HoGent Professionele Bachelor Vastgoed

MAKELAARDIJ

Opleidingsonderdeel Vastgoedproject/Kijkstage

(ZELF)EVALUATIERAPPORT

Faculteit Natuur en Techniek Identificatie document.doc

Opleiding Vastgoed - Makelaardij Omschrijving Evaluatierapport Kijkstage - document EVAL_01

Datum 11-05-2015Data van de kijkstage

8-04-2015 14-04-2015

Coördinaten

Student: Larissa Van der Meiren

Stagebedrijf (naam, adres, telefoon):

ERA Wonen

Gentse Baan 45A

9100 Sint-Niklaas

03 296 37 69

Projectcoach Hogeschool: Koen Van Damme

Stagebegeleider van het bedrijf (naam, telefoon/GSM):

Johan Krijgsman0479897139

A. VOORSTELLING STAGEBEDRIJF: a. Voornaamste activiteiten van het kantoorb. Verantwoordelijkheden binnen het kantoor (eventueel organigram)

a. Era wonen Sint-Niklaas is een van de vastgoedkantoren van de vastgoedketen Era wonen. Met zo’n 150 tal kantoren zijn ze één van de grootste vastgoedketens in België. Ze bevinden zich niet alleen in België maar ook in andere delen van Europa en daarbuiten. Era wonen staat voor kwaliteit en service. Het kantoor waar ik de kijkstage heb gelopen staat onder leiding van Johan Krijgsman, zaakvoerder. Hij leidt niet alleen het kantoor in Sint-Niklaas maar ook het kantoor in Lokeren en Beveren. Hij was eveneens ook mijn stagebegeleider.

Zoals elk vastgoedkantoor zijn de voornaamste activiteiten van Era Wonen verkoop en verhuur van vastgoed, verschillende soorten vastgoed. Het regiogebied van dit kantoor is het Waasland. Bovendien zijn zij ook het grootste kantoor in deze regio. Ze worden nog elk jaar groter en groter. Dit hebben ze te danken aan hun inzet en service voor hun klanten. Tevredenheid en kwaliteit zijn bij hen de belangrijkste elementen. Vroeger bevond het kantoor zich nog in het centrum van Sint-Niklaas maar nu zijn de gelegen aan de rand van Sint-Niklaas. De ligging biedt vele voordelen namelijk: ze gelegen aan een grote weg waar veel verkeer is en dit is goed voor hun naambekendheid. Natuurlijk hebben ze ook het voordeel dat vastgoedkantoor Era Wonen al reeds jaren bekend is in heel België.

De activiteiten in het kantoor zijn dus:i. Verkoop (residentieel, handelspanden en gronden): men stelt een verkoopopdracht op en onderhandelt met de

verkoper over de vraagprijs, publiciteit… Men zoekt een koper die het betreffende pand wilt kopen. Men stelt een compromis op voor verkoop en begeleid tot bij de notaris. Ze bieden ook een na-service.

ii. Verhuur (residentieel en handelspanden en gronden): men stelt een verhuuropdracht op en onderhandelt met de verhuurder over de huurprijs, publiciteit… Men zoekt een huurder die het betreffende pand wilt huren. Men stelt een compromis op voor verhuur en begeleid tot bij de notaris. Ze bieden ook een na-service.

iii. Projecten: Het is een jong kantoor met allemaal jonge werknemers. Ze realiseren wel al projecten ( volledige zetting van nieuwbouw) maar zijn hier nog niet volledig in gespecialiseerd. Het probleem hierbij is dat aannemers vaak met dezelfde makelaars werken. Dit komt doordat aannemers geen tijd meer willen verliezen in het zoeken naar een andere makelaar. Era Wonen heeft de laatste tijd toch al heel wat werven in hun portefeuille mogen nemen maar niet een aantal om u tegen te zeggen. Dit vinden ze persoonlijk wel jammer en daarom is dit dan ook een doelstelling voor de komende jaren om meer projecten binnen te halen. Teveel in projecten doen als vastgoedkantoor heeft ook zijn nadelen. Je mag er zeker niet afhankelijk van worden omdat dit inderdaad wel grote dossiers zijn maar ze vaak ook kunnen mislopen. De hoofddoelstelling blijft verkoop en verhuur.

iv. Verkaveling: ze begeleiden klanten bij de verkaveling van gronden.

b.

Verduidelijking:1ste orde: Johan Krijgsman Zaakvoerder.2de orde: Dorin Saerens Office manager, Matthias Lambrecht Medezaakvoerder en begeleidt de commerciële afdeling.3de orde: Administratie: Ilke Bogers, Michael Adriaenssens, Helen Van den Langenbergh. Commerciële afdeling: Phillipe Florizoone, Lynn Florizoone, Matthias dewi Dewilde, Els Vanacker, Tom Decaestecker (vastgoedmakelaars).

Iedere werknemer van Era Wonen Sint-Niklaas staat onder leiding van de zaakvoerder Johan Krijgsman. Hij leidt de zaak en begeleidt iedereen.

a. BESCHRIJVING VAN WAARGENOMEN EN UITGEVOERDE TAKEN: a. Welke taken en/of activiteiten heb je gevolgd?b. Welke taken en/of activiteiten heb je zelf eventueel (mits de nodige ondersteuning) uitgevoerd?

a. Ik heb verschillende dingen mogen meevolgen. Al vanaf dag één mocht ik mee de baan op. Dit is toch al de eerste grote stap om direct bij de mensen thuis te komen. Ik vond het persoonlijk super dat ik dit mee mocht doen. De taken die ik mee mocht doen waren:

1.Inkoopgesprek:In totaal heb ik 2 inkoopgesprekken bij de klant thuis mee gevolgd. Deze vonden allebei plaats op de eerste dag 8-04-2015. Dit vond ik het leukste om te doen. Bij de mensen thuis het huis eerst inspecteren en dan overgaan tot de eerste kennismaking van de klant met Era Wonen. Johan Krijgsman vertelde dan de visie van Era en hoe ze te werk gaan. Men stelt dit voor aan de hand van foto’s en voorbeelddocumenten. Men bespreekt ook de vraagprijs. Johan gaf een schatting en de verkopers stelde hun eisen. Bij de twee gesprekken hebben ze ingestemd met Johan zijn voorstel voor een vraagprijs. De twee panden staan nu al te koop. Ik volgde het gesprek gewoon mee en schreef bepaalde dingen neer. Dit was wel echt interessant want ik merkte verscheidene elementen op die wij ook moeten kennen voor het vak ‘commerciële training’.2.Tekenen van de compromis:Ik heb dit ook twee keer mogen meevolgen met Johan en Els. De ene compromis is gewoon gesloten en de andere onder opschortende voorwaarden. Voor het tekenen wordt de compromis volledig doorgenomen en er wordt extra aandacht geschonken aan aspecten die ze hebben moeten wijzigen van het standaardcontract. Er wordt uitleg geven aan zowel de verkoper als de koper. Eventuele volmachten enz. worden uitgelegd. Dan wordt op elke pagina met tekst op een parafering gezet door beide partijen en de zaakvoerder van Era Wonen (Johan Krijgsman) op de laatste pagina zet men dan de handtekening terug beide partijen en de zaakvoerder. Dan wordt er een glaasje gedronken en worden de documenten naar beide notarissen verstuurd en die verlijden samen de authentieke akte in het bij zijn van de partijen. Era Wonen gaat ook mee naar de notaris en biedt een na-service. Ze bellen de mensen op hoe alles is verlopen. Ook stellen ze een verhuiswagen gratis ter gebruik. Er wordt dan een waarborg van 500 euro gevraagd en men mag deze dan een paar dagen lenen.3.Agenda invullen:Mensen die op de administratie zitten boeken de agenda’s van de commerciële medewerkers (vastgoedmakelaars). Dit doen zij via het era-move systeem. Ik heb mee gekeken met Olivia hoe zij dit deed.4.Website controleren:Elk pand dat op de website komt wordt gecontroleerd door de zaakvoerder. Hij controleert dan of het in orde is en zet eventuele opmerkingen erbij die dan moeten worden aangepast. Johan vroeg ook mijn mening van wat ik vond dat aangepast moest worden. We hebben dan besloten dat de foto van de hal van een pand de minst mooie was en dat die achteraan in de fotoreeks moet worden geplaatst. Wat me direct opviel is dat elke makelaar daar een eigen canon fototoestel heeft. De foto’s zijn dan ook heel goed uitgevoerd en daar hechten ze veel belang aan.5.Commerciële vergadering:Deze vond plaats op de tweede dag en was met de Era zaakvoerder van Gent: Luc Ryckaert. Het ging allereerst over stagairs van HoGent en mogelijke werknemers. En hoe de werknemers van beide kantoren het nu doen. Nadien moest ik het gesprek verlaten omdat het privékring plaatsvond.6.Vergadering met de advocaat: Het gesprek met de advocaat ging over een dossier dat was mis gelopen. Een eigenaar had belooft bepaalde zaken te veranderen in het pand dat hij verkocht (injecteren tegen vocht…) en dat had hij uiteindelijk niet gedaan en waren de kopers zogezegd ‘int zak gezet’. Nadien bleek ook dat de verkoopopdracht met Era Wonen was verbroken aangezien hij nu het pand al bij een andere makelaar te koop had gezet, terwijl het contract nog liep. Het fijne weet ik hier niet van maar de conclusie was duidelijk: Era wonen had een waterdichtcontract en kon dus niks verweten worden. Nu gaan ze verder in tegen de verkoper om de kopers te helpen.7.Administratief: Ik volgde Johan terwijl hij zijn mails doornam en wat telefoontjes pleegde. Dit was voor mij iets minder interessant aangezien ik niks kon doen.8.Werfbezoek:

We zijn naar één van de nieuwbouwprojecten gereden van Era Wonen. De kopers hadden namelijk het gevoel dat het raam aan de gevel te veel naar boven stond. Johan heeft dan gecontroleerd en voor hem zag het er goed uit. Het geeft een verkeerd beeld zei hij omdat de chape nog moest gelegd worden en de kopers stemden hiermee akkoord. Ook werd besproken welke mortel men ging gebruiken en of men dat ging lijmen of doorstrijken. De zaken waar ik nagenoeg nog niet veel verstand van heb. Maar het was leuk om zo’n werfvergadering eens te volgen.

b. Zelf heb ik niet echt taken mogen uitvoeren. Voor Johan was het duidelijk alleen kijken en observeren. Ik snap dit ook wel ik liep twee dagen mee met de zaakvoerder van 3 kantoren zo iemand heeft geen tijd om mij dingen te laten doen waar hij tijd met verliest. Het waren ook twee hectische dagen dus ik had er alle begrip voor.

b. (ZELF)REFLECTIE:a. Wat heb je geleerd over de werking van een makelaarskantoor?

Er zijn per dag 7 makelaars met verkoop bezig. De rest van het personeel heeft administratief werk zoals het opzoeken van documenten voor het verkoop/verhuurdossier zoals kadastrale aanduidingen, bodemattest… Er zijn ook twee mensen die zich bezig houden met verhuur over de hele regio. De makelaars zelf houden zich bezig met prospectie, inkoopgesprekken… Alles wat te maken heeft met verkoop. Aangezien ze de grootste zijn in het Waasland zitten de makelaars verspreid over de regio. Dus elke makelaar heeft zijn eigen regiogebied vb. Sint-Niklaas is het regiogebied van de zaakvoerder Johan Krijgsman. De eindverantwoordelijk ligt steeds bij de zaakvoerder. Johan controleert dan ook telkens wat er door andere werknemers werd gemaakt vb. website foto’s, compromissen, advertenties… Iedereen werkt samen maar toch wel apart aangezien ze in regiogebieden werken. Maar de makelaars kunnen niet zonder de administratieve werkers want die breiden hun dossiers voor. Zoals u al kon zien in de organigram rapporteert iedereen aan johan Krijgsman de zaakvoerder. De administratieve tak rapporteert aan Dorin Saerens Office manager. De commerciële tak rapporteert dan aan Matthias Lambrecht hij is hier begeleider van en medezaakvoerder.

b. Hoe heb je de bereidwilligheid van het personeel ervaren?Heel bereidwillig alleen al dat ze het toestonden dat er iemand twee dagen stage kwam lopen is een pluspunt. Ik heb veel mails gehad van makelaars die dit niet zagen zitten wegens teveel werk maar ik kan me niemand voorstellen die meer werk heeft dan Johan. Hij heeft drie kantoren onder hem en nam mij daarbij waarvoor ik dankbaar ben. Johan nam me overal mee naartoe en beantwoorde steeds mijn vragen. De rest van de medewerkers deden hetzelfde vooral Els nam me geregeld bij de hand en gaf me uitleg. Met haar heb ik dan ook beide compromissen die getekend werden gevolgd. Iedereen was heel vriendelijk en wou me steeds helpen. Dat zeiden ze ook vaak als er iets is dat ik het moest vragen. Geregeld kwamen ze ook eens een babbeltje slaan over wat ik doe en hoe het verloopt.

c. Welk type werk ligt jou het meest en wat het minst? Frontoffice: verkoop-verhuur-syndic- … vs Backoffice: administratieWat me vooral aanspreekt is Frontoffice. Ik denk dat dit ook de normaalste reactie is als je vastgoed zelf studeert. Ik ben dan ook heel blij dat ik geregeld mee mocht naar inkoopgesprekken, compromis tekenen, werfbezoeken. Misschien heb ik ook wel meer gedaan dan andere studenten maar dat is omdat ik echt bij de zaakvoerder zelf stond en dat werk is niet hetzelfde als een gewone makelaar. Hij is minder op de baan maar doet bv. Alle projecten, belangrijke verkopen, vergaderingen met andere kantoren van Era Wonen. Iemand dat daar als gewoon makelaar te werk wordt gesteld is meer met verkoop alleen bezig. Inkoopgesprekken zelf vind ik het leukst! Bij de mensen thuis gaan, schatten, uitleg geven dat is mijn ding. Alles met verkoop lijkt me het leukst. Verhuur heb ik in de twee dagen niet gevolgd omdat Johan hem hier niet met bezig houdt. Verhuur zelf denk ik is te linken aan verkoop maar administratie natuurlijk is wat minder. Het moet natuurlijk ook gebeuren het is een deel van de job. Ze hebben wel goede infrastructuur om administratief werk te doen. Apple pc’s, iPhones… Het kantoor zelf is ook ultramodern wat het een leuke werkomgeving maakt.

d. Geef 1 sterkte en 1 zwakte van jezelf na deze toets met de praktijk?Sterkte: Omgang met personeel en klanten:Ik vind van mezelf dat ik wel sociaal en communicatief vaardig ben. Ik heb niet echt moeite om een babbeltje te slaan met mensen. Ik doe dit toch ook al onbewust en denk niet na over wat ik dan en dan ga zeggen ik voel de mensen wel aan en weet bij wie ik wat kan zeggen. Voor een vastgoedmakelaar is dit natuurlijk een belangrijk aspect dat je dit goed kan. Ik heb dit altijd wel al in mijn voordeel gehad. Ik heb ook jaren woord en drama gevolgd misschien heeft dit er ook wat met de maken.

Zwakte:Durven:

Ik durf dus wel te praten met iedereen maar ik zou meer moeten durven ondernemen. Ik ben soms te schuw om me ergens bij te plaatsen voorbeeld een gesprek omdat ik dan denk dat het onbeleefd overkomt. Dan blijf ik op een afstand zitten i.p.v. ernaast te gaan zitten. Soms denk ik dan ook dat mijn aanwezigheid niet gewenst is in het gesprek. Het waren mijn eerste twee dagen in een vastgoedkantoor dus het was allemaal wat onwennig. Ik heb er ook geen commentaar op gehad maar voelde dat het bij mezelf ergens wrong. Je weet niet als beginneling wat privé is en waar je bij mag gaan zitten dat is moeilijk uit te maken en Johan zei ook niet altijd dat ik best op een afstand moest zitten. Het was allemaal wat verwarrend maar dat zal wel verdwijnen naargelang je meer kennis opdoet en stage hebt gelopen.

e. Wat zal je tijdens je studie ondernemen om deze sterkte en zwakte te verbeteren?Mijn sterkte zal zich zeker nog verder ontwikkelen mededankzij het vak Commerciële Training. Hier leren we zeker nog beter te communiceren via telefoon, offertes uitbrengen… Alles kan beter dus dit sowieso ook. Mijn zwakte zal zich door meer kennis verbeteren. Kennis van zaken heb je tekort als je er nog maar één semester hebt opzitten. De vakken die ik nog zal volgen zullen hier zeker een invloed hebben. Ook door nog communicatief vaardiger te zijn zal dit verbeteren.

c. STAGEKANTOOR: Vind je het bezochte kantoor geschikt voor je eindstage? Waarom wel/niet ?

Ja zeker! Ze hebben me zelf al verteld dat ik zeker eens moet bellen als ik mijn eindstage moet doen. Momenteel zijn er twee studenten die daar hun stage afleggen en ze zijn alleen maar positief. Als je daar stage doet dan mag je zelf ook effectief veel dingen doen. Je wordt als een echte werknemer beschouwt en je krijgt eerlijke kansen. Ik was er bijvoorbeeld bij toen Olivia (stagair) moest oefenen van meneer Krijgsman op het telefoongesprek. Ze moest 5 prospecten opbellen en ze dan proberen overtuigen om eens op gesprek te komen. Terwijl ze dat deed werd het opgenomen door haar gsm zodat ze erna eens kon luisteren hoe ze het had gedaan en zo kon Meneer Krijgsman feedback geven. Uit zo’n dingen leer je echt. Ook wanneer je zelf een prospect hebt overhaalt mag je het dossier zelf uitvoeren en afwerken, het zal daarna worden gecontroleerd door Meneer Krijgsman. Iedereen is hier heel vriendelijk en slaat geregeld eens een babbeltje. Johan Krijgsman liet mij dan ook alles volgen en had er ook helemaal geen probleem mee. Hij werkt graag mee aan zo’n dingen omdat hij dan weet dat de studenten vastgoed tenminste goed worden opgeleid. Er zijn namelijk volgens hem veel charlatans op de vastgoedmarkt.

Ik heb met veel plezier deze kijkstage gelopen. Het was zeer leuk en ik heb er ook veel uit geleerd. De theorie van op school werd nu omgezet in de praktijk. Dit is heel nuttig om alles wat we hebben gezien een plaats te geven. Je zag ook hoe het nu ook daadwerkelijk eraan toegaat in een vastgoedkantoor.

Student Projectcoach

handtekening: handtekening:

Faculteit Natuur en Techniek – VastgoedCampus Schoonmeersen – Gebouw PValentin Vaerwyckweg 1 – lokaal PM 114BE-9000 GentE-mail: fnt@hogent.be

tel. +32 9 243 27 00 +32 9 248 88 05

Fax +32 9 243 87 79URL www.fnt. hogent.be