Jaarverslag 2010

Jaarverslag 2010

woningstichting leusden

Jaar

vers

lag

2010

•

1het

maatschappeliJk

rendement

2kengetallen

en samenvatting

3raad van

toezicht

4algemeen

beleid

5stakeholders

6Financieel:

rendement

en vermogen

7vastgoed

8dienstverlening

9bedriJF

10balans

11winst- en

verliesrekening

12kasstroomoverzicht

13waarderingsgrondslagen

14toelichting

op de balans

15toelichting

op de winst- en verliesrekening

Jaarverslag 2010


1 het maatschappeliJk

rendement

2 kengetallen en

samenvatting

2.1 Kengetallen

2.2 Samenvatting

3 raad van toezicht

3.1 Inleiding

3.2 Visie, reikwijdte en

toezichtkader

3.3 Profiel Raad van Toezicht

3.4 Integriteit en onverenigbaarheid

3.5 Samenstelling en persoonlijke

gegevens Raad van Toezicht

3.6 Persoonlijke gegevens

directeur/bestuurder

3.7 Remuneratiebeleid

3.8 Functioneren bestuurlijke

organisatie (Raad van

Toezicht en bestuur)

3.9 Visie op termijn

4 algemeen beleid

4.1 Missie

4.2 De missie in de praktijk

4.3 Juridische structuur

4.4 Strategische positionering

van de organisatie

5 stakeholders

5.1 Samenwerking en afspraken

met stakeholders

6 Financieel:

rendement en

vermogen

6.1 Algemeen

6.2 Wat willen we bereiken?

6.3 Waar sturen we op?

6.4 Begroting 2011

7

9

9

11

19

19

20

21

21

23

24

24

24

25

27

28

29

29

31

31

35

35

36

36

37

100

100

101

101

102

102

103

105

106

106

107

107

108

108

109

110

111

113

113

114

122

124

124

126

127

128

131

133

37

41

42

45

45

46

49

51

55

57

60

63

63

64

70

72

77

79

80

88

91

91

91

93

93

95

96

97

98

6.5 Investeringen

6.6 Liquiditeitspositie

6.7 Meerjarenbegroting

6.8 Vermogensontwikkeling en

waardeontwikkeling van de

vastgoedportefeuille

6.9 Vermogen algemeen

6.10 Solvabiliteit

6.11 Rendementsontwikkeling

6.12 Meerjarenontwikkeling

6.13 Risicomanagement

6.14 Treasury

6.15 Fiscaal beleid

7 vastgoed

7.1 Algemeen

7.2 Projectontwikkeling

7.3 Onderhoudsuitgaven

7.4 Planmatig onderhoud en

schilderwerk

7.5 Portefeuillemanagement:

Overzicht vastgoed in bezit

en beheer

7.6 Strategisch voorraadbeleid

7.7 Mutaties woningbezit

7.8 Huurprijsbeleid en betaalbaarheid

van de woningen

8 dienstverlening

8.1 Algemeen

8.2 Woonvisie

8.3 Maatschappelijk vermarkten

van de woningvoorraad

8.4 Woonruimteverdeling

8.5 Mutaties: Kopen en verkopen

(zie ook strategische projecten)

8.6 Mutaties: Verhuurvoorraad en

nieuwbouw

8.7 Woningruil en doorschuiven

8.8 Huisvesting vluchtelingen,

statushouders en andere

bijzondere doelgroepen

Jaar

vers

lag

2010

inhoud

•

5165

135

135

136

141

143

145

147

147

149

153

154

155

155

156

156

156

156

159

159

160

163

163

164

100

100

101

101

102

102

103

105

106

106

107

107

108

108

109

110

111

113

113

114

122

124

124

126

127

128

131

133

8.9 Dagelijkse leefbaarheid en

beheren

8.10 Dagelijks onderhoud

8.11 Bewonersoverlast, bemiddeling,

bijzondere problemen van

bewoners

8.12 Contact met huurders

8.13 Voorlichting

8.14 In gesprek met de klant

8.15 Sponsoring

8.16 Veranderingen aan het

gehuurde incl. WMO

8.17 Onderhoudsabonnement

8.18 Vereniging van eigenaren (VvE)

8.19 Extra diensten: glasverzekering

en rioolfonds

8.20 Complexgewijze service

8.21 Woongerelateerde diensten

8.22 Huurachterstanden, incasso,

ontruimingen

8.23 Woonfraudebeleid

8.24 Kwaliteit van de dienstverlening

en KWH110

8.25 Geschillencommissie

9 bedriJF

9.1 Algemeen

9.2 Personeel en Organisatie (HRM)

9.3 Communicatie

9.4 Ondernemingsraad

9.5 ICT

9.6 Bedrijfsvoering FEZ

9.7 Huisvesting Woningstichting

Leusden

10 balans

11 winst- en

verliesrekening

12 kasstroomoverzicht

13 waarderings-

grondslagen

13.1 Algemene grondslagen

13.2 Grondslagen voor de waardering

van activa en passiva

13.3 Grondslagen voor bepaling

van het resultaat

13.4 Belangrijke inschattingen

ten aanzien van waardering

en resultaatbepaling

13.5 Grondslag kasstroomoverzicht

14 toelichting op

de balans

14.1 Materiële vaste activa

14.2 Financiële vaste activa

14.3 Voorraden

14.4 Vorderingen

14.5 Liquide middelen

14.6 Eigen vermogen

14.7 Voorzieningen

14.8 Langlopende schulden

14.9 Kortlopende schulden

14.10 Niet in de balans opgenomen

rechten en verplichtingen

15 toelichting op

de winst- en

verliesrekening

15.1 Bedrijfsopbrengsten

15.2 Bedrijfslasten

15.3 Financiële baten en lasten

15.4 Vennootschapsbelasting

Accountsverklaring

Jaar

vers

lag

2010

het

maats

chappelijk

rendem

ent

•

7165

Woningstichting Leusden is een actief, onder-

nemend bedrijf met een maatschappelijke

doelstelling.

Het beantwoorden van de vraag of Woning-

stichting Leusden voldoende maatschap-

pelijke meerwaarde heeft gecreëerd in 2010

is een hachelijke onderneming. Er is geen

eenduidige meetlat. Maatschappelijke winst

kunnen we niet goed in geld uitdrukken.

Geld is voor ons vooral een middel om maat-

schappelijke doelen te bereiken. We gaan

daar buitengewoon zorgvuldig mee om.

Om ons maatschappelijk rendement te reali-

seren hanteren we een vaste strategie zoals

verwoord in onze missie.

Resultaten behalen we bij een huurder die

tevreden is met de woning, bij een goede

betalingsregeling, maar ook bij het realiseren

van maatschappelijk vastgoed.

We zijn een gezonde en sterke organisatie.

We kunnen veel aan en we doen veel.

Het antwoord op de principiële vraag of we

gezien onze missie de goede dingen doen

en die dingen goed doen, is tijden plaats-

gebonden. In dit verslag geven we weer wat

onze inspanningen in 2010 waren.

Op basis van de visie heeft Woningstichting

Leusden een goed jaar achter de rug. We

hebben gestaag verder kunnen werken aan

de grote ontwikkelportefeuille waarin het

project multifunctionele centra een steeds

steviger project werd in alle opzichten. Ook

de projecten De Biezenkamp, Tabaksteeg.

Groot Agteveld en ’t Zicht werden substan-

tieel verder gebracht.

De bedrijfsvoering is verstevigd. ICT projec-

ten zijn opgepakt.

De afdeling Woondiensten slaagde erin een

aanzienlijke verhoging aan te brengen in het

verkoopprogramma en te werken aan de

verbetering van de kwaliteit van de dienst-

verlening.

Blijvend probleem is het woningmarkttekort.

We worden geremd door diverse overheden

die onvoldoende willen en kunnen. Dit tekort

is niet alleen pijnlijk voor de groepen starters

en ouderen die in de knel zitten. Eind 2009

is in SWEV verband duidelijk geworden dat

er een aanzienlijk tekort is voor bijzondere

groepen (gehandicapten). Verwacht mag

worden, dat over deze groepen ook presta-

tieafspraken met de lokale en regionale over-

heden gemaakt kunnen worden

De indruk bij Woningstichting Leusden is

dat het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid

drastisch herziening behoeft; koop- en huur-

markt sluiten niet aan, de EU-regels geven

er aanleiding toe dat een complete doelgroep

in de kou blijft staan. Er is onredelijkheid en

ongerijmdheid in de subsidiesystemen van

koop en huur, het beleid ten aanzien van

onrendabele toppen is niet langer houd-

baar, het huurbeleid leidt niet tot een goede

differentiatie, woonruimteverdeling leidt tot

een overmaat aan inschrijvingen tegenover

een zeer beperkte beschikbaarheid van

woningen. Woningstichting Leusden zal zich

in 2011 beraden op het beleid.

het maatschappeliJk rendement1

Jaar

vers

lag

2010

kengeta

llen e

n s

am

enva

ttin

g

•

9165

vastgoed

Woningen/woongebouwen

Aantal verhuureenheden (VHE)

in beheer 2.654 2.625 2.580 2.578 2.555

in voorraad 0 1

in exploitatie 2.588,0 2.562,5 2.546,5 2.557,5 2.555,0

Gemiddelde WOZ-waarde per VHE 210.073 206.243 198.384 185.172 174.946

Bedrijfsonroerend goed (BOG) m2

in exploitatie 1.995 1.995 1.292 1.292 955

Mutaties in het woningbezit

Aantal opgeleverd 63 66 26 41 0

Aantal gekocht 3 7 3 0 0

*Aantal verkocht 38 19 27 18 5

Aantal gesloopt 0 8 0 0 0

Totaal mutaties 28 46 22 23 -5

*Specificatie aantal verkopen

Meerkeuzewoningen (MKW) - Koopgarant 36 13 23 15 5

Terugkoopregeling (TKR) - Koopgarant 0 6 3 0 0

Overige verkopen 2 0 1 3 0

Totaal verkopen 38 19 27 18 5

Aantal woningen naar huurprijsklassen

(volgens huurprijsklassen BBSH)

Goedkope huur (tot € 357,37) 216 228 226 229 238

Betaalbare huur 1.880 1.900 1.887 1.867 1.871

Dure huur (meer dan € 548,18) 558 497 467 482 446

Totaal aantal woningen 2.654 2.625 2.580 2.578 2.555

onderhoud

Kosten niet-planmatig onderhoud/VHE 218 217 225 228 214

Kosten planmatig onderhoud/VHE 759 868 1.065 914 812

Totaal kosten onderhoud/VHE 977 1.085 1.290 1.142 1.026

Prijs/kwaliteitsverhouding

Gemiddeld aantal punten WWS per VHE 147 147 147 147 146

Gemiddelde netto-huurprijs per jaar / VHE 5.776 5.665 5.521 5.479 5.401

2.1

kengetallen

kengetallen en samenvatting2

2010

2009

2008

2007

2006

dienstverlening

Aantal ingeschreven woningzoekenden 2.863 2.552 2.375 2.270 1.952

Aantal mutaties 190 195 211 213 224

Mutatiegraad in % 7,2 7,4 8,2 8,3 8,8

Acceptatiegraad in % 69,0 49,8 67,1 58,1 59,5

Huurachterstand zittende huurders in % 0,5 1,1 0,4 0,5 0,6

Huurderving in % 0,5 0,6 0,3 0,4 0,9

Financiën

Vermogen en rendement

Solvabiliteit in % 8,1 7,6 11,3 11,7 14,6

Liquiditeit 0,3 2,0 1,9 0,5 1,3

Rentabiliteit eigen vermogen in % 7,9 -26,6 15,7 -21,1 4,2

Rentabiliteit vreemd vermogen in % 3,2 3,5 4,4 4,6 4,9

Rentabiliteit totaal vermogen in % 3,2 0,0 4,5 0,5 4,4

Balans en winst- en verliesrekening

Eigen vermogen/VHE 5.029 4.706 6.421 5.896 7.493

Totaal opbrengsten/VHE 6.446 6.132 6.010 6.062 5.569

Financiële baten en lasten/VHE -1.267 -1.325 -1.513 -1.643 -1.824

Jaarresultaat/VHE 370 -1.706 499 -1.572 304

personeel

*Aantal medewerkers in dienst per ultimo 33 36 34 29 31

Gem. aantal formatieplaatsen (incl. inhuur) 32,1 31,5 28,7 28,1 28,1

Gem. aantal formatieplaatsen per 1000 VHE 12,1 12,0 11,1 10,9 11,0

Ziekteverzuim in % 5,5 2,7 1,4 1,3 1,1

2010

2009

2008

2007

2006

Toelichting kengetallen

• Rentabiliteit Eigen Vermogen =

(resultaat na belastingen) /

(eigen vermogen begin boekjaar)

• Rentabiliteit Vreemd Vermogen =

(rentelasten leningen) / (gemiddeld saldo

* Met ingang van 2002 werkt een aantal medewerkers voor meerdere corporaties.

Dit zijn de woningstichtigen: Barneveld, Leusden, Nijkerk, Vallei Wonen in Woudenberg.

langlopende schulden in boekjaar)

• Rendement Totaal Vermogen =

(resultaat na belastingen + rentelasten

leningen) / (gemiddeld saldo totaal ver-

mogen in boekjaar)

2.2

samenvatting

In deze samenvatting leest u de belangrijk-

ste punten uit het jaarverslag van Woning-

stichting Leusden over 2010. Hierbij wordt

ingegaan op de missie, het daaruit voort-

vloeiende beleid en de concrete activiteiten

van de woningstichting. Dit is toegespitst op

de vier kernactiviteiten van Woningstichting

Leusden, namelijk vermogensbeheer, vast-

goed, dienstverlening aan onze doelgroepen

en bedrijfsvoering.

Missie

Woningstichting Leusden is een zelfstandige

woningcorporatie, die uitsluitend werkzaam

is in de gemeente Leusden. We werken aan

‘goed wonen’ voor Leusdenaren, in het bij-

zonder voor diegenen die daar zelfstandig in

onvoldoende mate kunnen voorzien. Het is

onze overtuiging dat we het beste kunnen

bijdragen aan het verhogen van de kwali-

teit van het wonen, als we onze aandacht

op één gemeente richten. We zijn er verder

van overtuigd dat een kleine, professionele

organisatie het meest adequaat kan inspe-

len op lokale ontwikkelingen en omstandig-

heden. Vermogensbeheer, investeren en

desinvesteren in vastgoed, dienstverlening

aan de doelgroepen en bedrijfsvoering zijn

kernactiviteiten. Alles draait om maatschap-

pelijk ondernemerschap: Woningstichting

Leusden wil elke activiteit maatschappelijke

meerwaarde geven.

Vermogensbeheer

Voor het vermogensbeheer dient er sprake te

zijn van continuïteit op basis van een maat-

schappelijk rendement. Er wordt dus niet ge-

streefd naar een zo hoog mogelijk financieel

rendement. Het rendement moet voldoende

zijn om met een gezonde bedrijfseconomi-

sche basis het ondernemingsplan te kunnen

uitvoeren.

Het bezit van Woningstichting Leusden ver-

tegenwoordigt een grote waarde. Het bewa-

ken en zo goed mogelijk uitbouwen van dit

vermogen en het dienstbaar stellen aan de

volkshuisvesting ziet Woningstichting Leus-

den als een core business. Het dienstbaar

stellen van het vermogen aan de volkshuis-

vesting is voor Woningstichting Leusden in

toenemende mate een actieve inzet. We

verkopen bezit waar een volledige deelname

niet nodig is en we verwerven, ontwikkelen

en nemen deel aan eigendom daar waar

een positief volkshuisvesting resultaat kan

worden geboekt.

Over het jaar 2010 is een positief resultaat

van bijna 1,0 mln. behaald. Dit is na verwer-

king van de effecten van de vennootschaps-

belasting over 2008 tot en met 2010 als

gevolg van invoering van de integrale belas-

tingplicht per 1 januari 2008 voor woning-

corporaties.

Woningstichting Leusden voert een actief

financieel beleid om huidige investerings-

projecten mogelijk te maken door:

• een gedoseerd en gericht verkoopbeleid

van bestaande woningen, waarbij de

vrijkomende middelen en boekwinsten

gebruikt worden voor de financiering van

nieuwe projecten.

• de bouw van huurwoningen te combine-

ren met koopwoningen.

• het benutten van het verschil tussen be-

drijfswaarde en historische kostprijs.

De totale investeringen in materiële vaste

activa bedroegen in 2010 totaal € 30,1 mln.

(2009: € 13,3 mln.). Het saldo van investerin-

gen en desinvesteringen over 2010 bedraagt

€ 30,0 mln. Hieruit blijkt dat Woningstichting

Leusden flink investeert in de toekomstige

vastgoedpositie. In de investeringen in activa

neemt maatschappelijk vastgoed, zoals de

bouw van multifunctionele centra en woon-

zorgcomplexen, een belangrijke plaats in.

Wij verwachten dat woningcorporaties in

de toekomst scherper worden beoordeeld

op hun maatschappelijke prestaties. Om

die te realiseren, beheren en investeren we

in een vastgoedportefeuille. In de rol van

vastgoedondernemer probeert de woning-

stichting zo efficiënt en doelmatig mogelijk

om te gaan met haar schaarse middelen.

Maatschappelijk investeren betekent vrijwel

automatisch een lager economisch rende-

Jaar

vers

lag

2010

kengeta

llen e

n s

am

enva

ttin

g

•

11165

ment. De woningstichting doet dit bewust

om maatschappelijke doelstellingen te be-

reiken. Dit effect komt tot uitdrukking in het

‘beleidseffect’: dit is het neerwaartse effect

op het rendement als gevolg van het geko-

zen huur- en leefbaarheidsbeleid.

Het gemiddelde beleidseffect over de af-

gelopen 3 jaren is 1,7%. Dit is iets boven

het gemiddelde niveau. Dit betekent dat de

totale investeringen in huur- en leefbaar-

heidsbeleid van Woningstichting Leusden

hoger is dan het landelijk gemiddelde. (op

basis van Aedex benchmark)

Vastgoed

Dit is een van de vier kernactiviteiten van

Woningstichting Leusden: het bouwen, be-

heren en exploiteren van vastgoed of alge-

mener gesproken de gebouwde omgeving,

van oorsprong woningbouw. De laatste

jaren mede op verzoek van de samenleving

breder geïnterpreteerd naar maatschappelijk

vastgoed. Door middel van het juiste vast-

goed willen we meerwaarde aan de samen-

leving geven. Vastgoed is een buitengewoon

krachtig middel om kwaliteit toe te voegen

aan de samenleving. We hebben ons op dit

terrein gespecialiseerd. We treden vooral op

als opdrachtgever: uitvoerende werkzaam-

heden worden verricht door gespecialiseer-

de bedrijven.

Woningstichting Leusden doet er alles aan

om de spanning op de lokale woningmarkt te

verminderen, hoewel het helaas niet moge-

lijk is om de woningproductie te versnellen.

In het nieuwbouwprogramma is wel zoveel

mogelijk rekening gehouden met de laatste

demografische ontwikkelingen en de ont-

wikkelingen op het gebied van de huisves-

ting van bijzondere doelgroepen. Hierin zijn

dus, naar verwachting, voldoende senioren-

woningen opgenomen. De woningstichting

overlegt regelmatig met gemeente en zorg-

instellingen over het aanpassen van het

bouwprogramma aan de nieuwste inzichten.

Daarbij hoort het ontwikkelen van wooncon-

cepten als wonen met zorg en woonvormen

voor starters.

In de diverse werkgroepen waarbij gemeente

en woningstichting gezamenlijk optrekken,

draait in feite alles om het creëren en op peil

houden van een goed woonklimaat. Dat is

ook waar het om gaat bij de nieuwbouw- en

herstructureringsplannen voor De Biezen-

kamp en Tabaksteeg, tot en met het aspect

van duurzaam bouwen. Vanwege dezelfde

kwaliteitsaspecten bemoeit Woningstichting

Leusden zich actief met architectuur en ste-

denbouw in diverse ontwikkelingsprojecten.

Wij willen namelijk bouwconcepten realise-

ren die goed zijn afgestemd op de behoeften

van doelgroepen. Dat stelt hoge eisen aan

de kwaliteit van Woningstichting Leusden als

opdrachtgever en sparringpartner.

We kunnen het doel van Woningstichting

Leusden, met betrekking tot vastgoed, als

volgt omschrijven: Het beheren van de hui-

dige circa 23% van de woningen in Leusden,

bestaande uit sociale huurwoningen en vrije

sector huurwoningen en dit uitbreiden tot

30% van de Leusdense voorraad, bestaan-

de uit goedkope koop- en huurwoningen

bestemd voor de te onderscheiden doel-

groepen in de vorm van adequate wooncon-

cepten, goed passend bij de actuele behoef-

te van de doelgroep evenals het ontwikkelen

van vastgoed om dit vorm te geven.

Projectontwikkeling

Vernieuwing van de voorraad specifiek voor

Woningstichting Leusden is een permanente

opgave. Breder gezien willen we betrokken

zijn bij alle belangrijke ontwikkelprojecten in

Leusden.

Een aantal thema’s staan centraal in de

projecten voor Woningstichting Leusden:

• Duurzaamheid.

• Multifunctioneel centrum: het realiseren

van goede onderwijsvoorzieningen voor

de komende generaties.

• De Biezenkamp: het realiseren van een

woonzorgzone.

• Achterveld: het realiseren van een nog

‘dorpsere’ omgeving.

• Starterwoningen.

• Woningen waar voor ouderen zorg

geleverd kan worden.

• Woningen en voorzieningen voor men-

sen die niet geheel zelfredzaam zijn.

• Het bijdragen in stedenbouw en archi-

tectuur zodat een gebouwde omgeving

wordt gerealiseerd waarmee Leusden

een steviger identiteit krijgt.

Lopende projecten 2010

’t Zicht De gronden voor woningbouw op

het RWA-terrein zijn eind 2010 geleverd aan

de woningstichting. Het project is medio

2010 aanbesteed. De huidige prognose is

om in mei van 2011 met de bouw te starten.

De oplevering is voorzien in het vroege

voorjaar van 2013.

Tabaksteeg De voortgang van het project

Tabaksteeg is in het verslagjaar verder ge-

vorderd. Het plan Tabaksteeg omvat in totaal

183 sociale huurwoningen in verschillende

categorieën. In het laatste deelplan worden

in totaal 51 sociale huurwoningen evenals

een ABWZ-project gerealiseerd. In het voor-

jaar van 2010 is gestart met de bouw. In

het verslagjaar is hoofdzakelijk gewerkt aan

de bouw van deze woningen. In het laatste

deelplan is door de woningstichting veel

aandacht worden besteed aan jongerenhuis-

vesting. Daarnaast treedt Woningstichting

Leusden op als ontwikkelaar en beheerder

van multifunctioneel centrum Antares in

het plan Tabaksteeg. Met de bouw van het

complex is in april 2009 gestart. Het gebouw

zal rondom 1 april 2011 in zijn geheel in

gebruik zijn genomen.

De nieuwe Biezenkamp In het plan De Bie-

zenkamp komen ongeveer 370 woningen

waarvan ca. 118 sociale huurwoningen. De

bouw wordt gefaseerd over een periode van

6 jaar. Dit houdt in dat de oplevering van het

totale project is voorzien voor 2015. Naast

woningen zijn scholen, een gezondheids-

centrum en welzijnsvoorzieningen gepland

en wordt het bestaande winkelcentrum

vernieuwd. In het verslagjaar zijn stagnaties

opgetreden ten gevolge van discussies over

de grondexploitatie, het woningbouwpro-

gramma en het inrichtingsplan openbaar ge-

bied. In 2010 zijn de complexen het nieuwe

Hamersveld en de Torenakker opgeleverd.

Deze complexen zijn gericht op mensen die

een grotere zorgvraag hebben en bieden

zowel intra- als extramurale zorg. Bij de

ontwikkeling en het beheer van deze com-

plexen wordt nauw samengewerkt met

zorginstellingen. In maart 2010 is gestart

met de bouw van het gezondheidscentrum,

oplevering is voorzien voor eind 2011. De

start van de bouw van het multifunctionele

centrum is voorzien in medio 2012 en zal ca.

twee jaar gaan duren.

Achterveld In het project Mastenbroek II is

in 2010 weinig vooruitgang geboekt, dit in

verband met discussies over grondposities.

Voor het project Groot Agteveld is in het

verslagjaar vooral aan de ontwikkeling van de

stedenbouwkundige visie, de grondexploi-

tatie en de woningontwerpen van de eerste

fase, waarin ca. 18 sociale huurwoningen

worden gerealiseerd. De bouw van de eer-

ste woningen zal starten in het voorjaar van

2012.

Bouwdriest In samenwerking met Beweging

3.0 wordt gewerkt aan de ontwikkeling van

een zorgboerderij voor licht dementerenden.

I.v.m. juridische problemen heeft de woning-

stichting in 2010 weinig vooruitgang kunnen

boeken met de ontwikkeling. Aangezien er

voor 2011 nog veel onzekerheid is, kan niet

worden aangegeven wanneer er een start

gemaakt kan worden met de daadwerkelijke

ontwikkeling.

Alandsbeek, Multifunctioneel Centrum Het

multifunctionele centrum krijgt een opper-

vlakte van ongeveer 4.500 m2 BVO. In het

verslagjaar is vooral gewerkt aan de tot-

standkoming van het ontwerp. Met de bouw

van het complex zal naar verwachting in de

tweede helft van 2012 worden begonnen.

De planning is dat het complex medio 2014

in gebruik kan worden genomen.

Schoollocaties Leusden-Zuid In samenwerk-

ing met de gemeente Leusden is de woning-

stichting gestart met de ontwikkeling van

de schoollocaties in Leusden-Zuid. De

ontwikkeling wordt gerealiseerd op drie lo-

caties en zal bestaan uit ca. 45 koop- en

huurwoningen. In het verslagjaar is veel

aandacht besteed aan de planontwikkeling.

Jaar

vers

lag

2010

kengeta

llen e

n s

am

enva

ttin

g

•

13165

Bestaande woningvoorraad

Naast het ontwikkelen van nieuw vastgoed

is het beleid van de woningstichting gericht

op het waarborgen van de kwaliteit en het

streven naar duurzaamheid in het beheer

en de exploitatie van de bestaande woning-

voorraad. We constateren dat de voorraad

er goed voor staat. Er zijn geen structurele

achterstanden in het onderhoud. Ook geeft

de woonkwaliteit geen aanleiding tot structu-

rele ingrepen in de woningen ter verbetering

van de kwaliteit. Het programma planmatig

onderhoud is toegesneden op deze taak.

Woningstichting Leusden streeft naar het

dynamiseren van de voorraad door verkoop

en nieuwbouw, waardoor het bezit beter

past bij de wijzigende verlangens in de sa-

menleving. In dit kader past ook het beleid

van de woningstichting om huurders de mo-

gelijkheid te bieden de woning te kopen. Via

de zogenoemde Koopgarant-regeling kan de

woningstichting woningen met een korting

van 25% op de marktwaarde aanbieden, zo-

dat ook de lagere inkomens in aanmerking

kunnen komen om een woning te kopen.

Hierbij blijft Woningstichting Leusden juri-

disch eigenaar (‘bloot eigendom’) en gaat het

economische eigendom over naar de voor-

malige huurder. In 2010 zijn er 36 woningen

verkocht onder de Koopgarant-regeling.

Woningstichting Leusden houdt woningen

betaalbaar. Het huurverhogingpercentage

volgt, voor een groot deel van de woningvoor-

raad, het inflatiepercentage. In 2010 bestond

de wettelijke mogelijkheid om per woning een

huurverhoging van 1,2% (sociale sector) te

realiseren. Voor de sociale sector kwam de

verhoging conform inflatie uit op gemiddeld

1,2% en voor de vrije sector op 2,0%.

Bij Woningstichting Leusden bedroeg de

gemiddelde huurprijs per 31 december 2010

€ 481,37.

In 2010 valt 80% van ons huurwoningbezit in

de categorie goedkoop en betaalbaar.

• In 2010 is het verkoopbeleid van Woning-

stichting Leusden gericht om 45 betaal-

bare koopwoningen op de Leusdense

woningmarkt te brengen.

• In 2010 formuleert Woningstichting

Leusden een nieuw huurbeleid met als

resultaat een betere match tussen doel-

groep en woning.

Dienstverlening

Wat betreft de dienstverlening aan huurders,

kopers en woningzoekenden streven we

naar een optimale dienstverlening in het bij-

zonder voor de doelgroepen. We zien dat het

tegenwoordig steeds meer gaat om maat-

werk, zowel voor diegenen die extra hulp

nodig hebben als voor diegenen die meer

zelfstandig vormgeven aan de woonwen-

sen. Woningstichting Leusden streeft in de

dienstverlening de volgende doelen na:

• Professionele dienstverlening:

tijdig, correct en inspelend op te onder-

kennen gedifferentieerde behoefte die op

basis van moderne marketingtechnieken

is vastgesteld.

• Appreciatie van product door klant.

• Keuzemogelijkheden voor klanten.

• Bijzondere support voor bijzondere doel-

groepen.

We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons

vergelijken met collega’s in de branche.

De verbetering en het verdiepen van onze

dienstverlening is een ‘on-going’ proces met

veel kleine stapjes

Woonruimteverdeling

In Leusden hebben we meer woningzoeken-

den dan woningen. Het tekort aan woningen

en het rechtvaardig verdelen van de wonin-

gen is een gezamenlijke inspanning van de

woningstichting en de gemeente Leusden.

Het huidige systeem voor woonruimteverde-

ling voldoet steeds minder en is aan vernieu-

wing toe. We hebben gesprekken gevoerd

met de gemeente over de vraag of we een

modernisering kunnen realiseren. Het stre-

ven is om per te onderscheiden doelgroep

maatwerk te kunnen leveren. Het labelen

van vrijkomende woningen op basis van de

externe vraag vormt hierin een belangrijke

ontwikkeling.

In Leusden is voor eenpersoonshuishoudens

in het algemeen, zowel jong als oud, relatief

weinig woningaanbod. Er is sprake van ver-

grijzing van Leusden. Om goed voorbereid te

zijn op deze vergrijzing, moet gezocht wor-

den naar zowel kwalitatieve als kwantitatieve

oplossingen. Kwalitatief is het belangrijk dat

de plannen voor Leusden als woonzorgzone

verder worden vormgegeven. Ook onder-

steuning van mantelzorg is belangrijk, even-

als het uitbreiden van dienstenpakketten en

mogelijkheden voor sociale activiteiten.

Voor wat betreft de toegankelijkheid van de

woningmarkt voor starters en jongeren zijn

er belangrijke stappen gezet door gemeente

en woningstichting. Partijen zijn overeen-

gekomen dat Woningstichting Leusden in de

periode van 1 januari 2010 t/m 31 mei 2012

jaarlijks 25% van de vrijkomende woningen

toewijst aan starters. Deze toewijzing

geschiedt op basis van loting. Eengezins-

woningen worden specifiek toegewezen aan

starters die een meerpersoonshuishouden

(willen gaan) vormen.

Optimaliseren verkoopproces

Aandachtspunt voor het komende jaar is

het optimaliseren van het verkoopproces.

Het gaat hierbij om de verdere ontwikke-

ling van het makelaarschap van Woning-

stichting Leusden. Om dit te realiseren is in

2009 een verkoopbegeleider aangesteld op

de afdeling Woondiensten. Daarnaast heeft

de woningstichting samenwerking gezocht

met een aantal makelaars. Op basis van een

bedrijfspresentatie is begin 2010 een keuze

gemaakt voor twee makelaars met wie nauw

zal worden samengewerkt.

Klantencontact

Woningstichting Leusden hecht er veel

waarde aan dat zij structureel huurders bij

haar werk betrekt. Beïnvloeding door en be-

trokkenheid van huurders bij het werk van

Woningstichting Leusden vinden wij essenti-

eel. Enerzijds legitimeert dit het handelen van

de corporatie (waarom doet ze wat ze doet)

en anderzijds zorgt het ervoor dat Woning-

stichting Leusden haar producten en dien-

sten goed blijft afstemmen op de behoefte

van haar klanten. Contact met huurders vindt

plaats op vele niveaus, van individueel tot

collectief. De afdeling Woondiensten speelt

hierbij een centrale rol.

Jaar

vers

lag

2010

kengeta

llen e

n s

am

enva

ttin

g

•

15165

Bedrijf

Het doelmatig en effectief runnen van het

bedrijf van Woningstichting Leusden zien

we als een van de vier kernactiviteiten. De

werkorganisatie staat ten dienste van de

realisatie van de volkshuisvestingsdoelen

van Woningstichting Leusden. Onze sta-

keholders zijn buitengewoon tevreden over

Woningstichting Leusden en hebben hoge

verwachtingen voor de toekomst. De hoge

verwachtingen hebben hun weerslag op de

verwachtingen met betrekking tot de werk-

organisatie die Woningstichting Leusden wil

zijn, namelijk: Professioneel, Netwerkbedrijf,

Lean & Mean.

Professioneel

We zorgen ervoor dat de juiste kennis,

vaardigheden en houding, waarover de

medewerker individueel en Woningstichting

Leusden als geheel beschikt, aanwezig zijn

en dat deze kunnen worden uitgeoefend in

een werkomgeving waarin er sprake is van:

efficiency en doeltreffendheid, waarin men in

‘control’ is, goed geoutilleerd is en niet in de

laatste plaats gewaardeerd.

Netwerkbedrijf

Een netwerkbedrijf is goed in relatiebeheer,

dat wil zeggen: het goed functioneren van

relaties intern, tussen medewerkers en af-

delingen, tussen medewerkers en klanten en

tussen medewerkers en onze stakeholders

en leveranciers

‘Lean en Mean’

We willen ons beperken tot onze core busi-

ness: ervoor zorgen dat onze doelgroepen

goed wonen. We investeren, bouwen en

beheren en verlenen diensten aan bewoners

en woningzoekenden. Uiteraard is bij de

uitvoering een scala aan bedrijven en des-

kundigen betrokken. Het is niet onze ambi-

ties zelf zo veel mogelijk in huis te hebben:

dat is niet mogelijk en niet wenselijk. Liever

werken we samen met bedrijven die op hun

expertiseveld uitblinken.

Raad van toezicht

De Raad van Toezicht is de interne toezicht-

houder van Woningstichting Leusden en

daarmee het hoogste orgaan van Woning-

stichting Leusden. De Raad van Toezicht

heeft tot taak toezicht te houden op het

bestuur en de algemene gang van zaken

in de woningcorporatie en de met haar ver-

bonden ondernemingen. In het verslagjaar is

de samenstelling van de Raad van Toezicht

veranderd. Eén lid (voorzitter) is afgetreden

en er zijn twee adviseurs (voormalige leden)

teruggetreden. De twee adviseurs zijn een

jaar in functie geweest in verband met de

overgang naar een nieuwe samenstelling

van de Raad van Toezicht. Drie nieuwe le-

den zijn benoemd, conform de vastgestelde

profielen en na een zo publiek mogelijke

wervingsprocedure die is uitgevoerd con-

form de statutaire voorschriften. De nieuwe

voorzitter is in functie benoemd.

17165

Jaar

vers

lag

2010

kengeta

llen e

n s

am

enva

ttin

g

•

3.1

inleiding

De Raad van Toezicht is de interne toezicht-

houder van Woningstichting Leusden en

daarmee het hoogste orgaan van Woning-

stichting Leusden. De Raad van Toezicht

heeft tot taak toezicht te houden op het

bestuur en de algemene gang van zaken in

de woningcorporatie en de met haar verbon-

den ondernemingen.

De Raad van Toezicht houdt ook toezicht

op de realisatie van de doelstellingen van de

corporatie, de realisatie van de volkshuis-

vestingsopgaven, de strategie en de risico’s

verbonden aan de activiteiten van de woning-

corporatie, de opzet en werking van de interne

risicobeheersing en controle systemen, het

kwaliteitsbeleid, de kwaliteit van de maat-

schappelijke verantwoording, het financieel

verslagleggingsproces en de naleving van

toepasselijke weten regelgeving. Dit toe-

zicht strekt zich uit tot de met de woning-

corporatie verbonden ondernemingen.

Ook vervult de Raad van Toezicht haar func-

tie van adviseur van de directeur/bestuurder,

zodat zij een cruciale rol speelt in de voorbe-

reiding van de essentiële beleidskeuzes die

door de directeur/bestuurder aan de Raad

van Toezicht worden voorgelegd.

Taken, verantwoordelijkheden en bevoegd-

heden van de Raad van Toezicht zijn in de

statuten en het ‘reglement van Bestuur en

Raad van Toezicht’, het Bevoegdheden-

reglement van de directeur/bestuurder en op

de website van Woningstichting Leusden te

vinden. In dit reglement is ook het toezicht

geregeld op de rechtspersonen die aan

Woningstichting Leusden verbonden zijn,

namelijk twee 100% dochterondernemin-

gen: Leusden Vastgoed Holding BV en

Leusden Vastgoed BV.

In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht,

als onderdeel van een maatschappelijke

organisatie, publiekelijk verantwoording af

over de wijze waarop zij invulling heeft ge-

geven aan de uitvoering van haar taken en

bevoegdheden in het afgelopen jaar.

De externe toezichthouders (instanties als

het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) of

het ministerie van VROM ) hechten aan een

adequaat intern toezicht door de Raad van

Toezicht. De Raad van Toezicht hecht eraan

opvattingen van het externe toezicht in de

beraadslagingen te betrekken.

De Raad van Toezicht is samen met het be-

stuur verantwoordelijk voor een goede go-

vernance structuur. De Raad van Toezicht

onderschrijft de Governance Code en heeft

op 21 juni 2007 besloten om deze code toe

te passen. In dit jaarverslag over 2010 legt

de Raad van Toezicht verantwoording af over

de wijze van toepassing van de Governance

Code.

Er wordt door medewerkers veel geïnves-

teerd in de ontwikkeling van Woningstichting

Leusden. Voorbeelden zijn de projecten

Tabaksteeg, De Biezenkamp, de multifuncti-

onele centra en Larikslaan2. Al die activiteiten

vergden ook in 2010 veel van de energie van

de medewerkers. Dankzij hun inzet, sterke

betrokkenheid en grote enthousiasme kan

Woningstichting Leusden een goed resul-

taat boeken. Daarmee zet Woningstichting

Leusden grote stappen in het realiseren van

haar missie. De Raad van Toezicht spreekt

graag haar waardering uit voor het vele werk

dat is verzet. Wij zijn ervan overtuigd dat wij

ook in de komende jaren op dezelfde grote

inzet mogen rekenen.

In overeenstemming met het bepaalde in

artikel 29, lid 1 van de statuten zijn de jaar-

rekening 2010 en de daarbij afgegeven

accountantsverklaring van Pricewater-

houseCoopers ter goedkeuring aan ons

voorgelegd. Met de inhoud van de jaarreke-

ning kunnen wij ons verenigen.

Leusden, 23 juni 2011

Namens de Raad van Toezicht

Voorzitter

H.A. Voortman

raad van toezicht3

Jaar

vers

lag

2010

raad v

an t

oezi

cht

•

19165

een nieuwe opzet voor een management

informatiesysteem. In de dagelijkse praktijk

vormen de periodieke managementrap-

portages een belangrijk sturingsinstrument

voor het nemen van beslissingen en voor het

concreet vormgeven van de corporate go-

vernance. De rapportage is onderdeel van

een transparant controlesysteem. Onderdeel

van de rapportage is risicobeheersing.

Toezicht vergt relevante en juiste informatie.

Het bestuur voorziet vanuit de lijnorganisa-

tie zoveel mogelijk in die behoefte, maar de

Raad van Toezicht maakt ook actief gebruik

van externe informatiebronnen. Bij de be-

handeling van de jaarrekening in de Raad

van Toezicht en bij de vergaderingen van de

auditcommissie is de accountant aanwezig.

Verder is in het profiel van de leden van

de Raad van Toezicht opgenomen dat zij

woonachtig dienen te zijn in de gemeente

Leusden. Zij nemen actief deel aan het lokale

maatschappelijk leven en maken zo naast

de formele rapportages ook feitelijk kennis

met de output/outcome van Woningstichting

Leusden.

De auditcommissie heeft in 2010 twee keer

vergaderd. De werkzaamheden van deze

commissie dienen bij te dragen aan scherpte

in het toezicht op de bedrijfseconomische kant

van Woningstichting Leusden. De Raad van

Toezicht heeft tevens een remuneratiecom-

missie ingesteld. De remuneratiecommissie

beoordeelt het functioneren, houdt toezicht

op en doet voorstellen voor de benoeming en

beloning van de leden van de Raad van Toe-

zicht en de directeur/bestuurder.

Woningstichting Leusden is een zelfstandige

organisatie met een eigen Raad van Toezicht.

De Raad van Toezicht voert overleg met de

directeur/bestuurder over de strategische

visie en heeft het ondernemingsplan vastge-

steld. De Raad van Toezicht rekent behalve

de statuten, ook de prestatievelden van het

BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector)

als ‘speelveld en richtsnoer’ voor het be-

leid dat Woningstichting Leusden als maat-

schappelijke organisatie voert. Alle middelen

dienen immers in het belang van de volks-

huisvesting te worden geïnvesteerd, waarbij

huisvesting van de primaire doelgroep de

kerntaak van de corporatie is.

Het ondernemingsplan is, naast de formele

kaders zoals vastgelegd in BBSH governance

code etc, het voornaamste toetsings-kader

voor de Raad van Toezicht. In het plan staan

de doelstellingen voor de komende jaren ver-

woord, waarbij het realiseren van woonkwali-

teit, goede woonconcepten, hoge klanttevre-

denheid, verbetering van de kwaliteit van de

woning en de service, een vernieuwd aanbod

aan huur- en koopwoningen en behoud van

de financiële continuïteit voorop staan. Het

ondernemingsplan bevat financiële beleids-

kaders op de korte en lange termijn. Jaarlijks

wordt het ondernemingsplan bijgewerkt met

de ontwikkelingen in de uitvoering en nieuwe

inzichten over het te voeren beleid.

Periodiek bespreekt de Raad van Toezicht

de managementrapportage, waarin inzicht

wordt gegeven in de voortgang van de

werkzaamheden. De afgelopen twee jaar is

deze rapportage verder omgevormd naar

Visitatie kan een van de middelen zijn om

het maatschappelijk presteren inzichtelijk en

plausibel te maken. Woningstichting Leusden

is van mening dat er nog geen adequaat mo-

del beschikbaar is. Woningstichting Leusden

geeft de voorkeur aan een vorm van verticale

verantwoording boven vormen van zelfregu-

lering in de branche. We verwachten dat de

rijksoverheid voor deze benadering zal kiezen

en het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal

3.2

visie, reikwiJdte en toezichtkader

> Verantwoording en visitatie

omvormen naar een Corporatie Autoriteit.

Vooralsnog wordt verantwoording afgelegd

door een uitgebreid en integraal jaarverslag

in combinatie met verantwoordingsstukken

bestemd voor diverse toezichthoudende

instanties. Er wordt ook deelgenomen aan

diverse benchmarks en de tevredenheid bij

de stakeholders wordt op regelmatige basis

gemeten, onder meer door middel van onaf-

hankelijk onderzoek.

3.3

proFiel raad van toezicht

3.4

integriteit en

onverenigbaarheid

In 2010 is het beleidskader inzake integriteit

opnieuw geëvalueerd, besproken en vastge-

steld. Geconstateerd is dat er sprake is van

een juiste naleving van de regels, hetgeen

door de accountant in zijn rapportage is be-

vestigd. Met name is aan de orde geweest:

het gebied van tegenstrijdige belangen bij

nevenfuncties en de naleving bij transacties

en de naleving van de zittingsduur. Woning-

stichting Leusden beschikt over een regle-

ment voor Raad van Toezicht en bestuur,

integriteitcode, klokkenluiderregeling, een

beleid inzake belangenverstrengeling. Ook is

voorzien in een vertrouwenspersoon.

De bestaande en functionerende regelin-

gen inzake bevoegdheden (bevoegdheden

regeling 2003) en projectontwikkeling (sta-

tuut projectontwikkeling 2006) alsmede het

leveranciersbeleid, waarin opgenomen het

aanbestedingsreglement, worden herijkt in

2011. In het Reglement voor de Raad van

Toezicht staan bepalingen opgenomen over

de omgang met vertrouwelijke informatie en

onverenigbaarheid van functies.

Jaar

vers

lag

2010

raad v

an t

oezi

cht

•

21165

De Raad van Toezicht benoemt zijn leden voor

een periode van vier jaar en kent een rooster

van aftreden. Per 31 december 2010 bestond

de Raad uit zes leden. Voor de leden van de

Raad bestaat een profielschets. Criteria voor

het lidmaatschap van de Raad van Toezicht

zijn onder meer: ervaring in het bedrijfsleven

op leidinggevend niveau, bestuurservaring bij

een groter bedrijf of instelling, affiniteit met de

volkshuisvesting, bekendheid met de sociale

kaart van Leusden, belangstelling en begrip

voor de belangen van huurders. In de Raad

van Toezicht moeten tegelijkertijd verschil-

lende disciplines zijn vertegenwoordigd. Om-

dat de Huurderbelangenvereniging Leusden

in 2009 is opgeheven, is bij nieuwe benoe-

mingen geen huurderorganisatie betrokken.

Wel is vacaturestelling en werving maximaal

publiekelijk uitgevoerd. De Raad van Toezicht

heeft in 2009 het profiel herijkt en ook de

samenstelling van de raad beschreven. Vast-

gesteld is dat in het team in ieder geval kennis

aanwezig moet zijn op het gebied van eco-

nomie, sociaal maatschappelijke kwesties

aangevuld met een generalist. Het profiel

van de Raad van Toezicht is te vinden op de

website van Woningstichting Leusden.

De Raad van Toezicht kent geen vaste se-

lectie- en benoemingscommissie. Maar con-

form de in de statuten vastgelegde werkwijze

spelen in de procedure alle betrokkenen

(Raad van Toezicht, directeur/bestuurder,

ondernemingsraad) een rol.

In 2010 is een lid (voorzitter) afgetreden en

zijn twee adviseurs (voormalige leden) terug-

getreden. De twee adviseurs zijn een jaar in

functie geweest in verband met de overgang

naar een nieuwe samenstelling van de Raad

van Toezicht.

Drie nieuwe leden zijn benoemd, conform de

vastgestelde profielen en na een zo publiek

mogelijke wervingsprocedure die is uitge-

voerd conform de statutaire voorschriften.

De nieuwe voorzitter is in functie benoemd.

In 2010 is een inwerk- en introductiepro-

gramma gestart, onder andere een werk-

conferentie van de Raad van Toezicht onder

externe begeleiding waarin het programma

voor de komende periode is ontwikkeld.

Een belangrijk aspect in de benoemingspro-

cedure betrof het herijken en toepassen van

het integriteitbeleid. Alle leden van de Raad

van Toezicht hebben een nieuw geformuleer-

de verklaring ondertekend.

De Raad van Toezicht benoemt de directeur/

bestuurder. In 2003 is de heer André van de

Water tot directeur/bestuurder benoemd. De

benoemingen vonden plaats op basis van

een beoordeling van het functioneren in de

daaraan voorafgaande jaren alsmede het

gewenste profiel voor deze functie. Jaarlijks

vindt een beoordeling plaats.

In 2010 is, zoals ieder jaar, stilgestaan bij mo-

gelijke belangenverstrengeling van leden van

de Raad van Toezicht. Meer in het algemeen

geldt dat de leden van de Raad van Toezicht

onverkort onder het beleid van de organisa-

tie als geheel vallen. Om de onafhankelijkheid

te staven wordt verwezen naar het overzicht

van hoofd- en nevenactiviteiten in paragraaf

3.5. Alle leden van de Raad van Toezicht zijn

lid van de Vereniging van Toezichthouders

Woningcorporaties en maken al naar gelang

de individuele behoefte gebruik van het pro-

fessionaliseringsaanbod. Alle leden hebben

een nieuw opgestelde verklaring onderte-

kend. Aangegeven is dat in geval van fraude

er altijd aangifte zal worden gedaan. Jaarlijks

wordt aan dit thema aandacht besteed.

Gezien de omvang van de organisatie ge-

beurd dit in reguliere overleggen. Overigens

ook in de activiteiten van AO en ICT waar het

gaat om het beschermen van vertrouwelijke

en of gevoelige informatie.

Het integriteitsbeleid is onderdeel van de

externe communicatie door publicatie op de

De Raad van Toezicht verstrekt - na een jaar-

lijkse evaluatie en advies van bestuurder en

auditcommissie - de opdracht aan de accoun-

tant voor het controleren van de jaarrekening.

De accountant brengt over zijn bevindingen

verslag uit aan de Raad. Naast het jaarver-

slag en het accountantsverslag staat ook de

managementrapportage op de agenda van

het overleg tussen de Raad van Toezicht en

De Raad van Toezicht komt jaarlijks minimaal

vier keer in een reguliere vergadering bijeen

met de directeur/bestuurder. In 2010 is de

Raad van Toezicht in totaal acht keer bijeen-

geweest zowel in reguliere vergaderingen,

bijpraatbijeenkomsten als in een separate

werkconferentie, deels in afwezigheid van de

bestuurder. Hierin is het eigen functioneren

besproken. De gewenste werkwijze en het

werkprogramma zijn vastgesteld. Afhanke-

lijk van de agendapunten kunnen manage-

mentteamleden, medewerkers of externe

website. Het is onderdeel van gesprek met

externe leveranciers en het is opgenomen in

de algemene voorwaarden.

In 2010 waren een geen meldingen van

integriteitschendingen.

De Raad van Toezicht kent twee vaste com-

missies: de auditcommissie en de remune-

ratiecommissie. Taken, bevoegdheden en

werkwijze van deze commissies zijn in een

reglement vastgelegd.

Voor alle medewerkers van Woningstichting

Leusden zijn algemene gedragsregels op-

gesteld waar zij zich aan dienen te houden.

De gedragsregels beschrijven onder andere

de omgang met gevoelige informatie, neven-

activiteiten of (aan)bestedingen.

Daarnaast heeft Woningstichting Leusden

een klokkenluiderregeling, die medewerkers

de gelegenheid biedt om vermoedens van

misstanden te melden bij de vertrouwens-

persoon. Het integriteitbeleid en de klokken-

luiderregeling van Woningstichting Leusden

zijn te vinden op onze website.

> Relatie tussen Raad van Toezicht en accountant

> Vergaderingen van de Raad van Toezicht

de accountant, dat minstens eenmaal per jaar

plaatsvindt. De auditcommissie vergadert altijd

in aanwezigheid van de accountant. Ook het

functioneren en de continuïteit van de organi-

satie in bedrijfseconomisch opzicht, inclusief

het vraagstuk van betrouwbaarheid, validiteit

en de generieke kwaliteit van de rapportages,

zijn onderwerp van gesprek. Onder meer aan

de hand van de managementrapportages

deskundigen worden uitgenodigd.

De Raad van Toezicht hecht eraan om goed

op de hoogte te blijven van de actualiteit in

Leusden en zich te verdiepen in de discus-

sies die in de sector spelen. De Raad zoekt

in haar werk steeds naar de juiste balans

tussen directe betrokkenheid en toezicht

op afstand. Naast de reguliere vergaderin-

gen spreekt de voorzitter van de Raad van

Toezicht op reguliere basis met de directeur/

bestuurder en bestaat de afspraak dat er

tussentijds contact is bij bijzonderheden.

> Personalia en rooster van aftreden Raad van Toezicht per 31 december 2010

> Risicobeheersing en fraudepreventie

Het management en de Raad van Toezicht

zijn primair verantwoordelijk voor risico-

beheersing en fraudepreventie. Jaarlijks stelt

de accountant een rapport op met conclu-

sies en aanbevelingen. De accountant werkt

volgens de aangescherpte Richtlijn 240:

‘De verantwoordelijkheid van de accoun-

tant voor het in acht nemen van fraude en

onjuistheden in het kader van een opdracht

tot controle van een jaarrekening’. Deze

richtlijn vereist een interview met verschil-

lende functionarissen en (een vertegen-

woordiging van) de Raad van Toezicht.

Tijdens de controle van de jaarrekening

concludeerde de accountant dat er binnen

Woningstichting Leusden de nodige aan-

dacht wordt besteed aan de onderwerpen

fraude en integriteit.

3.5

samenstelling en persoonliJke

gegevens raad van toezicht

> Commissies

AC Auditcommissie

RC Remuneratiecommissie

m/v geb. jaar functie commissie benoemd aftredend

H. A Voortman M 1953 Voorzitter RC 2009 1 maart 2013

E. de Kruijk V 1958 Lid RC 2009 1 maart 2013

M.G. Jekel RA M 1958 Lid AC 2003 16 april 2011

J.G. Hofland RE RA M 1973 Lid AC 2010 1 maart 2014

Drs. R.J. de Kimpe M 1957 Lid RC 2010 1 maart 2014

R. Krol M 1962 Lid AC 2010 1 maart 2014

* Na zittings-

termijn van vier

jaar herbe-

noemd

> Nevenfuncties

De heer M.G. Jekel RA (1958)

• DirecteurAccounting,Reporting&

Controlling, ASR Nederland NV

De heer H.A. Voortman B Ec (1953)

• Directeureconomischeontwikkeling

Kamer van Koophandel Gooi-, Eem-

en Flevoland

• BestuurslidMatchpointMaatschappelijk

ondernemen Amersfoort

• BestuurslidStichtingBinnenstads-

management Amersfoort

• VoorzitterGroepsadviesraadROC

ASA Amersfoort

• SecretarisRotaryclubAmersfoort-Regio

• Plv.provinciaalconsulANWB

• BestuurslidStichtingRabobankLeusden

Ondernemersprijs

• BestuurslidStichtingStrategisch

Ondernemerschap

Mevrouw E. de Kruijk (1958)

• AdjunctdirecteurbijWaterschapVallei

en Eem

• VoorzitterStichtingEerstelijnsgezond-

heids Zorg Achterveld

De heer J.G. Hofland RA RE (1973)

• SeniorVicePresidentGroupAudit

ABN AMRO bank

De heer drs. R.J. de Kimpe (1957)

• PartnermarketingadviesbureauVODW

• CommissarisMarktresponse

International Group

• VoorzitterBedrijvenkringLeusden

Jaar

vers

lag

2010

raad v

an t

oezi

cht

•

23165

*

• BestuurslidVNO-NCWEemland

• LidRaadvoorEconomischeontwikkeling

De heer R. Krol (1962)

• DirecteurWitkampProjectontwikkelingbv

• BestuurslidStichtingBeveiliging

Bedrijventerrein Almere

• BestuurslidBehoudKerkelijke

Gebouwen Utrecht

• KerkrentmeesterProtestantsekerk

Leusden

3.6

persoonliJke gegevens

directeur/bestuurder

De heer drs. A.J. van de Water (1950), direc-

teur/bestuurder, is op 01-09-1994 in dienst

gekomen en per 23-4-2003 benoemd als

directeur/bestuurder, herbenoemd in 2007

voor onbepaalde tijd.

Nevenfuncties:

• LidbestuurStichtingArchitectuur

Leusden

• LidbestuurStichtingRabobankLeusden

Ondernemersprijs

3.8

Functioneren bestuurliJke

organisatie (raad van toezicht

en bestuur)

Het is de taak van bestuur en Raad van Toe-

zicht van Woningstichting Leusden ervoor

zorg te dragen dat het werk passend is in

een lange maatschappelijke traditie van zorg

3.7

remuneratiebeleid

Voor het beloningsniveau baseert de Raad

van Toezicht zich op het rapport Adviesrege-

ling Arbeidsvoorwaarden Statutair directeur

van de koepelorganisatie Aedes.

De Raad van Toezicht zoekt in de bezoldi-

ging van de directeur/bestuurder aansluiting

bij het bezoldigingsbeleid van vergelijkbare

corporaties. De bezoldiging bestaat uit een

vast en een variabel deel. De hoogte van het

variabele deel wordt jaarlijks vastgesteld en

is afhankelijk van de mate waarin de gestelde

doelen zijn gehaald, zowel op financieel ge-

bied als op het gebied van volkshuisvesting.

De Raad van Toezicht laat zich daarbij ook

leiden door de vooruitzichten op de langere

termijn.

Woningstichting Leusden stelt de directeur/

bestuurder een auto ter beschikking. Daar-

naast heeft de directeur/bestuurder geen

vaste representatiekostenvergoeding en kan

hij aanspraak maken op de reguliere extra

personeelsvoorzieningen die voor al het

personeel van Woningstichting Leusden gel-

den. Pensioen- en vroegpensioenregeling

zijn conform de CAO Woondiensten.

De directeur/bestuurder heeft een aanstel-

ling voor onbepaalde tijd en er is geen speci-

fieke beëindigingregeling overeengekomen.

De vergoedingsregeling voor de leden van

de Raad van Toezicht is in 2007 aangepast

door het toepassen van de standaard rege-

ling van de VTW (Vereniging Toezichthouders

Woningcorporaties).

Onkosten worden vergoed op basis van de-

claratie naar werkelijk gemaakte kosten. De

Raad van Toezicht heeft het afgelopen jaar

gebruik gemaakt van eigen adviesopdrach-

ten door het betrekken van een adviseur ten

behoeve van de interne evaluatie.

De bezoldiging directeur/bestuurder

bedroeg in 2010:

Basissalaris € 115.357

Variabele beloning € 4.311

Sociale - en pensioenlasten € 32.044

Totaal € 151.712

De vergoeding per jaar voor de leden van de

Raad van Toezicht bedroeg in 2010:

Voorzitter € 11.016

Leden (per persoon) € 7.377

De totale vergoeding aan de

leden van de Raad van Toezicht

bedroeg in 2010 € 55.328

3.9

visie op termiJn

Wat betreft de organisatie van bestuur en be-

leid streven we naar consistentie en samen-

hang in de strategie, tactiek en operationele

activiteiten, volgens de juiste procedures en

bevoegdheden, transparant, goed onder-

bouwd, goed gedragen, goed gedocumen-

teerd en gearchiveerd.

Enerzijds hebben we te maken met een ex-

treem gecompliceerd werkveld dat zich lastig

laat besturen. Niet in het minst vanwege de

externe dynamiek en de maatschappelijke

doelen. Anderzijds is er de behoefte juist de

sturing naar hoofdpunten terug te brengen,

teneinde ons werk transparant, stuurbaar en

beïnvloedbaar te houden. Zoals in de inlei-

ding is aangeven zijn er dringende redenen

te komen tot een drastische herziening van

het beleid. Binnen het centrale manage-

ment informatiesystemen zijn verschillende

dashboards opgenomen om het proces van

begroten en rapporteren te optimaliseren.

Een intensieve communicatie over en weer

met onze stakeholders is blijvend noodzake-

lijk. Immers de missie van Woningstichting

Leusden blijft weliswaar stabiel, maar de in-

vulling verandert naarmate de samenleving

verandert. Het is bij uitstek de taak van Raad

van Toezicht en bestuur om de juiste balans

te vinden tussen continuïteit en verandering

en tussen intern en extern, in het licht van

de missie van Woningstichting Leusden. De

feitelijke monopoliepositie van Woningstich-

ting Leusden ten opzichte van de huurders

vereist een bovengemiddelde zorgvuldigheid

in het omgaan met onze klanten.

Jaar

vers

lag

2010

raad v

an t

oezi

cht

•

25165

voor een goede huisvesting voor de doel-

groepen. In het huidige tijdsgewricht ver-

taalt zich dit in een beleid zoals dat in het

volgende hoofdstuk is beschreven. De wijze

waarop dit plaatsvindt, is aan nauwkeurige

waarden en normen c.q. spelregels gebon-

den. Belangrijke elementen zijn:

• Hethandhavenentoepassenvan

statuten en reglement.

• Debalanstussentoezichtenadvisering

door de Raad van Toezicht.

• Hetzorgdragenvoorvoldoendemaat-

schappelijke sturing.

• Eentransparanteenpublieke

verantwoording.

• Hettoepassenvancorporate

governance.

• Hetvoortdurendwerkenaande

verdere ontwikkeling van sturing.

• OverlegmetdeOndernemingsraaden

de WAR (Woonadviesraad)

De Raad van Toezicht evalueert jaarlijks niet

alleen haar eigen functioneren, maar ook de

relatie met de organisatie.

De directeur/bestuurder is eindverantwoor-

delijk voor het beleid en de uitvoering daar-

van. Jaarlijks vindt een beoordelingsgesprek

met de directeur/bestuurder plaats door de

voorzitter en een lid van de Raad van Toe-

zicht zijnde de remuneratiecommissie. Het

hierboven beschreven toetsingskader en in

het bijzonder de prestatie van Woningstich-

ting Leusden gelden daarbij als referentie.

De Raad van Toezicht constateert met ge-

noegen dat Woningstichting Leusden in veel

opzichten in de volkshuisvesting en in

Leusden een trekkersrol vervult.

De volgende zaken zijn in het jaar 2010

goedgekeurd of vastgesteld:

• Periodiekerapportages

• Begrotingenjaarverslag

• CorporateGovernance,roostervan

aftreden, integriteitverklaring samenstel-

ling commissies

• Investeringsbesluiten

• Diversevastgoedbesluiten:onder

andere Groot Agteveld, samenwerking

met De Alliantie: ontwikkelovereenkomst

• Geschillencommissie

• EU-regelgeving

• CVFenWSWrapportages

• Treasurystatuut,evaluatie

• Benoemingaccountant

• Benoemingennieuweledenen

programma Raad van Toezicht

• OvereenkomstGemeenteLeusden

Jaar

vers

lag

2010

alg

em

een b

ele

id

•

27165

algemeen beleid4

4.1

missie

Woningstichting Leusden is uitsluitend werk-

zaam in de gemeente Leusden. We werken

aan ‘goed wonen’ voor Leusdenaren, in het

bijzonder voor diegenen die daar zelfstandig

in onvoldoende mate kunnen voorzien. Het

is onze overtuiging dat we het beste kunnen

bijdragen aan het verhogen van de kwaliteit

van het wonen, als we onze aandacht op

één gemeente richten. We zijn er verder van

overtuigd dat een kleine, professionele orga-

nisatie het meest adequaat kan inspelen op

lokale ontwikkelingen en omstandigheden.

Vermogensbeheer, investeren en desinves-

teren in vastgoed, dienstverlening aan de

doelgroepen en bedrijfsvoering zijn kernacti-

viteiten. Alles draait om maatschappelijk on-

dernemerschap: Woningstichting Leusden

wil elke activiteit maatschappelijke meer-

waarde geven.

Dat betekent voor het vermogensbeheer

dat er sprake dient te zijn van continuïteit op

basis van een maatschappelijk rendement.

Er wordt dus niet gestreefd naar een zo

hoog mogelijk financieel rendement. Het

rendement moet voldoende zijn om met een

gezonde bedrijfseconomische basis het on-

dernemingsplan te kunnen uitvoeren.

Wat betreft investeren en desinvesteren in

vastgoed komt het erop neer dat Woning-

stichting Leusden voortdurend op zoek is

naar goed functionerende woon- en leefcon-

cepten voor onze doelgroepen, hierin inves-

teert en zorg draagt voor de exploitatie. Met

andere woorden; in toenemende mate ont-

wikkelt, verkoopt en koopt Woningstichting

Leusden vastgoed om te bereiken dat we

met goede woonconcepten de juiste doel-

groepen bedienen.

Wat betreft de dienstverlening aan huurders,

kopers en woningzoekenden streven we

naar een optimale dienstverlening. We zien

dat het tegenwoordig steeds meer gaat om

maatwerk, zowel voor diegenen die extra

hulp nodig hebben als voor diegenen die

meer zelfstandig vormgeven aan de woon-

wensen.

De woningstichting is er trots op, dat zij

grote vooruitgang boekt in het verwezenlij-

ken van de missie. Vermogensbeheer krijgt

een steeds adequater afwegingskader. Het

investerings- en desinvesteringsbeleid, inclu-

sief strategisch voorraadbeheer, krijgt steeds

meer dynamiek. Bijzondere huisvestings-

concepten bedienen speciale doelgroepen,

zoals in de woonservicezone gebeurt via

Abrona (voor mensen met een lichamelijke

beperking), via De Asschat (voor ouderen),

de eerstelijnsgezondheidszorg, in de mul-

tifunctionele centra (op het gebied van on-

derwijs, welzijn enz.) en in Tabaksteeg bij

het project Plus Wonen (huisvesting voor

mensen met schizofrenie).

Woningstichting Leusden streeft naar een

goede kwaliteit van dienstverlening. Het aan-

tal klantgerichte producten en diensten, zoals

de Meerkeuzewoning, groeit. De bedrijfsvoe-

ring van de woningstichting is op orde, ook

op het gebied van huisvesting en ICT.

Woningstichting Leusden richt zich op een

breder gebied dan het bieden van huisves-

ting. De kwaliteit van het wonen hangt name-

lijk niet alleen af van de staat van de woning,

maar zeker ook van de fysieke en sociale

woonomgeving en de aanvullende diensten

en voorzieningen (zoals zorg en welzijnsdien-

sten), de woonomgeving (buurt en wijk) en

van de kwaliteit van Leusden, Achterveld en

Stoutenburg.

4.2

de missie in de praktiJk

> Voor iedereen

Woningstichting Leusden helpt vooral men-

sen die zelf niet of moeilijk in hun eigen

huisvesting kunnen voorzien. Maar wij willen

ook anderen graag van dienst zijn bij het

vinden van een huur- of koopwoning.

Kortom: Woningstichting Leusden is er voor

iedereen die in Leusden wil wonen. Klan-

ten zijn in de ogen van de woningstichting

zelfstandige, zelfredzame mensen, die zelf

verantwoordelijkheid dragen voor de dingen

die zij doen en de keuzes die zij maken. Bij-

zondere klantengroepen kunnen, waar mo-

gelijk, rekenen op extra steun. Klantenvragen

staan altijd centraal. Door het aanbieden van

goede woningen en goede dienstverlening

wil Woningstichting Leusden op deze vragen

inspelen. Uit het klantenpanel voor senioren

dat in 2008 werd uitgevoerd, blijkt dat we

in de toekomst meer energie moeten gaat

steken in intake en begeleiding van klanten-

vragen.

De vraag naar meer klantbegeleiding kan ge-

zien worden als een maatschappelijke trend:

eerder werd in het klantenpanel onder jonge-

ren ook al deze wens uitgesproken.

> Nieuwe woon- en vastgoedconcepten

Steeds indringender zoekt en realiseert

Woningstichting Leusden nieuwe concepten

op de gebieden van wonen en vastgoed.

Voorbeelden zijn:

• Koopgarantwoningen,zoalsenkele

woningen in ‘t Vliet.

• Meerkeuzewoning,zoalsdewijk

Akkerhoeve/Noordwijck.

• Wonenmetzorg,zelfstandigwonenmet

de mogelijkheden van een basiszorg-

pakket.

• Wonenmetzorgvoorspecialedoel-

groepen, zoals verstandelijk beperkte

ouderen of jongeren met schizofrenie.

• Woningenvoorzelfstandigwonende

ouderen, zoals in Mastenbroek en

Tabaksteeg,

• Atelierwoningen,zoalsdeEgelantierhof

in Tabaksteeg;

• Starterwoningen,zoalsproject‘DeStart’

en Tabaksteeg.

Woningstichting Leusden streeft naar klein-

schalig en gedifferentieerd opgezette buur-

ten met een eigen identiteit. Zo ondersteunen

wij het streven naar een dorpse uitstraling in

Tabaksteeg. Wij versterken Achterveld qua

stedenbouw, natuurontwikkeling en archi-

tectuur. In onze ogen zouden de toekom-

stige nieuwbouwprojecten Nieuw Princenhof

en ’t Zicht vooral de uitstraling van urban-

villa’s moeten hebben en De Biezenkamp

een modern binnenstedelijk klimaat.

Ook streven we qua dienstverlening steeds

meer naar maatwerk op de gebieden van

wonen, zorg en welzijn, maar ook woon-

ruimteverdeling en groepswonen voor doel-

groepen.

> Het creëren van meerwaarde voor de Leusdense samenleving

Leefbaarheid is in feite een te beperkt begrip

om de betekenis van de werkzaamheden

en meerwaarde voor Leusden te beschrij-

ven. Aan iedere activiteit proberen we een

meerwaarde te geven. Om toch een indruk

te geven:

• Het geven van voorlichting en vraagver-

heldering in wonen, zorg en welzijn, door

de inrichting van Larikslaan2.

• Het uitvoeren van een woonruimtever-

deelsysteem op verzoek van de gemeen-

te Leusden.

• Het begeleiden van en ondersteunen

bijproblemen van huurders in geval van

huurbetalingsproblemen, burenruzies,

overlast en wijkbeheer.

Jaar

vers

lag

2010

alg

em

een b

ele

id

•

29165

aan Leusden Vastgoed BV. Dit is gebeurd op

grond van regels behorende bij model I van

Vaststellingsovereenkomst-1 tussen de Be-

lastingdienst en Woningstichting Leusden.

Vanaf het jaar 2008 worden deze baten en

lasten fiscaal weer volledig toegerekend aan

Woningstichting Leusden op grond van Vast-

stellingsovereenkomst-2. De fiscale resulta-

ten zijn weergegeven in hoofdstuk 7.10.

Woningstichting Leusden is verbonden met

de Vereniging van Eigenaren van apparte-

mentencomplex ‘De Start’ op grond van

haar meerderheid van stemrechten namens

de huurders.

4.3

Juridische structuur

In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV

en Leusden Vastgoed BV officieel opgericht.

Leusden Vastgoed Holding BV is een 100%

dochter van Woningstichting Leusden en

Leusden Vastgoed BV is een 100% doch-

ter van Leusden Vastgoed Holding BV. De

deelnemingen zijn opgericht om bedrijfsacti-

viteiten onder te brengen die een risico mee-

brengen, waarvan wij vinden dat dit niet bij

de stichting Woningstichting Leusden past.

Gedurende de jaren 2006 t/m 2008 zijn er

feitelijk geen activiteiten ondergebracht bij

de dochtermaatschappijen. Fiscaal zijn in

de jaren 2006 en 2007 wél baten en lasten

van Woningstichting Leusden toegerekend

Woningstichting

Leusden

Leusden

Vastgoed

Holding BV

Leusden

Vastgoed BV

* Juridische structuur

• Het ondersteunen van aanpassingen aan

de woning, inclusief WVG en zelfaange-

brachte voorzieningen ter bevordering

van de leefbaarheid van de eigen woning.

• Mede coördineren van de aanpak van

maatschappelijke problemen.

• Het realiseren van concepten voor ur-

gente doelgroepen als starters en seni-

oren.

• Het realiseren van concepten voor speci-

ale doelgroepen, mede in het kader van

de WMO.

• Het realiseren van multifunctionele centra.

• Het realiseren van vastgoed ten behoeve

van eerstelijnsgezondheidszorg.

• Het realiseren van huren onder de markt-

prijs door beperkte huurverhoging en

bijstelling van rendementsdoelstellingen.

• Het aanbieden van koopwoningen in de

regeling Koopgarant, om het kopen van

de woning toegankelijk te maken voor de

lagere inkomens.

• Het bevorderen van stedenbouw en ar-

chitectuur om de zo typerende Leusden-

se woonsfeer te behouden.

• Het nemen van initiatieven om partijen

samen te brengen ter oplossing van de

woningnood in Leusden.

• Het uitvoeren van een goed onderhouds-

programma binnen het bestaande wo-

ningbezit.

• Het bieden van maatwerk in contracten,

zoals de Meerkeuzewoning.

• Het zorgen voor efficiency en doelmatige

projecten met een grote bewonerstevre-

denheid/betrokkenheid.

4.4

strategische positionering

van de organisatie

Woningstichting Leusden streeft er naar

spin-in-het-web te zijn bij allerlei lokale ac-

tiviteiten, waarin ‘wonen’ een rol speelt.

Daarom nemen medewerkers deel aan al-

lerlei overlegvormen en investeren we in

maatschappelijk relevante projecten. Door

deze overlegvormen willen we bereiken dat

de lokale maatschappelijke dienstverlening

verder wordt verbeterd en dat bijzondere

doelgroepen, onder andere via ‘wonen’, de

gelegenheid krijgen te integreren in de sa-

menleving. Woningstichting Leusden heeft

ervoor gekozen een kleine, hoogwaardige

organisatie te zijn met een grote mate van

flexibiliteit. De werknemers werken in de af-

delingen Directie, Woondiensten, Projecten

en Financieel-economische Zaken. Een aan-

tal gespecialiseerde staffuncties is ingevuld

in samenwerking met de woningstichtingen

in Barneveld, Nijkerk en Woudenberg.

5.1

samenwerking en aFspraken

met stakeholders

Landelijke, regionale en lokale factoren be-

palen ten goede en ten kwade het kader

waarin meerjarige afspraken gemaakt kun-

nen worden over samenwerking en inves-

teringen door gemeente, de corporaties en

andere instellingen voor wonen, zorg en wel-

zijn. Woningstichting Leusden streeft ernaar

met de belangrijkste stakeholders afspraken

te maken, waarin het beleid is vastgelegd.

Doel is om door samenwerking met andere

organisaties tot effectieve resultaten te ko-

men. Samenwerkingsovereenkomsten zijn

er met de gemeente Leusden, de VAC,

Beweging 3.0 en Larikslaan2.

Op 20 april 2009 is tijdens een bijzondere

algemene ledenvergadering van de Huurders-

belangenvereniging (HBVL) door de aan-

wezige stemgerechtigde leden unaniem

het voorstel van het bestuur van de HBVL

aangenomen om de HBVL per 1 mei 2009

op te heffen. Besloten is om naar een eigen-

tijdse vorm van inspraak voor klanten van

Woningstichting Leusden over te gaan.

In juni 2010 werd een forum gevormd van

huurders die het uitvoerend beleid van

Woningstichting Leusden op de voet volgen.

Deze zogeheten Woonadviesraad Leusden

(WAR) onderhoudt contact met de directeur/

bestuurder en met leden van de Raad van

Toezicht van Woningstichting Leusden.

Jaarlijks, meestal vaker, vindt op verschil-

lende niveaus overleg plaats. Met een aan-

tal belangrijke stakeholders zijn samenwer-

kingsovereenkomsten ondertekend, om de

continuïteit en professionaliteit van samen-

werking uit te werken in concrete projecten.

Een voorbeeld hiervan is de bouw van de

multifunctionele centra.

Rijk en overige overheden

Het is bij uitstek de overheid - zowel op rijks-

niveau als op provinciaal en regionaal niveau

- die bepalend is voor het functioneren van de

woningmarkt. Ruimtelijke ordening, steden-

bouw, woningmarkt, verdeling en prijsbeleid

stakeholders5

worden geleid door overheden.

Het komende jaar verwachten we diep in-

grijpende voornemens betreffende bezui-

niging en herstructurering. De tweede helft

van 2011 zullen we onze scenario’s wellicht

moeten herijken. We verwachten echter

vooral geleidelijkheid in de ingrepen. Harde

en snelle bijsturingen zijn contraproductief.

Qua woningmarkt is er voor Woningstichting

Leusden een voortreffelijke vertrekpositie.

We kunnen niet voorspellen in hoeverre de

overheid inzet op krimp, dus afroming van de

sector.

Lokale verankering: gemeente Leusden,

zorginstellingen, onderwijs, sport, welzijn,

bibliotheek, kinderdagverblijf etc.

Het meest intensief zijn de contacten met de

gemeente Leusden die zowel op bestuurlijk

als ambtelijk niveau plaatsvinden. Woning-

stichting Leusden is ‘preferred partner’ van

de gemeente Leusden. Beide partijen streven

ernaar elkaar op alle relevante werkter-

reinen te steunen en te helpen bij het

realiseren van beleidsdoelen, met de verbe-

tering van het woonklimaat als uiteindelijk

resultaat. Ook in 2010 is gebleken dat deze

samenwerking vruchten afwerpt. Goed voor-

beeld daarvan zijn de plannen voor de multi-

functionele centra en de ontwikkeling van

het informatiecentrum voor wonen, zorg en

welzijn; Larikslaan2. Aan de Larikslaan vond

niet alleen de woningstichting zelf een

nieuw onderkomen maar ook één centraal

informatie punt voor wonen, zorg en welzijn.

Hier krijgen inwoners van Leusden profes-

sioneel informatie, advies, ondersteuning

en bemiddeling op het gebied van wonen,

zorg en welzijn. Van ouderenzorg tot jeugd-

zorg en voorzieningen voor gehandicapten.

Het levert een belangrijke bijdrage aan de

zelfredzaamheid van de inwoners en hun

maatschappelijke participatie. Beweging 3.0,

gemeente Leusden en Woningstichting

Leusden draaien mee in het centrum. Ook

Jaar

vers

lag

2010

sta

kehold

ers

•

31165

Welzijn Leusden is erin ondergebracht. In

2010 is het succes van Larikslaan2 verder

gegroeid.

Gemeente Leusden

De relatie met de gemeente Leusden is ver-

reweg de belangrijkste en we kunnen ons

verheugen op een vertrouwensvolle wer-

krelatie. In december is de samenwerking

bekrachtigd door de ondertekening van het

nieuwe convenant.

Voor 2011 staan diverse overleggen met

wethouders annex ambtenaren op de

agenda. Onderwerpen zijn het convenant,

de hieruit voorvloeiende werkzaamheden,

de wederzijdse samenwerking, de visie op

Leusden enz. (zie ook risicomatrix).

Stichting Plus Wonen

Een ander belangrijk voorbeeld van de brede

samenwerking tussen meerdere partijen is

die met de Stichting Plus Wonen, een ou-

derinitiatief ten behoeve van huisvesting van

mensen met de hersenziekte schizofrenie.

Ook Stichting Centraalzorg is nauw bij deze

ontwikkeling betrokken. Deze lokale zorg-

aanbieder zal hier de 24-uurs zorg en bege-

leiding gaan bieden.

Eerstelijnsgezondheidszorg

Eerstelijnsgezondheidszorg is de algemene,

nabije en direct toegankelijke zorg die onder

andere huisarts, tandarts en apotheek bie-

den. Steeds vaker organiseren deze zorg-

verleners zich in één centrum zodat ze beter

bereikbaar zijn voor patiënten en hun meer

service kunnen bieden.

In 2010 werd veelvuldig overlegd met par-

tijen van de eerstelijnsgezondheidszorg over

de mogelijkheden in de drie centra voor

eerstelijnsgezondheidszorg. Het faciliteren

van vastgoed speelt daarbij een belangrijke

rol. Daarom heeft de gemeente Leusden aan

Woningstichting Leusden gevraagd om mee

te doen aan het ontwikkelen van het project.

In Tabaksteeg is inmiddels opgeleverd. Voor

De Biezenkamp wordt het concept met de

partners verder vormgegeven.

Leusden Plaza

De ontwikkeling van Larikslaan2 is de op-

maat naar een toekomstig maatschappelijk

dienstverleningsconcept ‘Leusden Plaza’

waar rondom een overdekt plein (‘plaza’)

een uiteenlopend aanbod aan producten

en diensten een plaats krijgt. De gemeente

Leusden zegde toe een integraal plan voor

het centrum te ontwikkelen. Leusden Plaza

moet over acht jaar gerealiseerd zijn.

WAR

In 2010 wordt de WAR (woonadviesraad)

opgericht. Vanuit de WAR moet er feedback

worden gegenereerd met betrekking tot onze

werkzaamheden. Daarnaast blijven we actief

met het inzetten van andere marketinginstru-

menten zoals enquêtes, panelonderzoeken

en arena-sessies.

BLNW

In 2010 is de samenwerking tussen de vier

woningcorporaties uit Barneveld, Leusden,

Nijkerk en Woudenberg geëvalueerd. De inzet

van deze samenwerking blijft onverminderd

het handhaven van het professionele niveau

van de betreffende back office activiteiten.

Wel wordt de samenwerking praktischer en

meer gefocust. De dienstverlening aan Stich-

ting Eemland Wonen uit Baarn is vervallen

Aedes

Het lidmaatschap van Aedes is opgezegd

per 1 januari 2010. Na drie jaar zal er een

heroverweging plaatsvinden. Tussentijds zul-

len we ons wel actief extern oriënteren op

alle niveaus.

Accountant

De accountant is: BDO accountants & advi-

seurs. Er zijn nieuwe afspraken gemaakt met

betrekking tot het invullen van de relatie.

SWEV

(Samenwerkende Woningcorporaties

Eemland en Vallei)

De SWEV wordt actiever. We verwachten

nadere oriëntatie op bijzondere doelgroepen,

ouderen in de regio, duurzaamheid en woon-

ruimteverdeling.

In 2010 zijn voorbereidingen getroffen om

een visie te ontwerpen op de toekomstige

woningmarkt.

SMH

(Stichting Maatschappelijke Huisvesting)

André van de Water is benoemd tot voor-

zitter. Komende periode wordt de focus

verlegd naar inzet van vastgoed voor deze

doelgroepen.

Anderen

Voor een beter en professioneler lokaal

functioneren van de ‘Markt van Wonen,

Zorg en Welzijn’ is het wenselijk om tot een

vernieuwde positionering van de te onder-

scheiden partijen te komen. Hierover worden

gesprekken gevoerd en vinden oriëntaties

plaats. Er zijn contacten met Duwgroep en

Sol en er vinden discussie plaats over orga-

nisatie, doelgroepen en inspraak in Leusden.

Wellicht kunnen we op den duur tot een

meer integrale samenwerking komen met de

diverse lokale partijen

Aedex

Woningstichting Leusden neemt deel aan

Aedex.

Jaar

vers

lag

2010

sta

kehold

ers

•

33165

6.1

algemeen

> Sturen op financiële uitkomsten

Woningstichting Leusden heeft diverse mo-

gelijkheden om te sturen op de financiële

uitkomsten.

• Sturenopwaarde=assetmanagement.

Meebepalen van rendementen, onrenda-

bele toppen, huurprijzen enz. mede uit

een oogpunt van zorgvuldig vermogens-

management. Woningstichting Leusden

stuurt op waarde. Investeringen in nieuw-

bouwprojecten en aankoop van onroe-

rend goed mogen niet hoger zijn dan de

marktwaarde. Bij grote uitzondering (ex-

treme doelgroep) is een ‘echte subsidie’

te overwegen. Daarnaast wordt bij nieuw-

bouwprojecten nagegaan wat acceptabel

is. Er wordt gestuurd op de kwaliteit, op

de huurprijzen en, zo nodig of wenselijk,

gedeeltelijk verkoop. Het resultaat van de

sturing komt in uitdrukking in de hoogte

van de onrendabele top. Is deze te hoog,

dan wordt nagegaan hoe en welke maat-

regelen genomen moeten worden om de

onrendabele top te verlagen.

• Risicomanagement.

De term risicomanagement is een hot

item de laatste jaren. Dit geldt ook voor

Woningstichting Leusden. Dit wordt

mede veroorzaakt door de nieuwe pro-

jecten waar we mee gestart zijn, zoals

het innemen van een grondpositie (Groot

Agteveld), de bouw van Multifunctionele

centra (MFC’s) en de medische centra.

Ook de samenwerking met project-

ontwikkelaars, zoals Proper Stok in De

Biezenkamp brengen risico’s met zich

mee. In 2008 is voor de MFC’s een risi-

cotool ontwikkeld, die ook gebruik gaat

worden voor de overige nieuwbouwpro-

jecten.

In het najaar van 2009 zijn in het MT de

belangrijkste risico’s besproken en in een

schema gezet. Behalve de impact en de

kans, wordt hierin ook de invloed van

Financieel: rendement en vermogen6

genomen beheersmaatregelen weerge-

geven. In het vervolg worden elk jaar de

risico’s binnen het Management Team

opnieuw besproken. De uitkomst van

deze besprekingen wordt ter kennisna-

me aan de Raad van Toezicht verstrekt.

• Financieelbeleid.

De doelstelling van Woningstichting

Leusden is om een zo hoog mogelijk

maatschappelijk rendement te beha-

len. Hierbij is wel sprake van een aantal

randvoorwaarden. De continuïteit van

Woningstichting Leusden is een absolute

randvoorwaarde. Afgeleide onderdelen

hiervan zijn de solvabiliteit en de moge-

lijkheid om financiering te kunnen krij-

gen. Er moeten daarom ook afwegingen

worden gemaakt tussen het maatschap-

pelijk rendement en de financiële offers

die hiervoor moeten worden gebracht.

Woningstichting Leusden kan niet alles

en moet daarom keuzes maken.

• Treasury.

De grootste kostenpost van Woningstich-

ting Leusden is de rente. De financiering

van de materiële vaste activa vindt gro-

tendeels plaats door het aantrekken van

geldleningen. Het aantrekken en soms

tijdelijk beleggen van gelden is aan regels

gebonden. Deze regels zijn vastgelegd

in het treasurystatuut. Het doel van de

treasury is om binnen de regels van het

treasurystatuut de kosten van financie-

ring zo laag mogelijk te houden. Vier keer

per jaar komt de treasurycommissie in

BLNW-verband bij elkaar om transactie-

voorstellen te bespreken en de rentevisie

vast te stellen.

De bovengrens voor het aantrekken

van financiering of renteconversies wordt

op de eerste werkdag in september

voor het komende jaar vastgesteld. Voor

de jaren daarna wordt 5,25% aange-

houden conform het advies van het

Centraal Fonds Volkshuisvesting en het

WSW.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

35165

• Fiscaliteiten.

Met ingang van 1 januari 2006 is Woning-

stichting Leusden gedeeltelijk belasting-

plichtig voor de VPB (vennootschapsbe-

lasting) en met ingang van 1 januari 2008

volledig. De aangifte VPB over het jaar

2008 heeft in najaar van 2010 plaatsge-

vonden. Deze was op 1 april 2011 nog

niet definitief vastgesteld door de belas-

tingdienst. De aangifte over 2009 vindt

voor 1 mei 2011 plaats en de aangifte

voor het jaar 2010 zal ook in 2011 plaats-

vinden.

De integrale belastingheffing heeft invloed

op de administratieve processen binnen

Woningstichting Leusden. Deze zullen in

2011 grotendeels ingevoerd worden.

Tevens moet Woningstichting Leusden

alert zijn op aftrekmogelijkheden voor de

VPB, zodat het te betalen bedrag zo laag

mogelijk is. Bij elk nieuwbouw project

wordt nagegaan wat de fiscaal meest

gunstige wijze is van verwerven en soms

ook van exploiteren.

De tijdelijk stimuleringsmaatregel van

het kabinet door in de periode 1 okto-

ber 2010 tot 1 juli 2011 de btw op arbeid

voor onderhoud en verbeteringen te ver-

lagen van hoog naar laag heeft wel geld

bespaard, maar ook veel administratieve

arbeid gekost.

> Inzet vermogen

Het bezit van Woningstichting Leusden ver-

tegenwoordigt een grote waarde. Het bewa-

ken en zo goed mogelijk uitbouwen van dit

vermogen en het dienstbaar stellen aan de

volkshuisvesting ziet Woningstichting Leus-

den als een core business.

Het dienstbaar stellen van het vermogen aan

de volkshuisvesting is voor Woningstichting

Leusden in toenemende mate een actieve

inzet. We verkopen bezit waar een volledige

deelname niet nodig is en we verwerven,

ontwikkelen en nemen deel aan eigendom

daar waar een positief volkshuisvesting re-

sultaat kan worden geboekt.

6.2

wat willen we (op den duur)

bereiken?

• Voorop staat het realiseren van maat-

schappelijk rendement. Ten aanzien van

het financieel beleid betekent dit dat niet

primair gestreefd wordt naar optimalise-

ring van rendementen maar dat iedere

keer weer beoordeeld wordt wat een

minimaal noodzakelijk rendement is om

gestelde doelen te bereiken.

• We willen een financieel gezonde woning-

corporatie zijn door te blijven voldoen aan

ten minste het minimaal noodzakelijke

weerstandsvermogen en solvabiliteit. Het

streven is als A-corporatie volgens de

berekeningen van het Centraal Fonds te

blijven uitkomen. De hoogte van het mini-

maal noodzakelijk weerstandsvermogen

is minimaal gelijk aan het minimum zoals

door het CFV is vastgesteld. Deze is in

2010 vastgesteld op 18,1%.

• Beheersing. We willen een solide organi-

satie zijn door beheersing van de risico’s

op het gebied van het vermogensbeheer.

In het kader van de financiële crisis is dit

extra belangrijk. Tijdelijk overtollige gel-

den dienen uiterst zorgvuldig te worden

weggezet. Verder zal het voorlopig moei-

lijker zijn om woningen te verkopen aan

huidige huurders.

• Activering van het vermogen. We be-

schikken over een groot vermogen dat

we maatschappelijk renderend willen in-

zetten, daarom zoeken we mogelijkheden

van activering van het vermogen om te

kunnen inzetten voor de maatschappe-

lijke taakstelling van woningcorporaties.

• Taakstelling, inzet. Dit betekent enerzijds

dat er geen sprake kan zijn van over-

maatvermogen. Uit de cijfers van het

CFV blijkt dat Woningstichting Leusden

momenteel een overmaat heeft. We ko-

men met 35,7% per 1 januari 2010 net

boven de bovengrens van 35% uit. Wo-

ningstichting Leusden heeft intern de

bovengrens op 30% vastgesteld. Door

6.3

waar sturen we op?

• Begrotingen. Op doelmatigheid en effici-

ency; een en ander wordt in de komende

paragrafen verder uitgewerkt.

• Solvabiliteit. Voldoende financiële weer-

baarheid in vermogen en rendementont-

wikkeling.

• Loan to value. Het is nog onduidelijk waar

de norm voor Woningstichting Leus-

den moet liggen. Gezien de uitstekende

marktpositie en het relatief jonge bezit in

een aantrekkelijk woongebied met goede

vooruitzichten zou deze op 85% kunnen

liggen. Voorlopig blijven we hier volgens

de prognoses ruim onder.

• Risicomanagement. Risico’s moeten zo

6.4

begrotingen

Algemeen

De belangrijkste sturingsmogelijkheden van

Woningstichting Leusden zijn:

• Het eventueel beperken van onder-

houdsuitgaven.

• Meer of minder investeren in nieuwbouw-

projecten (beperken onrendabele top).

• Desinvesteren door het verkopen van

delen van haar bezit.

Het streven van Woningstichting Leusden is

meer en meer, zeker ook in het kader van

grotere beslissingen, te sturen op basis van

de meerjarenbegroting. Daarom zal de werk-

organisatie ervoor zorgdragen:

snel mogelijk in beeld zijn, zodat zo mo-

gelijk en wenselijk beheersmaatregelen

kunnen worden getroffen.

• Kasstromen. Per saldo mogen op de

middellange termijn de kasstromen niet

negatief uitkomen. Financiering met bor-

ging van het WSW moet kunnen worden

aangetrokken.

• Treasury. Conform het statuut.

• Fiscaal beleid. Gestreefd wordt optimaal

gebruik te maken van de fiscale moge-

lijkheden.

• Subsidie. Regelmatig worden subsidie-

mogelijkheden onderzocht, zeker bij de

start van nieuwe activiteiten.

• Altijd een actuele meerjarenbegroting be-

schikbaar te hebben, waarbinnen grote

beslissingen op ten minste vijfjarige ter-

mijn zichtbaar kunnen worden gemaakt.

Deze meerjarenbegroting wordt minimaal

elk kwartaal bijgewerkt en tevens bij

het bekend worden van nieuwe inves-

teringen of andere belangrijke grote

afwijkingen van het bestaande beleid.

• Op hoofdpunten een voortschrijdend

inzicht te geven in de meerjarenontwik-

keling met beleidsmatige onderbouwing,

dus in iedere periodieke rapportage

wordt de meerjarenbegroting op hoofd-

punten geactualiseerd.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

37165

bezuinigingen en de verkoop van wonin-

gen wordt geprobeerd meer nieuwbouw-

projecten te realiseren.

• Daarnaast speelt de strategie om het

maatschappelijk rendement te verbeteren

door het principe van ‘revolving fund’ toe

te passen.

• Het investeren in multifunctionele centra

en gezondheidscentra zijn voorbeelden

van het investeringen in voorzieningen op

not-for-profit basis die maatschappelijk

rendement opleveren op voorzieningen-

niveau.

• Ook met andere partners worden vormen

van samenwerking (deelname) verder ont-

wikkeld (De Alliantie en Beweging 3.0)

• De nieuwe EU-regelgeving dwingt de

Woningstichting Leusden zich nader te

beraden op de toekomst van vrije sector

huurwoningen in de eigen portefeuille.

6.4

begroting 2011

6.41

Toelichting algemeen

> Specificatie resultaat over 2010

*Bedrijfsopbrengsten

Huren 15.959 15.024 15.113 14.543

Overige bedrijfsopbrengsten 583 964 680 796

16.542 15.988 15.793 15.339

*Bedrijfslasten

Afschrijvingen 2.200 2.233 2.229 2.135

Kosten onderhoud 3.484 2.504 3.572 2.763

Overige exploitatiekosten vastgoed 1.311 1.119 1.100 943

Subtotaal exploitatie vastgoed 6.995 5.856 6.901 5.840

Personeelslasten 2.511 2.411 2.040 2.030

Overige algemene beheerskosten 1.251 1.274 1.379 1.097

Subtotaal algemene kosten 3.762 3.685 3.419 3.127

Som der bedrijfslasten 10.757 9.540 10.320 8.967

Bedrijfsresultaat 5.785 6.448 5.473 6.372

Financiële baten en lasten 3.965 3.279 4.609 3.395

Resultaten uit gewone

bedrijfsuitoefening 1.820 3.169 864 2.977

Verkopen en waardeveranderingen -455 -3.179 -1.493 -6.093

Jaarresultaat vóór belastingen 1.365 -11 -629 -3.116

Vennootschapssbelasting 699 -968 828 1.255

Jaarresultaat na belastingen 666 958 -1.457 -4.371

analyse resultaat

Resultaat uit verhuur en dienstverlening + 3,2 mln + 3,0 mln

Boekwinst verkoop woningen + 0,3 mln

Onrendabele toppen nieuwbouwprojecten - 3,9 mln - 6,1 mln

Waardevermeerderingen bestaand bezit + 0,4 mln

Vennootschapsbelasting (VPB) + 1,0 mln - 1,3 mln

Resultaat + 1,0 mln - 4,4 mln

2011

2010

2010

2010

2009

2009

begrotingwerkelijk

begrotingwerkelijk

winst- en verliesrekening

(in € 1.000)

* De vergoedingen voor leveringen en diensten en de lasten leveringen en diensten (servicekosten) zijn in deze opstelling gesaldeerd; een eventueel batig saldo (administratievergoeding) is opgenomen onder de overige bedrijfsopbrengsten.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

39165

Over het jaar 2010 is een positief resultaat

van bijna € 1,0 mln. behaald. Dit is na ver-

werking van de effecten van de vennoot-

schapsbelasting over 2008 tot en met 2010

als gevolg van invoering van de integrale

belastingplicht per 1 januari 2008 voor wo-

ningcorporaties.

Het resultaat uit verhuur en dienstverlening

is in 2010 verbeterd van € 3,0 mln. in 2009

naar € 3,2 mln. in 2010.

De afwaarderingen op nieuwbouwprojecten

ontstaan hoofdzakelijk doordat de nieuw-

bouwkosten per woning enorm gestegen

zijn bij gelijkblijvende (voorgeschreven) huur-

opbrengsten. Hierdoor ontstaat er een on-

rendabele top. De contante waarde van het

saldo van de toekomstige opbrengsten en

lasten (het rendement) is lager dan de in-

vestering per woning. Het nadelige verschil

(onrendabele top) moet bij de onomkeer-

baarheid van een nieuwbouwproject in de

lasten worden verwerkt. Woningstichting

Leusden voert een actief financieel beleid

om huidige investeringsprojecten mogelijk te

maken door:

• Een gedoseerd en gericht verkoopbe-

leid van bestaande woningen, waarbij de

vrijkomende middelen en boekwinsten

gebruikt worden voor de financiering van

nieuwe projecten.

• De bouw van huurwoningen te combine-

ren met koopwoningen.

• Het benutten van het verschil tussen

bedrijfswaarde en historische kostprijs.

Deze maatregelen zullen met name tot uit-

drukking komen in een gezonde balans in

het kasstroomoverzicht. De waardevermin-

deringen bestaand bezit ontstaan als de

bedrijfswaarde lager is dan de historische

kostprijs. Bij een aantal complexen is deze

afwaardering ontstaan door een bewust

huurprijsbeleid van lage huren voor onder

andere jongeren (bijvoorbeeld complex

Walenburg) in combinatie met investeringen

die Woningstichting Leusden pleegt in plan-

matig onderhoud en renovatie op grond van

het kwaliteitsbeleid. Ultimo 2010 is de bedrijfs-

waarde € 149,5 mln. (2009: € 138,2 mln.).

Als gevolg van de oplevering van nieuwbouw

is de bedrijfswaarde van het totale vastgoed-

bezit gestegen met € 6,2 mln. Mede door

aanpassing van de parameters steeg de

bedrijfswaarde verder met € 5,1 mln. De

waardeveranderingen in bestaand bezit

worden per complex bepaald.

Effect op Totaal

het resultaat effect

Positieve effecten

Hogere huuropbrengsten + 0,5 mln

Hogere overige opbrengsten + 0,2 mln

Lagere uitgaven planmatig onderhoud + 0,3 mln

Lagere financiële lasten (saldo rentebaten/lasten) + 0,1 mln

+ 1,1 mln

Negatieve effecten

Hogere afschrijvingen op materiële vaste activa - 0,1 mln

Hogere personeelslasten - 0,4 mln

Hogere exploitatielasten vastgoed - 0,2 mln

Hogere overige bedrijfslasten - 0,2 mln

- 0,9 mln

Totaal effect op resultaat 2010

ten opzichte van 2009 + 0,2 mln

Het resultaat over 2010 van de primaire

activiteiten van Woningstichting Leusden is

> Analyse van het resultaat uit verhuur en dienstverlening

verbeterd met € 0,2 mln. van € 3 mln. naar

€ 3,2 mln. Dit kan als volgt verklaard worden:

> Toelichting op de resultaateffecten

De huuropbrengsten zijn gestegen als ge-

volg van de huurverhoging per 1 juli 2009

met 2,5% en per 1 juli 2010 met 1,2% (+ 0,2

mln.) en stijging als gevolg van gemiddeld

een hoger aantal woningen en bedrijfsruim-

tes in de verhuur in 2010 ten opzichte van

2009 (+ 0,3 mln.).

De hogere overige opbrengsten wordt ver-

oorzaakt door een hoger aantal uren besteed

aan projectontwikkeling (+ 0,2 mln.).

De lagere financiële lasten zijn gerealiseerd

door lagere rentelasten. De rente voor

kortrente perioden (1-maandeuribor en

3-maandseuribor) is eind 2008 fors begin-

nen te dalen. Deze daling is doorgegaan in

2009 en tot en met eind 2010 laag gebleven.

Daarnaast is er in 2010 voor € 7,1 mln. aan

leningen afgelost.

De programma’s van het planmatig onder-

houd per jaar afwijken, waardoor de kosten

ook per jaar kunnen afwijken. In 2010 waren

de werkelijke kosten fors lager dan de be-

groting. Dit werd voornamelijk veroorzaakt

door gunstige aanbestedingen. Daarnaast

is vanaf oktober 2010 een BTW-verlaging

doorgevoerd van 19% naar 6% voor arbeids-

kosten inzake renovatie en herstel van

woningen. Dit heeft ook een gunstig effect.

En waarschijnlijk heeft de financiële crisis hier

ook een rol in gespeeld.

De afschrijvingskosten van materiële vaste

activa zijn gestegen als gevolg van het an-

nuïtaire afschrijvingssysteem en oplevering

van nieuwbouw.

De hogere personeelslasten van € 0,4 mln.

zijn ontstaan door inhuur personeel in ver-

band met een langdurig zieke, inhuur van

een ICT-manager voor de vele ICT-projecten

en personele uitbreiding in verband met de

vele nieuwbouwprojecten.

De vennootschapsbelasting over 2010 be-

staat uit de acute belastinglast over 2010 van

ruim 0,5 mln. (te betalen). Het daadwerkelijk

te betalen bedrag is ruim € 176.000 lager

i.v.m. een gedeeltelijk vrijval van een in 2008

gevormde (te vorderen) belastinglatentie.

In hoofdstuk 7 wordt op onderdelen nader

ingegaan op normen en benchmarks in de

bedrijfsvoering.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

41165

Ref. Activacategorie Investeringen Desinvesteringen Saldo

2010 2010 2010

14.1.1 Activa in exploitatie 0,1 mln 0,1 mln -

14.1.2 Activa verkocht onder voorwaarden - - -

14.1.3 Activa in ontwikkeling 29,8 mln - 29,8 mln

14.1.4 Activa ten dienste van de exploitatie 0,2 mln - 0,2 mln

30,1 mln - 0,1 mln 30,0 mln

De investeringen in de activa in ontwikkeling

betreffen voornamelijk de volgende nieuw-

bouwprojecten in 2010:

• Woningen Tabaksteeg

• Multifunctioneel centrum Tabaksteeg

(Antares)

• Woon- zorgcomplex Hamersveld/Toren-

akker/Asschat

6.5

investeringen

De totale investeringen in materiële vaste

activa bedroegen in 2010 totaal € 30,1 mln.

(2009: € 13,3 mln.). Het saldo van investerin-

gen en desinvesteringen over 2010 bedraagt

€ 30,0 mln. Over 2010 bedraagt de totale

(annuïtaire) afschrijving € 2,2 mln.

Hieruit blijkt dat Woningstichting Leusden

flink investeert in de toekomstige vastgoed-

positie.

De investeringen en desinvesteringen kun-

nen als volgt gespecificeerd worden naar

de activacategorieën (in mln.). Hierbij zijn de

onderlinge verschuivingen tussen de cate-

gorieën geëlimineerd: oplevering nieuwbouw

(van activa in ontwikkelingen naar activa in

exploitatie) en verkochte Meerkeuzewo-

ningen (van activa in exploitatie naar activa

Meerkeuzewoning):

6.6

liquiditeitspositie

Een organisatie is liquide als het aan zijn di-

rect opeisbare verplichtingen kan voldoen.

De liquiditeit wordt bepaald door de vlot-

tende activa te delen door de kortlopende

schulden. Volgens de Richtlijnen voor de

Jaarverslaggeving wordt het kortlopend deel

van de langlopende leningen onder kort-

lopende schulden verantwoord. Naast de

reguliere aflossing op langlopende leningen

van ruim € 1,0 mln. moet er in 2011 een

lening van € 5 mln. terugbetaald worden.

Woningstichting Leusden heeft een rekening

courant krediet afgesloten met de Rabobank

voor een maximum van € 1,8 mln.

De liquiditeitsratio is ultimo 2010 gedaald ten

opzichte van ultimo 2009. Dit wordt veroor-

zaakt door de volgende factoren:

6.7

meerJarenbegroting

• In 2010 is voor € 10 mln. aan nieuwe le-

ningen ontvangen, € 7,1 mln. is afgelost.

Het saldo liquide middelen (inclusief ver-

strekte leningen aan woningcorporaties)

is gedaald met € 16,4 mln.

• Ultimo 2010 zijn de kortlopende schul-

den ten opzichte van 2008 gestegen

met € 3,1 mln. als gevolg van een hogere

aflossingsverplichting op leningen in het

volgende boekjaar.

De liquiditeitsratio is een momentopname en

uit bovenstaande analyse blijkt dat de struc-

turele liquiditeitspositie van Woningstichting

Leusden niet verslechterd is aangezien Wo-

ningstichting Leusden aan al haar direct op-

eisbare verplichtingen kan voldoen.

liquiditeitsratio 31 december 2010 31 december 2009

Liquiditeit -zichtbaar balanstotaal 0,3 2,0

6.71

Toelichting algemeen

In de diverse paragrafen in het onderne-

mingsplan wordt bij de betreffende activi-

teiten toelichting gegeven op de gewenste

ontwikkeling op termijn. Hier op hoofdpunten

een samenvatting ter onderbouwing van de

begrotingcijfers wat we (op den duur) willen

bereiken:

• Cash flow doelen.

• Efficiency doelen.

• Stabiliteit en continuïteit lange termijn

evenals flexibiliteit in verband met dyna-

miek van vastgoedinvesteringen.

De meerjarenbegroting onderhoud is opge-

zet vanuit de volgende doelen:

Te allen tijde een adequate onderhoudstoe-

stand van woningen van Woningstichting

Leusden.

6.72

Onderhoud meerjarenontwikkeling

• Door onderhoudsingrepen bij de tijd bren-

gen van technische en woonkwaliteit.

• Bijdragen aan een goede prijs/kwaliteits-

verhouding.

• Er wordt gestreefd naar een gelijkmatig-

heid in het jaarprogramma.

De volgende vertrekpunten hanteren we met

betrekking tot de huisvesting van Woning-

stichting Leusden:

• Faciliteren van een goede, professionele

bedrijfsvoering.

• Bijdragen aan een goede positionering

van de woningstichting in Leusden.

• We verwachten geen grote ingrepen in

het huidige pand in 2011 - 2020.

• Personeelskosten

(meerjarenontwikkeling)

Elk jaar wordt de actuele behoefte aan ca-

paciteit in kaart gebracht. Het blijft een punt

van aandacht, gezien de snelle veranderin-

6.73

gen in Woningstichting Leusden. In de meer-

jarenbegroting wordt rekening gehouden

met een toename, naar rato van de toename

van het vastgoed, waarbij nog niet duidelijk

is wat de impact is van de multifunctionele

centra. Woningstichting Leusden zit dicht

tegen het maximum aan wat de exploitatie

kan dragen aan personeel. Er is namelijk ex-

tra in personeel geïnvesteerd i.v.m. de vele

nieuwe nieuwbouwprojecten. Voor de inzet

die nodig is om extra woningen te kunnen

verkopen is er in het najaar van 2009 een

uitbreiding van 0,67 fte gekomen. Deze inzet

zal de komende jaren nodig blijven.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

43165

Bedrijfskosten meerjaren ontwikkeling

(onder andere huisvestingkosten en personeelkosten enz.)

Dagelijks

onderhoud

Planmatig

onderhoud

totaal

2010

2011

2012

2013

2014

2015

1.800

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

0

Ontwikkeling

onderhouds-

kosten per

woning

• Rentekosten meerjarenontwikkeling.

In het treasurystatuut zijn de uitgangs-

punten van het treasurybeleid van Wo-

ningstichting Leusden vastgelegd. Voor

het jaar 2011 zijn in 2010 twee leningen

aangetrokken van respectievelijk € 6,5

mln. en € 10 mln. ter afdekking van het

renterisico in 2011. Door de in 2008 ont-

stane financiële crisis is moeilijk te voor-

spellen wat de rente op lange termijn

zal doen. In veel landen in de wereld zijn

consumenten bang voor slechtere tijden

en wordt er extra geld gespaard. Hierdoor

zou de rente kunnen dalen. Daarentegen

hebben de overheden veel geld extra

uitgegeven om banken te redden en de

economie te stimuleren. Daarnaast komt

er minder geld binnen uit de belastingen.

De geldtekorten moeten ze wel weer op-

halen uit de kapitaalmarkt. Het wantrou-

wen tussen de financiële instellingen en

de angst voor het niet veilig uitlenen van

geld, maakt het verkrijgen van leningen

moeilijk en daarom is de risico-opslag op

de rente momenteel nog erg hoog.

Verder moet er met ingang van 1 januari

2011 een scheiding aangebracht worden

tussen DAEB (Diensten van Algemeen

Economisch Belang) en niet-DAEB acti-

viteiten. Voor niet-DAEB activiteiten mo-

gen met ingang van 1 januari 2011 niet

meer met door het WSW geborgd geld

worden gefinancierd. Dit geldt voor nieu-

we activiteiten. Daarnaast zou dit een rol

kunnen gaan spelen bij herfinanciering.

11% van de huurinkomsten wordt ver-

kregen uit niet-DAEB activiteiten.

• Huuropbrengsten meerjarenontwikkeling*

Een maatschappelijk verantwoord huur-

prijsbeleid moet rekening houden met de

volgende componenten:

• Het beperkt houden van stijging in

relatie tot inkomensontwikkeling.

• Het zorgdragen voor een reële prijs/

kwaliteitsverhouding.

Vooralsnog houdt Woningstichting Leus-

den rekening met een inflatievolgend

huurbeleid. We realiseren ons dat er

gezocht moet worden naar een balans

in de toepassing van de bovenstaande

uitgangspunten. Jaarlijks wordt het huur-

prijsbeleid geformuleerd, mede naar aan-

leiding van het rijksbeleid. In 2009 is be-

sloten om meer gebruik te maken van de

mogelijkheid om huren te harmoniseren

door de streefhuren bij mutatie met 10%

te verhogen.

• Relevante benchmarks.

Door deelname aan relevante, actuele

benchmarks wil Woningstichting Leus-

den meer inzicht verwerven in de positie

van Woningstichting Leusden in de bran-

che en t.o.v. anderen. Woningstichting

Leusden neemt deel aan de volgende

benchmarks (Aedex, WSW, CFV). Met

ingang van 2010 zijn we geen lid van

Aedes en met ingang van 2011 zijn we

gestopt met KWH.

2010

2011

2012

2013

2014

2015

20.000

19.000

18.000

17.000

16.000

15.000

14.000

13.000

6.74

Gevoeligheidsanalyse meerjarenbegroting

*Huur-

opbrengsten

meerjaren

ontwikkeling

Ontwikkeling

huur-

ontvangsten

(in € 1.000)

In deze paragraaf geven we inzicht in ver-

mogensontwikkeling en de daarmee samen-

hangende kengetallen en bepalen we de re-

latieve financiële sterkte van Woningstichting

Leusden. De opdracht van Woningstichting

Leusden is:

• Solvabiliteit op basis van historische

kostprijs is groter of gelijk aan 10% (incl.

opbrengst verkoop Meerkeuzewoning)

• Genormeerde Bedrijfswaarde conform

Centraal Fonds Volkshuisvesting >18,1%

en < 30%. Door de vele nieuwbouwpro-

jecten, de stijging van het verkooprisico

en de invoering van de VPB is de onder-

grens gering gestegen ten opzichte van

het voorgaande jaar (17,8%)

Het volkshuisvestelijk vermogen volgens het

Centraal Fonds Volkshuisvesting komt net

iets boven de door hen gestelde bandbreed-

te voor de A-status. Het beleid van Woning-

stichting Leusden is gericht op het behoud

van de A-status.

6.8

vermogensontwikkeling en

waardeontwikkeling van de

vastgoedporteFeuille

6.9

vermogen algemeen

In essentie gaat het erom dat bij iedere be-

slissing tot investeren en desinvesteren een

beoordeling plaatsvindt op de effecten en

dat in de generieke managementinformatie

de feitelijke ontwikkelingen en prognoses

op terrein in kaart gebracht zijn, zodat tijdig

bijsturing kan plaatsvinden. Het is dus zaak

dat de werkorganisatie staat voor snelheid,

betrouwbaarheid en validiteit. Zorg dient

Parameter Doelstelling

Solvabiliteit o.b.v. historische kostprijs

Verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal ≥ 10,0%

Volkshuisvestelijk vermogen A-status

Herrekening van het eigen vermogen door het CFV > 18,1%

Gebaseerd op de bedrijfswaarde van het vastgoed < 30,0%

> Normen voor de financiële weerbaarheid

besteed te worden aan adequaat gebruik en

inzet van software, hier wordt in hoofdstuk 7

verder op ingegaan.

Inzet vermogen

De vermogensdoelstellingen zijn nader uitge-

werkt in deze paragraaf en richten zich op

handhaven van de volgende normen:

De huidige cijfers komen net boven de bo-

vengrens uit. Dat past niet bij de doelstelling

van Woningstichting Leusden dat zij maxi-

maal gebruik wil maken van haar vermogen.

Omdat Woningstichting Leusden graag nog

meer nieuwbouwprojecten wil uitvoeren, is

het streven de verkoop van woningen hoog

te houden.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

45165


minimale solvabiliteit van 10%. Hierbij is geen

rekening gehouden met onrendabele toppen

of andere extra bijdragen vanuit het eigen

vermogen voor andere dan in paragraaf 2

van dit hoofdstuk genoemde projecten.

Het streven is dat er de eerstkomende vier

6.101

Solvabiliteit op basis van de historische kostprijs

jaar jaarlijks 35 verkooptransacties plaats-

vinden. Voor de jaren 2011 t/m 2014 is dus

in de begroting het aantal van 35 verkopen

opgenomen, voor het jaar 2015 wordt reke-

ning gehouden met 15 verkopen. Als deze

aantallen verkopen worden gehaald, dan

stijgt de solvabiliteit ultimo 2015 naar 26,7%.

6.10

solvabiliteit

> Vermogenspositie

De vermogenspositie van Woningstichting

Leusden voldoet aan de norm die het finan-

ciële beleid stelt; een solide basis voor het

oppakken van belangrijke toekomstige taken

en investeringen.

De keuze van de waarderingsgrondslag

voor de activa (het bezit) heeft invloed op de

solvabiliteitsratio. De jaarrekening van Wo-

ningstichting Leusden is opgesteld op basis

van de historische kostprijs (aanschafprijs),

waarbij de onroerende en roerende zaken in

exploitatie per 31 december 2010 gewaar-

deerd zijn op € 115,0 mln. (ultimo 2009:

€ 111,4 mln). De bedrijfswaarde (contante

waarde van toekomstige baten en lasten)

van de materiële vaste activa bedraagt per

31 december 2010 in totaal € 149,5 mln.

(ultimo 2009: € 138,2 mln).

> Weerstandsvermogen

Het CFV bepaalt jaarlijks op basis van de

jaarcijfers van Woningstichting Leusden het

minimaal noodzakelijke weerstandsvermo-

gen en het actuele weerstandsvermogen.

Het minimaal noodzakelijke weerstandsver-

mogen is gebaseerd op het risicoprofiel dat

door het CFV voor Woningstichting Leusden

wordt vastgesteld.

Het actueel weerstandsvermogen is als volgt

opgebouwd: het eigen vermogen op basis

van een actuele waardering van het vast-

goed (bedrijfswaarde) en de leningen (ren-

tabiliteitswaarde) plus de egalisatierekening,

de onderhoudsvoorziening en de overige

voorzieningen onder aftrek van de immate-

riële vaste activa.

Het CFV heeft het actueel weerstands-

vermogen per 31 december 2009 voor

Woningstichting Leusden bepaald op € 30,8

mln. Dat is 19,0% van het herrekend balans-

totaal.

Vergeleken met de normen van het Cen-

traal Fonds van de Volkshuisvesting heeft

de financiële positie van Woningstichting

Leusden de gewenste solvabiliteit van tus-

sen de 18,1% en 30% behouden.

In de volgende paragrafen zal de vemogens-

ontwikkeling (solvabiliteit) en de waardeont-

wikkeling van het vastgoed nader worden

belicht.

Waarderingsgrondslagen

Voorlopig wordt voor 2010 en 2011 waar-

dering op historische kostprijs gehandhaafd.

Wel worden zoveel mogelijk ook vergelij-

kende cijfers op basis van bedrijfswaarde

gepresenteerd.

Over de wijze waarop de verkochte koop-

garantwoningen worden verantwoord in

de balans vindt nog overleg plaats met de

accountant: BDO accountants & adviseurs.

Voor 2010 is dit conform voorgaande jaren.

2010

2011

2012

2013

2014

2015

30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%

Solvabiliteit

excl. MKW*

Solvabiliteit

excl. MKW*

Solvabiliteit

excl. MKW*

Solvabiliteit

excl. MKW*

Als de aantallen in de begroting opgenomen

verkopen niet worden gehaald, maar slechts

vijf en de overige gegevens blijven ongewij-

zigd, zou de volgende solvabiliteit gehaald

worden (zie hieronder in de grafiek) De sol-

vabiliteit op basis van de historische kostprijs

daalt tot 14,9% in het jaar 2015.

2010

2010

2011

2011

2012

2012

2013

2013

2014

2014

2015

2015

18,0%

16,0%

14,0%

12,0%

10,0%

8,0%

6,0%

4,0%

2,0%

0,0%

40,0%

35,0%

30,0%

25,0%

20,0%

Solvabiliteit

obv

bedrijfswaarde

De solvabiliteit op basis van de bedrijfs-

waarde geeft een rooskleurig beeld. Hierbij

moet wel aangetekend worden dat de hoog-

te van de bedrijfswaarde wordt beïnvloed

door de (verwachte) huurprijsontwikkeling

6.102

De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde

en de hoogte van de beheerkosten en van

het planmatig onderhoud. De inschatting

van deze parameters heeft een belangrijke

invloed op de hoogte van de bedrijfswaarde.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

47165

Sovabiliteit

(obv historische

kostprijs) bij

35 verkopen

per jaar

Sovabiliteit

(obv historische

kostprijs) bij

5 verkopen

per jaar

MKW*=

Meerkeuzewoning

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting ver-

plicht de corporaties een zodanig financieel

beleid te voeren dat haar voortbestaan in

financieel opzicht gewaarborgd is. In 2010

heeft het CFV zowel een positief continuï-

teitsoordeel (C-status) als een positief solva-

biliteitsoordeel vastgesteld.

Zowel op basis van het weerstandsvermo-

gen in 2008 en 2009 voldoet Woningstich-

ting Leusden aan de criteria van het CFV.

Op basis van de meerjarenbegroting 2010

t/m 2019 is de dPi-2009 rapportage begin

2010 aan het CFV ingeleverd. Op basis van

deze rapportage is het volkshuisvestelijk ver-

mogen ultimo 2014 € 63,7 mln. en bedraagt

deze 35,7% van het balanstotaal.

Solvabiliteitsratio

De solvabiliteitsratio geeft weer welk per-

centage van het totale vermogen bestaat uit

eigen vermogen. Oftewel welk deel van de

activa met eigen vermogen is gefinancierd.

De ondergrens hiervoor is sterk afhankelijk

van de gekozen waarderingsgrondslag voor

de activa, aangezien deze grondslag de sol-

vabiliteitsratio beïnvloedt.

6.103

Volkshuisvestelijk vermogen

Doelstelling is dat de bedrijfswaarde niet

daalt.

Op basis van een risico-inschatting bepaalt

het CFV de ondergrens van het weerstands-

vermogen, deze ontwikkelt zich als volgt:

Risico inschatting CFV ultimo 2009 ultimo 2010

Marktrisico 5.532 16.085

Macro-economisch risico 27.350 16.305

Operationeel risico 8.219 14.608

Totaal (lager dan optelling) 29.089 27.166

VPB beklemming 3.765 5.082

Totaal risico inclusief VPB 32.854 32.248

Ondergrens risico opgave CFV 17,8% 18,1%

Daarnaast is de presentatie en verwerkings-

wijze van de verkochte Koopgarantwonin-

gen in de jaarrekening van invloed op de

ratio. In de jaarrekening van Woningstich-

ting Leusden is het totaalbedrag van alle

ontvangen gelden uit hoofde van verkochte

Meerkeuzewoningen als langlopende ver-

plichting gepresenteerd. Dit op grond van

voorschriften in Richtlijnen voor de Jaarver-

slaggeving. Woningstichting Leusden kan nu

over deze middelen beschikken, echter in de

toekomst kan de koper gebruik maken van de

terugkoopverplichting van Woningstichting

Leusden.

Op balansdatum wordt deze terugkoop-

verplichting niet uitgeoefend door de kopers

en daarom presenteren we hieronder ook

een ‘herrekende solvabiliteitsratio’.

Solvabiliteitsratio jaarrekening herrekend CFV

Waardering- Historische Historische Bedrijfswaarde

grondslag Kostprijs Kostprijs

(excl. MKW) (incl. MKW)

2010 8,1% 16,1% n.n.b.

2009 7,6% 12,8% 19,0%

2008 11,3% 15,7% 23,1%

2007 11,4% 14,1% 18,4%

2006 14,6% 15,7% 25,6%

De verhouding tussen de leningportefeuille

en de waarde van het vastgoed (gebaseerd

op de bedrijfswaarde) wordt ook wel ‘Loan

to Value’ genoemd. Hierbij zal deze waarde

lager moeten zijn dan een nader te bepalen

waarde om voldoende ruimte te hebben voor

het beoogde strategische voorraadbeheer.

Er wordt een bovengrens van 75% genoemd,

gebaseerd op hetgeen commerciële vast-

goedbeleggers hanteren.

Wij verwachten dat woningcorporaties in

de toekomst scherper worden beoordeeld

op hun maatschappelijke prestaties. Om

die te realiseren, beheren en investeren we

in een vastgoedportefeuille. In de rol van

vastgoedondernemer probeert de woning-

stichting zo efficiënt mogelijk én doelmatig

met haar schaarse middelen om te gaan.

Maatschappelijk investeren betekent vrijwel

automatisch een lager economisch rende-

ment. De woningstichting doet dit bewust

om maatschappelijke doelstellingen te be-

reiken. Dit effect komt tot uitdrukking in het

‘beleidseffect’: dit is het neerwaartse effect

op het rendement als gevolg van het geko-

zen huur- en leefbaarheidsbeleid.

Met de Aedex/IPD Vastgoedindex is het

mogelijk het maatschappelijk en het eco-

nomisch rendement inzichtelijk te maken.

Economisch, omdat de index het rende-

ment op het beheer van het vastgoed laat

6.104

Waardeontwikkeling vastgoed en leningportefeuille

6.111

Aedex/IPD vastgoedindex

6.11

rendementsontwikkeling

Aangezien Woningstichting Leusden ope-

reert in de sociale woningmarkt zal nader

onderzoek moeten leiden tot de vaststelling

van een acceptabele ratio. De verwachting is

dat deze bovengrens op ongeveer 85% uit-

komt. In de huidige prognoses blijf Woning-

stichting Leusden ruim onder de 75%.

De verwachte ontwikkeling van de Loan-to-

Value-ratio is als volgt:

Loan

to value

Norm

zien. Maatschappelijk, omdat de index laat

zien van welke potentiële opbrengsten de

woningstichting afziet en welke extra kosten

ze maakt in relatie tot de waarde van het be-

zit. Tevens krijgt de corporatie meer zicht op

hoe zij als organisatie opereert en hoe het

vastgoed rendeert ten opzichte van het

gemiddelde van de andere deelnemende

woningcorporaties aan de index (de bench-

mark).

In het voorjaar van elk jaar worden de uitkom-

sten van de benchmark van het voorafgaan-

de jaar gepresenteerd. Hieronder zijn enkele

resultaten uit de Aedex/IPD Vastgoed-index

over 2007 t/m 2009 opgenomen. De re-

sultaten van 2010 zijn nog niet bekend. De

gemiddelde uitkomst van alle deelnemers

wordt aangeduid als Aedex.

• Rendement.

• Huur in% van markthuur.

• Gemiddelde waarde per woning (VHE).

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

49165

2009

2015

2014

2013

2012

2011

2010

75,0%

70,0%

65,0%

60,0%

55,0%

50,0%

45,0%

> Rendement (Aedex benchmark)

Het rendement is opgebouwd uit het directe

rendement (verschil tussen de huuropbreng-

sten en exploitatielasten) en het indirecte

rendement (de waardeontwikkeling van de

bruto open marktwaarde van het vastgoed).

Het gemiddelde directe rendement over de

afgelopen 3 jaren is 1,1% en ligt daarmee

iets hoger dan het gemiddelde Aedex niveau

(0,5%).

Het indirecte rendement laat de afgelopen

jaren een neerwaartse trend zien. Deze trend

is landelijk. De onzekerheid over de ontwik-

keling van de waarde van vastgoed door

de kredietcrisis vertaalt zich wederom in

Aedex

6,0

3,4

2,5

1,60

4,6

73,8%

50,3%

Aedex

-1,2

2,5

-3,7

1,40

4,6

73,8%

51,4%

Aedex

-0,9

-3,5

2,6

1,70

4,9

75,0%

49,5%

WSL

3,7

1,2

2,5

1,60

3,7

70,5%

40,3%

WSL

0,6

2,3

-1,7

1,70

3,8

70,5%

42,1%

WSL

1,6

-0,8

2,4

1,70

3,9

70,0%

41,4%

2008

2008

2009

2009

2007

2007 kerncijfers

aedex/ipd

Totaal rendement

Waardegroei

Direct Rendement

Beleidseffect

Huurprijzen als % van de marktwaarde

Actuele huurprijzen als % van markthuren

Exploitatiekosten als % bruto inkomsten

een lagere bruto open marktwaarde ultimo

2010 in vergelijking met 2009. In 2010 zijn

de taxatiewaardes (in vrij verkoopbare staat)

gedaald. Daarentegen hebben een lagere

disconteringsvoet en risico opslagen een

positief effect.

Het gemiddelde beleidseffect over de afgelo-

pen 3 jaren is 1,7%. Dit is iets boven het ge-

middelde niveau. Dit betekent dat de totale

investeringen in huur- en leefbaarheidsbeleid

van Woningstichting Leusden hoger is dan

het landelijk gemiddelde. Mogelijke oorzaak

hiervan is het effect van de investeringen in

de ‘probleemwijken’.

2004

2005

2006

2007

2008

2009

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

Rendement

Aedex/IPD

vastgoed index

standing

investments

Woningstichting

Leusden

Waardegroei

Direct

Rendement

Totaal

Rendement

2007

2010

2009

2008

240

220

200

180

160

140

120

100

> Werkelijke huur in % van de markthuur

Op basis van een aantal criteria wordt door

Aedex de markthuur van het vastgoed van

Woningstichting Leusden bepaald. De markt-

huur is de huur die door een commerciële

vastgoedorganisatie zou zijn gevraagd. De

afgelopen jaren is de gemiddelde werkelijke

huur circa 70,0% van de markthuur. Het

Aedex gemiddelde ligt op 75%. Dit betekent

dat de werkelijke huren van Woningstichting

> Gemiddelde waarde per woning

Het relatief jonge bezit, de kwaliteit van de

woningen en het type woningen van Woning-

stichting Leusden in vergelijking met het

landelijk gemiddelde van Aedex komt duide-

> Conclusie

Bovenstaande grafieken bevatten slechts

een klein deel van de beschikbare informatie,

maar maakt wel enkele trends zichtbaar. In

het bijzonder hoe Woningstichting Leusden

het doet in relatie tot het gemiddelde van de

aan Aedex deelnemende woningcorporaties

(de benchmark):

• De woningvoorraad van de woningstich-

ting is relatief jong.

• De huurprijzen liggen gerelateerd aan de

Leusden ten opzichte van de markthuur

relatief lager is dan het landelijk gemiddelde.

De gemiddelde absolute maandhuur voor

de standing investments bedraagt € 476 per

VHE. Door het jonge bezit en het meer luxe

type woningen dan het Aedex gemiddelde

ligt de absolute huur hoger dan het landelijk

gemiddelde.

lijk tot uitdrukking in de hogere marktwaarde,

WOZ-waarde (taxatie door gemeente Leus-

den) en de leegwaarde.

waarde van het bezit over de hele linie lager.

• De huurprijzen als% van de markthuren

liggen lager.

• De exploitatiekosten zijn als % van de

bruto inkomsten lager.

Woningstichting Leusden maakt actief ge-

bruik van de Aedex-informatie, onder meer in

het strategisch voorraadbeleid en verwacht

dat de komende jaren verder te integreren in

haar beleidsontwikkeling.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

51165

Bruto open

Marktwaarde

WOZ waarde

Leegwaarde

Jaarlijks legt Woningstichting Leusden haar

beleid voor de komende 10 jaren vast in

het ondernemingsplan. Hierin worden on-

der andere de investeringsplannen, het ver-

koopprogramma en de personeelsbezetting

6.12

meerJarenontwikkeling

financieel doorgerekend. Hierbij wordt re-

kening gehouden met de laatste verwach-

tingen inzake inflatie en renteontwikkeling.

Onderstaande cijfers zijn ontleend aan het

Ondernemingsplan 2011.

2010

2011

2012

2013

2014

2015

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

-

> Ontwikkeling maatschappelijk vastgoed

Naast woningbouw investeert Woningstich-

ting Leusden ook in maatschappelijk vast-

goed:

• Multifunctionele centra (basisonderwijs,

kinderopvang, sportvoorzieningen enz.).

• Gezondheidscentra (huisarts, fysiothera-

peut, apotheek).

Door de geplande nieuwbouw van MFC’s in

de wijken Tabaksteeg, De Biezenkamp en

Alandsbeek en de geplande gezondheids-

centra in Tabaksteeg en De Biezenkamp, zal

het aandeel van het bedrijfsonroerend goed

in het totale vastgoed van Woningstichting

Leusden de komende jaren flink toenemen.

2010

2011

2012

2013

2014

2015

3.000

2.950

2.900

2.850

2.800

2.750

2.700

2.650

2.600

2.550

2.500

Aantal m2 Bedrijfs

onroerend

goed

> Woningbouw

In de periode 2011 t/m 2014 worden circa

175 woningen gebouwd; dit is inclusief het

50% aandeel van De Alliantie Eemvallei in de

woningen van de wijk Tabaksteeg. De groot-

ste nieuwbouwprojecten vinden plaats in De

Biezenkamp, Tabaksteeg en ’t Zicht.

aantal m2 in

beheer (VVO)

aantal m2 in

exploitatie (VVO)

aantal m2 in

exploitatie

(BVO)

aantal

woningen in

beheer +

Koopgarant

aantal woningen

in exploitatie

woningen in

beheer

(risico WSL)

Aantal

wooneenheden

per ultimo jaar

Binnen het resultaat maakt Woningstich-

ting Leusden onderscheid tussen direct en

indirect rendement. Het directe rendement

komt voort uit de kasstromen uit hoofde van

exploitatie, de financiële kasstromen en de

kasstromen uit hoofde van verkopen. Het

Het directe rendement uit exploitatie (de

operationele kasstroom) betreft het bedrijfs-

resultaat exclusief verkoop onroerende zaken

en overige waardeveranderingen materiële

vaste activa. De gemiddelde waarde van de

materiële vaste activa betreft de bedrijfswaar-

de van de activa in exploitatie aan het begin

en het eind van het verslagjaar gedeeld door

twee.

De ondergrens voor het directe rendement

6.121

Algemeen

6.122

Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen

indirecte rendement betreft de mutatie in

de bedrijfswaarde inclusief de toegevoegde

(voorgenomen) investeringen.

Deze rendementsdoelstellingen zijn in de

volgende paragrafen uitgewerkt.

Parameter Doelstelling

Bedrijfsresultaat (uit gewone bedrijfsuitoefening minus VPB) Positief (≥ 0)

Direct rendement

(resultaat in% gemiddelde bedrijfswaarde van het vastgoed) p.m.

Interest dekkingsratio

(operationele kasstroom / rentelast) > 1,25

zal de komende tijd nog bepaald worden.

Deze kan gebaseerd worden op de lang-

lopende rente minus een afslag voor de

maatschappelijke functie.

Met betrekking tot een aantal parameters zal

nog nader vastgesteld moeten worden wat

de bandbreedte is voor een gezonde bedrijfs-

voering. Overigens blijft dit in beweging, wat

ook afgeleid kan worden aan de verschuiving

in de bandbreedtes die het CFV vaststelt.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

53165

2010

2011

2012

2013

2014

2015

5,0%

4,5%

4,0%

3,5%

3,0%

2,5%

2,0%

Rendement

in% gem.

BW

Deze ratio geeft aan hoe vaak uit de ope-

rationele kasstroom (som van de winst vóór

belastingen en de rentelasten) de verschul-

digde rente aan de verschaffers van vreemd

6.123

Interest dekkingsratio

vermogen betaald kan worden.

Gezien de kapitaalintensiteit van Woning-

stichting Leusden kan hiervoor een onder-

grens van 1,25 gehanteerd worden.

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2,00

1,70

1,40

1,10

0,80

0,50

Interest

dekkingsratio

Norm

Op basis van de kasstromen en de vermo-

genseis die door vermogensverschaffers

gesteld zou kunnen worden aan de verhou-

ding tussen ‘eigen’ kasstromen en de door

middel van leningen verschafte kasstromen

door vermogensverschaffers kan het inves-

teringsvolume berekend worden.

6.124

Investeringsvolume

Woningstichting Leusden doet een beroep

op door het WSW geborgde financieringen.

Met ingang van 2011 worden alleen inves-

teringen in DAEB activiteiten nog geborgd

door het WSW. De gevolgen hiervan worden

in de loop van 2011 in kaart gebracht. Hier-

door heeft onderstaande berekening op dit

moment een hypothetische waarde.

2010

2011

2012

2013

2014

2015

50,0

45,0

40,0

35,0

30,0

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

0

Investerings-

volume versus

geplande

investeringen

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

55165

Investerings-

volume

werkelijke

c.q. geplande

investeringen

Wat zijn de werkzaamheden?

• Elk jaar:

In een Management Teambijeenkomst

de belangrijkste risico’s benoemen en

doornemen. Hierbij tevens de beheers-

maatregelen bespreken, voor zover deze

mogelijk en betaalbaar zijn

• Vastgoed scenario’s (jaarlijks); begrotings-

scenario’s met onder andere:

• Rente- / inflatievarianten.

• Wisselende investeringsprojecten.

• Verschillende verkoopaantallen.

• Periodiek:

• Projectontwikkelingsanalyse.

• Overzicht van de belangrijkste risico’s

per nieuwbouwproject.

• Renterisicoprofiel.

• Bij investeringsbeslissingen c.q. treasury-

besluiten.

6.13

risicomanagement

6.131

Algemeen

• Risicoparagraaf.

• Renterisicoprofiel.

Wat willen we (op den duur) bereiken?

Evenwichtige besluitvorming, kennis van en

sturen op gekende risico’s, voldoende zeker-

heid in het oordeel dat we onbekende risico’s

kunnen opvangen.

Waar staan we nu?

En wat gaan we het komend jaar doen?

Op verzoek van de Raad van Toezicht is in

2007 het risico op vermogensontwikkeling

in beeld gebracht, volgens een vast analy-

sepatroon, zodat Woningstichting Leusden

tijdig kan bijsturen. Het beoordelingschema

wordt per jaar en periodiek toegepast. Ove-

rigens zijn er diverse organisaties die over

de schouder van Woningstichting Leusden

meekijken in dit opzicht. In het bijzonder het

Centraal Fonds beoordeelt en adviseert jaar-

lijks Woningstichting Leusden.

Onderwerpen van risicomanagement zijn in

2011:

• Fiscaliteiten.

Effecten fiscaal beleid Rijksoverheid, na-

melijk de invoering van de integrale ven-

nootschapsbelasting voor woningcorpo-

raties met ingang van 1 januari 2008.

• Huurprijsbeleid.

Conform het beleid van het kabinet: infla-

tievolgend huurbeleid.

• Leegstand / marktrisico / in w&v rekening.

Woningstichting Leusden heeft nog niet

te maken gehad met structurele leeg-

stand. Gelet op het aantal woningzoe-

kenden in de gemeente Leusden, wordt

er ook geen structurele leegstand ver-

wacht in 2011. Mocht dit zich toch voor-

doen, dan zal hiervoor beleid gemaakt

moeten worden.

• Ruimtelijke ordening (invloed op project-

ontwikkeling)

Risicomanagement is een actueel onder-

werp voor woningcorporaties. Woningstich-

ting Leusden is actief bezig met het proces

van risicomanagement en het implementeren

van interne beheersingsmaatregelen. Het af-

gelopen jaar hebben de processen rondom

projectontwikkeling extra aandacht gekre-

> Risicomanagement

Het voorwaardenbeleid van de overheid

in het kader van projectontwikkeling is zo-

danig complex (van fijnstof tot archeolo-

gie) en van derden afhankelijk (inspraak en

bezwaarprocedures) dat Woningstichting

Leusden niet zelf kan sturen op dit vlak.

• Renterisico.

Eén van de financiële risico’s die de wo-

ningstichting loopt, is het renterisico.

Om dit risico te beheersen zijn regels

opgesteld, die in het treasurystatuut zijn

vastgelegd. Voor het jaar 2013 komt

het renterisico nu nog boven de 15%

uit. Het renterisico is in 2013: 15,55%.

Woningstichting Leusden zal in 2011 en

volgende jaren ernaar blijven streven bij

het aantrekken van leningen en het weg-

zetten van geld, het renterisico van de

langlopende geldleningen zo veel mo-

gelijk te spreiden. Voor het jaar 2011 is

het renterisico omlaag gebracht door het

vroegtijdig aantrekken van een geldlenin-

gen voor een totaal bedrag van € 16,5

mln.

gen. Het komende jaar zal gericht zijn op het

integreren van (toekomstgerichte) financiële

sturingsinformatie in de periodieke rappor-

tages en het verstrekken van maandelijkse

kengetallen.

Het renterisico van de leningportefeuille kan

als volgt worden weergegeven*:

2010

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%

Grafische

weergave

jaarlijkse

renterisico’s

renterisico

excl. roll

renterisico

incl. roll

> Bedrijfsrisico’s

Hieronder worden verstaan de risico’s die

de woningstichting ziet als haar normale on-

dernemersrisico. Woningstichting Leusden

voert een actief risicobeleid.

Investeringsrisico projecten: de huidige uit-

gaven zijn per project vastgelegd en er is een

grove inschatting van het risico per project

bepaald.

• Gezien de hardheid van de verschillende

projecten en de marktpositie van Wo-

ningstichting Leusden is het investerings-

risico acceptabel.

• De belangrijkste punten van aandacht

per project zijn:

• Multifunctionele centra: exploitatie.

• De Biezenkamp: onrendabele inves-

teringen en winstrealisatie op ver-

kopen door de projectontwikkelaar.

Woningstichting Leusden deelt mee

in de winst en gebruikt dit ter dekking

van onrendabele investeringen. Gelet

op de financiële crisis is het nog maar

de vraag of er daadwerkelijk winst

gerealiseerd kan worden.

• Groot Agteveld 2e fase: realisatie van

het stedenbouwkundig advies waar

we de voorkeur aan geven.

• In het algemeen beperkt Woningstichting

Leusden de operationele risico’s door:

• Bij complexe opgaven samen te wer-

ken met ontwikkelaars, die ervaring

hebben met het soort projecten.

• Samenwerking te spreiden over di-

verse organisaties.

• Beperking in de positieneming (zoals

een vastgoedovereenkomst met De

Alliantie)

• Niet ‘positieneming’ toe te passen in

de puur commerciële sectoren.

• Uit te gaan van conservatieve in-

komensprognoses (inflatievolgend

huurbeleid)

• Als regel bij te verkopen nieuwbouw

pas te starten met de bouw als mi-

nimaal 60% verkocht is. Uitzonderin-

gen uitsluitend na toestemming van

de Raad van Toezicht.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

57165

Activiteiten.

Treasury behoort tot de belangrijkste werk-

velden van Woningstichting Leusden. De

woningstichting beschikt over een treasurys-

tatuut. Doelstelling van het beleid is risicobe-

heersing en een zo effectief mogelijke inzet

van middelen binnen de aangegeven mar-

ges. Het totaal van de leningenportefeuille

bedraagt ruim € 123 miljoen.

Onder de term treasury bij Woningstichting

Leusden vallen de volgende werkzaamheden:

• Het aantrekken van financiering.

• Het beleggen van tijdelijk overtollige gel-

den.

• Het uitvoeren van alle overige activiteiten

6.14

treasury

6.141

Algemeen

die vermeld staan in het treasurystatuut,

zoals het vormen van een rentevisie, het

uitvoeren van de voorgeschreven werk-

zaamheden en het nemen van besluiten

ter zake.

Woningstichting Leusden trekt in het alge-

meen gelden aan op grond van bedrijfsfinan-

ciering.

Enkele onderwerpen

uit het treasurystatuut

In het treasurystatuut is geformuleerd: Waar-

borging van een blijvende toegang tot de

gelden kapitaalmarkt tegen acceptabele

* Het renterisico wordt als volgt berekend: het renterisicovolume (bedrag dat naar

verwachting in een jaar moet worden gefinancierd vermeerderd met het schuldrestant van

leningen die in dat jaar voor verplichte renteconversie in aanmerking komen) gedeeld door

de leningschuld aan het eind van het kalenderjaar.

condities. Het realiseren van een zo hoog

mogelijk rendement op het eigen vermogen

door:

• Steeds te streven naar een optimaal ren-

dement op liquide en belegde middelen,

rekening houdend met de aanvaardbaar

geachte risicograad.

• Steeds te streven naar een zo laag mo-

gelijke vermogenskostenvoet van het

lang vreemd vermogen. Het beheersen

van rente- en rendementsrisico’s.

Voor zover de doelstellingen rendement en

risicobeheersing met elkaar strijden, geldt

dat primair wordt gestreefd naar een stabiele

ontwikkeling van de jaarlijkse resultaten en

secundair naar minimalisatie van financie-

ringslasten en optimalisatie van beleggings-

opbrengsten op kortere termijn. De wo-

ningstichting is uitsluitend werkzaam op het

gebied van de volkshuisvesting. Dit betekent

dat het streven erop is gericht de beschik-

bare middelen in te zetten voor de kernactivi-

teiten en externe financiering zoveel mogelijk

te beperken. Ook wordt geen externe finan-

ciering aangetrokken met uitsluitend het doel

rendement te behalen.

In 2009 is het treasurystatuut voor het laatst

gewijzigd.

Woningstichting Leusden heeft in 2008 een

nieuwe geldlening van € 10 miljoen euro aan-

getrokken, deze is in 2010 ontvangen.

In 2010 zijn rekening houdend met de uit-

gangspunten van het treasurystatuut de vol-

gende zaken uitgevoerd:

• In verband met uitstel van de start van

nieuwbouwprojecten, de rentevisie in

2007, de lage rente (maands-euribor)

van aangetrokken leningen met de mo-

gelijkheid om in termijnen, maar ook alles

tegelijk op te nemen en het afdekken van

renterisico zijn er liquiditeitsoverschotten

ontstaan. Dit geld is in 2010 bij diverse

banken op hoogrentende spaarrekenin-

gen c.q. deposito’s en woningcorpora-

ties uitgezet. Deze banken en corporaties

voldoen aan de eisen van het treasurys-

tatuut.

• Op 1 oktober 2010 is een 40-jarige ex-

tendible lening van 10 miljoen euro ge-

stort, die in 2008 was aangetrokken;

• Bij renteconversie van één lening is het

nieuwe rentepercentage overeengeko-

men.

• Een lening met een restwaarde van ruim

6,1 miljoen euro is op de renteconversie-

datum afgelost.

• De jaarlijkse evaluatie van het treasurys-

tatuut heeft plaatsgevonden.

• Er is een basisrentelening van 10 miljoen

euro aangetrokken met een rente van

3,075% voor een periode van 49 jaar,

die per 1 september 2011 wordt gestort.

Voor de 1ste 3 jaar van deze lening is een

kredietopslag afgesproken van 10 basis-

punten, zodat de rente in deze periode

op 3,175% uitkomt. Voor een periode

daarna worden er weer afspraken ge-

maakt over een nieuwe kredietopslag.

• Er is een 3-maands euribor geldlening

aangetrokken van 6,5 miljoen euro met

een variabele hoofdsom voor een peri-

ode van 50 jaar. De lening wordt op 1

maart 2011 gestort. Tot 2 maart 2015

geldt een opslag van 44 basispunten. In

2015 wordt een nieuwe opslag voor een

nieuwe periode afgesproken.

Op basis van de huidige bekende informatie

is het niet nodig in 2011 geld te lenen dat ook

in 2011 gestort moet worden. Mogelijkerwijs

wordt er in 2011 wel geld aangetrokken

voor het jaar 2012 of 2013, maar dit hangt

af van de rentevisie en van de gerealiseerde

verkopen en van eventuele nieuwe nieuw-

bouwprojecten die uitgevoerd gaan worden,

6.142

Verwachte treasury acties in 2011

maar nog niet in de begroting zijn opgeno-

men.

In de planning 2011 tot en met 2020 is

rekening gehouden met nieuwbouw in

Tabaksteeg, ‘t Zicht en De Biezenkamp.

Er is tevens rekening gehouden met ver-

koop van diverse woningen van complex

Langenbeek, complex Brinkhorst/Bruinhorst,

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

59165

nieuwbouwcomplex Apollovlinder, nieuw-

bouwcomplex ’t Zicht en de verkoop van

Koopgarant-woningen.

De treasurycommissie komt elk kwartaal

bijeen en tevens wordt het treasurystatuut

geëvalueerd. Ook wordt nagegaan hoe de

financiering van dochters geregeld kan wor-

den, indien dit nodig blijkt te zijn.

Rente instrumenten

Ten behoeve van het project multifunctionele

centra zijn 3 extendible leningen van elk € 10

mln. aangetrokken. Hiermee wordt zekerheid

verkregen over het renterisico voor de eerste

21 tot 25 jaren.

In 2010 is een basisrentelening aangetrok-

ken van € 10 mln. met een looptijd van 49

jaar en een basisrente van 3,075%. Dit be-

drag wordt in 2011 gestort. Voor de eerste

drie jaar van de lening wordt een opslag van

0,1% betaald.

Er is in december 2010 een cap afgesloten

ter dekking van het renterisico van een roll-

overlening van € 6,5 mln. met een strike van

4,25% voor de periode 1 maart 2012 tot en

met 2 maart 2015.

Rente risicoprofiel

Zie risicomanagement.

Rentevisie treasury commissie

De rentevisie van de Treasury Commissie

BLNW, in haar laatst gehouden reguliere ver-

gadering d.d. 16 februari 2011 was als volgt:

De Treasury Commissie verwacht dat tot

het volgende overleg, eind mei 2011, de

10-jaarsrente zal uitkomen op plm. 4,5% en

eind 2011 zal stijgen naar een percentage

liggend tussen 4,75% en 5%.

De driemaands euribor-rente tot het volgend

overleg zal stijgen naar 1,25% en eind 2011

naar een percentage van 1,50%.

Het plafond voor de 10-jaarsrente ligt in ieder

geval in 2011 op 4,1%.

6.15

Fiscaal beleid

Werkzaamheden in verband met belasting-

plicht

De belastingen hebben een grote invloed op

de hoeveelheid werk binnen Woningstichting

Leusden. Voorbeelden hiervan zijn:

• Maandelijkse aangifte loonbelasting.

• Aangifte omzetbelasting momenteel per

kwartaal.

• Aangifte vennootschapsbelasting eens

per jaar.

In het kader van deze aangiften moeten de

belastingen apart geregistreerd worden en

moet bij heel veel activiteiten nagedacht

worden over fiscale consequenties. Een

voorbeeld hiervan is de omzetbelasting en/

of overdrachtsbelasting bij de aankoop van

een onroerend goed. Een ander voorbeeld is

kosten en investeringen die al dan niet aftrek-

baar zijn voor de vennootschapsbelasting.


In zijn algemeenheid streeft Woningstichting

Leusden naar:

• Maximaal gebruik van de fiscale moge-

lijkheden.

• Transparante organisatie.

• In control zijn met betrekking tot effecten

van fiscale wetgeving.

Staand beleid is dat bij ieder project fiscaal

advies wordt gevraagd, er regelmatig een

fiscale scan plaatsvindt en dat er regelmatig

bijscholing plaatsvindt.

Waar staan we nu?

En welke activiteiten

willen we ondernemen?

Gezien het toegenomen belang is Woning-

stichting Leusden voornemens in 2011 een

fiscaal statuut op te stellen. Dit was al ge-

pland in 2010, maar is door de werkdruk niet

haalbaar gebleken.

Dochters

Een aantal activiteiten in de multifunctionele

centra vallen onder de omzetbelasting. In

Leusden Vastgoed BV is een fiscaal verlies

ontstaan door het invoeren van een ge-

deeltelijke vennootschapplicht over de jaren

2006 en 2007 voor woningcorporaties.

Deze verliespost ad € 212.493 over 2006 en

€ 122.583 over 2007 wil Woningstichting

Leusden de komende jaren verrekenen door

winstgevende activiteiten bij dochters te la-

ten uitvoeren.

VPB

Inmiddels is duidelijk wat de consequenties

zijn van de ingevoerde integrale belasting-

plicht met ingang van 1 januari 2008.

Inzake de geldleningen is in 2008 bij het

opstellen van de jaarrekening een latentie

gevormd van € 1.240.000. Dit bedrag zal

in ongeveer 7 jaar vrijvallen ten laste van de

exploitatie. Concreet betekent dit dat er

gedurende zeven jaar jaarlijks € 176.000

minder aan VPB betaald hoeft te worden,

dan dat er betaald zou moeten worden op

grond van het fiscale resultaat over de des-

betreffende jaren.

In de jaarrekening 2010 is rekening gehou-

den met het te betalen bedrag over 2010

van € 537.000 (exclusief vrijval latentie).

> Vaststellingsovereenkomst

Woningstichting Leusden heeft de vaststel-

lingsovereenkomst (VSO-1) inzake de ven-

nootschapsbelasting (VPB) ondertekend.

De oorspronkelijke looptijd was van 2006

t/m 2010. Ultimo 2007 is de VSO-1 door de

overheid eenzijdig opgezegd per 1 januari

2008 door middel van het doorvoeren van

een wetswijziging in de Wet VPB. Hierdoor

zijn woningcorporaties met ingang van 1

januari 2008 integraal belastingplichtig ge-

worden.

Woningstichting Leusden heeft in 2007 ge-

kozen voor model I. Dit houdt in dat belaste

activiteiten worden ondergebracht in een

aparte BV, zoals de huurwoningen met een

maandhuur boven de € 615. Tot 1 februari

2008 was er de mogelijkheid om van model

te wijzigen. Dit heeft Woningstichting Leus-

den niet gedaan.

Jaar

vers

lag

2010

financi

eel: r

endem

ent

en v

erm

ogen

•

61165

Over 2006 is een fiscaal verrekenbaar ver-

lies ontstaan van € 212.493. Het fiscaal

verrekenbare verlies over 2007 bedraagt

€ 122.583. De aangifte heeft plaatsgevon-

den via Leusden Vastgoed B.V. De commer-

ciële resultaten over de jaren 2006 t/m 2010

van Leusden Vastgoed BV zijn nagenoeg

nihil. Commercieel zijn er in de jaren 2006

t/m 2010 géén activiteiten ondergebracht in

Leusden Vastgoed BV en Leusden Vastgoed

Holding BV.

Woningstichting Leusden heeft VSO-2

ondertekend.

Met ingang van 1 januari 2008 is Woning-

stichting Leusden een fiscale eenheid aan-

gegaan voor de vennootschapsbelasting

met de 100% dochter: Leusden Vastgoed

Holding B.V. en Leusden Vastgoed B.V.

Leusden Vastgoed B.V. is een 100% dochter

van Leusden Vastgoed Holding B.V.

> Vennootschapsbelasting 2010

De vennootschapsbelasting over 2010

bestaat uit de acute belastinglast over 2010

en de verwerking van het effect van de be-

lastinglatentie over 2008. Daarnaast heeft er

in 2010 een herrekening plaatsgevonden van

de vennootschapsbelasting over de jaren

2008 en 2009. De uitkomsten hiervan zijn

verwerkt in het resultaat over 2010.

De acute belastinglast over 2010 is geba-

seerd op het resultaat vóór belastingen over

2010 en de verwachte permanente en tijde-

lijke verschillen tussen de commerciële en

fiscale resultaatbepaling over 2010. Bij de

berekening is rekening gehouden met de

definitieve VPB aangifte over 2008, die eind

september 2010 is ingediend en de geplan-

de VPB aangifte over 2009, waarvoor uitstel

aangevraagd is en verkregen tot 1 mei 2011.

Verder is in concept ook een aangifte VPB

over het jaar 2010 opgesteld.

De verwerkte actieve belastinglatentie (vor-

dering) is gebaseerd op het verschil tussen

de fiscale en commerciële waardering per 1

januari 2008 van de langlopende leningen.

De fiscale waardering is voorgeschreven in

VSO-2. Voor Woningstichting Leusden is de

fiscale waarde lager dan de commerciële

waarde, dit heeft een verhogend effect op

het fiscale beginvermogen per 1 januari 2008

ten opzichte van het commerciële vermogen.

Doordat het waarderingsverschil gedurende

de komende jaren (de gemiddelde looptijd

van de leningen) ten laste van het fiscale

resultaat wordt gebracht, zal aan het einde

van de periode dit verschil zijn opgeheven.

draait in feite alles om het creëren en op peil

houden van een goed woonklimaat. Dat is

ook waar het om gaat bij de nieuwbouw- en

herstructureringsplannen voor De Biezen-

kamp en Tabaksteeg, tot en met het aspect

van duurzaam bouwen. Vanwege dezelfde

kwaliteitsaspecten bemoeit Woningstichting

Leusden zich actief met architectuur en ste-

denbouw in diverse ontwikkelingsprojecten.

Wij willen namelijk bouwconcepten realise-

ren die goed zijn afgestemd op de behoef-

ten van doelgroepen. Dat stelt, zoals eerder

is gezegd, hoge eisen aan de kwaliteit van

Woningstichting Leusden als opdrachtgever

en sparringpartner.


Er zijn een aantal voorwaarden die direct in-

houd geven aan de rol van Woningstichting

Leusden als maatschappelijke onderneming

in het vastgoedbeleid en die Woningstichting

Leusden vast hanteert:

In de exploitatie

• Geen achterstallig onderhoud.

• Bijdetijdse kwaliteit bij het onderhoud (zie

meerjarenbegroting)

In de ontwikkeling

• Geïntegreerde stedenbouw, wijken

buurtvorming (differentiatie in de woon-

concepten naar prijs en bevolkingssa-

menstelling)

• Goed functionerende woonconcepten,

kwaliteit en meerwaarde leverend voor

de doelgroepen.

• Voldoende woningen ten behoeve van

de doelgroepen.

Vanuit deze basis wordt het beleid verder

vormgegeven, bijvoorbeeld in het onder-

houdsbeleid, conceptontwikkeling, buurt-

kwaliteitsplannen en gewenst vastgoed

scenario. Als we deze uitgangspunten aan-

scherpen, kunnen we het doel van Woning-

stichting Leusden als volgt omschrijven:

7.1

algemeen

Dit is een van de vier kernactiviteiten van

Woningstichting Leusden: het bouwen, be-

heren en exploiteren van vastgoed of alge-

mener gesproken de gebouwde omgeving,

van oorsprong woningbouw. De laatste jaren

mede op verzoek van de samenleving bre-

der geïnterpreteerd naar maatschappelijk

vastgoed. Door middel van het juiste vast-

goed willen we meerwaarde aan de samen-

leving geven. Vastgoed is een buitengewoon

krachtig middel om kwaliteit toe te voegen

aan de samenleving. We hebben ons op dit

terrein gespecialiseerd. We treden vooral op

als opdrachtgever: uitvoerende werkzaam-

heden worden verricht door gespecialiseer-

de bedrijven.

Zoals het woord aangeeft, gaat het om vast-

goed; woningen in allerlei soorten en maten

en inmiddels ook maatschappelijk vastgoed.

We trekken een lijn bij commercieel vast-

goed. Slechts bij uitzondering zullen we hier-

in zelf investeren. Wel zullen we ons intensief

bemoeien met stedenbouw, gebiedsontwik-

keling en architectuur, omdat hierin noodza-

kelijke voorwaarden worden gecreëerd voor

een blijvende goede woonkwaliteit. We on-

derscheiden werkzaamheden in het kader

van de voorraadexploitatie en -ontwikkeling.

Woningstichting Leusden doet er alles aan

om de spanning op de lokale woningmarkt te

verminderen, hoewel het helaas niet mogelijk

is om de woningproductie te versnellen. In

het nieuwbouwprogramma is wel zoveel mo-

gelijk rekening gehouden met de laatste de-

mografische ontwikkelingen en de ontwikke-

lingen op het gebied van de huisvesting van

bijzondere doelgroepen. Hierin zijn dus, naar

verwachting, voldoende seniorenwoningen

opgenomen. De woningstichting overlegt

regelmatig met gemeente en zorginstellingen

over het aanpassen van het bouwprogram-

ma aan de nieuwste inzichten. Daarbij hoort

het ontwikkelen van woonconcepten als wo-

nen met zorg en woonvormen voor starters.

In de diverse werkgroepen waarbij gemeente

en woningstichting gezamenlijk optrekken,

vastgoed7

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

63165




De opgave voor de komende jaren is om

het benodigde budget omlaag te brengen

in verband met de beoogde algemene ver-

laging van het kostenniveau. De afgelopen

jaren hebben we in zijn algemeenheid fors

goedkoper kunnen inkopen dan begroot. De

prognose is dat we deze lijn door kunnen

zetten. Daarom is afgesproken het budget

met 25% te verlagen. Dit betreft vooralsnog

de periode 2011 t/m 2020. Hierbij dient te

worden opgemerkt dat de effecten en ge-

volgen van de verlaging in 2014 worden

geëvalueerd. Zo nodig vindt een aanpassing

plaats.

Strategisch portefeuillemanagement

Goedkope koop is en wordt in toenemende

mate onderdeel van de bedrijfsstrategie.

Conform statuten en conform de werkelijk-

heid dat ook lage inkomensgroepen een

koopwoning wensen, alsmede de consta-

tering dat indien Woningstichting Leusden

in de koop ondersteunt, dit vaak kostenef-

ficiënter is.

Alle bovenvermelde beleidslijnen zijn al meer

of minder ingang gezet, het gaat erom het

scenario sluitend te maken en tot een af-

sprakenkader te komen met de gemeente

Leusden.

Het beheren van de huidige circa 23% van

de woningen in Leusden, bestaande uit

sociale huurwoningen en vrije sector huur-

woningen en dit uitbreiden tot 30% van de

Leusdense voorraad, bestaande uit goed-

kope koop- en huurwoningen bestemd voor

de te onderscheiden doelgroepen in de

vorm van adequate woonconcepten, goed

passend bij de actuele behoefte van de doel-

groep alsmede het ontwikkelen van vastgoed

om dit vorm te geven.

In dit hoofdstuk wordt verder op de vastgoed-

aspecten ingegaan. Eerst op de projectont-

wikkeling en daarna op de voorraadexploi-

tatie en vervolgens de voorraadontwikkeling

(strategisch portefeuillemanagement). Er

wordt uitgegaan van de volgende vertrek-

punten:

Projectontwikkelingportefeuille

Het realiseren van de in de begroting opge-

nomen projectontwikkelingsportefeuille, in-

clusief de onrendabele investeringen en het

verwerven van vastgoed en gronden, heeft

prioriteit. Hierin schuilen de mogelijkheden

om onze vastgoedvoorraad beter toe te snij-

den op de behoefte van de samenleving.

De kwaliteit van de voorraad

De voorraad staat er goed voor. Er zijn geen

structurele achterstanden. Ook geeft de

woonkwaliteit geen aanleiding to structu-

7.2

proJectontwikkeling

7.21

Algemeen


Het betreft alle werkzaamheden die te maken

hebben met het realiseren van nieuwbouw

dat wil zeggen van relatiemanagement,

positie(s) nemen tot en met het opleveren

van bouwwerken.

Het gaat inmiddels voor Woningstichting

Leusden om een belangrijke en omvangrijke

activiteit. De omvang van de investeringspor-

tefeuille bedraagt ca. € 92 miljoen, exclusief

de prospects. De totale omvang van de in-

vestering waarbij Woningstichting Leusden is

betrokken, is omvangrijker.

Er zijn een aantal specifieke beleidsstuk-

ken die op dit veld betrekking hebben. De

belangrijkste zijn het ontwikkelstatuut en het

leveranciersbeleid. Verder zijn er richtlijnen

met betrekking tot risicomanagement, ren-

dementen en externe advisering.

Woningstichting Leusden stelt zich niet

op als ontwikkelbedrijf. Onze primaire rol

is het zijn van opdrachtgever. We werken

daarom met gespecialiseerde bedrijven. Klei-

nere projecten doen we zelf. Voor het buiten-

gewoon complexe project multifunctionele

centra is een ‘dedicated organisation’ ge-

bouwd.


Vernieuwing van de voorraad specifiek voor

Woningstichting Leusden is een permanente

opgave. Breder gezien willen we betrokken

zijn bij alle belangrijke ontwikkelprojecten in

Leusden. Enerzijds omdat - vanuit de over-

weging van geïntegreerd wonen en het daar-

uit volgende streven 305 goedkope wonin-

gen te realiseren - Woningstichting Leusden

erbij behoort te zijn. Anderzijds omdat we

vanuit onze expertise een kwalitatieve bij-

drage wensen te leveren aan Leusden. Voor-

beelden zijn de projecten De Biezenkamp,

Achterveld (Groot Agteveld en Mastenbroek

II) en Leusden-Zuid.

Een aantal thema’s staan centraal in de

projecten voor Woningstichting Leusden:

• Duurzaamheid.

• Multifunctioneel centrum: het realiseren

van goede onderwijsvoorzieningen voor

de komende generaties.

• De Biezenkamp: het realiseren van een

woonzorgzone.

• Achterveld: het realiseren van een nog

‘dorpsere’ omgeving.

• Starterwoningen.

• Woningen waar voor ouderen zorg gele-

verd kan worden.

• Woningen en voorzieningen voor men-

sen die niet geheel zelfredzaam zijn.

• Het bijdragen in stedenbouw en archi-

tectuur zodat een gebouwde omgeving

wordt gerealiseerd waarmee Leusden

een steviger identiteit krijgt.

7.22

Werkzaamheden 2010 en doorkijk naar 2011

Nieuw Princenhof

Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor

de ontwikkeling van ouderenhuisvesting

(55+) op het terrein westelijk gelegen van het

Lisidunahof en bij het GKN-terrein. Het gaat

om een project dat een uitstekende woon-

kwaliteit combineert met zorg-op-maat.

Beweging 3.0 (voorheen Zorggroep Laak &

Eemhoven), de gemeente Leusden en Hei-

lijgers Projectontwikkeling ontwikkelen sa-

men het plan voor de bouw van ongeveer

130 ouderenappartementen in verschillende

prijscategorieën. Het aandeel van Woning-

stichting Leusden bestaat uit ca. 45 huur- en

38 koopappartementen. Vanwege gewijzig-

de inzichten inzake risico’s en kwaliteiten is

dit programma onder druk komen te staan.

In 2011 zullen partijen nader overleg voeren

het woningbouwprogramma.

In 2009 en 2010 is door de betrokken par-

tijen gewerkt aan een stedenbouwkundige

visie. De verwachting is dat deze steden-

bouwkundige visie in 2011 wordt goedge-

keurd door de betrokken partijen. Daarna

kan het stedenbouwkundige plan worden

uitgewerkt en de bestemmingsplanprocedu-

re worden opgestart. Gelet op de vele ondui-

delijkheden kan een prognose over de start

van de bouw nog niet worden gegeven. Van-

wege de vele onduidelijkheden/vraagstuk-

ken, is dit project financieel niet opgenomen

in de begroting.

’t Zicht

In 2003 is met de gemeente Leusden over-

eenstemming bereikt over het realiseren

van woningbouw op het RWA-terrein langs

de Randweg in Leusden. De naam van het

project is in 2004 omgedoopt van ‘Kanaal-

locatie’ naar ‘’t Zicht’. De opgaaf is een

woningbouwproject te realiseren bestaande

uit 20 koop- en 27 huurwoningen.

In 2007 en 2008 heeft het project nagenoeg

stil gelegen in verband met problemen met

de provincie Utrecht. De discussie die in het

verslagjaar 2006 al is geschetst ging over de

inpassing in de Liniedijk, ecologie alsmede

flora en fauna. De provincie heeft lange tijd

geweigerd een verklaring van ‘geen be-

zwaar’ af te geven voor het project.

In het verslagjaar is definitief overeenstem-

ming bereikt met de gemeente over de

grondaankoop. De gronden zijn eind 2010

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

65165

geleverd aan de woningstichting voor een

bedrag van € 1.163.754 voor de koopwo-

ningen en € 419.519 voor de huurwoningen.

Verdere voorbereidingen zijn getroffen voor

de uitvoering van de civieltechnische werk-

zaamheden. Het bouwteam is eind 2009

weer opgestart en het project is medio 2010

aanbesteed. Reinbouw uit Dieren was de

laagste inschrijver. Met dit bedrijf is inmiddels

een aanneemovereenkomst gesloten. De

huidige prognose is om in mei van 2011 met

de bouw te starten. De oplevering is voorzien

in het vroege voorjaar van 2013.

Tabaksteeg, algemeen

In het plan Tabaksteeg worden in een pe-

riode van 5 jaar ongeveer 930 woningen

gebouwd. De huurwoningen worden ge-

deeltelijk ontwikkeld door de combinatie

Woningstichting Leusden/ Alliantie Eemval-

lei. Enkele deelplannen worden zelfstandig

ontwikkeld.

De voortgang van het project Tabaksteeg

is in het verslagjaar verder gevorderd. Er is

vooral veel aandacht besteed aan de woning-

ontwerpen van het laatste deelplan, ge-

naamd ‘De Landerijen’. Het plan Tabaksteeg

omvat in totaal 183 sociale huurwoningen in

verschillende categorieën.

Qua ontwerpen is er veel variatie ontstaan

omdat vier vooraf geselecteerde verschil-

lende architectenbureaus - verspreid over

het plangebied - de woningen hebben ont-

worpen. Drie architectenbureaus hebben

de huurwoningen ontworpen, te weten:

Van Manen uit Noordwijk, ONB uit Utrecht

en Inbo uit Woudenberg. De huurwoningen

in het laatste deelplan zijn ontworpen door

ONB, Inbo en HDND architecten.

Tabaksteeg, deelplan ‘De Landerijen’

In het laatste deelplan worden in totaal 51

sociale huurwoningen alsmede een ABWZ-

project gerealiseerd. In het voorjaar van 2010

is gestart met de bouw. In het verslagjaar is

hoofdzakelijk gewerkt aan de bouw van deze

woningen. Vorengenoemde 51 woningen

bestaan uit 31 grondgebonden woningen en

20 appartementen.

Voor de Stichting Plus Wonen worden 15

wooneenheden voor schizofrene jongeren

gebouwd. Het betreft een ABWZ-project.

Voor Nederland is dit een uniek project.

Leusden wordt de tweede gemeente waar

deze voorziening wordt gerealiseerd. Naast

de wooneenheden wordt een algemene

ruimte gebouwd. De grond is in mei 2010

geleverd voor een bedrag van € 106.452.

Met de bouw is in mei 2010 gestart. De

oplevering zal in juli 2011 plaats vinden.

In het laatste deelplan is door de woning-

stichting veel aandacht worden besteed aan

jongerenhuisvesting. Zo zijn op 2 vrije sector

kavels 2 ‘villa’s’ gebouwd. In deze ‘villa’s’ zijn

14 eenheden voor jongeren gerealiseerd. In

februari 2010 is gestart met de bouw. De

woningen zijn conform planning in december

2010 opgeleverd. Het project is gerealiseerd

door aannemer Bimo Bouw uit Harderwijk

in samenwerking met HDND architecten.

De woningen zijn volledig eigendom van de

woningstichting.

In de maand juli van het verslagjaar zijn 7

eengezinswoningen opgeleverd. Het betreft

een ontwerp van het architectenbureau ONB

uit Utrecht. Daarnaast is een project van 24

eengezinswoningen en 6 jongerenapparte-

menten in uitvoering. Het betreft een ont-

werp van het bureau Inbo uit Woudenberg.

Hiervoor is de grond in april 2010 geleverd

voor een gedrag van € 187.267. Met de

bouw is in het voorjaar van 2010 gestart. De

woningen worden in maart 2011 opgeleverd.

Tabaksteeg, deelplan ‘Het Centrum’

De woningstichting realiseert in het deelplan

‘Het Centrum’ 12 sociale huurwoningen.

Deze woningen worden volledig eigendom

van de woningstichting. De woningen maken

deel uit van een groter complex bestaande

uit koopwoningen en winkels.

Teneinde een start van het project mogelijk

te maken zijn de resterende 35 koopwo-

ningen medio 2010 overgenomen van He-

ijmans Vastgoed. Gedurende de bouw van

het project continueert de woningstichting

de verkoop. De grond voor deze woningen

is in het najaar van 2010 geleverd. Voor de

grond van de 12 sociale huurwoningen is €

97.080 exclusief BTW betaald. Voor de 35

koopwoningen is voor de grond een bedrag

betaald van € 2.461.325 exclusief BTW. Met

de bouw van het complex is in september

2010 gestart. De oplevering wordt voorzien

voor eind 2011.

Tabaksteeg,

Multifunctioneel centrum Antares

In samenwerking met de gemeente Leusden

zijn plannen ontwikkeld om een multifunc-

tioneel centrum te realiseren. Het centrum

heeft een oppervlakte van ongeveer 8.700

m2 BVO en bestaat onder meer uit een brede

school (2 scholen), een kinderdagverblijf, een

peuterspeelzaal, een wijkcentrum en een bi-

bliotheek alsmede commerciële ruimten. Het

complex is ontworpen door het architecten-

bureau RAU uit Amsterdam. De woningstich-

ting treedt op als ontwikkelaar en beheerder

van het vastgoed. De grond is in 2007 aan-

gekocht voor een bedrag van € 750.000

exclusief BTW. Met de bouw van het complex

is in april 2009 gestart. Aan het einde van het

verslagjaar heeft de bouwkundige- en instal-

latietechnische oplevering plaatsgevonden.

De uiteindelijke bouw van het complex heeft

bijna twee jaar gevergd. De vertraging van

de oplevering is met name veroorzaakt door

twee forse winterperioden. Doelstelling is om

in maart 2011 de scholen te laten verhuizen.

Het gebouw zal rondom 1 april 2011 in zijn

geheel in gebruik zijn genomen.

De Biezenkamp

In het verslagjaar is wederom hard gewerkt

aan het project De Biezenkamp. De be-

trokken partijen hebben in mei 2007 een

‘Samenwerkingsovereenkomst’ (SOK) on-

dertekend.

In het plan De Biezenkamp komen ongeveer

370 woningen waarvan ca. 118 sociale huur-

woningen. De bouw wordt gefaseerd over

een periode van 6 jaar. Dit houdt in dat de

oplevering van het totale project is voorzien

voor 2015. Naast woningen zijn scholen,

een gezondheidscentrum en welzijnsvoor-

zieningen gepland en wordt het bestaande

winkelcentrum vernieuwd. In het verslag-

jaar zijn stagnaties opgetreden ten gevolge

van discussies over de grondexploitatie, het

woningbouwprogramma en het inrichtings-

plan openbaar gebied. Een en ander heeft

geresulteerd in een extra bijdrage van de ge-

meente aan het project.

Onderdeel van het project is de sloop van

de huurwoningen aan de Albert Buining-

gaarde. Van complex 1510 zijn eind 2005 16

woningen gesloopt. De bewoners zijn voor

het merendeel verhuisd naar het complex

De Torenakker. In 2009 zijn nog eens 8 wo-

ningen gesloopt. De overige 32 woningen

staan voor het voorjaar van 2012 op de

slooplijst.

De Biezenkamp, locatie ’t Hamersveld/

Albert Buininggaarde

Onderdeel van het project De Biezenkamp

is de realisatie van het nieuwe Hamersveld,

waarbij Beweging 3.0 en Woningstichting

Leusden nauw samenwerken. De zorggroep

wordt eigenaar van het intramurale vastgoed.

Het project is gebaseerd op de Woonzorg-

visie Leusden (WZV) en bestaat uit 38 in-

tramurale verzorgingshuisplaatsen en 31

verpleeghuisplaatsen. Het Ministerie van

VWS heeft op 26 januari 2005 de verklaring

afgegeven voor het initiatief. In april 2008

is gestart met de bouw van het complex.

Begin 2005 is besloten het complex uit breiden

met 8 extramurale huurwoningen. Deze

woningen, eigendom van de woningstichting,

komen deels op de vijfde verdieping. Ontwik-

keling en bouw lopen gelijk op met het

project ’t Hamersveld. Vanwege allerlei

oorzaken heeft de bouw in 2009 forse vertra-

ging opgelopen. De contractplanning is door

de aannemer(s) niet gerealiseerd. Oorspron-

kelijk had het complex in november 2009

opgeleverd moeten worden. De bouwkun-

dige oplevering van de 8 appartementen

heeft medio december 2009 plaatsgevon-

den. De oplevering van het verpleeg- en ver-

zorgingstehuis is vertraagd tot begin februari

2010. Het totale complex is in mei 2010 in

gebruik genomen.

De Biezenkamp, locatie Asschat/

De Torenakker

Onderdeel van het project De Biezenkamp

is de ontwikkeling van 30 extramurale huur-

woningen en 12 zorgstudio’s, gelegen tus-

sen het complex De Torenakker en het

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

67165

nieuwe Hamersveld. Daarnaast is er sprake

van de optopping van het complex De Toren-

akker met één laag. Het ontwikkelen van de

zorgeenheden is in samenwerking met zor-

ginstelling Abrona tot stand gekomen. Met

deze organisatie is in 2007 een intentieover-

eenkomst gesloten. Het onderdeel Abrona

heeft een oppervlakte van in totaal 884 m2

BVO. Het complex is ontworpen door het

architectenbureau AG Nova uit Amersfoort.

Met de bouw van het complex is gestart in

het voorjaar van 2008. Het project is gelijk-

tijdig gebouwd met het nieuwe Hamersveld.

Evenals het complex ‘t Hamersveld heeft de

oplevering vertraging opgelopen. Volgens

de contractplanning had het totale complex

in april 2010 moeten worden opgeleverd.

Uiteindelijk is het complex in de maanden

juni/juli opgeleverd aan de woningstichting.

De kosten voor het verkrijgen van deze

woningen is gemiddeld € 205.000 per wo-

ning.

De Biezenkamp, gezondheidscentrum/

appartementencomplex (blok C)

In 2007 is een begin gemaakt met de ont-

wikkeling van een gezondheidscentrum in

het plan De Biezenkamp. Dit project wordt

in nauw overleg met Woningstichting Leus-

den door Proper-Stok ontwikkeld. Voor de

woningstichting gaat het om ongeveer 1200

m2 bedrijfsruimte. In het verslagjaar is door

het architectenbureau Van der Goes hard

gewerkt aan het ontwerp. In verband met

de parkeerproblematiek is in 2008 besloten

om het complex te voorzien van een onder-

grondse parkeergarage. Deze garage krijgt

een capaciteit van 88 parkeerplaatsen die

deels worden verkocht en deels worden

verhuurd.

Bovenop de plint van winkels en het gezond-

heidscentrum worden 60 seniorenapparte-

menten gerealiseerd. Op het binnenterrein

van het complex zal een grote binnentuin

worden aangelegd. Het jaar 2010 heeft in

het teken gestaan van de uitvoering. Het

complex wordt gebouwd door het bouw-

bedrijf Vos & Teeuwissen uit Huizen. In maart

2010 is gestart met de bouw. De oplevering

is voorzien voor eind 2011.

De Biezenkamp, MFC/koop- en

huurappartementen/ parkeergarage

In het verslagjaar is door de architecten-

bureaus SVP en Jan Poolen verder gewerkt

aan het ontwerp van het complex. Vanwege

diverse discussies over grondexploitatie,

inrichtingsplan, omvang MFC en risico’s af-

zet koopwoningen, heeft het project een

forse vertraging opgelopen. Eind 2010 zijn

gelukkig de meeste problemen opgelost. In

het verslagjaar is veel overleg geweest met

de gebruikers van het MFC. Met name de

scholen zijn tevreden over het huidige ont-

werp en nemen met veel enthousiasme deel

aan het planteam.

In 2008 waren er nog veel onduidelijkhe-

den over de parkeergarage. Met name de

omvang en de hoogte van de parkeerbak

vormden een probleem. In 2010 is besloten

om het openbare deel uit de parkeergarage

te schrappen. In de huidige plannen komt er

nog wel een parkeergarage maar zal alleen

worden gebruikt door de kopers van de ap-

partementen. De verwachting is dat medio

2011 de geschetste problemen zijn opge-

lost, zodat verder kan worden gewerkt aan

de uitwerking van de plannen.

De intentie is om medio 2012 met de bouw

van het complex te starten. Evenals het hier-

voor beschreven project is de inschatting dat

de bouw ca. twee jaar gaat duren.

Mastenbroek II, Achterveld


is gewerkt aan de verdere ontwikkeling van

het project Mastenbroek II. Het betreft een

project van ongeveer 100 koop- en huur-

woningen. In verband met discussies over

grondposities is in 2010 weinig tot geen

vooruitgang geboekt. Daarnaast is besloten

om de 1e fase van het project Achterveld-

Zuid als eerste te realiseren. De start van

de bouw is daarom ernstig vertraagd en

zal naar alle waarschijnlijkheid pas in 2014

aanvangen.

Project Groot Agteveld, Achterveld

Het betreft een gezamenlijke ontwikke-

ling van de woningstichting en De Alliantie

Eemvallei. Deze partijen hebben in 2007 de

grond gekocht. Woningstichting Leusden

heeft hiervoor € 3.668.098 betaald. In totaal

gaat het om ongeveer 26 ha. Het project

bestaat uit 3 fasen. De eerste fase van het

project bestaat uit ongeveer 50 koop- en

huurwoningen. In 2009 is de naam van het

project Achterveld-Zuid omgedoopt in Groot

Agteveld. Deze naam is gekozen door de

bewoners van Achterveld.

In het verslagjaar is vooral gewerkt aan de

ontwikkeling van de stedenbouwkundige

visie, de grondexploitatie en de woningont-

werpen van de eerste fase. In deze eerste

fase worden ca. 18 sociale huurwoningen

gerealiseerd. De woningen worden gesitu-

eerd rondom een erf. De bouw van de eer-

ste woningen zal starten in het voorjaar van

2012.

Bouwdriest

De woningstichting heeft in 2007 een prin-

cipe afspraak gemaakt om de boerderij te

verwerven van Bouw- en aannemingsbedrijf

Schoonderbeek BV uit Amersfoort. De sterk

in verval verkerende boerderij moet worden

gesloopt. Op de plek zal een nieuw gebouw

worden gerealiseerd die de uiterlijke ver-

schijningsvorm van een boerderij zal krijgen.

Met Beweging 3.0 wordt gewerkt aan de

ontwikkeling van een zogenaamde zorg-

boerderij. In de boerderij worden een aantal

groepen licht dementerenden gehuisvest. In

verband met juridische problemen heeft de

woningstichting in 2010 weinig vooruitgang

kunnen boeken met de ontwikkeling. Aan-

gezien er voor 2011 nog veel onzekerheid

is, kan niet worden aangegeven wanneer er

een start gemaakt kan worden met de daad-

werkelijke ontwikkeling.

Alandsbeek, Multifunctioneel Centrum

In het kader van de ontwikkeling van de mul-

tifunctionele centra in Leusden is in 2008

gestart met de voorbereiding van MFC

Alandsbeek. In dat jaar is een concept PvE

opgesteld door het adviesbureau M3V. In

het najaar van 2009 zijn de plannen gepre-

senteerd aan de omgeving. Het complex

zal een oppervlakte krijgen van ongeveer

4.500 m2 BVO en zal gaan bestaan uit on-

der meer een brede school (drie scholen),

een kinderdagverblijf, een welzijnsruimte en

een gymzaal. Evenals de andere MFC’s dient

ook dit project Europees te worden aanbe-

steed. Qua aanbesteding is gekozen voor

het model ‘Engineering en Construct’. Een

adviesbureau begeleidt de woningstichting

bij de voorbereiding van de aanbesteding.

In het verslagjaar is met name gewerkt aan

de totstandkoming van het ontwerp. Met de

bouw van het complex zal naar verwachting

in de tweede helft van 2012 worden begon-

nen. De planning is dat het complex medio

2014 in gebruik kan worden genomen.

Schoollocaties Leusden-Zuid


is de woningstichting gestart met de ontwik-

keling van de schoollocaties in Leusden-Zuid.

Deze locaties komen vrij na de oplevering

van het multifunctionele centrum Tabak-

steeg. De ontwikkeling wordt gerealiseerd

op drie locaties en zal bestaan uit koop- en

huurwoningen. De aantallen staan nog niet

exact vast. Maar in totaal gaat het om ca. 45

koop- en huurwoningen. In het verslagjaar is

veel aandacht besteed aan de planontwik-

keling. Deze planontwikkeling is tot stand

gekomen in nauwe samenwerking met di-

verse klankbordgroepen. In het jaar 2011 zal

verder worden gewerkt aan de voorbereiding

en de ontwikkeling. De start van de bouw is

voorzien voor medio 2012.

Sloop

In het kader van het project De Biezenkamp

worden de woningen van complex 1510

en 1520 gesloopt (Albert Buininggaarde)

De eerste 16 woningen zijn eind 2005

gesloopt. In de zomerperiode van 2009 zijn

8 woningen van complex 1510 gesloopt om

de ontwikkeling van de tweede fase van De

Biezenkamp mogelijk te maken. De overige

woningen worden begin 2012 gesloopt.

Overige projecten

Naast bovengenoemde projecten is de wo-

ningstichting bezig met verschillende pros-

pects. Dat wil zeggen ontwikkelingen die

zich in een fase van haalbaarheid bevinden.

In 2011 zal moeten blijken of deze projecten

ook daadwerkelijk doorgang kunnen vinden.

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

69165

7.3

onderhoudsuitgaven

De technische organisatie en het planmatig

onderhoud. De afdeling Projecten bestaat

naast het hoofd Technische Zaken uit een

afdelingssecretaresse, twee projectleiders

(planmatig onderhoud), een medewerker

bedrijfsbureau, drie projectmanagers nieuw-

bouw en een projectassistente MFC’s.

In het verslagjaar is de afdeling uitgebreid

met de 3e projectmanager nieuwbouw. Deze

projectmanager zal te zijner tijd de taken over

gaan nemen van een projectmanager die be-

gin 2012 met pensioen zal gaan.

dagelijks onderhoud

Klein onderhoud 188.398 183.684 201.733 235.228 227.181

Mutatie onderhoud 114.902 120.099 131.441 120.463 93.802

Preventief onderhoud CV 179.220 178.116 182.816 173.023 177.043

Klein onderhoud CV 7.686 21.541 16.143 13.368 11.416

Contracten liften 43.288 35.133 39.071 32.162 34.068

Contracten overige 24.754 13.984 5.370 9.442 5.424

558.248 552.557 576.574 583.686 548.934

Planmatig onderhoud

Planmatig onderhoud 1.591.308 1.818.934 2.451.757 2.074.672 1.664.274

Incidenteel planmatig onderhoud 354.105 385.959 271.773 259.390 414.395

1.945.413 2.204.893 2.723.530 2.334.062 2.078.669

Totaal onderhoud 2.503.662 2.757.450 3.300.104 2.917.748 2.627.603

Onderhoud per woning (VHE)

Aantal VHE’s in exploitatie op 1 januari 2.563 2.547 2.588 2.555 2.560

Onderhoud per VHE in € 977 1.085 1.290 1.142 1.026

Kosten niet-planmatig onderhoud/VHE 218 217 225 228 214

Kosten planmatig onderhoud/VHE 759 868 1.065 914 812

Onderhoudskosten/VHE 977 1.085 1.290 1.142 1.026

klein onderhoud

Klein onderhoud in € 188.398 182.617 201.733 235.228 227.181

Klein onderhoud per woning in € 74 71 79 92 89

Aantal werkopdrachten 1.979 1.850 1.814 2.045 2.029

2009

2009

2010

2010

2008

2008

2007

2007

2006

2006

De kosten voor het klein onderhoud zijn in

2010 gestegen. Sinds 2007 is er sprake van

daling van het klein onderhoud per woning.

Het jaar 2010 doorbreekt hiermee een trend.

Tegenover de stijging van de kosten van klein

onderhoud staat een daling van de kosten

van het incidenteel planmatig onderhoud.

Dit onderhoud wordt vooruitlopend op het

geplande planmatig onderhoud bij individu-

ele woningen uitgevoerd. Daarnaast is begin

2008 het onderhoudsabonnement geïn-

troduceerd waarbij alle huurders informatie

hebben gekregen over het onderhoud dat

voor rekening van Woningstichting Leusden

komt, het onderhoud via het onderhouds-

abonnement en het onderhoud voor reke-

ning van de huurder.

mutatieonderhoud

Mutatieonderhoud 114.902 120.979 131.441 120.463 93.802

Aantal mutaties (bruto) 190 195 235 213 224

Waarvan niet meer in verhuur* 40 21 24 14 13

Aantal mutaties (netto) 150 174 211 199 211

Kosten per mutatie (netto) in € 766 695 623 605 445

Aantal gevallen (werkbonnen) 608 531 619 555 451

Aantal gevallen mutatieonderhoud per VHE 0,23 0,20 0,24 0,22 0,18

onderhoud cv-installaties

Preventief onderhoud CV 179.220 178.116 182.816 173.023 177.043

Klein onderhoud CV 7.686 21.541 16.143 13.368 11.416

186.907 199.658 198.959 186.391 188.459

Per woning (in VHE) in € 78,40 78,40 77,79 72,95 73,62

contractonderhoud

Contracten liften 43.288 35.133 39.071 32.162 34.068

Contracten overige 24.754 13.984 5.370 9.442 5.424

Totaal contractonderhoud 68.042 49.116 44.441 41.604 39.492

2009

2009

2009

2010

2010

2010

2008

2008

2008

2007

2007

2007

2006

2006

2006

De totale kosten van het mutatieonderhoud

zijn in 2010 fors gedaald ten opzichte van

2009. De hoofdoorzaak is het sterk gedaal-

de aantal mutaties. Daarentegen stijgen de

mutatiekosten per woning. De kostenstijging

vanaf 2007 wordt met name veroorzaakt

De kosten ‘klein onderhoud c.v.’ hebben be-

trekking op storingen aan de c.v.-installaties

van de voorraad. De kosten van het preven-

tief onderhoud zijn licht gestegen. Daarente-

gen zijn de kosten van het klein onderhoud

fors gedaald ten opzichte van het verslag-

jaar 2009. De oorzaak van de lagere kosten

Het contractonderhoud liften is sterk geste-

gen. Hieronder worden ook de reparaties

verantwoord. Het overige contractonder-

houd is sterk gestegen. De hoofdoorzaak

is dat hier meer contracten zijn verantwoord

dan vorige jaren. Onder overige contracten

door de kosten van keuring van installaties

(NTA-keuring) die uit veiligheidsoverwegin-

gen wordt uitgevoerd. Hierbij worden gebre-

ken direct gerepareerd.

Daarnaast wordt meer aandacht gegeven

aan de kwaliteit.

ten opzichte van 2009 is divers. Hiervoor is

niet direct een hoofdoorzaak te geven. Wel

speelt de stijging van de loon- en materiaal-

kosten een belangrijke rol. De totale kosten

onderhoud cv-installaties zijn eveneens fors

gedaald ten opzichte van het verslagjaar

2009.

valt onder andere het onderhoud aan andere

installaties per complex, zoals gevelliften,

pompinstallaties, etc. en ook liftkeuringen.

In 2011 zal verder worden besproken wat

er precies onder overig contractonderhoud

moet worden verantwoord.

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

71165

* Bijvoorbeeld Albert Buininggaarde (sloop) of Koopgarantwoningen (verkoop)

Planmatig onderhoud

Bij het planmatig onderhoud lag de nadruk

op het buitenschilderwerk en onderhoud van

de complexen: Groenhouten, Akkerhoeve-

Complex 1010 t/m 1030

(Oude bezit)

In het verslagjaar zijn drie oude huurwonin-

gen gerenoveerd. Deze renovatie bestaat in

hoofdzaak uit het aanbrengen van isolerende

beglazing, nieuwe plafonds, nieuwe installa-

ties, keukens en sanitair.

Complex 1090

(P.Stormstr./v. Oldebarneveltstr.)

Het voegen metselwerk van deze woningen

is hersteld. Daarnaast zijn herstelwerkzaam-

heden uitgevoerd aan de schoorstenen. De

werkzaamheden zijn uitgevoerd door de

firma Van der Haar uit Nijkerk.

Complex 1120 (De Wetering)

De keukens van dit complex zijn gereno-

veerd. In nauw overleg met de Woningstich-

ting Leusden en de keukenleverancier heb-

ben de bewoners kunnen kiezen voor allerlei

Noordwijck, Kuperssingel, Korte Geer en ’t

Vliet. Daarnaast is een keukenrenovatiepro-

ject uitgevoerd in het complex Dr. Braunstraat.

planmatig onderhoud

Planmatig onderhoud (excl. schilderwerk) 1.358.576 1.532.997 1.953.285 1.805.639 1.254.135

Schilderwerkprojecten 232.732 291.582 498.472 269.033 410.139

Incidenteel planmatig onderhoud 354.105 385.959 271.773 259.390 414.395

1.945.413 2.210.538 2.723.530 2.334.062 2.078.669

Per woning (VHE) in € 759,19 868,07 1.064,92 913,53 811,98

2009

2010

2008

2007

2006

varianten en opties. Naast de keukens is het

wandtegelwerk vervangen en zijn aanpas-

singen uitgevoerd aan de installaties. Het

project is succesvol uitgevoerd door Bouw-

bedrijf Bloemendal.

Complex 1140

(Groenhouten)

Een omvangrijk installatieproject is uitge-

voerd. Het project bestond onder meer uit

het vervangen van de c.v.-ketels en het ver-

vangen en aanpassen van de radiatoren.

Tegen een geringe huurverhoging hebben de

bewoners een zonneboilersysteem kunnen

laten installeren.

Deze installatie is gekoppeld aan de nieuwe

HR combi c.v.-ketel. Uiteindelijk hebben

67 bewoners gebruik gemaakt van dit aan-

bod.

7.4

planmatig onderhoud en schilderwerk

Schilderwerk

Onder het schilderwerk wordt verstaan het

preventief buitenschilderwerk van buiten-

kozijnen en draaiende delen. Evenals in 2010

zijn meerdere schilderprojecten tegelijk in

uitvoering genomen. In 2010 is het gehele

schilderwerkprogramma van het verslagjaar

gerealiseerd. Ten opzichte van het verslagjaar

2009 zijn de kosten voor het schilderwerk

gedaald.

De oorzaak is een minder omvangrijk pro-

gramma aan schilderwerken. In totaal is bij

199 woningen onderhoud uitgevoerd.

Een overzicht van de belangrijkste werkzaamheden per complex:

Complex 1180

(Hoefijzer/Stijgbeugel)

De eengezinswoningen en appartementen

van het complex Hoefijzer/Stijgbeugel zijn

geschilderd. Daarnaast zijn de buitenkozij-

nen en draaiende delen hersteld.

Complex 1210/ 1220

(Kuperssingel/ Wildenburg,

wijk Claverenblad)

De boxen, ventielen en het leidingwerk van

het mechanische ventilatiesysteem van de

woningen zijn schoongemaakt. Daarna zijn

de systemen opnieuw ingeregeld.

Complex 1270

(Korte Geer)

In het vorige verslagjaar is reeds een start

gemaakt met de renovatie van de badka-

mers en toiletten van de seniorenwoningen.

In totaal ging het hierbij om 42 woningen.

In dit verslagjaar is het project opgeleverd.

Bijzondere aandacht wordt gegeven aan

voorzieningen voor ouderen zoals verhoogde

toiletpotten, beugels en antislip tegelvloeren.

Bewoners konden, weliswaar op beperk-

te schaal, kiezen voor diverse opties. Het

project is in het voorjaar van 2010 opgele-

verd. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door

Bouwbedrijf Bloemendal.

Naast bovengenoemd project is een schil-

derproject uitgevoerd. De buitenkozijnen en

draaiende delen zijn geschilderd. Tevens is

het trappenhuis geschilderd.

Complex 1310,

(’t Ruige Veld)

Ten behoeve van de appartementen beho-

rende tot dit complex zijn de postkasten en

de deur-intercom-installaties vervangen.

Complex 1350

(De Torenakker)

In combinatie met de uitvoering van het

nieuwbouwproject zijn de c.v.-ketels van de

woningen vervangen. De werkzaamheden

zijn uitgevoerd door de firma A.A. Tolboom.

Naast bovengenoemd project is een schil-

derproject uitgevoerd. De buitenkozijnen en

draaiende delen zijn geschilderd.

Complex 1420

(Dam- en Duikersluis)

Gelet op de zeer slechte onderhoudsstaat

zijn de buitenkozijnen en draaiende delen

van de woningen behorende tot dit complex

in 2009 hersteld. Daarnaast zijn er herstel-

werkzaamheden uitgevoerd met betrekking

tot het buitenschilderwerk. In het verslagjaar

is een algehele schilderbeurt uitgevoerd.

Complex 1540

(Sine Cura)

De seniorenwoningen van het complex Sine

Cura zijn geschilderd. Daarnaast zijn de bui-

tenkozijnen en draaiende delen hersteld.

Complex 1550

(Wagenberg)

De seniorenwoningen van het complex

Wagenberg zijn geschilderd. Daarnaast zijn

de buitenkozijnen en draaiende delen her-

steld. Voorts zijn de zinken bakgoten vervan-

gen.

Complex 1600

(Gras- en Klaverland)

De bergingen van de seniorenwoningen van

het complex Gras- en Klaverland zijn ge-

schilderd. Daarnaast zijn de schuurdeuren

vervangen.

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

73165

7.41

Algemeen


Woningstichting Leusden heeft al geruime

tijd de ‘groot onderhoud’ benadering in de

voorraad afgeschaft met andere woorden er

worden geen onderhoudswerkzaamheden

gespaard om een woning in zijn geheel te

kunnen aanpakken.

We werken volgens een systematiek van

planmatig onderhoud waarmee die delen

van de woning worden aangepakt zodra dat

wenselijk is. Binnen redelijke marges wordt

gestreefd naar doelmatigheid en efficiency

als het gaat om inrichten en aanbesteden

van projecten.

Basis voor de werkzaamheden is een plan-

ningssysteem voor meerjaren onderhoud dat

ieder jaar geactualiseerd wordt. Ieder jaar

worden inspecties uitgevoerd en wordt het

programma voor het komende jaar bepaald.

Verder kent Woningstichting Leusden het be-

grip incidenteel planmatig onderhoud waar-

mee zo nodig ad hoc ingrepen aan delen van

een woning kunnen worden gerealiseerd. De

projectleiding ligt bij Woningstichting Leus-

den. De overige werkzaamheden worden

uitbesteed.

Wat willen (op den duur) bereiken?

De woningen van woningcorporaties moe-

ten volgens de wet (het BBSH) aan een be-

paalde kwaliteit voldoen en een bepaalde

prijs hebben. Woningstichting Leusden wil

dat haar woningen een goede prijs-kwaliteit-

verhouding hebben. Dat blijkt uit het eerder

toegelichte huurdifferentiatiebeleid en uit het

kwaliteitsbeleid zoals dat is vastgelegd in het

‘Programma van Eisen Nieuwbouw’.

Het meten van het kwaliteitsniveau van

de voorraad is complex. Het ministerie

van VROM gebruikt daarvoor het systeem

‘Kwalitatieve Woningregistratie’ (KWR). KWR

verdeelt woningen in drie categorieën: ‘voor-

oorlogse’, ‘1945 tot 1968’ en ‘vanaf 1968’

en drukt de kwaliteit uit in herstelkosten van

de vergelijkbare nieuwbouwwaarde. Hier-

bij gelden ook drie categorieën: ‘matig’,

‘redelijk’ en ‘goed’. Voor de categorie ‘ma-

tig’ bedragen de herstelkosten bijvoorbeeld

20 à 30% van de vergelijkbare nieuwbouw-

waarde. Op basis van de KWR-systematiek

vallen globaal de complexen 1010 t/m 1030

(gedeeltelijk) in de kwaliteit matig. De indica-

tie van het aantal woningen (complex 1010

t/m 1030) in de categorie matig is circa vijf.

In 2010 zijn in totaal drie woningen uit deze

complexen ingrijpend verbeterd. De overige

woningen van de voorraad zijn van redelijke

tot goede kwaliteit. Er is de komende jaren

wel planmatig onderhoud noodzakelijk om

ze op peil te houden.

Kwaliteitsbeheersing

Jaarlijks wordt het planningssysteem van

planmatig onderhoud geactualiseerd, zo-

dat op ieder moment goed inzicht mogelijk

is in de gewenste onderhoudsplanning. Dit

systeem is in het nieuwe automatiserings-

systeem Empire geïntegreerd. Ten behoeve

van de begroting 2011 is het bezit in 2010

deels geïnspecteerd. De resultaten zijn in de

meerjarenplanning (Optymo) verwerkt. Daar-

naast zijn lonen en prijzen geïndexeerd en is

het uitgevoerde planmatig onderhoud 2009

verwerkt. Aangezien het huidige geauto-

matiseerde meerjaren onderhoudssysteem

niet meer ondersteund gaat worden, is in

het verslagjaar een keuze gemaakt voor een

nieuw systeem. Het betreft het programma

Ibis Main van de Brink Groep. Vanaf 1 febru-

ari 2011 zal met dit systeem gewerkt gaan

worden. Ondersteuning zal nog wel worden

gegeven door een adviseur van DHV.

De norm is dat er geen structureel achter-

stallig onderhoud bij de woningen van

Woningstichting Leusden is.

Wat bedoelen we daarmee?

• De woningen mogen geen structurele

gebreken vertonen.

• De gebreken mogen het wooncomfort

van onze huurders niet aantasten.

• Het planmatig onderhoud heeft tot doel

het aantal klachtenmeldingen over het

dagelijks onderhoud sterk te verminderen.

We constateren dat de voorraad er goed

voor staat. Er zijn geen structurele achter-

standen in het onderhoud. Ook geeft de

woonkwaliteit geen aanleiding tot structu-

De opgave is het benodigde budget omlaag

te brengen in verband met de beoogde alge-

mene verlaging van het kostenniveau. Waar

mogelijk worden woningen in het onderhoud

naar een bijdetijdse kwaliteit gebracht.

De volgende thema´s komen dan aan de orde:

Kostenbeheersing.

Qua onderhoud is in 2010 rekening gehou-

den met een algemene kostenstijging van

1,5%.

In eerdere beleidsstukken is aangegeven

dat het streven van de woningstichting er

op gericht is de kosten van het onderhoud

omlaag te brengen, zonder dat dit ten koste

gaat van de noodzakelijk te leveren kwa-

liteit. Middelen die hiertoe worden ingezet

zijn een betere werkbegeleiding, o.a. intake,

opdrachtverstrekking, technische begelei-

ding en controle, alsmede een verbetering

van de technisch administratieve processen,

codering en budgettering. Daarnaast wordt

ook beter het beleidsmatige kader, waarin

werkzaamheden moeten plaatsvinden, in

ogenschouw genomen. In zijn algemeenheid

lijkt het streven om te komen tot een betere

effectiviteit van de werkorganisatie, dus ook

op het punt van het onderhoud zijn vruchten




De volgende grafiek laat de kostenontwikke-

ling ter zake zien en geeft ook een prognose

weer in het kader van de meerjarenbegroting.

af te werpen. Dit beleid wordt het komende

jaar doorgezet.

Duurzaamheid

Duurzaamheid wordt steeds meer een vast

onderdeel bij de voorbereiding en uitvoering

van het planmatig onderhoud. Vooral in de

voorbereiding moeten keuzes worden ge-

maakt. Waar in het verleden de keuze werd

overgelaten aan de bewoner (veelal tegen

een huurverhoging) is tegenwoordig de wo-

ningstichting de partij die erover besluit. Veel

duurzaamheidsproducten worden bij het

planmatig onderhoud standaard bepaald.

Voorbeelden hiervan zijn de isolerende be-

glazing, HR cv-ketels en de waterbesparen-

de kranen. Bij veel projecten wordt gezocht

naar een optimalisatie van de duurzaamheid.

Deze optimalisatie heeft zich echter nog niet

vertaald in een milieubeleidsplan. In 2011

zal worden getracht hier een invulling aan te

geven. In het verslagjaar zijn we na het pro-

ject ‘De Wetering’ weer grootschalig aan de

slag geweest met zonneboilersystemen. In

de wijk Groenhouten zijn 67 systemen ge-

monteerd. Daarnaast zijn voorbereidingen

getroffen voor het cv-project van het com-

plex Esdoornhof/Wilgenlaan. Het plan is om

bij dit project de cv-ketel te koppelen aan

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

75165

2009

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

1.480

1.280

1.080

880

680

480

280

80

Kosten

planmatig

onderhoud

per woning

een luchtwarmtepomp. De verwachte ener-

giebesparing is maar liefst 40%. De subsidie

voor dit project is inmiddels ontvangen.

Gezien de forse stijging van de energieprij-

zen komen er veel individuele aanvragen bin-

nen van huurders voor het isoleren van de

woningen. Naast de verzoeken voor isole-

rende beglazing betreft dit vloer- en gevel-

isolatie. Bij de toekomstige projecten plan-

matig onderhoud zal steeds meer aandacht

worden gegeven aan het aspect duurzaam-

heid.

In BLNW-verband wordt nauw samenge-

Aanpassen aan

de eisen van de tijd

Bij de voorbereiding van het planmatig on-

derhoud wordt veelal rekening gehouden

met het aanpassen van het onderdeel aan

de eisen van de tijd. Dit wordt vaak al mak-

kelijk gemaakt door de beschikbaarheid en

de kosten van het toe te passen product. Bij

deze producten wordt ook gekeken naar de

vraag van de huurders, de duurzaamheid en

het toekomstig onderhoud.

werkt op het gebied van energie-labeling. Het

hele bezit van de woningstichting is getoetst.

Nu zijn we in staat om bij iedere mutatie en

verkoop een energielabel af te geven. De

stand van zaken van het totale bezit wordt

jaarlijks gemonitord. Daarnaast wordt jaarlijks

een benchmark uitgevoerd met de BLNW

corporaties en Woningstichting Putten. Op

deze wijze ontstaat een goed beeld van de

duurzaamheid van het bezit. Het overgrote

deel van het bezit heeft het label C. De in-

zet is om dit de komende jaren nog verder te

verbeteren. In onderstaande tabel wordt de

stand van zaken weergegeven.

Keuzemogelijkheden

bieden aan bewoners

Sinds een aantal jaren biedt de woning-

stichting de huurders keuzemogelijkheden

aan bij keuken- en sanitairprojecten. Per pro-

ject wordt gekeken naar het keuzepakket. In

2011 zal nader onderzoek worden gedaan

naar het uitbreiden van de keuzemogelijk-

heden. Zo wordt bijvoorbeeld gekeken naar

het aanbieden van keukenapparatuur bij

keukenrenovatieprojecten.

2010

2009

1.500

1.400

1.300

1.200

1.100

1.000

900

800

700

600

500

400

300

200

100

0

A B C

D E F G

referentie label

energielabel

Jaarlijks geven we een overzicht over de ont-

wikkeling van het vastgoed. Immers, Woning-

stichting Leusden streeft naar het dynamise-

7.5

porteFeuillemanagement:

overzicht vastgoed in bezit en beheer

7.51


7.52

Omvang woningvoorraad

wijzigingen

woningvoorraad

Woningvoorraad (aantal VHE)

Beginstand 2.626 2.580 2.578 2.555 2.560

Bij: Nieuwbouw 63 66 26 41 -

Bij: Aankoop 3 7 3 - -

Af: Verkocht-definitief 2 - 1 3 -

Af: Verkocht VOV (terugkoopregeling - 6 3 - -

Af: Verkocht MKW (voorwaarden) 36 13 23 15 5

Af: Sloop - 8 - - -

Eindstand (in beheer) 2.654 2.626 2.580 2.578 2.555

Waarvan voorraad 1

Waarvan aandeel derden (De Alliantie) 66,0 62,5 33,5 20,5 -

Eindstand (in exploitatie) 2.588,0 2.562,5 2.546,5 2.557,5 2.555,0

Bedrijfsonroerend goed (in m2)

Beginstand 2.674 1.292 1.292 954 954

Af: Verkocht - - - - -

Bij: Nieuwbouw/uitbreiding* - 1.382 - 338 -

Bij: Aankoop - - - - -

Eindstand (in beheer) 2.674 2.674 1.292 1.292 954

Waarvan aandeel derden (De Alliantie) 681 681 - - -

Eindstand (in exploitatie) 1.993 1.993 1.292 1.292 954

2009

2009

2010

2010

2008

2008

2007

2007

2006

2006

ren van de voorraad door verkoop en nieuw-

bouw, waardoor het bezit beter past bij de

wijzigende verlangens in de samenleving.

overzicht

bedrijfsonroerend goed

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

77165

Kwaliteitscontrole en meten

van tevredenheid van bewoners

Per project wordt het toezicht georganiseerd

door de woningstichting. Veelal wordt het

toezicht zelf gedaan. Slechts bij projecten van

grote omvang wordt het toezicht uitbesteed.

De projecten planmatig onderhoud worden

opgeleverd door de projectleiders. Per pro-

ject wordt een proces verbaal van oplevering

opgesteld. Er worden eisen gesteld aan het

verhelpen van de geconstateerde gebreken.

In het verleden werd de tevredenheid van

de bewoners gemeten door middel van

enquêtes, zowel schriftelijk als telefonisch.

De enquêtes werden vooral uitgevoerd bij

sanitair- en keukenprojecten. De afgelopen

jaren is het houden van enquêtes in de verge-

telheid geraakt. In 2011 zal bij de uitvoering

van het planmatig onderhoud de draad weer

worden opgepakt.

Verkoop huurwoningen

In 2001 zijn 60 eengezinswoningen in de wijk

Langenbeek (complex 1171) aan huurders

te koop aangeboden. In 2010 zijn hier vier

woningen van verkocht: twee definitief en

twee als Koopgarant. Op 31 december 2010

zijn nog 25 huurwoningen in Langenbeek

beschikbaar voor de verkoop aan zittende

huurders of bij mutatie. Per ultimo 2010 staat

er één woning te koop van dit complex.

In 2009 zijn er 56 eengezinswoningen Brink-

horst/Bruinhorst (complex 1100) aan huur-

der te koop aangeboden. Er zijn ultimo 2010

geen woningen verkocht.

Het project Meerkeuzewoning betreft een

keuzemogelijkheid voor bestaande en toe-

komstige huurders van de woningen in

hiervoor aangemerkte complexen uit drie

huurvarianten en twee koopvarianten. De

koopvarianten bevatten een eeuwigdurende

erfpacht. Hierbij blijft Woningstichting Leus-

den juridisch eigenaar (‘bloot eigendom’) en

gaat het economische eigendom over naar

de voormalige huurder. In deze vorm kunnen

wij de woning met een korting van 25% op

de marktwaarde aanbieden, zodat ook de la-

gere inkomens in aanmerking kunnen komen

een woning te kopen. In 2010 zijn er 36 wo-

ningen verkocht onder de Koopgarantrege-

ling. Hiervan zijn vier woningen teruggekocht

zodat dit de tweede verkoop was. Eén van

deze woningen was in 2009 al teruggekocht.

Verkoop koopwoningen

In 2010 heeft de woningstichting 35 niet ver-

kochte koopappartementen in Apollovlinder

aangekocht van Heijmans Vastgoed om de

start van de bouw mogelijk te maken. De

bouw is begin september 2010 gestart. De

woningstichting probeert deze 35 apparte-

menten door te verkopen.

In het najaar van 2010 is gestart met de

verkoop van 20 koopappartementen van ’t

Zicht. De bouw start in juli 2011.

Nieuwbouw

In 2010 zijn in het nieuwbouwplan Tabak-

steeg 21 huurwoningen opgeleverd. Dit betreft

het deelplan ‘De Landerijen’. De huurwonin-

gen in Tabaksteeg worden voor het merendeel

gezamenlijk met woningcorporatie De

Alliantie Eemvallei gerealiseerd, waarbij ieder

een aandeel van 50% heeft in de project-

ontwikkeling en exploitatie. Woningstichting

Leusden voert het beheer van de exploitatie

van deze woningen. Alle woningen zijn ver-

huurd. Daarnaast zijn er 30 appartementen

van het complex Asschat/De Torenakker

opgeleverd.

Aankoop

Er zijn in 2010 geen woningen meer aange-

kocht uit de terugkoopregeling van de wijk ’t

Vliet. Deze regeling is nu afgelopen.

De woningvoorraad van Woningstichting

Leusden is over het algemeen vrij jong. Toch

is antwoord nodig op vragen als: ‘Wat is er-

voor nodig om woningen in stand te houden?

Welke aanpassingen zijn nodig om ze aan de

veranderende vraag te laten voldoen?’ Daar-

toe dient het strategisch voorraadbeleid. In

2006 is op basis van resultaten van de Ae-

dex/IPD Corporatie Vastgoedindex, parate

kennis van de eigen medewerkers en de hui-

dige beleidsdoelstellingen een eerste rapport

in het kader van strategisch voorraadbeleid

opgesteld. Het is een opstap naar een volle-

dig en uitgebreid strategisch voorraadbeleid.

Dat zal in de toekomst niet alleen dienen als

monitor voor de woningvoorraad maar ook

als marketingmethode in de beleidsvorming

van de woningstichting. Het Strategisch

Voorraadbeleid helpt bij het toetsen van de

haalbaarheid en wenselijkheid van voorstellen

op het gebied van verkoopbeleid, huurbeleid,

herstructurering en planmatig onderhoud.

7.6

strategisch voorraadbeleid

Meerkeuzewoning

Woningstichting Leusden introduceerde in

2005 de Meerkeuzewoning. Het is een be-

langrijk middel in het creëren van veelzijdige

buurten waar mensen lang met plezier blij-

ven wonen en zich meer betrokken voelen bij

alles wat er om hen heen gebeurt. Eind 2005

is onder huurders/kopers onderzoek gedaan

naar de acceptatie, werkwijze en tevreden-

heid van de Meerkeuzewoning. Conclusies

uit dit onderzoek:

• De bekendheid van het product is goed.

• Medewerkers moeten meer kennis heb-

ben over o.a. de hypotheek.

• Er is meer gerichte prijsinformatie over

koopwoningen nodig.

• In de pilot wonen met name huurders

tussen 30-45 jaar.

• Een (groot) deel van de huurders kan

niet kopen in verband met leeftijd en/of

inkomen.

In 2010 heeft Woningstichting Leusden drie

eengezinswoningen teruggekocht, die in

voorgaande jaren als Koopgarantwoningen

waren verkocht.

Bedrijfsruimtes

De woningstichting heeft in 2010 afgespro-

ken dat de bedrijfsruimtes Rondeel 116-

120 worden verkocht. Deze verkoop zal

waarschijnlijk in het tweede kwartaal 2011

worden afgerond.

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

79165

In 2010 hebben 190 bewoners hun huur

opgezegd. Dit aantal is weer iets lager dan

in het voorgaande jaar. De economische situ-

atie leidt ertoe dat mensen minder geneigd

zijn een stap in hun wooncarrière te ma-

ken. Verhuizen naar een nieuwe huurwoning

betekent, door de jarenlange achterblijven

huurverhoging voor zittende huurders, dat

er vaak sprake is van een grote huursprong

bij verhuizing. Dit maakt doorstroming naar

een nieuwe huurwoning minder aantrekke-

7.7

mutaties woningbezit

• Huurders die hier pas wonen zijn meer

geïnteresseerd.

• Erfpacht wordt in Leusden toch redelijk

geaccepteerd.

In de laatste jaren bleek de behoefte aan

huurvarianten binnen de Meerkeuzewoning

zeer klein. Echter de behoefte aan de Koop-

garantwoning is onverminderd groot. Op

basis van deze behoefte worden de huurva-

rianten niet actief aangeboden. Mensen die

in het verleden voor een huurvariant hebben

gekozen waarvan het contract in 2010 afliep,

ontvingen een nieuw aanbod. Een aantal gaf

de voorkeur om af te zien van het voorstel en

weer aan te sluiten bij de jaarlijkse huurver-

hoging. Gezien de lage huurverhoging van

de afgelopen jaren is dit ook begrijpelijk. Mo-

gelijk ontstaat er door veranderingen in huur-

beleid meer behoefte aan deze producten.

Multifunctionele centra

In Leusden groeit de behoefte aan maat-

schappelijke voorzieningen. Inmiddels is in

de wijken Groenhouten en Hamershof de

eerste woonzorgzone ontstaan. Daarnaast

worden drie multifunctionele centra (MFC’s)

in Tabaksteeg, De Biezenkamp en Alands-

beek ontwikkeld. Woningstichting Leusden

is als ontwikkelaar en eigenaar/beheerder

van maatschappelijk vastgoed bij beide

initiatieven betrokken. Gemeente Leusden

en Woningstichting Leusden tekenden op

4 april 2006 daartoe een samenwerkings-

overeenkomst. In 2010 is door gemeente

en woningstichting hard gewerkt aan het

vervolg, namelijk een projectovereenkomst.

Deze overeenkomst is in 2010 ondertekend.

In de MFC´s komen ‘brede scholen’ die,

zoals het woord al zegt, meer zijn dan een

gewone school. In de brede school werken

verschillende partijen met elkaar samen met

als doel het vergroten van ontwikkelings-

kansen van kinderen. Kinderopvang, onder-

wijs, welzijn, peuterspeelzaal, sport, cultuur,

bibliotheek en andere instellingen kunnen

deel uitmaken van de brede school.

MFC Tabaksteeg - dit centrum is bedoeld

voor een wijkcentrum, een sportcentrum,

een dependance van de bibliotheek, twee

basisscholen, een kinderdagverblijf, buiten-

schoolse opvang, een peuterspeelzaal en

ca. 1.600 m2 bedrijfsruimte. In 2009 heeft dit

MFC officieel de naam Antares gekregen. In

2010 kreeg Antares steeds meer haar uitein-

delijke vorm en in december 2010 is Antares

bouwkundig opgeleverd.

MFC De Biezenkamp - hier komen een peu-

terspeelzaal, drie basisscholen, een welzijns-

voorziening, buitenspeelruimte, een fietsen-

stalling, parkeerruimte voor auto’s en een

gymzaal.

MFC Alandsbeek - dit centrum biedt onder-

dak aan onder meer een sportzaal, kinderdag

verblijf, buitenschoolse opvang en drie scholen.

lijk. Daarnaast maken de onzekerheid over

de prijsontwikkelingen in de koopmarkt, het

moeilijker verkrijgen van een hypotheek en

het in de toekomst wel of niet behouden van

hypotheekrenteaftrek dat de overgang van

een huurwoning naar een koopwoning ook

wordt bemoeilijkt.

Al deze ontwikkelingen dragen bij aan een

dalende mutatiegraad.

verkoop en

meerkeuzewoning

Woning als Meerkeuzewoning verkocht 106 36 20 50

(Koopgarant)

Woning als Meerkeuzewoning verhuurd 10 10 0 10

met Huurvast

Woning als Meerkeuzewoning verhuurd 5 5 0 5

met Huurzeker

Totaal gebruik MKW-regeling 121 51 20 65

totaal 2010

2009

tm08

Om de verandering in verkoopbeleid goed

vorm te geven is in 2009 ook de functie van

verkoopbegeleider gecreëerd. Dit heeft in

2010 zijn vruchten afgeworpen: het aantal

verkochte woningen is gestegen naar 38 wo-

ningen, waarvan twee woningen definitief. In

de huidige marktsituatie is dat een mooi re-

sultaat. Daarbij viel wel op dat woningen die

> Terugkoopregeling

In het boekjaar 2010 zijn geen woningen via

de terugkoopregeling door Woningstichting

Leusden aangekocht.

Waar staan we nu?

Onze woningvoorraad is wat toegenomen

doordat een aantal nieuwbouwwoningen is

opgeleverd. De verkoopopgave is daarnaast

op de vrije markt verkocht werden aanmer-

kelijk moeilijker te verkopen waren dan de

woningen met de voorwaarden van Koopga-

rant. In de huidige marktsituatie en econo-

mische omstandigheden is een product als

Koopgarant zeer aantrekkelijk, vanwege de

lagere maandelijkse woonlasten en het weg-

nemen van onzekerheid van doorverkoop.

wv. 0 terugkoop

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

81165

dan wel groot maar doet geen afbreuk aan

de totale beschikbare woningvoorraad (huur

& koop) voor kwetsbare doelgroepen.

2010

2011

2012

2013

2014

2015

3.000

2.950

2.900

2.850

2.800

2.750

2.700

2.650

2.600

2.550

2.500

aantal

woningen in

beheer +

Koopgarant

aantal woningen

in exploitatie

woningen in

beheer

(risico WSL)

Aantal

wooneenheden

per ultimo jaar



zodanige omvang van het bezit (incl. ver-

kochte Koopgarantwoningen) in de goed-

kope en middeldure sector dat verschillen-

de doelgroepen in Leusden goed bediend

kunnen worden. Doelgroepen zijn dan

niet alleen mensen met een laag inkomen

maar ook starters, senioren en mensen die

een bepaalde vorm van ondersteuning no-

dig hebben om zelfstandig te wonen. Een

min of meer arbitraire norm zou kunnen

zijn: 25 à 30% van de woningvoorraad in

Leusden.

Daarnaast breidt Woningstichting Leusden

het aanbod bedrijfsruimte verder uit. Voor

wat betreft het aantal m2 bedrijfsruimte is er

geen target vastgesteld. Doelstelling is wel

dat de woningstichting dienstbaar wil zijn op

het gebied van het niet commerciële maat-

schappelijke vastgoed. De ambities zijn hoog

met de realisatie van onder andere drie mul-

tifunctionele centra en gezondheidscentra in

Tabaksteeg en De Biezenkamp.

Met de gemeente Leusden is het gesprek

geopend over rollen in deze, in de lokale

setting.

Voor de mensen die niet op eigen kracht in

huisvesting kunnen voorzien houdt Woning-

stichting Leusden een goedkope en be-

reikbare woningvoorraad beschikbaar. De

grenzen van huurprijzen worden jaarlijks

geïndexeerd. Tot de goedkope woningvoor-

raad behoren alle woningen tot een huurprijs

van € 411 per 1 juli 2010. Tot de bereikbare

woningvoorraad wordt een huurgrens ge-

hanteerd van minimaal € 411 en maximaal

€ 488 per 1 juli 2010.

Volgens afspraken met de gemeente Leus-

den moet de goedkope woningvoorraad uit

minimaal 1.037 woningen bestaan en de

bereikbare woningvoorraad uit minimaal 398

woningen. Tot de totale voorraad goedkope

en bereikbare woningen moeten in totaal dus

1.435 woningen behoren.

Per 31 december 2010 bestond de totale

voorraad goedkope en bereikbare woningen

uit 1.435 woningen. Hiervan vielen 423 wo-

7.71

Beschikbaarheid van woningen en prestatieafspraken

ningen binnen de goedkope woningvoorraad

en 1.105 woningen binnen de bereikbare

woningvoorraad.

De grenzen voor de goedkope en bereikbare

voorraad sluiten aan bij de huurinkomensta-

bel zoals die is vastgesteld voor 1 juli 2010

tot 1 juli 2011. Deze grenzen komen niet

overeen met de grenzen zoals gesteld in het

Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).

De achtergrond om te kiezen voor de lokale

grenzen zijn de afspraken met de gemeente

Leusden over de huurinkomenstabel. Daarbij

is het belangrijk dat de grenzen waarop de

toewijzing plaatsvindt, corresponderen met

de indeling van de voorraad. Bij het formu-

leren van nieuwe prestatieafspraken wordt

met de gemeente Leusden overlegd over de

mogelijkheid om de grenzen aan te laten

sluiten bij de landelijke grenzen.

> Dure en vrije sector

Ook de huurgrenzen voor de dure en vrije

sector zijn in een convenant met de ge-

meente Leusden vastgelegd. De huren voor

de dure sector bedragen minimaal € 489 en

maximaal € 648. De woningen met een ho-

gere huur behoren tot de vrije sector. De dure

> Goedkope en bereikbare woningvoorraad

woningvoorraad moet volgens de afspraken

minimaal 719 woningen tellen. Woningstich-

ting Leusden heeft op 31 december 2010 in

totaal 1.126 woningen in het segment duur

en vrije sector.

> Verdeling woningen volgens interne huur- en inkomenstabel

prijspeil prijspeil minimum aantal per aantal per

1 juli ‘10 1 juli ‘09 volgens 31 dec ‘10 13 dec ‘09

prestatie-

afspraak

Goedkoop ≤ € 411 ≤ € 406 1.037 423 423

Bereikbaar € 411 - € 488 € 407 - € 482 398 1.105 1.099

Duur € 488 - € 647 € 483 - € 647 719 970 957

Vrije Sector > € 647 > € 647 122 156 146

2.276 2.654 2.625

Met de gemeente wordt in de prestatie-

afspraken vastgelegd dat in 2015 ten min-

ste 20% van de totale woningvoorraad in

Leusden in de categorie ‘goedkoop’ valt.

Het is hierbij indifferent of deze categorie

Resultaten:

• In 2010 valt 80% van ons huurwoningbezit

in de categorie goedkoop en betaalbaar.

• In 2010 is het verkoopbeleid van Wo-

ningstichting Leusden gericht om 45

betaalbare koopwoningen op de Leus-

dense woningmarkt te brengen.

huur- dan wel koopwoningen betreft. Dat wil

zeggen prijspeil 1 juli 2009 huurwoningen

tot € 548 en koopwoningen tot €175.000.

Periodiek worden deze prijspeilen aange-

past.

• In 2010 formuleert Woningstichting Leus-

den een nieuw huurbeleid met als resul-

taat een betere match tussen doelgroep

en woning. Tijdspad: najaar 2010 gereed.

Bij het formuleren van dit huurbeleid wor-

den klanten en gemeente betrokken.

Woningvoorraad Aantal en% aantal en%

Leusden per 1.1.2010 goedkope woningen betaalbare woningen

11.312 2.254 (20%) 6.140 (54%)

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

83165

7.72

Wonen met sterren

In 2010 heeft de woningstichting 825 wonin-

gen in haar aanbod die in meer of mindere

mate geschikt zijn voor mensen met een

functiebeperking. Het grootste aantal wo-

ningen is de groep woningen met één ster.

Dat zijn woningen waarbij de woonkamer,

slaapkamer en sanitaire voorzieningen op

dezelfde etage liggen. Naarmate een woning

Ontgroening en vergrijzing

In Leusden wonen relatief weinig jongeren

in de leeftijdsgroep 20-30 jarigen. Moge-

lijke redenen hiervoor zijn studie en werk in

andere steden, de dorpse ‘gezinsidenti-

teit’ van Leusden en de relatief beperkte

keuze in het goedkopere woonsegment. Er

is voor eenpersoonshuishoudens in het al-

gemeen, zowel jong als oud, relatief weinig

woningaanbod. De vergrijzing van Leusden

Om goed voorbereid te zijn op deze ver-

grijzing, moet gezocht worden naar zowel

kwalitatieve als kwantitatieve oplossingen.

Kwalitatief is het belangrijk dat de plannen

voor Leusden als woonzorgzone verder

worden vormgegeven. Ook ondersteuning

van mantelzorg is belangrijk, evenals het uit-

breiden van dienstenpakketten en mogelijk-

meer sterren heeft is het meer geschikt

voor bewoners die afhankelijk zijn van een

rolstoel. Etagewoningen in de nieuwbouw

worden allemaal gebouwd met drie of zelfs

vier sterren.

Woningen van Woningstichting Leusden,

verdeeld naar sterren en plaats (2010):

is op dit moment nog niet extreem sterk,

maar de vergrijzing komt er gezien deze leef-

tijdsopbouw wel aan, zoals ook landelijk het

geval is. Door de leeftijdsopbouw van de be-

volking krijgt Leusden meer dan gemiddeld

in Nederland te maken met het verschijnsel

dubbele vergrijzing. Dit houdt in dat er meer

ouderen zijn en dat deze groep inwoners ook

een steeds hogere leeftijd bereikt.

heden voor sociale activiteiten. Kwantitatief

ligt er een opgave in het aantal woningen dat

beschikbaar is voor mensen met een functie-

beperking, eventueel in combinatie met een

zorgvraag. Vooral op dit onderwerp ligt de

uitdaging voor Woningstichting Leusden om

een flink aantal woningen te realiseren dat

integraal toegankelijk is.

Achterveld Leusden Stoutenburg Totaal

Geen ster 117 1.703 9 1.829

Eén ster 24 447 471

Twee sterren 24 206 230

Drie sterren 35 79 114

Vier sterren 1 9 10

Eindtotaal 201 2.444 9 2.654

Leeftijdscategorie Leusden Nederland

Tot 15 jaar 14,5% 16,0%

15 - 29 jaar 15,8% 18,5%

30 - 44 jaar 17,1% 17,9%

45 - 64 jaar 29,2% 28,1%

64 - 74 jaar 14,0% 11,4%

75 jaar en ouder 9,4% 8,2%

Bron: Woonvisie Leusden

Leeftijdsopbouw

Leusden en

Nederland

in 2020

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

85165

7.73

Starters

Woningstichting Leusden ziet een grote

noodzaak dat starters en jongeren op de wo-

ningmarkt in Leusden bijzondere aandacht

behoeven. Om ervoor te zorgen dat Leusden

ook juist aantrekkelijk blijft voor jonge mensen,

neemt de gemeente in de PVE’s voor indivi-

duele woningprojecten de in de Woonvisie

Leusden 2008-2015 aangegeven percenta-

ges goedkope en middeldure huur- en koop-

woningen op. De gemeente spant zich daar-

naast in om voor zowel nieuwbouwwoningen

als voor bestaande woningen voldoende

budget voor starterleningen beschikbaar te

hebben en te houden. In 2009 zijn tussen

gemeente en Woningstichting Leusden be-

langrijke stappen gezet ter verbetering van

de toegankelijkheid van de woningmarkt voor

starters en jongeren. Partijen zijn overeenge-

7.74

Op basis van de gegevens uit het onderzoek

‘Wel Thuis’ heeft in 2008 een onderzoek

plaatsgevonden naar de wensen en behoef-

ten van beschermde woonvormen van men-

sen in de gemeente Leusden. De conclusie

van dit onderzoek is, dat er een tekort is aan

kleinschalige beschermde woonvormen in

2015. Er worden daarbij drie doelgroepen

onderscheiden: ouderen met een beperking,

mensen met een lichamelijke of verstandelij-

ke beperking en mensen met een chronische

psychische beperking.

komen dat Woningstichting Leusden 1 januari

2010 t/m 31 mei 2012 jaarlijks 25% van de

vrijkomende woningen toewijst aan starters.

Deze toewijzing geschiedt op basis van loting.

Eengezinswoningen worden specifiek toege-

wezen aan starters die een meerpersoons-

huishouden (willen gaan) vormen.

Resultaten:

• 25% van de vrijkomende woningen wor-

den door middel van loting toegewezen

aan starters.

• Woningstichting Leusden neemt in de

eerste helft van 2010 het initiatief om

samen met de gemeente jongeren speci-

fiek voor te lichten over woonkosten. Via

Larikslaan2 krijgen jongeren de moge-

lijkheid om informatiegesprekken aan te

vragen.

De verwachting is dat er in 2015 een over-

schot is aan grootschalig wonen voor ou-

deren met een beperking. Verder is er een

tekort aan grootschalig beschermd wonen

voor mensen met een lichamelijke en ver-

standelijke beperking en voor mensen met

een chronische psychische beperking. Het

onderstaande overzicht is een weergave

van de huidige situatie van de beschikbare

woonvormen. In dezelfde tabel wordt ook

aangegeven waar de tekorten dreigen te

ontstaan.

gemeente leusden:

Fricties uitgaande van

het huidige aanbod

Ouderen

Lichamelijk en/

of verstandelijk

gehandicapten

Mensen met een

psychische beperking

Totaal

Kleinschalig

beschermd

wonen

40

60

20

120

Grootschalig

beschermd

wonen

200

40

30

270

Kleinschalig

beschermd

wonen

0

46

0

46

Grootschalig

beschermd

wonen

317

0

0

317

Kleinschalig

beschermd

wonen

- 40

- 14

- 20

- 74

Grootschalig

beschermd

wonen

+ 117

- 40

- 30

+ 47

Vraag 2015 Aanbod 2007

Frictie 2008-2014

(- = tekort, + = overschot)

Bron: Visiedocument Wonen met zorg voor mensen met een beperking 2009- 2015 (Gemeente Leusden)

Overige doelgroepen en bijzondere woonvormen

7.75

Activiteiten voor 2011

Nieuwbouw

De woningen in Tabaksteeg worden geza-

menlijk met De Alliantie Eemvallei ontwikkeld,

hieronder is bij de betreffende projecten het

Definitieve verkoop

De start van de verkoop van het complex Lan-

genbeek is in het najaar van 2001 van start

gegaan. Er zijn tot en met december 2010 in

totaal 35 woningen verkocht. De opbrengst

is nodig om de tekorten op nieuwe projec-

ten te kunnen dekken. Er werd voor 2009

50% aandeel van Woningstichting Leusden

vermeld.

een gemiddelde verkoopprijs geraamd van

€ 217.000 per woning. De zittende huurders

kunnen hun woning kopen en als ze dit niet

wensen wordt de woning bij mutatie verkocht.

In de begroting wordt ervan uitgegaan dat

deze woningen bij mutatie verkocht worden.

2006

t/m2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

40

35

30

25

20

15

10

5

-

Woningverkoop

incl. Koop-

garantwoningen

Koopgarant

definitief

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

87165

Koopgarant

In het voorjaar van 2005 is het product

Meerkeuzewoning van start gegaan. Hierbij

hebben de bewoners en nieuwe bewoners

van 191 woningen bij mutatie de keuze de

woning te huren (drie varianten) en te ko-

pen (twee varianten). In 2007 zijn nog eens

152 woningen toegevoegd. De koopvariant,

waarop 25% korting wordt gegeven op de

marktprijs, is verwerkt in de begroting. Te-

vens is rekening gehouden met een jaarlijkse

uitbreiding van het aantal huurwoningen, dat

onder het product Meerkeuzewoning zal

vallen. Er zijn in de periode januari t/m okto-

ber 2008 in totaal 23 woningen verkocht. In

2009 wordt rekening gehouden met de ver-

koop van 15 woningen tegen een gemiddel-

de verkoopprijs van circa € 168.000. Dit als

gevolg van een dalende belangstelling op de

verkoopmarkt als gevolg van de kredietcrisis.

In 2009 is een nieuwe weg ingeslagen waar-

bij de aandacht en werkzaamheden omtrent

woningverkoop sterk zijn geïntensiveerd. Zo

worden woningen die in het verleden zijn ge-

labeld als Meerkeuzewoning vanaf de zomer

bij leegkomen aangeboden als Koopgarant

woning. Er is hiervoor een nieuwe brochure

gemaakt om huurders goed te informeren.

Het aantal verkochte woningen zal hiermee

toenemen. Verder werd in het voorjaar ge-

start met het aanbieden van woningen in

complex Groenhouten aan de zittende be-

woners. In het najaar werd ook de verkoop

van het complex Brinkhorst en Bruinhorst

voorbereid. Daarbij krijgen zij de keuze of

ze de woning onder Koopgarant voorwaar-

den of in de vrije verkoop willen aankopen.

Zittende bewoners mogen natuurlijk ook

blijven huren. Bij mutatie worden deze wo-

ningen aangeboden in de vrije verkoop.

Heel belangrijk bij de werkzaamheden om-

trent verkoop is de aanstelling van een

verkoopbegeleider. Door de uitbreiding van

de organisatie met deze functie wordt in

2010 een hogere verkoopdoelstelling mo-

gelijk. Gebleken is dat deze aanpak haar

vruchten afwerpt: ondanks de economische

situatie en de afwachtende houding van veel

mensen op de woningmarkt zijn in 2010 in

totaal 38 woningen verkocht, waarvan 36

onder Koopgarant.

7.8

huurpriJsbeleid en betaal-

baarheid van de woningen

Woningstichting Leusden houdt woningen

betaalbaar. Het huurverhogingspercentage

volgt, voor een groot deel van de woning-

voorraad, het inflatiepercentage. In 2010

bestond de wettelijke mogelijkheid om per

woning een huurverhoging van 1,2% (sociale

sector) te realiseren. Voor de sociale sector

kwam de verhoging conform inflatie uit op

gemiddeld 1,2% en voor de vrije sector op

2,0%. Bij Woningstichting Leusden bedroeg

de gemiddelde huurprijs per 31 december

2010 € 481.

De huuromzet (exclusief vergoedingen en

inclusief huuropbrengst bedrijfsruimtes) be-

droeg in 2010 € 14.518.000 .

> Bedrijfsruimten:

Woningstichting Leusden realiseert bedrijfs-

maatschappelijk vastgoed dat wil zeggen

indien:

• Niet commercieel.

• Op verzoek gemeente / overheid.

• In relatie tot leefbaarheid / woonkwaliteit.

De omvang van het bedrijfsonroerend goed

is in 2010 wederom toegenomen en wel tot

3.437 m2. De groei komt voort uit het gereed-

komen van 884 m2 BVO in De Biezenkamp

voor de zorgruimte Abrona. Deze ruimte is in

de zomerperiode van 2010 opgeleverd. Ook

in de wijken ’t Vliet, De Start, De Biezenkamp

en in het kantoorgebouw aan de Larikslaan

heeft Woningstichting Leusden bedrijfson-

roerend goed in beheer.

Daarnaast is de woningstichting bezig met

de ontwikkeling van ruim 17.000 m2 multi-

functionele centra en een gezondheidscen-

trum in De Biezenkamp.

De bouwkundige en installatietechnische

oplevering van Antares heeft in december

2010 plaats gevonden. De exploitatie van

het complex dat een omvang heeft van ca.

8.700 m2 BVO, zal in het voorjaar van 2011

gaan starten.

Het gezondheidscentrum in het plan De

Biezenkamp is in ontwikkeling en zal een

verhuurbaar oppervlakte krijgen van ca.

1.200 m2. Met de bouw is in het voorjaar

van 2010 gestart. De oplevering is voorzien

voor eind 2011.

In het verslagjaar is gewerkt aan de bouw

van een zorgruimte voor de zorginstelling

Abrona. Dit betreft een ontwikkeling van

884 m2 BVO in het gebouw De Asschat (De

Biezenkamp) Met de bouw is in het voor-

jaar van 2008 gestart. De ruimte is in juli

2010 opgeleverd. Abrona heeft de ruimte in

oktober 2010 in gebruik genomen. Al deze

ontwikkelingen maken dat ingezette groei

van 2009 zich in de komende jaren zal voort-

zetten.

2010

2011

2012

2013

2014

2015

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

-

Prognose

Aantal m2 Bedrijfs

onroerend

goed

aantal m2 in

beheer (VVO)

aantal m2 in

exploitatie (VVO)

aantal m2 in

exploitatie

(BVO)

Jaar

vers

lag

2010

vast

goed

•

89165

> Huurharmonisatie

Ook in 2010 is huurharmonisatie uitgevoerd

zoals in het beleidsstuk is vastgesteld. Dat

betekent dat de huurprijs van een vrijkomen-

de woning zo nodig stijgt naar 110% van de

streefhuur. Naar aanleiding van enkele forse

verhogingen in de goedkope sector is een

maximum van 15% verhoging per muta-

Huurverhoging en inflatie Huurverhoging per 1 juli Inflatie over voorgaand jaar

2010 1,2% 1,2% (2009)

2009 2,5% 2,5% (2008)

2008 1,6% 1,6% (2007)

2007 1,1% 1,1% (2006)

2006 2,3% 1,7% (2005)

tie ingesteld. De kans dat nieuwe huurders

zich geconfronteerd zien met een boven-

gemiddelde jaarlijkse huurstijging is hierdoor

aanmerkelijk kleiner. Er is in 2010 na vertrek

van de huurder bij 91 woningen huurharmo-

nisatie doorgevoerd.

> Bezwaren huurverhoging

Voor de huurverhoging in 2010 is aan de

bewoners van de Torenakker al kenbaar ge-

maakt dat ze ook dit jaar geen huurverho-

ging zullen ontvangen. Achtergrond hiervan

is dat deze bewoners tijdens de renovatie,

opstopping en sloop en vervangende nieuw-

bouw van ‘t Hamersveld veel overlast kun-

nen ervaren. De woonsituatie is in ieder geval

onrustig en de mensen zitten voor een flinke

periode midden in het bouwproject. In 2008

tekenden de bewoners bezwaar aan. De wo-

ningstichting heeft begrip voor dit bezwaar

en heeft besloten het te honoreren voor de

gehele bouwperiode. De huurverhoging is

dan ook niet doorgevoerd en de bewoners

hebben in 2010 geen vervolgbezwaar inge-

diend bij de Huurcommissie. In totaal heb-

ben drie bewoners naar aanleiding van de

huurverhoging telefonisch hun bezwaar geuit

op de verhoging. Deze drie bewoners heb-

ben een gesprek gevoerd waarna zij geen

formeel bezwaar hebben ingediend.

Jaar

vers

lag

2010

die

nst

verl

enin

g

•

91165

8.1

algemeen

We beschouwen het verlenen van diensten

aan Leusdenaren rondom het wonen als een

van onze belangrijkste kerntaken. Van ouds-

her gaat het om de dienstverlening rond de

verhuur: toewijzing van woningen, mutatie-

begeleiding, verhuur, dagelijks onderhoud en

veranderingen aan het gehuurde, huurinning

en assistentie bij het oplossen van problemen.

Daarnaast beschouwen we het organiseren

van inspraak van huurders en de communi-

catie richting de huurders ook als essentieel

onderdeel van onze werkprocessen.

De praktische uitvoering van onze dienst-

verlening is goed op orde. Ook de komende

jaren zorgen wij ervoor dat de basiskwaliteit

van ons werk goed blijft. Daarnaast zien we

nog volop uitdagingen om onze dienstverle-

ning richting onze klant te verdiepen. Daar-

bij begint het voor ons bij het goed luisteren

naar de klant. Wat is de vraag? Wat is de

8.2

woonvisie

> Spanningen op de markt

De Nederlandse woningmarkt was ook in

2010 nog gespannen. Het aanbod blijft

ver achter bij de werkelijke vraag. De lange

wachttijd maakt daarbij onder andere dat

woningzoekenden steeds hogere eisen stel-

len en vooral het aantal woningzoekende

ouderen en de jonge meerpersoonshuishou-

dens toenemen. Wanneer een woningzoe-

kende reageert op een vrijgekomen woning

en deze accepteert komt de wachttijd te ver-

vallen. Daarom heeft het bouwen van pas-

sende woningen hoge prioriteit.

Ook in 2010 bleek dat er redelijk wat senio-

renwoningen op het bouwprogramma voor

de komende jaren gepland zijn, maar dat

de bouw van jongerenwoningen achterblijft.


zo divers mogelijk woningbouwprogramma,

waarin alle doelgroepen voldoende aandacht

krijgen. Hierin betrekken wij de doelgroep

dienstverlening8

behoefte? En hoe kunnen we, met ruimte

voor de individuele wensen, onze producten

en diensten zo goed mogelijk ontwikkelen?

Onderdeel hiervan is ook het betrekken van

onze klanten. Voor ons is het essentieel dat

de klant kan ‘meesturen’, dat zij kunnen

aangeven of we op de goede weg zitten en

blijven en dat onze activiteiten daadwerkelijk

aansluiten bij hun behoeften. Klantgericht-

heid, maatwerk en interactieve communica-

tie zijn de komende jaren sleutelwoorden als

het gaat om onze dienstverlening.

In navolging op de ontwikkelingen in de volks-

huisvesting vinden wij het noodzakelijk om

verscherpt duidelijk te maken wat onze toege-

voegde waarde is. Waar staan we voor? Maar

bovenal voor wie zijn we er? Onze inspannin-

gen moeten relateerbaar zijn aan onze maat-

schappelijke doelstellingen. Zakelijkheid vanuit

een maatschappelijke grondslag.

zelf, zodat er een juist beeld is van de vraag

van de doelgroep. In een eerder gehouden

klantenpanel met jongeren kwam naar vo-

ren dat jongeren zogenaamde ‘in between-

woningen’ misten. Hieronder verstaan zij een

grotere woning dan de starterwoning met zit-

slaapkamer, maar nog geen eengezinswo-

ning. De starter wil na de eerste woning nog

één stap kunnen maken voor zij een koop-

woning of eengezinshuurwoning betrekken.

> Nieuwe afspraken

Gemeente Leusden en Woningstichting

Leusden maken op tal van terreinen afspra-

ken, bijvoorbeeld over de verdeling van de

woningen in huurprijsklassen. Deze verdeling

ligt dicht bij de grenzen van het Besluit Be-

heer Sociale Huursector (BBSH), zodat wo-

ningen met bepaalde huurprijzen inderdaad

terechtkomen bij huurders met bepaalde

inkomensgrenzen. Woningstichting Leus-

den voert het aanbodmodel uit namens de

gemeente Leusden. Mede aan de hand van

de prestatieafspraken en de huisvestingsver-

ordening controleert de gemeente Leusden

of de toewijzing op de juiste wijze gebeurt.

De huisvesting van bijzondere doelgroepen –

waaronder vluchtelingen - is ook onderwerp

van gesprek en afspraken.

De nieuwe provinciale woonruimteregels zijn

in 2007 ingevoerd. Vanaf dat moment kon-

den alle inwoners van de provincie Utrecht

zich in Leusden inschrijven als woningzoe-

kende. Daarom heeft Woningstichting Leus-

den samen met de gemeente Leusden de

regels voor het aanbodmodel gewijzigd. De

mogelijkheid om woonduur als wachttijd te

gebruiken kwam toen te vervallen.

Sinds de invoering van de provinciale woon-

ruimteregels geldt de inschrijftijd voor ie-

dereen als het enige selectiecriterium bij de

toewijzing van huurwoningen, om zo door-

stroming vanuit de rest van de provincie ge-

leidelijk te laten verlopen en de lokale doel-

groep niet uit te sluiten. De openstelling voor

de provinciale woningzoekenden heeft er

niet toe geleid dat er veel woningzoekenden

zonder binding met Leusden bij zijn geko-

men. Vaak is er toch sprake van een binding

met Leusden, bijvoorbeeld als jonge mensen

hier zijn opgegroeid en op een later moment

willen terugkeren.

Ontwikkelingen en ambities

Zoals genoemd behouden onze going con-

cern activiteiten onze structurele kwalitatieve

aandacht. Daarnaast zijn er ontwikkelingen

te benoemen waarop wij ook onze inspan-

ningen richten:

• Het verder optimaliseren van klantgericht-

heid. Dit onder andere door Larikslaan2.

Daarbij gaat het om het optimaliseren van

de kwaliteit van de informatieverstrekking

en doorverwijzing. Evenals de kwaliteit

van het feitelijke aanbod van produc-

ten/diensten door de backoffices van

de samenwerkingspartners. Daarnaast

vormen in 2010 de KWH-normen een

belangrijke parameter om onze klantge-

richtheid te meten en te verbeteren.

• Het streven naar maatwerk om meer

ruimte te geven voor individuele wensen.

Dit doen we onder meer door het ontwik-

kelen van keuzepakketten voor verande-

ringen aan het gehuurde en huurderon-

derhoud. Ook bij nieuwbouw is de ambitie

om zoveel mogelijk ruimte te bieden voor

individuele keuzes. De vraag van de klant

vormt hierbij het uitgangspunt.

• Structurele aandacht voor het woon- en

leefklimaat in onze wijken. Wij zijn van

mening dat mensen in staat gesteld moe-

ten worden om zo lang mogelijk zelfstan-

dig te blijven wonen. Daarnaast moet het

ook prettig zijn om in onze wijken te wo-

nen. Woonplezier bestaat in onze optiek

uit meer dan alleen een goede woning.

Daarom investeren wij ook blijvend in

goede woonvoorzieningen in de buurten,

waarbij lokaal zoveel mogelijk gezocht

wordt naar een optimale integratie van

wonen, zorg en welzijn.

• Optimaal werkende woningmarkt. Door

gerichter te gaan kijken naar de match

tussen vraag en aanbod veronderstellen

we dat de woningmarkt efficiënter be-

diend kan worden.

• Samenwerking met gemeente consoli-

deren en optimaliseren. Onze samenwer-

king met de gemeente Leusden is goed

te noemen. We weten elkaar goed te vin-

den en de communicatie is open en hel-

der. De komende periode wordt gewerkt

aan het benoemen en concretiseren van

de gezamenlijke ambitie, de rollen en

verwachtingen. Deze worden vertaald in

een samenwerkingsconvenant en pres-

tatieafspraken.

• Multifunctionele centra. Woningstichting

Leusden is ontwikkelaar en exploitant

van drie MFC’s. De rol van exploitant

is nieuw voor ons en vanuit de afdeling

Woondiensten zal deze verantwoordelijk-

heid verder ingevuld worden.

Interne samenwerking

De werkzaamheden rondom de dienstver-

lening vinden vooral plaats binnen de afde-

ling Woondiensten. Maar zoals bij vrijwel

alle werkzaamheden in Woningstichting

Leusden is een sterke wisselwerking met

Jaar

vers

lag

2010

die

nst

verl

enin

g

•

93165

andere afdelingen noodzakelijk. Zo levert de

afdeling Woondiensten service aan de afde-

ling Projecten als het bijvoorbeeld gaat om

klantondersteuning bij nieuwbouw, verhuur

en verkoop. Daarnaast begeleidt het hoofd

Technische zaken de opzichters bij bouw-

technische zaken. Ook is er een intensieve

samenwerking met financieel economische

zaken als het bijvoorbeeld gaat om de huur-

administratie inning en servicekosten


Woningstichting Leusden streeft in de dienst-

verlening de volgende doelen na:

• Professionele dienstverlening: tijdig, cor-

rect en inspelend op te onderkennen gedif-

ferentieerde behoefte die op basis van mo-

8.3

maatschappeliJk vermarkten

van de woningvoorraad

8.4

woonruimteverdeling

derne marketingtechnieken is vastgesteld.

• Appreciatie van product door klant.

• Keuzemogelijkheden voor klanten.

• Bijzondere support voor bijzondere doel-

groepen.

Waar staan we nu?

En wat willen we komend jaar doen?

We zijn al ver gekomen. Zeker als we ons

vergelijken met collega’s in de branche. De

verbetering en het verdiepen van onze dienst-

verlening is een ‘on-going’ proces met veel

kleine stapjes. Voor de komende periode staan

de onderwerpen op het programma die in

de volgende paragrafen aan de orde komen.

We maken onderscheid naar vermarkten en

beheren.


In Leusden hebben we meer woningzoeken-

den dan woningen. Met andere woorden er

is altijd een toewijzingsprobleem. Omdat Wo-

ningstichting Leusden en de gemeente Leus-

den vinden dat niet het prijsmechanisme mag

werken, maar dat de maatschappelijk doelen

richtinggevend moeten zijn, is er een stelsel

van regelingen en werkzaamheden opge-

bouwd tussen Woningstichting Leusden en

de gemeente Leusden waarin Woningstich-

ting Leusden zorg draagt voor de uitvoering

van het beleid dat onder meer is vastgelegd

in gemeentelijke verordeningen.


Woningstichting Leusden en de gemeente

Leusden zijn van mening dat het stelsel

aan modernisering toe is. Het draagt nu alle

Woningmarkt

Leusden

Huur 22%

Koop 78%


Het gaat om al die acties van Woningstichting

Leusden die ertoe leiden dat er een goede fit

is tussen klanten en woningen. We hebben

het over de woonruimteverdeling; het inrichten

van de huur/koop-verhouding, het begeleiden

van de mutaties, het organiseren van nieuwe

verhuur bij nieuwbouw projecten, het facilite-

ren van woningruil en bijzondere activiteiten ter

huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals

vluchtelingen, zorgbehoevende, starters enz.


• De volgende doelen staan centraal:

• Creëren van nieuwe woonsituaties.

• Op individueel niveau creëren van een

goede woonkwaliteit bij de start van de

verhuur of koop.

• Op beleidsniveau bijdragen leveren

aan de ontwikkeling van het volkshuis-

vestingsbeleid binnen de gemeente

Leusden.

Waar staan we nu?

En wat hebben we in 2010 gedaan?

Zie bij de afzonderlijke paragrafen.

Aantal mutaties 190 195 211 213 224

Mutatiegraad 7,2 7,4 8,2 8,3 8,8

Gemiddelde reactie per woning 40 51 45 42 34

2009

2009

2010

2010

2008

2008

2007

2007

2006

2006

mutaties

gemiddeld aantal

reacties per vrijkomende

woning 2006-2010

kenmerken van een distributiesysteem. We

willen naar een meer klanten marktgerichte

benadering waarin het vinden van goede

matches centraal staat. Om deze doelen te

bereiken is het noodzakelijk een goed inzicht

in de woningmarkt in het algemeen en spe-

cifiek in Leusden te hebben. We moeten kun-

nen beoordelen wat de maatschappelijke

behoefte is en op welke wijze wij kunnen

inspringen op deze behoefte. Hier ligt één

van de kernopgaven van Woningstichting

Leusden.

Waar staan we nu

(positie en benchmark)?

Het gaat om een maatschappelijk belangrijke

activiteit met breed uitwaaierende domeinen

en werkprocessen, bijvoorbeeld:

• Informeren van de woningzoekenden

over de voorraad.

• Voorlichten en inschrijven van woning-

zoekenden.

• Bekend maken vrijkomende woningen

en verwerken van reacties.

• Voordragen kandidaten.

2006

2006

2007

2008

2009

2010

2010

2009

2008

2007

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Aantal

ingeschreven

woning

zoekende

Verdeling

woningbezit

huurklassen

Duur

Bereikbaarheid

Goedkoop

4821867229

4461871238

4461863251

4961901228

558188216

12 27 53 72 104

Jaar

vers

lag

2010

woonvi

sie

•

95165

Wat hebben we in 2010 gedaan?

Het tekort aan woningen en het rechtvaardig

verdelen van de woningen is een gezamen-

lijke inspanning van de woningstichting en

de gemeente Leusden. Het huidige systeem

voor woonruimteverdeling voldoet steeds

minder en is aan vernieuwing toe. We heb-

ben gesprekken gevoerd met de gemeente

over de vraag of we een modernisering kun-

nen realiseren. Het streven is om per te on-

derscheiden doelgroep maatwerk te kunnen

leveren. Het labelen van vrijkomende wonin-

gen op basis van de externe vraag vormt

hierin een belangrijke ontwikkeling. Een be-

langrijk behaald resultaat is de overeenstem-

ming over het loten van een aandeel van 25%

van de vrijgekomen woningen voor jongeren.

Hierdoor is het iedere twee weken mogelijk

om te reageren op zowel woningen die op in-

schrijfduur worden toegewezen als woningen

die door loting worden toegewezen. Vanaf

1 januari 2010 is deze afspraak uitgevoerd.

Het resultaat was dat veel meer jongeren

dan voorheen konden verhuizen naar een

nieuwe woning.

8.5

mutaties:

kopen en verkopen (zie ook

strategische proJecten)


Het betreft hier alle werkzaamheden die sa-

menhangen met koop en verkoop van in-

dividuele woningen; het aanbieden van de

woning, productinformatie, taxatie, begelei-

ding verkoop, aansturen makelaars, etc. Een

van de belangrijkste ontwikkelingen van de

afgelopen jaren was het aanbieden van het

product Meerkeuzewoning. Klanten konden

daarbij in principe uit vijf contractvormen kie-

zen. Vanaf april 2009 bieden wij de contract-

vormen: huur, koopgarant of koop. Dit in het

verlengde van de keuzes die wij onze klant

zien maken.


Uiteindelijk is de doelstelling dat 80% van ons

woningbezit bereikbaar/betaalbaar blijft via de

huurwoningenmarkt. Dat betekent dat 20%

van ons woningbezit dynamisch te benoe-

men is. Aan de hand van de vraag in de markt

en de opgave van Woningstichting Leusden

wordt gekeken hoe dit aantal woningen in de

markt gezet kan worden. Er kan dan gekozen

worden tussen huur, kopen onder voorwaar-

den en definitieve verkoop. Op deze wijze

wordt er actief gewerkt aan een gedifferenti-

eerde, gezonde woningvoorraad waarmee wij

ook in de toekomst kunnen blijven bedienen.

Geplande verkopen 32 32 32 32 12 5 5

2014

2013

2012

2011

2015

2016

2017

2006

2010

2009

2008

2007

120

100

80

60

40

20

0

Aantal

MKW

verkopen

Waar staan we nu?

De op de vorige pagina geplande verkopen

(verkoop onder voorwaarden) zijn bepaald

op basis van de inschatting dat 1,5% van de

MKW-voorraad jaarlijks verkocht wordt en 4%

van de jaarlijks nieuw ingebrachte voorraad.

Wat doen we volgend jaar?

Aandachtspunt voor het komende jaar is het

optimaliseren van het verkoopproces. Daar-

bij is aandacht voor de begeleiding van het

verkoopproces door makelaars, de marke-

tingcommunicatie rondom de verkoop, de

organisatie van de interne werkprocessen,

met als uiteindelijk resultaat het verkopen van

de woningen. In de kern gaat het om de ver-

dere ontwikkeling van het makelaarschap van

Woningstichting Leusden. Om dit te realise-

ren is de functie van verkoopbegeleider in

het leven geroepen. Vanaf oktober 2009 is

een verkoopbegeleider actief op de afdeling

8.6

mutaties: verhuurvoorraad en

nieuwbouw


Het gaat bij mutaties om het gehele proces van

huuropzegging, woningtoewijzing, contract-

vorming en het betrekken van de woning,

inclusief het mutatieonderhoud eventueel

woningaanpassing en de eindafrekening.

Het mutatieproces behoort tot de kernwerk-

zaamheden van Woningstichting Leusden.

Dit proces start op het moment dat bekend

wordt dat een woning vrijkomt en eindigt bij

de afrekening met de vertrokken huurders.

In die periode heeft een veelvoud aan werk-

zaamheden plaatsgevonden en is een groot

aantal medewerkers van Woningstichting

Leusden betrokken geweest.


De kwaliteit van het mutatieproces is goed

te noemen. Uiteindelijk is het geheel aan

werkzaamheden een samenspel tussen de

verschillende afdelingen, waarbij de oriënta-

tie op de klant centraal staat. De uitdaging is

om een goede wisselwerking te vinden tus-

sen keuzevrijheid van de klant, technische

mogelijkheden en een goede financiële be-

stendigheid van de woning.

Waar staan we nu

(positie en benchmark)?

Het aantal mutaties per jaar daalt de laatste

jaren ieder jaar een beetje en was in 2010

190. Er is gemiddeld genomen een muta-

tiegraad van 7,2%. Het betrekken van de

woning scoort hoog op basis van de KWH-

normen en is de afgelopen jaren substantieel

verbeterd. Van een 8,2 naar een 8,8. Het lan-

delijke cijfer is een 7,6. Dit cijfer wordt geba-

seerd op de informatieverstrekking, de staat

van oplevering en de tijdigheid hiervan en de

tevredenheid van de klant met de woning. In

2009 is de informatieverstrekking bij de start

van een huurcontract verder verbeterd door

het in gebruik nemen van de woonmap; een

heldere en overzichtelijke documentatiemap

met daarin alle voor de nieuwe klant relevan-

te en actuele informatie.


• Tijdige contracteren van klanten bij

nieuwbouw waarmee vroege betrok-

kenheid bij bouw georganiseerd wordt,

zodat er meer keuzevrijheid ontstaat.

Het streven is zes maanden van te voren

Woondiensten. In de laatste maanden van

2009 is een selectietraject voorbereid voor

wat betreft de betrokken makelaars. Een

aantal lokaal verbonden makelaars heeft een

uitnodiging gekregen om een plan te maken

voor de uitvoering van de verkoop in 2010.

Op basis van een bedrijfspresentatie is begin

2010 een keuze gemaakt voor twee make-

laars met wie nauw zal worden samenge-

werkt.

Resultaten:

• Selectie van makelaars ten behoeve van

de verkoopbegeleiding woningen, vast-

gelegd in overeenkomst.

• Ontwikkeling instrumenten marketing-

communicatie.

• Omschrijving interne procedures rondom

verkoopprocessen.

• In 2011 worden 35 woningen onder

Verkoop onder voorwaarden verkocht.

Jaar

vers

lag

2010

woonvi

sie

•

97165

de klanten gecontracteerd te hebben.

• Structureel werken aan klanttevre-

denheid rondom het betrekken van de

woning. Het vasthouden van de KWH-

norm vormt daarbij onze richtlijn.

• Het uitbouwen van onze aftersales ser-

vice als onderdeel van onze klantbinding.

Dit houdt in dat we ons servicepakket

richting klanten gaan uitbreiden. Dit in

nauw overleg met de afdelingen projec-

ten en financiën.

• Verhuringen in de nieuwbouw 2011:

• De 15 woningen in het kader van be-

geleid kleinschalig wonen voor mensen

met schizofrenie voor Centraalzorg

en Stichting Plus Wonen.

• De 60 woningen voor senioren (55+)

in blok C van De Biezenkamp.

• De 24 woningen in blok I in Tabaksteeg

(eengezinswoningen en appartemen-

ten gelabeld voor jongeren.

8.7

woningruil en doorschuiven

Het hoe en waarom van woningruil

Bij woningruil willen twee huurders elkaars

woning betrekken, met de intentie om daar

daadwerkelijk hun hoofdverblijf te hebben en

te houden. Woningruil kan een mogelijkheid

zijn om relatief snel de woning naar wensen

van de klant te vinden. Voor woningruil is al-

tijd toestemming nodig van Woningstichting

Leusden. De woningstichting geeft in prin-

cipe toestemming voor een woningruil als:

1. De aanvrager voldoet aan de toewijzings-

criteria die voor de woning in het normale

aanbodsysteem van toepassing zijn.

2. De aanvragers geen huurbetalingsach-

terstand hebben.

3. De aanvragers de woning in de beschre-

ven staat accepteren en daarvoor teke-

nen.

In sommige gevallen kan woningruil worden

geweigerd. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als

de woning, of de woning waar de klant wil

gaan wonen, een andere bestemming krijgt

of bijvoorbeeld wordt verkocht. In deze situa-

tie wordt er geen nieuw contract aangegaan.

Een ander voorbeeld is een woningruil naar

een aangepaste woning. WVG-aangepaste

woningen worden met tussenkomst van het

Gewest bemiddeld.

Doel woningruil

Het doel van woningruil is eenvoudig: het is

een manier om klanten in de gelegenheid te

brengen om te verhuizen naar de woning

van hun voorkeur. Door te ruilen met iemand

die juist de wens heeft voor de woning van

de andere partij wordt een verhuisbeweging

mogelijk die via het reguliere systeem wellicht

een lange(re) wachttijd met zich meebrengt.

Waar staan we nu?

En wat gaan we komend jaar doen?

Aanvragen voor woningruil en doorschuiven

komen relatief weinig voor. Wel zien we dat

het aantal aanvragen geleidelijk toeneemt tot

7 in 2010. Ook is er in 2010 vijf maal sprake

geweest van een doorschuif. Het initiatief

voor woningruil ligt altijd bij de klant. Echter

Woningstichting Leusden kan mogelijk meer

adviseren en/of initiëren tot woningruil. In een

flink aantal eengezinswoningen woont mo-

menteel niet meer het aantal mensen waar-

voor de woningen juist geschikt zijn. Het gaat

dan vaak om jonge senioren van wie de kin-

deren het huis uit zijn. Deze mensen wonen

wellicht naar tevredenheid en zijn daarom

niet actief op zoek naar een andere woning.

Ironisch zijn het de kinderen van die bewo-

ners die vaak niet aan bod komen in Leus-

den, omdat er weinig woningen beschikbaar

komen voor starters.

Mogelijk is een aantal huurders best bereid

om te verhuizen als er een aantrekkelijk alter-

natief wordt geboden.

8.8

huisvesting vluchtelingen,

statushouders en andere

biJzondere doelgroepen


Vluchtelingen, statushouders

Met de gemeente Leusden wordt overlegd

over de taakstelling in relatie tot het generaal

pardon. Deze afspraken zijn gebaseerd op

de landelijke regeling en de mogelijkheden

binnen de gemeente Leusden. Contacten en

afspraken over de voortgang vinden regel-

matig plaats.

Vluchtelingen

In 2010 heeft Woningstichting Leusden 13

mensen met een vluchtelingenstatus ge-

huisvest. De taakstelling voor 2010 was 15

personen. Het bleek in dit jaar lastig om ge-

schikte woningen uit de reguliere voorraad te

halen in de toch al krappe situatie. Voor 2011

is een gesprek gevoerd met de gemeente

om de procesafspraken voor het nieuwe jaar

te bespreken. Er is vertrouwen dat de taak-

stelling in 2011 weer gehaald wordt.

> Bemiddeling

Bij de aanvang van het aanbodmodel is af-

gesproken dat het mogelijk is om in bijzon-

dere situaties voor een woningzoekende te

bemiddelen. Dat gebeurde in 2010 13 keer,

alleen in geval van vluchtelingen.

Bewoners sloopwoningen - - - 2

Albert Buininggaarde naar Torenakkerweg

Vluchtelingen 13 14 11 6

Gehandicapten - 1 - 1

Overige bijzondere situaties - 1 - 2

Totaal 13 16 11 11

2010

2009

2008

2007reden voor bemiddeling

(uitgedrukt in aantal betrokken woningen)

22 16 35 28 13

2006

2010

2009

2008

2007

40

35

30

25

20

15

10

5

Aantal

gehuisveste

statushouders

Jaar

vers

lag

2010

woonvi

sie

•

99165

> Wonen met zorg

Buiten het aanbodmodel om verzorgt Wo-

ningstichting Leusden de toewijzing van wo-

ningen met zorg. In 2010 zijn 13 woningen

met zorg toegewezen (2009: 16 woningen).

In verband met de sloop van de woningen

aan de Albert Buininggaarde zijn deze wo-

ningen die vrijgekomen zijn niet toegewezen

> Urgentiestelling

Woningstichting Leusden voert het secretari-

aat voor de urgentiecommissie.

Het aantal aanvragen voor urgentie binnen

Leusden is in 2010 flink toegenomen in ver-

gelijking met 2009. Een voorzichtige con-

clusie kan zijn dat de informatieverstrekking

vooraf weer wat veranderd is. Mensen krij-

gen vooraf informatie over hun kansen bij de

aanvraag van urgentie maar besluiten zelf of

via het aanbodmodel. Deze woningen wor-

den wanneer de bewoner verhuist met een

tijdelijk contract volgens de leegstandswet

aangeboden. Deze woningen staan hierdoor

niet onnodig lang leeg, maar zijn verzekerd

van leegstand op moment van sloop.

ze al dan niet een aanvraag indienen. Daar-

bij is de krappe situatie op de woningmarkt

en de economische recessie mogelijk ook

debet aan het groeiende aantal mensen dat

urgentie aanvraagt.

Strengere voorwaarden bij het toewijzen van

urgentie in geval van echtscheiding leiden tot

een sterke daling van het aantal aanvragen

bij de urgentiecommissie.

Aanvraag 27 9 17 21 21

Erkenning 11 3 3 9 13

In behandeling 4 3 - 1 1

2009

2010

2008

2007

2006


Blijvend voldoen aan de taakstelling die afge-

sproken is met de gemeente Leusden.

8.9

dageliJkse leeFbaarheid

en beheren


De werkzaamheden richten zich op de in-

dividuele en collectieve woonkwaliteit ten

behoeve van de bewoner, de woonomge-

ving, de voorzieningen in het algemeen en

specifiek in het kader van de integrale bena-

dering van Wonen, Zorg en Welzijn.

Het gaat om die activiteiten die ertoe moe-

ten leiden dat huurovereenkomst op een

goede wijze wordt gerealiseerd en dat de

bewoners in alle rust kunnen genieten van

woning en woonomgeving. In de praktijk

gaat het om dagelijks onderhoud, huurin-

ning, communicatie en inspraak, bewoners-

service, aandacht voor leefbaarheid in buurt

en wijk enz. In het kader van het streven

naar woonkwaliteit voor onze huurders gaat

ook onze aandacht uit naar het welzijn voor

zover dat woongerelateerd is. Wij werken

hierbij nauw samen met onze partners, onder

andere de gemeente Leusden.


Zoals gezegd streven wij ernaar dat huur-

overeenkomsten op een goede wijze worden

gerealiseerd en dat de bewoners in alle rust

kunnen genieten van woning en woonomge-

ving. Dan komen de volgende doelen cen-

traal te staan:

• Stabiele buurten, goed woonklimaat.

• Zakelijk en efficiënt uitvoeren van de

werkprocessen die voor de woonkwa-

liteit van belang zijn.

• Bewonersondersteuning, individueel en

collectief.

• Implementatie van concepten Wonen,

Zorg en Welzijn en buurtvoorzieningen.

• Zo goed mogelijke ondersteuning van

de woonwensen en veranderingen aan

het gehuurde.

8.10

dageliJks onderhoud

Dit betreft alle werkzaamheden vanaf de al-

gemene voorlichting aan de huurder tot en

met de daadwerkelijke reparatie aan woning

of woonomgeving. Jaarlijks betreft het onge-

veer 1800 werkopdrachten.


De werkzaamheden hebben in hoofdzaak

betrekking op storingen- en klachtenmeldin-

gen van de huurders. Voor het verhelpen is

een organisatie gevormd. De klant kan 24

uur per dag klachten en storingen telefonisch

of per e-mail doorgeven.

De woningstichting heeft geen eigen on-

derhoudsdienst. Voor het verhelpen van de

klachten en storingen wordt gebruik ge-

maakt van vele vaste leveranciers. Met deze

leveranciers worden jaarlijks afspraken ge-

maakt over de dienstverlening.


Doel: het adequaat en klantgericht oplossen

van technische problemen:

• Altijd bereikbaar.

• Een snelle en goede reactie.

• Kosteneffectief (sober en effectief).

• Beleidseffectief (woning in goed staat

houden).

• Klanteneffectief (een tevreden klant, na-

gaan waar er meerwaarde kan worden

gerealiseerd.).

• Goede afspraken met de betrokken leve-

ranciers.

Uit lopende onderzoeken blijkt dat Woning-

stichting Leusden ook op dit terrein een

goede reputatie geniet. Komend jaar worden

SMART doelstellingen benoemd.

Waar staan we nu?


Jaarlijks wordt gewerkt aan de verbetering

van de dienstverlening. Wat betreft de com-

municatie wordt er steeds meer gewerkt met

e-mail. Daarnaast zet de woningstichting

hoog in als het gaat om de automatisering.

Systemen worden periodiek verbeterd en

Jaar

vers

lag

2010

woonvi

sie

•

101165

8.11

bewonersoverlast,

bemiddeling, biJzondere

problemen van bewoners


Een belangrijk onderdeel van het werk van

Woningstichting Leusden is het bevorderen

van een goed woonklimaat. We beïnvloeden

dit positief door in overleg met de stakehol-

ders in de buurten gezamenlijke acties te on-

dernemen.

• In 2007 is gestart met buurtbemiddeling

en dit heeft zeer positieve resultaten voor

de bewoners van de gemeente Leusden.

Buurtbemiddeling is bereikbaar voor

huur- en koopwoningen. In 2010 nam het

aantal aanvragen voor buurtbemiddeling

iets toe naar 41. Niet alle meldingen re-

sulteren in een buurtbemiddelingstraject.

• Vanaf januari 2010 is de interne werk-

organisatie voor Buurtbemiddeling ver-

beterd. De grootste verandering is de

verbeterde bereikbaarheid. De bereik-

baarheid is minder afhankelijk van de

aanwezigheid van een persoon en zaken

worden beter overgedragen. Bij het aan-

melden van zaken bij Buurtbemiddeling

wordt beoordeeld of het gaat om een be-

middelbare kwestie.

• Naast buurtbemiddeling is er in 2008 ge-

start met het Sociaal Platform. Vaak heb-

ben de mensen die overlast bezorgen

een meervoudige problematiek. Binnen

het Sociaal Platform werken professio-

nals vanuit hun diverse disciplines inte-

medewerkers worden regelmatig bijge-

schoold. De komende jaren zal dit proces

doorgaan. De doelstelling voor de komen-

de jaren is het terugdringen van het aantal

klachten. Dit kan echter alleen als er blijvend

wordt geïnvesteerd in kwaliteit. Daarnaast is

een blijvende aandacht voor het planmatig

onderhoud van belang.

graal aan het oplossen van een casus.

• De medewerkers van Woningstichting

Leusden lossen daarnaast zelfstandig

overlastproblematiek op, bijvoorbeeld

door het aanspreken en indien nodig het

intensief begeleiden van de overlastgever.


Het bevorderen van een goed woonklimaat

waar iedereen prettig kan wonen in zijn of

haar buurt en woning. Uiteindelijk willen we er-

voor zorgen dat iedereen zo lang mogelijk en

tevreden met elkaar in een buurt kan wonen.

Wat gaan we komend jaar doen?

Woningstichting Leusden continueert haar

inspanningen op het terrein van bewoners-

overlast, bemiddeling en bijzondere proble-

men van bewoners.

• Daarbij ligt de aandacht op de verdere

professionalisering van de samenwer-

king met de stakeholders. De samen-

werkingsafspraken zijn gevat in een con-

venant.

• Het streven is het aantal huisuitzettingen

met als oorzaak overlast te beperken tot

een minimum. Daarbij is het uitgangs-

punt dat mensen zo lang mogelijk en te-

vreden met elkaar in één buurt kunnen

blijven wonen.

8.12

contact met huurders

Woningstichting Leusden hecht er veel waar-

de aan dat zij structureel huurders bij haar

werk betrekt. Beïnvloeding door en betrok-

kenheid van huurders bij het werk van Wo-

ningstichting Leusden vinden wij essentieel.

Enerzijds legitimeert dit het handelen van

de corporatie (waarom doet ze wat ze doet)

en anderzijds zorgt het ervoor dat Woning-

stichting Leusden haar producten en diensten

goed blijft afstemmen op de behoefte van haar

klanten. Contact met huurders vindt plaats op

vele niveaus, van individueel tot collectief.

8.14

in gesprek met de klant

Woningstichting Leusden hecht belang aan

goede bewonersparticipatie. Voor de toe-

komst van bewonersparticipatie heeft Wo-

ningstichting Leusden nieuwe vormen ont-

wikkeld. Zo is eind 2007 al voor het eerst een

klantenpanel georganiseerd voor jongeren.

Dit initiatief is zeer enthousiast ontvangen.

In 2008 is nog een klantenpanel georga-

niseerd, nu voor senioren. Dit was een sa-

menwerkingsverband tussen de partijen van

Larikslaan2 (gemeente Leusden, Beweging

3.0 en Woningstichting Leusden). In 2009 is

een Arenasessie georganiseerd.

Ook bij de Arenasessie gaat Woningstich-

ting Leusden in gesprek met haar klanten.

Het verschil tussen een klantenpanel en

een arenasessie is vooral de werkvorm. Een

panel is een gesprek tussen klanten, geleid

door een ingehuurde externe gesprekslei-

der. Een arenasessie is een actievere vorm

van communicatie tussen klanten en me-

dewerkers van Woningstichting Leusden.

De setting is daarbij minder traditioneel (‘de

vergadertafel’) en meer actief (kleine wisse-

lende groepjes, 1-op-1 klant-medewerker).

De Arenasessie bood een aantal belangrijke

conclusies voor de aanwezige medewerkers

en MT-leden, bijvoorbeeld de grote waarde

die klanten hechten aan een serieuze en

goed onderbouwde klachtenafhandeling.

Het imago van Woningstichting Leusden

en haar medewerkers werd omschreven als

heel vriendelijk maar soms wat star.


Op diverse manieren heeft Woningstichting

Leusden dagelijks contact met haar klan-

ten. Bijvoorbeeld klanten die aan de balie

van Larikslaan2 hun vraag stellen, tijdens

het tekenen van een huurcontract, reparatie-

verzoeken, tijdens het uitzoeken van nieuwe

badkamertegels. Dit soort contacten kan

bijna als regulier beschouwd worden. Op een

aantal vlakken beperkt Woningstichting Leus-

den zich niet tot verhuuractiviteiten, maar

worden er aanvullende diensten verleend.

Algemeen doel: adequate dienstverlening

8.13

voorlichting

Het bewonersblad Thuis is vier keer ver-

schenen. De website is steeds belangrijker

geworden als informatiemedium. Het infor-

meren van huurders over het uitvoeren

van onderhoudswerkzaamheden aan hun

woning gebeurt ook persoonlijk aan de be-

trokkenen via ‘complexbrieven’.

Naast deze vormen van voorlichting houdt

Woningstichting Leusden regelmatig infor-

matieavonden en presentaties. Onderwer-

pen in 2010 waren onder andere de Koop-

garantregeling voor bewoners in de wijk

Brinkhorst/Bruinhorst, de verbouwing en

nieuwbouw rondom woon- en zorgcentrum

‘t Hamersveld en de nieuwbouw van het

blok C in De Biezenkamp, nieuwbouw van

‘t Zicht. Tot slot was ook in 2010 een aantal

bewonerscommissies actief.

Per 31 december 2010 waren er volgende

commissies: Groenhouten, De Wetering, De

Blekerij, De Zeilmakerij, De Torenakkerweg, De

Smidse, Albert Buininggaarde, De Nabbert en

Grasland/Klaverland en de twee nieuwe

commissies Stijgbeugel en De Hank.

In 2009 heeft de HBVL besloten om de

vereniging op te heffen. Het draagvlak voor

een huurderbelangenvereniging was zo klein

dat het bestuur geen toekomst voor huur-

derparticipatie in deze vorm zag.

Ter illustratie: bij de ledenvergaderingen ver-

schenen er in de regel 0 tot 5 geïnteresseer-

den. Daarbij waren dit dan meestal bekende

leden die ook actief waren in bewoners-

commissies. Vanaf 1 mei hield de HBVL dan

ook op met bestaan. De afdeling Woondien-

sten was betrokken bij de besluitvorming

over de opheffing en heeft gesprekken op-

gestart om een nieuwe vorm van participatie

te ontwikkelen in de vorm van de Woon-

adviesraad. Voorbereidingen voor dit nieuwe

platform vonden in 2009 plaats waarna de

oprichting in 2010 heeft plaatsgevonden.

Jaar

vers

lag

2010

woonvi

sie

•

103165

naar individuele dan wel collectieve behoefte,

op basis van professionele en zakelijke be-

drijfsvoering. In zijn algemeenheid doen wij dit

door het verlenen van aanvullende diensten.


Als het gaat om contact met onze klanten

stellen wij een aantal speerpunten vast,

daarbij gaat het om keuzevrijheid, communi-

catie en betrokkenheid.

• Onze klanten hebben de ruimte om ei-

gen keuzes te maken als het gaat om de

‘eigen woning’.

• Klanten kunnen terecht bij de woning-

corporatie. Hun mening telt.

• Onze producten, maar ook onze proces-

sen zijn klantgericht.

Waar staan we nu?


Woningstichting Leusden heeft het streven

om bewoners meer ruimte te geven om tot

eigen keuzes te komen als het gaat om de

‘eigen woning’.

• Zo worden keuzepakketten aangeboden

bij nieuwbouw en planmatig onderhoud

en is er een beleid van ‘veranderingen

aan het gehuurde’.

• De Woonwinkel wordt verder ontwikkeld

om in te spelen op de wensen van de

klanten. Hiervoor zal een verdergaand

beleid worden opgezet.

• Naar verwachting zal de komende tijd ook

de bredere service rond koop en verkoop

van woningen aan de orde komen.

> Communicatie en betrokkenheid

• Woningstichting Leusden kent al geruime

tijd bewonerscommissies. De bewoners-

commissies zijn voor Woningstichting

Leusden gesprekspartners voor onder-

werpen van beheer en beleid die hun

complex, buurt of wijk direct raken. De be-

wonerscommissies en Woningstichting

Leusden voeren ieder halfjaar een gesprek.

Woningstichting Leusden neemt initia-

tief om verschillende werkvormen op te

zetten waarmee de betrokkenheid en in-

vloed van huurders georganiseerd wordt:

• Forum: Woningstichting Leusden richt

een interactief, digitaal forum van huur-

ders, kopers en woningzoekenden op.

• Klantenpanels: Woningstichting Leusden

maakt gebruik van klantenpanels om

klanten te horen over specifieke thema’s,

zoals starters- of seniorenhuisvesting.

• Werkgroepen: Woningstichting Leusden

stelt werkgroepen in om samen beleid

vorm te geven. Denk daarbij aan thema’s

zoals het huurprijzenbeleid, service aan

klanten, etc.

8.15

sponsoring

Als enige woningcorporatie met een lokale

verankering in de gemeente Leusden krijgen

wij regelmatig verzoeken tot het sponsoren

van diverse activiteiten en projecten in de

gemeente. In het kader van deze verzoeken

heeft Woningstichting Leusden een sponsor-

beleid opgesteld. Hierin zijn randvoorwaar-

den opgenomen waaraan een activiteit of

project moeten voldoen.

Maatschappelijke verbondenheid staat hoog

op de prioriteitenlijst van Woningstichting

Leusden. Met name de inspanning op lokaal

gebied te functioneren is een speerpunt van

Woningstichting Leusden. Vanuit het spon-

sorbeleid steunen wij daarom activiteiten en

projecten met een lokale verbondenheid, die

bijdragen aan een verbeterde leefomgeving

van de huurders en overige inwoners van

Leusden. Er zijn een aantal vaste sponsor-

activiteiten. Daarnaast kunnen eenmalige

verzoeken bij Woningstichting Leusden wor-

den ingediend. Woningstichting Leusden

is wel terughoudend in het sponsoren van

activiteiten. Mede vanwege die terughou-

dendheid honoreren wij alleen verzoeken die

voldoen aan de volgende randvoorwaarden:

• De activiteit of het project vindt plaats in

de gemeente Leusden (Leusden, Achter-

veld en Stoutenburg).

• Het gaat om een non-profit doelstelling

of een actie op het gebied van gemeen-

8.16

veranderingen aan

het gehuurde incl. wmo

De toepassing van de Wet Maatschappelijk

Ondersteuning (voorheen WVG) wordt uitge-

voerd aan de hand van het convenant met

de gemeente. In het verslagjaar is er een

duidelijke daling geweest van het aantal

aanvragen. Daarnaast zijn de gemiddelde

kosten fors gestegen. Voor 2011 wordt ten

opzichte van 2010 een gelijkblijvend aantal

aanvragen verwacht. Naast mensen met een

handicap maken vooral veel ouderen gebruik

van de regeling.

Bij de nieuwbouw en het planmatig onder-

houd van seniorenwoningen wordt veel aan-

dacht besteed aan voorzieningen. Dit met

als doel dat ouderen langer in hun woning

kunnen wonen. De komende jaren zal dit niet

veranderen.

Motivatie

Jaarlijks terugkerend sponsorevenement in het

kader van welzijnsactiviteiten in Leusden. Spon-

sor van sportprijs voor vrijwilliger van het jaar.

Jaarlijks terugkerend sponsorevenement: ver-

voer schoolkinderen uit Achterveld naar startlo-

catie. Sponsoring van lokaal maatschappelijke

activiteit.

Jaarlijks terugkerend. Sponsoring Matchbeurs,

ter bevordering van het leggen van contacten

tussen lokale ondernemers.

Sponsoring van een nieuwe servicebus, zodat

de Lisidunahof haar maatschappelijke activitei-

ten voor patiënten kan voortzetten. Sponsor-

aanvraag voldeed aan het sponsorbeleid en is

vanuit die hoedanigheid gehonoreerd als een-

malige sponsoring.

Jaarlijks terugkerend evenement voor basis-

schooljeugd uit Leusden. De jeugd bouwt met

sloophout huizen. Deze activiteit sluit letterlijk &

figuurlijk aan bij de maatschappelijke doelstel-

lingen van Woningstichting Leusden

Jaarlijks terugkerend evenement. Schooljeugd

mag kennismaken met diverse sporten in Leus-

den. Zo komt de jeugd ‘in beweging’. Woning-

stichting Leusden wil hier graag aan bijdragen.

Eenmalige sponsoractiviteit t.n.v. Beweging 3.0.

Door sponsoring van deze gids, ontvingen ook

onze bewoners in De Asschat en Torenakker

een puzzelgids. In feite kan deze sponsoractivi-

teit meer als relatiegeschenk aan onze (nieuwe)

bewoners gezien worden dan als sponsoring.

Activiteit Bedrag

Sportgala Leusden € 1.250

Avondvierdaagse Leusden € 370

Welzijn Ouderen Leusden, MBO € 500

Servicebus Lisidunahof Leusden € 3.082

Bijdrage Bouwdorp Leusden € 1.400

De Kr8 van Sport € 600

Senioren puzzelgids € 298

Totaal € 7.500

schapszin.

• De activiteit of het project heeft een di-

recte of indirecte link met wonen, woon-

omgeving of leefbaarheid.

• De aanvraag past binnen het sponsor-

budget van Woningstichting Leusden.

Jaar

vers

lag

2010

woonvi

sie

•

105165

Het Woningaanpassingsbeleid is in 2004

bijgesteld mede in verband met het gewij-

zigde huurrecht. De aandacht die de wo-

ningstichting in de jaren 2003 en 2004 heeft

besteed aan het Woningaanpassingsbeleid

heeft duidelijk geleid tot een forse stijging van

het aantal aanvragen.

Na een hausse hebben we een stabilisatie

zien optreden. In het verslag jaar is weer

duidelijk sprake van een afname. In totaal

zijn 72 aanvragen ingediend voor aanpassin-

gen en wijzigingen aan het gehuurde zonder

huurverhoging.

Voorbeelden zijn het leggen van parket- en

laminaat en het plaatsen van tuinhuisjes.

Voor 2011 wordt ongeveer een zelfde hoe-

veelheid aanvragen verwacht.

Aantal 72 105 69 91 104

Gevelisolatie 8

Dubbelglas (HR++ glas) 11 25 59 76 94

CV-ketels (combi-voorziening)* 3

Dakkapel 4 4 4 2 3

Tuimeldakraam 9 20 16 15 3

Woninguitbouw 3 0 0 2 3

Aantal 35 49 79 95 106

2009

2010

2008

2007

2006aanpassingen zonder

huurverhoging

aanpassingen en

veranderingen met

huurverhoging

Aantal 52 62 38 49 36

Gemiddeld bedrag in € 1.537 1.306 1.011 1.453 693

2009

2009

2010

2010

2008

2008

2007

2007

2006

2006

aantal woningaanpassingen

wet maatschappelijke

ondersteuning

Geriefsverbeteringen (categorie 6)

Tot deze categorie behoren onder meer de

onderdelen: centrale verwarming, isolatie-

glas, dakramen en zonneboilersystemen. In

het verslagjaar zijn 35 aanvragen ingediend

voor een aanpassing met huurverhoging. De

verwachting is dat het totaal aantal aanvragen

tot geriefsverbeteringen zal stijgen ten opzich-

te van het werkelijke aantal van 2010. Een en

ander heeft te maken met de vele voorstellen

en plannen tot energiebesparing. De aanvra-

gen betreffen vooral zonneboilersystemen,

gevelisolatievoorzieningen en HR++ glas.

Woningaanpassingsbeleid (categorie 3 en 4)

Daarnaast zal de komende jaren verder

worden gewerkt aan de bouw van scoot-

mobielruimten bij seniorencomplexen. De

ruimten worden gebruikt voor de stalling van

scootmobielen en elektrische fietsen. In het

verslagjaar is de scootmobielruimte van het

complex Korte Geer opgeleverd. In 2011 zal

worden gewerkt aan de realisatie van een

scootmobielruimte bij het complex Nabbert .

*Vanaf 2007 wordt er geen huurverhoging gevraagd voor CV-ketels

8.17

onderhoudsabonnement

Inhoud onderhoudsabonnement

Voor het zogenaamd klein onderhoud is de

huurder zelf verantwoordelijk. Het gaat dan

bijvoorbeeld om het verhelpen van drup-

pelende kranen, het gangbaar houden van

hang- en sluitwerk en het bijvullen van de

centrale verwarmingsinstallatie.

Woningstichting Leusden kan de klant deze

klussen uit handen nemen en biedt als ex-

tra service een voordelig onderhoudsabon-

nement. Naast de eenmalige entreekosten

en tegen een maandelijkse vergoeding van

€ 4,50 inclusief BTW worden kleine klussen

uitgevoerd die de klant anders zelf moet (la-

ten) doen.

Omvang deelname

onderhoudsabonnement

In 2007 is het nieuwe product ‘onderhouds-

abonnement’ ontwikkeld. Begin 2008 is het

onderhoudsabonnement ingevoerd. Eind

2009 zijn er 402 onderhoudsabonnementen

afgesloten. Eind 2010 is het aantal deelne-

mers 417 en de verwachting is dat het in

8.18

vereniging van eigenaren (vve)

VvE De Start.

Er zijn drie VvE’s opgericht voor complex De

Start. Hiervan zijn er twee slapende, zodat

Woningstichting Leusden maar één VvE ac-

tief beheert.

Dit betreft de volgende werkzaamheden: de

inkomsten en uitgaven moeten uitgevoerd

en geadministreerd worden, een begroting

en een jaarrekening moeten jaarlijks worden

opgesteld en verder moeten jaarlijks de ser-

vicekosten herrekend worden.

Uitbreiding aantal VvE’s.

De komende jaren met ingang van 2011 zal

het aantal VvE’s uitgebreid worden.

Dit heeft zowel te maken met nieuwbouw

als verkoop uit bestaand bezit. In Tabak-

steeg wordt een complex gebouwd, waar-

2011 weer een geringe stijging doormaakt.

Dit aantal is lager dan bij de start werd ver-

wacht. Desondanks neemt het aantal jaar-

lijks wel steeds iets toe.

Visie voor 2011

In 2011 wordt het abonnement opnieuw on-

der de loep genomen. Vraag hierbij is of een

aantal marketinginstrumenten de deelname

kan vergroten. Mogelijk is bijvoorbeeld een

voordelige instapactie een manier om meer

leden te verwerven.

Op basis van de conclusies worden voor-

stellen gemaakt voor de toekomst van het

abonnement, met als doel om het aantal

deelnemers te laten stijgen tot 1.000. De

aanvankelijke verwachting is dat dit doel kan

worden bereikt door een geleidelijke stijging,

mogelijk circa 200 tot 250 leden per jaar.

In de praktijk blijkt de jaarlijkse stijging veel

kleiner te zijn. Daarom wordt in 2011 onder-

zocht in hoeverre het product aan de vraag

beantwoord en op welke manier het aantal

verder kan toenemen.

van 12 appartementen voor Woningstichting

Leusden zijn. Het complex bestaat echter

uit meerdere appartementen en winkels. In

De Biezenkamp komen ook minimaal twee

VvE’s. Bij de verkoop van Rondeel 116-120

zullen ook VvE’s opgericht moeten worden.

Een deel hiervan zal ook slapend zijn.

Verder moet er rekening mee worden

gehouden dat waarschijnlijk al in 2011 ook

appartementen van ons eigen bezit wor-

den verkocht. Hiervoor zullen dan ook VvE’s

moeten worden opgericht.

VvE’s in eigen beheer?

De vraag is of we VvE’s in eigen beheer

blijven uitvoeren of dat we dit uitbesteden

aan derden. Hierover zal in 2011 een besluit

worden genomen.

Jaar

vers

lag

2010

woonvi

sie

•

107165

8.19

Glasverzekering

Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten

wordt automatisch een glasverzekering afge-

sloten. Dit is in de huurovereenkomst vermeld.

Zittende huurders die zich nog niet hebben

aangemeld kunnen alsnog tegen een gering

maandelijks bedrag een glasverzekering bij

ons afsluiten. Wanneer de huurder zich voor

de glasverzekering heeft aangemeld, kan

elke glasschade bij Woningstichting Leusden

worden gemeld.

Rioolfonds

Bij het aangaan van nieuwe contracten

wordt de huurder automatisch lid van het

rioolfonds. Dit is in de huurovereenkomst

vermeld. Zittende huurders die zich nog niet

hebben aangemeld kunnen tegen een gering

maandelijks bedrag en eenmalige entreekos-

ten alsnog lid worden. Wanneer de huurder

zich voor het rioolfonds heeft aangemeld,

kan elke verstopping of ander mankement

aan het riool worden gemeld bij Woning-

stichting Leusden.

Doel 2011

Verder uitbreiden van deelname van glasver-

zekeringen en rioolfonds tot uiteindelijk vol-

ledige deelname. Gezien de mutatiegraad

zal dat een periode van een aantal jaren in

beslag nemen.

8.20

complexgewiJze service


Het gaat hier om de volgende zaken: afre-

kenen servicekosten, schoonmaken, lift, etc.

Algemene doelen zijn het zorgdragen voor

een adequate service (schoonhouden) en

een inzichtelijke administratie en adequate

afrekening. Uiteraard ook een goed verlo-

pend overleg met huurders. Het betreft voor

bewoners zowel zakelijk als emotioneel een

belangrijke service.


Het leveren van een bijdrage aan het woon-

plezier van onze huurders in de complexen

door:

• Te werken aan een schone omgeving.

Zowel aan de binnenkant als de buiten-

kant van het complex.

• Het initiëren en bewaken van samenle-

vingsregels zodat de bewoners in goede

harmonie met elkaar kunnen wonen.

• Aanspreekpunt te zijn voor de bewoners

als het gaat om kleinschalige onder-

houdsvragen en verbeterpunten.

• De begeleiding van aannemers (schoon-

maak, glasbewassing, etc.) bij het uit-

voeren van werkzaamheden aan de

complexen. Dit met als doel dat de be-

woners er zo min mogelijk last van heb-

ben en om ervoor te zorgen, dat de

werkzaamheden goed en conform af-

spraak uitgevoerd worden.


Door de aanwezigheid van een opzichter

appartementen is het dagelijkse complex-

beheer goed op orde. De herkenbaarheid van

Woningstichting Leusden is groot en de

tevredenheid van de klanten ook. Het ko-

mende jaar richten wij ons op de volgende

resultaten:

• In 2011 wordt er actief gewerkt aan het

voorkomen en opruimen van zwerfvuil

rondom de complexen. Dit in samenwer-

king met de bewoners en gemeente. Re-

sultaat: de bewoners ervaren eind 2010

dat hun omgeving schoon en prettig is.

• In 2011 worden de schoonmaakcon-

tracten met onze leveranciers opnieuw

bekeken en aangescherpt. Dit resulteert

in nieuwe contracten. Hierbij wordt inten-

sief samengewerkt tussen de afdelingen

Projecten en Woondiensten.

extra diensten:

glasverzekering en rioolFonds

8.21

woongerelateerde diensten


Woningstichting Leusden kent al jaren een

sterke traditie onder andere vastgelegd in de

samenwerkingsovereenkomst met Bewe-

ging 3.0 en de gemeente Leusden.

We ontwikkelen gezamenlijk woonconcep-

ten, woonzorgzones, multifunctionele centra,

eerstelijnsgezondheidszorg en Larikslaan2.

Het gaat hier om een strategische ontwik-

keling en geeft weer hoe Woningstichting

Leusden probeert met andere ogen te kijken

naar de eigen opdracht. Immers als we de

bewoners echt centraal stellen, kunnen we

niet anders doen dan uit te gaan van de in-

tegraliteit van Wonen, Zorg en Welzijn. We

staan nog aan het begin van het denken en

organiseren.

8.22


Het betreft hier werkzaamheden zoals het in-

casseren van huur, het opzetten van slepersac-

ties, het voorkomen en beperken van huurach-

terstanden, het maken van aflossingsafspraken

met de betreffende huurders, het voorkomen

en in het laatste geval coördineren van ontrui-

mingen. We voeren hierbij overleg met stake-

holders zoals schuldhulpverlening en zorgleve-

ranciers.

Huurincassobeleid

Het aantal machtigingen tot een automatische

incasso is in het afgelopen jaar iets gestegen

naar 84%. De hoogte van de totale huurach-

terstand is in 2010 fors gedaald ten opzichte

van 2009. De daling was zowel zichtbaar bij

de huidige als bij de vertrokken huurders. Deze

bedroeg eind 2010 0,89% (percentage van de

jaarhuur), tegen 1,56% over 2009. De daling

komt voor een groot deel voort uit het innen

van grote openstaande bedragen voor nieuw


Algemene doelen zijn het zorgdragen voor

adequate aanvullende diensten voor de di-

verse doelgroepen op gebieden van zorg en

welzijn. Daarnaast ook het zorgdragen voor

adequate informatie aan en begeleiding van

vragers op de gebieden van Wonen, Zorg en

Welzijn (Larikslaan2)


Focuspunten zijn Larikslaan2, woonzorg zo-

nes en woonconcepten. Resultaat:

• Sluiten van een samenwerkingsover-

eenkomst met Beweging 3.0 voor het

leveren van zorgdiensten bij onze wonin-

gen aan de Torenakker/Asschatterweg.

Tijdspad: voorjaar 2011.

verhuurde bedrijfshuisvesting in Tabaksteeg.

Om huurbeëindiging en huisuitzettingen als

gevolg van huurachterstanden zoveel mogelijk

te voorkomen, werkt Woningstichting Leusden

met een preventief en curatief beleid. Preventief

beleid wil, zoals de term al aangeeft, met allerlei

maatregelen voorkomen dat huurachterstand

ontstaat. Het curatief beleid is uitgebreid met

een intensivering van de aanmaanprocedure

om zo snel mogelijk betalingsproblemen te sig-

naleren. Zo kunnen woningstichting en huurder

samen tijdig zoeken naar oplossingen om ver-

dere problemen te voorkomen. Gezien de lage

huurachterstand is deze aanpak succesvol.

Ontruimingen

Het aantal ontruimingen is in 2010 met vijf ge-

vallen niet veel veranderd ten opzichten van

2009. De oorzaak van deze ontruimingen had

in alle gevallen te maken met langdurige huur-

achterstand.

ontruimingen

Aanzeggingen 6 9 9 11 3

Doorgevoerd 5 4 5 5 0

2009

2010

2008

2007

2006

huurachterstanden, incasso, ontruimingen

Vertrokken

huurders

Huidige

huurders

Jaar

vers

lag

2010

woonvi

sie

•

109165

8.23

woonFraudebeleid

Vanuit het landelijk beleid is er steeds meer

aandacht voor woonfraudebeleid. Hieronder

wordt verstaan alle vormen van onrechtma-

tige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en

overbewoning. In Leusden is deze problema-

tiek niet erg groot. Dit heeft mogelijk te ma-

ken met de schaal van de gemeente. Hier-

door is illegale bewoning geen probleem van

grote omvang zoals die voorkomt in de grote

steden als Utrecht en Amsterdam. Mogelijk

heeft ook het ons-kent-ons gevoel in Leus-

den hiermee te maken. Als er bij uitzondering

wel sprake is van illegale bewoning, wordt

dat doorgaans gemeld door omwonenden.

Dit is dan voor Woningstichting Leusden aan-

leiding om verder onderzoek te verrichten. Zo

wordt onder andere contact gelegd met de

gemeente Leusden. Medewerkers van Wo-

ningstichting Leusden voeren dan controles

uit. Wordt er illegale bewoning vastgesteld,

dan wordt de bewoner verzocht om de huur

op te zeggen. Daarna start, indien nodig, een

formele procedure van uitzetting.


Het doel op dit terrein is tweeledig. In de

begroting is aangegeven met welke marge

rekening wordt gehouden in financiële zin. Er

is geen reden om in dit opzicht te komen tot

een substantiële wijziging. Tegelijkertijd is er

de opdracht om zorg te dragen voor inning

van de huur op een correcte en professio-

nele wijze, waarbij met name de begeleiding

van maatschappelijk zwakkeren zorgvuldig

plaatsvindt. Juist voor deze groep is de zorg

voor een adequate huisvesting een belang-

rijke opgave voor Woningstichting Leusden.

Waar staan we nu?


Resultaten:

• Ook in 2011 willen wij preventief werken

en ontruimingen zoveel mogelijk voorko-

men. Dit vraagt intern, soms met onder-

steuning van externen, specifieke aan-

dacht van onze medewerkers.

• Een grote meerderheid van onze huur-

ders laat via een automatische incasso

de huur overschrijven. Dit percentage ligt

nu op 84%. Het streven voor 2011 is dat

dit percentage ten minste gelijk blijft.

• Het percentage huurachterstanden be-

vat een component achterstanden bij

huidige huurders en achterstanden ont-

staan door vertrekkende huurders. Door

de economische crisis verwachten we

dat de huurachterstanden bij huidige

huurders een lichte stijging zal gaan ver-

tonen. Het streven voor 2011 is dat dit

percentage niet hoger stijgt dan 0,6%

voor zittende huurders.

• Ook met betrekking tot huurachterstan-

den bij vertrekkende huurders streven we

naar het beperkt houden van dit percen-

tage op het huidige niveau.

2006

2010

2009

2008

2007

1,60%

1,40%

1,20%

1,00%

0,80%

0,60%

0,40%

0,20%

0,00%

0,99%

0,61%

0,42%

0,48%

0,57%

0,39%

0,56%

1,00%

0,42%

0,48%

Huurachter-

standen in %

8.24

kwaliteit van de

dienstverlening en kwh

Algemeen doel is zorgdragen voor een pro-

fessionele klantgerichte dienstverlening. We

meten dit jaarlijks op een aantal punten, door

het houden van evaluatiegesprekken, klan-

tenpanels en via het KWH label.

Labelonderdeel Score WSL

Corporatie bezoeken 7,8

Woning zoeken 7,5

Woning betrekken 8,3

Huur betalen 8,2

Reparatie uitvoeren 8,1

Totaalscore 77,7

Resultaat

2010

KWH

> Meting 2010

De KWH-meting van 2010 startte op 8 maart

en de meetperiode liep tot 28 mei. Dit jaar

werden de onderstaande thema’s beoor-

deeld: corporatie bezoeken, woning zoeken,

woning betrekken, reparatie uitvoeren en

huur betalen. De KWH-werkgroep heeft voor

de start van de meting de normen van de

verschillende onderwerpen nog eens goed

> Andere indicatoren van kwaliteit

Naast het KWH label werkt Woningstichting

Leusden continu aan verbeteringen in de

dienstverlening. Er wordt daarbij samenge-

werkt door medewerkers van de verschillen-

de afdelingen en deze aanpak wordt gedra-

gen door de organisatie. Een voorbeeld van

een manier om de kwaliteit te blijven toetsen

is de enquête bij woningoplevering. In 2011

wordt voor verkochte woningen een after

sales enquête gestart.


Resultaten:

• De KWH normen worden gehandhaafd.

Echter de meting wordt in 2011 niet meer

uitgevoerd. Reden hiervoor is dat de jaar-

lijkse metingen geen nieuwe inzichten

meer opleverden. De afgelopen jaren is

bekeken om te beoordelen of betere resul-

taten bereikt konden worden. Zo is bijvoor-

beeld de zichtbaarheid van de openings-

tijden op de voordeur verbeterd. En omdat

de nieuwe informatiefolders nu ook via de

website beschikbaar zijn, was de verwach-

ting dat er mooie resultaten behaald zouden

worden. Hierin zijn we geslaagd.

Woningstichting Leusden scoort wederom goed op de meetonderdelen van KWH.

de kwaliteit van de dienstverlening door

de invoering van KWH enorm verbeterd.

Om kritisch te blijven en verbeteringen te

blijven zien en doorvoeren wordt in 2011

een ander meetinstrument ingezet.

• Uit de geretourneerde enquêtes bij wo-

ningoplevering is 90% van de onder-

vraagden tevreden over de woningople-

vering.

• In 2011 worden twee (thematische)

bijeenkomsten met klanten georgani-

seerd. Een daarvan is gericht op onze

dienstverlening rondom nieuwbouwwo-

ningen.

• In 2011 wordt er gestart met het opzet-

ten van een periodiek onderzoek om op

deze manier de kwalitatieve tevredenheid

van onze klanten te monitoren.

Jaar

vers

lag

2010

woonvi

sie

•

111165

8.25

geschillencommissie

Geschillencommissie

Woningcorporaties Valleigebied

Sinds 1 september 2009 is de Geschillen-

commissie Woningcorporaties Valleigebied

actief. Deze commissie werkt regionaal en

behandelt niet alleen geschillen van Woning-

stichting Leusden, maar ook geschillen van

de woningcorporaties uit Barneveld, Nijkerk,

Nijkerkerveen en Woudenberg. De commissie

is onafhankelijk en biedt (kandidaat)huurders

van de betrokken woningcorporaties een

kosteloze, snelle en eenvoudige mogelijkheid

om geschillen te laten beslechten. Uitspraken

van de commissie zijn voor partijen bindend.

Daarnaast geeft de commissie - gevraagd en

ongevraagd - advies aan de afzonderlijke be-

sturen van de corporaties naar aanleiding van

de door haar behandelde klachten.

Op de website www.gcvalleigebied.nl is

informatie beschikbaar over de geschillen-

procedure. Bovendien biedt de website de

mogelijkheid om op eenvoudige wijze een

geschil bij de commissie aan te melden.

Personele bezetting

Op 7 april 2010 is de heer ing. J. Kosterman

afgetreden als lid van de Geschillencommis-

sie Woningcorporaties Valleigebied. Hij is

sinds 30 oktober 1995 betrokken geweest

binnen de huidige commissie en de Geschil-

lencommissie Woningstichting Leusden.

Tot zijn opvolger is benoemd de heer ing.

N. Groeneveld. Wegens het vertrek van de

huidige voorzitter in 2011 is eind 2010 ge-

start met de werving van een nieuwe voorzit-

ter door de plaatsing van de vacature in een

aantal regionale kranten.

Per 31 december 2010 bestond de Geschil-

lencommissie Woningcorporaties Valleige-

bied uit de volgende personen:

Naam Functie Aftredend

H. Offereins Voorzitter 2011

mr. C.J. van der Made Secretaris 2012

Ing. N. Groeneveld Lid 2013

Voorgelegde geschillen 4 1 1 *2 1

Niet-ontvankelijk 1 1 1 1 1

Afgewezen 1 - 1 - **1

Geheel of gedeeltelijk toegewezen 2 - - - -

2009

2010

2008

2007

2006

overzicht geschillen


* klacht ingediend in 2007, behandeling in 2008

** klacht behandeld in 2006, ingediend in 2005

In 2010 zijn aan de Geschillencommissie

Woningcorporaties Valleigebied vier geschil-

len met Woningstichting Leusden voorge-

legd door respectievelijk twee huurders, één

kandidaat-huurder en één gewezen huurder.

Drie geschillen zijn afgehandeld in 2010, één

procedure is afgerond in 2011.

Twee klachten zijn geheel of gedeeltelijk ge-

honoreerd. In een zaak heeft de commissie

een vergoeding toegekend in verband met

overlast door bouwactiviteiten. De andere

zaak betrof een verschil van mening over de

onderhoudsverplichting. De commissie heeft

klager in die zaak in het gelijk gesteld. Een

klacht van een gewezen huurder over de

overname van achtergebleven goederen in

een huurwoning heeft de commissie onge-

grond verklaard. Tot slot is in één zaak klager

niet-ontvankelijk verklaard.

Jaar

vers

lag

2010

bedri

jf

•

113165

9.1

algemeen


Het doelmatig en effectief runnen van het

bedrijf van Woningstichting Leusden zien we

als een van de vier kernactiveiten.


De werkorganisatie staat ten dienste van de

realisatie van de volkshuisvestingsdoelen

van Woningstichting Leusden. Onze sta-

keholders zijn buitengewoon tevreden over

Woningstichting Leusden en hebben hoge

verwachtingen voor de toekomst.

De hoge verwachtingen hebben hun weer-

slag op de verwachtingen met betrekking

tot de werkorganisatie die Woningstichting

Leusden wil zijn:

• Professioneel

• Netwerkbedrijf

• Lean & Mean

Zijn we dat? Grotendeels wel, we worden in

ieder geval in de branche en in ons netwerk

als zodanig wel herkend. Uiteraard is het een

voortdurend streven van de medewerkers

en het Management Team om verdere stap-

pen te zetten. Niet alleen vanuit defensieve

overwegingen, maar vooral vanuit offensieve

overwegingen. Als het gaat om maatschap-

pelijk ondernemerschap is er nog een wereld

te winnen.

Professioneel

We zorgen ervoor dat de juiste kennis,

vaardigheden en attitude, waarover de me-

dewerker individueel en Woningstichting

Leusden als geheel beschikt, aanwezig zijn

en dat deze kunnen worden uitgeoefend in

een werkomgeving waarin er sprake is van:

efficiency en doeltreffendheid, waarin men in

‘control’ is, goed geoutilleerd is en niet in de

laatste plaats gewaardeerd.

Netwerkbedrijf

Een netwerkbedrijf is goed in relatiebeheer,

dat wil zeggen: het goed functioneren van

bedriJF9

relaties intern, tussen medewerkers en af-

delingen, tussen medewerkers en klanten en

tussen medewerkers en onze stakeholders

en leveranciers

Er zijn een aantal principes van belang:

• Marktgerichtheid.

We willen accepteren dat de hoogte van

de toegevoegde waarde van wat wij leve-

ren aan de klant, wordt bepaald door de

ontvangende partij. Klanttevredenheid,

of beter nog, het oordeel van de klant

over onze toegevoegde waarde is dus

belangrijk.

• Resultaatgerichtheid.

We willen kunnen vaststellen wat in de

ogen van de klant / afnemer het resultaat

is van onze leveranties en diensten. We

proberen ons te richten op die zaken die

voor de klant belangrijk zijn.

• Procesgerichtheid.

We zijn ons bewust van de plaats die

onze diensten en leveranties innemen in

de hele keten - woning binnen de woon-

omgeving en andere voorzieningen - die

leidt tot goed wonen.

• Mensgerichtheid.

Aandacht hebben voor en rekening hou-

den met de persoon van de medewerker

of de klant.

• Uitvoeringsgerichtheid.

Niet blijven steken in beleid maar juist prak-

tisch handelen en het beleid realiseren.

• Wilsgerichtheid.

We zijn ons ervan bewust zijn dat per-

soonlijke betrokkenheid en onderlinge

interactie belangrijk zijn voor een kleine,

op integratie gerichte organisatie.

‘Lean en Mean’

We willen ons beperken tot onze core busi-

ness: ervoor zorgen dat onze doelgroepen

goed wonen. We investeren, bouwen en

beheren en verlenen diensten aan bewoners

en woningzoekenden. Uiteraard is bij de uit-

voering een scala aan bedrijven en deskundi-

gen betrokken. Het is niet onze ambities zelf

zo veel mogelijk in huis te hebben: dat is niet

mogelijk en niet wenselijk. Liever werken we

samen met bedrijven die op hun expertise-

veld uitblinken. Het is een belangrijke zaak

dat Woningstichting Leusden aan deze re-

laties meerwaarde kan ontlenen: we moeten

een excellente opdrachtgever zijn. We zijn

ons ervan bewust dat onze schaal voor- en

nadelen met zich meebrengt.

Waar staan we nu en wat gaan we

komend jaar doen?

Het bedrijf heeft een goede reputatie. Onze

stakeholders hebben hoge verwachtingen.

Voor Woningstichting Leusden is het zaak

hieraan te voldoen. Sinds twee jaar werken

we met verschillende speerpunten:

Werken aan het Management Team, verbe-

tering van het managementinstrumentarium,

meer investeren in communicatie, investeren

in HRM en ICT. Een breed pakket derhalve

dat in dit hoofdstuk wordt toegelicht.

Communicatie, Public Relations

& stakeholders

Reputatieschade is een reëel risico voor

Woningstichting Leusden. We zien dat vooral

bij de negatieve effecten van fouten bij col-

lega corporaties en Aedes. Zelf zullen we er-

voor moeten zorgen dat er geen aanleiding is

voor imagoschade. Onderwerpen als good

governance, compliance en integriteit zijn

ook in dit opzicht belangrijk. Bovendien ver-

eist onze monopoliepositie extra zorg voor

een goede klantgerichtheid. Er wordt meer

en meer gewerkt aan het uitdragen van onze

brede missie. Tussentijds worden effecten

van PR gemeten en andere methoden toe-

gepast zoals klantenpanels en dienstverle-

ningevaluaties.

Verder zullen we met de belangrijke partners

opnieuw de samenwerkingsovereenkomsten

beoordelen en zo nodig vernieuwen.

De belangrijkste doelen voor 2011 zijn:

• De uitwerking van de overeenkomst met

Gemeente Leusden

• Een nieuwe vorm van klanttevreden-

heidsmeting introduceren

9.2

personeel en organisatie (hrm)


Het werkgebied Personeel en Organisatie

omvat opgaven op het gebied van (indivi-

duele) personele vraagstukken, alsmede

opgaven op het gebied van organisatie-

ontwikkeling.

Kernbegrippen zijn: arbeidsvoorwaarden, ar-

beidsinhoud, arbeidsomstandigheden en ar-

beidsverhoudingen (vier A’s), maar ook orga-

nisatorische structuur, werkklimaat, stijl van

leidinggeven en leiderschapsontwikkeling.

Van belang hierbij is dat de afdeling P&O een

advies- en expertiserol heeft als het gaat om

personele zaken. Leidinggevenden zijn pri-

mair verantwoordelijk voor (het functioneren

van en het contact met) hun medewerkers

en afdeling. Ten aanzien van strategische

vraagstukken vervult P&O de rol van part-

ner in business en vertaalt vanuit die rol het

strategisch ondernemingsbeleid naar HR-

beleid.



werkorganisatie met de volgende strate-

gische prioriteit: ‘Vanuit goed werkgever-

schap streven naar een optimaal toegeruste,

professionele organisatie, nu en in de toe-

komst.’ Dit betekent dat Woningstichting

Leusden beschikt en kan blijven beschik-

ken over medewerkers met de juiste kennis,

vaardigheden en attitude, zodanig dat de

organisatiedoelen efficiënt en doeltreffend

kunnen worden gerealiseerd. Kernwoorden

hierbij zijn: drive, leiderschap, samenwer-

king, externe gerichtheid, transparantie en

ondernemerschap. Uit de strategische prio-

riteit kunnen strategische doelen (resultaten)

worden afgeleid:

• Woningstichting Leusden beschikt over

een HR-cyclus die bijdraagt aan de pro-

fessionalisering van de organisatie.

• Woningstichting Leusden kan te allen

tijde beschikken over een evenwichtig en

Jaar

vers

lag

2010

bedri

jf

•

115165

deskundig personeelsbestand.

• Sterk leiderschap en goed ontwikkelde

managementkwaliteiten.

• Woningstichting Leusden ziet medewer-

kers als belangrijk kapitaal en investeert

in medewerkers op basis van een strate-

gisch opleidingsbeleid.

• De arbeidsvoorwaarden en bedrijfseigen

regelingen zijn actueel en voor alle mede-

werkers beschikbaar.

• De arbeidsverhoudingen zijn modern en

aantrekkelijk voor (potentiële) medewer-

kers.

• Het ARBO-beleid voldoet aan weten re-

gelgeving en is tevens afgestemd op de

aard van de organisatie.

Waar staan we nu?


Grosso modo kan worden gesteld dat 2010

op het gebied van personeel en organisatie

een stabiel jaar is geweest. In gestaag tempo

is verder gewerkt aan de professionalisering

van het HR-beleid. Aan de organisatiestruc-

tuur is in 2010 niets gewijzigd ten opzichte

van het voorgaande jaar. Wel is per 1 januari

2010 de verzelfstandiging van Stichting La-

rikslaan2 geëffectueerd. Dat betekent dat de

collega’s die vanuit Woningstichting Leusden

bij Larikslaan2 waren gedetacheerd per die

datum formeel een nieuwe werkgever heb-

ben gekregen.

BLNW samenwerking

Woningstichting Leusden werkt samen met

Woningstichting Barneveld, Woningstichting

Nijkerk en Vallei Wonen (Woudenberg). Deze

samenwerking komt primair tot uitdrukking in

treasury-activiteiten, ICT-aangelegenheden

en HR-beleid, maar ook als het gaat om het

delen van kennis op gezamenlijke thema’s,

zoals projectontwikkeling en het EU-dossier.

Toen bekend werd dat de fusie / vergaan-

de samenwerking tussen Woningstichting

Nijkerk en Woningstichting Barneveld niet

doorging, is de BLNW-samenwerking ge-

evalueerd. Er is besloten deze samenwer-

king exclusiever te maken en te intensiveren

op die gebieden waar de samenwerking

succesvol is, waarbij de eigenheid van elke

corporatie niet uit het oog wordt verloren. Om

de samenwerking ook op de werkvloer meer

zichtbaar te maken, is aan de communica-

tiemedewerkers gevraagd om vier keer per

jaar een nieuwsbrief uit te geven en is door

Woningstichting Leusden en Vallei Wonen

het derde BLNW-feest georganiseerd waar

medewerkers van de corporaties elkaar op

een ontspannen manier konden ontmoeten.

HR binnen BLNW

Binnen het samenwerkingsverband is een

HR Manager en een Personeelsadviseur in

dienst. Tot 30 juni 2010 verrichtte de HR Ma-

nager tevens één dag in de week werkzaam-

heden voor Eemland Wonen (Baarn). Met het

exclusiever maken van de samenwerking en

de te grote workload van de HR Manager is

besloten afscheid te nemen van Eemland

Wonen, die formeel niet in het samenwer-

kingsverband participeerde.

Het belangrijkste HR-dossier dat in 2010 in

BLNW-verband speelde was de implemen-

tatie van de nieuwe CAO en dan met name

het punt gebruik van de privé auto voor

zakelijke reizen. Op dit onderwerp werden

in BLNW-verband gezamenlijke uitgangs-

punten geformuleerd. Ook is vanuit HR een

advies geformuleerd ten aanzien van de

werkkostenregeling. In 2010 is binnen het

samenwerkingsverband een project gestart

ten aanzien van (prestatie)beloning. Dit the-

ma wordt in 2011 verder uitgewerkt.

Doelen voor 2011

• Het functioneringssysteem is in 2009 ge-

evalueerd en op onderdelen bijgesteld.

Er wordt nagedacht over een vorm van

een beoordelingssysteem die ondersteu-

nend is aan de gedachten over prestatie-

gericht belonen. In 2010 is de discussie

over prestatiebeloning in BLNW-verband

opgepakt, maar nog niet uitgekristalli-

seerd. In 2011 voeren we deze discus-

sie verder. Tevens wordt er op gestuurd

dat de functioneringsgesprekken meer

gestructureerd worden gevoerd en er

helderdere afspraken worden gemaakt.

• Over het algemeen zitten de juiste men-

sen op de juiste plek bij Woningstichting

Leusden. Vacatures worden adequaat

ingevuld en Woningstichting Leusden is

aantrekkelijk voor getalenteerde nieuwe

medewerkers. De komende tijd zal aan-

dacht uit moeten gaan naar de aantrek-

kelijkheid van de organisatie in de toe-

komst als de generatiekloof groter wordt.

Hiertoe wordt in BLNW-verband een

project ‘goed werkgeverschap’ opge-

start. De uitkomst van een eventuele

0-meting kan worden gebruikt bij het ver-

der professionaliseren van de organisatie.

• De eerste stappen op het gebied van

management development zijn gezet. Dit

traject wordt het komende jaar voortge-

zet.

• Voor eind 2010 ligt er in het kader van het

strategisch opleidingsbeleid een plan van

aanpak voor de thema’s ‘projectmanage-

ment’ en ‘teamsamenstelling’.

• Jaarlijks zal het personeelshandboek

worden nagelopen op aanvullingen en /

of (wettelijke) wijzigingen.

• Het denken over arbeidsverhoudingen is

binnen het Management Team nog niet

geheel op één lijn. Wel staan leidingge-

venden open voor maatwerkafspraken

als de functie dat toelaat. Eensgezind

is het Management Team over het feit dat

flexibiliteit niet moet leiden tot een orga-

nisatorisch onwerkbare situatie en dat de

klantgerichtheid minimaal op hetzelfde

niveau moet blijven. Dit punt zal terug-

komen als in de praktijk blijkt dat Woning-

stichting Leusden met deze standpunten

het moeilijk krijgt om getalenteerde

medewerkers binnen te halen.

• Het ARBO-beleid is op orde. Jaarlijks

worden aan de hand van een ARBO-

jaarplan acties benoemd en uitgevoerd.

Bert

van de beek

Heidi

de haas

Martin

van der kooiJ

Jeffrey

brilman

Marleine

van riJnsoever

derya

arik

Karin

van geet

Henry

hulsbeek

Jaar

vers

lag

2010

bedri

jf

•

117165

9.21

sociale kengetallen

Organigram

Woningstichting

Leusden

2010

hoofd woondiensten

directeur / bestuurder

raad van toezicht

directiesecretaresse

hr manager personeelsadviseur

communicatiemedewerker

hoofd technische zaken

medewerker

strategie en ontwikkeling

secretaresse

woondiensten

stafmedewerker Fez

coördinator vve beheer

medewerker financiën

en control

administratief

medewerkers Fez

systeembeheerder

verkoopbegeleider

huurconsulenten

woonmakelaars

opzichters

accountmanager vastgoed

& bewonerszaken

medewerker toezicht

en appartementen

medewerker

bedrijfsbureau

projectmanagers

nieuwbouw

secretaresse

technische zaken

projectleiders

projectassistent mFc’s

hoofd Fez

medewerker Fez

plaatsvervangend

hoofd FEZ

Woningstichting Leusden werkt met een onafhankelijke Geschillencommissie. Voor meer informatie: www.gcvalleigebied.nl

*In dienst via extern bureau

ton

voortman

eveline

de kruiJk

rino

Jekel

Jan-Gerard

hoFland

ronald

de krimpe

renze

krol

andré

van de water

yvonne

burger

Sana

van iddekinge

JuditH

van ‘t holt

MarieKe

heilbron

elS

van der raaiJ

MariSSa

van rossum

SHirley

van de bogert

ellen

caarels

WilJo

van uFFelen

tineKe

kool

Sandra

bies

WiM

hardeman

SiSKa

baas

Wil

van den hudding

Ben

van roemburg

roB

van haren

JoS

bot

MarJon

van dongen

alBert

meppelink

Peter

lassche

Jan

woltJer *

WilleM

van tol

HenK

van den berg

JoS

baas

BetSie

strengers

annelieS

leusink

Formatie

Per ultimo 2010 was de formatie als volgt in

de organisatie verdeeld:

Directie/ Financieel Woondiensten Projecten Totaal

Staf * Economische Zaken

Aantal FTE 3,14 6,56 11,12 7,39 28,21

Mannen Vrouwen TotaalParttime 1 14 15Fulltime 13 6 19

Totaal 14 20 34

Mannen Vrouwen Totaal FTE FTE FTE

mannen vrouwen totaal

Directie en staf 1 4 5 1 2,14 3,14

Financieel Economisch Zaken 4 4 8 3,33 3,23 6,56

Woondiensten 3 10 13 3 8,12 11,12

Projecten 6 2 8 6 1,39 7,39

* In de overzichten zijn de Stafmedewerker

FEZ / Coördinator VvE beheer, de HR Ma-

nager en de Medewerker Personeelszaken

die binnen het samenwerkingsverband wer-

ken meegenomen voor het aantal uren dat

zij voor Woningstichting Leusden werken. Zij

staan deels formeel niet op de loonlijst van

Woningstichting Leusden. De Directiesecre-

In 2010 had Woningstichting Leusden 2.654

verhuur eenheden in beheer. Dit komt neer

Salariëring

In de CAO wordt gewerkt met het functie-

waarderingssysteem CATS. Dit systeem kent

Opbouw personeelsbestand

Eind 2010 had Woningstichting Leusden

34 medewerkers in dienst. Daarvan is 59%

vrouw en 41% man. Van de vrouwelijke

medewerkers werkte 70% parttime. Van de

taresse, de Communicatiemedewerker, de

HR Manager en de Personeelsadviseur zijn

bij Directie / staf ondergebracht.

Eén medewerker staat wel op de loonlijst van

Woningstichting Leusden, maar is volledig

gedetacheerd bij Larikslaan2. In de cijfers is

deze medewerker niet meegeteld.

mannelijke collega’s werkte 7% in deeltijd.

Onder parttimers verstaan we alle mede-

werkers die minder dan 36 uur per week

werken.

op een verhouding van 12,8 medewerkers /

10,6 FTE per 1000 woningen.

de functieschalen A tot en met O. Bij Woning-

stichting Leusden is de schaalindeling per

31 december 2010 als volgt:

Mannen Vrouwen Mannen Vrouwen

Functieniveau A: 0 0 Functieniveau I: 2 2

Functieniveau B: 0 0 Functieniveau J: 1 1

Functieniveau C: 0 0 Functieniveau K: 2 3

Functieniveau D: 0 0 Functieniveau L: 0 0

Functieniveau E: 0 2 Functieniveau M: 2 1

Functieniveau F: 0 5 Functieniveau N: 0 0

Functieniveau G: 3 2 Functieniveau O: 0 0

Functieniveau H: 3 4

Aantal

medewerkers

en FTE’s naar

geslacht en

afdeling

Jaar

vers

lag

2010

bedri

jf

•

119165

De directeur/bestuurder valt buiten de regu-

liere functiewaardering. De honorering van

de directeur/bestuurder is gebaseerd op

afspraken met de Raad van Commissaris-

sen. Ook dit jaar werden over de gehele linie

periodieken toegekend volgens de geldende

methodiek.

In- en uitstroom

In het verslagjaar zijn vier medewerkers in

dienst getreden. Drie collega’s verlieten de

organisatie. Het verloopcijfer over 2010

bedraagt daarmee 8,8%. Woningstichting

Leusden hanteert een streefcijfer voor het

verloop van tussen de 8 en 12%.

Demografische opbouw personeelsbe-

stand en aantal dienstjaren

De gemiddelde leeftijd van de 34 mede-

werkers bedroeg 44,9 jaar. Uitgesplitst naar

geslacht is de gemiddelde leeftijd van de man-

nen 47,1 jaar en van de vrouwen 43,3 jaar.

0 - 1 2 - 3 4 - 5 6 - 10 >10 2010 2009

Mannen 2 2 1 4 5 8,3 7,6

(14,3%) (14,3%) (7,1%) (28,6%) (35,7%)

Vrouwen 4 5 3 3 5 6,0 5,8

(20,0%) (25,0%) (15,0%) (15,0%) (25,0%)

Totaal 6 7 4 7 10 6,9 6,4

(17,6%) (20,6%) (11,8%) (20,6%) (29,4%)

<1 1 - 5 > 5

sector 11,0% 30,0% 59%

<25 25 - 34 35 - 44 45 - 54 55> 2010 2009

Mannen 0 0 5 6 3 47,1 47,9

(0,0%) (0,0%) (35,7%) (42,9%) (21,4%)

Vrouwen 0 4 9 3 4 43,3 43,3

(0,0%) (20%) (45%) (15%) (20%)

Totaal 0 4 14 9 7 44,9 44,9

(0,0%) (11,8%) (41,2%) (26,5%) (20,6%)

15 - 25 26 - 35 36 - 45 46 - 55 56 - 65

Sector 2009 2,0% 19,0% 30,0% 32,0% 17,0%

Ziekteverzuim

Het ziekteverzuimpercentage bedraagt in 2010

5,4% (2009: 2,8%); het streefcijfer is < 4,0. De

meldingsfrequentie was in 2010 1,21 (2009:

1,5); het streefcijfer is ≤ 1,0. De stijging van het

ziektepercentage in 2010 is te verklaren door 2

langdurig zieken waarvan 1 medewerker 100%

en 1 medewerker 75% arbeidsongeschikt is

geweest gedurende het gehele jaar.

Bijzonderheden

Ouderschapsverlof 1 medewerker

Minder gaan werken 1 medewerker

Tijdelijk meer gaan werken 1 medewerker

Jaarcontract > vaste aanstelling 2 medewerkers

Leeftijds-

opbouw

Gemiddelde

diensttijd

in jaren

Per ultimo 2010 bedroeg de gemiddelde diensttijd 6,9 jaar.

Bij de mannen bedroeg het gemiddeld aantal dienstjaren 8,3 en bij de vrouwen 6 jaar.

Gem. diensttijd

Gem. diensttijd

9.23

Opleiding & Training

Algemene doelen

• De medewerkers van Woningstichting

Leusden zijn de juiste mensen op de juiste

plaats. Daar waar aanscherping van com-

petenties nodig is, wordt ondersteuning

geboden.

• Organisatiebreed geldt dat medewerkers

van Woningstichting Leusden klantgedre-

ven werken, het gehele verkoopproces

goed in de vingers hebben en de rol van

opdrachtgever goed kunnen vervullen.

• Specifieke projectmanagementvaardighe-

den en leiderschap zijn goed ontwikkeld.

• De MT-leden zijn toegerust om een voor-

beeldrol in de organisatie te vervullen.

Opleidingen 2010

Woningstichting Leusden stelt medewerkers

jaarlijks in de gelegenheid om cursussen en

trainingen te volgen. Hiervoor is in 2010 een

budget van € 60.000 beschikbaar gesteld

2,9% van de loonsom). Ook in 2010 hebben

medewerkers van de mogelijkheid gebruik

gemaakt om een opleiding of training te vol-

gen. Veelal betrof het cursussen waarbij het

uitbreiden van vakkennis centraal stond. In

2010 is het budget voor 64% aangewend.

Met ingang van 2010 kunnen medewerkers

beschikken over een individueel loopbaan-

budget (ILB). De spelregels staan in de CAO.

De inzet van dit ILB voor opleiding is in 2010

bij Woningstichting Leusden nihil geweest,

mede omdat de belastingdienst nog geen

uitspraken heeft gedaan over eventuele fis-

cale consequenties. Wel hebben enkele me-

dewerkers (boven 55 jaar) extra verlofuren uit

dit budget gefinancierd. Naar aanleiding van

dit artikel in de CAO is het opleidingsbeleid

herzien. In 2010 is gestart met een strategisch

opleidingsplan. In dit plan zijn een aantal cru-

ciale ontwikkelpunten benoemd waarop Wo-

ningstichting Leusden zich moet versterken.

Voor twee trajecten zijn offertes aangevraagd:

Projectmatig werken en Teamontwikkeling. In

dit verslagjaar is er één editie geweest van de

driedaagse workshop Effectief Leiderschap,

verzorgd door de HR Manager. Deze work-

shop staat in het teken van het ontwikkelen

van een proactieve houding, keuzes maken,

eigen verantwoordelijkheid nemen en samen-

werking. Het boek De zeven eigenschappen

van effectief leiderschap van Stephen Covey

ligt aan deze training ten grondslag. De work-

shop staat open voor alle medewerkers van

de samenwerkende corporaties. Aan deze

workshop namen twee medewerkers van

Woningstichting Leusden deel.

9.22

Personeelsinstrumenten

Algemene doelen

• Woningstichting Leusden beschikt over

goed bruikbare personeelsinstrumenten

die ondersteunend zijn voor de strategi-

sche doelen.

Functioneringsgesprekken,

beoordeling en beloning in 2010

Bij Woningstichting Leusden worden jaarlijks

functioneringsgesprekken gevoerd. Ook dit

jaar heeft elke medewerker met zijn leidingge-

vende gesproken over hoe het gaat en welke

wensen er voor de toekomst leven. Ter voor-

bereiding op de jaarlijkse salarisronde heeft

een enkele leidinggevende een vorm van be-

oordeling toegepast om tot een gefundeerd

besluit te komen ten aanzien van beloning.

Ook dit jaar hebben medewerkers over de

gehele linie een periodieke salarisverhoging

ontvangen voor zover zij hun schaaleinde nog

niet hebben bereikt. Een paar medewerkers

zijn voorgedragen voor een extra beloning.

Doelen voor 2011

• In de eerste twee maanden van 2011 voe-

ren leidinggevenden een start- of doelstel-

lingen gesprek met hun medewerkers, zo-

dat elke medewerker weet wat er van hem

of haar in 2011 (specifiek) verwacht wordt.

• In de eerste helft van 2011 hebben alle

medewerkers een functioneringsgesprek

gehad. De gesprekken zijn schriftelijk

vastgelegd in het personeelsdossier.

Jaar

vers

lag

2010

bedri

jf

•

121165

9.24

Arbeidsvoorwaarden en regelingen

Algemene doelen

• De arbeidsvoorwaarden en regelingen

voldoen aan de geldende weten regel-

geving en zijn voldoende marktconform

om medewerkers aan te trekken en te

behouden.

CAO Woondiensten / bedrijfseigen

regelingen

Per 31 december 2008 was de looptijd van

de CAO verstreken. Na vele onderhande-

lingsrondes lag er eind oktober 2009 een

principe-akkoord. Het duurde echter tot

juni 2010 voordat het CAO-boekje met de

definitieve teksten beschikbaar kwam. Inmid-

dels is ook deze CAO weer geëxpireerd en

ligt er een akkoord voor een éénjarige CAO

(2011).

Uiteraard zijn de CAO-afspraken over de

9.25

Arbo

Algemene doelen

• Werken bij Woningstichting Leusden

betekent veilig en gezond werken.

• Er is voldoende aandacht voor de

gezondheid en het welzijn van de mede-

werkers.

Arbo 2010

Op het gebied van arbeidsomstandigheden

zijn geen bijzonderheden te melden. De

werkgroep die belast is met het onderhou-

den van het agressieprotocol is één keer

bijeen geweest. Er hebben geen (bijna) be-

drijfsongevallen plaatsgevonden en er is

initiële loonsverhoging en de premieverdeling

toegepast. Voor de implementatie van een

aantal specifieke regelingen werd met de

Ondernemingsraad afgesproken dat Vallei

Wonen zou wachten op de definitieve CAO-

tekst. Eind december 2010 resulteerde een

lang onderhandelingstraject in het besluit,

om bij Woningstichting Leusden voor 2010

de vangnetbepaling toe te passen ten aan-

zien van het verplicht gebruik van de privé

auto voor zakelijke reizen en voor de komen-

de jaren maatwerkafspraken met medewer-

kers te maken.

SMART doelstellingen voor 2011

• Het digitale personeelshandboek wordt

jaarlijks doorlopen en daar waar nodig

geactualiseerd.

geen gebruik gemaakt van de interne of ex-

terne vertrouwenspersoon. Aan de hand van

het Arbo Jaarplan zijn de reguliere activiteiten

uitgevoerd.

SMART doelstellingen voor 2011

• Met behulp van het Arbo Jaarplan 2010

is veilig en gezond werken ingebed in het

dagelijks werk.

Eens per kwartaal wordt er een Sociaal Me-

disch Team (SMT) georganiseerd waarin de

poortwachterdossiers worden besproken.

Doelen voor 2011

• Aan de hand van het strategisch oplei-

dingsbeleid is er gestructureerd en doel-

matig aandacht voor de ontwikkeling van

medewerkers. Centraal staan in 2011

projectmanagement en inzicht in de

teamsamenstelling.

• Medewerkers hebben samen met hun

leidinggevende, mede op basis van de

geformuleerde (kern)competenties, een

Persoonlijk Ontwikkel Plan opgesteld

en er zijn afspraken vastgelegd over te

volgen opleidingen en trainingen. Daar

waar nodig kan gestart worden met een

assessment om (meer) zicht te krijgen op

de talenten en ontwikkelpunten van de

medewerker.

• Het management trainingsprogramma

voor het Management Team wordt voort-

gezet.

9.3

communicatie

Projectcommunicatie staat nog steeds hoog

op de communicatieagenda. In 2010 zijn

mooie projecten opgeleverd en anderen nog

volop in aanbouw. Door de aankoop van

Apollovlinder in Tabaksteeg en de bouw van

’t Zicht, die nu echt in beeld komt, is er een

nieuwe tak van sport bijgekomen: marke-

tingcommunicatie. Verkoop van nieuwbouw

is een onbekend terrein voor Woningstich-

ting Leusden. In 2010 zijn we gestart met

de verkoop van deze woningen. Denk hierbij

aan de ontwikkeling van projectsites en fol-

dermateriaal. In 2011 gaan we de marketing

verder professionaliseren. Er wordt onder-

zocht of dit in eigen huis gefaciliteerd kan

worden of door een extern bureau, gespeci-

aliseerd in vastgoedmarketing.

In 2010 is de nieuwe website van Woning-

stichting Leusden opgeleverd. De behoefte

aan een nieuw woningaanbod-systeem ver-

snelde het proces van implementatie. In zeer

korte tijd is de website gebouwd en gevuld.

De website is gebaseerd op de vraag naar

snelle informatievoorziening. Op de home-

page kan men in één oogopslag alle thema’s

van de website zien. Daarnaast toont elk

thema de vijf belangrijkste subthema’s. Het

thema Nieuwbouw verwijst bijvoorbeeld di-

rect door naar de zelfstandige nieuwbouw-

sites, zoals www.denieuwebiezenkamp.nl,

www.t-zicht.nl en www.ontdekachterveld.nl.

Dit voorkomt onnodig veel klikken, de groot-

ste ergernis van de websurfer.

Door de korte implementatietijd voor de

website is het project Intranet doorgescho-

ven naar 2011. De website biedt ook veel

nieuwe functionaliteiten zoals de integratie

van social media, (instructie)filmpjes en een

aantal folders die gemakkelijk als digitaal ma-

gazine gelezen kunnen worden.

Aansluitend op deze nieuwe informatievoor-

ziening is ook gekozen voor een nieuwe

formule voor het bewonersblad Thuis. De-

cember 2010 is de laatste oude editie uitge-

geven. In 2005 zijn we overgestapt van een

uitgebreid magazine naar een nieuwsbrief

met korte nieuwsitems. Het nieuwe maga-

Jaar

vers

lag

2010

bedri

jf

•

123165

zine dat in 2011 uitkomt is meer gericht op

lifestyle dan op regels en sluit beter aan bij

de huidige tijd.

Om professionaliteit en kennis te waarbor-

gen hebben de communicatieprofessionals

binnen de BLNW-samenwerking een regu-

lier communicatieoverleg ingesteld. Door

uitwisseling van ieders kennis op bepaalde

thema’s vergroten we ons werkveld en onze

professionaliteit. Elke adviseur heeft een ei-

gen specialiteit waar zij sterk in is. Hierdoor

hoeven we ons niet op alle vlakken optimaal

te professionaliseren, maar kunnen we juist

door samenwerking sterk worden.


Communicatie is bij vrijwel alle activiteiten

belangrijk. Op zich is dat niet nieuw. Wel

is het nieuw dat we sinds enige jaren door

middel van een ondersteunende staffunc-

tie deze werkzaamheden van meer profes-

sionaliteit willen voorzien. De medewerker

concentreert zich op: interne communica-

tie, de uitgeversfunctie, p.r.-ondersteuning,

de bedrijfsstijl, alsmede ondersteuning en

trekken van nieuwe communicatie uitingen.

De daadwerkelijke communicatie uitingen

blijven zo veel mogelijk bij de medewerkers.


Ook in deze zaken moet onze identiteit dui-

delijk herkenbaar zijn. In het algemeen gaan

we geleidelijk meer bekendheid geven aan

wie we zijn en wat we doen. We zullen zeer

zorgvuldig ons imago van maatschappelijke

organisatie bewaken.

Waar staan we nu?


• Interne communicatie: versterken van de

onderlinge informatievoorziening, mede

door het implementeren van een intranet.

Het aanscherpen van het (interne) pers-

beleid staat ook op de agenda.

• Externe communicatie: in stand houden

van imago van Woningstichting Leusden

als lokale participant in de gemeente

Leusden. Dit kan gerealiseerd worden

9.5

ict

9.51

Activiteiten 2010

Eind 2006 is een nieuw primair systeem ge-

implementeerd (Empire). De afgelopen jaren

is dit systeem verder verfijnd op basis van

de wensen van Woningstichting Leusden en

de nieuwe mogelijkheden die Empire biedt.

9.4

ondernemingsraad

De Ondernemingsraad (OR) bestond in 2010

uit drie leden. In totaal vonden er vier over-

legvergaderingen en een overleg inzake art.

24 van de WOR (informeel gesprek inzake

de te verwachten onderwerpen die dat jaar

gaan plaatsvinden) plaats met de directie

en P&O. Hierin kwamen zowel arbeidsvoor-

waarden als het ondernemingsbeleid aan de

orde. Het afgelopen jaar is er geen overleg

geweest tussen de raad van toezicht en de

ondernemingsraad.

Op onderwerpen welke op de agenda ston-

den waren:

• Rapportage PMO

• Nieuwe CAO 2009-2010

• Benoeming leden Raad van Toezicht

• Project strategisch opleiden

• Samenwerking BLNW

• Telefoonregeling (buitenlandkosten)

• Stagebeleid

• OR-verkiezingen

• Opleidingsbeleid

• Bijzondere prestatiebeloning

• Functioneringsbeleid

• ARBO Jaarplan 2010 & 2011

• Ondernemingsplan

• De functiegebonden kaderbepaling ten

aanzien van de vergoeding voor het ge-

bruik van de privéauto voor zakelijke reizen.

De zittingstermijn van de huidige onderne-

mingsraad ultimo 2010 is afgelopen. Na 6

jaar inzet hebben twee van de drie leden zich

niet meer verkiesbaar gesteld.

Er zijn verkiezingen gehouden en er heeft

zich één nieuwe kandidaat aangemeld en

deze is inmiddels ook benoemd als voorzit-

ter. De OR bestaat nu uit twee leden en er is

nog één vacature.

Inzake Empire is in het voorjaar van 2009

de autorisatie afgerond en vervolgens is er

een EDP-audit uitgevoerd. Door het laten

uitvoeren van een EDP-audit wordt informa-

tie verkregen over de betrouwbaarheid van

door gebruik te maken van pers en free

publicity en het optimaal gebruiken van

de website als extern informatiemiddel.

Een nieuw onderdeel van deze taken is

het betrekken van social media bij onze

communicatiemiddelen. Inmiddels is er

gestart met Twitter. Het komende jaar

kijken we hoe we social media als vast

onderdeel in het communicatieproces

kunnen opnemen. Dit gebeurt in samen-

werking met de communicatieadviseurs

uit de BLNW-samenwerking.

• Algemeen: verbeteren en opstellen van

nieuwe publicaties, rapportages en ove-

rige media ten behoeve van een trans-

parante communicatie, zowel intern als

extern. Denk hierbij aan folders, begro-

tingen en het vernieuwen van de website

• Intensivering van de projectcommuni-

catie/gebiedscommunicatie. Het aantal

nieuwbouwprojecten neemt nog steeds

toe. Dit vraagt om een professionele aan-

pak van communicatie. Door niet alleen

woningen te verhuren op een schaarse

markt, maar ook te verkopen, zullen we

ons moeten begeven in de wereld van de

marketing. Hoe promoot ik mijn gebied

en verkoop ik de woningen aan de juiste

doelgroep? Projectmanagement is hierin

een belangrijk onderdeel, dat in 2011

extra aandacht krijgt.

Jaar

vers

lag

2010

bedri

jf

•

125165

9.52

Plannen voor 2011

In het jaar 2011 staan diverse projecten op

het gebied van ICT gepland.

Empire ontwikkelingen

Naast een optimaal gebruik van de huidige

Empire modules, staan er voor 2011 ook een

aantal nieuwe modules op het programma:

• Het implementeren van een CRM module,

zodat klantcontacten worden vastgelegd.

• Het implementeren van de module work-

flow voor het digitaal controleren van fac-

turen binnen de organisatie.

• De module leefbaarheid.

Website

In januari 2011 is de nieuwe internetsite van

Woningstichting Leusden in gebruik geno-

men. In deze tijd, waarin minstens 70% van

de consumenten bankzaken, aankopen en

informatievoorziening via internet regelt, was

dit een must.

Er wordt in 2011 nog doorgewerkt aan de

nieuwe website, die meer interactief en in-

formatief zal worden. In het bijzonder het

informeren over nieuwbouwprojecten, ons

huidige woningbezit en de mogelijkheid voor

huurders om eigen gegevens aan te passen,

staan hierbij bovenaan de wensenlijst.

Het digitaal inschrijven als woningzoekende

en reageren op het woonaanbod en het

melden van een technisch mankement is al

mogelijk.

het Empire-systeem. Tevens worden de be-

heersmaatregelen in en rond het Empire-sys-

teem beoordeeld, om de risico’s ten aanzien

van de betrouwbaarheid van het Empire-sys-

teem in kaart te brengen. De uitkomst van de

EDP-audit was goed. Enkele kleinere punten

zijn of worden nog aangepast.

In 2009 is gestart met de implementatie van

de Woningcartotheek. Medio januari 2010 is

deze volledig in gebruik genomen. Dit is een

database waarin per woning relevante ge-

gevens zoals foto’s en plattegronden gere-

gistreerd en geraadpleegd kunnen worden.

Eerst alleen voor intern gebruik, maar uitein-

delijk moet zo iedere huurder, via een gekop-

pelde website, de gegevens van zijn eigen

woning kunnen raadplegen.

Er is een demonstratie gegeven van DSA over

EM-Match (woonruimteverdeling) en Work-

flow. Vooral de mogelijkheden van EM-Match

zijn positief ontvangen. Besloten is dat EM-

Match geïmplementeerd gaat worden. Dit is

medio januari 2011 ook gerealiseerd. Tevens

is gestart met een nieuwe website. Deze is

medio januari 2011 in de lucht.

Het DMS-systeem is aangekocht en eind ja-

nuari 2011 in gebruik genomen. Verder is er

tijdelijk een ICT-manager ingehuurd via HC&H.

9.53

De impact van ICT

ICT vormt steeds meer de back bone van de

organisatie. We hebben het over alle werk-

zaamheden die te maken hebben met ver-

werven, installeren en gebruiken van hard-

ware en software in de organisatie evenals

de direct daarmee samenhangende zaken

als telefonie, repro en printing, beveiliging en

internet en de service aan de deelnemers in

het pand aan de Larikslaan 2.

Een doeltreffend en efficiënt gebruik van

de hardware en software is niet alleen een

zaak van de systeembeheerder en ICT-

manager (BLNW) maar van alle medewerkers.

Medewerkers treden ook op als applicatie-

beheerders. Zoals de kop van dit hoofd-

stuk aangeeft gaat het ook niet slechts om

automatisering. In ons werkveld wordt ook

de informatisering steeds belangrijker

In de veranderende samenleving komt in

de interne en externe communicatie steeds

meer nadruk te liggen op het gebruik van de

website, internet en CRM.

9.55

Beheer empire

Inmiddels werkt Woningstichting Leusden

drie jaar met Empire als primair systeem. In

2009 is de beheergroep Empire gesplitst in

een kerngebruikersgroep en een beleids-

groep. De kerngebruikersgroep bestaat

enerzijds uit een technisch beheerder, welke

verantwoordelijk is voor het systeem en ap-

plicatiebeheer (beschikbaarheid van het sys-

teem), anderzijds uit de kerngebruikers van

de afdelingen, die ervoor moeten zorgen dat

het systeem optimaal wordt en kan worden

gebruikt. Aandachtspunten hierbij zijn o.a.

gegevenscontrole, betrouwbaarheidstests en

gebruikersondersteuning.

De beleidsmatige zaken betreffende Empire

worden in een beleidsgroep besproken. Hierin

wordt ondermeer besproken of en wanneer

modules gebruikt gaan worden.

9.54

ICT Meerjarenontwikkeling

Woningstichting Leusden streeft ernaar dat er:

• Garantie is op de beschikbaarheid van

ICT hulpmiddelen ten behoeve van de

organisatie. Mede daarom worden de

servers overgeheveld naar een datacen-

trum en is een automatiseringsbedrijf ge-

contracteerd als achtervang van de sys-

teembeheerder. Primair is de ICT gericht

op optimale beschikbaarheid van alle ICT

hulpmiddelen, welke bestemd zijn voor

alle medewerkers van Woningstichting

Leusden ten behoeve van de uitvoering

voor hun operationele werkzaamheden.

Daarnaast zullen actuele ontwikkelingen

binnen de ICT worden gevolgd en, indien

wenselijk, worden geïmplementeerd bij

Woningstichting Leusden.

• De ICT omgeving wordt bij de tijd gehou-

den.

• Het doel op middellange termijn is dat de

ICT functie verder wordt ontwikkeld ten

behoeve van externe functies en com-

municatie.

• In 2005 (over boekjaar 2004) is een scan

op de automatisering uitgevoerd, de con-

clusie was dat Woningstichting Leusden

t.o.v. de benchmark een inhaalslag zou

moeten maken. Deze is ingang gezet en

nog volop bezig. Dit is ook waarneem-

baar in de relatieve toename van het kos-

tenpatroon. In het najaar van 2011 willen

we een nieuwe scan laten uitvoeren.

• Het Document Management Systeem

(DMS) waarmee in 2010 gestart is, zal

de komende jaren steeds meer gebruikt

gaan worden.

9.6

bedriJFsvoering Financieel

economisch zeker (Fez)

Taken FEZ

De afdeling financieel economische zaken

heeft als belangrijkste taak het ondersteunen

van het bedrijf in de financieel economische

bedrijfsvoering.

Werkzaamheden betreffen vooral (naast de

ICT, VvE enz.) het verzorgen van de financi-

ele administratie, het opstellen van begro-

tingen en rapportages en het maken van

analyses, het bepalen van servicekosten

en huurprijzen, het zorgdragen voor een

adequate administratieve organisatie, het

verzamelen en verstrekken van informatie

t.b.v. Aedex en contractbeheer.


Uiteraard willen we doelmatig en efficiënt

werken, dat is een blijvend aandachtspunt.

Uit benchmarks blijkt dat over het algemeen

Woningstichting Leusden een redelijke per-

formance heeft. Een sluitend oordeel is

moeilijk te geven, gezien de vele bijzondere

inspanningen van Woningstichting Leusden:

Jaar

vers

lag

2010

bedri

jf

•

127165

9.7

huisvesting


Het pand Larikslaan2 voldoet goed. In 2010

heeft er een beperkte ingreep in de inrich-

ting van de frontoffice plaatsgevonden om de

werkzaamheden beter te faciliteren. Met de

gemeente Leusden is afstemming met be-

trekking tot de gezamenlijke wens, dat er op

den duur huisvesting zal zijn in het hart van

Leusden.

• Controlprogramma.

• Risicomanagement.

• Compliance.

• Informatisering.

• Actuele, goedwerkende, nuttige software.

• Contractenbeheer.

• Actuele vastlegging van de administra-

tieve organisatie.

Waar staan we nu?


• Control.

Al enige jaren is het de bedoeling de

controlefunctie systematischer aan te

pakken, door middel van een Auditplan.

Dit plan is gereed, echter door capaci-

teitsproblemen niet toegepast. Inmiddels

is de controle in 2009 langzamerhand

uitgebreid. Ondanks dat het nog niet

allemaal vastgelegd wordt, worden wel

steeds meer onderdelen van het Au-

ditplan uitgevoerd. We verwachten dat

deze ontwikkeling in 2011 verder wordt

doorgezet.

• Urenbegroting en realisatie totaal en per

afdeling (TIM).

Jaarlijks wordt een begroting gemaakt

van de beschikbare productieve en niet

direct productieve uren per afdeling, per

persoon en per werkproces. Idealiter zijn

er per werkproces (afdeling) voldoende

werkuren beschikbaar om de activiteiten

doelmatig en efficiënt te realiseren (goed

gebudgetteerd).

De praktijk is vaak weerbarstiger. On-

voorziene omstandigheden maken bij-

sturing nodig, er treden vacatures of

uitval op, uren stapelen zich in bepaalde

periode op.

Uiteraard is het de primaire taak van het

management hierin sturend op te treden.

Ook voor 2011 hebben we ons voor-

genomen om met behulp van het bud-

getteringssysteem goed grip te houden:

• Jaarlijks wordt een urenbudget per

werkproces opgesteld op afdelings-

niveau en op individueel niveau (TIM).

De realisatie wordt gevolgd (geëvalu-

eerd en bijgestuurd).

• Voor zover mogelijk worden priori-

teiten gesteld bij de interne projecten,

zodanig dat deze binnen de gebud-

getteerde uren kunnen blijven.

• De periodieke rapportage over dit

onderwerp liep in 2010 beter dan in

2009, maar we willen dit in 2011

verder verbeteren.

• Contractenadministratie.

Een groot deel van de contracten zijn in

2009 en 2010 verzameld en deels ge-

digitaliseerd. In 2011 willen we alle nog

ontbrekende contracten verzamelen en

digitaal vastleggen.

• Administratieve Organisatie.

Aan het eind van 2009 is gestart met

het actualiseren van het handboek

Administratieve Organisatie. De intentie

is dat eind 2011 alle processen geactu-

aliseerd zijn.

10

14.1.1

14.1.2

14.1.3

14.1.4

14.2.1

14.2.2

14.2.3

14.2.4

14.3.1

14.3.2

14.4

14.5.1

15.5.2

14.5.3

14.5.4

14.6

referentie

115.041.106

5.035.757

30.609.400

5.459.144

156.145.407

711.270

95.300

18.500

54.000

879.070

175.000

2.117

177.117

160.378

173.558

943.534

349.828

39.835

1.506.755

2.049.200

160.917.927

111.394.698

3.859.004

16.504.159

5.430.852

137.188.713

930.00

158.099

18.500

0

1.106.599

175.000

0

175.000

0

189.439

0

960.370

241.338

1.391.147

18.424.499

158.285.958

2010

3112

2009

3112

activa

vaste activa

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

Financiële vaste activa

Latente belastingvordering

Te vorderen BWS-subsidies

Deelneming

Overige

vlotte activa

Voorraden

Onroerende zaken bestemd voor verkoop

Voorraad materialen

onderhanden projecten

Vorderingen

Huurdebiteuren

Belastingen

Overige vorderingen

Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal

balans per ultimovoor resultaatbestemming, in euro’s

Jaar

vers

lag

2010

bala

ns

per

ult

imo

•

129165

14.7.1

14.7.2

14.7.3

14.8.1

14.9.1

14.9.2

14.9.3

14.9.4

14.10.1

14.10.2

14.10.3

14.10.4

14.10.5

14.10.6

referentie

45

12.056.778

957.787

13.014.610

1.153.000

117.073.917

17.123.025

12.324

8.425

134.217.691

6.014.953

572.877

0

2.850.772

637.317

2.456.707

12.532.626

160.917.927

45

16.427.552

-4.370.773

12.056.824

5.866.000

118.923.848

11.635.275

8.770

11.044

130.578.937

2.874.834

140.992

471.936

3.173.286

888.182

2.235.037

9.784.197

158.285.958

2010

3112

2009

3112

passiva

Eigen vermogen

Kapitaal

Algemene reserve

Resultaat boekjaar

Voorzieningen

Voorziening onrendabele

toppen nieuwbouw

Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen

Terugkoopverplichting verkopen

onder voorwaarden

Waarborgsommen

Overige schulden

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen

Belastingen en premies

sociale verzekeringen

Te betalen vennootschapsbelasting

Schulden aan leveranciers

Overige schulden

Overige passiva

Totaal

Jaar

vers

lag

2010

win

st-

en v

erl

iesr

ekenin

g

•

11 winst- en verliesrekeningin euro’s

15.1

15.1.1

15.1.2

15.1.3

15.1.4

15.2

15.2.1

15.2.2

15.2.3

15.2.4

15.2.5

15.3

15.3.1

15.3.2

15.3.3

15.4

referentie

14.970.388

430.198

335.054

947.846

16.683.485

2.233.222

3.514.410

2.411.117

2.503.705

2.752.643

13.415.097

3.268.388

898.556

4.288

4.181.737

-3.278.893

-10.505

-968.293

957.787

14.518.048

411.920

0

779.598

15.709.567

2.134.596

6.093.190

2.030.014

2.763.095

2.409.520

15.430.414

279.153

1.028.190

6.636

4.429.751

-3.394.925

-3.115.773

1.255.000

-4.370.773

2010

2009

Bedrijfsopbrengsten

Huren

Vergoedingen

Verkoop onroerende zaken

Overige bedrijfsopbrengsten

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Overige waardeverandering materiële vaste activa

Personeelslasten

Lasten onderhoud

Overige bedrijfslasten

Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat

Financiële baten en lasten

Rentebaten

Opbrengst financiële vaste activa en effecten

Rentelasten

Totaal financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

vóór vennootschapsbelasting

Vennootschapsbelasting

Resultaat na belastingen

131165

Jaar

vers

lag

2010

kass

troom

ove

rzic

ht

•

133165

12 kasstroomoverzicht

18.765

-7.377

11.388

956

-5.961

-5.005

86

-12.151

-12.065

10.000

-4.295

5.705

23

21.731

-7.609

14.122

1.102

-4.386

-3.284

448

-28.951

-28.503

10.000

-7.118

2.882

-14.783

14.808

330

2.999

628

-2.031

-2.763

-552

-2.031

956

0

-4.600

-1.361

0

86

0

-12.151

0

0

0

10.000

-4.295

0

15.471

0

5.488

773

-2.401

-2.504

-562

-2.142

1.102

0

-4.157

-229

435

13

0

-28.951

0

0

0

10.000

-7.118

0

2010

2009

Kasstroom uit operationele activiteiten

Ontvangsten van huurders

Ontvangsten van subsidiegevers

Ontvangsten Meerkeuzewoningen

Ontvangsten overige

Betalingen aan werknemers

Betalingen aan leveranciers onderhoud

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

Betalingen overige

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Ontvangen interest

Ontvangen dividend

Betaalde interest

Betaalde winstbelasting

Kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit investeringssactiviteiten

Desinvesteringen materiële vaste activa

Desinvesteringen financiële vaste activa

Desinvesteringen immateriële vaste activa

Investeringen materiële vaste activa

Investeringen financiële vaste activa

Investeringen immateriële vaste activa

Kasstroom uit investeringssactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Ontvangsten uit langlopende schulden (klim)

Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)

Aflossing langlopende schulden

Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie geldmiddelen in het boekjaar

16.832

16.809

23

2.049

16.832

-14.783

18.424

-1.592

16.809

0

2.049

0

18.424

-1.592

2010

2009Specificatie mutatie geldmiddelen

Saldo ultimo boekjaar

Liquide middelen

Schulden aan kredietinstellingen (rekening courant)

Saldo primo boekjaar

Liquide middelen

Schulden aan kredietinstellingen (rekening courant)

Mutatie in het boekjaar

135165

Jaar

vers

lag

2010

waard

eri

ngsg

rondsl

agen

•

waarderingsgrondslagen13

13.1

algemene grondslagen

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten in-

stellingen volkshuisvesting dient te voldoen

aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in

het Besluit beheer sociale huursector. In dit

besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven

behoudens enkele uitzonderingen van spe-

cifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005

is door de Raad voor de Jaarverslaggeving

de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instel-

lingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze

richtlijn zijn onder meer specifieke modellen

voor de balans en de winst-en-verliesre-

kening opgenomen en zijn voor de sector

specifieke presentatie, waarderings- en ver-

slaggevingvoorschriften geformuleerd.

Met ingang van het boekjaar 2012 zullen er

gewijzigde verslaggevingsrichtlijnen (RJ 645)

van toepassing zijn voor woningcorporaties.

Door de regelgevende instanties is geadvi-

seerd om deze regelgeving met ingang van

het boekjaar 2011 al toe te passen. In 2011

zal worden bezien op welke wijze de nieuwe

RJ 645 richtlijn moet worden toegepast.

Toelichtingen op posten in de balans, winst-

en-verliesrekening worden in de jaarrekening

genummerd.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waarde-

ring en resultaatbepaling zijn ongewijzigd

gebleven ten opzicht van het vorig jaar.

Om de cijfers van 2010 te kunnen vergelijken

met de cijfers van 2009, zijn daar waar nodig

de cijfers van 2009 gereclassificeerd.

Verwerking integrale belastingplicht

vanaf 1 januari 2008

Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn

met ingang van 1 januari 2008 integraal

belastingplichtig voor de vennootschapsbe-

lasting. Voor de integrale fiscale openings-

balans per 1 januari 2008 gelden specifieke

fiscale waarderingsregels. Woningstichting

Leusden heeft hiertoe de vaststellingsover-

eenkomst met de Belastingdienst onder-

tekend waarin deze waarderingsregels zijn

uitgewerkt. Voor het verschil tussen de

waardering op de fiscale balans (fiscale

boekwaarde) en de waardering op de com-

merciële balans (commerciële boekwaarde)

wordt een belastinglatentie gevormd indien

en voor zover er sprake is van verrekenbare

tijdelijke verschillen. Een actieve belastingla-

tentie wordt gevormd in het geval dat de

commerciële waardering van een actief post

lager is dan de fiscale waardering of van een

passiefpost hoger is dan de fiscale waarde-

ring, een passieve latentie in het omgekeerde

geval. De actieve latentie wordt gevormd tot

het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat

er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor ver-

rekening.

Door Woningstichting Leusden zijn de op 1

januari 2008 te waarderen belastinglaten-

ties en de mutaties gedurende 2008 in de

belastinglatenties via het resultaat 2008 ver-

antwoord. De vrijval van de belastinglatentie

wordt jaarlijks via het resultaat verantwoord.

De verwerkte vennootschapsbelasting in de

winst- en verliesrekening over 2009 en 2010

worden gespecificeerd naar acute belas-

tinglast en mutaties in de belastinglatentie

(ref. 14.2.1).

Definitieve aangifte over 2008 heeft in 2010

plaatsgevonden. De aangifte over 2009 is in

concept klaar. De uitkomsten van de aan-

giften 2008 en 2009 zijn tevens gebruikt

om de uitkomst van de aangifte over 2010

zo goed mogelijk te ramen. De aangifte

over 2008 is door de belastingdienst nog

niet vastgesteld. De werkelijke uitkomsten

kunnen daarom nog gaan afwijken. Het

verschil tussen de bedragen voor de ven-

nootschapsbelasting die zijn meegenomen

in de resultaten over 2008 en 2009 en de

aangiften over 2008 en 2009 zijn meegeno-

men in het resultaat over 2010.

13.2

grondslagen voor de waarde-

ring van activa en passiva

13.21

Algemeen

Voor zover niet anders is aangegeven wor-

den activa en passiva gewaardeerd op no-

minale waarde. Hierbij wordt op vorderingen,

13.22

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast juridisch

afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden

gekwalificeerd als intern geformaliseerd en

extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake

wanneer uitingen namens de corporatie zijn

gedaan richting huurders, gemeenten en

overige stakeholders aangaande verplich-

tingen inzake toekomstige herstructuringen

13.23

Materiële vaste activa


Verkrijgingsprijs

De woningen met daarbij behorende instal-

laties en aanpassingen zijn gewaardeerd te-

gen historische kostprijs verminderd met de

daarop toegepaste annuïtaire afschrijvingen

bepaald op basis van de verwachte econo-

mische levensduur.

De oorspronkelijke investeringen in com-

plexen worden gewaardeerd tegen verkrij-

gings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van

cumulatieve afschrijvingen en (naar verwach-

ting duurzame) bijzondere waardeverminde-

ringen.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt

bepaald als de som van alle direct toe te re-

kenen uitgaven, eventueel vermeerderd met

na-investeringen. Tevens worden hierbij de

rente tijdens de bouw op vreemd vermogen

en direct toerekenbare interne kosten alsme-

de transactiekosten geactiveerd. Voor zover

verkregen subsidies kwalificeren als investe-

ringssubsidie worden deze in mindering ge-

indien dit noodzakelijk is, een voorziening

wegens mogelijke oninbaarheid in mindering

gebracht

en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een

feitelijke verplichting is gekoppeld aan het

besluitvormingsproces van de woningstich-

ting rondom projectontwikkeling en herstruc-

turering.

Van een feitelijke verplichting is sprake indien

de formalisering van de definitieve ontwerp-

fase en afgeleid het aanvragen van de bouw-

vergunning heeft plaatsgevonden.

bracht op de verkrijgings- of vervaardigings-

prijs. De geactiveerde rente wordt berekend

tegen de gemiddelde rentevoet over het to-

tale vreemde vermogen exclusief de leningen

die specifiek voor de onroerende zaken zijn

aangetrokken. Voor onroerende zaken waar-

voor specifieke financiering is aangetrokken

wordt de interestvoet van deze specifieke

financiering gehanteerd.

Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten

na-investeringen) die leiden tot een waarde-

verhoging van het actief worden aangemerkt

als activeerbare kosten van vernieuwing.

Uitgaven die betrekking hebben op toekom-

stige herstructureringen, waarvan de feitelijke

verplichtingen dan wel de in rechte afdwing-

bare verplichtingen zijn aangegaan worden

in de waardering betrokken. Herstructurering

onderscheidt zich van renovatie door het

verbeteren of vergroten van de oorspronke-

lijke capaciteit.

De lasten van onderhoud waaronder reno-

vatie onderscheiden zich van activeerbare

kosten door het feit dat er geen sprake is

van een waardeverhoging van het actief. De

lasten van onderhoud worden direct in het

resultaat verantwoord.

Complex-indeling

Complexen worden gedefinieerd op basis

van groepen van gelijksoortige activa (kas-

stroomgenererende eenheid). Deze worden

gedefinieerd op basis van onderkende pro-

ductmarktcombinaties. De indeling is deels

bepaald door samenvoeging van oudere

complexen en deels door rekening te hou-

den met bestaande product-marktcombina-

ties. Complexen bestaande uit eengezins-

en meergezinswoningen/appartementen zijn

opgesplitst in afzonderlijke subcomplexen.

Verder zijn er specifieke HAT-complexen ge-

vormd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de

differentiatie in het huur- en onderhoudsbe-

leid en levensduurschattingen.

Reële waarde en bijzondere

waardeverminderingen

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boek-

waarde en reële waarde. De toetsing ge-

schiedt op complexniveau.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is

het bedrag waarmee de boekwaarde de re-

ele waarde duurzaam overschrijdt. Van duur-

zaamheid is sprake wanneer de verwachte

reële waarde gedurende een periode van ten

minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.

De reële waarde wordt afhankelijk gesteld

van de voorgenomen bestemming van com-

plexen. De reële waarde van de onroerende

zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur

is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken

kunnen voor langere of kortere termijn voor

verhuur worden aangehouden.

Indien wordt vastgesteld dat een in het ver-

leden verantwoorde bijzondere waardever-

mindering niet meer bestaat of is afgenomen

wordt de toegenomen boekwaarde van de

desbetreffende activa niet hoger gesteld dan

de boekwaarde die bepaald zou zijn indien

geen bijzondere waardevermindering voor

het actief zou zijn verantwoord.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door

de contante waarde van het saldo van de

kasstromen verbonden met de toekomstige

inkomsten en uitgaven over de geschatte

economische levensduur van de investerin-

gen. Daarbij wordt rekening gehouden met

de voorgenomen bestemming en aard van

het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in

woningen bestemd voor de verhuur, wonin-

gen bestemd voor de verkoop op korte en

langere termijn en bedrijfsmatige onroerende

zaken.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op

redelijke en onderbouwde veronderstellingen

die de beste schatting van de directie weer-

geven van de economische omstandighe-

den die van toepassing zullen zijn gedurende

de resterende levensduur van het actief. De

kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010

intern geformaliseerde meerjarenbegroting

en bestrijken een periode van 5 jaar behou-

dens de verwachte kosten van planmatig

onderhoud, erfpacht en overige contracten

met een werkingsduur van meer dan vijf

jaar. De kosten van planmatig onderhoud

worden gebaseerd op de in de meerjaren

onderhoudsbegroting onderkende cycli per

component. Voor latere jaren wordt uitge-

gaan van de verwachte gemiddelde groei-

voeten voor inflatie, huurstijging en rente

alsmede genormeerde lastenniveaus.

Uitgangspunten bedrijfswaarde

Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de vol-

gende uitgangspunten gehanteerd:

• Verwachte huurverhoging in: ·

• Eerste jaar 2011: 1,3% (2010: 1,2%

Jaarlijkse huurontwikkeling vanaf 2012:

2,0% (2010: 2,0%),

• De onderhoudskosten zijn gebaseerd op

de meerjaren onderhoudsplanning per

complex.

• Over de laatste vier jaar van de exploitatie

van een complex wordt alleen klachten-

en mutatieonderhoud gerekend.

• De variabele lasten (inclusief belastingen,

dagelijks- en mutatieonderhoud) bedra-

gen € 1.648 per woning in het eerste jaar

(vorig jaar: € 1.583 per woning).

• Jaarlijkse lastenstijging van 2,5% (vorig

jaar: 2,0%).

137165

Jaar

vers

lag

2010

waard

eri

ngsg

rondsl

agen

•

• Disconteringsvoet 5,25% (vorig jaar: 6%).

• Huurderving 0,35%.

• De restwaarde van de grond en de sloop-

kosten van de complexen zijn gebaseerd

op reële schattingen.

• De resterende exploitatieperiode is mi-

nimaal 15 jaar, tenzij bekend is dat een

complex eerder gesloopt wordt.

De verwachte opbrengstwaarde van een ge-

deelte van de woningen van complex 1171

(Langenbeek) die aangemerkt zijn voor ver-

koop worden alleen voor de eerstkomende

vijf jaar op basis van de verwachte mutatie-

graad ingerekend. In de periode 2011 t/m

2015 wordt 1 woningverkoop per jaar ver-

wacht. Complex Brinkhorst/Bruinhorst (50

woningen) is eind 2009 ook bestemd voor

de definitieve verkoop.

Daarnaast is de verwachte opbrengstwaar-

de als gevolg van het verkoopprogramma

Meerkeuzewoning verwerkt. In de periode

2011 t/m 2014 wordt gemiddeld jaarlijks 35

woningverkopen verwacht. In 2015 gaat dit

aantal terug naar 15.

Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk

worden verricht in het kader van de finan-

ciering van onrendabele investeringen in

nieuwbouw worden deze verkopen voor een

periode van vijf jaar in de waardering betrok-

ken. Daarmee wordt recht gedaan aan het

voorwaardelijke karakter van de geoormerk-

te verkopen.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde werd tot

en met vorig jaar rekening gehouden met de

rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaan-

de leningsportefeuille. De rentabiliteitswaarde-

correctie betreft het verschil tussen de con-

tante waarde van de verwachte kasstromen

uit hoofde van de leningen en de waardering

van deze posten op de balans. Met ingang

van 2010 wordt geen rekening meer gehou-

den met de rentabiliteitswaardecorrectie.

Onroerende zaken verkocht

onder voorwaarden

Onroerende zaken, die in het kader van de

‘Koopgarant’-regeling zijn overgedragen aan

een derde en waarvoor de woningstichting

een terugkoopplicht kent, worden aange-

merkt als financieringsconstructie. De betref-

fende onroerende zaken worden gewaar-

deerd tegen historische kostprijs onder aftrek

van cumulatieve afschrijvingen. Voor de in de

regeling overeengekomen overdrachtswaar-

de wordt aan de creditzijde van de balans

een terugkoopverplichting opgenomen.

De ‘Koopgarant’-regeling heeft de volgende

kenmerken:

• Verkoop vindt plaats door overdracht van

het recht van erfpacht die eeuwigdurend

tegen nihil is afgekocht.

• Het erfpachtrecht wordt verkocht con-

form de koopovereenkomst en gewaar-

deerd op de marktwaarde van de grond

en woning.

• Verkoopbedrag is de taxatiewaarde mi-

nus 25%.

• Woningstichting Leusden heeft een te-

rugkoopplicht.

• Mutatie van de taxatiewaarde bij terug-

koop wordt gedeeld door erfpachtlater

en erfpachthouder.

De op balansdatum opgetreden geschatte

waardemutatie van de woningen verkocht

onder voorwaarden wordt vermeld in de niet

in de balans opgenomen rechten en ver-

plichtingen.

In het geval van een waardestijging heeft

Woningstichting Leusden in de toekomst

een verplichting om de helft van de waar-

destijging te betalen. In het geval van een

waardedaling daalt het terugkoopbedrag

met 50% van de waardedaling. Het bij terug-

koop getaxeerde effect van door bewoner

aangebrachte woningverbeteringen wordt

door Woningstichting Leusden voor 100%

verrekend.

Onroerende en roerende zaken

in ontwikkeling

Dit betreffen complexen in aanbouw die wor-

den gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en

toegerekende kosten van het werkapparaat

uit hoofde van voorbereiding, toezicht en

directievoering onder aftrek van een bijzon-

dere waardevermindering uit hoofde van te

dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van

de bijzondere waardevermindering worden

de boekwaarde en de reële waarde van de

kasstroomgenererende eenheid waartoe de

13.24


Latente belastingvordering

Een voorziening voor latente belastingvor-

deringen en -verplichtingen wordt getroffen

met behulp van de verplichtingenmethode

voor tijdelijke verschillen tussen de boek-

waarde van activa en verplichtingen en hun

belastinggrondslag en ook wanneer er spra-

ke is van voorwaartse verrekenbare verlies-

compensatie. De berekening van de latente

belastingvorderingen en -verplichtingen ge-

schiedt tegen de op het einde van het ver-

slagjaar geldende belastingtarieven of tegen

de in komende jaren geldende tarieven, voor

zover reeds bij wet vastgesteld.

Latente belastingvorderingen en -verplichtin-

gen binnen dezelfde fiscale eenheid worden

alleen gesaldeerd indien Woningstichting

Leusden daartoe een afdwingbaar recht

heeft en het voornemen heeft om op netto-

basis af te rekenen.

Latente belastingvorderingen, met inbegrip

van die voortvloeiend uit voorwaartse ver-

liescompensatie, worden gewaardeerd in-

dien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst

beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kun-

nen worden gecompenseerd en verreke-

ningsmogelijkheden kunnen worden benut.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op

basis van nominale waarde.

Latente belastingvorderingen zijn opgeno-

men onder de financiële vaste activa, latente

belastingverplichtingen zijn opgenomen on-

der de voorzieningen.

Te vorderen BWS-subsidies

Bij de regeling Besluit Woninggebonden

Subsidies wordt de jaarlijkse bijdrage vooraf

bepaald op basis van aannames ten aanzien

van de huurontwikkeling en van de ontwik-

keling van de exploitatielasten. De netto con-

tante waarde van de (calculatorische) nega-

tieve exploitatieresultaten is verantwoord als

te vorderen BWS-subsidies. Deze subsidies

worden uitbetaald in jaarlijks gelijkblijvende

bedragen, maximaal in 30 jaar.

Deelnemingen

Deelnemingen met verwaarloosbare bete-

kenis voor het geheel worden gewaardeerd

tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aan-

leiding bestaat, een lagere waarde. Verwaar-

loosbare betekenis wordt geacht aanwezig

te zijn indien er géén feitelijke bedrijfsactivi-

teiten in de deelneming plaatsvinden.

139165

Jaar

vers

lag

2010

waard

eri

ngsg

rondsl

agen

•

onroerende zaken gaan behoren betrokken.

Voorts wordt rente tijdens de bouw toege-

rekend. De geactiveerde rente wordt bere-

kend tegen de gemiddelde rentevoet over

het totale vreemde vermogen. Voor onroe-

rende zaken waarvoor specifieke financie-

ring is aangetrokken wordt de interestvoet

van deze specifieke financiering gehanteerd.

Indien de bijzondere waardevermindering

hoger is dan de waarde van de onroerende

zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroe-

rende zaak op nihil gewaardeerd en wordt

een voorziening aan de creditzijde van de

balans opgenomen.

Afschrijving vindt eerst plaats nadat de

betreffende complexen in exploitatie zijn ge-

nomen.

Onroerende en roerende zaken

ten dienste van de exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen aan-

schafwaarde verminderd met annuïtaire

afschrijvingen op basis van de verwachte

economische levensduur.

13.25

Voorraden

Onroerende zaken

bestemd voor verkoop

Deze vlottende activa wordt gewaardeerd

tegen aanschafwaarde.

13.28

Vorderingen

Onroerende zaken bestemd voor

verkoop

Waardering geschiedt tegen nominale waar-

de, rekening houdend met een voorziening

voor mogelijke oninbaarheid.

13.29

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, bankte-

goeden en deposito’s met een looptijd kor-

ter dan twaalf maanden. Rekening courant-

13.210

Voorzieningen

Voorziening onrendabele toppen

Verwachte verliezen als gevolg van onren-

dabele investeringen nieuwbouw worden

als bijzondere waardeverandering in minde-

ring gebracht op de boekwaarde van het

complex waartoe de investeringen gaan

behoren. Indien en voor zover de verwachte

schulden bij banken zijn opgenomen onder

schulden aan kredietinstellingen onder kort-

lopende schulden.

verliezen de boekwaarde van het betreffende

complex overtreffen wordt voor dit meerdere

een voorziening gevormd. Onder verwachte

verliezen wordt in dit verband verstaan de

geraamde stichtingskosten minus de be-

drijfswaarde.

13.26

Voorraad materialen

De voorraad materialen wordt gewaardeerd

tegen vaste verrekenprijzen of lagere directe

opbrengstwaarde.

13.27

Onderhanden projecten

De onderhanden projecten (onroerende za-

ken verkocht in aanbouw) in opdracht van

derden worden gewaardeerd tegen de ge-

realiseerde projectkosten vermeerderd met

de toegerekende winst en verminderd met

verwachte verliezen en gedeclareerde termij-

nen. Indien het resultaat op een onderhanden

project niet op betrouwbare wijze kan worden

ingeschat, wordt geen winst toegerekend. De

projectkosten omvatten de direct op het pro-

ject betrekking hebbende kosten, de kosten

die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in

het algemeen en toewijsbaar zijn aan het pro-

ject en andere kosten die contractueel aan de

Huurdebiteuren

Waardering geschiedt tegen nominale waar-

de rekening houdend met een voorziening

voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op

een dynamische benadering.

opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

In de onderhanden projecten zijn tevens be-

grepen de uit projectontwikkeling voortko-

mende projecten indien en voor zover voor

eenheden van het project voor of tijdens de

constructie een onvoorwaardelijke verkoop-

overeenkomst is afgesloten.

Onderhanden projecten waarvan het saldo

een debetstand vertoont, worden gepresen-

teerd onder de vlottende activa. Onderhan-

den projecten waarvan het saldo een credit-

stand vertoont, worden gepresenteerd onder

de kortlopende schulden.

13.211

Langlopende schulden

Algemeen

Langlopende schulden worden gewaardeerd

tegen de nominale waarde. De aflossings-

verplichting voor het komend jaar van de

langlopende schulden is opgenomen onder

de kortlopende schulden.

Leningen kredietinstellingen

De leningen kredietinstellingen betreffen an-

nuïtaire en fixeleningen.

Terugkoopverplichting verkopen

onder voorwaarden

In het kader van de verkoop van wonin-

gen volgens de ‘Koopgarant’-regeling heeft

Woningstichting Leusden een terugkoop-

verplichting. De terugkoopverplichting is ge-

waardeerd op de overdrachtswaarde op het

moment van verkoop. De overdrachtswaar-

de is 75% van de getaxeerde waarde.

141165

Jaar

vers

lag

2010

waard

eri

ngsg

rondsl

agen

•

13.32

Huren

De jaarlijkse huurverhoging is van overheids-

wege gebonden aan een maximum. Voor het

verslagjaar 2010 bedroeg dit maximumper-

centage 1,2% voor de woningen onder de

vrije sector grens. De opbrengsten uit hoofde

van huur voortvloeiend uit contracten waar

13.3

grondslagen voor bepaling

van het resultaat

13.31

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tus-

sen de opbrengstwaarde van de geleverde

prestaties en de kosten en andere lasten over

het jaar. De resultaten op transacties worden

verantwoord in het jaar waarin zij zijn gereali-

seerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen

worden verwerkt zodra alle belangrijke rech-

ten en risico’s met betrekking tot de eigen-

dom van de goederen zijn overgedragen aan

de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten ge-

schieden naar rato van de geleverde presta-

ties, gebaseerd op de verrichte diensten tot

Huurvast en Huurzeker geldt worden aan-

gemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar

van opeisbaarheid daar bij tussentijdse be-

eindiging van het huurcontract geen terug-

betalingsverplichting geldt.

aan de balansdatum in verhouding tot de in

totaal te verrichten diensten.

Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten of lasten die

behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening,

maar op grond van de aard, omvang of

het incidentele karakter afzonderlijk worden

toegelicht, teneinde een goed inzicht te ge-

ven in het resultaat uit gewone bedrijfsuit-

oefening van de corporatie en met name de

ontwikkeling daarin.

Bijzondere posten worden met het oog op

de analyse en de vergelijkbaarheid van de

resultaten zoveel als mogelijk naar aard en

omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toege-

licht.

13.33

Verkoop onroerende zaken

De post verkopen onroerende zaken betreft

het saldo van de behaalde verkoopopbrengst

minus de gemaakte direct toerekenbare ver-

koopkosten. Winsten worden verantwoord

in het jaar van levering (passeren transport-

akte).

De opbrengst uit woningen verkocht onder

voorwaarden (‘Koopgarant’-regeling) wor-

den niet verantwoord als verkoopopbrengst

daar de belangrijkste economische rechten

13.34

Afschrijvingen

De afschrijvingen op materiële vaste activa

worden gebaseerd op basis van de verkrij-

ging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen

vinden plaats volgens de annuïtaire metho-

de (vaste activa) dan wel lineaire methode

13.36

Pensioenen

De woningstichting heeft een pensioenrege-

ling bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW.

Deze regeling betreft een toegezegd pensi-

oenregeling. Hierbij is een pensioen toege-

zegd aan personeel op de pensioengerech-

tigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris

en dienstjaren. Deze toegezegde pensioen-

regeling is verwerkt als zou sprake zijn van

een toegezegde bijdrageregeling.

Voor de pensioenregeling betaalt de woning-

stichting op verplichte, contractuele of vrijwil-

lige basis premies aan het pensioenfonds.

13.35

De overige waardeveranderingen worden

gebaseerd op de waardering van de betref-

fende activaposten. De onder deze post ver-

antwoorde bedragen hebben betrekking op

een afboeking dan wel een terugneming van

niet zijn overgedragen aan de koper. De ge-

garandeerde terugkoopverplichting wordt

opgenomen onder de post langlopende

schulden, terugkoopverplichting verkopen

onder voorwaarden. Deze verplichting is

gewaardeerd tegen de verkoopwaarde op

transactiemoment. Op balansdatum be-

staande ongerealiseerde geschatte voor-

waardelijke waardestijgingen worden toe-

gelicht in de niet in de balans opgenomen

rechten en verplichtingen.

(overige activa) op basis van de geschatte

economische levensduur. Met een mogelijke

restwaarde wordt geen rekening gehouden.

Op grond wordt niet afgeschreven.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

een bijzondere waardevermindering. Deze

bijzondere waardevermindering ontstaat

door een jaarlijkse toets van de reële waarde

ten opzichte van de waarde gebaseerd op

de boekwaarde.

Behalve de betaling van deze premies, heeft

de woningstichting geen verdere verplichtin-

gen uit hoofde van de pensioenregeling. De

woningstichting heeft in geval van een tekort

bij het fonds geen verplichting tot het vol-

doen van aanvullende bijdragen anders dan

hogere toekomstige premies. De premies

worden verantwoord als personeelskosten

als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde

premies worden verantwoord als overlopen-

de activa indien deze tot een terugstorting

leiden of tot een vermindering van toekom-

stige betalingen.

143165

Jaar

vers

lag

2010

waard

eri

ngsg

rondsl

agen

•

13.37

Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het

verslagjaar toe te rekenen kosten van onder-

houd verantwoord. Van toerekenbaarheid is

sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden

in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De

lasten van onderhoud onderscheiden zich van

activeerbare kosten door het feit dat er geen

sprake is van een waardeverhoging van het

actief.

13.38

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend

aan het verslagjaar waarop zij betrekking heb-

ben.

13.39

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdseven-

redig verwerkt, rekening houdend met de ef-

fectieve rentevoet van de betreffende activa

en passiva. Bij de verwerking van de rente-

lasten wordt rekening gehouden met de ver-

antwoorde transactiekosten op de ontvan-

gen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwa-

lificerende activa gedurende de periode van

vervaardiging van een actief, indien het een

aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het

actief gebruiksklaar of verkoopklaar te ma-

ken. De te activeren rente wordt berekend

op basis van de verschuldigde rente over

specifiek voor de vervaardiging opgenomen

leningen en van de gewogen rentevoet van

leningen die niet specifiek aan de vervaar-

diging van het actief zijn toe te rekenen, in

verhouding tot de uitgaven en periode van

vervaardiging.

13.310

Financiële instrumenten

Binnen het treasurybeleid van de woning-

stichting dient het gebruik van financiële in-

strumenten ter beperking van renterisico’s.

13.4

belangriJke inschattingen

ten aanzien van waardering

en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2

Titel 9 opgesteld. Het management dient

daartoe bepaalde veronderstellingen en

schattingen te maken die van invloed zijn op

de waardering van activa en verplichtingen,

op de resultaatbepaling en de rapportage van

voorwaardelijke activa en verplichtingen.

De volgende waarderingsgrondslagen zijn

naar de mening van het management het

13.311

Valuta- en renterisico

Valutarisico

De woningstichting is alleen werkzaam in

Nederland en loopt geen valutarisico.

Renterisico

Woningstichting Leusden loopt renterisico

over de rentedragende vorderingen (met

name onder financiële vaste activa en liquide

middelen) en rentedragende langlopende en

kortlopende schulden (waaronder schulden

aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en

schulden met variabele renteafspraken loopt

de woningstichting risico ten aanzien van

toekomstige kasstromen, met betrekking tot

Financiële instrumenten worden verantwoord

onder de niet uit de balans blijkende rechten

en verplichtingen. De kostprijs van de finan-

ciële instrumenten werden tot en met 2009

direct ten laste van het resultaat gebracht in

het jaar waarin zij worden verkregen.

Eventuele hier uit voortvloeiende renteresul-

taten worden rechtstreeks ten laste van het

resultaat gebracht. Met ingang van 2010

de kosten van financiële instrumenten geac-

tiveerd en komen ten laste van het resultaat

in de perioden waar ze betrekking op hebben.

vastrentende vorderingen en schulden loopt

de woningstichting risico over de marktwaar-

de. Met betrekking tot de vorderingen wor-

den geen financiële derivaten met betrekking

tot renterisico gecontracteerd.

Kredietrisico

Woningstichting Leusden heeft geen signifi-

cante concentraties van kredietrisico.

Derivaten

Zie de alinea bij financiële instrumenten.

13.41


worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs-

of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumu-

latieve afschrijvingen en (naar verwachting

duurzame) bijzondere waardeverminderin-

gen. Een bijzonder waardeverminderingsver-

lies is het bedrag waarmee de boekwaarde

de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van

duurzaamheid is sprake wanneer de ver-

Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel

wachte reële waarde gedurende een periode

van ten minste vijf jaar lager is dan de boek-

waarde. De reële waarde wordt afhankelijk

gesteld van de voorgenomen bestemming

van complexen. De reële waarde van de on-

roerende zaken in exploitatie bestemd voor

de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroe-

rende zaken kunnen voor langere of kortere

termijn voor verhuur worden aangehouden.

meest kritisch voor het weergeven van de fi-

nanciële positie en vereisen een subjectieve of

complexe beoordeling van het management:

• Materiële vaste activa, minimum waarde-

ringsregel.

• Timing en verwerking van onrendabele

investeringen nieuwbouw en herstructu-

rering.

• Vennootschapsbelasting.

145165

Jaar

vers

lag

2010

waard

eri

ngsg

rondsl

agen

•

13.42

In de jaarrekening worden naast juridisch

afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke

verplichtingen verwerkt die kunnen worden

gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en

extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake

wanneer uitingen namens de corporatie zijn

gedaan richting huurders, gemeenten en

overige stakeholders aangaande verplichtin-

gen inzake toekomstige herstructureringen

en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een

feitelijke verplichting is gekoppeld aan het

besluitvormingsproces van de corporatie

rondom projectontwikkeling en herstructure-

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw/herstructurering

ring. Van een feitelijke verplichting is sprake

indien de formalisering van de definitief ont-

werp fase en afgeleid het aanvragen van de

bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële im-

pact van bovengenoemde feitelijke verplich-

tingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke

realisatie van de projecten. Planvorming kan

ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan

door bewegingen in het prijsniveau van le-

veranciers, wettelijke procedures en aanpas-

singen in de voorgenomen bouwproductie.

De uitgangspunten van de reële waarde zijn

deels afhankelijk van de interne beleidsvoor-

nemens van Woningstichting Leusden. Deze

beleidsvoornemens komen ondermeer tot

uitdrukking in het strategisch voorraadbe-

heer waarbij eigen keuzes worden gemaakt

ten aanzien van verhuur of verkoop, levens-

duur, kwaliteiten huurniveaus. Voor zover

mogelijk hanteert Woningstichting Leusden

binnen de sector gangbare uitgangspunten.

13.43

Vennootschapsbelasting

Woningstichting Leusden is vanaf 1 janu-

ari 2006 belastingplichtig voor de vennoot-

schapsbelasting geworden. Voor de periode

1 januari 2006 tot en met 31 december 2007

geldt een vaststellingovereenkomst met de

belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 is sprake

van integrale belastingheffing. Vanaf 2008 is

de door Woningstichting Leusden onderte-

kende Vaststellingsovereenkomst-2 van toe-

passing. Rondom de definitieve uitwerking

van bovenstaande bestaan nog een aantal

onzekerheden, mogelijke interpretatieverschil-

len en is continu sprake van voortschrijdend

inzicht met mogelijk materiële consequenties.

Woningstichting Leusden volgt de ontwikke-

lingen op de voet en betrekt deze bij de be-

paling van de fiscale positie in de balans en

resultatenrekening.

Voor de vennootschapsbelasting is Woning-

stichting Leusden een fiscale eenheid aange-

gaan met Leusden Holding BV en Leusden

Vastgoed BV aan gegaan met ingang van 1

januari 2008.

13.5

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens

de directe methode. Bij deze methode worden

de ontvangsten en betalingen uit operationele

activiteiten gerubriceerd naar de belangrijk-

ste te onderscheiden categorieën, zoals ont-

vangsten van huurders, betalingen aan leve-

ranciers en betalingen aan werknemers. De

liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht

bestaat uit de liquide middelen onder aftrek

van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht

wordt onderscheid gemaakt tussen operatio-

nele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering

zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot

mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder

financieringsactiviteiten) en betaalde interest

(opgenomen onder operationele activiteiten).

De investeringen in materiële vaste activa wor-

den opgenomen onder aftrek van de onder

overige schulden voorkomende verplichtingen.

grondslag kasstroomoverzicht

14 toelichting op de balansActiva

materiële

activa

167.128.564

0

-12.905.015

-17.034.836

137.188.713

29.980.638

-115.984

16.038

0

-2.233.736

-4.333.970

819.560

-462.852

0

0

-5.866.000

1.153.000

18.956.693

196.530.365

0

-21.132.425

-19.252.534

156.145.406

14.1.4

onroerende

en roerende

zaken ten

dienste van

de exploitatie

6.244.816

0

0

-813.963

5.430.852

153.841

0

0

0

-125.550

0

0

0

0

0

28.292

6.398.657

0

0

-939.513

5.459.144

14.1.3

onroerende

en roerende

zaken in

ontwikkeling

18.744.793

0

-2.240.633

0

16.504.159

29.632.192

0

0

0

0

-3.918.03

36.941

-11.836.105

4.903.247

0

-5.866.000

1.153.000

14.105.240

36.540.880

0

-5.931.480

0

30.609.400

14.1.2

onroerende

zaken

verkocht

onder

voorwaarden

4.728.085

0

-381.979

-487.102

3.589.004

49.000

0

0

0

-85.920

0

1.451.032

0

-237.360

1.176.752

6.228.117

0

-381.979

-810.382

5.035.757

14.1.1

onroerende

en roerende

zaken in

exploitatie

137.410.871

0

-10.282.403

-15.733.771

111.394.697

145.604

-115.984

16.038

0

-2.022.267

-415.935

782.619

9.922.220

-4.903.247

237.360

3.646.409

147.362.711

0

-14.818.966

17.502.639

115.041.106

referentie

Stand primo 2010

Aanschafwaarde

Herwaarderingen

Cumulatieve waardeverminderingen

Cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde

Mutaties 2010

Investeringen

Desinvesteringen

-aanschafwaarde

-cumulatieve afschrijving

Herwaardering

Afschrijvingen

Waardeverminderingen

Terugneming van waardeverminderingen

Overboekingen

-aanschafwaarde

-waardevermindering

-cumulatieve afschrijving

Voorziening onrendabel nieuwbouw

-vrijval

-dotatie

Totaal mutaties

Stand ulimo 2010

Aanschafwaarde

Herwaarderingen

Cumulatieve waardeverminderingen

Cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde

14.1

materiële vaste activa

147165

Jaar

vers

lag

2010

toelich

ting o

p d

e b

ala

ns

•

totaal

14.11

Afschrijvingstermijnen

De afschrijvingstermijnen luiden als volgt:

• Grond geen afschrijvingen

• Stichtingskosten 40 tot 50 jaar

• Centrale verwarming/boiler 15 tot 20 jaar

• Isolatieglas 20 tot 25 jaar

• Kantoor 40 jaar

• Inventaris 3 tot 10 jaar

14.12

Geactiveerde rente

In het boekjaar werd ter zake van onroe-

rende zaken in ontwikkeling een bedrag ad

€ 626.939 aan bouwrente geactiveerd. Bij

14.13

Marktwaarde woningen

In de post onroerende zaken zijn 2.588 wo-

ningen opgenomen. De geschatte markt-

14.14

Verzekering

De activa zijn verzekerd tegen schade door

brand, storm en vliegtuig. Het bedrag wordt

jaarlijks aangepast conform het indexcijfer voor

gebouwen dat gebaseerd is op de door het

14.15

Financiering onroerend goed

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn ge-

heel gefinancierd of met kapitaalmarktlenin-

14.16

Actuele waarde

De actuele waarde van de onroerende en

roerende zaken in exploitatie gebaseerd op

reële waarde bedraagt ultimo 2010 € 149,5

mln. Ultimo 2009 was de reële waarde

€ 138,2 mln. De bedrijfswaarde is in 2010

t.o.v. 2009 met € 11,3 mln. gestegen.

Deze stijging is het gevolg van een toename

van het aantal woningen. Tegenover de ver-

koop van 34 woningen (minus € 1,9 mln.)

stond de ingebruikname van 60 nieuwbouw-

niet-specifiek gefinancierde nieuwbouw-

projecten werd een gemiddelde rentevoet

gehanteerd van 4,090%.

waarde van deze woningen in onverhuurde

staat bedraagt circa € 544 mln.

Centraal Bureau voor Statistiek vastgestelde

prijsindexcijfer van bouwkosten. Het vastgoed

is verzekerd voor de herbouwwaarde waarbij

onderverzekering is uitgesloten.

gen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypo-

thecaire zekerheden afgegeven.

woningen (+ € 6,2 mln.), per saldo een toe-

name van 26 woningen. De aanpassingen

van de parameters had per saldo ook een

positief resultaat van € 8,4 mln. De rekenren-

te is in 2010 verlaagd van 6% naar 5,25%,

maar hier stond tegenover dat de inflatiecij-

fers van de kosten in 2010 in de meeste ge-

vallen werden verhoogd van 2% naar 2,5%.

De overige effecten in de mutatie van de be-

drijfswaarde bedroegen € 1,4 mln. negatief.

149165

Jaar

vers

lag

2010

toelich

ting o

p d

e b

ala

ns

•

14.17

Woningstichting Leusden waardeert de via

Koopgarant verkochte woningen tegen his-

torische kosten. De verplichting uit hoofde

van deze transacties worden gewaardeerd

tegen de terugkoopwaarde (verkoop minus

korting) en er wordt geen resultaat geno-

men op de verkochte woningen. Volgens de

nieuwe richtlijn 645 is deze verwerking niet

langer toegestaan en dienen zowel de ver-

kochte woningen als de verplichting tegen

actuele (verkoopwaarde) gewaardeerd te

14.18

In de onroerende zaken in ontwikkeling zijn

35 appartementen Apollovlinder opgenomen

welke te koop worden aangeboden. Alle wo-

ningen die niet verkocht worden, zullen mo-

gelijk na oplevering worden verhuurd. Twee

van deze woningen zijn ultimo 2010 verkocht.

Het investeringsbedrag van deze woningen is

14.2


worden. Voor Woningstichting Leusden zou

dit leiden tot een resultaat van circa € 12

miljoen. Voor het boekjaar 2010 is nog een

consistente gedragslijn met voorgaande ja-

ren gevolgd.

In 2011 zullen de gevolgen van de nieuwe

regelgeving worden beoordeeld en zal de

waardering van onder meer de woningen

verkocht onder voorwaarden worden aange-

past alsmede de presentatie.

onder ‘onderhanden projecten’ verantwoord.

Ook is ultimo 2010 de grond inzake 20

appartementen ’t Zicht aangekocht. Deze

appartementen worden te koop aangebo-

den. De appartementen welke niet verkocht

worden, zullen mogelijk na oplevering worden

verhuurd.

930.000

0

176.243

42.487

711.270

158.099

4.288

-67.081

-5

95.300

1.085.000

0

155.000

0

930.000

220.106

6.636

-68.643

0

158.099

2010

2009

14.21 Latente belastingvordering

Saldo begin boekjaar

Bij: ontstane verschillen in het boekjaar

Af: Verrekende verschillen in het boekjaar

Af: Verrekende verschillen 2008 en 2009

Saldo einde boekjaar

14.22 Te vorderen BWS-subsidies


Bij: Rente boekjaar

Af: Ontvangsten in boekjaar

Af: Afboeking klein verschil


In het boekjaar 2008 is een latentie ontstaan als gevolg

van de lagere fiscale waardering van de leningen dan

commercieel per 1 januari 2008. Het waarderingsver-

schil wordt over de gemiddelde looptijd van de leningen

(8 jaren) verrekend.

Betreft de contante waarde van nog te ontvangen bijdra-

gen. De maximale uitbetalingstermijn is 30 jaar.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken in ontwikkeling

18.500

0

0

18.500

0

54.000

54.000

879.070

175.000

0

175.000

0

2.117

2.117

177.117

18.500

0

0

18.500

0

0

0

1.106.599

0

175.000

175.000

0

0

0

175.000

2010

200914.23 Deelnemingen

Leusden Vastgoed Holding BV


Bij: Investeringen

Af: Desinvesteringen


14.24 Overige financiële vaste activa

Verzekeringspremie

Saldo begin van het boekjaar

Bij: Storting premie


14.31 Onroerende zaken bestemd voor verkoop


Mutaties


14.32 Voorraad materialen


Mutaties


Totaal voorraden

14.3

voorraden

In 2006 zijn Leusden Vastgoed Holding BV en Leusden

Vastgoed BV opgericht. Leusden Vastgoed BV is een

100%-deelneming van Leusden Vastgoed Holding BV. In

2006 is door Woningstichting Leusden haar 100% be-

lang in Leusden Vastgoed Holding BV volgestort.

In 2010 is er een Cap van 4,25% afgesloten voor de

periode 1 maart 2012 tot 1 maart 2015. De premie wordt

in drie jaar (van maart 2012 t/m februari 2015) ten laste

van het resultaat gebracht.

Totaal financiële vaste activa

151165

Jaar

vers

lag

2010

toelich

ting o

p d

e b

ala

ns

•

160.378

0

160.378

0

160.378

195.223

21.665

173.558

0

943.534

943.534

0

0

4.539

343.627

1.662

349.828

0

0

0

0

0

252.206

62.767

189.438

0

0

0

433.287

-3.626

0

529.171

1.538

960.370

2010

2009

Onderhanden projecten in opdracht van derden

Totaal ontvangen voorschotten

Gepresenteerd onder kortlopende schulden

Boekwaarde per 31 december

14.51 Huurdebiteuren

Af: Voorziening debiteuren

Totaal huurdebiteuren

In 2010 is er € 52.593 gedoteerd aan de voorziening

debiteuren (2009: € 36.434) Aan oninbare vorderingen is

€ 93.696 afgeboekt (2009: € 12.282)

14.52 Belastingen

Te vorderen BTW

Te vorderen VPB

Totaal belastingen

Voor de specificatie van de post te vorderen VPB wordt

verwezen naar paragraaf 15.4.

14.53 Overige vorderingen

Ontwikkelingskosten De Biezenkamp

Pensioenverzekering

Pensioenpremie

Nog te ontvangen bedragen

Diverse kleine vorderingen

Totaal overige vorderingen

14.5

vorderingen

14.4

onderhanden proJecten

In de opbrengsten van het boekjaar is een bedrag van

€ 0 (2009: € 0) inzake opbrengsten uit onderhanden pro-

jecten verantwoord.

In de onderhanden projecten is een bedrag van € 0

(2009: € 0) begrepen inzake geactiveerde uitgaven voor

nog niet verrichte prestaties.

In het boekjaar werd ter zake van onderhanden projecten

in opdracht van derden een bedrag van € 549 aan rente

geactiveerd.

Ultimo 2010 zijn er 2 appartementen Apollovlinder ver-

kocht. De investeringen inzake deze verkopen zijn hier

verantwoord.

De nog te ontvangen bedragen betreffen o.a. vorderin-

gen op samenwerkingsverbanden, zoals: woningcorpo-

38.622

1.213

39.835

1.506.755

2.049.200

0

2.049.200

45

16.427.552

-4.370.773

12.056.778

957.787

13.014.610

241.338

0

241.338

1.391.146

18.424.499

0

18.424.499

45

15.149.745

1.277.807

16.427.552

-4.370.773

12.056.824

2010

2009

14.6

liquide middelen

14.7

eigen vermogen

14.54 Overlopende activa

Nog te ontvangen rente

Vooruitbetaalde verzekeringspremies

Totaal overlopende activa

Totaal vorderingen

Rekening courant banken

Deposito’s met een restant looptijd korter dan 1 jaar

Totaal liquide middelen

14.71 Kapitaal

14.72 Algemene reserve


Resultaatbestemming (resultaat vorig boekjaar)


14.73 Resultaat boekjaar

Totaal eigen vermogen

raties Nijkerk, -Barneveld, -Woudenberg en de Gemeen-

te Leusden, Larikslaan2 en Beweging 3.0. Daarnaast is

er ruim € 94.000 aan rente 2010 nog te ontvangen.

Passiva

153165

Jaar

vers

lag

2010

toelich

ting o

p d

e b

ala

ns

•

5.866.000

1.153.000

-5.866.000

1.153.000

1.153.000

118.923.848

1.282.778

120.206.625

10.000.000

1.282.778

5.834.978

123.088.870

-6.014.953

117.073.917

706.000

5.866.000

-706.000

5.866.000

5.866.000

110.206.625

4.294.855

114.501.480

10.000.000

1.242.285

3.052.570

120.206.625

-1.282.778

118.923.848

2010

2009

14.8

voorzieningen

14.9

langlopende schulden

14.81 Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw

Stand begin boekjaar

Dotaties

Onttrekkingen

Stand einde boekjaar

Totaal voorzieningen

Indien de afwaardering wegens onrendabele top van

een nieuwbouwproject de werkelijke investering per ba-

lansdatum van dat nieuwbouwproject overtreft, wordt

het meerdere niet in mindering gebracht op het activum

maar als voorziening gepresenteerd. De afwaarderingen

wegens onrendabele top nieuwbouw zijn verwerkt onder

post 15.2.2 in de Winst- en Verliesrekening.

14.91 Stand leningen begin boekjaar (> 1 jaar)

Kortlopende aflossingsverplichtingen

Stand leningen begin boekjaar

Bij: Nieuwe leningen

Af: Reguliere aflossingen

Af: Aflossing einde looptijd/extra aflossing

Kortlopende aflossingsverplichtingen

Saldo leningen o/g einde boekjaar (> 1 jaar)

De gemiddelde rente van de leningportefeuille bedroeg

over 2010 3,43% (over 2009 3,77%).

De rentabiliteitswaardecorrectie van de leningen bedroeg

ultimo 2010 € 6,0 mln. (ultimo 2009: € 13,4 mln.)

De daling is voornamelijk ontstaan doordat de disconte-

ringsvoet is gedaald van 6,0% naar 5,25%.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van

het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.

De aflossingsverplichting voor 2011 bedraagt: € 6.014.953

Dit betreft de reguliere aflossing.

totaal 0 - 3% 3 - 4% 4 - 5% 5 - 6%

1 - 6 jaar 54.975 5.000 8.990 29.425 11.560

6 - 10 jaar 24.113 5.445 11.538 7.130 0

10 - 20 jaar 14.000 0 5.000 9.000 0

> 20 jaar 30.000 20.000 0 10.000 0

Totaal 123.088 30.445 25.528 55.555 11.560

Specificatie

leningen naar

restant looptijd

en rente-%

11.635.275

-453.750

5.941.500

17.123.025

8.770

3.554

12.324

11.044

-2.618

8.425

134.217.691

8.636.025

-300.000

3.299.250

11.635.275

9.702

-932

8.770

13.662

-2.618

11.044

130.578.936

2010

200914.92 Terugkoopverplichting verkopen

onder voorwaarden


Terugkopen

Vermeerderingen


Woningstichting Leusden heeft in 2010 in totaal 36

woningen onder voorwaarden (Koopgarant) verkocht.

Ook zijn er in 2010 3 woningen teruggekocht. Het totaal

aantal verkochte woningen onder voorwaarden is nu op

104 gekomen.

Voor een nadere toelichting op de verwerkingswijze en

waardering van de terugkoopverplichting wordt verwe-

zen naar de waarderingsgrondslagen.

14.93 Waarborgsommen


Mutaties


De waarborgsommen zijn van een aantal huurders met

huurachterstand en huurders met problemen met wie in

het verleden een extra hoge waarborg is afgesproken.

14.94 Overige schulden


Vrijval


Vanaf 2004 is een commerciële ruimte in het complex

1490 (de Start) BTW belast verhuurd.

De BTW over de investering valt binnen een periode van

tien jaar vrij.

Totaal langlopende schulden

Obligo’s WSW

Als gevolg van de borgstelling door het WSW

voor door Woningstichting Leusden afgeslo-

ten leningen heeft Woningstichting Leusden

een voorwaardelijke obligoverplichting van €

4,7 mln.

Zolang het risicovermogen van het WSW

voldoende is om eventuele betalingsver-

plichtingen van WSW-deelnemers over te

nemen, wordt géén beroep gedaan op deze

obligoverplichting. Het WSW verwacht voor

de komende vijf jaar conform de actuele

meerjarenliquiditeits-prognose geen beroep

te doen op deze obligoverplichting. Daarom

is deze verplichting niet opgenomen in de

balans.

155165

Jaar

vers

lag

2010

toelich

ting o

p d

e b

ala

ns

•

14.9

kortlopende schulden

14.10

niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

14.91 Schulden aan kredietinstellingen

Kortlopende aflossingsverplichting

langlopende schulden

Rekening courant met Rabobank

Totaal schulden aan kredietinstellingen

14.92 Belastingen en premies sociale verzekeringen

Premies sociale verzekeringen

Loonheffing

BTW

Pensioenpremies

Totaal belastingen en premies sociale verzekering

14.93 Te betalen vennootschapsbelasting



14.94 Schulden aan leveranciers

Schulden aan leveranciers

Totaal schulden aan leveranciers

14.95 Overige schulden

Overige schulden

Totaal overige schulden

14.96 Overlopende passiva

Niet vervallen rente

Vooruitontvangen huur

Service-kosten

Overige overlopende passiva

Totaal overlopende passiva

Totaal kortlopende schulden

6.014.953

0

6.014.953

69.480

19.215

484.182

0

572.877

0

0

2.850.772

2.850.772

637.317

637.317

2.135.178

111.271

63.874

146.384

2.456.707

12.532.626

1.282.778

1.592.056

2.874.834

52.901

16.603

70.504

913

140.921

551.936

551.936

3.173.286

3.173.286

888.182

888.182

2.110.618

121.511

2.462

446

2.235.037

9.864.196

2010

2009

14.101

Financiële instrumenten - algemeen

Woningstichting Leusden hanteert het trea-

sury statuut zoals vastgesteld in de Raad van

Toezicht op 23 juni 2009. In het treasurysta-

tuut is het financieel beleid opgenomen en

wordt het gebruik van niet complexe deri-

vaten onder voorwaarden toegestaan. Deze

instrumenten worden uitsluitend toegepast

in het kader van beperking van renterisico’s/

looptijdrisico’s.

Toegepaste grondslagen voor de verwerking

van deze instrumenten zijn volledig in over-

eenstemming met hetgeen algemeen aan-

vaard is. Hieronder wordt nader informatie

verstrekt over de instrumenten die gebruikt

worden voor het beheersen van rente- en

looptijdrisico’s, alsmede over de omvang en

risico’s van deze instrumenten.

Het rente- en looptijdenbeleid van de cor-

poratie is erop gericht jaarlijks niet meer dan

15% risico te lopen. Dit wordt gerealiseerd

door langlopende leningen tegen vaste rente

en gebruik te maken van derivaten zoals ren-

teswaps en collars.

Langlopende leningen

Er is in 2008 een extendible lening á € 10

mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige

geldlening met 3 renteperiodes met een vari-

abele rente:

• In de periode 1 september 2008 tot 1

september 2011 is de rente gebaseerd

op de 1-maands Euribor rente met een

maximum van 4,535%.


september 2029 is een rente verschul-

digd van 4,535%.


september 2048 is de rente gebaseerd


minimum van 4,65% per kwartaal.

Er is in 2009 een extendible lening á € 10

mln. ontvangen. Dit betreft een 40-jarige

geldlening met 3 renteperiodes met een

variabele rente:

• In de periode 3 augustus 2009 tot 3

augustus 2012 is de rente gebaseerd


maximum van 4,52%.

• In de periode 3 augustus 2012 tot 2 au-

gustus 2030 is een rente verschuldigd

van 4,52%.

• In de periode 2 augustus 2030 tot 3

augustus 2049 is de rente gebaseerd


minimum van 4,75% per kwartaal.

Op 1 maart 2011 zal er een lening met

variabele hoofdsom á € 6,5 mln gestort

worden. Deze lening heeft een looptijd van

50 jaar. De rente is gebaseerd op de 3-

maands Euribor. De eerste 4 jaar (van 1 maart

2011 tot 2 maart 2015 geldt een opslag

van 0,44%. Daarna zal de opslag opnieuw

worden bepaald.

Op 1 september 2011 zal er een basisrente-

lening van € 10 mln. gestort worden tegen

een rente van 3,075%. Deze lening heeft een

looptijd van 49 jaar.

Voor de eerste drie jaar (van 1 september

2011 tot 1 september 2014) geldt een opslag

van 0,1%. Daarna wordt de opslag opnieuw

bepaald.

Cap

Op 24 december 2010 is er premie betaald

voor een Cap welke loopt van 1 maart 2012

tot 1 maart 2015. Het nomimale bedrag

waarvoor de Cap is afgesloten is € 6,5 mln.

Het Cap-niveau is 4,25%.

Activa in ontwikkeling

De resterende termijnen voor reeds gestarte

nieuwbouwprojecten bedragen afgerond

€ 11.552.000 excl. BTW.

14.102

De terugkoopverplichting inzake verkopen

onder voorwaarden is bepaald op basis van

de taxatiewaarde in het jaar van transactie.

De verkochte woningen betreffen ‘Koopga-

rant’-woningen waarvan de mutatie in de

taxatiewaarde bij terugkoop voor 50% wordt

verrekend met de Meerkeuzewoningbezitter.

De totale waardemutatie op basis van de

Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden

geschatte taxatiewaarde ultimo 2010 be-

draagt € 77.000 negatief. Bij verkoop zou

€ 38.500 ten laste komen van de Meerkeuze-

woningbezitter. Per ultimo 2009 bedroeg

dit € 469.000 positief waarvan € 234.500

ten gunste zou komen van de Meerkeuze-

woningbezitter.

157165

Jaar

vers

lag

2010

toelich

ting o

p d

e b

ala

ns

•

Jaar

vers

lag

2010

toelich

ting o

p d

e w

inst

- en v

erl

iesr

ekenin

g

•

15916515

toelichting op de winst- en

verliesrekening

15.1

bedriJFsopbrengsten

15.11 Huren

Woningen en woongebouwen afgewikkeld

Bedrijfsonroerend goed

Af: Huurderving wegens leegstand

Totaal huren

De stijging van de totale huurbaten van € 452.000 is

voornamelijk veroorzaakt door:

• Algemene huurverhoging per 1 juli 2010 met 1,2%

(2009: 2,5%).

• Huurharmonisaties.

• Geriefsverbeteringen.

• Oplevering nieuwbouw in Tabaksteeg en Asschatterweg.

Hogere huurderving vanwege leegstand in complex

Albert Buininggaarde (bestemd voor sloop) en van-

wege te verkopen woningen (koopgarant)

• Verlaging door verkopen.

15.12 Vergoedingen

Leveringen en diensten (servicekostenvergoedingen)

Abonnementsgelden dienstverlening

Totaal vergoedingen

Op basis van geraamde kosten worden voorschotten

voor diverse leveringen en diensten in rekening gebracht.

Er vindt jaarlijks afrekening met de bewoners plaats van

de servicekosten. De kosten zijn opgenomen onder

de post ‘overige bedrijfslasten’. De nog af te rekenen

servicekosten over het boekjaar zijn opgenomen in de

balans onder de kortlopende schulden

Onder abonnementsgelden dienstverlening zijn de baten

opgenomen vanwege het rioolfonds, de glasverzekering

en overige dienstverlening.

15.13 Verkoop onroerende zaken

In rekening gebrachte verkoopprijs woningen

Af: Verkoopkosten woningen

Opbrengst verkopen bestaand bezit

Af: Boekwaarde

Totaal verkoop onroerende zaken

In 2010 zijn er twee woningen verkocht uit complex 1171

Langenbeek. In 2009 zijn er geen woningen verkocht uit

complex 1171 Langenbeek.

14.851.515

251.251

-132.379

14.970.388

413.785

16.412

430.198

435.000

0

435.000

-99.946

335.054

114.450.970

185.865

-118.787

14.518.048

395.231

16.689

411.920

0

0

0

0

0

2010

2009

15.14 Overige bedrijfsopbrengsten

Opbrengsten aanbodmodel

Interne doorbelasting aan nieuwbouw

Vergoeding administratiekosten servicekosten

Dienstverlening derden

Diverse opbrengsten

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

Een redelijk deel van de indirecte kosten die verband

houden met projectontwikkelingsactiviteiten zijn toege-

rekend aan de activa in ontwikkeling. Deze baten zijn

verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten.

Onder diverse opbrengsten zijn diverse nagekomen

baten uit voorgaande jaren verantwoord.

87.280

727.158

13.065

107.178

13.165

947.846

2.022.266

-514

85.920

125.550

2.233.222

415.935

-782.619

3.918.035

-36.941

0

3.514.410

1.445.654

174.580

279.732

1.899.966

-6.489

517.640

2.411.117

78.287

510.717

14.529

103.360

72.706

779.598

1.958.269

-9.856

56.420

129.762

2.134.596

87.199

-323.609

6.097.906

-29.856

261.550

6.093.190

1.302.756

124.857

266.128

1.693.741

-6.634

342.906

2.030.014

2010

2010

2009

2009

15.2

bedriJFslasten

15.21 Afschrijvingen op materiële vaste activa

Woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten

waarvan videosysteem ten laste van servicekosten

Meerkeuzewoningen

Activa ten dienste van de exploitatie

Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa

De afschrijvingen op de materiële vaste activa worden

volgens het annuïtaire systeem op basis van 6% en de

resterende looptijd berekend.

15.22 Overige waardeverandering

materiële vaste activa

Waardeverminderingen onroerende en

roerende zaken in exploitatie

Terugneming op waardeverminderingen

(activa in exploitatie)

Waardeverminderingen onroerende en

roerende zaken in ontwikkeling

Terugneming op waardeverminderingen

(activa in ontwikkeling)

Waardevermindering activa verkocht

onder voorwaarden

Totaal overige waardeverandering

15.23 Personeelslasten

Salarissen

Sociale lasten

Pensioenlasten

subtotaal

Dekking uren onderhoud

Uitzendkrachten

Totaal personeelslasten

558.248

1.945.457

2.503.705

180.140

112.094

121.551

413.785

509.078

53.386

52.593

74.482

136.492

826.031

219.913

70.616

127.811

151.386

75.294

46.942

195.190

162.493

88.482

374.700

1.512.827

2.752.643

552.557

2.210.538

2.763.095

200.200

111.438

83.593

395.231

500.767

51.269

36.434

144.475

0

732.946

133.540

0

105.646

204.122

65.063

36.523

150.080

153.601

79.813

352.953

1.281.343

2.409.520

2010

2009

De salarissen zijn conform de CAO voor Woondiensten.

In 2010 was er gemiddeld 32,1 FTE in loondienst en op

uitzendbasis werkzaam (2009: 31,5 FTE)

De bezoldiging van de directeur/bestuurder bedroeg in

2010, in euro’s:

Basissalaris 115.357

Variabele beloning 4.311

Sociale- en pensioenlasten 32.044

Totaal 151.712

15.24 Lasten onderhoud

Lasten dagelijks onderhoud

Lasten planmatig onderhoud

Totaal lasten onderhoud

15.25 Overige bedrijfslasten

Leveringen en diensten (servicekosten)

Energielasten

Schoonmaakkosten/onderhoud

Overige leveringen en diensten

Overige exploitatielasten woningen

Belastingen

Verzekeringen

Dotatie voorziening debiteuren

Leefbaarheids- en duurzaamheidsuitgaven (1)

Overige algemene directe exploitatielasten (2)

Algemene kosten

Overige personeelskosten

Eenmalige implementatiekosten nieuw

automatiseringssysteem

Kosten automatisering

Kosten dienstverlening adviseurs

Huisvestingslasten

Energielasten kantoor

Algemene kosten Larikslaan2 (3)

Bijdrage projectsteun wijkenaanpak

Kosten Raad van Toezicht

Overige algemene kosten (4)

Totaal overige bedrijfslasten

Jaar

vers

lag

2010

toelich

ting o

p d

e w

inst

- en v

erl

iesr

ekenin

g

•

161165

Toelichting op de overige bedrijfslasten

(1) de leefbaarheidsuitgaven bestaan uit bij-

dragen aan sociaal maatschappelijke

activiteiten en bemiddeling (€ 33.000) en

de bouw van een scootmobielruimte aan

de Korte Geer te Leusden (€ 41.000).

(2) overige algemene directe exploitatie-

lasten betreft veiligheid op daken en in-

specties pannendaken.

3) algemene kosten Larikslaan2 betreft het

saldo van het aandeel van Woningstichting

Leusden in de totale kosten van de front-

office.

(4) overige algemene kosten bestaan onder

andere uit kosten woonruimteverdeling,

bewonersblad, kosten verkoop (Koop-

garant) woningen, lidmaatschap branche-

organisaties, drukwerk, porti- en telefoon-

kosten.

Kosten Raad van Toezicht

De vergoeding aan de leden van de Raad

van Toezicht bedroeg in 2010 in euro’s:

• Voorzitter € 11.016

• Leden € 7.377

In 2009 zijn twee nieuwe leden aangetreden.

Zij hebben naar rato van het dienstverband

2009 een vergoeding ontvangen.

Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen

aan accountantshonoraria ten laste van het

resultaat gebracht:

• Controle van de jaarrekening en verant-

woordingen € 20.000 (2009: € 20.000)

• Advies- en fiscale werkzaamheden

€ 49.339 (2009: € 79.277)

In 2010 zijn drie nieuwe leden aangetreden.

Zij hebben naar rato van het dienstverband

2010 een vergoeding ontvangen.

In 2010 zijn drie leden afgetreden. Zij hebben

naar rato van het dienstverband 2010 een

vergoeding ontvangen.

Deze honoraria betreffen uitsluitend de

werkzaamheden die uitgevoerd zijn door

accountantsorganisaties en externe accoun-

tants zoals bedoeld in art.1, lid 1 Wet Toe-

zicht Accoutantsorganisaties.

219.665

626.939

51.951

898.556

4.288

4.288

4.174.976

6.210

551

4.181.737

462.333

540.240

25.616

1.028.190

6.636

6.636

4.425.118

4.140

494

4.429.751

2010

2009

15.3

Financiële baten en lasten

15.31 Rentebaten

Rente over rekening courant saldi en

kortlopende deposito’s

Geactiveerde rente

Overige rentebaten

Totaal rentebaten

15.32 Opbrengst financiële vaste activa en effecten

Rente te vorderen BWS subsidies

Totaal opbrengst financiële vaste activa en effecten

15.33 Rentelasten

Rente leningen kredietinstellingen

Borgstellingsvergoeding WSW

Overige rentelasten

Totaal rentelasten

Het WSW rekent borgstellingsvergoeding voor de lenin-

gen die zij na 1 juli 2007 hebben geborgd. Het tarief

is vastgesteld op 0,000069. Dit betekent per miljoen

borging € 69 per kwartaal aan vergoeding.

Jaar

vers

lag

2010

toelich

ting o

p d

e w

inst

- en v

erl

iesr

ekenin

g

•

163165

51.935

1.829.403

3.514.410

120.173

162.493

5.254

282.000

15.369

1.486.900

1.775.817

36.241

20.468

52.938

-10.505

5.683.668

3.669.732

2.003.430

116

2.003.314

15.4

vennootschapsbelasting

De vennootschapsbelasting over het fiscaal resultaat

2010 is als volgt bepaald:

Commercieel resultaat vóór belastingen

Bij: Fiscaal hogere huren

Fiscaal lagere afschrijving materiële vaste activa

Fiscaal geen overige waardeveranderingen

Fiscaal lagere lasten onderhoud

Bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak

Gemengde kosten

Af: Fiscaal geen opbrengst woningverkopen

Fiscaal hogere lasten onderhoud

Fiscaal afwaarderingen huurwoningen

Fiscaal dotatie/vrijval voorziening onderhoud

Fiscaal hogere overige bedrijfslasten

Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek

Energieinvesteringsaftrek

Belastbare winst 2010

Af: Te verrekenen verliezen

Belastbaar bedrag over 2010

499.846

-558.324

-909.815

-968.293

943.105

323.603

639.250

168.942

797.164

717.208

226.233

499.846

176.243

323.603

619.502

470.308

-146.277

943.533

Vennootschapsbelasting over 2010:

Vennootschapsbelasting over fiscaal resultaat 2010

Resultaat op VPB 2008

Resultaat op VPB 2009

Totaal vennootschapsbelasting

VPB last 2010

Af: Vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen 2010

Te betalen vennootschapbelasting 2010

Specificatie te vorderen

Vennootschapbelasting ultimo 2010:

Betaald: Voorlopige aanslag VPB 2010

Verwachte aanslag VPB 2010

Terug te ontvangen over 2010



Terug te ontvangen over 2009


Ontvangen: Vermindering op de aanslag 2008


Te betalen over 2008

Totaal te vorderen VPB

Berekening vennootschapsbelasting 2010 Tarief Grondslag VPB

1e schijf => tot € 200.000 20,00% 200.000 40.000

2e schijf => vanaf € 200.000 25,50% 1.803.314 459.846

Vennootschapsbelasting 2010 2.003.314 499.846

Jaar

vers

lag

2010

toelich

ting o

p d

e w

inst

- en v

erl

iesr

ekenin

g

•

165165

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Aan: de Raad van Toezicht van Woningstichting Leusden

Verklaring betreffende de jaarrekeningWij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2010 van Woningstichting Leusden te Leusden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010 en de winst-en-verlies-rekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grond-slagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuurHet bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountantOnze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze con-trole. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico- inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

OordeelNaar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Leusden per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisenIngevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-huursector, melden wij dat ons geen tekort-komingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is opgesteld en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële onder-steuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.

Hengelo, 23 juni 2011

BDO Audit & Assurance B.V.namens deze,

w.g. R.W. van Hecke RA

Jaar

vers

lag

2010

•

dichtbiJ huis

thuis in

leusden

Jaarverslag 2010

Documents

Transcript of Jaarverslag 2010