KUIP 3.0HAND IN HAND VOOR DE MODERNISATIE VAN DE KUIP

KUIP 3.0HAND IN HAND VOOR DE MODERNISATIE VAN DE KUIP

Versie 1.02 - 26 april 2013

KUIP 3.0HAND IN HAND VOOR DE MODERNISATIE VAN DE KUIP

VOORWOORD

VOORWOORDVol trots presenteren wij ons plan De Kuip 3.0.

Met dit plan komen wij onze toezegging na een volwaardig alternatief te bieden voor de nieuwbouwwens van de Feyenoord-familie. Hiermee ronden wij een intensieve fase van planvorming af.

Met dit plan tonen wij aan dat het heel goed mogelijk is de Kuip de benodigde upgrade te geven binnen een voor alle partijen realistisch budget. En over vooruitgang gespro-ken, met een investering van ‘slechts’ € 117 miljoen weten we het sportieve budget van Feyenoord te verdrievoudigen.

Feyenoord blijft spelen in de enige echte Kuip en de 12e man groeit uit naar een maxi-mum van 63.000. Naast deze uitbreiding brengen we alle faciliteiten op topniveau. De veiligheid, gebruikersvriendelijkheid en transparantie van het stadion stonden hoog in het vaandel bij de ontwerpers.

Het plan bestaat uit een ontwerp met een uitgewerkte kostenraming. Deze kostenraming is gecheckt en wordt onderschreven door gerenommeerde marktpartijen.

'H�H[SORLWDWLHEHJURWLQJ�LV�RSJHVWHOG�GRRU�VSHFLDOLVWHQ�XLW�GH]H�VSHFLȴHNH�PDUNW��+LHUELM�LV�gebruik gemaakt van benchmarkgegevens van de KNVB en beschikbare marktgegevens.

Kortom een compleet, goed onderbouwt, realistisch en aantoonbaar optimaal plan dat de toekomst van Feyenoord en Rotterdam juist weet te combineren met behoud van de prachtige Kuip.

Graag willen wij een ieder bedanken voor de steun en waardevolle input. Dit heeft ge-holpen bij de totstandkoming van dit plan.

Wij zijn klaar. Nu vertrouwen wij erop dat de politiek en alle betrokkenen een gezond besluit nemen. We hopen vervolgens ook op nieuw elan binnen de Feyenoord-familie zodat ‘Hand in Hand’ gewerkt kan worden aan een glorieuze toekomst van Feyenoord in de Kuip.

Namens de dertig vrijwilligers van het ReddeKuip team,

Erwin EekelaarVoorzitter Stichting ReddeKuip

5 VOORWOORD

DEEL 1: MASTERPLAN

KUIP 3.0HAND IN HAND VOOR DE MODERNISATIE VAN DE KUIP

SAMENVATTING

SAMENVATTINGAanleidingIn potentie de grootste club van Nederland en in essentie het beste stadion van Europa. Dat is Feyenoord en dat is De Kuip, op en top Rotterdams en onlosmakelijk met elkaar verbonden. In het verleden, maar zeker ook richting de toekomst. Dat is het geloof en de over-tuiging van ReddeKuip.

ReddeKuip is een groep mensen met passie voor Feyenoord, liefde voor De Kuip en betrokkenheid bij de stad Rotterdam die in hun vrije tijd de benodigde kennis en expertise hebben ingebracht. Dit heeft geleid tot een onderzoek en planuitwerking voor de modernisatie van De Kuip als alternatief voor de te snelle en onduidelijke keuze van de Feyenoord-familie voor nieuwbouw. Een keuze die impliciet het afschrijven en zelfs een reële kans op sloop van het huidige stadion tot gevolg heeft.

Gestart voor het behoud van bestaande De Kuip is het initiatief inmiddels uitgegroeid tot een volwaardig plan voor een complete modernisatie tot een internationaal topstadion in een levendig verblijfsgebied. Niet als doel op zich, maar juist om de structurele vooruitgang van Feyenoord en Rotterdam-Zuid te realiseren. Juist door de potentie van de club en essentie van het stadion op waarde te schatten en te benutten

Dit plan is in de eerste plaats geschreven voor een objectieve en transparante beoordeling van de stadionvarianten, maar bovenal om met de met club, stadion, supporters, gemeente Rotterdam, zakelijke achterban, aandeelhouders, amateurtak en andere partners hand in hand verder te werken aan de gezamenlijke toekomst van Feyenoord en Rotterdam.

HistorieFeyenoord, meer dan 100 jaar oud. De Kuip, meer dan 75 jaar oud. De eerste club in Nederland die de Europacup en wereldbeker heeft gewonnen en ook de laatste club met een internationale prijs. Het eerste stadion met vrijhangende tribunes, hét voorbeeld voor andere grote stadions in Europa. 14 landstitels voor Feyenoord en 5 sterren voor het stadion. Iconen voor Rotterdam en ver daarbuiten. Respect voor het verleden, vizier op de toekomst.

Ambitie en doelEen leidende rol in het Nederlandse voetbal. Dat is de missie van Feyenoord en dat is de koers van dit plan. Structureel in de top 3 van Nederland met een begroting van minimaal 80 miljoen euro is het doel. Het moderniseren van De Kuip tot een internationale topac-commodatie die zijn 5 sterren voor lange tijd waarmaakt. Niet alleen voor voetbal, maar ook als levendige ontmoetingsplek doordeweeks. Dat is wat we realiseren met De Kuip 3.0.

Het ConceptDoor de modernisatie groeit De Kuip in de 3e levensfase door tot een ‘Baken in de verte’. Een concept dat voorziet in een mix van voorzie-ningen voor Feyenoord en Feyenoorders, voor zakelijke bezoekers, voor jong talent en voor alle Rotterdammers. Een levendig, aantrek-kelijk en goed bereikbaar verblijfsgebied, typisch Rotterdams.

Het is ook een ‘slim stadion’, voorzien van de meest moderne ICT-infrastructuur staat het letterlijk in verbinding met de supporters en bezoekers. Hierdoor is goede communicatie en klantgerichtheid mogelijk. En uiteraard een duurzaam stadion. Modernisatie is per GHȴQLWLH�GXXU]DPHU�GDQ�VORRS�QLHXZERXZ��PDDU�RRN�RS�KHW�JHELHG�van duurzaamheid en energiehuishouding wordt er verbeterd.

Dit alles wordt gerund door een professionele organisatie waar service, hospitality en beleving van supporters en bezoekers centraal staat.

9 SAMENVATTING

DEEL 1: MASTERPLAN

Masterplan-OntwerpDe Kuip 3.0 voldoet aan alle eisen zoals gesteld in het Programma van Eisen. Capaciteit van 63.000 stoelen, waarvan 7.000 voor zakelijke bezoekers met alle benodigde vierkante meters. Het enige verschil is dat er geen dak op zit en een parkeergarage ontbreekt.

Het stadion wordt voorzien van een extra derde ring door het opvijzelen van het huidige dak. De nieuwe constructieve schil van het stadion voorziet in een omloop met uitgiftepunten voor zowel de tweede als derde ring, waardoor de service en het comfort wordt vergroot.

De gehele Maaszijde wordt gemoderniseerd inclusief een forse uit-breiding. Hierdoor voldoet dit deel van het stadion aan de moderne eisen voor ontvangst, hospitality, horeca, internationaal voetbal, media en business. Dit is ook nog eens gesegmenteerd in niveaus voor verschillende doelgroepen.

Voor het ticketpubliek wordt de kwaliteit en het aanbod van de horeca, de verblijfsruimtes en de voorzieningen sterk verbeterd. De ingangen komen in de rooilijn van het stadion waardoor het huidige hekwerk vervalt. Hierdoor wint het stadion aan vriendelijkheid en kri-jgt het een betere binnen-buitenrelatie. Dit komt letterlijk tot uiting LQ�GH�ȵH[LEHOH�KRUHFD�XQLWV��GLH�]RZHO�ELQQHQ�DOV�EXLWHQ�KHW�VWDGLRQ�kunnen uitgeven.

De omgeving van het stadion moet vooral opener, groener, prettiger en levendiger worden gemaakt We hebben hiervoor concrete ideeën voor onder andere de inrichting van de openbare ruimte aangereikt.

Investering De stichtingskosten voor de modernisering bedragen € 117 miljoen. Dit bedrag is gecheckt en bevestigd door gerenommeerde marktpar-tijen. Genoemd bedrag is exclusief de inrichting van de omgeving.

12SAMENVATTING

([SORLWDWLH�HQ�ȴQDQFLHUEDDUKHLGVoor de exploitatie gaan we uit van 27 evenementen, waarvan 25 wedstrijden en 2 grootschalige evenementen. Voor het volledig realiseren van deze evenementen is een periode van 8 jaar gerekend om in te groeien.

Door de extra evenementen en grotere (zakelijke) capaciteit wordt een substantiële groei van de ticket- en businessinkomsten gereali-seerd. Door verbetering van de horeca is een forse groei van de inkomsten Food & Beverage reëel. Mede door de naamsbekendheid van Feyenoord en het relatief lage niveau van de huidige omzet is een groei van sponsoring, media en merchandising reëel. Daarnaast biedt verhuur van het stadion, de faciliteiten en vastgoed extra inkomsten.

Op basis van relatief behoudende aannames komt daarmee de RP]HW�RS�FD��Ȝ����PLOMRHQ��(HQ�ȵLQNH�YRRUXLWJDQJ�WHQ�RS]LFKWH�YDQ�GH�huidige begroting van club en stadion van gezamenlijk € 51 miljoen. Deze omzet betreft alleen de structurele opbrengsten zonder reken-ing te houden met incidentele opbrengsten uit transfers en Europees Voetbal vanaf de poulefases.

Het voordeel van de modernisatie zijn de relatief lage huisvesting- en kapitaallasten. Dit zorgt voor een acceptabel kostenniveau met als grote voordeel dat de omzetgroei ten goede komt aan het sportieve budget. Dit budget groeit van € 12 miljoen nu naar € 35 miljoen straks.

Zoals vanaf het begin aangegeven is ReddeKuip als stichting niet in GH�SRVLWLH�RP�HHQ�ȴQDQFLHULQJ�WH�UHJHOHQ��:HO�NXQQHQ�ZH�HHQ�JRHG�EHHOG�JHYHQ�YDQ�GH�ȴQDQFLHUEDDUKHLG��'H�H[SORLWDWLH�LV�YHUJHOLMNEDDU�met die van de nieuwbouw en groeit naar een structureel niveau van € 91 miljoen. De stichtingskosten voor de nieuwbouw bedragen € 362 miljoen euro. Onze fors lagere investeringskosten van € 117 miljoen euro (liefst € 245 miljoen goedkoper) zorgt voor een haalbare ȴQDQFLHULQJVRSJDYH��'LW�EOLMNW�DOV�HHUVWH�XLW�GH�UHVXOWDWHQUHNHQLQJ��Inclusief afschrijving van de vorige renovatie en een reservering voor de jaarlijkse rente van € 8.190.000 (7% van de totale investeringskos-

ten van € 117 miljoen) is het resultaat positief in het jaar 2020. Vanaf dit jaar loopt het resultaat verder op in positieve zin.

Opgemerkt kan nog worden dat zeker in de beginjaren gespeeld kan worden met het spelersbudget. In het eerste jaar bedraagt dit bijvoorbeeld al € 29 miljoen. Een lager spelersbudget in de eerste jaren levert enerzijds nog steeds een forse groei op ten opzichte van het huidige budget van € 12 miljoen en anderzijds ruimte voor rente HQ�DȵRVVLQJ�

8LW�GH�FDVKȵRZ�EOLMNW�YHUYROJHQV�GDW�HU�QDDVW�GH�JHUHVHUYHHUGH�UHQWH�YDQDI������FD��Ȝ�����PLOMRHQ�RI�PHHU�EHVFKLNEDDU�LV�DDQ�DȵRVVLQJ���%LQQHQ����MDDU�LV�GH�FXPXODWLHYH�FDVKȵRZ�SRVLWLHI�HQ�RYHU�GH�JHKHOH�periode komt deze uit op ca. € 120,6 miljoen positief.

Door de relatief lage investeringskosten en een aantrekkelijke exploi-WDWLH�RQWVWDDW�HHQ�SRVLWLHI�UHVXOWDDW�YRRU�GH�ȴQDQFLHUEDDUKHLG�YDQ�KHW�stadion. Zodra er ook een deel Eigen Vermogen wordt ingebracht is HU�YROGRHQGH�GHNNLQJ�YRRU�UHQWH�HQ�DȵRVVLQJ�YDQ�KHW�QRRG]DNHOLMNH�Vreemd Vermogen.

Vergelijking met andere scenario’sVergeleken met HNS voldoet ReddeKuip aan alle essentiële eisen. Hierdoor is een vergelijkbare businesscase mogelijk. Na toetsing van de uitgangspunten van HNS blijkt dat wij aan de inkomstenkant structureel van lagere aannames uitgaan, waardoor de exploitatie realistischer en minder risicovol is.

Grote vraag is waarom men bij een gelijkwaardige exploitatie voorne-mens is om € 245 miljoen extra te investeren?

Afgezet tegen Nieuwbouw en Nieuwbouw + De Kuip in oude staat (Crimson-variant) kan worden geconcludeerd dat modernisatie van 'H�.XLS�HHQ�RSWLPDOH�NHX]H�LV��+HW�OHYHUW�DDQWRRQEDDU�ȴQDQFL­OH�HQ�sportieve groei voor Feyenoord op en weet dit te combineren:ȏ� met de realisatie van een internationaal voetbalstadion met

behoud van de unieke en monumentale waarden.ȏ� met een aantoonbare bijdrage aan een levendige en hoogwaar-

13 SAMENVATTING

dige stadionomgeving met maatschappelijk rendement voor Rotterdam-Zuid.

ȏ� PHW�HHQ�UHODWLHI�ODDJ�ULVLFRSURȴHO�YRRU�GH�JHPHHQWH�5RWWHUGDPȏ� met minimale belasting op de omgeving mede doordat om-

liggende bedrijven en verenigingen blijven behoudenȏ� zonder nadelige consequenties voor de huidige aandeelhouders

DraagvlakMet ca. 20.000 handtekeningen beschikt ReddeKuip over een enorme achterban. Ook een enquête liet met bijna 5.000 respondenten in amper twee weken tijd een duidelijke behoefte zien onder support-ers, bezoekers en andere betrokkenen voor de modernisatie. Dit beeld is nog een eens bevestigd door onderzoek van diverse media en politieke partijen. Dit kwam het meest duidelijk tot uiting in het RQGHU]RHN�YDQ�(HQ9DQGDDJ�579�5LMQPRQG�ZDDUXLW�EOHHN�GDW�����YDQ�de Feyenoorders en 60% van de Rijnmonders voor modernisatie zijn.

ConclusieOp basis van de gegeven onderbouwing concluderen wij dat voorgestelde modernisatie juist het beste uitpakt voor Feyenoord, De Kuip en Rotterdam. Het zorgt voor de gewenste vooruitgang van )H\HQRRUG�RS�ȴQDQFLHHO�HQ�VSRUWLHI�JHELHG��'H]H�YRRUXLWJDQJ�ZRUGW�JHFRPELQHHUG�PHW�HHQ�UHODWLHI�ODDJ�ULVLFRSURȴHO�YRRU�GH�JHPHHQWH��Het stadion hoeft niet afgeschreven te worden, maar transformeert juist weer tot een onderscheidend internationaal topstadion, voor zover De Kuip dat niet nog steeds is.

We benaderen de gestelde ambities en realiseren de concrete doelen voor de club, stad en stadion. Feyenoord kan weer structureel een leidende rol spelen in Nederland en doet jaarlijks mee in Europa. De begrotingsdoelstelling van € 80 miljoen wordt met behoudende aannames al ruim gehaald. Het stadion is een levendige topaccom-modatie die de gehele week in gebruik is. Vooral de doordeweeks activiteiten dragen bij aan een betere beleving en kwaliteit van het gebied met een positief effect voor Rotterdam-Zuid.

We realiseren voor € 117 miljoen euro een vergelijkbare exploitatie. Dit voorkomt extra investeringskosten van maar liefst € 245 miljoen.

'LW�KRHIW�QLHW�JHȴQDQFLHUG�WH�ZRUGHQ�HQ�YRRUNRPW�ȴQDQFL­OH�ULVLFRȇV�

Kortom een aantoonbaar optimaal plan voor Feyenoord, Stadion de Kuip, de gemeente Rotterdam, de supporters en zakelijke achterban van de club, aandeelhouders van het stadion, bedrijven en verenigin-gen in de omgeving, bewoners en andere betrokkenen en belangstel-lenden.

We vertrouwen erop dat de gemeente Rotterdam dit rapport transparant en objectief beoordeelt en tot dezelfde conclusie en besluitvorming komt. Na deze besluitvorming willen wij met de gemeente en Feyenoord-familie gezamenlijk werken aan de verdere XLWZHUNLQJ�YDQ�KHW�SODQ�LQFOXVLHI�HHQ�JHGHJHQ�ȴQDQFLHULQJ��

14SAMENVATTING

De feiten van de kuip 3.0 op een rij

ȏ� De Kuip 3.0 voorziet in de gewenste vooruitgang van Feyenoord en Rotterdam met behoud van het stadion.

ȏ� Het programma voldoet aan het Programma van Eisen voor de nieuwbouw met: - 63.000 seats - Waarvan 7.000 businessseats - Alle voor internationaal benodigde voorzieningen

ȏ� De stichtingskosten bedragen € 117 miljoen euro exclusief BTW

ȏ� De bouw vindt plaats tijdens 2 zomerstops. Hierdoor ondervindt het voetbal geen last

ȏ� Voor de exploitatie is gerekend met 25 wedstrijden en 2 grootschalige open-luchtevenementen

ȏ� Na modernisatie groeit de begroting van de club en stadion van 51 miljoen nu naar structureel minimaal € 91 miljoen euro.

ȏ� Met een gezond jaarlijks kostenniveau van ca. € 76 miljoen euro wordt de sportieve begroting bijna verdrievoudigd naar ca. € 35 miljoen euro.

ȏ� 9RRU�GH�ȴQDQFLHUEDDUKHLG�LV�Ȝ�����PLOMRHQ�JHUHVHUYHHUG�DDQ�MDDUOLMNVH�UHQWH�HQ�GDDUQDDVW�LV�YDQDI������DO�Ȝ�����PLOMRHQ�EHVFKLNEDDU�YRRU�DȵRVVLQJ��'H�FXPXODWLHYH�FDVKȵRZ�RYHU����MDDU�EHGUDDJW�PHHU�GDQ�Ȝ�����PLOMRHQ�HXUR�

ȏ� Meer dan 20.000 mensen steunen ReddeKuip met een handtekening. Daarnaast is 82% van de Feyenoorders en 60% van de Rijnmonders voor modernisatie.

15 SAMENVATTING

DEEL 1: MASTERPLAN