28 | nr. 152 • december 2006

Historische Woonsteden & Tuinen

Overdracht van onroerend vermogen

Door Guy de Marnix *

erwijl ons land een bijzonder soe-pele regeling kent voor het overdra-gen van roerende goederen — iets

waar heel wat Europese medeburgers onsom benijden — geldt dat niet voor onroe-rende goederen. Gebouwen overdragenblijft immers een vrij zware en, in som-mige gevallen, ook heel dure verrichting.Daarom vonden we het interessant om inverband hiermee een stand van zaken opte maken en de verschillende mogelijk-heden te onderzoeken.

1. Niets doenIndien een Belgische ingezetene die inBelgië een onroerend goed bezit, overlijdtzonder een testament na te laten, dan zijnde gevolgen (onder meer) de volgende:- het goed komt terecht in de nalaten-

schap van de overledene, voor 100%

van de waarde indien het deel uit-maakte van het eigen vermogen van deoverledene en voor 50% van de waardeindien het behoorde tot het gemeen-schappelijke vermogen (overledene +echtgeno(o)t(e) getrouwd in gemeen-schap van goederen)

- laat de overledene een overlevendeechtgeno(o)t(e) en kinderen achter, danerft de echtgeno(o)t(e) het vruchtge-bruik van het bewuste goed (en van derest van het vermogen van de overle-dene), terwijl de kinderen de bloteeigendom erven

- de kosten worden verdeeld tussen devruchtgebruiker en de blote eigenaar(s)volgens de bepalingen van het Burger-lijk Wetboek in verband hiermee

- het belastingstelsel van de successie-rechten is toepasbaar. De drie gewesten

van ons land hanteren een verschillendstelsel, maar we stellen vast:� ze zijn progressief afhankelijk van het

bedrag;� tussen gehuwden en verwanten in

rechte lijn bedragen ze 27% in Vlaan-deren1 boven €250.000 en 30% inWallonië en in Brussel boven€500.000;

� ze bedragen 65% in Vlaanderen in alleandere situaties (buiten gehuwden enverwanten in rechte lijn) en 70% tus-sen ooms/tantes en neven/nichten, inWallonië en in Brussel.

De fiscale gevolgen van het ontbreken vanerfenisplanning zijn dus vrij zwaar en wor-den ronduit rampzalig in een situatie dieniet ressorteert onder de erfopvolging tus-sen gehuwden of verwanten in rechte lijn.

Juridische en fiscale aspecten m.b.t de overdracht van een vastgoed patrimonium in België.

Dit was het thema van de toespraak van Graaf de Marnix de Sainte Aldegonde in het debat «overdracht van historisch,

familiaal erfgoed» tijdens de Algemene Vergadering van de vereniging op 17 juni.

« You never quite own a Patek Philippe, you look after it for the next generation »

T

Kasteel van Hex (Foto F.E. de Wasseige, 2006).

29nr. 152 • december 2006 |

Misschien beantwoorden die gevolgen ophet vlak van eigendom en vruchtgebruikwel aan de wens van de overledene,indien hij zich daarover had uitgesproken.Maar misschien is dat ook niet het geval...Tot slot, wanneer we te maken hebbenmet een historisch goed bestaat de kern-vraag natuurlijk erin te weten of diegevolgen ideaal zijn om het voortbestaanvan het betrokken goed te waarborgen.

2. Het testamentLouter fiscaal gezien verandert hetbestaan van een testament niets aan dehierboven beschreven situatie: de succes-sierechten zijn volledig toepasbaar. Aande andere kant laat een testament deopsteller wel toe om zijn vermogennauwkeuriger te verdelen onder zijn ver-schillende erfgenamen. Zo kan hij vast-stellen dat een welbepaald onroerendgoed in volle eigendom toegekend wordtaan een erfgenaam die hij bij naamnoemt. Dat is echter alleen mogelijk voorzover een aantal wettelijke bepalingeninzake erfopvolging worden nageleefd.Zo geldt meer bepaald voor een getrouwdechtpaar met kinderen:a. ten gunste van de overlevende echt-

geno(o)t(e):

� het vruchtgebruik van 50% van denalatenschap

� waarvan, ten minste, het vruchtge-bruik van de gezinswoning

b. ten gunste van ieder kind van deoverledene:� een «erfdeel» gelijk aan [de nalatens-

chap min het deel dat aan de overle-vende echtgeno(o)t(e) toegekendwordt] gedeeld door [het totaal aan-tal kinderen van de overledene + 1]

3. De schenking van onroerend goedOok een schenking van onroerend goed islouter fiscaal gezien niet bijzonder voorde-lig in vergelijking met een overdracht vianalatenschap. Een schenking is immersonderworpen aan de progressieve tarievenvan de schenkingsrechten die, hoewel zeniet identiek zijn aan de successierechten,toch vrij dicht in de buurt liggen.Wat er ook van zij, ter illustratie wijzenwe erop dat de schenkingsrechten:

� progressief zijn;� in de drie gewesten 30% bedragen

tussen gehuwden en verwanten inrechte lijn, vanaf €500.000;

� in de drie gewesten 70% bedragentussen ooms/tantes en neven/nich-ten, vanaf €175.000.

Onroerend goed schenken, is fiscaal ech-ter voordelig indien dat gebeurt in ver-schillende schijven om de drie jaar. Hettarief dat toepasbaar is op de schenkingvan onroerende goederen wordt immersvastgesteld op grond van de waarde vande geschonken goederen, vermeerderdmet de waarde van de goederen die altussen dezelfde partijen geschonken wer-den tijdens de drie jaar voorafgaand aande nieuwe schenking.Een schenking «in schijven» betekentdus dat het vermogen in verschillendeloten verdeeld wordt, waarbij elk lot eenzodanige waarde bezit dat het in aanmer-king komt voor een schenking tegen eenlager tarief dan het hierboven genoemdemaximumtarief. Vervolgens wacht mendrie jaar om het volgende lot te schen-ken, enzovoort. Men maakt dus gebruikvan de progressieve aard van de schen-kingsrechten, met naleving van de hier-boven genoemde regel van drie jaar.De geschonken gebouwen moeten echterworden teruggegeven wanneer de schen-ker overlijdt om de erfrechtelijke reservete berekenen.Tot slot merken we op dat zowel in hetWaalse gewest als in het Brussels Hoofd-stedelijke gewest een verlaagd tarief toe-

Kasteel van Wolvendael (Foto F.E. de Wasseige, 2006).

30 | nr. 152 • december 2006

pasbaar is op de schenking van de gezins-woning. In beide gewesten is de toepas-sing van het verlaagde tarief echteronderhevig aan verschillende voor-waarden: het moet bijvoorbeeld gaan omeen schenking in volle eigendom.

4. Schenking van de blote eigendomUiteraard kan men de blote eigendom en hetvruchtgebruik van een onroerend goed vanelkaar scheiden en het ene schenken terwijlmen het andere zelf behoudt.Dat heeft echter geen gevolgen voor deinning van de schenkingsrechten.Immers, ook bij een schenking van alleende blote eigendom worden de rechtengeïnd op de waarde van het gebouw involle eigendom.

5. De schenking-verdelingMet deze transactie geeft de schenker eenonroerend goed aan verschillende perso-nen; elke persoon betaalt de schenkings-rechten op het deel dat hij ontvangt.Dit mechanisme leidt dus tot een feite-lijke splitsing van het geschonken goeden maakt het voor de begiftigden in voor-komend geval mogelijk om progressieveschenkingsrechten te genieten. Dat voor-deel kan hoog oplopen.In een volgende fase kan een van debegiftigden die werkelijk belangstelt inhet goed het afkopen van zijn mede-eige-naars voor een verdelingsrecht van 1%.

6. Overdracht van een onroerendgoed via een vennootschapDe overdracht van een onroerend vermo-gen aan een afzonderlijke rechtspersoonmaakt het in vele gevallen mogelijk omdat vermogen tegen lagere fiscale kostenover te dragen. Immers, de eigenaar vanonroerend goed die zijn goed (of goede-ren) inbrengt in (of verkoopt aan) eenvennootschap, krijgt in ruil daarvoor roe-rende waarden (aandelen van de ven-nootschap of geld). Vervolgens kan hij dieroerende waarden schenken conform debijzonder gunstige regeling die in onsland toepasbaar is op de schenking vanroerende goederen.Bovendien kan de initiële eigenaar zijnvermogen overdragen zonder de controleover dat vermogen te verliezen, bijvoor-beeld dankzij bevoegdheden tot beheervan de vennootschap.

a. Inbreng in vennootschapDeze eerste fase – de inbreng moet bijauthentieke akte worden vastgesteld–wordt getroffen door de registratie-rechten op de overdracht van onroe-rend goed. Die rechten bedragen 10%in Vlaanderen en 12,5% in Walloniëen in Brussel voor gebouwen die voorbewoning bestemd zijn; andere onroe-rende goederen kunnen belastingvrijin een vennootschap worden inge-bracht (vast recht van €25).

De inbreng kan betrekking hebben opde volle eigendom of beperkt zijn totde blote eigendom.

b. Schenking van deelbewijzen ofaandelen van de vennootschapDeze tweede fase valt onder degemeenschappelijke regeling betref-fende schenkingen van roerende goe-deren. Zoals alle roerende schenkingenkan deze schenking op twee manierenworden uitgevoerd: � handgift, niet-geregistreerde indi-

recte schenking of schenking bijauthentieke akte verleden door eenbuitenlands notaris;

� schenking voor een Belgische nota-ris, die verplicht geregistreerd moetworden.

In het eerste geval is de schenking vrijge-steld van belasting voor zover de schen-ker na de schenking nog meer dan driejaar blijft leven; in het tegenovergesteldegeval (overlijden van de schenker binnendrie jaar na de schenking) wordt hetgeschonken goed opnieuw opgenomenin de nalatenschap van de schenker enwordt ermee rekening gehouden bij hetberekenen van de successierechten.In het tweede geval is de schenkingonderworpen aan het verlaagde tarief dattoepasbaar is op geregistreerde schenkin-gen van roerende goederen.In het Vlaamse gewest en in het BrusselsHoofdstedelijke gewest schommelt dattarief tussen 3 en 7% afhankelijk van degraad van verwantschap tussen de partijen.De notariële akte en de betaling van derechten hebben tot gevolg dat de schen-king definitief wordt en niet op de hellingkomt te staan als gevolg van het overlijdenvan de schenker korte tijd na de schenking.Die gunstige tarieven bestaan in het Waalsegewest helaas niet voor de schenking vanaandelen van een zuivere patrimonium-vennootschap, wel voor de schenking vanaandelen van een handels-, een industriëleof een dienstenvennootschap.De vennootschappen die bij dit soort situ-aties gebruikt worden, zijn gewoonlijknv’s, bvba’s of cva’s (commanditaire ven-nootschap op aandelen).Vooral de bvba biedt aan de schenker vaneen onroerend goed het voordeel dat hijeen statutaire zaakvoerder kan aanstellen.Die persoon kan niet worden afgezet,behalve bij eenparige beslissing van de ven-Kasteel van Fernelmont (Foto F.E. de Wasseige, 2006).

31nr. 152 • december 2006 |

noten of om een ernstige reden. Door zelféén aandeel te behouden, kan de zaakvoer-der er zeker van zijn dat er tegen hem geeneenparige beslissing genomen kan worden.Ook de cva maakt het mogelijk om eenstatutaire zaakvoerder voor het leven aante wijzen die ruime bevoegdheden vanbeheer geniet. Bovendien geniet hij eenvetorecht met betrekking tot de beslissin-gen van de algemene vergadering, ookindien hij geen enkel aandeel van de ven-nootschap bezit. De statutaire zaakvoer-der van een cva is echter persoonlijk enonbeperkt gebonden door de verbintenis-sen van de vennootschap.Hoewel dat laatste element natuurlijknadelig is voor de betrokken persoon (ofpersonen), is het risico klein dat de zaak-voerder van een zuivere patrimoniumven-nootschap aansprakelijk gesteld wordt voorde verbintenissen van de vennootschap.Werken via een bvba of een cva maakthet dus mogelijk om twee doelstellingenvan een erfenisplanning te verwezenlij-ken: het vermogen overdragen tegenlagere fiscale kosten en tegelijk de moge-lijkheid behouden om het vermogen teblijven controleren tot het ogenblik vanoverlijden.Toch willen we erop wijzen dat de oprich-ting en de werking van een handelsven-nootschap bepaalde kosten en verplich-tingen met zich meebrengen:- in voorkomend geval moet aan de ven-

nootschap huur worden betaald door aldegenen (met inbegrip van de gezinsle-den) die wonen in het (de) gebouw(en)

dat (die) aan de vennootschap overge-dragen is (zijn);

- de eventuele inkomsten en meerwaardenopgebracht door het betrokken onroe-rende goed worden voortaan belast con-form de vennootschapsbelasting;

- er moet een jaarrekening worden opge-maakt; er moet een raad van bestuur eneen algemene vergadering wordenopgericht als organen die belast zijn methet beheer en het bestuur van de ven-nootschap en de bepalingen in verbandhiermee moeten worden nageleefd.

7. De private stichting – de stichting van openbaar nut

De stichting naar Belgisch recht is eenafzonderlijke entiteit met rechtspersoon-lijkheid.Ze heeft geen aandeelhouders, maarwordt beheerd door een raad van bestuurdie ten minste drie leden telt en die han-delt in het kader van de statuten die destichters(s) opgesteld heeft (hebben). Wieeen goed inbrengt in de stichting, lijdt bij-gevolg een reëel juridisch verlies. Niette-min kunnen de statuten heel ruime rech-ten voorbehouden ten gunste van destichter/voorzitter (bevoegdheden inzakebeheer, benoeming voor het leven).We herhalen nogmaals dat gebruikmakenvan een stichting geen afbreuk doet aan desuccessierechten van de wettige erfgenamen(naleving van de plaatselijke bepalingen).De stichting kan voor bepaalde of onbepaaldetijd worden opgericht. Ze kan alleen bij gerech-telijke beslissing worden ontbonden.

De stichting moet verplicht en uitsluitendeen belangeloos doel nastreven2, bijvoor-beeld het «behoud van de culturele een-heid» van een (of meer) historisch(e)goed(eren).De inbreng door een natuurlijke persoonvan een onroerend goed in een stichtingnaar Belgisch recht is onderworpen aaneen inbrengrecht van ± 7%. De inbrengvan roerende goederen (bijv. de aandelenvan een patrimoniumvennootschap) kangebeuren in de vorm van een handgift enkan dus worden vrijgesteld van belastingindien de schenker na de schenking nogdrie jaar blijft leven.De stichting kan dus een nuttig instru-ment zijn in het kader van de overdrachten het voortbestaan van een historischonroerend vermogen.Het gaat echter om een nieuw instrumentdat in 2002 in onze wetgeving opgenomenis. Bijgevolg wordt het nog niet vaakgebruikt. Overigens leidt het tot een juri-disch en normaal gezien definitief verliesvan het betrokken goed. Bij die beslissingmag men dus niet over één nacht ijs gaan...

* Head of Private Banking ING Belgium

Kasteel van Rameyen (© G. Renoy).

1 Vanaf 01.01.2007 voert Vlaanderen een vrijstellingvan successierechten op de gezinswoning in tussengehuwden en wettelijk en feitelijk samenwonenden.

2 Wallonië voegt de voorwaarde van een doel «vansociale aard» toe waarvan de exacte betekenis nogmoet worden vastgesteld.