Kantorenmonitor Limburg 2016...gaat in op de provinciale ontwikkelingen in 2016 en de stand van...

Kantorenmonitor

Limburg

2016

De Limburgse kantorenmarkt in beeld

Colofon

Provincie Limburg

Postbus 5700

6202 MA Maastricht

Tel.: +31 (0)43 389 99 99

Fax.: +31 (0)43 361 80 99

E-mail: [email protected]

Internet: www.limburg.nl

Limburglaan 10

6229 GA Maastricht

drs. R.J.P.J.B. Creemers

Provincie Limburg, afd. Economische Zaken

Etil BV

Postbus 1016

6201 BA Maastricht

Tel.: +31 (0)43 350 62 80

Fax.: +31 (0)43 350 62 81

E-mail: [email protected]

Internet: www.etil.nl

Wilhelminasingel 68C

6221 BK Maastricht

Roger Vaessens

Etil, Ruimtelijke Economie & Vastgoed (RE&V)

Bronverantwoording:

CVR Limburg / Kantorenregister Limburg 2016:

- BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen)

- WOZ-monitor Limburg (monitor Waarde Onroerend Zaken)

- VRL (Vestigingenregister Limburg)

- BOG-monitor Limburg (monitor Bedrijfsonroerendgoed)

Publicatiedatum:

27 juli 2017

VOORWOORD

De Provincie Limburg heeft in het kader van haar ruimtelijk -economische regiefunctie de taak om

de programmering en planning van kantoren en kantoorlocaties te sturen. De benodigde

beleidslijnen wil de provincie uitvoeren in samenspraak met de vijf belangrijkste Limburgse

kantoorsteden, te weten: Venlo, Roermond, Sittard-Geleen, Heerlen en Maastricht. Daartoe is

inzicht nodig in de kantorenvoorraad in Limburg en welke ontwikkelingen in die voorraad optreden .

Naast inzicht in de kantorenvoorraad en de ontwikkeling daarvan is het voor een totaalbeeld van het

functioneren van de kantorenmarkt ook noodzakelijk dit met de marktdynamiek aan de aanbod- en

vraagzijde te completeren. Dit is in deze monitor gedaan aan de hand van informatie uit de

BOG-monitor Limburg, waarin gegevens over het aanbod en opname van kantoorruimten is

opgenomen en informatie uit het Vestigingenregister Limburg (VRL) betreffende de gevestigde

bedrijven en werkgelegenheid.

De basisgegevens voor het monitoren van de kantorenvoorraad in Limburg zijn samengebracht in

de 'Kantorenmonitor Limburg'. De voorliggende monitorrapportage 'Kantorenmonitor Limburg 2016'

gaat in op de provinciale ontwikkelingen in 2016 en de stand van zaken per 31 december 2016.

Naast deze jaarlijkse rapportage, wordt ook ieder jaar een kantorendatabase samengesteld; het

'Kantorenregister Limburg'. Dit voorraadregister betreft een compleet bestand van het

kantoorvastgoed op adresniveau in Limburg. Naast informatie over de omvang van de

kantorenvoorraad, is ook informatie over de voorraadontwikkeling, leegstand, vraag /aanbod,

planvoorraad, gevestigde bedrijven en bijbehorende werkgelegenheid in de monitor opgenomen .

De rapportage wordt daarbij beeldend ondersteund met grafieken en tabellen. Op basis van deze

monitorrapportage is een jaarlijkse herijking van het Limburgse kantorenbeleid mogelijk.

Op te merken is dat niet alleen specifieke kantoorobjecten, maar ook praktijkruimten en kantoren

van uitzendbureaus in de kantorenvoorraad zijn opgenomen. In de kantorenmonitor wordt namelijk

uitgegaan van de functie van het vastgoedobject en niet zo zeer de economische activiteit van het

gevestigde bedrijf. Kantoorruimten in woningen en in overige bedrijfsobjecten (zoals fabrieken en

logistieke centra) worden overigens niet als kantoorobjecten gezien. Ook dit jaar heeft weer een

initiële controle plaatsgevonden van de onderliggende kantooradressen.

Het kantorenregister is in opdracht van de Provincie Limburg door Etil samengesteld op basis van

het door haar ontwikkelde "Centraal Vastgoedregister Limburg" (CVR Limburg). In dit centrale

register zijn alle 650.000 adresobjecten in Limburg geregistreerd. Op basis hiervan zijn in het

kantorenregister bijna 4.500 kantoorobjecten afgebakend. Uniek van deze werkwijze is dat niet

alleen inzicht gegeven kan worden in de grootschalige kantorenmarkt, maar ook in de kleinschalige

kantorenmarkt (midden- en kleinbedrijf). Om inzicht te krijgen in de verschillende vestigingsmilieus

wordt ook gebruik gemaakt van de provinciale monitor 'REBIS' (bedrijventerreinen en

kantoorlocaties) en de Etil-monitor 'CiK' (Centrumgebieden in Kaart betreffende de winkel- en

stationsgebieden), zodat een geïntegreerd en compleet beeld van de provinciale kantorenmarkt

geschetst kan worden.

De rapportage 'Kantorenmonitor Limburg' is op een korte en bondige wijze vorm gegeven, waarbij

wordt ingegaan op de kantorenmarkt in Limburg en in de vijf Limburgse kantoorsteden, en de te

onderscheiden kantorenlocaties in het bijzonder.

A.M.G. Beurskens

Gedeputeerde Economie en Kennisinfrastructuur

Provincie Limburg

1Kantorenmonitor Limburg 2016

INHOUD

VOORWOORD 1

INHOUDSOPGAVE 3

SAMENVATTING 5

INLEIDING 9

Rapportage ‘Kantorenvastgoed Limburg’ 9

Kantorenregister Limburg 9

1 KANTORENVOORRAAD 11

Provinciale kantorenvoorraad 12

Kantoorsteden 14

Kantoorlocaties 15

Indicatieve leegstand 16

2 VOORRAADONTWIKKELING 19

Nieuwbouw en functieverandering 20

Sloop en functieverandering 21

3 AANBOD VAN KANTOORRUIMTE 23

Aanbodontwikkeling 24

Samenstelling 25

Kantoorsteden 26

Kantoorlocaties 27

Vraagprijzen 28

4 VRAAG NAAR KANTOORRUIMTE 29

Vraagontwikkeling 30

Samenstelling 31

Kantoorsteden 32

Kantoorlocaties 33

5 KANTOREN; BEDRIJVEN EN WERKGELEGENHEID 35

Kantoorvestigingen 36

Werkgelegenheid in kantoren 37

6 PLANNEN 39

Provinciale planomvang 40

Kantoorsteden 41

Kantoorlocaties 42

BIJLAGEN 43

Bijlage 1: Kantorenvoorraad regio's en gemeenten 44

Bijlage 2: Kantoorsteden en kantoorlocaties 45

Bijlage 3: Kantoorparken 46

Bijlage 4: Plannen 47

Bijlage 5: Bronregisters 48

Bijlage 6: Onderzoeksverantwoording 49


SAMENVATTING

De Limburgse kantorenmarkt; 'de rode draad'

Hoewel in Limburg een aantal grotere landelijke en zelfs internationaal opererende kantoor -

gebruikers (zoals CBS, APG en Vodafone) zijn gevestigd, is de Limburgse kantorenmarkt vooral

regionaal van aard. De kantorenmarkt is grotendeels geconcentreerd in de vijf "kantoorsteden":

Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond. Van de in totaal 3 mln. vierkante meter

kantoorruimte in Limburg is 2 mln. vierkante meter hier te vinden. De kantorenmarkt in de rest van

Limburg is voor het overgrote deel lokaal van aard. Dit uit zich in het feit dat een groot deel van de

kantorenvoorraad kleinschalig van aard is; 73% van de kantoorobjecten heeft een omvang van

minder dan 500 m² vvo. De Limburgse kantorenmarkt wordt dan ook grotendeels bepaald door het

midden- en kleinbedrijf. Dit is ook in de vraag naar kantoorruimte te zien; zo betrof 70% van de

vraag vorig jaar transacties onder 500 m².

De laatste jaren is sprake geweest van een vastgoedcrisis, welke zich ook op de kantorenmarkt

uitte. Alhoewel de kantorenmarkt landelijk gezien met name in de Randstad is geconcentreerd, had

de vastgoedcrisis ook invloed op de Limburgse kantorenmarkt. In de jaren negentig en in het eerste

decennium van de 21ste eeuw werden gemiddeld jaarlijks bijna 60 kantoorobjecten, oftewel 48.000

m² vvo aan de kantorenvoorraad toegevoegd. In deze periode was in Limburg, zoals ook landelijk,

sprake van een snel groeiende kantorenmarkt. Ter vergelijking in de periode 1960-1990 werden

jaarlijks gemiddeld circa 40 kantoorobjecten (31.000 m² vvo) aan de markt toegevoegd. In de

afgelopen jaren is de nieuwbouw echter nagenoeg tot stilstand gekomen. Zo werd in de periode

2012-2014 jaarlijks 20.000 m² vvo aan de kantorenvoorraad toegevoegd en in 2015 zelfs 'slechts'

5.000 m². In 2016 lag de toevoeging met bijna 32.000 m² vvo aanzienlijk hoger en lijkt de

vastgoedcrisis voorbij.

Er is in ieder geval sprake van een stabilisatie in leegstand. Na jaren van toename is de

kantorenleegstand in Limburg in 2016 (voor het tweede jaar op rij sinds het begin van de meting in

2005) zelfs iets afgenomen; met 3.200 m² (van 13,2% naar 12,8%). Ook landelijk laat de

kantorenmarkt sinds 2015 een licht herstel zien; bedrijven huurden meer kantoorruimte en voor het

eerst sinds jaren nam ook landelijk de leegstand iets af. Niettemin staat eind 2016 in Limburg nog

bijna 400.000 m² vvo leeg, hetgeen gelijk is aan bijna 13% van de totale kantorenvoorraad.

De kwaliteit van de voorraad baart zorgen. Ten eerste is de voorraad aan kantoren vrij oud: 30%

van de voorraad stamt uit de periode 1945-1990, een periode met weinig historisch beduidende

panden. Ten tweede is veel leegstand incourant. Zo wordt ruim de helft (52%) van de op de

Limburgse kantorenmarkt aangeboden kantoorruimte al langer dan twee jaar aangeboden. In 2008

was dit nog maar eenderde deel. De verwachting is dan ook dat dit percentage de komende jaren

nog verder kan toenemen en zodoende ook de incourantheid van een deel van de aangeboden

kantoorruimte. Voor dit deel van de kantorenmarkt lijkt een transformatieopgave nagenoeg

onvermijdelijk.

De conclusie lijkt gerechtvaardigd dat in 2015 een voorzichtig en beginnend herstel is ingezet en dat

in 2016 is voortgezet. Het is wel de vraag of de trendbreuk ten aanzien van de leegstand de

komende jaren doorzet en of de afname van de kantoorwerkgelegenheid tot staan kan worden

gebracht. Vooralsnog is sprake van een hoog leegstandsniveau (13%) in combinatie met een

afnemende kantoorwerkgelegenheid (ruim 3.500 kantoorbanen in Limburg in de afgelopen drie

jaar). De Limburgse kantorenmarkt is nog lang niet 'gezond'. Frictieleegstandspercentages van 5 tot

6% zijn nog lang niet in zicht. Programmatische sturing van de kantorenmarkt blijft noodzakelijk. De

Provincie Limburg en de kantoorsteden nemen gezamenlijk verantwoordelijkheid om meer richting

te geven aan de Limburgse kantorenmarkt.

De kantorenmonitor biedt een basis voor het vormgeven en eventueel bijstellen van het provinciale

en regionale kantorenbeleid. De belangrijkste conclusies over de Limburgse kantorenmarkt zijn in

deze rapportage beknopt weergegeven, waarbij wordt ingegaan op de stand van zaken per

31-12-2016 en de ontwikkelingen in 2016.


Kantorenvoorraad

• Limburg telde eind vorig jaar bijna 4.500 kantoorobjecten met een omvang van ruim 3 miljoen

vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Het betreft vastgoedobjecten die als

hoofdfunctie een kantoorfunctie hebben. Kantoorruimte in andersoortig vastgoed is buiten

beschouwing gelaten. Het grootste deel van de kantoorobjecten (73%), bestaat uit kleinere

kantoren tot 500 m² vvo. Het grootste deel van de verhuurbare vloeropppervlakte betreft

daarentegen kantoren vanaf 500 m² (80%).

•Een groot deel van het Limburgse kantoorvastgoed, ruim 2 miljoen m² vvo, is te vinden in de vijf

Limburgse kantoorsteden die de Limburgse kantorenmarkt domineren (Maastricht, Heerlen,

Sittard-Geleen, Venlo en Roermond). Van de kantorenmeters in Limburg is hier 66%

geconcentreerd. Maastricht en Heerlen steken boven de overige gemeenten uit, hier is

respectievelijk 20% en 17% van de Limburgse kantorenvoorraad te vinden. Deze gemeenten

worden op afstand gevolg door Sittard-Geleen, Venlo en Roermond met ieder 9-11% van het

kantooroppervlak in Limburg binnen hun gemeentegrenzen.

• In Limburg worden verschillende soorten kantoorlocaties onderscheiden, te weten; stadscentra,

stationsgebieden en kantoorparken. Circa 19% van het aantal kantoorobjecten en 38% van het

Limburgse kantorenmetrage bevindt zich op een van deze formele kantoorlocaties. De

grootschalige voorraad is grotendeels hier te vinden. Bijna een kwart van de provinciale

kantorenvoorraad, 738.000 m² vvo, is te vinden op de kantoorparken. Qua aantal

kantoorobjecten bevindt zich echter 81% buiten een van de formele kantoorlocaties. Het betreft

veelal de kleinere kantoorobjecten. Verder opvallend is het grote aandeel kantoorobjecten en

-meters op bedrijventerreinen.

• Om de leegstand 'indicatief' in beeld te kunnen brengen, wordt uitgegaan van vastgoedobjecten

die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorobjecten zijn gedefinieerd en die

op de markt voor verhuur/verkoop worden aangeboden. Deze indicatieve leegstand bedroeg

eind 2016 12,8%. Dat wil zeggen dat van de kantorenvoorraad bijna 400.000 m² vvo werd

aangeboden. Dat is een afname van 0,8%, oftewel circa 3.200 m² ten opzichte van een jaar

eerder. Na een continue toename van de leegstand sinds begin van de meting in 2005, is in

2015 en in 2016 nu sprake van een lichte afname.

• Indien wordt gekeken naar de vijf Limburgse kantoorsteden, staat relatief veel kantoorvastgoed

leeg in de gemeente Roermond (18%). Opmerkelijk is het hoge leegstandspercentage in

Kerkrade (24%). Dit is grotendeels te verklaren doordat op de Rodaboulevard in het verleden

grootschalig kantoorvastgoed is gerealiseerd, dat sinds de oplevering leeg staat. Ook in de

stedelijke gemeente Weert is de leegstand met 21% relatief hoog.

Nieuwbouw en sloop

• In 2016 is bijna 30.000 m² vvo aan nieuwbouw opgeleverd. Dat is meer dan in de jaren ervoor .

Het betrof een aantal grotere gerealiseerde nieuwbouwprojecten (Venlo - Stadskantoor,

Zorgplein Brunssum en Heerlen Maankwartier). Daarnaast was er in 2016 één grotere

functiewijziging die tot toevoeging aan de kantoorvoorraad leidde: Avenue C éramique 220-240 in

Maastricht.

• Daarentegen is maar 1.200 m² vvo aan kantoren gesloopt. Wel is ruim 22.000 m² onttrokken

aan de voorraad als gevolg van functieverandering van kantoor naar een andere bestemming .

De grotere functieveranderingen, die tot onttrekkingen van kantoorvastgoed leidden, waren met

name in Venlo te vinden: Spoorstraat 1-7 (The Bank, citylofts), LEBE City Campus

(studentenhuisvesting) en Monseigneur Nolensplein 31 (appartementen).


• Per saldo is de kantorenvoorraad is de kantorenvoorraad in Limburg in 2016, als gevolg van

nieuwbouw, sloop en functiewijzigingen, met bijna 8.000 m² vvo toegenomen, hetgeen gelijk is

aan een groei van 0,3%. Daarmee was de toename van de kantoorvoorraad in 2016 iets hoger

dan de toename van de voorraad in 2015.

Aanbod kantoorruimte

• Eind 2016 werden bijna 770 objecten met ruim 466.000 m² aan verhuurbare

kantoorvloeroppervlakte (vvo) aangeboden. Het grootste deel betrof kantoorruimten in

kantoorobjecten (82%). Het overig deel was aanbod in andersoortig vastgoed (woningen,

logistieke bedrijfsobjecten, fabrieken). Het aanbod is vorig jaar met 11.000 m² toegenomen

(+2,5%).

• Het grootste deel van de aangeboden kantoorruimten is te vinden bij vastgoedobjecten tussen

100 en 500 m² vvo. Iets meer dan de helft van het aanbod valt in deze grootteklasse.

• Een groot deel van de aangeboden kantoorruimten staat al langer te huur /koop; zo wordt circa

52% van het aanbod al langer dan twee jaar aangeboden. Het is de vraag of deze

vastgoedobjecten nog aansluiten bij de behoefte van de kantoorgebruiker.

• De gemiddelde vraagprijs op 31 december 2016 voor kantoorruimte bedroeg € 101. Daarmee is

de vraagprijs ten opzichte van een jaar geleden met 2,9% afgenomen (in 2015 bedroeg de

gemiddelde vraagprijs overigens nog € 104). De vraagprijs in Maastricht ligt met € 117

beduidend hoger dan in de overige kantoorsteden waar de prijs tussen € 90 en € 111 ligt.

Vraag naar kantoorruimte

• In 2016 werden bijna 360 kantoorruimten met bijna 167.000 m² aan verhuurbare

vloeroppervlakte (vvo) door de markt opgenomen. Dit is gelijk aan 5% van de kantorenvoorraad.

De opname in 2016 is bijna 52.000 m² hoger dan in 2015 (+ 45,2%).

• Het grootste deel van de opname betrof kantoorruimten tussen 100 en 500 m² vvo (52%). Dit

komt omgeveer overeen met de samenstelling van de voorraad en aanbod. Het spreekt voor

zich dat het grootste deel van de opname plaats vond in de vijf kantoorsteden. Zo werd vorig

jaar in Maastricht 46.000 m² kantoorruimte opgenomen. Op de tweede plaats staat de

gemeente Venlo, met ruim 26.000 m² vvo. In de andere drie kantoorsteden ligt de opname

tussen de 11.000 en 17.000 m² vvo. Verder blijft opmerkelijk dat het aantal opnames in

niet-formele kantoorlocaties een continue toename laat zien.


Kantoren; bedrijven en werkgelegenheid

• In 2016 waren in Limburg circa 7.000 bedrijven in de 4.500 kantoorobjecten gevestigd. Dit is een

toename van 2,3% ten opzichte van het jaar er voor. In totaal is 8% van de bedrijfsvestigingen in

Limburg gevestigd in een kantoorobject.

• Bij bedrijven die zijn gevestigd in een kantoorobject zijn in 2016 bijna 108.000 personen

werkzaam. Daarmee betreft 21% van de totale werkgelegenheid in Limburg zogenaamde

"kantoorwerkgelegenheid".

• De werkgelegenheid in de Limburgse kantoren is met 1.120 arbeidsplaatsen afgenomen,

hetgeen gelijk is aan een afname van 1,0%. Vooral in Zuid-Limburg en in Midden-Limburg is het

aantal kantoorbanen afgenomen. Binnen Zuid-Limburg is er in Parkstad Limburg en Westelijke

Mijnstreek een afname te zien en in Maastricht & Mergelland een toename.

Plannen

• De Limburgse planomvang (geplande netto toevoeging; resultante van geplande nieuwbouw,

sloop en functiewijzigingen) aan kantoorruimte bedraagt eind 2016 56.000 m² bvo. De

planvoorraad bestaat uit bijna 87.000 m² bvo toevoegingen en bijna 31.000 m² bvo

onttrekkingen.

• Het grootste deel van de planvoorraad is bestemmingsplantechnisch onherroepelijk (80,8%),

maar nog niet in aanbouw. De helft, 43.000 m² bvo (50%), is te vinden in drie van de vijf

Limburgse kantoorsteden. Op te merken is dat van de vijf kantoorsteden momenteel alleen in

Sittard-Geleen en Venlo geen kantoorplannen bestaan.

• In Heerlen zijn de sloopplannen in bvo groter dan de nieuwbouw, waarmee het saldo voor

Heerlen, als enige gemeente, leidt tot een afname van het kantoorvolume. Het plan met de

grootste omvang is Kantorencomplex Stationspark in Roermond waar circa 19.000 m2 bvo is

gepland.

• Bijna een kwart van de planomvang bevindt zich op een van de formele kantoorlocaties. Zo is

eind 2016 ruim 25.000 m² bvo (29%) aan toevoegingen gepland op een kantoorpark en bijna

19.000 m² bvo (22%) aan toevoegingen gepland in een stationsgebied in Limburg. Alle

onttrekkingen (30.800 m² bvo) zijn gepland in een stadscentrum.

• De totale planvoorraad betreft naast plannen voor de markt overigens ook plannen voor

eigenbouw. De oplevering van het stadskantoor in de gemeente Venlo betrof eigenbouw. Voor

de komende jaren zijn geen plannen voor eigenbouw voorzien.

• De verwachting is dat de planrealisaties de komende jaren beperkter zullen zijn dan in de

afgelopen jaren. In de laatste jaren zijn een aantal grotere projecten opgeleverd, zoals een

aantal stadskantoren. Ook worden nauwelijks nieuwe grootschalige plannen ontwikkeld en

lopen een aantal bestaande plannen vertraging op. Ook zijn een aantal kantoorplannen in

omvang aangepast danwel teruggetrokken (zoals het plan Schinkelkwadrant-Zuid in Heerlen).

De verwachting is dat ook in de nabije toekomst geen grootschalige plannen voor

kantoorcomplexen zullen worden ontwikkeld.


Inleiding

Rapportage ‘Kantorenmonitor Limburg’

De 'Kantorenmonitor Limburg' is de jaarlijkse monitorrapportage die ingaat op de ontwikkelingen

op de Limburgse kantorenmarkt. De voorliggende rapportage 'Kantorenmonitor Limburg 2016' gaat

in op de stand van zaken per 31-12-2016 en de ontwikkelingen in 2016. De monitor is in 2012 voor

het eerst uitgevoerd. De voorliggende monitor betreft zodoende de vijfde publicatie in deze reeks.

In de rapportage zijn de cijfers zo veel mogelijk uitgesplitst voor de vijf kantoorsteden, te weten :

Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond en Venlo. Dit zijn gemeenten in Limburg met een

(boven-)regionale kantoorfunctie.

Het Kantorenregister Limburg

De basis van de monitor en de rapportage wordt gevormd door het "Centraal Vastgoedregister

Limburg" (CVR Limburg). Dit basisregister van 650.000 adresobjecten is door Etil ontwikkeld en

opgebouwd op basis van een viertal seperate registraties, te weten: de WOZ -monitor Limburg (Wet

Onroerende Zaken), de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), de BOG-monitor Limburg

(BedrijfsOnroerenGoed) en het VRL (Vestigingenregister Limburg). In het kader van de

BOG-monitor wordt ieder kwartaal het actuele aanbod en de opname in het afgelopen kwartaal

geïnventariseerd. Op basis van deze registraties is de kantorenmarkt afgebakend in het

'Kantorenregister Limburg' waar 7.000 adresobjecten zijn opgenomen op basis waarvan vervolgens

4.500 kantoorobjecten zijn afgebakend. In het register is het totale kantorenvastgoed in Limburg op

adresniveau opgenomen, waarbij de inhoudelijke gegevens uit de vier seperate registers in het

kantorenregister zijn opgenomen. Zo zijn voor ieder kantoorobject gegevens over het bouwjaar, de

leegstand, de bruto en verhuurbare vloeroppervlakte (bvo en vvo in m²), de locatie, het gebruik

(bedrijfsvestigingen), de werkgelegenheid en het aanbod bekend. Het kantorenregister is daarmee

dé informatiebron voor het Limburgse kantorenvastgoed.

In het register is ook de locatie van de kantoorobjecten nader afgebakend. Daarbij is gebruik

gemaakt van geografische afbakeningen zoals deze worden gehanteerd in tweetal andere monitors :

REBIS en Centrumgebieden in Kaart (CiK). REBIS is de provinciale monitor betreffende de

werklocaties in Limburg. Daarbij gaat het om bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen

(grootschalige retail- en kantoorparken). In deze monitor worden alle terreinen op kavelniveau op

kaart geregistreerd en gemonitord. Naast de ligging op bedrijventerreinen en kantoorparken is ook

de ligging in stadscentra en stationsgebieden relevant. Hiervoor is gebruik gemaakt van het door

Etil ontwikkelde geografisch informatiesysteem 'Centrumgebieden in Kaart' (CiK). Hierin zijn de

stadscentra (en overige winkelgebieden) en stationsgebieden afgebakend. De stadscentra betreffen

de centra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg (Maastricht, Heerlen, Sittard, Venlo,

Roermond, Weert en Venray). Bij de stationsgebieden wordt uitgegaan van de gebieden rondom

stations met een intercity aansluiting (Maastricht, Heerlen, Sittard, Roermond, Venlo en Weert).


1Kantorenmonitor Limburg

kantorenvoorraad

Omvang kantorenvoorraad in Limburg

Limburg telde eind vorig jaar bijna 4.500 kantoorobjecten met een omvang van ruim 3 miljoen

vierkante meter verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Een groot deel van het Limburgse

kantoorvastgoed, ruim 2 miljoen m² vvo, is te vinden in de vijf Limburgse kantoorsteden die de

Limburgse kantorenmarkt domineren (Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Venlo en Roermond).

Ongeveer tweederde van het kantoorvastgoed in Limburg is er geconcentreerd. In Limburg worden

verschillende formele kantoorlocaties onderscheiden, te weten; stadscentra, stationsgebieden en

kantoorparken. Circa 38% van het Limburgse kantorenmetrage bevindt zich op een van deze

formele kantoorlocaties. Daarvan is 738.000 m² vvo te vinden op de kantoorparken (de

grootschalige voorraad is grotendeels hier te vinden). Qua aantal kantoorobjecten bevindt zich

echter 81% buiten een van de formele kantoorlocaties. Het betreft veelal de kleinere

kantoorobjecten. Verder opvallend is het grote aandeel kantoorobjecten op bedrijventerreinen.

Indicatieve leegstand

Om de leegstand 'indicatief' in beeld te kunnen brengen, wordt uitgegaan van vastgoedobjecten die

in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorobjecten zijn gedefinieerd en die op de

markt voor verhuur/verkoop worden aangeboden. Op te merken is dat dit het overgrote deel (82%)

van het totale aanbod aan kantoorruimte betreft. Circa eenvijfde van de aangeboden

kantoorruimten (18%) wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld

kantoorruimte in logistiek vastgoed en/of fabriekspanden. Daarnaast staat niet alle aangeboden

kantoorruimte daadwerkelijk leeg, maar komt pas op afzienbare termijn vrij. Ook wordt niet alle

leegstaand kantoorvastgoed op de markt aangeboden (verborgen leegstand). Zeker bij grotere

bedrijven kan het voorkomen dat een deel van het vastgoed leeg staat. Zo is bij de kantoren van het

APG in Heerlen en van DSM in Sittard een deel van het kantoorvastgoed niet in gebruik en wordt

ook niet op de markt aangeboden. Per saldo is de schatting dat de leegstand eerder wordt

onderschat dan overschat. Het betreft zodoende een indicatieve leegstand.

Eind 2016 bedroeg deze indicatieve leegstand 12,8%. Dat wil zeggen dat van de kantoorvoorraad

bijna 400.000 m² vvo werd aangeboden. Dat is een afname van 0,8%, oftewel ruim 3.000 m² ten

opzichte van een jaar eerder. Dit betekent dat in 2016 de ontwikkeling van een voorzichtige daling

van de indicatieve leegstand van het jaar ervoor is doorgezet. Deze afname is overigens met name

het gevolg van een toename van de vraag. Indien wordt gekeken naar de vijf Limburgse

kantoorsteden, staat relatief veel kantoorvastgoed leeg in de gemeente Roermond (17,5%). Dit

komt door een tweetal grote kantoorpanden (Kapellerpoort 1 en Westhoven 5-7) die sinds het

najaar 2016 worden aangeboden op de markt. Opmerkelijk is het hoge leegstandspercentage in

Kerkrade (23,6%) en Roerdalen (24,0%). Dit is grotendeels te verklaren doordat op de

Rodaboulevard in het verleden grootschalig kantoorvastgoed is gerealiseerd, dat sinds de

oplevering leeg staat. In Roerdalen zijn er drie panden in het aanbod erbij gekomen, die niet

bijzonder groot zijn, maar wel een groot effect hebben op het totaal gezien de beperkte

kantorenvoorraad in deze gemeente. Ook in de stedelijke gemeenten Venray en Weert is de

leegstand met respectievelijk 17% en 21% relatief hoog.


Kantorenvoorraad

provinciale kantorenvoorraad

Noord-Limburg 963 21%

Midden-Limburg 984 22%

Zuid-Limburg 2.534 57%

Kantorenvoorraad naar regio, aantal objecten

Aantal In %

Noord-Limburg 601.960 19%

Midden-Limburg 564.540 18%

Zuid-Limburg 1.945.730 63%

Kantorenvoorraad naar regio, vvo in m²

VVO In %

waarvan: waarvan:

Westelijke Mijnstreek 660 15%

Parkstad Limburg 935 21%

Maastricht en Mergelland 939 21%

Anders 1.947 43%

Westelijke Mijnstreek 461.740 15%

Parkstad Limburg 779.920 25%

Maastricht en Mergelland 704.070 23%

Anders 1.166.500 37%

Totaal 4.481 100% Totaal 3.112.230 100%

vvo = verhuurbare vloeroppervlakte

Klein < 50 m² 188 4% 7.040 0%

50-100 m² 662 15% 50.100 2%

100-250 m² 1.551 35% 255.500 8%

250-500 m² 892 20% 313.740 10%

Subtotaal 3.293 73% 626.380 20%

Middel 500-1.000 m² 564 13% 390.070 13%

1.000-2.500 m² 354 8% 546.940 18%

Subtotaal 918 20% 937.010 30%

Groot 2.500-5.000 m² 179 4% 606.850 19%

5.000-10.000 m² 57 1% 373.480 12%

10.000 m² e.m. 34 1% 568.510 18%

Subtotaal 270 6% 1.548.840 50%

Totaal 4.481 100% 3.112.230 100%

Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo, aantal objecten

Aantal In %

verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) in m²

In %VVO

< 500 m² 73,5%500-2.500 m² 20,5%2.500 m² e.m. 6,0%

Totaal: 100,0%

< 500 m² 20,1%500-2.500 m² 30,1%2.500 m² e.m. 49,8%

Totaal: 100,0%

Kantorenvoorraad naar grootteklasse vvo,

aantal objectenKantorenvoorraad naar grootteklasse vvo,

vvo in m²


Kantorenvoorraad

provinciale kantorenvoorraad

< 1945 701.130 23%

1945-1960 146.100 5%

1960-1970 243.440 8%

1970-1980 328.560 11%

1980-1990 457.990 15%

1990-2000 506.150 16%

2000-2010 552.270 18%

2010 en jonger 163.430 5%

Onbekend 13.160 0%

Totaal 3.112.230 100%

< 1945 1.585 35%

1945-1960 367 8%

1960-1970 518 12%

1970-1980 482 11%

1980-1990 426 10%

1990-2000 480 11%

2000-2010 469 10%

2010 en jonger 129 3%

Onbekend 25 1%

Totaal 4.481 100%

Kantorenvoorraad naar bouwjaar, aantal objecten

Aantal In %

Kantorenvoorraad naar bouwjaar, vvo in m²

VVO In %


< 1945 35,4%1945-1960 8,2%1960-1970 11,6%1970-1980 10,8%1980-1990 9,5%1990-2000 10,7%2000-2010 10,5%2010 en jonger 2,9%Onbekend 0,6%

Totaal: 100,0%

Kantorenvoorraad naar bouwjaar,

aantal objecten

Kantorenvoorraad naar bouwjaar,

vvo in m²


Totaal: 100,0%

Aantal VVORegioGemeente

Top 15 gemeenten kantorenvoorraad *

Maastricht Maastricht & Mergelland 676 618.040

Heerlen Parkstad Limburg 446 520.110

Venlo Noord-Limburg 470 339.310

Sittard-Geleen Westelijke Mijnstreek 468 310.890

Roermond Midden-Limburg 352 274.370

Weert Midden-Limburg 227 123.260

Venray Noord-Limburg 132 103.680

Kerkrade Parkstad Limburg 169 102.920

Beek Westelijke Mijnstreek 86 93.830

Landgraaf Parkstad Limburg 86 57.950

Horst aan de Maas Noord-Limburg 92 52.730

Echt-Susteren Midden-Limburg 126 51.630

Peel en Maas Noord-Limburg 119 49.520

Leudal Midden-Limburg 99 47.260

Brunssum Parkstad Limburg 81 42.120

* zie bijlage 1 voor de voorraad van alle gemeenten


Kantorenvoorraad

kantoorsteden

Maastricht 618.040 20%

Heerlen 520.110 17%

Sittard-Geleen 310.890 10%

Venlo 339.310 11%

Roermond 274.370 9%

Totaal kantoorsteden 2.062.710 66%

Overige gemeenten 1.049.520 34%

Totaal kantoorsteden 1.049.520 34%

Maastricht 676 15%

Heerlen 446 10%

Sittard-Geleen 468 10%

Venlo 470 10%

Roermond 352 8%

Totaal kantoorsteden 2.412 54%

Overige gemeenten 2.069 46%

Totaal kantoorsteden 2.069 46%

Kantoorsteden en overige gemeenten

Aantal In %

Kantoorsteden en overige gemeenten

VVO in m² In %

Totaal 4.481 100% Totaal 3.112.230 100%


66%

34%

Kantoorsteden Overige gemeenten

Kantoorsteden versus overige gemeenten

0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000

Maastricht

Heerlen

Venlo

Sittard-Geleen

Roermond

Kantoorsteden, vvo in m²

Klein: Middel: Groot:

Maastricht 74% 17% 9%

Heerlen 68% 22% 10%

Sittard-Geleen 75% 19% 6%

Venlo 67% 26% 6%

Roermond 70% 23% 8%

Overige gemeenten 76% 20% 4%

Totaal 73% 21% 6%

Kantoorsteden en overige gemeenten naar grootteklasse vvo, aandeel objecten in %

< 500 m² 500-2.500 m² 2.500 m² e.m.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

.

..

...

....

.....

Heerlen

Maastricht

Roermond

Sittard-Geleen

Venlo Noord-Limburg

Midden-Limburg

Westelijke Mijnstreek

Parkstad Limburg

Maastricht & Mergelland

Aandeel Kantoorsteden in de regionale kantorenvoorraad


Kantorenvoorraad

kantoorlocaties

Stadscentra 282.570 9%

Stationsgebieden 155.890 5%

Kantorenparken 725.920 23%

Bedrijventerreinen 482.310 15%

Overige locaties 1.465.550 47%

Totaal 3.112.230 100%

Stadscentra 466 10%

Stationsgebieden 202 5%

Kantoorparken 183 4%

Bedrijventerreinen 401 9%

Overige locaties 3.229 72%

Totaal 4.481 100%

Kantoorlocaties en overige locaties

Aantal In %

Kantoorlocaties en overige locaties

VVO in m² In %

Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray.

Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard, Roermond, Venlo en Weert.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Maastricht

Heerlen

Sittard-Geleen

Venlo

Roermond

4%

8%

22%

28%

23%

44%

43%

25%

8%

18%

30%

33%

47%

42%

37%

14%

12%

3%

15%

8%

8%

4%

3%

6%

15%

Bedrijventerreinen Kantoorparken Overige locaties Stadscentra Stationsgebieden

Kantoorlocaties in de kantoorsteden, aandeel vvo in %

Kantoorlocaties in kantoorsteden, vvo in m²

Maastricht Heerlen Sittard-Geleen Venlo Roermond

Stadscentrum 83.490 60.540 8.330 50.080 20.930

Stationsgebied 50.720 20.870 10.870 21.290 40.630

Kantoorparken 270.300 223.980 77.360 28.100 48.990

Bedrijventerreinen 26.860 40.710 68.290 96.190 62.360

Overige locaties 186.680 174.010 146.040 143.650 101.460

Totaal 618.040 520.110 310.890 339.310 274.370

0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000

Randwyck (SD)

Ceramique (SD)

Zeswegen (SD)

ABP Heerlen (SD)

Kantorenpark Sittard (SD)

Kantorenzone Luchthaven (SD)

Kantorenboulevard Heerlen (SD)

Centrum Noord (SD)

Onderwijsboulevard Heerlen (SD)

Geusselt (SD)

Top 10 kantoorparken, vvo in m²


Kantorenvoorraad


Noord-Limburg 77.850 13,3% 82.500 14,0% 66.330 11,0%

Midden-Limburg 72.350 13,2% 73.370 13,1% 92.550 16,4%

Zuid-Limburg 263.100 14,3% 245.770 13,0% 239.550 12,3%

Indicatieve leegstand naar regio

VVO in m² In %

Westelijke Mijnstreek 65.360 15,0% 53.710 12,2% 48.330 10,5%

Parkstad Limburg 95.610 13,2% 93.780 12,5% 103.550 13,3%

Maastricht en Mergelland 102.140 15,0% 98.280 14,1% 87.670 12,5%

J3 J2 J1

Totaal 413.300 13,9% 401.630 13,2% 398.430 12,8%

waarvan:

2015 2016

In %VVO in m² In %VVO in m²

2014

Indicatieve leegstand: betreft het aanbod op de kantorenmarkt van kantoorvastgoed (per 31 december), zijnde vastgoedobjecten die in het kader van de

voorliggende kantorenmonitor als kantoorvastgoed zijn gedefinieerd. Leegstandspercentage: op basis van verhuurbare vloeroppervlakte.

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0

Maastricht

Heerlen

Sittard-Geleen

Venlo

Roermond

Overige gemeenten

31-12-2012 31-12-2013 31-12-201431-12-2015 31-12-2016

Indicatief leegstandspercentage kantoorsteden

0,0

4,0

8,0

12,0

16,0

20,0

24,0

StadscentraStationsgebieden

KantoorparkenBedrijventerreinen

Overige locaties

31-12-2012 31-12-2013 31-12-201431-12-2015 31-12-2016

Indicatief leegstandspercentage kantoorlocaties

Klein < 50 m² 73 12% 28.910 7%

50-100 m² 37 6% 4.030 1%

100-250 m² 166 26% 32.620 8%

250-500 m² 115 18% 42.760 11%

Subtotaal 391 62% 108.330 27%

Middel 500-1.000 m² 100 16% 66.340 17%

1.000-2.500 m² 84 13% 102.550 26%

Subtotaal 184 29% 168.890 42%

Groot 2.500-5.000 m² 40 6% 82.880 21%

5.000-10.000

m²

8 1% 17.460 4%

10.000 m² e.m. 5 1% 20.870 5%

Subtotaal 53 8% 121.210 30%

Totaal 628 100% 398.430 100%

Indicatieve leegstand naar grootteklasse vvo, aantal objecten

Aantal In %

verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) in m²

In %VVO


Kantorenvoorraad


< 1945 77.550 19%

1945-1960 16.070 4%

1960-1970 33.210 8%

1970-1980 28.800 7%

1980-1990 42.870 11%

1990-2000 85.810 22%

2000-2010 92.110 23%

2010 en jonger 14.470 4%

Onbekend 7.540 2%

Totaal 398.430 100%

< 1945 185 29%

1945-1960 37 6%

1960-1970 59 9%

1970-1980 52 8%

1980-1990 53 8%

1990-2000 89 14%

2000-2010 114 18%

2010 en jonger 25 4%

Onbekend 14 2%

Totaal 628 100%

Indicatieve leegstand naar bouwjaar, aantal objecten

Aantal In %

Indicatieve leegstand naar bouwjaar, vvo in m²

VVO In %



Totaal: 100,0%

Indicatieve leegstand naar bouwjaar,

aantal objecten

Indicatieve leegstand naar bouwjaar,

vvo in m²


Totaal: 100,0%

VVO Leegstands-

percentage

RegioGemeente

Top 15 gemeenten; indicatieve leegstand, m² vvo en leegstandspercentage, per 31-12-2016 *

Maastricht Maastricht & Mergelland 78.840 12,8%

Heerlen Parkstad Limburg 66.560 12,8%

Roermond Midden-Limburg 48.150 17,5%

Venlo Noord-Limburg 40.120 11,8%

Sittard-Geleen Westelijke Mijnstreek 30.610 9,8%

Weert Midden-Limburg 26.120 21,2%

Kerkrade Parkstad Limburg 24.250 23,6%

Venray Noord-Limburg 18.010 17,4%

Beek Westelijke Mijnstreek 10.760 11,5%

Leudal Midden-Limburg 5.820 12,3%

Echt-Susteren Midden-Limburg 5.570 10,8%

Landgraaf Parkstad Limburg 4.950 8,5%

Stein Westelijke Mijnstreek 4.510 10,9%

Roerdalen Midden-Limburg 4.390 24,0%

Peel en Maas Noord-Limburg 3.440 6,9%

* zie bijlage 1 voor de leegstand van alle gemeenten



voorraadontwikkeling

In 2016 is bijna 32.000 m² vvo aan de voorraad toegevoegd. Daarvan bestaat bijna 30.000 m² vvo

uit nieuwbouw van kantoorvastgoed. Dit is een flinke toename ten opzichte van 2015. Toen lag het

niveau op 5.000 m². Het betrof voor een groot deel drie grote nieuwbouwprojecten;

- Venlo - Stadskantoor (13.500 m²)

- Zorgplein Brunssum (7.370 m²)

- Heerlen Maankwartier (4.970 m²)

De grootste functieverandering vond plaats in Maastricht; Avenue Ceramique 220-240 (ruim 2.000

m² vvo). Hier werd een voormalig deel van het museum omgebouwd tot kantoor.

Daarentegen is ruim 24.000 m² vvo aan de voorraad onttrokken. Bijna 1.200 m² vvo is gesloopt. De

overige onttrekkingen betreffen functieveranderingen. De sloop betrof met name het adres

Maastrichterlaan 80 in Landgraaf (-840 m² vvo). De drie grootste kantoorobjecten die werden

onttrokken aan de voorraad vanwege functieverandering waren;

- Venlo - Spoorstraat 1-7 (4.440 m²)

- LEBE City Campus (3.980 m²)

- Venlo - Mgr Nolensplein 31 (2.820 m²)

Per saldo is de kantorenvoorraad in Limburg in 2016, als gevolg van nieuwbouw, sloop en

functiewijzigingen, met bijna 7.900 m² vvo toegenomen, hetgeen gelijk is aan een groei van 0,3%.

Daarmee was de toename van de kantoorvoorraad in 2016 iets hoger dan de toename van de

voorraad in 2015. De komende jaren zal de kantorenvoorraad naar verwachting overigens afnemen;

met name als gevolg van de verwachte grootschalige sloop van het Schinkelkwadrant -Zuid en

Schinkelkwadrant-Noord in Heerlen.

Er zijn weinig concrete grootschalige plannen voor nieuwe kantoorgebouwen die op korte termijn

gerealiseerd zullen worden. Verder is het de vraag of er veel functiewijzigingen (transformatie van

kantoor naar een andere bestemming) de komende jaren zullen plaatsvinden.


Toevoegingen & onttrekkingen

nieuwbouw en functieverandering

De toevoegingen betreffen nieuwbouw en grootschalige (1.000 m² e.m.) functieveranderingen (wijziging van

niet-kantoorvastgoed in kantoorvastgoed).

Noord-Limburg 2 13.500 20% 42% 0,2% 2,2%

Midden-Limburg 1 330 10% 1% 0,1% 0,1%

Zuid-Limburg 7 18.070 70% 57% 0,3% 0,9%

Toevoegingen kantoorvastgoed in 2016, naar regio

Aantal Aandeel in %VVO in m²

Aantal VVO Aantal VVO

in % voorraad

waarvan:

Westelijke Mijnstreek 1 1.670 14% 9% 0,1% 0,4%

Parkstad Limburg 4 12.950 57% 72% 0,4% 1,6%

Maastricht & Mergelland 2 3.450 29% 19% 0,2% 0,5%

Totaal 10 31.900 100% 100% 0,2% 1,0%


13.500

7.370

4.970

3.450

1.670

940 Venlo 42,3%13.500Brunssum 23,1%7.370Heerlen 15,6%4.970Maastricht 10,8%3.450Sittard-Geleen 5,2%1.670Overige gemeenten 2,9%940

Totaal: 100,0%31.900

Toevoegingen kantoorvastgoed in 2016,

gemeenten (VVO in m²)

2.270

29.630

Functieverandering 7,1%2.270Nieuwbouw 92,9%29.630

Totaal: 100,0%31.900

Toevoegingen kantoorvastgoed in 2016,

nieuwbouw versus functieverandering (VVO in m²)

Toevoegingen kantoorvastgoed in 2016, naar locatie

Stadscentra 3 18.470 30% 58% 0,4% 4,3%

Kantoorparken 1 2.270 10% 7% 0,5% 0,3%

Bedrijventerreinen 2 1.670 20% 5% 0,5% 0,3%

Overige locaties 4 9.490 40% 30% 0,1% 0,6%

Totaal 10 31.900 100% 100% 0,2% 1,0%

in % voorraad

VVOAantalVVOAantal

Aandeel in %VVO in m²Aantal

0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000

Venlo - Stadskantoor

Zorgplein Brunssum

Heerlen Maankwartier

Maastricht Avenue Ceramique 220-240

Geleen - Cegeka Datacenter

13.500

7.370

4.970

2.270

1.670

Toevoegingen kantoorvastgoed in 2016, top 5 (VVO in m²)


Toevoegingen & onttrekkingen

sloop en functieverandering

De onttrekkingen betreffen sloop en grootschalige (1.000 m² e.m.) functieveranderingen (wijziging van kantoorvastgoed in

niet-kantoorvastgoed).

Noord-Limburg 5 14.920 42% 62% 0,5% 1,2%

Midden-Limburg 3 4.170 25% 17% 0,3% 0,7%

Zuid-Limburg 4 4.950 33% 21% 0,0% 0,2%

Onttrekkingen kantoorvastgoed in 2016, naar regio

Aantal Aandeel in %VVO in m²

Aantal VVO Aantal VVO

in % voorraad

waarvan:

Westelijke Mijnstreek 0 0 0% 0% 0,0% 0,0%

Parkstad Limburg 2 1.190 50% 24% 0,0% 0,0%

Maastricht & Mergelland 2 3.760 50% 76% 0,1% 0,5%

Totaal 12 24.030 100% 100% 0,2% 0,5%


14.9104.160

3.760

1.190

Venlo 62,1%14.910Roermond 17,3%4.160Maastricht 15,7%3.760Landgraaf 5,0%1.190

Totaal: 100,0%24.020

Onttrekkingen kantoorvastgoed in 2016,

gemeenten (VVO in m²)

22.830

1.190

Functieverandering 95,0%22.830Sloop 5,0%1.190

Totaal: 100,0%24.020

Onttrekkingen kantoorvastgoed in 2016,

sloop versus functieverandering (VVO in m²)

Stadscentra 3 6.410 25% 27% 0,6% 1,7%

Stationsgebieden 3 7.100 25% 30% 0,9% 4,5%

Kantoorparken 0 0 0% 0% 0,0% 0,0%

Bedrijventerreinen 0 0 0% 0% 0,0% 0,0%

Overige locaties 6 10.520 50% 44% 0,1% 0,2%

Totaal 12 24.030 100% 100% 0,2% 0,5%

Onttrekkingen kantoorvastgoed in 2016, naar locatie

in % voorraad

VVOAantalVVOAantal

Aandeel in %VVO in m²Aantal

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500

Venlo - Spoorstraat 1-7 (The Bank)

LEBE City Campus

Venlo Monseigneur Nolensplein 31

Maastricht - Polvertorenstraat 6

Venlo Witherenstraat 1

4.440

3.980

2.820

2.310

1.880

Onttrekkingen kantoorvastgoed in 2016, top 5 (VVO in m²)



aanbod van kantoorruimte

Dit hoofdstuk besteedt aandacht aan het aanbod van kantoorruimte in Limburg; dat wil zeggen het

te koop c.q. te huur staand deel van de kantorenvoorraad. De gegevens zijn afkomstig uit de

BOG-monitor Limburg. In deze monitor wordt het aanbod en opname van bedrijfsvastgoed ieder

kwartaal gevolgd. Op te merken is dat het aanbod het totaal aan aangeboden kantoorruimte op de

vastgoedmarkt betreft, inclusief het aanbod van kantoorruimten in niet -kantoorvastgoed. Het

grootste deel betrof kantoorruimten in kantoorobjecten (82%). Het overig deel was aanbod in

andersoortig vastgoed (woningen, logistieke bedrijfsobjecten, fabrieken). Het aanbod is in termen

van aantallen met bijna 11% afgenomen, terwijl het aantal m² vvo is toegenomen met 2,5%. Dat is

te verklaren doordat het aanbod op de markt in vergelijking met voorgaande jaren uit grotere

objecten bestaat. Dat is ook terug te zien in het (afgenomen) aanbod van kantoorpanden tot 500 m²

vvo, terwijl het aanbod groter dan 500 m² vvo is toegenomen.

Het grootste deel van de aangeboden kantoorruimten blijft echter te vinden bij vastgoedobjecten

tussen 100 en 500 m² vvo. Iets meer dan de helft (54%) van het aanbod valt in deze grootteklasse.

Dit komt overigens overeen met het aandeel in de voorraad als geheel.

Opvallend is de toename van het aanbod in Heerlen en Roermond en de afname van het aanbod in

Venlo. De toename in Heerlen is te verklaren door de Smart Services Campus die medio 2016 in de

verhuur is gekomen. In Roermond is een aantal grote kantoorpanden leeg komen te staan

(Kapellerpoort 1 en Westhoven 5-7). De afname in Venlo komt met name door de opening van het

nieuwe stadskantoor.

De gemiddelde vraagprijs voor kantoorruimte bedraagt in 2016 €101. Daarmee is de vraagprijs ten

opzichte van een jaar geleden met 2,9% afgenomen (in 2015 bedroeg de gemiddelde vraagprijs

nog €104). De vraagprijs in Maastricht en Roermond ligt met respectievelijk € 117 en € 111

beduidend hoger dan in de overige kantoorsteden waar de prijs tussen € 90 en € 102 ligt. Ook in

stationsgebieden ligt de gemiddelde prijs met € 123 hoog. Terwijl deze op bedrijventerreinen met

€ 85 vrij laag ligt.


Aanbod van kantoorruimte

aanbodontwikkeling

520

587

640

668

755

814

875

920

858

766

67

53

28

87

59

61

45

-62

-92

12,9%

9,0%

4,4%

13,0%

7,8%

7,5%

5,1%

-6,7%

-10,7%

Aantal Verandering

Aanbod kantoorruimte,

aantal objecten (per 31 dec.)

Abs. In %

2011

2010

2009

2008

2007

2012

2013

2014

2015

20160

200

400

600

800

1.000

520

587

640668

755

814

875

920

858

766

Aanbodontwikkeling

kantoorruimte, aantal objecten (per 31 dec.)

2016201520142013201220112010200920082007

255.540

298.520

334.430

351.720

383.070

417.570

455.480

484.690

455.060

466.260

42.980

35.910

17.290

31.350

34.500

37.900

29.210

-29.630

11.200

16,8%

12,0%

5,2%

8,9%

9,0%

9,1%

6,4%

-6,1%

2,5%

Aantal Verandering

Aanbod kantoorruimte,

VVO in m² (per 31 dec.)

Abs. In %

2011

2010

2009

2008

2007

2012

2013

2014

2015

2016

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

255.540

298.520

334.430351.720

383.070

417.570

455.480

484.690

455.060466.260

Aanbodontwikkeling

kantoorruimte, VVO in m² (per 31 dec.)

2016201520142013201220112010200920082007

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

Aanbod Opname

Aanbod- versus opname-ontwikkeling kantoorruimte in de afgelopen 10 jaar, VVO in m²

2008 2016



samenstelling

<50 45 6% 1.470 0%

50-100 70 9% 5.150 1%

100-250 227 30% 37.630 8%

250-500 183 24% 65.340 14%

500-1.000 109 14% 75.370 16%

1.000-2.500 89 12% 134.730 29%

> 2.500 36 5% 146.570 31%

Onbekend 7 1% 0 0%

Totaal 766 100% 466.260 100%

Aanbod kantoorruimte naar grootteklasse per 31 dec 2016

Aantal objecten VVO-totaal in m²Klasse

in m²Abs. Abs.In % In %

Noord-Limburg 180 23% 86.660 19%

Midden-Limburg 190 25% 101.260 22%

Zuid-Limburg 396 52% 278.330 60%

Aantal

objecten

VVO

in m²

Aanbod kantoorruimte naar regio per 31 dec 2016

Abs. Abs.In % In %

waarvan:

Westelijke Mijnstreek 121 16% 72.240 15%

Parkstad Limburg 142 19% 121.560 26%

Maastricht & Mergelland 133 17% 84.540 18%

Anders 370 48% 187.930 40%

Totaal 766 100% 466.260 100%

Top 15 aanbod gemeenten per 31 dec 2016

VVO

in m²

76.650Heerlen

75.660Maastricht

49.550Roermond

47.490Venlo

43.590Sittard-Geleen

29.160Kerkrade

27.720Weert

24.710Venray

19.250Beek

8.690Echt-Susteren

6.430Leudal

5.710Landgraaf

5.170Schinnen

4.480Roerdalen

4.380Horst aan de Maas

2016 36,9%171.8492015 11,5%53.5462014 14,0%65.3752013 12,0%56.1252012 8,1%37.6212011 9,2%42.7492010 0,9%4.0472009 1,7%7.7532008 2,0%9.5032007 0,9%4.0932006 0,3%1.3052005 1,4%6.5162003 1,2%5.776

Totaal: 100,0%466.258

Aanbod kantoorruimte: VVO in m²

naar startjaar aanbod per 31 dec 2016



kantoorsteden

Maastricht 106 14% 75.660 16%

Heerlen 78 10% 76.650 16%

Sittard-Geleen 86 11% 43.590 9%

Venlo 98 13% 47.490 10%

Roermond 70 9% 49.550 11%

Overige gemeenten 328 43% 173.310 37%

Totaal 766 100% 466.260 100%

Aantal

objecten

VVO

in m²

Aanbod kantoorsteden, per 31 dec 2016

Abs. Abs.In % In %

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

Heerlen Maastricht Overige gemeenten Roermond

Sittard-Geleen Venlo

Aanbodontwikkeling kantoorsteden, vanaf januari 2005



kantoorlocaties

Stadscentra 75 10% 29.140 6%

Stationsgebieden 38 5% 24.170 5%

Kantoorparken 88 11% 101.360 22%

Bedrijventerreinen 191 25% 125.070 27%

Overige locaties 374 49% 186.530 40%

Totaal 766 100% 466.260 100%

Aantal

objecten

VVO

in m²

Aanbod kantoorlocaties, per 31 dec 2016

Abs. Abs.In % In %

Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard -Geleen, Roermond, Venlo,

Weert en Venray). Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard,

Roermond, Venlo en Weert.

0

40.000

80.000

120.000

160.000

200.000

Bedrijventerreinen Kantoorparken Overige locaties Stadscentra

Stationsgebieden

Aanbodontwikkeling kantoorlocaties, vanaf januari 2005



vraagprijzen

De gemiddelde prijs (=vraagprijs) per m² verhuurbaar vloeroppervlak is exclusief BTW, servicekosten, goodwill en

overnamekosten. Uitgegaan wordt van het totale verhuurbare oppervlak. Bij de berekening van de gemiddelde prijs worden

objecten waarvan de oppervlakte en/of prijs niet bekend is, niet meegenomen. Het gemiddelde wordt vastgesteld op basis

van het huidige aanbod en de transacties die gedurende één jaar voorafgaand aan de peildatum hebben plaatsgevonden .

Op te merken is dat het prijsniveau niet alleen afhankelijk is van marktomstandigheden, maar ook van de kwaliteit en

locatie van het aanbod. Indien de prijs wordt berekend op basis van een beperkt aantal objecten, kunnen daardoor grote

schommelingen ontstaan en is de representativiteit beperkt.

Limburg 101

Gemiddelde huurprijs per m² in €

31 dec 2016

De gemiddelde huurprijs in Limburg is

berekend op basis van 734 objecten.

0 20 40 60 80 100 120

Noord-Limburg

Midden-Limburg


Parkstad Limburg

Maastricht & Mergelland

101

103

95

90

116

Gemiddelde huurprijs per m² in €, 31 dec 2016, regio's

0 20 40 60 80 100 120

Maastricht

Heerlen

Sittard-Geleen

Venlo

Roermond

Overige gemeenten

117

99

90

102

111

93

Gemiddelde huurprijs per m² in €, 31 dec 2016, kantoorsteden

0 20 40 60 80 100 120 140

Stadscentra

Stationsgebieden

Kantoorparken

Bedrijventerreinen

Overige locaties

114

123

114

85

96

Gemiddelde huurprijs per m² in €, 31 dec 2016, kantoorlocaties

Limburg 104

Gemiddelde huurprijs per m² in €

31 dec 2015

De gemiddelde huurprijs in Limburg is

berekend op basis van 710 objecten.



vraag naar kantoorruimte

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraagzijde van de kantorenmarkt ofwel de opname van

kantoorruimten in Limburg door bedrijven en instellingen. Evenals de aanbodgegevens zijn de

opnamegegevens afkomstig uit de BOG-monitor Limburg.

In 2016 werden bijna 360 kantoorruimten met bijna 167.000 m² aan verhuurbare vloeroppervlakte

(vvo) door de markt opgenomen. Dit is ruim 5% van de kantoorvoorraad. De opname in 2016 is

daarmee ruim 45.000 m² hoger dan in 2015 (+45,2%). Het aantal verhuurde/verkochte

kantoorruimten is toegenomen met 32,3%.

Het grootste deel van de opname betrof kantoorruimten tussen 100 en 500 m² vvo (52%). Dit komt

overeen met de samenstelling van de voorraad en aanbod. Het spreekt voor zich dat het grootste

deel van de opname plaats vond in de vijf kantoorsteden. Zo werd vorig jaar in Maastricht 46.000 m²

vvo kantoorruimte opgenomen. De opname in Maastricht ligt daarmee op een hoger niveau dan

voorgaande jaren. Op de tweede plaats staat de gemeenten Venlo, met bijna 26.000 m² vvo. In de

andere drie kantoorsteden ligt de opname tussen de 11.000 en 17.000 m² vvo. Opmerkelijk is

overigens dat het aantal opnames in niet-formele kantoorlocaties een continue toename laat zien.



vraagontwikkeling

272

306

269

242

300

264

310

310

269

356

34

-37

-27

58

-36

46

0

-41

87

12,5%

-12,1%

-10,0%

24,0%

-12,0%

17,4%

0,0%

-13,2%

32,3%

Aantal Verandering

Opname-ontwikkeling

kantoorruimte, aantal objecten

Abs. In %

2011

2010

2009

2008

2007

2012

2013

2014

2015

20160

50

100

150

200

250

300

350

400

272

306

269

242

300

264

310 310

269

356

Opname-ontwikkeling

kantoorruimte, aantal objecten

2016201520142013201220112010200920082007

109.550

124.510

105.390

105.600

128.890

114.960

112.410

131.930

114.880

166.790

14.960

-19.120

210

23.290

-13.930

-2.550

19.510

-17.040

51.910

13,7%

-15,4%

0,2%

22,1%

-10,8%

-2,2%

17,4%

-12,9%

45,2%

VVO in m² Verandering

Opname-ontwikkeling

kantoorruimte, VVO in m²

Abs. In %

2011

2010

2009

2008

2007

2012

2013

2014

2015

20160

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

109.550

124.510

105.390105.600

128.890

114.960112.410

131.930

114.880

166.790

Opname-ontwikkeling

kantoorruimte, VVO in m²

2016201520142013201220112010200920082007

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

nieuwbouw bestaand vastgoed

Opname van kantoorruimte versus nieuwbouw per kwartaal, VVO in m²

1e kw 2005 4e kw 2016



samenstelling

<50 19 5% 650 0%

50-100 56 16% 3.930 2%

100-250 114 32% 18.720 11%

250-500 72 20% 25.250 15%

500-1.000 52 15% 34.760 21%

1.000-2.500 35 10% 56.700 34%

> 2.500 4 1% 26.780 16%

Onbekend 4 1% 0 0%

Totaal 356 100% 166.790 100%

Opname kantoorruimte naar grootteklasse in 2016

Klasse

in m²

Aantal objecten VVO-totaal in m²

Abs. Abs.In % In %

Noord-Limburg 68 19% 37.910 23%

Midden-Limburg 94 26% 26.380 16%

Zuid-Limburg 194 54% 102.500 61%

Aantal

objecten

VVO

in m²

Opname kantoorruimte in 2016 naar regio

Abs. Abs.In % In %

waarvan:


Parkstad Limburg 43 12% 26.220 16%

Maastricht & Mergelland 91 26% 49.120 29%

Anders 162 46% 64.290 39%

Totaal 356 100% 166.790 100%

Top 15 gemeenten, opname in 2016

VVO

in m²

45.570Maastricht

26.180Venlo

16.540Sittard-Geleen

14.920Heerlen

11.540Roermond

9.700Weert

8.030Brunssum

7.470Venray

6.480Beek

3.610Stein

2.340Echt-Susteren

1.890Gennep

1.690Horst aan de Maas

1.470Valkenburg

1.280Kerkrade

2016 8,8%14.6402015 13,7%22.8852014 21,6%36.0772013 26,2%43.7052012 9,8%16.3592011 7,8%13.0592010 3,1%5.1522009 4,3%7.1042008 2,8%4.6532007 1,4%2.3262006 0,3%5252005 0,0%752004 0,1%230

Totaal: 100,0%166.790

Opname kantoorruimte in 2016

VVO in m² naar startjaar aanbod



kantoorsteden

Maastricht 75 21% 45.570 27%

Heerlen 26 7% 14.920 9%

Sittard-Geleen 41 12% 16.540 10%

Venlo 37 10% 26.180 16%

Roermond 33 9% 11.540 7%


Totaal 356 100% 166.790 100%

Aantal

objecten

VVO

in m²

Opname kantoorruimte, kantoorsteden in 2016

Abs. Abs.In % In %

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

Heerlen Maastricht Overige gemeenten Roermond Sittard-Geleen Venlo

Opname kantoorruimte, kantoorsteden 2005-2016 (per jaar)



kantoorlocaties

Stadscentra 52 15% 28.810 17%


Kantoorparken 39 11% 33.290 20%



Totaal 356 100% 166.790 100%

Aantal

objecten

VVO

in m²

Opname kantoorruimte, kantoorlocaties in 2016

Abs. Abs.In % In %

Stadscentra; het betreft de stadscentra van de zeven stedelijke gemeenten in Limburg: Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray).

Stationsgebieden: het betreft locaties bij stations met een Intercity aansluiting, te weten: Heerlen, Maastricht, Sittard, Roermond, Venlo en Weert.

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

Bedrijventerreinen Kantoorparken Overige locaties Stadscentra Stationsgebieden

Opname kantoorruimte, kantoorlocaties 2005-2016 (per jaar)



kantoren; bedrijven en

werkgelegenheid

Om uitspraken te kunnen doen over de Limburgse kantoreneconomie wordt gebruik gemaakt van

gegevens uit het Vestigingenregister Limburg (VRL) dat Etil sinds begin jaren negentig beheert. Dit

register volgt de ontwikkelingen van het Limburgse bedrijfsleven. In dit register worden van bijna

91.000 geregistreerde Limburgse vestigingen van bedrijven en instellingen onder andere vastgoed -

en werkgelegenheidsontwikkelingen in beeld gebracht.

Kantoorvestigingen

In 2016 waren in Limburg circa 7.000 bedrijven in de bijna 4.500 kantoorobjecten gevestigd. Dit is

een toename van 2,3% ten opzichte van het jaar ervoor. In totaal is 8% van de bedrijfsvestigingen in

Limburg gevestigd in een kantoorobject. Indien nader wordt ingegaan op de afzonderlijke

economische sectoren, blijkt dat dit percentage met name bij de overheid (49%) en bij financiële

instellingen (40%) hoog is. Op te merken is dat veel van de bedrijven in de zakelijke dienstverlening

('slechts' 13% van deze bedrijven zijn gevestigd in een kantoorpand) kleine bedrijven of zelfs

eenmanszaken zijn, die vanuit een thuissituatie opereren en dus in een woning zijn gevestigd.

Werkgelegenheid in de Limburgse kantoren

Bij bedrijven die zijn gevestigd in een kantoorobject zijn in 2016 bijna 108.000 personen werkzaam.

Daarmee betreft 21% van de totale werkgelegenheid in Limburg zogenaamde "kantoor-

werkgelegenheid". Ruim 21% van de werkgelegenheid (en ruim 18% van de kantoorvestigingen in

Limburg) is in Maastricht te vinden. Deze gemeente is dan ook dé kantorenstad in Limburg. Dit komt

met name doordat in deze gemeente een aantal grote kantoorgebruikers zijn gevestigd, zoals de

Provincie Limburg, de Rechtbank Limburg, Vodafone-Ziggo en Mercedes-Benz Customer

Assistance Center. Heerlen staat met ruim 19% op een tweede plaats, gevolgd door Sittard-Geleen

met bijna 12%.

De werkgelegenheid in de Limburgse kantoren is met 1.120 arbeidsplaatsen afgenomen, hetgeen

gelijk is aan een afname van 1,0%. Vooral in Zuid-Limburg en in Midden-Limburg is het aantal

kantoorbanen afgenomen. Binnen Zuid-Limburg is er in Parkstad Limburg en Westelijke Mijnstreek

een afname te zien en in Maastricht & Mergelland een toename.


Kantoreneconomie

kantoorvestigingen

Noord-Limburg 1.460 1.481 21% 21 1,4%

Midden-Limburg 1.296 1.349 19% 53 4,1%

Zuid-Limburg 4.071 4.157 59% 86 2,1%

Kantoorvestigingen, naar regio

2015 2016 Aandeel in % Ontwikkeling 2015-2016

In %Abs.

waarvan:

Westelijke Mijnstreek 1.065 1.107 16% 42 3,9%

Parkstad Limburg 1.390 1.422 20% 32 2,3%

Maastricht en Mergelland 1.616 1.628 23% 12 0,7%

Anders 2.756 2.830 41% 74 2,7%

Totaal 6.827 6.987 100% 160 2,3%

Kantoorvestigingen: het betreft vestigingen van bedrijven en instellingen op basis van het Vestigingenregister Limburg (VRL) die gevestigd zijn in vastgoedobjecten

zoals die in de voorliggende kantorenmonitor als kantoorobjecten zijn gedefinieerd.

547419

664

1.0054.352

Stadscentra 7,8%Stationsgebieden 6,0%Kantoorparken 9,5%Bedrijventerreinen 14,4%Overige locaties 62,3%

Totaal: 100,0%

1.268

725

783

708542

2.961

Maastricht 18,1%Heerlen 10,4%Sittard-Geleen 11,2%Venlo 10,1%Roermond 7,8%Overige gemeenten 42,4%

Totaal: 100,0%

Kantoorvestigingen, naar kantoorstad Kantoorvestigingen, naar soort locatie

Landbouw 5 0%

Industrie 230 3%

Bouwnijverheid 187 3%

Groothandel 359 5%

Detailhandel 200 3%

Vervoer en opslag 104 1%

Horeca 17 0%

Informatie en communicatie 405 6%

Financiële instellingen 394 6%

Zakelijke dienstverlening 2.341 34%

Overheid 142 2%

Onderwijs 169 2%

Gezondheids- en welzijnszorg 2.126 30%

Cultuur, sport en recreatie 128 2%

Overige dienstverlening 179 3%

Totaal 6.986 100%

Kantoorvestigingen, naar economische sector

Aantal

vestigingen

Aandeel

in %

Kantorenlocatiecoëfficient

Kantoor-

vastgoed

0% 100%

5% 95%

3% 97%

5% 95%

2% 98%

5% 95%

0% 100%

12% 88%

40% 60%

13% 87%

49% 51%

4% 96%

20% 80%

3% 97%

3% 97%

8% 92%

Overig

vastgoed

Kantorenlocatiecoëfficient = aantal vestigingen (per sector) dat gevestigd is in een kantoorpand c.q. vastgoed dat in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als

kantoor is gedefinieerd


Kantoreneconomie

werkgelegenheid in kantoren

Noord-Limburg 18.160 18.140 17% -20 -0,1%

Midden-Limburg 19.020 18.530 17% -500 -2,6%

Zuid-Limburg 71.830 71.220 66% -600 -0,8%

Werkgelegenheid in kantoren, naar regio

2015 2016 Aandeel in % Ontwikkeling 2015-2016

In %Abs.

waarvan:

Westelijke Mijnstreek 18.170 17.800 16% -370 -2,0%

Parkstad Limburg 29.190 28.470 26% -720 -2,5%

Maastricht en Mergelland 24.470 24.950 23% 480 2,0%

Anders 37.190 36.670 34% -520 -1,4%

Totaal 109.010 107.890 100% -1.120 -1,0%

Kantoorwerkgelegenheid: aantal werkzame personen (fulltime, parttime en uitzendkrachten) die werkzaam zijn bij of vanuit vestigingen van bedrijven en instellingen

op basis van het Vestigingenregister Limburg (VRL) die gevestigd zijn in vastgoedobjecten zoals die in de voorliggende kantorenmonitor als kantoorobjecten zijn

gedefinieerd.

7.4004.780

30.420

18.750

46.090

Stadscentra 6,9%Stationsgebieden 4,4%Kantoorparken 28,3%Bedrijventerreinen 17,5%Overige locaties 42,9%

Totaal: 100,0%

22.630

20.880

12.5809.190

9.300

32.860

Maastricht 21,1%Heerlen 19,4%Sittard-Geleen 11,7%Venlo 8,6%Roermond 8,7%Overige gemeenten 30,6%

Totaal: 100,0%

Werkgelegenheid in kantoren, naar kantoorstad Werkgelegenheid in kantoren, naar soort locatie

Landbouw 20 0%

Industrie 10.270 10%

Bouwnijverheid 2.490 2%

Groothandel 3.080 3%

Detailhandel 1.520 1%

Vervoer en opslag 2.600 2%

Horeca 50 0%

Informatie en communicatie 5.670 5%

Financiële instellingen 8.000 7%

Zakelijke dienstverlening 25.990 24%

Overheid 19.100 18%

Onderwijs 2.500 2%

Gezondheids- en welzijnszorg 25.390 24%

Cultuur, sport en recreatie 450 0%

Overige dienstverlening 720 1%

Totaal 107.850 100%

Werkgelegenheid in kantoren, naar economische sector

Aantal

werkzame personen

Aandeel

in %

Kantorenwerkgelegenheidscoëfficient

Kantoor-

vastgoed

0% 100%

14% 86%

12% 88%

9% 91%

3% 97%

9% 91%

0% 100%

55% 45%

90% 10%

45% 55%

78% 22%

8% 92%

28% 72%

4% 96%

6% 94%

21% 79%

Overig

vastgoed

Kantorenwerkgelegenheidscoëfficient = aantal werkzame personen (per sector) dat werkzaam is in of vanuit een kantoorpand c.q. vastgoed dat in het kader van de

'Kantorenmonitor Limburg' als kantoor is gedefinieerd



plannen

Om uitspraken te kunnen doen over de aanwezige planomvang in Limburg wordt in het kader van

de kantorenmonitor jaarlijks een planenquête onder de Limburgse gemeenten uitgezet. Op basis

van de uitkomsten uit deze enquête blijkt dat de Limburgse planomvang (resultatente van geplande

toevoegingen en onttrekkingen) aan kantoorruimte momenteel 56.000 m² bvo bedraagt. De

planvoorraad bestaat uit bijna 87.000 m² bvo aan toevoegingen en bijna 31.000 m² bvo aan

onttrekkingen. Een deel van de planvoorraad is bestemmingsplantechnisch onherroepelijk (80,8%),

maar nog niet in aanbouw. In de plannen zijn overigens niet alleen nieuwbouw- en sloopplannen

opgenomen, maar ook grootschalige herontwikkelingsplannen (zoals het Schinkelkwadrant-Noord

en -Zuid in de binnenstad van Heerlen).

De helft van de planvoorraad, 43.000 m² bvo (50%), is gepland in drie van de vijf Limburgse

kantoorsteden. Op te merken is dat van de vijf kantoorsteden momenteel alleen in Sittard -Geleen

en Venlo geen kantoorplannen bestaan. In Heerlen zijn de sloopplannen in bvo groter dan de

nieuwbouw, waarmee het saldo voor Heerlen, als enige gemeente, leidt tot een lichte afname van

het kantoorvolume. Het plan met de grootste omvang is Kantorencomplex Stationspark in

Roermond waar circa 19.000 m² bvo is gepland.

Bijna een kwart van de planomvang bevindt zich op een van de formele kantoorlocaties. Zo is eind

2016 ruim 25.000 m² bvo (29%) aan toevoegingen gepland op een kantoorpark en bijna 19.000 m²

bvo (22%) aan toevoegingen gepland in een stationsgebied in Limburg. Alle onttrekkingen

(30.800 m² bvo) zijn gepland in een stadscentrum.

De totale planvoorraad betreft naast plannen voor de markt overigens ook plannen voor eigenbouw .

De oplevering van het stadskantoor in de gemeente Venlo betrof eigenbouw. Voor de komende

jaren zijn geen plannen voor eigenbouw voorzien.

De verwachting is dat de planrealisaties de komende jaren beperkter zullen zijn dan in de afgelopen

jaren. In de laatste jaren zijn een aantal grotere projecten opgeleverd, zoals een aantal

stadskantoren. Ook worden nauwelijks nieuwe grootschalige plannen ontwikkeld en lopen een

aantal bestaande plannen vertraging op. Ook zijn een aantal plannen in omvang aangepast danwel

ingetrokken (zoals het plan Schinkelkwadrant-Zuid in Heerlen). De verwachting is dat ook in de

nabije toekomst geen grootschalige kantoorplannen voor kantoorcomplexen zullen worden

ontwikkeld. Opmerkelijk in 2016 was de realisatie van een aantal grootschalige functie -

veranderingen. Zo hebben een aantal grootschalige kantoren een andere functie gekregen, met

name wonen. De vraag is of deze kantorentransformatie doorzet. De verwachting is dat in ieder

geval het strategisch voorraadbeheer de komende jaren een grotere invloed zal hebben op de

kantorenvoorraad dan nieuwbouw/sloop. Daarnaast blijft de vraag bestaan, wat te doen met de

achterblijvende lege kantoorruimten. De kantorenmarkt in Limburg is namelijk vooral regionaal van

aard.


Plannen

provinciale planomvang

Geplande onttrekkingen naar regio, bvo in m²

BVO

in m²

In %

Noord-Limburg 7.800 9% 0 0%

Midden-Limburg 43.400 50% 0 0%

Zuid-Limburg 35.600 41% -30.800 100%

Geplande toevoegingen naar regio, bvo in m²

BVO

in m²

In %

Noord-Limburg 0 0% 7.800 9%

Midden-Limburg 0 0% 43.400 50%

Zuid-Limburg -30.800 100% 35.600 41%

waarvan:waarvan:

Westelijke Mijnstreek 11.500 32% 0 0%

Parkstad Limburg 6.100 17% -30.800 100%

Maastricht en Mergelland 18.000 51% 0 0%


Parkstad Limburg -30.800 100% 6.100 17%

Maastricht en Mergelland 0 0% 18.000 51%

Totaal 86.700 100% -30.800 100%Totaal -30.800 100% 86.700 100%

bvo = bruto vloeroppervlakte

onherroepelijk 80,8%vastgesteld 16,6%ontwerp 0,0%ideefase 0,0%onbekend 2,6%

Totaal: 100,0%

Geplande toevoegingen

bestemmingsplanfase

bvo in m²


eigenbouw / multi-tenant

bvo in m²


in aanbouw / niet in aanbouw

bvo in m²

multi-tenant 100,0%

Totaal: 100,0%

niet in aanbouw 100,0%

Totaal: 100,0%

0 4.000 8.000 12.000 16.000 20.000

Roermond; Kantorencomplex Stationspark

Maastricht; A2 Traverse - Poortgebouw Noord + Zuid

Weert; Kantoortoren Kampershoek 2.0

Beek; Optie Suyderland

Weert; Porta 3+4

Peel en Maas; Ringovenpark

Heerlen; Twinport III

Weert; Porta 1

Heerlen; Koumenparc

Venray; Akkerweg (kantoor)

Top 10 kantoorplannen, geplande toevoegingen (bvo in m²)


Plannen

kantoorsteden

Geplande onttrekkingen;

kantoorsteden en overige gemeenten

BVO in m² In %

Maastricht 18.000 21% 0 0%

Heerlen 6.100 7% -30.800 100%

Roermond 19.000 22% 0 0%

Overige gemeenten 43.600 50% 0 0%

Totaal 86.700 100% -30.800 100%

Geplande toevoegingen;

kantoorsteden en overige gemeenten

BVO in m² In %

Maastricht 0 0% 18.000 21%

Heerlen -30.800 100% 6.100 7%

Roermond 0 0% 19.000 22%


Totaal -30.800 100% 86.700 100%

bvo = bruto vloeroppervlakte

50%50%

Kantoorsteden Overige gemeenten


kantoorsteden versus

overige gemeenten

-25.000 -20.000 -15.000 -10.000 -5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000

Roermond

Maastricht

Heerlen

Planomvang; kantoorsteden, bvo in m² (saldo) *

Naamloos

Totaal

Maastricht 0% 0% 100% 100%

Heerlen 0% 50% 50% 100%

Roermond 0% 0% 100% 100%

Overige gemeenten 13% 13% 75% 100%

Totaal 8% 17% 75% 100%

Planomvang; kantoorsteden en overige gemeenten naar grootteklasse bvo, in % *

< 500 m² 500-2.500 m² 2.500 m² e.m.

Planomvang; aandeel kantoorsteden in de regionale planvoorraad (saldo) *

-100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

.

..

...

Heerlen

Maastricht

Roermond

Noord-Limburg

Midden-Limburg


Parkstad Limburg

Maastricht en Mergelland

* In de planomvang zijn zowel plannen opgenomen betreffende toevoegingen (nieuwbouwplannen) alsook onttrekkingen (sloopplannen). Zo is

bijvoorbeeld de planomvang in het stadscentrum van Heerlen negatief als gevolg van sloopplannen in het Schinkelkwartier.


Plannen

kantoorlocaties

Geplande onttrekkingen;

kantoorlocaties en overige locaties

BVO in m² In %

Stadscentra 0 0% -30.800 100%

Stationsgebieden 19.000 22% 0 0%

Kantorenparken 25.300 29% 0 0%

Bedrijventerreinen 14.400 17% 0 0%

Overige locaties 28.000 32% 0 0%

Totaal 86.700 100% -30.800 100%


kantoorlocaties en overige locaties

BVO in m² In %

Stadscentra -30.800 100% 0 0%


Kantorenparken 0 0% 25.300 29%



Totaal -30.800 100% 86.700 100%

-100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Maastricht

Heerlen

Roermond

10%

100%

6%-84%

100%

Kantoorparken Overige locaties Stadscentra Stationsgebieden

Planomvang; kantoorlocaties in de kantoorsteden, aandeel bvo in % (saldo) *

Planomvang; kantoorlocaties in kantoorsteden, bvo in m² (saldo) *

Maastricht Heerlen Roermond

Stadscentrum 0 -30.760 0

Stationsgebied 0 0 19.000

Kantoorparken 0 3.800 0

Overige locaties 18.000 2.260 0

Totaal 18.000 -24.700 19.000

-40.000 -30.000 -20.000 -10.000 0 10.000 20.000

Stationsgebied Roermond

Kantorenzone Luchthaven

Centrum Noord

Coriopolis (SD)

Heerlen-Centrum

19.000

11.500

9.993

3.800

-30.755

Planomvang; stadscentra, stationsgebieden en kantoorparken, bvo in m² (saldo) *

* In de planomvang zijn zowel plannen opgenomen betreffende toevoegingen (nieuwbouwplannen) alsook onttrekkingen (sloopplannen). Zo is

bijvoorbeeld de planomvang in het stadscentrum van Heerlen negatief als gevolg van sloopplannen in het Schinkelkwartier.


Kantorenmonitor

Limburg

bijlagen


Bijlage 1 Kantorenvoorraad regio's en gemeenten

Noord-Limburg Venray 103.680 18.010 17,4%

Venlo 339.310 40.120 11,8%

Gennep 19.510 2.250 11,5%

Bergen (L) 9.430 860 9,1%

Peel en Maas 49.520 3.440 6,9%

Beesel 15.760 400 2,5%

Horst aan de Maas 52.730 1.260 2,4%

Mook en Middelaar 12.030 0 0,0%

Totaal 601.960 66.330 11,0%

Midden-Limburg Roerdalen 18.250 4.390 24,0%

Weert 123.260 26.120 21,2%

Roermond 274.370 48.150 17,5%

Leudal 47.260 5.820 12,3%

Echt-Susteren 51.630 5.570 10,8%

Nederweert 20.880 1.440 6,9%

Maasgouw 28.900 1.060 3,7%

Totaal 564.540 92.550 16,4%

Westelijke Mijnstreek Schinnen 15.570 2.440 15,7%

Beek 93.830 10.760 11,5%

Stein 41.450 4.510 10,9%

Sittard-Geleen 310.890 30.610 9,8%

Totaal 461.740 48.330 10,5%

Parkstad Limburg Kerkrade 102.920 24.250 23,6%

Onderbanken 5.610 940 16,8%

Heerlen 520.110 66.560 12,8%

Simpelveld 16.850 2.000 11,9%

Landgraaf 57.950 4.950 8,5%

Voerendaal 13.230 950 7,1%

Nuth 21.130 1.400 6,6%

Brunssum 42.120 2.510 6,0%

Totaal 779.920 103.550 13,3%

Maastricht en Mergelland Meerssen 19.270 2.910 15,1%

Maastricht 618.040 78.840 12,8%

Valkenburg aan de Geul 21.640 2.550 11,8%

Vaals 13.740 1.500 10,9%

Eijsden-Margraten 15.000 1.090 7,3%

Gulpen-Wittem 16.380 770 4,7%

Totaal 704.070 87.670 12,5%

Gemeente Kantorenvoorraad

VVO in m²

Leegstand

VVO in m²

Leegstand

in % voorraad

Regio

Kantorenvoorraad en indicatieve leegstand; regio's en gemeente, per 31-12-2016

Zuid-Limburg 1.945.730 239.550 12,3%

Anders 1.166.500 158.880 13,6%

Totaal Limburg 3.112.230 398.430 12,8%

Leegstand = indicatieve leegstand c .q. aanbod kantoorruimte in vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als

kantoorvastgoed zijn gedefinieerd. Op te merken is dat dit het grootste deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de

aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en /of

fabriekspanden.

VVO = Verhuurbare vloeroppervlakte


Bijlage 2 Kantoorsteden en kantoorlocaties

Maastricht Stadscentrum 83.490 12.210 14,6%

Stationsgebied 50.720 8.970 17,7%

Kantoorparken 270.300 47.840 17,7%

Bedrijventerreinen 26.860 2.520 9,4%

Overige locaties 186.680 7.310 3,9%

Totaal 618.040 78.840 12,8%

Heerlen Stadscentrum 60.540 2.300 3,8%


Kantoorparken 223.980 17.870 8,0%



Totaal 520.110 66.560 12,8%

Sittard-Geleen Stadscentrum 8.330 1.480 17,8%


Kantoorparken 77.360 3.930 5,1%



Totaal 310.890 30.610 9,8%

Venlo Stadscentrum 50.080 1.160 2,3%


Kantoorparken 28.100 2.180 7,8%



Totaal 339.310 40.120 11,8%

Roermond Stadscentrum 20.930 2.200 10,5%


Kantoorparken 48.990 13.550 27,6%



Totaal 274.370 48.150 17,5%

Overige gemeenten Stadscentrum 59.200 7.380 12,5%


Kantoorparken 77.200 13.420 17,4%



Totaal 1.049.520 134.140 12,8%

Gemeente Kantorenvoorraad

VVO in m²

Leegstand

VVO in m²

Leegstand

in % voorraad

Regio

Kantorenvoorraad en indicatieve leegstand; kantoorsteden en kantorenlocaties, per 31-12-2016

Centrum

Totaal Limburg 3.112.230 398.430 12,8%

Indicatieve leegstand = aanbod kantoorruimte in vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als kantoorvastgoed zijn

gedefinieerd. Op te merken is dat dit het grootste deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de aangeboden kantoorruimten

wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en/of fabriekspanden.



Bijlage 3 Kantoorparken

Noord-

Limburg

Venlo Kantorenpark Noorderpoort (SD) 13.280 2.180 16,4%

Kazernekwartier 14.810 0 0,0%

Totaal 28.100 2.180 7,8%

Midden-

Limburg

Roermond Buitenop (SD) 17.870 4.610 25,8%

Kapellerpoort (SD) 18.100 7.740 42,8%

Slachthuistraat (SD) 13.020 1.200 9,2%

Totaal 48.990 13.550 27,6%

Weert Centrum Noord (SD) 34.090 4.870 14,3%

Totaal 34.090 4.870 14,3%

Kantoorpark Kantorenvoorraad

VVO in m²

Leegstand

VVO in m²

Leegstand

in % voorraad

Regio

Kantorenvoorraad en indicatieve leegstand; kantoorparken, per 31-12-2016

Gemeente

Zuid-Limburg:

Westelijke

Mijnstreek

Beek Kantorenzone Luchthaven (SD) 43.110 8.550 19,8%

Totaal 43.110 8.550 19,8%

Sittard-Geleen Chemelot Campus (SD) 3.030 0 0,0%

Kantorenpark Sittard (SD) 65.840 3.930 6,0%

Mauritspark (SD) 8.490 0 0,0%

Totaal 77.360 3.930 5,1%

Parkstad

Limburg

Heerlen ABP Heerlen (SD) 69.390 0 0,0%

Coriopolis (SD) 18.550 750 4,0%

Kantorenboulevard Heerlen (SD) 40.430 14.260 35,3%

Onderwijsboulevard Heerlen (SD) 22.620 130 0,6%

Zeswegen (SD) 72.990 2.740 3,7%

Totaal 223.980 17.870 8,0%

Maastricht en

Mergelland

Maastricht Ceramique (SD) 106.870 8.780 8,2%

Geusselt (SD) 21.880 6.960 31,8%

Randwyck (SD) 143.830 32.100 22,3%

Totaal 272.580 47.840 17,6%

Leegstand = indicatieve leegstand c .q. aanbod kantoorruimte in vastgoedobjecten die in het kader van de 'Kantorenmonitor Limburg' als

kantoorobject is gedefinieerd. Op te merken is dat dit het grootste deel betreft van de aangeboden kantoorruimten. Een deel van de

aangeboden kantoorruimten wordt namelijk aangeboden in andersoortig vastgoed, bijvoorbeeld kantoorruimte in logistiek vastgoed en /of

fabriekspanden.



Bijlage 4 Plannen

Noord-

Limburg

Peel en Maas Overige locaties Ringovenpark 6.000 0

Totaal

Venray Overige locaties Akkerweg (kantoor) 1.500 0

Podium 300 0

Totaal

Midden-

Limburg

Roermond Stationsgebied Kantorencomplex Stationspark 19.000 0

Totaal

Weert Kantoorparken Porta 1 3.000 0

Porta 3+4 7.000 0

Bedrijventerreinen Kantoortoren Kampershoek 2.0 14.400 0

Totaal

Westelijke

Mijnstreek

Beek Kantoorparken Optie Suyderland 11.500 0

Totaal

Parkstad

Limburg

Heerlen Kantoorparken Twinport III 3.800 0

Stadscentrum Schinkelkwadrant-Noord 0 -18.000

Schinkelkwadrant-Zuid 0 -12.800

Overige locaties Koumenparc 2.300 0

Totaal

Maastricht &

Mergelland

Maastricht Overige locaties A2 Traverse - Poortgebouw

Noord + Zuid

18.000 0

Totaal

Locatie Ont-

trekkingen

Regio

Plannen, per 31-12-2016 (planlijst), bvo in m²

Gemeente Plannaam Toe-

voegingen


Bijlage 5 Bronregisters

Om de Limburgse kantorenmarkt (vanaf adresniveau) in beeld te brengen, heeft Etil gebruik gemaakt van het door haar

ontwikkelde "Centraal Vastgoedregister Limburg" (het zognaamde CVR Limburg). Dit vastgoedregister bevat circa 630.000

vastgoedadressen in Limburg met een groot aantal kenmerken. Dit centrale register is op basis van een viertal

bronbestanden samengesteld. Afzonderlijk geven de registers namelijk kwalitatief onvoldoende informatie om de

kantorenvoorraad af te bakenen en de dynamiek daarbinnen in beeld te brengen. Door een combinatie van deze registers

is echter een kwalitatief verantwoord basisbestand samen te stellen. Het betreft de volgende vier registers:

- BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen)

- WOZ (Waarde onroerend Zaken)

- BOG (BOG-monitor Limburg)

- VRL (Vestigingenregister Limburg)

Op basis van dit centrale basisbestand is vervolgens het “Kantorenregister Limburg” samengesteld. Dit register bestaat uit

circa 7.000 kantooradressen op basis waarvan 4.500 kantoorobjecten zijn gedefinieerd. Daarbij heeft een intensieve

controle plaatsgevonden ten aanzien van enerzijds de afbakening van de kantorenvoorraad en anderzijds oppervlakte; de

bruto vloeroppervlakte (bvo) en de de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo).

BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen)

De BAG is een landelijk openbare registratie waarin basisgegevens van alle gebouwen en adressen in Nederland zijn

verzameld. De BAG is een belangrijk onderdeel van het landelijke stelsel van basisregistraties. De BAG biedt inzicht in alle

vastgoedobjecten in Nederland en bevat een adressenbestand van heel Nederland. De BAG is vastgelegd in een wettelijke

regeling, waarin onder andere kwaliteitsborging en privacybescherming zijn vastgelegd. Ook zijn de taken en

bevoegdheden van de betrokken partijen in de wet omschreven. Gemeenten realiseren de opbouw en het beheer van de

BAG; het Ministerie van I&M is verantwoordelijk voor de wet en de realisatie van de landelijke voorziening. Alle organisaties

met een publieke taak zijn vanaf 1 juli 2011 verplicht tot afname van de gegevens uit de BAG en hebben een

terugmeldplicht als zij op eventuele fouten in de gegevens stuiten. Hoewel weliswaar enkele vastgoedkenmerken (functie,

bouwjaar, oppervlakte) in de BAG zijn opgenomen, is het doel van de BAG niet de registratie van vastgoedkenmerken,

maar dient het als basisbestand voor adressen en gebouwen.

WOZ (WOZ-monitor Limburg)

De WOZ-monitor is in 2008 door Etil ontwikkeld op basis van gemeentelijke WOZ-gegevens . In deze monitor worden op

adresniveau een groot aantal kenmerken van het Limburgse vastgoed op basis van de gemeentelijke WOZ -registraties

(Waardering Onroerende Zaken) gemonitord. De gegevens worden via de intergemeentelijke organisatie DataLand en

BsGW of direct door gemeenten ter beschikking gesteld. Deze gegevens worden door Etil bewerkt en aangevuld. Zo

worden de adreskenmerken met de gemiddelde WOZ-waarde (gemiddelde per postcode en type object) gekoppeld, zodat

een vastgoedbestand ontstaat. Daarnaast wordt op basis van het “Geografische Basisregister” van Etil het bestand ‘gelinkt’

aan verschillende ruimtelijk-administratieve schaalniveaus (buurten/wijken, bedrijventerreinen, winkelgebieden, gemeenten,

WGR/COROP- regio’s, woonregio’s). Ten slotte worden de leegstandsgegevens van woningen die direct afkomstig zijn van

de afzonderlijke Limburgse gemeenten jaarlijks door Etil in het bestand ge ïntegreerd (onderdeel van de Woonmonitor

Limburg).

BOG (BOG-monitor Limburg)

In de BOG-monitor Limburg van Etil (BedrijfsOnroerendGoed monitor) wordt het aanbod (te huur of te koop staand

bedrijfsvastgoed) en de opname daarvan door de markt op de Limburgse vastgoedmarkt geregistreerd. Deze monitor is in

2003 door Etil ontwikkeld en wordt door Etil sindsdien ieder kwartaal geactualiseerd. De monitor volgt de ontwikkelingen op

de vastgoedmarkt in Limburg, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen winkel -, kantoor en bedrijfsobjecten. Bij circa 200

bronnen, met name (bedrijfs)makelaars, wordt per kwartaal het aanbod gecontroleerd en geactualiseerd. De BOG -monitor

is onderdeel van het Vestigingenregister Limburg (VRL), waar de ontwikkelingen bij Limburgse bedrijven en instellingen op

het gebied van werkgelegenheid en ruimtegebruik worden gevolgd. In de BOG -monitor worden diverse gegevens

geregistreerd, zoals; aanbod, transacties, verhuurbaar oppervlak, soort oppervlak, aanbieder, adres, vastgoedtype, (vraag)

prijzen en aanbodduur. Daarbij worden verschillende ruimtelijke niveaus onderscheiden. Zo is de monitor gekoppeld met

het “Geografisch Basisregister” van Etil, waardoor ook informatie beschikbaar is voor bijvoorbeeld de verschillende

vestigingsmilieus (bedrijventerreinen, stedelijke diensten-terreinen en winkelgebieden). Ook worden in het kader van de

monitor plannen geregistreerd. De monitor wordt vier keer per jaar, aan het begin van ieder kwartaal, geactualiseerd.

VRL (Vestigingenregister Limburg)

In het Vestigingenregister Limburg (VRL) van Etil zijn alle vestigingen van bedrijven en instellingen in Limburg op

adresniveau geregistreerd en worden deze doorlopend op maandelijkse basis geactualiseerd. Daarnaast wordt jaarlijks de

werkgelegenheid geactualiseerd en het vestigingenbestand gecontroleerd door middel van een werkgelegenheidsenqu ête,

met als peildatum 1 januari. Op te merken is dat de BAG-, WOZ- en BOG-monitoren in het VRL-systeem zijn geïntegreerd,

zodat het VRL niet alleen als werkgelegenheidsregister dient, maar veel meer als ruimtelijk -economisch bedrijfs- en

vastgoedregister voor Limburg.


Bijlage 6 Onderzoeksverantwoording

Basis voor de monitor vormt het CVR Limburg c.q. het Kantorenregister Limburg ten aanzien van kantoorobjecten in

Limburg. Op basis hiervan is de Limburgse kantorenmarkt in beeld gebracht. Het integrale Kantorenregister is daarbij vanuit

een drietal invalshoeken samengesteld:

- Voorraad (samenstelling en ontwikkeling van de voorraad, leegstand)

- Marktdynamiek (aanbod en opname van het kantoorvastgoed)

- Gebruik (bedrijfsvestigingen en werkgelegenheid)

Bij de samenstelling van het Kantorenregister zijn de volgende stappen doorlopen:

Stap 1: Afbakeningen en definities

Voordat het kantorenregister en de daaraan verbonden rapportage samengesteld kan worden, zijn eerst de relevante

definities en afbakeningen vastgesteld. Daarbij is enerzijds de kantorensector op basis van SBI -codes (Standaard

Bedrijfsindeling CBS) afgebakend en anderzijds de verschillende vestigingsmilieus c .q. kantoorlocaties afgebakend. Bij

deze laatste afbakening is gebruik gemaakt van de afbakeningen zoals deze in REBIS (www.rebislimburg.nl) alsook in CiK

(Centrumgebieden in Kaart) zijn vastgesteld.

Kantoorobject

De definitie van een kantoorobject zoals deze in de Kantorenmonitor Limburg wordt gehanteerd, is als volgt samen te

vatten: "Een kantoorobject betreft een zelfstandig vastgoedobject gericht op kantoorachtige activiteiten, eventueel

bestaande uit deelobjecten, welke middels een centrale toegang vrij toegankelijk is vanuit de openbare ruimte". Het

grootste deel van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van het vastgoedobject dient daarbij als kantoor in gebruik te zijn .

Kantoorverzamelgebouwen worden op basis van deze defintie als één kantoorobject gezien. Kantoorruimten in of bij

woningen (omgebouwde garages) die integraal onderdeel uitmaken van die woning worden dus buiten beschouwing

gelaten. Het kantoorobject dient als het ware zelfstandig te kunnen worden vermarkt (c.q. verhuurd/verkocht). Op te merken

is dat ook praktijken en uitzendbureaus sinds 2014 in de monitor opgenomen zijn als kantoorobject.

Kantoorachtige activiteit

Etil gebruikt van oudsher voor de omschrijving van de economische activiteit de SBI -codering van het CBS. De SBI2008 is

gebaseerd op een Europees systeem, Nomenclature générale des Activités économique dans les Communautés

Européennes (NACE) die een door de Verenigde Naties gehanteerde codering (ISIC) als basis kent. In de kantorenmonitor

is de term ‘economische activiteit’ toegespitst op kantooractiviteiten. Daarbij is de hoofdactiviteit van een vestiging

bepalend. Op te merken is dat in een kantoorobject ook bedrijven die niet direct in een kantoorbranche vallen, gevestigd

kunnen zijn. Het betreft bijvoorbeeld ondersteunde diensten ten behoeve van de hoofdactiviteit van een bedrijf. Als

voorbeeld is het hoofdkantoor van DSM in Heerlen te noemen. DSM is op basis van de SBI 2008 als chemisch industrieel

bedrijf geregistreerd, waarbij het hoofdkantoor als kantoorobject in het kantorenregister is opgenomen.

Vestiging

Onder een vestiging wordt in het kader van het Vestigingenregister Limburg (VRL) c.q. detailhandelsmonitor verstaan: “Een

locatie van een onderneming, instelling of zelfstandige beroepsbeoefenaar; dat wil zeggen elke fabriek, werkplaats, winkel

of andere bedrijfsruimte, dan wel elk complex daarvan, waarin of van waaruit een economische activiteit, andere

(niet-economische) activiteit of zelfstandig (vrij) beroep ter verkrijging van inkomsten wordt uitgeoefend”.

Werkgelegenheid

Onder werkzame personen (WP) worden verstaan: “meewerkende eigenaren (directie, bedrijfshoofden) en meewerkende

gezinsleden, zelfstandige beroepsbeoefenaren, werknemers in loondienst, personen op bedrijfsscholen en thuiswerk (st)ers

voor zover zij voorkomen op de loonlijst van de vestiging, op -/afroepkrachten voor zover feitelijk werkzaam op de vestiging ”.

Het VRL maakt onderscheid in fulltime, parttime werkgelegenheid en uitzendkrachten. Onder fulltime werkgelegenheid

worden geteld alle werkzame personen die 12 uur of meer per week bij de vestiging werkzaam zijn. Parttimers zijn dus

minder dan 12 uur per week werkzaam. Uitzendkrachten worden geregistreerd bij de inlenende bedrijven /instellingen als

‘uitzendkracht’ als fulltime of parttime werkzame persoon. In de voorliggende rapportage wordt onder werkgelegenheid het

totaal aantal arbeidsplaatsen verstaan (het totaal van fulltime, parttime en uitzendkrachten).

Verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) kantoorobject

Onder verhuurbare vloeroppervlakte wordt verstaan: Het totaal van de verhuurbare (bedrijfs-)vloeroppervlakte van een

kantoorobject in vierkante meters. Het is zodoende de optelsom van kantoorruimten, inclusief eventueel aan de

kantoorfunctie verbonden productie-, magazijnruimten en overige ruimten van een kantoorobject die bedrijfsmatig worden

gebruikt.

Vraagprijs

De vraagprijs betreft de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. De gemiddelde vraagprijs wordt berekend op basis van

het actuele aanbod en de transacties in de afgelopen vier kwartalen. Op te merken is dat de vraagprijs niet hetzelfde hoeft

te zijn als de daadwerkelijk overeengekomen huurprijs. Deze is echter veelal niet bekebnd, zodat in de analyses uitgegaan

wordt van de vraagprijs.


Kantoorlocaties

Bij de indeling in kantoorlocaties wordt op basis van de provinciale monitor werklocaties (REBIS) ten aanzien van

bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen en het Etil informatieproduct 'Centrumgebieden in Kaart' (CiK)

onderscheid gemaakt tussen centrumgebieden (stadscentra, ondersteundende centra, kernverzorgende centra) ,

stationsgebieden, stedelijke dienstenterreinen (kantoor- en retailparken) en bedrijventerreinen (stedelijke bedrijventerreinen,

logistiek- / industriële bedrijventerreinen en bedrijventerreinen landelijk gebied). Voor centrum- en stationsgebieden wordt

gebruik gemaakt van de CiK-afbakening van Etil. Voor bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen wordt aangesloten

bij de REBIS-afbakening c.q. het provinciale beleid ten aanzien van bedrijventerreinen en stedelijke dienstenterreinen. De

volgende kantoorlocaties worden onderscheiden:

Stadscentra

- Centra van de stedelijke POL-regio’s in Limburg. In Limburg worden zeven stadscentra onderscheiden (centra van

Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venlo, Weert en Venray).

Stationsgebieden

- Het betreft afzonderlijk afgebakende delen van centrumgebieden in de nabijheid van intercity -stations (alleen in

Maastricht, Heerlen, Sittard-Geleen, Roermond, Venloen en Weert zijn stationsgebieden afgebakend).

Kantoorparken

- Het betreft planmatig aangelegde terreinen met een nadruk op kantoren. Deze terreinen betreffen de in het kader van

de provinciale monitor werklocaties REBIS afgebakende stedelijke dienstenterreinen (K).

Bedrijventerreinen:

- Bij bedrijventerreinen wordt de afbakening gehanteerd zoals deze in het kader van de provinciale monitor werklocaties

REBIS is vastgelegd (zie ook: www.rebislimburg.nl).

Overige locaties:

- Ondersteunende centra: Het betreft stadsdeelcentra, wijken buurtwinkelcentra in de stedelijke gebieden.

- Kernverzorgende centra: Het betreft winkelgebieden in de verschillende dorpscentra in het landelijk gebied.

- Solitaire locaties: Het betreft verspreid en solitair liggende locaties.

Plancapaciteiten

De informatie over plancapaciteiten is op basis van een planqu ête onder alle Limburgse gemeenten inzichtelijk gemaakt .

Het betreft daarbij meer of minder concrete plannen die op het moment van meting bekend zijn en zodoende niet om in

bestemmingsplannen vastgelegde planmogelijkheden.

Stap 2: Basisbestand

Startpunt zijn de WOZ- en BAG-registraties. Dit bestand is aangevuld en gekoppeld met ‘actieve adressen’ (adressen met

een bedrijfsvestiging) uit het Vestigingenregister Limburg met gegevens over bedrijfsvestigingen en werkgelegenheid (het

gebruik van het vastgoed). Tot slotte is de BOG-monitor aan dit basisbestand gekoppeld met het aanbod en de opnames

van bedrijfsvastgoed sinds 2005. Het resultaat is een integraal basisbestand van het totale vastgoed (woningen en

bedrijfsvastgoed) in Limburg, op basis waarvan in de vervolgstappen de kantorenvoorraad bepaald wordt.

Stap 3: Basiscontrole vastgoedfunctie

Belangrijk gegeven is dat de BAG omtrent vastgoedfunctie en vloeroppervlakte niet bruikbaar is zonder extra controle en

bewerking. Dit, terwijl juist een juiste afbakening en de omvang van het vastgoed (vierkante meters vloeroppervlakte)

cruciaal zijn voor een kwalitatief verantwoord kantorenregister c .q. -monitor. In de BAG is sprake van zogenaamde

gebruiksdoelen die zijn afgeleid uit de bouwkundige gebruiksfunctie conform de categorisering van het Bouwbesluit 2003

zoals deze in de bouwvergunning als zodanig is aangemerkt. Het gebruiksdoel in de BAG is zodoende niet gelijk aan de

planologische bestemming of het feitelijk gebruik. De basiscontrole van de vastgoedfunctie (afbakening kantoorobjecten)

heeft plaatsgevonden op basis van een vergelijking van vier bronregisters; BAG, WOZ, BOG, VRL (zie bijlage 4 voor een

nadere beschrijving). Door deze vier bestanden aan elkaar te koppelen, is inzicht verkregen welke van de vier bronnen een

vastgoedobject als kantoorobject definieert. Voor kantoorobjecten die alleen door de BAG en /of WOZ als kantoorobject

werden gecategoriseerd, is vervolgens een nadere (handmatige) controle uitgevoerd.

Stap 4: Handmatige controle vastgoedfunctie

De handmatige controle is uitgevoerd op basis van beschikbare additionele bronnen (Vestigingenregister Limburg,

luchtfoto’s, streetview, internetresearch). In het register is overigens per adres een opmerkingenveld opgenomen met de

resultaten van deze controle. In dit veld is informatie opgenomen indien een adres onderdeel is van een ander adres;

bijvoorbeeld: Akerstraat 39 en Akerstraat 41 = Onderdeel Akerstraat 39-41). Deze informatie is namelijk relevant voor de

bepaling van het aantal kantoorobjecten. Zo zijn van de 7.000 eerder afgebakende kantooradressen circa 4.500

kantoorobjecten afgeleid.


Stap 5: Oppervlaktegegevens

Ten aanzien van de oppervlaktegegevens is in eerste instantie gebruik gemaakt van de geregistreerde oppervlakte -

gegevens in de WOZ-monitor. Hiervoor is gekozen, omdat de in de BAG opgenomen oppervlaktegegevens veelal niet

correct is. Uitgaande van de bruto vloeroppervlakte (bvo) van een vastgoedobject is vervolgens de verhuurbare

vloeroppervlakte (vvo) afgeleid op basis van een vvo/bvo-verhouding van 0,85. Deze gegevens zijn vervolgens

gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd met gegevens omtrent de verhuurbare vloeroppervlakte op basis van het

Vestigingenregister Limburg (jaarlijkse VRL-enquête onder bedrijven) en de BOG-monitor Limburg (kwartaalmonitor

betreffende aanbod en opname van bedrijfsvastgoed in de afgelopen 10 jaar).

Stap 6: Kantorenregister Limburg

Resultaat van de bovengenoemde onderzoeksfasen (1-5) is het 'Kantorenregister Limburg'. In dit register zijn een groot

aantal inhoudelijke gegevens en kenmerken van de Limburgse kantoorobjecten (op adresniveau) opgenomen, zoals:

- Adres (straatnaam - huisnummer - huisletter - huisnummertoevoeging - postcode - plaatsnaam)

- Objectstatus (niet gerealiseerd verblijfsobject, plaats aangewezen, verblijfsobject buiten gebruik, verblijfsobject

gevormd, verblijfsobject in gebruik, verblijfsobject in gebruik, verblijfsobject ingetrokken)

- Pandstatus (bouw gestart, bouwvergunning verleend, niet gerealiseerd pand, pand buiten gebruik, pand gesloopt,

pand in gebruik, sloopvergunning verleend)

- Kantoorindicator (standaardkantoor verus praktijkruimten)

- Gebiedseenheden (regio, gemeente, wijk/buurt, winkellocatie, REBIS/CiK-terreinnaam)

- Oppervlakte (bruto vloeroppervlakte, verhuurbare vloeroppervlakte in vierkante meters)

- Adrescomplex (indien meerdere objecten één kantoorobject vormen)

- Indicatieve leegstand (kantoorobject wordt op de markt aangeboden, aangeboden oppervlakte, leegstandsduur)

- Benutting (bedrijfsinformatie, zoals de economische activiteit van het gevestigde bedrijf)

- Werkgelegenheid (het aantal werkzame personen die op of vanuit het object werkzaam is)

- Mutaties (indicatoren betreffende nieuwbouw, sloop en/of functiewijziging)

- Overige kenmerken, zoals bouwjaar, energielabel, monumentstatus, eigendomsverhoudingen, X/Y-coördinaten

Op basis van gegevens uit dit register is vervolgens de voorliggende rapportage samengesteld.

Controles

Dit jaar hebben enkele definitiewijzigingen plaatsgevonden en is het Kantorenregister extra gecontroleerd op de volgende

aspecten:

Woningen met kantoor

Uit de controle blijkt dat een deel van de kantoorruimten die de afgelopen jaren als zelfstandig kantoor waren opgenomen,

onderdeel uitmaken van een woning. De definitie van een kantoorobject is daarbij aangescherpt. In de kantorenmonitor

worden nu alleen zelfstandige kantoorobjecten opgenomen. Dat wil zeggen het kantoorobject dient een adres te hebben en

dient vrij toegankelijk te zijn vanuit de openbare ruimte. Kantoorruimten in woningen of kantoorobjecten bij woningen

(omgebouwde garages) die integraal onderdeel uitmaken van die woning zijn dus buiten beschouwing gelaten. Het

kantoorobject dient als het ware zelfstandig te kunnen worden vermarkt (c.q. verhuurd/verkocht). Dit betekent een minder

aantal kantoorobjecten dan vorig jaar (qua oppervlakte maakt het niet zo veel uit).

Adrescomplexen

Daarnaast zijn de adressen intensief onderzocht of deze niet onderdeel uitmaken van een ander adres. Ook dit heeft tot

gevolg een minder aantal objecten ten opzichte van vorig jaar. Dit geldt niet alleen voor grootschalige kantoorcomplexen,

maar ook voor kantoorobjecten die bestaan uit een tweetal (kantoor)adressen. Ook is gecontroleerd op zogenaamde

hoekpanden (kantoorobjecten bestaande uit meerdere adressen c.q. straatadressen).

Functie vastgoedobject

Tot slotte is gecontroleerd of een object een (standaard) kantoorobject danwel een uitzendbureau of praktijk betreft .

Daaruit blijkt dat een aantal kantoorobjecten die als zodanig in de WOZ /BAG zijn geregistreerd toch als praktijk worden

gebruikt of door een uitzendbureau. Daartegenover blijkt dat een aantal praktijkruimten door ‘normale’ kantoorfuncties

worden benut. De BAG en WOZ is minder correct als eerder aangenomen. Het kan overigens zijn dat praktijken gevestigd

zijn in een kantoorverzamelgebouw. In dat geval zijn deze ruimten als normaal kantoor geregistreerd.

De controles zijn uitgevoerd voor bijna alle kantoorobjecten middels de CVR -kaart (een door Etil ontwikkelde GIS-kaart),

internetresearch en google-streetview. Dit betekent dat niet, zoals de afgelopen jaren, alleen is uitgegaan van de

afbakeningen in de BAG en WOZ, maar dat nu meer een integrale en visuele controle op kaart is uitgevoerd. Resultaat is

een verdere kwaliteitssprong ten opzichte van vorig jaar. In tegenstelling tot de voorgaande jaren zijn ook uitzendbureaus

en praktijken opgenomen in de kantorendefinitie. De objecten worden namelijk vaak en intensief uitgewisseld als kantoor .

Er zijn nauwelijks verschillen betreffende de samenstelling van dergelijke vastgoedobjecten. Daarbij geldt overigens dat een

groot deel van het vastgoedobject als backoffice benut wordt Op te merken is dat ook apotheken als praktijkobject zijn

meegenomen. Dit, omdat deze veelal deel uitmaken (onderdeel zijn) van kantoorcomplexen die als kantoor of

gezondheidscentra gebruikt worden.


Kantorenmonitor Limburg 2016...gaat in op de provinciale ontwikkelingen in 2016 en de stand van...

Documents

Transcript of Kantorenmonitor Limburg 2016...gaat in op de provinciale ontwikkelingen in 2016 en de stand van...