Jaarverslag en jaarrekening 2014

Jaarverslag

2014

Inhoudsopgave

Voorwoord 2 Volkshuisvestingsverslag

Verslag van de Raad van Commissarissen 4

Organisatie 11

Wonen 12

Bedrijfsvoering 22

- Vastgoed 22

- Projectontwikkeling 24

- Financiën 26

- Overige werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting 38

Verklaring van het bestuur 40

Verklaring van de Raad van Commissarissen 40

Kengetallen 41

Jaarrekening 42

Balans per 31 december 2014 43

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014 44

Kasstroomoverzicht 2014 45

Grondslagen voor de balanswaardering 46

Grondslagen voor de resultaatbepaling 56

Toelichting op de balans per 31 december 2014 60

Toelichting op de winsten verliesrekening 67

Overige gegevens 71

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 72

Statutaire resultaatbestemming 72

Vaststelling resultaatbestemming 2013 72

Voorstel resultaatbestemming 2014 72

Gebeurtenissen na balansdatum 72

1

Voorwoord

Niet meewaaien maar omdraaien Het heeft flink gewaaid in 2014. Het was een enerverend jaar voor zowel de bewoners van Baston Wonen, de politiek rondom de huisvesting als voor de organisatie zelf. De kunst is om in stormachtige tijden niet als een blad in de wind mee te waaien. Juist door te kijken wat nodig is, wat er wel kan en die beweging in gang te zetten kun je krachtige keuzes maken waarmee je zaken kan omdraaien om in de toekomst de volkshuisvesting in Zevenaar op een goede manier vorm te geven. Wat dat betreft zijn er in 2014 belangrijke dingen gebeurd. Bewoners knopen eindjes aan elkaar

Veel van onze bewoners hebben het financieel niet gemakkelijk. Zij hebben allemaal te maken met stijgende kosten en een aantal ziet hun inkomsten juist dalen door bijvoorbeeld baanverlies. Ik besef me dat juist dan een huurverhoging, die hoger is dan men gewend is, veel impact heeft. We zien het percentage huurachterstanden de laatste jaren gestaag stijgen. Van 0,52% in 2012 naar 0,69% in 2013 en 0,72% in 2014. Dat geeft aan dat steeds meer bewoners de touwtjes niet meer aan elkaar geknoopt krijgen. Dat is voor ons een belangrijk signaal. Politiek zet corporaties in de spotlights

In 2014 is een nieuwe Woningwet opgesteld en door de Tweede Kamer aangenomen. En er was een Parlementaire Enquête naar het functioneren van corporaties. Beiden hebben dezelfde rode lijn. Corporaties moeten zich meer focussen op de kerntaken. Dat wil zeggen het bouwen, beheren en verhuren van sociale woningen. Daarnaast krijgt de gemeente een andere verhouding ten opzichte van de corporatie en wordt het toezicht op corporaties versterkt. In basis geen verkeerde gedachte. Ik kan prima uit de voeten met de ruimte die er binnen die taakbeschrijving is om in Zevenaar de goede dingen te doen in de sociale huisvesting. Dat dat meer afstemming en samenwerking vergt met partners zie ik als een positieve ontwikkeling. Ik maak me wel zorgen om de administratieve last die deze regels met zich meebrengen. Ik wil graag dat we onze energie, tijd en geld zoveel mogelijk in onze kerntaken kunnen stoppen.

Interne reuring en wisselingen

Ook intern is er veel veranderd. In juli gaf de RvC aan geen vertrouwen meer te hebben dat de directeur-bestuurder de organisatie door de noodzakelijke transformatie zou leiden. De tweede helft van het jaar werd de organisatie geleid door een interim bestuurder. Eind 2014 ben ik als nieuwe bestuurder aangesteld. In 2014 hebben vier collega’s besloten met (pre)pensioen te gaan. Door hun vertrek zijn intern verschuivingen geweest om die plekken goed op te vullen. Al met al een tumultueus intern jaar. Desondanks is in 2014 heel veel mooi werk verricht. Dit jaarverslag geeft daar een overzicht van. Ook de Raad van Commissarissen blikt in dit verslag terug op 2014. Financieel gezond ondanks negatief resultaat

Op papier sluiten we 2014 af met een boekhoudkundig verlies. Het boekhoudkundig verlies wordt verklaard door veranderende waarderingsregels. Dit heeft niets te maken met ons huishoudboekje. Onze kasstroom is positief; de inkomsten zijn hoger dan de uitgaven. De komende jaren zal steeds sterker worden gestuurd op de kasstroom. Door gewijzigde regels rondom waarderen en verantwoorden zien we steeds sterker schommelende waardeveranderingen. Dat wordt nog sterker als we conform de nieuwe Woningwet ons bezit gaan waarderen op marktwaarde in verhuurde staat.

2

De forse afname van de bedrijfswaarde in 2014 laat zich voor een deel verklaren door het toepassen van verslagleggingsregels zoals bijvoorbeeld het hanteren van een residuele grondwaarde van 5.000 per woning. Een ander, nog groter, effect op de bedrijfswaarde is het inrekenen van een gematigd huurbeleid waardoor minder huurinkomsten binnenkomen. Het gewijzigd beleid en de uitgangspunten voor de toekomstige huurverhogingen laten een lagere huuropbrengst zien. De komende jaren moeten we een nieuwe balans vinden tussen onze uitgaven en inkomsten. Als we de huren laag willen houden en toch willen blijven inzetten op voldoende onderhoud en vernieuwing van onze woningvoorraad moeten we scherp zijn op de beheersing van onze (bedrijfs)kosten. Nieuwe koers

Op allerlei vlakken zijn er ontwikkelingen in gang gezet die anticiperen op de nieuwe koers van Baston Wonen. Dat heeft van medewerkers veel gevraagd. Soms op het vlak van hard werken, soms van wennen aan een nieuwe manier van werken en soms zelfs ook het inleveren van secundaire arbeidsvoorwaarden. Het is een compliment aan alle medewerkers waard dat ze mee zijn gegaan in deze omslag en zich onverminderd inzetten in het belang van de organisatie en de bewoners. In de Aedes benchmark scoren we in de middenmoot. We zien mogelijkheden om het lokaal nog beter te doen. Alle medewerkers zijn op de koffie geweest bij huurders of netwerkpartners. Ook dat werd op prijs gesteld. De terugkoppeling van wat daar opgehaald was gaf een duidelijke richting. Betaalbaarheid van wonen, zorgen dat ook ouderen en zorgbehoevenden in onze woningen kunnen wonen en duurzaamheid waren de punten die het meest nadrukkelijk naar voren kwamen. 2015

Dat geeft richting en dat zullen we in 2015 uitwerken in een ondernemingsplan. Eind 2014 ben ik gestart als nieuwe bestuurder van Baston Wonen. Ik leer de organisatie kennen als een club van bevlogen mensen, die hun beste beentje voorzetten om de goede dingen te doen voor bewoners. Ook is er het besef dat we op sommige vlakken zullen omdraaien. Sandra van Zaal Directeur-bestuurder

3

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

Verslag van de RvC Het jaar 2014 heeft voor Baston Wonen veel veranderingen gebracht. Niet alleen bleven de complexe maatschappelijke vraagstukken rondom wonen en maatschappelijk vastgoed en de economische tegenwind aandacht vragen, maar ook heeft in juli 2014 een bestuurswisseling plaatsgevonden. De tweede helft van het jaar is de organisatie geleid door een interim directeur-bestuurder, die tot 31 december 2014 is aangebleven en in het najaar is een nieuwe directeur-bestuurder aangezocht die eind 2014 is benoemd. Baston Wonen heeft in de tweede helft van 2014 gewerkt aan een nieuwe koers, die gericht is op het tot stand brengen van meer verbinding met stakeholders, in het bijzonder met de huurders en de gemeente. De werkorganisatie heeft mooie stappen gezet om de bedrijfsvoering toegerust te laten zijn voor de eisen van de nieuwe tijd en de medewerkers zijn gestimuleerd om actief in verschillende maatschappelijke netwerken en organisaties deel te nemen. Daarnaast is in samenspraak met de stakeholders de betaalbaarheid van de huurwoningen als speerpunt benoemd. De RvC is als intern toezichthoudend orgaan betrokken geweest bij deze ontwikkelingen en legt in dit verslag verantwoording af over haar taak in het verslagjaar 2014. Werkwijze en samenstelling

De RvC houdt toezicht op de organisatie als geheel en toetst de activiteiten aan de eisen die vanuit de wetgever en de samenleving aan de corporatie worden gesteld. De werkwijze van de RvC is beschreven in het reglement voor de Raad van Commissarissen, dat op de website van Baston Wonen is gepubliceerd. De RvC van Baston Wonen houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de stichting en op haar functioneren binnen de verbinding(en), staat de directeur-bestuurder bij als adviseur en treedt op als werkgever van de directeur-bestuurder. De RvC onderschrijft het belang van deugdelijk bestuur en transparant handelen, van goed toezicht op het bestuur en het afleggen van verantwoording over het gevoerde toezicht. Het bestuur verschaft de RvC daartoe tijdig de informatie die nodig is, en ook een goede informatievoorziening uit andere gremia binnen en buiten de organisatie is van belang. Waar nodig worden externe deskundigen geraadpleegd. De RvC is onafhankelijk, geen van de leden heeft een andere betrekking (gehad) met Baston Wonen of haar toeleveranciers of afnemers, of heeft andere diensten aan Baston Wonen geleverd dan die welke voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. De commissarissen beschikken over de vereiste kennis en inzichten om de volkshuisvestelijke prestaties en bedrijfsmatige aanpak, alsmede de sociaalmaatschappelijke taak te kunnen beoordelen. De RvC weegt de belangen van alle belanghouders en haalt ook actief informatie op.

4

Samenstelling

De RvC bestaat uit minimaal 4 en maximaal 6 leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd en die voor maximaal één volgende zittingstermijn kunnen worden herbenoemd. Met ingang van 18 februari 2014 is mevrouw mr. R. Thijert benoemd ter vervanging van de heer mr. O. Gietema.

Ultimo 2014 was de RvC als volgt samengesteld

Naam Functie/

Specialisme

Geb.-

datum

Beroep Relevante

nevenfuncties

Benoemd

sinds

Aftredend per

De heer

H.M.A.

Aleven

Voorzitter/ Sociaal-

Maatschappelijk

8-10-1951 Gepensioneerd

directeur

Rabobank

Voorzitter CPO 1-10-2010 1-10-2018

aftredend

Mevrouw

Mr. S. van

Gemeren

Vice-voorzitter /

Juridisch

18-4-1968 Directeur

adviesbureau

Lid RvT Stichting

Openbaar

Onderwijs Rijn- en

Heuvelland (tot 1-

10-2014)

Lid RvT Stichting

Openbaar

Onderwijs Zwolle

1-1-2011 1-1-2015

herbenoembaar

De heer

drs. M.C.

Bloemsma

RA

Lid / Financieel-

Economisch

23-5-1974 Manager

Planning &

Control

Lid RvT Bibliotheek

Arnhem

1-4-2013 1-4-2017

herbenoembaar

Mevrouw

Mr. R.J.M.

Thijert

Lid / Financieel-

Bedrijfsorganisatie

Huurderszetel

7-2-1973 Bedrijfs-

fiscalist

Bestuurslid BIT te

Hengelo

18-02-2014 18-02-2018

herbenoembaar

Mevrouw

ir. G.J. de

Zwart

Lid / VHV-Vastgoed

Huurderszetel

2-10-1956 Interim-

adviseur

volkshuis-

vesting

Lid steunfractie

D66 de Bilt t/m

maart 2014

Raadslid gemeente

De Bilt voor D66,

maart 2014

Visitator voor

Cognitum BV

Bestuurslid ZZP de

Bilt

Lid ledenraad FNV-

zelfstandigen

Communitymanag

er De Bilt Werkt

1-9-2012 1-9-2016

herbenoembaar

Ter voorbereiding op besluiten binnen de RvC is een auditcommissie en een remuneratie- en selectiecommissie ingesteld. Auditcommissie

De auditcommissie bestond in 2014 uit de heer M.C. Bloemsma en de heer H.M.A. Aleven, per 18 februari 2014 opgevolgd door de nieuw benoemde commissaris mevrouw

5

R. Thijert. De leden hebben een financieel economisch/juridische achtergrond. De commissie heeft ter zake de financiële rapportages, het risicomanagement en de doelmatigheid een voorbereidende en adviserende rol. De auditcommissie heeft zich in 2014 ondermeer gebogen over het jaarverslag 2013, de perioderapportages en de begroting. Veel aandacht ging uit naar sobere bedrijfsvoering, de waardering van het onroerend goed, de financiële resultaten en de fiscale positie. De auditcommissie brengt tijdens de reguliere vergadering van de RvC verslag uit. Zij geeft advies over de voorliggende rapportage en financiële documenten en bereidt waar nodig besluitvorming voor. Daarnaast heeft de auditcommissie 3 maal gesproken met de onafhankelijke accountant, waarvan 2 maal in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De remuneratiecommissie

De remuneratiecommissie bestond in 2014 uit de heer H.M.A. Aleven en mevrouw S. van Gemeren, aan het eind van het jaar opgevolgd door mevrouw H. de Zwart. De commissie houdt toezicht en geeft advies in haar rol als werkgever en richt zich op het functioneren en de honorering van de bestuurder en van de RvC. In 2014 hebben verschillende gesprekken met de directeur-bestuurder plaatsgevonden betreffende de wijziging c.q. beëindiging van de dienstbetrekking, uiteindelijk resulterend in een gerechtelijke procedure, waarvan de uitkomst vermoedelijk in 2015 duidelijk zal worden. Voor wat betreft de honorering stond de toepassing van de WNT centraal. Daarnaast zorgde de remuneratiecommissie mede voor de werving en selectie van de nieuwe commissaris. Zij heeft de zelfevaluatie van de RvC geïnitieerd, en op haar voorstel is besloten tot het in 2015 doen uitvoeren van de evaluatie door een externe partij. De commissie brengt tijdens de reguliere vergaderingen van de RvC verslag uit. Bijeenkomsten van de RvC

In 2014 heeft de RvC 8 maal regulier vergaderd. De auditcommissie is 5 maal in vergadering bijeen geweest. De RvC heeft in het verslagjaar de volgende besluiten genomen: 050314-153 Mevrouw Mr. R.J.M. Thijert wordt met terugwerkende kracht per 18

februari 2014 benoemd als lid van de RvC. 050314-154 De RvC geeft haar goedkeuring aan de Begroting 2014-2018 zoals

gepresenteerd op 16 december 2013. 050314-155 Alle mutaties aangaande de autoregeling vergen vanaf heden de

goedkeuring van de RvC, afkopen, nieuwe auto’s aanschaffen, etc.; dus een totale blokkade voor wat betreft mutaties van bedrijfsauto’s.

250614-156 De RvC geeft haar goedkeuring aan het jaarverslag en de jaarrekening 2013.

250614-157 De RvC geeft haar goedkeuring aan het treasurystatuut, versie juni 2014.

250614-158 De RvC geeft haar goedkeuring aan het afsluiten van een lening t.w.v. € 8.000.000 conform de Begroting 2014-2018.

140714-159 De RvC gaat akkoord met een mediation-traject tussen RvC en OR om de tussen hen ontstane discussie omtrent procedures voor beide partijen naar tevredenheid op te lossen.

280714-160 De RvC neemt kennis van het rapport ‘Toekomstgerichte formatie d.d. 1 juli 2014 en geeft haar goedkeuring aan het voorstel tot

6

stimulering van gebruik deeltijdpensioen op korte termijn, waarbij de bijdrage van Baston Wonen (aanvulling op pensioen) in totaal maximaal € 450.000 (t/m 2021) zal bedragen en in voorkomende gevallen dus zal leiden tot jaarlijks minder personeelskosten. Dit wel met de kanttekening dat de 2 medewerkers die hun auto hebben ingeleverd en hiervoor een riante vergoeding hebben ontvangen een andere regeling krijgen indien ze gebruik maken van het aanbod. Zij geven de uitvoering in handen van de directeur-bestuurder, die in reguliere vergaderingen van de RvC de stand van zaken zal melden. De in het rapport opgenomen aanbevelingen voor organisatieveranderingen worden vooralsnog voor kennisgeving aangenomen en meegenomen bij vervolgdiscussies over de toekomst van Baston Wonen(voorstel in RvC-vergadering van september 2014). Zij stemmen in met bredere focus op bezuinigingsmogelijkheden bij Baston Wonen op korte termijn, in het bijzonder organisatiekosten, en resultaat hiervan te zien in begroting 2015.

240914-161 De profielschets leden RvC Baston Wonen wordt vastgesteld. 240914-162 De heer H.M.A. Aleven wordt m.i.v. 1 oktober 2014 voor de periode

van 4 jaar herbenoemd als lid van de RvC en tevens als voorzitter. 240914-163 De profielschets directeur-bestuurder Baston Wonen wordt

vastgesteld. 240914-164 De RvC geeft haar goedkeuring aan de Kaderbrief 2015 als

onderlegger voor de begroting 2015-2019. 240914-165 De RvC geeft haar goedkeuring aan scenario 1, een zelfstandig

veranderingstraject voor Baston Wonen. 240914-166 De RvC geeft haar goedkeuring aan de afbouw van de bestaande

autoregeling via individuele afspraken. 240914-167 De RvC geeft haar goedkeuring aan het functieprofiel van de

controller met de toevoeging dat de functionaris een meldplicht richting de RvC heeft.

240914-168 De RvC geeft haar goedkeuring aan het in verkoop zetten van het huidige kantoorpand.

101014-169 Besloten wordt de taken binnen de RvC als volgt her te verdelen: Auditcommissie

• Mw. Thijert en dhr. Bloemsma Remuneratie- en selectiecommissie

• Mw. De Zwart en dhr. Aleven Huurderscontacten

• Mw. De Zwart Vicevoorzitter en intern secretaris

• Mw. Van Gemeren. 011214-170 De RvC geeft haar goedkeuring aan de begroting 2015-2019. 011214-171 De RvC geeft haar goedkeuring aan het Intern Controleplan 2015

met inachtname van genoemde toevoegingen. 011214-172 De RvC geeft haar goedkeuring aan de opdrachtverstrekking aan

Deloitte op basis van voorliggende offerte en auditplan. 011214-173 De RvC geeft haar goedkeuring aan uitvoering van het door het

collectief van autobezitters ingediende voorstel en de hiermee gepaard gaande kosten van € 275.000,- met de toevoeging de terugbetaaltermijn te verhogen naar 3 jaar.

101214-174 De RvC geeft haar goedkeuring aan het doen van een investering van € 2.005.000 (incl. BTW) ten behoeve van de realisatie van 12

7

sociale huurwoningen in Groot Holthuizen, deelplan de Bem project Boterbloem.

101214-175 De RvC geeft haar goedkeuring aan het bestuursbesluit d.d. 8-12-2014 het huidige kantoorpand van Baston Wonen, Mercurion 20 6903 PZ te Zevenaar, als onderpand te verstrekken aan de Rabobank t.b.v. het verkrijgen van een kredietfaciliteit.

101214-176 De RvC geeft haar goedkeuring aan het jaarrooster 2015. 101214-177 De RvC besluit om de ingestelde schorsingsbevoegdheid van 2

weken op bestuursbesluiten per direct in te trekken. Het toezichtkader

De RvC baseert haar toezicht op de Governancecode Woningcorporaties, het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh), de Wet Normering Topinkomens (WNT) alsmede overige relevante regelgeving, en daarnaast op:

het ondernemingsplan; de kaderbrief; het bestuursreglement; de jaarbegroting en de meerjarenbegroting; de kwartaalrapportages, de jaarrekening en het jaarverslag; de financiële kaders en doelstellingen; het treasurystatuut; het inkoop- en aanbestedingsstatuut; het strategisch voorraadbeheerplan; de gedrags- en integriteitscode; de risico-inventarisatie; de beoordelingen externe toezichthouders (overheid, CFV en WSW); de benchmarkgegevens; en het visitatierapport.

Belangrijke onderwerpen op de agenda waren o.a.: de jaarrekening en het accountantsverslag, de begroting en de kwartaalrapportages, de Aedes-benchmark, de bouw van Subenhara, de verbinding met stakeholders als de gemeente en de huurders, de versobering van de bedrijfsvoering, de (WNT) en in verband met de bestuurswisseling, de dienstbetrekking van de directeur-bestuurder en het aantrekken van een interim directeur-bestuurder en een nieuwe directeur-bestuurder.

Deskundigheidsbevordering en overige activiteiten van de RvC

een stakeholdersconferentie met huurders, participatieraad, zorgorganisatie, wijkagent, wethouders van de gemeente Zevenaar en de directeur-bestuurder, het MT en de RvC van Baston Wonen, over de vast te stellen speerpunten voor de komende jaren;

werkbezoek waarbij het bezit van Baston Wonen is bezocht; kennismaking met de Participatieraad; deelname aan bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW);

een jaarlijkse themabijeenkomst met B&W en de gemeenteraad van Zevenaar met de RvC, de interim directeur-bestuurder en het MT van Baston Wonen over de consequenties van de nieuwe Woningwet;

een themabijeenkomst met de OR over duurzame inzetbaarheid; gesprekken met de accountant over o.m. risicomanagement; deelname aan diverse cursussen en congressen; de jaarlijkse zelfevaluatie van de RvC is in 2014 geïnitieerd en zal in 2015 plaatsvinden door een externe partij;

8

en de werving en selectie van een kandidaat ten behoeve van de invulling van de vacature in de RvC.

Remuneratieparagraaf

De RvC beoordeelt jaarlijks de beloning en het functioneren van de directeur-bestuurder en de bezoldiging van de RvC. In 2014 is de RvC overgegaan tot een bestuurswisseling en heeft een interim directeur-bestuurder en vervolgens een directeur-bestuurder benoemd. De vertrokken directeur-bestuurder valt wat betreft de WNT in de overgangsregeling, en de interim directeur-bestuurder is gehonoreerd met inachtneming van de richtlijnen van de WNT.

1. Beloning directeur-bestuurder

De beloning van de directeur-bestuurder bedroeg over het jaar 2014 € 142.690, de pensioenkosten bedroegen € 50.889 en de overige onkostenvergoedingen € 6.108. Per 4 juli is dhr. R. de Haas aangesteld als interim directeur-bestuurder. Zijn contract liep tot 2 januari 2015 en hij is uiteindelijk tot 31 december 2014 in functie geweest. Hij ontving hiervoor een vergoeding van € 88.990.

2. Bezoldiging van de RvC

De leden van de RvC ontvangen een vaste maandelijkse vergoeding die gebruikelijk is voor een corporatie met de omvang van Baston Wonen en past binnen het door de VTW uitgebrachte advies en de normen van de WNT. Voor de leden van Gemeren, Bloemsma en de Zwart wordt gebruik gemaakt van het overgangsrecht, derhalve is de te hoge beloning niet in strijd met de WNT. Onderscheid wordt gemaakt in vergoedingen voor de leden en de voorzitter. De voorzitter ontvangt een vergoeding van 140% (norm is maximaal 150%) van de vergoeding van de leden. De bezoldiging van de Raad bedroeg in 2014 in totaal € 45.840 (bruto honorering, welke volgens de landelijke systematiek exclusief btw kan worden verloond of inclusief btw op factuurbasis kan worden uitbetaald). Voor een specificatie wordt verwezen naar de toelichting op de winsten verliesrekening.

Benoeming nieuwe commissaris

Per 18 februari 2014 is mevrouw mr. R. Thijert benoemd als lid van de RvC. Voor de werving is een advertentie geplaatst in een regionaal dagblad. Aan de hand van profielschetsen en aandachtsgebieden is de selectie middels gesprekken vervolgens gemaakt. De benoeming heeft plaatsgevonden volgens de statutair vastgelegde procedure.

3. Herbenoeming commissaris

Per 1 oktober 2014 is de heer H.M.A. Aleven opnieuw benoemd voor een tweede termijn van vier jaar. De herbenoeming heeft plaatsgevonden volgens de statutair vastgelegde procedure. De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag

Hierbij biedt de RvC u het door de directeur-bestuurder van Baston Wonen opgemaakte en door Deloitte accountants gecontroleerde en goedgekeurde jaarverslag over 2014 aan. Dit omvat de winsten verliesrekening, de balans en de daarbij behorende toelichtingen. Hierin zijn tevens begrepen de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag over het verslagjaar 2014.

9

Overeenkomstig de statutaire bepalingen zijn de jaarrekening 2014 en het volkshuisvestingsverslag 2014 aan de RvC ter goedkeuring voorgelegd. De RvC kan zich hiermee verenigen. Zevenaar, 16 juli 2015

De heer H.M.A. Aleven, voorzitter Mevrouw mr. S. van Gemeren, vice-voorzitter Mevrouw ir. G.J. de Zwart, lid De heer drs. M.C. Bloemsma RA, lid Mevrouw mr. R.J.M. Thijert, lid

10

ORGANISATIE Het organisatiemodel van Baston Wonen is gebaseerd op het frontoffice/backoffice principe. Alle primaire klantcontacten zijn geclusterd in de afdeling Wonen (frontoffice), terwijl alle ondersteunende activiteiten zijn samengebracht in de afdeling Bedrijfsvoering (backoffice). Ultimo het verslagjaar waren er 44 medewerkers in dienst. Het aantal FTE’s was 36,9.

In het verslagjaar hebben vier medewerkers besloten gebruik te maken van hun (pre)pensioen en de organisatie te verlaten. Allen waren werkzaam bij de afdeling bedrijfsvoering. Het betreft het hoofd organisatieondersteuning, een medewerkster financiën en twee coördinatoren vastgoed. Geen van de posities zijn weer ingevuld. De werkzaamheden worden tijdelijk intern waargenomen. Zodra in 2015 het nieuwe ondernemingsplan en organisatiestructuur duidelijk is zal een definitieve invulling plaatsvinden.

Het ziekteverzuim in 2014 bedroeg 2,87%. In vergelijking met landelijke cijfers welke rond de 4% liggen is dit een laag verzuim.

Klachtencommissie

Baston Wonen is aangesloten bij de Klachtencommissie Woningcorporaties Arnhem en omstreken. De belangrijkste overwegingen om aan te sluiten bij deze regionale klachtencommissie waren:

een uniforme regionale aanpak; borging van een inhoudelijk juridisch sluitende bezwaar- en beroepsprocedure.

In 2014 is door huurders van Baston Wonen geen beroep gedaan op de klachtencommissie.

11

WONEN De afdeling Wonen heeft voor 2014 een aantal doelen gesteld. Onder andere de onderstaande items zijn benoemd en gerealiseerd:

Reparatieverzoeken via de website interactief melden zodra software hiervoor gereed is. Dit is mogelijk gemaakt met de ingebruikname van het klantportaal ‘Mijn Baston Wonen’.

Een bijdrage leveren aan informatiebijeenkomsten om de zichtbaarheid en de bekendheid van Baston Wonen te vergroten. Diverse activiteiten zijn ontplooid, zie tekst bij informatieverstrekking.

Volume doelgroep lagere inkomens monitoren. Woningmarktoriëntatie actualiseren in gezamenlijk overleg met de gemeente. Samen met de gemeente wordt gewerkt aan een woonvisie. Gestart wordt met een woningmarktoriëntatie.

Permanente registratie en analyse van inkomensgroepen in het verhuurproces. Opgenomen als prestatie-indicator in de Balance Scorecard en wordt per kwartaal gemonitord.

Algemeen

In 2014 is binnen de afdeling Wonen veel aandacht geweest voor het optimaliseren van processen. Met name binnen het verhuurteam is door herschikking en aanpassing van werkstromen een slagvaardiger afdeling tot stand gekomen die adequaat kan reageren op de steeds veranderende vragen vanuit de omgeving. Nieuwe uitdagingen zoals het ingevoerde asbestbeleid en een kritische herijking van de basiskwaliteit zijn ondergebracht bij een werkvoorbereider die zich inzet om kostenbesparing en efficiency te bewerkstelligen. Hier zal een vervolg aan gegeven worden waarbij ketensamenwerking en digitalisering zullen moeten bijdragen aan verdere optimalisatie. Tevens worden de eigen onderhoudsdienst en het servicepunt onder de loep genomen met als uitgangspunt dat de (versoberde) basiskwaliteit en betrouwbare dienstverlening gegarandeerd moet worden, maar dat daar een verantwoord kostenplaatje tegenover moet staan.

Huurprijsbeleid en inkomensafhankelijke huurverhoging

Het algemene huurprijsbeleid is gebaseerd geweest op de richtlijnen van de overheid. In 2014 is voor de tweede keer de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Hierbij werd een onderscheid gemaakt op basis van het vastgestelde verzamelinkomen, welke verstrekt wordt door de Belastingdienst. Voor 2014 was de standaard huurverhoging 4%. De huurders met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 kregen daarbovenop een extra huurverhoging van 0,5%. De huurders met een vastgesteld verzamelinkomen hoger dan € 43.602 kregen een huurverhoging van 6,5% (inkomen van 2012). Huurders werden uitvoerig geïnformeerd over deze vorm van huurverhoging en de mogelijke consequenties voor hun persoonlijke situatie. De begeleidende brief en de toelichting is tot stand gekomen in nauw overleg met de participatieraad. Ook werd de mogelijkheid geboden om bezwaar te maken tegen de huurverhoging op basis van vastgestelde gronden. Hier hebben 92 huurders gebruik van gemaakt. In bijna alle gevallen heeft dit geleid tot een aanpassing van de huurverhoging. In tien gevallen werd het bezwaar ongegrond verklaard. In geen enkel geval is een huurder wegens de huurverhoging naar de huurcommissie gegaan. Naast de jaarlijkse huurverhoging op 1 juli zijn ook de huurprijzen van vrijgekomen woningen opnieuw beoordeeld en zo nodig aangepast. Het belangrijkste uitgangspunt hierbij is dat er wordt gestreefd om bij alle mutatiewoningen de huur te verhogen naar

12

minimaal 75% en maximaal 90% van maximaal redelijk, met als uitgangspunt een gemiddeld percentage van 80% maximaal redelijk. In 2014 is de discussie over betaalbaarheid verder aangescherpt en zijn de uitkomsten meegenomen in de visie over huurverhogingen in de toekomst. Het blijven handhaven van de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging en de vastgestelde mutatie aanpassingen zou de betaalbaarheid in de toekomst op scherp kunnen zetten. Baston Wonen zoekt samen met partners en stakeholders naar een goede balans tussen betaalbaarheid en het continueren en waar mogelijk optimaliseren van het bestaande bezit. In de (nabije) toekomst zal meer dan voorheen het passend toewijzen op de agenda komen. Uiteraard zal in dat verband niet uitsluitend naar de huurprijs maar naar het totale woonlastenplaatje gekeken worden.

Op 31 december 2014 omvatte het bezit van Baston Wonen 3962 verhuureenheden, bestaande uit:

8 vooroorlogse woningen 3743 naoorlogse woningen 1 in beheer 150 garages/parkeerplaatsen 60 overige objecten (voor specificatie zie Kengetallen)

Woningtoewijzing

Sinds januari 2013 is Baston Wonen aangesloten bij Entree. Bij Entree worden alle corporatiewoningen binnen de stadsregio op uniforme wijze aangeboden. Dit gebeurt online middels een actuele website waar woningzoekenden hun eigen specifieke woonwensen kunnen selecteren en zowel lokaal als regionaal kunnen zoeken. In 2014 waren er 279 mutaties, dat is een geringe afname ten opzichte van 2013 (297), maar over de afgelopen jaren gemeten geen uitzonderlijk aantal. De aansluiting bij Entree heeft ertoe geleid dat de zichtbaarheid van Baston Wonen in de regio vergroot is. Het overgrote deel van de nieuwe huurders blijft echter afkomstig uit Zevenaar en de Liemers.

Segment categorie Aantal huidig bezit

Alle huurwoningen van de corporatie huurwoningen 3751

appartementen met lift 1183

appartementen zonder lift (incl.

boven/benedenwoningen)601

Nultredenwoningen 1500

niet-nultreden woningen 2251

Tot € 389,06 412

Tussen € 389,06 – € 556,82 1910

Tussen € 556,82 – € 596,75 560

Tussen € 596,75 en € 699,48 780

Vanaf € 699,48 89

Huurprijs

woningtype

grondgebonden (eengezins, niet boven-

benedenwoningen)1967

toegankelijkheid

13

Regionale huisvestingsverordening

In 2014 is voor het tweede jaar gewerkt met de uitgangspunten van de nieuwe verordening. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn:

behoud van meettijd na het accepteren van een woning. Hiermee wordt beoogd het verhuizen aantrekkelijker te maken en derhalve de verhuisketen op gang te brengen;

van het totaal vrijkomende woningaanbod dient 15% volgens het lotingsmodel te worden toegewezen;

starters dienen zich te laten registreren/inschrijven.

Het systeem van Entree heeft als uitgangspunt dat elke woningzoekende bij elke willekeurige aangesloten corporatie vragen kan stellen over inschrijftijd, kansrijkheid en andere administratieve handelingen kan laten verrichten die daaraan verbonden zijn. Door de ruime openingstijden komen woningzoekenden buiten Zevenaar in een redelijk groot aantal gevallen hun zaken via Baston Wonen regelen, ook al is dit niet hun woonplaats. Om deze vragen maximaal en efficiënt te kunnen beantwoorden zijn naast het verhuurteam ook de receptionistes op de cursus omtrent de woonruimteverdeling geweest. Urgentiebeoordeling

Voor de beoordeling en de afhandeling van urgentieaanvragen werkt Baston Wonen per 1 juni 2012 samen met Enserve. In 2014 zijn er 22 urgentieverzoeken behandeld door Baston Wonen. Inkomensgrens en DAEB-grens

Voor 2014 bedraagt de huurtoeslaggrens of wel DAEB-grens € 699,48 per maand en de inkomensgrens € 34.678 per jaar. Van het totaal aantal verhuringen mag maximaal 10% worden toegewezen waarbij sprake is van een hoger inkomen. Het inkomen op het moment van sluiten van de huurovereenkomst is bepalend voor het voldoen aan de voorwaarden van de ministeriële regeling. De resultaten over 2014 zijn als volgt:

1e kwartaal 2014 66 huurovereenkomsten




Totaal 2014 279 huurovereenkomsten

In totaliteit zijn er 279 huurovereenkomsten gesloten. Hiervan zijn 264 woningen verhuurd binnen de inkomensgrens van € 34.678 en 15 woningen, ofwel 6% is verhuurd buiten de inkomensgrens.

2013 2014

Gemiddelde aanbiedingcoëfficiënt 5,00 4,40

Mutatiegraad 7,90% 7,40%

14

Makelaardij

In 2014 zijn er 8 huurwoningen verkocht. De totale verkoopopbrengst inclusief verkoopkosten over geheel 2014 is € 890.145. De totale boekwinst bedraagt € 599.339. In de begroting was gerekend met de verkoop van 5 woningen en een verkoopopbrengst van € 700.000. In 2014 is er 1 –onder voorwaarden- verkochte woning teruggekocht. Deze woning is weer in de verhuur genomen.

Bedrijfspanden

Per eind 2014 is de huur-/koopovereenkomst met de koper van het Hugenpand beëindigd. Dit naar aanleiding van de vondst van een hennepkwekerij in aanleg door de politie. Het pand is wederom in de verkoop gezet.

Huurders Informatie Punt

Baston Wonen is een H.I.P. (Huurders Informatie Punt). De voornaamste activiteiten zijn het maken van proefberekeningen, verstrekken van informatie en ondersteuning van huurtoeslaggerechtigden (ook niet-huurders van Baston Wonen). Door goede alternatieven als internet is van deze serviceverlening op het gebied van de huurtoeslag weinig gebruik gemaakt.

Huurachterstand In 2014 werd het overgrote deel van de totale huursom door de huurders op tijd voldaan. Met betrekking tot 0,72% van de jaarlijkse huursom bestaat per 31 december 2014 een betalingsachterstand. Onder de huidige economische omstandigheden is dit een goed resultaat te noemen. Dit is onder andere het gevolg van een strak incassobeleid waarbij we al snel in contact treden met een huurder met achterstand. Deze persoonlijke benadering is arbeidsintensief maar vertaalt zich in een relatief laag achterstandscijfer. Invloeden van de nieuwe regels rondom SEPA, waarbij huurders eenvoudiger bedragen kunnen terugboeken, leidden tot een toename van de achterstand. Het is een feit dat de huurachterstand een stijgende lijn kent, mede als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen, een toename van huurders met multi problematiek en de invoering van de inkomensgrenzen. Vanuit dit licht zal Baston Wonen nog meer de samenwerking zoeken met instanties om huurders te beschermen tegen de problemen die kunnen voortvloeien uit huurachterstanden en die eraan ten grondslag liggen. Ook zal zij kritisch zijn als het thema betaalbaarheid en huurverhoging aan bod komt.

15

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning

In 2014 is -na verkrijgen van een daartoe strekkend vonnis- in achtendertig gevallen ontruiming van de woning aangezegd. Dat zijn er vijf meer dan het voorgaande jaar. Van deze achtendertig aanzeggingen zijn er drie daadwerkelijk geëxecuteerd. In één geval betrof het geen betalingsachterstand maar een geval van ernstige overlast. In vier gevallen is de huurder zelf na ontruiming van de woning vertrokken. In 31 gevallen heeft op het laatste moment nog betaling plaatsgevonden van het gehele of nagenoeg het gehele openstaande bedrag aan huurachterstand.

Bewonersparticipatie

Baston Wonen vindt het belangrijk om te investeren in de leefbaarheid van de wijken en buurten waar zij bezit heeft. Zij neemt hierin bij voorkeur een ondersteunende rol in, waarbij bewoners zelf het initiatief nemen. Vanuit de nieuwe rol die corporaties wordt toegedicht is ook Baston Wonen zich aan het heroriënteren op haar plek in de Zevenaarse samenleving. Enerzijds lijken door ontwikkelingen rondom de WMO transitie en de scheiding van wonen en zorg meer kwetsbare burgers tot de doelgroep te behoren die meer aanspraak maken op hulp en een intensievere begeleiding vragen. Anderzijds zijn er grenzen aan de mogelijkheden van Baston Wonen en wordt in het nieuwe zorglandschap gezocht naar haalbare oplossingen en een stevig netwerk om ervoor te zorgen dat niemand buiten de boot valt. De eigen kracht van burgers in wijken zal meer benut moeten worden. Baston Wonen heeft zich vanuit die gedachte enthousiast aangesloten bij het initiatief “Frisse Wind” van de gemeente Zevenaar om hierin samen creatieve oplossingen te vinden.

Ook is er met diverse lokale marktpartijen een startersmarkt georganiseerd waarbij woningzoekenden op een avond informatie konden verkrijgen over zowel huur- als koopmogelijkheden in Zevenaar. Verder heeft Baston Wonen tijdens ‘NL doet’ een feestelijk Happy Hour verzorgd in de Pelgromhof, welke toegankelijk was voor alle huurders van het Masiusplein. Baston Wonen is aanwezig geweest op diverse straatspeeldagen en wijken buurtevenementen. Bewonerscommissies

De initiatieven die de afdeling Leefbaarheid en Participatie heeft ontplooid om te komen tot betrokken bewonerscommissies hebben inmiddels geleid tot een constructieve samenwerking met een groot aantal commissies. Met onderstaande bewonerscommissies heeft in 2014 regelmatig en goed overleg plaats gevonden.

Anna van Burenflat (W. de Zwijgerlaan) bewonerscommissie De Binnenvijver (Hunneveldweg/Hagendel) Groenstede (V. van Goghstraat) (in 2014 geen vergadering op verzoek BC) De Pelgromhof St. Janshof bewonerscommissie De Hooge Bongert bewonerscommissie De Vondellaan De Veste (nieuw opgericht)

In 2014 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden bij Baston Wonen, waarbij alle bewonerscommissies de kans kregen elkaar te ontmoeten en kennis en ervaring uit te wisselen. Dit is zeer goed ontvangen en voor herhaling vatbaar.

16

Participatieraad en Bewonersadvies

In 2013 is gestart met het voornemen om op andere wijze invulling te geven aan de Overlegwet. Dit heeft ertoe geleid dat Baston Wonen in 2014 kon starten met een nieuw opgerichte participatieraad. De participatieraad bestaat uit een vijftal betrokken huurders die als individu een groot deel van de huurders vertegenwoordigen. Zowel jong als oud uit de diverse wijken van gemeente Zevenaar is in de participatieraad aanwezig. Hun doelstelling is om op informele wijze Baston Wonen actief te adviseren over de grote thema’s die huurders aangaan. Er is in het eerste jaar een prettige en constructieve samenwerking ontstaan die bij diverse vraagstukken van grote waarde is gebleken. Daarnaast is er vanuit communicatie gewerkt met bewonersadviesgroepen om informatie en feedback te krijgen op specifieke thema’s rondom het communiceren met huurders. Overlast

In het jaar 2014 is sprake geweest van 385 overlastmeldingen (2013: 342). Door bemiddeling van de afdeling Leefbaarheid & Participatie van Baston Wonen en veelal in samenwerking met functionarissen van andere instellingen (politie Gelderland Midden, Jeugdzorg, maatschappelijk werk etc.) werden de meeste overlastsituaties tot een goed einde gebracht of tenminste de overlastsituatie tot een acceptabel niveau teruggebracht. Steeds vaker wordt hierin ook het Lokaal Zorgnetwerk ingeschakeld als multidisciplinair netwerk waarbinnen multiprobleemcasussen integraal benaderd worden. Evenals voorgaande jaren betroffen de overlastsituaties veelal (geluids)overlast van buren of omwonenden, overlast van huisdieren en het (niet juiste) gebruik of volledige verwaarlozing van tuinen en gezamenlijke ruimtes zoals portieken en trappenhuizen. Het project Buurtbemiddeling is gecontinueerd. Door expertise, ontwikkeling en bijscholing worden hier ook meer gecompliceerde zaken opgepakt. Op het gebied van overlast is aan een langslepende rechtszaak een einde gekomen door ontbinding van de huurovereenkomst. Deze verstrekkende maatregel wordt alleen ingezet als het belang van de huurder niet meer opweegt tegen de derving van het woongenot die zijn omgeving ervaart. In 2014 bleef de zorg bestaan om kwetsbare burgers die moeilijk hun hoofd boven water kunnen houden in de huidige maatschappij, maar die wel geacht worden zelfstandig of met beperkte begeleiding hun huishouding te voeren. Deze mensen kunnen vanuit onvermogen of psychiatrische problematiek/verslaving overlast veroorzaken en hebben daarin vaak een specifieke benadering nodig om dat in goede banen te kunnen leiden. Baston Wonen is hiervoor in een vroeg stadium contact gaan zoeken met het nog in de pilot fase verkerende Sociaal Team om deze mensen tijdig toe te kunnen leiden naar passende zorg. Ook zijn de contacten met welzijnsinstelling Caleidoz geïntensiveerd, aangezien zij een belangrijke brug kunnen vormen om mensen weer te laten participeren. Informatieverstrekking

De veranderde positie van corporaties vraagt om nieuwe inzichten en toepassingen op het gebied van communicatie. Wij staan hier niet alleen in. Ook gemeentes, zorgen welzijnsinstellingen en instanties hebben te maken met (deels) hetzelfde vraagstuk. We zoeken actief naar manieren om samen te werken aan de uitdagingen in onze gezamenlijke markt. We zoeken hierin de verbinding en proberen gezamenlijk een eenduidige communicatie tot stand te brengen zodat de burger in Zevenaar weet wat hij kan verwachten. Dit heeft in 2014 geresulteerd in intensievere communicatie met huurders, samenwerkingspartners en andere belanghebbenden.

17

Lancering digitaal klantportaal “Mijn Baston Wonen”

Online communicatie maakt een steeds groter onderdeel uit van de totale communicatie. De vraag die we ons steeds weer stellen is “Hoe kunnen we onze huurders zo goed mogelijk van dienst zijn en tegelijkertijd kritisch naar onze kosten kijken”? Slim samenwerken met onze huurders lijkt hierop een logisch antwoord. In 2014 is er, met huurdersvertegenwoordigers, veel energie gestoken in de inrichting en de communicatie rondom het klantportaal “Mijn Baston Wonen” waar huurders veel zaken online kunnen regelen.

Baston Wonen en studenten slaan handen ineen

Baston Wonen maakt gebruik van verschillende schriftelijke en digitale communicatiemiddelen, waaronder de nieuwsbrief, informatiebrochures, de website en Twitter. Studenten van de Radboud Universiteit Nijmegen onderzochten de communicatiebehoeften van de huurders ten aanzien van het aanbod dat digitaal en schriftelijk wordt geboden. Alle huurders van Baston Wonen ontvingen een vragenlijst. Het aantal teruggestuurde enquêtes was overweldigend en de uitkomsten zeer waardevol. Met deze uitkomsten kunnen we onze communicatie-uitingen nog beter laten aansluiten bij de wensen van onze huurders. Samenwerken aan de samenleving – de Liemerse aanpak in het sociaal domein

Er gaat veel veranderen in de ondersteuning en zorg aan mensen en derhalve ook voor de woning en de leefomgeving. Wat betekent dat voor onze huurders en (potentiële) klanten? Het gaat over een groot scala aan vraagstukken waarmee mensen in hun leven te maken kunnen krijgen, waarbij de zorg die in het verleden geboden werd geen automatisme meer is. De transformatie van het sociale domein vraagt om visie, daadkracht, maar ook zorgvuldigheid. Het gaat immers ook om een kwetsbare groep mensen. Mensen die door omstandigheden niet altijd de regie meer hebben over hun leven. Het gaat dus ook niet over standaard oplossingen maar meer maatwerk. Dat vraagt tijd. Baston Wonen denkt, met diverse partners uit de Liemers, mee.

Communicatie met de klant

Goede dienstverlening vinden wij bij Baston Wonen belangrijk! Goede communicatie met de klant zowel op papier als ook in de gesprekken maakt hier onderdeel van uit. De informatie richting onze huurder moet goed worden begrepen en goed worden ontvangen. Of het nou gaat om een brief, een e-mail of een gesprek. Er is veel aandacht besteed aan de kwaliteit van onze standaard brieven en de medewerkers hebben deelgenomen aan workshops “Klantgerichte Brieven en E-mails schrijven” en een training Klantgerichte Gesprekken voeren. Media De media zijn een belangrijke intermediair tussen ons en onze inwoners, huurders, belanghouders en organisaties. Baston Wonen communiceert actief via de media om onze visie, voornemens en activiteiten te delen.

Sociale media

Sociale media is niet meer weg te denken uit het dagelijks leven. Onze huurders, woningzoekenden en belanghouders weten steeds beter de weg op sociale media te vinden. Het biedt Baston Wonen kansen om in contact te komen met de doelgroepen en te luisteren naar onze klanten. Baston Wonen werkt dagelijks aan haar imago. Dichter bij de klant, naar buiten toe gericht en zichtbaar aanwezig. Het afgelopen jaar is er een aanzienlijke stijgende lijn waar te nemen waaronder onze volgers op twitter (@BastonZevenaar).

18

Huurcommissie

Gedurende het jaar 2014 heeft één huurder aan de huurcommissie gevraagd om een uitspraak te doen over een geschil omtrent de afrekening servicekosten. Deze huurder is hierin door Baston Wonen in het gelijk gesteld, dus de zaak is uiteindelijk niet voorgekomen maar rechtstreeks met de huurder afgehandeld.

Wonen en zorg

De transities in de zorg en verschuivingen van de rol van de gemeente naar meer “eigen kracht” van burgers hebben consequenties voor met name de oudere en minder mobiele doelgroep. Demografische gegevens laten zien dat Zevenaar in de toekomst een aanzienlijke vergrijzing zal ondervinden. Baston Wonen zit in diverse overlegvormen met gemeente, welzijnsinstellingen en zorgaanbieders om goed geïnformeerd te blijven over de gevolgen van nieuwe weten regelgeving en indien nodig daar actie op te kunnen ondernemen. Baston Wonen zal middels het eerder ingezette strategisch voorraadbeleid erop blijven inzetten om voldoende woningen toegankelijk te maken en te houden voor de oudere en/ of minder mobiele huurder. Eerdere inventarisaties hebben geleerd dat er geen grote discrepanties bestaan tussen de bestaande woningvoorraad en de toekomstige behoefte. Individuele vragen van huurders met een handicap worden in nauw overleg met de gemeente opgelost. Mensen met een indicatie voor een rollatorgeschikte woning worden door het verhuurteam begeleid naar de juiste woningen. Ouderen en zorg

In 2014 hebben de nieuwbouwplannen van het intramurale zorgcomplex Subenhara, met 36 verpleegzorgplaatsen en 17 zelfstandige appartementen geresulteerd in de oplevering van het zorggebouw eind december. De appartementen worden begin 2015 aan de nieuwe bewoners overgedragen. De realisatie van dit complex is een belangrijke bijdrage aan een zo compleet mogelijk aanbod seniorenhuisvesting in Zevenaar. In 2014 zijn er diverse contacten geweest met de Pelgromstichting, Diafaan en andere betrokken zorgaanbieders om de leefbaarheid binnen de Pelgromhof onder de aandacht te brengen. Door het voornemen van Diafaan om de huur per ultimo 2015 te beëindigen, kreeg dit overleg een totaal andere dimensie. Baston Wonen is samen met de Pelgromstichting actief betrokken geweest bij de zoektocht naar een goede huurder die een belangrijke bijdrage biedt aan de leefbaarheid in de Pelgromhof, alsook een positief uitstralende werking naar de omliggende appartementen waarborgt. Baston Wonen zal met de nieuwe huurder gezamenlijk zoeken naar een verantwoorde manier om de Pelgromhof de rol van een verbindende ontmoetingsplek voor ouderen midden in de Zevenaarse samenleving te kunnen geven. Huisvesting bijzondere doelgroepen

Baston Wonen kent een aantal goede samenwerkingsverbanden waarmee zij invulling geeft aan haar rol als het gaat om het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Dit kan zowel individuele complexen betreffen als complexmatige verhuur aan een zorginstelling. Het betreft hier instellingen als GGnet, Philadelphia, Zozijn en andere lokale zorginstellingen die mensen huisvesten die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Ook stelt Baston Wonen enkele woningen beschikbaar voor jongeren die onder begeleiding de overstap naar zelfstandig wonen kunnen maken.

19

Steeds vaker wordt een beroep gedaan op Baston Wonen met de vraag een “omklap contract” te realiseren. Dit is een contract waarbij de huurder een jaar via de zorginstelling huurt, en daarna rechtstreeks huurder wordt van Baston Wonen. Deze variant wordt steeds vaker toegepast als gevolg van veranderende weten regelgeving waardoor instanties niet meer zelf de rol van verhuurder op zich mogen of kunnen nemen. Het huisvesten van bijzondere doelgroepen gebeurt altijd in goed overleg met de zorgverlener en indien mogelijk ook met de betrokken huurder. Er wordt zoveel mogelijk aangesloten bij wensen en beperkingen op het gebied van betaalbaarheid en een passende woning en woonomgeving.

Leefbaarheid

Baston Wonen erkent het belang van een prettige woonomgeving. In 2014 is het begrip leefbaarheid in relatie tot de kerntaken van de corporatie aanleiding geweest tot een kritische herijking van de eigen rol hierin. Geconcludeerd werd dat Baston Wonen in 2014 en daarvoor geen zaken had opgepakt die in de nieuwe visie buiten haar domein zouden liggen. Baston Wonen ziet haar taakopvatting als een samenwerkingsverband met de gemeente en huurders waarin leefbaarheid een gezamenlijke verantwoordelijkheid is. Baston Wonen heeft slechts een fysieke verplichting als het direct gerelateerd is aan het eigen woningbezit. Het realiseren van een fietsenstalling, een bankje en een elektrische toegangsdeur voor scootmobiels zijn hier concrete voorbeelden van. De afdeling Leefbaarheid en Participatie zet zich dagelijks in om knelpunten te signaleren en op te pakken. Ook ondersteunt zij bewonersinitiatieven die de leefbaarheid bevorderen. De basis hiervan ligt in een goed netwerk en veel betrokkenheid bij bewonerscommissies en wijkteams. Samen met de wijkcoördinatoren, de gemeente, welzijnsorganisaties en de politie zijn diverse overlegmomenten geweest om specifieke knelpunten vanuit een gezamenlijke visie en doelstelling te benaderen. Baston Wonen heeft het afgelopen jaar fors ingezet om met name de leefbaarheid in de wijk de Methen te vergroten. Middels een projectgroep met diverse belanghouders zijn er lijnen uitgezet en is men tot een plan van aanpak gekomen. Tevens heeft een extern bureau in opdracht van Baston Wonen een uitgebreide wijkscan gemaakt om problemen en knelpunten in kaart te brengen. Dit heeft in 2014 al geleid tot een intensief zero tolerance beleid op het gebied van overlast en drugs. In het vervolgtraject zal met name de bewonersparticipatie als instrument ingezet worden om de leefbaarheid duurzaam te realiseren. Het Sociaal Team is reeds in een vroeg stadium betrokken om hier aan bij te kunnen dragen. De integrale aanpak waarbij een projectgroep en niet een instantie probleemeigenaar is, was een nieuw concept dat reeds geleid heeft tot een constructieve samenwerking. Op dezelfde wijze wil Baston Wonen het probleem van de toegenomen hennepteelt gaan benaderen. In 2014 zijn met name in het laatste kwartaal een aantal hennepkwekerijen ontdekt en ontruimd. Dit gegeven kan niet eendimensionaal benaderd worden. Naast de financiële consequenties (uitgeleefde woningen) heeft het verregaande effecten voor de leefbaarheid, het veiligheidsgevoel en de sociale cohesie.

20

Onderhoud Vanaf de tweede helft van 2014 is sterk ingezet op een soberder en doelmatig onderhoudsbeleid. Aanleiding was de forse overschrijding van met name het budget voor reparatieverzoeken dat zich op dat moment aftekende. Er zijn meerdere initiatieven genomen om de kosten te reduceren. Nog niet alle initiatieven dragen op dit moment al bij aan een zichtbare kostenreductie maar zijn nog in de uitwerkingsfase. Concrete maatregelen zijn:

• versobering van de basiskwaliteit; • uitbesteden van onderhoudswerkzaamheden op basis van

prestatieafspraken/ketensamenwerking; • het outsourcen van de showroom; • consequente monitoring van de onderhoudsuitgaven.

Daarnaast loopt er een traject ten aanzien van de eigen onderhoudsdienst. Hierbij worden ook een aantal scenario’s in beeld gebracht. Er is veel energie gestoken in het “meenemen” in het nieuwe beleid en op één lijn krijgen van de betrokken medewerkers. Onder het motto van “wat technisch moet doen we, wat esthetisch gewenst is doen we niet” worden er geen esthetisch gewenste werkzaamheden uitgevoerd. Met dit nieuwe beleid wordt geanticipeerd op het in 2015 nader uit te werken ondernemingsplan. Na vaststelling van het ondernemingsplan kunnen ook de huurders worden geïnformeerd over het nieuwe -soberder- onderhoudsbeleid.

De uitgaven bij de afdeling Wonen voor reparatieverzoeken, mutatieonderhoud

en investeringen bedroegen in 2014:

Het budget voor 2014 bedroeg: Reparatieverzoeken € 1.122.000 Mutatieonderhoud € 367.500 Investeringen Wonen € 1.289.500 Totaal budget Wonen € 2.779.000 Uitgaven in 2014 bedroegen: Reparatieverzoeken* € 1.932.409 is 172% ten opzichte van het budget Mutatieonderhoud* € 457.465 is 124% ten opzichte van het budget Investeringen Wonen** € 954.955 is 74% ten opzichte van het budget Totale uitgaven Wonen € 3.344.829 is 120% van budget van € 2.779.000 * Maakt onderdeel uit van totaal onderhoudskosten in de Winst- en Verliesrekening.

** Maakt onderdeel uit van totaal investeringen in de materiële vaste activa.

Monitoren en bijsturen

Bij deze bijsturing van het bestaande beleid zijn de medewerkers van het mutatieteam, de reparatielijn, de wijkcoördinatoren en showroom betrokken. Met ingang van 2015 is er een werkvoorbereider speciaal belast met het uitbesteden van werkzaamheden en monitoring van de kosten van de afdeling Wonen.

21

Bedrijfsvoering

Vastgoed

Instandhouden van het woningbezit

Baston Wonen streeft er naar haar woningbezit zo goed mogelijk aan te laten sluiten bij de wensen van de klant. Daarbij hoort een passend kwaliteitsniveau van de woningen. Bij het maken van plannen voor onderhoud en investeringen spelen kwaliteitsaspecten als duurzaamheid en energiebesparing een belangrijke rol. Planmatig onderhoud en verbetering van het casco van de woning wordt over het algemeen projectmatig uitgevoerd. Het overige onderhoud vindt in veel gevallen plaats na een verhuizing of op verzoek van de huurder. Baston Wonen had in 2014, op het juridisch eigendom van Hotel Bosch in Arnhem na, alleen vastgoed in eigendom of beheer binnen het statutair vastgestelde werkgebied.

Bestaand kwaliteitsniveau

De bouwen woontechnische kwaliteit van het woningbezit is over het algemeen goed te noemen. Onderhoudsmaatregelen en investeringen zijn nodig om de woningen op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen of te houden. Het beheer van het woningbezit is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. Een belangrijk onderdeel hierbij is het energiezuiniger maken van de woningen. Verbetering van de energieprestatie van ons woningbezit is nodig om in de toekomst de woonlasten van onze klanten betaalbaar te houden. Door een lagere CO2-uitstoot, als gevolg van minder gasverbranding voor verwarming, wordt tevens het milieu gespaard. In het huidige ondernemingsplan heeft Baston Wonen vastgelegd dat in 2018 tenminste 80% van de woningen minimaal het energielabel C moet bezitten. Begin 2014 is deze doelstelling aangepast, in die zin dat het hiervoor genoemde doel een jaar eerder, in 2017, wordt bereikt. Tot 2017 zullen in dit verband bij diverse complexen woningen energiebesparende maatregelen worden uitgevoerd. De financiële gevolgen van de bovengenoemde aanpak zijn geïntegreerd in de meerjarenbegroting. Bij het opstellen van een nieuw ondernemingsplan zal worden bekeken of het ambitieniveau op het gebied van duurzaamheidsmaatregelen kan worden verhoogd. Het beleid op het gebied van asbest is er op gericht dat op termijn alle bereikbare asbesthoudende materialen uit de woningen worden verwijderd. Het gaat hierbij om de woningen van voor 1994, omdat met ingang van dat jaar het gebruik van asbest is verboden.

Planmatig onderhoud

Het betreft periodiek gepland onderhoud. Op basis van de theoretische levensduur, inspecties, verwachting en klachten kan worden gepland, wanneer welke onderdelen van de woning moeten worden onderhouden of vernieuwd. De kosten van contractonderhoud worden ook tot het planmatig onderhoud gerekend. Overeenkomstig de investeringsrichtlijn RJ645 was het budget van 2014 verdeeld in de onderdelen planmatig onderhoud en vervangingsinvesteringen. Het budget voor planmatig onderhoud in 2014 bedroeg € 1.573.000. Er is voor een bedrag van € 1.580.565 aan onderhoudsprojecten gerealiseerd, waarbij de kosten nagenoeg binnen het budget zijn gebleven.

22

Voor vervangingsinvesteringen was een budget opgenomen in de begroting van € 1.143.000. De realisatie van de diverse investeringsprojecten heeft € 1.157.704 gekost. De overschrijding van het budget met € 14.704 is zeer bescheiden te noemen. Verder was in de financiële begroting voor nieuwe investeringen op het gebied van energiebesparende maatregelen een budget opgenomen van € 469.000. Aan het einde van het jaar was van dit budget een bedrag van € 371.490 uitgegeven. Het betrof voornamelijk projecten, waarbij het dak aan de binnenzijde werd geïsoleerd. De isolatiemaatregelen worden uitgevoerd zonder huurverhoging om zoveel mogelijk medewerking van de huurders te krijgen. In de praktijk blijkt toch dat niet alle huurders meewerken, met als voornaamste reden dat men opziet tegen het ontruimen van de zolder. Door een intensieve communicatie proberen we bewoners te overtuigen van het nut van energiebesparing, en trachten op deze wijze de maximale medewerking te krijgen voor de plannen van 2015.

Begroot Werkelijk Begroot Werkelijk

Planmatig onderhoud 2.170.000,00 1.980.992,00 1.573.000,00 1.580.565,00

Vervangingsinvesteringen en

investeringen

energiebesparing 1.951.000,00 1.948.000,00 1.612.000,00 1.529.194,00

Totaal 4.121.000,00 3.928.992,00 3.185.000,00 3.109.759,00

2013 2014

23

Projectontwikkeling Projecten afgesloten per 31-12-2014

Nieuwbouw Subenhara

Het zorggebouw, deel uitmakende van het project nieuwbouw Subenhara, is half november bouwkundig opgeleverd. Hierna is Diafaan, huurder van het gebouw, gestart met de inrichting. Begin 2015 komen de eerste bewoners in het gebouw. De Enk groen & golf is gestart met de aanleg van de buitenruimte. Dit gebeurt in fasen. De eerste fase nabij het zorggebouw is gereed zodat de bereikbaarheid van het zorggebouw gegarandeerd is. 10 rijwoningen Julie Postelstraat in het plan Juvenaat

In 2014 heeft bouwbedrijf H.W. Joosten de 10 rijwoningen gebouwd en opgeleverd. Alle 10 woningen zijn verkocht voor oplevering. Ook is in 2014 door NTP Zevenaar ter plaatse van de gerealiseerde woningen de locatie woonrijp gemaakt, er zijn parkeerhavens en trottoirs aangelegd. Projecten in voorbereiding/ontwikkeling 2014

Juvenaat

In september 2014 is de omgevingsvergunning aangevraagd voor nog 4 rijwoningen. De verwachting is dat deze begin 2015 verleend wordt. De woningen worden gebouwd op de locatie waar twee vrijstaande woningen gepland waren. Gelijktijdig is de verkoop gestart van deze woningen. Alle vier de woningen zijn eind 2014 in optie genomen. Bouwbedrijf H.W. Joosten uit Zevenaar zal de woningen bouwen. Voor de geplande tweekappers in het plan is de afspraak gemaakt om te werken met één type en een prijsverlaging door te voeren. Voor de vleugels (noord en zuid) is met de gemeente Zevenaar op bestuurlijk niveau afgesproken dat Baston Wonen in de eerste helft van 2015 duidelijkheid zal geven over de ontwikkelmogelijkheden binnen de financiële kaders de sociale woningbouw. 12 woningen de Bem, Groot Holthuizen

Op 23 december 2014 is het besluit genomen om akkoord te gaan met de afname van 12 grondgebonden eengezinswoningen van Bemog Projectontwikkeling b.v. De woningen worden gerealiseerd in deelgebied de Bem gelegen in de uitbreidingslocatie Groot Holthuizen te Zevenaar. De omgevingsvergunning wordt eind 2014 aangevraagd. De start bouw zal medio 2015 zijn, de woningen worden gebouwd door Bouwbedrijf Nikkels uit Twello. De verwachting is dat de woningen begin 2016 in exploitatie gaan. De totale investering is geraamd op € 2.005.000 incl. BTW. Er wordt een koop-aannemingsovereenkomst gesloten met Bemog projectontwikkeling en bouwbedrijf Nikkels.

24

Ontwikkelingsmaatschappij Groot Holthuizen I B.V.

Medio 2008 heeft Baston Wonen tezamen met Kondor Wessels en Zaat BV de ontwikkelingsmaatschappij Groot Holthuizen I BV opgericht. Baston Wonen is voor een derde aandeelhouder van de B.V. De vennootschap heeft ten doel voor gezamenlijke rekening en risico (doen) realiseren van het project de Tol te Zevenaar, evenals om huurders/kopers te werven en aansluitend het project in het geheel of in gedeelten te verkopen aan gebruikers/beleggers, teneinde een zo optimaal mogelijk projectrendement te genereren. Als werkkapitaal hebben alle deelnemers een bedrag van € 431.000 gefinancierd.

Projecten nog niet in ontwikkeling

Projectnaam Omschrijving Risico's/opmerkingen

Dorpstraat 26Voormalig Hugen

pandPand staat actief in de verkoop.

Kloosterpad 7 Woning, aangekochtWoning staat in de verkoop. Verkoopprijs wordt

aangepast naar laatste taxatie.

Kloosterpad 4 (bouw)kavelsEr wordt gezocht naar individuele kopers of in

combinatie met een projectontwikkelaar.

De Romei BouwlocatieGeschikt voor de bouw van 6 appartementen.

Niet actief in de verkoop.

De Tichel (Kerkweg 7) BouwlocatiePlanontwikkeling voor de bouw van 8 sociale

huurwoningen.

Middag Oost BouwlocatiePlanvorming rond deze locatie zijn door de

Gemeente stilgelegd.

Swaters-terrein Bouwlocatie Heeft geen urgentie als bouwproject.

Juvenaat locatie Hoek

VondellaanBouwlocatie

Projectontwikkelaar Jansen Bouw heeft

belangstelling voor de locatie en onderzoekt de

mogelijkheden en haalbaarheid.

Juvenaat locatie Z-gebouw BouwlocatieProjectontwikkelaar IDBB heeft een optie op deze

locatie tot 1 juli 2015.

Groot HolthuizenKavel voor realisatie

van 28 appartementen

Heeft geen urgentie als bouwproject. Op termijn

ontwikkelen of afstoten.

Projecten nog niet in ontwikkeling

25

Financiën

Algemeen

Het financiële jaar 2014 laat voor Baston Wonen een tweeledig beeld zien. De bestuurswissel in juli 2014 heeft veel impact gehad op het financiële beleid. Het eerste half jaar is een continuering van het bestaande beleid uit voorgaande jaren geweest. In het tweede half jaar is, onder leiding van een interim bestuurder een andere weg ingeslagen. Hierbij is veel aandacht voor doelstellingen als; beperking van de bedrijfslasten, het toegroeien naar een afgeslankte doelmatige organisatie, duurzaamheid en betaalbaarheid.

Streven naar sluitende kasstromen en additionele ruimte

Investeringsstroom

Investeringen in sociale huurwoningen hebben een relatief laag rendement omdat onze doelgroep geen marktconforme huur kan betalen. Investeringen kunnen dus slechts in beperkte mate met leningen worden gefinancierd omdat de jaarlijkse rentelasten van het project niet uit de huuropbrengsten kunnen worden betaald. Het deel van de investeringen dat niet met leningen kan worden gefinancierd, wordt gedekt met de verkoopopbrengsten uit de bestaande portefeuille. Als vuistregel geldt hierbij dat investeringen in de nieuwbouw voor maximaal € 50.000 onrendabel mogen zijn en dat investeringen in de bestaande voorraad volledig dienen te worden gefinancierd met de opbrengsten uit verkopen uit de bestaande vastgoedportefeuille en lopende exploitatie. In de periode tot en met 2019 (begrotingscyclus) heeft Baston Wonen een beperkte investeringskasstroom. Als gevolg hiervan zal Baston Wonen de beschikbare middelen gebruiken om te investeren in haar bestaande bezit en de afbouw van haar schuldpositie. Baston Wonen investeert en presteert hiermee naar vermogen, afgestemd op haar risicoprofiel.

Aanvullende maatregelen nodig

De afgelopen jaren zijn de structureel toegenomen exploitatie-uitgaven van de vastgoedportefeuille en de overige organisatiekosten gefinancierd met de positieve operationele kasstromen. Naast het vorenstaande hebben de sector specifieke heffingen een grote invloed op de kasstromen van Baston Wonen. Om het bestaansrecht als sociaal maatschappelijke organisatie te kunnen waarborgen, kunnen ingrepen in de organisatiekosten in de breedste zin niet achterwege blijven. Voor deze insteek is het tweede halfjaar gekozen en de financiële gevolgen zijn in de meerjarenbegroting doorgerekend. Deze constatering past binnen het door Baston Wonen gehanteerde principe om jaarlijks te komen tot een sluitende operationele kasstroom, waarbij de netto exploitatie van de vastgoedportefeuille de overige organisatiekosten en de financieringslasten van de vastgoedportefeuille dienen te dekken. Om de ongewenste afhankelijkheid tussen incidentele lage kapitaalrente en de structurele omvang van de organisatiekosten te doorbreken, worden maatregelen getroffen om in de periode 2015-2019 11,3% op de bedrijfslasten te bezuinigen. Financiële continuïteit

We hebben een gezonde financiële basis nodig om onze ambities te kunnen waarmaken. Als maatschappelijk ondernemer optimaliseren we ons financieel rendement ten bate van ons maatschappelijk rendement. Iedere euro kunnen we maar één keer uitgeven. Onze organisatie is doelmatig en efficiënt en we wegen risico’s zorgvuldig af.

26

Meerjarenperspectief

Huidige situatie

Baston Wonen hanteert voor het verslagjaar 2014 de historische kostprijs als waarderingsgrondslag. De actuele waarde, de bedrijfswaarde, vermelden wij in de toelichting op de jaarrekening. De belangrijkste reden voor het hanteren van de historische kostprijs als waarderingsgrondslag in plaats van de bedrijfswaarde als actuele waarde, is dat mutaties in de bedrijfswaarde volgens de huidige Richtlijn via de winsten verliesrekening lopen. Baston Wonen hanteert uit voorzichtigheid de historische kostprijs als waarderingsgrondslag omdat deze het beste aansluit bij ons beleid. Sturen op kasstromen

Kasstromen zijn de basis voor financiële sturing. Deze worden niet beïnvloed door boekhoudkundige keuzes. Om aan onze verplichtingen te kunnen blijven voldoen en leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te kunnen blijven aantrekken, is het van belang het verloop van de kasstromen te monitoren. Baston Wonen hanteert als doelstelling: een positieve operationele kasstroom. Deze definitie van de operationele kasstroom komt overeen met de definitie die het WSW voor de operationele kasstroom hanteert. Om aan deze doelstelling te voldoen is de minimale norm van het WSW een Interest Dekkingsratio van 1,4 of hoger. Deze is ultimo 2014 voor Baston 1,76. Naast de kasstroom uit operationele activiteiten kent Baston Wonen ook de kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten en uit financieringsactiviteiten. Kengetallen

Vergelijking parametersStand 31-12-2014 Norm Baston WSW CFV

ICR (minimaal) 1,76 1,7 1,4

DSCR (minimaal) 1,31 1 1

Loan to Value

(maximaal) 23,8 - 75% WOZ

35% WOZ+8 x jaarhuur

2014

Solvabiliteit

(minimaal) 20,86% 20% 20%

Dekkingsratio

(maximaal) 24% 50% WOZ 50% WOZ

Restwaarde grond € 5.000 € 5.000Disconteringsvoet 5,25 5,25 5,25

27

Interest Dekkingsratio

Operationele kasstroom € 4.675 Kasstroomoverzicht: Af : ontvangen rente € 47 Bij : betaalde rente € 5.465 Operationele kasstroom geschoond van rente (A) € 10.093 Winst- en verliesrekening: Rentebaten € 46 Rentelasten € 5.783 Saldo rentebaten/-lasten W en V (B) € 5.737 Intrest Dekkingsratio per 31 december 2014 (=A/B) 1,76 Dit kengetal geeft aan in hoeverre vanuit de exploitatiekasstroom van het bestaand bezit de rente betaald kan worden. Op basis van de benchmark van het CFV hanteert Baston Wonen intern een norm van 1,7 als ondergrens. Debt Service Coverageratio (DSCR)

Dit kengetal geeft inzicht in de toekomstige kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de te betalen rente en aflossing. Bij het berekenen van de aflossing moet rekening worden gehouden met een fictieve aflossing van 2% van het vreemd vermogen. De norm is minimaal gelijk aan 1,0 (= norm WSW). De berekening komt uit het aanvullende 5 jaars kasstroom-overzicht voor het WSW. Voor Baston Wonen bedraagt deze voor 2014 1,31.

Loan to Value

Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, oftewel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit Baston Wonen heeft ultimo 2014 € 113 miljoen aan langlopende schulden, hiermee zijn de materiële vaste activa in exploitatie ad € 143 miljoen gefinancierd (sociaal deel tegen historische kostprijs en commerciële deel tegen marktwaarde verhuurde staat). De WOZ-waarde van deze verhuureenheden bedraagt € 474 miljoen. De Loan to Value bedraagt ultimo 2014 23,3%.

Solvabiliteit

Een belangrijke doelstelling van Baston Wonen is het waarborgen van de financiële continuïteit. Om deze continuïteit te garanderen streeft Baston Wonen naar een positief resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (= exclusief verkoopopbrengsten bestaand bezit en exclusief afboekingen vanwege onrendabele top) en naar een solvabiliteit van minimaal 20%. De solvabiliteit ultimo 2014 bedraagt 20,86%.

28

Dekkingsratio

De dekkingsratio geeft de verhouding weer tussen het Vreemd vermogen en de WOZ. Voor Baston Wonen deze ultimo 2014 24%. De norm van het WSW ligt op maximaal 50% van de WOZ waarde.

Restwaarde grond

De waarde van de grond wordt als restwaarde beschouwd. Voor 2014 is deze restwaarde, rekeninghoudend met sloop- en inplaatsingskosten, bepaald op € 5.000 per verhuureenheid. De grondwaarde is bijgesteld naar de norm van het CFV.

Disconteringsvoet

Het betreft de disconteringsvoet welke gebruikt wordt bij de berekening van de bedrijfswaardeberekeningen. Hierbij wordt door Baston Wonen aangesloten bij zowel de norm van het WSW als het CFV.

Investerings-/financieringsnorm

Deze norm geeft aan welk gedeelte van de investering intern wordt gefinancierd dan wel extern moet worden gefinancierd. Bij het bepalen van de norm voor Baston Wonen is uitgangspunt dat bij een investering een maximale onrendabele top van € 50.000 per VHE (= bedrijfswaarde -/- stichtingskosten) intern wordt gefinancierd.

Extern toezicht

Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

Op grond van het Bbsh beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) elk jaar de financiële continuïteit en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Continuïteitsoordeel CFV

Het continuïteitsoordeel 2014 is gebaseerd op de vermogensontwikkeling waarbij rekening is gehouden met invoering van de verhuurderheffing in 2014. Het continuïteitsoordeel kent zes verschillende toezichtterreinen:

1. Kwaliteit financiële informatie; 2. Behoud maatschappelijk verbonden vermogen; 3. Financieel risicobeheer; 4. Liquiditeit; 5. Solvabiliteit; 6. Draagkracht vermogen.

Continuïteitsoordeel Baston Wonen:

De beoordeling start met een bureauonderzoek waar aan de hand van reeds beschikbare informatie of via een snelle afstemming met de corporatie een verklaring voor de overschrijding van de grenswaarden wordt gezocht. In sommige gevallen is nader onderzoek nodig om tot die verklaring te komen. Het bij Baston Wonen uitgevoerde bureauonderzoek geeft CFV geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Op grond van de verstrekte verantwoordingsinformatie uit de DVI 2013 en de prognoses uit de DPI 2014 is het oordeel van het WSW dat Baston Wonen voldoet aan alle gestelde WSW-normen en heeft daarmee een gezonde financiële basis. Het vastgestelde borgingsplafond is gebaseerd op de door Baston Wonen ingediende investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2014 tot en met 2018.

29

Vennootschapsbelasting Baston Wonen is met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In dit kader heeft Baston Wonen een vaststellingsovereenkomst (VSO II) met de Belastingdienst getekend. Fiscale strategie Op basis van de reguliere fiscale meerjarenprognose zou Baston Wonen jaarlijks positieve fiscale resultaten behalen, waardoor Baston Wonen elk jaar vennootschapsbelasting zou moeten afdragen. Er is echter een aantal mogelijkheden om het fiscale resultaat te verminderen en de vennootschapsbelastinglast te beperken. Eén is de mogelijkheid om gebruik te maken van de waardedaling van de WOZ-beschikkingen van de huurwoningen die zich sinds 2008 op grote schaal heeft voorgedaan. Baston Wonen heeft ervoor gekozen om de (relatieve) waardedaling van de WOZ-waarden ten laste van het fiscale resultaat te brengen. Als gevolg van deze fiscaal strategische keuze is in de aangiften vennootschapsbelasting 2008-2013 een fiscale afwaardering van in totaal € 86 miljoen verantwoord. Procentueel is deze waardedaling over de jaren 2008-2013 circa 21%. Als gevolg hiervan resteert, na verrekening met de reguliere fiscale resultaten over de betreffende jaren, per ultimo 2013 een voorwaarts verrekenbaar verlies van circa € 66,8 miljoen. Baston Wonen is zich ervan bewust dat sprake is van een uitstelfaciliteit en dat wij deze afwaarderingen bij een stijging van de WOZ-waarden terug moeten nemen tot maximaal de oorspronkelijke fiscale boekwaarde. Dit kan in de toekomst leiden tot een aanzienlijke vennootschapsbelastinglast; een uitgaande kasstroom (zeker als de compensabele verliezen op dat moment – al dan niet deels - zijn ingelopen). In onze liquiditeitsprognoses houden wij hier rekening mee. Acute last 2014 Baston Wonen verwacht in 2014, vóór een eventuele waardeverandering op basis van de gewijzigde WOZ-waarden, een fiscale winst van circa € 3,2 miljoen. Hierbij is verondersteld dat de waardedaling van de WOZ-waarden over 2014 ten opzichte van die van voorgaande jaren tot stilstand is gekomen. De reguliere fiscale winst kan volledig worden verrekend met het nog te verrekenen verlies per ultimo 2013, zodat per ultimo 2014 een nog te verrekenen verlies van circa € 63,6 miljoen resteert. Door de verliesverrekening hoeft Baston Wonen over 2014 geen vennootschapsbelasting te betalen.

Latente belastingen Als gevolg van de aanzienlijke afwaarderingen op basis van de gedaalde WOZ-waarden in de aangiften vennootschapsbelasting 2008-2013 en de inschatting van het fiscaal resultaat over 2014, resteert per ultimo 2014 een verrekenbaar verlies van circa € 63,6 miljoen. De voorwaartse verliesverrekeningstermijn bedraagt negen jaar. Baston Wonen neemt voor de latente belastingpositie in de jaarrekening echter een behoudend standpunt in, aangezien de meerjarenbegroting slechts een periode van vijf jaar behelst. Derhalve is een actieve belastinglatentie gevormd voor zover wij verwachten de compensabele verliezen in deze periode van vijf jaar te verrekenen. Ook is hierin opgenomen een actieve latentie voor de op de commerciële balans vermelde negatieve marktwaarde van de embedded derivaten en voor de fiscaal ingerekende verkopen voor de komende vijf jaar. Als gevolg van bovenstaande bedraagt de mutatie van de latente belastingen in 2014 € 12,5 miljoen. De actieve latentie bedraagt per ultimo 2014 circa € 20,5 miljoen.

30

Jaarresultaat ten opzichte van vorig jaar

Het commerciële jaarresultaat na belastingen en resultaat deelnemingen over 2014 bedroeg € -9.070.000,- tegen € 7.235.000,- in 2013. Hier kan de hieronder opgenomen toelichting worden gegeven.

Deze presentatie op hoofdlijnen wordt in de jaarrekening van dit verslag cijfermatig verder toegelicht.

Onderdeel

Realisatie

2014

Realisatie

2013

- Bedrijfsresultaat (excl. netto verkoopresultaat vastgoed-

portefeuille en overige waardeveranderingen

(im)materiele vaste activa) 5.007.000 7.225.000

- Financiële baten en lasten (excl. waardeveranderingen

van financiële vaste activa en effecten en waarde-

veranderingen terugkoopverplichting VOV-woningen

-5.736.000 -6.751.000

- Operationeel bedrijfsresultaat -729.000 474.000

- Incidentele overige bedrijfsopbrengsten - 674.000

- Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 599.000 1.494.000

- Niet gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille -270.000 2.105.000

- Waardeveranderingen van financiële vaste activa en

effecten -10.682.000 -

- Waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV-

woningen 63.000 148.000

- Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste

activa -7.561.000 4.320.000

- Jaarresultaat voor belastingen -18.580.000 9.215.000

- Belastingen 9.538.000 -1.955.000

- Resultaat deelnemingen -28.000 -25.000

- Jaarresultaat -9.070.000 7.235.000

31

Onderstaand wordt een analyse weergegeven van het resultaat van de verhuur van de woongelegenheden geschoond van alle incidentele baten en lasten, verkopen en waarderingsresultaten.

Resultaten uit de verhuur van woongelegenheden

2009

x € 1.000 % x € 1.000 % x € 1.000 % x € 1.000 % x € 1.000 % x € 1.000 %

huren 23.752 99 22.746 99 21.656 99 21.389 99 20.978 94 20.330 96

baten servicecontracten 805 3 793 3 793 4 804 4 765 3 740 3

lasten servicecontracten (654) (3) (729) (3) (788) (4) (701) (3)

overige bedrijfsopbrengsten 149 1 280 1 244 1 148 1 692 3 140 1

Relevante opbrengsten A 24.052 100 23.090 100 21.905 100 21.640 100 22.435 100 21.210 100

afschrijvingen 5.827 24 5.851 25 5.636 26 5.488 25 5.375 24 5.360 25

lonen en salarissen 2.601 11 2.740 12 2.848 13 2.769 13 2.786 12 2.625 12

sociale lasten 347 1 311 1 188 1 188 1 176 1 173 1

pensioenlasten 473 2 479 2 491 2 461 2 479 2 453 2

geactiveerde productie (76) (0) (55) (0) (42) (0) (168) (1) (70) (0) (36) (0)

lasten onderhoud 3.971 17 3.624 16 3.840 18 4.591 21 5.609 25 5.508 26

leefbaarheid 60 0 35 0 78 0 76 0

overige bedrijfslasten 5.842 24 3.554 15 2.602 12 2.435 11 3.432 15 3.446 16

Relevante bedrijfskosten B 19.045 79 16.539 72 15.641 71 15.840 73 17.787 79 17.529 83

per saldo rentelasten C (5.736) (24) (6.077) (26) (6.242) (28) (6.442) (30) (6.475) (29) (5.665) (27)

indicatie resultaat beheerbedrijf (A-B-C) D (729) (3) 474 2 22 0 (642) (3) (1.827) (8) (1.984) (9)

2011 201020122014

Baston Wonen Stichting2013

32

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde geeft de netto toekomstige verdiencapaciteit van het bezit weer: de toekomstige kasstromen van huuropbrengsten en kosten zoals onderhoud en personeel, worden contant gemaakt naar het heden. Voor de berekening is gebruik gemaakt van het programma Financiële Meerjaren Prognose (FMP). Als gevolg van het feit dat de bedrijfswaarde een weergave is van de kasstromen en de beleidskeuzes van Baston Wonen wordt onderstaand op hoofdlijnen het verloop weergegeven. Baston Wonen heeft voor de aankomende jaren een fors aantal bezuinigingsmaatregelen genomen. Deze maatregelen zijn in de begroting uitgebreid verwoord en toegelicht. Dit beleid heeft uiteraard grote consequenties voor de bedrijfswaarde. Met name de betaalbaarheid (huurinkomsten), het onderhoud, het nadrukkelijk omlaag brengen van de bedrijfslasten en tenslotte de herziening van de restwaarde (CFV niveau) zijn mutaties die leiden tot een fors lagere bedrijfswaarde. Het vastgestelde inflatievolgend huurbeleid in combinatie met de vastgezette liberalisatiegrens in 2015 geeft een daling van de bedrijfswaarde van ruim € 55 miljoen. De meerjarenonderhoudsbegroting laat een relatief kleine daling van € 2 miljoen zien binnen de bedrijfswaarde. De verlaging van de bedrijfslasten hebben een positief effect op de bedrijfswaarde van € 22 miljoen. De aanpassing van de restwaarde bij einde exploitatie naar CFV normering laat een daling zien van bijna € 38 miljoen. Totaal betekent het vorenstaande als gevolg van het nieuwe exploitatiebeleid een daling van de bedrijfswaarde van € 328.724.416 naar € 256.755.107 is € 72 miljoen. Financiële instrumenten De voorwaarden waaronder Baston Wonen financiële instrumenten (derivaten) kan afsluiten zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Deze instrumenten worden toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is en sluiten aan op de specifieke verslaggevingrichtlijnen, zoals bij de grondslagen in dit verslag meer in detail is weergegeven. Hieronder wordt nadere informatie verstrekt over de aard en omvang van de instrumenten die gebruikt worden. Bestaande derivatenportefeuille Baston Wonen heeft zes swaps in portefeuille ter afdekking van het renterisico. Onderstaande tabel geeft de marktwaarde van de derivatenportefeuille weer per 31 december 2014.

33

In de volgende tabel worden de liquiditeitsrisico's per derivaat onder verschillende

rentescenario's weergegeven:

De afgesproken treshold (dit is het bedrag dat de derivaten maximaal onder water mogen staan) bedraagt € 7.350.000. Als de negatieve marktwaarde dit bedrag overschrijdt kan de bank vragen om bijbetaling. Uit bovenstaande tabel blijkt dat bij een verdere rentedaling van 2% (de rente staat dan al ruim onder de 1% in de min, een utopische gedachte) er eventueel een maximum bedrag van € 209.000 bijbetaald dient te worden. Dit is voor Baston Wonen een aanvaardbaar risico. De strategie is om de swaps te monitoren en hun termijn uit te laten lopen. De termijn waarbinnen ze aflopen is binnen de door het WSW gestelde termijn van 10 jaar.

Afgeleide financiële instrumenten

In 2014 is Richtlijn 290 Financiële instrumenten gewijzigd. Als gevolg van deze wijziging moeten embedded derivaten in sommige gevallen afgescheiden worden van de leningsovereenkomst en op de balans gewaardeerd worden. Baston Wonen heeft vijf leningen met een embedded derivaat. Eén leningsovereenkomst is gekwalificeerd als een basisrentelening en derhalve is afscheiding bij deze lening niet noodzakelijk. De andere vier leningsovereenkomsten – door Baston Wonen in 2007 afgesloten – samen groot 35 miljoen kwalificeren wel als af te scheiden embedded derivaten. Tot op heden hoefden deze embedded derivaten niet tegen reële (markt-) waarde opgenomen te worden op de balans. Eventuele waardeveranderingen hoefden dan ook niet via de resultatenrekening verantwoord te worden. Als gevolg van deze wijziging zijn de vier embedded derivaten per ultimo 2014 afzonderlijk verwerkt in de balans ter hoogte van € 22,6 miljoen credit, en is de waardering van de langlopende schulden € 1,6 miljoen lager.

Treasury

De treasurycommissie (bestaande uit de manager Bedrijfsvoering, hoofd Financiën en een extern deskundige) zijn in het afgelopen jaar 3 keer bijeen geweest. Belangrijke punten, naast de actualiteiten vanuit de sector, die besproken werden; actualisatie van het treasurystatuut, aantrekken van nieuwe financiering, opzet treasury jaarplan en de liquiditeiten.

Baston Wonen heeft een treasurystrategie, een treasuryjaarplan en een treasurystatuut en actualiseert deze stukken regelmatig. Het treasurystatuut wordt aangepast bij veranderingen in de regelgeving en aan veranderende opvattingen, al dan niet intern of extern van aard. De inhoud van deze stukken, maar in ruimere zin ook de invulling daarvan door de organisatie en de afwegingen die daarbij worden gemaakt, komt regelmatig ter sprake bij het overleg tussen directeur-bestuurder, manager Bedrijfsvoering en de auditcommissie van de RvC. Het treasurystatuut wordt jaarlijkse toetsing en na overleg met de auditcommissie, vastgesteld. De Raad van Commissarissen keurt vervolgens het statuut goed.

34

Het treasurystatuut en het strategisch treasurybeleidsplan is voor Baston Wonen een belangrijk instrument om de financiële risico’s verbonden aan treasurymanagement te beheersen. In het treasurystatuut zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden met betrekking tot treasurymanagement vastgelegd. Ons beleggingsbeleid is opgenomen en vastgelegd in het jaarlijks geactualiseerde treasurystatuut. Bij de invulling van (her)financieringen streven wij primair naar risicospreiding binnen de leningenportefeuille onder de voorwaarde dat maximaal 15% van de leningenportefeuille per jaar aan renterisico’s onderhevig mag zijn. Ultimo 2014 bedraagt het deel van de leningenportefeuille waar een renterisico voor gelopen wordt per jaar: 2015: 2,35% 2016: 2,35% 2017: 0,92% 2018: 3,16% 2019: 3,16% Liquiditeit

De liquiditeit is het vermogen om op de korte termijn aan de financiële verplichtingen te kunnen voldoen. De liquiditeit wordt uitgedrukt in de current ratio, waarbij de vlottende middelen worden afgezet tegen de vlottende schulden. Eind 2014 is de current ratio van Baston Wonen 0,52. Uit de opgestelde liquiditeitsprognose voor de komende jaren blijkt herstel. Hierover is ook overleg geweest met het WSW. De prognoses sluiten aan bij het eigen middelen beleid van het WSW. Door het gevoerde beleid blijven de rentelasten beperkt. Naast de eventuele reguliere liquiditeiten beschikt Baston Wonen nog over een kredietfaciliteit bij de Rabobank ter hoogte van 3 miljoen.

Grondposities

Baston Wonen wil bij het verwerven van grondposities slechts een beperkt risico nemen. Gedane investeringen worden jaarlijks getaxeerd. De ontwikkellocaties zijn dit jaar getaxeerd conform het voor commercieel bezit gebruikelijke model. De afwaarderingen zijn in de jaarrekening onder de post waardevermindering materiële vaste activa verantwoord. Beheersing en monitoring van risico’s

Het beheersen van de risico’s neemt een prominentere plaats in in onze bedrijfsvoering. De inrichting van het risicomanagement wordt afgeleid van onze doelstellingen en strategie. De beheersmaatregelen die worden genomen dragen bij aan het “in control” zijn. Met risicomanagement brengen we de risico’s en de daarbij benodigde beheersmaatregelen in beeld. Met het in beeld brengen letten we op de impact van een risico op onze organisatie. Zo nodig stemmen we hierop ook onze processen af. De risico’s zijn onder te verdelen in externe en interne risico’s waarbij de risico’s in beeld zijn gebracht. Beheersmaatregelen zijn neergelegd op het strategische, sturende of operationele vlak in de organisatie. De locatie in de organisatie wordt bepaald door waar het risico het beste te beheersen is en de beheersmaatregelen het meest effectief werken. Interne risicobeheersing- en controlesystemen

De stand van de economie en de politieke besluitvorming beïnvloeden onze strategie. Over het huurbeleid in de komende jaren bestaat nog veel onduidelijkheid. In het afgelopen jaar heeft Baston Wonen de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. De door de overheid opgelegde heffingen leggen een groot beslag op het werkkapitaal

35

van Baston Wonen. Baston Wonen heeft in de meerjarenbegroting aangegeven een behoorlijke bezuinigingsslag te willen maken in de komende jaren.

Operationeel risico

Verhuur van woningen en bedrijfsruimten

Binnen de woningportefeuille van Baston Wonen is geen sprake van structurele leegstand (leegstand langer dan 3 maanden). Het risico dat woningen niet verhuurbaar zijn, is in de huidige markt dan ook niet aanwezig. De verhuur van bedrijfsruimten is wel een aandachtsgebied. Het vinden van nieuwe huurders bij het vrijkomen van de bedrijfspanden verloopt steeds moeizamer en ook de huurprijzen staan onder druk.

Verkoop woningen bestaand bezit

Om te voldoen aan de financiële doelstellingen (interne financiering voor onrendabele investeringen) is het beleid om een beperkt aantal woningen, 12 woningen per jaar, uit bestaand bezit te verkopen.

Projectontwikkeling

Financiële risico’s die betrekking hebben op de activiteiten in het kader van projectontwikkeling worden zeer nauw gemonitord. Er is met de bouw van koopwoningen gestart bij 70% van het aantal woningen verkocht. Het toetsingskader investeringen waarin de marktpositie en het portefeuille-effect van de investeringen, het rendement en het risico in kaart worden gebracht, wordt gebruikt als beslissingsmodel bij het doen van een investering. Naast faserapportage is het risicomanagement bij projectontwikkeling verder geprofessionaliseerd. Daarnaast wordt bij de investeringsbeslissing de invloed op de operationele kasstroom getoetst. Doorslaggevend hierbij is dat de benodigde financiering van de investering borgbaar is bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW). Aanbestedingen worden gedaan conform het vastgestelde aanbestedingsbeleid.

Financiering

De leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 € 113 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de portefeuille bedraagt 4,7%. Voor het financieren van haar activiteiten trekt Baston Wonen leningen aan onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Om te beoordelen of corporaties voldoende kredietwaardig zijn hanteert het WSW vanaf 2008 niet meer de solvabiliteit als het belangrijkste toetsingscriterium maar het verloop van de operationele kasstroom. Het monitoren en beheersen van de kasstromen is dus van essentieel belang. Baston Wonen hanteert als doelstelling voor de komende vijf jaar een positieve operationele kasstroom.

Omgevingsanalyse

De omgevingsanalyse wordt in vier cycli bewaakt. Bij de totstandkoming van een nieuw ondernemingsplan worden de tendensen die gesignaleerd en verwacht worden in de samenleving geïnventariseerd. Vervolgens wordt beoordeeld of deze van invloed kunnen zijn op onze sector en onze organisatie. In scenario’s wordt dan vertaald wat de bandbreedte is van deze tendensen en welke gevolgen die kunnen veroorzaken. De kwartaalrapportage is een verslag waarin concrete en actuele ontwikkelingen en besluiten staan vermeld. Dit zijn de zaken die ons werk ook direct raken.

Periodieke rapportages

De periodieke rapportages zijn een onderdeel van de planning- en controlcyclus bij Baston Wonen. Wekelijks wordt een liquiditeitenoverzicht samengesteld, maandelijks worden de uitkomsten van de Balanced Scorecard gerapporteerd aan het management en per kwartaal wordt een kwartaalrapportage uitgebracht. De indeling van

36

de kwartaalrapportage is gebaseerd op een verslag van het bestuur, een verslag van het management alsmede prestatie-indicatoren ingedeeld in risicocategorieën. Daarnaast worden de te realiseren doelstellingen uit het ondernemingsplan gemonitord. De begroting is taakstellend voor het lopende kalenderjaar.

Delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden

Bevoegdheden zijn toegekend tot het aangaan van verplichtingen passend binnen de begroting en binnen de vastgestelde procuratieregeling. Ook wordt bij de beheersing van de processen de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden vastgelegd en beschreven. Beheersing van bedrijfsprocessen

Alle processen worden in onze organisatie nagelopen op verbeter- en vernieuwings-mogelijkheden. Het doel is het vergroten van efficiency en effectiviteit van de interne processen met als doel het optimaal kunnen bedienen van onze klanten. Doordat we de bedrijfsprocessen steeds meer beheersen zijn we als organisatie steeds meer in staat om flexibeler te reageren op onze voortdurende veranderende omgeving.

Benchmarking

Corporatie in Perspectief (CiP) is een jaarlijkse benchmark op basis van aangeleverde informatie via Corpodata aan het CFV om financiële en niet-financiële prestaties van corporaties te vergelijken. De CiP laat zien waar wij staan ten opzichte van andere corporaties binnen dezelfde regio, landelijke gemiddelden en corporaties in vergelijkbare situaties. Deze bedrijfsvergelijking geeft een actueel beeld van onze bedrijfsvoering. De CiP maakt niet alleen onze financiële kant zichtbaar, maar de belangrijke volkshuisvestelijke velden. De rapportage is dan ook een instrument voor onze toezichthouders en voor het overleg met onze stakeholders. In 2014 is Aedes gestart met een pilot inzake benchmarking bedrijfskosten van woningcorporaties. Baston Wonen heeft hieraan meegewerkt. De corporaties kunnen een A, B of C scoren. Baston Wonen zit in de middenmoot en heeft een B gescoord.

37

Overige werkzaamheden op gebied van de volkshuisvesting

Algemeen

Medegedeeld wordt dat alle werkzaamheden zijn uitgevoerd binnen het statutair vastgestelde werkgebied. Beheer voor derden

Evenals in voorgaande jaren is ook in 2014 wederom het beheer gevoerd over 1 woning en 4 woonwagenstandplaatsen op diverse locaties in Zevenaar voor de Gemeente Zevenaar. Ook zijn contracten gesloten voor het voeren van beheer voor diverse Verenigingen van Eigenaren van appartementencomplexen op diverse locaties. Besluiten van aanmerkelijk belang

In 2014 zijn geen besluiten van aanmerkelijk belang genomen. Onrendabele investeringen

In 2014 zijn diverse onrendabele toppen geboekt en teruggenomen voor diverse projecten (zie voor de hoogte per project de toelichting op de winsten verliesrekening). Overleg met gemeente

Er zijn werkafspraken gemaakt met de gemeente Zevenaar. Met de gemeente zijn op basis van een schema structurele overlegvormen gepland zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau. Externe overlegstructuren

Baston Wonen heeft zitting in het directeurenoverleg KAN-OOST corporaties, is lid van het Aedes directeurencontact en neemt deel aan een landelijk innovatieplatform van corporatiedirecteuren. De MT-leden maken deel uit van de op diverse terreinen werkzame werkgroepen en overlegorganen. Net als voorgaande jaren is ook het afgelopen jaar overleg geweest met het “lokaal zorg netwerk” waardoor er sprake is van een structurele aanpak van “zorgwekkende zorgmijders”. Verbindingen

Medio 2008 heeft Baston Wonen tezamen met Kondor Wessels en Zaat BV de ontwikkelingsmaatschappij Groot Holthuizen I B.V. opgericht. In 2014 zijn er geen ontwikkelingen geweest binnen de B.V. Vruchtgebruik

Sinds 2002 is Baston Wonen juridisch eigenaar van het pand “Hotel Bosch” in Arnhem. Het vruchtgebruik van dit pand is voor 30 jaar verkocht aan de Woningbouwvereniging Gelderland.

Baston Wonen en haar toekomst

Baston Wonen heeft uitgesproken dat zij zich voornamelijk richt op de kerntaken. Er zal alleen waar nodig geïnvesteerd worden in Niet-DAEB bezit. In de komende jaren zal er slechts nieuwbouw plaatsvinden op zeer beperkte schaal. Als eerste zullen in de loop van 2015 12 woningen worden overgenomen via een koop/aanneemovereenkomst van Bemog/Bouwbedrijf Nikkels. Verder zijn er plannen voor ontwikkeling van locatie de Tichel in Oud Zevenaar en om over een aantal jaren appartementen te realiseren in de Noord en Zuid vleugels van het Juvenaatgebouw te Zevenaar.

38

Financieel staat Baston Wonen er ondanks de verhuurderheffing en de saneringssteun goed voor. Naast het investeren op beperkte schaal is het naar beneden brengen van de hoogte van de leningenportefeuille een belangrijke doelstelling. Hierdoor zal het mogelijk zijn om in de toekomst de bestaande bouw op een kwalitatief passend niveau te houden en mede te investeren in energiebesparende maatregelen.

39

Verklaring van het bestuur (conform artikel 26 lid 2 letter I Bbsh) Het bestuur van Baston Wonen verklaart dat Baston Wonen in het verslagjaar 2014 haar middelen uitsluitend heeft aangewend in het belang van de Volkshuisvesting. Zevenaar, 16 juli 2015 Het bestuur van Baston Wonen S.P.M. van Zaal, directeur-bestuurder

Verklaring van de Raad van Commissarissen

Overeenkomstig artikel 23 lid 3 van de statuten hebben wij kennis genomen van de door het bestuur opgestelde jaarrekening en de daarbij afgegeven accountantsverklaring van Deloitte accountants. Deze verklaring is opgenomen in de jaarrekening. Bovendien hebben wij kennis genomen van het accountantsverslag van Deloitte Accountants. Daarnaast hebben wij kennis genomen van het volkshuisvestingsverslag. Met de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag kunnen wij instemmen. Zevenaar, 16 juli 2015 De Raad van Commissarissen van Baston Wonen H.M.A. Aleven, voorzitter S. van Gemeren G.J. de Zwart M.C. Bloemsma R.J.M. Thijert

40

Boekjaar 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006

Aantal verhuureenheden

1. Woningen en woongebouwen

a. in exploitatie: vooroorlogs 8 8 8 8 8 8 8 8 8

na-oorlogs 3743 3751 3767 3761 3767 3732 3715 3792 3.823

b. In beheer 1 1 1 1 1 1 2 2 2

Totaal woningen en woongebouwen 3752 3760 3776 3770 3776 3741 3725 3802 3833

2. Garages 150 150 157 164 164 111 92 104 104

3. Overige objecten

- Eenheden verzorgingstehuis Subenhara 0 0 0 50 50 50 50 50 50

- Bedrijfsruimten 26 25 26 23 18 18 18 19 19

- Eenheden Juvenaat 24 24 24 54 52 48 47 47 46

- Hotel Bosch Arnhem 1 1 1 1 1 1 1 1 1

- Standplaatsen eigendom 4 4 4 4 4 4 4 4 4

- Standplaatsen in beheer 4 4 4 4 4 4 4 4 4

- Woonwagen 1 1 1 1 1 1 1 1 2

Totaal overige objecten: 60 59 60 137 130 126 125 126 126

Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie 3.962 3.969 3.993 4.071 4.070 3.978 3.942 4.032 4.063

In aanbouw

- Woningen en woongebouwen, ov. objecten 53 0 0 28 12 88 126 79 12

- Commerciele ruimten 0 0 0 1 3 0 0 0

Totaal in aanbouw 53 0 0 29 15 88 126 79 12

Personeelsbezetting (fte)

a. directie 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 1,9 1,9 2,0 2,0

c. wonen 19,2 19,2 19,2 19,2 18,2 18,2 18,2 18,2 18,2

e. bedrijfsvoering 15,9 19,4 19,9 20,9 23,4 22,9 22,6 18,4 18,0

36,9 40,4 40,9 41,9 43,4 43,0 42,7 38,6 38,2

Verhuur en incasso

1. Verhuringen 279 297 248 278 299 270 264 268 327

2. Huurachterstand in % 0,72% 0,69% 0,52% 0,48% 0,70% 0,86% 0,80% 0,74% 0,85%

3. Huurderving in % 0,52% 0,64% 0,54% 0,47% 0,73% 0,66% 0,85% 0,74% 0,42%

4. Gemiddelde huur per verhuureenheid 1) 500 478 452 438 430 426 421 414 409

Continuïteit

1. Liquiditeit (current ratio) 0,52 0,70 0,84 1,36 1,35 1,04 0,85 0,94 0,42

Vlottende activa/kortlopende schulden

ultimo boekjaar

2. Solvabiliteit 20,86% 29,91% 25,89% 24,44% 18,40% 18,01% 14,70% 15,41% 15,41%

Eigen vermogen/totaal vermogen ultimo

boekjaar

3. Rentabiliteit eigen vermogen -24,01% 13,36% 4,59% 8,03% 4,24% 3,34% 15,47% 13,45% 6,33%

Jaarresultaat/eigen vermogen ultimo

boekjaar

4. Rentabiliteit vreemd vermogen 4,31% 5,55% 5,25% 5,08% 5,03% 4,40% 5,42% 5,65% 5,77%

Rente vreemd vermogen/ vreemd

vermogen ultimo boekjaar

5. Rentabiliteit totaal vermogen -1,84% 7,49% 4,79% 5,58% 4,57% 3,77% 6,71% 5,72% 5,28%

Jaarresultaat + verschuldigde rente/

totaalvermogen ultimo boekjaar

6. Interestdekkingsratio 1,76 2,91 2,30 1,73 1,50

Netto operationele kasstromen/verschuldigde rente

Kwaliteit woningbezit

Onderhoud per VHE 1.002 913 947 1.128 1.378 1.385 1.503 1.321 1.383

Balans en winsten verliesrekening (x € 1.000,-)

1. Balans

- Materiële vaste aktiva 156.098 164.036 162.870 164.966 165.421 165.102 166.242 155.747 150.576

- Huurachterstand 177 173 117 104 162 183 168 155 209

- Eigen vermogen 37.785 54.160 46.924 44.687 35.777 34.258 33.115 27.993 24.226

- Langlopende schulden 134.281 113.930 124.154 130.256 134.178 133.374 133.032 126.205 117.233

- Totaal vermogen 181.108 181.082 181.260 182.868 180.881 186.196 183.825 190.467 157.172

- Eigen vermogen per verhuureenheid (in euro's) 9.537 13.646 11.752 10.977 8.790 8.612 8.401 6.943 5.963

2. Omzet

- Huren 23.752 22.746 21.656 21.389 20.978 20.330 19.903 20.039 19.948

- Vergoedingen 805 792 793 804 765 740 719 747 776

- Overheidsbijdragen 0 0 0 0 0 0 15 1 18

- Resultaat verkoop onroerende goederen 599 1.494 1.196 1.426 4.532 6.824 8.989 4.950 6.042

- Overige bedrijfsopbrengsten 149 955 244 148 692 177 242 260 341

- Totaal omzet 25.382 26.041 23.930 23.934 27.036 28.071 29.868 25.996 27.126

- Jaarresultaat -9.071 7.235 2.154 4.501 1.519 1.143 5.122 3.766 1.534

1) Een gewogen verhuureenheid = 1 woning = 1 garage = 1 winkel

Kengetallen

41

JAARREKENING

42

BALANS PER 31 DECEMBER (voor resultaatbestemming)

Toel.

Toel.

ACTIVA

pag.

31-12-2014

31-12-2013

PASSIVA

pag.

31-12-2014

31-12-2013

Vaste activa

Eigen vermogen

Materiële vaste activa

- Wettelijke statutaire reserve

64

45

45

- Overige reserves

64

46.856.149

46.924.326

- Sociaal vastgoed in exploitatie

60

123.092.277

128.869.417- Resultaat boekjaar

64

-9.070.707

7.235.464

- Vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor eigen exploitatie

60

6.499.181

5.578.096

37.785.487

54.159.835

- Onroerende en roerende zaken

ten dienste van de exploitaite

60

4.043.033

7.139.017

133.634.490

141.586.530

Voorzieningen

Vastgoedbeleggingen

- Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

64

344.000

0

- Commercieel vastgoed in exploitatie

60

19.845.602

19.661.029- Voorziening reservering toekomstige jubilea

645

98.015

118.171

- Onroerende zaken

verkocht onder voorw

aarden

60

2.618.400

2.788.150

442.016

118.171

- Vastgoed in ontwikkeling bestemd

voor eigen exploitatie

60

00

22.464.002

22.449.179

Langlopende schulden

Financieel vaste activa

- Leningen kredietinstellingen

64

108.908.968

111.026.635

- Latente belastingvordering

62

20.474.703

7.958.070- Waarborgsommen

65

27.380

7.380

- Leningen u/g

62

81.515

81.609- Overige schulden embedded derivaten

65

22.596.087

0

20.556.218

8.039.679- Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken

verkocht onder voorw

aarden

65

2.748.475

2.895.726

Totaal vaste activa

176.654.710

172.075.387

134.280.910

113.929.741

Kortlopende schulden

Vlottende activa

- Schulden aan kredietinstellingen

65

5.402.609

10.079.139

Voorraden

- Schulden aan leveranciers

65

594.004

49.095

- Belastingen en premies sociale verzekeringen

65

400.874

352.739

- Vastgoed bestemd voor verkoop

62

00- Overlopende passiva

65

2.202.168

2.393.108

- Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

62

3.952.423

1.685.133

- Overige voorraden

69.542

75.871

8.599.656

12.874.081

4.021.965

1.761.004

Vorderingen

- Huurdebiteuren

63

177.159

173.201

- Gemeenten

63

0109

- Overige vorderingen

63

34.184

38.236

- Overlopende aktiva

63

120.968

107.382

332.311

318.928

Liquide middelen

63

99.083

6.926.507

Totaal vlottende activa

4.453.359

9.006.439

Totaal-Generaal

181.108.069

181.081.827Totaal-Generaal

181.108.069

181.081.827

43

OMSCHRIJVING Toel. Boekjaar 2014 Boekjaar 2013

pag.

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

- Huren 67 23.752.070 22.745.527

- Opbrengsten servicecontracten 67 804.961 792.460

- Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 67 599.339 1.493.675

- Geactiveerde productie t.b.v eigen bedrijf 67 76.044 54.990

- Overige bedrijfsopbrengsten 67 149.310 954.815

Som der bedrijfsopbrengsten 25.381.723 26.041.467

BEDRIJFSLASTEN

- Afschrijvingen 67 5.827.438 5.850.751

- Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa 68 7.560.782 -4.319.634

- Lonen en salarissen 68 2.601.006 2.739.839

- Sociale lasten 68 347.025 310.853

- Pensioenlasten 68 473.364 478.597

- Onderhoudslasten 69 3.970.530 3.623.977

- Leefbaarheid 69 59.618 35.071

- Lasten servicecontracten 69 654.387 728.644

- Overige bedrijfslasten 69 5.842.703 3.553.855

Som der bedrijfslasten 27.336.853 13.001.953

Bedrijfsresultaat -1.955.130 13.039.514

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 69 -270.032 2.104.732

FINANCIELE BATEN EN LASTEN

- Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten 70 -10.681.913 0

- Waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV-woningen 70 62.500 148.438

- Opbrengst van financiele vaste activa en effecten 70 0 0

- Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 70 46.462 242.801

- Rentelasten en soortgelijke kosten 70 -5.782.506 -6.319.814

Totaal financiële baten en lasten -16.355.457 -5.928.576

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -18.580.619 9.215.670

- Belastingen 70 9.538.089 -1.955.248

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -9.042.530 7.260.422

- Resultaat deelnemingen 70 -28.177 -24.958

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -9.070.707 7.235.464

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014

44

Grondslagen voor de balanswaardering

Algemeen Baston Wonen Stichting is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De stichting is uitsluitend werkzaam in de gemeenten Duiven, Montferland, Rijnwaarden, Westervoort en Zevenaar en is werkzaam binnen de wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Zevenaar. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Evenals in 2013 wordt in 2014 het commercieel vastgoed gewaardeerd tegen actuele waarde. Voor het sociaal vastgoed in exploitatie blijft de waardering historische kostprijs, verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur dan wel lagere bedrijfswaarde, indien deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn. Presentatie

Baston Wonen kiest voor de presentatie van de winsten verliesrekening in de jaarrekening voor het categorale model. Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directeur/bestuurder van Baston Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien dit voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

Stelselwijziging Financiële instrumenten - embedded derivaten:

Baston Wonen past vanaf boekjaar 2014 de wijzigingen in RJ 290 'Financiële instrumenten' als gevolg van RJ-Uiting 2013-15 toe. Hierdoor worden alle embedded derivaten die voldoen aan de voorwaarden voor afscheiding van het basiscontract, voortaan afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk als een derivaat verwerkt. Tot en met boekjaar 2013 werden embedded derivaten niet afgescheiden van het basiscontract, omdat derivaten tegen kostprijs worden gewaardeerd. Als gevolg van deze stelselwijziging zijn de embedded derivaten ultimo 2014 afzonderlijk verwerkt in de balans ter hoogte van € 22,6 miljoen credit, en is de waardering van de langlopende schulden € 1,6 miljoen lager. Het vermogen ultimo 2014 is hierdoor circa € 15,7 miljoen lager (na belastingeffect). De financiële lasten over 2014 zijn door de stelselwijziging circa € 10,7 hoger. Het resultaat na belastingen over 2014 is hierdoor circa € 8,4 miljoen lager. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging is verwerkt in het beginvermogen per 1 januari 2014. Op grond van de in RJ 290 opgenomen overgangsbepalingen zijn de vergelijkende cijfers over 2013 niet op het nieuwe stelsel aangepast. De stelselwijziging zal naar verwachting ook effect hebben op de waardering van de embedded derivaten in de boekjaren na 2014. Vanwege de onzekerheid omtrent toekomstige marktontwikkelingen, is het niet mogelijk een cijfermatige indicatie van het effect op volgende boekjaren te geven.

Continuïteit 2014

Baston Wonen heeft een doorrekening gemaakt van haar kasstromen voor de eerste vijf jaar. In deze doorrekening is rekening gehouden met de saneringsbijdrage, de verhuurderheffing, het begrote onderhoudsbeleid en de investeringsplannen. Als gevolg van een positieve liquiditeitsontwikkeling is het mogelijk om naast het vorenstaande de leningenportefeuille naar beneden te brengen. Dit heeft tevens een positieve invloed op de rentelasten. Als gevolg van deze positieve ontwikkelingen bestaat er voldoende ruimte voor de opbouw van een liquiditeitsbuffer.

46

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Waardering algemeen

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de “Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen”. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Baston Wonen dekt haar renterisico voornamelijk af door renteswaps. Baston Wonen documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het effectieve deel van de financiële derivaten, die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt (is niet van toepassing). Er wordt gebruik gemaakt van generieke hedge documentatie. De kaders m.b.t. financiële instrumenten zijn vastgelegd in het treasurystatuut.

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

47

Het beleid van Baston Wonen is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep met een inkomen tot maximaal 34.678 euro. De woningen met de daarbij behorende installaties (liften, cv’s, warmwatertoestellen), de garages, de investeringen in woningverbetering en de woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur dan wel tegen lagere bedrijfswaarde, indien deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn. De grond is gewaardeerd op historische kostprijs. Op grond wordt niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen), die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid), op basis van historisch tot stand gekomen complexen. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering zijn gedefinieerd. Jaarlijks vindt de toetsing plaats van de boekwaarde aan de reële waarde (bedrijfswaarde). De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzondere waardevermindering is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde op complexniveau duurzaam overschrijdt. Van duurzaam is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming van het bezit. Gehanteerde uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde:

• Jaarlijkse huurverhoging is gelijk aan de prijsinflatie van het voorgaande boekjaar:

Huurverhoging 2015: 1,25% Huurverhoging 2016: 1,5% Huurverhoging 2017 en verder: 2%

Aftopping DAEB-woningen tot de maximale huur van een sociale huurwoning (2014: € 699,48);

• Jaarlijkse huurderving van 0,5% (2013: 0,5%); • Onderhoudskosten (planmatig en niet planmatig) worden ingerekend op basis van

de meerjaren onderhoudsbegroting; • De jaarlijkse stijging van de variabele lasten is conform de in FMP vastgelegde

landelijke toegepaste percentages waarbij rekening is gehouden met de opgelegde bezuinigingsvoorwaarden uit de kaderbrief en goedgekeurde begroting 2015-2019. Bij de prijs- en looninflatie, de bouwen onderhoudskostenstijging wordt voor de korte termijn uitgegaan van de meest recente prognose van het CPB. Voor de lange termijn is van eigen verwachting uitgegaan. Voor de marktwaardestijging is aangesloten bij de verwachting uit de fiscale meerjarenprognose (Bron: taxatiebureau Dansen van der Veght). Bij de rentevisie voor de korte rente wordt aangesloten bij de prognose van de DNB (percentages zijn inclusief een opslag van 0,3). Bij de rentevisie voor de lange rente wordt aangesloten bij de prognose van het CPB (percentages zijn inclusief een opslag van 0,5).

48

Doelstellingen voor periode 2015-2019 met betrekking tot de

bedrijfslasten

• Een disconteringspercentage van 5,25% (2013: 5,25%); • De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte

resterende levensduur van de complexen; • De minimaal vereiste levensduur van de complexen is gesteld op 15 jaar tenzij

een sloopbesluit is genomen dat voorziet in een kortere levensduur; • De verkoopopbrengsten zijn ingerekend voor de eerste 5 jaar; • De waarde van de grond wordt als restwaarde beschouwd. Voor 2014 is deze

restwaarde, rekening houdend met sloop- en inplaatsingskosten, bepaald op € 5.000. De grondwaarde is bijgesteld naar de norm van het CFV;

• De rentabiliteitswaardecorrectie wordt niet meegenomen in de bedrijfswaardeberekening;

• De saneringsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde;

• De verhuurderheffing is ingerekend in de bedrijfswaardeberekening voor de restant looptijd van de complexen. In 2017 is de maximum heffing bereikt en deze wordt ook voor de jaren daarna aangehouden.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de normering van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Indien sprake is van een afwaardering naar de lagere realiseerbare waarde dan geldt deze realiseerbare waarde als basis voor de afschrijving. Een lagere realiseerbare waarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zonodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde.

Prijs Loon Bouw onderhouds Markt Korte rente Lange rente

inflatie inflatie kosten 3 mnds 10 jrs

2015 1,50% 1,75% 1,75% 1,75% 1,50% 1,47% 2,50%

2016 2% 2,13% 2,13% 2,13% 1,50% 2,10% 3,18%

2017 2% 2,39% 2,39% 2,39% 1,50% 2,53% 3,55%

2018 2% 2,57% 2,57% 2,57% 2% 2,84% 3,98%

2019 2% 3% 3% 3% 2% 3,55% 4,75%

lange termijn 2% 3% 3% 3% 2% 3,55% 4,75%

Personeels Huisves- Algemene Overige Onder-

kosten tingsksten kosten kosten * houdskosten **

2015 -6% -15% -15% € -50.000 -3%

2016 -5% -2,50% -2,50% € -50.000 0%

2017 -5% -2,50% -2,50% € -50.000 0%

2018 -5% -2,50% -2,50% € -50.000 0%

2019 -5% -2,50% -2,50% € -50.000 0%

49

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en zo nodig onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Voor het kantoorpand is een directe opbrengstwaarde bepaald op basis van taxatie in verband met voorgenomen verkoop. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Er is sprake van een bijzondere waardevermindering indien voor een langere periode verwacht wordt dat de kosten van de aanwending van de betreffende activa niet (geheel) gedekt worden uit de exploitatie, danwel indien sprake is van bestemmingswijzigingen. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. In 2014 is 100% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Vruchtgebruik

Op de aankoop van Hotel Bosch is voor de duur van dertig jaar (t/m 2032), ten behoeve van de Woningbouwvereniging Gelderland, het recht van vruchtgebruik gevestigd. In verband hiermee is het complex gewaardeerd tegen aanschafwaarde vermeerderd met verbouwingskosten en verminderd met de waarde van het vruchtgebruik. Deze waarde groeit, in verband met het verstrijken van het recht van vruchtgebruik gedurende de vruchtgebruikperiode, jaarlijks aan.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

50

Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Deze marktwaarde wordt jaarlijks bepaald op basis van de regionale prijsontwikkeling van soortgelijk vastgoed. De jaarlijks ongerealiseerde waardeontwikkeling wordt in de winsten verliesrekening verantwoord onder de post niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op basis van de regionale prijsontwikkeling van soortgelijk vastgoed en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden met betrekking tot de verdeling van de waardeontwikkeling. De jaarlijkse ongerealiseerde waardeverandering van de terugkoopverplichting wordt verantwoord onder de financiële baten en lasten. Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel

Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaam is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Baston Wonen. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Baston Wonen binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en

herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

51

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Financiële vaste activa

Latente Belastingvordering

Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen 5% (met uitzondering van de latentie in verband met de embedded derivaten) en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatenties hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. Het risico bestaat dat als gevolg van de mogelijke opwaardering van de eerder afgewaardeerde huurwoningen een versnelde afbouw van de actieve latentie zich voordoet. Het vorenstaande is echter omgeven door grote onzekerheid over timing en omvang van de mogelijke terugname. Baston Wonen onderkent dat e.e.a. kan leiden tot een versnelde kasstroom van de belastingplicht. Ook is hierin opgenomen een actieve latentie voor de op de commerciële balans vermelde negatieve marktwaarde van de embedded derivaten en voor de fiscaal ingerekende verkopen voor de komende vijf jaar.

Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing van deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Overige financiële vaste activa

De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winsten verliesrekening.

52

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa

Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de stichting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winsten verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten verliesrekening verwerkt.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop

De voorraden woongelegenheden en ander vastgoed, bestemd voor verkoop zijn gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Voorraad materialen

Waardering van voorraden magazijn vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Daarbij wordt rekening gehouden met een aftrek voor incourantheid.

Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

53

Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen

De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de rechtspersoon. Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor het meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen toekomstige ontvangsten en uitgaven.

Voorziening reservering toekomstige jubilea

Ten behoeve van toekomstige ambtsjubilea wordt een voorziening getroffen, op basis van de verwachte uitkeringshoogte en de blijfkans. Deze voorziening wordt opgenomen tegen contante waarde, de rekenrente bedraagt 5%.

Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen 5% en hebben overwegend een langlopend karakter.

54

Pensioenverplichtingen De (vroeg)pensioenen van de werknemers zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegde-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrage regeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat: a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdrage in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winsten verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2014 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114%. De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105%. In een situatie van onderdekking schrijft de wet voor dat er een herstelplan gemaakt moet worden.

Langlopende schulden

De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In verband met het beheersen van renterisico’s wordt gebruik gemaakt van financiële instrumenten. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op basis van de waardeontwikkelingen van soortgelijk vastgoed. Baston Wonen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Baston Wonen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.

55

Grondslagen voor resultaatbepaling Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Projectopbrengsten en projectkosten

Voor onderhanden projecten in opdracht van derden, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’ methode, ofwel de PoC methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald door het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk en voor het geheel in de winsten verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Bedrijfsopbrengsten

Huren

Betreft de te ontvangen huren, exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving. In 2014 heeft Baston Wonen een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast.

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke servicekosten. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

56

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (projecten voor derden). Winsten op bestaand bezit worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Winsten op projecten in opdracht van derden worden verantwoord naar rato van de voortgang van het betreffende project. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden (koopgarant) worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met in acht name van de contractvoorwaarden gewaardeerd.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere verantwoord de waardegroei bloot eigendom en aan derden doorberekende kosten voor administratie en onderhoud.

Bedrijfslasten

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur, rekeninghoudend met restwaarde. Over grond en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Overige waardeveranderingen (im-)materiële vaste activa

De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Lonen, salarissen en sociale lasten

Deze worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn ten behoeve van de eigen werknemers.

Pensioenlasten

Hiervoor wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen onder de post voorzieningen.

Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud worden onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, evenals de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen, sociale lasten en

57

pensioenlasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Sector specifieke heffingen

Saneringssteun

De kosten van saneringen worden betaald uit een saneringsfonds dat door alle corporaties wordt gevuld via de saneringsheffing en door CFV wordt beheerd. Dit vloeit voort uit het zekerheidsstelsel waarin corporaties enerzijds goedkoop geld kunnen lenen, maar anderzijds de kosten voor sanering moeten dragen. Voor 2014 is de berekening van de saneringssteun als volgt vastgesteld. € 202 per zelfstandige woongelegenheid en € 101 per onzelfstandige wooneenheid. In 2014 is dit voor Baston Wonen totaal € 760.530.

Verhuurderheffing

De grondslag voor de heffing wordt gevormd op basis van de totale WOZ waarde van de huurwoningen onder de DAEB-grens. De heffing is voor Baston Wonen in 2014 totaal € 1.783.000.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Hieronder worden verantwoord:

de niet gerealiseerde waarde toe- of afname van het commerciële bezit; de waardeveranderingen die optreden bij verkoop onder voorwaarden.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Hieronder wordt opgenomen de renteopbrengsten uit beleggingen en renten van vorderingen. Rentelasten en soortgelijke kosten Onder de rentelasten worden opgenomen de over vreemd vermogen verschuldigde rente zoals leningen o/g en rekening-courant krediet, rente toegevoegd aan egalisatierekeningen en overige kosten van geldleningen. Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Baston Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben, afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatbepaling. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen),

58

vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Baston Wonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren door de fiscus zullen worden getoetst. Op dit moment is de Belastingdienst bezig met een onderzoek naar de toelaatbaarheid van de aangiftes. De belangrijkste standpunten betreffen:

• de waardebepaling van de ontwikkelrechten; • het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • de systematiek van afwaardering van huurwoningen op basis van gedaalde WOZ

waarden. Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Baston Wonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten en lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitvoering, maar op grond van de aard, omvang of het incidenteel karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering van de corporatie en met name de ontwikkeling daarvan. Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

59

ACTIVA

VASTE ACTIVA

- Materiële vaste activa

Het verloop van de materiële vaste activa in 2014 is als volgt weer te geven:

Sociaal vastgoed Onroerende enin ontwikkeling roerende

Sociaal vastgoed bestemd voor goederen t.d.v.in exploitatie eigen exploitatie exploitatie

€ € €

Stand per 1 januari 2014Aanschaffingswaarde 174.075.530 11.163.096 9.523.964

Afschrijvingen -45.206.113 0 -2.384.947

Genomen onrendabele top 0 -5.585.000 0

Boekwaarde 128.869.417 5.578.096 7.139.017

Mutaties in de boekwaardeInvesteringen 2.589.109 5.232.103 105.432

Overboeking 120.000 -451.544 0

Verschuiving DAEB/niet-DAEB 0 -3.838.331

Afschrijvingen -5.287.956 0 -539.482

Mutatie onderhanden projecten 0 0

Desinvestering -149.987 0 -116.080

Overige waardeveranderingen 0 -21.143 -2.545.854

Mutatie onrendabele top bestaand bezit -3.048.307 0 0

Mutatie voorziening onrendabele investering nieuwbouw 0 0 0

-5.777.140 921.085 -3.095.984

Stand per 31 december 2014Aanschaffingswaarde 173.586.345 10.824.181 6.967.462

Afschrijvingen -50.494.069 0 -2.924.429

Genomen onrendabele top 0 -4.325.000 0

Boekwaarde einde boekjaar 123.092.277 6.499.181 4.043.033

Investeringen

De investeringen van activa in exploitatie betreft vervangingsinvesteringen en geriefsverbeteringen.

De overboeking naar sociaal activa in exploitatie betreft: terugkoop van een onder voorwaarden verkochte woning die weer

in de verhuur is genomen.

De activa in ontwikkeling betreft: Subenhara, Scootmobielruimte Masiusplein, verbouwing dienstencentrum Hoge Bongert,

Middag Oost en De Tichel.

Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

- Grond geen afschrijvingen

- Stichtingskosten (casco) Lineair 50 jaar

- Woningverbeteringen Lineair 25 jaar

- Inrichting (keuken, toilet en badkamer) Lineair 15 jaar

- Installaties (o.a. c.v., boiler, lift, ventilatie)Lineair 15-25 jaar

- Kantoorgebouw Lineair 30 jaar

- Kantoorinventaris Lineair 10 jaar

- Hardware Lineair 3 jaar

- Hardware 2008 nieuw kantoorgebouw Lineair 10 jaar

- Software Lineair 5 jaar

- Vervoermiddelen Lineair 15% per jaar

- Vastgoedbeleggingen

Het verloop van de vastgoedbeleggingen in 2014 is als volgt weer te geven:

Onroerende zakenCommercieel verkochtvastgoed onder

in exploitatie voorwaarden€ €

Stand per 1 januari 2014Aanschaffingswaarde 19.946.586 2.788.150

Genomen onrendabele top 0 0

Waarde vruchtgebruik -285.557 0

Boekwaarde 19.661.029 2.788.150

Mutaties in de boekwaardeInvesteringen 36.782 0

Overboeking 451.544 0

Verschuiving DAEB/niet-DAEB 0 0

Afschrijvingen 0 0

Mutatie onderhanden projecten 0 0

Desinvestering -142.000 -76.500

Overige waardeveranderingen -176.782 -93.250

Onrendabele top (terugname) 0 0

Mutatie voorziening onrendabele investering nieuwbouw 0 0

Verhoging waardegroei bloot eigendom 15.029 0

184.573 -169.750

Stand per 31 december 2013Aanschaffingswaarde 20.116.130 2.618.400

Genomen onrendabele top 0 0

Waarde vruchtgebruik -270.528 0

Boekwaarde einde boekjaar 19.845.602 2.618.400

Toelichting op de balans per 31 december 2014

60

Bedrijfswaarde bedragen x €1.000 31-12-2014 31-12-2013€ €

Bedrijfswaarde 256.755 328.724

256.755 328.724

Sociaal Commercieel TotaalBedrijfswaarde 2013 (6.12) 299.257.615 29.466.801 328.724.416Versieverschil -699.912 -11.972 -711.884

Bedrijfswaarde 2013 (6.13) 298.557.703 29.454.829 328.012.532

Boekwaarde grond 2013 0

Rentabiliteitswaardecorrectie 2013 0

Egalisatierekeningen 2013 0

Bedrijfswaarde 2013 (kasstromen) 298.557.703 29.454.829 328.012.532

Autonome ontwikkelingVrijval kasstromen -12.822.281 -926.354 -13.748.636

Effect een jaar opschuiven 17.027.674 1.514.824 18.542.499

Nieuwe (des)investeringen binnen horizon 331.000 0 331.000

Subtotaal autonome ontwikkeling 4.536.393 588.470 5.124.863

VoorraadmutatiesVerkoop -232.800 -232.934 -465.734

Sloop 0 0 0

Overige weggevallen vhe's 65.345 65.345

Verbeteringen 0

Nieuwbouw 0

Aankoop 0

Overige nieuwe vhe's 0

Herclassificatie -53.219 53.219 0

Overige mutaties woninggegevens -423.095 -512.692 -935.787Subtotaal voorraadmutaties -643.769 -692.407 -1.336.176

ParameterwijzigingenIndexaties -2.594.505 -242.772 -2.837.277

Disconteringsvoet 0 0 0

Levensduur 0 0 0

Mutatiegraad 0 0 0

Subtotaal parameterwijzigingen -2.594.505 -242.772 -2.837.277

Wijzigingen exploitatiebeleidHuren -48.208.424 -7.147.856 -55.356.280

Huurderving 241.042 35.739 276.781

Planmatig onderhoud -6.626.601 -61.226 -6.687.827

Klachtenonderhoud 4.047.848 272.362 4.320.210

Mutatieonderhoud 0 0 0

Belasting en verzekeringen -3.422.724 -203.387 -3.626.111

Personeelskosten 11.438.084 626.228 12.064.312

Bedrijfskosten 4.958.340 299.938 5.258.278

Baten/lasten -454.315 -637 -454.952

Verhuurdersheffing 10.754.449 -1.615.975 9.138.474

Restwaarde -37.265.967 -724.097 -37.990.064

Subtotaal wijzigingen -64.538.268 -8.518.911 -73.057.179

Wijzigingen (des)investeringsbeleidVerkoop 855.222 -6.878 848.344

Sloop 0

Verbetering 1 0

Verbetering 2 0

Verbetering 3 0

Verbetering … 0

Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid

855.222 -6.878 848.344

Bedrijfswaarde 2014 (kasstromen) 236.172.776 20.582.331 256.755.107

Boekwaarde grond 2014 0Rentabiliteitswaardecorrectie 2014 0Egalisatierekeningen 2014 0

Bedrijfswaarde 2014 236.172.776 20.582.331 256.755.107

De betaalbaarheid (huurinkomsten), het onderhoud, het nadrukkelijk omlaag brengen van de bedrijfslasten

en tenslotte de herziening van de restwaarde (CFV niveau) zijn de mutaties die leiden tot een fors lagere bedrijfswaarde.

Het vastgestelde inflatievolgend huurbeleid in combinatie met de vastgezette liberalisatiegrens in 2015 geeft

een daling van de bedrijfswaarde van ruim 55 miljoen.

De bijstelling van de meerjarenonderhoudsbegroting laat een relatief kleine daling zien binnen de bedrijfswaarde van 2 miljoen.

De sterke verlaging van de bedrijfslasten i.v.m. de voorgenomen bezuinigingen hebben een positief effect op de bedrijfswaarde

van 22 miljoen. De aanpassing van de restwaarde bij einde exploitatie naar CFV normering laat een daling zien van bijna 38 miljoen.

Totaal betekent het vorenstaande een daling van de bedrijfswaarde als gevolg van het nieuwe exploitatiebeleid

van € 328.724.416 naar € 256.755.107 is 72 miljoen.

ZekerheidsstellingDe activa "sociaal vastgoed in exploitatie" dient tot zekerheid voor leningen, met uitzondering van het kantoorpand en Hotel Bosch.

Verloop bedrijfswaarde 2014

61

De totale WOZ waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt in 2014 ca. € 472 miljoen.

Brand- en stormverzekeringDe activa, m.u.v. de bijzondere gebouwen (o.a. kantoorgebouw), zijn verzekerd tegen een vast bedrag per VHE.

De overige gebouwen zijn apart benoemd en verzekerd tegen herbouwwaarde.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Latente belastingvordering

Sinds 1 januari 2008 is Baston Wonen voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Vanwege de intergrale belastingplicht

zijn er in 2008 en het begin van 2009 aanvullende afspraken gemaakt met de Belastingdienst over de waardering op de openingsbalans

per 1 januari 2008, en de berekening van het fiscaal resultaat vanaf 2008.

Deze afspraken zijn in een Vaststellingsovereenkomst (VSO2) vastgelegd. Baston Wonen heeft deze overeenkomst in 2009 ondertekend en

de gemaakte afspraken zijn thans nog van toepassing op de fiscale winstberekening.

De latente belastingvordering is berekend over tijdelijke verrekenbare verschillen uit hoofde van de waardering van het vastgoed.

31-12-2014 31-12-2013€ €

Saldo per 1 januari 7.958.070 10.132.594

Aanpassing i.v.m. stelselwijziging: waardering embedded derivaten 2.978.544 0

Stand per 1 januari na stelselwijziging 10.936.614 10.132.594

Dotatie latentie embedded derivaten 2.670.478 0

Dotatie latentie herberekening vrijval marktwaarde leningen 31.762 22.525

Correctie latentie belastingvordering fiscaal resultaat 785.921 1.466.931

Dotatie latentie verliesverrekening 5.012.241 -3.663.980

Latentie waardering toekomstige verkopen 1.037.687 0

Stand overige schulden embedded derivaten 31-12 20.474.703 7.958.070

Deze post is opgebouwd uit contante waarde van de te verrekenen verliezen voor de komende vijf jaar.

Door herrekening van de fiscale winstprognose is er een toename van het 6,8 miljoen euro van het te verrekenen bedrag in de komende vijf jaar.

Ook is hierin opgenomen de active belasting latentie ten aanzien van de waardering van de embedded derivaten en de ingerekende verkopen

voor de komende vijf jaar.

Overige financiële vaste activa

Leningen u/g:

- Rekening-courant overeenkomst + werkkapitaal Groot Holthuizen BV 430.688 402.605

- Voorziening mogelijk oninbaarheid (Groot Holthuizen BV) -349.173 -320.996

81.515 81.609

De post Leningen U/G betreft de financiering aan de BV Groot Holhuizen. Baston Wonen participeert voor 1/3 in deze verbinding.

De negatieve resultaten in de BV worden voornamelijk veroorzaakt door herwaarderingen van de te verwachten resultaten

Over de rekening-courant positie + werkkapitaal Groot Holthuizen BV wordt jaarlijks 6,8% berekend.

VLOTTENDE ACTIVA

- Voorraden

Magazijnvoorraad 69.542 75.871

Voorraden in ontwikkeling 3.952.423 1.685.133

4.021.965 1.761.004

De magazijnvoorraad betreft kleinschalige materialen die door eigen medewerkers worden gebruikt bij klachtenonderhoud eneventuele woningmutaties.

De voorraden in ontwikkeling betreft de volgende projecten:Juvenaat Noordvleugel (900A):

Deze locatie is voor Baston Wonen de mogelijkheid om samen met de zuidvleugel (900) een tweetal appartementen complexen te realiseren. De

Noordvleugel is een bouwrijpe locatie

Juvenaat Zuidvleugel (900): Deze locatie is voor Baston Wonen de mogelijkheid om samen met de noordvleugel (900A) een tweetal

appartementen complexen te realiseren. De Zuidvleugel is een gemeentelijk monument, hierover is overleg met de gemeente Zevenaar.

Juvenaat Z-flat (902):

De locatie maakt onderdeel uit van het plan Juvenaat, hier is de mogelijkheid voor de realisatie van een appartementencomplex. In mei 2012 is

het besluit genomen om de kavel te verkopen.

Juvenaat VondellaanBabberichseweg (903):

De locatie maakt onderdeel uit van het plan Juvenaat, hier is de mogelijkheid voor de realisatie van een appartementencomplex. In mei 2012 is

het besluit genomen om de kavel te verkopen.

62

- Huurdebiteuren 177.159 173.201

Het betreft vorderingen op zittende huurders.

De vordering is 0,72% van de jaarlijkse huuropbrengst.

Ondanks dat vorderingen steeds lastiger inbaar zijn is het huidige achterstandspercentage ruim lager dan het

landelijk gemiddelde.

- Gemeente Zevenaar

Diverse vorderingen woningaanpassingen 0 109

0 109

- Overige vorderingen

Vorderingen op vertrokken bewoners 113.988 111.132

Dubieuze debiteuren WSNP regeling 22.519 21.769

Afr. onderhoud Diafaan 5.687 5.337

Afr. Intervisiegroep voorgaand jaar 0 3.058

Afr. Kan-Oost voorgaand jaar 0 1.833

Overige vorderingen 0 225

142.194 143.355

Af: Voorziening mogelijk oninbare vorderingen, stand per 31 december 108.010 105.118

34.184 38.236

De voorziening heeft 100% betrekking op de vertrokken huurders en degene die onder de WSNP regeling

vallen.

Als gevolg van langslepende procures kunnen vorderingen ouder zijn dan 1 jaar.

31-12-2014 31-12-2013€ €

- Overlopende activa

Creditrente bankinstellingen r/c en termijndepositos 2.077 14.782

Waarborgsom project Middag-Oost Babberich 20.048 20.048

Nog te ontv. onderhoudskosten rekening bewoner 47.340 47.340

Nog te ontv. pensioenpremie voorgaande jaren 11.592 14.061

Overige overlopende activa 39.912 11.151

120.968 107.382

- Liquide middelen

a: Direct opeisbaar

Kas 131 311

Rabobank 507 0 725.089

ING 120 96.131 273.030

ABN Amro 394 2.821 623

Subtotaal: 99.083 999.053

b: Op termijn uitgezet

Ondernemerstopdeposito ABN Amro 787 0 2.816.254

ING kwartaalrekening 120 0 1.011.682

ING bonus spaarrekening 120 0 1.013.217

ING vermogen spaarrekening 120 0 1.086.301

Subtotaal: 0 5.927.454

Totaal liquide middelen: 99.083 6.926.507

Juvenaat 22 woningen (901):

Aan de Julie Postelstraat te Zevenaar in het plan Juvenaat zijn 22 grondgebonden koopwoningen gepland. Ultimo 2014 zijn er 10 woningen

verkocht.

Grond Groot Holthuizen (28 app):

Grondpositie, heeft geen prioriteit als bouwproject. Te zijner tijd ontwikkelen of afstoten.

Kavels Kloosterpad

Grondpositie. Geschikt voor de bouw van 4 woningen. Niet actief in ontwikkeling en verkoop.

Swatersterrein:

Grondpositie. heeft geen urgentie als bouwproject.

De Romei:

Grondpositie. Geschikt voor de bouw van 6 appartementen. Niet actief in ontwikkeling en verkoop.

63

EIGEN VERMOGEN

- Wettelijke statutaire reserve

Stichtingskapitaal 45 45

- Overige reserves

Algemene bedrijfsreserve

Stand per 31 december 54.159.790 46.924.326

- Stand per 1 januari 2014 54.159.790 46.924.326

Aanpassing n.a.v. stelselwijziging -7.303.642 0

Stand per 1 januari 2014 na stelselwijziging 46.856.149 46.924.326

Saldo winsten winstverliesrekening over het boekjaar -9.070.707 7.235.464

Stand 31 december 37.785.442 54.159.790

Het resultaat boekjaar wordt in het volgende boekjaar onttrokken aan de overige reserves.

Het eigen vermogen bestaat uit een stutaire reserve en de algemene bedrijfsreserve.

Volgens de statuten van Baston Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en

afgeleid het Bbsh te worden besteed.

31-12-2014 31-12-2013VOORZIENINGEN € €

- Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

Stand per 01 januari 0 380.371

Af: Correctie voorziening ORT de Tichel 0 -379.272

Af: Kstn. Tichel 0 -1.099

Bij: Voorziening onrendabele top 12 woningen de Bem 344.000 0

Stand per 31 december 344.000 0

In 2014 heeft geen dotatie voorziening plaatsgevonden.

- Voorziening reservering toekomstige jubilea

Stand per 01 januari 118.171 110.750

Bij: Mutatie 31 december -20.155 16.015

Af: Uitkeringen boekjaar 0 8.593

Stand per 31 december 98.015 118.171

LANGLOPENDE SCHULDEN

- Leningen kredietinstellingenHet verloop van de leningen was als volgt:

Saldo per 01 januari 121.105.775 126.830.417

Aanpassing i.v.m. stelselwijziging: correctie embedded derivaten -1.631.989 0

Saldo per 01 januari na stelselwijziging 119.473.786 126.830.417

Bij: nieuwe leningen 4.000.000 0

Bij: amortisatie rente embedded derivaten 92.888 0

123.566.674 126.830.417

Aflossingen 10.079.139 5.724.642

113.487.533 121.105.775

Aflossingen komend boekjaar 4.578.565 10.079.139

Saldo per 31 december 108.908.968 111.026.635

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn

opgenomen onder de schulden op korte termijn.

AflossingAflossingsverplichtingen tot en met 2019 van het saldo per 31/12/14 zijn als volgt:

-2015 3.384.000

-2016 3.125.000

-2017 1.483.000

-2018 6.509.000

-2019 3.100.000

Rente en renterisicoDe gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2014 4,67%.

De gemiddelde rentevoet van de leningen die in de komende 5 jaar afgelost zullen worden is als volgt:

-2015 4,90%

-2016 4,92%

-2017 4,90%

-2018 4,90%

-2019 4,77%

64

- WaarborgsommenWaarborgsom Babborgaplein 2A (Kapsalon) 3.630 3.630

Waarborgsom Babberichseweg 23-52 3.750 3.750

Bij: Waarborgsom Dorpstraat 26 20.000 0

Saldo per 31 december 27.380 7.380

- Overige schulden embedded derivaten stand 01-01

Aanpassing i.v.m. stelselwijziging: correctie 1e waardering embedded derivaten 1.631.989 0

Aanpassing i.v.m. stelselwijziging: waardering swaption 10.282.185 0

Stand per 1 januari na stelselwijziging 11.914.174 0

Rentelast (mutatie waardering embedded derivaten) 10.681.913 0

Stand overige schulden embedded derivaten 31-12 22.596.087 0

Baston Wonen heeft vier extendible leningen met de navolgende kenmerken:

- Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

01 januari 2.895.725 3.044.163

Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop 0 0

Mutaties op-/afwaarderingen -62.500 -148.438

31 december 2.833.225 2.895.726

Afname verplichting ontstaan door terugkoop -84.750 0

Saldo per 31 december 2.748.475 2.895.726

In 2014 is 1 woning conform contract aan Baston Wonen voor terugkoop aangeboden. Deze woning is ultimo 2014 overgedragen

en opnieuw in de verhuur genomen.

31-12-2014 31-12-2013€ €

KORT LOPENDE SCHULDEN

- Schulden aan kredietinstellingenRekening Courant Rabobank 507 824.044 0

Aflossing leningen komend boekjaar 4.578.565 10.079.139

5.402.609 10.079.139

Baston Wonen heeft bij de Rabobank een kredietfaciliteit van € 3.000.000. Hiervoor dient het kantoorpand van Baston Wonen als onderpand.

- Schulden aan leveranciers 594.004 49.095

- Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting 400.874 352.739

Te betalen vennootschapsbelasting boekjaar 0 0

Te betalen vennootschapsbelasting voorgaand boekjaar 0 0

400.874 352.739

- Overlopende passiva

Niet vervallen rente geldleningen 1.251.489 1.476.234

Vooruitontvangen huur 194.745 157.427

Reservering verlofdagen 63.705 79.425

Nog te ontvangen facturen 416.506 396.869

Te verrekenen servicekosten voorgaand boekjaar 0 15.569

Nog te betalen rente geldleningen 138.463 239.046

Overige 137.260 28.538

2.202.168 2.393.108

- Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

- Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw:

WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zgn. Obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risico-

vermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van het WSW deelnemers over te nemen,

wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende 5 jaar conform de actuele

meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op dez obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te

worden opgenomen in de jaarrekening. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover

het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van geborgde lening, met uitzondering van het leningtype

variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over

75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het

Lening 1: hoofdsom € 5 miljoen, ingangsdatum 3 september 2007, looptijd 49 jaar, renteafspraken: 2007 – 2009 1-m Euribor met max van 5%,

2009 – 2032 4,69% en 2032 – 2056 3-m Euribor of 4,69%


2009 – 2029 vast 4,895% en 2029 – 2054 3-m Euribor of 4,895% of marktconforme vaste rente





65

schulrestant obligo is verschuldigd.

- Verplichtingen nieuwbouw/vernieuwbouw projecten:

Project Subenhara 339.000€

Scootmobielruimte 54.000€

Totaal verplichtingen nieuwbouwprojecten: 393.000€

- Verplichtingen onderhoud:

Dakisolatie Zonegge 215.000€

Totaal verplichtingen onderhoud: 215.000€

- Baston Wonen heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen.

Het personeelsbestand kent een relatief hoog gemiddelde leeftijd en daarmee wordt de kans op het gebruiken

van het budget als laag ingeschat. Daarnaast beschouwen wij het loopbaanontwikkelingsbudget als een

onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Een eventuele invulling van dit budget heeft een beperkt

financieel belang.

Financiële instrumenten

Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden-, en markt-) risico's.

Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor

zover er een materieel verband met het gefinancierde vermogen kan worden gelegd en met de toepassing

er van tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik

te maken van deze instrumenten.

Marktrisico

Baston Wonen loopt risico's ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten,

opgenomen onder vlottende activa. Baston Wonen beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen

in de portefeuille, en limieten te stellen.

Valutarisico

Baston Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

Prijsrisico

Baston Wonen loopt risico's ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten.

Renterisico

Baston Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Baston Wonen risico ten aanzien van

toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Baston Wonen risico's over de marktwaarde.

Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden heeft Baston Wonen renteswaps gecontracteerd, zodat

zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt.

Krediet-/liquiditeitsrisico

Baston Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico.

Baston Wonen maakt gebruik van een kredietfaciliteit bij de Rabobank ad. € 3 miljoen.

Hiervoor dient het kantoorpand van Baston Wonen als hypothecair onderpand.

Per 31 december 2014 bezit de stichting renteswaps met een negatieve marktwaarde van € 4.808.661.

Het afgesproken bedrag bedraagt maximaal € 7.350.000.

Dit is de maximale negatieve marktwaarde. Als de negatieve marktwaarde daalt onder dit

bedrag bestaat de mogelijkheid dat er een bijstorting moet plaatsvinden.

De afgesloten derivaten zijn ultimo 2014 als volgt verdeeld:

Contractnummer:

Oorspronkelijke

Hoofdsom

Restant hoofdsom

31-12-2014 Marktwaarde Einddatum

€ € €

Interest rate swap CD3874339 4.000.000 4.000.000 -226.412 1-4-2016




Interest rate swap CD16054459 5.000.000 5.000.000 -1.171.580 30-12-2020

Interest rate swap CD16054717 4.400.000 4.400.000 -1.415.409 30-12-2022

Totaal: 25.400.000 23.266.000 -4.808.661

Toelichting letter of comfort Groot Holthuizen BV

Baston Wonen verschaft naar rato van het aandelenbelang dusdanige financiële steun dat de OGH BV haar bedrijfsactiviteiten

voort kan zetten en gedurende de eerstkomende 12 maanden Baston Wonen aan haar financiele verplichtingen zal voldoen.

Vanuit het oogpunt van de beheersing van de risico’s in het stelsel vindt WSW het gewenst om te beschikken over een notariële “overeenkomst

tot lastgeving met privatieve werking/onherroepelijke volmacht”, vaak afgekort tot “volmacht”. Op grond van artikel 30 van het Reglement van

Deelneming dienen corporaties op eerste verzoek van WSW een volmacht te verstrekken. WSW verzocht daarom in oktober 2013 alle deelnemers

een dergelijke volmacht te verstrekken.

Deze volmacht maakt het mogelijk om in geval van een slechte financiële situatie de zekerheden van WSW te vestigen op het onderpand (ingezet

bezit), zonder op dat moment afhankelijk te zijn van de betreffende corporatie en zonder dat er twijfel zou kunnen ontstaan of dit een

rechtmatige daad is van WSW. In 2014 is door Baston Wonen de gevraagde volmacht aan het WSW verstrekt.

66

Algemeen

Boekjaar Boekjaar

2014 2013

Huren betreft aan huurders in rekening gebrachte netto huren onder aftrek van netto huurderving.

Huren 23.880.499 22.895.582Af: huurderving wegens leegstand -128.429 -150.055Totaal 23.752.070 22.745.527

De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

Gemeente Zevenaar 23.752.070 22.745.52723.752.070 22.745.527

De netto huur is ten opzichte van voorgaand jaar gewijzig als gevolg van een in-komensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2014. De gemiddelde huurverhoging bedroeg 4,1%.

Bij mutatie wordt de huur aangepast naar een percentage tussen 75 en de 90% vande maximaal redelijke huur, waarbij de woning huurtoeslag toegankelijk dient te blijven.

Opbrengsten servicecontracten

Dit betreft ontvangen bijdragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken engemaakte servicekosten. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Opbrengsten servicecontracten 804.990 795.052Af: derving wegens leegstand -29 -2.592Totaal 804.961 792.460

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Opbrengst verkopen onroerende goederen bestaand bezit 929.250 2.721.310Af: boekwaarde onroerende goederen -290.807 -1.123.757Verkoopresultaat bestaand bezit 638.444 1.597.553Af: verkoopkosten(kosten makelaar, huurderving leegstand, onderhoudsinvesteringen) -39.105 -103.878Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 599.339 1.493.675

complex datum verkoop ontvangen boekwaarde winst

Albert Verweystraat 18 28 13-1-2014 112.500 16.283 96.217 Brederostraat 8 11 26-3-2014 99.000 1.623 97.377 Gladiolenstraat 4 7 1-4-2014 117.000 2.926 114.074 Weerakker 6 S80 23-6-2014 105.750 27.432 78.318 Botterland 16 S85 23-6-2014 126.000 90.742 35.258 Lentemorgen 14 106 26-6-2014 153.000 142.000 11.000 Nicolaas Beetsstraat 10 12 1-8-2014 90.000 1.989 88.011 van Beethovenstraat 41 S50 1-9-2014 126.000 7.812 118.188 Totaal verkochte woningen: 929.250 290.807 638.444

Verkoopkosten 39.105-

Netto verkoop resultaat 599.339

De verkoopkosten bestaan uit:Makelaarskosten 21.000Overige (o.a. onderhoud) 18.000

Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf

Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf(doorbelasting uren projectontwikkeling) 76.044 54.990Totaal 76.044 54.990

De geactiveerde productie eigen bedrijf betreft de personeelskosten die zijn toegerekend aan onroerende zaken inontwikkeling. In 2014 is een bedrag van € 76.000 aan personeelkosten geactiveerd.

Overige bedrijfsopbrengsten

Administratiekosten huurcontracten/urgentieaanvragen 15.055 16.160Opbrengst VVE beheer 0 101.819Vergoeding beheer voor derden VvE 34.460 44.950Vergoeding huismeester 36.742 33.122Te verhalen onderhoudskosten/doorbelastingen 26.403 26.444Waardegroei blooteigendom / vruchtgebruik 15.029 15.029Teruggave omzetbelasting pro rata boekjaar 0 18.904Voorbelasting ijskastprojecten 2007-2012 0 674.755Overige 21.620 23.632Totaal 149.310 954.815

Toelichting:De vergoeding beheer derden betreft die vergoeding die de diverse VVE betalen aan Baston Wonen voor beheer en administratie.De vergoeding huiismeester betreft de doorbelasting aan huurders van 1 medewerker in zijn functie als huismeester. De waardegroei bloot eigendom betreft de waardestijging van het juridisch eigendom van hotel Bosch in Arnhem.

Over 2014 is het resultaat ruim € 9 miljoen negatief. Dit verlies wordt met name veroorzaakt door de (verplichte) waardering van embedded

derivaten en de daarbij behorende actieve latentie (totaal negatief effect van € 8 miljoen). Daarnaast is het bezit in 2014 afgewaardeerd.

Deze afwaarderingen zijn onder te verdelen in drie categorieën: de afwaardering van de lopende projecten in verband met de verslechterde

marktpositie voor het ontwikkelen van nieuwe projecten met € 2,1 miljoen, de afwaardering van het bestaand bezit met, per saldo, € 3

miljoen in verband met de aangepaste uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening en tenslotte de afwaardering van het kantoorpand

in verband met de voorgenomen verkoop met € 2,5 miljoen. Tegenover deze afwaarderingen staat wel een belastingbate in verband met het

vormen c.q. ophogen van de actieve belastinglatenties voor toekomstige verkopen (€ 1 miljoen) en nog te verrekenen verliezen (€ 5

miljoen). De waardering van de embedded derivaten en de afwaarderingen heeft niet geleid tot de uitstroom van middelen en hebben

derhalve geen effect op de kasstromen van Baston.

Toelichting op de winsten verliesrekening

67

De te verhalen onderhoudkosten hebben voornamelijk betrekking op doorbelasting van administratiekosten. De overige bedrijfsopbrengsten zijn kleine incidentele opbrengsten gedurende het jaar.

Boekjaar Boekjaar

BEDRIJFSLASTEN 2014 2013

Afschrijvingen

Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie 5.287.956 5.339.863Activa ten dienste van de exploitatie 539.482 510.888Totaal 5.827.438 5.850.751

Er wordt lineair afgeschreven (conform RJ)

Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa

Afboeking/terugname bestaand bezit, terugkoop VOV woningen 3.018.956 -3.600.148Afwaardering activa ten dienste van exploitatie 2.545.854Onrendabele investeringen/afwaardering nieuwbouw 1.995.971 -719.486Totaal 7.560.782 -4.319.634

Afboekingen:Afb. bestaand bezit complex 32 41.000Afb. bestaand bezit complex 57 69.000Afb. bestaand bezit complex 76 Juvenaat 853.000Afb. bestaand bezit complex 82 Pelgromstraat 118.000Afb. bestaand bezit complex 88 Betburgh 182.000Afb. bestaand bezit complex 89 295.000Afb. bestaand bezit complex 92 Zonegge 326.000Afb. bestaand bezit complex 101 324.000Afb. bestaand bezit complex 102 17.000Afb. bestaand bezit complex 103 62.000Afb. bestaand bezit complex 104 82.000Afb. bestaand bezit complex 105 91.000Afb. bestaand bezit complex 109 141.000Afb. bestaand bezit complex 111 533.000Afb. bestaand bezit complex S170 245.000Afb. bestaand bezit complex S181 70.000Afb. bestaand bezit complex S211 32.000Afb. bestaand bezit complex S500 173Afb. bestaand bezit complex S510 4.000Afb. bestaand bezit complex S520 6.335Afb. grond Groot Holthuizen kavels de Bem 248.359Afboeking onrendabele top 12 huurwoningen de Bem 344.000Afwaardering project De Romei 18.363Afwaardering woning Kloosterpad 7 128.799Afwaardering project Kloosterpad 7 bouwpercelen 43.795Afwaardering project Juvenaat Noord 100.068Afwaardering project Juvenaat Zuid 55.210Afwaardering project Juvenaat 901 363.995Afwaardering project Juvenaat 902 801.040Afwaardering Kantoor Mercurion 20 Zevenaar 2.545.854Totaal waardevermindering (A): 8.162.132

Bijboekingen:Gerealiseerde waardeverandering VOV woning de Nereestraat 21 29.350Terugname onrendabele top cpl. 98 Schoolstraat 77.000Terugname onrendabele top cpl. 100 Schootsveld 38.000Terugname onrendabele top cpl. 106 Lindestaete 421.000Terugname onrendabele top cpl. 108 De Tol 36.000Totaal waardevermeerdering (B): 601.350

Totaal netto waardevermindering (A-B): -7.560.782

Deze post heeft betrekking op af- en bijboeking op basis van lagere danwel hogere bedrijfswaarde.Op deze post is eveneens de terugkoop van een VOV woning verwerkt.

Lonen en salarissen

Lonen en salarissen 2.529.870 2.483.205Uitzendkrachten 51.858 184.814Af: Ontvangen ziekengeld 0 0Commissarissenvergoedingen 52.631 61.105Mutatie reservering verlofdagen -13.198 3.294Mutatie reservering toekomstige jubilea (zie voorziening) -20.155 7.421Totaal: 2.601.006 2.739.839

Van de bovengenoemde salariskosten heeft de volgende doorbelasting plaatsgevonden:Projecten 76.044Huismeester 36.742Totaal: 112.786

De directie van Baston Wonen bestond in 2014 uit een directeur/bestuurder.Naam: de heer L.R. Weurding Mevrouw S.P.M van Zaal

Geboortedatum: 22 juni 1952 08 oktober 1970Nevenfuncties: Geen GeenWerkzaam bij Baston Wonen sinds: 1 september 1979 31 december 2014Contract: Onbepaald 4 jaar

Op de beloning van de directeur-bestuurder is de per 1 juli 2010 ingegane 'Sectorbrede beloningscode bestuurderswoningcorporaties' van toepassing.

Verantwoording Wet Normering Topinkomens

Volgens de klasse-indeling van de Wet Normering Topinkomens (WNT) valt Baston Wonen in klasse E. De bezoldiging van

68

de directeur-bestuurder Weurding is hoger dan het maximum van deze klasse, echter de bezoldigingsafspraken dateren vanvóór 1 januari 2014 en daarom kan Baston Wonen gebruik maken van de overgangsregeling.De bezoldiging van de heer De Haas en mevrouw van Zaal valt binnen het maximum van klasse E.

Over 2014 hebben de verschillende directeur-bestuurders de volgende beloning ontvangen:L.R. Weurding R.B. de Haas S.P.M van Zaal

Functie Directeur-bestuurder Directeur-best. a.i. Directeur-bestuurder

Duur 01-01-2014 t/m

31-12-2014

04-07-2014 t/m

30-12-2014 Vanaf 31-12-2014

Omvangfull-time,

onbepaalde tijd 30 uur per week full-time, 4 jaar

Jaar beëindiging n.v.t. 2014 n.v.t.

Totaal bezoldiging 142.690€ 88.990€ -€ Voorzieningen betaalbaar op termijn 50.889€ -€ -€ Overige kostenvergoedingen 6.108€ -€ -€

Er is geen sprake van een uitkering bij beëindiging dienstverband.Boekjaar Boekjaar

Sociale lasten 2014 2013

Premies sociale verzekeringen 347.025 310.853

Pensioenlasten

Jaarlijks verschuldigde premies 473.364 478.597

Ultimo 2014 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114 % (ultimo 2013: 114%).

Onderhoudslasten

Onderhoudslasten 3.970.530 3.623.977

Leefbaarheid

Leefbaarheid 59.618 35.071

Lasten servicecontracten

Kosten leveringen en diensten 611.249 638.287Te verrekenen servicekosten met huurders 43.137 90.358Totaal lasten servicecontracten: 654.387 728.644

Boekjaar Boekjaar

Overige bedrijfslasten 2014 2013

a. Interne bedrijfslasten Overige personeelskosten 264.107 232.941 Huisvestingskosten 156.583 132.675 Algemene kosten 1.589.617 911.369 Subtotaal interne bedrijfslasten: 2.010.307 1.276.985

De algemene kosten zijn sterk gestegen als gevolg van de directiewissel, beëindiging van diversesecundaire arbeidsvoorwaarden, juridische ondersteuning, voorziening sociaal plan 2015, kosten interimbestuur en externe ondersteuning bij de optimalisatie en harmonisatie van eenorganisatiewijziging.

b. Overige exploitatielasten Belastingen 812.746 779.049 Verzekeringen 106.354 144.619 Contributie landelijke federatie 30.415 35.786 Voorziening mogelijk oninbare vorderingen 57.544 54.061 Bijdragen exploitatiekosten VvE's 162.456 171.715 Diverse kosten 119.353 170.351 Subtotaal overige exploitatielasten: 1.288.867 1.355.581

Stijging van de post belastingen is het gevolg van de door de gemeente doorgevoerde stijging.

d. Kosten bijdrageheffing projectsteun wijken/saneringssteun Bijdrageheffing projectsteun wijken 760.530 850.725 Verhuurderheffing 1.783.000 70.564 Subtotaal bijdrageheffing projectsteun wijken/verhuurdersheffing: 2.543.530 921.289

Totaal: 5.842.703 3.553.855

Verantwoording Wet Normering Topinkomens

Onderstaand is de WNT-verantwoording voor de Raad van Commissarissen opgenomen (lasten verantwoord onder 'diverse kosten').

H.M.A. Aleven S. van Gemeren M.C. Bloemsma G.J. de Zwart R.J.M. Thijert

Functie Voorzitter RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC

Duur 01-01-2014 t/m

31-12-2014

01-01-2014 t/m

31-12-2014

01-01-2014 t/m

31-12-2014

01-01-2014 t/m

31-12-2014

18-02-2014 t/m

31-12-2014

Omvang n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Datum herbenoeming 1-10-2014 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.Totaal beloning 12.224€ 9.310€ 9.310€ 9.310€ 5.686€ Overige kostenvergoedingen

Voor de leden Van Gemeren, Bloemsma en De Zwart wordt gebruikt gemaakt van het overgangsrecht, derhalve is de te hoge beloningniet in strijd met de WNT.De beloning voor de heer Aleven is na de herbenoeming conform het maximum van klasse E. Tevens is de beloning van het - in 2014 - benoemde RvC-lid Thijert conform het maximum van klasse E.

69

In het boekjaar zijn onder de post algemene kosten de volgende bedragen aan accountantshonorariaten laste van het resultaat gebracht:

Boekjaar Boekjaar

2014 2013

Controle van de jaarrekening 24.200 39.930Andere controlewerkzaamheden Deloitte (o.a.begrotingsonderzoek) 33.602 23.685Totaal 57.802 63.615

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (Niet-DAEB)

Waardeveranderingen vastgoed in exploitatie -176.782 -2.291.832Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden -93.250 187.100Totaal -270.032 -2.104.732

Waardeverandering van vastgoed in exploitatie betreft verbeteringen/investeringen aan Niet-DAEBwoningen. De afwaardering is een gevolg van de waardering op marktwaarde .De waardeverandering van de VOV woningen is de waardedaling op basis van referentiewoningen

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

Waardeveranderingen derivaten -10.681.913 0Totaal -10.681.913 0

Waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV-woningen

Ongerealiseerde waardeveranderingen terugkoopverplichting VOV-woningen 62.500 148.438Totaal 62.500 148.438

De afwaardering van de VOV woning is het gevolg van de aangebrachte verbeteringen die als gevolg van de terugkoopverplichting voor rekening van Baston komen.

Opbrengst van financiele vaste activa en effecten

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente bank en giro -8.363 0Overige rentebaten 54.825 242.801Totaal 46.462 242.801

Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente geldleningen 5.747.960 6.288.693Kosten geldleningen 34.513 19.044Overige rentelasten 33 12.077Totaal 5.782.506 6.319.814

Resultaat deelnemingen

Resultaat deelnemingen -28.177 -24.958

Belastingen

Vennootschapsbelasting boekjaar 817.683 1.489.456Mutatie latente belastingen boekjaar 8.720.406 1.955.248Vennootschapsbelasting voorgaande boekjaren 0 -5.399.952

9.538.089 -1.955.248

De acute belastingen boekjaar is al volgt bepaald:

Belastbaar bedrag over 2014 (fiscale winst) 3.270.733Het gemiddeld wettelijke tarief bedraagt 25%.De hierover verschuldige belasting bedraagt: 817.683

De post mutatie latente belastingen boekjaar is als volgt te specificeren:Latentie herberekening vrijval marktwaarde leningen 2014 31.762Latentie belastingvordering fiscaal resultaat 2014 785.921Latentie verliesverrekening 5.012.241Latentie waardering embedded derivaten 2.670.478Latentie waardering toekomstige verkopen 1.037.687

9.538.089

Verschuldigde winstbelasting 0 0

Ondertekening

Zevenaar, 16 juli 2015

Het bestuur van Baston Wonen Stichting

S.P.M. van Zaal, directeur-bestuurder

Zevenaar, 16 juli 2015

De Raad van Commissarissen van Baston Wonen Stichting

H.M.A. AlevenS. van GemerenG.J. de ZwartM.C. BloemsmaR.J.M. Thijert

70

OVERIGE GEGEVENS

71

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Statutaire resultaatbestemming

Er zijn statutair geen bepalingen opgenomen inzake de resultaatbestemming. Vaststelling resultaatbestemming 2013 In de vergadering dd. 25 juni 2014 heeft de Raad van Commissarissen de voorgestelde resultaatbestemming 2013 goedgekeurd. Het resultaat 2013 is toegevoegd aan de overige reserves.

Voorstel resultaatbestemming 2014 Voorgesteld wordt om het resultaat over 2014 te verrekenen met de overige reserves. Dit voorstel is nog niet verwerkt in de jaarrekening 2014. Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben zich geen omstandigheden voorgedaan na balansdatum die substantiële gevolgen hebben voor het beeld van de jaarrekening 2014.

72

Jaarverslag en jaarrekening 2014

Documents

Transcript of Jaarverslag en jaarrekening 2014