Jaarboek Vastgoed en Makelaardij

saxion.nl

Afstudeerprojecten 2015Vastgoed & Makelaardij

Vastgoed & Makelaardij

Ahmed Hassan 4

Annika Rademacher 6

Bas Oortwijn 8

Christian Slot 10

Dominik Schütten 12

Ernst van den Hurk 14

Gijs te Brake 16

Huub van Delft 18

Jessica Welles 20

Jorben Vink 22

Kerstin Balkenborg 24

Kevin Hoekstra 26

Martin Steffens 28

Pieter-Jan van Dijk 30

Romano van Koot 32

Thijs van Eerden 34

Wieneke Steunenberg 36

Wout Leerink 38

Woord voorafBeste afgestudeerde,

Van harte gefeliciteerd met het afronden van de laatste fase van de opleiding Vastgoed &

Makelaardij en het behalen van je diploma!

Met gepaste trots presenteren wij je bij deze ons afstudeerjaarboek 2015. Het jaarboek bevat

een samenvatting van de afstudeeronderzoeken die jij en je studiegenoten het afgelopen jaar

hebben uitgevoerd.

Met het afronden van de afstudeerfase heb je laten zien dat je als V&M’er in staat bent om

praktijkgericht onderzoek te doen naar een actueel thema binnen het V&M-domein. En dat je, op

basis van de bevindingen, ook gerichte aanbevelingen kunt doen om dit thema naar een hoger

plan te tillen. Uit de diversiteit aan thema’s blijkt wel hoe breed dit domein is en hoe divers de

problematiek is in ons vakgebied.

We wensen je heel veel succes in je carrière binnen het V&M-domein! En we hopen dat dit

jaarboek je inspireert om jezelf blijvend de vraag te stellen hoe dit zich verder kan ontwikkelen

en welke rol jij hierin als V&M’er kunt vervullen.

Kijk ook eens als alumni op www.oursaxionworld.nl

Onder ‘project showcases’ om ons en je mede-afstudeerders te blijven volgen.

Vriendelijke groet,

Jan Rutenfrans (teamleider Vastgoed &Makelaardij)

Inhoud

2 Afstudeerprojecten 2015 3

Meer inzicht in risico’s Sinds het begin van de kredietcrisis is het bijzonder lastig

gebleken voor beleggers en ontwikkelaars om te voldoen aan

de financieringsbehoefte. Dit heeft vooral te maken met de

verhoogde risicoaversie van banken. Beleggers zijn hierdoor

genoodzaakt om te kijken naar alternatieve financieringsmo-

gelijkheden. Een van deze mogelijkheden is crowdfunding,

maar de risico’s van crowdfunding zijn niet altijd helder. Aan-

leiding voor dit onderzoek is daarom de behoefte van particu-

liere beleggers aan meer inzicht in deze risico’s.

De hoofdvraag van dit onderzoek luidt:

In hoeverre kan een overzicht worden gegeven met betrek-

king tot de risico’s van crowdfunding als vastgoedfinancie-

ring?

Om deze hoofdvraag te kunnen beantwoorden zijn vier deel-

vragen geformuleerd:

Deelvraag 1: Wat wordt verstaan onder crowdfunding

bij vastgoedfinanciering?

Deelvraag 2: Welke risico’s spelen bij crowdfunding

een rol?

Deelvraag 3: Op welke wijze kan overzicht worden ge-

geven van de risico’s van crowdfunding

gebaseerd op een tijdspad?

Deelvraag 4: In hoeverre komen de theoretische risico’s

van crowdfunding daadwerkelijk voor in de

praktijk?

Om deze deelvragen en de hoofdvraag te kunnen te kunnen

beantwoorden, richt het onderzoek zich op praktijkvoorbeel-

den van crowdfunding als vastgoedfinanciering, de risico’s

van crowdfunding en in hoeverre deze risico’s voorkomen in

de praktijk.

De betekenis Crowdfunding is een financieringsmethode waarbij een groep

vrienden, familie, kennissen of onbekenden investeren in

vastgoed in ruil voor rente of dividend, via online platforms.

Wanneer een project volledig is gefinancierd, blijft het plat-

form zorgdragen voor de uitbetalingen van de rente, aflos-

sing of winstaandeel. Na de looptijd van het project zorgt het

platform ook voor de uitkering van de winst bij verkoop van

het pand.

Deze platforms moeten zorgen dat projecten en beleggers

betrouwbaar zijn. Dit kan bijvoorbeeld door een financiële

analyse van het project en de belegger. Daarnaast kunnen

platforms garanties bedingen bij de belegger, zoals hypo-

theekrecht en pandrecht. Sommige hebben een AFM-vergun-

ning of vrijstelling, zodat de risico’s voor investeerders be-

perkt blijven. Helaas zijn deze risico’s voor veel investeerders

en platforms niet duidelijk. Tijdens het categoriseren worden

deze risico’s enkel verdeeld in grote en kleine. Daarnaast

wordt onderscheid gemaakt tussen risico’s waar de AFM te-

gen kan optreden en waar deze niet tegen kan optreden.

Elf risico’s Op basis van het literatuuronderzoek zijn elf risico’s

geïdentificeerd:

• Disfunctioneren van het platformOperationeel falen

• Faillissement

• Belegger voldoet niet aan betalingsverplichtingen

• Investering niet passend voor de investeerder

• Investering niet passend voor de belegger

• Fraude door belegger

• Fraude door platform

• Verhandelbaarheid/ liquiditeit

• Systeemrisico

• Ongunstige contractvoorwaarden

Deze elf risico’s hebben zich op het moment van schrijven

van dit onderzoek, zich nog niet gemanifesteerd bij vastgoed-

financieringen. Dit heeft vooral te maken met het feit dat mo-

menteel maar een klein aantal projecten is gefinancierd met

crowdfunding. Tijdens de interviews kwam naar voren dat het

meest voorkomende risico het onvoldoende inlichten van in-

vesteerders is.

De risico’s die in de theorie genoemd worden, komen overeen

met die in de praktijk. Daarnaast werd in de praktijk een extra

risico gesignaleerd, namelijk het overnemen van een slecht

beveiligde website.

Voor de belegger daarentegen zijn de risico’s voldoende be-

perkt om crowdfunding te kunnen gebruiken als financiering.

Het niet behalen van het financieringsdoel is het enige risico,

maar dat heeft de belegger ook bij een bank. Crowdfunding

is volgens dit onderzoek dan ook een interessante financie-

ringsmethode voor beleggers. Het is wel aan te raden dat plat-

forms een uniforme risicoclassificatie opstellen. Dit beperkt

de risico’s voor alle partijen en geeft de AFM een blauwdruk

voor het verstrekken van vergunningen.

Crowdfunding als alternatieve

financieringsmethode

Er is onderzoek gedaan naar crowdfunding als

alternatieve financieringsmethode voor een

particuliere belegger. Voor vastgoedontwikkelaars

en beleggers kan crowdfunding een geldig

alternatief vormen om vastgoed te financieren. Bij

ontwikkelaars gaat het om een lening of aandeel

in het ontwikkelingsproject. In het geval van een

vastgoedbelegger kan de investeerder het vreemd

vermogen beschikbaar stellen door middel van

een lening. Maar het is ook mogelijk het eigen

vermogen door middel van een investering

beschikbaar te stellen. In beide gevallen zullen

de tegenprestaties winstaandeel of rente zijn.


• Ahmed Hassan


AanleidingZowel de Duitse als de Europese vastgoedmarkt hebben in

toenemende mate met leegstand te kampen. Enerzijds heeft

de vastgoedmarkt in Europa tijdens de economische crisis

een sterke recessie meegemaakt en door de dalende econo-

mische koopkracht komen steeds meer gebouwen leeg te

staan. Anderzijds staan gebouwen vaak leeg, als gevolg van

onvoldoende technische basis of omdat er voor een specifiek

gebied reeds andere plannen zijn gemaakt. Het is meestal een

langdurig proces, om een nieuwe bezetting voor een gebouw

of gebied te vinden. Om gebouwen te beveiligen en kosten

en risico’s te voorkomen, worden verschillende methodes van

leegstandsbeheer toegepast. Terwijl buurlanden al lang spe-

cifieke kraak- en leegstandswetten hebben is het onderwerp

leegstandsbeheer in Duitsland nog steeds een onbekend.

Om op dat probleem in te gaan, is als voorbeeld het

buurland Nederland gekozen. De methoden die in Nederland

gehanteerd worden, bieden ook een kans voor de vastgoed-

markt in Duitsland.

ProbleemstellingDe hoofdvraagstelling luidde: ‘In hoeverre kan een overzicht

van de Nederlandse leegstandsbeheer methoden op de Duitse

vastgoedmarkt toegepast worden?’

UitvoeringDe uitvoering van het onderzoek is opgedeeld in verschillen-

de fasen. In het begin is, in samenwerking met de opdracht-

gever, het afstudeervoorstel opgemaakt om de interne en ex-

terne doelstellingen te bepalen en het afstudeeronderzoek te

plannen. Dat is vervolgens verwerkt naar een uitgebreid plan

van aanpak, waarin hoofd- en deelvragen zijn geformuleerd.

In de uiteindelijke afstudeerscriptie zijn de resultaten van het

theoretisch onderzoek en van de uitgevoerde interviews terug

te vinden.

ResultatenOver het algemeen is er enkel sprake van leegstand als er

voor een gebouw geen huur- of gebruikscontract bestaat. Uit

de analyse blijkt dat niet elke leegstand automatisch proble-

matisch is, maar enkel wanneer frictie- of mutatieleegstand

overgaat in structurele leegstand. Er zijn verschillende re-

denen voor leegstand: aan de ene kant de conjunctuur- en

marktontwikkelingen en aan de andere kant objectspecifie-

ke redenen zoals locatie en voorzieningen van een gebouw.

Leegstand levert zowel criminele, technische als economische

risico’s op. Om die risico’s te beperken en te controleren,

hebben verschillende vormen van leegstandsbeheer zich

ontwikkeld. Leegstandsbeheer omvat over het algemeen

‘alle activiteiten voor coöperatieve bestrijding van leegstand’

en dient daardoor als mogelijkheid voor risicoreductie en kos-

tencontrole.

Zes methoden In Nederland bestaan zes bekende methoden om met leeg-

stand om te gaan, te onderscheiden in publiekrechtelijke en

de privaatrechtelijke methoden. Om het opgestelde overzicht

van de methoden op de Duitse vastgoedmarkt toe te passen,

werden diepte-interviews met deskundigen gehouden. Hieruit

blijkt dat het grote verschil tussen Duitsland en Nederland

de leegstandswet is. In Nederland kunnen gebouwen gemak-

kelijk voor enkele jaren verhuurd worden om leegstand te

bestrijden, maar in Duitsland bestaat er echter geen wet of

jurisprudentie over dat onderwerp. Met de aanpassingen in

2013 reageert de Nederlandse regering op de actuele mark-

tontwikkeling en de hoge leegstandsquote. In Duitsland zijn

de portfolio’s grotendeels als solide te beschouwen; alleen

de staatsbedrijven hebben met problematische leegstand te

maken. Concluderend kan worden gezegd dat het tijdelijk

gebruik binnen leegstandsfasen in Duitsland nog niet gang-

baar is. Als een gebouw binnen twee huurperiodes een aantal

maanden leeg staat, besteden de eigenaars daar geen aan-

dacht aan. Het inschakelen van een facility service en een be-

wakingsbedrijf zijn de bekendste methodes om een gebouw

voor criminele en technische risico’s te beschermen. Het

antikraakconcept is in Duitsland slechts gedeeltelijk bekend

en wordt dan ook niet vaak toegepast. Het blijkt, in tegen-

stelling tot in Nederland, een nichemarkt te zijn. De

wettelijke bepalingen zijn in Nederland duidelijk gesteld,

zodat door middel van bruikleenovereenkomsten ook in kan-

toorpanden of utiliteitsgebouwen gewoond mag worden. In

Duitsland is de rechtspositie over dat onderwerp echter on-

duidelijk omdat vooral wonen in kantoor- en bedrijfspanden

normaal niet mogelijk is. Het begrip functieverandering staat

hier centraal, maar toch zien vooral de staatsbedrijven een

goede slaagkans voor dit concept.

Over het algemeen zien de respondenten Nederland, in de

omgang met leegstandsbeheer, als vooruitstrevend. Het

overzicht bevat zes leegstandsbeheermethoden, die voor

elk gebouw een oplossing bieden om leegstand te bestrij-

den. In Nederland lijkt dat voldoende geregeld. Het is moeilijk

met de situatie in Duitsland te vergelijken, omdat hier

de wettelijke regels met betrekking tot functieverandering

en brandpreventie ontbreken.

Leegstandsbeheermethoden

Het hoofdonderwerp van de opdracht

luidde ‘Toepassing Nederlandse leegstands-

beheermethoden in Duitsland’. De opdrachtgever

is als leegstandsbeheerder zowel in Nederland

als Duitsland actief. De hoofddoelstelling was

om een uitgebreid overzicht van de Nederlandse

leegstandsbeheermethoden te ontwikkelen en

dat vervolgens op de Duitse vastgoedmarkt toe

te passen. Het idee daar achter was de situaties

met betrekking tot leegstandsbeheer in de twee

landen te kunnen vergelijken en kansen en

bedreigingen te onderzoeken. Door middel van

het onderzoek zal advies worden gegeven over hoe

de opdrachtgever op de Duiste vastgoedmarkt in

de toekomst kan ageren om het concept ‘bewaakt

door bewoning’ op de Duitse markt te etableren.

Camelot Deutschland GmbH, Düsseldorf


• Annika Rademacher


AanleidingBeleggen, en dan vooral middels vastgoed, is een grote per-

soonlijke interesse. Het tot op het bot analyseren van een ob-

ject als belegging heeft mij altijd geïntrigeerd. Logischerwijs

ben ik opzoek gegaan naar een afstudeerplek in deze omge-

ving.

Meijer Realty Partners (MRP) is een vastgoedbeleggingson-

derneming die is opgericht in 2013. Na contact te hebben

gelegd middels een wederzijdse kennis, volgde een sollicita-

tiegesprek. Hieruit kwamen naast de acceptatie verschillende

afstudeeronderwerpen naar voren, maar mijn keuze stond al

vrij snel vast. Vorming van een vastgoedfonds. Dat was het

onderwerp waarop mijn afstudeeronderzoek zich op zou con-

centreren. De casus die tijdens het gesprek werd geopperd

richtte zich op een vastgoedfondsstructuur via Luxemburg.

FondsstructureringOmdat MRP een relatief jong bedrijf is, wil het graag alle mo-

gelijkheden ontdekken om in vastgoed te kunnen beleggen.

Een vastgoedfonds of soort gelijk vehikel behoort dat deze

mogelijkheden. Er is echter recentelijk een richtlijn ingevoerd

die grote gevolgen heeft gehad voor het toezicht op vastgoed-

fondsen. Daarnaast kent iedere vastgoedfondsstructuur haar

eigen specifieke juridische- en fiscale kenmerken. Alle deze

zaken dienden geïnventariseerd te worden. De fiscale efficiën-

tie is een belangrijk, dan niet leidend, aspect bij het structure-

ren van een vastgoedfonds. Dit heeft immers direct weerslag

op het rendement dat behaald wordt uit de vastgoedbeleggin-

gen. Door onderscheid te maken tussen juridische-, fiscale-

en regulatoire aspecten werd het onderzoek afgebakend.

Verloop van het onderzoekNa vijf weken in mijn afstudeerfase kreeg ik mijn begeleidster

toegewezen. In een van onze eerste ontmoetingen werd aan-

gegeven dat het onderzoeken van vastgoedfondsstructurerin-

gen een zeer complex vraagstuk is. Desondanks heb ik ervoor

gekozen om het onderwerp door te zetten. Gaandeweg bleek

dat veel weten regelgeving van toepassing was waar ik in de

opleiding voor mijn afstudeerperiode nooit mee te maken heb

gehad. Dit bemoeilijkte het onderzoek aanzienlijk, want deze

weten regelgeving moest wel toegepast worden om tot een

goed resultaat te komen. De diepgang ging dusdanig ver dat

binnen het afstudeerbedrijf geen informatie/kennis beschik-

baar was en het ook lastig was om relevante literatuur te vin-

den. Het interpreteren en toepassen van informatie waarvan

enige educatieve achtergrond bij mij ontbrak, was dan ook

verreweg de grootste uitdaging van het afstudeeronderzoek.

De keerzijde hiervan is dat ik mijn kennis enorm verbreed

heb omtrent vastgoedfondsen, wat voorheen een vrij grijs ge-

bied was. Ik heb mij moeten verdiepen in zeer veel literaire

bronnen om de informatie te vergaren die nodig was voor het

onderzoek. Vooral op juridisch vlak was de leercurve groot.

Dit was mijn minste kwaliteit gedurende de opleiding, maar

dankzij dit onderwerp heb ik mij hierin goed kunnen ontwik-

kelen. Ik kan een veel betere inschatting maken welke aspec-

ten bij een vastgoedfonds van belang zijn.

ResultatenNa uitvoering van het onderzoek is gebleken dat een Luxem-

burgse Fond Commun de Placement (FCP) een vergelijkbare

vastgoedfondsstructuur heeft als de Nederlandse besloten

commanditaire vennootschap en besloten fonds voor gemene

rekening. Ten aanzien van het vastgoedfonds dat MRP wil

oprichten zijn ook specifieke aanbevelingen gedaan. Door

inzicht te verschaffen in de Nederlandse fondsstructuren wor-

den ook deze structuren meegenomen in de uiteindelijke be-

sluitvorming. Het onderzoek heeft dus bij kunnen dragen aan

de besluitvorming van MRP. Naast het uiteindelijke afstuderen

zelf was dit het belangrijkste doel van het onderzoek.

Mogelijkheden voor opzetten vastgoedfonds

De opdrachtgever, Meijer Realty Partners, wilde

in een verkennend onderzoek inzicht krijgen

in de mogelijkheden tot het opzetten van een

vastgoedfonds. Hierbij ging de voorkeur uit naar

een vastgoedfonds gestructureerd via Luxemburg.

Hiertoe is het idee en de opdracht ontstaan om

een onderzoek te verrichten naar de aspecten

van de meest gebruikte Luxemburgse structuur

ten opzichte van de mogelijke Nederlandse

fondsstructuren. Door de juridische-, fiscale- en

regulatoire aspecten van alle fondsstructuren

te inventariseren en te analyseren, kon tot

een vergelijking gekomen worden en werden

aanbevelingen gedaan aan Meijer Realty Partners

voor haar op te zetten vastgoedfonds.

Meijer Realty Partners BV, Den Haag


• Bas Oortwijn


Hoofdvraag Om tot een overzicht te komen is in het onderzoek de vol-

gende hoofdvraag beantwoord:

Welke gevolgen voor de verhuur kunnen woningcorporaties

verwachten door de veranderingen in de bekostiging ten aan-

zien van zorgvastgoedcomplexen die worden verhuurd aan

instellingen met cliënten binnen de bijzondere kwetsbare

doelgroep?

Belangrijke definities Belangrijke definities binnen het onderzoek zijn de zorgvast-

goedcomplexen, de bijzondere kwetsbare doelgroep en de

bekostiging. Bij zorgvastgoedcomplexen gaat het om een sa-

mengesteld geheel van vastgoed met een zorgbestemming.

Bij de bijzondere kwetsbare doelgroep gaat het om cliënten

binnen de langdurige gehandicapten- en geestelijke gezond-

heidszorg. De bekostiging is de wijze waarop het geld van

een gemeente (overheid) naar een opdrachtnemer (aanbieder)

gaat in ruil voor de prestaties, activiteiten en dienstverlening

die de opdrachtnemer hiervoor biedt of gaat bieden.

Resultaten en conclusies Uit theoretisch onderzoek is ten eerste naar voren gekomen

dat zorgvastgoedcomplexen uit beschermde of beschutte

woonvormen bestaan. Binnen deze woonvormen kunnen zo-

wel appartementen als groepswoningen bestaan. Voor de ver-

anderingen in de bekostiging werden deze complexen voor-

namelijk verhuurd volgens het 230a-bedrijfsruimteregime.

Binnen dit onderzoek is gekeken naar de gevolgen die zich

voordoen vanwege de extramuralisering, het invoeren van de

Normatief Huisvestingscomponent(NHC) en de splitsing van

de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten(AWBZ). Binnen de

extramuralisering worden de nieuwe cliënten met de laagste

zorgzwaartepakketten niet langer geïndiceerd voor verblijf in

een zorginstelling. De NHC houdt in dat de bekostiging van

kapitaallasten wijzigt van nacalculatie naar een bekostiging

waarin diverse criteria zijn opgesteld waardoor meer risico

wordt gelopen. De laatste verandering binnen de bekostiging

leidt ertoe dat de AWBZ niet langer zal bestaan en zal worden

opgevolgd door bekostiging binnen de WLZ, Wmo, Zvw en de

Jeugdwet. Dit betekent een decentralisatie van de zorgbekos-

tiging.

Het onderzoek naar deze veranderingen heeft geresulteerd

in het vinden van gevolgen die zowel juridisch als financi-

eel van aard zijn. Hierbij gaat het onder meer om leegstand,

boekwaardeproblematiek, in gevaar komen van verhuur van

gemeenschappelijke ruimten, lastige verhuur van onzelfstan-

dige eenheden en problemen met koppelverhuur en wijziging

van het huurregime en bestemmingsplannen.

Een complexonderzoek dat is uitgevoerd heeft tevens uitge-

wezen dat een verschil bestaat tussen problemen in de alge-

mene praktijk en problemen bij dit specifieke complex. Bij

dit complex, dat door Welbions wordt verhuurd aan Aveleijn,

doen zich voornamelijk problemen voor door de gemeen-

schappelijke ruimten en de grootte van de appartementen.

Geconcludeerd kan worden dat de gevolgen die de woning-

corporaties ondervinden door de veranderingen in de bekos-

tiging sterk afhankelijk zijn van het vastgoed. De grootte van

de problemen zijn onder meer afhankelijk van de specifieke

doelgroep, de appartementen en het wel of niet bestaan van

gemeenschappelijke ruimten. Hierdoor doen zich in meer of

mindere mate gevolgen voor die te maken hebben met leeg-

stand, het afboeken van de waarde en verzoeken tot verlaging

van de huurprijs.

Door deze verschillen in het vastgoed zal het voor het ene

complex makkelijker zijn om de appartementen onder te ver-

huren dan bij een ander. Gevolgen kunnen zich onder meer

voordoen met de koppeling van het zorgen het huurcon-

tract, de huurbescherming en veranderingen van het huurre-

gime en de bestemming. De mate waarin deze gevolgen voor

problemen zorgen worden door de corporaties ook verschil-

lend ervaren. Wanneer corporaties de koppeling tussen huur-

en zorg juridisch hebben dichtgetimmerd verwachten zij hier

weinig problemen mee.

Samenwerking van belang Aanbevelingen die aan de woningcorporaties van WoOn wor-

den gegeven is om de uitkomsten van dit afstudeeronderzoek

te vergelijken met de risico-scans die door de woningcorpora-

ties zijn gemaakt. Ook is samenwerking met zorgorganisaties

van belang om zo tijdig in te kunnen grijpen bij het opzeg-

gen van huurcontracten. Van de diverse gemeenten dient ach-

terhaald te worden op welke wijze door hen binnen de Wmo

wordt bekostigd en in hoeverre zij de bestemmingsplannen

handhaaft. Ook dienen met name de ontwikkelingen binnen

de bekostiging van de ggz en de jurisprudentie van het kop-

pelbeding in de gaten gehouden te worden. Het uitnodigen

van een jurist bij een WoOn-overleg kan hieraan bijdragen.

Tevens wordt aanbevolen vervolgonderzoeken te doen naar

een betere aansluiting van vraag en aanbod van het reguliere

zorgvastgoed en de gevolgen op de leefbaarheid in de wijk

door de veranderingen in de bekostiging.

Gevolgen van veranderingen

zorgvastgoedcomplexen

Bij de woningcorporaties, samenwerkend

binnen de vereniging WoOn, ontbreekt

een overzicht waarin de gevolgen van

veranderingen in de bekostiging van bestaande

zorgvastgoedcomplexen wordt weergegeven. Het

gaat hierbij om de zorgvastgoedcomplexen die

door de woningcorporaties worden verhuurd aan

instellingen met cliënten binnen de bijzondere

kwetsbare doelgroep (gehandicaptenzorg/

geestelijke gezondheidszorg).

WoonTwente


• Christian Slot


The purpose of this thesis is to provide the market with an

instrument that can help keeping the market interesting while

reflecting the current capitalisation rate situation and German

commercial real estate market on prime and secondary locati-

ons. The following main question is necessary to be answered

in order to keep the market interesting and help investors to

make their decision.

“How can an instrument be developed which reflects current

capitalisation rates on German commercial real estate market

on prime and secondary locations?”

The instrument is developed with the help of five different

sub-questions. The sub-questions are divided into theoretical,

practical and analytical parts. Within the first three questions

the theoretical part helps to develop the basic structure of

the instrument. During the practical part the instrument can

be tested and feedback can be received from real estate and

investment experts. The analytical part brings up conclusions

and recommendations.

Commercial real estateThe thesis starts with a general representation about the com-

mercial real estate market on prime and secondary locations

in Germany. Commercial real estate is the market where in-

vesting means to purchase a property to make money out of

the time, space and/ or increase value a property may gene-

rate in the future. Most of the German real estate activities

(80%) find place on the retail/ office market measured on a

macro environmental scale. The top 7 cities are measured

by their annual surface turnover and rental prices on the of-

fice- and retail market classified as prime locations. These are

also known as Big7. The following 12 cities are classified as

secondary locations due to their annual surface turnover and

rental prices.

It is inevitable to say that the biggest problem investors face

while calculating the capitalisation rate is that it is a non-

standardised method. Also is it not 100% exact but an integral

part of the real estate society and commonly used to make a

first decision. The basic calculation method is:

Knowing how the capitalisation rate is calculated will give the

required advantage for negotiations or to support respecti-

vely counters someone’s valuation. Three different methods

are commonly used and explained in Figure 9.

Method 1 Potential gross income - Vacancy - Total

operating expenses / sales price

Method 2 Potential gross income - Vacancy- Total

operating expenses - Capital reserve /

Sales price

Method 3 Potential gross income - Vacancy - Total

operating expenses - Capital reserve - Te-

nant improvement and lease provision /

Sales price

Figure 9. Outlined calculation differences (Own market research, 2014)

Different calculation methods of the NOI will have an impact

on the capitalisation rate. When comparing capitalisation

rates (as selection criteria for investing) it needs to be kept

in mind that several objective risk factors exist (in economi-

cal and physical nature). Also different criteria (specific to the

property) can have an impact on the price or the net-opera-

ting-income and that will have a direct influence on the ca-

pitalisation rate. In order to compare different capitalisation

rates and make a decision, investors have to make sure every

capitalisation rate is calculated by using the same methods.

Real estate experts helped to identify the weaknesses of my

instrument. It was recommended to add an extra calculation

method to the one used in the first question. This calcula-

tion method is known as Cash Flow NOI. Freiburg, Passau

and Saarbrucken should also be added to the secondary lo-

cation list. Cities should not only be selected with the help

of turnover rates but also with other factors such as border

regions and cities with an educational importance.

12. Survey Template (own research, 2015)

Capitalisation rates on

German commercial real estate

The contracting entity of this thesis is

PricewaterhouseCoopers (PwC). One of its

departments (The Transaction Real Estate

Advisory) and their clients are confronted on

a daily basis with the problems of the German

commercial real estate market.

The outcome of this thesis might serve as the

cornerstone for a transparent market and will help

national and international investors to decide on

investing in German commercial real estate on

primary and secondary locations.

The purpose of this thesis:

To develop an instrument which reflects current

capitalisation rates on German commercial real

estate on primary and secondary locations.

PricewaterhouseCoopers AG, Frankfurt


• Dominik Schütten


Nieuwe vorm van aanbesteden De aanbesteding van Boswinkel-Oost betreft een nieuwe vorm van

aanbesteden waarbij wordt gewerkt met al ontwikkelde bouwcon-

cepten. De partijen die worden uitgenodigd tot inschrijven, voor

het ontwikkelen van de woningen, beschikken over een bouw-

concept welke in de huidige vorm voldoet, of kan voldoen, aan

de door De Woonplaats gestelde functionele eisen. De gebieds-

ontwikkeling loopt bij de aanbesteding van Boswinkel-Oost line-

air aan de aanbestedingsprocedure, aangezien de aangeleverde

concepten in het plangebied worden opgenomen. De opzet van

de aanbestedingsprocedure van Boswinkel-Oost is bedoeld om

ruimte te bieden voor opdrachtgever en –nemer. Beide partijen

bevinden zich, in een zoekproces om te komen tot een kwalitatief

hoogwaardige ontwikkeling voor een lagere prijs. De werkwijze

toegepast bij Boswinkel-Oost moet deze verandering faciliteren.

SamenvattingBeschrijf je afstudeeropdracht in een samenvatting van tussen de

500 en de 800 woorden.

De rollen en expertise van de opdrachtgever en -nemer zijn de

afgelopen jaren veranderd door sturing vanuit de overheid, be-

perkte financiële middelen, vermindering van de marktvraag en

toegenomen complexiteit van de bouwopgaven. Opdrachtgevers

proberen deze wijzigingen in aanbestedingsprocessen te ver-

werken. Door gebruik te maken van de gehele expertise van de

betrokken partijen, wordt geprobeerd tot een rendabele ontwik-

keling te komen. De opdrachtgever van dit onderzoek, woning-

corporatie De Woonplaats, heeft door middel van hun aanbeste-

dingsproces voor Boswinkel-Oost geprobeerd om de expertise

van de betrokken partijen optimaal te benutten. In dit onderzoek

wordt onderzocht of deze aanbestedingsprocedure beter aansluit

op de vernieuwde rollen van de betrokken partijen.

De doelstelling van het onderzoek is om inzicht geven in de ver-

schillende rollen van de betrokken partijen binnen traditioneel- en

vernieuwend aanbesteden, waarmee een advies kan worden gege-

ven over de inrichting van het aanbestedingsproces.

Het inzicht in de rollen van de betrokken partijen bij traditioneel

en vernieuwend aanbesteden zijn onderzocht door middel van

het RACI-model. Dit model geeft weer wie in welke fase wordt

geïnformeerd, betrokken is, het werk uitvoert of eindverantwoor-

delijk is. Door de RACI-modellen van traditioneel en vernieuwend

aanbesteden naast elkaar te leggen zijn de wijzigingen in de rol-

verdeling omschreven. Het RACI-model geeft niet alleen inzicht in

de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden maar ook hoe

de taken zijn verdeeld over beide aanbestedingen.

Het aanbestedingsproces van Boswinkel-Oost dient ervoor te zor-

gen dat de expertise van de verschillende betrokken partijen op-

timaal wordt benut. De rolverdeling die uit het RACI-model naar

voren komt, geeft weer dat de opdrachtnemers meer en eerder

worden betrokken maar nauwelijks meer verantwoordelijkheden

krijgen. Geconcludeerd moet worden dat het aanbestedingspro-

ces van Boswinkel-Oost niet voldoet aan de in dit onderzoek ge-

bruikte definitie van vernieuwend aanbesteden. De definitie van

vernieuwend aanbesteden wordt als volgt omschreven: ‘’bij ver-

nieuwend aanbesteden bedenkt de opdrachtgever niet de oplos-

sing voor een probleem. Maar word het probleem in kaders aan

de markt aangeboden. Waarna opdrachtgever en opdrachtnemer

gezamenlijk tot een oplossing komen en de opdrachtnemer ver-

antwoordelijk is voor de realisatie. Wanneer hierbij gebruik wordt

gemaakt van geïntegreerde contracten, waarbij één partij verant-

woordelijk kan zijn voor alle aspecten: het ontwerp, bouw, finan-

ciering, onderhoud en exploitatie, is er sprake van vernieuwend

aanbesteden. (Vrijhoef, 2013).’’

Het aanbestedingsproces van Boswinkel-Oost gaat wel verder

dan integraal aanbesteden en is door het toevoegen van de be-

wonersparticipatie, op zijn eigen wijze, vernieuwend te noemen.

De bewonersparticipatie heeft het aanbestedingsproces van Bos-

winkel-Oost vormgegeven. Door bewoners bij de keuze voor de

opdrachtnemers te betrekken was het volgens de opdrachtgever

niet mogelijk om eerst de opdrachtnemers te selecteren op rela-

tie en daarna op contract. De bewoners kunnen namelijk alleen

oordelen op product / ontwerp en niet op de kwaliteit van de

opdrachtnemer.

Door de indeling van het aanbestedingsproces bepaald de op-

drachtgever in samenwerking met de gemeente vooraf randvoor-

waarden die invloed hebben op de inhoud. Opdrachtnemers wor-

den hier niet bij betrokken, terwijl deze in een later stadium het

ontwikkelingsrisico moeten dragen. De inspraak is volgens de op-

drachtnemers hierdoor beperkt. Ze voelden zich verantwoordelijk

voor het aanpassen van hun concept of bouwproces op de vooraf

gestelde randvoorwaarden en de wensen van de bewoners, maar

hadden niet het idee de inhoud verder vorm te kunnen geven.

Het aanpassen van het concept of bouwproces zodat deze in een

plangebied ontwikkeld kan worden, is voor de opdrachtnemers

niet nieuw. Verder zijn de opdrachtnemers door het selectiemo-

ment huiverig om input te leveren, omdat de concurrentie hier

wellicht een voordeel mee kan behalen. Bij de vormgeving van

het proces is onvoldoende rekening gehouden met de positie die

de opdrachtnemers als commerciële speler innemen. De risico’s

die bestaan bij het niet verkrijgen van de gunning zijn te groot,

opdrachtnemers zijn in het proces voorzichtig en terughoudend.

Opdrachtnemers vinden dat hun eigen rol binnen het aanbeste-

dingsproces van Boswinkel-Oost nauwelijks verandert. De verhou-

ding tussen de opdrachtnemer en –gever verandert weinig ten op-

zichte van traditioneel aanbesteden en blijft vragen om constante

onderhandeling. De opdrachtgever heeft beoogd ruimte te bie-

den voor maximale innovatie met het aanbestedingsproces van

Boswinkel-Oost. De opdrachtnemers geven aan dat in het proces

nu onvoldoende gebruik is gemaakt van hun expertise. De laat-

ste jaren is veel ervaring opgedaan in het ontwikkelen op eigen

kracht en door de opdrachtnemers eerder te betrekken, kunnen

ze beter voor de inhoud zorgdragen. Het selecteren op bestaande

bouw- of woonconcepten past beter bij de bedrijfsuitvoering van

de opdrachtnemers. De opdrachtnemers hebben hier in geïnves-

teerd en zien in deze werkwijze de toekomst. De gemeente heeft

de opdracht vanuit het college van B&W zich terug te trekken en

meer faciliterend op te treden. Het terugtrekken bij wijkontwikke-

ling is moeilijk voor een gemeente. De te ontwikkelen wijk blijft

een onderdeel van de stad waarvoor de gemeente verantwoorde-

lijk is en waarbij in het beleid is aangegeven welke ontwikkelin-

gen wenselijk en goed zijn voor de stad. De gemeente vindt dat

het beleid goed te bewaken is door middel van het scheppen van

randvoorwaarden met de opdrachtgever. Het eerder betrekken

van belanghebbenden in het proces zorgt ervoor dat veel proble-

men achteraf, worden voorkomen. De kracht van het proces blijkt

volgens de gemeente uit het feit dat het goedgekeurde bestem-

mingsplan nog voor 90% overeenkomt met het definitieve ont-

werp. Het aanbestedingsproces van Boswinkel-Oost sluit aan op

de positie die de gemeente bij gebiedsontwikkeling wil innemen

en zorgt daarbij voor een efficiëntere werkwijze door het vermin-

deren van zienswijzen achteraf.

Het advies om de aanbestedingsprocedure beter te laten aanslui-

ten op de betrokken partijen en gezamenlijk tot de optimale ge-

biedsindeling en vastgoedoplossingen te komen, is het proces zo

in te richten dat deze wel voldoet aan de kenmerken van vernieu-

wend aanbesteden. Dit kan door de opdrachtnemers op te nemen

in het projectteam, meer verantwoordelijkheden te geven binnen

het proces en de gunningsrisico’s te verkleinen.

Ervaring aanbestedingsprocedure

De Woonplaats wil evalueren hoe de betrokken

partijen de rolverdeling bij hun vernieuwende

aanbestedingsprocedure, zoals toegepast

bij Boswinkel-Oost, hebben ervaren. Door de

procedure te evalueren, wil De Woonplaats

te weten komen of de weg van vernieuwend

aanbesteden zoals ingeslagen met deze

procedure, toekomstbestendig is. Wanneer de

gebruikte wijze van aanbesteden beter aansluit

op de betrokken partijen zal de aanbesteding

zoals is toegepast bij project Boswinkel, ook bij

eventuele veranderingen van de markt uitvoerbaar

blijven.

Woningcorporatie De Woonplaats, Enschede


• Ernst van den Hurk


Tijdelijke invulling De braakliggende gronden kunnen door tijdelijke invulling

wederom in gebruik worden genomen. Een tijdelijke invul-

ling zorgt tot de komst van de permanente invulling voor een

positieve bijdrage aan een gebied. Ondanks het groeiende

animo voor tijdelijke invullingen worden ze in de praktijk nog

niet vaak toegepast. Een reden hiervoor is de onwetendheid

bij de actoren; er is weinig onderzoek gedaan naar manieren

om tijdelijke invullingen in te zetten, dit zorgt voor terughou-

dendheid.

Er zijn verschillende typen tijdelijke invullingen, die in dit on-

derzoek zijn onderverdeeld in vijf hoofdtypen; huisvesting,

natuur, bedrijfsmatig, cultureel-recreatief en duurzame ener-

gie. De tijdelijke invullingen die onder deze hoofdtypen val-

len zorgen voor verschillende soorten waardecreatie. Er zijn

zes verschillende soorten waardecreatie: financiële, sociaal-,

ecologisch-, beleving-, imago-, en een functionele waardecre-

atie. Elke tijdelijke invulling zorgt voor een functionele waar-

decreatie en een verbetering van het imago van het gebied.

De toevoeging van overige soorten waarde is afhankelijk van

het type tijdelijke invulling dat gerealiseerd wordt.

Voordat een koppeling gemaakt kan worden tussen de ver-

schillende typen braakliggende grond en mogelijke tijdelijke

invullingen zijn zowel de braakliggende gronden als de tijde-

lijke invullingen gecategoriseerd op basis van dezelfde ken-

merken: tijdsduur, afmeting en locatie. Door deze categorisa-

tie is duidelijk geworden welke tijdelijke invullingen mogelijk

zijn op de verschillende typen braakliggende grond. Deze

mogelijkheden zijn schematisch weergegeven.

Schema aanpassen Het schema is in de praktijk toegepast. Er is geanalyseerd in

hoeverre het schema daadwerkelijk bruikbaar is in de prak-

tijk. De resultaten van de casusonderzoeken komen niet

geheel overeen met de mogelijkheden die het theoretische

schema aangeeft. Het blijkt dat er enkele terugkerende fac-

toren zijn waardoor een tijdelijke invulling van een bepaald

type braakliggende grond in de praktijk niet realistisch is. Het

ontwikkelde schema houdt geen rekening met de volgende

kenmerken: de aanwezigheid van concurrerende invullingen,

de profilering van het gebied, de invloed van omwonenden,

een te lage passantenstroom en het soort ondergrond van het

braakliggend gebied. Er is onderzocht in hoeverre het moge-

lijk is om deze kenmerken aan het schema toe te voegen. Uit

de analyse is echter gebleken dat het niet mogelijk is om al

deze kenmerken op te nemen in het schema. Indien al deze

factoren in het schema worden opgenomen, wordt het sche-

ma een specifiek analyse-instrument voor een bepaald braak-

liggend gebied. Het schema is niet aan te passen zonder dat

het algemene karakter verloren gaat.

Maatwerk nodig Ondanks dat het schema weergeeft welke tijdelijke invullin-

gen op een bepaald braakliggend gebied mogelijk zijn, zorgt

het niet direct voor een koppeling tussen braakliggende ge-

bieden en tijdelijke invullingen. Er kan geconcludeerd worden

dat er meer nodig is dan enkel een schema alvorens een kop-

peling gemaakt kan worden tussen braakliggende gronden

en tijdelijke invullingen. Iedere omgeving heeft zijn eigen

behoeften en wensen. De realisatie van een tijdelijke invul-

ling blijft dan ook in zekere zin maatwerk. Het schema draagt

vooral bij aan een koppeling tussen braakliggende gronden

en tijdelijke invullingen door bewustwording en door als in-

spiratie-instrument te dienen. Het zorgt ervoor dat de initia-

tiefnemers inzicht verkrijgen in de mogelijkheden die er zijn.

Ze zien hierdoor in wat de potentie is van het braakliggend

gebied en welke waarde door de verschillende tijdelijke invul-

lingen aan het gebied kan worden toegevoegd.

Inspelen op huidige problematiek grondmarkt De opdracht die tijdens het onderzoek centraal stond is om, in samenwerking met Arcadis, in te spelen op de huidige problematiek van de grondmarkt. Dit is gebeurd door een schema te ontwikkelen waarmee organisaties met braakliggende gronden inzicht krijgen in de mogelijkheden van tijdelijke invullingen. Door de mogelijkheden inzichtelijk te maken kan een koppeling gemaakt worden tussen braakliggende gronden en potentiële tijdelijke invullingen. Hierdoor wordt een mogelijke oplossing gevonden voor het hoge aantal m2 braakliggende grond in Nederland.

In de jaren voordat de crisis uitbrak door de overheid en het bedrijfsleven veel grond aangekocht is om bouwprojecten te starten. Door de crisis is de bouwsector echter stilgevallen waardoor de vraag naar deze gronden is afgenomen. Op dit moment is het aanbod van gronden veel groter dan de vraag, wat resulteert in een aanbod van 75.000 hectare braak - liggende grond.

Arcadis, Apeldoorn


• Gijs te Brake


AanleidingDe aanleiding van het onderzoek is de onduidelijkheid die er

op dit moment heerst onder woningbeleggers over de woon-

wensen en verhuisgeneigdheid van senioren. Gedurende mijn

onderzoek heb ik voor a.s.r. vastgoed vermogensbeheer deze

onduidelijkheid zoveel mogelijk proberen weg te nemen. Het

onderzoek heeft een theoretisch, praktijk en analyse (TPA)

gedeelte.

Beschrijving van het onderzoek Allereerst heb ik in het theoretische gedeelte de woningmarkt

voor senioren, woonwensen en verhuisgeneigdheid van seni-

oren en een overzicht dat wensen en behoeften vastlegt, be-

schreven. Aansluitend heb ik een enquête opgesteld en deze

– met behulp van mijn opdrachtgever – online verspreid. De

enquête bestond uit 33 meerkeuze vragen en 2 open vragen.

De respons was aanzienlijk, ruim 500 senioren hebben de en-

quête online ingevuld. De respondenten komen uit heel Ne-

derland. Iedere provincie telt tenminste 1 senior die de enquê-

te heeft ingevuld. Vervolgens heb ik de ‘bulk’ aan informatie

verwerkt in mijn afstudeerrapport. Tevens zijn de gegevens

geanalyseerd, waarna een aantal conclusies en aanbevelingen

zijn getrokken. Al met al een leerzaam en succesvol half jaar

dat enerzijds de onduidelijkheid bij mijn opdrachtgever heeft

weggenomen en anderzijds mij heeft doen slagen voor mijn

opleiding Vastgoed en Makelaardij.

Woonwensen en verhuisgeneigdheid senioren

Onderzoek naar de woonwensen en

verhuisgeneigdheid van senioren in Nederland.

Het uiteindelijke product is een overzicht

(Programma van Eisen) met daarin de woonwensen

en verhuisgeneigdheid van senioren. Met dit

overzicht kan mijn opdrachtgever (eventueel)

inspelen op de doelgroep senioren. Naast het

Programma van Eisen heb ik nog een aantal

aanbevelingen aan de opdrachtgever gedaan.

a.s.r. vastgoed vermogensbeheer, Utrecht


• Huub van Delft


Het doel van dit onderzoek is om de belanghebbende

partijen inzicht te bieden in de mogelijkheden om bewo-

nersparticipatie in te zetten om winkelleegstand te voorko-

men. Dit wordt bewerkstelligd door referentieprojecten met

elkaar te vergelijken.

Winkelleegstand in woonwijkenEr is sprake van winkelleegstand als er geen winkel geves-

tigd is in een betreffend winkelvastgoed. Leegstand in win-

kelvastgoed ontstaat door een verschil in vraag en aanbod

en brengt gevolgen met zich mee. De gevolgen met de groot-

ste impact zijn de financiële en maatschappelijke gevolgen.

De financiële gevolgen omvatten de directe kosten voor de

eigenaren van lege winkelpanden. Hierbij kan gedacht wor-

den aan financieringslasten, onderhoudskosten, kosten van

verval, energiekosten, belastingen en eventuele rentelasten.

Leegstand resulteert ook in maatschappelijke kosten, want

leegstand vermindert de activiteiten in de wijk en kan indirect

verloedering en vandalisme tot gevolg hebben.

Winkelvastgoed in woonwijken valt onder de categorie buurt-

centra. Winkelvastgoed in buurtcentra is goed bereikbaar met

het openbaar vervoer en auto. Door de lage huren zijn op

deze locaties vaak lokale en startende ondernemers geves-

tigd. Winkels in buurtcentra kenmerken zich door de nabij-

heid bij woonhuizen en kleinschaligheid. Daarnaast zijn deze

winkels geen onderdeel van een grote keten en zijn ze gericht

op bewoners. De oorzaken die op dit moment en in de toe-

komst voor winkelleegstand in woonwijken kunnen zorgen

zijn: de grootte van het winkelvastgoed, de huurders en de

branche, de locatie en routing, marktontwikkelingen en de

vergrijzing.

WijkbewonersparticipatieWijkbewonersparticipatie is het deelnemen van wijkbewo-

ners aan hun wijk. Dit kan op verschillende manieren gedaan

worden, waaronder op het werk, door vrijwilligerswerk, bij

verenigingen en/of door buurtinzet. Door middel van een

participatieladder kan inzicht worden verkregen in hoeverre

wijkbewoners participeren in de wijk. Hierbij zijn vier

soorten wijkbewoners te onderscheiden: de wijkbewoner

die de wijk als thuisbasis ziet, de wijkbewoner die de wijk

als een community ervaart, de consumerende wijkbewoner

en de wijkbewoner die de wijk alleen ziet als een plek om te

wonen.

WoonwijkenWoonwijken zijn gebieden in een stad of dorp bestaande uit

meerdere kleine buurten. De algemene kenmerken van een

wijk zijn fysieke kenmerken, zoals bebouwing en infrastruc-

tuur. De sociale inrichting van een wijk bestaat uit netwerken

tussen bewoners en hoe deze netwerken georganiseerd zijn.

OverzichtMet behulp van een literatuurstudie over winkelvastgoed

en wijkbewonersparticipatie is onderzocht in hoeverre het

mogelijk is een overzicht te ontwikkelen. Op basis van de

resultaten van deze literatuurstudie blijkt dat het mogelijk is

om een overzicht te ontwikkelen voor gemeentes door mid-

del van een beslisboom. Dit is een schematechniek waarmee

gemeentes tot een uitslag kunnen komen door het schema

met verschillende stappen te doorlopen. Op deze manier

wordt duidelijk of het mogelijk is om wijkbewonersparti-

cipatie toe te passen om winkelleegstand te voorkomen.

Naar aanleiding van het ontwikkelde overzicht zijn interviews

gehouden met diverse deskundigen van gemeentes. Hieruit

kwam naar voren dat de mogelijkheid bestaat dat gemeentes

gebruik willen maken van wijkbewonersparticipatie om win-

kelleegstand te voorkomen. Echter, er zijn een aantal proble-

men die hierbij een rol spelen, die voornamelijk de bereidheid

tot medewerking van de betrokken partijen betreffen.

ConclusiesDe conclusie van dit onderzoek is dat in de praktijk geen ge-

bruik gemaakt wordt van wijkbewonersparticipatie om win-

kelleegstand te voorkomen of verminderen. Er bestaan echter

wel mogelijkheden om wijkbewonersparticipatie in te zetten,

maar deze mogelijkheden stuiten op te veel weerstand. Deze

weerstand wordt veroorzaakt door de vastgoedeigenaren, ge-

brek aan financiële middelen, het beleid en concurrentie van

bestaande ondernemingen. De beschreven punten zorgen

voor zoveel weerstand dat het bijna onmogelijk is de moge-

lijkheden tot inzet van wijkbewonersparticipatie te benutten.

Daarom luidt de eindconclusie dat er wel mogelijkheden be-

staan om wijkbewonersparticipatie in te zetten om leegstand

te voorkomen, dan wel verminderen, maar dat deze in de

praktijk niet in te zetten zijn omdat er te veel knelpunten aan-

wezig zijn.

Wijkbewonersparticipatie bevorderen

Leegstand in de vastgoedmarkt neemt toe. Dit

geldt ook voor winkelvastgoed. Bij het verminderen

van deze leegstand wordt vooral ingezet op

het binnenstedelijk gebied en stadsdeelcentra.

De wijkcentra en vooral buurtcentra worden

vaak “vergeten”. In probleemwijken waar veel

leegstand is, is vaak sprake van een lage

wijkbewonersparticipatiegraad. Dit is nadelig,

omdat wijkbewonersparticipatie van belang is

voor wijkontwikkelingen.

Gemeentes zoeken naar oplossingen voor de

leegstand van winkelpanden in woonwijken.

Op dit moment is er geen overzicht van

mogelijkheden om wijkbewonersparticipatie in te

zetten ter vermindering van de winkelleegstand

in woonwijken. Met deze scriptie is getracht deze

leemte op te vullen door een dergelijk overzicht

te ontwikkelen.

Gemeente Enschede


• Jessica Welles


Doel en probleemstelling Het doel van het afstudeeronderzoek is het opleveren van een

schema, welke de mogelijkheden van samenwerkingsverban-

den tussen een makelaarskantoor en een externe makelaar in

beeld brengt. De probleemstelling is als volgt omschreven:

‘in hoeverre kan door middel van een schema inzichtelijk wor-

den gemaakt welke mogelijke

samenwerkingsverbanden makelaarskantoren aan kunnen

gaan met externe makelaars?’

Uitleg definities In het theoretisch kader is in beeld gebracht wat de betekenis-

sen zijn van de begrippen ‘externe makelaar’, ‘woningmake-

laardij’ en ‘ samenwerkingsverband’.

De externe makelaar is: ‘een makelaar welke bemiddelt bij

de koop en verkoop van woningen, welke niet werkzaam is

binnen het fysieke kantoorgebouw, maar welke werkzaam is

binnen de organisatie van een makelaar.’

De woningmakelaardij bestaat uit verschillende makelaars-

diensten. Het grootste deel van de omzet wordt behaald uit

verkoop van woningen. Aankoop, taxaties en nieuwbouw zijn

andere voorbeelden van andere makelaarsdiensten welke bin-

nen de woningmakelaardij bestaan.

Onder het begrip ‘samenwerkingsverband’ wordt verstaan:

‘vrijwillige, evolutionaire en flexibele organisatievormen tus-

sen twee of meer organisaties om zowel gezamenlijke als in-

dividuele doelstellingen te verwezenlijken, waarbij producten,

diensten, en technologieën worden uitgewisseld, gedeeld, of

gezamenlijk ontwikkeld met het behoud van de eigen identi-

teit’.

Vormen van samenwerking Een samenwerking bestaat uit twee typen invalshoeken. Voor

welke type samenwerkingsverband wordt gekozen, is afhan-

kelijk van deze twee invalshoeken:

1. Wat willen de organisaties met de samenwerking

bereiken?

2. Is er een gelijkwaardigheid tussen de organisaties

of is een duidelijke hiërarchie zichtbaar?

Er bestaan vier basisvormen van samenwerking. De basisvor-

men zijn coördineren, coöpereren, co- creëren en controleren.

Binnen deze basisvormen (met uitzondering van de basisvorm

coördineren) zijn verschillende samenwerkingsverbanden te

onderscheiden. Deze samenwerkingsverbanden worden bin-

nen deze scriptie nader toegelicht. Ieder samenwerkingsver-

band kan onderscheiden worden in een zestal aspecten. Op

deze aspecten kan worden getoetst en de samenwerkings-

verbanden kunnen aan de hand van deze aspecten onderling

met elkaar worden vergeleken. Vervolgens zijn de samenwer-

kingsverbanden getoetst aan de hand van vier toetsingscrite-

ria. Deze toetsingscriteria komen niet voort uit bronnen (aan-

gezien een dergelijk onderzoek nooit is uitgevoerd), maar uit

kennis en inzicht vanuit de professionele werksfeer. De toet-

singscriteria zijn opgesteld en voorgelegd aan de opdrachtge-

ver (werkt in het werkveld).

De samenwerkingsverbanden zijn getoetst aan de hand van

de volgende toetsingscriteria:

- Toetsingscriterium 1: kan het samenwerkingsverband

gebruikt worden binnen de makelaardij?

- Toetsingscriterium 2: wordt een gezamenlijk doel

behaald welke is vastgesteld tussen de organisaties?

- Toetsingscriterium 3: wordt een externe makelaar betrok-

ken bij de samenwerking?

- Toetsingscriterium 4: is de samenwerking aangegaan

gericht op een langere periode?

Na deze toetsing is een onderstaande schema naar voren ge-

komen , welke de samenwerkingsverbanden in beeld brengt.

Het gaat enkel om samenwerkingsverbanden welke mogelijk

zijn tussen een makelaarskantoor en externe makelaars.

Het advies Geadviseerd wordt aan de opdrachtgever de conceptvorm

‘zelfstandig makelaar’ aan te blijven houden. De externe ma-

kelaar werkt niet volledig op het kantoor en bedient voorna-

melijk een eigen gebied. Het voordeel is dat de organisatie-

structuur niet verandert. Tevens wordt het eigen marktgebied

vergroot. Mocht de opdrachtgever toch een samenwerking aan

willen gaan met een externe makelaar, maar via een ander sa-

menwerkingsverband, dan is de conceptvorm ‘woningen door

2 of meer makelaars collegiaal aanmelden’ een goed alterna-

tief. De organisatiestructuur verandert niet. Een woning wordt

namelijk door meerdere makelaarskantoren aangemeld. De

makelaar die uiteindelijk de woning verkoopt, ontvangt het

grootste deel van het courtage. De overige makelaarskanto-

ren ontvangen een klein deel hiervan. De conceptvorm ‘ma-

kelaarskantoor bestaande uit verschillende aandeelhouders’

wordt afgeraden. Postma ERA Makelaardij is voornamelijk een

familiebedrijf, welke op dit moment bestaat uit één directeur.

Als een samenwerking wordt gegaan middels deze concept-

vorm, wordt de organisatie onderverdeeld uit meerdere aan-

deelhouders en ontstaan ook meerdere directeuren.

Samenwerking met ‘externe makelaar’

Voor de opdrachtgever is dit onderzoek

gestart, waarbij in beeld is gebracht welke

samenwerkingsverbanden een makelaarskantoor

aan kan gaan met een zogenaamde ‘externe

makelaar’. Dit onderzoek is gestart gezien

het feit dat het personeelsbestand van

de opdrachtgever door de kredietcrisis is

ingekrompen en de opdrachtgever een nieuwe

weg wil inslaan, door middel van het aangaan van

een samenwerkingsverband met een ‘externe

makelaar’. Door middel van een schema (welke

gedurende het onderzoek is opgesteld) is

inzichtelijk gemaakt wat de mogelijkheden zijn

op het gebied van deze manier van samenwerken.

Postma ERA Makelaardij


• Jorben Vink


Aanleiding voor het onderzoekDoor de doelstelling die de Nederlandse overheid heeft be-

paald met betrekking tot de CO2-uitstoot, zijn ook de regels

voor woningcorporaties aangescherpt. In het ‘Convenant Ener-

giebesparing Huursector’ is bepaald dat woningcorporaties in

2020 een vastgoedportefeuille met gemiddeld energielabel

B moeten hebben. Om de woningvoorraad te verduurzamen

en hogere energielabels te krijgen, zullen woningcorporaties

investeringen moeten doen en zijn ze afhankelijk van de me-

dewerking van huurders om renovatieprojecten te realiseren.

Hiervoor is het van belang dat huurders voldoende prikkels

ontvangen om mee te werken. Voor de bepaling van deze

prikkels moet naar de wensen van de huurders worden geke-

ken. Ook Sité Woondiensten te Doetinchem moet in toekomst

zijn woningbezit aanpakken en moet hiervoor inzichtelijk

hebben wat hun huurders wensen.

ProbleemstellingHoe kan met behulp van een waarderingsoverzicht inzichtelijk

worden gemaakt hoe huurders in de gereguleerde sector bij een

huurverhoging bouwkundige maatregelen ter verduurzaming

en ter kwaliteitsverbetering van hun woning waarderen?

Drie segmentatiestrategieën Eerst zijn de kaders waarbinnen woningcorporaties werken

inzichtelijk gemaakt. Hier is ook nader ingegaan op de mo-

gelijkheden tot huurverhoging. Eén keer in het jaar kan de

maandhuur worden verhoogd. Indien een renovatie heeft

plaats gevonden en een woning meer punten scoort, kan de

huurprijs na afronding worden aangepast. Door de recente

ontwikkelingen op de markt, is ook een inkomensafhankelijke

huurverhoging ingevoerd.

Vervolgens zijn methoden om doelgroepen te bepalen en al-

gemene kenmerken van huurders in de gereguleerde sector

in kaart gebracht. Uit de analyse blijkt, dat vooral mensen van

middelbare leeftijd en senioren tot de huurders in de geregu-

leerde sector horen. Om huurders in doelgroepen te catego-

riseren, zijn een drietal segmentatiestrategieën mogelijk. Dit

zijn de geografische, de socio-economische en de psychogra-

fische benadering. Door de geografische beperktheid van het

onderzoek en een bestaande klantengroep is de socio-eco-

nomische segmentatiestrategie toegepast. Deze houdt reke-

ning met de volgende criteria: leeftijd, geslacht, gezinscyclus,

inkomen & sociale klasse en ras & nationaliteit. Verder zijn

de verduurzamende en kwaliteitsverbeterende maatregelen

besproken.

Om een waarderingsoverzicht op te stellen is bepaald hoe

de uitkomsten uit de analyses meetbaar kunnen worden ge-

maakt. De doelgroepen zijn bepaald door de demografische

en socio-economische segmentatiestrategie toe te passen. De

doelgroepen die hieruit voortvloeien zijn: studenten & star-

ters, middelbare leeftijd met kinderen, middelbare leeftijd

zonder kinderen en senioren. Ook de verduurzamende maat-

regelen zijn via een toepasbaarheidsmodel gekozen. Voor

de aspecten kosten, jaarlijkse besparing en terugverdientijd

zijn scores toegekend, waaruit een aantal maatregelen voort-

vloeien. Dit zijn: isoleren van de gevel, isoleren van het dak,

plaatsen van een HR-combiketel, een individuele bemetering

en PV-cellen. De kwaliteitsverbeterende maatregelen zijn eer-

der al in kaart gebracht. Vervolgens zijn de meetbare criteria

in een waarderingsoverzicht tegen elkaar afgezet.

Op basis van het waarderingsoverzicht is een vragenlijst op-

gesteld en is gebruik gemaakt van een schriftelijke enquête.

Tot de populatie horen huurders van Sité Woondiensten die

in het verleden een renovatievoorstel hebben ontvangen. De

verwachte respons van op 30% is bereikt. Over het algemeen

zijn de respondenten tevreden met het renovatievoorstel dat

aan hun is aangeboden. Ook zijn de afwijkingen betreffende

de wensen van het totaal aantal huurders en huurders die

hebben aangegeven eerder al over energiebesparende maat-

regelen te hebben nagedacht minimaal.

Op basis van het waarderingsoverzicht zijn per doelgroep

de belangrijkste maatregen ter verduurzaming en ter kwali-

teitsverbetering naar voren gekomen. Aan Sité is vervolgens

geadviseerd om met de onderstaande maatregelen voor de

samenstelling van toekomstige renovatiepakketten rekening

te houden:

Studenten & startersVerduurzaming: Plaatsen van PV-cellen, isoleren van het dak,

plaatsen van een HR-combiketel

Kwaliteitsverbetering: Vervangen van het sanitair, vervan-

gen van de keuken, vloerverwarming

Middelbare leeftijd met kinderenVerduurzaming: Aanbrengen van individuele bemetering,

isoleren van de gevel, plaatsen van een HR-combiketel

Kwaliteitsverbetering: Vervangen van het sanitair, vloerver-

warming, mogelijkheid bieden tot uitbreiding van de woning

Middelbare leeftijd zonder kinderenVerduurzaming: Plaatsen van een HR-combiketel, plaatsen

van PV-cellen, isoleren van het dak

Kwaliteitsverbetering: Vervangen van het sanitair, vloerver-

warming, mogelijkheid bieden tot uitbreiding van de woning,

aanbrengen van zonwering

SeniorenVerduurzaming: Plaatsen van een HR-combiketel, isoleren

van het dak, isoleren van de gevel

Kwaliteitsverbetering: Vervangen van het sanitair, vervan-

gen van de keuken, aanbrengen van zonwering

Bouwkundige maatregelen verduurzaming woning

Voor dit onderzoek is gevraagd om inzichtelijk

maken hoe huurders van Sité Woondiensten bij

een huurverhoging bouwkundige maatregelen

ter verduurzaming of ter kwaliteitsverbetering

van hun woning waarderen. De uitkomsten zijn

in de vorm van een waarderingsoverzicht in kaart

worden gebracht. Op basis daarvan kunnen in

toekomst renovatiepakketten aangepast kunnen

worden en zal de 70%-regeling eerder worden

gehaald. Als gevolg kan een verduurzaming

van het vastgoedportefeuille gerealiseerd

worden om aan de afspraken in het ‘Convenant

Energiebesparing Huursector’ te voldoen.

Sité Woondiensten, Doetinchem


• Kerstin Balkenborg


Wat is grondexploitatie? De grondexploitatie is de financiële vertaling van het grond-

beleid. Dit grondbeleid is het instrument van de gemeente

om richting te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen. In de

grondexploitatie worden alle kosten en opbrengsten met be-

trekking tot een project in beeld gebracht en verantwoord. De

grondexploitatie is opgebouwd uit meerdere kostensoorten,

de kostensoort BWRM is hier een van.

De rol die de kostensoort BWRM heeft binnen grondexploi-

taties, is in eerste instantie dat de kostensoort BWRM een

aandeel van 22,6 procent heeft van de totale kosten van alle

grondexploitaties binnen de Gemeente Enschede en daarmee

de een na grootste kostensoort is. Ondanks dat het niet het

grootste aandeel heeft, is het aandeel nog te maken kosten

vergeleken met de andere kostensoorten wel het hoogst

(46,6%). Daaruit kan geconcludeerd worden dat een groot

deel van de kostensoort BWRM nog kan veranderen.

Oorzaken Om inzicht te krijgen naar wat mogelijke oorzaken kunnen

zijn voor veranderingen in de kostensoort BWRM, zijn een

aantal onderzoeken met betrekking tot grondexploitaties en

civiel technische werken geanalyseerd. Deze onderzoeken

zijn de Betuweroute, De Noord-Zuidlijn, Casus ‘Zuidbroek’

van de Gemeente Apeldoorn, het rapport ‘Grond voor exploi-

tatie’ van de Gemeente Rotterdam en het Van Heekplein. De

mogelijke oorzaken die uit deze onderzoeken naar voren zijn

gekomen zijn; ‘onduidelijk beeld financiële resultaat’, ‘wijzi-

gingen in programma’, ‘projectbeheersing en organisatie’ en

‘risico’s en risicomanagement’. Deze zijn vervolgens getoetst

in de Enschedese praktijk.

Uit deze toetsing blijkt dat de mogelijke oorzaken van ver-

anderingen voor een groot deel overeen komen met de En-

schedese praktijk. De oorzaken ‘onduidelijk beeld financieel

resultaat’ en ‘wijziging in programma’ komen zelfs meerdere

malen naar voren. De oorzaak ‘projectbeheersing en organi-

satie’ is een keer vergelijkbaar. Omdat in dit onderzoek niet

gekeken is naar de risicoanalyses bij grondexploitaties, is de

mogelijke oorzaak ‘risico en risicomanagement’ niet meege-

nomen in de toetsing aan de praktijk. Naast de oorzaken die

vergelijkbaar waren met mogelijke oorzaken, zijn er nog een

aantal oorzaken naar voren gekomen die gezorgd hebben

voor verandering van de kostensoort BWRM. Opvallend aan

de oorzaken is dat deze zich voordoen in de realisatiefase.

ConclusieDe conclusie die getrokken kan worden naar aanleiding van

dit onderzoek, is dat de oorzaken voor veranderingen in de

kostensoort BWRM voor een groot deel door de systematiek

van het werken van grof naar fijn worden veroorzaakt. Wan-

neer de grondexploitatie wordt vastgesteld is de speling met

betrekking tot de kostensoort BWRM nog te groot en zijn de

bedragen die in de grondexploitatie zijn opgenomen nog te

grof. Dit komt doordat budget wordt opgenomen in de grond-

exploitatie in een fase waarin nog te veel onduidelijkheid be-

staat over het definitieve ontwerp. Op die manier is het niet

verwonderlijk dat de kosten voor bouw- en woonrijp maken

kunnen veranderen, zowel positief als negatief. Dit kan voor-

komen worden wanneer meer duidelijkheid bestaat over wat

in een plangebied gaat gebeuren. Om meer transparantie en

grip op de kosten te krijgen, is het van belang om op een

meer exacte manier de kosten te benaderen.

Aanbeveling • Toelichtingen op kostensoorten verder uitwerken op

kostenpostniveau;

• Nader onderzoek doen naar de projectorganisatie

rondom particuliere grondexploitaties;

• Nader onderzoek doen naar de grondexploitatie ten

opzichte van de risicoanalyses.

Gemeentelijke grondexploitaties

De crisis heeft voor financiële problemen

gezorgd bij gemeenten, onder andere via de

gemeentelijke grondexploitaties. Een onderdeel

van de grondexploitaties, is de kostensoort

bouw- en woonrijp maken (BWRM). Deze

kostensoort heeft een groot aandeel in de

totale kosten van een grondexploitatie. Binnen

deze kostensoort bestaat een groot deel uit

‘nog te maken’ kosten. Dit zorgt ervoor dat

de kosten binnen de kostensoort BWRM nog

kunnen veranderen. Het gemeentelijk doel

is het zoveel mogelijk voorkomen van deze

veranderingen. Het doel van dit onderzoek is het

voorzien in een analyse naar de oorzaken van

veranderingen binnen de kostensoort BWRM,

zodat de gemeente haar grondexploitaties op

het gebied van uniformiteit en transparantie

kan verbeteren.

Gemeente Enschede, afdeling Planeconomie


• Kevin Hoekstra


Aanleiding onderzoek In 2011 maakte RICS bekend dat 35% van commercieel vast-

goed taxaties in Nederland meer dan 10% afwijkt van latere

verkoopwaarden (transacties). Volgens De Nederlandsche

Bank zou de taxateur bij het opstellen van het taxatierap-

port en bij zijn waardering professionele standaarden moeten

toepassen waarbij de uitgangspunten en methodieken trans-

parant worden uiteengezet om afwijkingen te voorkomen.

Vergelijkbare afwijkingen hebben zich ook voorgedaan bij

de waarderingen in de woningmarkt. Als reactie hierop heeft

het WEW, uitvoerder van de NHG, besloten alleen nog maar

taxatierapporten te accepteren die zijn uitgebracht door tus-

senkomst van erkende validatie instituten. Het validatie insti-

tuut valideert hierbij, aan de hand van validatiecriteria uit het

addendum wonen, de aspecten van de taxateur die woningen

taxeert en het door hem/haar opgestelde taxatierapport. TVI,

een erkend validatie instituut, ziet het valideren van commer-

cieel vastgoed taxaties als een logische volgende stap.

Hierbij staat de volgende hoofdvraag centraal:Voor welke aspecten van de taxateur commercieel vastgoed

en het taxatierapport commercieel vastgoed kunnen, mede

aan de hand van het addendum wonen, validatiecriteria wor-

den opgesteld dan wel worden aangepast om te komen tot

een addendum commercieel vastgoed?

TheorieOm inzicht te krijgen in het valideren van commercieel vast-

goed taxaties is literatuuronderzoek verricht. Het addendum

wonen en de registratielijst welke gebruikt worden door het

validatie instituut bij het valideren van woningtaxaties zijn

hierbij onderzocht. Het addendum wonen schrijft voor dat

het taxatierapport financiering woonruimte gevalideerd moet

worden op een logische invulling. De registratielijst maakt

hierbij een vertaalslag door validatiecriteria op te stellen ten

behoeve van een logische invulling. Het addendum wonen en

de van belang zijnde validatiecriteria uit de registratielijst zijn

vervolgens vergeleken met de taxateur die woningen taxeert

en het door hem/haar opgestelde taxatierapport financiering

woonruimte. Door deze vergelijking is inzichtelijk geworden

welke aspecten van de taxateur wonen en het taxatierapport

financiering woonruimte gevalideerd worden en op welke ma-

nier dat gebeurt.

Om een vergelijkbaar addendum op te stellen ten behoeve

van het valideren van commercieel vastgoed taxaties is het

taxatierapport financiering woonruimte vergeleken met het

taxatierapport commercieel vastgoed. Hierbij is het taxatie-

rapport commercieel vastgoed gebruikt van het Taxatie Ma-

nagement Instituut. Vervolgens is de taxateur die woningen

taxeert vergeleken met de taxateur die commercieel vastgoed

taxeert. Uit deze vergelijking blijken er overeenkomsten te

zijn tussen de bevoegde taxateurs en de taxatierapporten.

Vervolgens zijn de validatiecriteria, bij overeenkomsten tus-

sen de bevoegde taxateurs en

de taxatierapporten, overgenomen uit het addendum wonen.

Niet gevalideerde aspecten De aspecten van commercieel vastgoed die niet gevalideerd

kunnen worden, aan de hand van de validatiecriteria uit het

addendum wonen, zijn apart in een tabel vermeld. Dit zijn as-

pecten die wel behandeld worden in het taxatierapport com-

mercieel vastgoed maar niet in het taxatierapport financiering

woonruimte. Bij deze aspecten zal een andere invulling gege-

ven moeten worden om deze te kunnen valideren.

PraktijkUit de confrontatie tussen de theorie en praktijk blijkt dat het

addendum commercieel vastgoed grotendeels voldoet aan

de eisen van de geïnterviewde deskundigen en op een aantal

punten aangevuld kan worden. De meerderheid van de geïn-

terviewde deskundigen geeft aan dat alle aspecten betreffen-

de de taxateur commercieel vastgoed en het taxatierapport

commercieel vastgoed gevalideerd kunnen worden.

Vernieuwend en actueel Het addendum commercieel vastgoed leidt er toe dat de op-

drachtgever van dit onderzoek taxaties commercieel vast-

goed kan valideren. Voor de markt betekent dit dat taxaties

commercieel vastgoed betrouwbaarder kunnen worden. De

opdrachtgever kan zijn doelstelling behalen door het opge-

stelde addendum commercieel vastgoed te gebruiken bij het

valideren van commercieel vastgoed taxaties.

Uit de respons van de verschillende deskundigen die geïnter-

viewd zijn, bleek al dat het onderzoek op belangstelling kan

rekenen. Het onderzoek is vernieuwend en actueel. Met dit

onderzoek is inzicht gegeven in de validatiecriteria die van

toepassing kunnen zijn bij het valideren van de taxateur com-

mercieel vastgoed en het door hem/haar opgestelde taxa-

tierapport. De validatiebranche heeft door dit onderzoek de

mogelijkheid een volgende stap te zetten om de betrouwbaar-

heid van commercieel vastgoed taxaties te verhogen.

Opstellen addendum commercieel vastgoed

Volgens De Nederlandsche Bank zou de taxateur

bij het opstellen van het taxatierapport en bij

zijn waardering professionele standaarden

moeten toepassen waarbij de uitgangspunten en

methodieken transparant worden uiteengezet

om afwijkingen bij taxaties te voorkomen.

TVI, een erkend validatie instituut, ziet het

valideren van commercieel vastgoed taxaties

als een logische oplossing. Het probleem is

echter dat een addendum, met omschreven

validatiecriteria, waarop het validatie instituut

de taxateur die commercieel vastgoed taxeert

en het door hem/haar opgestelde taxatierapport

kan valideren, nog niet bestaat. Ten behoeve

van dit probleem is onderzoek gedaan naar

het opstellen van een addendum commercieel

vastgoed met validatiecriteria waarop de

taxateur die commercieel vastgoed taxeert en

het door hem/haar opgestelde taxatierapport

gevalideerd kan worden.

TVI Taxatie Validatie Instituut, Enschede


• Martin Steffens


Duurzaamheid kantoorgebouwen Duurzaamheid is de afgelopen jaren een belangrijk en veel-

besproken onderwerp in Nederland. Het milieu heeft te lijden

heeft onder het gebruik van fossiele brandstoffen Fossiele

brandstoffen worden schaarser en zullen op lange termijn

op raken. Vrijwel alle actoren op de vastgoedmarkt hebben

duurzaamheid opgenomen in strategieën en doelstellingen.

Uit onderzoek blijkt dat bij 90% van de vastgoedbeleggers

duurzaamheid een belangrijk beleggingscriteria is.

Het wordt voor huurders van kantoorgebouwen steeds be-

langrijker om in een duurzaam kantoorgebouw gehuisvest te

zijn. Voor een vastgoedbelegger is het vaak moeilijk om te

bepalen hoe hij het verduurzamen van zijn kantoorgebouwen

financieel haalbaar kan maken.

Om antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag zijn drie

aspecten onderzocht en toegelicht:

1. Relevante kenmerken van kantoorgebouwen bij

verduurzaming

2. Mogelijke maatregelen om kantoorgebouwen te

verduurzamen

3. Financiële haalbaarheid voor vastgoedbeleggers

De theorie welke voort kwam uit het onderzoek naar deze

aspecten is vervolgens verwerkt in een beslismodel. Dit mo-

del is opgezet met behulp van RETScree. Dit is een rekenpro-

gramma waarmee de financiële haalbaarheid van energiebe-

sparingsmaatregelen kan worden berekend.

Belangrijkste bevindingen 1. Isolatiemaatregelen zijn meestal niet financieel haalbaar

als deze dit niet op een natuurlijk vervangingsmoment

worden toegepast. Alleen het vervangen van ramen met

een hogere isolatiewaarde heeft een terugverdientijd van

minder dan 9 jaar.

2. Een Vr-ketel vervangen voor een Hr-ketel is vrij-

wel altijd financieel haalbaar. Dit is echter in de

meeste kantoorgebouwen al toegepast.

3. Een warmtepomp kan meestal niet financieel haalbaar

worden toegepast als dit niet op een natuurlijk vervan-

gingsmoment gebeurt. Dit is echter alleen haalbaar als

het gebouw al goed geïsoleerd is.

4. Een koudeopslag voor koeling kan meestal niet fi-

nancieel haalbaar worden toegepast als dit niet

op een natuurlijk vervangingsmoment gebeurt. Dit is ech-

ter alleen haalbaar als het gebouw al goed geïsoleerd is.

5. Warmteterugwinning uit ventilatielucht is een maatregel

welke gedurende de levensduur van een gebouw meestal

financieel haalbaar is. Met een terugverdientijd van min-

der dan 7 jaar is dit voor veel beleggers een interessante

maatregel. Het is echter wel afhankelijk van de bestaande

ventilatiesysteem of deze maatregel kan worden toege-

past.

6. Het vervangen van verlichting is voor de mees-

te kantoorgebouwen alleen financieel haalbaar als

minimaal 20 Watt per vierkante meter verlichting is ge-

installeerd.

Uit de antwoorden van de geïnterviewde personen blijkt dat

maar weinig met een winstoogmerk naar energiebesparing

wordt gekeken. De belangrijkste reden voor een vastgoed-

belegger om te investeren in energiebesparing is het waar-

borgen van de continuïteit van de huurstromen en daarmee

uiteindelijk een stabiel rendement realiseren binnen de voor-

genomen beleggingshorizon.

Ouderdom speelt volgens de geïnterviewde personen wel een

belangrijke rol in de gebouwstructuur en de gebruikte mate-

rialen, maar uiteindelijk bepaalt de gebouwstructuur of een

gebouw wel of niet eenvoudig te verduurzamen is.

De zogenaamde ‘split-incentive’ is volgens de geïnterviewde

personen wel een drempel, maar geen onoverkomelijke drem-

pel. Door te verduurzamen bij een nieuw of vernieuwing van

het huurcontract worden investeringen terugverdiend door

een hogere huur of een langer huurcontract.

Voor de geïnterviewde beleggers is het aan te bevelen om bij

het onderzoeken van energiebesparende maatregelen goed

onderzoek te doen naar het rendement van een maatregel.

De uitdaging ligt hier vaak in het opzetten van een constructie

waardoor de belegger kan profiteren van de energiebespa-

ring.

Energiebesparende maatregelenOm energiebesparing vanuit de overheid te stimuleren zal

concretere wetgeving moeten worden opgesteld. De wetge-

ving in de wet milieubeheer verplicht inrichtingen, waaronder

kantoorgebouwen om energiebesparende maatregelen met

een terugverdientijd korter dan 5 jaar of met een positieve

netto contante waarde bij een interne rentevoet van 15% te

nemen. Deze regelgeving geldt niet voor inrichtingen met een

relatief klein energieverbruik. De huidige wetgeving is niet

streng genoeg en wordt niet goed genoeg gehandhaafd om

effectief te werken. Het activiteitenbesluit van de wet milieu-

beheer is weinig bekend en wordt niet actief gehanteerd. Een

positieve lijst met maatregelen zou een voor beleggers een-

voudige en concrete basis zijn om energie te besparen.

Drijfveren energiebesparende maatregelen

Ik heb een onderzoek gedaan naar de

drijfveren van vastgoedbeleggers bij het

nemen van energiebesparende maat-

regelen in kantoorgebouwen. Eerst heb ik

literatuuronderzoek gedaan naar kantoor-

gebouwen, verduurzaming en de financiële

haalbaarheid van verduurzaming voor

een vastgoedbelegger. Vervolgens heb ik

door middel van interviews in de praktijk

getoetst wat de drijfveren en handelswijze

van vastgoedbeleggers is als het gaat om het

nemen van energiebesparende maatregelen.

De hoofdvraag van dit onderzoek was: “Hoe

kan de financiële haalbaarheid van het

verduurzamen van een kantoorgebouw door

een vastgoedbelegger worden bepaald in een

beslismodel?”

Ingenieursbureau ter Horst, Enschede


• Pieter-Jan van Dijk


Aanleiding & probleemstelling Op dit moment heerst er veel structurele leegstand op de kan-

torenmarkt. De oplossingen voor structureel leegstaande kan-

toren zijn heel divers. PIT (Platform Initiatieven Tijdelijkheid)

heeft aan het lectoraat gebiedsontwikkeling en recht ge-

vraagd mee te denken in nieuwe oplossingen voor structureel

leegstaande kantoren, nabij kernsteden gelegen. Hiervoor zal

een methode moeten worden ontwikkeld, waaraan structureel

leegstaande kantoorpanden kunnen worden getoetst. De on-

derzoeker voert het onderzoek namens het lectoraat gebieds-

ontwikkeling en recht uit, ten behoeve van de opdrachtgever

PIT. De probleemstelling van het onderzoek luidt: Met welke

methode kunnen de locationele-, juridische- en financiële suc-

cesfactoren, om te komen tot een transformatie, voor structu-

reel leegstaande kantoren, nabij kernsteden gelegen, worden

beoordeeld?

FunctiesDit onderzoek is gericht op de meest voorkomende functies

waar structureel leegstaande kantoren naar worden getrans-

formeerd. In dit onderzoek wordt met een functie bedoeld:

“een gebruiksfunctie of gebouwfunctie die aan een gebouw of

ruimte wordt toegekend”. De meeste voorkomende functies

zijn: zorg, studentenhuisvesting, wonen en hotel.

SuccesfactorenIn dit onderzoek wordt met een succesfactor bedoeld: “een

factor die het succes op een transformatie vergroot”. Uit de

theorie komen een viertal (kritische) succesfactoren naar vo-

ren te weten: de locationele-, bouwkundige/bouwtechnische-,

juridische- en financiële succesfactoren.

Succesfactoren per functieDe locationele succesfactoren verschillen per functie. De ken-

merken van de bouwkundige/bouwtechnische succesfacto-

ren zijn in dit onderzoek leidend voor alle functies. Voor de

functies studentenhuisvesting en hotel waren niet alle bouw-

kundige/bouwtechnische succesfactoren belangrijk voor het

succes van een transformatie. Voor de functie studentenhuis-

vesting is aantrekkelijke architectuur niet een belangrijk voor

het succes van een transformatie en voor de functie hotel hoe-

ven de ramen in de gevels niet open te kunnen. Bij de functie

stadslandbouw zijn er geen resultaten beschikbaar uit de the-

orie. Dit komt voornamelijk omdat stadslandbouw een nieuwe

functie betreft. De kenmerken van de juridische succesfacto-

ren zijn in dit onderzoek leidend voor alle functies. Wanneer

aan één van de juridische succesfactoren niet wordt voldaan

vindt een transformatieproject geen doorgang. De kenmerken

van de financiële succesfactoren zijn in dit onderzoek leidend

voor alle functies. Wanneer aan één van de financiële succes-

factoren niet wordt voldaan vindt een transformatieproject

geen doorgang.

Meetbare criteriaDe locationele-, bouwkundige/bouwtechnische-, juridische-

en financiële kenmerken en (succes)factoren zijn zo ver mo-

gelijk vertaald naar meetbare criteria. De locationele meetbare

criteria zijn tot stand gekomen door de locationele kenmer-

ken en (succes)factoren per functie te vertalen. De bouwkun-

dige/bouwtechnische meetbare criteria zijn tot stand geko-

men door de bouwkundige /bouwtechnische kenmerken en

(succes)factoren te vertalen. Voor de juridische- en financiële

kenmerken en (succes)factoren was dit niet mogelijk. Deze

kenmerken en (succes)factoren zijn vertaald naar juridische-

en financiële gevolgen. Dit houdt in dat wanneer aan één van

de juridische of financiële criteria niet kan worden voldaan

een project geen doorgang vindt.

De methodeDoor het doorlopen van de vier stappen worden de (succes)

factoren om te komen tot een transformatie per functie in-

zichtelijk gemaakt.

Stap 1: In deze stap wordt aan de hand van locationele

meetbare criteria een geschikte functie voor een

structureel leegstaand kantoor vastgesteld. De

meeste functies hebben naast een specifieke ligging

aanvullende vereisten.

Stap 2: In deze stap wordt aan de hand van de gekozen

functie de bouwkundige/bouwtechnische meet-

bare criteria vastgesteld waaraan het kantoor moet

voldoen.

Stap 3: In deze stap wordt aan de hand van de juridische

meetbare criteria vastgesteld welke (succes)factoren

belangrijk zijn om te komen tot een transformatie

van een structureel leegstaand kantoor. De juri-

dische meetbare criteria en de te doorlopen stap-

pen zijn voor elke functie gelijk. Wanneer aan één

meetbaar criterium niet wordt voldaan is het project

geen succes

Stap 4: In deze stap wordt aan de hand van de financiële

meetbare criteria vastgesteld welke (succes)facto-

ren belangrijk zijn om te komen tot een transfor-

matie van een structureel leegstaand kantoor.

De financiële meetbare criteria en de te doorlopen

stappen zijn voor elke functie gelijk. Wanneer aan

één meetbaar criterium niet wordt voldaan is het

project geen succes.Methode structurele leegstand op de kanto-renmarktDit onderzoek richt zich op structureel

leegstaande kantoren die drie jaar of langer

leegstaan en geen perspectief hebben op

verhuur op korte termijn. De oorzaak van deze

leegstand komt door een missmatch tussen

vraag en aanbod. Het aanbod kantoorruimte

op de kantorenmarkt wordt onderverdeeld in

kansrijk-, kanshebbend- en kansarm aanbod.

Het totale aanbod op de kantorenmarkt

bestaat uit ruim 8,3 miljoen vierkante meter

kantoorruimte. Ruim 35% is van dit aanbod is

kansarm. Dit betekent dat ruim 2,3 miljoen

vierkante meter kantoorruimte structureel

leegstaat. De leegstand is ontstaan door een

missmatch tussen vraag en aanbod. Voor deze

kantoorruimte zal een andere exploitatievorm

of bestemming moeten worden gevonden. Voor

sommige kantoren nabij kersteden gelegen

biedt transformatie uitkomst. In dit onderzoek

wordt met transformeren bedoeld het wijzigen

van de oorspronkelijke functie van een kantoor.

Lectoraat gebiedsontwikkeling en recht, Enschede


• Romano van Koot


Hoog leegstandspercentage Na 2008, toen de economische crisis intrad in Nederland, is

de kantorenmarkt sterk veranderd. Begin 2015 staat ca. 16%

van het kantorenaanbod leeg. Redenen voor het hoge leeg-

standspercentage zijn de economische crisis, de optimalisatie

van kantoorruimte door grote kantoorgebruikers, bezuinigin-

gen van de overheid en demografische-, technische en maat-

schappelijke ontwikkelingen.

De laatste jaren zijn vooral flexibiliteit, kantoorbeleving en

het huren van kleinere metrages steeds belangrijker wor-

dende factoren onder kantoorgebruikers. Door deze ontwik-

kelingen zijn de laatste jaren verschillende kantoorconcepten

ontwikkeld. Denk bij een kantoorconcept aan flexibele werk-

plekken in de centrale ruimte of kantoorkamers vanaf 20 m2

op een goed bereikbare locatie tegen een acceptabele prijs

en inclusief aanvullende services als internet, lunch en tele-

foonbeantwoording. Kantoormedewerkers (zowel ZZP’ers als

werknemers van multinationals) zijn namelijk steeds vaker

voornemens om plaatsen tijdsonafhankelijk te werken.

Traditionele verhuurwijze Door de toenemende flexibiliteit en veranderende inzichten

onder kantoorgebruikers, veranderen ook de verhuurmo-

gelijkheden van kantoorruimte. De meest traditionele wijze

voor het verhuren van kantoorruimte loopt via een (bedrijfs)

makelaar. De bemiddeling bij kleine metrages is voor tradi-

tionele makelaars niet rendabel. Door de toenemende vraag

naar kleine metrages, hoge flexibiliteit en kantoorbeleving

zijn er nieuwe mogelijkheden ontstaan om kantoorruimte te

verhuren via internet. Dit sluit aan bij de groeiende flexibiliteit

onder huurders en kantoormedewerkers.

Online verhuren Uit de literatuur is gebleken dat de volgende zaken van es-

sentieel belang zijn voor het verhuren van kantoorruimte via

internet: online vindbaarheid, identiteit en betrouwbaarheid

van de organisatie, het gebruik van Social Media, Big Data

en gebruiksvriendelijkheid. Deze aspecten dragen bij aan een

hoger conversieratio. Dit is het aantal bezoekers dat de ge-

wenste actie op de website onderneemt.

Conclusies en aanbevelingen De belangrijkste aspecten uit het literatuur onderzoek zijn ge-

toetst aan de praktijk door middels van half gestructureerde

interviews bij deskundigen en vragenlijsten aan huurkandida-

ten. Hieruit zijn de volgende conclusies/verbeterpunten voor

SKEPP online naar voren gekomen om de verhuur van kantoor-

ruimte via internet te optimaliseren.

• Continue werken aan SEO optimalisatie

• Logische websitestructuur hanteren

• Upgrade naar Responsive webdesign

• Betrouwbaarheid van de website verhogen

• Professioneel Social Media Plan opstellen

• Implementeren van Review- & Ratingsysteem op website

• Testen met kleurenmarketing

• Schaarste en urgentie creëren in het kantorenaanbod

• Het doorvoeren van verbeterpunten

Door het doorvoeren van de gestelde verbeterpunten zal

de verhuur van kantoorruimte via internet geoptimali-

seerd worden.

• Onderzoek naar Big Data

Big Data biedt voldoende perspectief voor de vastgoed-

markt. Echter is dit een relatief nieuw begrip, waardoor

het aan te raden is hier eerst grondig onderzoek naar te

doen op welke wijze het gebruik van Big Data rendabel

kan zijn voor SKEPP online.

Verhuur kantoorruimte via internet

In opdracht van SKEPP online is onderzoek

gedaan naar de optimalisatie van de verhuur

van kantoorruimte via internet. SKEPP online

is een online kantorenbemiddelaar en beschikt

over een online platform waarop landelijk

kantorenaanbod staat gepresenteerd. SKEPP

online wil het gebruik van internet dan ook

optimaal benutten bij haar core business; de

verhuur van kantoorruimte. Echter heeft SKEPP

online niet inzichtelijk op welke wijze dit het

beste kan. Middels concrete verbeterpunten

zijn aanbevelingen gedaan voor SKEPP online

met als doel om de verhuur van kantoorruimte

via internet te optimaliseren.

De volgende probleemstelling is hierbij

geformuleerd: Op welke wijze kan de verhuur

van kantoorruimte via internet geoptimaliseerd

worden?

SKEPP online, Albergen


• Thijs van Eerden


In dit onderzoek is antwoord gegeven op de onderzoeks-

vraag: “In hoeverre kan een stappenplan ontwikkeld worden

waarmee de juridische haalbaarheid van het ontwikkelen van

recreatiewoningen in beeld wordt gebracht?” Het onderzoeks-

doel voor dit afstudeeronderzoek was dan ook: “Het ontwik-

kelen van een stappenplan van de juridische haalbaarheid

voor het ontwikkelen van recreatiewoningen”.

Verschillende fases Om de onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden is eerst be-

schreven hoe de vastgoedmarkt in elkaar zit, in welk segment

de recreatiewoning zich bevindt, hoe het vastgoedontwikke-

lingsproces werkt en hoe dit in verbinding staat met recre-

atiewoningen. Het vastgoedontwikkelingsproces heeft ver-

schillende soorten benamingen van fases, in dit onderzoek

is gebruik gemaakt van de fase indeling van de NEPROM. Be-

staande uit de initiatieffase-, ontwikkelingsfase, realisatiefase

en exploitatie-/ beheerfase. In deze fases dienen op meerdere

momenten een ‘GO’/’NO GO’ beslissingen genomen te wor-

den.

Van belang was om te onderzoeken wat juridische haalbaar-

heid van het ontwikkelen van recreatiewoningen is. Het vast-

goedontwikkelingsproces kent meerdere uiteenlopende juri-

dische aspecten. Zowel publiek- als privaatrechtelijk. Het is

van belang om te weten of de voorgenomen vastgoed ontwik-

keling niet in strijd is met wettelijke bepalingen en regelge-

ving. Deze aspecten staan opgenomen in weten regelgeving

en overeenkomsten. Deze zijn onderling vaak verschillend,

afhankelijk van de grootte en het soort vastgoedontwikkeling

en welke partijen betrokken zijn.

Op basis van de fase indeling van de NEPROM is een theore-

tisch stappenplan opgezet bestaande uit vier fases, die afzon-

derlijk weer zijn opgesplitst in bijbehorende momenten in de

tijd. Zo is in een vereenvoudigd model weergegeven wat na el-

kaar en op welk moment dient te gebeuren. Vervolgens is het

op basis van bestaande literatuur geformuleerde stappenplan

in de praktijk getoetst op juistheid en volledigheid door deze

voor te leggen aan meerdere vastgoedprofessionals. Dit door

middel van het afnemen van half gestructureerde interviews

aan de hand van een opgestelde topiclijst. De vastgoedex-

perts zijn geselecteerd op hun betrokkenheid in verschillende

invalshoeken van het vastgoedontwikkelingsproces.

Werkbaar plan Gebaseerd op de uitkomst van de gehouden interviews mag

geconcludeerd worden dat het opgestelde theoretische stap-

penplan met betrekking tot de juridische aspecten voor de

ontwikkeling van recreatiewoningen op hoofdlijnen juist is

opgesteld. Tevens is duidelijk geworden dat kleine nuance

verschillen met betrekking tot theorie en praktijk aanwezig

zijn. Een voorbeeld daarvan is het moment van de grondaan-

koop. Dit moment wordt in de huidige financiële marktsitu-

atie zo lang mogelijk uitgesteld tot zekerheid is van verkocht

krijgen van het ontwikkelde project. Juridisch wordt dit geco-

verd door het aangaan van de intentieovereenkomst.

De volgende aanbevelingen kunnen gedaan worden:

• Dit rapport verspreiden onder projectontwikkelaars waar-

van geweten is dat die actief zijn met het ontwikkelen van

recreatiewoningen;

• Een afvinklijst toevoegen aan het stappenplan. Op deze

wijze kunnen eventuele tekortkomingen van benodigde

juridische aspecten ondervangen worden;

• Onderzoek doen naar de financiële parameters die ge-

bruikt worden in het vastgoed ontwikkelingsproces, en

die vervolgens mee verwerken in het opgestelde stappen-

plan.

• Dit stappenplan ook laten toetsen voor andere deelmark-

ten zoals (her)ontwikkelen van retailunits, nieuwe woon-

vormen toegespitst op de veranderende demografische

samenstelling van de bevolking (vergrijzing, één/ouder-

gezinnen);

Door vanuit verschillende invalshoeken het stappenplan te

toetsen, is toegewerkt naar een volledig en werkbaar stap-

penplan voor de juridische aspecten binnen het vastgoedont-

wikkelingsproces voor recreatiewoningen.

Juridische haalbaarheid ontwikkeling

recratiewoningen

De al weer ruim zeven jaar durende

economische crisis heeft zijn uitwerkingen

gehad in veranderingen op de vastgoedmarkt

en de ruimtelijke ordening in Nederland. Uit

voorgaand onderzoek is onder andere gebleken

dat de woningvoorraad van recreatiewoningen

beduidend is toegenomen en dat voor de

ontwikkeling van recreatiewoningen geen

vastomlijnd juridisch stappenplan bestaat. Hier

is dan ook het idee ontstaan voor het onderwerp

van dit afstudeeronderzoek.

Nikkels Bouwbedrijf BV, Twello


• Wieneke Steunenberg


Over het bedrijf Stichting IJssellandschap in Deventer is een stichting die 3600

hectare grond in de omgeving Salland in bezit heeft. Op deze

gronden staan uiteraard ook boerderijen die te maken hebben

of te maken krijgen met leegstand. Het doel van dit onder-

zoek is dan ook: Het maken van een Quick Scan die verschil-

lende herbestemmingsmogelijkheden kan toetsten aan leeg-

staand agrarisch vastgoed aan de hand van zijn bouwkundige

en ruimtelijke kenmerken.

Drie onderdelen Het onderzoek is verdeeld in drie onderdelen. In het eerste

onderdeel, het theoretisch onderzoek, wordt onderzocht

wat agrarisch vastgoed is en welke vormen het meest voor-

komen. Vervolgens wordt onderzocht welke herbestemmin-

gen geschikt zijn voor agrarisch vastgoed. Het theoretisch

onderzoek wordt afgesloten met een Quick Scan waarbij het

agrarisch vastgoed getoetst kan worden aan de herbestem-

mingen. Het tweede deel van het onderzoek betreft het prak-

tijkgedeelte, waarbij de gemaakte Quick Scan wordt getoetst

in de praktijk.

Te beginnen bij het eerste onderdeel van het theoretisch on-

derzoek. Gebleken is dat er een grijs gebied bestaat in de

leegstand van agrarisch vastgoed. Tussen het moment dat

de activiteiten op een agrarisch bedrijf gestopt zijn en dat

het agrarisch vastgoed daadwerkelijk leeg staat zit vaak een

lange periode. Het agrarisch vastgoed zelf bestaat uit drie

hoofdcategorieën. Dit zijn achtereenvolgend; hoofdgebou-

wen, bedrijfsgebouwen en bijgebouwen.

Het hoofdgebouw is het oorspronkelijke gebouw van een boe-

renbedrijf. Vroeger bevond zich in dit gebouw het bedrijfs-

gedeelte en de woning. De bedrijfsgebouwen die het meest

met leegstand te maken hebben zijn de jaren ’70 serie bouw

stallen. Deze stallen kenmerken zich doordat ze esthetisch

minder zijn dan de hoofdgebouwen en over ongunstige ei-

genschappen beschikken om te herbestemmen. Als laatste

categorie agrarisch vastgoed zijn er de bijgebouwen. De be-

handelde bijgebouwen zijn: hooiberg, (kap)schuur, kippen-

hok en bakhuis.

Naast het agrarisch vastgoed zelf, is de manier waarop deze

gebouwen gesitueerd zijn ten opzichte van elkaar van belang.

Om die reden wordt de erfstructuur behandeld. Erven hebben

zich in de loop der jaren ontwikkeld en zijn net als het agra-

risch vastgoed meegegroeid met het boerenbedrijf. Met de

toevoeging van de erfstructuur kan in kaart worden gebracht

wat nu precies leegstaand agrarisch vastgoed is. Op basis

van alle bovenstaande informatie is de volgende definitie

ontstaan: het complex van hoofdgebouw, bedrijfsgebouwen

en bijgebouwen waarvan in ieder geval de bedrijfsgebouwen

geen functie meer hebben of op korte termijn gaat verliezen,

gelegen op een erf welke is ingericht volgens een bepaalde

systematiek die kenmerkend is voor een boerderij.

Vervolgens worden de herbestemmingen in kaart gebracht.

Er zijn drie categorieën herbestemmingen: agrotoerisme,

zorg en wonen. Voor al deze herbestemmingen zijn eisen

opgesteld die rechtstreeks getoetst kunnen worden aan de

kenmerken van het agrarisch vastgoed. De bouwkundige ei-

sen bestaan weer uit de vijf onderdelen, namelijk: indeling,

hoogte, oppervlakte, constructie en uitstraling. Vervolgens

zijn eisen gesteld aan de erfstructuur.

Om de gestelde eisen van de herbestemmingen te kunnen

toetsen aan het agrarisch vastgoed is een model ontwikkeld

waar deze twee samen komen; de Quick Scan. Voor iedere

herbestemming worden de betreffende eisen in de Quick scan

gezet. De beoordeling van de eisen vindt plaatst aan de hand

van een Likertschaal. Hierbij moet een beoordeling van 1 t/m

5 per onderdeel gegeven worden, waarbij 1 zeer ongeschikt

is en 5 zeer geschikt.

Tot slot wordt in het praktijkgedeelte van het onderzoek de

werking van de Quik Scan getest. Hiervoor zijn zes erven ge-

selecteerd. De uitkomsten van al deze Quick Scan modellen

vormen de eindconclusie van het onderzoek. De Quick Scan

is een goede manier gebleken om voor een breed herbestem-

mingsprobleem van specifiek vastgoed met vele mogelijkhe-

den een zo objectief mogelijk begin te zijn voor het realiseren

van een passende herbestemming. De discussie na afloop is

het belangrijkste onderdeel. Deze discussie is door de Quick

Scan echter wel gebaseerd op feiten die voor een herbestem-

ming belangrijk zijn, zodat het vervolg een genuanceerde

basis heeft.

Leegstand op het platteland

Leegstand op het platteland is een steeds

vaker voorkomend probleem. Doordat een

grote diversiteit bestaat in soorten agrarisch

vastgoed, zal dit probleem niet aan één

oplossing genoeg hebben. Op dit moment is

voor een dergelijk probleem geen methode

beschikbaar waarbij in één oogopslag naar

aanleiding van de belangrijkste kenmerken

van agrarisch vastgoed verschillende passende

herbestemmingen inzichtelijk worden. Een

methode in de vorm van een Quick Scan zou een

oplossing kunnen bieden voor dit probleem.

Stichting IJssellandschap beheert en bezit op

dit moment 3600 hectare grond in Salland. Ook

de stichting kent leegstandsproblemen. Deze

stichting is dan ook op zoek naar een passend

toekomstscenario voor zijn leegstaand of

leegkomend agrarisch vastgoed en is eveneens

niet in het bezit van een dergelijke Quick Scan.

Stichting IJssellandschap, Deventer


• Wout Leerink


saxion.nl

Enschede

M.H. Tromplaan 28

Postbus 70.000

7500 KB Enschede

Tel. 053 - 487 11 11

Deventer

Handelskade 75

Postbus 70.000

7500 KB Enschede

Tel. 0570 - 603 663

Apeldoorn

Kerklaan 21

Postbus 10.120

7301 GC Apeldoorn

Tel. 0570 - 603 663

Jaarboek Vastgoed en Makelaardij

Documents

Transcript of Jaarboek Vastgoed en Makelaardij