Minder woningen – maar welke?

Bijdrage aan krimpcafé on tour 27 maart 2014

George de Kam

• Door vraaguitval in krimpgebieden minder woningen nodig

• Dit leidt uiteindelijk tot leegstand, en de verwachting is dat die leegstand niet door drastische verandering van de prijs-kwaliteit verhouding kan worden ondervangen

• Langdurige leegstand kan sloop wenselijk / onvermijdelijk maken

• Dit wordt acuut als eigenaar lasten niet meer kan dragen

• Maar er zijn grote institutionele verschillen tussen eigen woningbezit en (sociale) huur in termen van:

• - de manier waarop het exploitatieprobleem manifest wordt

• - de mogelijkheden om vroegtijdig in te grijpen• - de manier waarop sloop aangepakt wordt• - de mogelijkheden om na sloop (deels) te

herbouwen

• Dit leidt tot de vraag voor dit café: minder woningen maar welke?

• En de achterliggende vraag: wie mag daar wat van vinden?

NederlandNoord-Nederland (LD)

Oost-Groningen (CR)Delfzijl en omgeving (CR)

Overig Groningen (CR)Noord-Friesland (CR)

Zuidwest-Friesland (CR)Zuidoost-Friesland (CR)

Noord-Drenthe (CR)Zuidoost-Drenthe (CR)Zuidwest-Drenthe (CR)

Amsterdam's-Gravenhage (gemeente)

0.0%2.0%

4.0%6.0%

8.0%10.0%

12.0%14.0%

16.0%18.0%

20.0%

Sloop 1988-2011 in procent voorraad 1998

Sloop 1988-2011 in procent voorraad 1998

Totaal

Huursector

Particuliere huur

Sociale huur

Sociale huur eengezins

Sociale huur meergezins

Sociale huur vooroorlogs

Sociale huur 1945-1970

0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0%

Onttrekkingen 1994-2009 in procent voorraad 1994 per segment

Onttrekkingen 1994-2009 in procent voorraad 1994 per segment

Sociale woningbouw historische vergissing?

Negatieve externe effecten van leegstand = positieve externe effecten van sloop?

• Opsomming uit diverse bronnen

Het probleem in segmenten• (bron: De sloop van koop 2012 Jan Winsemius)

• Waardevast• Waardeval: sterk veranderende instroom,

mogelijk probleem sociaal beheer• Waardeloos: beheerprobleem leegstand

(dus) argumenten voor interventies

• Wat wordt genoemd• Welke veronderstellingen liggen daar onder

Bijvoorbeeld met effectenarena’s, zie www.watwerktindewijk.nl

Dorpen in krimp: situatie nu

Woondorpen in krimp: trend

Woondorpen in krimp: na 5 jaar

Woondorp over 15 jaar

Vergelijking Ommelanden en HaarlemmermeerBron: Regioprofielen CFV 2012

Ommelanden Amstelland / Haarlemmer-meer

Verschil in %

Prijzen verkochte woningen

179.309 281.000 + 57%

WOZ corporatieWoningen

110.000 196.000 + 70%

Prijs per m2 (NVM 2012-4)

1.252 2.139 + 71%

Percentage van max. huur

70,2 % 73,1% + 4,1 %

Punten en prijs per punt

141 / 3,06 129 / 3,28 Puntprijs + 7 %

Enkele oplossingen

• Aanschrijven van particuliere eigenaren• Doorgaan met sloop sociale huurwoningen• MKBA Zeeuws Vlaanderen (woningvoorraad 52.000)

• Investeringsfondsen / vehikels (bv stichting Waardebehoud OG)

• Provinciale impuls wonen Zeeland: 3,5 miljoen voor toekomstbestendig maken particuliere voorraad (Zeeland)

• KLUS: Plan van aanpak verloederde panden Zeeuws Vlaanderen

Enkele oplossingen (2)

• UPGRADE Ondernemingsplan: regiobreedgedragen stichting met als doel uit de markt nemen van onderkant van de woningmarkt (90 woningen in 3 jaar, Zeeland)

• Experimentenjaar Groningse Particuliere Voorraad 2014

Enkele ervaringen

• Aanschrijving /handhaving als prikkel: zie Franekeradeel 24 januari jl> investeringen, publieke kwaliteit, maar niet minder woningen (?)

• Ervaringen WOG: – Eigenaar gaat zelfstandig aan de slag– Enkele panden opgekocht voor sloop– Eigenaar aan de slag met ondersteuning klusdiensten– Verhuizen naar een betere woning

• De publieke doelen worden ten dele gerealiseerd, daarnaast positieve effecten bij eigenaar

Uitruil tussen koop en huur segment lijkt niet aan te slaan

• Huurwoning misschien beter, maar op een aantal punten niet aantrekkelijker > willen we daar iets aan doen?

• En waar zit het dan in?• Voor mij is de les: respect voor beleving van

deze (problematische) eigenaren essentieel voor werking interventies

Conclusies

• Meer sporen aanpak om recht te doen aan complexiteit• Local procurement volgt actoren netwerk, micro

benadering• Bouwkundig opbouwwerk• Meer respect voor individuele woonbeleving > hoe kan

die ook in een huurrelatie of collectief arrangement tot zijn recht komen

• Handhaven waar evident publiek belang• Dorps- en regionale ontwikkelingsmaatschappijen• Schuldsanering en verhuizing combineren

Conclusies (2)• Meer smaken ontwikkelen bij aanpak corporatiebezit, bijvoorbeeld:• overal een beetje blijven, ruilverkaveling naar een ‘kleine dorpen

corporatie’? • inschikken in VvE of dorpsontwikkelingsmaatschappij; reductie van

beheer- en onderhoudskosten, isolatiepakket voor zelfbouw, • selectievere sloop om ‘eigenwoning kwaliteit’ te benaderen;

mensen zelf meerdere aaneengesloten woningen laten gebruiken voor de prijs van

• adopteren van woningen in aangrenzend dorp waar minder lokale kracht zit,

• woningen voor zorg, ..creatief met zorg (ieder een huis met tuintje, het streekje als thomashuis,

Anders kijken naar beheer…

Amphibious Camping Trailer