Kuijs Reinder Kakes woningmarktanalyse Q4

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012

© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 2



Opvallende feiten 4 Onze actuele visie op de Noord-Hollandse woningmarkt 6 Duidelijke cijfers 7 Woningmarktanalyse per regio 8 Amsterdam 8 Haarlem 10 Haarlemmermeer 12 Zaanstreek 14 IJmond 16 Duinstreek 18 HAL-gebied 20 Purmerend 22 Hoorn 24

INHOUDSOPGAVE



Verhuisbehoefte in Amsterdam neemt toe

Stijging transacties in Haarlem maskeert werkelijke situatie

Spectaculaire opleving van woningverkoop in Haarlemmermeer

Oude verkoopaantallen herleven in Zaanstreek

Wederom sterke prijsdaling in de IJmond

Dure woning in Duinstreek veel verkocht

Verkoopprijzen kelderen in HAL-gebied

Woningen 12,5% goedkoper in Purmerend

Meer verkopen in Hoorn

OPVALLENDE FEITEN



Het laatste kwartaal van 2012 laat duidelijk een piek in verkopen zien blijkt uit een overzichtelijk schema op de volgende pagina. Deze zogenaamde eindejaarsrally werd veroorzaakt door het einde van de onbeperkte hypotheekrente-aftrek per 1 januari 2013. Vele kopers wilden zodoende nog hun financiële slag slaan wat tot een opleving heeft geleid waar ook vele verkopers en makelaars erg blij mee waren. Maar de grote vraag die rest is vooral: en nu? Wat zijn de algemene vooruitzichten van de Noord-Hollandse koopwoningmarkt in 2013 met het nieuwe hypotheekrentebeleid? Er zijn een aantal zaken die spelen. Allereerst is er sprake van twee grote obstakels op de woningmarkt. Ten eerste is daar de beperking van de leencapaciteit door de ‘Loan-to-Value’ en ‘Loan-to-Income’ principes. Kopers kunnen hierdoor veel minder lenen dan vroeger, dus ook veel minder betalen voor een huis. Vervolgens is een groot probleem de restschuld problematiek, waardoor verkopers niet een marktconforme vraagprijs kunnen hanteren. Deze twee obstakels zijn totaal tegenstrijdig aan elkaar, waardoor een breed marktevenwicht en doorstroming voorlopig niet aan de orde is. Vele verhuisplannen worden zodoende noodgedwongen uitgesteld, wederom ook in 2013. Hoewel de meeste mensen een voorkeur houden voor een koopwoning boven een huurwoning, zal het huren van een huis qua animo verder toenemen. Mede ook omdat een verdere prijsdaling zeer waarschijnlijk is en mensen om die reden nu geen huis kopen. Een huis kopen doe je juist om aan vermogensopbouw te doen en niet om dit te laten verdampen. Dit impliceert wel dat er een enorm vraagarsenaal naar koopwoningen wordt opgebouwd. Aangezien het substantieel stilvallen van de koopwoningmarkt enorme economische consequenties heeft voor Nederland, is het zaak deze grote latente koopvraag manifest te maken. Dat kan alleen als we de voornoemde twee grote obstakels uit de weg ruimen. We hebben hiervoor de volgende suggesties: Allereerst dient een hypothecaire financiering niet als confectie te worden aangeboden. Financieel maatwerk per koper moet weer mogen, binnen

bepaalde restricties uiteraard. Overheid, banken en AFM zijn nu gewoon te ver doorgeslagen in de hypotheekbeoordelingen.

Er dient meer duidelijkheid te worden verschaft aan consumenten door banken, intermediairs en makelaars over restschuld en deze restschuld moet

eenvoudig via een hypothecaire geldlening meegefinancierd kunnen worden tegen bijbehorende rentes.

Concurrentie hypotheekverstrekking laten toenemen door toetreding nieuwe aanbieders, zoals pensioenfondsen, een bank met het Deens model en

crowd funding.

Massale, landelijke mediacampagne dat door de nieuwe hypotheekregels een huis niet duurder is per maand, maar juist weer échte

vermogensopbouw betekent, precies waar het kopen van een huis voor is bedoeld. Met als conclusie dat men vooral daarom nu weer een huis moet

kopen.

De overheid heeft een belangrijke rol hierbij in samenspraak met De Nederlandse Bank en de AFM. Het is zaak dat zij ingrijpen, want de koopwoningmarkt zakt alleen maar verder weg met nog meer restschuld tot gevolg. De schuldenberg wordt alsdan relatief alleen maar groter, aangezien de waarde van het onderpand wat er tegenover staat steeds minder waard wordt. Verder moeten de banken open gaan staan voor kwijtschelding van restschulden, het Griekse model zeg maar, om verdere hypotheekschade te voorkomen. Voordat het zover is zijn we wel weer even verder. Daarom voorzien wij weer een erg lastig jaar voor de verkoop van koopwoningen. Hopelijk denken de kopers er anders over na ‘onze’ mediacampagne……

ONZE ACTUELE VISIE OP DE NOORD-HOLLANDSE WONINGMARKT



Hieronder hebben we overzichtelijk weergegeven wat er in 1 jaar tijd is gebeurd op de Noord-Hollandse woningmarkt qua prijsontwikkeling en aantal transacties per regio. We hebben hierbij het 4

e kwartaal 2012 vergeleken met die van hetzelfde kwartaal in 2011. In zijn algemeenheid kunnen we zeggen

dat de prijzen substantieel afgelopen jaar zijn gedaald, maar het aantal transacties fors is toegenomen. Oorzaak: beperking rente-aftrek per 1 januari 2013. Ook zijn er enkele uitzonderingen op dit gemiddelde beeld. Qua prijsontwikkeling laat bijvoorbeeld de regio Duinstreek een heel stabiel beeld zien. En hebben kopers in Haarlem, maar met name in de regio IJmond, zich niet laten verleiden tot een massale eindejaarsrally als we kijken naar de juist aldaar gedaalde aantal verkooptransacties. Zo blijkt maar weer dat elke woningmarkt een heel lokaal karakter heeft, mede gelet op de grote procentuele verschillen.

Mediane

transactieprijs 4

e kwartaal 2012

Mediane transactieprijs

4e kwartaal 2011

Verschil in %

Aantal

transacties 4

e kwartaal 2012

Aantal transacties

4e kwartaal 2011

Verschil in %

Amsterdam € 213.820 € 227.121 -5,9% Amsterdam 1.869 1.630 +14,7% Haarlem € 206.088 € 243.657 -15,4% Haarlem 308 316 -2,5% Haarlemmermeer € 235.359 € 245.227 -4,0% Haarlemmermeer 339 294 +15,3% Zaanstreek € 177.521 € 196.418 -9,6% Zaanstreek 309 227 +36,1% IJmond € 201.632 € 224.026 -10,0% IJmond 201 245 -18,0% Duinstreek € 290.037 € 289.608 +0,15% Duinstreek 165 162 +1,9% HAL-gebied € 179.646 € 197.898 -9,2% HAL-gebied 316 256 +23,4% Purmerend € 184.291 € 190.766 -3,4% Purmerend 187 134 +39,6% Hoorn € 193.589 € 214.938 -9,9% Hoorn 96 76 +26,3%

DUIDELIJKE CIJFERS

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=woningmarkt&source=images&cd=&cad=rja&docid=wrn3kdloFNb5lM&tbnid=BZF3_nHFss2wZM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.corporatienl.nl/herstel-woningmarkt-wie-joost-kent-mag-het-zeggen/&ei=YAwJUY7TBYiH0AWM34GYAw&bvm=bv.41642243,d.d2k&psig=AFQjCNHnm4aRt87cL50c8QGGJJProk5w4A&ust=1359633878708404



De actuele cijfers toegelicht Het laatste kwartaal is er een duidelijke toename te zien van het aantal transacties. Ruim 35% huizen zijn er meer verkocht dan het vorige kwartaal en bijna 15% meer dan één jaar geleden. De mediane transactieprijs is de afgelopen vier kwartalen wel met 6% gedaald. Ondanks dat er in vergelijking met het 4

e kwartaal

2011 ruim 200 huizen meer zijn verkocht afgelopen kwartaal, is het opmerkelijk dat in dezelfde vergelijkingsperiode ook ruim 600 huizen meer te koop zijn gekomen. Klaarblijkelijk willen nog meer mensen verhuizen dan één jaar geleden. Dit impliceert een grote, latente vraag die zich maar verder ophoopt. De looptijden zijn, ondanks de toename van verkopen en daling van prijzen, verder opgelopen. Het prijsevenwicht is nog niet bereikt kunnen we hieruit concluderen. Dit wordt ook bevestigd door het verschil van 17% tussen de mediane transactieprijs en de gemiddelde vraagprijs. Dit is een nog veel te groot verschil. Een verdere prijsdaling van gemiddeld 6% is een zeer realistische prognose voor 2013.

Transacties

Transactieprijs (mediaan)

Soort woning 4e kw 2011 3

e kw 2012 4

e kw 2012

Tussenwoning 236.556 230.111 253.000

Hoekwoning 294.890 229.333 235.857

2-onder-1 kap 483.500 410.833 335.833

Vrijstaand 543.500 932.000 957.500

Appartement 218.605 200.603 205.722

Totaal 227.121 214.442 213.820

Aantal transacties


e kw 2012 4

e kw 2012

Tussenwoning 127 107 134

Hoekwoning 42 41 22

2-onder-1 kap 15 7 9

Vrijstaand 13 13 5

Appartement 1.433 1.216 1.699

Totaal 1.630 1.384 1.869

Looptijd transacties


e kw 2012 4

e kw 2012


Hoekwoning 99 78 103

2-onder-1 kap 123 360 106

Vrijstaand 195 132 177

Appartement 72 93 92

Totaal 77 95 98

Aanbod

Actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 72 71 61


Appartement 5.765 6.700 6.344

Totaal 6.784 7.841 7.413

Looptijd actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 261 262 272



Totaal 173 204 225

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013

Tussenwoning 358.389 364.167 349.811

Hoekwoning 347.667 342.400 344.889

2-onder-1 kap 436.200 431.778 426.000

Vrijstaand 764.335 724.890 730.301

Appartement 243.023 238.051 239.292

Totaal 269.413 260.302 257.387

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen

REGIO AMSTERDAM 4E KWARTAAL 2012



Uitgelicht

Toelichting Qua gemiddelde vraagprijs laat de onderste grafiek duidelijk zien dat de gemiddelde vraagprijs in Amsterdam weer is aanbeland op het niveau van ultimo 2000. Tevens is duidelijk zichtbaar dat de mediane transactieprijzen anno nu op het niveau liggen van die per ultimo 2002. De restschuld problematiek valt hier goed uit te destilleren. We zijn qua woningmarkt dus terug in de tijd geworpen, nog afgezien van de mindere verkoopaantallen. Maar opvallend is dat de mediane transactieprijzen, ondanks de zogenaamde crisis, gewoon toch nog een poosje zijn doorgestegen gek genoeg. De markt is blijkbaar met vertraging pas gaan corrigeren alsof er eerst nog niets aan de hand was. And the band played on…

Regio- en contactinformatie De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E [email protected]

€ 175.000

€ 200.000

€ 225.000

€ 250.000

€ 275.000

Mediane transactieprijzen Amsterdam 4e kwartalen 2000-2012

€ 225.000

€ 250.000

€ 275.000

€ 300.000

€ 325.000

Gemiddelde vraagprijzen Amsterdam 2002 t/m 2012

REGIO AMSTERDAM 4E KWARTAAL 2012

mailto:[email protected]



De actuele cijfers toegelicht Er zijn flink veel huizen meer verkocht dan het vorige kwartaal. Ook hier heeft de eindejaarsrally zich duidelijk doen gelden. Dat is mooi nieuws in deze tijden. Toch zijn er in dezelfde periode iets meer huizen in de verkoop gekomen gelet op de, zij het beperkte, toename van het aanbod. Verder heeft zich in Haarlem afgelopen jaar een sterke prijsdaling voorgedaan, zo wijzen deze cijfers duidelijk uit. Vreemd genoeg zijn de vraagprijzen niet in dezelfde vlucht naar beneden meegevlogen. Gelet op de sterk oplopende looptijden, het oplopende aanbod en gemiddelde vraagprijzen die niet tot nauwelijks zakken, verwachten wij in Haarlem een moeizame start van de woningverkopen in 2013. Kopers willen blijkbaar nog niet tot koop overgaan, omdat verkopers hen maar niet met een verleidelijke vraagprijs tegemoet komen. Zolang verkopers niet substantieel naar beneden willen bewegen qua vraagprijs, zullen de meeste koopgegadigden hun benen stil houden en blijft deze woningmarkt in een impasse.

Transacties



e kw 2012 4

e kw 2012

Tussenwoning 253.361 266.277 230.667

Hoekwoning 319.778 270.500 273.444

2-onder-1 kap 930.000 816.000 365.000

Vrijstaand 945.000 310.000 -

Appartement 178.344 160.900 159.128

Totaal 243.657 222.715 206.088

Aantal transacties


e kw 2012 4

e kw 2012


Hoekwoning 33 24 27

2-onder-1 kap 4 2 7

Vrijstaand 4 1 -


Totaal 316 260 308



e kw 2012 4

e kw 2012



2-onder-1 kap 120 194 273

Vrijstaand 164 17 -


Totaal 130 115 142

Aanbod

Actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 54 46 48

Vrijstaand 29 35 34

Appartement 931 1.153 1.157

Totaal 1.787 2.147 2.176


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 231 300 242



Totaal 203 252 277


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013

Tussenwoning 291.450 294.667 294.700

Hoekwoning 359.667 374.200 355.222

2-onder-1 kap 604.450 608.100 606.222

Vrijstaand 1.019.222 996.889 924.500

Appartement 193.965 190.445 191.048

Totaal 269.865 266.427 263.755


REGIO HAARLEM 4E KWARTAAL 2012



Uitgelicht

Toelichting

De laatste twee jaar zijn de transactieprijzen in Haarlem hard gezakt, maar de vraagprijzen bewegen daar totaal niet in dezelfde orde in mee. Het grote opgelopen verschil tussen wat de verkopers vragen en de markt er klaarblijkelijk voor over heeft leidt logischerwijs tot een grote achteruitgang in transacties. Het mediane transactieniveau is het 4

e kwartaal 2012

aanbeland op dat van hetzelfde kwartaal in 2003. Tussen de vraagprijzen van toen en nu zit echter een levensgroot verschil. Het marktevenwicht is hier echt zoek. Dit correspondeert ook met ons schema op pagina 6, waar Haarlem er negatief uitspringt qua aantal transacties ten opzichte van de andere regio’s.

Regio- en contactinformatie De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E [email protected]

€ 150.000

€ 175.000

€ 200.000

€ 225.000

€ 250.000

€ 275.000

Mediane transactieprijzen Haarlem 4e kwartalen 2000-2012

€ 175.000

€ 200.000

€ 225.000

€ 250.000

€ 275.000

€ 300.000

Gemiddelde vraagprijzen Haarlem 2002 t/m 2012





De actuele cijfers toegelicht

Hoewel het 3

e kwartaal qua woningverkopen

abominabel slecht was, valt het moeilijk te ontkennen dat er sprake is van een spectaculaire stijging van het aantal verkopen in het laatste kwartaal. Als een feniks uit zijn as herrezen, zo lijkt het wel met deze woningmarkt. Ook ten opzichte van het 4

e kwartaal 2011 zijn er nu 15% meer

huizenverkopen gerealiseerd. Veelzeggende cijfers, vooral te wijten aan de eindsprint als gevolg van de beperking van de hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2013. Anders kunnen we deze verkooppiek niet verklaren. Wanneer we alle cijfers nader onder de loep nemen, dan is de mediane vraagprijs in deze regio wel iets gedaald, maar relatief beperkt en ook in dezelfde verhouding als de gemiddelde vraagprijs. Verder lopen de looptijden maar verder op en bevindt zich het woningaanbod nog steeds boven de 2.000 woningen. Dit zijn geen positieve marktsignalen. Het grootste aanbod betreft de tussenwoningen en daar is het absolute verschil tussen mediane transactieprijs en gemiddelde vraagprijs, met ruim € 40.000,- in het afgelopen kwartaal, nog veel te veel. Dit is bijna 20% van de marktwaarde. Als de vraagprijzen van met name de tussenwoningen met zo’n 8% omlaag gaan, komt de doorstroming hier weer op gang, zo is onze voorspelling.

Transacties



e kw 2012 4

e kw 2012

Tussenwoning 237.944 227.475 214.806

Hoekwoning 244.050 258.350 234.350

2-onder-1 kap 322.100 315.444 345.450

Vrijstaand 494.625 388.800 430.944

Appartement 175.230 170.967 175.274

Totaal 245.227 241.048 235.359

Aantal transacties


e kw 2012 4

e kw 2012


Hoekwoning 40 48 61

2-onder-1 kap 32 25 31

Vrijstaand 18 11 25


Totaal 294 216 339



e kw 2012 4

e kw 2012



2-onder-1 kap 174 94 206



Totaal 133 150 162

Aanbod

Actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 264 321 308



Totaal 1.888 2.099 2.012


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 278 303 303



Totaal 259 280 298


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013

Tussenwoning 265.800 258.200 255.667

Hoekwoning 317.944 299.050 299.056

2-onder-1 kap 424.240 399.111 399.000

Vrijstaand 604.400 606.700 607.195

Appartement 192.045 187.666 188.068

Totaal 341.384 330.582 330.850



REGIO HAARLEMMERMEER 4E KWARTAAL 2012



Uitgelicht

Toelichting

Vanaf 2006 is de prijs van huizen in de Haarlemmermeer heel langzaam aan al gaan dalen met een duidelijke versnelling hierin vanaf 2010. Opmerkelijk in dit kader is dat vanaf 2007 tot 2009 de vraagprijzen hard zijn gestegen. Dit houdt eigenlijk geen pas met elkaar. Vanaf 2010 gaan de vraagprijsverlagingen vervolgens hand in hand met de daling van de transactieprijzen en zie je een duidelijke correlatie ontstaan. Waarbij de vraagprijzen harder dalen dan de transactieprijzen, wat heeft geleid tot een vraagprijsniveau wat nu is aanbeland op dat van 2001. Deze neerwaartse prijsbewegingen zullen op een geven moment weer leiden tot een gezond marktevenwicht en de transacties zullen zodoende automatisch weer toenemen.

Regio- en contactinformatie De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E [email protected]

€ 175.000

€ 200.000

€ 225.000

€ 250.000

€ 275.000

4e kwartaal

2000

4e kwartaal

2002

4e kwartaal

2004

4e kwartaal

2006

4e kwartaal

2008

4e kwartaal

2010

4e kwartaal

2012

Mediane transactieprijzen Haarlemmermeer 4e kwartalen 2000-2012

€ 225.000

€ 250.000

€ 275.000

€ 300.000

€ 325.000

Gemiddelde vraagprijzen Haarlemmermeer 2002 t/m 2012

REGIO HAARLEMMERMEER 4E KWARTAAL 2012





Het gemiddelde prijsniveau van € 177.521,- is 9,6% lager dan een jaar geleden en 2,7% lager dan het 3

e kwartaal van 2012. Forse correcties, die groter

zijn dan het landelijk gemiddelde. Het aantal verkochte woningen is in het laatste kwartaal zeer hoog, bijna gelijk aan het ‘pre-crisis’ tijdperk, en dit is terug te zien in het aantal te koopstaande woningen, wat terugloopt. Uit het oplopen van de looptijd van verkochte woningen en het teruglopen van de looptijd van de te koopstaande woningen is op te maken dat er het laatste kwartaal veel oude voorraad is verkocht. Een goede ontwikkeling is de daling van de gemiddelde vraagprijs, deze daalt gestaag. De bovenstaande ontwikkelingen in de Zaanse markt zijn voor een groot deel toe te schrijven aan de eindejaarsrally in de woningmarkt vanwege het nieuwe fiscale regime in Nederland. Doordat de Zaanstreek veel aanbod kent in het lage prijssegment en met name starters nog wilden profiteren van het oude belastingregime is er zeer goed verkocht in dit gebied. Voor een deel zit hier ook de verklaring van de scherpe prijsdaling in opgesloten. Er zijn namelijk vooral woningen in het goedkope segment verkocht wat de gemiddelde verkoopprijs sterker doet dalen. Van alle regio’s hebben de verkopers in de Zaanstreek het meest geprofiteerd van de prijsdalingen.

Transacties



e kw 2012 4

e kw 2012

Tussenwoning 194.250 183.150 184.583

Hoekwoning 210.611 203.075 186.500

2-onder-1 kap 199.800 169.250 187.722

Vrijstaand 300.189 231.300 280.361

Appartement 136.463 143.000 125.440

Totaal 196.418 182.850 177.521

Aantal transacties


e kw 2012 4

e kw 2012


Hoekwoning 39 44 52

2-onder-1 kap 22 28 25

Vrijstaand 23 26 23


Totaal 227 228 309



e kw 2012 4

e kw 2012



2-onder-1 kap 100 271 313



Totaal 112 159 153

Aanbod

Actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 214 226 223



Totaal 1.590 1.612 1.581


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 256 334 309



Totaal 254 340 314


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013

Tussenwoning 210.100 209.100 208.167

Hoekwoning 234.450 224.944 225.000

2-onder-1 kap 249.175 240.475 227.389

Vrijstaand 409.050 423.778 426.111

Appartement 164.226 155.323 150.485

Totaal 241.577 238.782 235.426


REGIO ZAANSTREEK 1E KWARTAAL 2012 REGIO ZAANSTREEK 4E KWARTAAL 2012



Uitgelicht

Toelichting De prijzen zijn aanzienlijk gedaald in de Zaanstreek sinds het uitbreken van de crisis. Dit is mede de reden van het grote aantal transacties in dit gebied. Er zijn weinig regio’s rond Amsterdam met dit lage prijsniveau. Dit zou voor de Amsterdamse woningmarkt aanleiding moeten geven om zich richting de Zaanstreek te begeven. Het aantal verkochte woningen in de Zaanstreek is bijna op het pre-crisisniveau. Dit wordt (uiteraard) met name veroorzaakt door het op handen zijnde nieuwe belastingregime. Anderzijds is het prijsniveau voor een regio zo dicht tegen de hoofdstad aan zeer laag en dit biedt perspectief voor veel woningzoekers die in andere regio’s niet kunnen slagen.

Regio- en contactinformatie De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E [email protected]

€ 160.000

€ 170.000

€ 180.000

€ 190.000

€ 200.000

€ 210.000

€ 220.000

4e kwartaal

2008

4e kwartaal

2009

4e kwartaal

2010

4e kwartaal

2011

4e kwartaal

2012

Transactieprijsontwikkeling Zaanstreek 4e kwartalen 2008-2012

283 271 289

227

309

0

50

100

150

200

250

300

350

4e kwartaal 2008

4e kwartaal 2009

4e kwartaal 2010

4e kwartaal 2011

4e kwartaal 2012

Aantal transacties Zaanstreek 4e kwartalen 2008-2012

REGIO ZAANSTREEK 4E KWARTAAL 2012




De actuele cijfers toegelicht Het afgelopen kwartaal daalde de gemiddelde transactieprijs op de IJmondse markt redelijk versneld, sinds het 4

e kwartaal van 2011 met

12,4%. In het laatste kwartaal van 2012 is de koopsom gelijk gebleven. Verder is het marktbeeld stabiel. Het aantal verkopen is toegenomen door de eindejaarsrally en verder zijn de parameters in lijn met de voorgaande kwartalen. Dit geldt ook voor de gemiddelde vraagprijs. Dit is tegenstrijdig ten opzichte van de gemiddelde koopsom, welke sterk is gedaald. Naast het feit dat de gemiddelde vraagprijs nauwelijks daalt, loopt de verkooptijd van de te koopstaande woningen in 1 jaar met 99 dagen op. Hieruit is op te maken dat het aanbod sterk verouderd en nauwelijks nog verkoopbaar is. De verkoopprijzen moeten naar beneden en de woningen moeten naar een hoger kwaliteitsniveau worden gebracht. Als verkoper niets kunnen of willen, dan is ons advies om de markt te verlaten.

Transacties



e kw 2012 4

e kw 2012

Tussenwoning 210.000 196.713 199.289

Hoekwoning 222.500 199.611 201.222

2-onder-1 kap 328.650 233.667 328.650

Vrijstaand 487.800 443.750 359.167

Appartement 146.903 135.083 137.438

Totaal 224.026 199.944 201.632

Aantal transacties


e kw 2012 4

e kw 2012


Hoekwoning 43 37 58

2-onder-1 kap 30 23 27

Vrijstaand 13 12 12


Totaal 245 197 272



e kw 2012 4

e kw 2012



2-onder-1 kap 169 171 141



Totaal 156 148 165

Aanbod

Actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 177 201 211



Totaal 1.457 1.617 1.650


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 208 256 289



Totaal 235 308 334


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013

Tussenwoning 224.390 225.000 224.950

Hoekwoning 258.322 250.000 256.050

2-onder-1 kap 367.111 370.222 376.333

Vrijstaand 537.145 522.272 503.611

Appartement 172.100 167.268 169.610

Totaal 260.436 255.835 256.231


REGIO IJMOND 4E KWARTAAL 2012



Uitgelicht

Toelichting

De gemiddelde vraagprijs daalt niet in gelijke tred met de gemiddelde koopsom. Verkopers zijn niet in staat om hun prijs te laten dalen en daardoor zijn hun woningen onverkoopbaar. Stoppen of een goed gesprek met de bank zou een oplossing kunnen zijn en wij adviseren verkopers dan ook om pro-actief te zijn en in actie te komen, want blijven hangen in het verleden biedt geen uitkomst. De gemiddelde verkoopprijs daalt behoorlijk sinds het uitbreken van de crisis. Een onvermijdelijke ontwikkeling welke naar onze mening in dit gebied zich nog zal doorzetten. Dit gemiddelde sluit nog niet aan bij de financieringsmogelijkheden van de gemiddelde koper, welke sinds 1 januari 2013 weer met 7% is gedaald.

Regio- en contactinformatie De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E [email protected]

€ 220.000

€ 240.000

€ 260.000

€ 280.000

€ 300.000

Gemiddelde vraagprijzen IJmond 2008-2012

€ 160.000

€ 180.000

€ 200.000

€ 220.000

€ 240.000

€ 260.000

2008 2009 2010 2011 2012

Mediane transactieprijzen IJmond 2008-2012

REGIO IJMOND 4E KWARTAAL 2012





Het gemiddelde transactieprijsniveau beweegt zich in deze regio als een jojo. Waar in het 3

e kwartaal

2012 de prijzen een duikvlucht namen zien we nu dat de prijzen weer terug zijn op het niveau van een jaar eerder. Deze grote fluctuatie is vooral gelegen in welk type woning verkocht wordt in een bepaald kwartaal. Opvallend is dat er in het laatste kwartaal veel dure woningen zijn verkocht en dan met name vrijstaande woningen. Blijkbaar kiezen veel verkopers eieren voor hun geld en nemen zij hun verlies. Vaak zijn verkopers van deze woningen hiertoe in staat omdat er weinig hypotheek rust op de woning. Wat betreft de andere parameters is op te merken dat hier weinig beweging in zit. Het enige lichtpuntje is de daling van de looptijd van verkochte woningen. Goed aanbod met een scherpe prijs is binnen 4 maanden te verkopen.

Transacties



e kw 2012 4

e kw 2012

Tussenwoning 223.833 216.889 225.850

Hoekwoning 248.800 219.750 237.800

2-onder-1 kap 337.550 332.778 296.435

Vrijstaand 438.333 372.429 441.850

Appartement 184.307 165.678 177.684

Totaal 289.608 245.852 290.037

Aantal transacties


e kw 2012 4

e kw 2012


Hoekwoning 32 30 30

2-onder-1 kap 22 21 26

Vrijstaand 39 15 45


Totaal 162 122 165



e kw 2012 4

e kw 2012



2-onder-1 kap 185 175 161



Totaal 145 102 138

Aanbod

Actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 168 182 168



Totaal 1.022 1.242 1.203


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 245 293 333



Totaal 236 301 330


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013

Tussenwoning 248.050 249.056 244.322

Hoekwoning 280.778 286.500 295.389

2-onder-1 kap 259.050 373.700 373.556

Vrijstaand 598.850 595.667 596.389

Appartement 215.145 228.013 224.631

Totaal 388.098 396.951 392.856


REGIO DUINSTREEK 4E KWARTAAL 2012



413 Uitgelicht

Toelichting De gemiddelde vraagprijs wil maar niet dalen in de Duinstreek en is met een gemiddelde van bijna € 400.000,- veel te hoog ten opzichte van wat de kopers aan kunnen. Wij denken dat veel mensen in dit gebied wel kunnen dalen met de prijs, maar blijven vasthouden aan het oude niveau. Dit leidt ertoe dat veel woningen inmiddels onverkoopbaar zijn.

Regio- en contactinformatie De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E [email protected]

360000

370000

380000

390000

400000

410000

420000

430000

440000

450000

39448 39814 40179 40544 40909 41275

Gemiddelde vraagprijzen Duinstreek 2008-2012

REGIO DUINSTREEK 4E KWARTAAL 2012





De gemiddelde transactieprijs in het HAL-gebied is aanzienlijk gedaald in het 4

e kwartaal van 2012.

Daarnaast zijn er beduidend meer woningen verkocht dan de voorgaande kwartalen, wat overigens in lijn is met de andere regio’s. Enigszins hoopgevend is de lichte daling van de looptijd van de verkochte woningen. Helaas neemt de looptijd van de onverkochte woningen nog steeds toe. De ontwikkeling van de gemiddelde vraagprijs volgt de prijsdaling nauwelijks en is vrijwel gelijk aan een jaar eerder. Het is dan ook de vraag of het huidige aanbod met deze gemiddelde vraagprijs überhaupt nog een kans maakt op een verkoopresultaat.

Transacties



e kw 2012 4

e kw 2012

Tussenwoning 179.550 177.950 168.111

Hoekwoning 202.125 205.389 169.900

2-onder-1 kap 275.778 257.222 259.200

Vrijstaand 385.833 347.750 324.444

Appartement 146.867 145.113 139.192

Totaal 197.898 198.262 179.646

Aantal transacties


e kw 2012 4

e kw 2012


Hoekwoning 56 43 47

2-onder-1 kap 19 19 14

Vrijstaand 14 20 25


Totaal 256 236 316



e kw 2012 4

e kw 2012



2-onder-1 kap 205 277 129



Totaal 154 144 140

Aanbod

Actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 157 156 163



Totaal 1.819 1.962 1.909


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 230 338 287



Totaal 249 299 318


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013

Tussenwoning 199.000 197.611 198.667

Hoekwoning 233.250 225.889 222.333

2-onder-1 kap 303.833 321.000 303.278

Vrijstaand 434.778 431.700 429.667

Appartement 169.683 160.856 163.135

Totaal 242.675 237.517 237.743


REGIO HAL-GEBIED 4E KWARTAAL 2012



Uitgelicht

Toelichting De vraagprijzen dalen nauwelijks sinds 2008. Dit is voor een groot gedeelte de reden dat woningen niet verkocht worden. Hierdoor is het aanbod enorm en de looptijd van de onverkochte woningen ruim 10 maanden. Voor veel verkopers is een prijsdaling helaas niet mogelijk door een te hoge hypotheek. Voorlopig zit er voor deze groep niks anders op dan te blijven wonen in het huidige huis. Mocht er onverhoopt al iets anders zijn aangekocht dan zijn wij van mening dat er in overleg met de bank een oplossing gezocht moet worden. De gemiddelde looptijd van de verkochte woningen is in dit gebied nog steeds alleszins acceptabel en daalt recent ook nog licht. Dit geeft aan dat goede woningen met een reële vraagprijs nog steeds voldoende kansen hebben binnen de huidige markt-omstandigheden. Helaas is het voor lang niet alle verkopers weggelegd om hun prijs te laten dalen en/of hun woning verkoopklaar te maken.

Regio- en contactinformatie Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E [email protected]

€ 200.000

€ 220.000

€ 240.000

€ 260.000

€ 280.000

€ 300.000

Gemiddelde vraagprijzen HAL-gebied 2008-2012

0 20 40 60 80

100 120 140 160 180

1e k

wart

aal 2008

2e k

wart

aal 2008

3e k

wart

aal 2008

4e k

wart

aal 2008

1e k

wart

aal 2009

2e k

wart

aal 2009

3e k

wart

aal 2009

4e k

wart

aal 2009

1e k

wart

aal 2010

2e k

wart

aal 2010

3e k

wart

aal 2010

4e k

wart

aal 2010

1e k

wart

aal 2011

2e k

wart

aal 2011

3e k

wart

aal 2011

4e k

wart

aal 2011

1e k

wart

aal 2012

2e k

wart

aal 2012

3e k

wart

aal 2012

4e k

wart

aal 2012

Looptijd verkochte woningen HAL-gebied

2008-2012

REGIO HAL-GEBIED 4E KWARTAAL 2012





De gemiddelde koopsom op de woningmarkt in Purmerend herstelt zich iets ten opzichte van het 3

e

kwartaal en is maar beperkt gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Ook deze markt profiteert flink van de eindejaarsrally: het aantal verkopen is bijna 30% hoger dan in het 4

e kwartaal van 2011.

Verder valt op dat het aantal te koopstaande woningen licht daalt. De looptijd van de te koopstaande woningen is, met een gemiddelde van bijna 12½ maand, zeer zorgelijk. Dit wordt mede ingegeven door de beperkte concessiebereidheid van de verkopers, aangezien de vraagprijzen nauwelijks dalen. Al met al heeft de woningmarkt in Purmerend nog geen stabiel beeld. Het is afwachten wat de komende maanden gaan brengen onder het nieuwe belastingregime.

Transacties



e kw 2012 4

e kw 2012

Tussenwoning 186.167 171.500 177.525

Hoekwoning 203.333 187.460 202.875

2-onder-1 kap 237.000 325.000 267.500

Vrijstaand 410.000 370.000 381.167

Appartement 133.473 130.869 124.543

Totaal 190.766 177.475 184.291

Aantal transacties


e kw 2012 4

e kw 2012


Hoekwoning 21 20 34

2-onder-1 kap 4 3 10

Vrijstaand 5 5 9


Totaal 134 109 187



e kw 2012 4

e kw 2012



2-onder-1 kap 221 75 184



Totaal 111 153 144

Aanbod

Actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 40 49 45

Vrijstaand 72 72 67


Totaal 811 819 779


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 273 266 196



Totaal 277 360 379


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013

Tussenwoning 208.500 206.600 205.750

Hoekwoning 237.250 239.701 235.350

2-onder-1 kap 362.545 342.333 345.600

Vrijstaand 475.900 503.100 506.889

Appartement 163.877 165.166 163.633

Totaal 233.105 235.540 232.368


REGIO PURMEREND 4E KWARTAAL 2012



Uitgelicht

Toelichting

De gemiddelde vraagprijs daalt te traag ten opzichte van de marktontwikkelingen. Veel verkopers kunnen niet dalen vanwege een te hoge hypotheekschuld. Dit leidt er toe dat woningen onverkoopbaar worden. Naar onze mening zouden mensen, die geen noodzaak hebben bij verkoop, de markt moeten verlaten. De te koopstaande woningen blijven te koop staan, zo blijkt uit de alsmaar oplopende looptijd van de onverkochte woningen. Veel verkopers willen en/of kunnen niet dalen met de vraagprijs. Dit leidt ertoe dat woningen inmiddels onverkoopbaar zijn.

Regio- en contactinformatie De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E [email protected]

€ 220.000

€ 240.000

€ 260.000

€ 280.000

€ 300.000

Gemiddelde vraagprijzen Purmerend 2008-2012

0

50

100

150

200

250

300

350

400

Lo

op

tijd

in

dag

en

Looptijdontwikkeling te koopstaande woningen Purmerend

2008-2012

REGIO PURMEREND 4E KWARTAAL 2012





De Hoornse woningmarkt profiteert in het 4

e

kwartaal van het op handen zijnde nieuwe belastingregime. Het aantal transacties is sterk toegenomen ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een jaar eerder. Neemt niet weg dat er in de andere parameters nauwelijks sprake is van verbetering. De looptijd van het aanbod blijft oplopen en het aantal te koopstaande woningen neemt niet af. Een klein lichtpuntje is de daling van de gemiddelde vraagprijs. Het is duidelijk dat verkopers eieren voor hun geld kiezen. Dit laatste is af te lezen in de daling van de gemiddelde transactieprijs.

Transacties



e kw 2012 4

e kw 2012

Tussenwoning 176.900 166.111 162.000

Hoekwoning 201.571 184.800 178.500

2-onder-1 kap 252.833 247.500 229.000

Vrijstaand 376.875 412.500 320.000

Appartement 151.250 200.515 226.136

Totaal 214.938 202.353 193.589

Aantal transacties


e kw 2012 4

e kw 2012


Hoekwoning 17 13 16

2-onder-1 kap 12 9 16

Vrijstaand 10 6 10


Totaal 76 76 96



e kw 2012 4

e kw 2012



2-onder-1 kap 177 235 166



Totaal 177 206 165

Aanbod

Actueel aanbod

Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013


Hoekwoning 90 89 95

2-onder-1 kap 72 69 62

Vrijstaand 74 84 83


Totaal 536 571 568


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013



2-onder-1 kap 334 377 396



Totaal 280 345 353


Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013

Tussenwoning 175.000 175.000 174.833

Hoekwoning 198.050 199.611 197.650

2-onder-1 kap 274.600 276.778 272.889

Vrijstaand 441.050 420.800 420.667

Appartement 174.776 187.833 182.332

Totaal 227.239 228.460 224.291


REGIO HOORN 4E KWARTAAL 2012



Uitgelicht

Toelichting De looptijd van de te koopstaande woningen blijft oplopen. Ook de voorraad van vrijwel onverkoopbare woningen blijft oplopen. Gezien de daling van de gemiddelde vraagprijs zijn verkopers wel bereid tot concessies, echter blijkt dit nog niet voldoende te zijn. De gemiddelde koopsom daalt wel in Hoorn. De vraag is echter of de daling voldoende is om weer tot een gezonde markt te komen. Op zich een gekke vraag, want feitelijk is een prijsdaling niet gewenst. Wij denken dat dit wel noodzakelijk is, want de huidige gemiddelde koopsom is te hoog om aan te sluiten bij de financieringsmogelijkheden van de gemiddelde huizenkoper.

Regio- en contactinformatie De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E [email protected]

0

50

100

150

200

250

300

350

Lo

op

tijd

in

dag

en

Looptijdontwikkeling te koopstaande woningen Hoorn

2008-2012

€ 160.000

€ 180.000

€ 200.000

€ 220.000

€ 240.000

€ 260.000

4e kwartaal

2008

4e kwartaal

2009

4e kwartaal

2010

4e kwartaal

2011

4e kwartaal

2012

Mediane transactieprijzen Hoorn 2008-2012

REGIO HOORN 4E KWARTAAL 2012


Kuijs Reinder Kakes woningmarktanalyse Q4

Documents

Transcript of Kuijs Reinder Kakes woningmarktanalyse Q4