussen wal en schip te vallen. Een voorbeeld hiervan is V&D, met 63 vestigingen op A-locaties en 250 La Place vestigingen (restaurants, La Place Café en La Place Express) het grootste warenhuis van Nederland, dat al 10 jaar verlies maakt en waarvoor een faillissement dreigt. Ook HEMA bevindt zich in zwaar weer en is het afgelopen jaar geconfronteerd met het faillissement van diverse franchisenemers. Hoog gepositioneerde retailers die maatwerk, service en beleving bieden kunnen hoge marges realiseren en zullen hiervoor belangrijke keuzes moeten maken. Een goed voorbeeld hiervan is De Bijenkorf, die in 2013 besloot om -hoewel ze allemaal winstgevend zijn- vijf van de twaalf vestigingen te sluiten, omdat deze onvoldoende voldoen aan de voorwaarden van “premium excellence” (De Bijenkorf, 2013). 2.5.5 Gevolgen voor de Nederlandse winkelmarkt Het aanbod aan winkelruimte is het afgelopen decennium gestegen van ca. 600.000 m2 in 2005 tot 2,25 miljoen m2 in 2013, ofwel ca. 6,9% van de voorraad (NVM Business, 2014b). Nederland doet het daarmee beter dan de omringende landen: VK 13,9% (Local Data Company, 2014), Duitsland 10% (HDE, 2014), België 7,5% (Locatus, 2014). In 2014 is de leegstand verder opgelopen tot 7,5%, van 15.317 naar 16.775 objecten. 65% van de per 1 januari leegstaande objecten is het hele jaar leeg blijven staan (FGH, 2015). Lokale verschillen zijn groot, Amsterdam heeft de sterkste winkelmarkt met een leegstand van slechts 3% en ook in Venlo, Den Bosch, Eindhoven en Utrecht is de leegstand <5%. Gebieden die te maken hebben met bevolkingskrimp (o.a. Zeeland, Limburg, Groningen en Friesland) hebben nu al te maken met relatief hoge leegstand en de verwachting is dat deze verder zal stijgen. Voor de zogenaamde A-locaties ligt de leegstand met 3,7% onder de frictieleegstand, B-locaties (9%) en C-locaties (11%) hebben het lastiger. Hierbij moet opgemerkt worden dat de buurt-, wijken stadsdeelcentra ook als C-locaties worden aangemerkt en dat de leegstand zich concentreert in de aanloopstraten en PDV/GDV-locaties. Veel PDV/GDV-objecten zijn gerealiseerd in de periode 2004-2009, veelal met 5/10-jarige huurcontracten waardoor veel van de huurcontracten de komende jaren expireren en hier een forse sanering verwacht wordt (Molenaar, 2013); (Locatus, 2013). Molenaar schetst in zijn boeken “Het einde van winkels” (2011)en “Red de winkel: zo kan het niet langer” (2013) een doembeeld, waarin binnen enkele jaren 1 op de 3 winkels zal verdwijnen als gevolg van e-commerce. Volgens Molenaar zullen consumenten alleen nog voor de winkelbeleving naar de stadscentra gaan en primair online winkelen. Locatus (2013) bevestigt het beeld dat er te veel winkels zijn, maar deelt de conclusies van Molenaar niet: Locatus schat dat de gemiddelde leegstand beperkt zal oplopen tot ongeveer 9 a 10 procent, waarbij de kloof tussen kansrijk (A1 in kernsteden) en kansarm (aanloopstraten en PDV/GDV) zal groeien. Moers (2015) onderschrijft dit beeld.


25

2.5.6 Vierkwadrantenmodel en de winkelmarkt Op de winkelmarkt is net als op de kantorenmarkt in grote mate sprake van een huurdersmarkt, derhalve kan het vierkwadrantenmodel tot op zekere hoogte toegepast worden op deze markt om de leegstand te verklaren. Een belangrijk verschil is dat winkelcentra in Nederland, in tegenstelling tot het buitenland, veel meer planmatig gerealiseerd zijn op basis van het model van Christaller. Er is dus, in tegenstelling tot de kantorenmarkt, in veel mindere mate sprake geweest van speculatieve bouw als gevolg van bijvoorbeeld lagere bouwkosten. Waar dit beleid tijdens de wederopbouw sterk landelijk en provinciaal gestuurd werd, is dit steeds meer bij gemeenten komen te liggen. Consequentie hiervan is dat gemeenten met elkaar zijn gaan concurreren om consumenten te trekken van buurtgemeenten, hetgeen een overaanbod aan winkelmeters heeft opgeleverd. Ook op PDV/GDV-locaties is lange tijd sprake geweest van een restrictief beleid. Het versoepelen van dit beleid en de (kunstmatig) lage rente sinds de eeuwwisseling heeft geresulteerd in overproductie sinds het begin van deze eeuw. De economische crisis en de dalende koopkracht zorgen in toenemende mate in vraaguitval bij de dominante, cyclische branches op deze locaties: woninginrichting, DHZ (doe-het-zelf) en autodealers. Het overaanbod, dat als gevolg van vraaguitval structurele vormen aanneemt, zal dan ook uit de markt gehaald moeten worden via sloop of transformatie om marktevenwicht mogelijk te maken. 2.5.7 Conclusie Er zijn de afgelopen decennia vele winkelmeters planmatig toegevoegd aan het winkelbestand in Nederland. De laatste jaren is deze expansie tot stilstand gekomen. De combinatie van een kwetsbare economie, veranderende demografie en de opkomst van internet leidt in diverse winkels en winkelstraten tot “stilte”, sinds het begin van de eeuw is het aantal passanten met ruim 40% gedaald. De opkomst van internet en smartphones stelt de consument in staat zich thuis, onderweg en zelfs in de winkel te oriënteren op aankopen en zelfs online tot aanschaf over te gaan. Geconcludeerd kan worden, dat de condities voor het Nederlands winkellandschap ingrijpend zijn veranderd. Alle branches worden hier in meer of mindere mate door geraakt, retailers en winkelcentra die hier onvoldoende op inspelen verliezen langzaam maar zeker hun bestaansrecht. Leegstand in aanloopstraten, kleinere centra en op PDV/GDV-locaties neemt, zeker in kleinere steden, structurele vormen aan. Voor aanloopstraten en centrumlocaties geldt dat transformatie naar wonen een goed alternatief is, voor buurtcentra is een sociale functie eveneens mogelijk. Voor perifere detailhandel zijn de alternatieven zeer beperkt, transformatie naar kantoren of bedrijfspanden zal hier, gezien het overaanbod binnen deze segmenten, evenmin een oplossing zijn. Voor de slecht functionerende PDV/GDV-locaties kan worden geconcludeerd dat deze uit de markt genomen moeten worden, teneinde marktevenwicht mogelijk te maken. Overheden kunnen hierin faciliteren door toevoegingen tot een minimum te beperken en onttrekkingen te stimuleren.


26

2.6 De Nederlandse markt voor logistiek vastgoed 2.6.1 Inleiding Door de outsourcing van productie naar Azië en Oost-Europa, de geografische ligging, de aanwezigheid van twee mainports, te weten de Rotterdamse haven (met afstand de grootste van Europa) en Schiphol (de vierde luchthaven qua aantallen passagiers en de derde luchthaven qua vracht, goed voor 1,5 miljoen ton vracht in 2013) en de uitstekende logistieke infrastructuur heeft Nederland zich de afgelopen decennia ontwikkeld tot een logistiek kernland voor de distributie van goederen binnen Europa (DTZ, 2014), (Prologis, 2014c). Dankzij de leidende functie van de Haven van Rotterdam en de hoogwaardige infrastructuur is er in Nederland sprake van een sterk ontwikkelde transport- en logistieke sector (Castelein, 2012). De logistieke sector geeft werk aan ca. 8,5% van de Nederlandse beroepsbevolking (Rli, 2013) en genereert een toegevoegde waarde van ca. €40 miljard (Rli, 2013). Wat wordt vandaag de dag verstaan onder logistiek? Bij logistiek moet gedacht worden aan het plannen, organiseren, besturen en uitvoeren van de goederenstroom. Bij de hele keten, vanaf het winnen van de grondstoffen via productie van (de onderdelen van) het eindproduct tot de aflevering bij de eindgebruiker (de consument) speelt logistiek een voorname rol. Bij iedere schakel in de keten is er sprake van (optimalisatie van) opslag en transport van voorraden. De omgekeerde goederenstroom, ook wel reverse logistics genoemd, wordt eveneens tot het domein van de logistiek gerekend. In het kort kan logistiek gedefinieerd worden als "de juiste goederen, op de juiste tijd, op de juiste plaats, in de juiste hoeveelheden tegen minimale kosten". Traditioneel worden er drie deelgebieden van logistiek onderscheiden (Hesse, 2002): -Inkooplogistiek (of aanvoerlogistiek); -Productielogistiek; -Distributielogistiek. Inkooplogistiek heeft betrekking op de afstemming tussen de inkoop en de logistiek. Het gaat hierbij om de inkoop van grondstoffen en halffabricaten en het transport van deze goederen. Behalve de inkoopprijs van een product zijn een stipte levering en een goede kwaliteit hierbij van groot belang voor een soepel productieproces. Productielogistiek heeft betrekking op planning en organisatie van het productieproces, gericht op een soepele productie van het eindproduct. In de jaren ’50 werd productie nog handmatig gepland met behulp van een kaartenbak met de voorraadgegevens. Later, met de komst van de computer, werden deze kaartenbakken geautomatiseerd. In de jaren ’70 zijn planningsconcepten als Material Requirements Planning, waarbij het inkoopproces wordt afgestemd op de verwachte vraag, en later Manufacturing Resource Planning, waarbij ook productiefactoren als beschikbare capaciteit (machines en mensen) geïntroduceerd. Waar deze planningssoftware eerst nog volledig op zichzelf staat, wordt deze vanaf de jaren ‘90 gekoppeld aan complete bedrijfsbesturingssystemen, ook wel Enterprise Resource Planning of ERP-pakketten genoemd. Deze ERP-systemen zijn het afgelopen decennium steeds verder uitgebreid met zaken als Supply Chain Management, Work Flow Management en Customer Relation Management. Distributielogistiek heeft betrekking op het traject van een gereed product vanaf het eind van het productieproces tot aan de eindafnemer, vaak via een aantal tussenschakels. Al deze functies werden door de onderneming zelf verzorgd, in de loop der tijd zijn diverse delen van dit proces uitbesteed aan gespecialiseerde ondernemingen, waarmee de logistieke sector ontstond. Tot de jaren negentig bestonden de kerntaken van de sector uit transport, opslag en overslag alsmede de administratieve afhandeling van deze functies, daarna zijn deze functies uitgebreid met zogenaamde VAL- en VAS-activiteiten, ofwel Value Added Logistics en Value Added Services. Hierbij moet gedacht worden aan verpakken, labellen, kwaliteitscontrole, order management, klantenservice, voorraadbeheer en retourlogistiek, Panteia/NEA schat dat ca. 40% van de werkgelegenheid binnen de logistieke sector betrekking heeft op VAL- en VAS-activiteiten.


27

2.6.2 Logistiek vastgoed Hoewel logistiek vastgoed vaak in één adem wordt genoemd met bedrijfspanden, zijn er behalve de locatie –beide zijn in de regel gevestigd op bedrijventerreinen- weinig raakvlakken tussen de twee. Waar bedrijfspanden veel meer built-to-suit zijn en er mede daarom overwegend sprake is van eigenaar-gebruikers, is de markt voor logistiek vastgoed veel meer een huurdersmarkt: ongeveer 60% van het gebouwenbestand wordt gehuurd van beleggers, o.a. via sale-and-lease-back-constructies (NVM Business, 2015a). Er is wel sprake van regionale verschillen: In Drenthe is slechts 12% huur, terwijl in Flevoland maar liefst 95% wordt gehuurd (Bak, 2015b). Er wordt weliswaar overwegend gebouwd in opdracht van de eindgebruiker, toch zijn deze objecten ook goed bruikbaar voor andere gebruikers, mits voldaan wordt aan de gebruikelijke criteria (verhouding kantoor/bedrijfsruimte, hoogte, loading docks, vloerbelasting, e.d.). Uit onderzoek van NVM Business (Bak, 2015b) blijkt dat de voorraad logistiek vastgoed in ons land per 1 januari 2014 ongeveer 24,2 miljoen m2 beslaat. Een groot deel hiervan (ca. 46%) is gebouwd na 2000, vooral in de provincies Noord-Brabant (Tilburg) en Limburg (Venlo) is veel toegevoegd. De belangrijkste afnemers van de gebouwen zijn de logistieke dienstverleners (53%), producenten (16%) en retailers (15%). Begin 2014 stond ongeveer 12% van de voorraad te huur dan wel te koop, tegen 4% in 2003 (Bak, 2015b), (Dynamis, 2015b). Het betreft hierbij vooral oudere objecten: meer dan 80% van de aangeboden distributiecentra en opslagruimten is ouder dan 10 jaar (Bak, 2015b). Een groot deel van dit aanbod staat structureel leeg en de alternatieve aanwendbaarheid voor deze objecten is beperkt (Dynamis, 2015b). 2.6.3 Trends en ontwikkelingen bij logistiek -Toenemende internationalisering; -Schaalvergroting; -Concentratie van productie- en distributieactiviteiten; -Toenemende mate van uitbesteding van niet-kerntaken, zoals transport en opslag; - Vrachtuitwisseling teneinde kostenvoordelen te halen. 2.6.4 Gevolgen van e-commerce voor logistiek vastgoed De opkomst van e-commerce, wereldwijd goed voor ca. $750mrd (ca. €630mrd) in 2014 (Prologis, 2014b), heeft grote gevolgen voor de retail- en logistieke vastgoedmarkt. Er is minder winkelruimte nodig, terwijl de behoefte aan logistiek vastgoed toeneemt, omdat veel activiteiten die traditioneel in winkels plaatsvinden, nu in de logistieke centra moeten worden verricht. De vier voornaamste verklaringen voor de hogere behoefte aan logistiek vastgoed zijn (Prologis, 2014a): -Productvariatie: Online retailers hebben een aanmerkelijk breder assortiment dan winkels; -Voorraadniveaus: Aangezien er geen opslag in de winkels plaats kan vinden, moet de voorraad in de distributiecentra aangehouden worden; -B2C-levering: Order picking, verpakken en verzenden naar consumenten vraagt om meer ruimte dan winkeldistributie. Waar voor winkels met pallets gewerkt kan worden, vraagt B2C om een enkele doos per bestelling; -Reverse logistics (retourzendingen): E-commerce retailers zullen in de regel ook retourzendingen moeten accepteren, er dient derhalve ruimte te worden ingeruimd voor het verwerken en terug op voorraad nemen van de retouren. Prologis heeft becijferd dat de traditionele brick-and-mortar retailer voor $1mrd omzet ongeveer 2,5 miljoen sqf (232.000 m2) aan winkelruimte en 325.000 sqf (30.000 m2) aan logistiek vastgoed nodig heeft. De e-commerce retailer heeft geen winkelruimte, maar heeft aanmerkelijk meer logistiek vastgoed nodig voor dezelfde omzet: ca. 1 miljoen sqf (93.000 m2), ofwel driemaal zo veel (Prologis, 2014a). E-commerce distributie stelt andere eisen aan vastgoed, waarbij Prologis de volgende variabelen definieert (Prologis, 2014a): -Locatie: Bij het kiezen van een locatie, spelen vele factoren een rol zoals toegang tot arbeidskrachten en transportknooppunten. De korte gewenste levertijden (next-day of same-day delivery) maakt dat


28

locaties dicht bij de eindgebruikers gewenst zijn. Fiscale wetgeving, welke zich ontwikkelt richting een gelijke fiscale behandeling van online-verkoop en fysieke verkoop, versterkt dit effect; -Mezzanine: order picken van e-commerce gebeurt vooral te voet, waardoor stellingen vaak niet hoger zijn dan 1,80m. Hierdoor ontstaat meer behoefte aan mezzaninevloeren om de distributiecentra efficiënt te kunnen benutten; -Werknemers: Aangezien e-commerce distributie arbeidsintensiever is dan traditionele distributie, moeten de panden ingericht zijn op hogere aantallen werknemers met bijbehorende voorzieningen (kleedruimtes, kluisjes, kantines, sanitair). Door het grotere aantal werknemers, zijn er eveneens andere/betere installaties voor verwarming, airconditioning en ventilatie benodigd; -Laaddeuren: Aangezien e-commerce distributeurs alleen voorraad houden voor verpakken en verschepen, hebben zij in de regel slechts aan één zijde laaddeuren nodig, in tegenstelling tot de traditionele distributeurs die ook open overslag faciliteren. Ondanks de sterke groei van e-commerce, is het aandeel hiervan binnen de totale internationale vraag naar logistiek vastgoed nog beperkt. Ongeveer 10% van de vraag is afkomstig van e-commerce, terwijl 80-90% afkomstig is van de traditionele retailers. Gegevens voor Nederland zijn niet voorhanden, echter gezien de functie van Nederland als kernland voor distributie in Europa zal bovengenoemde verhouding in Nederland naar verwachting niet afwijken. De vereisten van de traditionele retailers zijn niet gewijzigd onder invloed van e-commerce. Daarnaast blijken de e-commerce retailers veelal gebruik te maken van het bestaande aanbod: ca. 40% van de e-commerce klanten van Prologis is gevestigd in gebouwen ouder dan 10 jaar (Prologis, 2014a), deels door gebrek aan product. Er zijn overigens wel voorbeelden van e-commerce spelers die built-to-suit faciliteiten betrekken, zoals Amazon, alsmede de 3PL-dienstverleners zoals Prologis en Goodman. Hoewel afhaalpunten een belangrijke schakel zijn in de logistieke keten, zijn deze in Nederland traditioneel niet gevestigd in specifiek logistiek vastgoed, maar als een shop-in-shop bij winkels. Om die reden is ervoor gekozen om deze afhaalpunten separaat te bespreken in paragraaf 2.7. De gevolgen van e-commerce voor logistiek vastgoed zijn met name te vinden hoger in de keten: de zogenaamde e-fulfilment centers, ofwel distributiecentra gericht op de e-commerce. Voor deze e-fulfilment centers gelden drie belangrijke voorwaarden (Prologis, 2014a): -ligging nabij stedelijke gebieden; -aanwezigheid van mezzaninevloeren; -omvang van het perceel i.v.m. de hogere behoefte aan parkeergelegenheid voor het personeel. Objecten binnen de bestaande voorraad die hier niet aan voldoen, zijn in beginsel niet geschikt voor e-commerce retailers. 2.6.5 Conclusie Nederland kan dankzij haar ligging en hoogwaardige infrastructuur worden geclassificeerd als kernland voor internationale distributie. De opkomst van e-commerce zorgt voor een stijgende vraag naar logistiek vastgoed, maar die stelt tegelijkertijd andere eisen aan het logistiek product. De gevolgen voor de Nederlandse markt voor logistiek vastgoed zijn vooralsnog beperkt: de traditionele retailer is nog altijd goed voor 80-90% van de vraag. Bovendien maken de e-commerce retailers nog gebruik van het bestaande aanbod bij gebrek aan product. De leegstand is het afgelopen decennium opgelopen van ca. 4% in 2003 tot 12% in 2014, dit betreft met name (>80%) oudere objecten, welke niet meer voldoen. Een groot deel van dit aanbod staat dan ook structureel leeg en de alternatieve aanwendbaarheid voor deze objecten is beperkt. Geconcludeerd kan worden dat deze objecten uit de markt gehaald moeten worden.


29

2.7 Pakketdiensten in Nederland 2.7.1 Inleiding Hoewel de Nederlandse markt voor pakketdiensten naast levering van webshops aan consumenten (B2C, ca. 190 miljoen pakketten per jaar) ook bestaat uit levering van bedrijven onderling (B2B, ca 50 miljoen pakketten per jaar) en consumenten onderling (C2C, geen aantallen beschikbaar), wordt in het kader van dit onderzoek volstaan met de B2C-markt. 2.7.2 The Last Mile Zoals in paragraaf 2.6 beschreven, ontstaat er met de opkomst van e-commerce steeds meer behoefte aan levering van (kleine) pakketjes bij de consumenten. Waar voor de B2B-markt, met levering op werkdagen tussen 08:00 en 17:00, geldt dat de trefkans bijna 100% is, gaat dat voor de B2C-markt niet op. Diverse studies wijzen op de problematiek van de zogenaamde last mile, de problematiek van thuisbezorging (Esper, 2003), (Edwards, 2009), (Boyer, 2009), (Greasly, 2011). Waar het bulkvervoer (per containership, spoor, lucht of over de weg) veelal zeer efficiënt is, kent de laatste stap in de keten, van het distributiecentrum naar de consument, veel belemmeringen, doordat consumenten veelal overdag niet thuis zijn (ca. 20 a 35% is niet thuis (Twinkle magazine.nl, 2013)). Levering bij buren is niet altijd mogelijk (waardevolle en/of aangetekende stukken) of wenselijk (niet alleen in geval van gevoelige artikelen, maar ook hinder voor de buren. Als gevolg hiervan moeten pakketten herhaaldelijk of ’s avonds, wanneer de trefkans bijna 100% is, worden aangeboden. Levering in de avond zal in de regel tussen ca. 18:00 en 20:00 moeten gebeuren, wat bijzonder inefficiënt gebruik is van zowel personeel als wagenpark. De last mile is daardoor goed voor maar liefst 28% van de totale transportkosten. Voor grote producten zoals witgoed en computers geniet aflevering aan huis, al dan niet met installatie en afvoer van het “oude” product de voorkeur, maar voor kleine producten is ophalen op een afhaalpunt of in de winkel een geschikt alternatief voor bezorging aan huis (Te Lindert, 2011). De afgelopen jaren zijn er dan ook diverse afhaalpunten ontstaan waar de consument de pakketjes kan afhalen, zogenaamde pick-up points of PUP’s. Deze zijn met name te vinden in winkelcentra (supermarkten, tabak- en gemakzaken en boekhandels), tankstations en tuincentra. Depots van vervoerders fungeren eveneens als PUP. 2.7.3 Omvang B2C-pakketmarkt in Nederland Er gingen in 2014 in Nederland 190 miljoen pakjes van webshops naar consumenten. Van de 190 miljoen online bestellingen die van webshops naar consumenten werd verstuurd werd ongeveer 70 procent door PostNL bezorgd, 20 procent door DHL en de rest volgt op grote afstand (VVP, 2015) (SOMO, 2014). Van de 190 miljoen pakjes pasten ca. 70 miljoen pakjes in de brievenbus, de overige 120 miljoen werden verspreid via end-to-end delivery (bezorging aan huis, op het werk of elders) of via een van de 5.500 pakketpunten in winkels (VVP, 2015). Uit onderzoek van VVP (2015) blijkt dat 15% via een pakketpunt in een winkel verspreid zijn, ofwel 8 miljoen pakjes. Twee derde hiervan omdat de consument hiervoor heeft gekozen, een derde omdat de consument bij herhaling niet thuis was. 2.7.4 Retouren In de huidige circulaire economie ontstaat er bij de aflevering van producten behoefte aan terugname van defecte of oude producten. Voor witgoed is dit gemeengoed, maar de traditionele pakketvervoerders zijn hier nog niet of nauwelijks op ingericht, behoudens enkele uitzonderingen zoals DHL die bij de levering van koffiecapsules van Nespresso de lege zakken met capsules mee terugneemt (http://koffie.blog.nl, 2014). Jonge bedrijven zoals 12Return spelen in op deze behoefte door oplossingen voor retourlogistiek bij internetwinkelen te bieden (Twinkle magazine.nl, 2011)). Uit onderzoek van ABN Amro onder 5.500 consumenten (ABN Amro, 2014) blijkt dat het retourpercentage van online gekochte producten ruim het dubbele is ten opzichte van fysieke winkels. Op jaarbasis stuurt 66% van de online kopers een of meerdere artikelen terug tegenover 48% offline, echter wanneer gekeken wordt naar het aantal artikelen, dan blijkt dat gemiddeld 6% van alle fysiek gekochte artikelen geretourneerd worden tegenover 13% online, waarbij vooral mode en schoenen er


30

Tabel 2.5 Spelers actief in het bezorgen, afhalen en retourneren van pakketjes in Nederland (eigen bewerking)

met ieder 16% uitspringen. De kans op een miskoop en het retourneren van producten is in het online kanaal dus veel groter. Het gegeven dat partijen als Zalando gratis retouren accepteert versterkt dit effect: consumenten kopen verschillende maten en kleuren en houden er slechts een of enkele. In een fysieke winkel zal dit minder snel voorkomen. 2.7.5 Van PUP naar CDP Om tegemoet te komen aan de behoefte bij consumenten om pakketjes terug te kunnen sturen, zijn veel PUP’s ook een retourservice gaan aanbieden, zodat er thans veelal sprake is van zogenaamde collection-and-delivery points (CDP’s). Bemande CDP’s zijn wel gebonden aan de openingstijden van de shop waarin zij gevestigd zijn, al geldt voor tuincentra (vaak 09:00-21:00), supermarkten (08:00-22:00) en tankstations (07:00-23:00) dat deze openingstijden behoorlijk ruim zijn. Uit een eigen analyse van de locaties van de CDP’s van de verschillende aanbieders blijkt dat er nagenoeg sprake is van landelijke dekking. Van Renesse tot Delfzijl, iedere plaats van enige omvang heeft een of meerdere CDP’s, waarbij opvallend is dat –behoudens de eigen depots van de aanbieders- er uitsluitend sprake in van shop-in-shop. Hieruit kan geconcludeerd worden dat bemande CDP´s buiten het shop-in-shop concept op dit moment kennelijk onvoldoende rendabel zijn. Mogelijke verklaringen hiervoor zijn de beperkte aantallen in combinatie met de geringe vergoeding per pakket (ca. €0,25 a €0,30), hetgeen onvoldoende inkomsten genereert om de huisvestings- en personeelskosten te dekken. Met de groei van het online-aandeel in de consumentenbestedingen zou dit in de toekomst kunnen veranderen, hetgeen door middel van interviews met exploitanten van CDP’s wordt getoetst in hoofdstuk 4. 2.7.6 Onbemande CDP’s Behalve de bemande CDP’s wordt er ook geëxperimenteerd met onbemande CDP’s. Dit zijn kluisjes in diverse formaten, waarbij bijvoorbeeld een email of SMS wordt gestuurd met een code om de kluis te openen en het pakket op te halen. Ook retouren zijn mogelijk, hierbij wordt het pakket (eventueel gefrankeerd) weer in de kluis geplaatst en wordt deze vervolgens hier opgehaald door de vervoerder. Voordelen van onbemande CDP’s ten opzichte van bemande CDP’s zijn: -24/7 beschikbaar, dus niet gebonden aan de openingstijden van de winkels; -Snellere afhandeling: in een shop-in-shop kan er sprake zijn van wachttijden, bij kluisjes is dat niet het geval; -Eenvoudige retournering. Als mogelijke nadelen kan gedacht worden aan grotere inbraakgevoeligheid, zeker op afgelegen locaties. Bijkomend probleem is dat afgelegen locaties, zeker in de avonduren, geen veilig gevoel geven aan de consumenten. In het buitenland zijn onbemande CDP’s ofwel locker points al langer in gebruik. ByBox, opgericht in 2001 vanwege de geanticipeerde groei in online shopping, heeft in het VK op 1500 locaties ongeveer 18.000 lockers in gebruik. Bpost, het postbedrijf van België, heeft op 118 locaties lockers staan. In

Verzenden/Retourneren

PostNL Postkantoor 2.300

PostNL Pakketpunt

600

Pakketautomaat 9DHL Wereldwijd Ja Ja Ja DHL Parcelshop 1.200

Pakketshop 550Depot 12UPS Klantencenter 5Kiala Service Point 835

DPD Heel Europa Ja Ja Ja DPD Parcel Shops 400DeBuren Nederland Nee Ja Ja Pakketautomaat 50PostMaster Nederland Nee Nee Ja Filiaal 14Fise Fersa Nederland Nee Ja Ja Servicepunt 0TOTAAL 5.975

UPS/Kiala Wereldwijd Ja Ja Ja

PostNLBenelux, UK,Duitsland, Italië

Ja Ja Ja

GLS Heel Europa Ja Ja Ja

Naam Actief in Bezorgdienst aan huis

Ophalen Type CDP Aantal CDP’s inNederland

Figuur 2.9 Packstation van DHL


31

Duitsland staan ongeveer 2.500 Packstations van marktleider DHL. In Nederland staat dit concept evenwel nog in de kinderschoenen. PostNL heeft in 2014 een pilot afgerond met drie pakketautomaten bij een tankstation, een PostNL Business Point alsmede een NS station. Met name de automaat op het station bleek een succes (PostNL, 2015), waarna dit concept op totaal 8 stations alsmede op Luchthaven Schiphol is uitgerold. DHL heeft begin dit jaar een pilot met pakketkluizen op twee Rotterdamse metrostations en een vijftal pakketkluizen aan de toegangswegen van Amsterdam uitgerold, de eerste resultaten hiervan zijn veelbelovend en men verwacht het komende jaar te groeien naar ongeveer 50 locaties (DHL, 2015). Daarnaast heeft deBuren inmiddels 50 locaties operationeel met locker points, waar TNT Innight, DHL en DPD gebruik van maken. deBuren is in gesprek met gemeenten, retailers en pakketdiensten en verwacht het aantal locker points uit te bouwen naar ca. 1.000 locaties, waarvan 60% in winkels en/of winkelcentra, 20% op kantorenlocaties en 20% op zogenaamde high-traffic locaties (deBuren, 2015). In de omringende landen wordt relatief meer online besteed, het is derhalve goed mogelijk dat met de toename van e-commerce er additionele behoefte ontstaat aan onbemande CDP’s. Uit het bovenstaande blijkt: • dat er een landelijk dekkend netwerk aan bemande CDP’s is; • dat deze, ondanks de ogenschijnlijk gunstige ligging, niet op kantorenparken, bedrijventerreinen

en PDV/GDV-locaties voorkomen; en • dat onbemande CDP’s in Nederland nog in de kinderschoenen staan, maar de verwachting is dat de

behoefte hieraan de komende jaren substantieel gaat toenemen. 2.7.7 CDP’s en locatie theorieën Gezien de puur logistieke functie van CDP´s kan worden gesteld dat de locatietheorieën tot op zekere hoogte van toepassing zijn, immers in de logistieke keten, zowel bij distributiecentra als CDP’s, is er sprake van een ruimtelijk patroon, benodigd voor efficiënte levering aan consumenten. Voor distributiecentra geldt dat de best bereikbare locatie zal resulteren in een hogere prijs op de bid-rent curve. Veel distributiecentra zijn in elkaars nabijheid gevestigd, bijvoorbeeld nabij (lucht)havens en aan belangrijke verkeersaders en nabij stedelijke gebieden waar het benodigde personeel gevonden kan worden. Voor CDP’s, die in Nederland thans nagenoeg uitsluitend als shop-in-shop concept voorkomen, gelden voorts de locatietheorieën die op winkels van toepassing zijn. Uit eerder onderzoek naar de opkomst van CDP’s in Nederland (Weltevreden, 2008) blijkt dat: • het servicepunt de meest voorkomende CDP-vorm is in Nederland; • in 2006 slechts 1,4% van de online bestellingen bij een servicepunt is afgeleverd; • servicepunten vooral gebruikt worden voor retouren; • 1 op de 4 consumenten een aankoop doet bij het ophalen of retourneren van een pakketje; • consumenten eerder bereid zijn om gebruik te maken van servicepunten wanneer er diverse zijn

in de directe omgeving; • servicepunten met veel consumenten in de directe omgeving het best functioneren; • een afstand van maximaal 5 autominuten als kritische succesfactor voor een servicepunt wordt

gezien. Gezien het landelijk dekkend netwerk met bijna 6.000 servicepunten kan gesteld worden dat de behoefte aan additionele bemande CDP’s beperkt lijkt, hetgeen in de interviews getoetst zal worden. Wel vinden er als gevolg van een shake out onder retailers (o.a. Free Record Shop, Halfords) enkele verschuivingen plaats. Uit recenter onderzoek naar CDP’s (Koekenberg, 2012) blijkt dat de volgende locatie-eisen geformuleerd kunnen worden: • De locatie moet toegankelijk zijn voor de klant; de klant moet snel bij het CDP kunnen komen; • De CDP-locatie zal een goede ligging moeten hebben t.o.v. de residentie- en werklocatie,

bijvoorbeeld een verkeersas; • De CDP-locatie kan het best in de buitenste rand van het (stads)centrum gepositioneerd zijn aan

een uitgang; • Aanwezigheid van ongelijksoortige bedrijvigheid binnen het centrum kan een rol spelen.


32

Deze locatie-eisen richten zich primair op bemande CDP’s binnen winkelcentra en zijn voor dit onderzoek, dat zich vooral richt op kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties in stedelijke gebieden, ogenschijnlijk minder relevant, al gelden deze locatie-eisen op stedelijk niveau evenzeer. Toegankelijkheid, ligging op-de-route van of naar het werk alsmede nabij toegangswegen zijn factoren die naar verwachting bij perifeer gelegen CDP’s eveneens van belang zijn. In tegenstelling tot de retailmarkt, waar de marktfunctie een voorname rol speelt, geldt dat voor CDP’s nauwelijks. Waar voor retailers de omvang van het verzorgingsgebied en de aanwezigheid van concurrenten zeer voorname factoren zijn bij het bepalen van de locatie (Strijker, 2014), geldt dat bij CDP’s vooral de consument zelf centraal staat. De consument is op zoek naar gemak en zoekt de dichtstbijzijnde locatie om het pakket af te halen en/of te retourneren. Hierbij geldt dat iedere locatie in de nabijheid van de woning of het werk danwel iedere locatie op de route naar en vooral van het werk eveneens als mogelijke locatie kan dienen. Beleving speelt hier nauwelijks een rol, waarbij veiligheid overigens wel een randvoorwaarde is. De (perceptie van) veiligheid is een niet te onderschatten factor voor het realiseren van (on)bemande CDP’s op kantorenparken en bedrijventerreinen: buiten de kantooruren zijn deze gebieden grotendeels verlaten, hetgeen niet uitnodigt om daar een pakket op te halen of weg te brengen. Via het expertpanel zal dit getoetst worden bij de exploitanten van CDP’s. 2.7.8 Conclusie De B2C-markt is het afgelopen decennium snel gegroeid tot circa 190 miljoen pakketten in 2014, het merendeel (ruim 60%) past niet in de brievenbus en dient derhalve aan de deur bezorgd te worden. Aangezien consumenten overdag veelal niet thuis zijn, is er meer en meer behoefte ontstaan aan afhaalpunten alsmede, om te voorzien in de behoefte van consumenten om bestellingen (deels) retour te zenden, aan servicepunten voor verzending. De verzamelnaam voor deze afhaal- en retourpunten is collection-and-delivery points (CDP’s). Er is inmiddels sprake van een landelijk dekkend netwerk aan bemande CDP’s is, welke in de regel niet gevestigd zijn in logistieke objecten, maar als shop-in-shop in met name winkels, PDV-objecten (tuincentra en bouwmarkten) en tankstations. Onbemande CDP’s (kluizenwanden) komen in het buitenland, waar online-retail zich verder heeft ontwikkeld dan in Nederland, al veel voor, maar dit concept staat in Nederland nog in de kinderschoenen. De verwachting is dat de behoefte aan onbemande CDP’s de komende jaren zal toenemen, dit zal in het expertpanel (hoofdstuk 4) getoetst worden.


33

2.8 Conclusie en voorlopige hypothesen Zowel de Nederlandse kantorenmarkt als de Nederlandse markt voor bedrijfspanden wordt gekenmerkt door structurele leegstand van een aanzienlijk deel van het aanbod, waarvan een groot deel kan worden geclassificeerd als kansarm/kansloos. Transformatie naar andere functies, zoals wonen (bijvoorbeeld studentenhuisvesting of starterswoningen), leisure (bijvoorbeeld hotels) of retail blijkt slechts op enkele locaties en voor enkele objecten een alternatief, waarmee voor een substantieel deel sloop de meest voor de hand liggende oplossing is. Niet alleen de kleinere steden in krimpgebieden hebben hier mee te maken, maar ook de grote steden in de Randstad staan voor een omvangrijke opgave om het structurele overaanbod uit de markt te halen en zodoende marktevenwicht binnen de verschillende segmenten mogelijk te maken. De Nederlandse winkelmarkt wordt ook gekenmerkt door oplopende leegstand, waarbij met name PDV/GDV-locaties en aanloopstraten steeds verder onder druk komen. Voor aanloopstraten is transformatie naar met name woningen goed realiseerbaar, maar voor PDV/GDV-locaties is dit veelal niet het geval. Tegelijkertijd zorgt de opkomst van e-commerce voor een stijgende vraag naar logistiek vastgoed, zowel in de vorm van afhaal- en retourpunten (CDP´s) als distributiecentra voor webshops (e-fulfilment centra). Veel e-commerce retailers maken nog gebruik van het bestaande aanbod bij gebrek aan product, maar zullen steeds dichter bij de consumenten gevestigd willen zijn, aangezien er in toenemende mate behoefte is aan same-day of zelfs same-hour delivery. Bestaande literatuur bevestigt dit beeld, maar details over omvang en locatie-eisen ontbreekt. Voor bemande CDP’s geldt dat deze niet gevestigd zijn in logistieke objecten, maar als shop-in-shop in met name winkels, tankstations en depots van 3PL-spelers. Waar onbemande CDP’s in het buitenland al veel voor komen, is dat in Nederland nog nauwelijks het geval en in de literatuur is hier nauwelijks iets over te vinden. Teneinde antwoord te geven op de onderzoeksvraag: “In hoeverre kunnen kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten getransformeerd worden naar bemande of onbemande collection-and-delivery points (CDP’s)?” zijn de volgende hypothesen geformuleerd, waarbij via het expertpanel, de macroanalyse en de microanalyse getoetst zal worden of deze hypothesen verworpen moeten worden: H0: Er is sprake van een landelijk dekkend netwerk aan bemande CDP’s. De behoefte aan additionele bemande CDP’s zal dan ook beperkt zijn. H1: Er is substantiële behoefte aan additionele bemande CDP’s in Nederland. Deze hypothese, welke zal worden getoetst via de interviews met het expert panel, zal worden verworpen wanneer blijkt dat er substantiële behoefte is aan additionele bemande CDP’s in Nederland. Substantieel is in dit kader gedefinieerd als >10%. H0: In omringende landen, waar online-retail zich verder heeft ontwikkeld, zijn onbemande CDP’s een succesvol concept. Met de voortdurende groei van e-commerce zal er ook in Nederland behoefte ontstaan aan onbemande CDP’s. H2: Er is geen substantiële behoefte aan onbemande CDP’s in Nederland. Deze hypothese, welke zal worden getoetst via de interviews met het expert panel, zal worden verworpen wanneer blijkt dat er geen substantiële behoefte is aan onbemande CDP’s in Nederland. Substantieel is in dit kader gedefinieerd als minimaal 100 onbemande CDP’s. H0: Voor een groot deel van het bestaande aanbod aan commercieel vastgoed, veelal gelegen in en nabij de stedelijke gebieden, geldt (i) dat er sprake is van structureel overaanbod, (ii) dat transformatie naar wonen, leisure of retail veelal niet mogelijk blijkt, en (iii) dat sloop waarschijnlijk noodzakelijk is. Transformatie naar CDP’s kan hiervoor een mogelijke deeloplossing bieden. H3: Transformatie van structureel leegstaand commercieel vastgoed naar CDP’s is niet mogelijk. Deze hypothese, welke zal worden getoetst via de macro- en micro-analyse, zal worden verworpen wanneer blijkt dat de locaties met structurele leegstand ongeschikt zijn voor CDP’s en/of op deze locaties geen objecten aangetroffen worden die zich lenen voor transformatie naar CDP.


34

3 Operationalisatie In hoofdstuk 2 zijn de voornaamste theoretische modellen samengevat en vervolgens de trends en ontwikkelingen op de verschillende segmenten van de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed beschreven. Hieruit zijn vervolgens voorlopige conclusies getrokken en hypothesen geformuleerd. Hiermee is het theoretisch kader afgerond en kan worden overgegaan tot de operationalisatie van het onderzoek naar mogelijke transformatie van kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar CDP’s, zodat de onderzoeksvraag kan worden beantwoord. Uit het literatuuronderzoek is onder meer gebleken, dat er reeds een landelijk dekkend netwerk is aan bemande CDP’s in o.a. supermarkten, tankstations, tuincentra, tabaks- en lectuurwinkels en dat de behoefte aan additionele bemande CDP’s beperkt lijkt. Tegelijkertijd is geconstateerd dat onbemande CDP’s, in tegenstelling tot omringende landen, waar de online verkopen al een groter deel van de retail-verkopen uitmaken, nog nauwelijks voorkomen in Nederland. De verwachting is dat ook in Nederland er de komende jaren additioneel behoefte is aan onbemande CDP’s. Hiermee zijn subvragen 1-4 beantwoord. Er resteren thans nog de laatste twee subvragen: -welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse B2C-markt voor bezorging van pakketten? -in hoeverre lenen de structureel leegstaande kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten zich voor transformatie naar CDP’s? Aangezien het literatuuronderzoek, behalve een historisch beeld van de opkomst van CDP’s in Nederland, nauwelijks informatie heeft opgeleverd ten aanzien van de locatie-eisen die aan CDP’s worden gesteld alsmede ten aanzien van de verwachte ontwikkeling van CDP’s, zal dit worden getoetst bij een expertpanel. In hoofdstuk 4 worden de bevindingen van het expertpanel geschetst. Vervolgens vindt er in hoofdstuk 5 een analyse op macroniveau plaats, waarbij de kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties in Nederland in kaart worden gebracht. Het doel hiervan is om te toetsen of deze zich bevinden op geschikte locaties voor de mogelijke vestiging van CDP’s. In hoofdstuk 6 wordt daarna via een microanalyse onderzocht welke objecten op een drietal microlocaties, te weten een kantorenpark, een bedrijventerrein en een PDV/GDV-locatie, leeg staan, waar deze zich bevinden op de specifieke locatie en of deze objecten zich lenen voor transformatie naar CDP’s. In het afsluitende hoofdstuk 7 worden de belangrijkste conclusies getrokken, aanbevelingen gegeven en gereflecteerd op het onderzoek.


35

4 Expertpanel

4.1 Inleiding Om te onderzoeken welke locatie-eisen gesteld worden aan CDP’s zijn er gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van de voornaamste marktspelers actief in de exploitatie van CDP’s en bezorging van pakketten in Nederland. Er is hierbij gekozen voor een structuur met open vragen, aangezien deze partijen vanuit hun expertise goed in staat zijn om de voornaamste locatie-eisen te definiëren en te onderbouwen. Bovendien laat een structuur met open vragen meer ruimte om de huidige en toekomstige ontwikkeling van e-commerce en CDP’s te bespreken. Waar nodig is doorgevraagd en samengevat, teneinde de resultaten van de verschillende vertegenwoordigers beter te kunnen vergelijken. In Annex IX is een overzicht opgenomen van deze partijen en hun vertegenwoordigers, alsmede een opzet en een beknopte uitwerking van het interview met het expertpanel. Alvorens in te gaan op de conclusies van het expertpanel worden in paragraaf 4.2 de verschillende partijen in Nederland beschreven, waarna in paragraaf 4.3 het algemene beeld wordt geschetst en hieruit in paragraaf 4.4 conclusies worden getrokken.

4.2 Voornaamste partijen in B2C pakketdienst in Nederland PostNL PostNL neemt een bijzondere positie in in Nederland, het bedrijf is namelijk door de rijksoverheid aanwezen als universele postdienst ofwel UPD. Dit betekent dat PostNL vijf dagen per week brievenbussen dient te legen en post te bezorgen. Bovendien moet PostNL minimaal 2.000 servicepunten hebben en in woonkernen met meer dan 5.000 inwoners moet er binnen een straal van 500 meter een brievenbus zijn. Er zijn thans 2.300 PostNL Postkantoren en 600 PostNL Pakketpunten. Alle zelfstandige postkantoren in Nederland zijn de afgelopen jaren gesloten, deze zijn nu uitsluitend gevestigd in winkels, met name in tabak- en gemakwinkels. Op een PostNL Postkantoor kan de consument terecht voor een volledig dienstenpakket. Naast het brengen en ophalen van post en pakketten kan gedacht worden aan postzegels, kentekenbewijzen, cadeaubonnen en money transfer. Het PostNL Pakketpunt is een click-and-collect punt, met name gericht op het aannemen en uitgeven van pakketjes. Daarnaast kunnen hier postzegels, pakketzegels en verpakkingen gekocht worden. De overige diensten van het Postkantoor zijn op een Pakketpunt niet verkrijgbaar. De Pakketpunten zijn met name te vinden in supermarkten, bouwmarkten en o.a. Staples Office Centers. Bij tankstations komen deze niet meer voor sinds de samenwerking met Texaco is beëindigd. Van de Pakketpunten zijn er ongeveer 200 die de naam PostNL Business Point dragen, gericht op de zakelijke klanten die hier zelfs rolcontainers met pakketten kunnen aanbieden. Eind 2018 verwacht PostNL het aantal Postkantoren te hebben afgebouwd naar ca. 1.000 terwijl het aantal Pakketpunten zal zijn uitgebreid tot ca. 3.000. In aanvulling op de Postkantoren en Pakketpunten heeft PostNL in 2014 een pilot afgerond met pakketautomaten op een NS station, een tankstation en een PostNL Business Point. Met name het NS station bleek aan te slaan, waarna dit concept in eerste instantie op 8 NS-stations alsmede op Luchthaven Schiphol is uitgerold (PostNL, 2015). DHL DHL Nederland is onderdeel van de post- en logistieke groep Deutsche Post DHL. DHL is met 315.000 medewerkers wereldwijd actief in meer dan 220 landen en gebieden. In Nederland exploiteert DHL Parcel, het voormalige SelektVracht, ca. 1.200 DHL Parcelshops, waar consumenten hun online bestelde pakket kunnen ophalen en verzenden/retourneren. De DHL Parcelshops zijn gevestigd in supermarkten, tankstations, drogisterijen, videotheken en tabak- en gemakwinkels. DHL streeft ernaar om het komende jaar naar ca. 2.000 Parcelshops te groeien. Daarnaast heeft DHL een pilot met pakketkluizen (Parcelstations), een beproefd concept in haar thuismarkt Duitsland, waar al 2.650 Parcelstations staan. In Nederland zijn de Parcelstations geplaatst op twee Rotterdamse metrostations en een vijftal pakketkluizen aan de toegangswegen van Amsterdam. De eerste resultaten hiervan zijn veelbelovend en men verwacht het komende jaar te

http://www.bing.com/images/search?q=dhl+parcelshop&qs=ds&form=QBIR

http://www.bing.com/images/search?q=postnl&qs=n&form=QBIR&pq=postnl&sc=8-6&sp=-1&sk=&undefined=undefined%23view=detail&id=60A48339BBDBD685A63B49FE28E039FFF322C8B6&selectedIndex=0


36

groeien naar ongeveer 50 locaties (DHL, 2015). Daarnaast is DHL een samenwerking gestart met deBuren, zodat DHL ook gebruik kan maken van dit netwerk met nog eens circa 50 punten. DPD Dynamic Parcel Distribution (DPD) is met 500 depots in 40 landen een grote speler in de internationale express- en pakketdienst in Europa, waar het met 22.000 medewerkers en 15.000 voertuigen ongeveer 220.000 zakelijke klanten bedient. Grootste aandeelhouder is de Franse Geopost groep, een dochteronderneming van La Poste. In Nederland werkte DPD samen met Kiala, na de overname van Kiala door UPS in 2012 is DPD zelf actief geworden op de Nederlandse consumentenmarkt, hetgeen de huidige, soms minder voor de hand liggende, locaties van de Parcelshops verklaart. De opbouw van het netwerk met Parcelshops is nog in volle gang, waarbij het huidige netwerk met 400 punten wordt uitgebreid tot ca. 1.000 Parcelshops. Daarnaast is DPD een samenwerking gestart met deBuren om gebruik te maken van haar kluizenwanden. Hoewel DPD met name in de B2B-markt actief is, zijn de B2C-pakketten inmiddels goed voor ongeveer 50% (DPD, 2015). In Amsterdam, Rotterdam en Midden-Nederland kunnen consumenten al gebruik maken van de een-uursdienst. Daarnaast werkt DPD aan de applicatie “Follow my parcel”, waarmee pakketten real time gevolgd kunnen worden en de consument de gewenste bezorgtijd of –locatie kan aanpassen of, in geval van een gemiste bezorging, kan aangeven waar en wanneer deze opnieuw bezorgd kan worden. Deze dienst is in Groot-Brittannië al actief (www.DPD.co.uk). UPS/Kiala UPS, de grootste en oudste koeriersdienst ter wereld is met name gericht op de zakelijke markt. In 2012 heeft UPS Kiala overgenomen om een positie te verwerven in de Europese e-commerce markt voor consumenten. De 800 Kiala punten worden omgebouwd tot UPS Acces Points, UPS wil op termijn groeien naar ca. 1.000 punten, met name in tankstations en supermarkten (www.kiala.nl ). GLS General Logistic Systems (GLS) is actief in 35 landen in Europa waar het 220.000 zakelijke klanten bedient. Via ca. 550 Pakketshops in Nederland kunnen particulieren en kleine ondernemers hun pakketten verzenden en ontvangen. GLS Pakketshops zijn veelal gevestigd in tijdschriftenwinkels, tabak- en gemakzaken en wit- of bruingoedwinkels. GLS wil het netwerk de komende jaren uitbreiden tot ca. 1.000 punten (GLS, 2015). deBuren Eind 2011 is deBuren begonnen met het uitrollen van onbemande CDP’s. In tegenstelling tot bovenstaande partijen is deBuren geen vervoerder en werkt men volledig onafhankelijk, waarbij men zich richt op het ophalen en retourneren van online aankopen en daarnaast het netwerk met zelf geassembleerde kluizenwanden inzet voor click-and-collect activiteiten zoals boodschappen, medicijnen en stomerijservices. Inmiddels zijn er 50 locaties operationeel, waarvan 20 in of nabij winkelcentra van o.a. Klepierre en de overige als shop-in-shop bij vestigingen van o.a. CityBox, Shurgard en Tribes. De komende jaren wil deBuren doorgroeien naar ca. 1.000 locaties met een focus op retail (winkelcentra, supermarkten en tankstations), grootschalig vastgoed (kantoren, ziekenhuizen en universiteiten) en high-traffic locaties (ov-stations, snelwegen en transferia) (deBuren, 2015). Postbedrijf Sandd (Sort AND Deliver), actief in de B2B postbezorging alsmede in de bezorging van geadresseerd drukwerk heeft een meerderheidsbelang in deBuren verworven om in te spelen op de ontwikkelingen in de B2C-pakketdienst. Postmasters Postmasters is een onafhankelijke organisatie die zich richt op post- en pakketverzending in combinatie met drukwerkservice en verkoop van kantoorartikelen. Postmasters werkt samen met o.a. UPS, FedEx, DPD, Kiala, SelectMail en PostNL. Er zijn thans 16 vestigingen alsmede een Postmasters Express, welke als shop-in-shop concept fungeert. Pakketten ontvangen is vooralsnog niet mogelijk (www.postmasters.nl).

http://www.dpd.co.uk/

http://www.kiala.nl/

http://www.postmasters.nl/

http://www.bing.com/images/search?q=gls+pakketshop&FORM=HDRSC2%23view=detail&id=B47ED9DE9381171A3F856E7ECD993C1DFAF67367&selectedIndex=0


37

Fise Fersa Fise Fersa is nog in de opstartfase en wil een landelijk netwerk van white-label pakketpunten opzetten waar pakketten van alle vervoerders verzonden en opgehaald kunnen worden. In de tweede helft van 2015 zal de eerste locatie in ’s-Gravenzande worden geopend (Fise Fersa, 2015).

4.3 Bevindingen van het expertpanel Uit de gesprekken is allereerst gebleken dat de markt voor bemande servicepunten nog volop groeit. Hiervoor zijn een aantal verklaringen. In de eerste plaats zorgt de nog altijd snelle groei van e-commerce voor een snelle groei van het aantal pakketjes in Nederland, zogenaamde autonome groei. In 2014 werden gemiddeld 3.300 pakketten per winkel afgehaald, waarbij de afhaalpunten van PostNL, gezien het 70% marktaandeel, ruim boven dit gemiddelde zitten. De retouren zijn in deze cijfers nog niet meegenomen, ook dat zijn contactmomenten met consumenten die een beslag leggen op de capaciteit van de CDP’s. Naast de B2C-markt zijn de ook de B2B- en de C2C-markt groeiende, deze laatste is vooral het gevolg van online markten als www.marktplaats.nl, www.speurders.nl en www.tweedehands.nl. Daarnaast is er in toenemende mate behoefte aan CDP’s om de last-mile problematiek het hoofd te bieden. Kosten van end-to-end delivery nemen alleen maar toe, woonwijken slibben dicht door al die aparte bestelbusjes en er is sprake van toenemende ergernis, niet alleen van al die busjes in de straat, maar ook doordat consumenten vaak niet thuis zijn en de buren steeds vaker worden belast met het aannemen van pakketten (VVP, 2015). Om de (verwachte) groei van het aantal pakketten te faciliteren en om bestaande servicepunten niet teveel te belasten -het is immers side business voor de ondernemers waar deze punten gevestigd zijn- worden er regelmatig nieuwe servicepunten toegevoegd. Wanneer de aanbieders hun ambitie waarmaken, zullen er over twee a drie jaar circa 11.550 post- en pakketpunten in Nederland zijn, een verdubbeling van nu, zoals uit tabel 4.1 blijkt. Een andere verklaring voor het toenemende aantal servicepunten is te vinden in de strijd om de e-tailer, waarbij er door partijen als PostNL, DHL en DPD wordt gestreden om marktaandeel te behouden (marktleider PostNL) danwel te winnen (DHL en DPD). Met name DHL, marktleider in Duitsland, probeert in Nederland PostNL naar de kroon te steken met het in rap tempo openen van honderden servicepunten en pakketautomaten. Voor partijen als GLS, van oudsher meer georiënteerd op B2B en die dit juist als aanvulling op thuisbezorging zien, geldt dit in mindere mate. Het vergroten van de dekkingsgraad speelt eveneens een voorname rol, waarbij opvallend is dat alle partijen streven naar exclusiviteit en derhalve geen concullega ’s toestaan binnen hun netwerk. De bestaande spelers bevestigen zonder uitzondering dat exclusiviteit een voorwaarde is die in de overeenkomst wordt opgenomen. Verklaringen voor de gewenste exclusiviteit zijn vooral de logistieke processen (men wil voorkomen dat het pakket van bijvoorbeeld DHL met de GLS koerier meegaat), ook stellen de vervoerders dat het voor ondernemers te complex wordt, doordat er sprake is van verschillende terminals/scanners en verschillende software, waardoor de kans op fouten toeneemt. Als gevolg hiervan is er thans sprake van veel overlap en binnen winkelcentra en –straten concurrerende aanbieders in elkaars nabijheid. Uit de gesprekken bleek wel dat de markt flink in beweging is, mede onder druk van de consument. Uiteindelijk maakt de consument de keuze waar hij zijn pakket wil ophalen en zal deze omwille van efficiency en gemak afdwingen dat er (white-label) CDP’s ontstaan waar pakketten van verschillende aanbieders opgehaald kunnen worden. De pakketautomaten van deBuren spelen hier al op in, hier is het immers mogelijk om pakketten van en voor de verschillende vervoerders op te halen en te retourneren danwel hier in te plaatsen. De recente samenwerking met DHL en DPD toont aan dat de gewenste exclusiviteit (op termijn) niet houdbaar blijkt. Andere voorbeelden zijn Fise Fersa en PostMasters, zoals in paragraaf 4.2 beschreven.

Tabel 4.1 Huidig en verwacht aantal CDP’s in Nederland ( (VVP, 2015), eigen bewerking)

2015 Ambitie2.900 4.0001.200 2.000

400 1.000550 1.000835 1.000

16 5050 1.000

0 5005951 11550

PostMastersDeBurenFise FersaTotaal

VervoerderPostNLDHLDPDGLSUPS/Kiala

http://www.marktplaats.nl/

http://www.speurders.nl/

http://www.tweedehands.nl/


38

Ten aanzien van de locaties is gebleken dat deze grotendeels worden bepaald op basis van geomarketing, met als uitgangspunt dat de locatie binnen 10 minuten te bereiken moet zijn. Voor de binnenstad 10 minuten lopen, voor de woonwijken 10 minuten fietsen en voor de buitengebieden 10 minuten met de auto. De voornaamste eisen die aan de locatie worden gesteld zijn de openingstijden, de bereikbaarheid/toegankelijkheid en parkeergelegenheid. Ook veiligheid en uitstraling worden genoemd als belangrijke factoren. Uitstraling betreft zowel het gebied als de specifieke onderneming, deze moet passen bij de vervoerder. Voor wat betreft de impact van de verwachte groei van het aantal CDP’s op de huidige leegstand kan worden geconcludeerd dat deze bescheiden is. De bemande CDP’s komen thans uitsluitend als shop-in-shop voor, waar zij slechts enkele m2 vergen: er wordt gebruik gemaakt van de bestaande servicebalie, zodat het ruimtebeslag beperkt is tot een of meerdere stellingen waar de pakketten bewaard worden. De inschatting van het expert panel is dat dit om gemiddeld 2 m2 gaat. Met de groei van het aantal pakketten en de verwachte druk op exclusiviteit zal de omvang toenemen naar maximaal ca. 5 m2. Er vanuit gaande dat de ambitie van de vervoerders wordt gerealiseerd, dan is het maximale ruimtebeslag ca. 4.500 * 5 m2 ofwel ca. 22.500 m2. Voor de onbemande CDP’s geldt dat deze kluizenwanden ofwel gevestigd zijn aan de buitenzijde, grenzend aan het parkeerterrein (en daarmee feitelijk geen m2 vvo in beslag nemen) ofwel in het winkelcentrum, kantoor of bedrijfspand, waar zij een kamer in beslag nemen met een grootte van ca. 15 m2. Wanneer de ambitie van de vervoerders ten aanzien van de onbemande CDP’s wordt gerealiseerd, dan is het ruimtebeslag ca. 1.500 * 15 m2 ofwel ca. 22.500 m2. Het totale ruimtebeslag komt daarmee op ca. 44.500 m2, hetgeen een zeer bescheiden invulling is van de bestaande en verwachte leegstand.

4.4 Conclusie In hoofdstuk 2 is de ontwikkeling van e-commerce in Nederland en de opkomst van bemande en onbemande PUP´s en CDP´s geschetst. Op basis van de literatuurstudie zijn een drietal hypothesen geformuleerd: H1: Er is sprake van een landelijk dekkend netwerk aan bemande CDP’s. De behoefte aan additionele CDP’s zal dan ook beperkt zijn. Gezien de ambitie van alle partijen, die actief zijn in de verzending en ontvangst van pakketten in Nederland, waarbij het aantal servicepunten bijna verdubbelt ten opzichte van het huidige aantal, dient deze hypothese te worden verworpen. Er is wel degelijk behoefte aan additionele CDP’s, enerzijds om de nog altijd fors groeiende aantallen pakketten te kunnen verwerken in het shop-in-shop concept en anderzijds om marktaandeel te verwerven/behouden. H2: In omringende landen, waar online-retail zich verder heeft ontwikkeld, zijn onbemande CDP’s een succesvol concept. Met de voortdurende groei van e-commerce zal er ook in Nederland behoefte ontstaan aan onbemande CDP’s. De interviews met het expertpanel geven een gemengd beeld. Vervoerders zijn sceptisch ten aanzien van kluizenwanden op solitaire locaties en stellen dat service dusdanig belangrijk is, dat dit alleen via bemande CDP’s kan worden gerealiseerd. Tegelijkertijd zijn er al tientallen onbemande CDP’s in gebruik (deBuren, PostNL, DHL) en zijn er ambitieuze plannen om deze verder uit te bouwen. Ook worden er samenwerkingsverbanden opgestart met partijen als deBuren, om hier niet de boot te missen. Deze hypothese kan op basis van dit onderzoek niet worden verworpen. H3: Voor een groot deel van het bestaande aanbod aan commercieel vastgoed, veelal gelegen in en nabij de stedelijke gebieden, geldt (i) dat er sprake is van structureel overaanbod, (ii) dat Transformatie naar wonen, leisure of retail veelal niet mogelijk blijkt, en (iii) dat sloop waarschijnlijk noodzakelijk is. Transformatie naar CDP’s kan hiervoor een mogelijke deeloplossing bieden. In de macro- en microanalyse in hoofdstuk 5 en 6 wordt in kaart gebracht waar de kantorenparken, de gemengde terreinen en de PDV/GDV-concentraties zich bevinden om te toetsen of deze locaties geschikt zijn als mogelijke locatie voor (onbemande) CDP’s. Op basis hiervan kan bepaald worden of deze hypothese verworpen dient te worden.


39

5 Toetsing op macroniveau

5.1 Inleiding Uit het literatuuronderzoek en het expertpanel is gebleken, dat er reeds een landelijk dekkend netwerk is aan bemande CDP’s in o.a. supermarkten, tankstations, tuincentra, tabaks- en lectuurwinkels, maar dat er nog altijd behoefte is aan additionele CDP’s om de groei van het aantal pakketten te faciliteren. Tegelijkertijd is geconstateerd dat onbemande CDP’s in tegenstelling tot omringende landen, waar de online verkopen al een groter deel van de retail-verkopen uitmaken, nog nauwelijks voorkomen in Nederland. De verwachting is dat ook in Nederland er de komende jaren additioneel behoefte is aan onbemande CDP’s, hetgeen wordt onderschreven door de ambitie van deBuren, die de komende jaren wil groeien van 50 naar circa 1.000 locaties, waarvan 40% op winkellocaties, 40% op kantorenlocaties en 20% op high-traffic locaties. In de volgende paragrafen worden de voornaamste kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties in Nederland in kaart gebracht, waarbij wordt onderzocht (i) of er hier sprake is van structurele leegstand, en (ii) of deze locaties op een gunstige plek liggen voor de vestiging van (onbemande) CDP’s.

5.2 Nederlandse kantorenmarkt In Annex VI zijn 53 gemeenten met de 197 voornaamste kantorengebieden in Nederland vermeld, goed voor 79% van de totale voorraad. Per regio zijn de kantorengebieden grafisch weergegeven, hieruit blijkt dat deze zich zowel in de stadscentra als perifeer, nabij de ontsluitingswegen, bevinden. Het grootste deel van het stedelijk gebied ligt binnen een straal van 5 kilometer (ca 10 autominuten). Binnen al deze plaatsen is er sprake van leegstand, van bijna 7% in Oosterhout tot 33% in Gouda. Het is dan ook aannemelijk dat in iedere plaats met een of meerdere kantorengebieden er sprake is van leegstand, waarbij gezien de bandbreedte (7-33%), geconstateerd kan worden dat deze deels structureel is. In tabel 2.1 op pagina 11 is al geconcludeerd dat de verhouding tussen vraag (opname) en aanbod (voorraad) in alle provincies duidt op structurele leegstand. Wanneer ingezoomd wordt op regionaal gebied blijkt dat er sprake is van forse leegstand, variërend van 11% in Friesland tot 30% in Almere en bovendien dat de verhouding tussen aanbod en opname varieert van 5 in Amsterdam en Arnhem-Nijmegen tot maar liefst 25 in Almere. Deze leegstand kan derhalve grotendeels als structureel geclassificeerd worden, aangezien de “gezonde” bandbreedte voor frictieleegstand van 5-8% alsmede de “gezonde” aanbod/opname ratio ad 1,5 a 2 ruim worden overschreden (Van der Gijp, 2009).

Tabel 5.1 Regionaal overzicht van de kantorenmarkt in Nederland (DTZ, 2015a), eigen bewerking)

RegioVoorraad01-01-2015 (m2)

Aanbod01-01-2015 (m2)

Aanbod/voorraad

Opname 2014 (m2)

Aanbod/opname

Almere 587.000 175.000 30% 7.000 25 Amsterdam en omgeving 6.908.000 1.328.000 19% 276.000 5 Breda en omgeving 1.166.000 198.000 17% 26.000 8 Den Haag en omgeving 7.198.000 1.138.000 16% 101.000 11 Ede en Veenendaal 432.000 106.000 25% 16.000 7 Eindhoven en omgeving 1.953.000 358.000 18% 44.000 8 Friesland 805.000 92.000 11% 13.000 7 Gooi en Eemland 1.481.000 322.000 22% 32.000 10 Groningen en Assen 1.234.000 187.000 15% 13.000 14 Haarlemmermeer 1.442.000 324.000 22% 17.000 19 's-Hertogenbosch en Tilburg 1.451.000 223.000 15% 26.000 9 Limburg 1.545.000 207.000 13% 30.000 7 Rotterdam en omgeving 4.798.000 1.041.000 22% 70.000 15 Stadsregio Arnhem Nijmegen 1.658.000 308.000 19% 60.000 5 Twente 943.000 238.000 25% 12.000 20 Utrecht en omgeving 3.604.000 562.000 16% 94.000 6 Zwolle, Apeldoorn en Deventer 1.888.000 403.000 21% 48.000 8


40

Uit de overzichtskaarten in Annex VI blijkt, dat de kantorenparken gelegen zijn in de centra en in de periferie van de steden, nabij de uitvalswegen. Centra zijn bij uitstek geschikt voor CDP’s ten behoeve van forenzen, zoals de pilot van NS met kluiswanden op stations heeft uitgewezen. Locaties in de periferie zijn eveneens geschikt, aangezien uit bestudering van de regionale overzichtskaarten blijkt, dat een groot deel van het verzorgingsgebied binnen ca. 10 minuten bereikt kan worden. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat kantorenparken in Nederland in beginsel geschikt zijn als mogelijke vestigingslocatie voor CDP´s en dat hier in veel gevallen sprake is van structurele leegstand. Voor centrumlocaties zou transformatie naar bijvoorbeeld wonen een oplossing kunnen bieden voor deze leegstand, echter voor perifere locaties is dit minder waarschijnlijk.

5.3 Bedrijventerreinen in Nederland In Annex VII zijn 59 steden met de 202 (van totaal 3.515) voornaamste bedrijventerreinen in Nederland vermeld, goed voor 40% van de totale voorraad. De voorraad bedrijventerreinen is derhalve veel meer versnipperd dan de kantoren. Per regio zijn de bedrijventerreinen grafisch weergegeven, hieruit blijkt dat deze zich, in tegenstelling tot de kantorengebieden, vrijwel uitsluitend perifeer bevinden. Desondanks ligt het grootste deel van het stedelijk gebied in de regel binnen een straal van 3 kilometer (ca. 5 autominuten). Zoals in hoofdstuk 2 beschreven, is de relatieve leegstand van bedrijfsruimte in Nederland met 3,6% beperkt, hetgeen binnen de bandbreedte van frictieleegstand lijkt te vallen. Wanneer wordt ingezoomd op de regio’s, blijkt bovendien dat de verhouding tussen aanbod en voorraad aanzienlijk lager is dan bij kantoorruimte en bovendien dat de verhouding tussen aanbod en opname voor de meeste regio’s aanzienlijk lager is dan bij kantoorruimte. De voornaamste uitschieters zijn Friesland (12,6) en in mindere mate Eindhoven en omgeving (8,2) en Groningen, Assen en Emmen (7,5). Deze factoren liggen nog altijd ruim boven de 1,5 a 2 en impliceren dat er sprake is van langdurige of zelfde structurele leegstand. Ondanks de relatief lage leegstand, gaat het hierbij nog altijd om ruim 9 miljoen m2, bovendien is er voor een groot deel van de voorraad (28-43%) sprake van verouderde bedrijventerreinen. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden, dat bedrijventerreinen gezien de ligging geschikt zijn als mogelijke vestigingslocatie voor CDP’s en dat er hier in meer of mindere sprake is van structurele leegstand. Transformatie naar bijvoorbeeld wonen is voor bedrijventerreinen zeer onwaarschijnlijk.

Tabel 5.2 Regionaal overzicht van de bedrijventerreinen in Nederland (DTZ, 2015a), eigen bewerking)

RegioVoorraad01-01-2015 (ha)

Aanbod01-01-2015 (m2)

Aanbod/voorraad

Opname 2014 (m2)

Aanbod/opname

Almere 496 165.000 7% 58.000 2,8 Amsterdam en omgeving 888 344.000 8% 159.000 2,2 Breda en omgeving 2.616 748.000 6% 215.000 3,5 Den Haag en omgeving 1.257 312.000 5% 94.000 3,3 Ede en Veenendaal 573 206.000 7% 71.000 2,9 Eindhoven en omgeving 1.591 528.000 7% 70.000 7,5 Friesland 1.157 151.000 3% 12.000 12,6 Gooi en Eemland 337 100.000 6% 36.000 2,8 Groningen, Assen en Emmen 1.678 155.000 2% 19.000 8,2 Haarlemmermeer 609 217.000 7% 95.000 2,3 's-Hertogenbosch, Tilburg en Waalwijk 1.852 507.000 5% 282.000 1,8 Limburg 1.971 330.000 3% 87.000 3,8 Rotterdam en omgeving 2.506 772.000 6% 246.000 3,1 Stadsregio Arnhem Nijmegen 1.382 301.000 4% 97.000 3,1 Twente 1.609 374.000 5% 117.000 3,2 Utrecht en omgeving 719 290.000 8% 56.000 5,2 Zwolle, Apeldoorn en Deventer 1.275 326.000 5% 70.000 4,7


41

5.4 PDV/GDV- concentraties in Nederland In Annex VIII zijn de PDV-concentraties in Nederland vermeld. In tegenstelling tot de kantorenparken en bedrijventerreinen is er over de PDV/GDV-locaties relatief weinig informatie voorhanden. Uit een analyse van de gegevens in Locatus (Locatus, 2015) blijkt, dat er in Nederland 5.005 retail-units worden gerekend tot het gebiedstype “grootschalige concentratie”. Het gaat hier om 196 concentraties, stand-alone GDV-objecten zoals solitaire bouwmarkten en autodealers zijn hier niet in meegenomen. Uit de data van Locatus blijkt verder dat er bij 435 objecten sprake is van leegstand. Van deze leegstand betreft het bij 155 objecten frictieleegstand (< 1 jaar), bij 146 objecten is sprake van langdurige leegstand (>1 jaar), 104 objecten staan structureel leeg (>3 jaar). Overigens blijkt in een aantal gevallen, dat er bij deze “grootschalige concentraties” ook winkels gevestigd zijn. Wanneer reguliere retail, horeca en leisure buiten beschouwing worden gelaten, resteren er 4.058 units, waarvan 435 leeg ofwel ongeveer 11%. Echter, wanneer wordt gekeken naar het vloeroppervlak, dan blijkt dat ca. 1 miljoen m2 leeg staat, wat neerkomt op ca. 21%, hetgeen aanzienlijk is. Op basis van de relatieve leegstand in vloeroppervlak en de omvang van het verzorgingsgebied van de PDV/GDV-concentraties zijn deze geclassificeerd als goed, voldoende, matig of slecht, hierbij is de volgende matrix toegepast op basis van een eigen inschatting van de onderzoeker: Verzorgingsgebied <10km Leegstand

>250.000 >125.000 >75.000 <75.000

<5% Goed Goed Voldoende Voldoende <15% Voldoende Voldoende Matig Matig <25% Matig Matig Slecht Slecht >25% Slecht Slecht Slecht Slecht

Deze score is toegepast op alle PDV/GDV-concentraties in Nederland, resulterend in Afbeelding 5.1. In Annex VIII is het totaaloverzicht in tabelvorm weergegeven, daarnaast zijn de regionale kaarten weergegeven. Hieruit blijkt, dat ongeveer de helft (96 van 194) van de PDV/GDV-concentraties in Nederland een leegstand kent van <5%. Leegstand hier is in de regel beperkt tot frictieleegstand, al zijn er ook bij deze locaties units aangetroffen die langdurig (>1 jaar) of structureel (>3 jaar) leeg staan. Voor de andere helft (98 van 194) geldt, dat hier 1 of meerdere units zijn aangetroffen met langdurige of structurele leegstand. Op basis van de regionale kaarten kan worden geconcludeerd dat al deze concentraties zijn gelegen in de periferie van de steden en dat een groot deel van het verzorgingsgebied binnen ca. 5 a 10 minuten bereikt kan worden. Gezien de ligging op of grenzend aan bedrijventerreinen is transformatie naar bijvoorbeeld wonen niet waarschijnlijk. Geconcludeerd kan worden dat ook voor de PDV/GDV-locaties geldt dat deze locaties in beginsel geschikt zijn als mogelijke vestigingslocatie voor CDP’s.

Afbeelding 5.1 Overzicht van PDV/GDV-concentraties in Nederland (Locatus, 2015, eigen bewerking)

Tabel 5.3 Classificatie PDV/GDV-concentraties in Nederland


42

5.5 Conclusie Uit de macroanalyse is gebleken, dat er op het merendeel van de kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-concentraties in Nederland sprake is van structurele leegstand. Waar op kantorenparken in of nabij de centra van de grote steden voor een aantal objecten transformatie naar wonen of leisure tot de mogelijkheden behoort, is dit voor een groot deel niet het geval, zodat voor veel van deze objecten sloop de meest waarschijnlijke oplossing is. Voor bedrijventerreinen en PDV/GDV-concentraties, die eveneens veelal op en nabij de bedrijventerreinen liggen, is transformatie naar wonen niet waarschijnlijk en lijkt voor een deel van de voorraad sloop noodzakelijk. Gezien de ligging lijken deze locaties in beginsel geschikt als mogelijke vestigingslocatie voor CDP’s, aangezien (deels) voldaan wordt aan de belangrijkste criteria, zoals geformuleerd door eerder onderzoek (Weltevreden, 2008); (Koekenberg, 2012) en het expertpanel (hoofdstuk 4): • veel consumenten in de directe omgeving; • een afstand van maximaal 10 minuten (lopend in de binnenstad, fietsend in de wijken en met de

auto in het buitengebied); • goed bereikbare locatie; • goede ligging t.o.v. de residentie- en werklocatie, bijvoorbeeld een verkeersas; • ligging in de buitenste rand van het (stads)centrum aan uitvalswegen; • ruime openingstijden (bij voorkeur 24/7 bereikbaar). Voornaamste attentiepunt is (de perceptie van) veiligheid, aangezien er op deze locaties buiten de kantoortijden en de ochtend- en avondspits weinig traffic is. Dit zal consumenten ervan weerhouden om buiten deze tijden hier een pakket op te halen of af te leveren. Voorlopige conclusie ten aanzien van hypothese 3: H3: Voor een groot deel van bestaande aanbod aan commercieel vastgoed, veelal gelegen in en nabij de stedelijke gebieden, geldt (i) dat er sprake is van structureel overaanbod, (ii) dat Transformatie naar wonen, leisure of retail veelal niet mogelijk blijkt, en (iii) dat sloop waarschijnlijk noodzakelijk is. Transformatie naar CDP’s kan hiervoor een mogelijke deeloplossing bieden De literatuurstudie en de macro-studie hebben aangetoond dat er sprake is van structurele leegstand op de kantorenmarkt, de markt voor bedrijfspanden en de PVD/GDV-concentraties en dat veel van deze locaties zich niet lenen voor transformatie naar wonen, leisure of retail, zodat sloop de meest voor de hand liggende “oplossing” lijkt. Gezien de ligging van de locaties aan uitvalswegen en nabij de stedelijke gebieden is transformatie naar een bemande of onbemande CDP een mogelijkheid. Deze hypothese kan derhalve niet verworpen worden. In het volgende hoofdstuk zal worden ingezoomd op twee micro-locaties, te weten een kantorenpark/bedrijventerrein en een PDV/GDV-concentratie, teneinde te onderzoeken of hier inderdaad objecten geïdentificeerd kunnen worden die zich lenen voor transformatie naar een bemande of onbemande CDP, waarna een definitieve conclusie getrokken kan worden ten aanzien van hypothese 3.


43

6 Case study Via een tweetal casestudies wordt op microniveau onderzocht of er op kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties objecten geïdentificeerd kunnen worden die voldoen aan de voorwaarden voor transformatie naar een onbemand CDP. Hierbij is gekozen voor locaties in de provincie Utrecht en dan met name in en rond de stad Utrecht. Hiervoor is gekozen, omdat Utrecht geografisch zeer centraal is gelegen in Nederland. De stad Utrecht is de vierde stad van Nederland met ca 328.000 inwoners en is gelegen in de Randstad-regio aan de belangrijkste verkeersassen A2, A12, A27 en A28 en is het knooppunt waar de belangrijkste spoorlijnen samenkomen, en bovendien redelijk gunstig gelegen ten opzichte van de luchthavens Schiphol, Rotterdam en Eindhoven. De stad Utrecht staat bekend als een studentenstad met een relatief jonge en hoogopgeleide bevolking en is daarmee een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bedrijven. De stad groeit snel en zal in 2030 zo’n 390.000 inwoners hebben (Gemeente Utrecht, 2015). Voor de case study is per segment geanalyseerd waar de leegstandsproblematiek het grootst is.

6.1 Kantorenpark/gemengd terrein De stad Utrecht is de vierde kantorenstad van Nederland, die mede dankzij haar centrale ligging relatief goed presteert (Gemeente Utrecht, 2010). Hoewel de leegstand in 2014 fors is opgelopen, ligt deze per 01-01-2015 met 13,2% (2014: 10,1%) nog altijd ruim onder het regionale (15,1%) en landelijk (16,1%) gemiddelde (Gemeente Utrecht, 2015), (DTZ, 2015a). De aanbod/opname-ratio voor Utrecht is met 3,7x aanzienlijk gunstiger dan het landelijk (7,9x) gemiddelde en eveneens aanzienlijk gunstiger dan in de overige gemeenten in de provincie Utrecht (17,2x). Het structurele aanbod is met 4,2% laag, al komt dit neer op 34% van het aanbod, ofwel van het huidige aanbod staat 34% al meer dan 3 jaar leeg (Gemeente Utrecht, 2015). In de kantorengebieden is de leegstand beperkt, de leegstand in Utrecht concentreert zich op bedrijventerreinen, zoals Oudenrijn (39,6%) en Lage Weide (25,1%), waar een aanzienlijk, structureel overaanbod is. In omliggende gemeenten is de gemiddelde leegstand veelal een stuk hoger, met als uitschieters IJsselstein (27,7%), Vianen (29,3%) en Nieuwegein (30,5%). Aangezien IJsselstein (34.900 m2) en Vianen (117.700 m2) relatief kleine kantoormarkten zijn, is er voor de case study gekozen voor Nieuwegein (507.800 m2). De kantorenmarkt in Nieuwegein wordt al jaren gekenmerkt door aanzienlijke, oplopende leegstand. Deze groeikern ligt tegen de stad Utrecht aan en heeft veel last van de aanzuigende werking van Utrecht en kantorenpark Papendorp, waar het afgelopen decennium 316.000 m2 kantoorruimte is opgeleverd. Binnen Nieuwegein zijn drie voorname kantorengebieden te identificeren, te weten het stationsgebied, Merwestein en Rijnhuizen (Plettenburg-de Wiers) en een aantal kleinere concentraties, te weten Batau Noord, Poort van Nieuwegein en ´t Fort Noord. Voor zowel de binnenstad als Merwestein, maar ook voor kleinschalige concentraties (m.u.v. Poort van Nieuwegein) geldt dat transformatie naar bijvoorbeeld woningen een prima alternatief is, hetgeen ook al veelvuldig gebeurt. In 2010-2014 zijn ruim 200 woningen in voormalige kantoren gerealiseerd, waarmee de leegstand is

Figuur 6.1 Bestemmingsplan Plettenburg-De Wiers


44

teruggebracht van 34% naar 26,7%, in 2015 worden wederom 200 woningen gerealiseerd, waarmee de leegstand verder wordt teruggebracht (Gemeente Nieuwegein, 2015). Helaas is transformatie van individuele objecten naar woningen voor Rijnhuizen, gelegen op bedrijventerrein Plettenburg-de Wiers langs de verbindingsweg tussen Nieuwegein en De Liesbosch-Laagraven (Utrecht), op dit moment geen geschikt alternatief. Plettenburg-de Wiers (ca. 140 ha) ligt niet in of nabij de woonwijken en voorzieningen, bovendien is dit geen pure kantorenlocatie, maar zijn hier ook bedrijfspanden te vinden, al komt milieucategorie 4-6 hier niet voor (Gemeente Nieuwegein, 2009). Herontwikkeling is op termijn te verwachten voor Rijnhuizen en vervolgens Plettenburg, De Wiers zal dan resteren als gemengd terrein (Gemeente Nieuwegein, 2015). Het bestaande aanbod in Nieuwegein omvat thans 157 objecten, waarvan 82 kantoorpanden en 64 bedrijfspanden. Voor Plettenburg betreft dit 43 objecten waarvan 12 kantoorpanden en 31 bedrijfspanden met in totaal 45.256 m2, zoals weergegeven in tabel 5.1. Voor een onbemand CDP kijken we naar een klein object/unit met voldoende parkeerplaatsen en een relatief lage huur. Uit tabel 6.1 blijkt dat er voldoende aanbod is van kleinschalige kantoor/ bedrijfsruimte waar een CDP gevestigd kan worden. Voor een bemande CDP ontbreekt de benodigde hoeveelheid traffic om de personeelskosten te compenseren, een pakket levert immers maar €0,25 a €0,30 op en het aantal passanten op een bedrijventerrein ligt in de regel veel lager dan in een winkelcentrum. In combinatie met een flexibel kantoorconcept (bijv. Regus, Spaces, Tribes, HNK) waar al sprake is van een bemande receptie, zou dit eventueel wel een mogelijkheid zijn. Een onbemande CDP (kluizenwand) kent een aanzienlijk investering (vanaf €16.000), die niet zo snel terugverdiend wordt, maar zou in combinatie met een flexibel kantoorconcept eveneens tot de mogelijkheden behoren.

Tabel 6.1 Aanbod Plettenburg-De Wiers (fundainbusiness, 2015)

Adres m2 kantoor m2 overig m2 totaal Type Huur/m2 Aantal ppAmbachtsweg 8 0 1285 1285 showroom/bedrijfspand 32 onbekendArchimesesbaan 3 650 1000 1650 bedrijfspand met kantoorruimte 67 36Archimedesbaan 12-14 1417 2579 3996 bedrijfspand met kantoorruimte 40 onbekendArchimedesbaan 13 520 0 520 kantoorunits 85 21Archimedesbaan 16-18 1927 0 1927 kantoorunits 120 40Archimedesbaan 19 1058 0 1058 kantoorunits 95 17Archimedesbaan 24-26 785 0 785 kantoorunits 110 44Brabanthaven 8 43 1435 1478 showroom/kantoorruimte 54 onbekendCelciusbaan 6a 165 269 434 bedrijfs/kantoorunit 78 7Celciusbaan 8 223 1156 1379 bedrijfspand met kantoorruimte 49 13Drenthehaven 2 0 1345 1345 bedrijfspand koop 34Fahrenheitbaan 4b 261 565 826 bedrijfs/kantoorunit 79 14Fahrenheitbaan 4c 209 580 789 bedrijfs/kantoorunit 65 14Gelderlandhaven 1 551 2542 3093 bedrijfspand met kantoorruimte 51 30Gelderlandhaven 2v 80 80 160 bedrijfs/kantoorunit koop onbekendGelderlandhaven 3 400 2450 2850 bedrijfspand met kantoorruimte 53 onbekendGelderlandhaven 7a 404 0 404 kantoorunits 114 15Industrieweg 1 700 4695 5395 opslag-, distributie en kantoorruimte 54 22Industrieweg 8-10 512 1645 2157 bedrijfspand met kantoorruimte 44 8Industrieweg 16 260 990 1250 bedrijfspand met kantoorruimte 39 8Limburghaven 2B 130 195 325 bedrijfs/kantoorunit 85 4Marconibaan 10a 850 0 850 kantoorunits 110 onbekendMontageweg 5B 185 0 185 bedrijfs/kantoorunit 81 onbekendMorsebaan 2 0 2550 2550 bedrijfspand 34 10Nijverheidsweg 9HH 265 0 265 bedrijfs/kantoorunit 55 onbekendOverijsselhaven 11a 180 435 615 bedrijfs/kantoorunit 41 onbekendOverijsselhaven 13 375 560 935 bedrijfs/kantoorunit 51 onbekendOverijsselhaven 20 1035 1789 2824 bedrijfspand met kantoorruimte 51 38Overijsselhaven 21 205 1085 1290 bedrijfs/kantoorunit 45 onbekendOverijsselhaven 30 197 0 197 bedrijfs/kantoorunit 95 5Overijsselhaven 75 206 304 510 bedrijfs/kantoorunit 51 onbekendOverijsselhaven 91 314 396 710 bedrijfs/kantoorunit 52 onbekendOverijsselhaven 143 206 304 510 bedrijfs/kantoorunit 51 onbekendParkerbaan 1a 265 600 865 bedrijfs/kantoorunit 55 6Parkerbaan 16 320 800 1120 bedrijfs/kantoorunit 55 onbekendStructuurbaan 30 360 0 360 kantoorunits 50 15Veluwehave 19 50 50 100 bedrijfs/kantoorunit koop 2Veluwehave 25 50 50 100 bedrijfs/kantoorunit 96 2Veluwehave 75 170 280 450 bedrijfs/kantoorunit 78 14Wiersedreef 30 135 0 135 bedrijfs/kantoorunit 145 2Wierselaan 126 b/c 286 0 286 bedrijfs/kantoorunit 85 6Zeelandhaven 5d 62 46 108 bedrijfs/kantoorunit 111 1Zeelandhaven 5d 40 80 120 bedrijfs/kantoorunit 75 1Totaal 15401 29855 45256


45

6.2 GDV/PDV-locatie In de provincie Utrecht zijn, op basis van de gegevens van Locatus, 16 concentraties met PDV/GDV gevestigd. In Figuur 6.2 zijn deze weergegeven op de kaart van de provincie. Opvallend is, dat de leegstand met 7,8% aanzienlijk lager is dan het landelijk gemiddelde (21%). Bovendien zijn er 8 concentraties zonder leegstand.

Van de 8 PDV/GDV-concentraties waar wel sprake is van leegstand, geldt voor de twee concentraties in Amersfoort alsmede Veenendaal, dat hier alleen sprake is van frictieleegstand (<12 maanden). De resterende vijf kennen allen langdurige leegstand, waarbij alleen bij The Wall sprake is van structurele leegstand (>3 jaar).

The Wall, ontwikkeld door projectontwikkelaar Roger Lips, is een winkelcentrum met grootschalige detailhandel, gelegen langs de A2 tussen Amsterdam en Utrecht bij het Utrechtse stadsdeel Leidsche Rijn. Met 800 meter is The Wall het langste gebouw van Nederland, dat tevens fungeert als geluidswal. The Wall, groot 64.000 m2, heeft structurele bezettingsproblemen sinds de opening in 2009, deels als gevolg van ongelukkige timing (gerealiseerd toen de economische crisis uitbrak), waardoor een groot deel onverhuurbaar bleek (de helft is nog altijd casco) en enkele retailers de te hoge huur niet konden opbrengen. Door de beperkte bezetting i.c.m. betaald parkeren (inmiddels is parkeren de eerste twee uur gratis) heeft deze concentratie onvoldoende aantrekkingskracht om, ondanks het grote verzorgingsgebied (431.000 bewoners <10 kilometer), voldoende consumenten aan te trekken. De bouwmarkt (Karwei) is inmiddels vertrokken en twee grote units zijn getransformeerd in leisure

Figuur 6.2 PDV-concentraties in provincie Utrecht (Locatus, 2015, eigen bewerking)

Utrecht Amersfoort Amersfoort Eurowg 8 0 0% Euroweg 30187 0 0,0% Goed 292328 Goed GoedUtrecht Amersfoort Amersfoort Home & Design Center 7 1 14% Astronaut 5340 425 8,0% Voldoende 289047 Goed VoldoendeUtrecht Amersfoort Amersfoort Isselt 6 0 0% Brabantsestraat 5067 0 0,0% Goed 289985 Goed GoedUtrecht Amersfoort Amersfoort Retailpark Amersfoort 53 3 6% Amsterdamseweg 27413 3253 11,9% Voldoende 293500 Goed VoldoendeUtrecht Amersfoort Hoogland Hamseweg 33 0 0% Hamseweg 12418 0 0,0% Goed 299657 Goed GoedUtrecht De Ronde Venen Mijdrecht Industrieweg Mijdrecht 32 4 13% Industrieweg 15433 1733 11,2% Voldoende 205685 Voldoende VoldoendeUtrecht Houten Houten Retail Center Meerpaal 14 0 0% Duwboot 16575 0 0,0% Goed 402037 Goed GoedUtrecht Houten Houten Steehouder Woongroep 6 0 0% De Maat 6255 0 0,0% Goed 417307 Goed GoedUtrecht Nieuwegein Nieuwegein Ravenswade 45 5 11% De Liesbosch 39123 5771 14,8% Voldoende 463647 Goed VoldoendeUtrecht Soest Soesterberg Wooncenter Soesterberg 8 0 0% Amersfoortsestraat 8593 0 0,0% Goed 338349 Goed GoedUtrecht Stichtse Vecht Maarssen Nyverheidswg Maarssen 7 0 0% Nijverheidsweg 6595 0 0,0% Goed 368516 Goed GoedUtrecht Utrecht Utrecht The Wall 14 3 21% Hertogswetering 29300 9895 33,8% Slecht 430690 Goed SlechtUtrecht Utrecht Utrecht Woonboulevard Utrecht 78 4 5% Winthontlaan 109143 3523 3,2% Goed 498854 Goed GoedUtrecht Veenendaal Veenendaal Woonboulevard Veenendaal 25 3 12% Groeneveldselaan 29990 930 3,1% Goed 237072 Voldoende GoedUtrecht Woerden Woerden Het Woonrond 29 7 24% Jaap Bijzerweg 28747 3722 12,9% Voldoende 142539 Voldoende MatigUtrecht Zeist Zeist Dijnselburgerlaan 8 0 0% Dijnselburgerlaan 4538 0 0,0% Goed 329557 Goed Goed

Totaal 16 373 30 8% 374717 29252 7,8%

Tabel 6.2 PDV-concentraties in provincie Utrecht (Locatus, 2015, eigen bewerking)


46

(laser game en binnenspeeltuin), zodat thans 3 van de 14 gerealiseerde units leegstaan, ca. 9.895m2. De alternatieve aanwendbaarheid van de leegstaande units is beperkt. Met de recente ontwikkeling van winkelcentrum Terwijde is er al sprake van een wijkwinkelcentrum, derhalve winkels gericht op de woonwijk is geen optie. De ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum, aan de andere kant van het spoor, zal resulteren in een substantieel additioneel aanbod van winkels, horeca en leisure, zoals

bioscopen e.d. Hoewel The Wall zich op geringe afstand van het tweede stadshart van Utrecht bevindt, zal het hier eerder nadeel dan voordeel van ondervinden. Het is immers niet ondenkbaar dat publiekstrekkers als Mediamarkt, nu nog gevestigd in The Wall, zich liever in Leidsche Rijn Centrum vestigen. Aan de andere kant beschikt The Wall wel over veel parkeerruimte en kan het mogelijk fungeren als parkeergelegenheid voor Leidsche Rijn Centrum, wat voor extra traffic zal zorgen. Kijkend naar alternatieve aanwendbaarheid kan gesteld worden dat The Wall zich niet leent voor transformatie, het is namelijk niet geschikt als kantoor of woonruimte. De ligging voor een CDP lijkt wel goed: The Wall ligt direct aan de afslag van A2 op een modern bedrijventerrein en grenst aan de woonwijk Terwijde, bovendien ligt NS-station Utrecht Leidsche Rijn op enkele minuten lopen. Vestiging van een CDP is hier derhalve zeker mogelijk, te denken valt aan een pakketautomaat, bijvoorbeeld op het parkeerdek.

6.3 Conclusie Hoewel op basis van twee casestudies nog geen algemene conclusies getrokken kunnen worden, is wel duidelijk geworden dat beide locaties kampen met structurele leegstand waarvoor geen oplossing lijkt te zijn. De keuze van de gemeente Nieuwegein om leegstaande kantoren waar mogelijk te transformeren naar wonen (starters- en seniorenappartementen en zorgvastgoed) werpt duidelijk zijn vruchten af op de solitaire locaties bij en in woonwijken alsmede op kantorenpark Merwestein, dat dicht bij het stadscentrum ligt. Voor Plettenburg-De Wiers, dat niet in de buurt ligt van het centrum en/of de woonwijken en waar bovendien sprake is van een gemengd terrein, is transformatie naar wonen niet mogelijk/wenselijk. Herontwikkeling van het gebied zal pas op (middel)lange termijn plaatsvinden, waarbij de financiering hiervan nog een grote uitdaging zal zijn gezien het versnipperd eigendom van de percelen. Er zijn voldoende objecten aangetroffen waar een CDP in gevestigd zou kunnen worden. Een bemande CDP is gezien de lage opbrengsten hier niet rendabel, maar zou, bijvoorbeeld in combinatie met een flexibel kantoorconcept, wel een mogelijkheid zijn. Een onbemande CDP vergt een aanzienlijke investering en vraagt derhalve om veel traffic om een dergelijke investering te rechtvaardigen. Ook dit zou in combinatie met een flexibel kantoorconcept mogelijk invulling kunnen geven aan de huidige leegstand. Voor The Wall geldt evenzeer dat de leegstand structureel is, invulling hiervan zeer uitdagend is gebleken en alternatieve aanwendbaarheid feitelijk ontbreekt. Gezien de ligging aan de A2, op bedrijventerrein De Wetering en grenzend aan woonwijk Terwijde en het NS-station zou de locatie zich prima lenen voor een CDP. H3: Voor een groot deel van het bestaande aanbod aan commercieel vastgoed, veelal gelegen in en nabij de stedelijke gebieden, geldt (i) dat er sprake is van structureel overaanbod, (ii) dat Transformatie naar wonen, leisure of retail veelal niet mogelijk blijkt, en (iii) dat sloop waarschijnlijk noodzakelijk is. Transformatie naar CDP’s kan hiervoor een mogelijke deeloplossing bieden De microanalyse onderschrijft de conclusies uit hoofdstuk 5, dat de kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-concentraties gunstig gelegen zijn voor mogelijke vestiging van CDP’s. Tegelijkertijd zijn dit geen high-traffic locaties, hetgeen een stand-alone bemande of onbemande CDP niet direct rendabel maakt. De oplossing moet veel meer gezocht worden in een combinatie met een kantoren- of bedrijfsverzamelgebouw, als shop-in-shop op een PDV-locatie, danwel bekostigd door de lokale winkels. Deze hypothese kan dan ook definitief niet verworpen worden.

Figuur 6.3 The Wall, Utrecht


47

7 Conclusie Binnen de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt zijn een aantal trends waarneembaar die grote gevolgen hebben voor de bestaande voorraad. Zowel de Nederlandse kantorenmarkt als de Nederlandse markt voor bedrijfspanden wordt gekenmerkt door structurele leegstand van een aanzienlijk deel van het aanbod, waarvan een groot deel kan worden geclassificeerd als kansarm/kansloos. Transformatie naar andere functies, zoals wonen (bijvoorbeeld studentenhuisvesting of starterswoningen), leisure (bijvoorbeeld hotels) of retail blijkt slechts op enkele locaties en voor enkele objecten een alternatief, waarmee voor een substantieel deel sloop de meest voor de hand liggende oplossing is. Niet alleen de kleinere steden in krimpgebieden hebben hier mee te maken, maar ook de grote steden in de Randstad staan voor een omvangrijke opgave om het overaanbod uit de markt te halen. De Nederlandse winkelmarkt wordt eveneens gekenmerkt door oplopende leegstand, waarbij met name PDV/GDV-locaties en aanloopstraten steeds verder onder druk komen. Voor aanloopstraten is transformatie naar met name woningen goed realiseerbaar, maar voor PDV/GDV-locaties is dit veelal niet het geval gezien de perifere ligging op of nabij bedrijventerreinen. Tegelijkertijd zorgt de opkomst van e-commerce voor een stijgende vraag naar logistiek vastgoed, zowel in de vorm van afhaal- en retourpunten (Collection-and-delivery points, hierna CDP´s) als in distributiecentra voor webshops (e-fulfilment centra). Veel e-commerce retailers maken nog gebruik van het bestaande aanbod bij gebrek aan product, maar zullen steeds dichter bij de consumenten gevestigd willen zijn, aangezien er in toenemende mate behoefte is aan same-day of zelfs same-hour delivery. Bestaande literatuur bevestigt dit beeld, maar details over omvang en locatie-eisen ontbreken. Voor bemande CDP’s geldt, dat deze niet gevestigd zijn in logistieke objecten, maar als shop-in-shop in met name winkels, tankstations en depots van 3PL (third party logistics)-spelers. Onbemande CDP’s komen in het buitenland al veel voor, maar dit concept staat in Nederland nog in de kinderschoenen en in de literatuur is hier nauwelijks iets over te vinden. Dit heeft geleid tot de volgende onderzoeksvraag: “In hoeverre kunnen kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten getransformeerd worden naar bemande of onbemande collection-and-delivery points (CDP’s)?” Om deze onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden, zijn op basis van een literatuurstudie een drietal hypothesen geformuleerd. Via interviews met een expert panel, een macroanalyse en een microanalyse is vervolgens getoetst of onderstaande hypothesen dienen te worden verworpen: H1: Er is sprake van een landelijk dekkend netwerk aan bemande CDP’s. De behoefte aan additionele CDP’s zal dan ook beperkt zijn. Gezien de ambitie van alle partijen, die actief zijn in de verzending en ontvangst van pakketten in Nederland, waarbij het aantal servicepunten bijna verdubbelt ten opzichte van het huidige aantal, dient deze hypothese te worden verworpen. Er is wel degelijk behoefte aan additionele CDP’s, enerzijds om de nog altijd fors groeiende aantallen pakketten te kunnen verwerken in het shop-in-shop concept en anderzijds om marktaandeel te verwerven/behouden. H2: In omringende landen, waar online-retail zich verder heeft ontwikkeld, zijn onbemande CDP’s een succesvol concept. Met de voortdurende groei van e-commerce zal er ook in Nederland behoefte ontstaan aan onbemande CDP’s. De interviews met het expertpanel geven een gemengd beeld. Vervoerders zijn sceptisch ten aanzien van kluizenwanden op solitaire locaties en stellen dat service dusdanig belangrijk is, dat dit alleen via bemande CDP’s kan worden gerealiseerd. Tegelijkertijd worden er wel samenwerkingsverbanden opgestart met partijen als deBuren, om hier niet de boot te missen. Deze hypothese kan op basis van dit onderzoek niet worden verworpen.


48

H3: Voor een groot deel van het bestaande aanbod aan commercieel vastgoed, veelal gelegen in en nabij de stedelijke gebieden, geldt (i) dat er sprake is van structureel overaanbod, (ii) dat Transformatie naar wonen, leisure of retail veelal niet mogelijk blijkt, en (iii) dat sloop waarschijnlijk noodzakelijk is. Transformatie naar CDP’s kan hiervoor een mogelijke deeloplossing bieden. Uit de macroanalyse is gebleken, dat er op het merendeel van de kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-concentraties in Nederland sprake is van structurele leegstand. Waar op kantorenlocaties in of nabij de centra van de grote steden voor een aantal objecten transformatie naar wonen of leisure tot de mogelijkheden behoort, is dit voor perifeer gelegen kantorenlocaties veelal niet het geval, zodat sloop onvermijdelijk lijkt. Voor structureel leegstaande objecten op bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties, die beiden veelal perifeer gelegen zijn, is transformatie naar wonen niet waarschijnlijk en lijkt voor het structurele aanbod sloop eveneens noodzakelijk. Gezien de ligging van de deze locaties aan uitvalswegen en nabij de stedelijke gebieden is transformatie naar een bemande of onbemande CDP een mogelijkheid, aangezien voldaan wordt aan de belangrijkste criteria, zoals geformuleerd door eerder onderzoek (Weltevreden, 2008); (Koekenberg, 2012) en het expertpanel: • veel consumenten in de directe omgeving; • een afstand van maximaal 10 minuten (lopend in de binnenstad, fietsend in de wijken en met de

auto in het buitengebied); • goed bereikbare locatie; • goede ligging t.o.v. de residentie- en werklocatie, bijvoorbeeld een verkeersas; • ligging in de buitenste rand van het (stads)centrum aan uitvalswegen; • ruime openingstijden (bij voorkeur 24/7 bereikbaar). Voornaamste attentiepunt is (de perceptie van) veiligheid, aangezien er op deze locaties buiten de kantoortijden en de ochtend- en avondspits weinig traffic is. Dit zal consumenten ervan weerhouden om buiten deze tijden hier een pakket op te halen of af te leveren. Hoewel op basis van de twee casestudies geen algemene conclusies getrokken kunnen worden, is wel duidelijk geworden dat beide onderzochte locaties kampen met structurele leegstand waarvoor geen oplossing lijkt te zijn. De microanalyse onderschrijft de conclusies uit de macroanalyse, dat de onderzochte locaties gunstig gelegen zijn voor de vestiging van CDP’s. Tegelijkertijd zijn dit geen high-traffic locaties, hetgeen een stand-alone bemande of onbemande CDP niet rendabel maakt. De oplossing moet veel meer gezocht worden in een combinatie met een kantoren- of bedrijfsverzamelgebouw danwel als shop-in-shop op een kantoren-, bedrijfs- of PDV-locatie (danwel bekostigd door de lokale ondernemers). Hypothese 3 kan dan ook op basis van dit onderzoek definitief niet verworpen worden. Het antwoord op de onderzoeksvraag luidt dan ook dat er sprake is van een aanzienlijke behoefte aan CDP’s om de groei van het aantal pakketten te faciliteren. Aangezien kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-concentraties zich veelal nabij de consumenten en/of de toegangswegen bevinden, zijn deze locaties in beginsel geschikt als CDP-locatie. Stand-alone zijn CDP’s vooralsnog niet rendabel te exploiteren, echter als shop-in-shop danwel in combinatie met een flexibel kantoorconcept of bedrijfsverzamelgebouw-concept wordt dit mogelijk geacht. Voorbeelden hiervan zijn de locaties van deBuren in vestigingen van CityBox, Shurgard en Tribes. Voor wat betreft de impact van de verwachte groei van het aantal CDP’s op de huidige leegstand kan worden geconcludeerd dat deze zeer bescheiden is, aangezien er grotendeels sprake is van shop-in-shop (bemande CDP’s) en het totale ruimtebeslag beperkt is (zowel bemande als onbemande CDP’s). Geconcludeerd kan worden, dat CDP’s op zichzelf geen panacee zijn voor de omvangrijke, structurele leegstand op de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt. CDP’s kunnen echter wel bijdragen aan transformatie/herbestemming van vastgoed dat geen (toekomstige) functie meer heeft en daarmee kunnen CDP’s bijdragen aan waardecreatie voor zowel de belegger als de directe omgeving.


49

Aanbevelingen voor vervolgonderzoek Tijdens dit onderzoek, wat erg breed is ingestoken, zijn diverse interessante zijpaden voorbij gekomen, die om uiteenlopende redenen niet bewandeld zijn. De voornaamste reden hiervoor is om het onderzoek zoveel mogelijk in te kaderen tot het primaire doel: een verkennend onderzoek naar de mogelijke transformatie van structureel leegstaand commercieel vastgoed naar CDP’s. Ander logistiek vastgoed dat eveneens sterk in opkomst is, zoals stadsdistributiecentra, is beslist interessant voor vervolgonderzoek. In diverse studies is naar voren gekomen dat er in de toekomst veel behoefte is aan dit type vastgoed, waarbij het -zeker in vergelijking met CDP’s- naar verwachting om behoorlijke oppervlakten gaat. Vervolgonderzoek zou zich kunnen richten op de locatie-eisen die aan dergelijke distributiecentra worden gesteld en/of case studies voor transformatie/ herontwikkeling van thans leegstaand vastgoed, waarbij een stadsdistributiecentrum in combinatie met een bemande of onbemande CDP eveneens een interessante optie is. Ook zijn in dit verkennend onderzoek geen concrete cases uitgewerkt. Het zou bijzonder interessant zijn om, met de opgedane kennis, een of meer concrete voorbeelden van structureel leegstaand vastgoed verder (financieel) uit te werken. De resultaten van dit verkennend onderzoek zijn om die reden niet besproken met vastgoedbeleggers, die uiteindelijk de voornaamste probleemeigenaar zijn bij structureel leegstaand vastgoed. Het zou ook interessant zijn om de ontwikkeling van flexibele kantoorpanden en bedrijfsverzamelgebouwen te onderzoeken om de mogelijke match met CDP’s te toetsen.

Reflectie Hoewel de opzet van dit onderzoek al snel helder was, bleek de uitvoering ervan een hele opgave. Er is zoveel literatuur beschikbaar over alle verschillende segmenten binnen commercieel vastgoed, dat het lastig was om hieruit de juiste bronnen te selecteren om een betrouwbaar algemeen beeld te schetsen, een beeld dat bovendien continue in beweging is. Dit onderzoek geeft dan ook geen alomvattend beeld van alle segmenten, maar heeft vooral tot doel gehad om de historische ontwikkeling, het actuele beeld en de bijbehorende knelpunten en de verwachting voor de toekomst te schetsen. Via datatriangulatie, waarbij verschillende bronnen zijn gebruikt, zowel voor het onderzoek naar de verschillende segmenten als in de interviews, kunnen er betrouwbare conclusies getrokken worden. De keuze voor interviews met een expert panel is bijzonder nuttig gebleken, aangezien de literatuur op het gebied van CDP’s beperkt is en de ontwikkelingen dusdanig snel gaan, dat de literatuur geen goed actueel beeld geeft. De interviews hebben grotendeels het beeld vanuit de literatuurstudie bevestigd, maar zeker ook tot nieuwe inzichten geleid. Waar de initiële schatting uitging van ongeveer 3.000 CDP’s, bleken dit er ten tijde van de interviews al bijna 6.000 te zijn. Het was erg verrassend dat, ondanks het landelijk dekkend netwerk, er nog zoveel nieuwe CDP’s gepland/geambieerd worden door de verschillende spelers. Het was daarbij opvallend dat een aantal geïnterviewde personen stelling nam tegen white-label CDP’s en onbemande CDP’s terwijl er op hetzelfde moment op een ander niveau binnen de organisatie al een overeenkomst in de maak was met dergelijke partijen. Zelfs voor de direct betrokkenen binnen de voornaamste spelers gaan de ontwikkelingen erg snel. De macro- en microanalyse zijn van toegevoegde waarde gebleken om een beter beeld te krijgen van de leegstandsproblematiek op regionaal en lokaal niveau. Hoewel er absoluut sprake is gebleken van omvangrijke, structurele problemen, zijn er ook microlocaties aangetroffen waar de kantorenleegstand beperkt is, de bedrijventerreinen niet verouderd zijn en de PDV/GDV-locaties goed functioneren. Met name het interview met de gemeente Nieuwegein is bijzonder verhelderend geweest. Waar het algemene beeld is, dat de kantorenmarkt in Nieuwegein min of meer ten dode opgeschreven is, is gebleken dat de gemeente dit al enkele jaren terug voortvarend heeft opgepakt en via transformatie naar zorgvastgoed en woningen de leegstand al substantieel heeft gereduceerd, waarbij de gemeente waar mogelijk faciliteert, een voorbeeld dat navolging verdient.


50

Bibliography (2014, 07 31). Retrieved 06 30, 2015, from http://koffie.blog.nl:

http://koffie.blog.nl/koffienieuws/2014/07/31/koffiecupjes-avondbezorging-en-dagselectie-bij-koffiebestelling-voor-nespresso-clubleden

ABN Amro. (2014). Retailer van toekomst moet goed kunnen rekenen. Amsterdam: ABN Amro. Alonso, W. (1964). Location and Land Use. Cambridge, Mass.: Harvard University Press. ARCADIS. (2013). IBIS WERKLOCATIES. De stand van zaken in planning en uitgifte van werklocaties op 1

januari 2013 en de uitgifte in 2012. Arnhem: ARCADIS NEDERLAND BV. Baarda, D., De Goede, M., & Teunissen, J. (2005). Basisboek kwalitatief onderzoek. In D. d. Baarda,

Basisboek kwalitatief onderzoek (p. 133). Groningen: Noordhoff Uitgevers Groningen. Bak, R. (2011). Kantoren in cijfers 2010: statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt. Nieuwegein:

NVM Business. Bak, R. (2012). Kantoren in cijfers 2011: statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt. Nieuwegein:



NVM Business. Bak, R. (2015a). Kantoren in cijfers 2014: statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt. Nieuwegein:

NVM. Bak, R. (2015b). Logistiek vastgoed in cijfers 2014. Nieuwegein: NVM. BCI. (2008). Indicatie van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen in Nederland. Nijmegen:

BCI. Boyer, K. e. (2009). The last mile challenge: evaluating the effects of customer density and delivery

window patterns. . Journal of Business Logistics, vol. 30, no. 1, 185-201. Castelein, D. (2012). Ruimte voor e-commerce logistiek. Amsterdam: Master Thesis, Amsterdam School

of Real Estate. CBRE. (2012). BUSINESS AS USUAL. Het nieuwe werken in de praktijk. Amsterdam: CBRE. CBS. (2012). Potentiële beroepsbevolking blijft straks op peil dankzij 65-plussers. Den Haag: CBS. Christaller, W. (1933). Die zentralen Orte in Süddeutschland. Eine ökonomisch-geographische

Untersuchung über die Gesetzmässigkeit der Verbreitung und Entwicklung der Siedlungen mit städtischen Funktionen. Jena: Gustav Fischer.

Coase, R. (1937). The General Theory of Employment, Interest and Money. Economica, 4 (16), 386-405. Coase, R. (1964). The Regulated Industries: Discussion. American Economic Review, 54(2), 195. CPB. (2001). Veroudering van bedrijventerreinen. Den Haag: CPB. CPB. (2012). Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief. Den Haag: Centraal Planbureau. De Bijenkorf. (2013). Persbericht 17 augustus 2013. Amsterdam: De Bijenkorf. DiPasquale, D., & Wheaton, W. (1992). The markets for real estate assets and space: A conceptual

framework. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, vol. 20, 2, 181-197.

DiPasquale, D., & Wheaton, W. (1996). Urban Economics and Real Estate Markets. Englewood Cliffs, New Jersey: Prentice Hall.

Doorewaard, J., & Verschuren, P. (2007). Het ontwerpen van een onderzoek. In J. Doorewaard, & P. Verschuren, Het ontwerpen van een onderzoek (p. 162). Den Haag: Lemma.

DTNP. (2013). Van winkel tot afhaalpunt. Nijmegen: Droogh Trommelen en Partners. DTZ. (2014). Nederland compleet. Amsterdam: DTZ Zadelhoff. DTZ. (2015a). Nederland Compleet. Amsterdam: DTZ Zadelhoff. DTZ. (2015b). Factsheets Nederland, Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt medio 2015. Amsterdam: DTZ. Dynamis. (2015a). Sprekende cijfers kantorenmarkten 2014. Utrecht: Dynamis. Dynamis. (2015b). Marktscan Logistiek. Utrecht: Dynamis. E-commerce Europe. (2014). European B2C E-commerce report 2014. E-commerce Europe. Edwards, J. e. (2009). The impact of failed home deliveries on carbon emissions: are collection/delivery

points environmentally-friendly alternatives? Edinburgh: Logistic Research Center. Elsevier. (2014). Drive-through-supermarkt. Elsevier (13 december 2014), 66.


51

Esper, T. e. (2003). The last mile: an examination of the effects of online retail delivery strategies on consumers. Journal of Business Logistics, vol. 24, no. 2 , 177-201.

Fama, E. (1965). The Behavior of Stock-Market Prices. The Journal of Business Vol. 38, No. 1, 34-105. FGH. (2015). FGH Vastgoedbericht 2015. Utrecht: FGH. Gemeente Utrecht. (2010). Utrecht sterke kantorenstad. Utrecht: Gemeente Utrecht. Gemeente Utrecht. (2015). Vastgoedmonitor Utrecht 2014. Utrecht: Gemeente Utrecht. Greasly, A. e. (2011). Improving “last mile” delivery performance to retailers in hub and spoke

distribution systems. Journal of Manufacturing Technology Management, vol. 23 No. 6, 794-805. Hesse, M. (2002). Logistics Real Estate Markets: indicators of structural change, linking land use and

freight transport. ERSA 2002-Conference “From industry to advanced services”. Dortmund. Hotelling, H. (1929). Stability in Competition. Economic Journal 39 (153), 41-57. ING Economisch Bureau. (2014). Winkelgebied 2025. Amsterdam: ING Economisch Bureau. JLL. (2015, 07 06). Retrieved 07 06, 2015, from EMEA Offices Interface Q1 2015:

http://www.jll.eu/emea/en-gb/research/office/european-office-market-research-trends JLL. (2015, July 31). http://www.jll.eu/emea/en-gb/research/office/european-office-market-research-

trends. Retrieved July 31, 2015, from EMEA Offices Interface Tool: http://www.jll.eu/emea/en-gb/research/office/european-office-market-research-trends

JLL. (2015). Kansen voor leegstand. Amsterdam: JLL. Keynes, J. (1936). The General Theory of Employment, Interest and Money. London: Palgrave Macmillon. Koekenberg, O. (2012). Collection-and-delivery points. Een kritisch onderzoek naar de factoren die het

succes van een CDP beïnvloeden. Groningen: Master Thesis, Rijksuniversiteit Groningen. Linssen, R. (2015). Reele opties voor transformatie. Amsterdam: Master thesis, Amsterdam School of

Real Estate. Locatus. (2011). Alles blijft anders: het winkellandschap 2003 - 2011 - 2020. Locatus Congres 2011.

Woerden: Locatus. Maier, G., & Herath, S. (2009). Real Estate Market Efficiency. A Survey of Literature. Wenen: University

of Economics and Business. Malkiel, B. (1996). A Random Walk Down Wall Street. New York: W.W. Norton & Company, Inc. Marquard, A., & Van der Post, W. (2012). Basissylabus Module I. Inleiding Marktanalyse. Amsterdam:

Amsterdam School of Real Estate. Ministerie van Economische Zaken. (2010). Nota Pieken in de Delta. Den Haag: Ministerie van

Economische Zaken. Ministerie van Infrastructuur & Milieu. (2010). Roadmap naar verzakelijkinging van de

bedrijventerreinenmarkt. Den Haag: Ministerie van Infrastructuur & Milieu. Ministerie van Infrastructuur en Milieu. (2011). Mooi Nederland. Den Haag: Ministerie van

Infrastructuur en Milieu. Ministerie van Verkeer, Ruimtelijke Ontwikkeling en Milieu. (2004). Nota Ruimte. Den Haag: Ministerie

van Verkeer, Ruimtelijke Ontwikkeling en Milieu. Moers, P. (2015). Werk aan de winkel 3.0 - Hoe overleef ik als retailer de toekomst? Zelhem: Uitgeverij

Het Boekenschap. Molenaar, C. (2011). Het einde van winkels? Den Haag: SDU Uitgevers. Molenaar, C. (2013). Red de winkel, zo kan het niet langer. Den Haag: SDU Uitgevers. Myrdal, G. (1957). Economic Theory and Underdeveloped Regions. London: University Paperbacks,

Methuen. Nelson, R. (1958). The Selection of Retail Location. New York: R.W. Dodge Corporation: New York. (2015). NFC Jaarbericht Kantoren 2014. Naarden: NFC Index. Nozeman, E., Van der Post, W., & Langendoen, M. (2012). Het Nederlands Winkellandschap in transitie.

Den Haag: SDU Uitgevers. NVM Business. (2009). Structurele leegstand van kantoren: een analyse van het probleem en mogelijke

oplossingen. Nieuwegein: NVM Business. NVM Business. (2014a). Stand van zaken Nederlandse markt voor bedrijfsruimte. Nieuwegein: NVM

Business. NVM Business. (2014b). Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt. Nieuwegein: NVM Business. NVM Business. (2015a). Stand van zaken Nederlandse markt voor bedrijfsruimte. Nieuwegein: NVM

Business.


52

NVM Business. (2015b). Vastgoedmarkt in beeld. Nieuwegein: NVM Business. Overheid.nl. (2014, 09 24). Retrieved 07 06, 2015, from https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-

2014-333.html: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2014-333.html PBL. (2009). De toekomst van bedrijventerreinen: van uitbreiding naar herstructurering. Den Haag:

Planbureau voor de Leefomgeving. PBL. (2013). Vergrijzing en ruimte. Den Haag: Plambureau voor de leefomgeving. Pen, C., & Piethaar, S. (1998). Het moderniseren van verouderde bedrijfsterreinen. Rooilijn (7), 440-

446. Platform31. (2013). Verzakelijking van bedrijventerreinen heeft toekomst. Den Haag: Platform31. Prologis. (2014a). INSIDE THE GLOBAL SUPPLY CHAIN: E-COMMERCE AND A NEW DEMAND MODEL

FOR LOGISTICS REAL ESTATE. San Francisco: Prologis Inc. Prologis. (2014b). THE GROWTH OF LOGISTICS REAL ESTATE: An Analysis of Demand by Leading

Customer Industries. San Francisco: Prologis Inc. Prologis. (2014c). EUROPE’S MOST DESIRABLE LOGISTICS LOCATIONS. San Francisco: Prologis. Provincie Utrecht. (2014). Thematische structuurvisie kantoren 2015-2027. Utrecht: Provincie Utrecht. Ricardo, D. (1817). On the Principles of Political Economy and Taxation. London: John Murray. Rijksoverheid. (2009). Convenant bedrijventerreinen 2010-2020. Den Haag: Rijksoverheid. Rli. (2013). Nederlands logistiek 2040. Designed to last. Den Haag: Rli. Smith, A. (1776). The Wealth of Nations. London: W. Strahan and T. Cadell. SOMO. (2014). Webwinkels en het sociaal beleid van hun pakketdiensten. Amsterdam: Stichting

Onderzoek Multinationale Ondernemingen. Strijker, K. (2014). De strijd om de ‘harde’ A1. Veranderende voorkeur van retailers voor steden. .

Amsterdam: Master Thesis, Amsterdam School of Real Estate. Te Lindert, M. (2011). De toekomst van Internetlogistiek. Breda: Dinalog. THB. (2010). KANSEN voor KWALITEIT: een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen. Den Haag:

Taskforce (her)ontwikkeling Bedrijventerreinen. Twinkle magazine.nl. (2011). 12Return wil ‘iDeal van de retourlogistiek’ worden. Twinkle magazine.nl. Twinkle magazine.nl. (2013). Voor Verbetering. Hoe krijgen we de last mile volledig op de rails?

TWiNKLE: CONCREET OVER E-COMMERCE (mei 2013), 34-36. Van der Gijp, B. (2009). Syllabus Kantorenmarkt in Nederland. Amsterdam: Amsterdam School of Real

Estate. Van Eijk, H. (2011). Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt.

Amsterdam: Master thesis, Amsterdam School of Real Estate. Van Gool, P. (2009). Hoe cycli te verklaren. Real Estate Research Quarterly, 8 (april), 8-12. Van Gool, P., Brounen, D., Jager, P., & Weisz, R. (2007). Onroerend goed als belegging. Houten: Wolters-

Noordhoff Groningen. Von Thünen, J. H. (1826). Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationaloekonomie.

Jena: G Fischer. VVP. (2015). VVP Marktverkenning 2015. Leidschendam: Vereniging van Postale en Bancaire Retailers. Weltevreden, J. (2008). B2c e-commerce logistics: the rise of collection-and-delivery points in The

Netherlands. International Journal of Retail & Distribution Management Vol. 36 (8), 638-660. Wolf, C. (1979). A Theory of Non-Market Failure. Journal of Law and Economics, 22 (1), 107–139. Zuidema, M., & Van Elp, M. (2010). Kantorenleegstand: probleemanalyse en oplossingsrichtingen.

Amsterdam: Economisch Instituut voor de Bouw. Interviews: Naam: Bedrijfsnaam: Datum: Dhr. J. Bosma DPD 20 mei 2015 Mw. B. Timmermans Gemeente Nieuwegein 27 mei 2015 Mw. I. van Duuren GLS 4 juni 2015 Dhr. R. Bassant DHL 5 juni 2015 Dhr. R. Dragstra DeBuren 10 juni 2015 Mw. M. Mesters Fise Fersa 17 juni 2015 Mw. N. van der Klugt PostNL 26 juni 2015


53

Annex I - Vergelijk vraag naar en aanbod van kantoorruimte per provincie

Vergelijk vraag en aanbod kantoorruimte per provincie ( (Bak, 2015a) (2014) (2013), (2012), (2011),eigen bewerking)

Annex II - Segmentering aanbod Nederlandse kantorenmarkt DTZ/Bak definiëren kansrijk, kanshebbend en kansarm kantorenvastgoed als volgt: Kansrijk aanbod – ca. 1 miljoen m2, 18% van het aanbod • In nabijheid van grote intercity stations; • Aanwezigheid van voorzieningen; • Beperkt concurrerend aanbod; • Huurprijzen staan niet structureel onder druk; • Aantrekkelijke architectuur, allure; • Functie van kantoor complementair aan omgeving; • Adequate parkeernorm. Kanshebbend aanbod - ca. 4 miljoen m2, 54% van het aanbod • Goede locaties binnen randgemeenten of secundaire locaties kernsteden; • Kantoren kennen concurrerend aanbod; • Huurprijzen staan onder druk; • Zichtbaarheid of status van ondergeschikt belang; • Fysieke eigenschappen bieden mogelijkheid alternatieve aanwendbaarheid; • Upgrade gebouw of goede prijs/kwaliteitverhouding vergroot kans op

gebruiker. Kansarm aanbod – ca. 2 miljoen m2, 28% van het aanbod • Structureel (drie jaar of langer) in aanbod; • Geen of minimaal onderscheidend vermogen; • Kantoren ontworpen vanuit standaardstramien; • Eenzijdige aanwendbaarheid locatie; • Veel kantoren uit bouwperiode 1980-2000; • Grote volumes; • Huurprijzen staan onder druk, huurverlaging leidt niet tot toename

interesse gebruiker.

Vraag 2009

Vraag 2010

Vraag 2011

Vraag 2012

Vraag 2013

Vraag 2014

Gem. vraag2009-2014

Aanbod 2014

Voorraad 2014/ vraag 2014

Voorraad 2014/gem. vraag 2009-2014

Zuid-Holland 292.000 351.000 291.000 243.500 273.000 302.000 292.083 2.460.000 8,1 8,4Noord-Holland 287.000 326.500 276.000 314.500 270.000 251.000 287.500 2.191.000 8,7 7,6Utrecht 275.000 153.000 130.000 119.500 137.000 123.000 156.250 1.176.000 9,6 7,5Noord-Brabant 128.500 147.000 132.000 84.000 101.000 118.500 118.500 777.000 6,6 6,6Gelderland 133.500 107.000 116.000 62.000 38.000 67.000 87.250 692.000 10,3 7,9Overijssel 61.000 72.000 40.500 54.000 67.500 37.000 55.333 434.000 11,7 7,8Limburg 30.000 33.000 62.000 42.000 63.000 30.000 43.333 288.000 9,6 6,6Flevoland 15.000 14.500 11.000 4.000 10.500 9.500 10.750 232.000 24,4 21,6Groningen 62.500 20.000 42.500 16.500 10.000 10.000 26.917 151.000 15,1 5,6Friesland 25.500 23.500 10.500 6.000 4.500 11.000 13.500 121.500 11,0 9,0Drenthe 11.500 7.500 2.500 1.500 5.000 3.500 5.250 96.500 27,6 18,4Zeeland 500 3.000 1.000 500 2.500 4.500 2.000 39.000 8,7 19,5

Nederland 1.322.000 1.258.000 1.115.000 948.000 982.000 967.000 1.098.667 8.658.000 9,0 7,9

Segmentering aanbod Nederlandse kantorenmarkt( (Bak, 2015a), eigen bewerking)

Voorbeelden: Amsterdam Zuidas en centrum, stationsgebied Utrecht, Den Bosch Paleiskwartier, Groningen Centrumgebied

Voorbeelden: Utrecht Rijnsweerd, Amsterdam Bijlmer ArenA, Rotterdam Brainpark, Stadshart Zoetermeer, Utrechtseweg Zeist

Voorbeelden: Rivium Capelle a/d IJssel, Paasheuvelweggebied Amsterdam Zuidoost, Nieuwegein, Leidschendam-Voorburg, Zwolle Oosterenk


54

Annex III - Verouderde werklocaties per 01-01-2013

Annex IV – Voorraad, uitgifte en planvoorraad bedrijventerreinen per 01-01-2013

Provincie Verouderd %Niet verouderd % Onbekend % Totaal %

Noord-Brabant 183 29% 393 62% 53 8% 629 17%Zuid-Holland 147 26% - 0% 428 74% 575 15%Gelderland 140 30% 307 66% 16 3% 463 12%Overijssel 87 22% 303 76% 9 2% 399 11%Noord-Holland 156 43% 202 55% 7 2% 365 10%Friesland 87 29% 206 69% 5 2% 298 8%Limburg 70 29% 172 71% 0 0% 242 7%Groningen 53 26% 112 56% 36 18% 201 5%Utrecht 44 30% 96 65% 7 5% 147 4%Zeeland 45 31% 101 69% 0 0% 146 4%Drenthe 22 16% 104 78% 8 6% 134 4%Flevoland 18 15% 100 81% 5 4% 123 3%Totaal 1.052 28% 2.096 56% 574 15% 3.722 100%

Verouderde werklocaties per 01-01-2013 (ARCADIS, 2013, eigen bewerking)

Voorraad, uitgifte en planvoorraad bedrijventerreinen per 01-01-2013 (IBIS, 2013, eigen bewerking)

Provincie Bruto oppervlakNettoOppervlak

Uitgifte 2012

TerstondUitgeefbaar

NietTerstondUitgeefbaar

Totale Plan-voorraad

Terstond uitgeefbaar / uitgifte 2012

Noord-Brabant 15.283 11.982 120 892 391 1.283 7,43 Zuid-Holland 10.359 7.862 31 426 523 949 13,74 Gelderland 10.382 7.888 50 652 594 1.246 13,04 Overijssel 7.691 5.901 22 492 501 993 22,36 Noord-Holland 8.592 5.838 9 633 636 1.269 70,33 Friesland 4.624 3.650 19 375 133 508 19,74 Limburg 8.104 6.421 48 592 362 954 12,33 Groningen 3.669 2.899 21 286 232 518 13,62 Utrecht 3.477 2.603 14 146 82 228 10,43 Zeeland 2.212 1.719 17 110 121 231 6,47 Drenthe 3.329 2.577 13 402 80 482 30,92 Flevoland 4.147 2.394 11 333 494 827 30,27 Totaal 81.869 61.734 375 5.339 4.149 9.488 14,24


55

Raming online marktaandeel 2025 naar productgroep ( (ING Economisch Bureau, 2014), eigen bewerking)

Annex V - Raming online marktaandeel 2025 naar productgroep

Online aandeel 2013 2025 ToelichtingFood en personal care (voeding en persoonlijke verzorging)

0-5% 10-15% Het traditionele kanaal is en blijft dominant dankzij een fijnmazig netwerk, efficiënte logistieke systemen en sterke prijsconcurrentie. Voor de meeste consumenten is online boodschappen doen geen overweging, aangezien dit geen kosten- of tijdsbesparing oplevert. Online biedt wel kansen voor speciaalzaken en specifieke productgroepen (bijvoorbeeld koffie en wijn).

Wonen (doe-het-zelf, woninginrichting, tuin en huishoudelijke artikelen)

5-10% 15-20% Internet is erg succesvol als orientatiekanaal, maar online transacties zijn gering, aangezien de meeste producten om een fysieke ervaring vragen. De markt wordt betreden door grote online spelers die de fysieke spelers ook in beweging brengen, maar het fysieke kanaal blijft dominant.

Kleding 10-15% 25-30% Dankzij sterke online spelers is internet in korte tijd doorgebroken, waarna de bestaande (fysieke) ketens de switch hebben gemaakt naar cross-channel. Online groeit dankzij verdere professionalisering en het assortiment, maar heeft een duidelijke opgave ten aanzien van het hoge percentage retouren. Het fysieke aanbod zal uitdunnen als gevolg van sanering in de winkelstraat, waar internationale ketens dominant blijven.

Schoenen 10-15% 30-35% Zappos in de VS en Zalando in Europa hebben de online markt geopend, waarna de traditionele spelers proberen te volgen. Het enorme assortiment, gratis verzending en retourneren zijn grote succesfactoren, maar ook hier maakt het enorme percentage retouren dat de online spelers nog niet winstgevend zijn.

Consumentenelektronica 20-25% 40-45% Een van de eerste succesvolle online productgroepen. Onder de traditionele spelers heeft al een behoorlijke sanering plaatsgevonden, de overgebleven spelers hebben de stap gemaakt naar cross-channel. Informatievoorziening op internet wordt steeds beter, toch vragen een aantal producten nog steeds om een fysieke ervaring in de winkel. Op termijn naar verwachting een evenwichtige verdeling online-offline.

Speelgoed 20-25% 50-55% In eerste instantie was het online aandeel in speelgoed beperkt, maar de afgelopen jaren is dit aandeel snel gestegen tot ruim 20%. De traditionele ketens zijn cross-channel gegaan en de pure players hebben speelgoed toegevoegd aan het assortiment. Het aantal fysieke winkels daalt en hun omzet neemt af, maar zal niet geheel uit de winkelstraat verdwijnen, ook hier blijft een behoefte aan de fysieke ervaring van bepaalde producten.

Boeken 35-50% 85-90% Boeken lenen zich uitstekend voor online verkoop en behoren tot een van de eerste online productcategorieën, waarbij veel omzet is weggetrokken door de pure players. Verdere digitalisering (E-books) kan voor een nieuwe impuls zorgen. Desondanks blijft er enige ruimte voor een paar categorieën (kinderboeken) en zogenaamde local heroes met een specifiek assortiment.

Entertainment (muziek, film, games)

50-65% 90-95% Net als boeken al snel richting online getrokken. De fysieke winkels hebben de slag verloren door digitalisering en streaming van producten en verdwijnen in rap tempo uit de winkelstraten.


56

Annex VI Overzicht kantorenlocaties in Nederland

Gemeente Opname 2014(m2)

Aanbod ultimo 2014 (m2) Leegstand (%)

Kantorenvoorraad (m2)

Aantal inwoners (aantal)

Kantoorvoorraad per inwoner (m2/inwoner)

Kantoorbanen (aantal)

Amsterdam 252.000 1.133.000 18% 6.027.000 810.950 7,4 243.400 Den Haag 46.000 493.000 12% 4.080.000 508.950 8,0 121.550 Rotterdam 56.000 718.000 19% 3.495.000 618.350 5,7 96.450 Utrecht 74.000 355.000 13% 2.697.000 328.150 8,2 101.050 Eindhoven 37.000 262.000 18% 1.472.000 220.900 6,7 54.850 Haarlemmermeer 17.000 324.000 22% 1.442.000 144.050 10,0 33.350 Arnhem 37.000 240.000 17% 1.126.000 150.800 7,5 40.250 s-Hertogenbosch 19.000 144.000 12% 966.000 143.750 6,7 32.350 Groningen 13.000 138.000 14% 945.000 198.300 4,8 45.550 Rijswijk 6.000 207.000 23% 876.000 47.650 18,4 19.900 Amersfoort 23.000 212.000 25% 851.000 150.900 5,6 30.750 Zwolle 23.000 135.000 17% 780.000 123.150 6,3 28.850 Breda 24.000 142.000 16% 739.000 179.600 4,1 31.400 Apeldoorn 15.000 166.000 22% 731.000 157.550 4,6 37.000 Amstelveen 11.000 178.000 28% 649.000 85.000 7,6 20.150 Zoetermeer 8.000 139.000 22% 639.000 123.550 5,2 20.650 Hilversum 9.000 110.000 16% 630.000 86.450 7,3 20.900 Maastricht (incl. airport/Beek) 9.000 99.000 16% 598.000 138.750 4,3 23.250 Drechtsteden 5.000 121.000 18% 588.000 268.600 2,2 24.850 Almere 7.000 175.000 29% 587.000 196.000 3,0 27.050 Leeuwarden 12.000 64.000 11% 584.000 107.350 5,4 24.900 Leiden 6.000 71.000 13% 533.000 121.150 4,4 16.300 Nieuwegein 14.000 137.000 27% 501.000 61.050 8,2 12.950 Nijmegen 23.000 59.000 11% 493.000 168.300 2,9 22.300 Capelle aan den IJssel 4.000 150.000 31% 489.000 66.200 7,4 14.300 Tilburg 7.000 79.000 16% 485.000 210.250 2,3 26.450 Enschede 11.000 91.000 18% 451.000 158.600 2,8 20.500 Heerlen 12.000 61.000 13% 439.000 88.250 5,0 16.850 Delft 19.000 89.000 21% 419.000 100.050 4,2 15.100 Deventer 10.000 102.000 24% 377.000 98.300 3,8 12.300 Gouda 15.000 115.000 33% 354.000 70.950 5,0 8.650 Leidschendam-Voorburg 1.000 25.000 8% 297.000 73.350 4,0 6.750 Assen - 49.000 17% 289.000 67.200 4,3 10.450 Hengelo 1.000 81.000 28% 281.000 80.950 3,5 11.200 Venlo 2.000 21.000 7% 258.000 100.450 2,6 9.800 Ede 7.000 59.000 21% 255.000 110.650 2,3 14.000 Roermond 8.000 26.000 11% 251.000 56.950 4,4 7.450 Houten - 33.000 14% 242.000 48.400 5,0 8.900 Diemen 12.000 17.000 7% 232.000 25.950 8,9 7.800 Schiedam 5.000 53.000 23% 226.000 76.450 3,0 10.500 Almelo - 66.000 29% 212.000 72.450 2,9 8.200 Veenendaal 9.000 48.000 26% 176.000 63.250 2,8 6.450 Helmond - 35.000 20% 173.000 89.250 1,9 8.000 Stichtse Vecht 6.000 37.000 23% 163.000 63.850 2,6 7.750 Oosterhout 2.000 10.000 6% 131.000 53.700 2,4 6.300 Veldhoven 3.000 13.000 11% 124.000 44.150 2,8 4.900 Roosendaal - 18.000 15% 120.000 77.050 1,6 8.700 Heerenveen 1.000 19.000 16% 114.000 49.900 2,3 5.500 Smallingerland - 9.000 8% 107.000 55.450 1,9 4.650 Bergen op Zoom - 21.000 20% 104.000 66.400 1,6 5.600 Best 3.000 25.000 24% 104.000 28.600 3,6 5.600 Son en Breugel 2.000 23.000 29% 81.000 16.250 5,0 4.050 Etten-Leur - 7.000 10% 72.000 42.350 1,7 4.300 Totaal 886.000 7.204.000 18% 39.055.000 7.294.850 5,4 1.411.000 Overige gemeenten 178.000 1.106.000 11% 10.530.000 9.534.450 1,1 844.800 Totaal Nederland 1.064.000 8.310.000 16% 49.585.000 16.829.300 2,9 2.255.800


57

Almere

Amsterdam en omgeving (Amsterdam, Diemen en Amstelveen)


58

Breda en omgeving (Breda, Oosterhout, Etten-Leur, Bergen op Zoom en Roosendaal)

Den Haag en omgeving (Den Haag, Leiden, Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Delft, Zoetermeer en Gouda)


59

Ede en Veenendaal

Eindhoven en omgeving (Eindhoven, Helmond, Best, Son en Breugel en Veldhoven)


60

Friesland (Leeuwarden, Heerenveen en Drachten)

Gooi en Eemland (Amersfoort en Hilversum)


61

Groningen en Assen

Haarlemmermeer (Hoofddorp, Schiphol, Nieuw-Vennep, Badhoevedorp en Lijnden)


62

’s-Hertogenbosch en Tilburg

Limburg (Maastricht (incl. Airport/Beek), Heerlen, Roermond en Venlo)


63

Rotterdam en omgeving (Rotterdam, Capelle a/d IJssel, Schiedam en Drechtsteden)

Stadsregio Arnhem Nijmegen (Arnhem, Nijmegen en Overbetuwe)


64

Twente (Enschede, Hengelo en Almelo)

Utrecht en omgeving (Utrecht, Stichtse Vecht, Nieuwegein en Houten)


65

Zwolle, Apeldoorn en Deventer


Bron: DTZ Zadelhoff, 2015, eigen bewerking 66

Annex VII Overzicht bedrijventerreinen in Nederland

Gemeente

Opname 2014(m2)

Aanbod ultimo 2014 (m2)

Aanbod-voorraad ratio

Voorraad (ha)

Aantal inwoners (aantal)

Voorraad per inwoner (m2/inwoner)

Industriebanen (aantal)

Amsterdam 148.000 287.000 7% 787 810.950 4,9 126.400 Rotterdam 161.000 400.000 12% 687 618.350 5,6 120.800 Haarlemmermeer 95.000 217.000 7% 609 144.050 21,1 75.000 Den Haag 37.000 93.000 6% 316 508.950 3,1 57.800 Drechtsteden 46.000 190.000 4% 899 268.600 16,7 56.900 Utrecht 15.000 191.000 10% 386 328.150 5,9 54.000 Eindhoven 44.000 294.000 10% 619 220.900 14,0 50.250 Tilburg 164.000 293.000 6% 954 210.250 22,7 41.650 Breda 42.000 246.000 7% 731 179.600 20,4 37.100 's-Hertogenbosch 60.000 121.000 5% 504 143.750 17,5 36.150 Groningen 15.000 86.000 3% 665 198.300 16,8 31.650 Venlo 41.000 165.000 4% 798 100.450 39,7 30.750 Apeldoorn 46.000 113.000 4% 553 157.550 17,5 30.100 Almere 58.000 165.000 7% 496 196.000 12,7 29.300 Zwolle 6.000 115.000 5% 426 123.150 17,3 29.200 Enschede 42.000 137.000 5% 511 158.600 16,1 28.850 Amersfoort 36.000 88.000 7% 246 150.900 8,2 27.500 Nijmegen 38.000 63.000 2% 517 168.300 15,4 27.400 Arnhem 11.000 103.000 9% 237 150.800 7,9 26.350 Sittard-Geleen 25.000 66.000 2% 833 93.700 44,5 23.150 Helmond 7.000 76.000 3% 508 89.250 28,5 22.500 Emmen - 30.000 1% 761 108.050 35,2 22.200 Ede 46.000 116.000 7% 321 110.650 14,5 22.200 Hengelo 19.000 76.000 4% 426 80.950 26,3 21.850 Almelo 12.000 89.000 4% 493 72.450 34,0 18.450 Deventer 17.000 98.000 7% 296 98.300 15,1 18.050 Roosendaal 26.000 138.000 8% 344 77.050 22,3 16.850 Leiden 13.000 17.000 4% 104 121.150 4,3 16.800 Leeuwarden 4.000 48.000 2% 443 107.350 20,6 16.500 Waalwijk 59.000 93.000 5% 393 46.500 42,3 16.100 Zoetermeer 12.000 83.000 10% 175 123.550 7,1 15.600 Nieuwegein 36.000 52.000 5% 200 61.050 16,4 15.300 Veenendaal 25.000 90.000 7% 252 63.250 19,9 14.850 Oosterhout 10.000 122.000 4% 558 53.700 52,0 14.600 Bergen op Zoom 21.000 43.000 2% 487 66.400 36,7 14.600 Delft 6.000 48.000 5% 195 100.050 9,7 14.150 Veldhoven 4.000 76.000 12% 125 44.150 14,2 14.100 Moerdijk 104.000 101.000 10% 193 36.750 26,3 13.800 Smallingerland - 45.000 3% 328 55.450 29,6 13.450 Hilversum - 11.000 3% 91 86.450 5,3 12.800 Venray 20.000 99.000 6% 339 43.100 39,3 12.450 Schiedam 6.000 21.000 4% 100 76.450 6,5 12.400 Capelle aan den IJssel 2.000 39.000 6% 129 66.200 9,7 12.350 Assen 5.000 39.000 3% 252 67.200 18,8 10.750 Etten-Leur 8.000 97.000 6% 303 42.350 35,8 10.550 Oldenzaal 43.000 71.000 8% 179 32.150 27,8 10.550 Heerenveen 9.000 58.000 3% 386 49.900 38,7 10.250 Best 11.000 32.000 4% 154 28.600 26,9 9.350 Lansingerland 14.000 35.000 4% 227 57.100 19,9 9.300 Stichtse Vecht 4.000 62.000 10% 62 63.850 4,9 9.050 Houten - 14.000 4% 71 48.400 7,3 8.800 Wijchen 29.000 67.000 8% 159 41.050 19,4 8.650 Duiven 10.000 38.000 4% 195 25.600 38,1 8.500 Rijswijk 2.000 15.000 3% 91 47.650 9,5 7.050 Son en Breugel 3.000 51.000 5% 186 16.250 57,2 6.750 Diemen 6.000 35.000 9% 74 25.950 14,3 6.300 Leidschendam-Voorburg - 5.000 6% 16 73.350 1,1 6.300 Zevenaar 5.000 12.000 2% 118 32.300 18,3 6.200 Gouda 7.000 15.000 2% 136 70.950 9,6 1.100 Totaal 1.735.000 5.690.000 5% 21.644 7.442.200 14,5 1.441.700 Overige gemeenten 976.000 3.861.000 2% 31.862 9.387.100 17,0 1.683.550 Totaal Nederland 2.711.000 9.551.000 4% 53.506 16.829.300 15,9 3.125.250



Almere

Amsterdam en omgeving (Amsterdam, Diemen en Amstelveen)



Breda en omgeving (Breda, Oosterhout, Moerdijk, Etten-Leur, Bergen op Zoom en Roosendaal)

Den Haag en omgeving (Den Haag, Leiden, Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Lansingerland, Delft, Zoetermeer en Gouda)



Veenendaal en Ede

Eindhoven en omgeving (Eindhoven, Helmond, Best, Son en Breugel en Veldhoven)



Friesland (Leeuwarden, Drachten en Heerenveen)

Gooi en Eemland (Amersfoort en Hilversum)



Groningen, Assen en Emmen

Haarlemmermeer (Hoofddorp, Schiphol, Nieuw-Vennep, Lijnden, Cruquius en Badhoevedorp)



’s-Hertogenbosch, Tilburg en Waalwijk

Limburg (Venlo, Sittard-Geleen en Venray)



Rotterdam en omgeving (Rotterdam, Rotterdam Albrandswaard, Capelle a/d IJssel, Schiedam, Spijkenisse, Barendrecht, Ridderkerk, Vlaardingen, Oud-Beijerland en Drechtsteden)

Stadsregio Arnhem-Nijmegen (Arnhem, Nijmegen, Wijchen, Duiven, Zevenaar en Overbetuwe)



Twente (Enschede, Hengelo, Almelo en Oldenzaal)

Utrecht en omgeving (Utrecht, Stichtse Vecht, Nieuwegein en Houten)



Zwolle, Apeldoorn en Deventer


Bron: Locatus.nl (2015), eigen bewerking 78

Annex VIII Overzicht PDV/GDV-concentraties in Nederland

Uit een analyse van de gegevens in Locatus (Locatus, 2015) blijkt, dat er in Nederland 5.005 retail-units worden gerekend tot het gebiedstype “grootschalige concentratie”. Het gaat hier om 196 concentraties, stand-alone GDV-objecten zoals solitaire bouwmarkten en autodealers zijn hier niet in meegenomen. Uit de data van Locatus blijkt verder dat er bij 435 objecten sprake is van leegstand. Van deze leegstand betreft het bij 155 objecten frictieleegstand (< 1 jaar), bij 146 objecten is sprake van langdurige leegstand (>1 jaar), 104 objecten staan structureel leeg (>3 jaar). Overigens blijkt in een aantal gevallen, dat er bij deze “grootschalige concentraties” ook winkels gevestigd zijn. Wanneer reguliere retail, horeca en leisure buiten beschouwing worden gelaten, resteren er 4.058 units, waarvan 435 leeg ofwel ongeveer 11%. Echter, wanneer wordt gekeken naar het vloeroppervlak, dan blijkt dat ca. 1 miljoen m2 leeg staat, wat neerkomt op ca. 21%, hetgeen aanzienlijk is. Op basis van de relatieve leegstand in vloeroppervlak en de omvang van het verzorgingsgebied van de PDV/GDV-concentraties zijn deze geclassificeerd als goed, voldoende, matig of slecht, hierbij is de matrix hiernaast toegepast op basis van een eigen inschatting van de auteur.

Deze score is toegepast op alle PDV/GDV-concentraties in Nederland, resulterend in de kaart hiernaast. Op de volgende pagina’s is het totaaloverzicht in tabelvorm weergegeven, daarnaast zijn de regionale kaarten weergegeven. Hieruit blijkt, dat ongeveer de helft (96 van 194) van de PDV/GDV-concentraties in Nederland een leegstand kent van <5%. Leegstand hier is in de regel beperkt tot frictieleegstand, al zijn er ook bij deze locaties units aangetroffen die langdurig (>1 jaar) of structureel (>3 jaar) leeg staan. Voor de andere helft (98 van 194) geldt, dat hier 1 of meerdere units zijn aangetroffen met langdurige of structurele leegstand. Op basis van de regionale kaarten kan worden geconcludeerd dat al deze concentraties zijn gelegen in de periferie van de steden en dat een groot deel van het verzorgingsgebied binnen ca. 5 a 10 minuten bereikt kan worden. Gezien de ligging op of grenzend aan bedrijventerreinen is transformatie naar bijvoorbeeld wonen niet waarschijnlijk. Geconcludeerd kan worden dat ook voor de PDV/GDV-locaties geldt dat deze locaties in beginsel geschikt zijn als mogelijke vestigingslocatie voor CDP’s.

Verzorgingsgebied <10km

Leegstand

>250.000 >125.000 >75.000 <75.000

<5% Goed Goed Voldoende Voldoende

<15% Voldoende Voldoende Matig Matig

<25% Matig Matig Slecht Slecht

>25% Slecht Slecht Slecht Slecht

Classificatie PDV/GDV-concentraties in Nederland



Drenthe: Assen, Emmen, Meppel, Hoogeveen



Flevoland: Almere, Lelystad, Dronten en Emmeloord



Friesland: Leeuwarden, Heerenveen, Drachten, Dokkum



Gelderland: Arnhem, Nijmegen, Veenendaal-Ede, Apeldoorn



Groningen: Groningen, Stadskanaal, Winschoten, Winsum, Hoogezand-Sappemeer



Limburg: Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Venray



Noord-Brabant: ’s-Hertogenbosch, Eindhoven, Breda, Tilburg, Roosendaal



Noord-Holland: Amsterdam, Haarlem, Alkmaar, Den Helder, Hoorn, Purmerend



Overijssel: Zwolle, Enschede, Hengelo, Almelo, Deventer



Utrecht: Utrecht, Amersfoort, Woerden, Houten, Zeist



Zeeland: Middelburg, Vlissingen , Goes, Terneuzen, Zierikzee



Zuid-Holland: Den Haag, Rotterdam, Delft, Zoetermeer, Gouda, Leiden, Alphen aan den Rijn


96

Appendix IX: Expert Panel Via het expert panel is in kaart gebracht welke eisen worden gesteld aan bemande en onbemande CDP’s in Nederland. Onderstaande personen zijn hiertoe geïnterviewd: Naam: Bedrijfsnaam: Expertgroep: Datum interview: Mw. N. van der Klugt PostNL Transportonderneming en exploitant

bemande en onbemande CDP’s 26 juni 2015

Dhr. R. Bassant DHL Transportonderneming en exploitant bemande en onbemande CDP’s

5 juni 2015

Dhr. J. Bosma DPD Transportonderneming en exploitant bemande CDP’s

20 mei 2015

Mw. I. van Duuren GLS Transportonderneming en exploitant bemande CDP’s

4 juni 2015

Dhr. R. Dragstra DeBuren Marktleider onbemande afhaalpunten 10 juni 2015 Mw. M. Mesters Fise Fersa Start-up white label CDP’s 17 juni 2015 Generieke opzet interviews met het expert panel:

Bemande servicepunten -Introductie auteur -Introductie geïnterviewde (naam, functie, ervaring) -Vragen: 1) [BEDRIJF] heeft op dit moment ongeveer [AANTAL] servicepunten in Nederland, klopt dat? 2) Kunt u toelichten welk type locatie in aanmerking komt als servicepunt? 3) Kunt u toelichten welk type bedrijf in aanmerking komt als servicepunt? 4) In hoeverre is het van belang dat er sprake is van exclusiviteit, ofwel dat er geen concurrerende servicepunten op dezelfde locatie resp. in hetzelfde bedrijf mogen zijn? 5) Wat zijn de drie voornaamste factoren bij het kiezen van een locatie voor een servicepunt? 6) Wat zijn overige factoren die een rol spelen bij het kiezen van locatie voor een servicepunt? 7) Er zijn momenteel bijna 6.000 servicepunten in Nederland. Bent u van mening dat de markt hiermee verzadigd is? Zijn er naar uw mening nog “witte vlekken” in Nederland? 8) Naast de bemande shop-in-shop servicepunten zijn ook onbemande servicepunten in opkomst. Ziet u dit als een bedreiging? Waarom wel/niet? 9) Overweegt uw organisatie om dit type servicepunten toe te voegen? Waarom wel/niet? Onbemande servicepunten De onbemande servicepunten vragen een andere insteek, aangezien dit drie verschillende bedrijven zijn met respectievelijk 8 (DHL), 9 (PostNL), 50 (DeBuren) en 0 (FiseFersa) punten in Nederland. Daarbij hebben DHL en PostNL ook bemande servicepunten in Nederland. De opbouw van interviews verschilt derhalve per bedrijf, waarbij de volgende vragen worden toegevoegd: DHL 8) In Duitsland bestaan naast de DHL Parcelshops ook zogenaamde Packstations. Naast de bemande DHL Parcelshops is DHL ook een samenwerking aangegaan met DeBuren en met RET, waarbij gebruik wordt gemaakt van kluizenwanden. Kunt u deze samenwerking toelichten? Hoe zijn de eerste bevindingen? 9) Kunt u uitleggen wat de drie voornaamste factoren zijn bij het kiezen van een locatie voor een onbemand servicepunt? Wijkt dit af van DHL Parcelshops?


97

PostNL 8) Naast de bemande servicepunten heeft PostNL op dit moment ook 9 pakketautomaten in Nederland, klopt dat? 9) Hoe zijn de eerste ervaringen met de pakketautomaten? 10) Voorziet u dat het aantal pakketautomaten in Nederland verder wordt uitgerold? Waarom wel/niet? 11) Overweegt u om ook pakketautomaten uit te rollen buiten de stationslocaties? Waarom wel/niet? 12) Kunt u uitleggen wat de drie voornaamste factoren zijn bij het kiezen van een locatie voor een onbemand servicepunt? DeBuren 1) DeBuren heeft op dit moment ongeveer 50 servicepunten in Nederland, klopt dat? 2) Kunt u het concept van DeBuren uitleggen? 3) Er zijn momenteel bijna 6.000 servicepunten in Nederland. In hoeverre is dit een bedreiging voor het concept met onbemande servicepunten? 4) Bent u van mening dat de markt verzadigd is? Zijn er naar uw mening nog “witte vlekken” in Nederland? Waarom wel/niet? 5) Wat zijn de drie voornaamste factoren bij het kiezen van een locatie voor een servicepunt? 6) Wat zijn overige factoren die een rol spelen bij het kiezen van een locatie voor een servicepunt?

FiseFersa 1) Kunt u het concept van Fise Fersa toelichten? 2) Kunt u toelichten welk type locatie en welk type bedrijf in aanmerking komt als servicepunt? 3) In tegenstelling tot de bestaande servicepunten werkt Fise Fersa niet op basis van exclusiviteit, hetgeen een eis is van de grote spelers op de pakketmarkt. Wat is uw ervaring hiermee? 4) Wat zijn de voornaamste factoren bij het kiezen van een locatie voor een servicepunt?


98

Uitwerking interviews

Bedrijf: PostNL Gesprekspartner: Nadine van der Klugt Functie: Manager Formulemanagement & Communicatie Retail 1) PostNL heeft op dit moment ongeveer 2900 servicepunten in Nederland, klopt dat? Verwacht u dat dit aantal verder zal toenemen? Op dit moment heeft PostNL ongeveer 2300 PostNL Postkantoren en 600 PostNL Pakketpunten, waarvan 200 business points, welke met name te vinden zijn bij Staples Offices Centers en bouwmarkten. Het streven is om het aantal Postkantoren af te bouwen naar circa 1000, waarmee nog steeds sprake is van landelijke dekking, en het aantal pakketpunten uit te breiden naar 2000 a 3000, maar dit is geen doel op zich. 2) Kunt u toelichten welk type locatie in aanmerking komt als servicepunt? PostNL heeft als streven om landelijke dekking te bieden aan haar klanten. Onder landelijke dekking wordt verstaan dat iedereen binnen een straal van 5 kilometer een Postkantoor of Pakketpunt heeft. Binnen deze straal wordt gezocht naar locaties met veel traffic, goede bereikbaarheid en ruime openingstijden.

3) Kunt u toelichten welk type bedrijf in aanmerking komt als servicepunt? PostNL werkt veelal samen met partijen en kiest voor de Postkantoren en Pakketpunten met name voor supermarkten, bouwmarkten en tabak & gemakswinkels. Er is hierbij veelal sprake van filiaal- of franchiseketens, waarbij het niet vanzelfsprekend is dat allen filialen meedoen. De samenwerking met tankstations is stopgezet, dit bleek niet goed aan te sluiten bij de klanten van PostNL.

4) In hoeverre is het van belang dat er sprake is van exclusiviteit, ofwel dat er geen concurrerende servicepunten op dezelfde locatie resp. in hetzelfde bedrijf mogen zijn? Verwacht u dat dit in de toekomst zo blijft? PostNL hecht veel waarde hieraan, niet alleen vanwege de logistieke processen (om te voorkomen dat pakketstromen door elkaar lopen), maar ook om de 24-uurs belofte waar te kunnen maken. Waar veel andere partijen doorlooptijden van enkele dagen hanteren, garandeert PostNL dat een pakket binnen Nederland binnen 24 uur op de bestemming is. Mochten pakketten zoek raken of met de verkeerde vervoerder meegaan, dan kan dit niet worden waargemaakt. 5) Wat zijn de drie voornaamste factoren bij het kiezen van een locatie voor een servicepunt? -high traffic; -bereikbaarheid/openingstijden (liefst 24/7); -veiligheid(sgevoel).

6) Wat zijn overige factoren die een rol spelen bij het kiezen van locatie voor een servicepunt? Het is belangrijk dat het proces van ophalen en verzenden snel een eenvoudig is. De winkels moeten een goede uitstraling hebben, die past bij PostNL. Bovendien moet het personeel eenvoudig de pakketdienst kunnen uitvoeren, wat wordt gefaciliteerd door een eenvoudige handscanner die stap voor stap vertelt wat je moet doen.


99

7) Er zijn momenteel bijna 6.000 servicepunten in Nederland. Bent u van mening dat de markt hiermee verzadigd is? Zijn er naar uw mening nog “witte vlekken” in Nederland? Er zijn geen witte vlekken in Nederland, alleen al het netwerk van PostNL heeft nagenoeg landelijke dekking. Of de markt verzadigd is, is lastig te zeggen. De pakketstromen nemen nog altijd snel toe en hoewel dit op enig moment zal afvlakken, wordt er de komende jaren nog groei voorzien. Overigens zien wij grote verschillen tussen verschillende locaties qua aantallen. Waar sommige locaties heel veel pakketten per dag verwerken, zijn er ook locaties waar slechts mondjesmaat pakketten worden opgehaald en aangeboden.

8) Naast de bemande servicepunten heeft PostNL op dit moment ook 9 pakketautomaten in Nederland, klopt dat? Ja, op de grotere NS-stations in Nederland. Na een pilot op een tankstation, een business point en een NS-station in Almere is dit eind vorig jaar uitgerold. De pilot met het tankstation en het business point hebben vooralsnog geen vervolg gekregen.

9) Hoe zijn de eerste ervaringen met de pakketautomaten? De bekendheid van de pakketautomaten moet nog op gang komen. Op sommige stations zijn ze lastig te vinden en het grote publiek moet hier nog aan wennen. Webwinkels bieden consumenten steeds meer de keus waar zij pakketten willen ophalen, NS stations zouden ook een goede mogelijkheid zijn. Ook PostNL brengt nu nog pakketten die herhaaldelijk niet thuis bezorgd kunnen worden naar een pakketpunt in de buurt van het woonadres, maar PostNL wil deze keuze steeds meer bij de consument leggen.

10) Voorziet u dat het aantal pakketautomaten in Nederland verder wordt uitgerold? Waarom wel/niet? Voorlopig niet, eerst wordt de huidige samenwerking met NS geëvalueerd. De ontwikkelingen gaan de laatste jaren erg snel, dus PostNL sluit niet uit dat er de komende jaren pakketautomaten bijkomen. 11) Overweegt u om ook pakketautomaten uit te rollen buiten de stationslocaties? Waarom wel/niet? Vooralsnog niet, mogelijk op locaties in winkelcentra, maar hiervoor zijn geen concrete plannen, mede omdat deze centra dezelfde openings-/toegangstijden kennen als de winkels. Indien er sprake is van een aparte ingang, dan zou dit uiteraard wel kunnen.

12) Kunt u uitleggen wat de drie voornaamste factoren zijn bij het kiezen van een locatie voor een onbemand servicepunt? Feitelijk dezelfde factoren als een bemand servicepunt, dus high traffic, bereikbaarheid/toegankelijkheid en veiligheid.


100

Bedrijf: DHL Gesprekspartner: Renz Bassant Functie: Project manager DHL Parcelshops

1) [BEDRIJF] heeft op dit moment ongeveer [AANTAL] servicepunten in Nederland, klopt dat? Inmiddels zijn het er 1.200 en de verwachting is dat dit verder stijgt naar 2.000 het komende jaar.

2) Kunt u toelichten welk type locatie in aanmerking komt als DHL Parcelshops? Voorheen waren de locaties gebaseerd op een radius van 4 kilometer. Inmiddels is dat bijgesteld naar maximaal 10 minuten lopen (binnenstedelijk gebied), fietsen (woonwijken) en rijden (buitengebied).

3) Kunt u toelichten welk type bedrijf in aanmerking komt als DHL Parcelshops? Zaken zoals gemakswinkels en drogisterijen. DHL werkt bij voorkeur samen met zelfstandig ondernemers, al wordt er ook met ketens samengewerkt, zoals Formido en Coop. Met Praxis heeft DHL in het verleden samengewerkt.

4) In hoeverre is het van belang dat er sprake is van exclusiviteit, ofwel dat er geen concurrerende servicepunten op dezelfde locatie resp. in hetzelfde bedrijf mogen zijn? Ja, er is sprake van exclusiviteit, DHL wil niet dat stromen door elkaar lopen.

5) Wat zijn de drie voornaamste factoren bij het kiezen van een locatie voor een DHL Parcelshops? (i) uitstraling (ii) ruimte en (iii) openingstijden. Het is van belang dat een locatie past bij de uitstraling van DHL.

6) Wat zijn overige factoren die een rol spelen bij het kiezen van locatie voor een DHL Parcelshops? Parkeergelegenheid, toegankelijkheid en veiligheid.

7) Er zijn momenteel bijna 6.000 servicepunten in Nederland. Bent u van mening dat de markt hiermee verzadigd is? Zijn er naar uw mening nog “witte vlekken” in Nederland? Nee, PostNL heeft inmiddels 2.400 servicepunten en DHL, de twee speler in Nederland, heeft er binnen een jaar 2.000. Het aantal punten groeit voorlopig nog en witte vlekken zijn beperkt. Bovendien zitten de meeste servicepunten nog niet aan hun capaciteit.

8) In Duitsland bestaan naast de DHL Parcelshops ook zogenaamde Packstations. Naast de bemande DHL Parcelshops is DHL ook een samenwerking aangegaan met DeBuren en met RET, waarbij gebruik wordt gemaakt van kluizenwanden. Kunt u deze samenwerking toelichten? Hoe zijn de eerste bevindingen? Kluizenwanden zijn inderdaad een succesvol concept in Duitsland en worden inmiddels ook in Nederland uitgerold, enerzijds via het netwerk van DeBuren en anderzijds met eigen Packstations op twee metrostations, bij het hoofdkantoor in Utrecht en op een vijftal locaties rond Amsterdam. Dit aantal zal de komende tijd verder toenemen.

9) Kunt u uitleggen wat de drie voornaamste factoren zijn bij het kiezen van een locatie voor een onbemand servicepunt? Wijkt dit af van DHL Parcelshops? (i) je moet er kort kunnen stoppen (ii) het moet er veilig zijn, niet alleen qua verkeer, maar ook qua omgeving.


101

Bedrijf: DPD Gesprekspartner: Jos Bosma Functie: Teamleader Commercial Coördinator ParcelShop 1) [BEDRIJF] heeft op dit moment ongeveer [AANTAL] servicepunten in Nederland, klopt dat? DPD heeft op dit moment 1.500 Pickup ParcelShops in de Benelux, waarvan 750 in Nederland.

2) Kunt u toelichten welk type locatie in aanmerking komt als servicepunt? De locatie wordt geselecteerd op basis van geomarketing, op basis van bevolkingsdichtheid en -opbouw worden geschikte locaties bepaald. Vervolgens wordt binnen de zone gezocht naar een bedrijf dat hierbij aansluit.

3) Kunt u toelichten welk type bedrijf in aanmerking komt als servicepunt? Bedrijven als boekhandels, bloemisten, tabak & gemaksshops, elektronica, stomerijen en supermarkten zijn geschikt als mogelijk servicepunt. Er wordt veelal gekozen voor (kleine) zelfstandig ondernemers, omdat hier sprake is van weinig verloop en derhalve ervaren medewerkers.

4) In hoeverre is het van belang dat er sprake is van exclusiviteit, ofwel dat er geen concurrerende servicepunten op dezelfde locatie resp. in hetzelfde bedrijf mogen zijn? DPD wil niet dat er meerdere concurrerende vervoerders op een locatie zijn, om te voorkomen dat pakketten met de verkeerde vervoerders meegaan. Wanneer er toch een concurrent bij komt, dan wordt de ondernemer voor de keuze gesteld.

5) Wat zijn de drie voornaamste factoren bij het kiezen van een locatie voor een servicepunt? De voornaamste factoren zijn: 1) openingstijden 2) opslagruimte en 3) samenwerking/relatie met de ondernemer.

6) Wat zijn overige factoren die een rol spelen bij het kiezen van locatie voor een servicepunt? Parkeren, de indruk van de winkel en het straatbeeld.

7) Er zijn momenteel bijna 6.000 servicepunten in Nederland. Bent u van mening dat de markt hiermee verzadigd is? Zijn er naar uw mening nog “witte vlekken” in Nederland? DPD heeft nu een dekkingsgraad van 90%, ofwel 90% van Nederland heeft een Parcelshop binnen 10 minuten lopen (binnenstedelijk gebied) resp. rijden (buitenstedelijk gebied). Doelstelling blijft om de dekkingsgraad te verhogen, waarbij nieuwe servicepunten niet worden uitgesloten, maar men gaat uit van organische groei. Dit wil zeggen, dat bestaande punten goed worden gemonitord en er wordt doorgeselecteerd op de optimale locaties en dat, wanneer de capaciteit een kritische grens bereikt, er additionele servicepunten worden overwogen.

8) Naast de bemande shop-in-shop servicepunten zijn ook onbemande servicepunten in opkomst. Ziet u dit als een bedreiging? Waarom wel/niet? Vooralsnog is dit geen bedreiging, e-commerce en daarmee de aantallen pakketten groeit nog aanzienlijk en de capaciteit van de bestaande punten is nog niet bereikt.

9) Overweegt uw organisatie om dit type servicepunten toe te voegen? Waarom wel/niet? Vooralsnog niet, DPD wacht de ontwikkelingen op dit terrein af en ziet hierin thans nog geen toegevoegde waarde ten opzichte van het bestaande netwerk. DPD ziet zeker wel toekomst voor bepaalde doelgroepen.


102

Bedrijf: GLS Gesprekspartner: Irma van Duuren Functie: Product coördinator ParcelShops

1) [BEDRIJF] heeft op dit moment ongeveer [AANTAL] servicepunten in Nederland, klopt dat? Het zijn er inmiddels 550 en zal de komende jaren gestaag groeien, maar dat is geen doel op zich.

2) Kunt u toelichten welk type locatie in aanmerking komt als pakket shop? GLS is geen traditionele B2C-speler, maar van origine primair B2B-georienteerd. Op basis van de bezorging aan huis van de bestaande klanten worden bepaald op welke locaties er behoefte is aan een ParcelShop, hetgeen gezien moet worden als complementair aan de bezorging aan huis.

3) Kunt u toelichten welk type bedrijf in aanmerking komt als pakket shop? Initieel is samenwerking gezocht met o.a. ketens in witgoed en DHZ, daarnaast wordt veel samengewerkt met zelfstandig ondernemers die het serviceniveau kunnen/willen bieden dat past bij GLS. 4) In hoeverre is het van belang dat er sprake is van exclusiviteit, ofwel dat er geen concurrerende servicepunten op dezelfde locatie resp. in hetzelfde bedrijf mogen zijn? In principe eist iedere speler exclusiviteit. GLS is daar geen uitzondering op en was daar initieel vrij strikt in. Inmiddels is dat voor het ontvangen van pakketjes wat minder strikt, maar voor het verzenden bij voorkeur niet. In de praktijk maakt de ondernemer de keuze welke het beste werkt in de praktijk en anders maakt de vervoerder de keuze voor de ondernemer.

5) Wat zijn de drie voornaamste factoren bij het kiezen van een locatie voor een pakket shop? 1) geografische ligging 2) openingstijden 3) bereikbaarheid

6) Wat zijn overige factoren die een rol spelen bij het kiezen van locatie voor een pakket shop? Uitstraling van de onderneming, deze moet passen bij GLS.

7) Er zijn momenteel bijna 6.000 servicepunten in Nederland. Bent u van mening dat de markt hiermee verzadigd is? Zijn er naar uw mening nog “witte vlekken” in Nederland? GLS verwacht dat het aantal punten de komende jaren zal stabiliseren. Locaties die niet voldoen zullen vervangen worden door andere en bij locaties die de grenzen van de capaciteit opzoeken zal gericht uitgebreid worden met extra locaties.

8) Naast de bemande shop-in-shop servicepunten zijn ook onbemande servicepunten in opkomst. Ziet u dit als een bedreiging? Waarom wel/niet? Nee, voorlopig niet. Als shop-in-shop is een bemand servicepunt een additionele service die beperkt investeringen in ruimte, geld en personeel vergt, het is de vraag of onbemande punten rendabel zijn/worden.

9) Overweegt uw organisatie om dit type servicepunten toe te voegen? Waarom wel/niet? Vooralsnog heeft GLS geen onbemande punten en geen concrete plannen daartoe. De voornaamste reden om dit niet te overwegen is dat GLS (B2B georiënteerd) vraagtekens zet bij de behoefte aan dit soort punten, de service en de efficiency. GLS volgt de ontwikkelingen met belangstelling en is benieuwd hoe dit zich ontwikkelt de komende jaren.


103

Bedrijf: DeBuren Gesprekspartner: Robin Dragstra Functie: CEO

1) DeBuren heeft op dit moment ongeveer 50 servicepunten in Nederland, klopt dat? Ja, dat klopt. De ambitie is om de komende jaren te groeien naar ongeveer 1000 locaties in Nederland, waarbij 60% in winkels of winkelcentra, 20% op kantoorlocaties en 20% op high-traffic locaties, zoals stations.

2) Kunt u het concept van DeBuren uitleggen? DeBuren onderscheidt zich van de andere aanbieders, doordat zij onafhankelijk is en zich niet exclusief aan een specifieke marktpartij wil verbinden. Dat maakte in de opstartfase dat samenwerking met partijen als PostNL, DHL, GLS en DPD niet van de grond kwam, maar begin dit jaar is de samenwerking met DHL opgestart en DPD komt daar binnenkort bij. Met de overige partijen wordt eveneens gesproken evenals met de retailers waaronder de supermarkten (die zelf ook afhaalpunten hebben). De kluizen zijn er in diverse soorten en maten en worden in eigen beheer geassembleerd. Er zijn “normale” kluizenwanden, maar ook gekoelde en zelfs diepvrieskluizen beschikbaar, per locatie wordt bepaald welke er benodigd zijn. De kosten van de kluizenwanden zijn dankzij de eigen productie aanmerkelijk lager dan concurrerende systemen (ca. €16k versus ca. €50k voor een standaard kluizenwand met 60 kluizen), hetgeen het sneller rendabel maakt om een wand neer te zetten. Per geval wordt bepaald of de exploitant waar de wand wordt geplaatst de kosten volledig zelf draagt of dat deze gedeeld worden, waarbij DeBuren een vaste of variabele vergoeding krijgt. Ook operational lease komt voor. De kosten voor het gebruik van de kluizenwand worden voldaan door de pakketdienst en/of de retailer, de consument kan deze gratis afhalen.

3) Er zijn momenteel bijna 6.000 bemande servicepunten in Nederland. In hoeverre is dit een bedreiging voor het concept met onbemande servicepunten? De aantallen nemen nog altijd snel toe. Inclusief de click-and-collect punten (in winkels) komt het aantal afhaal/ en retourpunten thans op circa 7.000. Gezien de snelle stijging van het aantal pakketten is de rek er nog lang niet uit. De ervaringen met kluizenwanden tonen aan dat ook hier veel behoefte aan is, sinds de samenwerking met DHL is opgestart is er een forse groei zichtbaar.

4) Bent u van mening dat de markt verzadigd is? Zijn er naar uw mening nog “witte vlekken” in Nederland? Waarom wel/niet? De bestaande, bemande punten bevinden zich vrijwel uitsluitend als shop-in-shop in winkels en zijn daarmee gebonden aan de (beperkte) openingstijden. Er ontstaat steeds meer behoefte aan same-day of same-night delivery en aan levering buiten de winkeltijden. Dus los van de vele honderden bemande locaties die nog worden toegevoegd is er zeker nog ruimte buiten de reguliere winkeltijden.

5) Wat zijn de drie voornaamste factoren bij het kiezen van een locatie voor een servicepunt? De locatie moet gelegen dicht bij de woningen danwel op een gunstige plek op weg van en naar de woningen. Dankzij de avanceerde big-data van Sandd (de tweede speler na PostNL in de Nederlandse postmarkt en participant in DeBuren, kunnen locaties zeer nauwkeurig bepaald worden.


104

6) Wat zijn overige factoren die een rol spelen bij het kiezen van een locatie voor een servicepunt? Door de samenwerking met diverse marktpartijen worden veel locaties nu nog bepaald door deze partijen, zoals Corio en Wereldhave, maar ook de pakketdiensten zelf.


105

Bedrijf: Fise Fersa Gesprekspartner: Marilyn Mesters Functie: Oprichter 1) Kunt u het concept van Fise Fersa toelichten? Fise Fersa werkt op basis van een samenwerkingsformule waar ondernemers zonder of met een geringe investering kunnen starten als servicepunt. De software kost ze niets en ondernemers kunnen naar eigen wens (en de wens van de klanten) servicemodules toevoegen om door te groeien naar een full-servicepunt of pakketshop. Fise Fersa biedt bijvoorbeeld verpakkingsmaterialen en cadeaupapier aan waarmee consumenten die hun pakket willen verzenden dat netjes en professioneel kunnen doen.

2) Kunt u toelichten welk type locatie en welk type bedrijf in aanmerking komt als servicepunt? Wij starten met tuincentrum Groenrijk in ’s-Gravenzande en willen van daaruit landelijk uitrollen. In beginsel kan iedere ondernemer zich aanmelden en Fise Fersa is in overleg met diverse franchiseorganisaties.

3) In tegenstelling tot de bestaande servicepunten werkt Fise Fersa niet op basis van exclusiviteit, hetgeen een eis is van de grote spelers op de pakketmarkt. Wat is uw ervaring hiermee? De grote spelers willen hier inderdaad vooralsnog niet aan, maar onze verwachting is dat dit een kwestie van tijd is. Het is voor de consument veel praktischer als deze op een locatie terecht kan om pakketten van verschillende pakketdiensten op te halen danwel te verzenden. Uiteindelijk zal de consument hier een sturende rol in hebben. Wij starten met de kleinere pakketdiensten en blijven in gesprek met de grote spelers.

4) Wat zijn de voornaamste factoren bij het kiezen van een locatie voor een servicepunt? Fise Fersa kiest geen servicepunten, maar servicepunten kiezen voor het Fise Fersa-concept.

MSRE Scriptie_Marc van Welbergen_Augustus 2015

Documents

Transcript of MSRE Scriptie_Marc van Welbergen_Augustus 2015