Jaarverslag 2009 Nijestee

| Jaarverslag Nijestee | Stakeholders 2009

In 2009 zijn we 90 jaar geworden, en nooit te oud om te leren. We steken daarom veel tijd in onze eigen ontwikkeling.

Volkshuisvestingsverslag

Verantwoording bestuur 04

01 Wonen en leven in Groningen 06

1.1 Prestatieafspraken met gemeente en corporaties

1.2 Zin en onzin van sociale investeringen

1.3 Mening van bewoners

1.4 Hoe nu verder met het Nieuw Lokaal Akkoord

1.5 Duurzaam investeren in de toekomst

1.6 Het belang van belanghouders

1.7 Meetbare doelstellingen en resultaten

1.8 Belangrijkste besluitpunten bestuur

1.9 Gebeurtenissen na de balansdatum

02 Betrekken van bewoners bij beheer en beleid 15

2.1 Bewoners organiseren op belang en belangstelling

2.2 Nijestee interactief op internet

2.3 Regulier overleg Huurderverenigingen

2.4 Inspelen op bewonersinitiatieven

2.5 Klachtenbeleid

03 Kwaliteit van het woningbezit 21

3.1 Duurzame verbetering en vernieuwing

3.2 Onderhoud

3.3 Bouwproductie

3.4 Verkoop

3.5 Aankoop van nieuw bezit

04 Huisvesten van de doelgroep 34

4.1 Portfoliobeleid

4.2 Woonruimteverdeling

4.3 Bijzondere groepen en kwetsbare personen

4.4 Begeleiding bij huurachterstand

05 Leefbaarheid 39

5.1 Thuis voelen

5.2 Fondsen voor leefbaarheid

5.3 Woonomgeving

06 Wonen en Zorg 43

6.1 Vragen vanuit de samenleving

6.2 Campus Diep: wonen, leren en werken

6.3 Huistest: zelfstandig wonen met een lichamelijke beperking

6.4 Samenwerking met hulpverlening

07 Organisatie en personeel 47

7.1 Organisatie

7.2 Werken en leren bij Nijestee

7.3 Ondernemingsraad

7.4 Samenwerkingsverbanden en verbindingen

08 Bericht van de Raad van Commissarissen 55

8.1 Governance structuur

8.2 Werkwijze, werving en selectie

8.3 Integriteit

8.4 Zelfevaluatie

8.5 Besluit- en bespreekpunten en activiteiten in 2009

8.6 Persoonlijke gegevens en verantwoording beloning

09 Financiën 63

9.1 Lange termijn beleid

9.2 Activiteitenplan 2010-2015

9.3 Meerjarenprognose en solvabiliteit

9.4 Bedrijfswaarde

9.5 Resultaat 2009

9.6 Financieren en beleggen

9.7 Fiscaliteiten

9.8 Risico’s en onzekerheden

Bijlagen 80

• Toelichting afkortingen

• Overzicht belanghouders Nijestee

10 Kengetallen 83

11 Jaarrekening en toelichting 84

12 Verklaring bestuur 126

13 Verklaring Raad van Commissarissen 127

14 Accountantsverklaring 128

04 Nijestee is sinds 90 jaar actief in

de stad Groningen. In 1919 werden

onze beide voorlopers opgericht,

de woningbouwverenigingen Gruno

en Groningen. We kiezen ervoor om

vooral in de stad werkzaam te zijn

en te blijven. Nijestee biedt ruimte. Ruimte, keuze

en perspectief voor bewoners vormen voor ons de rode

draad. Een ruim aantal huurwoningen garandeert keuze,

zorgt voor ongedeelde wijken en voorkomt stigmatisering

van mensen met minder geld. Wij staan voor een brede

huursector en rekenen mensen met lage inkomens (tot

28.500 euro) tot onze eerste doelgroep. Huishoudens met

een inkomen tot modaal (circa e 34.000, oude ziekenfonds-

grens) zijn onze tweede doelgroep, omdat we die bewoners

belangrijk vinden voor gevarieerd samengestelde wijken.

Een brede huursector is gebaat bij verschil in prijs en

kwaliteit van de woningen, waarin wat te kiezen valt en

waarbij door eigen inzet of tegen een hogere huurprijs

ook meer kwaliteit is te verkrijgen. Ons bezit bestaat nu

uit veel goedkope woningen met weinig keus om beter te

wonen. Daarom blijven we in de komende jaren bouwen

en verbeteren we ieder jaar de kwaliteit van een deel van

onze woningen. Door de mensen die een stapje willen

maken die ruimte te bieden, komt de doorstroming op

de woningmarkt op gang. Op die manier hebben ook

mensen met minder geld meer te kiezen in Groningen.

Eens per drie jaar stellen we onze strategie bij.

Voor de periode 2008-2010 stelden we onze missie

en strategie vast in het ‘Kader voor Ruimte’.

Ons huiswerk is samen te vatten in vier punten:

• we bieden voldoende en goede woonruimte aan mensen

met lagere inkomens om hun kansen in de samenleving

te vergroten;

• we investeren in de leefbaarheid van onze buurten;

• we besteden extra aandacht aan mensen die zorg of

begeleiding nodig hebben;

• we bieden ruimte om te kiezen door woningen met

verschil in prijs en kwaliteit aan te bieden in onze

buurten.

Onze doelstellingen vormen in de dagelijkse praktijk de

rode draad. We streven ernaar dat onze huurders en

kopers zich thuis voelen en tevreden zijn over hun woning

en onze dienstverlening. Ons aantal huurwoningen blijft

gelijk. Sinds het ontstaan van Nijestee in 1998 daalde

ons bezit in aantal door verkoop en sloop van sociale

huurwoningen. Deze trend is ondertussen doorbroken,

ons woningbezit stabiliseerde in 2008 tot rond de

13.000 huurwoningen. Dit uitgangspunt is doorvertaald in

het portfoliobeleid en het financieel lange termijn beleid:

voor iedere sociale huurwoning die we slopen, komt een

nieuwe en meer duurzame terug.

Terugkijkend hebben we eind 2009 ons huiswerk nog

niet af, maar liggen we wel op koers. In vrijwel alle wijken

bieden we bewoners keuze in verschillende woningtypen

en prijzen. Groningen is een studentenstad bij uitstek en

de jongste stad van Nederland. Daarom besteedden we

de afgelopen jaren speciale aandacht aan jongeren door

tijdelijke en permanente woonruimte voor hen te creëren.

Dat blijven we doen. In 2010 bereiden we een actualisa-

tie van onze strategie voor, daarvoor nodigen we onze

belanghouders weer uit voor een gesprek.

Onze organisatie is er voor bewoners,

stabiele financiën zijn in het belang van ons

voortbestaan. Eind 2008 brak de krediet-

crisis uit. De huizenverkoop ging onderuit.

We vreesden voor forse rentestijgingen en

inkomensdalingen. Bij het opstellen van het

‘Kader voor Ruimte’ in 2007 zagen we de

financiële stabiliteit al als een van de lastigste

opgaven van ons huiswerk. De sommen

werden nog moeilijker doordat eind 2008

de kredietcrisis in Nederland voelbaar werd.

De verkoop van woningen stagneerde en

we zagen onze inkomsten drastisch dalen.

Daarom hebben we eind 2008 de begroting

voor 2009 in een razend tempo bijgesteld.

Ik vind dat we dat goed gedaan hebben: onze

financiële positie is onder controle, terwijl

we zijn blijven investeren in leefbare buurten

en in duurzame verbetering van bestaande

woningen. Ook hebben we toch nog zo’n

470 woningen opgeleverd. Koopwoningen

die we niet kwijt raakten, hebben we goed

kunnen verhuren en ongeveer 500 bestaande

huurwoningen hebben we opgeknapt en ener-

giezuiniger gemaakt. Van de belangrijkste

toezichthouders op de sector, de minister en

het Centraal Fonds Volkshuisvesting, kregen

we in 2009 louter voldoendes op

ons rapport.

In 2009 hebben we ook weer veel gedaan

aan het verbeteren van de leefbaarheid in

de buurten. Daarbij werken we steeds beter

samen met de gemeente en andere instan-

ties. Begin 2010 publiceerde het ministerie

van VROM de resultaten van een landelijk

leefbaarheidsonderzoek. Wat bleek? Nergens

in Nederland is de leefbaarheid er zoveel op

vooruit gegaan als in Groningen! Dat mogen

we in onze zak steken.

Er zijn natuurlijk ook onzekerheden. Op het

moment van schrijven zijn op lokaal niveau de

nieuwe collegeonderhandelingen gestart en

is het vierde kabinet Balkenende net gevallen.

We wachten met spanning op de uitkomsten

van de commissies die de opdracht hebben

om vele miljarden te bezuinigen. De sector

wonen is daarbij nadrukkelijk in beeld. Wat

zullen de gevolgen zijn voor de woningmarkt

en de huren? Oud minister Van der Laan

heeft bijvoorbeeld een voorstel

gedaan, waarbij corporaties

90% van hun woningen moeten

reserveren voor mensen met een

inkomen onder de e 33.000. Dat

zou betekenen dat we inkomens

moeten controleren en dat het

principe van gemengde wijken

onder druk kan komen te staan.

En Balkenende heeft gezegd dat

‘alles ter discussie’ staat, dus

ook de hypotheekrente-aftrek.

Dat werd tijd. Per jaar geeft het

rijk ruim vijf keer zoveel uit aan

de hypotheekrente-aftrek als aan

huurtoeslag. Het zou heel mooi

zijn als er nu eindelijk een einde

komt aan de systematische

bevoordeling van kopers.

Een hoogtepunt in 2009 was

voor mij de oplevering van Het

Paleis, het voormalig scheikundig

laboratorium aan de Bloemsin-

gel. Het is een prachtig gebouw,

dat nu een nieuwe functie heeft

gekregen en echt iets toevoegt

aan de stad. Maar wat ik vooral

zo mooi vind is dat het hele

project een initiatief is van de

mensen zelf, van kunstenaars,

bewoners en ondernemers. Als

directeur van Nijestee geloof ik

daarin: goed luisteren naar wat

de mensen zelf willen en dan

samen proberen het mogelijk te

maken. Het Paleis bewijst dat je

dan heel mooie dingen tot stand

kunt brengen.

Pieter Bregman

Algemeen directeur/bestuurder

Nijestee

05

H 1Wonen en leven in Groningen

De opening van Het Paleis. Het laat zien dat een gebouw succesvol hergebruikt kan worden als een sfeervolle plek om te wonen èn te werken.

1. Wonen en leven in Groningen

Prestatieafspraken met gemeente en corporatiesAlle vijf corporaties en de gemeente Groningen maakten in 2007 afspraken met als hoofdpunten:

1. Corporaties spreken de ambitie uit om in de komende 10 jaar 8.000 woningen te bouwen in de stad,

waarvan 5.000 in de 14 wijkvernieuwingsgebieden. Daarvoor moet het bouwtempo omhoog.

De verwachting is dat met de gemaakte afspraken de voorbereiding van de woningbouw aanzienlijk sneller

kan (tot 40%). Dat maakt het mogelijk om meer te bouwen, maar geeft ook de ruimte om middelen vrij te

spelen voor (nog meer) investeringen in de leefbaarheid van wijken.

2. Zorgen voor extra middelen voor de leefbaarheid in de wijken. Corporaties nemen een deel van de extra

investeringen in sociale infrastructuur, voorzieningen en openbare ruimte (vroeger uitsluitend het domein van

de gemeente) voor hun rekening.

3. Werken vanuit een nieuwe filosofie over de omgang met elkaar en met bewoners en instanties in de wijk:

meer zeggenschap voor de wijk, meer samenhang en meer gericht op zelfredzaamheid. Deze filosofie is

verwoord in het WRR-rapport ‘Vertrouwen in de buurt’.

Voor deze 14 wijken zijn wijkperspectieven gemaakt: richtinggevende visies voor de wijk over 5 tot 10 jaar.

De perspectieven zijn getoetst aan stedelijke kaders, zoals het collegeprogramma, gemeentelijk beleid, de visies

van corporaties en besproken met organisaties van bewoners en huurders. In iedere wijk is een wijkteam samen-

gesteld met medewerkers van corporaties en gemeente en in een aantal wijkteams hebben ook bewoners zitting

in het wijkteam. De wijkteams zijn verantwoordelijk voor het beheer en de afrekening van het budget. Afhankelijk

van de grootte van de wijk en de “problematiek”, ligt het budget tussen € 0,2 en 3 miljoen voor een periode van

vier jaar. Bewoners krijgen de hoofdrol om te bepalen wat er met dit geld gaat gebeuren, zij kennen hun buurt

immers het best. We huldigen het principe van ‘vertrouwen in de buurt’ en zien graag dat bewoners meer aan het

stuur zitten als het gaat om de toekomst van hun buurt. Nijestee is ‘trekker’ van de wijkteams in de Grunobuurt,

Vinkhuizen en de Oosterparkwijk. Dit betekent dat wij de voortgang bewaken en initiatieven nemen om anderen

zoveel mogelijk bij de plannen te betrekken. In andere wijken is Nijestee lid van het wijkteam.

De werkwijze met wijkteams, gekoppeld aan een buurtbudget, vergde een andere manier van werken en bestu-

ren. Bij de start hiervan is nadrukkelijk aangegeven dat de wijkteams daar zelf vorm aan moeten geven. Vooral

de inbreng van bewoners gaf stof tot discussie. Want hoe weet je wat bewoners willen als ze niet naar bijeen-

komsten komen? En als ze zich wel laten horen, spreken ze dan voor de hele buurt of hoe zwaar weegt dan die

stem? Dit leidde ertoe dat er binnen de wijkteams volop is geëxperimenteerd met bewonersbetrokkenheid en dat

er verschillend wordt gewerkt. Wat ons betreft geen probleem, want buurten, werkers en bewoners verschillen

per wijk.

Zin en onzin van sociale investeringenIn mei 2009 verscheen het rapport ‘De baat op straat’. Dat werd in opdracht van het Ministerie van Economische

Zaken geschreven door auteurs Marlet en Van Woerkens van de Atlas voor Gemeenten en Poort van SEO Eco-

nomisch Onderzoek. De hoofdvraag luidde of en zo ja in hoeverre sociale investeringen van corporaties hebben

bijgedragen aan de leefbaarheid. De schrijvers concludeerden dat er “onvoldoende overtuigende aanwijzingen”

bestaan dat de inspanningen van woningcorporaties in het kader van leefbaarheid effectief zijn geweest. Een

andere conclusie uit het rapport is dat de verkoop van sociale woningen wél tot meetbare verbetering van de

leefbaarheid leidt, net als onderhoud van woningen. De auteurs adviseerden daarop dat corporaties zich daarom

beter op deze traditionele kerntaken kunnen richten. En dat terwijl corporaties in Groningen in 2007 juist bij het

tekenen van het Nieuw Lokaal Akkoord hadden besloten om tot 2010 samen met de gemeente € 20 miljoen

extra te reserveren voor de leefbaarheid van 14 wijkvernieuwingswijken. Tot en met 2010 reserveerde Nijestee

jaarlijks een extra bedrag van € 800.000 om te werken aan leefbaarheid en zijn we druk aan de slag om samen

met bewoners activiteiten in de buurt te organiseren. Moeten we daar nu mee ophouden?

Die vraag hebben we ons gesteld. Want het is altijd goed om met enige regelmaat terug te kijken op het beleid

dat we als organisatie voeren. We zetten ons in voor het maatschappelijk rendement, op het gebied van de volks-

1.2

1.1

H 1

Wonen en leven in G

ronngen07

Project

Het Paleis

Status

Opgeleverd

Te verkopen

29

< € 200.000

14

> € 200.000

13

< € 200.000

0

> € 200.000

0

Verhuurd

0

Nog te

verkopen

2

Koop opties

0

T/m 2008 verkocht In 2009 verkocht

53 13.552 / 6 33.714

huisvestiging, de waardeontwikkeling van ons bezit en niet in de laatste plaats het welzijn van onze bewoners in

de wijken waar we bezit hebben. Als grootste corporatie zijn we ook een belangrijke speler in dit veld en nemen

we onze verantwoordelijkheid. Gesteld dat we het advies van de onderzoekers zouden volgen, zouden we ons

alleen moeten richten op fysieke investeringen. Maar onze ervaring is dat – naast fysieke inspanningen - sociale

investeringen wel degelijk zin hebben. Daarbij tekenen we aan dat de onderzoekers van ‘De baat op straat’ een

toename van leefbaarheid gelijk schakelen aan de vermindering van overlast, onveiligheid en verloedering zoals

gemeten in de Politiemonitor. Dat is naar onze smaak een erg enge definitie van leefbaarheid.

Nijestee onderscheidt een drietal aspecten als het gaat om leefbaarheid:

• De fysieke kwaliteit van de woonomgeving (groen, grijs, rood, blauw);

• Het leefklimaat in de buurt (voorzieningen, veiligheid, verkeer, overlast);

• De sociale samenhang (bevolkingssamenstelling, buurtnetwerken, multiculturele interactie).

Om de bovenbeschreven uitgangspunten meer concreet te maken hanteren we de volgende

criteria bij onze acties:

• Helder en slagvaardig: passend binnen de doelstelling van Nijestee

• Bevordert zelfstandigheid van bewoners

• Kleinschalig

• Zichtbaar

• Tijdelijk

• We krijgen er last van als we niet meewerken / ingrijpen.

We herkennen dat fysieke investeringen een meer zichtbaar resultaat hebben dan die op sociaal gebied. Maar

we willen graag wijzen op het belang van intuïtie bij het investeren in leefbaarheid. Intuïtie ontstaat niet vanzelf,

maar wordt opgebouwd op basis van tal van praktijkervaringen. Naast intuïtie moet ook het belang van emotie,

verbeelding of een verhaal niet worden onderschat. Met ‘Ik heb een droom’ bereik je nu eenmaal meer dan met

‘Ik moet een afweging maken’. Misschien is het wel zaak die ervaringen samen met onze belanghouders in de

toekomst explicieter te maken.

Mening van bewonersWe hebben sinds 1998 diverse buurten vernieuwd en opgeknapt. Iedereen die door die buurten fietst, voelt het

effect aan den lijve. Maar gelukkig vinden ook de bewoners van de stad zélf dat de veiligheid en de leefbaarheid

erop is vooruitgegaan. Iedere twee jaar vraagt de gemeente naar de mening en toekomstverwachtingen van

bewoners. Het meest recente resultaat is gebundeld in de ‘Trendrapportage Leefbaarheid en veiligheid 1998-

2008’. In bijna alle wijken waar we veel bezit hebben, is zowel de leefbaarheid als de veiligheid gestegen. Corpus

den Hoorn maakt bijvoorbeeld een flinke inhaalslag en de overlast in de Oosterparkwijk en Paddepoel zuidoost

is verminderd. Alleen de Grunobuurt bleef achter bij het stedelijk gemiddelde, dat is te verklaren omdat er al wel

woningen in de wijk waren gesloopt in afwachting van de nieuwbouw. Ondertussen zijn we eind 2009 met de

bouw gestart.

Hoe nu verder met het Nieuw Lokaal Akkoord?In 2010 loopt het Nieuw Lokaal Akkoord af, in maart 2009 hielden we een evaluatie. Terugkijkend konden we

zowel op bestuurlijk als uitvoerend niveau concluderen dat er serieuze stappen naar verbetering zijn gezet. We

zijn blij met de voortgang in de wijkteams: bewoners hebben een stem in de plannen voor hun wijk of buurt en

professionals van divers pluimage verstaan elkaar steeds beter. Ook tussen de bestuurders ontstaat steeds

meer begrip voor elkaars positie en handelen. Wat ons betreft handhaven we die werkwijze!

Maar tijdens de evaluatie constateerden we ook dat sneller bouwen niet is gelukt, het inverdieneffect is uitge-

bleven. Daarnaast is het in het licht van de kredietcrisis de vraag of sneller en meer bouwen op dit moment een

topprioriteit zou moeten zijn. De enige echt donkere wolken die we op zien doemen, liggen op financieel vlak.

In 2011 heeft niet alleen de gemeente minder geld te besteden dankzij rijksbezuinigingen, ook in de corporatie-

sector dreigen rake klappen te vallen. Samen zullen we moeten bekijken hoe we de leefbaarheid in de Groningse

buurten op peil kunnen houden.

1.4

1.3

H 1

Wonen en leven in G

ronngen09

Duurzaam investeren in de toekomstNijestee biedt ruimte aan bewoners met een lager inkomen. Betaalbaar wonen staat daarom bij ons hoog in het

vaandel. ‘We ondernemen duurzaam in het belang van onze bewoners en onze toekomst.’ Dat staat te lezen in

ons ‘Kader voor ruimte’, het strategisch beleidsplan voor de komende jaren. Maar wat betekent dat precies?

Onze acties hebben we benoemd in het Programma Duurzaamheid voor de periode 2008-2010, dit is op de

website te vinden. Daarbij onderscheiden we maatregelen om de woningvoorraad betaalbaar te houden, strate-

gische investeringen voor de verhuurbaarheid op lange termijn te garanderen, het beheer van de woonomgeving

op peil te houden, tot kennisuitwisseling en tot verbetering van de interne bedrijfsvoering. We geven prioriteit aan

maatregelen die financieel voordeel opleveren voor bewoners.

Een voorbeeld van dat laatste is dat we bij afloop van contracten met derden nagaan of deze een visie hebben

op ‘groen’ zaken doen. Op die manier kunnen we op een gemakkelijke manier een bijdrage leveren aan een

vermindering van de milieubelasting. Een voorbeeld is dat we in de bouw FSC-hout gebruiken en ons papier

vervangen door verantwoord papier met hetzelfde keurmerk. Met het FSC-certificaat maken we gebruik van

duurzaam hout uit de bossen van Borneo. Ook namen we in 2009 het besluit om het wagenpark te ‘vergroenen’.

Ondertussen zijn alle 32 bussen van de vakmannen vervangen door wagens met een zuiniger motor. Eigenlijk

stond dit pas op de planning voor 2010. Maar toen het leasebedrijf Nijestee een voordelige aanbieding deed, zijn

we daar vanwege kostenbesparing op ingegaan.

Voor kennisuitwisseling maken we onder andere gebruik van de werkgroep Duurzaamheid van De Vernieuwde

Stad (DVS). Dit is een platform van een twintigtal grote corporaties die werken in stedelijke gebieden. Nijestee le-

vert de voorzitter van deze werkgroep. In de stad maken we voor kennisuitwisseling gebruik van ons contact met

onze collega-corporaties, de gemeente, agentschap SenterNovem en partijen die actief zijn op de energiemarkt.

Het belang van belanghoudersNijestee is een maatschappelijke onderneming die midden in de samenleving staat. Dit betekent dat ons beleid

en ons handelen ten dienste staat van het belang van de volkshuisvesting in onze thuisbasis, de stad Groningen.

Om succesvol te kunnen werken is vertrouwen van onze belanghouders essentieel. Hoofddoel van communicatie

is om een betere en consistente reputatie op te bouwen. Reputatie berust op het beeld dat anderen van een

organisatie hebben en is gebaseerd op zes pijlers:

• emotionele aantrekkingskracht (gevoel, respect, vertrouwen);

• producten en diensten (kwaliteit, innovatie);

• financiële prestaties;

• visie en leiderschap;

• werkgeverschap;

• maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Eerder hebben we onderzoek gedaan naar onze reputatie onder onze huurders. Het bleek dat deze geen duidelijk

beeld van ons en onze activiteiten hebben. De ervaring leert dat hoe minder er bekend is over een organisatie, hoe

groter de invloed van de branchereputatie is. Helaas vertroebelden incidenten bij collega-corporaties het beeld van

de branche in de afgelopen periode. Reden voor ons om in 2009 nog meer te laten zien wat we in Groningen doen.

We vertelden niet alleen dingen over onszelf, maar waren het liefst in gesprek met onze belanghouders. In 2007

hebben we onze belanghouders geïnventariseerd, sindsdien bespreken we eens per jaar met de RvC in hoeverre er

nieuwe partijen aan toegevoegd moeten worden. Een actueel overzicht is te vinden in de bijlage.

Met de gemeente en de vier collega-corporaties die in de stad werkzaam zijn, hebben we een prestatieovereen-

komst in de vorm van het Nieuw Lokaal Akkoord. Aan dit akkoord geven we vorm en inhoud door maandelijks

op bestuurlijk niveau actuele thema’s en signalen uit de samenleving te bespreken. Met de huurderverenigingen

hebben we samenwerkingsovereenkomsten gesloten waarin afspraken staan over de onderwerpen waarover hun

instemming of advies gewenst is. Een belangrijk beslismoment is bijvoorbeeld het goedkeuren van een begroting

met plannen voor een komend jaar.

1.5

1.6

10

Met de overige belanghouders hebben we geen harde prestatieovereenkomsten en dat hoeft ook niet: we weten

elkaar goed te vinden en kennen elkaars rol en verantwoordelijkheid. Op uitvoerend niveau werken we nauw

samen met bewoners(organisaties), hulp- en zorgverleningsinstellingen, politie, opleidingscentra en medewerkers

van diverse gemeentelijke diensten. Dit kan ook niet anders, want we kunnen niet geheel alleen zorgen voor

leefbare buurten. Daarvoor is de samenwerking met anderen hard nodig.

De toezichthouders zijn een aparte categorie belanghouder: het intern toezicht vindt plaats door de Raad van

Commissarissen (zie hoofdstuk 8), het extern toezicht wordt vervuld door instanties als de ministeries WWI,

VROM, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). We merken

dat er vooral steeds meer eisen worden gesteld door deze laatste categorie. Verantwoording over de besteding

van middelen en naleving van de Aedes of Governance Codes is de laatste jaren verscherpt.

In dit jaarverslag richten we ons in eerste instantie op verantwoording van ons doen en laten aan ‘de burelen’.

In de stad vertellen we wekelijks via diverse media welke acties of besluiten we nemen. Het staat iedereen vrij

daar op te reageren en met ons hierover in gesprek te gaan. Beleidsmatige uitkomsten van de signalen zijn terug

te vinden in de begroting voor een volgend jaar en als het gaat om uitvoeringszaken voegen we zo snel mogelijk

de daad bij het woord. Te denken valt aan onze werkwijze met de wijkteams, adviezen die we ontvangen van

BewonersAdviesGroepen of signalen van individuele bewoners die ons wijzen op een kans of probleem. Deze

werkwijze werpt ook zonder prestatieafspraken zijn vruchten af. In de leefbaarheidsmonitor van de gemeente

Groningen wordt zichtbaar dat in vrijwel alle wijken de leefbaarheid en de veiligheid is verhoogd (zie hoofdstuk 5).

Dat is te danken aan de soepele en pragmatische samenwerking tussen alle partijen in de stad.

Jaarlijks nodigen we ook onze lokale belanghouders uit om met ons mee te denken en te praten over onze

plannen of gevoerd beleid tijdens de BinnensteBuitendag. Onze belangrijkste acties op het gebied van

belanghoudersparticipatie in 2009 staan verwoord in hoofdstuk 2.1.

Meetbare doelstellingen en resultatenBinnen Nijestee is de Balanced ScoreCard (BSC) een belangrijk instrument. Ieder jaar stellen afdelingen werkplan-

nen op, met als uitgangspunt het Nieuw Strategisch kader. De kritische doelstellingen in de werkplannen nemen

we vervolgens in de Nijestee-BSC op. We volgen de voortgang maandelijks en bespreken de resultaten binnen

het directieoverleg (DO).

We werken graag transparant. Daarom geven we hieronder een samenvattend overzicht van de kritische

doelstellingen voor 2009 en de behaalde resultaten daarop.

1.7

H 1

Wonen en leven in G

ronngen11

Ambitie Waarborgen continuïteit

Doelstelling Het (vanuit Vertrouwen in de Buurt) verder versterken, onderhouden

en verbeteren van de relatie met stakeholders (huurders, gemeente,

maatschappelijke organisaties, etc)

Prestatie-indicator • Zorg dragen voor uitvoering Nieuw Lokaal Akkoord (NLA)

• Binnen de NLA-wijkteams minimaal 5 projecten in uitvoering nemen

• Oprichten 4e leefbaarheidsfonds

Realisatie • Het NLA is geëvalueerd en bijgestuurd

• In alle wijken zijn diverse projecten opgestart en uitgevoerd

• Leefbaarheidsfonds Oosterpoort (“Komeet”) is in december

opgericht

Ambitie Waarborgen continuïteit

Doelstelling Het actief deelnemen aan en betrokken worden bij externe

ontwikkelingen aangaande de toekomst van de volkshuisvesting

(landelijk/regionaal)

Prestatie-indicator • schrijven van minimaal twee opiniërende artikelen

• deelname aan De Vernieuwde Stad uitbouwen

• deelname aan diverse fora

• minimaal 3 spreekbeurten

Realisatie • Opinierubriek ‘Groninger Gezinsbode’ gestart

• Twee columns voor Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing

geschreven

• Deelname debat Van der Laan (via De Vernieuwde Stad)

• Gespreksleider zomercafé Roeg & Roem

• Spreekbeurten gehouden voor Deense delegatie, Bouwsoos,

manifestatie NLA

• Gedebatteerd in: debat woonvisie gemeente, architectuurdebat

Angelika Schnell, masterclass participatie, wijkperspectieven

• Optreden Platform Gras – Het Blikveld

• Weblog op CorporatieNL.nl geopend

Ambitie Lever een perfecte match tussen vraag en aanbod

Doelstelling Het vanuit Vertrouwen in de buurt, Nieuw Lokaal Akkoord en

portfoliobeleid, implementeren van de in 2008 opgestelde

wijkplannen.

Prestatie-indicator Gereed 31 december 2009

Realisatie Wijkplannen voor Selwerd, Bloemenbuurt, Kostverloren,

Wijert-Noord en Corpus den Hoorn zijn gereed. Wijkplannen voor

Vinkhuizen, Paddepoel, Lewenborg en Beijum zijn opgestart.

Begin 2010 worden deze wijkplannen vastgesteld.

Ambitie Zorg voor een sluitende (investerings) begroting

Doelstelling Het tijdig opstellen van de integrale bedrijfsbegroting 2010

(inclusief geactualiseerd meerjarenperspectief)

Prestatie-indicator Gereed 1 oktober 2009

Realisatie De Begroting 2010 is gereed, heeft instemming Ondernemingsraad

en Huurdersverenigingen. Op 28 oktober 2009 is de begroting

door de RvC goedgekeurd.

Ambitie Beheers de exploitatiekosten

Doelstelling Het minimaal realiseren van het geraamde bedrijfsresultaat Nijestee

Prestatie-indicator • Begroting negatief € 995.000 (op basis van historische kostprijs)

• Begroting negatief € 7.032.000 (op basis van actuele waarde)

• Formatie is geraamd op 7041 uur per week (195,6 fte’s)

• De gemiddelde exploitatielasten bedragen € 1.038 per eenheid

Realisatie • Resultaat bedraagt negatief € 623.000 (historische kostprijs),

een verbetering van € 372.000 ten opzichte van de begroting

• Resultaat bedraagt € 8.163.000 (actuele waarde), een

verslechtering van € 1.131.000 ten opzichte van de begroting

• De formatie bedraagt ultimo december 7.006 uur per week

(194,6 fte’s)

• De gemiddelde exploitatielasten bedragen € 1.065 per eenheid

Ambitie Verkoop onroerend goed ten behoeve van creëren

investeringsruimte

Doelstelling Het minimaal realiseren van een verkoopopbrengst als gevolg van

de individuele en projectmatige verkoop van woningen

Prestatie-indicator A. regulier: 44 woningen à € 100.000 = € 4.400.000

(= netto opbrengst)

B. randwoningen: 40 woningen à € 50.000 = € 2.000.000

C. projectmatig: 32 woningen à € 77.922 = € 2.493.506

D. bedrijfsonroerend goed: € 500.000

Totale geraamde opbrengst: € 9.393.506

Realisatie Ad A. In 2009 zijn er 57 woningen verkocht op basis van een

voorlopig koopcontract (raming 44). Er zijn 52 woningen definitief

verkocht, opbrengst € 4,865 miljoen. Dit is een meeropbrengst

van € 465.000

Ad B. er zijn 38 woningen getransporteerd (raming 40).

De opbrengst is echter hoger dan geraamd, meeropbrengst van

€ 470.000

Ad C. per 1 juli 2009 is het object Gorechtkade (63 woningen) aan

het Wooninvesteringsfonds verkocht. Er zijn meer woningen verkocht

dan geraamd (63 versus 32). Dit resulteert in een meeropbrengst

van € 1,9 miljoen

Ad D. in 2009 zijn er vier BOG-panden verkocht, opbrengst

€ 200.000. Dit is een lagere opbrengst van € 300.000 ten

opzichte van de begroting

Ambitie Behandel iedereen als een uniek individu

Doelstelling Het onderhouden en uitbouwen (vergroten participatie) van

contacten met alle in groepen georganiseerde huurders

Prestatie-indicator • organiseren van minimaal 2 pilots in VvE-complexen

• organiseren van minimaal 5 BAG’s (BewonerAdviesGroepen)

• hernieuwen Samenwerkingsovereenkomsten (SWO) met

Huurdersverenigingen, gereed 28 februari 2009

• management Woondiensten organiseert 5 keer bijeenkomsten met

Huurdersverenigingen

• Team Buurtbeheer organiseert 4 keer per jaar overleg met


• Organiseren van de 3e BinnensteBuitendag (november 2009)

Realisatie • Pilot binnen VvE Kochstraat is in september 2009 gestart

• 4 BAG’s zijn succesvol afgerond (bijvoorbeeld ‘Digitale

dienstverlening’ en ‘Onderhoud’)

• Vernieuwing SWO’s is afgerond

• Vier bijeenkomsten gerealiseerd, de vijfde is vervallen. Positief

advies over huuraanpassing en Begroting 2010. Andere

besproken onderwerpen zijn: huur en huurbetaling, Nieuw Lokaal

Akkoord, bezuinigingen, jaarverslag 2008, externe financiële

ontwikkelingen, sociaal statuut, benchmark interne organisatie,

USP en BewonersAdviesGroepen

• Viermaal overleg geweest tussen Team Buurtbeheer en


• Op 26 november 2009 is de 3e BinnensteBuitendag gehouden

Ambitie Verbeter de klanttevredenheid

Doelstelling Het uitvoeren van maatregelen ten aanzien van de uitkomsten van

het in 2007 uitgevoerde onderzoek naar klanttevredenheid.

Het onderzoek beslaat de items: “snelheid gebreken goed opgelost”

en “nakomen van afspraken”.

Prestatie-indicator A. Opstellen Plan van aanpak, gereed 1 april 2009

B. Start implementatie per 1 juli 2009

Realisatie Begin december 2009 heeft Bewonersadviesgroep (BAG) haar

advies gepresenteerd. Mede op basis hiervan zijn er enquêtevragen

geformuleerd. Op 25 januari 2010 worden de eerste 150 bewoners

geënquêteerd. Verdere doelstellingen zijn opgenomen in het

werkplan 2010.

Ambitie Lever efficiënt onderhoud

Doelstelling Het tijdig afhandelen van reparatieverzoeken

Prestatie-indicator 90% van de reparatieverzoeken is binnen 10 werkdagen gereed

Realisatie Ultimo december is de score 93% (Eigen Dienst) en 78% (Derden).

Dat de score bij derden lager is dan 90% wordt onder andere veroor-

zaakt doordat de klant een afwijkende hersteltijd wenst. Het cijfer

wordt dus negatief beïnvloed, terwijl we wel aan de klantwens voldoen!

12

Ambitie Bied keuzemogelijkheid door diversiteit in het woningaanbod/

Realiseer woningen voor aandachtsgroep (primaire klant)

Doelstelling Het realiseren van het vastgoedprogramma 2009

Prestatie-indicator - Sloop 86 woningen

- Oplevering: 310 huurwoningen

- Oplevering: 54 koopwoningen

- Onderhanden werk: 131 huurwoningen

- Onderhanden werk: 130 koopwoningen

- Uitvoeren kwaliteitsverbeteringen voor € 10,4 miljoen

Realisatie In 2009 zijn nagenoeg alle plannen gerealiseerd. (*)

Sloop: In 2009 zouden we 86 woningen Grunobuurt slopen.

Deze woningen zijn echter al eind 2008 gesloopt.

Huurwoningen: In 2009 leverden we 418 huurwoningen op

(raming was 310).

Specificatie: De Rederijker (46), Da Costastraat (45 inclusief

zorgvoorziening), Corpus den Hoorn 2e fase (75), Clematisweg (26),

Callisto (89 inclusief zorgvoorziening), Aurum (7), Frontier 1e fase

(127), W.A. Scholtenstraat (1) en La Déesse (2).

Het aantal is nogal hoger dan de begroting omdat het project

De Rederijker eerder is opgeleverd (planning was namelijk 2010) en

omdat er circa 60 woningen zijn omgezet van koop naar huur

(in verband met stagnerende verkoop).

Koopwoningen: Er zijn 51 koopwoningen opgeleverd, te weten:

Bloemsingel (15), Frontier 1e fase (5), De Rederijker (18), Aurum

(11) en Callisto (2).

Onderhanden: Er zijn 211 huur- en koopwoningen in aanbouw, te

weten: Frontier 2e fase (49), Flex 2e fase (48), Grunobuurt (47),

De Velden (55), Sterrenhof (11) en ’s Heerenloo (1).

(*) Een uitgebreid overzicht met projectnamen, wijken, straten en

GPS-coördinaten vindt u in paragraaf 3.3

Ambitie Versterk (grond)positie binnen kaders portfoliobeleid

Doelstelling Het (ten behoeve uitvoering portfoliobeleid) acquireren van

voldoende grondpositie

Prestatie-indicator Begroting 2009:

• Grond nieuw kantoor Damsterdiep ad € 2 miljoen

• Grond Kombuislocatie ad € 1,3 miljoen

• Grond Paddepoel Zuid-oost 2e fase ad € 2,7 miljoen

• Aankopen onbenoemd ad € 2,3 miljoen

Realisatie • Grond Damsterdiep: verschuift naar 2010/2011. Goedkeuring

RvC verkregen

• Grond Kombuis: aangekocht op 22 december 2009 voor

€ 1,2 miljoen (ten behoeve van ontwikkeling 24 koopwoningen).

Tegelijkertijd is de grond onder de gesloopte Kombuisflat aan de

gemeente geleverd voor 1,6 miljoen. Deze transacties maken

onderdeel uit van de in het verleden afgesloten

wijkvernieuwingsafspraken rondom inbreng en uitname van

gronden

• Binnen de post ‘aankopen onbenoemd’ zijn 3 woningen

(Fossemaheerd, Jaltadaheerd) aangekocht ten behoeve van

verhuur aan de Elker (jeugd en opvoedhulp, voorheen de Base

groep).

Daarnaast zijn 23 woningen Melisseweg aangekocht van

collega-corporatie Woonstade

Ambitie Verbeter de communicatie met de externe klant

Doelstelling Voldoen aan de (wettelijke) richtlijnen rondom invoering van de

vennootschapsbelasting (vpb)

Prestatie-indicator Tijdig (1 juni 2009) voorlopige aangifte 2008 versturen

Realisatie Balans en Winst- en Verliesrekening 2008 zijn opgesteld. Aangifte is

in oktober 2009 verstuurd.

Ambitie Lever efficiënt onderhoud

Doelstelling Het beperken van de doorlooptijd van het uitvoeren van

mutatie-onderhoud (= optimalisatie verhuisproces)

Prestatie-indicator • Uitvoeren voorcontrole binnen 5 werkdagen na huurbeëindiging

• Mutatiewoningen binnen 2 werkdagen na huurbeëindiging voorzien

van basis mutatie-onderhoud

• 90% van het uit te voeren mutatie-onderhoud in reeds verhuurde

woningen is binnen 2 werkdagen gereed

Realisatie • Voorcontrole: 63% binnen de norm, gemiddeld aantal dagen 5,9.

Voorcontrole wijkt veelal op verzoek van de klant af, afspraak

daardoor buiten de norm. Echter geen procesverstoring of

afbreukrisico.

• 81% van de verhuizingen binnen de norm, gemiddeld aantal

dagen 2,4

Ambitie Verbeter de communicatie met de interne klant

Doelstelling Het herijken van in het verleden vastgestelde beleidsvisies:

1. Treasury

2. Integriteitsbeleid

Prestatie-indicator 1. Treasury: gereed voor 30 juni 2009

2. Integriteitsbeleid: gereed voor 30 juni 2009

Realisatie 1. Treasury: is herijkt en door de RvC goedgekeurd

2. Integriteitsbeleid: is gereed en heeft instemming

Ondernemingsraad

Ambitie Verbeter de communicatie met de interne klant

Doelstelling Het op basis van de vastgestelde visie uitvoeren van het

duurzaamheidsbeleid.

Prestatie-indicator • Bewaken voortgang en herijken duurzaamheidsvraagstukken

• Actualiseren actie- en initiatieflijst duurzaamheid. Gereed 31

juli 2009

• Opstellen scenario’s. Gereed 30 september 2009

Realisatie Periodiek wordt via het ‘Green Team’ de voortgang van de

geïnventariseerde maatregelen besproken en worden eventueel

aanpassingen doorgevoerd.

Diverse scenario’s zijn opgesteld en doorgerekend. Op 31 augustus

2009 is via een RvC-themabijeenkomst nadrukkelijk aandacht

geschonken aan dit onderwerp.

Gerealiseerde punten uit het programma Duurzaamheid zijn

onder andere:

- afronding energielabelling

- uitvoeren en afronden diverse projecten kwaliteitsverbetering

- voorlichting energiebesparing via ‘Beter Peter’

- vervangen wagenpark (begin 2010)

- communicatie op thema duurzaamheid versterkt

(website, nieuwsbrief)

- projectmatig lampen vervangen door spaarlampen

- inkopen groene stroom

- beperken aantal servers

- gebruik warmtepompen bij nieuwbouwprojecten Grunobuurt en

De Velden

Ambitie Ontwikkel nieuwe concepten ter bevordering van

strategische doelstellingen

Doelstelling Het selecteren van verkoopbevorderende producten.

Prestatie-indicator Per 1 april zijn er minimaal 2 producten geselecteerd en voorzien

van een actieplan.

Realisatie In het DirectieOverleg van 14 april 2009 is een voorstel

geaccordeerd voor introductie van Koopgarant en Verkoopgarant.

Ambitie Informatiseer de bedrijfsprocessen en verbeter de

informatievoorziening

Doelstelling Het door middel van concrete projecten uitbreiden van de

gebruiksmogelijkheden van de First WoonSuite

(doorontwikkelen naar 2e fase)

Prestatie-indicator Gereed 31 december 2009.

Voorbeeldprojecten: implementatie module Beheerplannen,

KlantenInformatieSysteem, mobiele toepassing inspecteurs.

Realisatie Succesvol geïmplementeerd zijn: KlantenInformatiesysteem (KIS),

module Beheerplannen, archiefsysteem eWorX.

Daarnaast zijn keuzes bepaald aangaande mobiele toepassing

inspecteurs, nieuw systeem meerjarenonderhoudsplanning.

Implementatie in 2010.

13

Belangrijkste besluitpunten bestuur

In het afgelopen jaar nam de directie onder andere de volgende besluiten:

• Waarborgen financiële continuïteit na kredietcrisis;

• Bewaking terugdringing formatie;

• Faciliteren (projectmatige) kwaliteitsverbetering van complexen in Vinkhuizen, Kostverloren Corpus den Hoorn

en Oosterparkwijk;

• Instellen leefbaarheidsfonds ‘De Komeet’ voor de Oosterpoort;

• Rem op strategische aankopen;

• Herzien Bedrijfscode;

• Aanpassing Procuratieregeling;

• Introductie koop- en verkooparrangementen;

• Nieuw leasecontract meer duurzame bedrijfswagens;

• Accorderen diverse starten oplevernotities nieuwbouwprojecten

• Herpositionering bedrijfsonderdeel Managementdiensten;

• Vergoedingen bij kwaliteitsverbetering (Sociaal Statuut)

• Verhuur buurtrestaurant Klaprooslaan 118/122

• Aanpassing reiskostenregeling;

• Nieuwe beoordelingssystematiek medewerkers;

• Inzetten accept e-mail als betaalmogelijkheid voor huurders;

• Voorstel gemeente inzake onttrekkingsleges;

• Matchingsinitiatieven;

• Maatregelen n.a.v. ‘Onderzoek integriteit Centraal Fonds Volkshuisvesting’;

• Voorstel gemeente inzake afkoop resterende BWS-subsidies.

Gebeurtenissen na balansdatum

Na 31 december 2009 vonden de volgende relevante gebeurtenissen plaats:

• in februari 2010 is het kabinet Balkenende IV gevallen. Op 9 juni 2010 worden er nieuwe verkiezingen

gehouden. Het is nu nog onduidelijk wat dit betekent voor de sector woningcorporaties.

• als gevolg van de val van het kabinet worden bepaalde onderwerpen niet meer door de Tweede Kamer

behandeld, de zogenoemde controversiële onderwerpen. Eén van die onderwerpen betreft het dossier

‘staatssteun’. Na jarenlange discussie tussen Europa en Nederland is eind 2009 duidelijk geworden wat

wel en wat niet onder staatssteun geschaard mag worden. Dit onderhandelingsresultaat tussen de

Europese Commissie en de oud-minister van WWI (Van der Laan) werd als het hoogst haalbare gezien.

De afspraken hebben gevolgen voor de wijze waarop we woonruimte verdelen, omdat 90% van de

kernvoorraad niet meer beschikbaar is voor huishoudens met een inkomen boven de € 33.000. Deze

stap heeft ook gevolgen voor de financiering van huurwoningen en de administratieve organisatie.

In hoeverre nu nog uitvoering kan worden gegeven aan deze afspraken wordt in de loop van 2010

duidelijk.

1.8

1.9

14

H 2Betrekken van

bewoners bij beheer en beleid

De eerste Bewoners Advies Groep (BAG) leverde het buurtcentrum De Buren op; inmiddels een begrip in de Hoornse Meer.

Project

Flex 2e fase

Status

In aanbouw

Te verkopen

48

< € 200.000

0

> € 200.000

19

< € 200.000

0

> € 200.000

27

Verhuurd

0

Nog te

verkopen

2

Koop opties

2


53 11.888 / 6 33.252

2 Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

Bewoners organiseren op belang en belangstellingWe onderscheiden diverse groepen en organisaties die we tot onze belanghouders rekenen. Op bestuurlijk en

uitvoerend niveau overleggen we met gemeente en collega-corporaties over de leefbaarheid in de buurten. We

houden nauw contact met zorgen welzijnsinstellingen om problemen achter de voordeur op te lossen of te voor-

komen. En met onderwijsinstellingen zitten we om tafel om reële plannen voor studentenhuisvesting te maken

of stagiaires de gelegenheid te geven om werkervaring op te doen binnen onze sector. Op de website staat een

overzicht van onze belanghouders.

Maar uiteindelijk zijn onze bewoners de voornaamste belanghouders en dit vatten we letterlijk op: we gaan het

persoonlijke belang en de individuele belangstelling steeds vaker gebruiken om bewoners uit te nodigen om een

mening te vormen over ons doen en laten. Over onze plannen en over wat we zouden moeten doen in het belang

van onze bewoners, een buurt of de stad.

Bewonersadviesgroepen

Iets doen voor de leefbaarheid in de buurt, dat willen veel bewoners wel, maar langdurige verplichtingen met

veel vergaderen, daar hebben de meesten geen zin in. Daarom is Nijestee in het voorjaar van 2009 gestart met

Bewonersadviesgroepen (BAG). Een BAG is een clubje bewoners dat zich korte tijd actief bezig houdt met een

concrete vraag of project in de eigen buurt. Een BAG komt maximaal vier keer bij elkaar. In 2009 is een aantal

BAG’s actief geweest. De eerste BAG gaf advies over een nieuw buurtpand in de wijk Hoornse Meer. Andere

groepen bewoners gaven advies over duurzaamheid, over de onderhoudsdienst van Nijestee en over de digitale

dienstverlening.

BinnensteBuitendag

Elk jaar organiseert Nijestee de ‘BinnensteBuitendag’, een informatieve en gezellige bijeenkomst met huurders

en samenwerkingspartners om te praten over het beleid en de plannen van Nijestee voor de toekomst. Dit jaar

was de BinnensteBuitendag op 26 november in de grote zaal van Het Paleis. Circa 150 (vertegenwoordigers van)

huurders en medewerkers van welzijnsinstellingen, collega-corporaties namen de moeite om ons hun mening te

vertellen. We spraken met elkaar onder andere over de volgende vragen: moeten we tijdens de recessie wonin-

gen blijven bouwen waar tijdelijk weinig vraag naar is? Wat is meer duurzaam: verouderde woningen renoveren of

vervangen door nieuwbouw? En moet Nijestee zich ook bemoeien met leefbaarheid ‘achter de voordeur’?

Voorafgaand aan de BinnensteBuitendag hebben we op internet ook al gediscussieerd. We begonnen met een

forum op onze website; we schetsten vijf dilemma’s, vertelden welke keuzes Nijestee maakt en vroegen onze

belanghouders naar hun mening. Een twintigtal mensen uit diverse sectoren (energie, bouw, huurderverenigingen,

bedrijfsleven, overheid) hebben we van tevoren benaderd om hen actief bij de discussie te betrekken. We kregen

ruim 90 reacties, maar de discussie stokte na de eerste paar weken. Toen hebben we aan het forum een poll

gekoppeld, waarbij het ook mogelijk is om anoniem te reageren. We ontvingen ruim 300 reacties op vijf polls.

Op de vraag wat Nijestee moet doen om in duurzaamheid te investeren, zegt 61 van de 77 respondenten dat we

moeten zorgen voor lagere energielasten.

2.1

H 2

Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

17

Nijestee interactief op internetTegenwoordig worden er minder kranten gelezen dan vroeger. Internet biedt steeds meer mogelijkheden om als

organisatie zichtbaar en vindbaar te zijn voor iedereen. Ook maken mensen steeds vaker gebruik van internet

om hun zaken snel en betrouwbaar te regelen, op deze trend liften we mee. De laatste tijd zijn er allerlei com-

municatiemogelijkheden via internet bijgekomen: sinds mei 2009 schrijft directeur Pieter Bregman een weblog

op onze site. Op zijn vragen en stellingen kunt u direct reageren. Verder heeft Nijestee een digitale nieuwsbrief:

Nije Mail. Ook zijn er bijvoorbeeld ‘hyves’ van de jongerenflats aan de Planetenlaan en de Aquamarijnstraat of

huurderverenigingen. Verscheidene wijken en nieuwbouwprojecten hebben een eigen website. En Nijestee maakt

sinds 2009 gebruik van Twitter. Wij bieden bijvoorbeeld woningen die per direct te huur zijn aan op Twitter. Die

dienstverlening gaan we in de toekomst verder uitbreiden. Eind 2009 stonden we in de top 3 van de meest twit-

terende corporaties.

Bewoners starten eigen website in Kostverloren

Ook in Kostverloren zijn we druk aan de slag geweest met de voorbereiding van woningverbetering, in het

nieuwe jaar start de uitvoering. Aan de achterkant van de woningen kan uitgebouwd worden. In 2009 hebben we

huisbezoeken aan bewoners aan de Gerard Doustraat afgerond en hun persoonlijke keuzes vastgelegd in een

document, zodat de aannemer precies weet wat is afgesproken. “We vinden de uitbouw en het toilet beneden

een verrijking voor de woning, maar de werkzaamheden hebben wel een impact op ons privé leven,” aldus een

van de bewoners. Een aantal bewoners was zo enthousiast over de aanpak van hun buurtje dat ze het initiatief

hebben genomen om een speciale website hiervoor in te richten. In 2010 kunnen alle bewoners via de eigen

website nieuwtjes en foto’s uitwisselen over de kwaliteitsverbetering op http://gdoustraat.nl/. Nijestee levert met

regelmaat informatie aan, het vullen en bijhouden van de website is in zelfbeheer.

2.2

11 | 03 %

02 | 03 %

61 | 79 %

02 | 03 %

02 | 03 % Groene binnentereinen

03 | 04 % Bedrijfswagens op aardgas

11 | 14 % Nieuwbouw met de nieuwste snufjes

61 | 79 % Lagere energielasten

Aant

al

Perc

enta

ge

18

Regulier overleg HuurderverenigingenIn het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de Overlegwet is vastgelegd op welke manier we als corpora-

tie met formele vertegenwoordigers van huurders om moeten gaan. In een aantal wijken zijn huurderverenigingen

actief, met de besturen hiervan overleggen we minimaal vijf maal per jaar. We hebben de afspraken geforma-

liseerd in samenwerkingsovereenkomsten met de (klassieke) wijkgebonden huurderverenigingen. Dit collectief

overleg vindt plaats onder voorzitterschap van een adviseur van Woonbond Kennis- en Adviescentrum. Het afgelo-

pen jaar kwamen onderwerpen aan de orde als:

• Huur en huurbetaling;

• Kredietcrisis en interne zaken;

• Jaarlijkse huuraanpassing 2009;

• Jaarverslag Nijestee 2008;

• Bewonersadviesgroepen (BAG);

• Sociaal Statuut bij kwaliteitsverbetering;

• Begroting Nijestee 2010;

• Voortgang Nieuw Lokaal Akkoord.

Daarnaast namen de huurderverenigingen deel aan de (digitale) discussie tijdens de BinnensteBuitendag om te

vertellen wat zij van het beleid van Nijestee in het algemeen vinden. Ook nemen leden van de Huurderverenigin-

gen deel aan de Stuurgroep Bewonersadviesgroep (BAG). Op hun initiatief organiseerden we onder andere een

BAG over de onderhoudsdienst van Nijestee.

Inspelen op bewonersinitiatieven14 november 2009 was de feestelijke opening van het nieuwe buurtpand in de wijk Hoornse Meer. De voormalige

cafetaria aan de R. Schumanstraat is met hulp van Nijestee omgetoverd tot een gezellig buurtpand waar ieder-

een uit de wijk welkom is om andere buurtbewoners te ontmoeten. Het plan voor het buurtpand is gemaakt in

nauw overleg met een Bewonersadviesgroep. De wijkbewoners hebben zelf via een prijsvraag de naam gekozen.

Uit meer dan honderd inzendingen is “Buurtcentrum De Buren” gekozen. Een veelgehoorde kreet in de Hoornse

Meer is nu: ‘ik ben even bij De Buren’.

KlachtenbeleidWe zijn pas tevreden als onze bewoners dat ook zijn. Maar natuurlijk kan het zijn dat mensen klachten hebben

over de dienstverlening, ons beleid of het gedrag van onze medewerkers. Dergelijke signalen willen we graag

horen, want iedere klacht is een gratis advies om zaken te verbeteren. Sinds 2006 werken we met een uniform

klachtenbeleid voor alle bedrijfsonderdelen. Alle klachten worden na binnenkomst verzameld door de Klachten-

coördinator, die de klachten in de organisatie uitzet om afgehandeld te worden. Ons beleid is om binnen 10

werkdagen inhoudelijk antwoord te geven of werkafspraken te maken. In 2009 zijn 285 klachten binnen gekomen

tegen 226 in 2008 en 286 in 2007.

We zijn blij als mensen de moeite nemen om hun klacht kenbaar te maken. Maar zijn ze ook tevreden over de

manier waarop we de klachten afhandelen? Met ingang van 2009 vragen we iedere maand 20% van de mensen

die een klacht hebben ingediend of ze ook echt geholpen zijn. We kregen te horen dat onze medewerkers vaak

alle begrip voor de situatie tonen en ook is de klachtenprocedure via de website goed vindbaar. Iedereen vindt

het prettig om persoonlijk contact te hebben, ook al leidt dit niet altijd tot de gewenste oplossing.

Maar we kregen ook een aantal verbetersuggesties:

• vertel bij het telefonisch aannemen van een klacht over de mogelijkheid om klachten via de website in

te dienen;

• reageer actiever in geval van misstanden;

• leg de procedure beter uit op de website;

• laat weten dat de afhandeling langer op zich kan laten wachten in geval van vakanties of collectieve

vrije dagen.

2.3

2.4

2.5

H 2

Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

19

Alle klachten proberen we zo zorgvuldig mogelijk te behandelen. Ondanks deze zorgvuldigheid kan het natuurlijk

zijn dat een bewoner het niet eens is met een beslissing of niet tevreden is over de afhandeling van de klacht.

Vanaf december 2001 is de ‘Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen’ actief. Bij deze commissie

kunnen bewoners klachten indienen die te maken hebben met het toepassen van de regels, de dienstverlening en

de manier waarop men is behandeld.

In 2009 zijn er in totaal 12 klachten bij de Klachtencommissie ingediend waar Nijestee bij betrokken was. Dit

is minder ten opzichte van vorig jaar, toen vroegen 19 bewoners een uitspraak van de Klachtencommissie. De

klachten over 2009 zijn als volgt onder te verdelen:

Aantal klachten Aard van de klacht

1 Beleid woonruimteverdeling / woonwensen

3 Onderhoud

2 Verhuurbeleid (oplevering na mutatie / overname)

2 Afhandeling overlast / brandgevaar

3 Renovatie / vervanging CV-ketel

1 Afvoeren vuil

In twee gevallen hebben we op last van de Klachtencommissie afspraken met de bewoner gemaakt, in twee

gevallen is de bewoner in het ongelijk gesteld. De overige klachten hebben we in goed overleg met de bewoner

naar tevredenheid af kunnen handelen voordat er een uitspraak van de commissie nodig was. De afhandeling van

de klachten verloopt volgens een door de commissie opgesteld reglement.

Ook bij de Huurcommissie kunnen bewoners terecht voor klachten. Dit betreft veelal klachten over de onder-

houdstoestand van de woning in relatie tot de huurprijs. In 2009 maakten 13 bewoners daar gebruik van, één

bewoner werd in het gelijk gesteld. In dit geval hebben we de huurprijs tijdelijk met € 11 verlaagd in verband met

onderhoudsgebreken.

20

Kwaliteit van het woningbezit

We zetten in op leefbare wijken en buurten. Daarom onderhouden wij ons bezit goed, zoals hier in de Oosterparkwijk.

H 3

Project

Randwoningen

Status

Renovatie

Te verkopen

98

< € 200.000

0

> € 200.000

0

< € 200.000

54

> € 200.000

0

Verhuurd

28

Nog te

verkopen

16

Koop opties

13


53 13.449 / 6 35.151

3 Kwaliteit van het woningbezit

Duurzame verbetering en vernieuwingWe beheren en onderhouden circa 13.000 woningen en bieden daarmee woonruimte aan grofweg 30.000 men-

sen. In de stad zijn we daarmee de grootste corporatie en die positie willen we houden. Op dit moment hebben

we relatief veel goedkope, kleine woningen. Oorzaak is vooral dat 50% van ons bezit 35 tot 80 jaar oud is. On-

dertussen is de vraag naar kwaliteit gestegen. We willen bewoners daarom meer kwaliteit en keuze bieden door

transformatie en verbetering van onze woningvoorraad. In het Strategisch kader hebben we de keuze gemaakt

om het aantal woningen op peil te houden en tegelijkertijd streven we ernaar om jaarlijks 2% van ons bezit te

vervangen. Dit doen we door in wijkvernieuwingsgebieden beperkt te slopen en in allerlei wijken nieuwe woningen

te ontwikkelen. Ook nu het economisch tij tegen zit, blijven we bouwen.

Een buurt met diversiteit aan woningen naar kwaliteit, prijs en eigendom draagt bij aan een prettig woonklimaat.

Daarom bouwen we ook koopwoningen, overwegend in bereikbare prijsklassen. Bij koopprojecten gaan we sinds

2009 wat voorzichtiger te werk en stellen we als voorwaarde dat minstens 70% verkocht moet zijn voordat we

met bouwen beginnen. Dit doen we om risico’s te beperken en om niet financieel in de problemen te komen,

zoals helaas enkele collega-corporaties wel is overkomen. De corporaties en de gemeente hebben afspraken

gemaakt over de bouw van nieuwe woningen en over investeringen in de leefbaarheid van de wijken. Deze

afspraken komt Nijestee geheel na. Ook afspraken met bewoners komen we volledig na. Van de 8.000 nieuw te

bouwen woningen, waarvan 3.500 sociale huurwoningen, neemt Nijestee respectievelijk 45% en 50% voor haar

rekening. De recessie heeft tot gevolg dat we de 2% vervanging niet helemaal halen, maar we komen er met

gemiddeld 1,8% per jaar toch dicht in de buurt.

Maar juist vanwege de recessie is het nog belangrijker om te investeren in bestaande woningen. Veel van onze

huurders zitten niet ruim bij kas en moeten goed op hun uitgaven letten om de eindjes aan elkaar te kunnen

knopen. Door te investeren in duurzame verbetering van sociale huurwoningen kunnen we onze bewoners hierbij

helpen, want de energiekosten vormen een steeds grotere aanslag op de totale woonlasten. Eind 2008 hebben

we de begroting voor 2009 drastisch herzien en besloten om het dubbele budget voor duurzame verbetering uit

te trekken, namelijk € 20 miljoen in plaats van € 10 miljoen. Ondanks de crisis in de bouw hebben we in het ver-

slagjaar ongeveer 470 nieuwe woningen opgeleverd. Koopwoningen die we niet kwijt raakten, hebben we goed

kunnen verhuren. Ongeveer 500 bestaande huurwoningen hebben we opgeknapt en energiezuiniger gemaakt.

Als corporatie kunnen we bewoners op meerdere manieren helpen om hun energierekening te verlagen. Behalve

isolatie en verbetering van de installaties kunnen we bewoners tips aan de hand doen om bijvoorbeeld hun

stookgedrag te veranderen. Sinds oktober 2009 maken we gebruik van Beter Peter! Peter is de online gratis

energiebespaarcoach van Nijestee, te vinden op www.beterpeter.nl. Met de hulp van Peter kunnen bewoners

gemakkelijk besparen op hun energiekosten. Op basis van hun persoonlijke woonsituatie geeft bespaarcoach

Peter advies over hoe bewoners het meeste energie - en dus geld - kunnen besparen. Ook als bewoners al bezig

zijn om energie te besparen, kunnen ze meedoen.

OnderhoudIn de laatste periode is er veel discussie geweest over de rol van een corporatie. Minister Van der Laan heeft in

juni 2009 een brief opgesteld, waarbij het idee is om de taken scherper af te bakenen. Voor Nijestee is en blijft

het verhuren van een kwalitatief goede woning tegen een betaalbare prijs de kerntaak. Onze bewoners zijn onze

voornaamste belanghouders en als ‘huisbaas’ zijn wij verantwoordelijk voor het onderhoud. Onderhoud voeren we

daarom het liefst zelf uit om op een vanzelfsprekende manier met bewoners in contact te komen en te weten wat

er speelt in de buurt. Maar het is niet in alle gevallen mogelijk om werkzaamheden zelf uit te voeren, vooral de

grotere klussen besteden we uit aan specialisten. En om vaart te maken na mutatie zetten we ook vaak derden in

om de leegstandsperiode zo kort mogelijk te houden. Onze medewerkers zijn verdeeld over drie rayons. Op die

manier verkrijgen ze meer specifieke kennis van een kleiner deel van de stad en kunnen we een betere dienst-

verlening leveren. Daarnaast kunnen we de vaklieden in het storingsonderhoud efficiënter inplannen en maken ze

minder kilometers.

3.1

3.2

H 3

Kwaliteit van het w

oningbezit23

Een goed onderhouden woningvoorraad is het kapitaal van onze corporatie: door duurzaam hierin te investeren

vergroten we het wooncomfort en de verhuurbaarheid op langere termijn. Onderhoud van 13.000 woningen vergt

daarom strategische keuzes. Om die keuzes te kunnen maken, is kennis van de onderhoudstoestand van het be-

zit een voorwaarde. In 2007 rondden we de conditiemeting van ons bezit af, we inspecteerden de woningen op

bijvoorbeeld technische onderhoudsstaat, verhuurbaarheid en prijs-kwaliteitverhouding. Sinds 2009 hebben we

ook de energetische kwaliteit van ons bezit in beeld. In Nederland geldt de regel dat bij verkoop of verhuur van

een woning een energielabel overlegd moet worden. Aan de hand van dit label kan iedereen zien hoe energiezui-

nig een woning is, te vergelijken met een label voor een nieuwe koelkast. Sinds 2009 hebben al onze woningen

een energielabel, we weten daarmee wat de kwaliteit van onze woningen is op dit gebied.

Hieronder is te zien hoe we scoren ten opzichte van de gemiddelde woningvoorraad in Nederland.

Opvallend is vooral dat we relatief weinig slechte F en G labels hebben.

45 %

40 %

35 %

30 %

25 %

20 %

15 %

10 %

05 %

00 %GFEDCBA

Energielabels

In de komende 10 jaar willen we ruim 9.000 bestaande woningen duurzamer maken. In 2009 hebben we op

hoofdlijnen keuzes gemaakt in welke woningen we als eerste willen investeren, de energetische kwaliteit is een

van de motieven om dat te doen. In 2010 werken we onze strategie verder uit op complexniveau.

Onze onderhoudstaken zijn op te delen in:

• planmatig onderhoud, waarbij we complexen en straten projectmatig verbeteren;

• niet-planmatig onderhoud, waarbij we met name storingen verhelpen en reparatieverzoeken van individuele

bewoners afhandelen;

• onderhoud na mutatie. Daarbij verbeteren we (waar nodig) de kwaliteit van een woning na opzegging van

de huur.

Koop Particuliere huur Sociale huur Nijestee

24

Onderstaande tabel laat de verhouding van de inzet door de eigen dienst zien in verhouding tot de

inzet van derden bij storingen en reparatieverzoeken.

Uitvoerende Aantal taken % aantal % kosten

Eigen dienst 15.622 70% 34%

Derden 6.832 30% 66%

Eindtotaal 22.454 100% 100%

Niet alle meldingen zijn even spoedeisend. We hebben daarom een indeling in verschillende categorieën

van urgentie gemaakt. Onderstaande tabel geeft de afhandelingsduur van de opdrachten weer in verhouding

tot de urgentie.

Urgentie Doelstelling Eigen dienst Derden

0 = vandaag 90% 99% 81%

1 = 1 werkdag 90% 86% 61%

2 = 10 werkdagen 90% 93% 78%

Bij vrijwel alle reparatieverzoeken maken we met de bewoner direct een afspraak. De doelstelling is om 90% van

de gemaakte afspraken na te komen. In 2009 haalden we een score van 93% en daar zijn we zelf best tevreden

mee. Maar omdat onderhoud aan de woning direct samenhangt met het woongenot, vroegen we een Bewoners-

adviesgroep (BAG) of zij ons van advies wilden voorzien om ons onderhoud nóg beter uit te voeren. In december

2009 bracht de groep bewoners, onder voorzitterschap van een consulent van het Kennis- en Adviescentrum van

de Woonbond, haar advies uit. De voornaamste aanbevelingen zijn:

- de wachttijden aan de balie verkorten en in ieder geval aan te geven hoe lang mensen nog moeten

wachten als het druk is;

- op de website een lijst publiceren met telefoonnummers en e-mailadressen om gemakkelijker

reparatieverzoeken in te kunnen dienen of gericht vragen te stellen;

- bewoners tijdig informeren als een geplande afspraak komt te vervallen en duidelijker aan te geven

wanneer planmatige werkzaamheden op de planning staan;

- niet meer gebruik te maken van dagdelen om een reparatieverzoek in te plannen, maar in blokken van

circa twee uur te werken of reparaties in de avonduren of op zaterdagochtend aan te bieden;

- duidelijker vertellen dat bewoners zelf bepaalde materialen bij het magazijn kunnen afhalen;

- vertellen wat er met een klacht gebeurt die mondeling door een vakman of inspecteur tijdens een

huisbezoek wordt aangenomen;

- beter aan geven welke reparaties als spoedeisend worden gezien;

- na afloop van planmatig onderhoudswerkzaamheden altijd terug komen op punten die in de evaluatie

genoemd worden.

Deze suggesties nemen we ter harte! Het complete advies is terug te vinden op onze website, inclusief onze

reactie daarop. De BAG heeft aangeboden om na een jaar samen met ons de voortgang te bespreken. Die

betrokkenheid stellen we zeer op prijs.

We realiseren ons terdege dat woningverbetering ingrijpend voor bewoners is; soms gaat het om grote ingrepen

als vervanging van dak of vloer waarbij bewoners tijdelijk niet in hun huis kunnen blijven wonen. Dit kan voor

bewoners een reden zijn om af te zien van de verbetering van hun woning, terwijl we juist zoveel mogelijk wonin-

gen tegelijk willen aanpakken. Daarom willen we bewoners tegemoet komen en hebben we in 2009 een ‘Sociaal

Statuut bij groot onderhoud en kwaliteitsverbetering’ opgesteld. Daarin staat wanneer bewoners recht hebben

op tijdelijk vervangende huisvesting tijdens werkzaamheden en welke financiële vergoeding we hen bieden bij

langdurige ingrepen.

H 3

Kwaliteit van het w

oningbezit25

Het Niet Planmatig onderhoud richt zich onder andere op de reparatieverzoeken die bewoners melden. In 2009

gebeurde dat 22.170 keer. Dat is gemiddeld 1,7 melding per woning en is daarmee stabiel ten opzichte van 2008.

Dit ligt iets onder het landelijk gemiddelde. We streven ernaar om iedere melding in één keer goed te verhelpen.

Sinds 2005 werken we systematisch aan kwaliteitsverbetering. Sindsdien krijgt iedere woning bij mutatie een

opknapbeurt om het uitrustingsniveau op peil te brengen. In 2009 zijn 1.387 woningen opgeknapt bij een

verhuizing. Naast de uitgevoerde onderhoudstechnische werkzaamheden zijn bij 1.255 woningen werkzaamhe-

den uitgevoerd die kwaliteit toevoegen aan het uitrustingsniveau. Te denken valt aan een nieuwe CV-installatie,

isolatie, verbeteringen aan hang- en sluitwerk of een nieuwe badkamer.

Voorbeelden projectmatige kwaliteitsverbetering

Zonnecollectoren in Corpus den Hoorn

De wijkvernieuwing in Corpus den Hoorn is nog steeds in volle gang. Afgelopen jaar zijn de laatste eengezinswo-

ningen in de sociale huur opgeleverd en konden we voldoende kopers vinden om met de bouw van Flex 2 te star-

ten. Ook in de bestaande voorraad hebben we het nodige geïnvesteerd: de woningen aan de Henri Dunantlaan

47 t/m 93 en Madame Curiestraat 73 t/m 143 zijn voorzien van energiebesparende maatregelen (waaronder

zonnepanelen), een nieuwe keuken, een nieuw toilet en een nieuwe badkamer.

Keuze voor bewoners in de Bloemenbuurt

In het hart van de Oosterparkwijk ligt de Bloemenbuurt. Deze woningen waren weer toe aan een opknapbeurt en

we wilden graag dat zoveel mogelijk bewoners aan de verbetering meewerkten. Daarom boden we de bewoners

keuze uit twee verbeterpakketten: in de eerste variant werden alleen de douche, toiletruimte en keuken ver-

nieuwd, in de tweede variant konden bewoners kiezen voor dakisolatie en voor de woningen op het eind van de

bouwblokken isolatie van de zijgevels. Bewoners konden in een voorbeeldwoning bekijken wat het eindresultaat

zou worden. Tijdens de werkzaamheden boden we bewoners de gelegenheid voor een veilige opslag van hun

spullen en - als het nodig mocht zijn – de gelegenheid om tijdelijk gebruik te maken van een logeerwoning in hun

eigen buurt.

Onderhoudsuitgaven 2009

Categorie

Niet Planmatig

Planmatig

Subcategorie

Reparatieverzoeken

Mutatie

WMO

Kwaliteitsverbetering

Verkoopklaar maken

Serviceonderhoud

Totaal Niet Planmatig

Projecten

Periodiek onderhoud

Kwaliteitsverbetering

Overig

Totaal Planmatig

Totale uitgaven

Uitgaven

subcategorie x

€ 1 mln

4,9

3,7

0,3

2,4

0,4

0,8

7,8

1,9

3,9

0,8

Totaal

categorie

x € 1 mln

12,5

14,4

26,9

Sub-

categorie %

40%

30%

2%

19%

3%

6%

100%

54%

13%

27%

6%

100%

Categorie

%

46%

54%

100%

26 In 2009 investeerden we € 26,9 miljoen in de kwaliteit van onze woningen,

€ 2,8 miljoen meer dan in 2008.

3.3

Meer ruimte aan de Gerard Doustraat

Na de zomer startte de verbetering van 36 woningen in de Gerard Doustraat. De bewoners van deze straat in

Kostverloren konden tijdens de eerste inventarisatie aangeven wat zij zelf graag veranderd wilden zien in hun

huurwoning. De woning kan aan de achterzijde een aanbouw krijgen, waardoor er op de begane grond ruimte is

voor een toilet. Daarmee geeft Nijestee gehoor aan een van de wensen van de bewoners.

Bijna alle bewoners in de Gerard Doustraat doen mee aan het project. Zij kregen een aantal keuzes, met naast

in ieder geval vloer- en dakisolatie, een toilet op de begane grond en een uitbouw met daarin de nieuwe keuken.

Ook worden de gedateerde CV ketels vervangen door een HR variant. Op de bovenetage kunnen de bewoners

kiezen voor een grotere badkamer en/of een toilet in een aparte ruimte. Voor de aanpassingen betalen bewoners

een minimale huurverhoging. Het meest uitgebreide pakket kost € 40,- per maand, een standaard pakket kost

€ 22,50 per maand.

BouwproductieNa 2008 is ook 2009 een productief jaar geweest. We hebben ongeveer 470 huur- en koopwoningen opgele-

verd. Daarnaast zijn nog enkele nieuwbouwprojecten in ontwikkeling en uitvoering. In 2009 ontving de gemeente

subsidie van het ministerie WWI om de bouwproductie op gang te houden. Deze subsidie is ingezet voor onder

andere projecten die wij in ontwikkeling hadden: De Velden, Sterrenhof en de Grunobuurt. Hierdoor hebben we in

een aantal gevallen niet afgewacht tot 70% van de woningen verkocht was, maar zijn we eerder met de bouw van

start gegaan. Wel moeten we constateren dat de markt voor verkoopwoningen ook in 2009 nog steeds instabiel

is. Hierdoor zagen we ons genoodzaakt om een aantal onverkochte woningen om te zetten naar huurwoningen.

Daarnaast worden enkele projecten herontwikkeld.

Op de volgende pagina’s ziet u een overzicht van alle onderhanden projecten. De meest in het oog

springende zijn bovendien weergegeven in een plattegrond van de stad Groningen.

H 3

Kwaliteit van het w

oningbezit27

28

25 | Sterrenhof | pag 36 28 | Aurum | pag 40 07 | De Velden | pag 44

Overzicht projecten + GPS coördinaten

Bloemsingel/Het Paleis

GPS coördinaten 53 13.552 / 6 33.714

Flex 2e fase

GPS coördinaten 53 11.888 / 6 33.252

Randwoningen

GPS coördinaten 53 13.449 / 6 35.151

Sterrenhof

GPS coördinaten 53 13.737 / 6 32.145

Aurum

GPS coördinaten 53 13.804 / 6 31.508

De Velden

GPS coördinaten 53 13.519 / 6 34.836

Callisto

GPS coördinaten 53 13.523 / 6 32.722

Frontier

GPS coördinaten 53 12.397 / 6 34.944

De Rederijker

GPS coördinaten 53 11.828 / 6 34.326

29

02 | Bloemsingel/Het Paleis | pag 08 17 | Flex 2e fase | pag 16 31 | Randwoningen | pag 22

23 | Callisto | pag 48 21/22 | Frontier | pag 56 14 | De Rederijker | pag 64

Omschrijving

In 2009 opgeleverde huurwoningen

In 2009 opgeleverde koopwoningen

Ultimo 2009 in uitvoering

huurwoningen

Ultimo 2009 in ontwikkeling

/ in onderzoek huurwoningen

Ultimo 2009 in ontwikkeling

/ in onderzoek koopwoningen

Huur Koop Huur Koop Huur Koop

1

2

45

46

75

127

89

7

26

418

15

18

5

2

11

51

28

24

49

1

102

27

23

48

11

109

36345

12

37100

4130

100

60

181

30

60365

1.397

36

47

15150

16333

80

10

279

95

24

942830

135

1.255

In 2009 leverden we 418 huurwoningen en 51 koopwoningen op. Daarnaast hebben we enkele onderhanden op di-

verse plekken in de stad. De projecten 1, 2, 7, 11, 12, 14, 16, 17, 19, 21 t/m 23, 25, 28, 29 en 30 leverden we in

2009 op of waren in aanbouw. De projecten 3 t/m 10, 13, 15, 16, 18, 20 en 24 t/m 27 zijn we aan het ontwikkelen.

30

Centrum

01 | W.A. Scholtenstraat 02 | Het Paleis 03 | Noorderkerk 04 | Ciboga, schots 5 05 | Studio’s Bodenterrein 06 | Oostersingel

Oosterparkwijk

07 | De Velden 08 | Eemskanaal (Praxislocatie) 09 | Stadswerf 10 | Oosterhamrikkade 105 (Taxi)

Kostverloren

11 | La Déesse

De Wijert

12 | Da Costastraat (incl. zorgvoorziening) 13 | Vondellaan (sporthal, school) 14 | De Rederijker 15 | Hora Siccamasingel

Grunobuurt

16 | Grunobuurt

Corpus den Hoorn

17 | Flex 2e fase 18 | Semmelweisstraat 19 | Corpus den Hoorn 2e fase

Lewenborg

20 | Kombuis (nieuwbouw)

De Linie

21 | Frontier 1e fase 22 | Frontier 2e fase

Paddepoel

23 | Callisto 24 | Paddepoel Zuidoost 2e fase 25 | Sterrenhof 26 | Trefkoel 27 | UWV-kantoor Dierenriemstraat

Vinkhuizen

28 | Aurum

Overige locaties

29 | Clematisweg 30 | ‘s Heerenloo

Totaal

53 13.376 / 6 34.175

53 13.552 / 6 33.714

53 13.657 / 6 33.466

53 13.478 / 6 33.826

53 13.543 / 6 34.184

53 13.276 / 6 34.46

53 13.519 / 6 34.836

53 13.114 / 6 35.055

53 13.823 / 6 35.204

53 13.786 / 6 34.631

53 13.013 / 6 32.773

53 11.643 / 6 34.081

53 11.888 / 6 34.169

53 11.828 / 6 34.326

53 11.758 / 6 34.504

53 12.491 / 6 33.551

53 11.888 / 6 33.252

53 11.699 / 6 33.187

53 11.656 / 6 33.241

53 14.231 / 6 37.43

53 12.397 / 6 34.944

53 12.397 / 6 34.944

53 13.523 / 6 32.722

53 13.523 / 6 32.722

53 13.737 / 6 32.145

53 13.865 / 6 32.464

53 13.729 / 6 32.822

53 13.804 / 6 31.508

53 10.414 / 6 37.657

53 15.776 / 6 35.503

Ultimo 2009 in uitvoering koopwoningen

GPS coördinaten

3.4 VerkoopVerhuren en beheren van goede betaalbare woningen is onze kerntaak. En dat doen we het liefst in buurten met

een gemengde bevolkingssamenstelling. Daarom bieden we niet alleen huurwoningen in verschillende prijsklas-

sen aan, maar ook koopwoningen. Het mes snijdt dan aan twee kanten, want met deze verkoop verdienen we

geld om te investeren in de bouw van nieuwe en in de verbetering van bestaande huurwoningen.

Nijestee verkoopt sinds medio jaren 90 zowel bestaande als nieuwe woningen en heeft daarin veel expertise

ontwikkeld. De verkoopbegeleiding wordt door ons zelf verricht. We verkopen ook veel appartementen en hebben

door het opzetten van PandGarant het VvE-beheer goed geborgd.

De laatste jaren nemen onze onrendabele investeringen in wijkvernieuwing en woningproductie toe en daarmee

ook de noodzaak tot verkoop. Dit wordt nog eens versterkt door rijksheffingen, zoals voor de Vogelaarwijken en

vennootschapsbelasting. Om aan onze verplichtingen en ambitie te kunnen voldoen, verkopen we ook complexen

ineens aan collega corporaties of aan het Wooninvesteringsfonds, dat hiervoor is opgericht.

Verkoop bestaande woningen

Ons verkoopprogramma bestaat uit bijna 2.000 van de circa 13.000 woningen. Als zittende huurders geen

belangstelling hebben om de woning te kopen, bieden we deze bij mutatie te koop aan. Begin jaren 90 startten

we in Beijum en Lewenborg. Door de jaren heen hebben we de verkoop sterk uitgebreid tot 18 buurten verspreid

over de stad: in vrijwel alle wijken bieden we de keuze om te huren of te kopen.

In 2009 verkochten we 52 woningen met een gemiddelde boekwinst van circa € 95.000 per woning. Dit aantal

ligt boven het verwachte aantal van 44 dat in de begroting is opgenomen. Onze voorzichtige prognose was ge-

baseerd op het inzakken van de verkoopmarkt als gevolg van de kredietcrisis. We hebben vanwege de verslech-

terende afzet ongeveer de helft van de voor verkoop vrijkomende woningen weer teruggenomen in de verhuur.

Daarnaast hebben we het opleverniveau iets verhoogd om de verkoop te bevorderen.

De verkoopprijzen variëren globaal tussen de € 105.000 en € 180.000 met een gemiddelde van € 135.000.

De gemiddelde koopprijs is daarmee 9% gedaald ten opzichte van vorig jaar, maar dat heeft meer te maken met

de samenstelling van de verkochte portefeuille, dan met stagnerende verkoopprijzen. De verkoopopbrengst per

woning ligt met € 95.000 op hetzelfde niveau als in 2008. De totale verkoopopbrengst bedraagt € 4,85 miljoen

en lag daarmee € 450.000 boven de begroting. De verkoopprijs van de verkochte woningen wordt vastgesteld

op basis van een taxatie. Deze prijs is marktconform en ligt daarom altijd boven 90% van de onderhandse

verkoopwaarde.

Verkoop nieuwbouwwoningen

Zoals we al verwachtten, is in 2009 de verkoop van nieuwbouwwoningen verder afgezwakt. Door de kredietcrisis

is het vertrouwen van de klant verdwenen en is het lastig om een financiering rond te krijgen. Gelukkig hadden we

daar in de bijgestelde begroting rekening mee gehouden en starten we pas met de bouw als 70% in een project

verkocht is. Ondanks de recessie was er veel belangstelling voor Flex 2e fase en De Velden. De randwoningen in

het Blauwe Dorp gingen zelfs als warme broodjes over de toonbank.

Ook het omzetten van koopwoningen in vrije sector huurwoningen, met de mogelijkheid de woning later nog te

kopen, is een succes. Er is veel vraag naar dit product. In De Frontier zijn bijvoorbeeld veel mensen afgekomen

op de huur / koopwoningen. Nu kunnen we deze woningen goed kwijt. Het is duidelijk dat bewoners geld over

hebben voor woningen met een goede kwaliteit op een goede plek. Het gevaar zit erin dat de markt voor dure

huurwoningen binnen enkele maanden overspoeld wordt met aanbod. Dit betekent dat we kritisch moeten blijven

op de prijs-product verhouding, om zeker te zijn van de afzetbaarheid. Het is wel duidelijk dat de vraag naar

goedkopere woningen het grootst is. Starters oriënteren zich op de markt voor woningen onder de € 200.000.

H 3

Kwaliteit van het w

oningbezit31

Opmerkingen:

• De onverkochte woningen van de opgeleverde projecten Aurum, Het Paleis, De Frontier 1e fase en

De Rederijker worden omgezet naar huurwoningen. De omzetting van deze woningen is financieel

verantwoord in 2009;

• De koopwoningen bij het project De Velden zijn eind 2009 in verkoop gebracht en staan begin 2010

allemaal onder optie;

• Bij het project De Frontier 2e fase hebben de toekomstige bewoners de keuze tussen huren en kopen.

Voor de zekerheid is het project doorgerekend alsof we alle woningen verhuren;

• De resterende koopwoningen bij het project Sterrenhof stonden begin 2010 alle 8 onder optie;

• Het project Randwoningen betreft een renovatieproject van 120 voormalige huurwoningen in het Blauwe Dorp

in de Oosterparkwijk. Een groot deel van deze woningen worden in 6 fases verkocht met een renovatiepakket.

Bij zittende huurders wordt het renovatieproject door Nijestee uitgevoerd. Van de nog 16 resterende

koopwoningen staan 13 koopwoningen onder optie en zijn er begin 2010 nog 3 te koop. Van de 54 verkochte

woningen zijn er 38 gepasseerd bij de notaris;

• In 2009 verkochten we 39 woningen boven de grens van € 200.000. Nijestee kiest er bewust voor om op

enkele locaties woningen in deze prijsklasse te bouwen. Hierdoor ontstaat er meer differentiatie in de wijk en

dat komt de leefbaarheid ten goede. Vooral in wijken als Corpus den Hoorn die van oudsher bestaan uit een

groot deel sociale huurwoningen boeken we hiermee goede resultaten.

Verkoop BedrijfsOnroerend Goed (BOG)

We willen doen waar we goed in zijn: verhuur van woningen aan mensen met een lager inkomen. In het verleden

hebben we ook bedrijfsonroerend goed aangekocht of ontwikkeld. In 2007 hebben we onze portefeuille tegen het

licht gehouden en besloten om bedrijfsonroerend goed te verkopen dat geen maatschappelijke of strategische

functie heeft. Op die manier beperken we ons tot onze kerntaak. Daarnaast kunnen we deze extra inkomsten

goed gebruiken om de beperkte inkomsten uit de jaarlijkse huurverhogingen aan te vullen. De winst die we met

de verkoop binnen halen, besteden we weer aan de volkshuisvesting in de stad.

In 2007 en 2008 zijn totaal 11 objecten verkocht. In 2009 werd de invloed van de economische recessie in

deze sector goed voelbaar en hebben we minder panden kunnen verkopen dan geraamd. In totaal zijn 4 panden

(12 eenheden) verkocht in 2009:

• Damsterkade 5 (5 eenheden)

• Gorechtkade 3-1 tm 3-4 (5 eenheden)

• Schuitendiep 88/5

• Gorechtkade 16

De netto-opbrengst bedraagt € 200.000. Dat is € 300.000 lager dan waar we in de begroting voor 2009

rekening mee hebben gehouden.

Project

Callisto

De Velden

Aurum

Flex 2e fase

Het Paleis

De Frontier 1e f.

De Frontier 2e f.

De Rederijker

Sterrenhof

Randwoningen

Totaal

Status

Opgeleverd

In aanbouw

Opgeleverd

In aanbouw

Opgeleverd

Opgeleverd

In aanbouw

Opgeleverd

In aanbouw

Renovatie

Te verkopen

16

27

18

48

29

163

42

64

11

98

516

< € 200.000

1

0

2

0

14

0

0

0

0

0

17

> € 200.000

1

0

7

19

13

12

0

16

0

0

68

< € 200.000

0

0

0

0

0

0

0

0

3

54

57

> € 200.000

0

0

2

27

0

7

0

3

0

0

39

Verhuurd

14

0

7

0

0

108

42

14

0

28

213

Nog te

verkopen

0

27

0

2

2

36

0

31

8

16

122

Koop opties

0

27

0

2

0

5

0

3

8

13

58

32 T/m 2008 verkocht In 2009 verkocht

23

07

28

17

02

21

22

14

25

31

3.5

Matching

Matching betekent in dit verband dat financiële middelen uit de corporatiesector worden gekoppeld aan de lokale

volkshuisvestingsopgave van Nijestee in Groningen. Het landelijk opererend Wooninvesteringsfonds (Wif) is hier

voor opgericht en koopt woningcomplexen van corporaties. De woningen worden daarna bij leegkomst verkocht.

De corporatie houdt het beheer over de huurwoningen tot het moment van verkoop.

In 2009 verkochten we voor de vierde keer een complex aan het Wif, namelijk 63 woningen aan de Gorechtkade

in de Oosterparkwijk. De netto-opbrengst bedraagt bijna € 4,4 miljoen. Dit is € 1,9 miljoen meer dan begroot.

Het transport vondt plaats op 1 juli 2009.

Aankoop van nieuw bezitOm het portfoliobeleid uit te kunnen voeren is het noodzakelijk om actief woningen of grond aan te kopen. In ons

acquisitiebeleid geven we aan wat we als ons werkgebied zien en welke woningen als vervanging of uitbreiding

van de portefeuille gewenst zijn.

In 2009 kochten we drie locaties aan (bedragen exclusief kosten koper):

• Fossemaheerd 139 | Prijs: € 164.000.

Doel: aangekocht ten behoeve van verhuur aan Elker (voorheen Base-groep).

• Jaltadaheerd 190 & 191 | Prijs: € 233.500.

Doel: aangekocht ten behoeve van verhuur aan Elker (voorheen Base-groep).

• Melisseweg (23 woningen) | Prijs: € 840.000.

Doel: aangekocht ten behoeve van ontwikkeling op de lange termijn.

H 3

Kwaliteit van het w

oningbezit33

Iedereen moet kunnen kiezen uit een woning die bij de individuele woonwensen past. Dat geldt ook voor jongeren, zoals hier in de W.A. Scholtenstraat.

Huisvesten van de doelgroep

H 4

4 Huisvesten van de doelgroep

PortfoliobeleidNijestee hecht aan duurzaam ondernemen. Niet in het minst omdat dit financieel voordeel oplevert voor onze

bewoners. De energielasten vormen een steeds groter deel van de woonlasten en deze tendens zet zich naar

verwachting door. Optimale isolatie van een woning is de meest energiebesparende maatregel. Dit kost geld en

ons bezit is relatief oud. We kunnen daarom niet alle bestaande woningen tegelijk aanpakken. We kiezen er wel

voor om slagen te maken. Bij woningverbetering voeren we duurzame maatregelen uit, zoals dubbel glas plaat-

sen of CV-ketels vervangen. In de nieuwbouw voldoen we al aan de hedendaagse eisen. Dit blijven we doen.

Beslissend voor de aanpak van de bestaande voorraad is of bewoners gedeeltelijk mee willen betalen aan

energiebesparende maatregelen. Onze inzet is dat de huurverhoging na duurzame verbetering lager is dan de

energiebesparing zoals die reëel te verwachten is. Wat een redelijke en werkzame verhouding is in de kosten en

baten voor de bewoner is nog onderwerp van discussie.

De ruimte om via huurbeleid een duidelijker verband te leggen tussen huurprijs en woonkwaliteit is door het geval-

len Kabinet Balkenende IV sterk ingeperkt. Zij legt de gehele huursector een prijsontwikkeling op die op woningni-

veau niet boven inflatie mag uitstijgen. Dat is op zich goed nieuws voor huurders, maar draagt niet bij aan betere

werking van de woningmarkt en beperkt de investeringsruimte van verhuurders voor kwalitatieve verbeteringen

aan de woningvoorraad.

In 2007 herzagen we ons huurbeleid. We willen graag dat mensen weten wat ze kunnen verwachten als zij een

bepaalde prijs betalen. Dit is nu nog niet voor alle woningen het geval: veel huurprijzen zijn historisch gegroeid

en afgeleid van toenmalige grond-, bouw- of rentekosten. In ons huurbeleid stellen we de maximale huurprijs in de

boeken vast op basis van de kwaliteit van een woning. We baseren de kwaliteit van een woning voor 80% op het

puntensysteem van het woningwaarderingstelsel en voor 20% op de voorkeur van consumenten, zoals bijvoor-

beeld locatie.

Vooral de verbetering van de prijs-kwaliteitverhouding was voor ons een belangrijk element van het nieuwe huur-

beleid. Nijestee ziet in deze prijsaanpassing van de bestaande voorraad, gekoppeld aan een omvangrijke nieuw-

bouwproductie in huur en koop, belangrijke instrumenten om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren.

Naast deze doelstelling willen we met het huurbeleid:

• een betaalbare kernvoorraad (90%) benoemen en daarmee zekerheid bieden aan huurders;

• een brede huurvoorraad met verscheidenheid in huurprijs en woningen waarborgen;

• waar het kan, geld verdienen om te investeren in de woningvoorraad.

Het huurprijsbeleid is in samenhang met het portfoliobeleid ontwikkeld, in het portfoliobeleid hebben we ons

verbeterings-, bouw-, sloop, verkoopprogramma vastgesteld.

De huuraanpassingen per 1 juli 2009 hebben we bepaald op het inflatiecijfer zoals dat door de minister als maxi-

male huuraanpassing is vastgesteld. De uitzondering op deze aanpassing vormen de woningen, die in het kader

van wijkvernieuwing worden gesloopt en waar het Sociaal plan van toepassing is. Daarnaast hebben we enkele

complexen met specifieke beheerconstructies met aparte afspraken over huuraanpassing.

Naast de jaarlijkse aanpassing brengen we bij mutatie een woning op streefhuurniveau, nadat het pakket basis-

kwaliteit is uitgevoerd. In 2009 zijn zo’n 630 woningen op streefhuur gebracht. Dit resulteerde in een gemiddelde

verhoging van circa € 40 per woning, waarmee een totale extra huuropbrengst ontstaat van ongeveer

€ 150.000 als bijdrage in de investering.

WoonruimteverdelingVerdelen is pas aan de orde als er niet genoeg is voor iedereen. Dat geldt zeker voor woonruimte. De vraag naar

sociale huurwoningen is groter dan het aanbod. Daarom is er behoefte aan een systeem dat ervoor zorgt dat de

beschikbare woningen zo eerlijk mogelijk worden verdeeld. In Groningen hebben we samen met collega-corpora-

4.1

4.2

H 4

Huisvesten van de doelgroep35

Project

Sterrenhof

Status

In aanbouw

Te verkopen

11

< € 200.000

0

> € 200.000

0

< € 200.000

3

> € 200.000

0

Verhuurd

0

Nog te

verkopen

8

Koop opties

8


53 13.737 / 6 32.145

4.3

ties gekozen voor een duidelijk en doorzichtig systeem om de schaarse woonruimte te verdelen. De beschikbare

sociale huurwoningen presenteren we op internet via WoningNet. Iedereen kan een woning kiezen die bij de

individuele woonwensen past, de keuzevrijheid is maximaal. Alleen voor jongeren- en seniorenwoningen gelden

leeftijdsgrenzen.

Een element in de verdelingssystematiek is ‘woonduurpunten’: de periode die de bewoner al in een corpora-

tiewoning woont, levert meer rechten op in de toewijzing. De achterliggende filosofie is dat zittende huurders

gemakkelijker doorstromen, waardoor er meer ruimte ontstaat voor woningzoekenden op de wachtlijst. Over het

algemeen geldt dat 44% van de verhuringen naar een ‘doorstromer’ gaat. Een doorstromer is iemand die al van

een corporatie in de stad huurt. Het is sinds 2008 mogelijk om de woningen via e-mail aan te bieden. Dit versnelt

de procedure en zorgt hiermee voor minder leegstand. Deze dienstverlening voorziet in een vraag: zo’n 70% van

de woningzoekenden wil via e-mail op de hoogte gehouden worden van aanbiedingen.

Over het beleid van inplaatsing van urgenten werd eerder geklaagd door regulier woningzoekenden. Urgenten

konden op het gehele woningaanbod reageren. Regulier woningzoekenden hadden het gevoel dat erg gewilde

woningen, waarvoor veel punten nodig zijn, regelmatig naar urgenten gaan. In het Nieuw Lokaal Akkoord is het

beleid rondom de inplaatsing van urgenten aangescherpt. Het nieuwe beleid is sinds februari 2007 van kracht:

urgenten kunnen een aanvulling tot een vastgesteld puntenaantal krijgen op hun huidige puntenaantal. Met deze

extra punten hebben zij voldoende kans om in aanmerking te komen voor een woning. Tegelijkertijd maakt een

regulier woningzoekende met veel punten kans op de favoriete woning. In 2009 kwam 78% van de verhuurde

woningen van alle corporaties in Groningen terecht bij een regulier woningzoekende. In 2008 was dit 72%.

Ook grote gezinnen krijgen meer voorrang binnen de woonruimteverdeling. In de praktijk bleek dat grote gezin-

nen (huishoudens met 3 of meer kinderen) er moeilijk in slagen een woning te vinden met hun huidige puntenaan-

tal. Vanaf december 2007 krijgt deze categorie woningzoekenden een aanvulling tot 200 punten. Met deze aan-

passing blijft de woonruimteverdeling transparant en hoeven we geen woningen aan de voorraad te onttrekken.

Bijzondere groepen en kwetsbare personenSoms kan het wat minder met iemand gaan. Door verlies van inkomen of relatie kunnen mensen op straat komen

of op een andere manier de weg kwijt raken. Daarom besteden we extra aandacht aan mensen die het (een

tijdje) moeilijk hebben. Denk daarbij aan probleemgezinnen, (ex)verslaafden, psychiatrische patiënten, daklozen,

ex-delinquenten, maar ook bijvoorbeeld nieuwkomers uit de Antillen of Aruba. Om dat goed te kunnen doen, heb-

ben we samenwerking van welzijns- en hulpverleningsinstellingen en de gemeente nodig. In 2009 hebben we de

afspraken met hen opnieuw op een rij gezet onder de vlag van ‘Proefwonen’. Wij zijn als corporatie goed in het

stapelen van stenen en het bieden van leefbare buurten, de zorginstellingen bieden begeleiding op maat. Samen

met de bewoners tekenen zij een contract waarbij de bewoner afspraken maakt over de voorwaarden waaronder

hij of zij huisvesting en zorg ontvangt. Gaat het goed, dan krijgt de bewoner na een jaar het contract op de eigen

naam. De ervaring leert dat de aanpak werkt: de uitval is erg klein, 95% slaagt erin om zelfstandig te wonen.

Proefwonen is een samenwerkingsverband tussen de corporaties, de gemeente, Linis, Limor, MJD, Stichting

Exodus, Verslavingszorg Noord Nederland en Elker (voorheen Base Groep van Jeugdzorg).

Aantallen kwetsbare personen gehuisvest per corporatie per jaar

Corporatie Totaal 2009 2008 2007 2006 2005

Patrimonium 66 15 22 6 12 11

De Huismeesters 136 28 39 32 19 18

Lefier Groningen Stad 89 17 11 22 27 12

Woonstade 20 5 2 3 4 6

Nijestee 169 38 44 37 32 18

Totaal 480 103 118 100 94 65

H 4

Huisvesten van de doelgroep37

Begeleiding bij huurachterstandZodra we merken dat bewoners moeite hebben om hun huur te betalen, nemen we persoonlijk contact met hen

op om te voorkomen dat we een deurwaarder moeten inschakelen of hen uit huis moeten plaatsen. We maken

dan met hen afspraken over betaling en als het nodig is, verwijzen we door naar hulpverleningsinstellingen.

Bijna 90% van de huurders met huurachterstand wordt op deze manier bereikt. In 2009 jaar startten we samen

met OGGz een pilot om te zien of we huurachterstand nog verder konden terugdringen en om huisuitzetting te

voorkomen. In deze pilot bezocht het OGGz-team huurders die een huurachterstand hadden, maar waar we zelf

geen contact mee konden krijgen. Bij 10% van alle bewoners met een huurachterstand is dit het geval, vanaf mei

2009 ging het om 80 onbereikbare huurders. Door de nieuwe aanpak en nauwere samenwerking tussen Nijestee

en OGGz is met 34 van deze 80 adressen alsnog contact geweest, dat is 42,5%.

Nijestee meldt de huurders met een huurachterstand aan bij het OGGz-team. Een medewerker inventariseert of

de betrokkene bekend is bij een hulpverleningsinstelling. Wanneer dit het geval is, wordt de instelling benaderd.

Zo niet, dan probeert de OOGz-medewerker daarna alsnog contact te krijgen met de huurder. Vaak blijkt er meer

aan de hand en regelt het OGGz-team dat de bewoner de hulp krijgt die nodig is. Zo kunnen schulden worden

weggewerkt en in de toekomst voorkomen worden. De pilot was een succes, hier gaan we mee door.

OGGz is een samenwerkingsverband tussen Lentis, GGD Groningen, Maatschappelijk Juridische Dienstverlening

(MJD) en de Verslavingszorg Noord Nederland (VNN).

Ten opzichte van 2008 is er een stijging te zien van 20%, voornamelijk veroorzaakt door overlast. In verband met

huurschuld zijn er drie woningen meer ontruimd dan in 2008. Een goed resultaat, omdat er signalen kwamen van

deurwaarders dat het incasseren moeilijker werd en de Groninger Krediet Bank meldde dat er veel meer aanmel-

dingen waren vanwege de recessie.

Niet elke ontruiming is te voorkomen, ondanks alle inspanningen van Nijestee, de deurwaarder of andere

(zorg-)partijen. Een huurder maakt ook zelf keuzes tijdens het (aanmaan-)traject.

Het overzicht van de afgelopen jaren ziet er als volgt uit:

2009 2008 2007 2006 2005

Overlast 9 6 3 7 3

Berging e.d. 4 4 1 4 2

Woning 30 27 40 51 58

Bedrijfsonroerend goed 1 - 1 3 3

Totaal 44 37 45 65 66

4.438

Contact tussen bewoners is van onschatbare waarde. Wij organiseerden in 2009 voor het eerst vuurkorfavonden op markante plekken in onze wijken.

LeefbaarheidH 5

Project

Aurum

Status

Opgeleverd

Te verkopen

18

< € 200.000

2

> € 200.000

7

< € 200.000

0

> € 200.000

2

Verhuurd

7

Nog te

verkopen

0

Koop opties

0


53 13.804 / 6 31.508

5 Leefbaarheid

Thuis voelenOns uitgangspunt is dat bewoners zich thuis moeten voelen in hun woning en hun buurt. Onderhoud is bijvoor-

beeld een vanzelfsprekende taak van een corporatie. Goed onderhouden woningen zijn essentieel voor leefbare

buurten en om comfortabel te wonen. Wij gebruiken dit ‘gewone’ werk steeds meer om met bewoners in contact

te komen en hen te betrekken bij hun eigen leefomgeving. Op die manier zijn de buitendienstmedewerkers de

ogen en oren van de corporatie, noodzakelijk voor een duurzame relatie.

Door het dagelijkse werk in de wijken en overleg met de huurderverenigingen hebben we een redelijk beeld

van de kansen en knelpunten in een wijk. Maar veel bewoners komen niet met Nijestee in contact. Als mensen

tevreden huren, geen huurachterstand hebben en geen overlast ondervinden, is daar geen aanleiding toe. We

willen graag méér bewoners bij het beheer en beleid betrekken en zoeken voortdurend naar nieuwe vormen om

met hen in contact te komen.

Kleurrijk Thuishuis Mi Casa

Eind augustus 2009 opende wethouder Verschuren de deuren van Thuishuis Mi Casa in Paddepoel. Mi Casa

is een professionele kleinschalige kinderopvang aan huis. Het knusse en gezellige Mi Casa wordt gerund door

Ana Rita Castaño Cardona. Ana Rita komt uit Colombia en heeft haar droom, een eigen kinderopvang aan huis,

waargemaakt. Haar huis en tuin heeft ze veranderd in een warm en kindvriendelijk kinderdagverblijf met een

Spaans tintje. Alle voorzieningen om kinderen van 0 tot 4 jaar een veilige en prettige plek te bieden zijn aanwezig.

Mi Casa is vier dagen in de week geopend en onderdeel van de stichting Thuishuis. Deze stichting leidt vrouwen

op en begeleidt hen bij het opstarten van hun eigen kinderopvang aan huis via een franchiseformule. De opvang

is flexibel en kleinschalig. Inmiddels heeft Nijestee ruimte geboden aan drie Thuishuizen in de stad: in Vinkhuizen,

Corpus den Hoorn en sinds 2009 is er dus ook een kleurrijk Thuishuis in Paddepoel.

Jongeren organiseren feest voor buurtbewoners

De voormalige Levie-fabriek aan de W.A. Scholtenstraat is in 2007 omgebouwd tot een complex met 63 jonge-

renstudio’s. Ook aan de Bloem-/Vlasstraat bouwde Nijestee een jongerencomplex. Daar wonen sinds juli 2008 95

jongeren. Deze jongerencomplexen liggen vlak bij elkaar. In de zomer van 2009 organiseerden de jongeren die er

wonen een groot zomerbuurtfeest voor de hele buurt. Op het nieuwe binnenplein van de wooncomplexen konden

buurtbewoners elkaar leren kennen, samen eten, drinken en feestvieren. Het nieuwe binnenplein heeft sinds dit

feest ook een naam gekregen: ‘t Nijetoentje. Deze naam is door een van de bewoners bedacht.

Voetballen in Beijum

In Beijum boden ongeveer honderd kinderen een petitie aan voor een voetbalkooi aan de Barmaheerd. De

kinderen willen een voetbalplek, waar ze goed en veilig kunnen voetballen. Dat is hun gelukt. De officiële opening

van de voetbalkooi werd verricht door wethouder Peter Verschuren. Ongeveer 80 kinderen gaven zich op voor

het voetbaltoernooi. Ook de Wegwijsbus met springkussen, muziek, partytenten, etc. werd voor dit spektakel

ingezet. De aanwezige kinderen en volwassenen konden ook meedoen aan survivalactiviteiten. Aan het eind van

de dag was de prijsuitreiking, met een BBQ om de sociale samenhang in de buurt te verbeteren. De organisatie

was in handen van buurtbewoners (het merendeel zeer enthousiaste Antilianen), Stiel en Nijestee.

Fondsen voor leefbaarheidNa de leefbaarheidsfondsen in de Oosterparkwijk, Kostverloren en De Wijert is er met ingang van december

2009 ook een leefbaarheidsfonds in de Oosterpoort. Het fonds heeft de naam ‘De Komeet’. Het fonds is in

het leven geroepen om het wonen in de Oosterpoort nog prettiger te maken. Wie weet beter wat er leeft in de

buurt dan de bewoners zelf? Vertrouwen hebben in de buurt vindt Nijestee belangrijk. Door bewoners invloed en

zeggenschap te geven over de eigen woonomgeving willen we de buurt prettiger maken en houden. We hechten

daarom veel waarde aan initiatieven die de leefbaarheid in de wijk ten goede komen.

‘De Komeet’ biedt bewoners en instellingen uit de Oosterpoort de mogelijkheid om ideeën die de leefbaarheid in

de wijk stimuleren ook echt te realiseren. Het bestuur bestaat uit: Gaaike Euwema; directeur Woondiensten van

5.1

5.2

H 5

Leefbaarheid41

5.3

Nijestee (secretaris/penningmeester), Menno van Dijk; bedrijfsleider van het buurtcentrum Poortershoes (be-

stuurslid) en Martin de Vries (voorzitter). Als geboren Oosterpoorter weet Martin precies wat er speelt in de wijk.

Stichting De Komeet is vernoemd naar zijn voormalige winkel voor woninginrichting aan de Meeuwerderweg.

Nijestee doneert € 20.000 aan het fonds. Bewoners, instellingen en scholen kunnen projecten indienen via de

website www.stichtingdekomeet.nl. Hier staat ook op vermeld aan welke voorwaarden het project en de aan-

vraag moeten voldoen.

Nijestee startte het eerste leefbaarheidsfonds in de Oosterparkwijk, drie jaar geleden. Het fonds was een

afscheidscadeautje voor Annie Tak en kreeg de naam het Annie Tak leefbaarheidsfonds. Een jaar later startte het

tweede fonds ‘Thuis in Kostverloren’. Ook in De Wijert is een fonds opgericht: ‘WijertWensen’.

WoonomgevingWonen in een fijne buurt staat of valt met een nette straat of binnenterreinen waar kinderen veilig kunnen spelen.

Daar kunnen we als eigenaar niet alleen voor zorgen, we hebben onze bewoners hier hard bij nodig. Zij zien da-

gelijks wat er in hun straat gebeurt en spelen een belangrijke rol in het voorkomen van zwerfvuil of vernielingen.

Samen met bewoners zorgen voor een schone en veilige buurt ziet Nijestee als een vorm van duurzaam beheer.

Zeggenschap over vernieuwing winkelstrip

De winkelstrip van Kostverloren ging in 2009 op de schop. Op verzoek van zo’n 50 bewoners maakten Nijestee

en de gemeente in samenspraak met de ondernemers een plan om de kwaliteit en uitstraling van het winkelge-

bied te verbeteren. De totale investering in het gebied bedraagt € 328.000. Daarvan draagt het wijkteam Kost-

verloren € 166.000 bij. Dat gebeurt in het kader van de uitvoering van het Nieuw Lokaal Akkoord dat gemeente

en woningcorporaties in 2007 sloten. Nijestee investeert als eigenaar van het winkelcentrum in de panden en

stak verder nog eens € 23.000 in verbetering van de openbare ruimte. De resterende € 139.000 komt voor

rekening van de gemeente.

Als eigenaar hebben we de gevels van de winkels en de bovengelegen woningen opgeknapt en geschilderd. Het

winkelplein ligt er weer goed bij en is voorzien van twee rijen bomen. Bezoekers kunnen op de nieuwe bankjes

genieten van het plein en met elkaar een praatje aanknopen op de nieuwe bankjes. Een aantal parkeerplaatsen is

verdwenen, maar op verzoek van de buurt en ondernemers zijn ook nieuwe parkeerplaatsen toegevoegd.

Een mooie tuin voor de Potgieterflat

Bij de Potgieterflat in De Wijert hebben we samen met twaalf bewoners de tuin opnieuw ontworpen. De tuin is zo

aangelegd dat zowel ouderen als kinderen zich er thuis voelen. Er zijn houten speelpalen, bankjes, veel groen,

bloemperken en een jeu de bouleveld. Dat laatste was een lang gekoesterde wens van de bewoners. Op 22

augustus was de feestelijke opening. Er waren lekkere hapjes gemaakt en voor de kinderen was er gratis ijs.

De Wegwijsbus, geleend van Beijum, zorgde voor een leuke aankleding van het feest, met allerlei spellen en een

springkussen. Vanuit het project Go4it hielp een tiental jongeren uit de buurt mee de middag in goede banen te

leiden. De meidengroep Crazy Girlzzz verzorgde een flitsend optreden. We hebben ervan genoten om te zien hoe

jong en oud zich inzetten voor het feest, veel omwonenden leerden hun net-niet-buren kennen.

Eén hovenier voor heel Nijestee

Bij veel woningen van Nijestee huren de bewoners ook een stukje gemeenschappelijk groen: een voortuintje of

een heg bijvoorbeeld. Nijestee zorgt dan voor het onderhoud. De kosten worden aan de huurders doorberekend.

Het groenonderhoud wordt uitgevoerd door hoveniersbedrijven. Tot vorig jaar werkte Nijestee met vijf verschillen-

de hoveniersbedrijven. Dat was in de praktijk niet zo handig en efficiënt. Daarom werken we sinds 16 maart met

nog maar één bedrijf voor al ons groenonderhoud: Dolmans Landscaping uit Beilen. Praktischer en goedkoper!

42

We huisvesten mensen met een beperking in samenwerking met en onder begeleiding van onze maatschappelijke partners.

Wonen & zorgH 6

Project

De Velden

Status

In aanbouw

Te verkopen

27

< € 200.000

0

> € 200.000

0

< € 200.000

0

> € 200.000

0

Verhuurd

0

Nog te

verkopen

27

Koop opties

27


53 13.519 / 6 34.836

6 Wonen & zorg

Vragen vanuit de samenlevingIn 2010 beheert Nijestee circa 13.000 woningen. De meeste worden individueel verhuurd, maar binnen een aan-

tal complexen geeft Nijestee op verzoek van bewoners ruimte voor zelfbeheer in verschillende vormen en maten.

De eerste kwamen voort uit de kraakbeweging, die sinds de tweede helft van de jaren 70 in Groningen actief

werd. Maar ook in de jaren erna kwamen meerdere groepen op ons af met het verzoek voor huisvesting op maat:

van socialistische ouderen tot kunstenaarscollectieven, van bevlogen milieubewuste gezinnen tot kopers met

ideeën over de ontwikkeling van hun eigen woning. Daar gaven we graag gehoor aan, want we juichen betrokken-

heid en eigen initiatief van bewoners toe.

Een recent voorbeeld is een vraag van de Stichting Residentie Buitenzorg om huisvesting te ontwikkelen voor

Indische en Molukse ouderen. In de zomer van 2009 leverden we een kleinschalig woonzorgcentrum op voor

negen woonzorgunits met gezamenlijke voorzieningen in Callisto in Paddepoel zuidoost. En op verzoek van Elker

(voorheen Base-groep) kochten we in 2009 drie woningen aan de Fossemaheerd en de Jaltadaheerd in Beijum

aan voor huisvesting van jongeren die tijdelijk begeleid wonen.

Op dit moment hebben we nog de volgende projecten in ontwikkeling:

• De Stadswerf. Dit nieuwbouwproject omvat 162 eengezinswoningen, 41 appartementen en één algemene

ruimte. Een deel van het gebouw is bestemd voor 15 mensen met een zware lichamelijke handicap. Daarbij

biedt Fokus 24-uurs zorg.

• Autistische jongeren (Giga). Op verzoek van de stichting Giga (Groninger initiatief gezamenlijk apart)

ontwikkelen we 10 tot 20 huurappartementen voor een groep autistische jongeren in de nabijheid van de

Stadswerf.

Op de lange termijn agenda staat nieuwe woonruimte voor rolstoelers gepland. In overleg met de initiatief-

groep Schots&Scheef willen we 17 woningen op het CiBoGa-terrein ontwikkelen die volledig voor rolstoelen zijn

aangepast. Al in 2001 had Schots&Scheef een subsidieaanvraag ingediend bij de gemeente voor een speciaal

woonproject voor lichamelijk gehandicapte mensen in de binnenstad. Door vertraging van de ontwikkelingen op

het CiBoGa-terrein zijn de plannen helaas in de ijskast gegaan en is het subsidiegeld geparkeerd. Voorwaarde

voor start van de bouw is dat we dit project budget neutraal kunnen ontwikkelen.

Daarnaast verhuren we 158 woningen aan NOVO, verspreid over de stad. NOVO biedt dienstverlening en onder-

steuning aan kinderen en volwassenen met een verstandelijke beperking. NOVO maakt met elke cliënt afspraken

over de te leveren zorg. Deze afspraken worden in nauw contact met de cliënt, de familie en de medewerkers in

een zorgplan vastgelegd. In 2008 leverden we aan de Antillenstraat 204 studio’s voor jongeren op, 29 studio’s

verhuren we aan NOVO. In 24 daarvan huisvest NOVO bewoners. In de andere vijf studio’s is ruimte voor ontmoe-

ting, om te koken en te wassen.

Campus Diep: wonen, leren en werkenNieuw initiatief is Campus Diep. Campus Diep geeft jongeren (18-27 jaar) kansen om met een flinke steun in de

rug constructief aan hun toekomst te werken. Campus Diep biedt één samenhangend aanbod voor jongeren die

iets van hun leven willen maken en die daarbij hulp kunnen gebruiken. Door een keten van woon-leer-werkpro-

jecten en zorgvuldig op elkaar afgestemde begeleiding voorkomen we dat jongeren tussen de 18 en 27 jaar op

straat (dreigen te) raken.

Campus Diep is een samenwerking tussen Nijestee, Stichting Huis, Alfa-college, Noorderpoort college, Werkpro,

MJD, Elker en de gemeente Groningen (Jongerenloket en de afdeling Leerlingzaken). Vooral stimulering van

samenwerking, ontwikkeling van nieuwe projecten en bewaking van kwaliteit hebben hoge prioriteit. Deze doelen

zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die in februari 2010 ondertekend is. In de stuurgroep treedt

Nijestee als voorzitter op, Stichting Huis neemt de projectleiding op zich. De organisaties betalen gezamenlijk

een externe secretaris. Onder andere Pieter Winsemius, Max van den Berg en Rene Paas waren bereid om in het

comité van aanbeveling zitting te nemen.

6.1

6.2

H 6

Wonen & zorg

45

Huistest: zelfstandig wonen met een lichamelijke beperkingGoede voorlichting over woningaanpassing ligt op het pad van een corporatie. We blijven daarom steeds nieuwe

instrumenten ontwikkelen, zodat mensen met een lichamelijke beperking zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wo-

nen. Sinds de zomer van 2009 bieden we als eerste corporatie in Groningen een digitale huistest aan. Ouderen

kunnen een checklist invullen en zoeken naar oplossingen die hen helpen om zelfstandig te blijven wonen. Denk

hierbij aan advies over tuinonderhoud, brandveiligheid, extra verlichting of aanpassingen in douche of toilet. De

meeste aanpassingen in de woning worden vergoed via de WMO, in dat geval hoeven bewoners geen huurverho-

ging te betalen voor de woningaanpassing. We bieden bewoners begeleiding bij het invullen van de vragenlijst in

ons Wooninformatiepunt, ook kunnen bewoners bij informatiepunten in hun eigen wijk terecht voor ondersteuning

of advies. Nadat de test is ingevuld, zenden we een offerte op maat toe. In het eerste half jaar dat de Huistest

beschikbaar is, hebben 15 bewoners een concrete vraag aan ons gesteld.

Samenwerking met hulpverleningAl jaren doen we prettig zaken met diverse hulpverleningsinstellingen. We bieden bijvoorbeeld huisvesting aan

cliënten van Stichting Huis, de opvanginstelling voor dak- en thuislozen. Deze stichting biedt hulp op maat voor

mensen die dakloos zijn of dreigen te worden. In het Damsterdiephuis wonen bijvoorbeeld ouderen met een

verslavingsprobleem en in het Hoendiephuis juist weer jongeren die op straat dreigen te komen. Ook stichting

Terwille helpt mensen met een verslavingsprobleem. In de Nieuwstraat in de Oosterpoort bieden we sinds 2008

ruimte aan een klein aantal cliënten van Terwille die met begeleiding zelfstandig kunnen wonen. Met ingang van

2010 bieden we ook aan de Marwixkade ruimte voor deze doelgroep.

6.3

6.4

46

Onze medewerkers kennen onze huurders en bieden service op maat vanuit de goed geoutilleerde bussen.

Organisatie en personeel

H 7

Project

Callisto

Status

Opgeleverd

Te verkopen

16

< € 200.000

1

> € 200.000

1

< € 200.000

0

> € 200.000

0

Verhuurd

14

Nog te

verkopen

0

Koop opties

0


53 13.523 / 6 32.722

7 Organisatie en personeel

OrganisatieHet jaar 2009 is alweer het tweede jaar van ‘Kader voor Ruimte’, het Strategisch kader van Nijestee. Dit beleids-

plan voor de periode 2008-2010 is in samenspraak met belangrijke stakeholders en medewerkers vastgesteld.

Met het Kader voor Ruimte willen we meer keuze en perspectief bieden voor bewoners en eigen medewerkers.

Daarmee is het Kader voor Ruimte geen drastische koerswijziging, maar borduren we voort op wat Nijestee is en

wil blijven: een maatschappelijke ondernemer die voldoende en goede woonruimte biedt aan mensen met lagere

inkomens om hun kansen in de samenleving te vergroten. De laatste jaren zijn we uitgegroeid tot een van de

grootste ontwikkelaars van woningen in de stad Groningen.

Op dit moment kampt een substantieel aantal corporaties met financiële problemen. Nijestee hoort daar niet bij.

Eind 2008 hebben we onze plannen drastisch bijgesteld in verband met de economische crisis. We hebben toen

een rem gezet op een aantal bouwprojecten die nog niet van start waren gegaan. Achteraf bleek dit een wijs

besluit dat heeft voorkomen dat we in de problemen kwamen. Tegelijkertijd hebben we in 2009 beslist niet stil

gezeten en met name onze investeringen in de bestaande voorraad verdubbeld. Ook op het gebied van leefbaar-

heid zijn we volle kracht vooruit gegaan door samen met bewoners en gemeente activiteiten en voorzieningen in

de buurt te organiseren.

Daarnaast hebben we kritisch naar onze eigen organisatie gekeken en een benchmark naar de beheerkosten

laten uitvoeren. Daaruit bleek dat we in verhouding tot vergelijkbare corporaties relatief veel personeel op onder-

steunende taken als IT of financiën hadden. Voor 2009 hebben we een bezuinigingstaakstelling van € 400.000

voor de organisatiekosten doorgevoerd. Beheerkosten is ook een onderwerp waar het Centraal Fonds Volks-

huisvesting (CFV) scherp op let. Ieder jaar beoordeelt het CFV corporaties op hun functioneren, prestaties en

financiële continuïteit. Ook het ministerie van VROM schrijft jaarlijks een oordeel over het functioneren van een

individuele corporatie. Dit jaar ontvingen we louter voldoendes van de minister: we hebben ons aan alle regels

gehouden en onze governance is prima voor elkaar. Daarnaast doen we het financieel goed: we zijn niet te rijk,

niet te arm en onze bedrijflasten zijn en blijven fors lager dan gemiddeld.

Nijestee Referentie Landelijk

Bedrijfslasten 959 1562 1340

(in € per woning)

Toename 6,7 25,2 20,3

bedrijfslasten

2005 - 2008 (in %)

Aantal medewerkers - Peildatum 31-12-2009

7.1

Bedrijfs-

Onderdeel

Algemeen

Woondiensten

Vastgoed

FC&I

Onderhoud

Totaal

Aantal

medewerkers

12

62

34

22

79

209

Uren per

week

380

1979

1155

740

2752,5

7006,5

Full-time

6

30

23

18

67

144

Part-time

6

32

11

4

12

65

Aantal

mannen

3

19

22

15

70

129

Aantal

vrouwen

9

43

12

7

9

80

H 7


49

Aantal medewerkers naar leeftijdsklasse

Leeftijd

< 26

26-35

36-45

46-55

56-65

Totaal

Gemiddeld

Aantal

mannen

5

22

38

41

23

129

44,8

Aantal

vrouwen

10

26

21

19

4

80

37,8

Totaal

15

48

59

60

27

209

42,1

Totaal

2008

9

58

62

61

34

224

Totaal

2007

7

58

66

62

29

222

Totaal

2006

7

61

60

64

27

219

Aantal

Dienstjaren

< 5

6-10

11-20

21-30

31-40

Totaal

Gemiddeld

Aantal

mannen

28

40

20

27

14

129

13,9

Aantal

vrouwen

30

22

19

7

2

80

9,1

Totaal

58

62

39

34

16

209

12,1

Aantal medewerkers naar dienstjaren

Werken en leren bij NijesteeHet begrip ‘ruimte’ staat niet voor niets centraal bij Nijestee. We bieden niet alleen bewoners veel ruimte voor

zeggenschap en initiatief, ook onze medewerkers krijgen alle gelegenheid om zelfstandig beslissingen te nemen

en zich te ontwikkelen. In de organisatie hebben medewerkers veel ruimte om eigen beslissingen te nemen;

taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden hebben we bewust zo laag mogelijk gedelegeerd. Want om onze

doelstellingen te halen zijn we in de eerste plaats afhankelijk van de inzet en motivatie van onze medewerkers.

Om te zien of we daarin slagen, houden we jaarlijks een peiling naar de tevredenheid over de cultuur en structuur

van de organisatie. De resultaten hiervan worden gerapporteerd aan directie en Ondernemingsraad. De tevreden-

heid van medewerkers was de laatste jaren al hoog, maar is in de meest recente meting nog weer licht geste-

gen. Per saldo vindt 99,5% de cultuur redelijk prettig tot prettig. Slechts 0,5% van de medewerkers geeft aan de

cultuur niet prettig te vinden. In het verslagjaar waren er vijf medewerkers 12,5 jaar in dienst, twee medewerkers

25 jaar in dienst en een medewerker 40 jaar in dienst.

Medewerkers binden en boeien wordt des te belangrijker de komende jaren vanwege het toenemend aantal

oudere medewerkers in de organisatie en het afnemend aantal jongere mensen dat op de arbeidsmarkt komt. We

krijgen te maken met ontgroening en vergrijzing. Daarnaast is de vroegpensioenregeling al aangepast en staan

wijzigingen in de pensioenwetgeving voor de deur die vergen dat mensen langer doorwerken.

Duurzame inzetbaarheid van medewerkers is dus van essentieel belang. In 2009 hebben we met Accolade,

Elkien, Lefier en Woonfriesland “Loopbaaninitiatief” opgericht. Via een website kunnen medewerkers zich oriënte-

ren op vacatures en stages of zich aanmelden voor gemeenschappelijke opleidingen en workshops. Ook zijn er

artikelen te lezen en interviews met medewerkers die al bewust werken aan hun loopbaan. Dit initiatief breiden

we in 2010 verder uit. Daarnaast zorgen we ervoor dat ons personeel opleidingen kan volgen voor huidige en

toekomstige functies, persoonlijke ontwikkelingsplannen kan maken, kan reageren op vacatures van collega-cor-

poraties of netwerkpartners in de stad.

Om jonge talentvolle medewerkers binnen te halen, hebben we samen met een collega-corporatie, twee aan-

nemingsbedrijven, twee architectenbureaus en de gemeente Groningen een traineetraject opgezet. Trainees

7.2

50

doorlopen in een periode van 3 jaar een leertraject bij vier bedrijven. Elk jaar werven we nieuwe trainees. De

kredietcrisis heeft ons hierbij wel parten gespeeld en heeft ertoe geleid dat we hierbij één jaar hebben overgesla-

gen. In 2010 is de eerste traineegroep klaar voor de arbeidsmarkt. Daarnaast nemen we regelmatig stagiaires

aan van diverse opleidingen, van VMBO- tot universitair niveau.

Vanzelfsprekend hechten we aan een veilige werkomgeving. Voor medewerkers die veel met bewoners in

aanraking komen bieden we met regelmaat een agressietraining aan. Op de kantoorwerkplekken besteden we

aandacht aan RSI-preventie en stellen we bureaus en stoelen af op de lichaamsmaten van de medewerker.

De buitendienst medewerkers ontvingen in 2009 een VCA-cursus; Veiligheid, Gezondheid en Milieu Checklist

Aannemers.

Mochten er lichamelijke problemen optreden, dan verwijzen we door naar medisch specialisten en zoeken we

naar speciale hulpmiddelen. De basis voor ons Arbo-beleid is de RI&E (Risico-inventarisatie en -evaluatie). Een

Plan van aanpak is gereed, in 2010 houden we samen met de Arbodienst een nieuwe RI&E. Op deze manier wil-

len we er voor zorgen dat Nijestee een prachtige plek blijft om te werken.

Maar natuurlijk hebben we niet alles in de hand en worden mensen soms (langdurig) ziek. In 2009 is het ziek-

teverzuimpercentage gestegen ten opzichte van 2008: ultimo 2009 5,22% tegen 4,67% eind 2008. Grootste

oorzaak is langdurig verzuim, dat vaak niet of nauwelijks beïnvloedbaar is door ons. In 2009 is één medewerker

volledig arbeidsongeschikt verklaard. Dit zal echter steeds meer uitzondering worden door Wet verbetering

Poortwachter en Wet Inkomen en Arbeid. Door veranderende weten regelgeving zullen werkgevers werknemers

langer in dienst moeten houden en wordt uitstroom steeds moeilijker. Langdurig zieke medewerkers proberen we

snel weer aan het werk te krijgen in hun huidige functie, maar als dat niet lukt in een andere functie als daarvoor

een vacature is. Mochten deze opties niet aan de orde zijn, dan gaan we over tot reïntegratie buiten Nijestee.

OndernemingsraadDe Ondernemingsraad (OR) vertegenwoordigt het personeel en is strategisch overlegpartner van de directie.

De taak van de OR is om het beleid van Nijestee te controleren en te beïnvloeden. Daarbij maakt de OR steeds

een afweging tussen personeelsbelang en bedrijfsbelang.

De OR heeft over specifieke onderdelen van het personeelsbeleid instemmingsrecht.

Ze stemde in 2009 onder andere in met:

• aanpassing beoordelingssystematiek;

• vervoerskosten in kader van duurzaamheid;

• thuiswerken;

• actualisatie Bedrijfscode.

Al deze onderwerpen vloeien voort uit het Strategisch Kader, waarbij Nijestee enerzijds koerst op meer

ruimte voor medewerkers en anderzijds streeft naar efficiency en vereenvoudiging van processen. Andere

thema’s die aan de orde zijn geweest, zijn de Benchmark organisatiekosten en de statuten van de RvC. Vaste

onderwerpen zijn de begroting, het jaarverslag en de bedrijfsrapportages, zoals de viermaandsrapportage

en maandrapportage.

De OR van Nijestee bestaat normaal gesproken uit negen leden. In het verslagjaar is een lid vertrokken. De zit-

tingstermijn van de huidige OR-leden loopt in mei 2010 af en het inwerken van een nieuw OR-lid neemt een klein

jaar in beslag. Daarom heeft de OR in goed overleg met de directie besloten om de rest van de termijn met acht

leden af te maken. De zittingsduur van de leden is maximaal negen jaar (drie zittingsperiodes).

Samenwerkingsverbanden en verbindingenIn het belang van de volkshuisvesting werken we samen met verschillende instellingen en organisaties in de

woonsector. In deze paragraaf lichten we deze samenwerkingsverbanden toe.

PandGarant BVPandgarant organiseert het planmatig onderhoud voor (particuliere) woningbezitters en verenigingen van eigena-

ren (VVE). Tot 2008 was Nijestee 100% aandeelhouder van Pandgarant BV. In 2008 echter hebben we 33,3% van

7.3

7.4

7.4.1

H 7


51

onze aandelen verkocht aan woningcorporatie Lefier. In 2009 heeft Nijestee de helft van haar aandelen verkocht

aan corporatie De Huismeesters. Ultimo 2009 is de aandelenverhouding derhalve 1/3 – 1/3 – 1/3 voor de

corporaties Lefier, De Huismeesters en Nijestee.

We voldoen (net als iedere andere eigenaar) aan onze financiële verplichtingen door periodiek een bijdrage over

te maken op de rekening van de desbetreffende VVE. De bijdrage bestaat vooral uit een bijdrage in planmatig

onderhoud (2009: € 830.000) en een bijdrage in administratiekosten (2009: € 303.000).

Nijestee Onroerend Goed BVEind december 2007 richtten we de Nijestee Onroerend Goed BV op. Deze BV werd opgericht om ons maximaal

voor te bereiden op toekomstige ontwikkelingen rond de vennootschapsbelasting. Vooralsnog vinden er in deze

BV geen activiteiten plaats.

Allianties en samenwerkingsverbanden

We maakten in 2009 deel uit van de volgende allianties en samenwerkingsverbanden:

• Bestuurlijk Overleg Gemeente-Corporaties. Dit overleg vormt de ruggengraat van de samenwerking

tussen gemeente en corporaties, zoals vastgelegd in het Nieuw Lokaal Akkoord;

• WoningNet NV. Vanaf 1 januari 2004 is Nijestee participant in WoningNet NV. WoningNet ondersteunt

vanaf die datum de woonruimteverdeling in Groningen;

• Groninger Monumentenfonds (GMF). Vanaf september 2001 participeren we in deze NV. Het GMF

streeft het behoud van (met name) Rijksmonumenten na. De deelneming van Nijestee is vooral in natura.

We hebben hiervoor het Waterschapshuis in Onderdendam aangekocht en in het GMF ingebracht.

Ons totale belang bedraagt € 450.000;

• Verenigingen van Eigenaren (VVE’s). Nijestee participeert eind 2009 in circa 80 VVE’s. Door verkoop

in gestapelde complexen is dit aantal de laatste jaren sterk gestegen. PandGarant voert de administratie

van deze VVE’s;

• Stichting KUUB. KUUB is het centrum voor particuliere bouw in Groningen. We geven kopers graag

ruimte voor meer invloed op de eigen woning. Ons bestuur besloot op 20 juli 2004 borg te staan voor een

lening aan de stichting voor een eenmalig bedrag ad € 170.168 als startkapitaal. De lening is ingegaan

per 1 augustus 2004 en kent een looptijd van zeven jaar, waarbij de eerste drie jaar aflossingsvrij zijn. Tot

en met 2009 is op de lening een bedrag van € 32.356 afgelost, wat resulteert in een restantborg van

€ 137.812 ultimo 2009;

• De Vernieuwde Stad (DVS). DVS is een platform van grote maatschappelijk betrokken woningcorporaties

die met hun voeten midden in de grootstedelijke problematiek staan. Samen vertegenwoordigen de

ondernemende corporaties bijna 30% van de sociale huursector.

• Netwerk San Carlos. De gemeente Groningen heeft sinds 1986 een stedenband met de stad San Carlos

in Nicaragua. De regio is economisch arm en een groot deel van de bevolking woont in krotwoningen of

met meerdere gezinnen in één huis. In november 2002 presenteerde de plaatselijke burgemeester een plan

voor de bouw van 100 woningen, waarbij nog voor de helft van de benodigde totale kosten ($ 489.000)

dekking werd gezocht. Samen met het Groninger architectenbureau KAW namen we het initiatief om de

resterende middelen bijeen te brengen en richtten we het Netwerk San Carlos op. Het Netwerk wordt

gevormd door een groep bedrijven uit de regionale bouwen volkshuisvestingswereld. In december 2008

kreeg de burgemeester van San Carlos Marisol McRea een cheque van € 50.442,- uit handen van Henk

Raatjes, voorzitter van de stichting Netwerk San Carlos. Hiermee is de financiële doelstelling gehaald en

trok Nijestee zich in 2009 terug, in 2010 wordt het Netwerk San Carlos ontbonden.

Overzicht directe en indirecte verbindingen Nijestee

Van een corporatie wordt verwacht dat zij nadrukkelijk aandacht besteedt aan de verantwoording over haar ver-

bindingen. Via onderstaand schema voldoen wij aan dat verzoek. Wij hanteren zoveel mogelijk het format zoals

voorgeschreven door het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

7.4.3

7.4.2

52

Naam verbinding Pandgarant Nijestee Onroerend Goed

WoningNet Groninger Monumenten Fonds

KUUB

1 - Algemene gegevensRechtsvorm

Vestigingsplaats

Statutaire doelstelling

Korte beschrijving (beoogde) activiteit

Toegevoegde waarde Nijestee

Hoe worden de activiteiten gerealiseerd?

BV

Groningen

Het aanbieden van producten en diensten op het gebied van beheer, administratie en onderhoud van zowel aan particulieren als aan anderen toebehorende onroerende zaken.

De hoofdtaak van Pandgarant is het regelen van beheer en onderhoud voor Verenigingen van Eigenaren (VVE’s).Daarnaast organiseert zij het planmatige onder-houd voor particulieren.

Door verkoop van ap-partementen zijn er in het verleden veel VVE’s ontstaan. Vanwege trans-parantie en regelgeving zijn in 1999 alle activi-teiten rondom beheer en onderhoud inzake VVE’s samengevoegd binnen Pandgarant BV.

In een verbinding

BV

Groningen

Het beleggen van vermo-gen in registergoederen, effecten en schuldvorde-ringen.

Is opgericht als Fiscale Beleggingsinstelling in het kader van de vaststel-lings-overeenkomst vennootschapsbelas-ting (vpb). Zou wellicht gebruikt worden voor het beleggen in hoogwaar-dige huurwoningen, bedrijfsonroerend goed en garages. In verband met de invoering van de integrale vpb is deze BV in 2009 niet gebruikt.

Is opgericht om te kunnen anticiperen op ontwikkelingen binnen de vpb. Heeft momen-teel geen toegevoegde waarde.

In een verbinding

NV

Utrecht

Het deelnemen in, financieren van en het voeren van de directie of administratie van onder-nemingen die zich met name bezig houden met de ondersteuning van verhuur- en verkoopac-tiviteiten van toegelaten instellingen krachtens de Woningwet.

WoningNet bemiddelt woningen voor corpo-raties in verschillende regio’s in Nederland. Zij verzorgen de inschrijving van woningzoekenden publiceren het actuele woningaanbod en regelen de verdeling van de woningen volgens de regelgeving.

Woningnet regelt op ordentelijke en gestructureerde wijze de verhuur van woningen. De toegevoegde waarde is evident.

Binnen de corporatie

NV

Groningen

Het op maatschappelijke en economisch verant-woorde wijze in stand houden en exploiteren van monumentale en beeldbepalende ge-bouwen in de provincie Groningen.

Door een gezamenlijke aanpak van provincie, gemeenten en de private sector, streeft het GMF behoud van het monumentaal erfgoed van Groningen (stad en provincie) na.

Nijestee is in het bezit van een aantal monumen-tale panden en koestert deze met gepaste trots. In dat kader vindt zij het belangrijk dat ook andere monumentale panden behouden blijven.

In een verbinding

Stichting

Groningen

Het begeleiden van parti-culieren bij het realiseren van een woning.

Kuub begeleidt en adviseert particulieren bij de ontwikkeling van een nieuwbouwwoning. Dat gebeurt vanuit het principe van projectmatig particulier opdracht-geverschap.

Nijestee ontwikkelt en realiseert veel koopwo-ningen. Om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren en daarbinnen de afzetmogelijk-heden te vergroten en kopers zeggenschap te geven over hun eigen woning, is de toegevoegde waarde voor Nijestee evident.

In een verbinding

Geldstromen van verbinding naar corporatie

Doorberekende kosten hebben betrekking op

Omvang verstrekte leningen

Condities

Afgegeven zekerheden met betrekking tot verstrekte leningen

Afgegeven garanties van corporatie aan verbinding

Financiering van de acti-viteiten in de verbinding vinden plaats door

Worden er subsidies ingebracht?

Nihil

NvT

NvT

NvT

NvT

Geen

Op basis van eigen omzet

Nee

Nihil

NvT

NvT

NvT

NvT

Geen

(Nog) geen activiteiten

Nee

Nihil

NvT

NvT

NvT

NvT

Geen

Op basis van eigen omzet en met behulp van andere financiers

Nee

Nihil

NvT

NvT

NvT

NvT

Geen

Met behulp van andere financiers (bijv. Gemeente Groningen)

Nee

Nihil

NvT

NvT

NvT

NvT

Nijestee staat voor 50% borg voor een door de gemeente Groningen verstrekte lening(50%*€ 340.335 = € 170.168). Ultimo 2009 is € 32.356 afge-lost en resteert derhalve € 137.812

Op basis van eigen omzet

Nee

2 - Financiële gegevens (financiële relatie tussen Nijestee en verbinding)

53

Naam verbinding Pandgarant Nijestee Onroerend Goed

WoningNet Groninger Monumenten Fonds

KUUB

Van toepassing zijnde risico’s

Vennootschaps-belasting?

Betrokkenheid gemeente?

Hoe worden de activiteiten verantwoord in de jaarstukken?

Kerntaak of nevenactiviteit?

Is er een direct of indirect corporatiebelang?

Eventuele overige participanten

Wijze van bestuurlijke zeggenschap

Wijze waarop risico-beheersing plaats vindt

Zijn er gegarandeerde omzetafspraken vooraf

Dalende omzet, onderdekking afgesloten onderhoudscontracten

Ja, sinds start onderneming vindt aangifte plaats

Nee

Geen consolidatie (minderheids-belang vanaf 2009). In het jaarverslag wordt melding gemaakt van activiteiten.

Nevenactiviteit

33,3% direct belang

Corporatie Lefier 33,3%, De Huismeesters vanaf 33,3%

Directeur-bestuurder heeft zitting in AvA

Periodieke rapportageplicht

Geen specifiek bedrag of omvang. Wanneer er door verkoop woningen een nieuwe VVE moet worden opgericht, is Pandgarant degene die normaliter“het werk” krijgt

NvT (nog geen activiteiten)

Ja/nee. Deze verbinding is opgericht als mogelijke FBI. Vanwege de integrale vpb echter wordt geen bezit overgeheveld en wordt eventuele vpb binnen de toegelaten instelling afgewikkeld

Nee

Geen consolidatie.Geen nadere toelichting, want nog geen activiteiten.

Nevenactiviteit

100% direct belang

NvT

100%

Niet specifiek, want geen activiteiten

Geen, want geen activiteiten

Niet-conforme levering afgesproken diensten (software toewijzing woningen)

Onbekend, Nijestee is slechts afnemer van diensten

Nee

Geen consolidatie (minderheids-belang). In het jaarverslag wordt melding gemaakt van haar activiteiten.

Nevenactiviteit

0,02% (obv gestort kapitaal) = 100 aandelen

Circa 75 overige corporaties

Geen bestuurlijke zeggenschap

Geen specifieke

Contractafspraak, dat de verbinding de overeengekomen diensten levert

Onvoldoende omzet om monumenten in stand te kunnen houden

Ja, sinds start onderneming vindt aangifte plaats

Ja. Gemeente heeft lening verstrekt van € 1.000.000

Geen consolidatie (afwijkende activiteiten). In het jaarverslag wordt melding gemaakt van haar activiteiten.

Nevenactiviteit

28% (obv gestort kapitaal)

SIG Real Estate, Stichting JB Scholtenfonds, Stichting IN, Stichting Oude Groninger Kerken, Waterschap Noorderzijlvest, Stichting Libau, Jan Menze van Diepen Stichting

Geen bestuurlijke zeggenschap, wel lid van de RvC

Geen specifieke

Geen

Onvoldoende omzet waardoor begeleiding kopers achterwege blijft

Nee

Ja. Gemeente heeft lening verstrekt van € 340.335 Ultimo 2009 is er € 64.000 afgelost en resteert er € 276.335

Geen consolidatie. In het jaarverslag wordt melding gemaakt van haar activiteiten.

Nevenactiviteit

Indirect belang

Gemeente Groningen, Utrecht en Heerhugowaard en andere corporaties

Bestuurlijke zeggenschap

Uitvoeren van interim- en eindejaarscontroles

Geen

3 - Risicobeheersing

Geldstromen van corporatie naar verbinding

Doorberekende kosten hebben betrekking op

Afgegeven garanties van verbinding aan corporatie

Eigen vermogen verbinding

Balanstotaal

Jaaromzet

Ontvangen winstuitkeringen

Nihil

NvT

Geen

Positief € 52.000

€ 1,8 miljoen

€ 1,8 miljoen

2009: € 2.0002008: € 28.000

Nihil

NvT

Geen

Positief € 18.000

€ 18.000

Nihil

2009: nihil2008: nihil

€ 135.000

Beschikbaar stellen software met betrekking tot de toewijzing van woningen

Geen

Positief € 6,8 miljoen (stand 2008)

€ 10,5 miljoen (stand 2008)


2008: € 772007: € 77

Nihil

NvT

Waterschapshuis Onderdendam

Positief € 1,8 miljoen(stand 2008)


€ 148.000 (stand 2008)


€ 352.000

Verrichte diensten Oosterpark – randwoningen Blauwe Dorp

Geen

Negatief € 51.000




54

Onze Raad van Commissarissen op werkbezoek bij de studio’s voor studenten aan de Oosterhamrikkade.

H 8

Bericht van de Raad

van Commissarissen

Project

De Frontier 1e f.

De Frontier 2e f.

Status

Opgeleverd

In aanbouw

Te verkopen

163

42

< € 200.000

0

0

> € 200.000

12

0

< € 200.000

0

0

> € 200.000

7

0

Verhuurd

108

42

Nog te

verkopen

36

0

Koop opties

5

0


53 12.397 / 6 34.944

8 Bericht van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen (RvC) is de interne toezichthouder van Nijestee. De RvC toetst de activiteiten van

bestuur, directie en de organisatie als geheel aan de eisen die vanuit de wetgever en de samenleving aan de

corporatie worden gesteld. De RvC vervult daarmee een belangrijke scharnierfunctie tussen de eigen organisatie

en het externe toezicht door instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) of het ministerie van VROM.

Werkwijze, taken, bevoegdheden en voorwaarden rond toetreding staan in het ‘Reglement voor de Raad van

Commissarissen van Nijestee’. Dit document is op de website van Nijestee te vinden. In dit reglement is ook het

toezicht geregeld op de rechtspersonen die aan Nijestee verbonden zijn.

De RvC is samen met het bestuur verantwoordelijk voor een goede governance structuur. In dit hoofdstuk legt

de RvC verantwoording af over het verslagjaar 2009. Als richtsnoer hanteert de RvC het verantwoordingskader

zoals aangereikt in de Governance Code en de Aedescode. In het verslagjaar zijn belangrijke documenten als de

Statuten van Nijestee en het Reglement van de RvC aangepast aan de Governance Code. Ook voerde Nijestee

in 2009 een Bestuursstatuut in om aan de Governance Code te voldoen. Hiermee leeft Nijestee de Governance

Code bijna volledig na. Nijestee kent alleen geen apart Remuneratierapport, de uitkomsten van de jaarlijkse

gesprekken met de Remuneratiecommissie en de bestuurder worden bilateraal vastgelegd en mondeling aan de

voltallige RvC teruggekoppeld. Vanwege deze werkwijze wordt het opstellen van een specifiek Remuneratierap-

port niet noodzakelijk gevonden. Een tweede punt waar Nijestee de code niet exact naleeft, betreft het buiten de

aanwezigheid van de bestuurder overleggen van de Audit commissie met de externe accountant. Alle partijen zijn

van mening dat een dergelijk specifiek overleg vooralsnog geen toegevoegde waarde heeft. Ook heeft Nijestee

zich nog niet laten visiteren. Visitatie staat op de planning voor 2010.

Governance structuurDe RvC rekent de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als de basis voor toetsing

van het beleid dat Nijestee als maatschappelijke organisatie voert. Alle middelen dienen immers in het belang van

de volkshuisvesting te worden geïnvesteerd, waarbij huisvesting van de primaire doelgroep de kerntaak van de

corporatie is. Lokaal geldt een ander prominent toetsingskader in de vorm van het Nieuw Lokaal Akkoord, waarin

meerjarige afspraken over samenwerking en investeringen door gemeente en de gezamenlijke corporaties

zijn vastgelegd. Gemeente en corporaties stellen voor de periode 2007 tot 2010 in totaal € 20 miljoen extra

beschikbaar voor de leefbaarheid in 14 wijkvernieuwingsgebieden. Het programma wordt onder het motto van

‘Vertrouwen in de buurt’ in nauwe samenspraak met de bewoners uit de wijken ingevuld.

In het Strategisch kader 2008-2010, ‘Kader voor Ruimte’, staan missie, doelen, strategie en werkwijze voor de

middellange termijn beschreven. Dit document is in opdracht van de RvC opgesteld en geldt als een belangrijk

toetsingskader voor de RvC. In ‘Kader voor Ruimte’ vormen ruimte voor initiatieven van bewoners en mede-

werkers de rode draad. Ruimte voor bewonersinitiatieven, een hoge klanttevredenheid, een stabiel aanbod van

huurwoningen en behoud van de financiële continuïteit staan voorop. Het Strategisch kader is doorvertaald naar

financiële beleidskaders op de lange termijn (zie hoofdstuk 9). Deze beleidsuitspraken geeft de RvC kaders voor

de (financiële) beoordeling van bestuursvoorstellen.

Jaarlijks sluit de RvC een prestatiecontract af met de bestuurder. Om de vier maand bespreekt de RvC een

rapportage, met behulp van de Balanced Score Card (BSC) en geeft het bestuur inzicht in de voortgang van de

werkzaamheden. De BSC is een transparant controlesysteem om eventuele risico’s in kaart te brengen. In de

dagelijkse praktijk vormen de viermaandelijkse rapportages daarom een belangrijk sturingsinstrument voor het

nemen van beslissingen en governance concreet vorm te geven.

Werkwijze, werving en selectieDe RvC van Nijestee bestond in 2009 uit zeven leden. Om de onafhankelijkheid van de leden te staven verwijzen

we naar het overzicht van hoofd- en nevenactiviteiten. In het verslagjaar hebben zich geen zaken voor gedaan die

de belangen van individuele leden en het bedrijf mogelijk zouden kunnen verstrengelen. Alle leden van de RvC zijn

lid van de Vereniging van Toezichthouders in de Woningsector en maken al naar gelang de individuele behoefte

gebruik van het professionaliseringsaanbod. Met de vaststelling van een nieuwe Reglement eind 2009 bestaat de

RvC in het vervolg uit vijf leden.

8.1

8.2

H 8

Bericht van de Raad van Comm

issarissen57

In 2008 is de relatie tussen de huurderorganisaties en de Raad van Commissarissen geformaliseerd. Huurder-

organisaties hebben het recht twee bindende voordrachten te doen voor de Raad van Commissarissen (RvC). In

de RvC van Nijestee zijn twee leden op voorspraak van de huurders benoemd. Deze leden nemen het initiatief

om minstens twee maal per jaar met de georganiseerde huurders overleg te voeren. Eenmaal per jaar vindt een

overleg plaats met de voltallige RvC. De gesprekken vinden plaats zonder de aanwezigheid van de bestuurder.

Inzicht in de werkwijze

De RvC komt jaarlijks minimaal vier keer bijeen met de bestuurder, de controller en de plaatsvervangend bestuur-

der. Afhankelijk van de agendapunten kunnen andere directieleden of medewerkers worden uitgenodigd. In het

verslagjaar kwam de RvC zes maal bijeen. De RvC hecht eraan om goed op de hoogte te blijven van de actualiteit

in de stad en zich te verdiepen in de discussies die in de sector spelen. Minimaal een maal per jaar organiseert

de RvC een themabijeenkomst over een actueel onderwerp. Naast de reguliere vergaderingen spreekt de voorzit-

ter van de RvC maandelijks met de bestuurder en bestaat de afspraak dat er tussentijds contact is bij calamitei-

ten of bij negatieve berichtgeving in de pers.

Vanuit de RvC is een Audit Commissie benoemd om de Raad te kunnen adviseren over de bedrijfseconomische

aspecten en om de besluitvorming te optimaliseren. De Audit Commissie vergadert twee maal per jaar, zo

nodig kan een extra bijeenkomst gehouden worden op verzoek van directie of externe accountant. In 2009 is

de Audit Commissie twee maal bijeen geweest. Het Jaarverslag 2008, de Managementletter van KPMG over

2009, actualisatie Treasurybeleid, het contract met de accountant en de Begroting 2010 waren de belangrijkste

bespreekpunten.

De RvC benoemt de algemeen directeur/bestuurder en diens plaatsvervanger. In 2004 is de heer Pieter Bregman

tot algemeen directeur/bestuurder benoemd. In 2005 is de huidige directeur Vastgoed, de heer Henk Raatjes,

tot plaatsvervanger benoemd van de bestuurder. Beide benoemingen vonden plaats op basis van een actuele

profielschets en een assessment. De bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering daarvan.

Jaarlijks vindt een beoordelingsgesprek met de bestuurder plaats door de Remuneratiecommissie. Het hierbo-

ven beschreven toetsingskader, met name de prestatieovereenkomst, geldt daarbij als referentie. De RvC heeft

in 2009 het functioneren van de bestuurder als goed beoordeeld. Daarnaast hebben zich in het bestuur geen

kwesties voorgedaan die de schijn van belangenverstrengeling hebben.

Werving en selectie

De RvC heeft een teamprofiel opgesteld waarin competenties staan beschreven waar de leden aan moeten

voldoen, dit is te vinden op de website. Vastgesteld is dat in het team in ieder geval kennis aanwezig moet zijn op

het gebied van volkshuisvesting, financiën, personeelsbeleid, juridische zaken, vastgoedontwikkeling en commer-

ciële dienstverlening. Twee leden van de RvC zijn op bindende voordracht van een afvaardiging van de huurders

benoemd. De leden van de RvC worden voor een periode van vier jaar benoemd en mogen maximaal acht jaar

aan de RvC deelnemen.

In het verslagjaar traden twee leden af. Om vacatures opnieuw in te vullen, schakelt de RvC een extern bureau in

voor de werving en eerste selectie. De RvC kent geen vaste selectiecommissie. De RvC vraagt aan het externe

wervingsbureau om het profiel voor een nieuwe commissaris op te halen bij OR, directieteam, huurdersorga-

nisaties, belangrijkste stakeholders en RvC. Bij het ophalen van deze informatie wordt ook gevraagd naar een

oordeel over het functioneren van de RvC. De informatie uit deze gesprekken is in 2009 door de RvC gebruikt

als input voor de zelfevaluatie. Gesprekken met kandidaten worden niet alleen gevoerd door een incidentele com-

missie die tijdens de selectieprocedure namens de RvC verantwoordelijk is voor een ordentelijke gang van zaken,

maar ook de andere geledingen brengen advies uit over de kandidaten. De RvC schakelt doorgaans de bestuur-

der in als adviseur van deze commissie.

IntegriteitDe RvC is zich ten volle bewust van het bevorderen en waarborgen van de integriteit in de eigen organisatie.

Wet- en regelgeving op het terrein van het bestrijden van normafwijkend gedrag, fraude en witwassen in de

sector vereist een goed intern toezicht. Voorwaarde voor integriteit is relevante en juiste informatie. Het bestuur

voorziet vanuit de lijnorganisatie zoveel mogelijk in die behoefte, maar de RvC maakt ook actief gebruik van

8.3

58

externe informatiebronnen. Zo is de accountant aanwezig bij de behandeling van de jaarrekening in de RvC-ver-

gadering. Daarnaast heeft de voorzitter van de RvC een gesprek onder vier ogen met de accountant en wordt de

accountant jaarlijks gevraagd een apart onderdeel van de organisatie te onderzoeken. Ook overlegt (een aantal

leden van) de RvC met de Ondernemingsraad en is er periodiek contact met huurderorganisaties.

Nijestee voert actief beleid op de integriteit van de organisatie en haar medewerkers. In het Reglement voor

de RvC staan bepalingen opgenomen over de omgang met vertrouwelijke informatie en onverenigbaarheid van

functies. Voor de medewerkers van Nijestee zijn algemene gedragsregels opgesteld waar zij zich aan dienen

te houden, de Gedragscode is in 2009 geactualiseerd. Voor directieleden geldt een Directiestatuut en voor de

bestuurder een Bestuursstatuut. De Gedragscode beschrijft onder andere de omgang met gevoelige informa-

tie, nevenactiviteiten en richtlijnen tijdens het onderhandelingsproces bij vastgoedtransacties. Daarnaast kent

Nijestee sinds 2006 een Klokkenluidersregeling die medewerkers de gelegenheid biedt om vermoedens van

misstanden te melden bij de interne vertrouwenspersoon.

In 2009 voerde het ministerie van VROM een nulmeting uit naar de integriteit van woningcorporaties, bestuur en

RvC hebben hieraan meegewerkt. Naar aanleiding van deze nulmeting beziet Nijestee in 2010 of er voor som-

mige functies scherper gescreend moet worden tijdens de aanstelling van nieuwe medewerkers op deze posten.

Ook de vervlechting van dit thema in de functioneringsgesprekken heeft de aandacht. Het Integriteitsbeleid van

Nijestee is te vinden op de website.

Het management en de RvC zijn primair verantwoordelijk voor risicobeheersing en fraudepreventie. Jaarlijks stelt

de accountant een rapport op met conclusies en aanbevelingen. Tijdens de controle van de jaarrekening sprak

de accountant met name over de waarderingsgrondslagen, het resultaat op bedrijfswaarde, de introductie van de

Vennootschapsbelasting (belastinglatenties) en de verkoop van de Metaalflat aan het Wif. De accountant had na

controle van de jaarrekening 2008 geen bijzonderheden te melden om fraude of eventuele andere overtredingen

te voorkomen.

Zelfevaluatie De RvC heeft, zoals in ieder jaar, in 2009 stilgestaan bij haar eigen functioneren. Bewaken van de juiste kennis

en ervaring zijn continue aandachtspunten binnen de RvC: gevolgde opleidingen en het bijspijkeren van kennis

vormen een vast onderwerp tijdens de jaarlijkse zelfevaluatie. Daarnaast is in 2008 geconstateerd dat niet alle

formele documenten aan de Governance Code voldeden, zoals de uit 2004 daterende statuten en reglement

van de RvC. In 2009 voldoen deze belangrijke documenten aan de voorschriften van de Governance Code. De

RvC hecht aan een efficiënte werkwijze. Met het oog op kostenbesparing is het aantal RvC-leden daarom met

invoering van de nieuwe statuten per 1 januari 2010 teruggebracht van zeven naar vijf leden.

De RvC stelde in 2005 een Audit Commissie financiën in. De werkzaamheden van deze commissie dragen bij aan

scherpte in het toezicht op de bedrijfseconomische kant. Tijdens de zelfevaluatie is geconstateerd dat fiscalise-

ring een nieuw onderwerp binnen de sector is, geadviseerd werd om in ieder geval de leden van de Audit Com-

missie hier in te scholen. Ook heeft de RvC verzocht om in het vervolg een fiscale paragraaf aan het jaarverslag

toe te voegen.

Besluit- en bespreekpunten en activiteiten in 2009

Besluiten RvC

• Prestatiecontract bestuurder

• Budgettaire afspraken vastgoedtransacties en leningen (jaarlijks)

• Jaarverslag 2008

• Begroting 2010

• Matchingsinitiatieven

• Vennootschapsbelasting – ondertekening Vaststellingsovereenkomst (VSO2)

• Herbenoeming van de heer H. Winter

• Wijziging statuten en Reglement RvC (conform Governance Code)

• Projectplan BinnensteBuitendag 2009 (dag van de verantwoording)

• Actualisatie Treasurybeleid

8.4

8.5

H 8


issarissen59

• Invoeren Bestuursstatuut (conform Governance Code)

• Beoordeling externe accountant / verlenging contract voor de duur van 1 jaar

• Akte ‘Vestiging recht van opstal en verkoop kantoor Naberpassage’

• Opdracht Public Spirit: werving nieuw RvC lid

• Benoeming de heer J.T. Blok als lid RvC

• Ontwikkeling studio’s Bodenterrein (jongerenhuisvesting)

Overige besproken onderwerpen

• Viermaandelijkse rapportages / Balanced Score Card

• Evaluatie Bestuurlijk Overleg - Nieuw Lokaal Akkoord

• ‘Diepvriesscenario’ begroting 2009

• Impressie klanttevredenheid klachtafhandeling

• Prestatieoordeel Toegelaten Instellingen door VROM 2008.

• Continuïteitsoordeel 2009 door Centraal Fonds Volkshuisvesting: A-oordeel

• Benchmark formatie en kosten (door Hofman Krull & Partners)

• Acquisitiebeleid

• Ontwikkeling Semmelweislocatie

• Naleven Governance code

• Rol directeur Financiën, Control & Informatie (naar aanleiding van herschikking samenstelling

portefeuilles directieleden Nijestee)

• Aanpassing Procuratieregeling

• Brief WSW: Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume 2009-2013 (onveranderd kredietwaardig)

• Nulmeting integriteit woningcorporaties door VROM

• BAG adviezen ‘Betaalbaarheid en Duurzaamheid’ en ‘Buurtpand Hoornse Meer’

• Overgang waardering op Bedrijfswaarde in plaats van Historische kostprijs

• KPMG Managementletter 2009

• Aanpassing Procuratieregeling

Activiteiten

• Halfjaarlijks overleg met de georganiseerde huurders (door de twee leden van de RvC die op voordracht

van de huurders zijn benoemd)

• Halfjaarlijks overleg met de OR

• Themabijeenkomst en werkbezoek Jeugdhulp Friesland (met directie)

• Themavergadering Duurzaamheid / kwaliteitsverbetering

• Deelname aan scholings- en andere bijeenkomsten van VTW

• Deelname van diverse commissarissen aan Nieuwjaarsbijeenkomst Nijestee

• Deelname van voltallige RvC aan de BinnensteBuitendag (Dag van de Verantwoording)

Persoonlijke gegevens en verantwoording beloning

Persoonlijke gegevens van de leden van de RvC

8.6Naam

Margriet Meindertsma

Hans Coffeng

Jacob Kielman

Gabriël Anthonio

Martha Buitenkamp

Heinrich Winter

Ko Blok

M/V

V

M

M

M

V

M

M

Functie

Voorzitter

Vice-voorzitter

Lid

Lid

Lid

Lid

Lid

Geb. jr.

1943

1967

1951

1963

1963

1962

1949

Benoemd

2003

2003 (herbenoemd in 2006)



2007

2005 (herbenoemd 2009)

Per 1 jan 2010

Aftredend

2011

2010

December 2009

December 2009

2011

2012

2013

N.B. Met ingang van 1 januari 2010 telt de RvC vijf in plaats van zeven leden.

60

Samenstelling Audit Commissie

Naam Benoemd in

Jacob Kielman 2005 (tot 1 januari 2010)

Heinrich Winter 2009

Ko Blok Januari 2010

Samenstelling Remuneratiecommissie

Naam Benoemd in

Margriet Meindertsma 2008

Hans Coffeng 2008

Beloning RvC

Honorering toezichthouders

Honorering vindt plaats op basis van een adviesregeling van de Vereniging Toezichthouders

Woningsector (VTW). Vaste honorering:

Voorzitter: € 12.000 bruto per jaar. Leden: € 8.000 bruto per jaar.

Totale honorering: € 60.000 in 2009, € 44.000 per jaar vanaf 2010.

Onkostenvergoeding: volgens declaratie naar gemaakte kosten.

Persoonlijke gegevens en beloning algemeen directeur / bestuurder

Pieter Bregman | Leeftijd: 50 jaar

Werkzaam in huidige functie sinds 19 mei 2004

Werkzaam bij de organisatie sinds 15 juli 1996

Duur benoeming: voor onbepaalde tijd. Er is geen specifieke beëindigingsregeling overeengekomen.

Nevenfuncties

- voorzitter van het bestuur van de Bouwsociëteit Groningen (tot 1 juli 2009)

- voorzitter van Platform GRAS (per 1 januari 2010)

Beloning

Totaal vast inkomen: € 139.734,12 (bruto)* | Vergoedingen en werkgeverslasten € 38.534,76

* Het salaris van de bestuurder is binnen de kaders van de adviesregeling Izeboud. In de arbeidsovereenkomst

met de bestuurder zijn geen afspraken opgenomen over een variabele beloning (bonus) en ook niet over

indexering van het salaris of andere doorgroei.

Nijestee stelt de bestuurder een auto ter beschikking. Daarnaast heeft de bestuurder een vaste representa-

tiekostenvergoeding en kan aanspraak maken op de reguliere extra personeelsvoorzieningen die voor al het

personeel van Nijestee gelden. Pensioen- en vroegpensioenregeling zijn conform de CAO Woondiensten.

Hoofd- en nevenfuncties Raad van Commissarissen

Margriet Meindertsma, Voorzitter

Hoofdfuncties

- Adviseur stedelijke en plattelandsontwikkelingen

Nevenfuncties

- Lid Eerste Kamer der Staten-Generaal

- Commissaris woningstichting SWZ Zwolle

- Voorzitter Raad van Commissarissen Moes Holding BV

- Voorzitter Stichting Vrienden van de WRZV (stichting voor ondersteuning daklozen)

- Commissaris Nimwegen & Partners (organisatie- en adviesbureau op terrein van bouwen en wonen)

- Lid Raad van Toezicht Stichting Reclassering Nederland

- Voorzitter Raad van Toezicht woningstichting PWS Rotterdam

- Lid Raad van Toezicht Gelre ziekenhuizen

Hans Coffeng, Vice-voorzitter

Hoofdfunctie

- Executive Vice President / lid Board of Management USG People N.V.

H 8


issarissen61

Martha Buitenkamp, Lid

Hoofdfunctie

Eigenaar adviesbureau Anantis, projecten procesmanagement

Nevenfuncties

- Plaatsvervangend voorzitter rekenkamercommissie gemeente Noordenveld

- Lid van de Raad van Advies Stichting Het Drentse Landschap

Heinrich Winter, Lid

Hoofdfunctie

- Universitair hoofddocent Bestuursrecht Rijksuniversiteit Groningen (50%)

- Directeur juridisch en bestuurskundig advies- en onderzoeksbureau Pro Facto RuG (50%)

Nevenfuncties

- Lid bestuur stichting Buitenschoolse Opvang Schildersbuurt

- Lid/voorzitter redactie van enkele juridische uitgaven

- Lid ledenraad AnderZorg (onderdeel Menzis)

- Lid Raad van Toezicht Timpaan Groep (welzijn, kinderopvang & peuterspeelzaalwerk)

- Voorzitter Referendumcommissie gemeente Leeuwarden

Ko Blok, Lid

Hoofdfunctie

- Directeur Blok&Ko te Hilversum (toezicht, advies en coaching)

Nevenfunties

- Lid bestuur Arie Kreuk Stichting (maritiem erfgoed)

- Bestuursadviseur Havenmuseum Rotterdam

- Lid bestuur St Pierre Bayle Monument Rotterdam

- Lid algemeen bestuur St Forum Stedelijke Vernieuwing

- Lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Mitros, Utrecht

- Lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Trudo, Eindhoven

- Lid bestuur Museumwerf Vreeswijk, Nieuwegein

- Diverse tijdelijke commissies, onder andere bij VROM en gemeente Amsterdam

62

Ons financiële beleid is er op gericht de continuïteit op de lange termijn veilig te stellen.

FinanciënH 9

Project

De Rederijker

Status

Opgeleverd

Te verkopen

64

< € 200.000

0

> € 200.000

16

< € 200.000

0

> € 200.000

3

Verhuurd

14

Nog te

verkopen

31

Koop opties

3


53 11.828 / 6 34.326

9 Financiën

Lange termijn beleidOns financieel beleid is er op gericht de financiële continuïteit op de lange termijn veilig te stellen, zodat we onze

volkshuisvestelijke taken kunnen blijven uitvoeren.

In het Strategisch kader hanteren we de term “stabiele financiën”. We kiezen ervoor de beschikbare financiële

middelen maximaal in te zetten om de volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren. Onze financiële reserves

zijn niet groter dan voor een stabiele bedrijfsvoering minimaal vereist is. De reserves hebben we nodig om

tegenvallers op te kunnen vangen en om te voldoen aan de eisen van onze financiers.

Ons beleid van Nijestee is gericht op het behalen van gemiddeld licht positieve jaarresultaten, waardoor het eigen

vermogen geleidelijk toeneemt. In 2009 daalde ons gerealiseerd eigen vermogen licht van € 42,5 naar € 41,8

miljoen (inclusief effect belastinglatenties). Volgens de meerjarenbegroting bedraagt het eigen vermogen in 2015

circa € 36,9 miljoen.

Het bovenstaande eigen vermogen is berekend op basis van waardering op historische kostprijs. Met ingang

van 2008 waarderen we op basis van actuele waarde. Het eigen vermogen wordt sindsdien gesplitst in een

gerealiseerd deel en een ongerealiseerd deel. Het gerealiseerde deel is gelijk aan het hierboven genoemde

bedrag van € 41,8 miljoen. Ultimo 2009 bedraagt het ongerealiseerde deel € 141,4 miljoen, totaal derhalve

€ 183,2 miljoen. In paragraaf 9.4.2 vindt u een uitgebreide specificatie.

Activiteitenplan 2010-2015Bouwen is een traag vak. Om grip te houden op onze lange termijn activiteiten hebben we onze plannen voor

een reeks van jaren uitgezet op basis van het portfoliobeleid. Dit activiteitenplan is een onderdeel van het Nieuw

Lokaal Akkoord (NLA), getiteld “Werken aan wonen in Groningen”. In dit Nieuw Lokaal Akkoord en in het Kader

voor Ruimte is onze ambitie weergegeven om én veel nieuwe huurwoningen te realiseren én het aantal eigen

huurwoningen nagenoeg gelijk te houden. In de tabel op de volgende bladzijde werken we deze doelstelling uit.

Ook de komende jaren gaan we verder in de wijkvernieuwingsgebieden, zoals de Grunobuurt, de Oosterparkwijk

en Paddepoel. Naast vernieuwing van het bezit investeren we de komende jaren in de structurele verbetering van

ons bestaande bezit. Ook investeren we in de energieprestaties van onze woningen. Onze huurwoningen blijven

daardoor kwalitatief en kwantitatief op peil.

9.1

9.2

H 9

Financiën65

In de volgende tabel geven we inzicht in onze activiteiten voor de komende jaren.

De activiteiten in 2010-2015, in aantallen woningen:

1) Dit betreffen zowel sociale huurwoningen (circa 600) als tijdelijke jongereneenheden (totaal 500).

2) Het aantal woningen op 31-12-2009 volgens jaarrekening 2009 in eigendom bedraagt 13.275 en er zijn 319

woningen in beheer, totaal 13.594. Naast deze woningen beheren we bedrijfsruimten, garages overige eenheden.

3) De mutatie aantal woningen in eigendom ultimo 2011 en 2012 wijken af van de begroting 2010. Dit is ontstaan

door een opschuiving van 145 jongeren eenheden vanuit 2012 naar 2011, conform de verwachtingen van het

Bodenterrein project.

Toelichting activiteitenplan

Er worden 1.600 woningen door verkoop en sloop uit onze woningportefeuille gehaald en vervangen door bijna

1.400 nieuwgebouwde huurwoningen. In het verkoopprogramma zijn circa 400 woningen opgenomen die we

per complex in één keer via matching verkopen. De woningen van deze projectmatige verkoop worden door de

nieuwe eigenaar verkocht bij leegkomst, maar blijven tot die tijd in beheer bij Nijestee en vervullen dus nog jaren

een rol als huurwoning.

Naast nieuwe huurwoningen bouwen we de komende zes jaar ook circa 730 koopwoningen. Onze totale

voorgenomen bouwproductie ligt daarmee op circa 2.100 woningen, gemiddeld 350 woningen per jaar.

Naast vernieuwing van het bezit, investeren we de komende jaren in de projectmatige structurele verbetering

van ons bestaande bezit. In totaal betreft dit circa 1.800 woningen. Ook investeren we in de energieprestatie

van onze woningen. Onze huurwoningen blijven daardoor kwalitatief en kwantitatief op peil.

Onttrekkingen sloop

Sociale huurwoningen

Duurdere huurwoningen

Koopwoningen Nieuwbouw

Toename aantal woningen in de stad Groningen door Nijestee

2015

-/- 97

+/+ 225

+/+ 0

+/+ 40

+/+ 168

Meerjarenprognose en solvabiliteit

Om de financiële doelstelling te bereiken sturen we op de volgende kritische succesfactoren:

• Het handhaven van de stabiele financiële situatie;

• De jaarlijkse verkoop van circa 150 huurwoningen in de periode 2010-2015;

• Onze woningvoorraad blijft gelijk op het niveau van circa 13.000.

9.3

66

Onttrekkingen sloop

Verkoop huurwoningen

Sociale huurwoningen, kernvoorraad (1)

Duurdere huurwoningen

Aankoop

Mutatie aantal woningen in eigendom (3)

Aantal verkochte huurwoningen in beheer

Aantal nieuwe huurwoningen in beheer

Mutatie aantal huurwoningen in beheer

Aantal huurwoningen in eigendom en

beheer. Start = 13.594 (2)

Kwaliteitsaanpassingen

Koopwoningen Nieuwbouw

Totaal

-/- 694

-/- 909

+/+ 1.070

+/+ 321

+/+ 0

-/- 212

-/- 230

+/+ 416

+/+ 186

1.772

733

2010

-/- 164

-/- 136

+/+ 0

+/+ 49

+/+ 0

-/- 251

-/- 29

+/+ 39

+/+ 10

+/+ 13.353

416

48

2011

-/- 205

-/- 149

+/+ 506

+/+ 86

+/+ 0

+/+ 238

-/- 26

+/+ 97

+/+ 71

+/+ 13.662

244

450

2012

-/- 75

-/- 172

+/+ 117

+/+ 93

+/+ 0

-/- 37

-/- 25

+/+ 65

+/+ 40

+/+ 13.665

269

138

2013

-/- 60

-/- 160

+/+ 133

+/+ 20

+/+ 0

-/- 67

-/- 50

+/+ 90

+/+ 40

+/+ 13.638

245

45

2014

-/- 93

-/- 114

+/+ 89

+/+ 73

+/+ 0

-/- 45

-/- 50

+/+ 0

-/- 50

+/+ 13.543

263

12

2015

-/- 97

-/- 178

+/+ 225

+/+ 0

+/+ 0

-/- 50

-/- 50

+/+ 125

+/+ 75

+/+ 13.568

335

40

Totaal

-/- 694

+/+ 1.070

+/+ 321

+/+ 733

+/+ 1.430

2010

-/- 164

+/+ 0

+/+ 49

+/+ 48

-/- 67

2011

-/- 205

+/+ 506

+/+ 86

+/+ 450

+/+ 837

2012

-/- 75

+/+ 117

+/+ 93

+/+ 138

+/+ 273

2013

-/- 60

+/+ 133

+/+ 20

+/+ 45

+/+ 138

2014

-/- 93

+/+ 89

+/+ 73

+/+ 12

+/+ 81

De belangrijkste onderdelen voor de berekening van het meerjarenperspectief zijn:

Opbrengsten

• Inflatievolgende huurverhogingen;

• Gemiddelde winst van € 90.000 per verkochte woning uit ons bestaande bezit;

• De nieuwbouw en verkoop van koopwoningen met een winst van gemiddeld circa € 10.000 per woning.

Uitgaven

• Nieuwbouw huurwoningen: de bouwkosten voor sociale huurwoningen zijn gestegen tot € 148.000 per

woning. Het onrendabele deel wordt hierdoor € 77.600 per woning bij een maandelijkse huur van € 516.

De bouwkosten voor jongereneenheden bedragen € 42.000 per woning. Het onrendabele deel hiervan

wordt € 15.700 per woning bij een maandelijkse huur van € 306. De bouwkosten voor hoogwaardige

huurwoningen zijn licht gedaald naar € 163.500 per woning. Het onrendabele deel wordt hierdoor

€ 55.000 per woning bij een maandelijkse huur van € 673. We verwachten dat de bouwkosten in 2010

zullen stijgen met het inflatiepercentage;

• Extra investeringen in zowel de kwaliteit van ons huidige bezit als de omgeving waarin deze woning staat

(leefbaarheid);

• De aanname is dat de organisatiekosten inflatievolgend stijgen (2%) en dat de onderhoudskosten in 2010

gemiddeld stijgen met de inflatie + 1% en daarna gemiddeld met 2,25%;

• De gemiddelde vermogenslasten bedragen over 2010 circa 5% van de leningportefeuille. Bij herfinanciering

en renteconversies wordt rekening gehouden met een gestage stijging van de lange termijn rente naar 6%

vanaf 2013. Indien deze verwachting uitkomt, betekent dit dat de rentelasten nagenoeg het laagste niveau

hebben bereikt en over de periode 2010-2015 weer zullen toenemen.

De ontwikkeling van de Winst- en verliesrekening (historische kostprijs) verwachten we als volgt :

Begroting

Bedragen x € 1.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Netto-huren 58.800 61.300 64.100 65.400 66.900 68.200

Overige Bedrijfsopbrengsten 53.500 64.200 79.100 50.400 27.900 32.100

Totaal 112.300 125.500 143.200 115.800 94.800 100.300

Afschrijvingen 7.800 7.800 8.400 9.000 9.700 10.300

Overige Waardeveranderingen 7.400 10.600 4.200 7.600 2.500 8.500

Lonen en sociale lasten 11.500 11.700 11.900 12.100 12.300 12.500

Onderhoud en kwaliteit 20.900 23.600 24.100 22.100 23.100 24.400

Overige bedrijfslasten 49.500 57.700 73.400 46.500 27.400 27.000

Totaal 97.100 111.400 122.000 97.300 75.000 82.700

Bedrijfsresultaat 15.200 14.100 21.200 18.500 19.800 17.600

Rente 16.600 17.200 18.400 19.300 19.100 20.700

Opbrengst Deelnemingen 0 0 0 0 0 0

Resultaat voor VPB -/- 1.400 -/- 3.100 2.800 -/- 800 700 -/- 3.100

Vennootschapsbelasting 0 0 0 0 0 0

Eindtotaal na VPB -/- 1.400 -/- 3.100 2.800 -/- 800 700 -/- 3.100

We hebben een aantal kritische succesfactoren gedefinieerd. Deze zijn verwerkt in de hiervoor genoemde meerja-

renbegroting en de onderstaande balans. De jaarlijkse omzet uit de verkoop van huurwoningen en koopwoningen

bedraagt gemiddeld circa 40% van de totale bedrijfsopbrengsten. De zekerheid van de verkoop is sterk afhanke-

lijk van de marktontwikkelingen. Bij verder tegenvallende verkopen van huur- en koopwoningen is het niet mogelijk

om het activiteitenplan in zijn geheel uit te voeren. Mocht het zo zijn dat we onze plannen bij moeten stellen, dan

doen we dat in nauw overleg met onze stakeholders.

H 9

Financiën67

De ontwikkeling van de Balans (historische kostprijs) verloopt naar verwachting als volgt:

Ultimo 2009 bedraagt het Eigen vermogen op basis van actuele waarde € 183,2 miljoen.

Ten opzichte van een balanstotaal van € 623,4 miljoen resulteert dit in een solvabiliteit van 29%.

Bedragen x € 1.000

Materiële vaste activa

Onderhanden werk/MVAin ont.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Overige vlottende activa

Balanstotaal debet

Eigen vermogen

Langlopende schulden

Terugkoopverplichting zaken

verkocht onder voorwaarden

Rekening courant bank 1)

Vlottende passiva

Balanstotaal credit

Solvabiliteitspercentage

Ons eigen vermogen blijft gemiddeld jaarlijks stabiel. Dit is conform onze doelstelling.

1) Bepaalde onderdelen in de tabel (bijvoorbeeld Overige Bedrijfsopbrengsten, Overige Bedrijfslasten, Resultaat) verschillen

nogal van jaar tot jaar. De genoemde bedragen zijn enkel richtinggevend. Bij het opstellen van definitieve jaarbegrotingen

vindt fijnafstemming plaats.

In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de (gerealiseerde) solvabiliteit (op basis van histori-

sche kostprijs) van de afgelopen jaren zichtbaar.

Ontwikkeling Solvabiliteit

2005

10,2% 10,7% 9,4% 9,6% 8,7% 8,2% 7,5% 7,9% 7,7% 8,0% 7,3%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

68

Begroting

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

424.800 418.800 446.800 445.000 447.400 439.100 446.700

39.600 38.600 30.400 43.200 46.500 46.700 41.900

1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500

16.100 34.600 15.900 15.700 15.600 15.600 15.700

482.000 493.500 494.600 505.400 511.000 502.900 505.800

41.800 40.400 37.300 40.100 39.300 40.000 36.900

376.300 398.100 389.500 380.800 358.600 344.500 312.500

1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500

4.300 23.000 21.400 38.500 67.800 73.600 112.600

58.100 30.500 44.900 44.500 43.800 43.300 42.300

482.000 493.500 494.600 505.400 511.000 502.900 505.800

8,7% 8,2% 7,5% 7,9% 7,7% 8,0% 7,3%

12,00%

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

Reeks 1

Startbedragen

Gemiddelde inflatie-/lastenstijging

Gemiddelde huurverhoging

Gemiddelde stijging bouwkosten nieuwbouw

Gemiddelde prijsstijging onderhoudskosten

Huurderving

Variabele lasten per woning nieuwbouw.

Rentepercentage bij (her)financiering en renteaanpassing op

geborgde leningen. Op niet geborgde leningen geldt een opslag

van circa 0,5%

Rente voor contante waarde berekening woningen

Rente voor contante waarde berekening commerciële ruimten

Nieuwbouw huur sociaal: gem. investering per woning per 1/1

Onrendabele top per woning (indicatief)

Gemiddelde aanvangshuur per woning

Levensduur

Nieuwbouw huur jongereneenheid: gem. investering per woning per 1/1



Levensduur

Nieuwbouw huur hoogwaardig: investering per woning per 1/1



Levensduur

Nieuwbouw parkeerplaats: gem. investering per plek per 1/1

Onrendabele top per parkeerplek (indicatief)

Gemiddelde aanvangshuur per parkeerplek

Levensduur

Opbrengst per vrijgekomen kavel (bedragen excl. BTW)

Bij sociale huur

Bij hoogwaardige huur (huurprijs < € 650 per maand)

Bij hoogwaardige huur (huurprijs > € 650 per maand)

Bij koop

Bij parkeerplaatsen

Verkoop regulier: gemiddelde winst per woning

Verkoop projectmatig: winst per woning

Sloop: sloopkosten per woning (incl. verhuiskosten)

Winst (voor vpb) per koopwoning nieuwbouw (5%)

2010 en verder

2010 en verder

2010 en verder

2010

2011 en verder

2010 en verder

2010

2011

2012

2013 en verder

2010 en verder

2010

2011 en verder

2010 en verder

2010 en verder

MJB-Jaarverslag 2009

2,00%

2,00%

2,00%

3,00%

2,25%

1,70%

€ 2.468

5,25%

5,50%

5,75%

6,00%

6,00%

6,25%

€ 148.100

€ 77.600

€ 516

50 jaar

€ 42.000

€ 15.700

€ 306

10 jaar

€ 163.500

€ 55.000

€ 673

50 jaar

€ 16.250

€ 5.300

€ 62

50 jaar

€ 13.500

€ 13.500

€ 17.000

€ 38.800

€ 1.000

€ 100.000

€ 64.000

€ 80.000

€ 15.000

€ 10.000

BedrijfswaardeVanaf 2008 waardeert Nijestee op actuele waarde (bedrijfswaarde) in plaats van op historische kostprijs.

Deze switch heeft nogal wat gevolgen voor bijvoorbeeld balans en winsten verliesrekening. In deze paragraaf

wordt toegelicht:

• Wat de mutatie in de bedrijfswaarde is in 2009

• Wat de omvang is van het ongerealiseerde eigen vermogen ultimo 2009

• Wat het verschil is tussen het resultaat op basis van historische kostprijs en op basis van actuele waarde.

9.4

H 9

Financiën69 Voor de berekening van het meerjarenperspectief hanteren we de volgende uitgangspunten:

Omschrijving

Bedrijfswaarde primo 2009

Verkoop/samenvoeging (1)

Desinvestering (2)

Aankoop (3)

Investering (4)

Overig (5)

Gecorrigeerde bedrijfswaarde na mutatie

woningbestand

Aanpassing levensduurverwachting

Gecorrigeerde bedrijfswaarde na aanpassing levensduur

Verloop tijd (6)

Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2008 ultimo 2009

Mutatie disconteringsvoet

Mutatie huurinflatie/huurniveau (7)

Mutatie huurdervingspercentage

Mutatie restwaarde (8)

Mutatie onderhoud (9)

Mutatie algemeen beh. en adm. (10)

Mutatie belastingen (11)

Mutatie verzekeringen

Mutatie verkopen (12)

Mutatie inflatiecorrectie (13)

Subtotaal overige mutaties

Bedrijfswaarde ultimo 2009

Mutatie bedrijfswaarde

Boekwaarde historische kostprijs

Overwaarde

Woningen

441.516.000

- 3.714.000

- 112.000

1.089..000

46.891.000

0

485.670.000

0

485.670.000

- 8.991.000

476.679.000

0

317.000

0

- 639.000

6.382.000

1.860.000

- 5.584.000

- 225.000

20.580.000

- 6.546.000

16.145.000

492.824.000

51.308.000

393.577.000

99.247.000

BOG

17.429.000

- 720.000

0

0

3.239.000

0

19.948.000

0

19.948.000

57.000

20.005.000

0

- 389.000

0

16.000

- 1.000

18.000

- 28.000

0

0

0

- 384.000

19.621.000

2.192.000

18.497.000

1.124.000

Garages/Parkeerpl.

2.450.000

24.000

0

0

38.000

0

2.512.000

0

2.512.000

- 3.000

2.509.000

0

- 53.000

0

7.000

- 23.000

35.000

0

0

0

0

- 34.000

2.475.000

25.000

1.395.000

1.080.000

Eigen

huisvesting

5.284.000

- 2.874.000

0

0

0

0

2.410.000

0

2.410.000

98.000

2.508.000

0

- 20.000

0

0

0

1.000

0

0

0

0

- 19.000

2.489.000

- 2.795.000

1.378.000

1.111.000

Grondwaarde

9.106.000

0

0

0

0

573.000

9.679.000

0

9.679.000

0

9.679.000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

9.679.000

573.000

9.679.000

0

Ten dienste vd

exploitatie

428.000

0

0

0

151.000

- 294.000

285.000

0

285.000

0

285.000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

285.000

- 143.000

285.000

0

Totaal

476.213.000

- 7.284.000

- 112.000

1.089.000

50.319.000

279.000

520.504.000

0

520.504.000

-8.839.000

511.665.000

0

- 145.000

0

- 616.000

6.358.000

1.914.000

- 5.612.000

- 225.000

20.580.000

- 6.546.000

15.708.000

527.373.000

51.160.000

424.811.000

102.562.000

Toelichting woningen:

Verkoop/samenvoeging (1): betreft de verkoop van bestaand bezit (regulier 50, projectmatig 63 en randwo-

ningen 38) en samenvoeging van enkele woningen in het Hoornse Meer.

Desinvestering (2): betreft sloop 10 woningen Boerhaavelaan.

Aankoop (3): betreft aankoop 23 woningen Melisseweg en aankoop 3 woningen Fossemaheerd/Jaltadaheerd

Investering (4): in 2009 zijn er 418 woningen toegevoegd. Dit betreft: Frontier 1e fase (127 woningen),

Da Costastraat (inclusief zorgvoorziening, 45), De Rederijker (46), Corpus den Hoorn 2e fase (75), Callisto

(inclusief zorgvoorziening, 89), Aurum (7), Clematisweg (26), WA Scholtenstraat (1) en La Déesse (2). Daarnaast

geïnvesteerd in locatie ORKZ aan de Hereweg.

Verloop tijd (6): de kasstroom uit 2009 vervalt.

Mutatie huurinflatie/huurniveau (7): in de bedrijfswaardeberekening ultimo 2008 werd nog uitgegaan van een

huurverhoging van 2% in 2010 en 2011. De toegestane huurverhoging voor 2010 is echter verlaagd naar 1,2%

(gerelateerd aan de inflatie over 2009). Veiligheidshalve houden wij voor 2011 rekening met 1,5%, vanaf 2012 ge-

woon weer met 2%. Deze aanpassingen hebben een negatief effect op de bedrijfswaarde van circa € 4,8 miljoen.

9.4.170 Mutatie bedrijfswaarde 2009De bedrijfswaarde van onze materiële vaste activa in exploitatie bedraagt primo 2009 totaal € 476,2 miljoen.

Ultimo 2009 bedraagt de bedrijfswaarde € 527,4 miljoen. Per saldo een toename van € 51,2 miljoen.

In onderstaand overzicht presenteren we het verloop:

Omdat (vanwege oplevering nieuwbouw) de huuropbrengsten van Frontier 1e fase en Clematisweg met

€ 5,1 miljoen stijgen, bedraagt de totale mutatie circa € 300.000 positief

Mutatie restwaarde (8): omdat er meer verkopen zijn meegenomen, daalt de restwaarde.

Mutatie onderhoud (9): op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting zijn er binnen bepaalde complexen

minder onderhoudskosten meegenomen. Dit vertaalt zich direct in een hogere bedrijfswaarde

Mutatie algemeen beheer en administratie (10): de norm voor algemeen beheer en administratie is con-

form de begroting van 2010 verlaagd. Hierdoor een hogere kasstroom.

Mutatie belastingen (11): in 2009 zijn de waterschapslasten per verhuureenheid verhoogd met

circa € 30. Hierdoor verlaagt de bedrijfswaarde met € 5,6 miljoen.

Mutatie verkopen (12): ten opzichte van 2008 zijn er meer verkoopopbrengsten/aantallen opgevoerd.

De projecten Frontier 1e fase, De Rederijker, Callisto zijn hiervoor verantwoordelijk. In de bedrijfswaarde houden

we namelijk rekening met verkoop van de niet verkochte woningen binnen 10 tot 15 jaar. De aantallen sluiten aan

bij de meerjarenbegroting.

Mutatie inflatiecorrectie (13): de stijging van de onderhoudskosten wordt nu ingeschat op 2,25% per jaar.

Dit was in de vorige bedrijfswaardeberekening nog 2%. Vandaar een hogere kasstroom, wat resulteert in een

lagere bedrijfswaarde van € 6,5 miljoen.

Toelichting BOG:

Verkoop/samenvoeging (1): betreft de verkoop van vier BOG-objecten (Schuitendiep 88,

Gorechtkade 3, Gorechtkade 16 en Damsterkade 5).

Investering (4): betreft het in exploitatie nemen van Het Paleis (Bloemsingel 10).

Toelichting eigen huisvesting:

Verkoop/samenvoeging (1): betreft de verkoop van de Naberpassage aan de gemeente.

Opmerking: in de bedrijfswaarde van de woningen ad € 493 miljoen wordt rekening gehouden met de verkoop

van circa 950 woningen (periode 2010-2014). Het positieve effect van deze verkoopdoelstelling bedraagt

€ 61 miljoen. Exclusief deze verkopen bedraagt de bedrijfswaarde van de woningen derhalve € 432 miljoen.

Omvang ongerealiseerd Eigen Vermogen ultimo 2009Ultimo 2009 bedraagt de omvang van het ongerealiseerd Eigen vermogen € 141,4 miljoen. Dit bedrag bestaat

uit een deel “overwaarde” (verschil bedrijfswaarde – boekwaarde) en uit de “rentabiliteitswaardecorrectie” en is

als volgt opgebouwd:

Overwaarde ultimo 2009

Bedrijfswaarde 527.373.000

Boekwaarde 424.811.000

Overwaarde 102.562.000

Een toelichting over de opbouw van de boekwaarde vindt u in de jaarrekening (Hoofdstuk 11)

Rentabiliteitswaardecorrectie

De rentabiliteitswaardecorrectie is een correctie als gevolg van een (positief of negatief) verschil tussen de

hoogte van de disconteringsvoet en de gemiddelde vermogenskostenvoet. Omdat de disconteringsvoet (6,00%)

hoger is dan de gemiddelde vermogenskostenvoet (4,6%) is er in 2009 sprake van een positieve RW-Correctie.

Ultimo 2008 bedroeg deze correctie € 31,5 miljoen. Ultimo 2009 bedraagt de correctie € 38,8 miljoen.

De toename in 2009 van € 7,3 miljoen wordt verklaard doordat de aangetrokken leningen in 2009 voor een

lager percentage zijn aangetrokken dan de disconteringsvoet. Daardoor is de gemiddelde vermogenskostenvoet

in 2009 verder gedaald van 4,61% eind 2008 naar 4,6% eind 2009.

9.4.2

H 9

Financiën71

De analyse is als volgt:

Omschrijving

Rentabiliteitswaardecorrectie per 31 december 2008

Correctie lopende rente

Verloop tijd


Mutatie renteconversies

Mutatie aflossing

Correctie aangetrokken leningen

Saldo mutaties

Rentabiliteitswaardecorrectie per 31 december 2009

Saldo leningen per 31 december 2009

Contante waarde leningen per 31 december 2009

Leningen

31.514.000

- 379.000

-2.789.000

0

- 34.894.000

-2.908.000

48.285.000

7.315.000

38.829.000

376.321.000

337.492.000

Het ongerealiseerd Eigen Vermogen (zie ook toelichting op de balans) bedraagt dan:

€ 102.562.000 + € 38.829.000 = € 141.391.000

Verschil resultaat historische kostprijs versus actuele waardeHet jaarresultaat op basis van historische kostprijs wijkt af van het jaarresultaat op basis van actuele waarde.

In deze subparagraaf worden de verschillen nader toegelicht. Voor een nadere toelichting op de jaarresultaten

verwijzen we naar Hoofdstuk 11 Jaarrekening en Toelichting.

Resultaat historische kostprijs -623.000

Resultaat actuele waarde - 8.163.000

Verschil te verklaren - 7.540.000

Het verschil van negatief € 7.540.000 is als volgt te verklaren:

Omschrijving Bedrag

Verschil beginstand versus eindstand bedrijfswaarde (zie hierboven) 51.160.000

Activeringen (zie Bijlage 1 - Toelichting Balans) - 78.718.000

Desinvesteringen (idem) 5.421.000

Afschrijvingen (idem) 7.282.000

Rentabiliteitswaardecorrectie (zie hierboven) 7.315.000

Totaal - 7.540.000

Opmerking: de belangrijkste drie redenen van het negatieve jaarresultaat op basis van actuele waarde zijn:

• Hogere waterschapslasten: negatief € 5,6 miljoen

• Lagere huurverhoging in 2010 en 2011: negatief € 4,8 miljoen

• Lagere norm algemeen beheer: positief € 1,9 miljoen

Resultaat 2009Het resultaat 2009 bedraagt op basis van actuele waarde negatief € 8.163.000 en op basis van historische

kostprijs negatief € 623.000. Hieronder worden de meest opvallende verschillen ten opzichte van de begroting

toegelicht. Het eerste blok vermeldt de verschillen inzake het resultaat op basis van historische kostprijs, het

tweede blok toont de analyse van het resultaat op basis van actuele waarde.

Analyse resultaat Historische Kostprijs

In 2009 boeken we met negatief € 623.000 een beter resultaat van € 372.000 ten opzichte van de begroting

(negatief € 995.000). De grootste positieve afwijkingen worden veroorzaakt door hogere verkoopresultaten,

hogere huurbaten, lagere rentekosten. De grootste negatieve afwijkingen betreffen hogere projectkosten, hogere

kosten kwaliteitsverbetering en hogere waterschapslasten.

Onderstaand specificeren we het hogere resultaat van € 372.000 (in duizenden euro’s).

9.5

9.4.3

72

9.6

Omschrijving Afwijking t.o.v. begroting

Hogere opbrengst verkoop bestaande woningen 465

Hogere opbrengst verkoop randwoningen Blauwe Dorp 470

Hogere opbrengst verkoop kantoor Naberpassage/ORT Damsterdiep 1.400

Lagere opbrengst verkoop Bedrijfsonroerend Goed -300

Hogere opbrengst verkoop projectmatig (Gorechtkade) 1.900

Lagere rentelasten 1.693

Rentevergoeding verkoop grond Kombuis 297

Hogere huuropbrengst / hogere derving 1.105

Lagere afschrijvingslasten 472

Hogere waterschapslasten - 368

Aanvullend planmatig onderhoud (dakbedekking) - 500

Lagere onderhoudslasten regulier 210

Hogere kosten kwaliteitsverbetering - 638

Afwijkingen projecten (verschuivingen, afwijkende onrendabele toppen) -3.995

Lagere dekking Materiële Vaste Activa -269

Belastinglatenties - 1.470

Diverse verschillen (positief en negatief) - 100

Totaal 372

Analyse resultaat Actuele Waarde

In 2009 is het resultaat op basis van actuele waarde € 1.131.000 lager dan begroot

(negatief € 8.163.000 versus negatief € 7.032.000)

Omschrijving Afwijking t.o.v. begroting

Beter resultaat op basis van historische kostprijs (zie hierboven) 372

Hogere overwaarde ultimo 2008 (108.258 vs 117.418) - 9.160

Lagere RW-correctie ultimo 2008 (37.816 vs 31.514) 6.302

Hogere RW-correctie ultimo 2009 (35.367 vs 38.830) 3.463

Lagere overwaarde ultimo 2009 (104.670 vs 102.562) - 2.108

Totaal - 1.131

Financieren en beleggenAl onze activiteiten staan al bijna een eeuw in het belang van de volkshuisvesting. Ook ons financierings- en be-

leggingsbeleid is erop gericht de continuïteit van onze maatschappelijke onderneming te garanderen. We streven

naar een optimale mix waarbij zowel de rentekosten als het renterisico minimaal zijn, terwijl het rendement op

eventuele beleggingen maximaal is. Financierings- en beleggingsbeslissingen nemen we binnen de bepalingen

van ons Treasurybeleid. Dit beleid is in 2009 geactualiseerd en goedgekeurd door de Raad van Commissaris-

sen. In het geactualiseerde beleid zijn afspraken vastgelegd over doelen, regels, organisatie, informatiestromen,

risicobeheersing en uitvoeringsregels. Het Treasurybeleid vormt (samen met de begroting) het kader om beslui-

ten te kunnen nemen over het aangaan van leningen, beleggingen en kasgelden.

Financiering lang vermogenIn 2009 wijzigden de financiële voorwaarden van een aantal leningen. De gevolgen daarvan laten we zien in

onderstaande tabel.

9.6.1

3 Nieuwe lening 48,29 Nvt 3,85

1 Renteconversie 1,38 5,51 3,93

1 Vervroegde aflossing 0,75 4,85 Nvt

2 Afgelopen 2,48 5,32 Nvt

Aantal leningen Soort Schuldrestant (* € 1 miljoen)

Gemiddelde “oude”rentepercentage

Gemiddelde “nieuwe”rentepercentage

H 9

Financiën73

De rentelast over onze leningportefeuille bedroeg in 2009 € 16,5 miljoen. Bij een gemiddeld schuldrestant over

2009 van € 359,3 miljoen komt dit neer op een gemiddeld rentepercentage van

4,6% (2008: 4,7%). Deze verlaging is volledig ontstaan door de nieuwe lagere rentepercentages. Volgens het

meerjarenperspectief zal de huidige leningportefeuille van € 376,3 miljoen ultimo 2009 stijgen naar € 421 mil-

joen eind 2015. Deze stijging komt omdat we veel nieuwbouw huurwoningen verwachten op te leveren die door

middel van lang vreemd vermogen worden gefinancierd.

Renterisico’sHet renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in een

percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern hebben we de limiet voor renterisico’s

in het Treasury-beleidsplan vastgesteld op maximaal 15% per jaar. Het renterisico blijft de komende jaren bene-

den deze grens van 15%.

BeleggingenWe hebben in 2009 geen beleggingen aangehouden.

Financiering kortDe activa in ontwikkeling en het onderhanden werk financieren we voor met kort geld. Bij de bouw van huurwo-

ningen trekken we bij oplevering voor de bedrijfswaarde financiering met een lange looptijd aan. Bij de bouw van

koopwoningen vindt voorfinanciering alleen plaats bij “nog niet verkochte woningen”. Het saldo van de liquide

middelen bedroeg ultimo 2009 € 13,2 miljoen negatief.

KasstromenDe kasstromen van corporatie staan onder druk, ook die van Nijestee. Bedroeg de netto kasstroom in 2007

nog € 1.577 per verhuureenheid, in 2009 bedraagt deze nog slechts € 1.422 per verhuureenheid. Oorzaken

hiervoor zijn onder andere: sterke stijging waterschapslasten, heffing, stijging uitgaven kwaliteitsverbetering.

In onderstaande tabel is een specificatie opgenomen (conform methodiek Centraal Fonds Volkshuisvesting).

Omschrijving Jaarrekening 2007 Jaarrekening 2008 Jaarrekening 2009

Netto bedrijfslasten (* € 1 mln.) 13.107 13.230 14.990

Aantal verhuureenheden 13.767 13.788 14.077

Netto bedrijfslasten per verhuureenheid 952 959 1.065

Huur per verhuureenheid 4.009 4.107 4.178

Onderhoudslasten per verhuureenheid 1.480 1.849 1.691

Netto kasstroom per verhuureenheid 1.577 1.299 1.422

De hierboven getoonde netto kasstroom per verhuureenheid is nog net voldoende om de rentelasten te kunnen

voldoen. De rentedekkingsgraad bedroeg ultimo 2007 nog 1,3. Eind 2009 ligt deze rond de 1,1.

FinancieringsbehoefteVolgens het meerjarenperspectief zal de huidige leningportefeuille van € 376,3 miljoen ultimo 2009 stijgen naar

€ 421 miljoen eind 2015. Deze stijging komt omdat we veel nieuwbouw huurwoningen verwachten op te leveren

die door middel van lang vreemd vermogen worden gefinancierd.

Voor 2010 bijvoorbeeld houden we rekening met een behoefte van € 33 miljoen als gevolg van investeringen in

onder andere de Grunobuurt, Semmelweisstraat en diverse kwaliteitsverbeteringen.

Fiscaliteiten Vennootschapsbelasting

Binnen de Vennootschapsbelasting (VPB) onderscheiden we drie tijdvakken:

• Tot en met 31 december 2005: geen vpb-plicht

• 2006 en 2007: gedeeltelijke vpb-plicht (regiem Vaststellingsovereenkomst 1)

• Vanaf 1 januari 2008: integrale vpb-plicht (regiem Vaststellingovereenkomst 2).

9.6.2

9.6.3

9.6.4

9.6.5

9.6.6

9.79.7.1

74

Situatie in 2006 en 2007

Het Belastingplan 2006 verplicht corporaties om over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting te

betalen. Op basis van de in 2007 voltooide Vaststellingsovereenkomst (VSO1) zijn de fiscale resultaten voor de

boekjaren 2006 en 2007 bepaald.

De uitkomsten zijn:

- fiscaal resultaat 2006 - 3.329.620


Totaal - 4.722.170

Vanaf 1 januari 2008

In het belastingplan 2008 is de vennootschapsbelastingplicht omgezet van partieel naar integraal.

In navolging van VSO1 is besloten om ook voor de integrale vennootschapsbelasting een vaststellingsover-

eenkomst op te stellen (VSO2). Begin 2009 is deze overeenkomst gepresenteerd. Corporaties hadden tot 30

april 2009 de tijd om deze overeenkomst al dan niet te ondertekenen. Nijestee heeft besloten om VSO2 wel te

ondertekenen.

Op basis van de uitgangspunten van VSO2 is over 2008 een fiscaal resultaat van nihil berekend.

De fiscale positie ultimo 2008 is dan als volgt:



- fiscaal resultaat 2008 0

Totaal (nog te compenseren) - 4.722.170

Aangifte 2009

Het fiscale resultaat over 2009 bedraagt € 9,8 miljoen negatief. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het

fiscale verlies op de verkoop van grond Kombuis aan de gemeente Groningen. Fiscaal bedraagt de waarde van

deze grondpositie € 13,1 miljoen. Deze waarde is bepaald conform de VSO-regels. Nijestee heeft in het verleden

172 woningen op deze locatie gesloopt. Volgens de VSO mogen de gesloopte woningen dan gewaardeerd wor-

den tegen 70% WOZ-waarde. In 2009 heeft Nijestee deze locatie verkocht aan de gemeente voor € 1,5 miljoen.

Deze prijs is destijds bepaald conform afspraken wijkvernieuwing. In 2009 ontstaat derhalve een fiscaal verlies

van € 11,6 miljoen op dit project.

Het fiscale resultaat over 2009 is als volgt opgebouwd (zie tabel volgende bladzijde):

H 9

Financiën75

Omschrijving

budget

BATEN

Huren

Vergoedingen

Overheidsbijdragen

Verkoop onroerende zaken


Wijziging in onderhanden werk

Geactiveerde productie

Overige bedrijfsopbrengsten

Totaal baten

LASTEN

Afschrijvingen

Overige waardeveranderingen MvA

Erfpacht

Lonen en sociale lasten

Lasten kwaliteitsverbetering

Onderhoud

Verkoopkosten onroerende zaken

Overige bedrijfslasten

Totaal lasten

Exploitatieresultaat

Rentebaten

Rentelasten

Deelnemingen

Belastingen

Resultaat gewone bedrijfsuitoefening

Correctie Oort

Correctie in verband met EIA

Correctie in verband met HIR

Correctie herbestedingsreserve

Resultaat fiscaal

Resultaat

2009 commercieel

58.808

3.941

108

34.589

-11.808

2.532

1.644

89.814

7.282

13.715

1

11.970

2.998

18.323

7.400

14.249

75.938

13.876

3.877

- 17.058

153

-1.471

- 623

- 623

-/-/- 623

Resultaat

2009 fiscaal

58.808

3.941

108

- 11.670

1.990

0

2.532

1.326

57.035

871

2.741

1

11.970

3.488

18.150

0

13.620

50.841

6.194

3.662

- 17.670

0

0

- 7.814

36

0

- 1.990

0

- 9.768-/- 9.768

Verschil

0

0

0

- 46.259

1.990

11.808

0

- 318

- 32.779

6.411

10.974

0

0

- 490

173

7.400

629

25.097

- 7.682

- 215

- 612

- 153

1.471

- 7.191

36

0

- 1.990

0

- 9.145-/- 9.145

Inclusief het negatieve fiscale resultaat over 2009, is de fiscale positie ultimo 2009 als volgt:

- fiscaal resultaat 2006 3.329.620


- fiscaal resultaat 2008 0


Totaal (nog te compenseren) - 14.490.014

76

Latenties

Ultimo 2008 bedroeg het totaal van de actieve latenties € 4,7 miljoen en betrof het de volgende twee aspecten:

• Koopprojecten – de fiscale waardering van de projecten (inclusief locatie grond Kombuis) bedroeg

€ 15,9 miljoen, terwijl de commerciële waardering € 1,5 miljoen bedroeg. Het verschil van € 14,4 miljoen

resulteerde in een actieve latentie (vordering) van€ 3,6 miljoen;

• Langlopende leningen – de fiscale waardering van de langlopende leningen was € 4,4 miljoen lager dan de

commerciële waardering. De hierover berekenden actieve latentie bedroeg € 1,1 miljoen.

Door verschillende oorzaken wijzigt de latentie in 2009. Deze oorzaken zijn:

• Koopprojecten

• Correctie Langlopende leningen

• Verliescompensatie

Ad Koopprojecten:

De hoogte van de in 2008 gevormde latentie van € 3,6 miljoen, betreft het verschil in commerciële boekwaarde

versus fiscale boekwaarde van de projecten (inclusief locatie grond Kombuis in Lewenborg). De commerciële

boekwaarde bedraagt € 1,5 miljoen, de fiscale boekwaarde bedraagt € 15,9 miljoen. De hierover berekende

actieve latentie is in 2008 gewaardeerd op € 3,6 miljoen (€ 15,9 minus € 1,5 = € 14,4 * 25,5% = € 3,6

miljoen). Omdat de locatie grond Kombuis in 2009 is verkocht aan de gemeente vervalt deze latentie van € 3,6

miljoen en moet deze als last via de Winst & Verliesrekening worden verwerkt.

Ad Correctie langlopende leningen

Ultimo 2008 zijn de langlopende leningen fiscaal gewaardeerd op € 317,6 miljoen. De commerciële waardering

betrof € 322 miljoen. Voor het verschil van € 4,4 miljoen is conform de jaarrekeningregels ultimo 2008 een

actieve latentie gevormd van € 1,1 miljoen (€ 4,4 miljoen * 25,5%). Bij de verdere uitwerking van de VSO-regels

in 2009 is gebleken dat de fiscale waardering van € 317,6 miljoen te hoog was. Toen namelijk is duidelijk gewor-

den dat de transitorische rente ultimo 2008 (totaal € 8,7 miljoen) nog gecorrigeerd diende te worden. De juiste

fiscale waardering van de langlopende leningen kwam hierdoor uit op € 308,9 miljoen.

Het verschil met de commerciële waardering van € 322 miljoen liep op naar € 13,1 miljoen en dient als actieve

latentie te worden verantwoord. Berekening: € 13,1 miljoen * 25,5% = € 3,3 miljoen. Omdat ultimo 2008 al

€ 1,1 miljoen was verantwoord en omdat in de jaren 2008 en 2009 de latentie vanwege een voorgeschreven

verloop al is gedaald met € 0,6 miljoen, dient een aanvullende latentie van € 1,6 miljoen te worden verantwoord.

Ad Verliescompensatie

Ultimo 2009 is het totale fiscale verlies over de periode 2006-2009 opgelopen naar € 14,5 miljoen. Deze fiscale

verliezen uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in de toekomst (uiteraard alleen wanneer

er sprake is van fiscale winsten). Bij de uitvoering hiervan wordt een termijn van 9 jaar gehanteerd. Dat wil zeg-

gen dat een verlies uit 2006 nog verrekenbaar is tot en met 2015. De te verwachten verliescompensatie dient

als actieve latentie op de balans te worden opgenomen en via de Winst & Verliesrekening te worden verantwoord.

Om deze latentie te kunnen berekenen dient er een inschatting gemaakt te worden van de toekomstige fiscale

jaarresultaten. Wanneer de inschatting is dat de fiscale resultaten positief zijn, is er ruimte om te compenseren

en moet een actieve latentie worden opgevoerd. Op basis van cijfers uit de meerjarenbegroting gaan we voor de

berekening van de actieve latentie uit van de volgende veronderstellingen:

Per jaar (gemiddeld) Periode 2010-2018

Fiscaal resultaat beheer 5.000.000 45.000.000

Fiscaal resultaat verkopen 2.000.000 18.000.000

Fiscaal resultaat projecten - 6.775.000 -60.975.000

Totaal 225.000 2.025.000

Voor de periode tot en met 2018 wordt een totaal positief fiscaal resultaat verwacht van € 2 miljoen,

wat betekent dat er een actieve latentie van € 0,5 miljoen opgenomen dient te worden (€ 2 miljoen * 25,5%).

Opmerking: de resultaten in de komende jaren zijn vrij laag, omdat de aanpak van de Grunobuurt en andere

H 9

Financiën77

toekomstige projecten in wijkvernieuwingsgebieden, de fiscale resultaten behoorlijk drukt.

Per saldo wordt via de Winst- & Verliesrekening een bedrag verantwoord van negatief € 1,470 miljoen

- latentie projecten (inclusief Kombuis) vervalt - 3.584

- latentie leningen + 1.614

- latentie verliescompensatie + 500

Totaal verantwoord via resultaat 2009 -1.470

BTW

Qua BTW is er in 2009 het nodige veranderd. In deze paragraaf lichten we het volgende toe:

• Integratieheffing. De faciliteit om hiervan af te zien wordt ingetrokken per 1 januari 2010

• Verlaging btw-tarief schilderen en stukadoren woningen

• Verlaging btw-tarief isolatiemateriaal woningen

• Stimuleringsmaatregel EnergieInvesteringsAftrek (EIA)

Integratieheffing

Ondernemers die op eigen grond een opstal (laten) bouwen en deze (ook) gebruiken voor btw-vrijgestelde

prestaties, worden geconfronteerd met de zogenoemde integratieheffing. Hierdoor komen ook de in eerste

aanleg btw-vrije investeringsbedragen (zoals eigen grond, leges en eigen loonkosten) in de btw-heffing, wat leidt

tot een kostenverhoging.

In Mededeling 26 (besluit uit 1994) is voor onder andere woningcorporaties goedgekeurd dat ze mogen afzien

van deze heffing met betrekking tot de bouw van voor verhuur bestemde woningen.

Volgens de Europese Commissie echter is deze goedkeurende regeling van Nederland in strijd met de Europese

BTW-richtlijn. Het kabinet heeft daarom besloten om Mededeling 26 per 1 januari 2010 in te trekken. Aan dit ka-

binetsbesluit is een overgangsregeling gekoppeld (looptijd tot 1 januari 2014), waarin wordt gesteld dat lopende

projecten (gestart voor 1 januari 2010) nog onder de oude regeling mogen worden afgewikkeld.

Verlaging btw-tarief schilderen en stukadoren woningen

Op het schilderen en stukadoren van woningen van 2 jaar en ouder is sinds 15 september 2009 het verlaagde

btw-tarief van toepassing. De ‘oude’ regeling gold alleen voor woningen ouder dan 15 jaar. Het schilderen stuka-

doorswerk kan zowel binnenshuis als buitenshuis worden verricht.

Verlaging btw-tarief isolatiemateriaal woningen

Bij het uitvoeren van op energiebesparing gerichte isolatiewerkzaamheden aan woningen ouder dan 2 jaar, geldt

sinds 1 juli 2009 het verlaagde btw-tarief van 6%. Vanaf 1 januari 2010 loopt deze regeling door met uitzonde-

ring van het aanbrengen van glas.

Tijdelijke stimuleringsmaatregel EnergieInvesteringsAftrek (EIA)

Investeringen ten behoeve van energiebesparing in bestaande huurwoningen mogen in de periode

1 juli 2009 tot 1 december 2010 volgens een bepaalde rekenmethodiek worden gecorrigeerd op het fiscale re-

sultaat. Het gaat om investeringen waarbij het energielabel minimaal 2 stappen verbetert of minimaal op label B

komt. Van de kosten mag 44%, met een maximum van € 15.000 per woning, ten laste van het fiscale resultaat

worden gebracht. Bij een belastingpercentage van 25,5% betekent dit een potentieel voordeel van 11%.

Naar alle waarschijnlijkheid kan Nijestee geen gebruik maken van deze faciliteit, omdat de fiscale resultaten in de

komende jaren negatief zullen zijn.

Risico’s en onzekerhedenConform Artikel 2: 391 van het Burgerlijk Wetboek is in deze paragraaf een opsomming opgenomen van de

voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee Nijestee wordt geconfronteerd.

Risico’s zijn er in diverse soorten en maten. In deze paragraaf hanteren wij voor de overzichtelijkheid een indeling

in externe en interne risico’s.

9.8

9.7.2

78

Externe risico’s

Regeringsbeleid – brede heroverwegingen. In het kader van brede heroverwegingen heeft het kabinet in 2009

twintig werkgroepen ingesteld. De heroverwegingen maken onderdeel uit van het kabinetsbeleid om de financiële

en economische crisis het hoofd te bieden. De werkgroepen hebben de taak om de politieke besluitvorming naar

herstel grondig voor te bereiden.

Eén van de werkgroepen onderzoekt het taakveld “wonen”. Deze werkgroep onderzoekt alle (fiscale) subsidies,

belastingen regels en instituties rond wonen –> (ver)bouwen, (ver)kopen, (ver)huren en verhuizen.

Wat de uitkomst ook zal zijn, de verwachting is dat er het nodige zal veranderen.

In hoeverre de val van het kabinet Balkenende IV invloed heeft op de uitkomsten van de werkgroepen is voorals-

nog onduidelijk.

Kredietcrisis. Nijestee is voor het kunnen investeren in nieuwe woningen sterk afhankelijk van verkoopopbreng-

sten. Vanwege de kredietcrisis zijn deze opbrengsten in 2008 en 2009 sterk teruggelopen. In 2010 verwachten

we wel een licht herstel, maar nog steeds zal de koopmarkt krap zijn. Of de brede heroverwegingen effect zullen

sorteren is nog even afwachten.

Verkoop. Zoals hiervoor al is aangegeven is de verkoop van woningen een belangrijke (financiële) dobber waar

Nijestee op drijft. Zonder deze inkomsten kan Nijestee haar lokale investeringsprogramma maar beperkt uitvoeren.

Om toch de verkopen op peil te houden hebben we begin 2009 het verkoopinstrument

“Koopgarant” geïmplementeerd. Via “Koopgarant” wordt een korting op de aanschafprijs verleend, waardoor

nieuwbouwwoningen ook voor lage- en middeninkomensgroepen bereikbaar worden.

De eerste resultaten zijn bemoedigend. Zowel de verkoop van Sterrenhof als De Velden zijn met inzet van dit

instrument zeer voorspoedig verlopen.

Bouwkosten. De afgelopen jaren zijn de bouwkosten fors gestegen. Vanwege de kredietcrisis wordt er echter

veel minder aanbesteed en is te verwachten dat de bouwkosten een normaler verloop gaan vertonen. Nijestee

verwacht hierdoor de nog aan te besteden projecten binnen reguliere begrotingen af te kunnen ronden.

Planning projecten. Het realiseren van een project kent veel mogelijk vertragende factoren. Allereerst moeten

diverse plannen worden opgesteld en goedgekeurd (bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en bouwplan).

Hierin heeft de gemeente een grote rol. Deze plannen kennen daarnaast allemaal een inspraakprocedure, waar

omwonenden gebruik van kunnen maken.

In de afgelopen jaren is gebleken dat hierdoor aanzienlijke vertragingen kunnen ontstaan, met als gevolg oplopen-

de kosten. Maatregelen ter beperking van het risico: afspraken maken met gemeente (Nieuw Lokaal Akkoord),

vroegtijdige communicatie met omwonenden, realistisch plannen.

Interne risico’s

Projectrealisatie/-management. Ieder jaar hebben we een groot aantal bouwprojecten onder handen. We voegen

daarmee woningen toe aan de woningmarkt. Onderhand zijn we daar redelijk bedreven in geworden, maar het

blijft een voortdurende opgave om al deze projecten tot een goed einde te brengen. Zowel kwalitatief als financi-

eel gezien. Daarom troffen we diverse (organisatorische) maatregelen:

• Disciplines in eigen huis. De afdeling Vastgoed is uitgegroeid tot een volwaardige ontwikkelen bouwpoot.

We kiezen er bewust voor om kennis en kunde in eigen huis te hebben. Dit geldt voor projectleiders, juridische,

financiële en bouwkundige medewerkers. Alleen fiscale kennis huren we incidenteel in.

• Projectnotities en besluitvorming. De directie beoordeelt van elk project een haalbaarheid-, ontwikkel-,

uitvoering- en oplevernotitie. Bij goedkeuring wordt budget verstrekt en kan het project naar een volgende fase.

• Evaluatiemomenten. Door middel van maanden kwartaalrapportages volgen we wat de consequenties zijn

voor het jaarresultaat en of de doelen gehaald worden.

Fiscaliteiten. Vanaf 2006 is er sprake van vennootschapsbelasting bij woningcorporaties. Een nieuwe tak van

sport, ook voor Nijestee. Met de introductie van VSO1 en VSO2 is getracht een aantal vraagstukken sectorgewijs

af te spreken met de belastingdienst.De interpretatie van deze afspraken en het implementeren daarvan binnen

Nijestee heeft veel aandacht nodig.

H 9

Financiën79

Bijlage: Toelichting afkortingen

BBSH = Besluit Beheer Sociale Huursector

BOG = Bedrijfs Onroerend Goed

BSC = Balanced Score Card

BW = Burgerlijk Wetboek

BWS = Besluit Woninggebonden Subsidies

CFV = Centraal Fonds Volkshuisvesting

DVS = De Vernieuwde Stad

EV = Eigen Vermogen

FBI = Fiscale Beleggings Instelling

OGGz = Openbare Geestelijke Gezondheidszorg

GKB = Groningse Krediet Bank

GMF = Groninger Monumenten Fonds

MJD = Maatschappelijk Juridische Dienstverlening

NLA = Nieuw Lokaal Akkoord

ORT = Onrendabele Top

OZB = Onroerend Zaak Belasting

RIE = Risico- Inventarisatie en Evaluatie

RJ = Raad voor de Jaarverslaggeving

RvC = Raad van Commissarissen

SEV = Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting

SenterNovem = Energie agentschap ministerie Economische Zaken

VNN = Verslavingszorg Noord Nederland

VPB = Vennootschaps Belasting

VROM = Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

VSO = Vaststellingsovereenkomst

VTW = Vereniging Toezichthouders Woningsector

VVE = Vereniging van Eigenaren

W&V = Winst en Verlies rekening

WIF = Woon Investerings Fonds

WMO = Wet Maatschappelijke Ondersteuning

WSW = Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WVG = Wet Voorziening Gehandicapten

Bijlage: Overzicht belanghouders Nijestee

Bewoners (klanten)


Wijk-, straat-, flatcomite’s

Klantgroepen in woningprojecten (bijv. Schots en Scheef, COB 10)

Ouderenraad/SOOG

Groninger Studentenbond

Allochtone organisaties (Jasmijn, BRASA, Stichting Residentie Buitenzorg)

Housing Office (buitenlandse studenten)

Carex (tijdelijke bewoning)

Verenigingen van Eigenaren (waar Nijestee ook huurwoningen beheert)

80

Zorg- en welzijnspartijen

Stichting Huis (thuis-daklozen)

Elker (jeugdzorg)

MJD (maatschappelijk/juridisch/jongeren/randgroepen/minderheden)

Werkpro Groningen (op weg naar werk)

VSCG (Vereniging Speeltuin Centrale Groningen)

NOVO (verstandelijk gehandicapten)

Hulpverleningsdienst (openbare gezondheid en (brand)veiligheid)

Dignis/Lentis/Heymansstichting (zorg voor ouderen)

Thuiszorg Groningen

Promens Care (verstandelijk gehandicapten)

De Zijlen (verstandelijk gehandicapten)

’s Heeren Loo Zorggroep (verstandelijk gehandicapten)

Leger des Heils (opvang daklozen)

Gooregt (verpleging, verzorging)

Humanitas (o.a. jeugdzorg, thuiszorg, daklozen, ouderenzorg)

Woonzorg Nederland

Zorgkantoor Groningen (uitvoering AWBZ)

OGGZ (geestelijke zorg/complexe problematiek)

Verslavingszorg Noord Nederland (VNN)

Terwille (verslavingszorg)

Van Mesdag Kiniek (forensisch psychiatrisch centrum)

COA (opvang asielzoekers)

NOMAS (minderjarige asielzoekers)

Bureau Woonkans (woonbegeleiding)

Meldpunten overlast & zorg

Stichting Stiel (opbouwwerk, sociale activering, vrijwilligerswerk)

Stichting Exodus (opvang ex-gedetineerden)

Politie (wijkniveau, recherche & KLPD)

Justitie

Gemeente en corporaties

College B&W

Raadscommissie Ruimte en Wonen

Stad Groninger corporaties

Diensten gemeente Groningen (zoals RO/EZ, OCSW, CBK, Milieudienst, SoZaWe)

Provincie/GS

Regionale corporaties

Selectiecommissie Groninger Corporaties (urgentie toekenning)

Groningse Kredietbank (niet-commercieel)

Energieconvenant Groningen (Provincie/Gemeente/Nutsbedrijven)

Onderwijsinstellingen

Regionale Opleidings Centra (Noorderpoortcollege, Alfa College)

Diverse Vensterscholen

Rijksuniversiteit Groningen

Hanzehogeschool

Economisch netwerk (afstemming middelbaar beroepsonderwijs op arbeidsmarkt)

H 9

Financiën81

| Jaarrekening 2009 |

10 H

10 Kengetallen

83 Kengetallen 2009 2008

Gegevens woningbezit:

Aantal verhuureenheden in exploitatie

- woningen/woongebouwen 13.275 12.999

- onroerende zaken niet zijnde woningen

. garages 668 626

. bedrijfsruimtes 149 110

. overig 296 307

Totaal 14.388 14.042

Mutaties woningbezit:

- aantal opgeleverd +418 + 443

- aantal aangekocht +26 +6

- aantal verkocht -153 - 190

- aantal sloop -10 - 235

- overige mutaties -5 + 5

276 29

Prijs-kwaliteitsverhouding:

- gemiddelde netto huurprijs per verhuureenheid

per maand 363 358

Het verhuren van woningen:

- huurderving (leegstand + oninbaar) in % jaarhuur 1,68 1,31

Financiële continuïteit (actuele waarde)

- solvabiliteit (%) 29,4 32,3

- liquiditeit (current ratio %) 30,1 57,5

- rentabiliteit eigen vermogen (%) -4,5 -10,0

- rentabiliteit vreemd vermogen (%) 4,0 4,2

- rentabiliteit totaal vermogen (%) 1,4 -0,8

- cash-flow per woning 502 512

Balans en Winst- en verliesrekening (actuele waarde)

- eigen vermogen per woning 13.803 14.724

- resultaat per woning -615 -1.594

Personeelsbezetting: (*)

- aantal Fte’s (fulltime-equivalent) 195 209

- werkelijk aantal personeelsleden 209 224

(*) de daling ten opzichte van 2008 wordt veroorzaakt doordat Pandgarant verder verzelfstandigd is.

De medewerkers van Pandgarant staan per 1 januari 2009 derhalve niet meer op de loonlijst van Nijestee.

Jaarrekening en toelichting Toelichting grondslagen

AlgemeenToegepaste standaarden

Conform de in het Besluit Beheer Sociale Huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen, is de

jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behou-

dens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toege-

laten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 opgenomen

voorschriften.

Verslaggevingsperiode

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar.

Continuïteit

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepalingDe grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn

gebaseerd op historische kosten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen

nominale waarde.

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voorde-

len naar Nijestee zullen voortvloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting

wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met

een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen

worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is

gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.

Baten worden in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch

potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft

plaats gevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een ver-

mindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaats gevonden, waarvan de omvang

betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nage-

noeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief

of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de

balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid

van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.

De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management van Nijestee oordelen vormt en schattingen en

veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde

van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze

schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen

van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden

waarvoor de herziening gevolgen heeft.

1184

Consolidatie

Gezien het beperkte effect van de deelnemingen waarbij sprake is van overwegende zeggenschap op het balans-

totaal, de solvabiliteit en liquiditeit (Nijestee Onroerend Goed BV), is afgezien van consolidatie.

Stelselwijziging pensioenen

In 2009 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving een nieuwe richtlijn 271.3 over pensioenen gepubliceerd, die

met onmiddellijke ingang mag worden toegepast. Uitgangspunt van de nieuwe Richtlijn is dat voor alle pensioen-

regelingen de te verwerken pensioenlast in principe gelijk is aan de verschuldigde pensioenpremie. Deze toepas-

sing heeft voor Nijestee niet geleid tot een wijziging in de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling met

de voorheen gehanteerde verwerkingswijze.

BalanswaarderingMateriële vaste activa

De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op basis van de bedrijfswaar-

de. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige

exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de

verhuureenheden.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste

schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de

resterende levensduur van het actief.

Bij de bedrijfswaardeberekening hanteren we de volgende uitgangspunten:

Algemene uitgangspunten:

Strategie In ons portfoliobeleid stippelen we de strategie voor ons bezit uit. We gebruiken

vijf complexstrategieën:

- doorexploiteren

- investeren

- in stand houden

- sloop

- verkopen.

Looptijd/restant levensduur - restant levensduur

- aanpassing indien complexstrategie hiertoe aanleiding geeft

- bij nieuwe investeringen: in principe 50 jaar

- bij-/na-investeringen: per investering bekijken. Verlengen van de levensduur mag

indien de investering daar aanleiding toe geeft.

Complexindeling Gebaseerd op het strategielabel en op aanvullende kenmerken zoals ligging en

restant levensduur.

Specifieke parameters:

Disconteringsvoet 6,00% (medionummerando)

Inflatie 2010: 2,0% (onderhoud 3%)

2011 en verder: 2,0% (onderhoud 2,25%)

Kasstromen:

Huurbeleid Huidige huur. Rekening houden met jaarlijkse huurverhoging van:

2010: 1,2%

2011: 1,5%

2012 en verder: 2%

Huurderving - basispercentage 1,7%

- basis verhogen/verlagen afhankelijk van werkelijke dervingcijfers.

Huurharmonisatie Niet toegepast

Verkoopopbrengsten Geschatte verkopen (aantallen en opbrengsten op basis van begroting 2010)

eerste 5 jaar meenemen.

Eindwaarde (restwaarde) Grondwaarde volgens gemeentelijke grondwaardetabel bij begin exploitatie stijgt

H 11

Jaarrekening en toelichting85

tijdens exploitatie met 2,50 % per jaar. Vervolgens contant maken tegen

disconteringspercentage. Beginwaarde wel corrigeren met geschatte sloopkosten.

Onderhoud Niet-planmatig onderhoud: basisbedrag per woning is begroting 2010. Aanpassen

indien complexlabelling daartoe aanleiding geeft

Planmatig onderhoud: op basis van conditiemeting (geeft inzicht in

meerjarenonderhoudsbehoefte).

Beheer (organisatiekosten) Norm voor alle complexen gelijk (op basis van begroting 2010)

Belasting en verzekeringen Belasting: specifiek per complex.

Verzekeringen: norm per complex (conform polis).

Tijdelijke verschillen tussen de gehanteerde disconteringsvoet en de actuele marktrente worden door middel van

een rentabiliteitswaardecorrectie meegenomen bij de bepaling van de bedrijfswaarde.

De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de Winst- en Verliesrekening onder de

post ‘Mutatie actuele waarde’.


De onroerende zaken die in het kader van een regeling “verkocht onder voorwaarden” zijn overgedragen aan

een derde en waarvoor een terugkoopplicht bestaat, worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met

de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na de eerste verwerking is de

marktwaarde op basis van de regeling verkocht onder voorwaarden.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of

vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. Het betreft met name computerapparatuur.

Dit wordt in circa drie jaar afgeschreven.

Materiële vaste activa in ontwikkeling

De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen huurwoningen en zijn gewaardeerd volgens de bestede bedragen,

onder aftrek van eventuele eenmalige subsidies en onrendabele delen van de investering. Bij eigen inbreng van

bezit, is de waardering bepaald aan de hand van de actuele grondwaarde.

Aan de projecten wordt 4,75% rente toegerekend in verband met de financiering van deze projecten. Indien op

projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo

opgenomen onder de post ‘voorziening onrendabele investeringen’.

Financiële vaste activa

Te vorderen BWS-subsidies

Waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante

waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement

onder aftrek van de ontvangen bijdrage.

Deelnemingen

Er is een 100% deelneming in Nijestee Onroerend Goed B.V. Deze is vanwege het beperkte belang niet gecon-

solideerd. Er is een minderheidsdeelneming van 33,33% in Pandgarant B.V. Vanwege het beperkte belang is

Pandgarant B.V. niet geconsolideerd. Beide bedrijven zijn statutair gevestigd te Groningen. De minderheidsdeel-

nemingen in de Stichting Groninger MonumentenFonds, statutair gevestigd te Groningen (28%) en in WoningNet

N.V., statutair gevestigd te Utrecht (0,02%), zijn verantwoord tegen netto-vermogenswaarde volgens de

vermogensmutatiemethode.

Vanwege het beperkte financiële belang en vanwege het inzicht is er voor gekozen om de diverse Verenigingen

van Eigenaren niet in de consolidatie te betrekken.

Uitgekeerde dividenden worden verantwoord in het jaar waarin zij betaalbaar worden gesteld.

86

Belastinglatenties

Ultimo 2008 is een actieve belastinglatentie gevormd van € 4,7 miljoen (€ 1,1 miljoen leningen en

€ 3,6 miljoen projecten) als gevolg van tijdelijke verschillen tussen de fiscale boekwaarde en de commerciële

boekwaarde. Ultimo 2009 daalt deze actieve latentie met € 1,5 miljoen naar € 3,2 miljoen. Deze daling wordt

veroorzaakt door:

• Latentie leningen: Ultimo 2008 zijn de langlopende leningen fiscaal gewaardeerd op € 317,6 miljoen.

De commerciële waardering betrof € 322 miljoen. Voor het verschil van € 4,4 miljoen is conform de jaarreke-

ningregels een actieve latentie gevormd van € 1,1 miljoen (€ 4,4 miljoen * 25,5%). Bij de verdere uitwerking

van de VSO-regels in 2009 is gebleken dat de fiscale waardering van € 317,6 miljoen te hoog was. Toen

namelijk is duidelijk geworden dat de transitorische rente ultimo 2008 (totaal € 8,7 miljoen) nog gecorrigeerd

diende te worden. De juiste fiscale waardering van de langlopende leningen kwam hierdoor uit op € 308,9

miljoen. Het verschil met de commerciële waardering van € 322 miljoen liep op naar € 13,1 miljoen en dient

als actieve latentie te worden verantwoord. Berekening: € 13,1 miljoen * 25,5% = € 3,3 miljoen. Omdat

ultimo 2008 al € 1,1 miljoen was verantwoord en omdat in de jaren 2008 en 2009 de latentie vanwege een

voorgeschreven verloop reeds is gedaald met € 0,6 miljoen, dient een aanvullende latentie van € 1,6 miljoen

te worden verantwoord.

• Latentie projecten: De hoogte van de in 2008 gevormde latentie projecten van € 3,6 miljoen, betreft het

verschil in commerciële boekwaarde versus fiscale boekwaarde van de projecten (inclusief locatie grond Kom-

buis in Lewenborg). De commerciële boekwaarde bedraagt € 1,5 miljoen, de fiscale boekwaarde bedraagt

€15,9 miljoen. De hierover berekende actieve latentie is gewaardeerd op € 3,6 miljoen (€ 15,9 minus € 1,5

= € 14,4 * 25,5% = € 3,6 miljoen). Omdat de grond van de Kombuis-locatie in 2009 is verkocht aan de ge-

meente vervalt deze latentie van € 3,6 miljoen en moet deze via de Winst & Verliesrekening worden verwerkt.

• Latentie verliescompensatie: Ultimo 2009 is het totale fiscale verlies over de periode 2006-2009 opgelopen

naar € 14,5 miljoen. Deze fiscale verliezen uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in

de toekomst (uiteraard alleen wanneer er sprake is van fiscale winsten). Bij de uitvoering hiervan wordt een

termijn van 9 jaar gehanteerd. Dat wil zeggen dat een verlies uit 2006 nog verrekenbaar is tot en met 2015.

De te verwachten verliescompensatie dient als actieve latentie op de balans te worden opgenomen en via de

Winst & Verliesrekening te worden verantwoord. Om deze latentie te kunnen berekenen dient er een inschatting

gemaakt te worden van de toekomstige fiscale jaarresultaten. Wanneer de inschatting is dat de fiscale resul-

taten positief zijn, is er ruimte om te compenseren en moet een actieve latentie worden opgevoerd. Op basis

van cijfers uit de meerjarenbegroting gaan we voor de berekening van de actieve latentie uit van de volgende

veronderstellingen:

Per jaar (gemiddeld) Periode 2010-2018

Fiscaal resultaat beheer 5.000.000 45.000.000

Fiscaal resultaat verkopen 2.000.000 18.000.000

Fiscaal resultaat projecten - 6.775.000 -60.975.000

Totaal 225.000 2.025.000

Voor de periode tot en met 2018 wordt een totaal positief fiscaal resultaat verwacht van € 2 miljoen, wat

betekent dat er een actieve latentie van € 0,5 miljoen opgenomen dient te worden (€ 2 miljoen * 25,5%).

Opmerking: de resultaten in de komende jaren zijn vrij laag, omdat de aanpak van de Grunobuurt en andere

toekomstige projecten in wijkvernieuwingsgebieden de fiscale resultaten behoorlijk drukt.

Recapitulatie:

Primo boekjaar Mutatie Ultimo boekjaar

Latentie leningen 1.114.000 1.614.000 2.728.000

Latentie projecten 3.585.000 - 3.585.000 0

Latentie verliescompensatie 0 500.000 500.000

Totaal 4.699.000 - 1.471.000 3.228.000

Per saldo daalt de actieve latentie derhalve van € 4,7 miljoen naar € 3,2 miljoen.

H 11


Vlottende activa

Voorraden

De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs.

Onderhanden werk (koopwoningen)

Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico

bestemd voor verkoop. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkap-

paraat (voorbereiding, toezicht, directievoering). Aan deze kosten wordt 5% rente tijdens de bouw toegerekend in

verband met financiering van deze projecten. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onder-

handen projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (“percentage of

completion-methode”) per balansdatum.

Vooruit ontvangen termijnen worden in mindering gebracht op de onderhanden projecten.

Vorderingen

De vorderingen zijn berekend en opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening wegens

oninbaarheid.

PassivaEgalisatierekeningen

Te verrekenen subsidie BWS

Waardering van de egalisatierekening BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang

van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van het ten gunste van

het resultaat gebrachte traditionele exploitatietekort.

Egalisatie erfpacht

Vanaf 2001 wordt er bij de verkoop van de nieuwbouw- en samengevoegde woningen van een aantal projecten

in het Oosterpark een bedrag ontvangen voor de erfpacht van de komende 30 jaar. Jaarlijks valt hier een bedrag

uit vrij. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente toegevoegd. Het betreft de projecten Pioenpark,

G. Bakkerstraat, Hyacinthstraat en Kooykerplein.

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen

Met ingang van het boekjaar 2004 is er een voorziening gevormd voor de onrendabele investeringen inzake

lopende huurprojecten, conform de nieuwe richtlijn voor de jaarverslaglegging. Het betreft onrendabele delen die

hoger zijn dan de tot dat moment gedane investeringen.

Leningen

De leningen zijn opgenomen tegen nominale waarden.

Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De terugkoopverplichting die voortvloeit uit de regeling verkocht onder voorwaarden wordt opgenomen tegen de

overeengekomen overdrachtswaarde, deze wordt gewaardeerd tegen de reële waarde.

Kortlopende schulden

De schulden op korte termijn zijn opgenomen tegen nominale waarden.

88

Resultaat bepalingHet resultaat 2009 is berekend met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor activa

en passiva. Baten worden in principe pas verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden (van-

uit het voorzichtigheidsbeginsel) direct opgenomen in het jaar waarin zij bekend zijn. Er zijn twee uitzonderingen

op deze regel: bij projecten met een looptijd langer dan één jaar vindt proportionele winstneming plaats, en bij

combi-projecten (koop- en huurwoningen) worden de winsten en de onrendabele delen gesaldeerd.

Rente

In de winsten verliesrekening zijn de rentelasten verantwoord die voortvloeien uit het vreemd vermogen.

Belastingen/latenties

Belastingen omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente be-

lastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen. De over het boekjaar verschuldigde

en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar,

berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel

al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Hierbij wordt rekening gehouden met de verschillende fiscale faciliteiten voor zover van toepassing.

Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van

activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

Er wordt uitsluitend een belastinglatentie opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat de latentie binnen af-

zienbare termijn zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien

en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal

worden gerealiseerd.

H 11


Enkelvoudige balans per 31 december 2009 – Actuele waarde

ACTIVA 2009 2008

VASTE ACTIVA


- Onroerende en roerende zaken in exploitatie 563.429.824 502.044.331

- Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.477.000 0

- Onroerende en roerende zaken tdd exploitatie 2.772.747 5.682.148

- Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 34.562.196 52.698.038

Totaal materiële vaste activa 602.241.767 560.424.517


- Te vorderen BWS-subsidies 724.992 827.030

- Deelnemingen 489.701 505.182

- Leningen u/g 2.792.234 1.292.234

- Belastinglatentie 3.227.411 4.698.780

Totaal financiële vaste activa 7.234.338 7.323.226

VLOTTENDE ACTIVA

- Voorraden 229.013 251.443

- Onderhanden koopprojecten 5.038.255 16.845.885

Totaal voorraden 5.267.268 17.097.328

Vorderingen

- Huurdebiteuren 550.911 463.770

- Groepsmaatschappijen 0 134.993

- Overige vorderingen 6.407.100 2.209.811

- Overlopende activa 1.696.036 4.471.334

Totaal vorderingen 8.654.047 7.279.908

Liquide middelen 23.758 12.557

Totaal 623.421.178 592.137.536

90

Enkelvoudige balans per 31 december 2009 – Actuele waarde

PASSIVA 2009 2008

Eigen vermogen

- Overige reserves 42.462.766 42.794.096

- Herwaarderingsreserve 148.931.258 169.315.646

- Resultaat boekjaar “overige reserves” -623.423 -331.330

- Resultaat boekjaar “herwaarderingsreserve” -7.539.551 -20.384.388

Totaal eigen vermogen 183.231.050 191.394.024

Egalisatierekening

- BWS-subsidies 401.961 434.025

- Erfpacht 6.754.844 6.840.121

- Overig 14.659 14.810

Totaal egalisatierekening 7.171.464 7.288.956

Voorzieningen

- Voorziening onrendabele investeringen 9.893.369 8.713.995

- Overig 0 0

Totaal voorzieningen 9.893.369 8.713.995


- Leningen 376.321.304 342.258.167

- Terugkoopverplichting onroerende zaken v.o.v. 1.477.000 0

- Waarborgsommen 21.173 32.628

Totaal langlopende schulden 377.819.477 342.290.795


- Schulden aan banken 13.252.882 16.716.941

- Schulden aan leveranciers 7.385.950 6.687.114

- Schulden aan groepsmaatschappijen 0

- Belastingen 8.267.503 1.506.164

- Sociale lasten 560.170 508.851

- Onderhoudsverplichtingen 1.356.153 1.322.160

- Nog te verrichten prestaties 1.401.907 850.061

- Schulden aan personeel 431.449 408.947

- Overlopende passiva 12.649.804 14.449.528

Totaal kortlopende schulden 45.305.818 42.449.766

Totaal 623.421.178 592.137.536

H 11


2009 2008

Bedrijfsopbrengsten

- Huren 58.807.925 56.629.483

- Vergoedingen 3.941.415 3.784.939

- Overheidsbijdragen 107.845 112.368

- Verkoop onroerende zaken 34.589.206 43.709.309

- Wijziging in onderhanden werk -11.807.629 3.767.187

- Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf 2.531.548 2.720.838

- Overige bedrijfsopbrengsten 1.644.364 2.336.301

Som der bedrijfsopbrengsten 89.814.674 113.060.424

Bedrijfslasten

- Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 264.481 296.770

- Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 13.714.859 16.372.433

- Erfpacht 335 930

- Lonen en salarissen 9.101.686 9.473.162

- Sociale lasten 1.168.354 1.221.053

- Pensioenlasten 1.699.820 1.692.521

- Lasten kwaliteitsverbetering 2.997.642 5.199.736

- Lasten onderhoud 18.323.223 17.963.967

- Verkoopkosten onroerende zaken 7.399.730 29.781.472

- Overige bedrijfslasten 14.249.473 12.624.594

Som der bedrijfslasten 68.919.603 94.626.638

Bedrijfsresultaat 20.895.071 18.433.786

- Rentebaten 3.876.714 3.360.200

- Rentelasten -17.058.570 -16.487.671

-13.181.856 - 13.127.471

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 7.713.215 5.306.316

- Belastingen -1.471.369 871.100


-1.318.850 1.050.952

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 6.394.365 6.357.268

Buitengewone baten en lasten 0 0

Resultaat na belastingen voor mutatie actuele waarde 6.394.365 6.357.268

Mutatie actuele waarde -14.557.339 -27.072.985

Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde -8.162.974 -20.715.718

Enkelvoudige winsten verliesrekening – Actuele waarde 92

Enkelvoudige Staat van Herkomst en Besteding der Middelen – Actuele waarde

2009

Saldo vlottende middelen begin boekjaar (*) -18.059.972

HERKOMST VAN MIDDELEN

Bedrijfsuitoefening

- Resultaat 0

- Afschrijvingen 0

Kapitaalsfeer

- Desinvesteringen 18.135.842

- Afname deelnemingen 15.481

- Afname belastinglatentie 1.471.369

- Afname leningen u/g 0

Vermogenssfeer

- Toename egalisatierekening

- Toename voorzieningen 1.179.373

- Toename leningen 48.356.926

- Toename terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden 1.477.000

- Toename waarborgsommen 0

- Afname te vorderen BWS subsidie 102.038

Totaal herkomst van middelen 70.738.029

BESTEDING VAN MIDDELEN

Bedrijfsuitoefening

- Resultaat 8.162.974

Kapitaalsfeer

- Mutatie bedrijfswaarde 58.476.092

- Investeringen 0

- Toename onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.477.000

- Toename leningen u/g 1.500.000

- Toename deelnemingen 0

Vermogenssfeer

- Afname egalisatierekening 117.491

- Aflossing leningen 14.293.790

- Afname voorzieningen 0

- Afname waarborgsommen 11.455

Totaal besteding van middelen 84.038.802

Saldo vlottende middelen einde boekjaar (*) -31.360.745

(*) Saldo vlottende middelen = voorraden + vorderingen + liquide middelen – kortlopende schulden

H 11


Bedrijfswaarde primo 2009

Verkoop/samenvoeging (1)

Desinvestering (2)

Aankoop (3)

Investering (4)

Overig (5)

Gecorrigeerde bedrijfswaarde na

mutatie woningbestand

Aanpassing levensduurverwachting

Gecorrigeerde bedrijfswaarde na

aanpassing levensduur

Verloop tijd (6)

Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2008

ultimo 2009


Mutatie huurinflatie/huurniveau (7)

Mutatie huurdervingspercentage

Mutatie restwaarde (8)

Mutatie onderhoud (9)

Mutatie algemeen beh. en adm. (10)

Mutatie belastingen (11)

Mutatie verzekeringen

Mutatie verkopen (12)

Mutatie inflatiecorrectie (13)

Subtotaal overige mutaties

Bedrijfswaarde ultimo 2009

Mutatie bedrijfswaarde

Rentabiliteitswaardecorrectie

441.516.000

- 3.714.000

- 112.000

1.089.000

46.891.000

0

485.670.000

0

485.670.000

- 8.991.000

476.679.000

0

317.000

0

- 639.000

6.382.000

1.860.000

- 5.584.000

- 225.000

20.580.000

- 6.546.000

16.145.000

492.824.000

51.308.000

17.429.000

- 720.000

0

0

3.239.000

0

19.948.000

0

19.948.000

57.000

20.005.000

0

- 389.000

0

16.000

- 1.000

18.000

- 28.000

0

0

0

- 384.000

19.621.000

2.192.000

2.450.000

24.000

0

0

38.000

0

2.512.000

0

2.512.000

- 3.000

2.509.000

0

- 53.000

0

7.000

- 23.000

35.000

0

0

0

0

- 34.000

2.475.000

25.000

5.284.000

- 2.874.000

0

0

0

0

2.410.000

0

2.410.000

98.000

2.508.000

0

- 20.000

0

0

0

1.000

0

0

0

0

- 19.000

2.489.000

- 2.795.000

428.000

0

0

0

151.000

-294.000

285.000

0

285.000

0

285.000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

285.000

-143.000

9.106.000

0

0

0

0

573.000

9.679.000

0

9.679.000

0

9.679.000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

9.679.000

573.000

476.213.000

- 7.284.000

- 112.000

1.089.000

50.319.000

279.000

520.504.000

0

520.504.000

-8.839.000

511.665.000

0

- 145.000

0

- 616.000

6.358.000

1.914.000

- 5.612.000

- 225.000

20.580.000

- 6.546.000

15.708.000

527.373.000

51.160.000

Stand primo 2009

Mutatie

Stand ultimo 2009

31.514.000

7.315.000

38.829.000

Woningen BOG Garages/

Parkeerpl.

Eigen

huisvesting

Tdd

exploitatie

Grondwaarde Totaal

Toelichting op de balans

MATERIËLE VASTE ACTIVA

2009 2008

Het totaal van de bedrijfswaarde bedraagt: 527.373.061 476.212.979

Het totaal van de RW-correctie bedraagt 38.829.510 31.513.500


De bedrijfswaarde/RW-correctie is ten opzichte van 2008 met € 58.476.000 toegenomen.

In onderstaande tabel is het verloop zichtbaar:

94

Toelichting woningen:

Verkoop/samenvoeging (1): betreft de verkoop van bestaand bezit (regulier 52, projectmatig 63 en

randwoningen 38) en samenvoeging van enkele woningen in het Hoornse Meer.

Desinvestering (2): betreft sloop 10 woningen Boerhaavelaan.

Aankoop (3): betreft aankoop 23 woningen Melisseweg en aankoop 3 woningen Fossemaheerd/Jaltadaheerd

Investering (4): in 2009 zijn er 418 woningen toegevoegd. Dit betreft: Frontier 1e fase (127 woningen),

Da Costastraat (inclusief zorgvoorziening, 45), De Rederijker (46), Corpus den Hoorn 2e fase (75), Callisto

(inclusief zorgvoorziening, 89), Aurum (7), Clematisweg (26), WA Scholtenstraat (1) en La Déesse (2). Daarnaast

geïnvesteerd in locatie ORKZ aan de Hereweg

Verloop tijd (6): de kasstroom uit 2009 vervalt.

Mutatie huurinflatie/huurniveau (7): in de bedrijfswaardeberekening ultimo 2008 werd nog uitgegaan van een

huurverhoging van 2% in 2010 en 2011. De toegestane huurverhoging voor 2010 is echter verlaagd naar 1,2%

(gerelateerd aan de inflatie over 2009). Veiligheidshalve houden wij voor 2011 rekening met 1,5%, vanaf 2012

gewoon weer met 2%. Deze aanpassingen hebben een negatief effect op de bedrijfswaarde van circa € 4,8

miljoen. Omdat (vanwege oplevering nieuwbouw) de huuropbrengsten van Frontier 1e fase en Clematisweg met

€ 5,1 miljoen stijgen, bedraagt de totale mutatie circa € 300.000 positief

Mutatie restwaarde (8): omdat er meer verkopen zijn meegenomen, daalt de restwaarde.

Mutatie onderhoud (9): op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting zijn er binnen bepaalde complexen min-

der onderhoudskosten meegenomen. Dit vertaalt zich direct in een hogere bedrijfswaarde

Mutatie algemeen beheer en administratie (10): de norm voor algemeen beheer en administratie is conform

de begroting van 2010 verlaagd. Hierdoor een hogere kasstroom.

Mutatie belastingen (11): in 2009 zijn de waterschapslasten per verhuureenheid verhoogd met

circa € 30. Hierdoor verlaagt de bedrijfswaarde met € 5,6 miljoen.

Mutatie verkopen (12): ten opzichte van 2008 zijn er meer verkoopopbrengsten/aantallen opgevoerd. De

projecten Frontier 1e fase, De Rederijker, Callisto zijn hiervoor verantwoordelijk. In de bedrijfswaarde houden we

namelijk rekening met verkoop van de niet verkochte woningen binnen 10 tot 15 jaar. De aantallen sluiten aan

bij de meerjarenbegroting.

Mutatie inflatiecorrectie (13): de stijging van de onderhoudskosten wordt nu ingeschat op 2,25% per jaar.

Dit was in de vorige bedrijfswaardeberekening nog 2%. Vandaar een hogere kasstroom, wat resulteert in een

lagere bedrijfswaarde van € 6,5 miljoen.

Toelichting BOG:

Verkoop/samenvoeging (1): betreft de verkoop van vier BOG-objecten (Schuitendiep 88,

Gorechtkade 3, Gorechtkade 16 en Damsterkade 5).

Investering (4): betreft het in exploitatie nemen van Het Paleis (Bloemsingel 10).

Toelichting eigen huisvesting: Verkoop/samenvoeging (1): betreft de verkoop van de Naberpassage aan de gemeente.

De historische kostprijs van de onroerende zaken in exploitatie en ten dienste der exploitatie bedragen in totaal

€ 424.810.864 (zie verder Bijlage 1). Het aantal woningen behorend tot de onroerende zaken in exploitatie, welke

zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 954. Het aantal woningen welke naar verwachting binnen vijf jaar ver-

kocht zullen worden, bedraagt 731. De verwachte kasstroom bedraagt € 61 miljoen, hetgeen tevens is ingerekend

als kasstroom in de bedrijfswaarde.

H 11



2009 2008

De totale waarde van deze post bedraagt: 1.477.000 0

De onroerende zaken die verkocht zijn met een terugkoopverplichting hebben betrekking op 37 verkochte

ateliers in Het Paleis (Bloemsingel 10).

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Het totaal van de onroerende en roerende zaken

in ontwikkeling bedraagt: 34.562.196 52.698.038

De post Onroerende zaken in ontwikkeling is als volgt samengesteld:

2009 2008

Stand 1 januari 52.698.039 45.992.936

Investeringen 59.611.261 48.109.039

Toevoeging rente projecten 2.814.663 2.829.679

Boekwaarde en kosten sloopcomplexen 10.335 -128.297

Afgewikkelde projecten -74.310.783 -29.006.148

Afboeking overige kosten inzake wijkvernieuwing -18.919.166 -13.215.965

Onrendabele delen van investeringen 13.371.546 -1.883.206

Overheveling onderhanden werk -713.699 0

Totaal 34.562.196 52.698.039

Onder deze post zijn opgenomen de huurprojecten in ontwikkeling in het kader van nieuwbouw en

herstructurering.

Het saldo per 31 december 2009 van de huurprojecten in ontwikkeling bestaat uit:

2009

- Frontier 2e fase, 49 woningen en 1 kantoorpand 7.129.771

- De Velden, circa 180 woningen 7.110.415

- Trefkoel 4.491.816

- Stadswerf, circa 200 woningen 3.784.437

- Grunobuurt, circa 500 woningen 2.863.106

- Dagbesteding ’s Heerenloo Zuidwolde, 1 pand 2.307.235

- Noorderkerk 1.646.940

- Semmelweisstraat, circa 80 woningen 1.409.101

- Grote Beerstraat 804.470

- Biemans Oosterhamrikkade 645.408

- Giga Paradijsvogelstraat 627.170

- Prof. Wiersemastraat , 25 parkeerplaatsen en 1 bedrijfspand 617.156

- Taxicentrale, circa 60 woningen 202.417

- Eemskanaalzone, grondsanering 196.215

- Bloemstraat 3-5-7, 14 woningen 174.247

- Woonschepenhaven 165.840

- Da Costastraat openbare ruimte 117.236

- Nieuwbouw kantoor Nijestee 104.641

- Overige 164.575

Totaal 34.562.196

96

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

2009 2008

Te vorderen bws-subsidies 724.992 827.030

Het verloop van deze post is als volgt:

Beginsaldo 827.030 924.706

Mutaties in het boekjaar:

- Rente 43.435 47.797

- Ontvangen bijdrage -145.473 -145.473

- Correctie rente voorgaande jaren 0 0

Saldo -102.038 -97.676

Eindsaldo 724.992 827.030

De te vorderen BWS-subsidies hebben betrekking op:

- 15 woningen Geraniumhof 18.184 23.030

- 8 woningen Oosterpark 18.528 25.373

- 20 woningen Linnaeusplein 147.491 167.511

- 20 woningen Badstratenbuurt 105.350 119.650

- 26 woningen Waterland 13.600 22.751

- 48 woningen Boerhaavelaan 42.005 58.191

- 20 woningen J.Steenstraat 105.350 119.650

- 60 woningen Kop Oosterpoort 258.824 270.092

- Diversen 15.660 20.782

Totaal 724.992 827.030

Deelnemingen 489.701 505.182

Totaal PandGarant Gmf WoningNet Kuub Nijestee

Onroerend

Goed

Begin saldo 505.182 35.419 450.000 1.219 0 18.544

Mutaties:

- waardeverandering 2009 -15.481 -15.332 0 0 0 -149

- nieuwe deelneming 0 0 0 0 0

Saldo mutaties -15.481 -15.332 0 0 0 -149

Eindsaldo 489.701 20.087 450.000 1.219 0 18.395

De post deelnemingen bestaat uit:

H 11


Pandgarant

Pandgarant richt zich onder andere op het VVE-beheer en op het onderhoud van woningen van particulieren.

Nijestee Onroerend Goed BV

Deze BV is eind 2007 opgericht als Fiscale Beleggingsinstelling om maximaal te kunnen anticiperen op toekom-

stige ontwikkelingen in het kader van de vennootschapsbelasting.

Stichting Groninger Monumentenfonds

Stichting Groninger Monumentenfonds heeft ten doel: het behouden van met name Rijksmonumenten.

Vanaf 18 september 2001 participeert Nijestee in deze stichting. Sinds deze datum heeft Nijestee het Water-

schapshuis in Onderdendam aangekocht en ingebracht in de stichting. De inbreng is vertaald in een aandeel in

het fonds en bedraagt € 450.000

WoningNet NV

Nijestee heeft een aandeel gekocht in WoningNet NV. Deze vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, finan-

cieren van en het voeren van de directie of administratie van ondernemingen die zich met name bezig houden

met de ondersteuning van verhuur- en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen krachtens de Woningwet.

KUUB

Kuub is het centrum voor particuliere bouw in Groningen. De stichting helpt particulieren met de realisatie van

een eigen nieuwbouwwoning. De gemeente Groningen en Nijestee zijn medeoprichters. Bij de start heeft de

gemeente Groningen aan Kuub een lening verstrekt van € 340.335

Nijestee heeft op 20 juli 2004 besloten om voor 50% borg te staan voor deze lening (in casu voor

€ 170.168). De lening is ingegaan per 1 augustus 2004 en kent een looptijd van zeven jaar, waarbij de eerste

drie jaar aflossingsvrij zijn. Ultimo 2009 is € 32.356 afgelost en resteert aldus € 137.812.

2009 2008

Leningen u/g 2.792.234 1.292.234

Deze post is als volgt samengesteld:

Beginsaldo 1.292.234 378.368


- Verstrekkingen 1.500.000 1.000.000

- Aflossingen 0 86.134

Eindsaldo 2.792.234 1.292.234

De post leningen u/g bestaat uit:

Beginsaldo Verstrekking Aflossing Eindsaldo

Specificatie overige leningen u/g:

WBV Woonstade 292.234 292.234

Wooninvesteringsfonds 1.000.000 1.500.000 2.500.000

Totaal 1.292.234 1.500.000 2.792.234

De post leningen u/g heeft betrekking op drie leningen die verstrekt zijn aan de toegelaten instellingen

Woonstade en het Wooninvesteringsfonds (Wif).

De lening aan het Wooninvesteringsfonds betreft een zogenaamde achtergestelde lening.

98

2009 2008

Belastinglatentie 3.227.411 4.698.780

Per 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelasting ingevoerd. In VSO 2 (vaststellingsovereenkomst) is

vastgelegd op welke wijze de openingsbalans moet worden bepaald en is aangegeven op welke wijze het fiscale

resultaat moet worden bepaald.

De belastinglatentie bestaat uit de volgende onderdelen:

2009 2008

Belastinglatentie leningen 2.727.411 1.114.000

Belastinglatentie koopprojecten 0 3.584.780

Belastinglatentie verliescompensatie 500.000 0

Totaal belastinglatentie 3.227.411 4.698.780

Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen, onderdeel

“Balanswaardering”.

H 11


VLOTTENDE ACTIVA

2009 2008

Voorraden 229.013 251.443

De post voorraad bestaat uit de courante materialen in het magazijn en in de onderhoudsbussen.

De voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Gedurende het jaar is de voorraad, ook in de

onderhoudsbussen, groepsgewijs geïnventariseerd. Alle incourante voorraad is afgeboekt.

Onderhanden projecten 5.038.255 16.845.885

De post onderhanden projecten heeft betrekking op in ontwikkeling zijnde projecten bestemd voor de verkoop.

De geïnvesteerde bedragen worden onder aftrek van de vervallen termijnen gepresenteerd.


Stand 1 januari 16.845.885 13.078.698

Investeringen 10.734.140 24.492.438

Overheveling koop naar huur -9.690.327 0

Toevoeging rente 486.054 234.420

Winstnemingen 2.820.898 1.786.926

Ontvangen verkooptermijnen -16.158.395 -22.746.597

Stand per 31 december 5.038.255 16.845.885

Deze post bestaat per 31-12-2009 uit de volgende projecten:

- Sterrenhof, 39 woningen en 57 parkeerplaatsen 1.347.817

- Kombuis, 24 woningen 1.190.826

- Flex 2e fase, 48 woningen 811.103

- Randwoningen Blauwe dorp, 82 woningen 671.609

- De Velden, 27 woningen 458.275

- Grunobuurt, 23 woningen 363.858

- Aurum, 7 woningen 188.570

- Overige projecten 6.197

Totaal onderhanden werk 5.038.255

100

Vorderingen

2009 2008

(Huur)debiteuren 550.911 463.770

Onder de (huur)debiteuren zijn ook de overige vorderingen op onze huurders opgenomen. Dit zijn vorderingen

met een directe relatie tot het huurcontract, bijvoorbeeld deurwaarderskosten of bijkomende kosten.


- Huurdebiteuren (actief en vertrokken) 488.304 432.854

- Overige vorderingen (contractgebonden) 263.504 261.955

751.808 694.809

Af: voorziening dubieuze debiteuren -200.897 -231.039

Totaal huurdebiteuren 550.911 463.770

In de vordering Huurdebiteuren van € 488.000, is een bedrag begrepen van circa € 190.000 met een

resterende looptijd van langer dan 1 jaar.

Vordering op groepsmaatschappijen 0 134.993

Deze post bestaat uit:

- Vordering Pandgarant 0 134.993

Totaal 0 134.993

Overige vorderingen 6.407.100 2.209.811


- Gemeente Groningen - woningaanpassingen 142.911 179.669

- Particulieren - verkoop grond en woningen inzake projecten 1.701.372 1.973.099

- Verkoop eigen kantoor Naberpassage 4.562.817 0

- Overige 0 57.043

Totaal overige vorderingen 6.407.100 2.209.811

H 11


102

2009 2008

Overlopende activa 1.696.036 4.471.334


- Verkoopprijs grond aan gemeente Flex 2e fase 276.210 276.210

- Opbrengst verkoop woningen Het Paleis 302.520 0

- Te ontvangen subsidie Het Paleis 388.502 0

- Opbrengst verkoop Randwoningen Blauwe dorp 218.893 0

- Te ontvangen subsidie isolatiewerkzaamheden Corpus de Hoorn 29.700 0

- Te ontvangen rente certificaten WIF 78.750 0

- Vordering belastingdienst inzake pro rata regeling 2009 177.264 0

- Te ontvangen brandschade 71.000 0

- Essent borderel voorschotten 54.182 0

- Te vorderen BTW ivm verhuur Boterdiep 42.528 97.207

- Verkoopprijs grond aan gemeente inzake Kombuis 0 1.522.000

- Verkoopopbrengsten La Déesse 0 630.000

- Nog te ontvangen lening SvN 0 1.025.000

- Extra opbrengst verkoop Florakade Wif 0 660.936

- Vordering belastingdienst inzake pro rata regeling 2008 0 200.000

- Overige te vorderen c.q. vooruitbetaalde posten 56.487 59.981

Totaal overlopende activa 1.696.036 4.471.334



A. DIRECT OPVRAAGBAAR:

- Kas 1.268 767

- Rekening-courant ABN 16.752 10.646

Subtotaal 18.020 11.413

Het saldo van de rekening courant BNG heeft per 31 december een

debetsaldo. Deze wordt verantwoord onder de kortlopende schulden.

B. KRUISPOSTEN 5.738 1.144

Subtotaal 5.738 1.144

Totaal liquide middelen 23.758 12.557

De liquide middelen zijn direct opeisbaar.

Liquide middelen

PASSIVA

2009 2008

Eigen vermogen

Het Eigen vermogen bestaat uit de onderdelen “Overige reserves” en “Herwaarderingsreserve”

Binnen de “Overige reserves” wordt het gerealiseerd Eigen Vermogen weergegeven. In feite is dit het EV op

basis van historische kostprijs. Binnen de “Herwaarderingsreserve” wordt het ongerealiseerde

Eigen Vermogen weergegeven. Deze post bestaat uit de overwaarde (verschil bedrijfswaarde minus boekwaarde

op basis van historische kostprijs) en de Rentabiliteitswaardecorrectie.

Overige reserves


- Beginsaldo (incl. belastinglatenties) 42.462.766 42.794.096

- Jaarresultaat (historische kostprijs) -623.423 -331.330

Eindsaldo Overige reserves 41.839.343 42.462.766

Herwaarderingsreserve


- Overwaarde 117.417.758 138.823.999

- Rentabiliteitswaardecorrectie 31.513.500 30.491.647

- Jaarresultaat (mutatie Rentabiliteitswaarde) 7.316.010 1.021.853

- Jaarresultaat (mutatie overwaarde) -14.855.561 -21.406.241

Eindsaldo Herwaarderingsreserve 141.391.707 148.931.258

Totaal 183.231.050 191.394.024

Per saldo is het Eigen vermogen afgenomen met het negatieve jaarresultaat van € 8.162.974

H 11


Egalisatierekening

Deze post is als volgt samengesteld: 2009 2008

- Subsidie BWS 401.961 434.025

- Erfpacht G. Bakkerstraat 4.843.779 4.916.904

- Erfpacht Kooykerplein 414.202 420.807

- Erfpacht Hyacinthstraat 903.688 897.153

- Erfpacht Pioenpark 593.175 605.257

- Overig 14.659 14.810


Beginsaldo 7.288.956 434.025 605.257 4.916.904 420.807 897.153 14.810

Mutaties in het Boekjaar:

- Rente 474.481 27.750 39.341 319.599 27.352 59.715 724

- Mutatie 21.531 21.531

- Onttrekkingen 613.504 59.814 51.423 392.724 33.957 74.711 875

Saldo -117.492 -32.064 -12.082 -73.125 -6.605 6.535 -151

Eindsaldo 7.171.464 401.961 593.175 4.843.779 414.202 903.688 14.659

Totaal BWS

Subsidie

Egalisatie

G. Bakkerstr

Egalisatie

Kooykerpl

Egalisatie

Hyacinthstr

OverigEgalisatie

Pioenpark


De te egaliseren subsidies BWS hebben betrekking op de volgende projecten:

2009 2008

- 60 woningen Kop Oosterpoort 258.823 270.092

- 20 woningen Badstratenbuurt 50.515 57.166

- 1 woning Lopende diep 5.213 6.268

- 20 won. J.Steenstraat 87.410 100.499

Totaal 401.961 434.025

De egalisatie erfpacht betreft de jaarlijkse erfpacht voor 30 jaar die de bewoners van een viertal projecten bij de

aankoop van de woningen vanaf 2001 in één bedrag hebben afgekocht. De egalisatierekening valt lineair in 30

jaar vrij. Aan deze egalisatierekeningen wordt jaarlijks rente toegevoegd.

De vier projecten waarop deze egalisatie betrekking heeft zijn:

• Pioenpark, 31 woningen

• G.Bakkerstraat, 164 woningen en 1 bedrijfspand

• Hyacinthstraat, 54 woningen

• Kooykerplein, 18 woningen en 2 bedrijfspanden

De overige voorziening betreft een afkoopsom van de huur van een parkeerplaats, waarbij de huur voor 25 jaar

is afgekocht. Aan deze egalisatierekening wordt jaarlijks rente toegevoegd.

104

Voorzieningen

2009 2008

Voorzieningen 9.893.369 8.713.995

Deze post betreft de voorziening voor onrendabele

investeringen. Het verloop is als volgt:

Beginsaldo 8.713.995


- Toevoeging 9.241.908

- Onttrekkingen 8.062.534

- Correctie voorgaande jaren 0

Saldo 1.179.374

Eindsaldo 9.893.369

Voorziening onrendabele investeringen

In het kader van de richtlijnen voor de jaarverslaglegging is er een voorziening voor onrendabele investeringen

inzake lopende huurwoningprojecten gevormd.


2009 2008

Leningen


Beginsaldo 342.258.167 321.968.755


- Nieuwe leningen 48.293.909 43.025.000

- Bijstorting klim/dkph-leningen 63.017 64.456

- Reguliere aflossingen 10.936.714 11.397.896

- Aflossing in verband met herfinanciering leningen 3.357.075 11.402.148

Saldo 34.063.137 20.289.412

Eindsaldo 376.321.304 342.258.167

De aflossingsverplichtingen voor het komend boekjaar betreffen zowel reguliere aflossingen

(ad € 11.426.147 ) als laatste aflossingen volgens contract (ad € 23.319.662 ).

Alle in 2009 afgeloste leningen in verband met herfinanciering zijn, gezien de financieringsbehoefte, vervangen

door nieuwe geldleningen.

Het gemiddelde rentepercentage op de leningen bedraagt per ultimo 2009 4,49% (2008: 4,61%).

Het aflossingsbedrag voor de komende 5 jaar is € 85.585.000,-.

De duration bedraagt 7,5 jaar (2008: 6,8 jaar).

H 11


2009 2008

Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden 1.477.000 0

De terugkoopverplichting betreft de verkoop van 37 ateliers

in Het Paleis (Bloemsingel 10).

Waarborgsommen 21.173 32.628

Het betreft waarborgsommen volgens afgesloten

huurovereenkomsten van bedrijfsonroerend goed.


Schulden aan banken

- Rekening-courant BNG 13.252.882 16.716.941

Totaal 13.252.882 16.716.941

Per 31 december 2009 had Nijestee een tijdelijk liquiditeitstekort.

Om dit tekort op te vangen kan Nijestee gebruik maken van een

kredietfaciliteit tot maximaal € 27,5 miljoen.

Schulden aan leveranciers 7.385.950 6.687.114

Belastingen 8.267.503 1.506.164

Sociale lasten 560.170 508.851

- Loonheffing 426.771 359.125


Totaal Sociale lasten 560.170 508.851

De nog te betalen sociale lasten worden met ingang van 2008

apart verantwoord.

Onderhoudsverplichtingen 1.356.153 1.322.160

De onderhoudsverplichtingen hebben betrekking op reeds

aanbestede, maar nog niet betaalde projecten inzake het

planmatig onderhoud.

Nog te verrichten prestaties 1.401.907 850.061

De nog te verrichten prestaties per 31-12-2009 hebben betrekking

op de volgende koopprojecten:

- Het Paleis, 2 woningen 363.504

- Flex 2e fase, bouwrijp maken 321.401

- Sterrenhof 1e fase, 11 woningen en 15 parkeerplaatsen 237.859

- Overige 198.118

- Nazorg La Déese, 9 woningen 158.459

- Dinkelpark 122.566

1.401.907

106

2009 2008

Schulden aan personeel 431.449 408.947

Betreft de verplichting van Nijestee ten aanzien van

het personeel inzake de niet opgenomen verlofuren.

De resterende uren per 31 december 2009 zijn

vermenigvuldigd met het uurloon.

Overlopende passiva 12.649.804 14.449.528

- Vooruit ontvangen huur 656.267 636.032

- Niet vervallen rente op leningen 9.552.578 8.838.835

- Te betalen projectkosten 0 2.773.939

- Te verrekenen met bewoners 709.396 766.360

- Te betalen vroegpensioen 0 219.660

- Te betalen WIF 465.661 150.000

- Reservering energielabel EPDB 0 79.610

- Te betalen brandschade 54.000 50.000

- Overig nog te betalen 1.211.902 935.092

Totaal 12.649.804 14.449.528

Niet uit de balans blijkende verplichtingen:

* Ten aanzien van koopwoningen is contractueel een verplichting aangegaan met de kopers.

De onderhoudsgebreken tijdens de eerste periode na verkoop van huurwoningen komen voor rekening van

Nijestee.

* Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep

te doen op de obligoverplichting. Deze hoeft daarom niet te worden opgenomen.

* Voor de bouw van huurprojecten zijn verplichtingen aangegaan voor € 17,2 miljoen.

* Voor de bouw van koopprojecten zijn verplichtingen aangegaan voor € 7,9 miljoen.

* Nijestee staat borg voor een oorspronkelijke lening van € 170.168 die door de gemeente aan KUUB

(centrum voor particuliere bouw in Groningen) is verstrekt.

* Gezien de huidige samenstelling van het personeel en de gemiddelde duur van de dienstverbanden is de

verplichting voor de toekomstige jubilea uitkeringen van beperkte omvang en dientengevolge als niet uit de

balans blijkende verplichting opgenomen.

* De verkoopgarantie aan het Wooninvesteringsfonds (inzake verkoop 110 woningen Florakade) is vervallen.

* Alfa College, Van Ketwich Verschuurlaan. Is in 2006 aangekocht voor € 1,5 miljoen. Wegens ruimtegebrek

van het Alfa College zal levering niet eerder dan eind 2011 plaatsvinden.

* Gelet op de vervalkalender van onze leningportefeuille en het daarbij horende renterisico heeft Nijestee een

fixe-lening van € 21,0 miljoen afgesloten, met een stortingsdatum 1 april 2010. Het overeengekomen

rentepercentage is 4,811%. De looptijd is 50 jaar.

H 11


Toelichting op de winsten verliesrekening

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2009 2008

Huren

Te ontvangen netto-huren

- Woningen en woongebouwen 57.890.492 55.835.048

- Onroerende goederen niet zijnde woningen 2.826.133 2.418.790

60.716.625 58.253.838

Af: Huurderving

- Wegens leegstand 870.296 668.804

- Wegens oninbaarheid 150.592 95.676

- Wegens wijkvernieuwing 887.812 859.875

1.908.700 1.624.355

Totaal huren 58.807.925 56.629.483

De huuropbrengst is per saldo gestegen. De inflatievolgende reguliere huurverhoging per 1 juli is de

belangrijkste oorzaak van deze stijging. De verhoging voor woningen en woongebouwen is uitgekomen op circa

2,5%. Naast deze reguliere huurverhoging, wordt de stijging verklaard door het verhogen van de huur bij mutatie

naar streefhuur en door individuele huurverhogingen wegens geriefverbeteringen. Daarnaast wordt de huurop-

brengst beïnvloed door sloop, verkoop en nieuwbouw van woningen.

De derving wegens leegstand is ten opzichte van 2008 gestegen met 0,28% van 1,15% naar 1,43%.

Vergoedingen

2009 2008

Te ontvangen vergoedingen:

- Overige zaken cq levering en diensten 3.998.401 3.854.307

Af: Vergoedingsderving

- Wegens leegstand 56.986 69.368

Totaal vergoedingen 3.941.415 3.784.939

108

Overheidsbijdragen

2009 2008

- Jaarlijkse bijdrage minder-validenregeling 48.031 52.554

- Bijdrage BWS 59.814 59.814

Totaal overheidsbijdragen 107.845 112.368

De “Bijdrage BWS” betreft onder andere de complexen

J.Steenstraat, Oosterpark, Badstratenbuurt en Waterland.


34.589.206 43.709.309

Deze post bevat de omzet inzake verkoop van bestaande

huurwoningen en de omzet van koopprojecten.

De omzet is als volgt opgebouwd:

- Reguliere verkoop bestaande huurwoningen, 52 woningen 6.856.547

- Verkoop Gorechtkade, 63 woningen 6.249.528

- Verkoop eigen kantoor Naberpassage 4.562.817

- Verkoop Randwoningen Blauwe dorp, 39 woningen 3.703.886

- Bedrijfsonroerend goed, 12 stuks 759.703

- Nieuwbouwproject Flex 2e fase, 48 woningen 4.453.308

- Nieuwbouwproject De Rederijker, 18 woningen 2.820.712

- Nieuwbouwproject Frontier 1e fase, 18 woningen 2.175.543

- Nieuwbouwproject Het Paleis, 36 eenheden 1.585.555

- Nieuwbouwproject Aurum, 11 woningen 904.891

- Verkoop Veenweg, 1 woning 289.496

- Nieuwbouwproject Callisto, 2 woningen 175.737

- Overige opbrengsten 51.483

Totaal 34.589.206

Verkopen bestaand bezit in 2009 :

- 52 bestaande woningen (= akte gepasseerd bij de notaris). De gemiddelde boekwinst

(= resultaat) bedroeg iets meer dan € 95.000 (dit is gelijk aan 2008).

- 63 woningen aan de Gorechtkade. De gemiddelde boekwinst (= resultaat) bedroeg circa € 70.000.

- 12 panden bedrijfsonroerend goed. De gemiddelde boekwinst (= resultaat) bedroeg circa € 18.000.

- Het eigen kantoor aan de Naberpassage is verkocht aan de gemeente Groningen. De boekwinst (= resultaat)

bedroeg iets meer dan € 3.000.000.

Het resultaat van de nieuwbouw projecten bedroeg € 2.820.898. 2009 2008

Deze winst is gerealiseerd door de volgende projecten:

- Verkoop Randwoningen Blauwe dorp 2.494.988

- Nieuwbouw De Rederijker 166.442

- Nieuwbouw Flex 2e fase 126.000

- Nieuwbouw Aurum 215.572

- Nieuwbouw Ronald McDonaldhuis 71.468

- Nieuwbouw Dinkelpark 37.856

- Nieuwbouw Frontier 1e fase -39.037

- Nieuwbouw Sterrenhof -239.729

- Overige -12.662

Totaal 2.820.898

H 11


Mutatie onderhanden werk

2009 2008

Mutatie onderhanden werk -11.807.629 3.767.187

Deze post geeft aan in welke mate de balanspost onderhanden werk gemuteerd is. De mutaties worden

enerzijds veroorzaakt door investeringen in koopprojecten en ontvangsten wegens vervallen kooptermijnen.

Anderzijds wordt de balanspost onderhanden werk gemuteerd door afwikkeling van een project.

De post mutatie onderhanden werk is als volgt opgebouwd:

- Kombuis 1.190.826

- Sterrenhof, 39 woningen en 57 parkeerplaatsen 1.040.189

- Randwoningen Blauwe dorp, 82 woningen 671.609

- De Velden, 27 woningen 458.275

- Grunobuurt, 7 woningen 363.858

- Aurum, 11 woningen -699.931

- De Rederijker, 18 woningen -1.219.400

- Callisto, 2 woningen -1.459.026

- Flex 2e fase, 48 woningen -2.164.761

- Frontier 1e fase, 18 woningen -9.956.520

- Overige -32.748

Totaal -11.807.629

110

Geactiveerde productie eigen bedrijf

2009 2008

Geactiveerde productie eigen bedrijf 2.531.548 2.720.838

De geactiveerde kosten hebben betrekking op de doorberekende

uren van o.a. projectleiders en wijkontwikkelaars naar de projecten.

Overige bedrijfsopbrengsten

1 Vergoedingen/verrichte diensten

- Vergoedingen voor algemeen beheer

. verwerking woningaanpassingen 340.706 387.750

. vergoeding werkzaamheden Pandgarant 0 847.488

. inschrijfgeld Woningnet 123.540 95.395

. doorberekende opstalverzekering 59.896 54.047

. vergoeding telefoonmasten 36.982 6.099

. vergoeding WIF beheer woningen 98.929 54.327

. vergoeding werkzaamheden voor derden 27.268 26.574

. diversen 87.000 84.616

774.321 1.556.296

- Vergoedingen voor onderhoud

. mutatieonderhoud 26.112 13.562

. vergoeding buitensluiting 36.065 30.831

. vergoeding woningverbetering 16.794 26.827

. vergoeding WIF onderhoud 157.824 104.255

. uitkering brandverzekering 74.953 46.119

311.748 221.594

Totaal vergoedingen / verrichte diensten 1.086.069 1.777.890

2 Overig

. vrijval erfpacht 558.295 558.410

Totaal overige 558.295 558.410

Totaal overige bedrijfsopbrengsten 1.644.364 2.336.301

H 11


BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen op materiële vaste activa

2009 2008

- Ten dienste van exploitatie (kantoorautomatisering) 264.481 296.770

Totaal afschrijvingen 264.481 296.770

Vanwege het waarderen op basis van actuele waarde wordt er

met ingang van 2008 niet meer afgeschreven op materiële vaste

activa. Wat resteert zijn afschrijvingen van kantoorautomatisering.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 13.714.859 16.372.433

Deze post bestaat uit de onrendabele delen van

onderstaande projecten.

- Onrendabel deel De Velden, 55 woningen 2.726.745

- Onrendabel deel Frontier 1e fase, 127 woningen 2.458.295

- Onrendabel deel Bodenterrein, 345 woningen 2.153.915

- Onrendabel deel Grunobuurt, 47 woningen, 42 parkeerpl, 1 bog 1.641.931

- Onrendabel deel eigen kantoor aandeel derden 1.600.000

- Onrendabel deel Callisto, 80 woningen, 11 parkeerplaatsen,

1 woonzorgvoorziening 592.832

- Onrendabel deel Noorderkerk 482.582

- Onrendabel deel Semmelweisstraat 420.350

- Onrendabel deel Oosterhamriktracee 400.574

- Onrendabel deel La Déese, 13 woningen 346.524

- Onrendabel deel Het Paleis, 53 eenheden 292.767

- Onrendabel deel Meerstad 188.380

- Onrendabel deel autolift Fortuna 145.339

- Onrendabel deel Staalmeesters 86.644

- Onrendabel deel Aurum, 7 woningen 62.811

- Onrendabel deel Prof. Wiersemastraat, 25 parkeerplaatsen, 1 bog 51.446

- Onrendabel deel bouwen woonrijpmaken Corpus den Hoorn 43.665

- Onrendabel deel energiemaatregelen Goudlaan 18.664

- Diverse kosten wijkvernieuwing 873.890

- Verhuiskosten etc. diverse projecten 439.019

- Diverse kosten woonomgeving 329.005

- Sloopkosten Boerhaavelaan 96.399

- Terugboeken onrendabele delen voorgaande jaren -1.736.918

Totaal 13.714.859

112

Erfpacht

2009 2008

335 930

Lonen en salarissen

2009 2008

- Bruto salarissen 8.478.448 8.823.738

- Uitzendkrachten 623.238 649.424

Totaal lonen en salarissen 9.101.686 9.473.162

Sociale lasten

2009 2008

- Sociale lasten 1.168.354 1.221.053

Totaal sociale lasten 1.168.354 1.221.053

Pensioenlasten

2009 2008

- Pensioenlasten 1.699.820 1.692.521

Totaal pensioenlasten 1.699.820 1.692.521

De salarisschalen zijn in 2009 per 1 oktober verhoogd met 1,5%. Daarnaast is aan de werknemers per

1 november een eenmalige uitkering van 1,25% van het jaarsalaris uitgekeerd.

Eind 2009 zijn er 209 werknemers in dienst (2008: 224). Het aantal Fte’s (fulltime-equivalenten) bedraagt per

ultimo 2009: 195 (2008: 209).

De daling ten opzichte van 2008 wordt veroorzaakt doordat Pandgarant verder verzelfstandigd is.

De medewerkers van Pandgarant staan per 1 januari 2009 derhalve niet meer op de loonlijst van Nijestee.

Stichting Nijestee is voor de pensioenen van haar medewerkers aangesloten bij de CAO Woondiensten. Dit

betreft een middelloon regeling via een bedrijfstakpensioenfonds. Stichting Nijestee heeft uitdien hoofde geen

verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het pensioenfonds, anders

dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Overeenkomstig RJ 271 is deze pensioenregeling verwerkt als

toegezegde bijdrageregeling. De pensioenlast in de winsten verliesrekening bestaat bij een toegezegde bijdrage

uit de verschuldigde premies over het lopende jaar. Door deze wijze van verwerking zijn mogelijkerwijs niet alle

risico’s verbonden aan deze pensioenregelingen in de balans tot uitdrukking gebracht.

Lasten kwaliteitsverbetering

2009 2008

- Vanuit Onderhoud 2.125.626 3.189.581

- Vanuit projecten Vastgoed 872.016 2.010.155

Totaal lasten kwaliteitsverbetering 2.997.642 5.199.736

De kosten voor kwaliteitsverbetering worden met ingang van 2008 apart verantwoord.

H 11


Lasten onderhoud

2009 2008

Lasten onderhoud 18.323.223 17.963.967

De specificatie is als volgt:

Niet-planmatig onderhoud

- Storings- en mutatie-onderhoud 7.973.383 6.760.666

- Brandstormschades 295.775 49.282

- Leefbaarheid en buurtbeheer 1.040.627 1.026.887

Subtotaal niet planmatig onderhoud 9.309.785 7.836.835

Onderhoud ten behoeve van exploitaties

- Glasonderhoud 233.776 262.860

- Woonomgeving 393.386 497.067

- Huurdersonderhoud 895.883 900.824

- Schoonmaakonderhoud 381.309 391.202

Subtotaal onderhoud t.b.v. exploitaties 1.904.354 2.051.953

Subtotaal 11.214.139 9.888.788

Planmatig onderhoud

- Gerealiseerde werkzaamheden 4.943.881 6.355.079

- Onderhoud wegens geplande,

maar nog niet gerealiseerde werkzaamheden 1.306.153 1.182.896

- Onderhoud CV 2.096.629 1.737.604

- Onderhoud lift 416.423 442.509

- Bijdrage aan verenigingen van eigenaren 830.021 683.141

Subtotaal planmatig onderhoud 9.593.107 10.401.229

Af:

- beheerkosten werkapparaat 2.484.023 2.326.050

Totaal lasten onderhoud 18.323.223 17.963.967

114

Verkoopkosten onroerende zaken

2009 2008

Verkoopkosten onroerende zaken 7.399.730 29.781.472

De verkoopkosten onroerende zaken zijn als volgt opgebouwd:

- Verkoopkosten en boekwaarde huurwoningen 5.869.862 5.054.614

- Stichtingskosten koop- en samenvoegprojecten 1.529.868 24.726.858

Totaal verkoopkosten onroerende zaken 7.399.730 29.781.472

De verkoopkosten onroerende zaken worden met ingang van 2008 niet meer onder overige bedrijfslasten

opgenomen, maar apart gespecificeerd.

Overige bedrijfslasten

2009 2008

Overige bedrijfslasten 14.249.473 12.624.594

De overige bedrijfslasten zijn als volgt opgebouwd:

- Overige personeelskosten 1.811.368 1.883.058

- Huisvestingskosten 590.680 450.088

- Kosten Raad van Commissarissen 81.610 90.147

- Algemene kosten 3.031.767 2.605.997

- Belastingen 4.780.869 4.028.351

- Heffing Rijk, “Vogelaarheffing” 629.075 613.975

- Verzekeringen 245.402 211.444

- Contributie Aedes 102.063 90.153

11.272.835 9.973.213

In 2009 heeft onze externe accountant (KPMG audit) de volgende

honoraria in rekening gebracht:

- controle DPI 2008 2.320

- 2e voorschot controle jaarrekening 2008 29.750

- beoordeling notitie rol controller vs directeurschap 1.071

- accountantsverklaring ivm vrijstelling overdrachtsbelasting

Florakade 2.041

- 1e voorschot controle jaarrekening 2009 22.028

Totaal 57.210

Deze kosten zijn verantwoord onder de Algemene kosten.

Overige directe exploitatielasten

1 Woningen/woongebouwen/winkels/garages

- Vervolgingskosten 9.003 7.189

- Bijdrage beheer- en administratiekosten

verenigingen van eigenaren 302.575 256.921

- Elektra en lampen, energie en beheer 782.310 625.901

- Internetaansluiting 29.320 40.134

- Wassets, energie en beheer 1.180 954

- Overig 131.201 92.683

1.255.589 1.023.782

H 11


2 Bijkomende kosten 2009 2008

- Elektra centraal 179.577 107.445

- Centrale verwarming, energie 1.507.711 1.472.704

- Water, energie 33.465 43.503

- Huismeester, beheer 126.657 117.544

- Huisvuilverwijdering, beheer 0 5.581

- Zorgvoorzieningen, beheer 23.056 22.761

1.870.466 1.769.538

Af:

- Beheerkosten werkapparaat 149.417 141.939

Totaal nevenexploitaties 1.721.049 1.627.599

Totaal overige directe exploitatielasten 2.976.638 2.651.381

Totaal overige bedrijfslasten 14.249.473 12.624.594

Rentebaten

2009 2008

Rentebaten 3.876.714 3.360.200

De post rentebaten is als volgt opgebouwd:

- Toerekening projecten 3.515.310 3.268.960

- Deposito’s 15.478 40.600

- BWS 43.435 47.797

- Rekening-courant 288.073 0

- Kasgeld 11.858 0

- Leningen u/g 2.560 2.843

Totaal rentebaten 3.876.714 3.360.200

Rentelasten

2009 2008

Rentelasten 17.058.570 16.487.671

De post rente lasten is als volgt opgebouwd:

- Rente op leningen 16.476.867 15.568.477

- Toegevoegde rente egalisatierekeningen 443.281 445.000

- Rekening-courant 0 217.714

- Kasgeld 0 45.738

- BWS 27.750 30.223

- Overige verschuldigde rente 110.672 180.519

Totaal rentelasten 17.058.570 16.487.671

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille is per ultimo 2009 gedaald van 4,61% naar

4,49% als gevolg van het effectueren van renteconversies en aangetrokken nieuwe leningen.

116

Vennootschapsbelasting

2009 2008

Vennootschapsbelasting -1.471.369 871.100

Per saldo wordt via de Winst- & Verliesrekening een bedrag

verantwoord van negatief € 1,470 miljoen

- latentie Kombuis vervalt - 3.584

- latentie verliescompensatie 500

- latentie leningen + 1.614

Totaal -1.470

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de waarderingsgrondslagen,

onderdeel “Balanswaardering”.

Deelnemingen

2009 2008

Deelnemingen 152.519 179.852

Het resultaat op deelnemingen bestaat uit:

- Grunopart 2009 0 6.313

- Nijestee Onroerend Goed 2009 -149 520

- Pandgarant 2009 152.668 173.019

Totaal 152.519 179.852

Voor een toelichting wordt verwezen naar de balans bij het onderdeel

“Deelnemingen” en “Voorzieningen”.

Mutatie actuele waarde

2009 2008

Mutatie actuele waarde -14.557.339 -27.072.985

De mutatie actuele waarde bedraagt en is als volgt bepaald:

- verschil beginstand versus eindstand bedrijfswaarde 51.160.082

- activeringen (zie bijlage 1 – toelichting historische kostprijs) -78.718.222

- desinvesteringen (idem) 5.420.522

- afschrijvingen (idem) 7.282.055

- afschrijvingen MvA -7.282.267

- afschrijvingen niet zijnde MvA 264.481

- rentabiliteitswaarde 7.316.010

Totaal -14.557.339

H 11


Bijlage 1: Enkelvoudige balans per 31 december 2009 – Historische kostprijs

Om zicht te (blijven) houden op de ontwikkeling van het gerealiseerde Eigen Vermogen en op de ontwikkeling

van de Materiële Vaste Activa presenteren we in deze bijlage ook de Balans op basis van historische kostprijs.

ACTIVA 2009 2008

Vaste activa


- Onroerende en roerende zaken in exploitatie 421.154.639 355.026.087

- Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.477.000 0

- Onroerende en roerende zaken tdd exploitatie 3.656.225 3.769.134

- Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 34.562.196 52.698.038



- Te vorderen BWS-subsidies 724.992 827.030


- Leningen u/g 2.792.234 1.292.234

- Belastinglatenties 3.227.411 4.698.780

Totaal financiële vaste activa 7.234.338 7.323.226

Vlottende activa

- Voorraden 229.013 251.443

- Onderhanden koopprojecten 5.038.255 16.845.885

Totaal voorraden 5.267.268 17.097.328

Vorderingen

- Huurdebiteuren 550.911 463.770

- Groepsmaatschappijen 0 134.993

- Overige vorderingen 6.407.100 2.209.811

- Overlopende activa 1.696.036 4.471.334

Totaal vorderingen 8.654.047 7.279.908


Totaal 482.029.471 443.206.278

118

Enkelvoudige balans per 31 december 2009 – Historische kostprijs

PASSIVA 2009 2008

Eigen vermogen

- Overige reserves 42.462.766 42.794.096

- Resultaat boekjaar -623.423 -331.330

Totaal eigen vermogen 41.839.343 42.462.766

Egalisatierekening

- BWS-subsidies 401.961 434.025

- Erfpacht 6.754.844 6.840.121

- Overig 14.659 14.810


Voorzieningen

- Voorziening onrendabele investeringen 9.893.369 8.713.995

- Overig 0 0

Totaal voorzieningen 9.893.369 8.713.995


- Leningen 376.321.304 342.258.167

- Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden 1.477.000 0

- Waarborgsommen 21.173 32.628

Totaal langlopende schulden 377.819.477 342.290.795


- Schulden aan banken 13.252.882 16.716.941

- Schulden aan leveranciers 7.385.950 6.687.114

- Schulden aan groepsmaatschappijen 0 0

- Belastingen 8.267.503 1.506.164


- Onderhoudsverplichtingen 1.356.153 1.322.160

- Nog te verrichten prestaties 1.401.907 850.061

- Schulden aan personeel 431.449 408.947

- Overlopende passiva 12.649.804 14.449.528

Totaal kortlopende schulden 45.305.818 42.449.766

Totaal 482.029.471 443.206.278

H 11


Enkelvoudige winsten verliesrekening – Historische kostprijs

WINST –EN VERLIESREKENING 2009 2008

Bedrijfsopbrengsten

- Huren 58.807.925 56.629.483

- Vergoedingen 3.941.415 3.784.939




- Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf 2.531.548 2.720.838


Som der bedrijfsopbrengsten 89.814.674 113.060.424

Bedrijfslasten

- Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 7.282.269 6.985.367

- Overige waardeveranderingen (im)materiële

vaste activa 13.714.859 16.372.433

- Erfpacht 335 930

- Lonen en salarissen 9.101.686 9.473.162

- Sociale lasten 1.168.354 1.221.053

- Pensioenlasten 1.699.820 1.692.521

- Lasten kwaliteitsverbetering 2.997.642 5.199.736

- Lasten onderhoud 18.323.223 17.963.967

- Verkoopkosten onroerende zaken 7.399.730 29.781.472

- Overige bedrijfslasten 14.249.473 12.624.594

Som der bedrijfslasten 75.937.391 101.315.235

Bedrijfsresultaat 13.877.283 11.745.189

- Rentebaten 3.876.714 3.360.200

- Rentelasten -17.058.570 -16.487.671

-13.181.856 - 13.127.471

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 695.427 - 1.382.282

- Belastingen -1.471.369 871.100


-1.318.850 1.050.952

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -623.423 - 331.330

Buitengewone baten en lasten 0 0

Resultaat na belastingen -623.423 - 331.330

120

Beginsaldo:

Aanschaffingswaarde

Cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde 01-01-2009

Overheveling:

Aanschaffingswaarde


Gecorrigeerde BW 1-1-2009

Mutaties boekjaar:

Investeringen:

- CV-vervanging en geriefsverbeteringen

- Frontier 1e fase, 127 woningen

- De Rederijker, 46 huurwoningen

- Callisto, 80 huurwoningen + 1 woonzorgunit

- Corpus den Hoorn 2e fase, 75 huurwon.

- Da Costastraat 35 huurwoningen + 1 zorgunit

- Aurum, 7 omgezette koopwoningen

- La Déesse, 2 woningen + 11 parkeerplaatsen

- Het Paleis, 53 eenheden

- aankoop Melisseweg 19 t/m 75, 23 huurwon.

- aankoop Fossemaheerd 139

- aankoop Jaltadaheerd 190+191

- aankoop parkeerplaats Fortuna

- kwaliteitsverbetering Bloemenbuurt, 114 won.

- Kwaliteitsverbetering Clematisweg

- kwaliteitsverbetering De Koevoet

- kwaliteitsverbetering Corpus Den Hoorn

- kwaliteitsverbetering R. van Rijnstraat 18 won.

- kwaliteitsverbetering Jaspisstraat

- kwaliteitsverbetering Kleine Rozenstraat

- Diverse portiekafsluitingen

- Correctie Staalmeesters / Mimosa

- Volle grondwaarde Randwoningen

- Rente strategische aankopen

- Investeringen in kantoorautomatisering

Totaal investeringen

Desinvesteringen:

Verkoop

Verkoop Naberpassage

Totaal aanschafwaarde desinvesteringen

Afschrijvingen:

Afschrijvingen 2009

Totaal cumulatieve afschrijvingen

Saldo mutaties 2009

Eindsaldo:

Aanschaffingswaarde


Boekwaarde

468.212.269

109.417.049

358.795.220

0

0

358.795.220

837.877

31.069.802

11.787.337

8.723.935

5.962.760

4.330.024

1.321.488

566.004

3.392.159

898.472

175.007

248.624

11.625

3.196.847

1.625.199

1.274.560

1.262.514

475.478

101.932

10.117

516.185

-8.740

572.850

214.592

151.572

78.718.222

3.858.075

1.562.448

5.420.522

7.282.055

7.282.055

66.015.644

541.509.969

116.699.105

424.810.864

443.330.182

105.006.410

338.323.772

-8.954.366

54.363

329.315.043

832.517

31.069.802

11.787.337

8.712.403

5.962.760

4.330.024

1.321.488

551.286

898.472

175.007

248.624

3.196.847

1.625.199

1.274.560

1.262.514

475.478

101.932

10.117

516.185

-81.792

74.270.761

3.331.863

3.331.863

6.676.960

6.676.960

64.261.938

505.314.715

111.737.734

393.576.981

16.884.382

1.368.147

15.516.235

-67.500

15.448.735

5.360

3.392.159

34.347

214.592

3.646.459

526.212

526.212

72.201

72.201

3.048.045

19.937.129

1.440.349

18.496.780

6.489.320

2.916.909

3.572.411

3.572.411

151.572

151.572

1.562.448

1.562.448

498.468

498.468

-1.909.343

5.078.445

3.415.376

1.663.068

1.508.384

125.583

1.382.802

-84.383

-54.363

1.352.782

11.532

14.718

11.625

38.705

76.580

0

0

34.427

34.427

42.154

1.500.581

105.646

1.394.935

9.106.249

9.106.249

572.850

572.850

572.850

9.679.099

0

9.679.099

Totaal Woningen en

woongebieden

Niet zijnde

woningen

TDV Overige/

parkeerpl.

Grond-

waarde

121Toelichting op de balans vaste activa

materiële vaste activa

Woningen en woongebouwen

De getaxeerde waarde van de onroerende zaakbelasting bedraagt circa € 1,7 miljard. (ozb aanslag 2009 met

waarde peildatum 1-1-2008). Deze waarde is inclusief bedrijfsruimten en garages. De activa zijn tegen brand en

storm verzekerd. De premie is een vast bedrag dus onafhankelijk van de waarde. Over- c.q. onderverzekering is

niet mogelijk. Er zijn ten behoeve van verstrekte leningen geen zekerheden op onze onroerende zaken gesteld.

Investeringen

Aankoop en opgeleverd vastgoed

Er is in 2009 in de volgende projecten geïnvesteerd:

- Nieuwbouw Frontier 1e fase, 127 woningen

- Nieuwbouw De Rederijker, 46 woningen

- Nieuwbouw Callisto, 80 woningen en 1 woonzorgunit

- Nieuwbouw Corpus de Hoorn 2e fase, 75 woningen

- Nieuwbouw Da Costastraat, 35 woningen en 1 woonzorgunit

- Nieuwbouw Aurum, 7 woningen

- Nieuwbouw La Déesse, 2 woningen

- Aankoop Melisseweg, 23 woningen

- Aankoop Fossemaheerd, 1 woning

- Aankoop Jaltadaheerd, 2 woningen

Kwaliteitsverbeteringen

Er is in 2009 in de volgende projecten geïnvesteerd:

- Verbetering Bloemenbuurt, 114 woningen

- Verbetering Clematisweg, 27 woningen

- Verbetering De Koevoet, woongroep Verlengde Hereweg

- Verbetering Corpus den Hoorn

- Verbetering Rembrand van Rijnstraat, 18 woningen

- Verbetering Jaspisstraat

- Verbetering Kleine Rozenstraat.

De andere investeringen hebben betrekking op:

- CV vervanging: dit betreft zowel individuele vervanging als gevolg van storing, als projectmatige vervangingen.

- Geriefsverbeteringen: dit betreft diverse verbeteringen op verzoek van de bewoners.

- Diverse portiekafsluitingen, met name in de binnenstad.

- Volle waarde erfpacht: dit betreft de grondwaarde van 38 verkochte Randwoningen. Deze woningen zijn

verkocht met een erfpachtcanon.

Desinvesteringen 2009 2008

De desinvesteringen betreffen:

- Verkoop woningen 3.331.863

3.331.863

Verkopen

In 2009 zijn er in totaal 153 woningen verkocht ( 52 regulier, 63 ineens aan het WIF(Gorechtkade) en 38 project-

matig (Randwoningen). Nijestee heeft het voornemen om circa 900 woningen te verkopen over de periode 2010

tot en met 2015, deze aantallen zijn opgenomen en verwerkt in de meerjarenbegroting. Voor 2010 staan er

136 woningen gepland om te verkopen. De boekwaarde van deze woningen bedraagt € 5.815.800,- de begrote

verkoopwinst is € 11.029.500,- .

Sloop

In 2009 zijn er in totaal 10 woningen gesloopt (Boerhaavelaan).

Afschrijvingen 2009 2008

De afschrijvingen bedragen in 2009:

- Reguliere afschrijvingen 6.676.960

122

H 11

Jaarrekening en toelichting123De afschrijvingen zijn gebaseerd op het annuïtaire systeem. Er is gerekend met een uniform rentepercentage

van 7,5%. De afschrijvingen zijn ten opzichte van 2008 gestegen.

Niet zijnde woningen

Investeringen De investeringen in de niet zijnde woningen hebben betrekking op:

- Het Paleis, 15 eenheden bedrijfsonroerend goed en 38 ateliers.

- Rentetoevoeging op de strategische aankopen.

Desinvesteringen

De desinvesteringen betreffen:

- Verkoop Damsterkade 5, totaal 5 eenheden

- Verkoop Gorechtkade 3, totaal 5 eenheden

- Verkoop Gorechtkade 16

- Verkoop Schuitendiep 88

Afschrijvingen 2009 2008


- Reguliere afschrijvingen 72.201

72.201

Activa ten dienste van exploitatie 2009 2008

Investeringen De investeringen hebben betrekking op :

- Investeringen in kantoorautomatisering 151.572

151.572

Desinvesteringen

- Verkoop Naberpassage 1.562.448

1.562.448

Afschrijvingen



498.468

Overige parkeerplaatsen 2009 2008

Investeringen

De investeringen hebben betrekking op:

- Callisto 11.532

- La Déesse, 11 parkeerplaatsen 14.718

- Fortuna 11.625

- Staalmeesters, 5 parkeerplaatsen 38.705

76.580

Afschrijvingen



34.427

Grondwaarde 2009 2008

Investeringen

- Volle grondwaarde Randwoningen 572.850

572.850

Toelichting op de winsten verliesrekening 2009 2008

Afschrijvingen op materiële vaste activa

- Woningen en woongebouwen 6.677.173 6.347.889

- Onroerende zaken niet zijnde woningen 72.201 92.336

- Ten dienste van exploitatie 498.468 519.501

- Overige zaken 34.427 25.641

Totaal afschrijvingen 7.282.269 6.985.367

De post afschrijvingen is ten opzichte van 2008 toegenomen. De afschrijving vindt plaats op basis van het an-

nuïteitensysteem waarbij gerekend wordt met 7,5% rente. De afschrijvingen muteren als gevolg van levensduur-

verlenging, verkopen, sloop en investeringen. De uitsplitsing van de afschrijvingen is aangevuld met

“Overige zaken”. Hieronder vallen o.a. parkeerplaatsen.

124

Enkelvoudige winsten verliesrekening op basis van activiteiten – Historische kostprijs

Winst –en verliesrekening 2009 2008

- Huren 58.807.925 56.629.483

- Vergoedingen 3.941.415 3.784.939


- Geactiveerde productie eigen bedrijf 2.531.548 2.720.838


Exploitatieopbrengsten 67.033.097 65.583.928

- Overige bedrijfslasten -14.249.473 -12.624.594

- Lasten onderhoud -18.323.223 -17.963.967

- Lasten kwaliteitsverbetering -2.997.642 - 5.199.736

- Loonkosten, incl. soc. lasten en pensioen -11.969.860 -12.386.736

- Erfpacht -335 -930

Exploitatiekosten -47.540.533 -48.175.963

- Waardeverandering MVA, afschrijving -7.282.269 -6.985.367

Resultaat beheeractiviteit 12.210.295 10.422.598



Opbrengsten bouwen verkoopactiviteit 22.781.577 47.476.496

- Kostprijs verkochte huurwoningen -5.869.862 -5.054.614

- Mutatie onderhanden werk -1.529.868 -24.726.858

Boekwaarde verkopen en verkoopkosten -7.399.730 -29.781.472

Resultaat bouwen verkoopactiviteiten 15.381.847 17.695.024

- Rentebaten 3.876.714 3.360.200

- Rentelasten -17.058.570 -16.487.671

Resultaat beleggingen financieringsactiviteit -13.181.856 -13.127.471

Waardeverandering mat. vaste activa -13.714.859 -16.372.433


- Belastingen -1.471.369 871.100

Jaarresultaat -623.423 -331.330

H 11


Verklaring bestuur

De algemeen directeur/bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang

van de volkshuisvesting.

Groningen, juni 2010

P.L. Bregman

algemeen directeur/bestuurder

12126

Verklaring Raad van CommissarissenDe Raad van Commissarissen van Nijestee verklaart het door de bestuurder vastgestelde jaarverslag,

na kennisname van de bevindingen van KPMG Accountants N.V. op 9 juni 2010 goed te keuren.

mevrouw M. C. Meindertsma

voorzitter

de heer J.T Blok

de heer J. H. W. H. Coffeng

de heer H. B. Winter

mevrouw M. Buitenkamp

1413 H

13 Verklaring Raad van Com

missarissen

127

Accountantsverklaring1414128

Verklaring betreffende de jaarrekening

Wij hebben de in dit verslag op pagina`s 82 tot en met 128 opgenomen jaarrekening 2009 van Stichting Nijestee

te Groningen bestaande uit de balans per 31 december 2009 en de winst-en-verliesrekening over 2009 met de

toelichting gecontroleerd.

Verantwoordelijkheid van het bestuurDe leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het

vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide

in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26,

eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern

beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de enkelvoudige jaarrekening van

vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten

bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van

schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

Verantwoordelijkheid van de accountantOnze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij

hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van

Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector.

Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden

onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de

jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en

de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de profes-

sionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen

van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de

jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze

te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar

die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de

entiteit.

Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondsla-

gen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft

gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons

oordeel.

129

OordeelNaar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen

van Stichting Nijestee per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel

26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften/en of voorschriften van regelgevende instanties

Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat

kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken

wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens,

is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de

toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG

2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag.

Groningen, 9 juni 2010

KPMG ACCOUNTANTS N.V.

U. Kleinhuis RA

ColofonNijestee is met ruim 13.000 woningen de grootste corporatie van de stad Groningen en heeft bezit in vrijwel

alle wijken. Behalve woningen bezit en verhuurt Nijestee 1.000 andersoortige verhuurbare eenheden, zoals

garageboxen en bedrijfspanden. Nijestee is op 31 december 1998 ontstaan na een fusie tussen de Groninger

corporaties Gruno en Groningen.

Het jaarverslag 2009 is in eigen beheer opgesteld.

Postadres: Postbus 447, 9700 AK Groningen

Bezoekadres: Naberpassage 3

Telefoon: (050) 8533544

Internet: www.nijestee.nl

ontwerp | G

roninger Ontw

erpers | fotografie | Stijntje de Olde, H

et Paleis (pag. 06) | 1004082

Jaarverslag 2009 Nijestee

Documents

Transcript of Jaarverslag 2009 Nijestee