Lara Smets Masterproef Notariaat · 5 .19 n ns. 20 v .21.22 t .23 i ”.24 8. n ). 25 ng 26 o e. 27...

FaculteitRechtsgeleerdheid

UniversiteitGent

Academiejaar2015-2016

DerolvanhetkadasterinhetBelgischvastgoedrecht

Masterproefvandeopleiding‘MasterinhetNotariaat’

Ingedienddoor

LaraSmets(studentennr.01002221)

Promotor:Prof.dr.ANNELIESWYLLEMAN

Commissaris:BARTVANBAEVEGHEM

I

WOORDVOORAF

Dezemasterproefkwamtotstandinhetkadervanhetbehalenvanhetdiploma‘Masterinhetnotariaat’

aandeUniversiteitGent.

Het schrijven van dezemasterproef was een leerzaam proces waar veel tijd en energie aan besteed

werd.Ditzounietmogelijkgeweestzijnzonderdehulpensteunvanvelen.Bijdezewilikhendanook

graagbedanken.

Alseerstewilikgraagmijnpromotor,Prof.dr.ANNELIESWYLLEMAN,bedankenvoorhetaanreikenvandit

boeiendonderwerpendebegeleidingbijdeuitwerkingvandezemasterproef.

Daarnaast wil ik Mevrouw SANDRA DESOETE bedanken voor het nalezen en verbeteren van deze

masterproef.

Tevens ben ik notaris PHILIPPE VANLATUM dankbaar voor het beantwoorden van mijn vragen. Zijn

praktijkervaring was een hulp om de eerder theoretische informatie inzake het kadaster beter te

begrijpen.

Ookmijn zus, SOETKIN SMETS, wil ik graag bedanken voor de hulp bij de opmaak en lay-out van deze

masterproef.

Totslotwilikookgraagmijnvriendenenfamiliedankenvoordesteunhetvoorbijejaar.Bijhenkonik

altijdterecht.Bedankt.

LaraSmets

Gent,12mei2016

III

INHOUDSOPGAVE

I.Inleiding...............................................................................................................................1

II.Watishetkadaster?............................................................................................................3

1.Deverschillendebetekenissenvanhetkadaster............................................................................3

1.1.Hetkadaster:enkeledefinities.......................................................................................................3

1.2.Enkeleaanhetkadasterverwantebegrippen................................................................................3

2.Hetontstaanvanhetkadasterenzijnevolutie..............................................................................4

3.Hetkadasterplaatsenbinnendeonroerendepubliciteit................................................................6

III.Deverschillendefunctiesvanhetkadasterbinnenhetvastgoedrecht..............................11

1.Hetkadasteralsvermoedenvaneigendom.................................................................................11

1.1.Huidigevisieophetkadasteralsvermoedenvaneigendom.......................................................11

1.2.Debeperkingendieeenloutervermoedenvaneigendommetzichmeebrengt........................13

1.3.Kadastralegegevensalsbewijsvaneigendomindetoekomst?..................................................13

2.Kadastralegegevensbijdeidentificatievanonroerendegoederen..............................................14

2.1.Hetbelangvaneennauwkeurigeidentificatievanonroerendegoederen..................................14

2.2.Enkelepijnpuntenbijdehuidigeidentificatiemethode...............................................................15

2.3.Tijdvoormeerrechtszekerheidbijdeidentificatievanonroerendegoederen...........................16

3.Registratierechten:hetkadastraalinkomenalsheffingsgrondslag...............................................16

3.1.Hetkadastermethetoogophetheffenvanbelastingen............................................................16

3.2.Hetkadastraalinkomenalspijnpunt............................................................................................18

3.3.Wegmethetkadastraalinkomen?..............................................................................................21

3.4.Tussenbesluitinzakehetkadastraalinkomen..............................................................................23

4.Onroerendegoederenwaarderenaandehandvandekadastralegegevens................................24

4.1.Hoewaarderenwehedenonzeonroerendegoederen?.............................................................24

4.2.Enkelebedenkingenbijdewaarderingsmethode........................................................................25

4.3.Delegeferenda:hetkadasteralsvolwaardighulpmiddelbijdewaarderingvanonroerende

goederen.............................................................................................................................................26

5.Prekadastratie.............................................................................................................................27

5.1.Denieuweregelgevinginzakeprekadastratie..............................................................................27

5.2.Enkelebedenkingenbijdezenieuweregelgeving........................................................................30

6.Hetkadasterenvolumebouw......................................................................................................31

6.1.Volumebouwblijftaanbelangtoenemen....................................................................................31

IV

6.2.Deproblematiekvanhettweedimensionaalkadaster.................................................................33

6.3.Opwegnaareen3D-kadaster?....................................................................................................33

6.4.Juridischegevolgenverbondenaandedriedimensionalebenadering........................................36

6.5.HoezithetinNederland?.............................................................................................................37

IV.Kritischeanalysevanhetkadaster...................................................................................39

V.Conclusie...........................................................................................................................41

VI.Bibliografie.......................................................................................................................43

1.Wetgeving...................................................................................................................................43

2.Rechtspraak.................................................................................................................................46

3.Rechtsleer....................................................................................................................................46

4.Niet-juridischebronnen...............................................................................................................50

1

I.INLEIDING

1. Ishetnuals koper,huurder,erfgenaamofalsbegiftigdevaneen schenking, iedereenkomt in

zijnlevenweleensinaanmerkingmetmateriesuithetvastgoedrecht.Voordemeestenisditweliswaar

eeneenmaligegebeurtenis.Denodigebegeleidingdooreenexpert isdanookwenselijk.Enwieishier

beter voor geschikt dan de notaris? Bovendien is de tussenkomst van de notaris bij de meeste

overdrachten van onroerende goederen vereist, daar een authentieke akte noodzakelijk is.1Het is de

taakvandenotarisdemensenhierbijzogoedmogelijkteinformerenenbijtestaan.2

2. Artikel1129,eerstelidBWbepaaltdateenverbinteniseenzaaktotvoorwerpmoethebben,die

ten minste ten aanzien van haar soort bepaald is.3Dit principe geldt niet alleen met betrekking tot

roerendegoederen,maarookbijonroerendegoederenisditartikelvantoepassing.Dateengoedbijeen

verbintenis voldoende bepaald moet zijn, heeft te maken met de rechtszekerheid. Bij onroerende

goederen is het dan ook van belang de goederen duidelijk te individualiseren. Welk goed wordt

overgedragen, inbeslaggenomenofbezwaardmetzakelijke rechtenzoalseenhypotheek?Menmoet

duidelijk weten op welk voorwerp de verbintenis slaat. Dit principe is beter gekend als het

specialiteitsbeginsel.4Bijonroerendegoederenkunnenwehetspecialiteitsbeginselechterterugbrengen

tothetpubliciteitsbeginsel.Onroerendegoederenmoetenvoldoendegespecificeerdzijnindeopenbare

registersalseenwelbepaaldperceel.5

De notaris moet het onroerend goed in zijn akte dan ook voldoende nauwkeurig bepalen. Bij de

omschrijving van het onroerend goed in de akte, dient de notaris, overeenkomstig artikel 141 van de

Hypotheekwet, zich hiervoor onder meer te beroepen op een uittreksel uit de kadastrale legger te

verkrijgenbijhetkadaster.6

3. Wiedenktaanhetkadaster,denkthaastonmiddellijkaandejaarlijkstebetalenbelastingophet

inkomenuitonroerendegoederen,ookwelhetkadastraalinkomen(KI)genoemd.Ditisinderdaadeen

belangrijk aspect van het kadaster, maar zeker en vast niet het enige. Het kadaster heeft meerdere

belangrijkefunctiesbinnenhetvastgoedrecht.

1Omdeoverdrachtvanonroerendegoederentegenstelbaartemakenaanderdenisdeoverschrijvingophethypotheekkantoorvereist.Dehypotheekbewaarderschrijftenkelauthentiekeaktenover.Zieartikel1Hyp.W.2Artikel9,§1,lid3OrganiekeWetvanhetNotariaat(OWN).3Artikel1129,eerstelidBW.4R.TIMMERMANS,“Juridischeaspectenvanprekadastraleafbakeningvanappartementen”,T.App.2014,afl.4,17.5M.E.STORME,Handboekvermogensrecht,Goederen-eninsolventierecht,Deel1Algemeenzakenrecht,Algemenebegrippenenbeginselen,Gent-Mariakerke,2010,33.6Artikel141Hyp.W.

2

4. Indezemasterproefzalikdieperingaanopdeverschillendefunctiesdiehetkadastervervultin

hetBelgischvastgoedrecht.Nadezeinleiding(I)volgteenkorteuiteenzettingwatweonderhetkadaster

verstaan, alsook de historiek en de positie van het kadaster binnen de onroerende publiciteit (II).

Vervolgens zullen de verschillende functies van het kadaster in ons vastgoedrecht besprokenworden

(III).Tevenszal,daarwaarhetdemoeiteloont,gekekenwordenbijonzenoorderburenhoehetkadaster

daargeorganiseerdwordt.Nederlandstaat immerseenstukverderopditvlakenvervultopsommige

vlakkeneenvoorbeeldfunctie.Zo’nrechtsvergelijkendeanalysekandanookeenmeerwaardebiedenom

eenbeterbeeldtekunnenvormen.Hieropvolgtdaneenkritischebespreking.Waarliggendegrootste

pijnpuntenenwatheeftdetoekomstnogtebieden?(IV).Wesluitenafmeteenbesluit(V).

3

II.WATISHETKADASTER?

1.DEVERSCHILLENDEBETEKENISSENVANHETKADASTER

1.1.HETKADASTER:ENKELEDEFINITIES

5. AlvorensderolvanhetkadasterinhetBelgischvastgoedrechtuiteentezetten,ishetvanbelang

te weten wat er precies verstaan wordt onder “het kadaster”. Het begrip “kadaster” dekt immers

meerdereladingen.

Indeeersteplaatskennenwehetkadasteralseenadministratie.“DeadministratievanhetKadasteris

eenfederalefiscaledienstdiemethetoogophetvestigenvanhetkadastraleinkomenvaneenbepaald

onroerendgoed,eeninventarisopmaakt,behoudtenactualiseertvanalleonroerendegoederenwelkein

België gelegen zijn met hun geschatte inkomsten.”7Thans wordt dit beheerd door de Algemene

AdministratievandePatrimoniumdocumentatie(AAPD),eendienstdievaltonderFODFinanciën.

Daarnaast kunnenwe onder het kadaster ook de openbare registers van de onroerende goederen in

België verstaan. “Het geheel van de werkzaamheden en de documenten die nodig zijn voor het

samenstellen en actualiseren van een gedetailleerd overzicht van de gebouwde en ongebouwde

eigendommenvanhetgrondgebied.”8

Totslotkentmenhetkadasterookindebetekenisvaneeninstelling.“Deinstellingvanhetkadasteris

een geheel van documenten, verrichtingen, procedures, personeel en middelen om een omstandige

inventarisvandegrondeigendommentebeherenenbijtehouden.”9

1.2.ENKELEAANHETKADASTERVERWANTEBEGRIPPEN

6. Het isnuttigenkeleaanverwantebegrippen,diebinnenhetkadastervanbelangzijn,uiteente

zetten.

Dekadastraleleggeriseenbescheidenuitgaandevandeadministratievanhetkadasterteridentificatie

van de onroerende goederen in een bepaalde gemeente; de grafische voorstelling is het kadastraal

plan. 10 De kadastrale legger en het kadastraal plan vormen samen het kadastraal uittreksel. 11

7F.CHAFFFART,“Actueleengewenstekadastraletoepassingenbijdeidentificatievanonroerendegoederen”,T.V.V.2009,afl.4,10,nr.1.8R.PALMANS,“Delandmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.3,20,nr.50.9X., Het Belgisch kadaster en de belasting op het inkomen uit onroerende goederen, Brussel, Ministerie van Financiën.administratievanhetkadaster,deregistratieendedomeinen,2004,2.10E.DIRIX,B.TILLEMANenP.VANORSHOVEN,DeValksjuridischwoordenboek,Antwerpen,Intersentia,2010,225.

4

Daarnaasthebbenwehet kadastraal inkomen.Dit is een fictief bedrag vastgestelddoorhet kadaster,

geacht overeen te komen met de gemiddelde normale netto-inkomsten van een onroerend goed

gedurendeéénjaar.12Totslotbehoefthetbegripkadastraalperceelnogwatmeeruitleg.Eenkadastraal

perceel is de kleinste onderverdeling van een kadastraal plan, zijnde een onderdeel van de grond

gelegen in een gemeente of een kadastrale afdeling die van de andere percelen verschilt door een

onderscheidvandeeigenaar,aardofbestemming.13Aaneenperceelkandusslechtsééneigendomstitel

verbondenzijn.Bijdeopsplitsingvaneenstukgrond,zoalsbijverkavelingen,zullenmeerderepercelen

gecreëerdworden.Elkperceelbeschiktovereeneigenperceelnummer,teridentificatievanhetgoed.14

2.HETONTSTAANVANHETKADASTERENZIJNEVOLUTIE

7. Het kadaster werd opgericht ten tijde van Napoleon. De wet betreffende een algemeen

percelenkadastervan15september1807beoogdede invoeringvaneenuniformsysteem inFrankrijk,

België,NederlandenhetRijnland.15DeadministratievanhetkadasterstondtijdenshetKeizerrijk16dan

ook in voor het in kaart brengen van kadastrale percelen op kadastrale plannen.17Elk perceel diende

opgemeten en geschat te worden. Deze taak had in hoofdzaak een tweevoudige functie. Enerzijds

diende het kadaster als informatiebron voor de overheid om gegevens te verwerven omtrent de

onroerende goederen en hun inkomen. Het kadaster werd dus deels ingevoerd met het oog op het

heffen van belastingen. Daarnaast trachttemenmiddels het kadaster ook een bijkomend bewijs van

eigendom in te voeren. Via het kadaster wou men een onweerlegbaar vermoeden van eigendom

invoeren. Deze laatste doelstelling is de dag van vandaag echter nietmeer aan de orde. Zowel in de

rechtspraak,alsinderechtsleer18neemtmenaandatdekadastralegegevensnietlangerkunnengelden

11E.DIRIX,B.TILLEMANenP.VANORSHOVEN,DeValksjuridischwoordenboek,Antwerpen,Intersentia,2010,225.12Artikel471WIB1992.13C.HOLLANDERSDEOUDERAEN,“Lecadastre”inX.,Répetoirenotarial,Brussel,Larcier,1978,T.II,39,nr.21.14P.DEREU,Kopenenverkopenvanvastgoed(1795totheden),Brussel,AlgemeenRijksarchiefenRijksarchiefindeProvinciën,2012,17.15P.DEMAEYER,B.M.DEVLIEGHER enM.BRONDEEL,De spiegel van dewereld: fundamenten van de cartografie, Gent, AcademiaPress,2004,55-56.16HetKeizerrijkwasvan1795tot1815.17L.DEPREDOMME,W.DEVOS en D.VANHOYE,Aanbeveling GIS-Vlaanderen voor de digitale uitwisseling van kadastrale percelen,Brussel,OCGIS-Vlaanderen,2000,3.18ZieCass.15mei1902,Pas.1902, I,247;Rb.Arlon11 januari1977, Jur.Liège,1976-77,230;H.DEPAGEenR.DEKKERS,Traitéélémentaire de droit civil belge, VI, Les biens (2e partie); Les sûretés (1e partie), Brussel, Bruylant, 1953, 121, nr. 134; L.MARSTBOOM,R.BOURLONenA.E.JACOBS,Lecadastreet l’impôt foncier,Brussel, Lielens,1956,38-41,nr.41 -45;C.HOLLANDERSDEOUDERAEN,“Lecadastre”inX.,Répetoirenotarial,Brussel,Larcier,1978,T.II,36,nr.11;L.WEYTS,Notarieelfiscaalrecht.Deel1:De notariële akten, Antwerpen, Kluwer, 1982, 55, nr. 70; A.VERBEKEenJ.BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit.Organisatieentegenwerpelijkheid(preadviesXXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1119,nr.89.

5

alsbewijsvaneigendom.19Hetkadasterkanechterweleenvermoedenvaneigendomvormen,zekerals

dezekadastraleinformatiebevestigdwordtdooranderegegevens.20

BijdeonafhankelijkheidvanBelgiëbleefhetKadasterdeeluitmakenvandedirectebelastingenbijhet

Ministerie van Financiën. 21 Het kadaster heeft sinds zijn ontstaan uiteraard al wat evoluties

doorgemaakt.22De tijd van de plannen op gigantische papieren en stapels paperassen is gelukkig

grotendeels voorbij, allesgebeurtmeerenmeer langselektronischeweg.Denotaris kanhetkadaster

sindsenigetijdconsulterenviahetinternet.23Ditiseengrotestapvooruit,maarhetstaatzekerenvast

nog niet op punt. Nog niet alles is langs elektronische weg raadpleegbaar. We zijn zeker nog niet

gekomentoteen“authentiekkadaster”.24

8. In 1998 werd het Kadaster samengevoegd met de Registratie en de Domeinen in de

Administratie van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen (AKRED). 25 Ingevolge de

Copernicushervorming 26 werd AKRED opgenomen in AAPD, de Algemene Administratie van de

Patrimoniumdocumentatie. 27 Gemakkelijkheidshalve hanteren we hier nog steeds de term “het

kadaster”,zoalsdezeookdoordebevolkinggekendis.

De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en GIS-Vlaanderen beheren samen

meerdere projecten, onder meer de projecten KADSCAN en KADVEC. Onder KADSCAN werden de

perceelplannenvanhetkadastergedigitaliseerd.28Overdrie fasenheenwerdendeplannen ingescand,

19A. VERBEKE en J. BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit. Organisatie en tegenwerpelijkheid (preadvies XXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1119,nr.89.20C.HOLLANDERSDEOUDERAEN,“Lecadastre”inX.,Répetoirenotarial,Brussel,Larcier,1978,T.II,36,nr.11;zieookrandnummers13–16.21P.DEMAEYER,B.M.DEVLIEGHER enM.BRONDEEL,De spiegel van dewereld: fundamenten van de cartografie, Gent, AcademiaPress,2004,54.22ZowerdhetKadasterin1930eenautonomedienstenwerdenreedsmeerderehermetingendoorgevoerd,waaronderookin1937.ZieookP.DEMAEYER,B.M.DEVLIEGHERenM.BRONDEEL,Despiegelvandewereld: fundamentenvandecartografie,Gent,AcademiaPress,2004,374p.23Meerbepaaldwerdin2002eenakkoordgeslotentussendetoenmaligeministervanFinanciënDIDIERREYNDERSendeFederatievan Notarissen waarbij notarissen rechtstreekse toegang tot CADNET verleend werd(http://www.standaard.be/cnt/dst14122002_088). CADNET beoogde een informatisering van het kadaster via een centraledatabankvanperceelsinformatie,dekadastralelegger.Dezehervormingenwerdenaangevatin1994;ZieP.DEMAEYER,B.M.DEVLIEGHERenM.BRONDEEL,Despiegelvandewereld:fundamentenvandecartografie,Gent,AcademiaPress,2004,374p.Daarnaast is er sinds 2006 demogelijkheid om uittreksels uit de kadastrale legger te bekomen via het notarieel portaal e-notariaat. Zie ook: M. KESTELYN, “Het online consulteren van het kadaster: een blik op de toekomst”, Nieuw NotarieelKwartaalschrift2008,afl.2,60. 24F.CHAFFART,“Actueleengewenstekadastraletoepassingenbijdeidentificatievanonroerendegoederen”,T.V.V.2009,afl.4,10-21,nr.7.25KB18december1998houdendeoprichtingenerzijdsvandeAdministratievanhetkadaster,deregistratieendedomeinenenvandeAdministratievandeinvorderingenanderzijdsvandegraadvanauditeur-generaal,dienstchef,enhoudendehervormingvandeAdministratievandeondernemings-eninkomensfiscaliteit,BS31december1998.26DeCopernicus-hervormingwerdgelanceerdin2001,metalsdoeldehervormingvandeBelgischefederaleoverheid.Ookhetkadastervielhieronder.27F.CHAFFART,“Actueleengewenstekadastraletoepassingenbijdeidentificatievanonroerendegoederen”,T.V.V.2009,afl.4,10-21, nr. 2; KB 3 december 2009 houdende de regeling van de operationele diensten van de Federale OverheidsdienstFinanciën,BS9december2009.28KADSCANvondplaatsvan1998tot2003.

6

gegeorefereerd,watovereenkomtmethetruimtelijkpositionerenvandeplannen,entotslotwerdende

perceelsidentificatiesnogaangebracht.DaaropvolgdeKADVECwaarbijmenovergingtotplangetrouwe

vectorisering van de KADSCAN-bestanden.29Sinds 2007 werd alles overgenomen in CADMAP. Sinds

geruimetijdishetdusmogelijkdepercelenopdigitalewijzeruimtelijktelokaliseren.Aandiepercelen

werdenookdeperceelnummersdigitaalgekoppeld.30

Het kadaster is sinds de oprichting ervan duidelijk geëvolueerd en tracht mee te gaan met zijn tijd,

inclusiefophetdigitaal vlak.Maar, zoals laternog zalblijken, loopthet kadaster vaakenkele stappen

achteropdehuidigesituatie.

3.HETKADASTERPLAATSENBINNENDEONROERENDEPUBLICITEIT

9. Het kadaster maakt deel uit van ons onroerend publiciteitssysteem, dit samen met het

registratiekantoor en het hypotheekkantoor. Drie verschillende administraties met minstens één

gemeenschappelijkdoel,zijndebijdragentotdepubliciteitvandeoverdrachtvanonroerendegoederen.

DePatrimoniumdocumentatiewildanookreedslangerdanvandaagdezeinstantiesbeterintegrerenen

samenvoegen inéén informaticasysteem.31DezevernieuwingwerdgelanceerdonderdenaamSTIPAD,

Système de Traitement Intégré de la Documentation Patrimoniale, ofwel Geïntegreerd

Verwerkingssysteem voor Patrimoniumdocumentatie. Een project, gestart in 2005 met als doel de

samenwerking tussen het kadaster, het registratiekantoor, het hypotheekkantoor en de Domeinen te

verbeteren in een nieuwe geïntegreerde administratie.32Dit met oog op het wegwerken van de

achterstandvandeAlgemeneAdministratievandePatrimoniumdocumentatie.

10. Is er dan nog nood aan een verdere hervorming? Het huidig Belgisch onroerend

publiciteitssysteem isnietalleenonvolledig,hetbiedtdaarenbovengeenrechtszekerheid.Tevens iser

een gebrek aan centralisatie van de gegevens van de verscheidene administraties, die bovendien niet

allemaaleven toegankelijk zijn.Onroerendepubliciteit isechtervangrootbelang.Nietalleenalsbron

van informatie naar schuldeisers toe. Schuldeisers hebben er immers belang bij tewetenwaaruit het

vermogen van zijn schuldenaar, inclusief de onroerende goederen, bestaat, dit met het oog op een

eventueellaterbeslag.Zakelijkerechtenoponroerendegoederengevenmeerzekerheidovertekunnen

gaantotuitwinningbijniet-nalevingvanhunverbintenissen.Tevensheeftonroerendepubliciteit, toch

wathethypotheekkantoorbetreft,detegenwerpelijkheidaanderdenvanderechtshandelingtotgevolg.

29KADVECvondplaatsvan2002tot2005.30Ziehttps://www.agiv.be/news/2015/juli/cadmap-agiv-toestand-01-01-2015-beschikbaar.31ZieVoorstelvanResolutie(M.TAELMAN)betreffendedeomvormingvanhethypotheekregistertoteengrondboekregister,Parl.St.Senaat,2007-08,nr.4-614/1.32Vr.enAntw.Kamer2012-13,17januari2013,nr.53/097(Vr.nr.631M.ALMACI).

7

De tegenwerpelijkheid is immers essentieel om rechten tegenover derden te kunnen laten gelden.33

Onroerendepubliciteitisdanookvangrootbelanginonsrecht.

De hervormingen tot integratie van de verscheidene instanties zijn reeds aangevat. Het kadaster, de

registratie en het hypotheekkantoorwerden reeds opgenomen in enerzijds de dienst Opmetingen en

Waarderingen,anderzijdsdedienstRechtszekerheid,beidenonderdePatrimoniumdocumentatie.

11. DeonroerendepubliciteitinBelgiëkentnietteminnogsteedsmeerderehiaten.Artikel1vande

Hypotheekwet bepaalt welke akten dienen te worden overgeschreven om aan derden te kunnen

tegenwerpen. Hieronder vallen niet alle eigendomsoverdrachten. Overdracht naar aanleiding van een

overlijden, ingevolge verkrijgende verjaring of verkrijging ingevolge huwelijksvoorwaarden vallen hier

niet onder. Ook overdrachten gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad behoeven geen hypothecaire

overschrijving om tegenwerpelijk te zijn aan derden.34Deze eigendomsoverdrachten ontsnappen dan

ook aan enige publicatie op het hypotheekkantoor. Er is uiteraard wel registratie op het

registratiekantoor. Overeenkomstig de artikelen 19 en 31W.Reg. dienen alle eigendomsoverdrachten

vanonroerendegoederengeregistreerdworden.35Hierondervallen tevensdeeigendomsoverdrachten

naar aanleiding van een overlijden. Het registratiekantoor is dus een aanvulling op het

hypotheekkantoor.Deonroerendepubliciteitisbijgevolgversnipperd.36

Daarnaast kent de publiciteit op het hypotheekkantoor bij ons een negatief karakter. De

hypotheekbewaarderschrijftdeakteover, zonderde juridischegeldigheidna tegaan.Dezepubliciteit

staat dus niet garant voor rechtszekerheid.37Er is geen waarborg voor de geldigheid van de in- of

overgeschrevenrechtenenhetblijftdanookbeperkttoteenpotentieelzakelijkrecht.Derdengenieten

dus geen zekerheid of bescherming.38Steunend op het principe dat niemand meer rechten kan

overdragen dan hij bezit, kunnen onroerende rechten retroactief beëindigd worden, ook al was de

33A. VERBEKE en J. BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit. Organisatie en tegenwerpelijkheid (preadvies XXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1099,nr.2-3.34V. SAGAERT, “De negatieve werking van hypotheekregisters: een aanklacht” in A.DE BOECK, V. SAGAERT en R. VANRANSBEECK,Publiciteitinhetzakenrecht-leerstoelProfessorC.Matheeussen,Brugge,dieKeure2015,179,nr.1.35A. VERBEKE en J. BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit. Organisatie en tegenwerpelijkheid (preadvies XXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1118,nr.84.36 A.VERBEKEen J.BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit. Organisatie en tegenwerpelijkheid (preadvies XXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1118,nr.85.37J.BYTTEBIER,Publiciteit en onroerende zakelijke rechten- rechtsvergelijkend onderzoek en kritische analyse van het Belgischerecht,doctoraatsthesisRechtenK.U.Leuven,2006,296.38Hierbij dient te worden opgemerkt dat het Franse Hof van Cassatie de gevolgen van de negatieve werking van hethypotheekkantoorheeftgematigd.Bijuitspraakvan6maart2009weeshetBelgischHofvanCassatiedezevisiebijonsechterafdoor te oordelen dat men bij nietigheden geen rekening mag houden met de goede trouw van een derde-verkrijger naaraanleiding van publiciteit op het hypotheekkantoor. Zie V. SAGAERT, “De negatieve werking van hypotheekregisters: eenaanklacht” in A.DEBOECK,V. SAGAERT en R.VANRANSBEECK, Publiciteit in het zakenrecht - leerstoel Professor C. Matheeussen,Brugge,dieKeure,2015,184,nr.10.

8

rechtshandeling door overschrijving tegenwerpelijk. 39 Dit staat in schril contrast met de

publiciteitsfunctiebijroerendegoederen,waarbezitgeldtalstitel.40Tenonrechtewektdehypothecaire

publiciteiteenschijnvanzekerheidenrechtsgeldigheid.Dewerkingvandeonroerendepubliciteitinhet

vastgoedrechtzouechternietzoveelgebrekenmogenvertonen.

Hetkadasterisniet instaatdezelacunesoptevangen.Dekadastralegegevensverschaffennietalleen

geeneigendomsrechten,degegevenszijndaarnaastvaaknietaccuraat.41Integratievandeverscheidene

administraties zoudusook voor het kadaster een grotemeerwaardebieden.Dit zoubijdragen tot de

vorming van een authentiek kadaster, waarbij de informatie die het kadaster verschaft, juridische

waardeheeft. Identificatievandehoudersvanzakelijke rechtenenhunonroerendegoederenzaldan

gebaseerdwordenopjuridischeaktenendocumenten,waardoordegegevensooknauwkeurigerzullen

zijn.42

Ditkomteigenlijkneerophetgrondboeksysteem.Eenpublicatiewijzevanhethypotheekregisterwaar

meerdere rechtsgeleerden naar streven.43Ons huidig hypotheekkantoor gaat immers uit van het

persoonlijksysteem.44Opzoekingeninhethypotheekregistergebeurenhierbijopnaamvandepersonen

in plaats van via perceelsidentificatie. De opzoekingen verlopen zo niet alleen moeizamer,45ook de

informatiediemenverkrijgtisnietaltijdactueel.Dejuridischemeerwaardevanhetpersoonlijksysteem

beperkt zich eigenlijk louter tot de tegenwerpelijkheid.46Een grondboeksysteem, dat vertrekt vanuit

perceelsidentificatie, kan verder gaan. Men kan immers tevens zakelijke rechten putten uit deze

39V. SAGAERT, “De negatieve werking van hypotheekregisters: een aanklacht” in A.DE BOECK, V. SAGAERT en R. VANRANSBEECK,Publiciteitinhetzakenrecht-leerstoelProfessorC.Matheeussen,Brugge,dieKeure2015,180-181,nr.3-5.40Artikel2279BW.Bezit tegoedertrouwgeldtalstitel.Dusookalwasderechtsvoorgangergeeneigenaar, tochverkrijgtdenieuwe bezitter te goeder trouw het eigendomsrecht. Bezit geldt dus als publiciteitsvorm,waarbij derden beter beschermdwordendanbijdehypothecairepubliciteit,aangeziennaastdebewijsfunctieookeeneigendomsverkrijgendefunctieverbondenisaanhetbezit.Ditvormtduseenuitzonderingophetprincipedatniemandmeerrechtenkanoverdragendanmenbezit.ZieV.SAGAERT,“Denegatievewerkingvanhypotheekregisters:eenaanklacht”inA.DEBOECK,V.SAGAERTenR.VANRANSBEECK,Publiciteitinhetzakenrecht-leerstoelProfessorC.Matheeussen,Brugge,dieKeure2015,181,nr.5.41V. SAGAERT, “De negatieve werking van hypotheekregisters: een aanklacht” IN A. DE BOECK, V. SAGAERT en R. VAN RANSBEECK,Publiciteitinhetzakenrecht-leerstoelProfessorC.Matheeussen,Brugge,dieKeure2015,179,nr.1.42Voorstelvanresolutie(M.TAELMAN)betreffendedeomvormingvanhethypotheekregistertoteengrondboekregister,Parl.St.Senaat,2007-08,nr.4-614/1,8.43ZieV.SAGAERT, “Denegatievewerkingvanhypotheekregisters:eenaanklacht” inA.DEBOECK,V.SAGAERTenR.VANRANSBEECK,Publiciteitinhetzakenrecht-leerstoelProfessorC.Matheeussen,Brugge,dieKeure2015,196,nr.27enA.VERBEKEenJ.BYTTEBIER,“Onroerendeenhypothecairepubliciteit.Organisatieentegenwerpelijkheid(preadviesXXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1127,nr.126.44A. VERBEKE en J. BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit. Organisatie en tegenwerpelijkheid (preadvies XXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1101,nr.11.45Daarmenopzoekingendoetopnaam,moetmenwetenwiezakelijkerechtenheeftophetgoed.Zodientdenotarisbijdeopvragingvandehypotheekstaatdenamenvandehuidigeenvorigeeigenaarsvanzakelijkerechtenophetgoedtevernoemen.Dehypotheekstaatisnietalleenvanbelangomzekerheidtehebbenoverwiewelkezakelijkerechtenheeft,maartevensomnategaanwelkehypothecairelastenophetgoedrusten.46Almoetenwehierookverwijzennaardeproblematiekinzakedeschijnrechtszekerheiddieonzeonroerendepubliciteitwekt.Zierandnummer11.

9

gegevens.Dezegegevenszijnveelrechtszekerdereneencentralisatievanallegegevensleidterooktoe

datdegegevensactuelerzijn.47

Verdere hervormingen zouden er dus toe leiden dat niet alleen de administraties, maar tevens de

informaticasystemen samengevoegd worden. Hierdoor zouden opzoekingen veel vlotter verlopen. In

Nederlandwerdenhethypotheekkantoor,deregistratieenhetkadasterreedssamengevoegd,waardoor

de rechtszekerheid gestimuleerd werd. Notariële akten worden er immers binnen de 24 uur na het

verlijdenovergeschreven.48IetswaarweinBelgiëvoorlopigalleenvankunnendromen.Wanneerhetbij

onszoverzalkomen,isdanooknogmaardevraag.49

47VoorstelvanResolutie(M.TAELMAN)betreffendedeomvormingvanhethypotheekregistertoteengrondboekregister,Parl.St.Senaat,2007-08,nr.4-614/1.48R.PALMANS,”Delandmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.3,20,nr.51.49Zie ook J.BYTTEBIER, Publiciteit en onroerende zakelijke rechten- rechtsvergelijkend onderzoek en kritische analyse van hetBelgischerecht,doctoraatsthesisRechtenK.U.Leuven,2006,406p.

11

III. DE VERSCHILLENDE FUNCTIES VAN HET KADASTER BINNEN HET

VASTGOEDRECHT

12. Hetkadasterismeerdanloutereenfiscaleadministratie.Binnenhetvastgoedrechtvervulthet

kadaster meerdere functies. Zo kunnen de kadastrale gegevens gelden als een vermoeden van

eigendom.Alsookwordendegegevensgebruiktbijdeidentificatievanonroerendegoederen.Uiteraard

hebben we ook het kadastraal inkomen, de heffingsgrondslag bij de berekening van onder meer de

registratierechten.Hetkadasterkantevensbijdewaarderingvanonroerendegoedereneenrolspelen.

Tot slot zijnernogde tweehot-topics inzakeprekadastratieendeeventueleoverschakelingnaareen

driedimensionaalkadaster.Hiergaanwedieperinopelkvandezeonderwerpen.

1.HETKADASTERALSVERMOEDENVANEIGENDOM

1.1.HUIDIGEVISIEOPHETKADASTERALSVERMOEDENVANEIGENDOM

13. Hetkadasterkandienenalseenvermoedenvaneigendom.50Erishierzekerenvastgeensprake

van een ontegensprekelijke titel van eigendom.Het vermoedenbeperkt zich tot een loutere indicatie

van eigendom.51Hiervoor steuntmen zich deels op een Cassatiearrest van 15mei 1902. Het Hof van

Cassatie oordeelde: “Cette opération d'intérêt purement fiscal, n'a rien préjugé sur les difficultés de

limites nées ouà naître et reste sans effet comme sans force probante, qu'il s'agisse de justifier de la

consistancedelapropriétéprivéeoudel'étenduedescirconscriptionsadministratives.”52Menkanuitde

kadastrale gegevens dus geen rechten van eigendom putten, feitelijke vermoedens daarentegen kan

menhieruitwelafleiden.DitwerdnogmaalsbevestigddoorhetHofvanCassatie ineenarrestvan17

september1987.53

Waaromvormendegegevensvanhetkadaster loutereenvermoedenengeenbewijs vaneigendom?

Hiervoorzijnmeerdereverklaringen.HetkadasterinBelgiëvormtdedagvanvandaagnogsteedsgeen

technischeadministratie.Eigendomsgrenzenopdekadastraleplannenstemmenvaaknietovereenmet

dewerkelijkheid,ookdeinplantingvangebouwenisnietaltijdopeenjuistewijzeweergegeven.Kortom

50Zieookrandnummer7.51Ditwerd reeds doormeerdere rechtsleer bevestigd. ZieA.VERBEKEenJ.BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit.Organisatieentegenwerpelijkheid(preadviesXXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25 april 1998)”,R.W. 1997, afl. 33, 1119, nr. 89; C. HOLLANDERSDEOUDERAEN, “Le cadastre” in X.,Répetoire notarial, Brussel,Larcier,1978,T.II,36,nr.11;L.MARSTBOOM,R.BOURLONenA.E.JACOBS,Lecadastreetl’impôtfoncier,Brussel,Lielens,1956,38-41.Ookinderechtspraakwerdditbevestigd.ZieCass.15mei1902,Pas.1902,I,247;Rb.Arlon11januari1977,Jur.Liège1976-77,230.52Cass.15mei1902,Pas.1902,I,247.53Cass.17september1987,R.W.1987-88,777-778.

12

technisch zijndegegevensnietaltijd correct.Ookop juridischvlak schorterhierendaar ietsaan.De

eigendomstitelsvandeonroerendegoederenwerdenimmersopgeenenkelogenblikgeraadpleegdbij

deopmaakvanhetkadaster,waardoordegegevensnietalstegenstelbaarkunnenbeschouwdworden.54

14. Erisdusgeenjuridischewaardeteverbindenaandekadastralegegevens,maardezekunnenin

depraktijkechterweleenbelangrijkhulpmiddelvormen,ditopmeerderevlakken.

Als eerste kan het kadaster een bijkomende informatiebron vormen inzake de gegevens van het

hypotheekkantoorenhetregistratiekantoor.Dezezijnimmersslechtsraadpleegbaarindienmenoverde

naamvandeeigenaarsbeschikt.Hetkadasterdaarentegenkanmenookraadplegenlouteropbasisvan

hetperceelnummeroflokalisatieopplan.Viahetkadasterkanmendusdenodigegegevensverzamelen

omhethypotheekkantoor,danwelhetregistratiekantoorteraadplegen.55Daarenbovenkunnenwehet

kadaster beschouwen als de aanvullende visualisatie van de gegevens en rechten opgenomen in het

hypotheekkantoorenhetregistratiekantoor.

Daarnaastkanhetkadastereentoegevoegdewaardevormenbinnenhetvastgoedrechtinhetkadervan

hetidentificerenvanonroerendegoederen.Menkanzichimmersnietaltijdterplaatsebegeven.Viahet

kadasterzalmendeliggingendeomvangvanhetonroerendgoeddanookbeterkunneninschattenen

ookwatdeaanpalendepercelenbetreft,zalmenhetgoedbeterkunnensitueren.Ditkan inhetrecht

van belang zijn om inzicht te verkrijgen op de mogelijke aanwezigheid van erfdienstbaarheden.56De

kadastraleplannenhebbeninzakeerfdienstbaarhedenechtergeenbewijskracht.57

Ookwat dewaardering van onroerende goederen betreft, kan het kadaster een hulpmiddel zijn.58Al

dientdezemeerwaardemijnsinziensenigszinsgenuanceerdteworden.Deevolutiebinnenhethuidige

wereldwijdeweb,envoornamelijkdedienstendieGoogleeraanbiedt,beperkendenoodzaakvanhet

kadasteropditvlakenigszins.Nietalleenvialuchtfoto’s,maarrecentookviaGoogle-Streetviewkanmen

makkelijkvanopdecomputerdeliggingvanonroerendegoederennagaan.Ditbiedteenduidelijkekijk

opdeinplantingvanhetgebouwophetperceelendaarhetfoto’sbetreffen,zijndezevaakcorrecteren

duidelijkerdandekadastraleplannen.59Het isechtervanbelangbijhetgebruikvandezemodaliteiten

54R.PALMANS,“De landmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.3,21,nr.53.Hierbijdientteworden opgemerkt dat men, in samenwerking met de landmeters, deze onnauwkeurigheden tracht te corrigeren enactualiseren.55P.DEREU,Kopenenverkopenvanvastgoed(1795totheden),Brussel,AlgemeenRijksarchiefenRijksarchiefindeProvinciën,2012,13.56A. VERBEKE en J. BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit. Organisatie en tegenwerpelijkheid (preadvies XXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1119,nr.90.57C.HOLLANDERSDEOUDERAEN,“Lecadastre”inX.,Répetoirenotarial,Brussel,Larcier,1978,T.II,61,nr.110.58Zierandnummers36–44.59Dezefoto’sbiedengeensoelaaswatdeexacteafmetingenvandepercelenenonroerendegoederenbetreft,maarkunnenweleenmeerwaardebiedenwatdeinplantingvandegebouwenendeliggingvandepercelenindebeschikbareruimtebetreft.

13

dieGoogleonsaanbiedt,denodigevoorzichtigheid inacht tenemen.Er is geenenkele zekerheiddat

dezevisualisatiesnogactueelzijn.

Tot slot kan hier vermeld worden dat de oorsprong van eigendom tevens weder samengesteld kan

wordenaandehandvandevroegerekadastralegegevens.60Voornamelijkdeoorsprongvaneigendom

vanonroerendegoederendievroegerdeeluitmaaktenvaneengrotergeheelkunnenaandehandvan

kadastraleplannenenouderekadastralegegevenswedersamengesteldworden.61

1.2.DEBEPERKINGENDIEEENLOUTERVERMOEDENVANEIGENDOMMETZICHMEEBRENGT

15. Opzichkunnenwegeennadelenverbindenaanhetkadasteralseenvermoedenvaneigendom.

Hetvaltechterweltebetreurendathetlouterbeperktblijfttoteenvermoeden.

Zokunnenwegeen juridischewaardehechtenaande informatie,dietevensvaakgebrekkig is,viahet

kadasterbekomen.Erisdus,zoalsreedsvermeld,geensprakevaneentechnisch,juridischkadaster.Het

beperktzichloutertoteenfiscaalkadaster.Ditkomtdoordatdefeitelijketoestandterplaatsteinkaart

gebrachtwerd,zonderrekeningtehoudenmetdejuridischewerkelijkheid.62

Daarnaast is het opzoeken van de omvang van het onroerend vermogen van een schuldenaar door

schuldeisersnietaltijd zoeenvoudigviahetkadaster.Hetkadaster isgeorganiseerdper zakelijk recht,

alsookperafdeling.Het is indepraktijkdanooknietmogelijkvoorschuldeisersallenodige informatie

overéénbepaaldeschuldenaarenzijnvolledigonroerendpatrimoniumviahetkadastertebekomen.63

1.3.KADASTRALEGEGEVENSALSBEWIJSVANEIGENDOMINDETOEKOMST?

16. Een technisch kadaster kanbijdragen tot een transparanter vastgoedrecht.Dit zouechter een

andere aanpak vragen. Niet alleen kan het aangewezen zijn het kadaster te benaderen vanuit een

regionaal standpunt, daar de meeste kadastrale topics, zoals de onroerende voorheffing, regionaal

geregeldworden.64Tevenszalhetkadastermoetenaangepastwordenaandejuridischerealiteit,omtot

een authentiek, technisch kadaster te komen. Het behoort tot een van de ambities van de AAPD de

60C.HOLLANDERSDEOUDERAEN,“Lecadastre”inX.,Répetoirenotarial,Brussel,Larcier,1978,T.II,65,nr.122.61A. VERBEKE en J. BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit. Organisatie en tegenwerpelijkheid (preadvies XXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1119,nr.90.62D. SCHEERS en S. VERBIST, “De afpaling: systematiek en aandachtspunten” in R. PALMANS, D. SCHEERS en S. VERBIST, Afpaling,Antwerpen,Intersentia,2014,95,nr.73.63A. VERBEKE en J. BYTTEBIER, “Onroerende en hypothecaire publiciteit. Organisatie en tegenwerpelijkheid (preadvies XXXVIIIerechtscongresgehoudendoordeVlaamseJuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1119,nr.91.64R.PALMANS,“Delandmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.3,23,nr.61.

14

eigendomsgrenzen van de kadastrale percelen tegensprekelijk vast te leggen en zo te komen tot een

wettelijkvermoedenvaneigendom,gesteundopvolledigeenjuistegegevens.65

2.KADASTRALEGEGEVENSBIJDEIDENTIFICATIEVANONROERENDEGOEDEREN

2.1.HETBELANGVANEENNAUWKEURIGEIDENTIFICATIEVANONROERENDEGOEDEREN

17. Bijverbintenissenishetvanbelangdatdeonroerendegoederendiehetvoorwerpuitmakenvan

de verbintenis naar hun soort voldoende bepaald zijn.66Om latere geschillen te vermijden en de

rechtszekerheid te verhogen, dienen de onroerende goederen voldoende nauwkeurig bepaald te zijn,

zowelquaidentificatie,alsquaomvang.

De ligging van onroerende goederen wordt in notariële akten reeds lange tijd beschreven. Tot in de

tweedehelftvande19deeeuwgebeurdeditopbasisvandesitueringtenaanzienvandepercelenvan

deaanpalendeeigenaars.Daardergelijkebeschrijvingproblemenmetzichmeebrachttot lokalisatieen

identificatie van de goederen, werd notarissen geadviseerd een duidelijke kadastrale omschrijving te

akteren.Ditleiddeerindepraktijktoedatonroerendegoederenomschrevenwerdenaandehandvan

dekadastraleperceelsidentificatieenkadastraleoppervlakten.67

Declausuleinzakehetvoorwerpvandeverkoopvaneengebouwkanalsvolgtopgesteldworden.“Een

gebouwmet aanhorigheden op enmet grond, gelegen te … (gemeente) aan de ...straat, nummer …,

gekadastreerd sectie .. .nummer .., voor een oppervlakte van… aren… centiaren (...a...ca) en volgens

recent kadastraal uittreksel sectie … nummer … voor een oppervlakte van … .�

Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen bedraagt … euro (bedrag).�

Deverkoperverklaartdathetkadastraal inkomenvoorzoverhembekendnietonderworpenisaaneen

herzieningendatergeenprocedureshieromtrentlopendezijn.“68

18. De oppervlakte wordt hierdoor dus geïntegreerd in een notariële titel. Deze kadastrale

oppervlaktenbeantwoordenechtervaaknietaanderealiteit,metdenodigegevolgenvandien inzake

afpalingenvaneigendommen.69Omaandezegebrekentegemoettekomen,werdhet“bedingvaneen

twintigste”ingevoerd.OvereenkomstighetBurgerlijkWetboekkanmengeenaanvullingofvermindering

65F.CHAFFFART,“Actueleengewenstekadastraletoepassingenbijdeidentificatievanonroerendegoederen”,T.V.V.2009,afl.4,12,nr.7.66Artikel1129,eerstelidBW;zieookrandnummer2.67R.PALMANS,“Delandmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.3,4,nr.4.68W.VANMINNEBRUGGENenL.MICHIELSENS,“Koopenverkoopvanonroerendegoederen-Modellenencommentaar”inX.,ReeksNotariëlePraktijkstudies,Mechelen,WoltersKluwer,2015,217.69Deredenhiervoor isdaterzichgeenonderzoeknaarde juridischeeigendomsgrenzenheeftplaatsgevonden.Daarenbovenweerspiegelt een dikke lijn op de plannen van het kadaster vaak 2,5meter inwerkelijkheid. Zie R.PALMANS, “De landmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.3,4,nr.4.

15

van de prijs vorderen indien het verschil in demaat nietmeer bedraagt dan één twintigste.70Om te

vermijdendatmen,ingevolgefoutievemetingeninhetkadaster,eenprijsverschilzoukunnenvorderen

bijeenverschil inmaatvanmeerdanééntwintigste,werdhetééntwintigstebeding ingevoerd.71Wat

duseenafwijkinginhoudtvandewettelijkebepalinginartikel1619infineBW.

Dezeclausulewordtbijnastandaardopgenomen ineigendomsoverdragendeakten.Dergelijkeclausule

kanmenalsvolgtopstellen:“Eenafwijkingvandewerkelijkeoppervlaktevanhetverkochtegoedzoals

vermeldinartikel...metdeopgegevenoppervlaktezalgeenaanleidinggeventotherzieningvandeprijs

ofontbindingvandekoop,ookalbedraagtdeafwijkingmeerdanééntwintigste.”72Hiermeetrachtmen

toekomstigetwistpuntenenconflictentevermijden.Omkostenvaneenlandmeteruitdewegtegaan,

baseren partijen zich voor de beschrijving van de oppervlakte van het onroerend goed op de

eigendomstitel of de kadastrale gegevens. De partijen schakelen dus geen landmeter in om het goed

opnieuwoptemeten.Dekadastralegegevensbiedenechtergeengarantieopovereenstemmingmetde

werkelijkheid.Hetééntwintigstebedingdient,ingevaldewerkelijkeoppervlaktenietingelijkisaande

oppervlakteopgenomenindeakte,tevermijdendateenprijsverschilgevorderdkanworden.

De opname van kadastrale perceelsidentificatie was al een gewoonte in de notariële praktijk, maar

wettelijkwerdditverankerdbijdewetvan9februari199573viaartikel141Hyp.W.

2.2.ENKELEPIJNPUNTENBIJDEHUIDIGEIDENTIFICATIEMETHODE

19. Daardekadastralegegevensalsbasisdienenbijdeidentificatievanonroerendegoederen,ishet

vanbelangdatdezegegevensovereenstemmenmetdewerkelijkheid.Spijtiggenoeg isditniet steeds

hetgeval.Ditheeftgevolgenvoorwatdeleveringsplichtbetreft.Overeenkomstigartikel1604BWmoet

deverkoperhetverkochtegoedaandekoperleveren.Uiteraardmoetditgoedinovereenstemmingzijn

methetgoeddatdekopergekochtheeft.Zoalsreedsaangekaart,isditnietsteedshetgeval.Hetbeding

van één twintigste tracht dan ook problemen te vermijden. Zodat de verkoper later niet meer kan

aangesproken worden wegens een gebrekkige levering wat de omvang betreft. Men doet immers

afstandvanenigverhaal.74

20. Partijenhebbenvaakgeenbesefvandedraagwijdtevandergelijkeclausule.Notarissennemen

deze clausule standaard op in de akte, zonder behoorlijk na te gaan of dergelijke clausule wel in

70Artikel1619infineBW.71W.VANMINNEBRUGGENenL.MICHIELSENS,“Koopenverkoopvanonroerendegoederen-Modellenencommentaar”inX.,ReeksNotariëlePraktijkstudies,Mechelen,WoltersKluwer,2015,45.72W.VANMINNEBRUGGENenL.MICHIELSENS,“Koopenverkoopvanonroerendegoederen-Modellenencommentaar”inX.,ReeksNotariëlePraktijkstudies,Mechelen,WoltersKluwer,2015,220.73Wet9februari1995totwijzigingvandehypotheekwetvan16december1851,BS18maart1995.74H.CASMAN,I.GERLOenB.VERMEERSCH,Deverkoopakte-Handboekvoordenotariëlepraktijk,Mechelen,Kluwer,2005,81-83.

16

overeenstemmingismetdewilvandepartijen.Ingevolgedeadvies-eninformatieplichtvandenotaris75

is het zijn taak, alsook verplichtingdepartijenalle gevolgenvandeakteuiteen te zetten, inclusiefde

gevolgenvanhetééntwintigstebeding.Vooralvoorpartijenwaarbijdeoppervlaktevanbelangis,iseen

degelijkeinformatieessentieel.

2.3.TIJDVOORMEERRECHTSZEKERHEIDBIJDEIDENTIFICATIEVANONROERENDEGOEDEREN

21. Dit probleem zou zich niet stellen,moestenwe volledig kunnen vertrouwen op de kadastrale

gegevensalswaarheidsgetrouweencorrecteweergavevanderealiteit.Deoppervlakteopgenomen in

het kadaster zou dan overeenstemmen met de reële oppervlakte, waardoor een beding van een

twintigsteoverbodigwordt.

22. We kunnen ons dan ook de vraag stellen of we, teneinde de kadastrale identificatie te

optimaliseren,deopmetingvanhetperceeldooreenlandmeterbijelkeoverdrachtvaneenonroerend

goednietbeterzoudenverplichtstellen.Hierdoorzullenergeenmisopvattingenmeerzijnomtrentde

omvangvanhetvoorwerpvandeverkoop,zijndehetonroerendgoed.Ditzouinderdaadmeergarantie

kunnenbieden.Anderzijdszoudergelijkewettelijkeverplichtingnatuurlijkeenaanzienlijkekostprijsmet

zichmeebrengen.Menzoueenlandmeter-expertmoeteninschakelen,diedoordepartijenbetaaldzal

worden.Deburgermagechterniethetslachtofferwordenvandegebrekkigegegevensinhetkadaster.76

Inplaats vande last te verschuivennaardeburger, zoumendusbeterdekadastralegegevens inhet

algemeenactualiseren.Dit zouconflictenen twistpuntenvande toekomstkunnenvermijden.Het lijkt

mijdaarenbovendetaakvandeoverheidhiervoorintestaan.

3.REGISTRATIERECHTEN:HETKADASTRAALINKOMENALSHEFFINGSGRONDSLAG

3.1.HETKADASTERMETHETOOGOPHETHEFFENVANBELASTINGEN

23. Een van de hoofddoelstellingen bij de oprichting van het kadaster was het verwerven van

informatieoverdeeigendomvanonroerendegoederenmethetoogophetheffenvanbelastingen.77

Hetkadaster is ineersteinstantiedanookeenfiscaleadministratieenbepaalthetkadastrale inkomen

vanelkkadastraalperceel.78

75Artikel9,§1,lid3OrganiekeWetvanhetNotariaat.76H.CASMAN,I.GERLOenB.VERMEERSCH,Deverkoopakte-Handboekvoordenotariëlepraktijk,Mechelen,Kluwer,2005,81-83.77Zieookrandnummer7.78Artikel472§1WIB92.DeAAPDisdusbevoegdhetkadastraalinkomentebepalen.

17

24. Overeenkomstigartikel11WIB92zijninkomstenvanonroerendegoederenbelastbaartenname

van de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van het goed.79Om praktische

redenen hanteertmen hiervoor niet dewerkelijke inkomsten van een onroerend goed,maar baseert

menzichophetkadastraleinkomen.Hetkadastraleinkomeniseenfictiefbedragvastgestelddoorhet

kadaster,geachtovereentekomenmetdegemiddeldenormalenetto-inkomstenvanéén jaar.80Meer

bepaaldhetnettojaarlijkshuurinkomenvan1januari1975.81

Het kadastraal inkomen dient enerzijds als basis voor de belastingheffing op in België gelegen

onroerende goederen in het kader van de personenbelasting.82Anderzijds hanteert men ook het

kadastraal inkomen bij de berekening van de onroerende voorheffing, een gewestelijke belasting op

onroerendegoederen.83Beidebelastingenzijnjaarlijkstebetalen.

Daarnaast zijn er bij de overdracht van onroerende goederen ook registratierechten verschuldigd. In

Vlaanderen bedraagt het verkooprecht in principe 10% op de verkoopprijs.84De verkoopprijs zijnde

minstensdenormaleverkoopwaardevanhetgoed.Kleinelandeigendommenenbescheidenwoningen

genieten echter een verlaagd tarief, ook wel het klein beschrijf genoemd. Overeenkomstig artikel

2.9.4.2.1 §1 en 2 VCF bedraagt het verkooprecht bij overdrachten waar men de geheelheid van een

eigendom verwerft slechts 5% in de gevallen waarbij het kadastraal inkomen niet hoger is dan 745

euro.85Hierbij kunnen we opmerken dat de notaris sinds 10 januari 201086geen uittreksel uit de

kadastraleleggermeermoetaanhechtenaandeaktebijdeverkoopvanonroerendegoederendieonder

hetgunsttariefvanhetkleinbeschrijfvallen.Ditkwamer ingevolgededigitaliseringvanhetkadaster.

Hetregistratiekantoorkanimmersgemakkelijkonlinedekadastralegegevensraadplegen.87

25. Hetkadastraalinkomenspeeltooknogeenrolbijdeheffingvanenkelemindergekendefiscale

belastingen.Zo iserde leegstandsheffing.Eenbelastingdiesindsde inwerkingtredingvanhetDecreet

betreffende het gronden pandenbeleid door gemeenten kan worden geheven op leegstaande

gebouwenenwoningen,ditmethetoogophetvoorkomenenbestrijdenvande leegstand.Voordien

was dit een gewestelijke bevoegdheid.88 Het decreet voorziet daarnaast nog in demogelijk voor het

79Artikel11WIB92verwijstnaarartikel7§1,1en2WIB92.Ditartikelbepaaltwatonderinkomstenvanonroerendegoederenmoetwordenverstaan.80Artikel471WIB92.81P.VANSOMEREN,VastgoedrechtinBelgië2010,Brussel,Corporatecopyright,2010,428.82H.NIESTEN,“Hetkadastraalinkomennaveertigjaarrevisited”,L.R.B.2015,afl.2,4,nr.4.83Artikel2.1.5.0.1VlaamseCodexFiscaliteit(VCF).84Artikel2.9.4.1.1VCF.85Degrensvanhetkadastraalinkomenkaninbepaaldegevallenhogerliggen.ZoligthetmaximaalKIhogervoorgezinnenmetmeerderdandriekinderentenlaste.86Wet22december2009houdendefiscaleendiversebepalingen,BS31december2009.87X.,Geenkadastraaluittrekselmeerbijaankoopbescheidenwoning(art.79W.Fisc.enDiv.Bep.),NieuwsbriefNotariaat2010,afl.4,7.88Artikel36Decreetvan22december1995houdendebepalingentotbegeleidingvandebegroting1996,BS30december1995.

18

Vlaamse Gewest een uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing te heffen.89Deze belasting wordt

ondermeeraandehandvanhetkadastraalinkomenberekend.90

Tevens bij de erfbelasting komt het kadastraal inkomen ter sprake. Bij overlijden van een niet-

rijksinwoner, waarvan de onroerende goederen gelegen zijn in het ambtsgebied van verscheidene

kantoren, dient men de aangifte van successie overeenkomstig artikel 3.3.1.0.5, §1, lid 1 VCF91in te

levereninhetkantoorvanhetgebiedwaarhetonroerendgoedmethethoogstekadastraalinkomenis

gelegen. 92 Daarnaast wordt het kadastraal inkomen ook gebruikt bij de overname in kleine

nalatenschap.93Ingevolgdedezewetkunnenonverdeeldenalatenschappen,dievoorhetgeheelofeen

deel onroerende goederen bevatten met een kadastraal inkomen lager dan 1565 euro, onttrokken

worden aan de gewone erfrechtelijke regels. De wet voorziet ondermeer in een uitzondering op de

verdeling in natura, alsook uitzonderingen op de reserve. Ditmet het oog op het tegengaan van een

verbrokkeling van de kleine eigendommen ingevolge nalatenschap.94Daarnaast speelt het kadastraal

inkomen ook een rol bij onder meer de berekening van studietoelagen95en de erfregeling van

landbouwbedrijven.96

26. Kortom,hetkadastraal inkomenkaneenbepalende factorzijn inhetvastgoedrecht.Hetheeft

een invloed op de te betalen rechten, wat onrechtstreeks een grote invloed kan hebben op de

vastgoedmarkt.

3.2.HETKADASTRAALINKOMENALSPIJNPUNT

27. Hetkadastraalinkomenisechterallesbehalvevolmaakt.Erzijnheelwatgebreken,dieookinde

rechtsleerenrechtspraakaanleidinggeventotdiscussie.

28. De belangrijkste hieromtrent is de grote discrepantie tussen het kadastrale inkomen en de

werkelijkewaarde.Onroerendegoederengenererenmeer inkomstendanhetkadastraal inkomen laat

uitschijnen.Ditheeftuiteraardallestemakenmethetreferentietijdstipvandelaatsteschattingvande

89Artikel 3.2.27 Decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 15 mei 2009 (hierna: Decreetbetreffendegrond-enpandenbeleid).90Artikel3.2.29Decreetbetreffendegrond-enpandenbeleid.91Vroegerartikel38,2°W.Succ.92Artikel3.3.1.0.5§1 lid1VCFverwijst immersnaarArtikel5§2,4°, tweedestreepje,vandeBijzondereWetvan16 januari1989betreffendedefinancieringvandeGemeenschappenendeGewesten.93Wet21mei1900toterfregelingvandekleinenalatenschappen,BS1juni1900.94W.PINTENS,C.DECLERCK, J.DUMONGHenK.VANWINCKELEN, Familiaal Vermogensrecht,Antwerpen, Intersentia, 2010, 1142, nr.2251.ZieookW.PINTENS,C.DECLERCK,J.DUMONGHenK.VANWINCKELEN,FamiliaalVermogensrecht,Antwerpen, Intersentia,2010,1142-1155.95Artikel38Decreetvan8juni2007betreffendedestudiefinancieringvandeVlaamseGemeenschap,BS19juli2007.96Wet29augustus1988opdeerfregelinginzakelandbouwbedrijvenmethetoogophetbevorderenvandecontinuïteit,BS24september 1988, err. BS 15 november 1988. Zie ook W. PINTENS, C. DECLERCK, J. DU MONGH en K. VANWINCKELEN, FamiliaalVermogensrecht,Antwerpen,Intersentia,2010,1155-1161.

19

onroerende goederen in België, met name 1 januari 1975.97Sindsdien bleef elke perequatie uit.

Perequatie houdt in dat men het kadastraal inkomen gaat herschatten, rekening houdend met de

actuele ontwikkelingen. Dergelijke algemene herschatting heeft zich echter nog niet voorgedaan. Om

deelstegemoettekomenaandezediscrepantie,wordthetkadastraalinkomensindshetinkomstenjaar

1991 jaarlijks geïndexeerd.98Deze compensatie komt spijtig genoeg enkel tegemoet aan de algemene

evolutiesindewaardevanonroerendegoederen.Dezeindexeringhoudtgeenrekeningmetindividuele

wijzigingen aan onroerende goederen en evoluties binnen een bepaalde buurt.99Het ene goed is in

tussentijdvolledigverloederdwaardoordemarktwaardesterkdaalde,terwijleenanderinwaardesteeg

naar aanleiding van recente verbouwingen. Ook de omgeving van een onroerend goed kan in de

afgelopenjarenveelveranderingenondergaanhebben.Deindexeringkanhierechternietopinspelen.

Dewetgeverlietweldemogelijkheidopenominindividuelegevallenovertegaantoteenherschatting,

verbetering of herziening van het kadastraal inkomen.100Zijnde hierbij opgemerkt dat eenwijziging in

het gebruik van een gebouwd onroerend goed volgens het Hof van Cassatie niet kan leiden tot een

herschatting van het kadastraal inkomen.101Het kadaster is daarenboven bij de herziening van het

kadastraal inkomengebondenaande15%-norm.Vergrotingenofaanpassingendieeenverhogingvan

hetkadastraalinkomentotgevolghebben,lagerdan15%vanhethuidigkadastraalinkomenmogenniet

leidentoteenwijzigingvanhetkadastraalinkomen.102

Hierbij is ook artikel 473 WIB 92 van belang. Het artikel bepaalt immers: “De eigenaar, bezitter,

erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van het goed, in deze titel belastingplichtige genoemd, is

ertoe gehouden, uit eigen beweging, bij de administratie van het kadaster aan te geven :

- de ingebruikneming of de verhuring, indien deze de ingebruikneming voorafgaat, van de nieuw

opgerichteofherbouwdeonroerendegoederen;

-devoltooiingvandewerkenaandegewijzigdegebouwdeonroerendegoederen;

- de verandering in de wijze van exploitatie, de omvorming of de verbetering van ongebouwde

onroerendegoederen;

-deingebruikstellingvannieuwoftoegevoegdmaterieelofoutillage,alsookdewijzigingofdedefinitieve

97Dit referentietijdstip werd vastgesteld door de wet van 19 juli 1979 houdende wijziging van het Wetboek van deInkomstenbelastingenenvanhetWetboekderRegistratie-,hypotheek-engriffierechten,ophetstukvanonroerendefiscaliteit,BS22augustus1979.98H.NIESTEN,Hetkadastraalinkomennaveertigjaarrevisited,L.R.B.2015,afl.2,7,nr.6.99H. NIESTEN, Het kadastraal inkomen na veertig jaar revisited, L.R.B. 2015, afl. 2, 7, nr. 6. Hierbij moeten we echter welopmerken dat dewetgever dergelijke evolutie niet volledig over het hoofd heeft gezien. Artikel 488 - 490WIB 92 laat eenbuitengewone herziening toe. Daarnaast is ook een speciale herziening voorzien onder artikel 491WIB 92. Zie ookI.VANDEWOESTEYNE,“Hoofdstuk3.Inkomstenvanonroerendegoederen”inI.VANDEWOESTEYNE,Handboekpersonenbelasting2015-2016,Antwerpen,Intersentia2015,36.100Zieartikel488-491en494§1WIB92.Alsookvoetnoot99.101Cass.19september2003,Arr.Cass.2003,afl.9,1699enwww.juridat.be.102A.ANNAERT en J.SMETS, “Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke rechten” in X.,Het onroerend goed in depraktijk,Mechelen,WoltersKluwer,losbl.,II.J.2-22.

20

buitengebruikstellingvanmaterieelofoutillage.

Deaangiftemoetingediendwordenbinnendertigdagenvolgendopdegebeurtenis.”

Naar aanleiding van deze aangifte kan het kadaster eventueel overgaan tot het herschatting van het

kadastraalinkomen.Debelastingplichtigeisverplichtdezeaangiftetedoen.Demeestehandelingendie

hierondervallen,zijndaarenbovenonderworpenaandestedenbouwkundigevergunningsplicht.Echter,

niet iedereenvraagtbij verbeteringswerkenaaneenwoningeen stedenbouwkundigevergunningaan,

laat staan dat men de verplichte aangifte bij het kadaster doet. Hierdoor ontsnappen heel wat

aanpassingenaanhettoeziendoogvanhetkadaster.103Watlatertotproblemenkanleiden,zekeralshet

zogezegd een bescheiden woning betreft die in tussentijd werd verkocht. Het Hof van Cassatie104

oordeelde in een arrest van 21 november 2003 dat het de verkoper is die aansprakelijk is voor de

retroactieve toepassing van het verhoogde kadastrale inkomen. Daar het kadastraal inkomen niet

overeenstemdemetdewerkelijkheid ingevolgenietaangiftevandeverkoper,vielhetonroerendgoed

bijdeverkoop,weliswaaronterecht,onderhetkleinbeschrijf. Indatgevalzaldekopernadeverkoop

tochnogdebijkomenderegistratierechtenverschuldigdzijn.Dekoperzalzich,naaraanleidingvanhet

Cassatiearrest, kunnen verhalen op de verkoper.105Men heeft er dus alle belang bij dat, ingeval het

kadastraal inkomen de facto een stijging ondergaat, dit dan ook aan te geven bij de bevoegde

administratie.

29. Dezemogelijkhedentotwijzigingvanhetkadastraalinkomenhebbenechtergeeninvloedopde

huidig vastgelegde bedragen. Het verschil tussen de forfaitair bepaalde waarden van het kadastraal

inkomenendewerkelijkewaardeis,ondanksdejaarlijkseindexeringenmogelijkhedentotherschatting,

danookonwezenlijk.

30. Onder de bespreking van de problematiek omtrent het kadastraal inkomen kunnen we

volledigheidshalve ook verwijzen naar de talrijke rechtspraak 106 omtrent betwistingen over het

vastgesteldekadastraalinkomen.Dezerechtspraaktoontnietalleenaandathetkadastraalinkomenniet

onbetwistis,maargeefttevensaandatdeproceduresnietaltijdevenstriktteonderscheidenblijven.107

103ZieookX.,“Pseudo-wetgeving”,T.F.R.2003,nr.239,346.104Cass.21november2003,TFR2004,40,435-438.105E.VANDEVELDE, “Kritische kanttekeningen bij de draagwijdte van artikel 473WIB 1992 en bij de realiteitswaarde van hetkadastraalinkomen,nootbijCass.21november2003”,TFR2004,Larcier,438-439.106ZieookBrussel7februari2008,T.F.R.2009,afl.353,32–37,nootF.KRANSFELD;Gent23januari1998,Fisc.Act.1998,afl.6,3;Rb.Brussel23februari1998,Fisc.2000,afl.755,14;Rb.Antwerpen5januari2001,T.Not.2001,600.107Zie ook F. KRANSFELD, “Pyrrhus passeert langs de kassa bij het kadaster of hoe een kleine vergissing kan leiden tot eenjarenlangeprocedureslag”,T.F.R.2009,afl.353,36-37.

21

3.3.WEGMETHETKADASTRAALINKOMEN?

31. Omeeneindetestellenaandediscrepantietussenhetkadastraal inkomenenderealiteitkan

menverschillendewegeninslaan.

Zokanmenzichvoortaanbaserenophet reële inkomenvanonroerendegoederen,uitgaandevande

werkelijke huurwaarde bij het bepalen van het kadastraal inkomen. Zo is men er zeker van dat het

kadastraal inkomenovereenstemtmet de realiteit. Er is dan ook geen sprakemeer van een forfaitair

geraamd bedrag. In de praktijk is dergelijkewerkwijze echter nietwerkzaam.108Hoe zoumen dan de

“huurwaarde”moetenbepalenvanonroerendegoederendienietverhuurdworden.Dezeoplossingkan

dan misschien wel van pas komen in de gevallen waar de belastingplichtige effectief huurgelden

ontvangt, in de gevallen waarbij de onroerende goederen niet verhuurd worden kan dit geen baat

bieden.Daarenboveniserdevreesdatdergelijkebelastingertoezouleidendatdehuurprijzenzouden

stijgen,watuiteraarddelastopdehuurderszouleggen.Sociaalisditmoeilijkteaanvaarden.Prof.MAUS

iserechtervanovertuigddatditprobleemtevermijdenvaltdooralscompensatiedeeigenaarvaneen

huurwoning de mogelijkheid te bieden de onderhouds- en renovatiekosten fiscaal te kunnen

recupereren.109Dezeoplossing,metfiscalegunstregelentercompensatielijktmijechternietideaal.

32. Menkanerdanmisschienvooropterenovertegaantoteenalgemeneperequatie?Dehuidige

kadastraleinkomensactualiserenomzotekomentoteenindividuelewaardebepalingdiesterkaanleunt

bijdewerkelijkewaarde,dituiteraardmeteenblijvendeperequatie indetoekomst.110Hierbijdientte

worden opgemerkt dat de Federale Administratie de herziening van het kadastraal inkomen niet als

prioritairziet.Nietalleenisdeoorzaakhiervoortevindeninhetkostenplaatjedatdergelijkeperequatie

metzichmeezoubrengen.Menzoutevensmiddelenmoetenvrijmakenomdeonroerendegoederente

schatten, eventueel gepaard met een studie omtrent de huurmarkt. De Federale overheid is

daarenbovennietgebaatmetdergelijkeaanpassingen,daardemeestebelastingendiesteunenophet

kadastraal inkomen, gewestelijkebelastingen zijn.Wat voorde federaleoverheiddusgeen inkomsten

uitmaken.111Hierdoormoetenwediteerderals theoretischeoplossing.Wekunnenhieruitechterwel

eenbijkomendargumentputtenhetkadasterteregionaliseren.112

108I.VANDEWOESTEYNE,“Hoofdstuk3.Inkomstenvanonroerendegoederen”inI.VANDEWOESTEYNE,Handboekpersonenbelasting2015-2016,Antwerpen,Intersentia,2015,34.109Gemengde Parlementaire Commissie belastmet de fiscale hervorming vanwoensdag 18 september 2013,Parl.St.Kamer2012-13,nr.53F006,11.110H.NIESTEN,“Hetkadastraalinkomennaveertigjaarrevisited”,L.R.B.2015,afl.2,7,nr.7.111E.VANDEVELDE, “Kritische kanttekeningen bij de draagwijdte van artikel 473WIB 1992 en bij de realiteitswaarde van hetkadastraalinkomen,nootbijCass.21november2003”,TFR2004,444.112Zieookrandnummer63.

22

Tevenszoueenalgemeneperequatieindemeestegevalleneenverhogingvanhetkadastraal inkomen

met zich meebrengen en dus een belastingverhoging teweegbrengen. Al dient hierbij te worden

opgemerkt dat hieruit niet noodzakelijk een dergelijke verhoging van belasting volgt. Niets houdt de

bevoegdeoverheden immers tegende tarievenvandebelastingenaan tepassen,waardoorde totale

opbrengstgelijkblijft,maardeverdelingtussendeverscheideneburgerseerlijkerverloopt.113

33. Zijnerdangeenanderealternatieven?Degewestenbeschikkenimmersoverdebevoegdheidde

heffingsgrondslag voor inkomens uit onroerende goederen te wijzigen. Hierdoor kunnen ze het

kadastraalinkomen,zoalsdezenugekendis,afschaffen.

Nietalleendewerkelijkehuurwaardekaninachtgenomenworden,eenanderalternatiefishetopteren

vandeverkoopwaardevanonroerendegoederenalsheffingsgrondslag.

De verkoopwaarde wordt reeds als heffingsgrondslag gebruikt bij de berekening van de

registratierechten in het kader van de overdracht van onroerende goederen. Het kadastraal inkomen

speelt ernogeen rolmethetoogophet kleinbeschrijf.Men zouer kunnenvooropteren, geziende

terechtekritiekophetkadastraalinkomen,eentrapsgewijstarief114toetepassenvanregistratierechten

op basis van de verkoopwaarde.115Hoe lager de waarde van het goed, hoe lager het tarief. Ook de

VlaamseRegeringzaghetprobleemvanhetkleinbeschrijfreedsin.Hetinvoerenvaneenglobaallager

tariefwerddanookopgenomenindelaatstebeleidsnotaFinanciënenBegrotingvanvoormaligVlaams

Minister ANNEMIE TURTELBOOM. Meer bepaald werd hierin het volgende opgenomen: “Het Vlaamse

Regeerakkoord geeft tevens aan dat de registratierechten budgetneutraal moeten worden

vereenvoudigd. Hiervoor zullen de bestaande gunstmaatregelen in het verkooprecht geheroriënteerd

wordennaareenglobaal lagertariefvoordeenigeeneigengezinswoning.”116 Waterdusondermeer

toezouleidendathetkleinbeschrijfafgeschaftzouworden.

34. Ook inNederlandwerktmennietmethet kadastraal inkomenals heffingsgrondslag. In plaats

daarvan is er voorzien in een soort oppervlaktebelasting. De basis hiervoor is te vinden in de Wet

Waardering onroerende zaken.117De wetgeving heeft tot doel de waarde van in Nederland gelegen

onroerendegoederentebepalen,ditmethetoogophetheffenvanbelastingen.118Deheffingsgrondslag

hiervoor is deWOZ-waarde, dewaardering onroerende zaken, vastgesteld door de gemeenten. Deze

waardeiseengeschattemarktwaardevanhetonroerendgoedop1januarivanhetvoorgaandejaar.De113http://www.cibweb.be/opinie/kadastrale-inkomens-herzien.114Ookindeerfbelastingkennenweeentrapsgewijstarief.Zieonderandereartikel2.7.4.1.1§1VCF.115E.VANDEVELDE, “Kritische kanttekeningen bij de draagwijdte van artikel 473WIB 1992 en bij de realiteitswaarde van hetkadastraalinkomen,nootbijCass.21november2003”,TFR2004,445,nr.23.116BeleidsnotaFinanciënenBegroting2014-2019,Parl.St.Vl.Parl.2014-15,nr.1,17.117Wet15december1994houdendealgemeneregelsinzakedewaarderingvanonroerendezaken,Stb.1994,874.118

R.E.J. DOLFIN en F.J.H.L. MAKKINGA, “De WOZ-waarde steeds waardevoller: enige actuele ontwikkelingen en recentejurisprudentieomtrentditwaardebegrip”,W.F.R2007,664.

23

WOZ-waardevoorwoningenwordtbepaaldopbasisvandevergelijkingsmethode.Mengaatkijkennaar

deverkoopprijsvangelijkaardigewoningenenzodewaardevanhetonroerendgoedinheteconomisch

verkeerbepalen.Hiervoorsteuntmenopobjectievecriteria,zijndedetypewoning,degroottevande

woning, de grootte van de kavel, de ligging van de woning alsook het bouwjaar van het onroerend

goed. 119 Eens de WOZ-waarde bepaald is, gaat men hiervan een percentage bepalen als

onroerendezaakbelasting. De onroerendezaakbelasting, wat doet denken aan onze onroerende

voorheffing, is dus een oppervlakte belasting bij onroerende goederen. Gemeenten hebben er de

bevoegdheidverkregencorrigerendoptetreden.Hetmeestopmerkelijkehierbijisdatdegemeentende

onroerende goederen jaarlijksmoetenwaarderen,wat dus neerkomt op het corrigeren vandeWOZ-

waarde.Dankzijdezecorrecties leuntdeheffingsgrondslagvandeonroerendebelastingenveeldichter

aan bij dewerkelijkewaarde vanhet goed.Het kadastraal inkomen vanbij ons staat hier bij in schril

contrast,daarwijerzelfnietinslagenonzeheffingsgrondslagomde10jaarteactualiseren.120

Deze onroerendezaakbelasting doet denken aan een lichtere vorm van het kadastraal inkomen. Het

huidigkadastraal inkomenbaseertzichoptalvancriteria.Menzouzichookkunnenbeperkentoteen

kadastraalinkomengebaseerdopslechtsenkele,vaststaandecriteria.OokhetAAPDisvoorstandervan

dergelijkeaanpak.121

3.4.TUSSENBESLUITINZAKEHETKADASTRAALINKOMEN

35. Het staat vast dat het kadastraal inkomen hervormd moet worden. We kunnen meerdere

alternatievenvooropstellen.Dezeverschillendemogelijkhedendienentegenelkaaropgewogenworden.

Hierbijmoetnietalleenrekeninggehoudenwordenmetdeeventueleverhogingvandebelastingenten

nadele van de burger, maar tevens met de administratieve lasten bij de invoering van dergelijke

wijzigingen.

Mijnsinzienslijkthetbehoudvanhetkadastraalinkomen,maardanineenbijgewerktelichterevorm,de

voorkeur uit te dragen. Een kadastraal inkomen dat gebaseerd wordt op een beperkt aantal, maar

vaststaandeenobjectievecriteriazaloverhetalgemeeneencorrecteweergavezijnvandewerkelijke

waarde. Tevens kan, bij aanpassingen van de gegevens, het kadastraal inkomen eenvoudiger

geactualiseerdworden,daarermetmindercriteriarekeningdienttewordengehouden.

119R.KOUSENenE.DEIJKERS,Waarderingvanuitfiscaleoptiek:waardeiswaarde,oftochniet?,Vastgoedrecht2012,afl.6,190–191.120Gemengde Parlementaire Commissie belastmet de fiscale hervorming vanwoensdag 18 september 2013,Parl.St.Kamer2012-13,nr.53F006,11.121H.BROCKMANS,“Hetkadastraalinkomenherzien?Geenprobleem”,KnackTrends27mei2015.

24

Ditwilechternietbetekenendat ikervoorstandervanbendathetkadastraal inkomennogsteedsbij

zoveelbelastingenbetrokkenwordt.Zoishetonderanderebeterdatmenafstandzounemenvanhet

kleinbeschrijfenzouoverstappennaareentrapsgewijstariefopbasisvandeverkoopsprijs.Menmag

nietbangzijnwatvakerafstandtenemenvanhetkadastraalinkomenalsheffingsgrondslag.Elkesituatie

dataanleidinggeefttothetheffenvaneenbelastingvereistimmerseeneigenaanpak.Enkelzokanmen

tothetmeestbillijkresultaatvoordeburgerkomen.

4.ONROERENDEGOEDERENWAARDERENAANDEHANDVANDEKADASTRALEGEGEVENS

4.1.HOEWAARDERENWEHEDENONZEONROERENDEGOEDEREN?

36. Devastgoedmarktstaatnietstil.Jaarlijksvindenerinonslandmeerdan100.000transactiesvan

onroerendegoederenplaats.122Ookdegemiddeldeprijsvanvastgoedkendedeafgelopendecenniaeen

sterk stijgende evolutie. Maar hoe worden deze prijzen nu bepaald? En in welke mate vormt het

kadasterhierbijeenhulpmiddel?

37. Hetkadastraalinkomenkaneenindicatievandewaardevaneenonroerendgoedvormen.Hoe

hoger het KI, hoe hoger de waarde van het onroerend goed. Deze cijfers zijn echter, zoals eerder

aangehaald, al jaren achterhaald. Daarenboven wordt bij het kadastraal inkomen geen rekening

gehoudenmetalleaanpassingendiehetonroerendgoedreedsonderging.Zoishetkadasternietaltijd

opdehoogtevankleineaanpassingenbinneninhetonroerendgoedterverhogingvanhetcomfort,daar

dezeaanpassingswerkenvaakgeenstedenbouwkundigevergunningvereisen.Hierbijdenkenweaaneen

vernieuwing van de keukenof het plaatsen van eennieuwebadkamer.Dezewijzigingen verhogende

waardevaneenonroerendgoed,maarhebbengeen invloedophetkadastraal inkomen.Ookde15%-

regel123beperktdeactualiseringengetrouwheidvanhetkadastraalinkomen.Hetkadastraalinkomenis

dan ook geen adequaat hulpmiddel bij de waardering van onroerende goederen. 124 Slechts in

uitzonderlijke gevallen, zoals bij een schatting “extra muros”125 , kan men zich met de nodige

voorzichtigheidberoepenophetkadastraalinkomenbijdewaarderingvanonroerendegoederen.126

38. Op basis van welke gegevens gaat men dan wel waarderen? De waardering van onroerende

goederen gebeurt aan de hand van vergelijkingspunten. Deze vergelijkingspunten zijn een onmisbaar122Zovondenerin2014,volgensdekerncijfersvandeAlgemeneDirectieStatistiek-StatisticsBelgiumvandeFODEconomie,146.900 transacties van onroerende goederen plaats. Ziehttp://statbel.fgov.be/nl/binaries/NL_kerncijfers_2015_WEB_COMPLET_tcm325-275721.pdf.123Artikel490-491WIB92.Ziemeerrandnummer28.124A.ANNAERT en J.SMETS, “Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke rechten” in X.,Het onroerend goed in depraktijk,Mechelen,WoltersKluwer,losbl.,II.J.2-22.125Bijeenschatting‘extramuros’kanmenhetonroerendgoednietbinneninbezichtigen,maarismenbeperkttoteen“bezoek”vandebuitenkantvanhetonroerendgoed.126J.AVONDSTONDTenW.AVONDSTONDT,Handboekschattenvanonroerendegoederen,Gent,Academiapress,2003,46.

25

gegeven.Teneindeeencorrecteenwaarheidsgetrouwewaarderingtekunnenopmaken,dientmenover

allegegevenstebeschikken.Bijonszijndezegegevensechternietaltijdeventoegankelijk.DeAlgemene

AdministratievandePatrimoniumdocumentatie,dienstOpmetingenenWaarderingen,staatinvoorde

verzameling en bewaring van deze gegevens. Overeenkomstig artikel 236bis W.Reg, huidig artikel

3.19.0.0.2 VCF, is iedereen die over deze gegevens beschikt gehouden tot de meest volstrekte

geheimhouding.Devergelijkingspuntenzijndusnietvrijbeschikbaar.DitintegenstellingtotNederland,

waariedereenallenodigeinformatievanhetonroerendgoedmoeitelooskanvergaren.127

Daarenbovenverlooptdevergaringvandenoodzakelijkegegevensbijonsnietaltijdevenvlot. Interne

bezoeken zijn niet voor alle onroerende goederen op de vastgoedmarkt mogelijk, dus moet de

informatie via anderekanalenverzameldworden, zoookbij het kadaster.Het kadaster kanonsmeer

vertellenoverondermeerdeaardvandegebouwen,debebouwdeoppervlakte,denuttigeoppervlakte,

bouwjaareneventuelelaterewijzigingenenhetaantalkamers.128

39. Het kadaster,met namedeDienstOpmetingen enWaarderingen, houdt dus de verscheidene

vergelijkingspunten bij. Deze zijn door de notaris raadpleegbaar 129 via de applicatie

“Vergelijkingspunten” op e-notariaat. Men gaat dus op basis van verscheidene criteria130de venale

waarde van een onroerend goed bepalen. Dit door de verkoopwaarden van gelijkwaardige

eigendommenindenabijeomgevingvanhetdesbetreffendegoedtevergelijken.Enkeldankanmeneen

waarheidsgetrouwe schatting maken. De voorkeur gaat dan ook uit naar schatting op basis van

vergelijkingspunten.131

4.2.ENKELEBEDENKINGENBIJDEWAARDERINGSMETHODE

40. Watzoubeterkunnen?Inwelkematezouhetkadasterhierbijeennoggroterefunctiekunnen

uitoefenen?

NaarNederlandsvoorbeeld,zoudeopenbaarheidvandevergelijkingspuntenbeterkunneninonsland.

Dehuidigenietopenbaarheid,versterktmetdewettelijkevolstrektegeheimhoudingsplicht,istestreng.

Daarenbovenmoetvermedenwordendathetkadaster,datnuinstaatvoorhetverzamelen,verwerken

enbeherenvandegegevensenvergelijkingspunten,overeenmonopoliezoubeschikken.Hetrechtop127R.PALMANS,“Actueleproblemenbijdewaarderingvanonroerendegoederen”,T.B.O.2009,9,nr.35-36.128R.PALMANS,“Delandmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.3,22,nr.60.129Ookvoordenotarisgeldtartikel236bisW.Reg,huidigartikel3.19.0.0.2VCF.130Bij de vergelijkingspunten wordt rekening gehouden met volgende criteria: wat gebouwen betreft wordt naast debestemming, tevens de ligging, de oppervlakte, diepte, inplanting, onderhoud en comfort in rekening genomen, alsook destedenbouwkundige mogelijkheden van het onroerend goed. Bij gronden spelen de stedenbouwkundige bestemming, hetgebruik, de ligging, de oppervlakte en diepte evenals de configuratie een rol. Tot slot zal in beide gevallen ook rekeninggehoudenwordenmetdewijzevanverkoop.Devenalewaardekanverschillenalnaargelangwe temakenhebbenmeteenonderhandseverkoop,eenvrijwilligeopenbareverkoop,danweleengedwongenopenbareverkoop.131J.AVONDSTONDTenW.AVONDSTONDT,Handboekschattenvanonroerendegoederen,Gent,Academiapress,2003,46.

26

openbaarheid kunnen we steunen opmeerdere gronden, zijnde de hypotheekwet, demarktwerking,

alsook het gewettigd belang van derden. Daartegenover staat het recht op bescherming van de

persoonlijke levenssfeer, alsook de wettelijke bepaling van artikel 3.19.0.0.2 VCF. Zijnde hierbij

opgemerkt dat men via het hypotheekkantoor, mits betaling, wel alle gegevens en

verkoopsvoorwaarden van de overdracht van het onroerende goed kan opvragen, alsook de

verkoopprijs. De informatie is dus niet volledig ontoegankelijk.132Tevens heeft de omweg via het

hypotheekkantoor tot gevolg dat het argument van de bescherming van de persoonlijke levenssfeer

genuanceerdkanworden.

41. Men mag niet uit het oog verliezen dat de vastgoedmarkt blijft evolueren en er bepaalde

elementeneenstijgende invloedopdewaardebepalingvanonroerendegoederenkunnenuitoefenen.

Als eerste hebben huurovereenkomsten een invloed op de prijszetting. Bij de overdracht van een

onroerend goed wordt ook steeds meer aandacht besteed aan bijkomende factoren zoals

energiewaarde,ditviahetenergieprestatiecertificaat.133Hetkadastraalinkomenhoudthierechtergeen

rekeningmee.

4.3. DE LEGE FERENDA: HET KADASTER ALS VOLWAARDIG HULPMIDDEL BIJ DE WAARDERING VAN

ONROERENDEGOEDEREN

42. Hetisduidelijkdatartikel3.19.0.0.2VCF,metnamedegeheimhoudingsplicht,eenbelemmering

vormtbinnendewaarderingvanonroerendegoederenaandehandvandekadastralegegevens.Hetvalt

te betreuren dat deze gegevens niet openbaar zijn, zoals in Nederland. Het is dan ook aangewezen

artikel 3.19.0.0.2 VCF af te schaffen, dan wel te wijzigen, om enige openbaarheid inzake de

vergelijkingspuntentecreëren.

43. Eenmogelijkheidhierbij kanzijneenwettelijkkader tecreëren inverbandmetdewaardering

vanonroerende goederen en daarmee tegelijk de toegang tot de vergelijkingspunten te beperken tot

experts, zijnde beëdigde vastgoeddeskundigen. In dit geval wordt er dus niet geopteerd voor een

volledigeopenbaarheid,maarwordterweleenbeperkingtotdetoegangingesteld.Wattegemoetkan

komenaandebelangenvandebeschermingvandeprivacy.Hetishierwelvanbelang,terbescherming

vandeburger,denodigegrenzenenwettelijkeomkaderingvastteleggen.Detitelvanvastgoedexpertis

de dag van vandaag, in tegenstelling tot deze van de landmeter-expert, immers niet wettelijk

beschermd. Daar dient, indien de vastgoedexpert onbeperkt toegang zou verkrijgen tot de

132R.PALMANS,“Actueleproblemenbijdewaarderingvanonroerendegoederen”,T.B.O.2009,9,nr.35-36.133R.PALMANS,“Delandmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.3,22,nr.60.

27

vergelijkingspunten, verandering in te komen. De toegang tot het beroep dient beperkt te worden

teneindeeenobjectieveenonafhankelijkewaarderingtebekomendooreenechteexpert.134

44. Hetkadastermagnaarmijnmeningnogsteedshetcentralepuntzijnendusdenodigegegevens

inzakedewaarderingvanonroerendegoederenverzamelenenbijhouden.Dituiteraardmitsbepaalde

experten hiertoe toegang zouden verkrijgen. Langs deze weg blijft de privacy grotendeels behouden

zonderafbreuktedoenaanhetrechtopdezeinformatie.

5.PREKADASTRATIE

5.1.DENIEUWEREGELGEVINGINZAKEPREKADASTRATIE

45. Methet ‘KoninklijkBesluit van18november2013 totaanvullingvande identificatieregelsvan

onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot

regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de

Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuwe

identificatie’135werd de prekadastratie ingevoerd. Dit met het oog op de identificatie van nieuw te

creërenpercelen teverbeterenenzode rechtszekerheid tevergroten.136Zowordtvoldaanaanartikel

1129eerstelidBW,dathetbelangaantoonthetvoorwerpvandeverbintenistenaanzienvanhaarsoort

voldoende te bepalen. De begrenzing van een onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van een

eigendomsoverdrachtvormteenvandebelangrijksteaspectenbinnendenauwkeurigeidentificatievan

onroerende goederen.Onnauwkeurigheden indeoppervlakte kunnen inde toekomstproblemenmet

zichmeebrengen,daardeverkrijgermeenteenonroerendgoedvaneenandereomvangtebezitten.Ten

einde dergelijke problemen te vermijden en de accuraatheid van de identificatie van onroerende134R.PALMANS,“Actueleproblemenbijdewaarderingvanonroerendegoederen”,T.B.O.2009,11-12.135KB18november2013,BS2december2013.HiernagenoemdKBaanvullendeidentificatieregelsonroerendegoederen.136Samenmet het KB aanvullende identificatieregels onroerende goederenwerd ook eenministerieel besluit tot uitvoeringgepubliceerd. Zie MB 18 november 2013 tot uitvoering van artikel 5 van het koninklijk besluit van 18 november 2013 totaanvullingvandeidentificatieregelsvanonroerendegoederenineenaanhypothecaireopenbaarmakingonderworpenakteofstuk, en tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van dePatrimoniumdocumentatieenvandeafleveringdoordiealgemeneadministratievaneennieuweidentificatie,BS2december2013.Beidebesluitenwerdenintussengewijzigd.ZieKB12mei2015totwijzigingvanhetKoninklijkBesluitvan18november2013totaanvullingvandeidentificatieregelsvanonroerendegoederenineenaanhypothecaireopenbaarmakingonderworpenakteofstuk, en tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van dePatrimoniumdocumentatiedoordiealgemeneadministratievaneennieuweidentificatie,BS18mei2015enMB11mei2015totwijzigingvanhetministerieelbesluit van18november2013 totuitvoeringvanartikel5 vanhet koninklijkbesluit van18november2013 tot aanvulling vande identificatieregels vanonroerendegoederen ineenaanhypothecaireopenbaarmakingonderworpenakteofstuk,entotregelingvandevoorafgaandeneerleggingvaneenplanbijdeAlgemeneAdministratievandePatrimoniumdocumentatieenvandeafleveringdoordiealgemeneadministratievaneennieuweidentificatieentotvaststellingvandedatumvan inwerkingtredingvanartikel10vanhetzelfdebesluitenvandeartikelen2,§1,2°en4vanhetkoninklijkbesluit van 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaireopenbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij deAlgemeneAdministratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuweidentificatie,BS18mei2015.

28

goederenteverhogen,werddeprekadastratieingevoerd.137DerechtsgrondvoorditKoninklijkBesluitis

tevindeninartikel141Hyp.W.138

46. Prekadastratie houdt in dat men de nieuwe percelen voorafgaand aan het verlijden van de

authentieke akte kadastraal identificeert.139Tot voor kort werd de techniek van de postkadastratie

toegepast. De kadastrale identificatie van nieuw te creëren percelen vond dan ook slechts plaats na

registratieennaoverschrijvingophethypotheekkantoorvandeauthentiekeakte.Hetkadasterkon,als

derde,pasbeschikkenoverde informatievandeoverdrachtbijdetegenstelbaarheidaanderdennaar

aanleiding van de overschrijving van het hypotheekkantoor. Dit had tot gevolg dat de notariële akte

inzake verkaveling of samenvoeging van percelen, die tevens overgeschreven werd op het

hypotheekkantoor, alsook geregistreerd werd, nog het oude perceelnummer bevatte en dus niet

overeenstemde met het nieuwe perceelnummer in het kadaster, ook al ging het om een publicatie

inzake dezelfde overdracht.140Tevens werden de bijhorende plannen, die aangehecht werden aan de

akte,danpasterkennisgebrachtaanhetkadaster.Dezemaniervanwerkenkendewatmoeilijkheden.

Deintegratievandevaakonvolledigegekopieerdeplannenindekadastraleplannenverliepdanookniet

altijdevenvlot.141Teneindederechtszekerheidteverhogen,werdmet ingangvan1 januari2014142de

prekadastratieingevoerd.143

Voortaanmoetmen bij een nieuw te creëren perceel voorafgaand aan de akte een voorlopig nieuw

kadastraal perceelnummer aanvragen aan het kadaster en dit nummer in de akte vermelden. De

identificatieregels van het perceel worden dus aangevuld. Niet alleen het gereserveerde

perceelnummer,maarookdereferteaaneenplanvanafbakeningdientvoortaanvermeldtewordenin

deauthentiekeakte.144Ondereenplanvanafbakeningwordteenplanverstaandattoelaatdegrenzen

te bepalen van een onroerend goed dat het onderwerp is van een akte.145Aan de hand van een

opmetingsplan,bouwplanofverdelingsplanwordendegrenzenvaneenonroerendgoedvastgesteld.146

In de praktijk gaatmen hiervoor dus beroep doen op een expert. Hiervoor lijkt de landmeter-expert

mijns inziens, gezien zijn technische kennis, de beste kandidaat. Het opmaken en ondertekenen van

137R.TIMMERMANS,“Juridischeaspectenvanprekadastraleafbakeningvanappartementen”,T.App.2014,afl.4,21.138Artikel141infineHyp.W.139R.TIMMERMANS,”Juridischeaspectenvanprekadastraleafbakeningvanappartementen”,T.App.2014,afl.4,22.140P.DEREU,Kopenenverkopenvanvastgoed(1795totheden),Brussel,AlgemeenRijksarchiefenRijksarchiefindeProvinciën,2012,6.141J.CLOQUET,“Nieuweidentificatieprocedurevoorkadastralepercelen”,Vastgoedinfo2014,afl.6,6.142Defactowerddeinwerkingtredingverschovennaar1februari2014,daardeAADPtwintigdagendetijdheeftdereferteafteleverenendusdeaktenverledenindeeerstewekenvanhetjaarniettijdigovereenrefertekondenbeschikken.ZieA.GABRIELS,“Allerhande nieuwigheden en aandachtspunten bij de verkoop van een onroerend goed” in X., Het onroerend goed in depraktijk,II.U-1–II.U.5-86,377.143R.TIMMERMANS,“Juridischeaspectenvanprekadastraleafbakeningvanappartementen”,T.App.2014,afl.4,21.144A.GABRIELS, “Allerhandenieuwighedenenaandachtspuntenbij de verkoopvaneenonroerendgoed” inX.,Hetonroerendgoedindepraktijk,II.U-1–II.U.5-86,378.145ZieArtikel1§1,2°KBaanvullendeidentificatieregelsonroerendegoederen.146R.TIMMERMANS,“Juridischeaspectenvanprekadastraleafbakeningvanappartementen”,T.App.2014,afl.4,23.

29

plannen die dienen voor de identificatie van grondeigendommen bij akten en processen-verbalen

behoorttotdewettelijketaakvandelandmeter-expert.147

Overeenkomstig artikel 2 §1 in fine KB aanvullende identificatieregels onroerende goederen kan de

notaris of openbare ambtenaar het plan van afbakening voegen bij de akte. Hierbij mogen enkel de

gereserveerde perceelidentificatie en de handtekening van de partijen worden gevoegd. Andere

wijzigingenzullenertoeleidendateennieuwplandienttewordeningediend.

47. In welke gevallen moeten we rekening houden met deze recente wetgeving en dus de

prekadastratietoepassen?Indieneenakteslaatopeennieuwtecreërenkadastraalperceel,dientmen

de identificatie van deze onroerende goederen aan te vullen overeenkomstig de nieuwe regelgeving.

Deze aanvullende identificatieregels slaan dus op documenten of akten waar artikel 141 van de

Hypotheekwetvantoepassingis.148Onderhandseovereenkomstenvallenhierdusnietonder.

Een clausule inzake de identificatie van de onroerende goederen, kan men als volgt aanvullen. “...

gekadastreerdsectie…deelvannummer…,vooreenoppervlaktevolgensmetingvan…aren...centiaren

(...a...ca)enmetgereserveerdperceelsidentificatienummer…”149

Meteennieuwtecreërenperceelwordtovereenkomstigartikel1§2KBaanvullendeidentificatieregels

onroerendegoederengelijkgesteldeendeelvaneenperceeldatafkomstigisuiteenbestaandkadastraal

perceel,eenperceeldatophetniet-gekadastreerdeopenbaardomeinwordtgewijzigdofgecreëerden

een privatieve kavel te creëren in het kader van de artikelen 577-2 en 577-3 van het Burgerlijk

Wetboek.150Indepraktijkkomtditerdusopneerdatprekadastratietoegepastzalmoetenwordenbij

onder meer de onteigening van een deel van een perceel, een verkaveling, de vestiging van een

hypotheekopeendeelvaneenperceel,alsookbijdecreatievanprivatievelotenineengebouw.151De

regelsvandeprekadastratiezijndusookvanbelangvoorhetappartementsrecht.

Valtmenonderhettoepassingsgebied,danmoetenindeaktebepaaldereferentiesopgenomenworden,

dit ter aanvulling van de identificatie van het perceel. Het betreft dus de referte aan een plan van

afbakening,alsookhetvoordatperceelgereserveerdenieuweperceelnummer,eventueelaandeakte

147Artikel3Wet11maart2003totbeschermingvandetitelenvanhetberoepvanlandmeter-expert,BS6juni2003.148VerslagaandeKoningbijhetKB18november2013totaanvullingvandeidentificatieregelsvanonroerendegoederenineenaanhypothecaireopenbaarmakingonderworpenakteofstuk,entotregelingvandevoorafgaandeneerleggingvaneenplanbijdeAlgemeneAdministratie vandePatrimoniumdocumentatieenvandeafleveringdoordiealgemeneadministratie vaneennieuweidentificatie,BS2december2013.149W.VANMINNEBRUGGENenL.MICHIELSENS,“Koopenverkoopvanonroerendegoederen-Modellenencommentaar”inX.,ReeksNotariëlePraktijkstudies,Mechelen,WoltersKluwer2015,217.150Het KB aanvullende identificatieregels onroerendegoederen is ookniet van toepassing indiende akte, ook al authentiek,betrekkingheeftophetvolledigeperceel,deonverdeeldheidvaneenvolledigperceel,deondergrondvaneenperceel,alsookplannenwaar reeds een voorafgaande, identieke identificatie werd opgemaakt. Zie R.TIMMERMANS, “Juridische aspecten vanprekadastraleafbakeningvanappartementen”,T.App.2014,afl.4,23.151R.TIMMERMANS,“Juridischeaspectenvanprekadastraleafbakeningvanappartementen”,T.App.2014,afl.4,23.

30

hetplanvanafbakeningbijgevoegd.152Voorafgaandaandeaktedientmenhetplanvanafbakeningvan

het nieuw te creëren perceel neer te leggen bij AAPD. Deze neerlegging geldt als een aanvraag tot

aflevering van de referte.153In de praktijk zalmeestal de landmeter dit aanvragen.154Daarnaast dient

men tevens een nieuw gereserveerde perceelsidentificatie aan te vragen. In beide gevallen zal men

binnende20dagennaontvangstdeopgevraagdeinformatieverkrijgen,tenminsteindiendeaanvragen

aandenormenbeantwoorden.155Denotariszaldezegegevensdanookmoetenopnemenindeakte.Dit

kan als volgt: “ Dit eigendom komt voor onder lot # op een grondplan ervan opgemaakt door #

landmeter-expertte#op#.Ditplanisopgenomenindedatabankvandeplannenvanafbakeningvande

Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie onder refertenummer # en werd sindsdien

nietmeergewijzigd.Ditgrondplanzal-nadoorpartijenendenotarisnevarieturtezijngetekend-aan

deze akte worden gehecht, maar niet ter registratie noch ter overschrijving op het hypotheekkantoor

aangebodenworden. Partijen vragen toepassing van artikel 26, derde lid, 2°W.Reg. en van artikel 1,

vierdelidHypotheekwet.”156

Overeenkomstig artikel 143 Hyp.W. leidt de niet-naleving van deze identificatieregels er toe dat de

hypotheekbewaarderzalweigerendeakteoverteschrijveninzijnregisters.

48. Denieuwe identificatieregels zorgenvoormeer rechtszekerheid.Deafbakeningvankadastrale

percelen verloopt op deze wijze nauwkeuriger, daar men in de akten onmiddellijk de nieuwe

identificatieregelsopneemt.Geenverwarringmeermetverouderdeperceelnummers.

Bovendienleidtdevoorafgaandelijkeneerleggingvanhetplanvanafbakeningertoedatdeplannenniet

langerdienentewordenaangehechtbijdenotariëleakteendeplannendusooknietmeermeeworden

overgeschreven. Dit houdt een aanzienlijke kostenbesparing in, daar de hypotheekbewaarder per

bladzijdebetaaldwordt.Sindsdeprekadastratiewordterindeakteenkelverwezennaareennummerin

dedatabank,verwijzendnaarhetplan.157

5.2.ENKELEBEDENKINGENBIJDEZENIEUWEREGELGEVING

49. Wat men niet uit het oog mag verliezen, is dat deze regelgeving extra kosten met zich

meebrengt. De prekadastratie brengt niet alleen voor de notaris wijzigingen met zich mee, ook de

landmeterspeelthiereengroterol.Denotariskanonmogelijkvoorelketeverlijdenaktezichterplaatse

152Artikel2,§1KBaanvullendeidentificatieregelsonroerendegoederen.153Artikel3KBaanvullendeidentificatieregelsonroerendegoederen.154R.TIMMERMANS,“Juridischeaspectenvanprekadastraleafbakeningvanappartementen”,T.App.2014,afl.4,24.155Zonietgaatdeadministratiedeaanvrageropdehoogtebrengenvanderedentotweigering.156A.GABRIELS, “Allerhandenieuwighedenenaandachtspuntenbij de verkoopvaneenonroerendgoed” inX.,Hetonroerendgoedindepraktijk,II.U-1–II.U.5-86,382.157J.CLOQUET,“Nieuweidentificatieprocedurevoorkadastralepercelen”,Vastgoedinfo2014,afl.6,6.

31

begeven om na te gaan of de identificatiegegevens overeenstemmen met de werkelijkheid. De

landmetergaatophetterreinvoordenotaris.Dezewetgevingbrachtdanookenkelebijkomendetaken

met zichmee, die de landmeter in de praktijk op zich zal nemen.158Dit brengt een verhoging van de

kostenmetzichmee.Wattennadelevandeburgeris.

Deze kost dient natuurlijk afgewogen worden tegenover de bijkomende rechtszekerheid die

prekadastratie biedt. Hypothecaire openbaarmaking van eigendomsmutaties is een van de prioritaire

doelstellingenvoordeAAPD.Hetisdanookessentieeldatdeidentificatievaneenonroerendgoedin

hetkadervandecreatievaneennieuwperceelzonauwkeurigmogelijkverloopt,methetoogopdeze

registratie. Prekadastratie kan hierbij een hulpmiddel zijn. Onnauwkeurige identificatie kan in de

toekomst immers leiden totbetwistingen.Voorafgaandeneerleggingvaneenplanvanafbakeningvan

een nieuwe kavel draagt bij tot een nauwkeurige, actuele beschrijving van het onroerend goed.

Prekadastratie isdanookondergeschiktaandeneerleggingvanhetplanvanafbakening.Niet-naleving

vanderegelsinzakeprekadastratieheeftdeniet-overschrijvingvandeaktetotgevolg.Watookdeniet-

tegenstelbaarheid van de akte met zich meebrengt. Men heeft er dan ook alle belang bij dat de

identificatievannieuwtecreërenpercelenovereenkomstigdenieuwewetgevingverloopt.159

Dezerecentewettelijkewijziging iszekerenvasteenpositiefgegeven.Prekadastratiezorgtvoormeer

rechtszekerheid,watdeburgertengoedekomt.Meereenvormigheidindegegevensbijdeverschillende

administratieszalerookvoorzorgendatdezeinstantieselkaarbeterkunnenaanvullen.Alsookzalinde

toekomst, dankzij deze prekadastratie, de integratie van de verscheidene informatieregisters in één

databankvlotterkunnenverlopendaardegegevensbeterovereenstemmen.

6.HETKADASTERENVOLUMEBOUW

6.1.VOLUMEBOUWBLIJFTAANBELANGTOENEMEN

50. “Cuiusestsolumestusqueadsidera,usqueadinferos”.Wiedegrondheeft,heefthetrechtvan

dehemel tot indehel.160Diteeuwenoudegezegdevathet juridischegevolgvanhetdriedimensionale

bestaanopdezewereldsamen.Degrondeigenaarbezitinprincipetevensdezakelijkerechten,alsookde

beschikkingsmachtover de ruimtebovenenonderde grond. Zijn rechtenblijvenniet beperkt tot het

vlakke oppervlakte, het tweedimensionale. De grondeigenaar kan dan ook beschikken over bepaalde

158Zieartikel3Wet11maart2003totbeschermingvandetitelenvanhetberoepvanlandmeter-expert,BS6juni2003.159VerslagaandeKoningbijhetKB18november2013totaanvullingvandeidentificatieregelsvanonroerendegoederenineenaanhypothecaireopenbaarmakingonderworpenakteofstuk,entotregelingvandevoorafgaandeneerleggingvaneenplanbijdeAlgemeneAdministratie vandePatrimoniumdocumentatieenvandeafleveringdoordiealgemeneadministratie vaneennieuweidentificatie,BS2december2013.160H.D.PLOEGER,“3Dkadasterenvolume-percelen.Ruimtelijkeverdelingvanvastgoed”,WPNR2005,afl.136,113-118.

32

zakelijke rechtenboven enonder de grond.Wat leidt tot volume-eigendom.Volume-eigendom is “de

opsplitsing van het eigendomsrecht van een gebouw in verschillende delen die zowel verticaal als

horizontaal zijn begrensd, zich zowel boven als onder de grondoppervlakte kunnen bevinden, en elk

zelfstandig bereikbaar zijn.” 161 Dit heeft de laatste decennia steeds een grotere impact. Het

vastgoedrechtbeperktzichnietlangertotdegrondoppervlakteengebouwen,toebehorendaanéénen

dezelfdepersoon.Eenbevolkingstoenameleiddeertoedatermeerenmeerappartementenopgericht

werden,watjuridischdegedwongenmede-eigendommetzichmeebracht.Maarookconstructieszoals

rechtvanopstal,erfpachtenerfdienstbaarhedenvallenondervolume-eigendom.162Heteigendomsrecht

kent dan ook een derde dimensie en is niet langer beperkt tot de vlakke oppervlakte. Onder een

driedimensionale situatie wordt de juridische en feitelijke situatie verstaan waarbij verschillende

personenzakelijkerechtenhebbenopruimtesbovenenonderelkaar.163

51. Thans is het publiciteitssysteem van onroerende goederen in België nog steeds gebaseerd op

eentweedimensionalevisie.Ookhetkadasterisbeperkttotdegrondoppervlakte.Allesisopgenomenin

de lengte en de breedte, zonder visualisatie in de hoogte en de diepte.164 Dit kan een belemmering

vormenvoordeuitwerkingvanvolume-eigendommen.

Zoalsreedsvermeld,identificerenweonroerendegoederendeelsaandehandvankadastralegegevens

en dus nog steeds op basis van de grondoppervlakte. Via het kadaster krijgen we geen inzicht in de

volume-bouw,zwevendeofondergrondseconstructies.Langsdezewegkunnenwedepreciezezakelijke

rechtenopdegoederennietachterhalen.Ookwathetappartementsrechtbetreft,isdepublicatieinhet

kadasterbeperkt.Er isweleendwarsdoorsnedeperbouwlaag,maarhieruitkunnenwegeenverband

metanderebouwlagenachterhalen.165Thansbeschikteenprivatief ineenappartementsgebouwofbij

mede-eigendomwelalovereenafzonderlijkkadastraalnummer.166Maarditgeeftnoggeeninzichtinde

precieze splitsing van de eigendommen. De dag van vandaag is men dan ook genoodzaakt terug te

grijpennaardebasisakteomeenbeterinzichtteverkrijgenindehorizontaleeigendomssplitsingen.167Bij

andere eigendomssplitsingen dan appartementen, zoals het opstalrecht, kunnenwe niet teruggrijpen

naareenbasisakte.168Dezezijndusveelmoeilijker tevisualiseren.Viahetkadasterkanmenmakkelijk

161V.SAGAERT,“Volume-eigendom-Eenverkenningvandeverticalebegrenzingvanonroerendeeigendom”,TPR2009,25,nr.2.162J.E.STOTER,W.LOUWMAN,H.PLOEGERenP.VANOOSTEROM,“3D-KadasterinNederland”,Geo-info2011,afl.3,4.163A.J.MES, “Juridischeaspectenvande invoeringvaneendriedimensionaal kadaster inNederland”,W.P.N.R. 2012,afl. 143,812-818,nr.1.164V.SAGAERT,“Volume-eigendom-Eenverkenningvandeverticalebegrenzingvanonroerendeeigendom”,TPR2009,87,nr.78.165R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom” ,Not.Fisc.M.2005,afl.7,211,nr.14.166C.HOLLANDERSDEOUDERAEN,“Lecadastre”inX.,Répetoirenotarial,Brussel,Larcier,1978,T.II,65,nr.123.167V.SAGAERT,“Volume-eigendom-Eenverkenningvandeverticalebegrenzingvanonroerendeeigendom”,TPR2009,87,nr.78.168V.SAGAERT,“Volume-eigendom-Eenverkenningvandeverticalebegrenzingvanonroerendeeigendom”,TPR2009,87,nr.78.

33

achterhalenwiewelkerechtenbezit,maartotwelkeobjectendezerechtenzichverhalenishieruitniet

eenvoudigafteleiden.169

6.2.DEPROBLEMATIEKVANHETTWEEDIMENSIONAALKADASTER

52. Hettweedimensionaalkaraktervandekadastraleregistratieleidttotmeerdereproblemeninde

praktijk,watdevraagdoetrijzenoferhiergeenhervormingenwenselijkzijn.

Alseersteiserhetprobleemvandekadastraleplannen.Dekadastralegrenzenopdeplannenzijnlouter

indicatief.170De plannen werden opgesteld zonder rekening te houden met de eigendomsgrenzen.

Eigendomstitels werden immers niet geraadpleegd. De huidige plannen geven dus niet veel inzicht.

Daarnaast is er ook de problematiek van de volume-eigendom. Deze kan in een tweedimensionale

kadastraleregistratienietvoldoendeinkaartgebrachtworden,waardoorhetkadastergeenvolwaardige

weergave kan vormen van de juridische werkelijkheid. Hierbij hebben we het niet alleen over

appartementenenconstructiesbovengronds,maarookondergrondskunnendejuridischeverhoudingen

andersliggen.

6.3.OPWEGNAAREEN3D-KADASTER?

53. Meervoudiggebruikvandegronden leidterdus toedatdenoodontstaathetkadastervanuit

eendriedimensionaaloogpunttebekijken.

54. In Vlaanderen werden reeds enkele projecten in het leven geroepen die aanleunen bij een

driedimensionaalkadaster.SamenmethetAgentschapvoorGeografischeInformatieVlaanderen(AGIV)

brachtVlaamsMinister-presidentKRISPEETERSVlaanderendriedimensionaalopdekaart.171Dezekaartis

echterbeperkttotdebovengrond.Daarenbovenkunnenwehieraangeenjuridischewaardekoppelen.

OndergrondswerdVlaanderenook inkaartgebracht, inhetkadervandenutsleidingen, ingevolgehet

KLIP-decreet. Maar ook hier werd het eigendomsrecht niet bijgehouden.172Deze visualisaties werden

daarenbovennietopgesteldomgeïntegreerd teworden inhetkadaster. Inbeidegevallenkunnenwe

hierduszekernietsprekenvaneendriedimensionalebenaderingbinnenhetkadaster.

169R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van appartementseigendom” ,Not.Fisc.M.2005,afl.7,211,nr.14.170G.DERUYTER,“Driedimensionaleafpaling”inR.PALMANS,D.SCHEERSenS.VERBIST(eds.),Afpaling,Antwerpen,Intersentia,2014,199,nr.71.171Vlaanderenwerd in kaart gebracht teneinde de gebouwenenhunhoogtes te kunnen visualiseren. Zo kunnenniet alleenstudiebureaus met het oog op zichtbaarheidsanalyses, maar ook instanties zoals de brandweer deze kaarten raadplegenteneinde een beter inzicht te hebben in de toegang en bereikbaarheid in de hoogten. Ziehttps://www.agiv.be/producten/grb/meer-over/ondersteuning/veelgestelde-vragen/faq-3d-grb#vraag7.172G.DERUYTER,“Driedimensionaleafpaling”inR.PALMANS,D.SCHEERSenS.VERBIST(eds.),Afpaling,Antwerpen,Intersentia,2014,199,nr.71.

34

55. Watkandetoekomstdanbrengeninzakedriedimensionaleregistratie?Ondereen3D-kadaster

wordt een kadaster verstaanwaarbinnen eigendom in drie dimensies geregistreerd en gevisualiseerd

kan worden.173We bespreken hier driemogelijkemanieren om het kadaster, wat volume-eigendom

betreftaantepakken,ditnaarvoorbeeldvandemodellenuitgewerktdoorProf.J.E.STOTER.174

Als eerste kan men er voor opteren het kadaster volledig te hervormen tot een 3D-kadaster. Dit is

uiteraard de meest verkiesbare vorm. Langs deze weg kunnen onroerende eigendommen

driedimensionaal geregistreerdworden. Niet alleen de zakelijke rechtenmet betrekking tot het goed

zelf, maar tevens de verhouding ten aanzien van de aanpalende percelen komt tot uiting langs deze

weg. 175 Hierbij moet wel de afweging gemaakt worden tussen enerzijds de voordelen van dit

driedimensionaalkadasterenanderzijdsdehogekostenbijkomendeadministratievelast.176

Binnenhetvolledig3D-kadasterkunnenwetweevariantenonderscheiden.Alseerste iserhetzuivere

3D-kadaster.Hierbijwordthetvolledigekadasteromgezetnaarhetdriedimensionalewaarbijenkelnog

gewerkt gaat worden met volumepercelen. Men neemt dus afstand van het vlakke en zijn

perceelsgrenzen.

De tweede variant laathet tweedimensionaleniet volledig los. Erwordtwelovergeschakeldnaar een

driedimensionale registratie, maar in de gevallen waar het tweedimensionale volstaat, blijft deze

behouden.Men gaat er niet gesloten perceelkolommen combinerenmet volumepercelen. Deze niet-

gesloten perceelkolommen zijn dus percelen die gedefinieerd worden met perceelsgrenzen op de

oppervlakte. Om deze te kunnen combineren met de volume-percelen moet men deze toch deels

integrereninhetdriedimensionale,zodatmenalshetwarekomttoteen2,5D-kadaster.177

Dergelijk kadaster vereist natuurlijk een volledig andere aanpak. Momenteel verbinden we

eigendomsrechtenoponroerendegoederenaandeoppervlakte.Aaneenperceelkanhedenslechtséén

eigendomstitel verbonden zijn. Indien we overschakelen naar een volledig driedimensionaal kadaster

zullenweditmoeten loslateneneigendomsrechten louternog verbindenaande volumes, los vande

oppervlakte.Meerderelanden,zoalsNoorwegen,ZwedenenQueensland,werkenmetvolumepercelen

enverbindendeeigendomsrechtenniet langeraandeoppervlakte.178Wekunnenonsechterdevraag

173H.D.PLOEGERenJ.E.STOTER,“3DKadasterenvolume-percelen.Ruimtelijkeverdelingvanvastgoed”,WPNR2005,afl.136,113-118,nr.4.174ZieJ.E.STOTER,3DCadastre,doctoraatsthesisT.U.Delft2004,327p.175V.SAGAERT,“Volume-eigendom-Eenverkenningvandeverticalebegrenzingvanonroerendeeigendom”,TPR2009,87-88,nr.78.176M.MUYLLE,“Olympischedromenenambities inhetvastgoedrecht?Bedenkingenbijenkeleactueletendensen”,TBO2007,154,nr.2.177J.E.STOTER,3DCadastre,doctoraatsthesisT.U.Delft2004,214.178Vooreenuitgebreiderecasestudie:zieP.VANOOSTEROMenJ.E.STOTER,“Deoplossingvooreen3D-kadaster?Volumeperceleninde kadastrale registratie”,Geo-info 2005, afl. 2, 84 - 89;P.VANOOSTEROM,J.E.STOTERenH.PLOEGER, “3D-kadaster: statusenontwikkelingenwereldwijd”,Geo-info2011,afl.2,4-9.

35

stellen of dergelijk driedimensionaal kadaster haalbaar is in ons rechtssysteem. De tweedimensionale

benadering kenmerkt niet alleen onze geschiedenis. Al onze informatie en registratie is geënt op het

vlakke.Eenvolledig3D-kadasterhoudtdanookeentotalevernieuwingin.Ditzalnietalleenveeltijdin

beslagnemen,maar tevens een grote kostmet zichmeebrengen.Dit terwijl het tweedimensionale in

heelwatgevallennogvolstaat.Isdergelijkeoplossingdanniettevergaand?

Als tweede model is er het hybride-kadaster. Een tussenvorm vertrekkend uit het tweedimensionale

kadasterwaarbijmendriedimensionalegegevenstoevoegtaanhetkadaster.179Hetkadasterzalopdeze

manier dus niet alleen de rechtsverhoudingen tegenover de volumes weergeven, maar tevens de

volumes zelf zullen in het kadaster opgenomen worden. 180 Bij deze vorm wordt dus enkel

overgeschakeld naar een driedimensionale situatie in de gevallen waar er sprake is van volume-

eigendom.181Hetisvanbelanghierbijtemeldendathetjuridischeenkadastraleconceptvaneigendom,

integenstellingtothetvolledige3D-kadaster,bijdezehybridevormnietwijzigt.Deeigendomsrechten

blijvengeëntopdetweedimensionalepercelen.Dedriedimensionaleregistratieverschaftweleenbeter

inzicht indewerkelijkesituatie.Daarhet tweedimensionaledebasisblijft, ishethybridekadastereen

veelminderingrijpendeverandering.Dezeoplossingisopmiddellangetermijndanookveelhaalbaarder.

Nadeligisdatdezeregistratieondankshetbetereinzicht,geenszinsjuridischbindendewaardeheeft.182

De laatste mogelijkheid is het behoud van het tweedimensionaal kadaster, met invoering van

driedimensionale elementen. Aan de hand van driedimensionale elementen verbonden aan de

tweedimensionale kadastrale percelen, verkrijgt men een beter beeld op de feitelijke en juridische

situatie. Men moet dus doorklikken om de driedimensionale inzichten op het onroerend goed te

verkrijgen.Debasisvanhetkadasterblijfthierdussteunenophetvlakke,tweedimensionale.Eenveel

minder ingrijpende werkwijze, wat tot voordeel heeft dat zowel de werklast tot hervorming, als de

kostprijs tot eenminimum kan beperkt blijven. Hiertegenover staat ook dat in dit geval het kadaster

geeneenvormiggeheelvormt.Wattebetreurenvalt,zekerdaarersteedsmeerstemmenopgaanomde

verscheidenepubliciteitsregistersteintegrerentotééngeheel.Werkenmetdoorverwijzingennaarextra

documentenenplanneninplaatsvanhetintegrerenvandezegegevensindeplannenzelf,gaatdanook

in tegendezehuidigeevolutie.Daarenbovenkanmendedriedimensionalegegevensenkel individueel

179OokhiersteltSTOTERtweealternatievenvoor.Inheteerstealternatiefwerktmenmet2D-percelenengaatmenadditioneel(indegevallenwaarernoodaanis)3D-situatiesregistreren.Hetvertrekpunthierblijftdushetperceel.Inhetanderealternatiefbehoudt men ook het tweedimensionale, maar gaat men werken met fysieke objecten die ook het vertrekpunt van deregistratiezullenvormen.180S.BOULY,“HoofdstukIV.Publiciteitinhetkadervanvolume-eigendom”inS.BOULY(ED.),Onroerendenatrekkingenhorizontaleeigendomssplitsingen,Antwerpen–Cambridge,Intersentia,2015,514,nr.408.181A.J.MES,“JuridischeaspectenvandeinvoeringvaneendriedimensionaalkadasterinNederland”,WPNR2012,afl.6951,812-818,nr.3.182J.E.STOTER,3DCadastre,doctoraatsthesisT.U.Delft2004,214.

36

bestuderenennietinsamenhangmetomliggendepercelen,daarergeengeïntegreerdekaartis.183Ditis

danookeengoeduitgangspunt,maaroplangeretermijngeziengeenduurzameoplossing.184

56. Het meest wenselijk, maar tevens haalbare alternatief is mijns inziens de hybride vorm. De

hybride vorm is zoals reeds aangekaart, op middellange termijn de meest verkieslijke vorm. Deze is

minderingrijpenddanhetvolledig3D-kadaster,daarhetjuridischeenkadastraleconceptvaneigendom

immers behouden blijft. In heel wat situaties volstaat het huidige tweedimensionale, dus enkel waar

nodigmoetenwedestapzettennaareendriedimensionaalkadaster.Waaromdandegrotekostmaken

omhet kadasterom tevormen toteenvolledigdriedimensionaal kadaster.Dehybridevormheeftde

voordelen van het driedimensionale door een beter inzicht te verschaffen in de situatie van volume-

eigendom waarbij alles geïntegreerd werd. Dus geen doorverwijzingen, bijgevoegde afzonderlijke

kaartenof visualisatie zoals bij het kadastermet 3D-tags,maar één geïntegreerd geheel. Theoretisch

gezienishetvolledige3D-kadaster,zekerindezuiverevormuiteraardhetideaalscenario.Maardaarom

ishetmomenteelindepraktijknogniethetmeestwerkbaar.Afgewogentegenoverdebijkomendekost,

alsookdetotaalveranderingdieenigetijd inbeslagzalnemen,gaatmijnvoorkeuruitnaardehybride

vorm.Alishettebetreurendatdezevormvanregistratienoggeenjuridischewaardeheeft.Dehybride

vorm is evenwel de ideale tussenstap naar een volledig driedimensionale kadaster. Opteren voor de

hybride vorm geeft de modernisering van het kadaster meer slaagkansen, daar het een minder

ingrijpende,dochnoodzakelijkeaanpassingvanhetkadasterbetreft. Indeverdere toekomstkanmen

dandestapmakennaareen3D-kadastermetjuridischewaarde.

6.4.JURIDISCHEGEVOLGENVERBONDENAANDEDRIEDIMENSIONALEBENADERING

57. De invoering vaneendriedimensionaal kadasterheeftookop juridischvlakenkelebelangrijke

gevolgen.Zoblijftartikel141Hyp.W.vankracht.Onroerendegoederenmoetendusnauwkeurigbepaald

zijn.Eendriedimensionaalkadasterzaldanook indenotariëleaktentotuitingkomen.Debeschrijving

vanonroerendegoederenzalzichnaarallewaarschijnlijkheiddanookuitstrekkentotdehoogteende

diepte.Nietlangervierkantemeters,maarvoortaankubiekemeterszullenindekadastralebeschrijving

opgenomendienenteworden.

Daarnaast zal, daar 3D registratie leidt tot een beter weergave van de werkelijke situatie, er meer

waarde gehecht kunnenworden aan de kadastrale gegevens.Wat de rechtszekerheid enkelmaar ten

goedekankomen.

183A.J.MES,“JuridischeaspectenvandeinvoeringvaneendriedimensionaalkadasterinNederland”,WPNR2012,afl.6951,812-818,nr.3.184J.E.STOTER,3DCadastre,doctoraatsthesisT.U.Delft2004,214.

37

6.5.HOEZITHETINNEDERLAND?

58. Nederlandstaatverderdanonswatdemodernisatievanhetkadasterbetreft.Dezehervorming

werddeels in dehand gewerkt dankzij prof. J.E. STOTER, diedemogelijkheden vanhet 3D kadaster in

haar proefschrift uitwerkte.185 Dit leidde tot het onderzoek “3D kadaster” aan de TU Delft, in

samenwerkingmethetNederlandseKadaster.MeerdererechtsgeleerdenuitNederlandkwamentothet

besluit dat een 3D-inschrijving mogelijk is. Men is in staat 3D-rechtsobjecten te publiceren en de

inschrijvingvaneenaktewaarbij3D-rechtsobjectenopgenomenzijn,terealiseren. Indegevallenwaar

een tweedimensionale registratienietvoldoende inzicht inde rechtstoestandvanhetonroerendgoed

verschaft,zoudergelijkedriedimensionalepublicatieverplichtmoetengesteldworden.186

Deze3D-inschrijvingbleefnietloutertheorie.Recent,inmaart2016,isdeeersteakteingeschreveninde

openbare registers waarbij een het 3D-plan is gevoegd. 187 Nederland vervult dan ook de

voorbeeldfunctieinzake3Dkadaster.

185ZieJ.E.STOTER,3DCadastre,doctoraatsthesisT.U.Delft2004,327p.186J.E.STOTER,W.LOUWMAN,H.PLOEGERenP.VANOOSTEROM,“3D-kadasterinNederland”,Geo-Info2011,afl.3,10.187ZieookG.DERUYTER,“Driedimensionaleafpaling”inR.PALMANS,D.SCHEERSenS.VERBIST(eds.),Afpaling,Antwerpen,Intersentia,2014,201,nr.72.

39

IV.KRITISCHEANALYSEVANHETKADASTER

59. Hetkadasterheeftduidelijkveelmeertebiedendanlouterinhetfiscaaldomein.Opmeerdere

vlakkeninonsrechtwordtteruggegrepennaarhetkadaster.Hetkadastervervultmeerderefunctiesin

het Belgisch vastgoedrecht. Spijtig genoeg kent het kadaster heel wat gebreken, waardoor het zijn

functienietaltijdnaarbehorenkanuitvoeren.

60. Vooreerst valt het nog steeds te betreurendat deonroerendepubliciteit dedag van vandaag

nog steeds versnipperd is. Niet alles wordt overgeschreven op het hypotheekkantoor daar niet alle

eigendomsoverdrachten van onroerende goederen onder artikel 1 Hyp.W. vallen. Alsook worden de

gegevensvandeverschillendeadministratiesnogsteedsnietvoldoendegeïntegreerd.Dittennadelevan

hetpubliciteitsbeginsel.Voorwerpenvanverbintenissendienenovereenkomstigartikel1129eerste lid

BW immers voldoende bepaald te zijn, ten einde de rechtszekerheid te verhogen.Maar ingevolge de

versnipperingenhiateninhethuidigekadastralesysteemkanmenhiernietaltijdaandeverwachtingen

voldoen.STIPADdienthieropdanookdenodigeantwoordentebiedenendeadministratieszoudendan

ookvlotterenbetermoetenwerken.Depraktijktoontechteraandaternogsteedsproblemenzijn.188

HetdoelvanSTIPADisdanooknognietbereikt.

Daarenboven blijft ons kadaster een negatief karakter behouden, waar geen eigendomsrechten aan

verbonden kunnen worden. De integratie volgens STIPAD zou kunnen bijdragen tot een authentiek

kadaster.Meerderegebrekenzoudenopgelostkunnenworden indienmenafstandzounemenvande

persoonlijke benadering van het kadaster. In plaats daarvan zou beter een grondboeksysteem

aangenomen worden, waarbij alles perceelsgewijs verloopt. Met het grootste voordeel de

totstandkomingvaneenkadasterwaaraanzakelijkerechtenkunnenverbondenworden.Zokomenwe

toteenauthentiekkadaster.HetisdanookdetaakvanAAPDdeeigendomsgrenzenvandekadastrale

gegevens tegensprekelijk vast te leggen. Het kadaster zal dan niet meer beperkt zijn tot louter een

vermoeden van eigendom. Tevens zal de omvang van een perceel of onroerend goed tegensprekelijk

vastgesteld zijn, waardoor de kadastrale gegevens ook bij de identificatie van onroerende goederen

meer rechtszekerheid kunnen bieden. Prekadastratie is een stap in de goede richting. Meer

rechtszekerheidtotdoel,watindetoekomstdeoverstapnaareenauthentiekkadastervlotterkandoen

verlopen.

61. Los vanhet authentiekkadaster kunnenweookkritiekuitenophet kadastraal inkomen.Er is

eendiscrepantietussenderealiteitenhet fictiefbepaaldecijfer,dienietopgelostkanwordenmetde

huidige indexaties. De wetgever dient hier dringend verandering in te brengen. Daarnaast kan een

188Vr.enAntw.Kamer2014-15,7september2015,nr.54/041(Vr.nr.219P.GOFFIN).

40

wettelijkkader inzakedeuitoefeningvanhetberoepvastgoed-expertomtrentwaarderingonroerende

goederennietuitblijven.Alsookinhetkadervanvolume-eigendomzijndringendaanpassingenvanhet

kadasternodig.Hierbijvolstaatdeinvoeringvaneenauthentiekkadasterniet.Eengroterewijziginginde

benaderingvanhetkadasterishiervoorvereist.Meerderehypothesenwerdenuitgewerkt.Hetisnuaan

dewetgeverdezeomtezettenindepraktijk.Iets,alswenaaronzenoorderburenkijken,alveeleerder

konplaatsvinden.Hetkadasterzoalshet inBelgiëgekendis, isveelteverouderdenhinktaltijdenkele

stappenachterop.

62. Erwerd vooral de focus gelegd op onroerende goederen in het private domein. Binnen deze

kritischebesprekingkunnenweonsookdevraag stellenofergeennood isaaneenkadastervanhet

openbaar domein. Enkel privatieve percelen beschikken over een kadastraal nummer en zijn dus

opgenomeninhetkadaster.Openbaredomeinenwordenhiernietopgenomen.Deoorzaakhiervooris

tevindenopfiscaalvlak.Hetkadasterwerdingevoerdvanuiteenfiscaaloogpunt.Onroerendegoederen

vandeoverheidzijnechternietonderworpenaanonroerendevoorheffingenbeschikkendanookniet

over een kadastraal inkomen. Wat wel tot problemen kan leiden op vlak van identificatie. Men zou

echtereenbeterinzichtkunnenverschaffenindefeitelijkesituaties,zowelprivaatalspubliek,mochten

alleonroerendegoederenopgenomenzijninhetkadaster.189

63. Wat zou de toekomst ons dan moeten bieden? Meerdere aanpassingen en actualiseringen

werdenreedsaangevatenviadedigitaliseringpoogthetkadastermeetezijnmetdetijd.Dekadastrale

gegevens werden vroeger niet altijd onmiddellijk aangepast aan de nieuwe situaties, waardoor de

kadastraledocumentennietaltijdinovereenstemmingwarenmetdeonroerenderealiteit.190Hetisdan

ookuiterstbelangrijkdathetkadaster,teneindeactueelteblijven,zijngegevenscontinubijwerkt.

Tevens kunnen we ons de vraag stellen of het kadaster, tezamenmet het hypotheekkantoor en het

registratiekantoor, niet beter volledig regionaal benaderdwordt.Daardemeestemateries in verband

met het kadaster in tussentijd overgeheveld werden naar de gewesten. Als alle gegevens zich op

hetzelfdeniveaubevindenisermeertransparantieenzullendezegegevensvlotteruitgewisseldkunnen

worden.191Bovendienzalnietalleenviaprekadastratiemaarookviaeendriedimensionalebenadering

enactualiseringvandefiscalekantvanhetkadaster,vanogenblikkelijkbelangzijn.Enlangsdezewegzal

men het eigenlijke doel van het kadaster kunnen optimaliseren. Met name een duidelijk inzicht

verschaffenindefeitelijketoestand.

189R.PALMANS,“Delandmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.3,22,nr.56.190P.DEREU,Kopenenverkopenvanvastgoed(1795totheden),Brussel,AlgemeenRijksarchiefenRijksarchiefindeProvinciën,2012,6.191R.PALMANS,“Delandmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.3,23,nr.61.

41

V.CONCLUSIE

64. Hetkadastervervultmeerderefunctiesenisdanookvangrootbelanginonsrecht,zekerwatde

onroerende publiciteit betreft. We kunnen zeker en vast niet alles in verband met het kadaster als

negatiefbeschouwen,maarhetkadasterzoueengrotererolkunnenspelen inonsvastgoedrecht,dan

watophedenhetgevalis.Meerderepuntenvankritiekopdewerkingvanhetkadasterwerdenindeze

masterproef geuit. Indien men het publiciteitsprincipe ten volle wil respecteren, dienen dan ook

grondige aanpassingen te gebeuren. België loopt te veel achter op de realiteit. Er is meer dan eens

gebleken dat we een voorbeeld kunnen nemen aan Nederland. Vooral op het vlak van de volume-

eigendommen en het driedimensionaal kadaster kunnen we heel wat leren van hen. Als deze

hervormingen doorgevoerd zouden worden, kan het kadaster af van zijn oubollige imago en een

volwaardigeadministratievormenbinnendeonroerendepubliciteit.

Hetkadasterspeeltdaarnaasteenbelangrijkerolinhetnotariaat.Hetvormteeninformatiekanaalnaar

de burger toe, die ook voor de notaris van belang is. Er is een uitwisseling van informatie tussen het

kadasterenhetnotariaat.Denotarismaaktaktenopen laatdeze registrerenofoverschrijvenophet

hypotheekkantoor. Langs die weg bereikt de informatie het kadaster. Ook inzake de prekadastratie

vervultdenotariseeninformatieverstrekkenderolnaarhetkadastertoe.Omgekeerdzaldenotarisook,

omzijntaaknaarbehorentekunnenuitvoeren,terugvallenopdegegevensdieinhetkadastertevinden

zijn.Voorheelwataktengrijptmenterugnaardekadastralelegger.Hetisdanookuitermatebelangrijk

datdezegegevensaccuraatzijn.Dit istotophedenechterniethetgeval.Hoogtijdomhetkadasterte

hervormen.

43

VI.BIBLIOGRAFIE

1.WETGEVING

BELGIË

- Artikel1129,eerstelidBW.

- Artikel1619infineBW.

- Artikel2279BW

- Artikel1Hyp.W.

- Artikel141Hyp.W.

- Artikel9,§1,lid3OrganiekeWetvanhetNotariaat.

- Artikel2.1.5.0.1VCF.

- Artikel2.7.4.1.1§1VCF.


- Artikel3.3.1.0.5§1lid1VCF.


- Artikel7§1,1en2WIB92.

- Artikel11WIB92

- Artikel471WIB92.

- Artikel472§1WIB92.

- Artikel488-491en494§1WIB92.

- Wet21mei1900toterfregelingvandekleinenalatenschappen,BS1juni1900.

- Wet19juli1979houdendewijzigingvanhetWetboekvandeInkomstenbelastingenenvanhet

WetboekderRegistratie-,hypotheek-engriffierechten,ophetstukvanonroerendefiscaliteit,BS

22augustus1979.

44

- Wet 29 augustus 1988 op de erfregeling inzake landbouwbedrijven met het oog op het

bevorderenvandecontinuïteit,BS24september1988,err.BS15november1988.

- Wet 9 februari 1995 tot wijziging van de hypotheekwet van 16 december 1851,BS 18maart

1995.

- Wet11maart2003totbeschermingvandetitelenvanhetberoepvanlandmeter-expert,BS6

juni2003.

- Wet22december2009houdendefiscaleendiversebepalingen,BS31december2009.

- Decreet22december1995houdendebepalingentotbegeleidingvandebegroting1996,BS30

december1995.

- Decreet8juni2007betreffendedestudiefinancieringvandeVlaamseGemeenschap,BS19juli

2007.

- Decreet27maart2009betreffendehetgrond-enpandenbeleid,BS15mei2009.

- KB18december1998houdendeoprichtingenerzijdsvandeAdministratievanhetkadaster,de

registratie en de domeinen en van de Administratie van de invordering en anderzijds van de

graadvanauditeur-generaal,dienstchef,enhoudendehervormingvandeAdministratievande

ondernemings-eninkomensfiscaliteit,BS31december1998.

- KB 3 december 2009 houdende de regeling van de operationele diensten van de Federale

OverheidsdienstFinanciën,BS9december2009.

- KB18november2013totaanvullingvandeidentificatieregelsvanonroerendegoederenineen

aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot regeling van de

voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de

Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een

nieuweidentificatie,BS2december2013.

- KB12mei2015totwijzigingvanhetKoninklijkBesluitvan18november2013totaanvullingvan

de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking

onderworpenakteofstuk,entotregelingvandevoorafgaandeneerleggingvaneenplanbijde

AlgemeneAdministratievandePatrimoniumdocumentatiedoordiealgemeneadministratievan

eennieuweidentificatie,BS18mei2015

45

- MB18november2013 totuitvoeringvanartikel5vanhetkoninklijkbesluit van18november

2013totaanvullingvandeidentificatieregelsvanonroerendegoederenineenaanhypothecaire

openbaarmakingonderworpenakteofstuk,entotregelingvandevoorafgaandeneerleggingvan

eenplanbijdeAlgemeneAdministratievandePatrimoniumdocumentatieenvandeaflevering

doordiealgemeneadministratievaneennieuweidentificatie,BS2december2013.

- MB11mei2015totwijzigingvanhetministerieelbesluitvan18november2013totuitvoering

van artikel 5 van het koninklijk besluit van 18 november 2013 tot aanvulling van de

identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking

onderworpenakteofstuk,entotregelingvandevoorafgaandeneerleggingvaneenplanbijde

Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die

algemene administratie van een nieuwe identificatie en tot vaststelling van de datum van

inwerkingtredingvanartikel10vanhetzelfdebesluitenvandeartikelen2,§1,2°en4vanhet

koninklijkbesluitvan18november2013totaanvullingvandeidentificatieregelsvanonroerende

goederen ineenaanhypothecaireopenbaarmakingonderworpenakteof stuk,en tot regeling

van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de


nieuweidentificatie,BS18mei2015.

- BeleidsnotaFinanciënenBegroting2014-2019,Parl.St.Vl.Parl.2014-15,nr.1,17.

- Gemengde Parlementaire Commissie belast met de fiscale hervorming van woensdag 18

september2013,Parl.St.Kamer2012-13,nr.53F006,11.

- VerslagaandeKoningbijhetKB18november2013totaanvullingvandeidentificatieregelsvan

onroerendegoederen ineenaanhypothecaireopenbaarmakingonderworpenakteof stuk,en

totregelingvandevoorafgaandeneerleggingvaneenplanbijdeAlgemeneAdministratievande


nieuweidentificatie,BS2december2013.

- Voorstel vanResolutie (M.TAELMAN)betreffendedeomvorming vanhethypotheekregister tot

eengrondboekregister,Parl.St.Senaat,2007-08,nr.4-614/1.

- Vr.enAntw.Kamer2012-13,17januari2013,nr.53/097(Vr.nr.631M.ALMACI).

- Vr.enAntw.Kamer2014-15,7september2015,nr.54/041(Vr.nr.219P.GOFFIN).

46

NEDERLAND

- Wet15december1994houdendealgemeneregelsinzakedewaarderingvanonroerendezaken,

Stb.1994,874.

2.RECHTSPRAAK

- Cass.15mei1902,Pas.1902,I,247;

- Cass.17september1987,R.W.1987-88,777-778.

- Cass.19september2003,Arr.Cass.2003,afl.9,1699enwww.juridat.be.

- Cass.21november2003,TFR2004,40,435-438.

- Brussel7februari2008,T.F.R.2009,afl.353,32–37,nootF.KRANSFELD.

- Gent23januari1998,Fisc.Act.1998,afl.6,3.

- Rb.Arlon,11januari1977,Jur.Liège,1976-77,230.

- Rb.Antwerpen5januari2001,T.Not.2001,600.

- Rb.Brussel23februari1998,Fisc.2000,afl.755,14.

3.RECHTSLEER

BELGIË

- ANNAERT,A.enSMETS,J.,“Waardebepalingvanonroerendegoederenenzakelijkerechten”inX.,

Hetonroerendgoedindepraktijk,Mechelen,WoltersKluwer,losbl.,II.J.1-1–J.2.-98,(123p.).

- AVONDSTONDT, J. en AVONDSTONDT, W., Handboek schatten van onroerende goederen, Gent,

Academiapress,2003,314p.

- BOULY, S., “Hoofdstuk IV. Publiciteit in het kader van volume-eigendom” in BOULY, S. (ED.),

Onroerende natrekking en horizontale eigendomssplitsingen, Antwerpen – Cambridge,

Intersentia,2015,598p.

- BROCKMANS,H.,“Hetkadastraalinkomenherzien?Geenprobleem”,KnackTrends27mei2015.

47

- BYTTEBIER, J., Publiciteit en onroerende zakelijke rechten- rechtsvergelijkend onderzoek en

kritischeanalysevanhetBelgischerecht,doctoraatsthesisRechtenK.U.Leuven,2006,406p.

- CASMAN,H.,GERLO,I. enVERMEERSCH, B.,De verkoopakte -Handboek voor denotariële praktijk,

Mechelen,Kluwer,2005,248p.

- CHAFFART,F.,“Actueleengewenstekadastraletoepassingenbijde identificatievanonroerende

goederen”,T.V.V.2009,afl.4,10-21.

- CLOQUET,J.,“Nieuweidentificatieprocedurevoorkadastralepercelen”,Vastgoedinfo2014,afl.6,

2-6.

- DEMAEYER,P.,DEVLIEGHER,B.M.enBRONDEEL,M.,Despiegelvandewereld:fundamentenvande

cartografie,Gent,AcademiaPress,2004,374p.

- DEREU,P.,Kopenenverkopenvanvastgoed(1795totheden),Brussel,AlgemeenRijksarchiefen

RijksarchiefindeProvinciën,2012,21p.

- DEPAGE,H.enDEKKERS, R.,Traité élémentaire de droit civil belge, VI, Les biens (2e partie); Les

sûretés(1epartie),Brussel,Bruylant,1953,1192p.

- DEPREDOMME, L., DEVOS, W. en VANHOYE, D., Aanbeveling GIS-Vlaanderen voor de digitale

uitwisselingvankadastralepercelen,Brussel,OCGIS-Vlaanderen,2000,14p.

- DERUYTER, G., “Driedimensionale afpaling” in PALMANS, R., SCHEERS, D. en VERBIST, S.(eds.),

Afpaling,Antwerpen,Intersentia,2014,214p.

- DIRIX, E., TILLEMAN, B. en VAN ORSHOVEN, P., De Valks juridisch woordenboek, Antwerpen,

Intersentia,2010,621p.

- GABRIELS,A.,“Allerhandenieuwighedenenaandachtspuntenbijdeverkoopvaneenonroerend

goed”inX.,Hetonroerendgoedindepraktijk,II.U-1–II.U.5-86.

- HOLLANDERSDEOUDERAEN,C.,“Lecadastre”inX.,Répetoirenotarial,Brussel,Larcier,1978,T.II,1

–112.

- KESTELYN, M., “Het online consulteren van het kadaster: een blik op de toekomst”, Nieuw

NotarieelKwartaalschrift2008,afl.2,60.

- KRANSFELD,F.,“Pyrrhuspasseertlangsdekassabijhetkadasterofhoeeenkleinevergissingkan

leidentoteenjarenlangeprocedureslag”,T.F.R.2009,afl.353,36-37.

48

- MARSTBOOM,L.,BOURLON,R.enJACOBS,A.E.,Lecadastreetl’impôtfoncier,Brussel,Lielens,1956,

464p.

- MUYLLE, M., “Olympische dromen en ambities in het vastgoedrecht? Bedenkingen bij enkele

actueletendensen”,TBO2007,154–157.

- NIESTEN,H.,“Hetkadastraalinkomennaveertigjaarrevisited”,L.R.B.2015,afl.2,3–24.

- PALMANS,R.,“Delandmeter-expertenhetKadaster”,NieuwNotarieelKwartaalschrift2011,afl.

3,3–36.

- PALMANS,R.,“Actueleproblemenbijdewaarderingvanonroerendegoederen”,T.B.O.2009,2–

12.

- PINTENS, W., DECLERCK, C., DU MONGH, J. en VANWINCKELEN, K., Familiaal Vermogensrecht,

Antwerpen,Intersentia,2010,1345p.

- SAGAERT,V., “Volume-eigendom - Een verkenning vande verticale begrenzing vanonroerende

eigendom”,TPR2009,21–97.

- SAGAERT, V., “De negatieve werking van hypotheekregisters: een aanklacht” in DE BOECK, A.,

SAGAERT, V. en VAN RANSBEECK, R., Publiciteit in het zakenrecht - leerstoel Professor C.

Matheeussen,Brugge,dieKeure2015,215p.

- SCHEERS,D.enVERBIST,S.,“Deafpaling:systematiekenaandachtspunten”inPALMANS,R.,SCHEERS,

D.enVERBIST,S.,Afpaling,Antwerpen,Intersentia,2014,214p.

- STORME, M.E., Handboek vermogensrecht, Goederen- en insolventierecht, Deel 1 Algemeen

zakenrecht,Algemenebegrippenenbeginselen,Gent-Mariakerke,2010,236p.

- TIMMERMANS, R., “Horizontale splitsing in volumepercelen, het aantrekkende complement van

appartementseigendom”,Not.Fisc.M.2005,afl.7,205–216.

- TIMMERMANS,R.,“Juridischeaspectenvanprekadastraleafbakeningvanappartementen”,T.App.

2014,afl.4,16–29.

- VANDEVELDE,E.,“Kritischekanttekeningenbijdedraagwijdtevanartikel473WIB1992enbijde

realiteitswaardevanhetkadastraalinkomen,nootbijCass.21november2003”,TFR2004,438–

446.

49

- VANDEWOESTEYNE,I.,“Hoofdstuk3.Inkomstenvanonroerendegoederen”inVANDEWOESTEYNE,

I.,Handboekpersonenbelasting2015-2016,Antwerpen,Intersentia2015,796p.

- VAN MINNEBRUGGEN, W. en MICHIELSENS, L., “Koop en verkoop van onroerende goederen -

Modellen en commentaar” in X., Reeks Notariële Praktijkstudies, Mechelen, Wolters Kluwer,

2015,301p.

- VANSOMEREN,P.,VastgoedrechtinBelgië2010,Brussel,Corporatecopyright,2010,752p.

- VERBEKE, A. en BYTTEBIER, J., “Onroerende en hypothecaire publiciteit. Organisatie en

tegenwerpelijkheid (preadvies XXXVIIIe rechtscongres gehouden door de Vlaamse

JuristenverenigingteGentop25april1998)”,R.W.1997,afl.33,1099–1127.

- WEYTS,L.,Notarieelfiscaalrecht.Deel1:Denotariëleakten,Antwerpen,Kluwer,1982,260p.

- X.,“Pseudo-wetgeving”,T.F.R.2003,afl.239,346.

- X.,Geenkadastraaluittrekselmeerbijaankoopbescheidenwoning(art.79W.Fisc.enDiv.Bep.),

NieuwsbriefNotariaat2010,afl.4,7.

- X., Het Belgisch kadaster en de belasting op het inkomen uit onroerende goederen, Brussel,

MinisterievanFinanciën.administratievanhetkadaster,de registratieendedomeinen,2004,

107p.

NEDERLAND

- DOLFIN, R.E.J. en MAKKINGA, F.J.H.L., “De WOZ-waarde steeds waardevoller: enige actuele

ontwikkelingenenrecentejurisprudentieomtrentditwaardebegrip”,W.F.R2007,664–670.

- KOUSEN, R. en DEIJKERS, E., Waardering vanuit fiscale optiek: waarde is waarde, of toch niet?,

Vastgoedrecht2012,afl.6,188–192.

- MES, A.J., “Juridische aspecten van de invoering van een driedimensionaal kadaster in

Nederland”,W.P.N.R.2012,afl.143,812–818.

- PLOEGER, H.D. en STOTER, J.E., “3D Kadaster en volume-percelen. Ruimtelijke verdeling van

vastgoed”,WPNR2005,afl.136,113–118.

- STOTER,J.E.,3DCadastre,doctoraatsthesisT.U.Delft2004,327p.

50

- STOTER,J.E.,LOUWMAN,W.,PLOEGER,H.enVANOOSTEROM,P.,“3D-KadasterinNederland”,Geo-info

2011,afl.3,4–10.

- VANOOSTEROM, P. en STOTER, J.E., “De oplossing voor een 3D-kadaster? Volumepercelen in de

kadastraleregistratie”,Geo-info2005,afl.2,84–89.

- VAN OOSTEROM, P., STOTER, J.E. en PLOEGER, H., “3D-kadaster: status en ontwikkelingen

wereldwijd”,Geo-info2011,afl.2,4-9.

4.NIET-JURIDISCHEBRONNEN

- http://statbel.fgov.be/nl/binaries/NL_kerncijfers_2015_WEB_COMPLET_tcm325-275721.pdf.

- https://www.agiv.be/news/2015/juli/cadmap-agiv-toestand-01-01-2015-beschikbaar.

- http://www.cibweb.be/opinie/kadastrale-inkomens-herzien.

- http://www.standaard.be/cnt/dst14122002_088).

- https://www.agiv.be/producten/grb/meer-over/ondersteuning/veelgestelde-vragen/faq-3d-

grb#vraag7.

Lara Smets Masterproef Notariaat · 5 .19 n ns. 20 v .21.22 t .23 i ”.24 8. n ). 25 ng 26 o e. 27...

Documents

Transcript of Lara Smets Masterproef Notariaat · 5 .19 n ns. 20 v .21.22 t .23 i ”.24 8. n ). 25 ng 26 o e. 27...