IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID­AFRIKA(NOORD­KAAPSE AFDELING)

KIMBERLEYSAAK NO.: 331/03

DATUM: 14­11­2003

In die saak tussen:

JOSEF JACOBUS BOTES Eerste ApplikantHILDA ALETTA BOTES Tweede Applikante

teen

BENEDICK BRAND Respondent

CORAM:   C.C WILLIAMS R:

U I T S P R A A K

WILLIAMS R:

In hierdie saak het die Applikante aansoek gedoen vir ‘n bevel dat 

Respondent, behoudens Applikante se tender om transport van die 

onroerende eiendom, beskryf as Erf 272 Kakamas (“die eiendom”) 

aan hom te passeer,  onverwyld die bedrag van R320 000,00 aan 

Applikante betaal plus rente op hierdie bedrag bereken vanaf 1 April 

2003 tot datum van betaling, minus enige okkupasie huurgelde wat 

Respondent aan Applikante betaal vanaf 1 April 2003, sowel as die 

 

koste van hierdie aansoek.

Die Applikante wat buite gemeenskap van goed getroud is het op 23 Desember 2002 ‘n skriftelike koopkontrak aangegaan met die Respondent in terme waarvan die eiendom aan Respondent verkoop is vir ‘n bedrag van R320 000,00 onderhewig aan die terme van die kontrak en ‘n opskortende voorwaarde uiteengesit in die koopkontrak. Die opskortende voorwaarde verskyn in klousule 14 van die kontrak en lees as volg:

“Hierdie   ooreenkoms   is   onderhewig   aan   die   opskortende voorwaarde   dat   die   Koper   nie   later   as   14   dae   na   datum   van ondertekening goedkeuring vir  die  toestaan van  ‘n   lening van nie  minder   as   R320   000,00   (Drie   Honderd   en   Twintig   Duisend   Rand)  verkry.”

Daar moes dus aan die opskortende voorwaarde voldoen word voor 

of op 6 Januarie 2003.

Voordat die kontrak deur die partye onderteken is en nadat die eiendom aan Respondent bekendgestel is deur die eiendomsagent Me Hooman, het Respondent aansoek gedoen om ‘n huislening te Eerste Nasionale Bank, Kakamas, (ENB).

Op 13 Januarie 2003 het die aktesbesorger Me Dykman van Daneel Prokureurs ‘n brief aan die Applikante gerig waarin sy hulle meegedeel het dat Respondent se aansoek om ‘n lening deur ENB goedgekeur is en dat die opskortende voorwaarde derhalwe vervul is.In terme van klousule 5.1 van die koopkontrak was Respondent geregtig om die eiendom te okkupeer vanaf 15 Januarie 2003. Ingevolge klousule 8 van die koopkontrak was die okkupasie huurgeld ‘n bedrag van R2000,00 per maand of eweredige deel daarvan vir enige gedeelte van ‘n maand.

Respondent het gedurende Januarie 2003 (15 Januarie op Respondent se weergawe en 24 Januarie op Applikante se weergawe) okkupasie van die eiendom geneem en daarna die 

2

 

okkupasie huurgeld soos bepaal in die koopkontrak aan die Applikante betaal tot die einde van Maart 2003.

Op 5 Februarie 2003 het Me Hooman die transportdokumente aan Respondent voorgelê en het hy ook die verklaring deur koper en ‘n verklaring ten opsigte van solvensie en huwelikstatus onderteken. Daneel Prokureur se rekeningstaat ten opsigte van die transportkoste is ook aan Respondent voorgelê.

Op 24 Februarie 2003 het Respondent probleme ondervind met die waterverkoeler op die eiendom en is Applikante versoek om dit te herstel wat wel gedoen is.

Teen die einde van Februarie 2003 was Applikante deur Me Hooman meegedeel dat Respondent ongelukkig was met die feit dat die lening vanaf ENB nie ook die transportkoste gedek het nie.

Kort hierna het Applikante wat teen hierdie tyd begerig was dat die transport van die eiendom aan Respondent afgehandel word verneem vanaf Me Hooman dat die Respondent die houding ingeneem het dat die opskortende voorwaarde vervat in klousule 14 van die koopkontrak nie betyds vervul is nie en dat hy dus nie gebonde gehou kan word tot die koopkontrak nie.

Hierdie is die feite wat nie in geskil is tussen die partye nie.  Wat wel in dispuut is, is eerstens of die opskortende voorwaarde vervat in klousule 14 vervul is in terme van die koopkontrak en tweedens tot ‘n mindere mate of dit ‘n term van die ooreenkoms tussen die partye was dat die huislening wat Respondent moes bekom ook die transportkostes moes insluit.

Wat die eerste geskilpunt betref betoog Mnr. Olivier wat namens die Applikante optree dat die Respondent se handelinge, in besonder die feit dat hy okkupasie geneem het van die eiendom op 15 Januarie 2003 in terme van die koopkontrak en Respondent se versuim om enige getuienis voor te lê dat die lening eers na 6 Januarie 2003 goedgekeur is, ‘n feit waarvan Respondent besondere kennis sou hê, redelikerwys die afleiding regverdig dat Respondent tevrede was dat die lening deur ENB ooreenkomstig die koopkontrak goedgekeur 

3

 

was.

In  die   alternatief   betoog  Applikante   dat   sou   die   Hof   nie   vind   dat 

Applikante   op   ‘n   oorwig   van   waarskynlikhede   getoon   het   dat   die 

opskortende voorwaarde in terme van die koopkontrak vervul is nie, 

dat Respondent deur sy handelinge en stilswye voorgestel het dat die 

lening betyds goedgekeur is, wat tot gevolg gehad het dat Applikante 

tot   hulle  nadeel   gehandel  het.    Applikante  beroep  hul   dus   in  die 

alternatief daarop dat Respondent onder estoppel is om te ontken dat 

die opskortende voorwaarde vervul is.   Die Applikante maak nêrens 

die  pertinente  bewering  dat  die  opskortende voorwaarde  vervul   is 

voor op op 6 Januarie 2003 nie maar maak staat op Respondent se 

handelinge  soos  hierbo   vermeld  asook   sy   versuim  om hulle   voor 

einde   Februarie   2003   in   kennis   te   stel   dat   die   opskortende 

voorwaarde nie betyds vervul is nie.  

4

 

Dit word namens Applikante aangevoer dat dit onwaarskynlik is dat 

die  huislening  eers  na  6  Januarie  2003 goedgekeur   is  aangesien 

Respondent,   ‘n   munisipale   bestuurder   van   amp,   en   dus   nie   ‘n 

oningeligte persoon nie, sou weet dat die opskortende voorwaarde 

nie  betyds  vervul   is  nie  en  sou  hy  ook  nie  op  15  Januarie  2003 

okkupasie van die eiendom geneem het in terme van die koopkontrak 

nie of nog verder dokumente onderteken het vir die oordrag van die 

eiendom  nie.     Daar   word   verder   deur   die  Applikante   beweer   dat 

Respondent   wel   deeglik   bewus   is   van   die   regswerking   van   ‘n 

opskortende voorwaarde aangesien Me Hooman kennis het (wat sy 

bevestig) van ‘n vroeëre koopkontrak tussen Respondent en ‘n derde 

party   waar   sy   ook   opgetree   het   as   eiendomsagent,   en   die 

koopkontrak   verval   het   as   gevolg   daarvan   dat   die   opskortende 

voorwaarde daarin vervat nie vervul is nie.  

Mnr   Olivier   voer   ook   aan   dat   die   datum   waarop   die   huislening 

goedgekeur is binne die besondere kennis is van Respondent en dat 

Respondent nagelaat het om die presiese datum van die goedkeuring 

van die lening voor die hof te plaas.  Respondent se versuim om die 

getuienis van die bankamptenaar betrokke by die toestaan van die 

lening voor die hof   te plaas  is verder aanduidend daarvan dat die 

bankamptenaar   die   Respondent   moontlik   in   hierdie   verband   sou 

weerspreek het.

5

 

Dit word betoog dat die mees voor­die­handliggende en aanvaarbare 

afleiding wat die Hof uit hierdie omringende feite moet maak is dat die 

huislening wel voor 6 Januarie 2003 goedgekeur is.

Respondent aan die ander kant, in sy antwoordende verklaring, erken 

dat hy gehandel het soos deur Applikante beweer, maar betwis dat 

die   huislening   voor   6   Januarie   2003   deur   ENB   goedgekeur   is. 

Respondent se weergawe is dat volgens sy kennis die huislening nie 

goedgekeur is voor 13 Januarie 2003 nie toe hy daarvan in kennis 

gestel is deur ‘n amptenaar van ENB.   Die Respondent voer verder 

aan   dat   hy   nie   die   regswerking   van   ‘n   opskortende   voorwaarde 

verstaan het  nie  en dit   is  eers   teen einde Februarie  2003 dat  hy 

bewus   geword   het   van   die   regswerking   van   ‘n   opskortende 

voorwaarde   toe   sy   prokureur   hom   daaroor   ingelig   het.     Wat   die 

vroeëre   koopkontrak   tussen   hom   en   die   derde   party   betref   stel 

Respondent  dit  dat  Me Hooman die  spesifieke eiendom aan hom 

probeer afsmeer het en hy nie daarin belanggestel het nie.   Hy het 

toe   nie   aansoek   gedoen   vir   ‘n   huislening   nie   en   was   nie   bewus 

daarvan   dat   die   kontrak   verval   het   weens   nie­nakoming   van   die 

opskortende   voorwaarde   nie   aangesien   hy   nooit   weer   deur   die 

verkoper gekontak was nie.

Die   Applikante   dra   natuurlik   die   bewyslas   om   te   toon   dat   die 

opskortende voorwaarde  ooreenkomstig  die  koopkontrak  vervul   is. 

Sien in hierdie verband Resisto Dairy v Auto Protection Insurance Co 

6

 

1963(1) 632 AD op 644 G­H waar Hoexter AR die volgende sê:

“In our law the fulfillment of a true suspensive condition must be  pleaded and proved by the person who is relying on the contract . . .  “

Mnr. Olivier het die Hof ten opsigte van die bewyslas wat daar op die 

Applikante rus verwys na die saak van  AA Onderlinge Assuransie  

Bpk   v   De   Beer  1982(2)   AA   603   waarin   Viljoen   AR   te   614H   die 

volgende meld.:

“Dit   is,   na   my   oordeel,   nie   nodig   dat   ‘n   eiser   wat   hom   op  omstandigheidsgetuienis in ‘n siviele saak beroep, moet bewys dat  die  afleiding wat  hy die  Hof  vra  om te  maak die  enigste   redelike  afleiding moet wees nie.   Hy sal die bewyslas wat op hom rus kwyt  indien hy die Hof kan oortuig dat die afleiding wat hy voorstaan die  mees   voor­die­handliggende   en   aanvaarbare   afleiding   is   van   ‘n  aantal moontlike afleidings.”

Dit volg natuurlik dat die Hof ‘n saak op omstandigheidsgetuienis kan beslis indien daar geen of geen aanvaarbare direkte getuienis is nie. Mnr. Olivier betoog dat die getuienis omtrent die datum van vervulling van die opskortende voorwaarde binne die besondere kennis van Respondent val en dat daar ‘n negatiewe afleiding gemaak moet word van Respondent se versuim om hierdie inligting voor die Hof te plaas.

In  Gericke v Sack  1978(1) AD 821 te 827 E­F sê Diemont AR die 

volgende omtrent besondere kennis van een gedingsparty.

“It is a difficulty which faces litigants in a variety of cases and may  cause hardship ­ but hard cases, notoriously, do not make good law.  It is not a principle of our law that the onus of proof of a fact lies on  the   party   who   has   peculiar   or   intimate   knowledge   or   means   of  knowledge of that fact. The incidence of the burden of proof cannot  be   altered   merely   because   the   facts   happen   to   be   within   the  knowledge   of   the   other   party.   See   R.   v   Cohen,   1933   T.P.D.   128.  However, the Courts take cognizance of the handicap under which a  

7

 

litigant may labour where facts are within the exclusive knowledge of  his opponent and they have in consequence held, as was pointed  out   by   INNES,   J.,   in   Union   Government   (Minister   of   Railways)   v  Sykes, 1913 AD 156 at p. 173, that

"less   evidence   will   suffice   to   establish   a   prima   facie   case  where   the  matter   is  peculiarly  within   the  knowledge  of   the opposite   party   than   would   under   other   circumstances   be required."

But the fact that less evidence may suffice does not alter the onus which rests on the respondent in this case.”

Of daar  in casu gesê kan word dat die datum van goedkeuring van 

die huislening binne die besondere kennis van Respondent val is na 

my mening hoogs debatteerbaar.   Behalwe te meld in paragraaf 36 

van die funderende eedsverklaring dat “Ek en Tweede Applikante het  

op sterkte van Respondent se handelinge op optrede . . . aanvaar dat  

die   opskortende   voorwaarde   inderdaad   vervul   was,   waarvan 

Respondent uiteraard spesifieke kennis sou gehad het.”, is daar geen 

bewerings gemaak deur die Applikante dat hulle pogings aangewend 

het, maar nie die inligting kon bekom vanaf ENB nie.  So ook is daar 

geen verduideliking vanaf Me Dykman oor wanneer sy die inligting 

sou   kry   vanaf   ENB   nie,   of   om   watter   rede   sy   in   haar   brief   aan 

Applikante sou meld dat die opskortende voorwaarde verval  is nie. 

Me Dykman se tweede eedsverklaring aangeheg tot Applikante se 

repliserende eedsverklaring meld te paragraaf 4.3 slegs;

Ek het nooit  oor enige feite beskik ten opsigte van presies welke  datum ENB die lening aan Respondent goedgekeur het nie.”

8

 

Mnr. Van Rhyn wat namens die Respondent optree betoog, en na my mening met reg dat veral Me Dykman as oordraggewende prokureur hierdie informasie geredelik sou kon bekom of ten minste getuienis kon voorlê van pogings wat aangewend is om die inligting te bekom.

Aangesien Respondent ontken dat die huislening voor 6 Januarie 2003 goedgekeur is en beweer dat dit na sy kennis nie voor 13 Januarie 2003 goedgekeur is toe hy self daarvan in kennis gestel is deur ‘n amptenaar van ENB nie, het ons dus nie hier te doen met ‘n versuim om inligting voor die Hof te plaas of slegs ‘n blote ontkenning dat die lening voor 6 Januarie 2003 goedgekeur is nie.  Daar was na my mening geen plig op die Respondent om feite voor die Hof te plaas om die Applikant se saak aan te sterk, waar die Applikant geen grondige rede aanvoer vir sy eie versuim om dit te doen nie.  

In die woorde van Berman WnR (soos hy toe was)  “It is proof, not  

suspicion or disapproval of a litigant’s conduct, which is required to  

make out a case, and a measure of proof which falls short of  the  

standard required to make out a prima facie case cannot be brought  

up to standard by any lack of co­operation of one of the parties to the  

litigation who has the advantage of exclusive knowledge of the facts”

Sien Enyati Resources Ltd and Another v Thorne NO 1984(2) 551 CPD te 563H­654A.

Ek is in hierdie omstandighede nie bereid om ‘n bevinding te maak op omstandigheidsgetuienis wat in elk geval nie aanduidend is van enige kennis wat Respondent sou gehad het voor 6 Januarie 2003, die datum waarop die opskortende voorwaarde vervul moes word.

Applikante het na my mening hul dus nie gekwyt van die bewyslas dat die opskortende voorwaarde voor of op 6 Januarie 2003 vervul was nie.Die volgende been van die Applikante se argument  indien die Hof 

bevind dat hulle nie geslaag het om hulle van die bewyslas te kwyt 

9

 

dat   die   opskortende   voorwaarde   betyds   vervul   is   nie,   is   dat   die 

Respondent deur sy handelinge en stilswye onder estoppel is om te 

ontken dat die opskortende voorwaarde betyds vervul  is.   Hiervoor 

maak   die   Applikante   staat   op   die   Respondent   se   gedrag   na   die 

datum vir vervulling van die opskortende voorwaarde.

By die nie­vervulling van ‘n opskortende voorwaarde val die kontrak 

tussen die partye weg.   Die kontrak is nietig en dus onafdwingbaar. 

Geen handeling verrig deur enige party kan die kontrak in die lewe 

roep nie.  (Sien Basson v Remini and Another 1992(2) SA 322 NPD 

te 327 B­D.)

Die algemene reël wat betref estoppel versus onafdwingbare kontrakte word soos volg uiteengesit in Christie, Law of Contracts 4de uitgawe bl.455.

Not surprisingly, the general rule in these circumstances is that the  plaintiff is not entitled to rely on estoppel because to do so would  result   in  enforcing   the  unenforceable  contract.     In   the  conflict  of  principles, the principles of public policy which led the legislature or  the common law to declare the contract unenforceable must prevail  over those on which the doctrine of estoppel  is  founded, and the  same   applies   to   any   other   equitable   defence   similar   to   the   now  defunct   exceptio   doli.     The   defendant   cannot   be   prevented   from relying on the illegality or unenforceability as a defence, no matter  how unfair that may be to the plaintiff.”

Uitsonderings op hierdie algemene reël sou geld waar dit teen die openbare belang is om ‘n party ‘n beroep op estoppel te ontsê.  Daar is geen sprake hiervan in hierdie saak nie.

Die twee sake waarop Mnr. Olivier hom beroep ter ondersteuning van 

10

 

sy betoog ten gunste van estoppel verskil van die omstandighede van 

die saak in casu.   In the sake Trust Bank of Africa Ltd v Appletime 

Engineering  1981(1) SA 374 (DR CLD) sowel as  Sonday v Surrey 

Estate Meat Market  1983(2) 521(CPD), is beroepe op estoppel  nie 

uitgesluit   nie,   in   gevalle  waar  die  eis   nie  ontstaan  het   vanuit   die 

ongeldige of nietige kontrakte nie, maar uit borgstellings wat geldiglik 

aangegaan is en onderteken is deur die teenparty.

Na my mening kan die Applikante hulle in die omstandighede van hierdie aangeleentheid nie beroep op estoppel nie.

Aangesien ek bevind het dat die Applikante nie op ‘n oorwig van waarskynlikhede bewys het dat die opskortende voorwaarde betyds vervul is nie, en ook nie suksesvol was met hul beroep op estoppel nie vind ek dit nie nodig om my uit te spreek oor die kwessie van rektifikasie van die kontrak (wat in elk geval in die alternatief aangevoer is deur Respondent) en die daarmee gepaardgaande feitegeskille wat dan moontlik bestaan nie.

In die omstandighede word die aansoek van die hand gewys met koste.

________________________

C.C WILLIAMS REGTER

11

 

Nms. Applikante : Adv. J W Olivier   i.o.v. Engelsman, Benade & Van der Walt

Nms. Respondent: Adv. A J R Van Rhyn

i.o.v Haaroffs

Datum van verhoor: 20/062003

Datum van uitspraak: 14/11/2002

12