Hoe woningcorporaties hun maatschappel ĳke waarde vergroten

Hoe woningcorporaties hun maatschappelĳke waarde vergroten

Tussen systeemmacht en ieders eigen kracht - naar een nieuw toekomstperspectiefGuus Haest

Hoe woningcorporaties hun maatschappelĳke waarde vergroten

Tussen systeemmacht en ieders eigen kracht - naar een nieuw toekomstperspectief

Guus Haestnovember 2019

Inhoud

Voorwoord 7Dankwoordenopdracht 9

1. Inleiding,opzetenambitie 13 1.1 Turbulentetijden,groteopgaven 13 1.2 Tienkernthema’svansociaalwonen 13 1.3 Terugnaardebasis 14

2. Dekaderswaarbinnenwoningcorporatiesopereren 16 2.1 Nieuwewet-enregelgeving 16 2.1.1 Deteugelsaangetrokken 16 2.1.2 Gevolgen 17 2.2 Waarstaandecorporatiesvoor? 18 2.2.1 Traditioneleennieuweopgaven 18 2.2.2 Deagenda’svanAedesenhetRijk 19 2.3 Bestedingsruimtevanwoningcorporaties 21 2.4 EvaluatievandenieuweWoningwet 24 2.4.1 Vanuitdecorporatiesector 24 2.4.2 VanuithetRijk 25 2.4.3 Verdereinvullingvandekernvraag 25

3. Beschikbaarheid 28 3.1 Inleiding 28 3.2 Meernieuwbouw:opgavenenknelpunten 28 3.2.1 Hoeveelnieuwbouwisnodig? 28 3.2.2 Isdatfinancieelhaalbaar? 29 3.2.3 Knelpunten 30 3.2.4 Watbouwenvoorwie? 31 3.3 Middeldurehuursegment,takenenrollen 32 3.3.1 Groeiendevraag 32 3.3.2 Initiatievenenstrategieën 34 3.3.3 Geennieuwbouwdoorcorporaties,watdanwel? 35 3.4 Beterbenuttenvandebestaandevoorraad 37 3.4.1 Eeneerlijkereneffectieverwoonruimteverdeling 37 3.4.2 Doelgroepgerichtmaatwerkendoorstroming 38 3.4.3 Flexibiliserenvanaanbod,contractenenwetgeving 41 3.5 Financiëledoorrekening 41

4.Kwaliteit 434.1 Inleiding 43 4.2 Kwaliteitvanwoningenleefomgeving 43 4.2.1 Onderhoudeninstandhouding 43 4.2.2 Woningverbetering 45 4.2.3 Leefbaarheid 46 4.3 Verduurzaming 47 4.3.1 Detransitie-opgave 47 4.3.2 Benodigdeinvesteringen 48 4.3.3 Naareenrealistisch(er)scenario 50 4.4 Financiëledoorrekening 53

5. Betaalbaarheid 54 5.1 Inleiding 54 5.2 Standvanzakenbetaalbaarheid 54 5.2.1 Watis‘betaalbaar’? 54 5.2.2 Hurenwordtduurder 55 5.2.3 Betaalbaarheidalsslachtoffervanhet‘systeem’ 59 5.3 Borgenvandebetaalbaarheid 61 5.3.1 Betaalbaarheidnaardewoningcorporaties 61 5.3.2 Beterbenuttenvandehuidigemogelijkheden 61 5.3.3 Woningcorporatiesopeigenkracht:‘deuitruil’ 65 5.3.4 Voors,tegensenrisico’s 66

6. Vijfthema’svoorreflectie 71 6.1 Inleiding 71 6.2 Regionalewoningmarkten 71 6.3 Verevening 73 6.3.1 Motievenvoorverevening 73 6.3.2 Uitwerkenvanverevening 75 6.4 Ruimtelijkesegregatie 76 6.4.1 Vragen 76 6.4.2 Definitieeneffectenvandegemengdewijk 77 6.4.3 Nietruimtelijke,maarsocialesegregatie 78 6.4.4 Flexibeletoewijzingenmaatwerkalsalternatief 79 6.4.5 Naareeninclusievesamenleving 80 6.5 Marktreferentiesinhetbegrippenkadervancorporaties 83 6.5.1 Hetdominantemarktdenken 83 6.5.2 Sectorvreemdebegrippen 83 6.5.3 Naareigenhulpmiddelen,referentiesenparameters 85

4

7. Samenvatting,conclusiesenaanbevelingen 87 Zoektocht 87 Socialehuisvestingopkoersoftochniet? 87 Opgavenenfinanciëlebestedingsruimte 88 Beschikbaarheid,ookvoormiddeninkomens 89 Kwaliteit 90 Betaalbaarheid 90 Win-windoorverzelfstandigingenbruteren(‘uitruilen’) 91 Nieuwewet-enregelgevingendetijdgeest 94 Woningmarktenzijnregionaal 94 Naarinclusiefsociaalwonenplus 95

8. Eenwenkendtoekomstperspectief:hoehetzoukunnengaanin2025? 99 8.1 Woningcorporaties 99 8.2 Overheid 100 8.3 Huurdersenwoningzoekenden 101 8.4 Marktpartijen 103

Geraadpleegdeliteratuur 106Colofon 115

5

HOE WONINGCORPORATIES HUN MAATSCHAPPELIJKE WAARDE VERGROTEN

Voorwoord

EenzeergrootdeelvandesocialehuursectorinNederlandisinstedelijkegebiedentevinden.Daarmeeishetfunctionerenvandewoningcorporatiesvangrootbelangvoorhetfunctionerenvandestad.DehogebevolkingsgroeidieNederlandnadeTweedeWereldoorlogkende,issterkindestedengeconcentreerd.Veelsocialehuurwoningen,gebouwdindejarenvijftig,zestigenzeventigzijninstedelijkewoonwijkentebezichtigen.

Voorhetgoedfunctionerenvandestadwordtveelbelanggehechtaaneengoedfunctionerendopenbaarbestuurenaaneenactieveparticipatievandeburgersvandestad.Ditiszekerhetgeval,maarevenzeergaathetbijdezewensookomhetordentelijkengoedfunctionerenvanmaatschappelijkeorganisaties.Goedeentoegankelijkezorg,onderwijs,welzijnencultuur,sport,openbaarvervoer,wonen:ditvereistinstitutiesdieophuntaakberekendzijnendiepubliekedoelenenresultatenkennen.

IneenstadalsDenHaagiséénopdedrieinwonerswoonachtigineensocialehuurwoningindestad.Erzijnveleduizenden,diein-ofuitwonend,opeenwachtlijststaan.VoordeleefbaarheidinHaagsewijkenzijnkeuzesdiewoningcorporatiesaldaarmakeninhunvoorraad-,nieuwbouw-enbeheerbeleidcruciaal.Voorhetlectoraatgrootstedelijkeontwikkelingisomdezeredenderolvandewoningcorporatieseenrelevantthemainhetonderzoeksprogramma.

Alslectoraatwillenwemetpraktijkgerichtonderzoekmeerwetenvandedagelijksekeuzesvanpartijeninstadenwijk.Ditpraktijkgerichtonderzoekwordtinveelgevallenuitgevoerddoordocent-onderzoekersvandehogeschool,insamenwerkingvanstudentendieleeronderzoekdoen.Maarerisookruimtevoorexterneonderzoekersdieonderauspiciënvanhetlectoraateenonderzoekverrichtendatpastinhetonderzoeksprogramma.

Eerderverscheeninditkaderdepublicatie“Opzoeknaarnieuweverhoudingen.Overdeveranderenderelatietussendegeplandeendegeleefdestad”(GerbenHelleman,2016)en“Gebiedsbranding.Samenwerkenaansuccesvollewijken“(HansKarsenRianPeeters,2019).

Nuligtvooru“Hoewoningcorporatieshunmaatschappelijkewaardevergroten”vanGuusHaest.Deauteurheeftjarenindewoningcorporatiesectorgewerktenvanuitbetrokkenheidenverbazinggereflecteerdophoeenwaaromdingenindesectorgaanzoalszegaan.Kanhetnietanders,kanhetnietbeter?

7


Deauteurheeftdevrijehandgekregenomzijninzichtenenopvattingenaanhetpapiertoetevertrouwen.Vanzelfsprekendis-opwegnaardezepublicatie-ruimeaandachtbesteedaanonderbouwingentoegankelijkheid.Hetnavolgendeisdusvoordeverantwoordelijkheidvandeschrijver.

Hetlectoraatstimuleertgraaghetdebatovereenbelangrijkevraag:(hoe)kandemaatschappelijkewaardevandewoningcorporatiesvergrootworden?Deauteurziettalvanmogelijkhedenhiertoeeniknodigugraaguithierkennisvantenemen.

Reactiesopdezepublicatiezijnwelkom([email protected])([email protected])

VincentSmit lectorgrootstedelijkeontwikkeling DeHaagseHogeschool

8

DE HAAGSE HOGESCHOOL

Dankwoord en opdracht

Driemotievendrevenmetothetschrijvenvanditboek.Eenbelangrijkmotiefisdatdebetaalbaarheidvansocialehuurwoningendeafgelopenjarenvooreenaanzienlijkdeelvandedoelgroepisverslechterd.Devraaghoezoietskangebeurenblijftmaarbijmijopspelen.Hetvoerdenaaranderevragen:hoewerkenverschillendedoelenenpartijensamen(ofjuistniet),hoewerkenallerleiregelsendedynamiekvansystemenopelkaarin,waaromgaathetzoalshetgaat?Datwerddetweededrijfveer.Dederdeinspiratiebronwashetessay‘Vooruitnaardekerntaak’1,waardoorvoormij‘hetkwartjeviel’.Beginmetdevraagwatookalweerdebedoelingisvandesocialehuursectoris,probeerdaaropnieuwfrisenkritischnaartekijken.Hetessaydeedeenpogingendroegbouwstenenaan.Hetheeftmenietmeerlosgelaten.

“Doorhethuidigesubsidiesysteemzijndeprijzenhogerdannodig.Doorhetkwaliteitsstrevendreigtdekwaliteitonbetaalbaarteworden.Professionaliteitvancorporatiesverdringteigenoplossingenvanhuurders.Hetwoonsysteemisdoorgeschotenenniettoekomstvast.”

Wouter Rohde, co-auteur ‘Vooruit naar de kerntaak’, zelfstandig adviseur

Erwerdenmeermensenuitdesectordoorditessaygeïnspireerd.Datleiddetoteenkleinebeweging,eenkerngroepvanbetrokkenmensendieelkaarregelmatigopzochtenomhieroververderingesprektegaan.Eendeelvandezegroepwasbereidalsklankbordgroeptefungerentijdenshetschrijvenvanditboek,waarvoorikhengraagwilbedanken.Ookindezeklankbordgroepgingdatgeheelinstijl:vaneenopendialoogtotgefileerdworden,vangesprektotcoaching.Maaraltijdweerinspirerend,leerzaam,uitnodigend.DankWouterRohde(Advies),RianPeeters(freelancer),MaartenPel,DerkWindhausen(beidenCircusvis),AdriaanHoogvliet(Alliantie),PimHogenboom(EigenHaard),RudydeJong(Advies),TonSelten(Woonbond),PetervanOs(RIGO)enBertKeijts(Portaal).GaandewegzijnEricLugtmeijer(Elume),RuudvanTrijp(Stadgenoot),MarliesvanGelderen(Ymere,nuzelfstandigadviseur)enMarionKranenburg(EigenHaard)opverzoekmetdeklankbord-groepgaanmeedoen,evenalsVincentSmit(HaagseHogeschool)alsbeoogduitgever.

1 Vooruit naar de kerntaak - Een bijdrage aan het woonbeleid na de crisis, Bert Wijbenga, Wouter Rohde, Derk

Windhausen, Woonbron, 14 februari 2013; zie ook de bewerkte versie van een groep mensen uit de sector die

ermee aan de slag ging: Vooruit naar de kerntaak - toekomstverkenning voor de sociale huisvesting: bedoelingen en

bouwstenen, 20 februari 2014.

9


Gaandewegbenikhetschrijfproceszelfsteedsmeergaanzienalseenwaardevolonderdeelvanhetboek.Dediscussieseroverhebbenbijgedragenaandemeningsvorming.Daaruitkwamhetideevoorteenaantalmensenuitdesectorteinterviewen.Ookdatleiddetotboeiendegedachtewisselingenentoteenaantalsprekendecitatendieinhetboekzijnopgenomen.Zegeventevenseenbeeldvanhetdenkenindesector.Demensendieopdeuitnodigingvooreeninterviewingingenzijn:CarolineTimmermans(WonenBreburg),LaurensIvens(wethouderAmsterdam),JokeHofman(Woonbedrijfieder1),PaulusJansen(ex-wethouderUtrecht,directeurWoonbond),HenkVisscher(TUDelft/OTB),MarnixNorder(Aedes),JanvanVucht(AreaWonen),MoniqueGovers(OmniaWonen).VanuitdeklankbordgroepwarendatRianPeeters,PetervanOs,WouterRohdeenTonSelten.Veeldank.

Daarnaastbedankikdeveleandere‘mee-entegenlezers’dieikkonverleiden.Aldannietvluchtigofgrondig,viamail,éénofmeerderegesprekkenofhetuitwisselenvandocumenten:ArjenZandstra(Wooncompagnie),RenéScherpenisse(Tiwos), RobRavesteinenYvonneWitter(beidenAedes),HansvandenHombergh(Woonlab),WillibrordKruijsen(SZW),JohanConijn(Ortec),AnnemiekevanDoorn,WillemDebets,GerardGoosensen(allenPortaal,GoosensennuHabion),MohamedAcharki(Zayaz), AnoukCorél(Platform31),RobvandenBroeke(voorheenQuaWonen,nuRijswijkWonen),Anne-JoVisser(ex-Platform31,nugemeenteUtrecht),MartijnEskinasi(PBL/BZK), BerryBlijie(ABFResearch),PierreSponselee(inmiddelsexWoonwaard),BasvanRosmalen(WaterwegWonen).

SpeciaalwilikEricLugtmeijerbedanken.Hijdeedalleinterviewsenwerdsteedsmeereenmaatje,metnameindelaatstefase.Datwasergplezierigensomsookhardnodig.OokbedankikJohnCüstersvoordeeindredactie,ArieBrandsvoordevormgevingen GeertGratamavoorzijncartoons.

BertKeijtsheeftmijalsvoorzittervandeRaadvanBestuurvanPortaalaltijdgestimuleerdengefaciliteerdomdecorporatiesectoreenspiegelvoortehoudenenhierovertepubliceren.Ditkonikdoenoppersoonlijketitelenoptweevoorwaarden:nietliegenoverPortaalennietopdemanspelen.Ditkostmegeenmoeite.Veelbelangrijkernogwarenhetvertrouwen,hetwederzijdserespectendeoprechteopenheidenwaardering,ookalswehetvolstrektoneenswaren.Ikspreekhelaasindeverledentijd,omdatdezeinspirerendeensocialemannaeenziektevantweejaaruiteindelijkwerdgeveld.Hetisovermachtdatweonzeafsprakennietgestanddoen:ikhebdeeindversienietmeermethemkunnendelen.DaaromwilikditboekopdragenaanBertKeijtsenhemenPortaalbedankenvoordegebodenmogelijkheden.HetwaséénvanmijnlaatsteklussenbijPortaal,opwegnaareenboeiendeinvullingvanmijnlevenalsactieveennogsteedsbetrokkenpensionado.Devrijheidinmijnagendaéninmijnhoofdhelptdaarbijprimaensmaaktnaarmeer.

10


TotslotbedankikVincentSmitvanhetLectoraatGrootstedelijkeOntwikkelingvanDeHaagseHogeschool.Nietalleenvoorhetmogelijkmakenvandezeuitgave,maarookvoorzijnhulpbijdeopzetenredactie,forsschrappendenredigerend.Altijdmetrespectenwelwillendemaarkritischeaanwijzingen:houhetcompactentoegankelijk,kieseenonderzoekendetoon,letopjeonderbouwing.

EndanzijnerRiekinVeereenmijnlevenspartnerFrederiqueinUtrecht.Tweemensenentweeplekkendiemijhetschrijvenmogelijkmaakten.Doorhuninteresse,maarmeernogdoorwiezijzijn.

Utrecht,september2019

GuusHaest

DisclaimerDeNederlandsesocialehuisvestingiseengrootgoedwaaropwezuinigmoetenzijn.Alleswathierwordtbetoogdheeftniettotdoeldieaftebreken,maarjuistteverbeteren.

“Watmijmateloosstoortisdatwijdeverworvenhedenvandesectorvergetentevertellen.Jemaghetverschiltussensociaalenniet-sociaalnietzien.Hoemooiishetdatwijgeengetto’shebbeninNederland.Datisietsomheelergtrotsoptezijn.Mensenuitdehelewereldkomendaarnaarkijken.Maarniemandverteltdieverworvenhedenbijons.Corporatieszelfniet,huurdersniet,politiciniet.Vandaaruitkunnenwekritischkijkenwaterandersenbeterkanindesector.Wantdatiswel echtnodig.”

Monique Govers, directeur/bestuurder Omnia Wonen

11


1. Inleiding, opzet en ambitie

1.1 Turbulente tĳden, grote opgaven

DewoningcorporatiesinNederlandhebbenturbulentetijdenachterderug.Dehardetaal inhetrapport‘Vervanhuis’vandeParlementaireEnquêtecommissieWoningcorporatiesheeftgeleidtoteenoverwegendnegatiefimago,strakkerewet-enregelgevingeneenafgenomenvertrouwentussenoverheid,woningcorporatiesenhuurders.Deverhuurderheffingdoeteenforsbeslagopdefinanciëlemiddelenvancorporaties.Tegelijkertijdisernogsteedsweinigtwijfeloverhungrotemaatschappelijkerol.Deopgavenwaarvoorcorporatiesstaan,zijngroot;deknelpuntendiezegeachtworden(mede)optelossendito.Zoisdebetaalbaarheidvandesocialevoorraadverslechterd.Erzijnwoningtekortenvoorstartersennieuwkomers,metnameinveelstedelijkegebieden.Deextramuraliseringenhetlangerzelfstandigwonenvangroepenmeteenbijzonderewoonvraagvragenommeerpassendaanbodenbegeleiding.Deverduurzamingvandewoningvoorraadgaattelangzaam.Endekwaliteitvanmeerderevroeg-naoorlogsewoningcomplexenendeontwikkelingvandeleefbaarheidinsommigebuurtenstellen nietgerust.

Tegendezeachtergrondisdevraagrelevanthoehetmomenteelisgesteldmetdemaatschappelijkerolenprestatiesvandecorporaties.Kunnenzijhunrolenwaarde(ring)herwinnen,ofbeternog:weervergroten?Enwatkanenmoetdietoekomstigerolvanwoningcorporatiesdanzijn?

1.2 Tien kernthema’s van sociaal wonen

Ditboekbiedteenkritischereflectieopbovenstaandevragen.Kapstokenankervoorhetverhaalisdeklassieke‘ijzerendriehoek’vansocialehuisvesting.Demaatschappelijketaakvanwoningcorporatiesrichtzichopbeschikbaarheid,kwaliteitenbetaalbaarheid.Decorporatiemoetervoorzorgendatervoormensendiedatnietopeigenkrachtkunnenregelenbetaalbareenpassendehuisvestingbeschikbaaris.Voorelkvandedrieonderdelenvande‘ijzerendriehoek’wordendeopgavenenaanpakverkend.Tevenswordtonderzochthoehetbeterzoukunnenenwelke(financiële)mogelijkhedendesectordaarvoorheeft.Aanvullendkomenenkeleactuelevragenaanbod:

● hetbelangendemogelijkhedenvanregionaalmaatwerkenverevening,enhoedatbetervormkankrijgen;

● dezinenonzinvanhetstrevennaargemengdewijkenenwatdaaraankanbijdragen; ● hetgedachtegoedindesector:watisbruikbaarenwatniet?

Dedrieonderdelenvande‘ijzerendriehoek’,deopgavendaarinenactuelevragenvormensamendetienthema’svanhetsociaalwoneninNederland(zieonderstaandoverzicht).

13


Zewordeninditboekbehandeld.Voorafgaandkomeneerstdehuidigekadersaanbodwaarbinnencorporatiesopereren.Hetboeksluitafmeteensamenvatting,eenkorteopsommingvandebelangrijksteaanbevelingeneneenprikkelendenwenkendperspectiefopdetoekomst.

Beschikbaarheid, doelgroepen en woningmarktsituatie ● thema1:opgaven,instrumentenenknelpunten ● thema2: middeldurehuursegment,takenenrollen ● thema3:bestaandevoorraadenwoonruimteverdeling

Kwaliteit van de woning, de buurt en het milieu ● thema4:woningkwaliteitenonderhoud+leefbaarheidenbeheer ● thema5:verduurzamen,milieuenwoonlasten

Betaalbaarheid, passend aanbod en inkomensondersteuning ● thema6:normeringenstandvanzakenbetaalbaarheid ● thema7:huurbeleidenhuurtoeslag,stelselwijzing‘opeigenkracht’?

Beschouwing en reflectie op drie onderwerpen:

● thema8:regionalisering,maatwerkenverevening ● thema9:gemengdewijken,leefbaarheidensocialeinclusie ● thema10:watiswelengeenpassendgedachtegoed

1.3 Terug naar de basis

Deachterliggendeambitieachterdezoektochtinditboekisomvoorbijtegaanaanheersendeopvattingenenideologischestokpaardjesenterugtegrijpennaardebedoelingvandesocialehuisvesting.Watwasdatookalweer?Hoekunnencorporatieshunmaatschappelijkewaardeweervergroten?Hoekunnenweonsbevrijdenuitdebureaucratischesysteemklemmenwaarincorporatiesenanderespelersindesectorverstriktzijngeraakt?Welkevernieuwingheeftdesectordaarvoornodig?Hoezorgenweervoordatermeeruitdesocialehuursectorwordtgehaalddannugebeurt?Metanderewoorden:metwelke,somsspannendeennunogomstredenoplossingenbrengenwedecorporatiesweerdichterbijhuis?

Dezeoplossingen,vaakoptimalisatiesvanbeleid,wordeninditboekvoorzienvaneenglobalefinanciëledoorrekening.Aandebasisdaarvanligtdeextrafinanciëleruimtediecorporatieshebbenom,bovenophun‘lopende’plannen,tebestedenaanhunkernopgaven.Dezeruimtebedraagtminimaal€10,9miljardenmaximaal€21,7miljard

14


(zieparagraaf2.3).Bijelkeopgavewordtinditboekbecijferdofenzoja,hoeveeldezeeenbeslagdoetopdeextrabestedingsruimte.Daarbijwordenwaarnodigdeberekeningswijze,uitgangspuntenenaannamestoegelicht.Definanciëleverkenningenzijnglobaalenhebbennietdepretentieexacttezijn,laatstaanhetlaatstewoorddaarovertewillenspreken.Ookzijnderelatiesmetentussenkasstromen,waardeontwikkeling,rentelastenenborgingsruimtenietuitgewerkt.Daarommoetendeverkenningenwordengezienalsstartpuntvoorverdereuitwerkingenverdieping.

15


2. De kaders waarbinnen woningcorporaties opereren

2.1 Nieuwe wet- en regelgeving

2.1.1 De teugels aangetrokkenMetdenahetonderzoekvandeparlementaireenquêtecommissieWoningcorporatiesingevoerdenieuwewet-enregelgeving2zijnindenieuweWoningwetvan2015deteugelsvandecorporatiesstrakkeraangetrokkenopdevierG’svangedrag,grenzen,governanceengeld.Doelisomdrieonwenselijke‘uitwassen’inhetfunctionerenvanwoningcorporatiesteverbannenénvoorkomen:

● fraude,bedrogenwilde(financiële)avonturenendaarmeehetverspillenoflatenweglekkenvanmaatschappelijkvermogen;

● ondoelmatigheiddoor‘foute’doelgroepenenactiviteiten,metalsgevolgoneigenlijkgebruikvanoverheidssteun,marktverstoringenvalseconcurrentie;

● hetteveellosopererenvandeomgeving,metnamevangemeentenenhuurdersenwoningzoekenden.

Deze‘uitwassen’warenerlangzaamingeslopennadebruteringenverzelfstandigingvandecorporatiesin1996.Definanciëlebandenmetderijksoverheidwerdentoengrotendeelslosgesnedenenerkwammeerruimte-zelfsaanmoedigingenwaardering-voormaatschappelijkondernemerschapenhethelpenaanpakkenvandeleefbaarheidinwijkenenvanstedelijkevraagstukken.Veelcorporatiesnamendehandschoenopentoondenzichvoortrekkersbijdezeopgaven.Sommigecorporatiesvlogenechteruitdebochtmetmegalomaneenteriskanteprojectenoffinanciëleinstrumenten.Ookwasersprakevanfraudeenzelfverrijking.Iedereenzaldevoorbeeldenkennen.Zewerdenbreeduitgemeteninhetlandelijkenieuwsendedendevoorheenpositievebeeldvormingoverdecorporatiesdrastischkantelen.

Hoedecorporatieszichnadebruteringontwikkelden,valtnietlostezienvandeneoliberaletijdgeestendetijdenvaneconomischevoorspoedronddeeeuwwisseling.Desectorgingdenk-enhandelwijzenhanterenuitdemarktsectorzoalsmarkwaarde,marketingenrendement.Ditwerdverdergestimuleerddoordeopkomstvandubieuzefinanciëleproducteneneenogenschijnlijkniettestuitenwaardeontwikkelingvanhetvastgoed.DestrakkereteugelsindenieuweWoningwetmoetenwordengezienalseenpubliekeenmaatschappelijkeschoonmaakvandeuitwassenhiervan.Alseenafrekeningenpolitieksluitstukvaneentijdperk,envaneenstelseldatalsgeheeltalvanfoutenenzwakhedenbevatte.Wantdatwasdemeesttreffendeconclusievandeparlementaireenquêtecommissie:eenaantalzakenisweliswaarverwijtbaaraanpersonen,maardegrotezwaktezitineencollectieveopeenstapelingvandeelbesluitenenstapjesvanallebijde

2 Zie: Ver van huis, Hoofdrapport Parlementaire enquête Woningcorporaties, Roland van Vliet ea, Den Haag 30-10-

2014; ook: Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, Den Haag, december 2014.

16


sectorbetrokkenpartijen,vandepolitiektotderijksoverheid,gemeenten,hetWaarborgfondsSocialeWoningbouw(WSW),hetCentraalFondsVolkshuisvesting(CFV)enanderetoezichthouders.

Omhetstelselweer‘gezond’temaken,zetdenieuwewet-enregelgevinginoptweebewegingen:

● eenveelstevigerexterntoezichtopcorporaties,meteenonafhankelijkeAutoriteitwoningcorporaties(Aw),enstrengereinterneeisenaanverantwoording,RadenvanToezichtenbenchmarking;

● eenstrikteenduidelijketaakafbakeningvoorcorporatiesophetgebiedvandoelgroep(en),woningvoorraad,huurprijsbeleid,maatschappelijkvastgoedenactiviteitenophetgebiedvanleefbaarheid.Ookiswettelijkgeregelddatgemeentenenhuurderseengrotererolkrijgenbijhetbepalenvandeactiviteitenvancorporatiesdoormiddelvanprestatieafspraken.

Aanvullendhieropzijndecorporatiesdelaatstejaren,nadeintroductievandeverhuurderheffing3,ookfinancieelaandeleibandgelegd.HierdoorwordttegenwoordigeensignificantdeelvandehuuropbrengstenfiscaalafgeroomddoorhetRijk.

2.1.2 Gevolgen Vrijwelallewoningcorporatiestoondenentoneninmeerdereofminderematedezevierreactiesopdeveranderdewet-enregelgevingenhetverlorenvertrouwenvandesamenleving:

● corporatiesstaken/stekenveeltijdinregelgeving,reputatiemanagement,legitimatie,verantwoordingenintegriteit;

● metnamedeeerstejarennadeintroductievandeverhuurderheffingverwiervencorporatiesextrainkomstendoorhuurverhogingenvan2tot4%boveninflatieendeverkoopvanwoningen;

● corporatiesbezuinigdendeafgelopenjaren15tot20%opdebedrijfsvoering; ● erzijnstevigebewegingen‘terugnaardekerntaak’gemaakt,alverschiltdatpercorporatieenblijftbijveelcorporatiesdeleefbaarheidvandebuurthoogopdeagendastaan.Oponderhoudenrenovatiewordtminderbezuinigd.Deinvesteringeninnieuwbouwdaarentegendaaldenmet40%.

Inmiddelszijnooknieuwespanningennaarbovengekomenindewet-enregelgeving.Dezegeeftgemeenteneengroterolinhettoezichtopwoningcorporaties,naasteennogsteedsstevigtoezichtdoorhetRijk.Kunnengemeentendieactievererolgoedinvullen?Daarnaastbiedtdenieuwewet-enregelgevinggeenruimteaanhetomgaanmetlokaleenregionaleverschillen.Ditkomtverderaanbodinhoofdstuk6.

3 De verhuurderheffing is in 2013 geïntroduceerd en is feitelijk een belasting die woningcorporaties over hun bezit

betalen aan het Rijk. In 2018 droegen de corporaties samen ruim € 1,7 miljard af. Dit bedrag gaat de komende jaren

stijgen. Wel zijn recent de ontheffingsgronden voor de heffing verruimd. Corporaties die investeren in nieuwbouw,

moeilijke gebieden en verduurzaming krijgen een korting op de verhuurderheffing.

17


2.2 Waar staan de corporaties voor?

2.2.1 Traditionele en nieuwe opgavenDenieuwewettelijkekadersendeveranderdesociaaleconomischecontextdwingenwoningcorporatiesvoorheteerstsindshunverzelfstandigingendefinanciëlevereveningtussenoverheidensectortotherbezinningeneenanderekoers.Anno2019staanzijdaarbijvooreengrootaantalopgaven,sommigetraditioneel,sommigenieuw.

● Een toenemende druk op de sociale huursector. Zekerinde(stedelijke)gebiedenneemtdedrukopdesocialehuurwoningentoe.Doordevoortschrijdendeverstedelijkingenhuishoudensverdunninggroeitdewoningvraag.Ditlegtinvooralkrappeenoverspannenmarktenmeerdrukopookdesocialehuursector,temeeromdateentekleinmiddensegmentopdewoningmarktdoorstromingenuitstroomvertraagt.RIGO-onderzoekerAndréBuysduidtdesituatiezo:‘De jongeren van nu komen vijftien tot twintig jaar te laat om te kunnen profiteren van de kredietstroom die achter ons ligt en vijftien tot twintig jaar te vroeg om kunnen profiteren van de ontspanning die gaat komen4’.Intussenneemtdedoelgroepvan desocialehuursectornietaf,ondanksdehoogconjunctuur.Deinkomensverschillenblijvengroeien5enhetaantalmensendatgeeneigen,volwaardigeplekindesamenlevingkanvinden,neemtnietsubstantieelaf.Misschieniszelfseerderhettegendeelhetgeval.Dehoeveelheideenvoudigwerkneemtaf,diploma’senopleidingenzijnonderhevigaaninflatie,erkomensteedsmeerzzp-ersenonzesteedsdigitaleresamenlevingwordtervoorbepaaldegroepennietmakkelijkerop6.Gevolgvanditallesisdatdewachtlijstenvoorsocialehuurwoningengroeien.

● Toename bijzondere (en urgente) doelgroepen. Doordeextramuraliseringvandezorgenopvangwordteengroterberoepgedaanopdewoningcorporatiesvoordehuisvestingvanouderen,dak-enthuislozen,mensenmeteenbeperkingen(ex-)psychiatrischepatiënten.Saillantisdathetaantaldaklozendeafgelopentienjaarruimverdubbeldistotbijna40.000.7DaarnaasthebbenzijdetaakvluchtelingentehuisvestendieinNederlandmogenblijven(‘vergunninghouders’).

4 Potentiële reikwijdte van het middensegment huur - verkenning in opdracht van De Vernieuwde Stad, RIGO Research

en Advies, André Buys, november 2016.

5 Zieondermeer:Kapitaal inde21eeeuw,ThomasPiketty,DeBezigeBij,Amsterdam2014; DesocialestaatvanNederland, Rob Bijl, Jeroen Boelhouwer, Annemarie Wennekers, SCP 2017; Armoedekaart 2016: de omvang van de

armoede, SCP 2016.

6 Zie onder meer: Het pakkenproletariaat, Klaas Mulder, ISVW Uitgevers 2014; De val van de middenklasse?,

Engbersen, Snel en Kremer, WRR, 2017; Armoede en sociale uitsluiting, CBS 2018.

7 Aantal daklozen sinds 2009 meer dan verdubbeld, site CBS 23-8-2019. Het betreft geregistreerde daklozen, geen

‘spook’ zwervers en illegalen. Zie ook: Inzicht in dakloosheid Een onderzoek naar daklozen 2009-2016 op verzoek

van het ministerie van Volksgezondheid Welzijn en Sport, Moniek Coumans, Koos Arts, Carin Reep, Hans Schmeets,

CBS december 2018.

18


● Betaalbaarheid. Doorjarenvanhuurverhogingen,huurharmonisatiesentekortenopdewoningmarktneemthetbetaalbaarheidsvraagstuktoe.Erzijnteweinigbetaalbarewoningenbeschikbaarvoormetnameminima,startersengezinnenmetlagemiddeninkomens,zekerinkrappewoningmarkten.Ditdoetookhetbeslagopderijksuitgavenaanhuurtoeslaggroeien.

● Verduurzaming. Alsbijdrageaandegewensteverduurzamingvanonzeeconomiewordtinhetdomeinwonengestreefdnaarenergieneutralewoningen,eenforsereductievandeCO2-uitstooten(nognietgoeduitgewerkt)circulairbouwenenbeheren.Dezeopgaveisvoorwoningcorporatiesvertaaldineen‘drietrapsraket’:• in2020hebbensocialehuurwoningengemiddeldenergielabelB;• in2030zijnallesocialehuurwoningenvanhetgasaf;• in2050zijnallesocialehuurwoningenenergieneutraal,meteenEnergie-Index(E.I.)

van1,6engeenCO2-uitstoot.

● Kwaliteit. Vande(vroeg-)naoorlogsebouwdienteen(beperkt)aantalcomplexentewordenopgeknaptófgeslooptenvervangen.Daarnaastvraagthetleefklimaatineenaantalbuurtenserieusomverbetering8.

● Omgaan met krimp. Deverschillentussenwoningmarktengroeien.Zodienenzichingebiedenmeteenruimewoningmarkteneenafnemendewoningvraag–dekrimpgebiedeninhetnoorden,oostenenzuidenvanhetland–intoenemendemateandereproblemenaan:enerzijdsdenoodzaaktothetslopenvanleegstaandewoningenenanderzijdshetinstandhoudenvanvoldoendedraagvlakvoorvoorzieningeneneenaangenaamleefklimaat.

2.2.2 De agenda’s van Aedes en het RĳkAedes,debrancheverenigingvanwoningcorporaties,enhetRijkonderschrijveninhoofdlijnenbovenstaandeopgaven.Aedesendewoningcorporatiesformuleerdenin2017de‘Woonagenda2017-2021’9,metvierpunten:

● duurzamerwonen:renovatieenminderverspilling; ● betaalbaarwonen:lagerehurenengoedkoperewoningen; voldoendewoningen:meerbouwenengemengdewijken;

● maatwerk-wonen:iedereenonderdakinharmoniemetdebuurt.

8 Zie: Kwetsbare wijken in beeld, Matthijs Uyterlinde en Jeroen van der Velde, Platform31, Den Haag 2017; Veerkracht

in het corporatiebezit - Kwetsbare bewoners en leefbaarheid Kees Leidelmeijer, Johan van Iersel, Jeroen Frissen, 19

oktober 2018

9 Woonagenda 2017-2021, Aedes vereniging van woningcorporaties, vastgesteld op het Aedes-congres op 20 april

2017. 19


IndeWoonagendastaathetvoornemenomdenieuwbouwproductieteverdubbelen,metinkrappemarktenookwoningenvoormensenmetmiddeninkomens.Tegelijkertijdiseen‘Vernieuwingsagenda’opgesteldmetdezevragen:“Zijn corporaties voldoende voorbereid op toekomstige vragen uit de samenleving? Maken ze voldoende gebruik van elkaars kennis en benutten ze die van andere partijen? Of is er meer mogelijk? Het antwoord is simpel: er is meer mogelijk”.10

HetRijkheeftvoordeperiode2016-2019vierthema’svoorhetwoonbeleidgeformuleerd11: ● hetin2050realiserenvaneenenergieneutralesocialevoorraadzonderCO2-uitstoot; ● betaalbaarheidenbeschikbaarheidvoordedoelgroep;

10 Slimmer en beter voor elkaar - Vernieuwingsagenda Aedes, april 2017.

11 Zie Brief 22 juni 2015 van minister Blok van BZK over de prioritaire thema’s woningcorporaties aan de Tweede Kamer.

20


● hetrealiserenvanwonenmetzorgenouderenhuisvestingmethetoogoplangerzelfstandigwonen;

● hethuisvestenvanurgentedoelgroepenen‘spoedzoekers’.

AedesbenoemtindeWoonagendaookgemengdewijken,harmonieindebuurtenbouwenvoormensenmetmiddeninkomensalsprioriteit.HetRijkdeeltzekerhetlaatstepuntniet,alzijnaccentenmethethuidigekabinetwataanhetschuiven.Daarmeeishetwerkenvoorhetmiddenhuursegmentanno2019eendiscussiepunttussenhetRijkendecorporatiesector.Datcorporatieshiervoorzichzelfeenrolzienweggelegd,komtdoordegroeiendewoningvraaginmetnamehetlagemiddenhuursegment,ondermeeralsgevolgvandetoenamevanhetaantalzzp-ersenflexwerkersmeteenlaagenonzekerinkomen.Doordestrengenormenvoortoelatingtotdesocialehuursectorenhetkopenvaneenhuisvallenzijvaaktussendewalenhetschip.

2.3 Bestedingsruimte van woningcorporaties

Hebbenwoningcorporatievoldoendebestedingsruimteomintespelenopbovengenoemdeopgaven?Nee,wordtbinnendesectorvaakgezegd.Doordeverhuurderheffingzoudencorporatiesminderkunneninvesterendannodigis.Daarzijnkritischeenrelativerendekanttekeningenbijteplaatsen.Dediversesectorrapportages12roependevraagopofernieteerdersprakeisvaneenovermaataaninvesteringsruimtebijcorporatiesdaneentekort,terwijlbovendiennauwelijksalternatievebeleidsscenario’swordenonderzocht.

Watzeggendekalecijfers?InformatiedaaroverisomtebeginnentevindenindedPi(dePrognoseinformatie).Eencorporatiegeefthierinjaarlijkseenprognosevandefinanciëlegevolgenvanhaaractiviteitenindevolgendevijfjaar.OpgeteldgevendeafzonderlijkedPi’seenbeeldvandetotaleinvesteringsvoornemensvandeNederlandsecorporaties.EenvergelijkingvandedPi’svandelaatstejaren(zieTabel1)toontaandatdeinvesterings-voornemenseerstdaalden,maarnuweerstijgen.GeziendestrengefinanciëlenormenwaaraancorporatiesmoetenvoldoenominaanmerkingtekomenvoorWSW-borging,endeeigen‘veiligheidsmarges’diezevaaknogaanhoudenbovendeWSW-parameters,doetditvermoedendatbijcorporatiesdefinanciëleruimtevoorinvesteringenstijgt.

12 Staat van de Volkshuisvesting – Jaarrapportages van respectievelijk 2017, 2018 en 2019, Ministerie BZK; zie ook de

jaarlijkse Sectorbeelden 2017 en 2018 van de Autoriteit woningcorporaties.

21


Tabel 1 - Investeringsvoornemens woningcorporaties per vijfjaarperiode (miljarden euro’s) 13

2012-2016

2013-2017

2014-2018

2015-2019

2016-2010

2017-2021

2018-2022

2019-2023*

Nieuwbouw en aankoop huur Daeb

22,5 15,9 14,1 13,8 14,6 18,5 21,5 23,4

Nieuwbouw en aankoop huur niet-Daeb

3,2 2,5 1,6 1,1 0,6 1,1 1,2 1,0

Woningverbetering 9,0 8,1 8,1 9,7 10,3 12,7 14,6 17,1

Nieuwbouw verkoop 5,4 3,3 2,1 1,7 0,9 0,8 1,5 2,2

Overig 1,1 0,9 0,9 0,8 0,7 1,0 0,9 n/b

Totaal 41,2 30,7 26,8 27,0 27,1 34,0 39,7 43,6

Bron: dPi 2012, dPi 2013, dPi 2014, dPi 2015, dPi 2016, dPi 2017. * Voorlopige cijfers op basis van dPi 2018.

EentweedeindicatievoordebestedingsruimtevancorporatiesisdeIBW.HetministerievanBZKmaaktjaarlijksvoorelkegemeentedezogenaamde‘IndicatieveBestedingsruimteWoningcorporaties’(IBW)bekend.DezeIBW14geeftaanhoeveelgelddecorporatiesindegemeenteextrakunnenlenenvoorinvesteringenbovenopdeinvesteringendiealzijnopgenomenindedPi(zieTabel2).

Tabel 2 - Indicatieve bestedingsruimte Daeb in 2016, 2017 en 2018 (in dat jaar ook niet-Daeb) Bedragen in miljarden € 2016 2017 2018 2019

Daeb Niet-Daeb Daeb Niet-Daeb

nieuwbouw 37,2 21,1 16,2 9,8 28,8 8,9

verbetering / verduurzaming 28,4 16,3 13,9 niet berekend 22,8 niet berekend

huurmatiging 1,1 0,7 0,5 niet berekend 0,7 niet berekend

bijdrage ineens aan Daeb 4,0 = 6,0 extra Daeb 5

Bron: Ministerie BZK en een tabellen van Johan Conijn 201815 en ORteC 201916

(samenstelling tabel een eigen bewerking)

PikantisdathetWSWdeborgingsruimtevoorDaebin2018op€13,6miljardraamtinplaatsvanop€16,2miljard.Datisdus€2,6miljardminderdandebestedingsruimte,alseensoortzekerheidsmarge.Daarbijwordtdebestedingsruimtevan€4tot6miljardindeniet-Daeb-

13 Staat van de Volkshuisvesting - jaarrapportage 2019, Ministerie BZK, mei 2019.

14 De IBW zegt niets over waar de eventuele investeringsruimte aan besteed zou kunnen (of moeten) worden. Dat

zijn keuzes die op lokaal niveau moeten worden gemaakt bij het maken van de prestatieafspraken. De bedragen

verwijzen naar wat maximaal per categorie kan worden geïnvesteerd. Het is dus of/of en niet en/en.

15 Corporaties in een spagaat tussen ambities en mogelijkheden, Johan Conijn, 13 juni 2018, Aeneas Media.

16 Indicatieve bestedingsruimte Woningcorporaties 2019, Maarten van ’t Hek, Erik-Jan van der Goes, Coen Ravesloot,

OrteC Finance, september 2019.

22


taknietmeegerekend17.Doorallepartijenwordtgedeelddatdit‘doodgeld’zoumoetenwordenovergeheveldnaarDaeb.Datzoukunnendoorhetuitkerenvandividendofdooreenbijdrageineens.Datpastindegeestvanwetgevingdiebeoogtgeenmiddelentelatenweglekkenuitdesocialehuursector.Hetkanaanleidinggeventot‘rare’investeringeneneengekleurdepresentatievandefinanciën,maardatiseenkwestievantransparantieentoezicht.Hoeveelinvesteringeninniet-Daebnodigenzinvolzijn,hangtvooralsamenmetdevraagwelkerolwoningcorporatiesmoetenspeleninhetmiddensegment (zieparagraaf3.3).

HetWSW-borgingsbedragisgebaseerdopderisico-bereidheidvandeachtervangers,Rijkengemeenten,dieaangeventot99%vanallerisico’stewillenuitsluiten.Dediscussieronddebestedings-c.q.borgingsruimtewasaanleidingvoordeAwenhetWSWomdecijferssamenmetexternetoetsersalsOrtec,DeloitteenZanders18methodischaantescherpeneninmargesc.q.bandbreedtestegaanspreken.Conclusieisdatdesectoreengeborgdeextrabestedingsruimteheeftvantussen€6,9en15,7miljard.Samenmetde€4-6miljarduitdeniet-Daeb-takgaathetomeenaanzienlijketotalebestedingsruimtevanminimaal €10,9enmaximaal€21,7miljard.DerecenteIBW-cijfersvan2019zijnnietindezeoefeningmeegenomen,maarlaten-ondankseengroeivandeinvesteringsvoornemens-eentoenamevandebestedingsruimtezien.Ditkomtmededoorhetgaanhanterenvandebeleidswaarde.Deruimebandbreedtesvandezeramingillustrerendathetkennelijknieteenvoudigisomtoteenduidigeonderbouwingtekomen.

Debestedingsruimtespoortoverigensnietoveralmetdeomvangvandeopgavenindeverschillenderegio’s.Zokomenderegio’sHaaglanden/Midden-Holland/Rotterdam,MetropoolregioAmsterdam,FoodValleyenWest-Brabant/HartvanBrabantnaarvorenalsgebiedenmetgroteopgavenmaareen(te)kleineinvesteringsruimte.Daarbijwordtdeoptieomdebestedingsruimtetevergrotendoordeverkoopvanhuurwoningentegenwoordignauwelijksmeerserieusgenomen.Denieuweregelgevingenhethuidigeoverheidsbeleidbevattengeendirecteverkoopdoelstellingen(meer).De‘druk’opcorporatiesomkleinertewordenenbezitteverkopenisvrijwelverdwenenenerwordtgeenextraverkoopmeerverwacht19.

Ookandereoptiesomdebestedingsruimtetevergroten,zoalsdoorverkoopofinkomens-afhankelijkehuurverhogingenbijgoedkopescheefhuurders,wordennietmeegenomenindeberekeningenenzijnminofmeer‘taboe’verklaard.Vrijwelallerekenoefeningengaanuit

17 Hoeveel duurzaamheid kan de borg aan? - Een analyse van de duurzaamheidsinvesteringen op het risicoprofiel van

het borgstelsel en individuele corporaties, WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw, Hilversum 5 februari 2018.

18 De woningcorporatiesector in beeld: 2018, Autoriteit woningcorporaties, december 2018; Investeren in

verduurzaming DAEB-bezit kent grenzen - geactualiseerd onderzoek WSW naar duurzaamheidsinvesteringen door

corporaties, oktober 2018

19 De afgelopen jaren werden jaarlijks ongeveer 15.500 woningen verkocht. De prognoses voor de periode 2018-2022

gaan uit van een afname tot 12.800 per jaar. Inmiddels is de raming verder gedaald tot zo’n 11.400 woningen per jaar.

23


vanvigerendbeleid,zonderteonderzoekenhoehetbeleidkanwordengeoptimaliseerdenwatditfinancieelenvolkshuisvestelijkzoukunnenopleveren. 2.4 Evaluatie van de nieuwe Woningwet

2.4.1 Vanuit de corporatiesectorEind2018enbegin2019zijnmeerdererapportenverschenendiedeWoningwetevalueren.ZoginginopdrachtvanAedesde‘CommissieVanBochove’aanhetwerk,ondersteunddooronderzoekvanSiraConsulting,AtrivéenhetRIGO20.Hetvolgendecitaatvatdebevindingensamen:‘De wet biedt weinig ruimte voor overleg over de geest van de wet. De Aw volgt en beoordeelt alle corporaties en al hun activiteiten, in plaats van de activiteiten die het grootste risico vormen. Het effect is dat corporaties afzien van volledig gebruik van de geboden ruimte (...) Corporaties, huurders en potentiële huurders, en gemeenten betalen de prijs hiervoor. Er is hier en daar een angstcultuur waarneembaar (...) Daarnaast is er een hoge administratieve lastendruk21. (...) De Woningwet leidt tot begrijpelijk, maar ongewenst gedrag: ondernemerschap wordt soms ingeruild voor slachtofferschap en risico-avers gedrag. Toekomstige maatschappelijke opgaven komen op die manier in de knel. In andere sectoren gebeurt hetzelfde. Zorg- en welzijnsinstellingen kregen meer verantwoordelijkheden en regels, maar tegelijkertijd minder budget.’

HetAtrivé-rapportformuleerthetzo:‘Beter gebruikmakend van regelruimte en in samen-werking met anderen is allicht meer mogelijk dan nu gedacht. (...) Ingrijpender is de bijdrage van de Woningwet (en uitwerking) op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven zelf. Die opgaven, zoals die van het werken aan een inclusieve samenleving en aan verduur-zaming, worden naar verwachting in de toekomst bepaald niet kleiner. Met zwaardere opgaven enerzijds en minder vermogen van partijen (corporaties) om deze op te pakken anderzijds is de balans - maar nu die van maatschappelijke draaglast en organisatorische draagkracht - opnieuw verstoord’.

Debelangrijksteaanbevelingenindeevaluatiegaanvooralrichtingoverheid: ● laatmeerruimtevoormaatwerkindetaakafbakening(metnamebijdeDaeb-begrenzing),diepastbijdelokaleopgave(regionalisering)enhanteerdaarvooreenhardheids-ofexperimenteerclausule;

20 Evaluatie Woningwet: Kansen en belemmeringen voor de maatschappelijke opgave van woningcorporaties,

Commissie Van Bochove /, Aedes, november 2018; Effecten van de Woningwet op regeldruk voor corporaties, Sira

Consulting; Rapportage evaluatieonderzoek de woningwet in de praktijk, Atrivé; Veerkracht in het corporatiebezit

– kwetsbare bewoners en leefbaarheid, RIGO Research en Advies; plus zes essays: Betaalbaar wonen verder

weggedrukt: De sociale en ruimtelijke implicaties van de Woningwet 2015, Cody Hochstenbach en Wouter van Gent,

Universiteit van Amsterdam; De herziene Woningwet: toch een net iets te strak keurslijf voor woningcorporaties?,

Vincent Gruis, TU Delft; De woningmarkteffecten van de woningwet, Peter Boelhouwer, TU Delft; Een uitweg uit de

beklemming van de DAEB-scheiding - Essay ten behoeve van de evaluatie van de nieuwe Woningwet, Prof. Dr. Johan

Conijn, Universiteit van Amsterdam; DE BALANS is nog steeds VERSTOORD, Rudy de Jong; Toezicht met Bite onder

de Woningwet 2015, P.J. Sebrechts,

21 Sira Consulting raamt de kosten voor de woningcorporaties op € 90 miljoen per jaar; 28% van deze kosten is het

gevolg van de invoering van de marktwaardering.

24


● beperkderegeldrukenbijkomendekostendoornietalleslokaalénlandelijktetoetsenenhebmeervertrouwen;

● schafbijgebrekaanmeerwaardeenverkeerdgebruikdeIndicatieveBestedingsruimteenookdevisitatiesaf.

2.4.2 Vanuit het RĳkDeevaluatievanuitderijksoverheid22concludeertdatdeherzieneWoningweterinisgeslaagddewoningcorporatiesweeropkoerstebrengen,misstandentevoorkomenendegesteldedoelentebereiken.Eenwets-ofstelselwijzigingwordtnietnodiggeacht.Welwordterkenddatregelgevingentoezichtteoverdadigzijngeworden.Opdiversepuntenworden-indegeestvandenieuwewet-verbeteringenaangekondigd,diedeuitvoerbaarheidvergrotenendeadministratievelastenbeperken,zoalsmeerruimtevoorliberalisering,eenverruimingvandekadersenspelregelsophetgebiedvanleefbaarheid,aanpassingvandekadersvoorverduurzamingeneenopvolgervandehuidigesalderingsregeling,voorstellenvoormeer(markt)reguleringvanhetmiddensegment(‘deNoodknop’),eenlichte(re)toetsingvaneenmogelijkeinzetvanwoningcorporatiesopditsegment,hetmindergewichttoekennenaanWOZ-waardenenaangepastewerkwijzenbijsaneringenborging.

DeevaluatievanhetRijkwijsterverderopdatveelvuldigdoordesectorgenoemde‘beperkingen’vaakmeerzitteninheteigengedragvanwoningcorporatiesdaninderegelgeving.Alsvoorbeeldenwordenondermeergenoemd:

● deindepassendheidstoetsaanwezigeruimtevoorwoningtoewijzingomookaanmiddeninkomenstoetewijzenwordtlangnietbenut;

● hetzelfdegeldtvoordeaanwezige(financiële)ruimtevooractiviteitenophetgebiedvandeleefbaarheid23;

● weinigstaathetbouwenvoormiddeninkomensdoorcorporatiesindeniet-Daeb-takindeweg.

2.4.3 Verdere invulling van de kernvraagMetdeevaluatiesvandeWoningwetiseenaantalbelangrijkevragenonbeantwoordgebleven,zoals:

● isernuwelofnietsprakevaneenonvollediggebruikvandebestedingsruimtevancorporaties?Deopgaven,kostenenbeschikbaremiddelenwordennergensscherp(lokaal)geformuleerdenonderbouwd;

● kunnenalternatievebeleidsoptiesalsdeaankoopenverkoopvansocialehuurwoningeneneeninkomensgerichthuurbeleidwerkelijkgeenmaatschappelijkverantwoordebijdrageleveren;

22 Maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet - brief 22 februari 2019 Minister Ollongren BZK aan

Tweede Kamer met negen bijlagen.

23 Corporaties mogen in 2019 € 129,13 per woning uitgeven aan leefbaarheid. De minister van BZK heeft aangekondigd

dit normbedrag te laten vervallen.

25


● ookwordthetvraagstukvanmogelijkeovermaatenvereveningnietserieusbekeken; ● detoegenomenproblemenronddebetaalbaarheidvandesocialevoorraadwordennietgeagendeerdengeanalyseerd;

● hetwordtonvoldoendeonderbouwdof‘gemengdewijken’–indecorporatiesectoralgemeengezienalsopgave–daadwerkelijkeffectiefzijnbijhetvoorkomenenoplossenvansocialeenleefbaarheidsvraagstukken;

● erwordtteweinigbekekenhoeweaanvoldoendeextrasocialewoningen,bouwlocatiesenookslagvaardigheidkomen;

● erwordengeenpogingengedaansysteem-dynamiekentussenspelersteanalyserenenmetvoorstellentekomenvoorverbetering.

Sebrechtstrektdezeconclusies:‘Tot op heden lijkt het nieuw toezicht (nog) niet de opmaat geweest naar een dynamischer sector die de primaire taken op vernieuwende wijze oppakt (...) De touwen zijn meteen aangetrokken. Door het ontbreken van een heldere dekkings-norm en een integrale toezicht-houder met een onderhorig WSW, bevat het stelsel geen echte ‘countervailing powers’ in relatie tot over- en onderinvesteringen (…) Hoe gedetailleerder de regels, des te minder een beroep wordt gedaan op de eigen verantwoordelijkheid’24.

Erblijftdaaromalleaanleidingomdezoektochtvoorttezettennaarantwoordenopdevolgendedriehoofdvragen:1. hoekunnenwoningcorporatieshundriekernopgavenhetbesteaanpakken,datwil

zeggen: a.debetaalbaarheidreparerenenborgenenwaarnodigbetaalbarevoorraad toevoegen, b.voldoendebijdedoelgroeppassendewoonkwaliteitenleefomgevingbieden, c.hunwoningenenbuurtenverduurzamenéndaarbijdebetaalbaarheidprioriteit geven;

2. welkeinzeteninvesteringenzijndaarvoornodigenbeschikkenwoningcorporatiesovervoldoendebestedingsruimteomdatopeigenkrachtaantekunnen?Enwatkunnenwoningcorporatieszelfdoenomdepotentiesvanhunvoorraadzogoedmogelijktebenutten;

3. hoekunnencorporatiesomgaanmetindividueleenvooralooklokaleenregionaleverschilleninopgavenenbeschikbaremiddelen?Isuitruilofvereveningeenmogelijkheid,tussendecorporatiesonderlingofviadeoverheid(denkbijvoorbeeldaanheffingen)?

24 Toezicht met Bite onder de Woningwet 2015, P.J. Sebrechts, 12 november 2018.

26


Ditgeeftalmeerrichtingaandebeginvraagvanditboek:waarmoetenwelkeveranderingenvandaankomen,opdatwoningcorporatieshunmaatschappelijkewaardevergroten?EenvraagdieaansluitopeenmotievandeTweedeKamerommeerinzichttebiedeninderegionalebalanstussenmaatschappelijkeopgavenendefinanciëlepositievanwoningcorporaties,enderolvandeverhuurderheffingenanderefinanciëleprikkels25.

25 Op 12 november 2018 nam de Tweede Kamer een motie aan, waarin wordt gevraagd te onderzoeken hoe op korte en

lange termijn een aantal expliciet genoemde maatschappelijke opgaven door corporaties kunnen worden opgepakt,

‘gegeven hun financiële positie... en de mogelijke rol van verhuurderheffing… en andere financiële prikkels… en

de mogelijkheden om ook regionaal tot een goede balans te komen tussen de financiële mogelijkheden en de

maatschappelijke opgaven’. De brief van de minister aan de Tweede Kamer bij de ‘Staat van de Volkshuisvesting

2019’ kondigt eind 2019 een rapport aan.

27


3. Beschikbaarheid

3.1 Inleiding

Debeschikbaarheidvoordedoelgroepenvandesocialehuursectorkaninhetalgemeenopdriemanierenwordenbevorderd:doornieuwbouwenwaarnodigvervangenvanverouderdbezit,doorwoningtoewijzingendoorstrategischvoorraadbeleid,datishetmethuur-enportfoliobeleidervoorzorgendatdecorporatievoorraadbestaatuitdejuisteaantallenwoningenindejuistesegmentenvoordejuistedoelgroepen.

Dithoofdstukgaatoverdekernopgave‘beschikbaarheid’.Zoalsaangegeveninhoofdstuk1spelenhierbijdriethema’s:1. Opgaven,instrumentenenknelpunten:watisdenieuwbouwopgave,welketaakenrol

hebbenwoningcorporatiesdaarin,watishuninvesteringsruimteomaandeopgavetevoldoenenwelkeknelpuntendienenzichaan?

2. Hetmiddeldurehuursegment,takenenrollen:hoekanditsegmentwordenvergroot,welkerolhebbencorporatiesdaarinenishiernietmeer(markt)reguleringnodig?

3. Bestaandevoorraadenwoonruimteverdeling:hoekandedoorstromingwordenbevorderdendeflexibiliteitindevoorraadwordenvergroot?

3.2 Meer nieuwbouw: opgaven en knelpunten

3.2.1 Hoeveel nieuwbouw is nodig?Zoalsaangegeveninhoofdstuk2iservooralindeNederlandsestedeneengroottekortaanbetaalbarewoningenvoormetnamestarters,minimaengezinnenmetlagemiddeninkomens.Omdetekortentotaanvaardbareproportiesterugtebrengen,zijntot2025ruim600.000nieuwewoningennodig.Deramingvoordeperiodedaarna,tot2040,looptuiteenvan800.000tot1,2miljoenwoningen26.Demargeheefttemakenmetdeonzekerhedenronddefactorendiedenieuwbouwbehoeftebepalen:deeconomischeontwikkeling(enregionaledimensiedaarvan),demografischeontwikkelingen(ondermeerdematevanverderehuishoudensverdunning)enhetmigratiesaldo(ondermeerdetoestroomvanvluchtelingeneneconomischemigranten).

26 Primos 2017 - Prognoses van bevolking, huishoudens en woningbehoefte 2017-2050, W. Faessen, K. Gopal, G.

van Leeuwen, D. Omtzigt, ABF Research november 2017; zie ook: Huurtoeslag en de woningmarkt, EIB Economisch

Instituut voor de Bouw, december 2016; PBL/ CBS, ,Regionale bevolkings- en huishoudensprognoses 2019 - 2050,

https://themasites.pbl.nl/regionale-bevolkingsprognose/#h8; BZK, Cijfers over Wonen en Bouwen 2019, maart

2019.

28


DorienMantingvanhetPlanbureauvoordeLeefomgeving(PBL)typeertdeopgaveenvraagstellingalsvolgt27:’Na 2030 krijg je een golf van ouderen die hun woning aanbieden (…) de grote golf babyboomers die dan uiteindelijk echt verdwijnt (...) schattingen gaan uit van een verdubbeling van het aanbod (…) nu al zie je de tekorten op de arbeidsmarkt in alle hevigheid: in de bouw, de zorg, het onderwijs (...) ik verwacht dat het initiatief niet zozeer door de politiek, maar door werkgevers wordt genomen (...) die gaan in allerlei vormen duwen en trekken aan de regels (...) ik voorzie dat immigratie weer wordt toegestaan vanwege specifieke behoeften, ook al is dit op dit moment niet de algemene teneur in het land. Ja, dat wordt een moeilijke discussie. Want een ondernemer die mensen nodig heeft, kijkt er anders tegenaan dan een jonge starter op de woningmarkt die geen huis kan vinden vanwege nieuwkomers.’

UitrecentonderzoekvanhetCBSblijktdatindeeerstehelftvan2019debevolkingsgroeisnellergroeitdanvoorheen,doordekomstvanmigrantenuitvooralPolen,IndiaenGroot-Brittannië.NaarverwachtingzaldekomendejarendebevolkingsgroeivoortweederdewordenveroorzaaktdoorbuitenlandersdienaarNederlandkomen28.

Latenweopbasisvanhetvoorafgaandeuitgaanvaneennieuwbouwopgavevanéénmiljoenwoningentot2040.Hetaandeelsocialehuurdaarinzalperregioverschillen,maarbedraagtgemiddeldeenderde.Ermoetentot2040derhalvezo’n335.000nieuwesocialehuurwoningenwordengebouwd,perjaarrond15.000.Bovenopdezenieuwbouwopgavekomteenjaarlijksevervangingsopgavevancirca10.000verouderdesocialehuurwoningen(0,5%vandevoorraad).Datbrengtdetotalenieuwbouwopgavevoorwoningcorporatiesopgemiddeldzo’n25.000woningenperjaartot2040.Geziendehuidigeurgentiemoethetgrootstedeeldaarvanindekomendetienjaarwordengerealiseerd.Grofwegkunnenwedaaromuitgaanvaneennieuwbouwopgavevan30.000socialehuurwoningenperjaartotpakweg2030.

3.2.2 Is dat financieel haalbaar?Indecorporatieplannenvoordeperiode2019-2023isindePrognoseinformatie(dPi)denieuwbouwvan130.000socialehuurwoningenopgenomen,26.000perjaar.Meteenzelfdeproductieindevijfjaarerna,2024totenmet2028,zoudenerintienjaartijd260.000nieuwesocialehuurwoningenbijkomen.Deresterendebouwopgavevan40.000woningenvergteenextrainvesteringvanlatenwezeggen€8miljard(40.000x€200.000).De‘indicatievebestedingsruimte’(zieparagraaf2.3)biedthiervoorvoldoenderuimte.Decorporatiesectorkandezenieuwbouwopgavedusopeigenkrachtrealiseren.Deveelbesprokenverhuurderheffinghoeftditnietindewegtezitten.Niethetgebrekaanmiddelenishetgroteprobleem,erzijnandereknelpunten.

27 In de toekomst is 80 het nieuwe 65, artikel AD Utrechts Nieuwsblad, 11 augustus 2018.

28 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2019/31/immigratie-in-eerste-helft-2019-toegenomen.

29


3.2.3 Knelpunten Wordenvoornemensookwaargemaakt?Dewoningcorporatiesbouwdeninzowel2017als2018ongeveer15.000nieuwewoningen,eenstukminderdangepland.Inde‘StaatvandeVolkshuisvesting2019’29wordtgeconstateerddatcorporatiesgemiddeld70procentvanhunplannenwaarmaken.Erzijndiverseredenenwaaromhetlangzamergaatdanwenselijk:

● erzijnonvoldoendebouwlocatiesbeschikbaar; ● deprocedures,vergunningenenbesluitvorminggaantelangzaam; ● desamenwerkingtussenpartijenkanslagvaardiger; ● eriseengebrekaanbouwcapaciteit,waardoorbovendiendebouwkostenstijgen.

Daarkomtnogdemilieuregelgevingbij,waardoorderechterrecentelijkbijvoorbeeldeenaantalbouwplannenheeftafgekeurddienietvoldedenaanstikstofnormen.Datishopelijkeenperiodevanlerenenaanpassenengeenaanleidingvoornogmeervertraging.

29 Staat van de Volkshuisvesting - jaarrapportage 2019, Ministerie BZK, mei 2019.

30


StedenmeteenkrappewoningmarktzoalsUtrecht,AmsterdamenEindhovenproberenopverschillendemanierengeschiktebouwlocatiestevinden,viaverdichtingenbinnenstedelijkbouwen,uitbreideninhetgroenenherbestemmingvanleegstaandebedrijfsterreinenen(kantoor)gebouwentotwonen.Andereoplossingenom(sneller)tevoorzieninnieuwesocialehuurwoningenzijnhetwerkenmetaldannietflexibeleentijdelijke(prefab)woningenoftinyhouses,het(gedeeltelijk)herbestemmenenopnieuwpositionerenvanrecreatieparkenenhetaankopenvanwoningen.ProjectenalsStartblokRiekerhaveninAmsterdamenPlace2beUinUtrechtzijnknappestaaltjesvansnelleenslagvaardigesocialeprojectontwikkelingvantijdelijkewoonruimte.Essentiëlevoorwaardenzijnookhierweer:hetkunnenbeschikkenover(betaalbare)locatiesen/ofgebouwen,ruimteinderegelgevingeneenvlottebesluitvorming.Ookwordtwelgepleitvoor‘overprogrammering’.

Verhogingvanhetbouwtempovraagtinallegevallenomweloverwogenkeuzesoverzakenalsbebouwingversusgroenenmobiliteit.Gemeentenzullenookmoetennadenkenoverdevraagofzijkiezenvoormaximaleverzilveringvanhungrondpositiesoflagerewinstendoorgrondenintezettenvoorsocialewoningbouw,groen,(kleinschalige)bedrijfsruimtevoorcreatievestartendeondernemersen/ofeenhogerekwaliteitvandeopenbareruimte.Vraagisverderofertussenontwikkelaar-beleggersenwoningcorporatiestegen‘socialevoorwaarden’dealskunnenwordengemaaktovergrondprijzenenleegstaandegebouwen.

3.2.4 Wat bouwen voor wie?Deafgelopentweedecennialagbijnieuwbouwdenadrukopruimeeengezinswoningenindekoopsectorvoormensenmetmiddeninkomens,meteenhogetoekomstgerichtekwaliteit.Samenmetallerleibouwvoorschriftenleiddedat,ookbijrenovatieenherstructurering,tot(te?)hogekwaliteitsstandaarden.DevraagisofmensenmetlageenmiddeninkomensnietbetergediendzijnmeteendegelijkmaarnietteduurenbetaalbaarProgrammavanEisen.Geziendedemografischeontwikkelingenenverderehuishoudensverdunningkanerkleinerencompacterwordengebouwd.Incombinatiemeteenbetereketensamenwerkingenindustriëlemanierenvanbouwenkanditdenieuwbouwgoedkoperenbetaalbaardermaken.Volledigkostendekkendzalhetdaarmeenognietworden,maardathoortbijdemaatschappelijkemissieenkernopgavevanwoningcorporaties.

Kleinerbouwenlaatonverletdaternogsteedsnieuweeengezinswoningenmoetenwordengebouwd,zolangdehuidigeeengezinswoningenwaarinsteedsmeeroudereparenenalleenstaandenwonen–onvoldoendevrijkomenenjongegezinnenzo’nwoningwensen.Hetrisicobestaatdanweldateroverdertigjaareenoverschotisaaneengezinswoningen.Opgroteschaaldoorstromingrealiseren,isechternieteenvoudig.Hetstaathaaksophetwillenwonenineenvertrouwdeomgevingenhet‘langerzelfstandigthuiswonen’.Verhuizenleidtookvaaktot‘minderwoningvoormeergeld’.Desondanksishetstimulerenvandoorstromingeenserieuzepogingwaard.Deeerstepogingenwaarbijseniorenwordenbemiddeld-vaakgekoppeldaaneenhenvertrouwdewijkofdorp-lijkensuccesvol.

31


“Ookishetdevraagofkleinerbouwenechtdeoplossingis.DatisvooraleenwensvanbouwendNederland,erismeermeeteverdienen.Ikdenkdathetonverstandigis.Hetslaatoplossingenalswoningdelingover.Datkansnellerluchtgevenaanstarterseneenpersoonshuishoudensmeteenbescheideninkomenenditowoonambities,danhetmoetenwachtenopdiekleine(dure)nieuwbouwwoningmettwijfelachtigetoekomstwaarde”.

Rian Peeters, freelancer

3.3 Middeldure huursegment, taken en rollen

3.3.1 Groeiende vraagVolgenseenstudie vanRIGOResearchenAdviesuit201630zijn295.000 huurdersbijeenverhuizingaangewezenopeenwoningindegeliberaliseerdehuursector.Zijhebbeneentelaaginkomenomtekunnenkopen,maareentehooginkomenominaanmerkingtekomenvoordesocialehuursector.Daarnaastzijnernog215.000 huurdersdiebijeenverhuizingwelzoudenkunnenkopen,maardezemogelijkheidnietkunnenrealiserenomdatzijwonenineenkrappewoningmarktwaardeonderkantvandekoopmarktonderdrukstaat.

Figuur1laatziendatdevraagnaarmiddeldurehuurwoningenzichconcentreertinbepaalderegio’s(metwatfantasieaangeduidals‘DeBanaan’).Aandebasishiervanligtdevuistregeldatviermaalhetjaarinkomendekoopgrensbepaalt.Inontspannenwoningmarkten(waardekoopprijzenlagerzijn)kunnenhuishoudensdiewillenverhuizenbijeenlagerinkomeneenhuiskopendaninkrappewoningmarkten.Hetomslagpuntwaarbijkopenvoordeligerisdanhurenligtnavenanteenstuklager.Indefiguurisditde‘theoretischebovengrensmiddenhuur’.Insommigeregio’sligtdezelagerdandegrensvandegeliberaliseerdehuursectoreniserfeitelijkweinigofgeenvraagnaarwoningeninhetmiddeldurehuursegment.Indemeesteregio’sisdatwelhetgeval.Debovengrensvoorhetbetaalbaremiddelduresegmentligtdaarbijeenhuurvanergenstussen€900en€1000.

Huishoudensdiezijnaangewezenophetmiddeldurehuursegmentbehorenniettotdeprimairedoelgroepvanwoningcorporaties.Corporatieskunnendezegroepbedienenvanuithunniet-Daeb-tak.Nieuwbouwinhetniet-Daeb-segmentisindenieuweWoningwetverboden,tenzijmarktpartijennietindezebehoeftevoorzien.

30 Potentiële reikwijdte van het middensegment huur - verkenning in opdracht van De Vernieuwde Stad, RIGO Research

en Advies, André Buys, november 2016.

32


Figuur 1 – Theoretische bovengrens middensegment huur

Bron: Funda in combinatie met financieringstabellen NIBUD en bewerkt door RIGO

Zekerinkrappewoningmarktenbegintdenieuwbouwvanmiddeldurehuurwoningenopgangtekomen,maardeschaarsteleidttotveelalkleineenverhoudingswijs(te)durewoningen,metprijzenvan€900enhogervooreenkleinappartement.Daarnaastzijndelaatstejarensteedsmeerbeleggersactiefgewordenindebestaandevoorraad.Zijbeschikkenoverveelliquiditeitenzijnvanwegedelagerenteopzoeknaarhoogrenderendebeleggingen.Huurwoningenvanwoningcorporatieskunnendaarinvoorzien.GetuigeeenonderzoekinDeVolkskrantenookanderebronnen31gaathetomeenbreedpaletvanbeleggersenditostrategieën,diezekernietaltijdinhetbelangzijnvandeNederlandsevolkshuisvesting.Detrendneemtsteedsforserevormenaanenjaagtdeprijzeninkrappe

31 De Nederlandse huurmarkt, De Volkskrant, 20 juli 2019. Zie ook: Staat van de Volkshuisvesting 2017, BZK 31 januari

2018; Nieuwe woningmarktbubbel met nieuwe risico’s door opkomst buy-to-let, Maartje Maartens, Me judice, 27

oktober 2016.

33


marktenverderop.In2016ginghetalommeerdan€4miljardendeomvangstijgtsnel.Zodedenparticulierebeleggersin2017indeviergrotesteden21%vanallewoningaankopen,inderestvanNederlandwasdat9%.Eenandereindicatieisdathetaantalparticulierehuurwoningenvan2012tot2018toenammet155.485(18%),van852.097tot1.007.582.Daarzittenwelookverkochtecorporatiewoningenennieuwbouwhuurwoningenbij.Opmerkelijkisdathetbijeenruimemeerderheidomverhuurdersgaatvanéénwoning.32

“Ikbegrijpdatjenietoveralleindividuelewoningenietstezeggenhebt,omdatditbeperkendkanzijn.Maarerwordtontzettendveelwinstgemaaktendatverdwijntinprivatezakkenterwijlercollectieveproblemendoorontstaan.IkvindhetonverantwoordhoeharddatgaatenikvindhetbizaralseenwoningindePijpdie €400permaandkostopeensvooreennieuwehuurder€1500gaatkosten.Ikvinddatnietnormaal.Ikkandezelfdeverhalenoverdekoopmarktvertellen.”

Laurens Ivens, wethouder Amsterdam

3.3.2 Initiatieven en strategieënInitiatievenalsdeTaskforceBouwendNederlandendedoorderegeringingestelde‘Samenwerkingstafelmiddenhuur’hebbenalstaakoplokaalniveauhetbouweninhetmiddensegmenttestimuleren.DeSamenwerkingstafelheefttalvansuggestiesgedaanomdenieuwbouwtestimulerenenandersomtegaanmetdesocialevoorraad33.DaarnaastheefthetPlanbureauvoordeLeefomgeving(PBL)eenbredeverkenninggedaannaarvierstrategieënomhettekortaan(huur)woningeninhetmiddensegmentteverminderen34:1. extranieuwbouwdoormarktpartijen.Datkanoveral,behalveinkrimpgebieden.Eris

hierbijwelaandachtnodigvoorhetindehandhoudenvandeprijzen,vindenvanlocatiesenmakenvantempo;

2. privatisering:verkoopvandebeteresocialevoorraadaanbeleggers.Dezevoorraadraaktdanweluitdepubliekeinvloedsfeerenerisookhieraandachtnodigvoordeprijsvorming;

3. flexibiliserenvaneenadministratiefafgescheidendeelvandesocialevoorraadinniet-Daeb:dewoningkannaargelangdebehoefteflexibelwordentoegewezenaaneenkandidaatmeteenlaagofmiddeninkomen.Hiermeekansnelwordeningespeeldopveranderingeninvraagenaanbodenhetbiedtmogelijkhedenomextrafinanciëlemiddelenteverwervenvoordesocialehuisvesting;

32 Buy-to-let verdringt starter van de koopwoningmarkt, Amsterdam School of Real Estate, juli 2019.

33 Samen bouwen aan middenhuur - ervaringen van één jaar Samenwerkingstafel middenhuur, BZK, Rob van Gijzel,

januari 2018.

34 Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt - verkenning van maatregelen ter bevordering van het

aanbod, Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag, 2017.

34


4. activeren:hetjuridischafsplitsenvanwoningvennootschappenc.q.dochterondernemingenvanwoningcorporaties,waarinookbeleggersaandelenkunnenverwerven.Ditkannieuwesamenwerkingsvormenopleverentussenoverheid,woningcorporatiesenprivatepartijen,maardeflexibiliteitvandevorigeoplossinggaatverloren.

Conclusiewatbetreftderolvanwoningcorporatiesisdatflexibiliserenenbeterbenuttenvanhunvoorraadennietnieuwbouwdemeestdoeltreffendeenefficiëntebijdrageisaanhethelpenoplossenvandetekorten.Nieuwbouwishooguitzinvolinuitzonderlijkesituatieswaarinmarktpartijenhetnietaandurven,maarhetnietteminwenselijkenverantwoordisdatwoningcorporatieswelinvesteren.Datzoudanminimaalkostendekkendmoetengebeurenenniettenkostemogengaanvanandereopgaven.Inveelsituatieszullenmarktpartijenechterinhetmiddensegmentwilleninvesteren,zekerinoverspannenmarkten.Waarnodigkandemarktverderwordenaangespoordengestimuleerd,zoalsdatondermeergebeurtviadegenoemdeSamenwerkingstafel.

3.3.3 Geen nieuwbouw door corporaties, wat dan wel?Woningcorporatiesdoenerdusbeteraanflexibelermethunvoorraadomtegaaneneendeelvanhunbezit-metnamewoningendiedeprimairedoelgroepnietbedienen-teverkopen.Ditisjuistinkrappemarktengoedmogelijkenommeerdereredeneninteressant.Hetkandehuishoudensmetmiddeninkomensbedienenengenereertextramiddelenomteinvesteren.Deextraverkoopvanzeg50.000woningenindekomendetientottwaalfjaarvergrootdefinancieringsruimtemet€8miljard,uitgaandevaneennettoopbrengstperverkochtewoningvan€160.000.Danhoeftergeenberoeptewordengedaanopdebestedingsruimte.Ditverlaagtbovendiendefinancieringslastenenversterktdeliquiditeitenkasstromen35.Doordeverkoopvanduuren/ofniet-Daeb-beziteneventueelookwoningendiegoedkoopscheefwordenbewoond-alzalhetlaatstehooguitopbeperkteschaallukken-gaatergeenbetaalbarevoorraadverloren.Eeninteressantedeelstrategiekanzijndewoningenteverkopenaandoorstromersdieeenbetaalbarewoningachterlaten.Bijelkewoningenelkemutatiekanverkoopwordenoverwogen,afhankelijkvandevolks-huisvestelijkeenfinanciëlepotentievandewoning(type,kwaliteitinrelatietotprijs&betaalbaarheid,vraagdoelgroep,eventueelbuurtenleefbaarheid).Hetargumentdathierdoorhettempovannieuwbouwteafhankelijkwordtvanhetverkooptempolijktmetamelijkonbelangrijk.Metverkoopkanveelmeertempowordengemaakt.Eentelaagbouwtempowordteerderveroorzaaktdoorheelanderefactoren,zoalsweeerderzagen. Depotentievandeverkoopvanniet-Daeb-bezitisgroot,maarmaaktmomenteelslechts21%procentuitvandeverkoopplannen.Veelcorporaties(engemeenten)beschouwenverkoopalseenonmaatschappelijkedesinvestering,diegerichtisopdekortetermijnensegregatiebevordert.Twijfelachtigeargumenten,diebovendienvooreenbelangrijkdeelkunnenwordenweggenomendoordewoningenstrategischenindividueelteverkopen,

35 Verkenning naar de mogelijkheden van een duurzaam verdienmodel, november 2014, Johan Conijn, Ortec.

35


eventueelondervoorwaardenofnaarinkomenendeels‘sociaal’,ennietcomplexgewijsaanbeleggers.Individueleverkoop-enzekerondervoorwaardenzoalsbijvoorbeeldbewoningsplicht,hetdelenvanwinst(enverlies)bijverkoop,prijsreductieofeen‘instap-regeling’voorspecifieke(lage)inkomensgroepen36-levertfinancieelenmaatschappelijkmeeropenondervangtdegroteonzekerheidoverwatparticuliereeninstitutionelebeleggersmetditvastgoedgaandoen.

Naastdeindividueleverkoopvansocialevoorraaddievolkshuisvestelijkenfinancieelweinigtoevoegt,biedtdeeerdergenoemdestrategie‘flexibiliseren’(metflexibeletoewijzingaanlageenlagemiddeninkomensgroepen)voordelen,zekeralsditwordtgecombineerdmetinkomenshuren.Destrategieissneluitvoerbaar,maaktdenieuwbouwopgavewatkleinerenverzilvertopeensociaalverantwoordewijzedepotentievanhethuidigecorporatiebezit.Daaromkunnencorporatieszichbeterdaaropconcentrerendanopmiddensegmentbijbouwen.Aanvullendkunnenwoningcorporatiesmetmarktpartijenafsprakenmakenoverhetsamenrealiserenvaneenmeergedifferentieerdaanbod,zowelin‘corporatiewijken’alsopnieuwbouwlocaties.Alblijfthetdevraagofeengedifferentieerdaanboden‘gemengdewijken’-nogaldominanteopvattingenindesector-werkelijkzoveelbijdragenaaneenbeterewijkenhetoplossenvansocialeproblemen(zieookhoofdstuk6).

Alscorporatiesgeenrolhebbenbijdenieuwbouwvanmiddeldurehuurwoningen,hoekanditdanbeterwordengereguleerd,omhetopjagenvandehuurprijzentevoorkomen?StedenalsUtrechtenAmsterdamleggenmarktpartijenvoorwaardenopmetbetrekking tothuurprijzen,woninggrootteenduurzaamheid,in‘ruil’vooreenlocatie,eenbepaaldegrondprijsen(ver)gunning.Ookwordtgedachtaan‘kopen-is-bewonen’,eenbeleiddatindelenvanZeelandaljarenpraktijkisomtoeristische‘spookdorpen’enhetopjagenvankoopprijzentevoorkomen.Hetverhogenvandeoverdrachtsbelastingvoorbeleggers/verhuurdersendezeafschaffenvoorkoopstarterskanookhelpen.Verderwordtsteedsmeergeopperdomookinditsegmentinkomensgrenzentehanteren(de‘Noodknop’).Ditsoortmarktreguleringishoedanooknodig,ookwanneercorporaties(watmeer)middensegmentzoudenbouwen.

Dezevoorbeeldenmakenduidelijkdatdeoverheidookinhetmiddensegmentvoorlopig als‘marktmeester’dientteopereren,netzolangtotoverspannenmarktenweermeerinevenwichtzijnenongewenstevormenvanwinstbejagweerverdwijnen.Indezetijdvantanendneoliberalismelijktdeoverheidwatmeergenegentotreguleringvanookhetvrije(re)deelvandewoningmarkt.Omeenkrachtigsignaalaftegeven,dientdezereguleringbijvoorkeurlandelijktezijn.Degroteregionaleverschillenmakenweldatdediversenormenenparametersinderegelgevingsomsgedifferentieerdmoetenworden.

36 Er zijn legio interessante concepten en voorbeelden: Instapkoop van Dudok, MGE van Woonbron, Huurkoop en

Verzilverd wonen. Bij dit laatste concept gaat het juist om de omgekeerde beweging, waarbij - oudere - eigenaar-

bewoners hun woning verkopen en gaan huren. Het blijft vooralsnog niche-werk.

36


Daarnaastdientserieuzerwerkgemaakttewordenvanregionalewoonvisiesmetbijpassendeprestatieafspraken,enafsprakenover(andere)manierenomtotonderlingeafstemmingc.q.taakverdeling,steunenvereveningtekomen(ziehoofdstuk6).

“Denoodzaakomteinterveniërenindewoningmarkthangtafvandevraaginwelkematedezeoverspannenis.OnzeUtrechtseGemeenteraadheeftdereguleringvandemiddenhuuronlangsvastgesteld.DathoefjeinOost-Groningenniettedoen.Hierishetbitterenoodzaak,andersloopthetuitdeklauwen.Hetwordtvanlinkstot(bijna)rechtsindeGemeenteraadgevoelddaterietsmoetgebeuren.Hetgaatdanookvooralomde‘hoe-vraag’.Hetisoverigensnogbestingewikkeldhoestrengjemoetzijn.”

Paulus Jansen, ex-wethouder Utrecht, directeur Woonbond

3.4 Beter benutten van de bestaande voorraad

3.4.1 Een eerlĳker en effectiever woonruimteverdelingDemanierwaaropindesocialehuursectorvraagenaanbodopelkaarwordenafgestemdschiettekort.Dewoonruimteverdelingkent,ondanksverbeteringenzoalsdeovergangvaneenvraag-naaraanbodmodelendeinvoeringvandepassendheidstoets37,nogsteedsdenodigeinefficiënties.Woningzoekendenmoetenzichinderegelinschrijvenenophunbeurtwachten.Devolgordevantoewijzingwordtdaarbijdoorgaansbepaalddoorwoon-ofinschrijfduur,waarbijeendeelvandewoningenwordt‘vrijgehouden’voortoewijzingaanurgenten.Opzichisditeenrechtvaardigsysteem,maarhetleidtweltotstrategischinschrijven–‘voorstraks’,‘voorhetgevaldat’–enzorgtzovoorvervuildeenversluierendewachtlijsten.Gevolgisookdat‘gevestigde’bewonersdieeenkwaliteitsstapwillenmaken,wordenbevoordeeldbovenstartersenjongeren.Zobelemmerthetsysteemdedoorstroming(omteverhuizen,hebjeimmerseenlangewoonduurnodig)enspeelthetslechtinopurgentebehoeften.Conformdewettenvanvraagenaanbodkomenwoningzoekendendiedringendeenwoningnodighebben–alsstarterofvanwegeurgente(sociale)problemen–daardooropdeminstaantrekkelijkeplekkenterecht.

37 Een positief (bij) effect van de passendheidstoets is dat meerdere corporaties voor huurders die nu te duur wonen

de huur matigen, of terugbrengen tot het niveau waarop de huurtoeslag compenseert, namelijk de aftoppingsgrens.

Hier staat tegenover dat veel corporaties hun huren net onder die aftoppingsgrens hebben gebracht. Het sociale

huurgebouw is mede daardoor in totaliteit duurder geworden en er is nog steeds geen reële verhouding tussen prijs,

kwaliteit en inkomen.

37


Omdewoonruimteverdelingeerlijkereneffectievertemaken,ismeermaatwerkenflexibiliseringnodig38,metaandachtvoordeeffectenopdoorstromingenleefbaarheid.

3.4.2 Doelgroepgericht maatwerk en doorstromingWaarditboekpropageertomterugtegrijpennaardebedoeling,moetdatookgeldenvoordewoonruimteverdeling.Datkomtneeropvertrekkenbijdegroependiemetdehuidigewerkwijzentelangzaamenonvoldoendeaanbodkomen,ofuitnoodzijnaangewezenopvoorhenteduuraanbod.Datzijnvooralstarters,specifiekedoelgroepen(uitdeopvang,GGZ,detentie,vluchtelingen)en‘spoedzoekers’(vanwegeeenscheidingofandereurgenteproblemen).Veelalstaandezevragersnietlangingeschrevenalswoningzoekende.Hunurgentieisechtergrootenzezijnblijmetaanbodwaarvoorveelanderewoningzoekendengeeninteressehebben.

38 Zo flexibel als een huis - oplossingsrichtingen voor meer dynamiek op de woningmarkt, Platform 31, Hanneke

Schreuders, Frank Wassenberg, 2015.

38


Hetzougoedzijnommeertesegmenterennaarbovengenoemdedoelgroepenenactiefopzoektegaannaarmaatwerk,zowelinhetgewensteaanbodalsindewijzevan‘bemiddelen’encontracteren.Dankanmetnieuweoplossingeneencreatieverengedifferentieerderaanbodontstaan.Denkhierbijbijvoorbeeldaanhetcreërenvantijdelijkehuisvesting,actiefaankopenenverhurenmeteensocialebedoelingenprijsstelling,stimulerenvanwoning-delen,inwonenvanmantelzorgersenwoningruil,permutatieaanspecifiekedoelgroepentoewijzenvancomplexenomzo‘gemengdwonen’totstandtebrengen(‘verspikkelen’),eenpremieopdoorstromingofuitstroom,ontwikkelenmet(nieuwe)partnersvanhuurkoop-variantenende‘socialehypotheek’,verplaatsbarezorgeenheden,eengerichteenactievebemiddelingen/ofdehuurkluswoning.

Dedoorstromingkanwordenbevorderddoordeinzetvanverhuispremies,doorstroom-makelaarsenseniorencoaches,hetgevenvanvoorrangaandoorstromersdieeenwoningachterlatenwaaraangrotebehoefteis,(tijdelijke)huurkortingenen(vooralookdoor)actieve,persoonlijkeendoel-enklantgerichtevormenvanwoonruimtebemiddeling. Ookflexibelecontractenkunnenbijdragen.Daarbijwordtflexibelnietindeeersteplaatsbedoeldalstijdelijk.Huurdershóevennietteverhuizenalshunsituatieverandert,maar danwordenweldehuurvoorwaardenbijgesteld.Datisvoorhuurdersmetveel(ontwikkel)kansengeenprobleem.

Ookishetzinvolgoedkoopscheefhurenteblijvenbestrijden,zekeralsditwordtgecombineerdmethetvoorranggevenaandoorstromersdievoorheenscheefwoonden.Zoalsweinhoofdstuk5overbetaalbaarheidnogzullenzien,isdegoedkopescheefheiddelaatstetienjaarflinkafgenomen,vanrond28%naareenkleine18%(zievoordelandelijkespreidingvangoedkoopscheefhurenFiguur2).Tochzijnergoederedenendiescheefheidverderteverminderendoorinkomenshurenterekenenen/ofdoordezehuurderstestimulerenteverhuizen.Ditmaaktwoningenvrijvoordeechtedoelgroepen/ofvergroot dehuuropbrengsten,diedanvoorandereopgavenkunnenwordeningezet.

Eenapartvraagstukisdeinzetvanwoonruimteverdelingsinstrumentenvoorhetbevorderenvandeleefbaarheid.Denkhierbijaanhetinkomenscriteriuminde‘Rotterdamwet’39.Eenhogerinkomenvormtgeengarantiedatmensenzichmeerbetrokkenvoelenendatdesocialecohesieverbetert.Hetiseenbeterestrategieomhuurders-ookmeteenhogerinkomen-uittenodigenenteselecterenophunbereidheideenbijdrageteleverenaan deleefbaarheidvandebuurt.Datbiedtruimtevoornieuwevormenvanparticipatieenhetgemengdwonenvanverschillendedoelgroepen.

39 De Wet Bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (kortweg ‘Rotterdamwet’) werd in 2005 ingevoerd en

maakt het mogelijk om bij de woningtoewijzing in bepaalde wijken inkomenseisen te stellen. In de praktijk betekent

dit dat vrijkomende woningen in bepaalde achterstandsgebieden alleen worden toegewezen aan mensen met een

inkomen boven een bepaald minimum.

39


Figuur 2 - Percentage huurders sociale huurwoningen met inkomen boven € 33.000, CBS 2012

“Hetwoonruimteverdelingssysteemisfailliet.Hebjerechtopeenwoningomdatjejelanggeledenhebtingeschreven,ofomdatjeeenwoningnodighebt?Ikbenervoorhetrechtopeenwoningopbasisvaninschrijvingsduurteschrappen.Veelregelszijnvreemd.Wevragenmensennietnaarwaarzebehoefteaanhebben.Hettekortaanwoonruimteismindergrootwanneerdemogelijkhedenbeterbenutworden.Hetisbizardattweemensenmeteenbescheidenwoonwensenuitkeringvanwegedesamenwoningskortingtweewoningenaanhouden,mettweekeereengrotehuurtoeslag.Woonruimteverdelingmoetzichrichtenopdelogicavanhuurderenwoningzoekende.Dieisvluchtig,veranderlijkenvraagtommaatwerk,improviseren,schakelen.”

Rian Peeters, freelancer

40


3.4.3 Flexibiliseren van aanbod, contracten en wetgevingHetisdenkbaareendeelvandevoorraadintezettenals’flexibeleschil’,waarmeedoelbewustkanwordeningespeeldopwisselendesituaties,wensenencondities.Eenprimaaanzetzouzijnhethuidigewoonruimteverdelingssysteemopteheffenentevervangendoormeerspecifiekewerkwijzenenmonitoringvoordiversegroepen,zoveelmogelijkinsamenwerkingmetbegeleidersenbelangenorganisaties.Monitoringisnodigomtekunnenvolgenofdeverschillendewoningzoekendeneenredelijkeenminofmeergelijkekansmakenoppassendehuisvestingenergeengroepenwordenuitgesloten.

Voordezeenalleeerderindezeparagraafgenoemdenieuweencreatieveinstrumentengeldtdatzeoplokaalniveauwordeningezet,toegesnedenopdespecifiekelokalesituatie.Delandelijkewetgevingmoetruimtebiedenvoorditlokalemaatwerk.Datvraagtondermeerommeerruimtevoorflexibelehuurcontractenenwoningdelen.Daarnaastzijn,eenruimervergunningenbeleid,meerruimteomwoningentoetewijzenaanmensenmetmiddeninkomens40enbeteremogelijkhedenvoorwoongroepenenwooncoöperatiesnodig,albiedtdewetvoordelaatstetweestrategieënvoldoenderuimteenishetmeereenkwestievandoen.

“Maarvooralzullenwehetinsider-outsiderprobleemmoetenaanpakken.Wantwehebbendanweleenprimahuursector,erstaatookeenhelegrotegroepwoningzoekendenvanafdezijlijntewachten.Ikvindheteenschandedatweons daarnietmeerombekommeren.”

Wouter Rohde, zelfstandig adviseur.

3.5 Financiële doorrekening

Zoalsalaangegeveninparagraaf3.2.2kandenieuwbouwtot2030van300.000socialehuurwoningendoorcorporatieswordengerealiseerdbinnendebeschikbarebestedings-ruimte.Debestaandeplannenvoorzienindebouwvan260.000woningen.Deinvesteringvoorderesterende40.000nieuwbouwwoningenbedraagtpakweg€8miljard,uitgaandevanbouwkostenvan€200.000perwoning.Vandehuidigebeschikbarebestedingsruimteblijftdaneenbedragovertussenminimaal€2,9miljardenmaximaal€13,7miljard.

40 Woningcorporaties moeten ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens

meteeninkomentot€38.035,- (prijspeil2019).10%kantotenmet2020wordentoegewezenaanhuishoudensmet een inkomen tot € 42.436- (prijspeil 2019). De resterende 10% mogen woningcorporaties vrij toewijzen. De

inkomensgrenzen staan medio 2019 overigens ter discussie.

41


Ditbeslagopdebestedingsruimtevan€8miljardkanwordenvoorkomenalscorporatiesindekomendetientottwaalfjaar50.000huurwoningenverkopen,metnameniet-Daeb-bezitenscheefbewoondDaeb-bezitdatvrijkomt.Degemiddeldenetto-opbrengstperwoningwordtdaarbijgeraamdop€160.00041.

Nietmeegerekendinditscenariozijndeeffectenvanpassendtoewijzenenanderemaatregelenomdebeschikbaarheidvoordeprimairedoelgroeptevergroten.Ditzou denieuwbouwopgave,endaarmeedebenodigdeinvesteringendaarin,kunnenverlagen. Ookblijvendemogelijkeeffectenopleningenenrentelastenbuitenbeschouwing, evenalsdepotentieelinteboekenhuuropbrengstenvandezenieuwbouw.

Almetalzoudenoodzakelijkenieuwbouw,bijrealiseringvan50.000extraverkopenindekomende10-12jaar,geenbeslaghoeventeleggenopdeextrabestedingsruimtevanwoningcorporaties.

41 Dit is gebaseerd op een gematigde verkoopprijs van gemiddeld € 230.000, minus 8% verkoopkosten (circa € 18.500)

en circa € 51.500 bedrijfswaarde (zijnde de ingeboekte huuropbrengsten die ‘verloren’ gaan).

42


4. Kwaliteit

4.1 Inleiding

Zoalsaangegeveninhoofdstuk1onderscheidtditboektweethema’sbijdekernopgavekwaliteit:

● dewoningkwaliteitalszodanig,uiteenterafelenindeaspectenonderhoud,verbeteringenleefbaarheid(kwaliteitvandeleefomgeving).Daarbijmoetdewoningkwaliteitookwordenbeschouwdalseennormatiefbegrip:wanneerheefteenwoningvoldoendekwaliteit,wanneerniet(meer),wanneerwellichtookteveel?

● verduurzamingvandecorporatievoorraad.

Indithoofdstukwordendezeaspectenuitgewerkt.Peraspectwordtbekekenwelkeproblemenenopgavenerliggen,welkestrategieëneninstrumentenerzijnenwelkefinanciëleruimteerisomdezeuittevoeren.

4.2 Kwaliteit van woning en leefomgeving

4.2.1 Onderhoud en instandhoudingWoningcorporatiesgavenin2017eenkleine€4miljarduitaaninstandhoudingvanhunvoorraaddooronderhoud.In2016wasditnogcirca€3,7miljard42.

Tabel 3 – Onderhoudskosten woningcorporaties 2016 en 2017 in euro’s per verhuureenheidPlanmatig onderhoud Reparatie-onderhoud Mutatie-onderhoud Totaal

2016 998 371 254 1.623

2017 1.125 372 265 1.762

Toe- of afname + 12,7% + 0,3% + 4,3% + 8,6%

Bron: Rapportage Aedes-benchmark 2018, november 2018.

Inhetalgemeeniserweinigkritiekophetonderhoudsbeleidvanwoningcorporaties.Huurderszijnerdoorgaanstevredenoverenhetonderhoudwordtredelijkdoelmatiguitgevoerd.Ditwilnietzeggendatachterstalligonderhoudnooitvoorkomtbijcorporaties. Erzijnooknogsteedscomplexendiekampenmeteenslechtbinnenklimaatdoorschimmel-vorming.Verderwordternogaleenslangduriggepraatovermogelijkesloopvancomplexen.Bijzo’nonzekerheidenalscomplexenopdenominatiestaanombinnentientotvijftienjaartewordengesloopt,ligtverwaarlozingmetallenegatievegevolgenvandiensnelopdeloer.

42 Rapportage Aedes-benchmark 2018, november 2018.

43


Optweepuntenzijninhetonderhoudsbeleidverbeteringen(enbesparingen)tebereiken.

1. Minder onderhoud in een ‘budgetsegment’.Langnietallehuurderswillenpersede(hoge)standaardkwaliteitdiewoningcorporatiesbieden,zekernietwanneerdievoorhenteduurwordt.Erisveelvoortezeggenomeendeelvandesocialevoorraad-zo’n12%tot15%-op‘basisniveau’tehouden,doorminderinonderhouden/ofverbeteringteinvesterenendehuurprijsteverlagen.Erontstaatdaardooreengoedkoopsegment‘budgetwoningen’.Ditdientmeerderedoelen:hetvergtminder(groot)onderhoudenverbeteringenerkomenmeergoedkopeenbetaalbarewoningenbeschikbaar.Geschiktvoorhetbudgetsegmentzijnwoningendieopdenominatiestaanvoorsloopofwaarvan:• verduurzamenbuitensporigkostbaarwordt(waaronderwoningenmeteenFen

G-label);• hetonderhoudenopknappendoorzelfwerkzaamheidbetaalbaarkanblijvenof

worden(‘huurkluswoningen’);• dehogekostenvoorgrootonderhouden/ofverbeteringnietinverhoudingstaantot

detebehalenkwaliteitswinst.Randvoorwaardebijhetinrichtenvaneenbudgetsegmentisuiteraarddathetveiligblijfteneenbepaaldebasiskwaliteitendekwaliteitvandebuitenkant(‘deschil’)eninstallatiesgegarandeerdblijven.Ookmoetwordengewaaktvoormarginaliseringenstigmatiseringvanhuurdersdiezo’nbudgetwoninghuren.Wanneer12%vandevoorraad(280.000woningen)ineenbudgetsegmentwordtonder-gebracht,kanditbijhethuidiginvesteringsniveau(zieTabel3)jaarlijkseenbesparingopleverenvanpakweg€150tot€200miljoenaanplanmatigonderhoudenwoning-verbetering.Wellichtgaanwelhet(dagelijks)beheerenreparatie-onderhoudmeeraandachtvragen,maardiekostenbedragenhooguitenkeletientallenmiljoeneneuro’s.

“Ikbennietvoorlekkendedakenentochtenderamen,maarwemoetenbeterkijkennaarwatwoningzoekendenvannuechtnodighebben.Erzijnookwoningennodigdiewatgoedkoperzijn,minderover-kwaliteithebben,dietijdelijkenflexibelzijntehuren.Wemoetennietaldierafelrandjesinonzestedenwillenopruimenineenstrevenhetallemaalkeurigenaangeharkttekrijgen”.


2. Efficiënter onderhoud.Wellichtvalterookwattewinnenmetefficiënteronderhoud,zonderdatdittenkostegaatvandekwaliteit.Datkandoorregelmatigscherpnaaronderhoudsplanningenencontractentekijken.Ervaltoplokaalniveaudoorgezamenlijkeinkoopwinsttebehalen.Enookhetmeerruimtebiedenaanzelfbeheerkankostenbesparen.Geziendegrote

44


jaarbudgettenvooronderhoudkaneenefficiëntieverbeteringvan5-6%alsnel€150tot200miljoenopleveren.Alzijndemogelijkhedenhiervooranno2019,metdekrappeaannemersmarktendaarmeesamenhangendehogeprijzen,nietgroot.

4.2.2 WoningverbeteringBijwoningverbeteringwordtkwaliteitaaneenwoningtoegevoegd.Hetkangaanomverbeteringvanhetcomfortendegebruiksmogelijkhedenvandewoning(levensloo-pbestendigmaken,beterewoningindeling),verduurzaming(isolatie,dubbelglas,betereinstallaties)ofeencombinatiedaarvan.Corporatieshebbenin2017€516miljoenmeeruitgegevenaanverbeteringdande€1,2miljardin2016.Daarvaniszo’n€268geïnvesteerdinenergetischemaatregelen.Hetaandeeldaarvanindetotaleinvesteringeninverbeteringwashogerdanin2016enzalindetoekomstvolgensdeinformatieuitdedPi’sverderstijgenrichting€3,4miljardperjaarin2023(zieparagraaf4.3).

Eenspecifiekevraagbijwoningverbeteringisinhoeverrewoningenmoetenwordenaangepastvoorouderen.Hetdenkendaaroververschuift.Totvoorkortwerdenforseaantallenenprogramma’svaneisengehanteerd.VolgensdeMonitorInvesterenindeToekomstMIT201743iserechtergeennoodzaakvooreenomvangrijkprogrammavannieuwbouwofrenovatieomvoldoendegeschiktewoningenvoorouderentecreëren.Hetaandeelouderendatzelfstandigblijftwonen,isdoordetoegenomenzelfredzaamheidenactiefoverheidsbeleiddeafgelopenjarentoegenomen.Hetaantalouderendatineensocialehuurwoningwilwonenneemtdaarbijaf;veelbabyboomershebbeneenkoopwoning.OoksteltdeMITdathetlangerzelfstandigwonenvanouderenvooralmogelijkisdoor(kleine)enslimmeaanpassingenenhulpmiddeleninwoningen.Voorbeeldenzijntrapliften,traploop-ondersteuningmettrede-verkleiners,hellingbanen,eenflexibelebadkamereneenextratoiletopdeverdieping.Eeninteressanteoptieisookhetaanbiedenvancompletetijdelijkemantelzorgeenhedeninplaatsvanaanpassingvandehelewoning44.

OokhetAedes-ActizkenniscentrumWonen-Zorgsignaleertdatdevraagnaarsenioren-woningenachterblijftbijdeverwachtingen45,endatbovendienhetwerkenmetsenioren-labelsals55+nietgoedwerkt.Veelseniorenvindengelabeldewoningennietaantrekkelijkengeschikt,ondermeeromdatzelieverineenmeergemengdeomgevingwonen.Erisveelvoortezeggenseniorencomplexente‘ontlabelen’enruimtetemakenvooranderedoel-groepen,aldannietgestuurdenbegeleid.Daarzijngeengroteinvesteringenvoornodig. Almetalleidtdevergrijzingniettotméérvraag,maarhooguitopbescheidenschaaltoteenietsanderevraag.De‘Woonzorgwijzer’biedteenschataaninformatiediekanhelpenbijhetbetermatchenvanbehoeftenenaanbod46.

43 Monitor Investeren in de Toekomst, RIGO, 2017, die is opgenomen in ’De staat van de volkshuisvesting 2017’.

44 Zie ‘Slim in de bestaande bouw’, Peter Bekkering, Stedebouw & Architectuur, april 2018.

45 Zie www.kcwz.nl/doc/blog/De-woningmarkt-voor-senioren-Henk-Nouws-juli2015.pdf.

46 https://woonzorgwijzer.info. 45


4.2.3 LeefbaarheidDeleefbaarheidenkwaliteitvandeleefomgevingiséénvandeprestatieveldenwaaropcorporatieseenmaatschappelijkeopgavehebben.Deopgaveisgroterdandievancommerciëleverhuurdersomdatcorporatiesmensenzonderuitsluitinghuisvesteneneentaakhebbeninhetbiedenvaneenpassendewoonplekaanbijzonderedoelgroepen.Datvergrootdekansopsocialeproblemen,huurschuldenenoverlast.Deafslankingvandeverzorgingsstaat,extramuralisering(metnamehetzelfstandigwonenvan‘verwarde’mensenuitdegeestelijkegezondheidszorg)endesteedsgroterenadrukophethuisvestenvan(alleen)deprimairedoelgroepvergrotendieopgave.Corporatiesspelenhieropindoorintensiefbeheermetdeinzetvanbijvoorbeeldbuurt-ensociaalbeheerders,endoorsamenwerkingmetpartnerinstellingenophetgebiedvanzorg,welzijnenopvang.Zezoudendaarbijerggeholpenzijnmeteensluitendeaanpakvoorde‘verwarde’mensenuitdeggz47.

DejaarlijkserapportageStaatvandevolkshuisvestingvanhetministerievanBZKgeeftinformatieoverhoeveelwoningcorporatiesuitgevenaanleefbaarheid.Ditisjaarlijkseenbedragvanrond€230miljoen.Perwoningwerdin2016€95uitgegeven,in2017wasdat €9448.Decijfersover2016zijnuitgesplitstoververschillendepostenengeveninzichtindezakenwaaraandeleefbaarheidsuitgavenvancorporatieswordenbesteed(zieTabel4).

Tabel 4 – Uitsplitsing uitgaven leefbaarheid corporaties in 2016 in miljoenen euro’sAbsoluut Relatief

Aanleg/onderhoud kleinschalige infrastructuur 28 12,2%

Schone woonomgeving, overlast, veiligheid 82 35,8%

Woonmaatschappelijk werk 56 24,5%

Overige bijdragen 63 27,5%

Totaal 229 * 100%

* Het totaalbedrag van € 229 miljoen staat vermeld in de Staat van de Volkshuisvesting 2018.

IndenieuweWoningwetisomschrevenaanwelkeleefbaarheidsactiviteitencorporatiesmogenbijdragen.Dezewerkzaamhedendienenvastgelegdtezijnindeprestatieafsprakenmethuurdersengemeenten.In2019mogencorporatiesgemiddeldmaximaal€129,13uitgevenaanleefbaarheid(ditnormbedragwordtindetoekomstafgeschaft).Dedaad-werkelijkeuitgavenzijneenstuklager.Denormlevertdusgeenproblemenop.Misschienisdatwelzobijdelimitatieveopsommingvanleefbaarheidsactiviteiten,albiedendieveelruimte.Eigenlijkisalleenhetvoorschriftdatachterpadenengroen–zelfsopeigen

47 Bauke Koekkoek pleit in dit verband voor de opbouw van ‘zorgzame netwerken’, gericht op buurt en samenleving. Zie:

Aandacht voor verwarde personen gaat te veel over incidenten, Sociale Vraagstukken, oktober 2017. En zijn boek

Verward in Nederland - hoe we omgaan met mensen met psychische stoornissen, Lannoo Campus, 2016.

48 Staat van de Volkshuisvesting 2018 en 2019, Ministerie van BZK.

46


corporatiegrond–onderleefbaarheidmoetenwordengeschaardongepast.Datiseenverschralingvandeomgevingskwaliteitenzougewoonalsonderhoudmoetenwordengezien.

Deopgavenophetgebiedvanleefbaarheidkunnenperwoningcomplex(afhankelijkvansocialesamenstellingenbewonersgedrag),buurtenregioverschillen.Instedelijkegebiedenenkrappemarktenzullen‘schoon,heel,veilig’,overlastencriminaliteitmeeraandachtvragen,inlandelijke(krimp)gebiedengaatheteerderomvoorzieningenenbereikbaarheid,alkancriminaliteitookdaarspelen.Hetvarenopalleengemiddeldescoresuitdeleefbaarheidsmonitorgeeftdanookgeenscherpbeeldvandesituatieenvanmogelijkeoplossingen.Delesisdaaromomlokaalzorgvuldigtebekijkenwelkeleefbaarheidsaspectenslechtscorenendoorbewonersenanderebetrokkenenbelangrijkwordengevonden.Enomvervolgens–insamenspraakmethuurdersenanderebelang-houders–vraagstelling,oplossingenaanpakspecifiekenconcreetpercomplex,buurt,wijk,gemeenteofregiointevullen.Belangrijkerdanoeverlozetaakdiscussiesrondleefbaarheidzijndanookdeeffectiviteitenefficiëntievanactiviteitenopditgebied:watleverenzeop,watwerktwelenniet,welkevormenvansamenwerkingmetanderemaatschappelijkeorganisatieszijnadequaatenblijvendekosteninverhoudingmetderesultaten?Eventueleextrakostenzijnteoverzienenbelopeneerdertientallendanhonderdenmiljoeneneuro’sperjaar.Doordeeerderinparagraaf4.2.1bepleiteverminderingvandeinvesteringeninonderhoudishiervoorvoldoendefinanciëleruimte.

4.3 Verduurzaming

4.3.1 De transitie-opgaveRonddeverduurzamingsopgavevanwoningcorporatieslevennogvelevragen.Erisnogallerminstduidelijkheidoverdebenodigdeinvesteringen,degevolgenvoordewoonlastenvanhuurdersendeeffectiviteit:hoescorenmaatregelenophetgebiedvanenergiebesparingenreductievandeCO2-uitstoot?Hetzelfdegeldtvoordeefficiëntievandeaanpak:hoeverhoudendeinvestering,duurzaamheidseffecteneneventueleverlengingvandelevensduurzichtotelkaar?Vanallerleimaatregelenenvanderelatiemethetstrevennaarcirculairmateriaalgebruik.Deaanpakisalmetalnognietdeugdelijkonderbouwdenverrevanvolwassen.Hoehoudbaarishetdanomtestellendater(veel)geldbijmoet?Hoenoodzakelijkishetomtevragenommeeroverheidsgeld?DewoningcorporatiesenAedeszetten,inlijnmetdemondialeennationaleambities,inopdezedriedoelstellingen49:

● in2021hebbencorporatiewoningengemiddeldlabelB.In2015hadongeveerdriekwartvandewoningennogeenlagerenergielabel(zieTabel5);

● in2030zijnallewoningenvanhetgas;

49 Position Paper Klimaatakkoord, mei 2018, Aedes vereniging van woningcorporaties.

47


● in2050iser70%minderCO2-uitstoot.Dereductievandeoverige30%moetvandeenergiesectorzelfkomen.

Tabel 5 – Verdeling voorraad woningcorporaties naar energielabel in percentages, 2015 - 2018

A++ 0,3.

A+ 0,6

A1 10,8 9,5

B 15,8 16,8

C 29,2 35,9

D 19,5 21,1

E 10,2 10,3

F 5,3 4,6

G 4,6 1,9

onbekend 3,8 2,0

Bronnen: SHAERE, dVi 2015 en WoOn 2018

4.3.2 Benodigde investeringenOverdebenodigdeinvesteringenvoorbovenstaandeverduurzamingsopgavegaanverschillendebedragenrond.Aedeszelfgaatinhetrecente‘PositionPaperKlimaat-akkoord’uitvaneeninvesteringtot2050vanruim€108miljard,€3,4miljardperjaar.Hierbijwordtuitgaanvandeaanpakvan2,1miljoencorporatiewoningen(vrijwelalledus)eneengemiddelde(extra)investeringvan€51.600perwoningbovenop‘reguliere’verbeter-plannen.Mogelijkekostendalingenalsgevolgvantechnologischeontwikkelingenenmassaproductiezoudenalzijningerekend.Aedessteltdatdeoverheidsheffing(en)debenodigdeinvesteringenindewegzittenendatdesectordezefinancieeldusnietkanopbrengen.

Bijdezeramingenzijnveelkanttekeningenteplaatsen,zoals: ● isheteffectiefenefficiëntomzoveelwoningenzoingrijpendaantepakken?Zijndemilieukosten,ookintermenvancirculairmateriaalgebruik,bijdeaanpakvansommigewoningennietgroterdandemilieubaten?

● leverendeingrepengeenbatenopindevormvanlagereenergielastenvoordehuurders?Enkandiebesparingnietwordeningezetomeendeelvandeinvesteringtedekken,bijvoorbeeldviaeenhuurverhogingvan€25permaandbijeenenergielasten-besparingvan€5050?

50 Investeringen baseren op de besparing op energiekosten, door die (deels) in de huurverhoging te stoppen, heeft

(voor de huurder) wel een risico. Bij een mogelijke verdere daling van de energiekosten kan de huurder daarvan niet

meer profiteren, omdat het geld (zoals bijvoorbeeld gebeurt bij de Stroomversnelling) voor altijd vastzit in de huur.

48


● levertdecombinatiemetgrootonderhoudenverbeteringrepennaastefficiëntiewinstnietookeenlevensduurverlengingop,endaarmeedusextrahuuropbrengsten?

● zijndetoekomstigetechnologischeontwikkelingenendegevolgenvanschaalvergrotingwelvoldoendeingerekend?

“Deenergie-transitiekostenzullendoortechnologischeontwikkelingen,productieschaalenprocesinnovatiemoetendalen,maarditiseenenormeuitdaging.Ofhetkostenneutraalkanbetwijfelik.Hetislastigditobjectiefvasttestellen.”

Henk Visscher, hoogleraar woningkwaliteit en procesinnovatie, OTB / TU Delft

Dezekanttekeningenmakenduidelijkdaterookandereberekeningenmogelijkzijnendiebestaandanook.Terillustratie:

● ineenscenario-studieinopdrachtvanAedesonderzochtFinanceIdeasvierscenario’s51.Conclusie:eencombinatievanscenario’svoorverschillendetypenenleeftijdenvanwoningenleidtin2050toteenCO2-reductievan81%enkostcirca €30miljard.Financieelisditterealiseren;

● hetWSWsteldein201852datdecorporaties€6,9miljardmoeteninvesterenomdevoorraadin2021opgemiddeldenergielabelBtebrengen.Dezelfdeinvesteringisnodigomdevoorraadin2030gemiddeldoplabelAtekrijgen.Ditpastbinnendeborgings-ruimtevan€15,7miljard(exclusiefniet-Daeb)tot2028.Deopgaveisdustefinancieren.DitsluitaanopberekeningenvandeAutoriteitwoningcorporaties(Aw).Dezegeeftaandaterbovenopdevoorgenomencorporatieplannenin2018-2022 van€14,6miljardvoorverbeteringenverduurzamingindevijfjaardaarnadezelfdeinvesteringenmogelijkzijn,bijeeninflatievolgendhuurbeleid53.Datisongeveer €2,9miljardperjaar.DeAutoriteitwijsterwelopdatderegionaleverschillengroot zijneneenaantalcorporatiesdeopgavenietaankan.VoorheteerstdoetdeAwsuggestiesvoorverevening,maardanbijvoorkeurvanuitdeeigenverantwoordelijk-heidvancorporatiesenopregionaalniveau54;

● hetPlanbureauvoordeLeefomgeving(PBL)steltdatcorporatiesvooreenhalveringvandeCO2-uitstoottot2030100.000woningenperjaarmoetenverduurzamen.Deextrainvesteringendaarvoorbedragen€0,9tot2,4miljardvoorextraisolatieen

51 De financiële haalbaarheid van een CO2-neutrale energievoorziening in de corporatiesector, Finance Ideas, februari

2017.

52 Hoeveel duurzaamheid kan de borg aan?, Waarborgfonds Sociale Woningbouw, februari 2018.

53 Sectorbeeld 2017, Autoriteit woningcorporaties, 31 januari 2018.

54 De woningcorporatiesector in beeld: 2018, Autoriteit woningcorporaties, december 2018; en: Investeren in

verduurzaming DAEB-bezit kent grenzen - geactualiseerd onderzoek WSW naar duurzaamheidsinvesteringen door

corporaties, oktober 2018.

49


(hybride)warmtepompen55.HetPBLdeedeerderonderzoeknaardebenodigdeinvesteringenvoorverduurzamingvandecorporatiesector56enkwamtoenopeenbedragvan€12,3tot22,8miljardvoorenergetischemaatregelen.Dekostenvanalleinvesteringensamenwerdengeraamdop€60.000perwoning;

● PetervanOsvanhetRIGOheeftberekendwathetkostomallesocialehuurwoningentussen2022en2050verderteverduurzamennaarenergielabelA+++.Ditvergtvier‘label-stappen’tenopzichtevanhetlabelBin2021.Uitgaandevan€10.000perlabelstapkomtditneeropeeninvesteringvan€40.000perwoning.Alstweederdevandesocialevoorraadzouwordenaangepakt,komtditneeropeenopgavetot2050vanongeveer€57miljard(€1,9miljardperjaar).Corporatiesrekenenvanaf2022meteenjaarlijkseinvesteringvan€2,9miljard,waarvan€1,2miljardvoorverbeteringen €1,7voorverduurzaming.Deopgavevergtinditscenariovanaf2022duseenextrainvesteringvan€0,2miljardperjaar.

● DoorUrgenda,hetEconomischInstituutBouw(EIB)endeVerenigingEigenHuis(VEH)wordenvoorhetbijnaenergieneutraal(BENG)makenvandewoningvoorraadgemiddeldeinvesterings-bedragengenoemdvan€30.000perwoning57.

4.3.3 Naar een realistisch(er) scenarioOpbasisvandeenergetischekwaliteitenvancorporatiewoningenkomikzelftotdevolgendeverduurzamingsopgave:

● erwordtingezetophetverbeterenvandewoningenmetlabelC,DenE,samengoedvoorongeveer60%vandesocialevoorraad(zietabel5).Hetgaatomcirca1,3miljoenwoningen,watneerkomtopeenverduurzamingsopgaveperjaartot2050van41.500woningen.Ditiseenkleine2%vandevoorraadenkomtovereenmethethuidigeverbetertempoindesector;

● voordewoningenmetlabelBenhoger(circa570.000woningen,27%vandevoorraad)zijnmindergroteinvesteringenvoorverduurzamingnodig;

● deresterendewoningenmetlabelGenFwordennietingrijpendverbeterd,maarvoorlopiginstandgehouden(alsonderdeelvanhetbudgetsegment’);dekomendedecenniawordenzeheelgeleidelijkaangesloopt.Hierzijnhooguitbescheidenmaatregelenzinvolomdeenergie-enwoonlastenintoomtehouden,metalszinvolalternatiefeencompenserendehuurkorting.

55 Analyse van het voorstel voor hoofdlijnen van het klimaatakkoord, Planbureau voor de Leefomgeving,

Michiel Hekkenberg en Robert Koelemeijer (eds), 28 september 2018.

56 Energiebesparing in de woningvoorraad - Financiële consequenties voor corporaties, huurders, eigenaren-

bewoners en rijksoverheid, Planbureau voor de Leefomgeving, Frans Schilder, Manon van Middelkoop, Ruud van den

Wijngaart, juli 2016.

57 Zie: Je woning verduurzamen, wat gaat dat kosten – Dit zijn de voorspellingen, Economie, 2 april 2019, Leen Kraniotis;

ook: Hoe het warmtenet opnieuw wordt uitgevonden – Beproefde techniek, nieuwe uitdaging, Marijke van Gerven,

Eigen Huis Magazine, juli / augustus 2019.

50


Gaanweuitvaneengemiddeldeinvesteringvoorverbeteringvancirca€40.000perwoningenvoorverduurzamingvancirca€30.000-samen€70.000perwoning-danbedraagtdetotaleinvesteringongeveer€2,9miljardperjaar.Alsweverderuitgaanvaneenextraverduurzamingsinvesteringvan€20.000voorallewoningenmetlabelBenhoger,komtdaareenjaarlijkseinvesteringbijvanruim€350miljoen. Datbrengthettotaalbedragopcirca€3,3miljardperjaar.Daarindemeerjarenplannenvandecorporatiesjaarlijks€2,9miljardvoorverbeteringenverduurzamingisingerekendvraagtditscenarioom€0,4miljardextrainvesteringsruimteperjaar.Ditkanopverschillendemanierenwordengefinancierd:

● deeerdergenoemdejaarlijksebesparingenopinstandhoudingenonderhoudvan €150tot200miljoen(zieparagraaf4.2.1);

● detoezeggingvandeoverheidinhetkadervanhetKlimaatakkoordomdekomendetienàtwaalfjaar€70tot100miljoenperjaarbijtedragenaandeverduurzamingvan decorporatievoorraad;

● demogelijkheidomperjaar€100miljoenperjaaraanverhuurderheffingteverrekenenmetinvesteringeninverduurzaming.

51


“Hetisgoeddatwoningcorporatieshunactiviteitenophetgebiedvanverduurzamingflinkopschroeven,wanthetgaattelangzaam.Ofdit108miljardeurogaatkostenweetikniet.Alsjeopbasisvandehuidigetechniekenkostenallewoningen‘energie-neutraal’wilmaken-zeergoedgeïsoleerd,verwarmddoorwarmtepompenenpvophetdak-danzullendekosteninderdaaderghoogzijn.Maarnietallewoningenzullenopdiemanierwordenaangepakt,eendeelkanopwarmtenetten.Hetgaatommaatwerk.Ookhoeftnietallestegelijkertijd.Hetisbelangrijkdatcorporatiesnuweldoorpakken.”

Henk Visscher, hoogleraar woningkwaliteit en procesinnovatie, OTB / TU Delft.

Opdezemanierhebbencorporatiesookvanaf2022vooralsnoggenoeginvesteringsruimtevoordeaanpakvanhunverduurzamingsopgaveenhoevenzedaarvoorgeenberoeptedoenopdenogbeschikbareindicatievebestedingsruimte(zieparagraaf2.3).Welzijnerperregioencorporatieookhierverschillenindeopgavenenfinanciëleruimtedaarvoor.Demogelijkhedenvoorcorporatiesdietekortkomen,kunnendooronderlingevereveningbinnendesectorwordenverruimd.

Terafsluitingvandezeparagraafnogtweepunten.Hetisduidelijkdatverduurzamengeldgaatkosten.Hetisechterredelijkomoptermijnvaneenbehoorlijkekostendalinguittegaan.Erzijnnogtalvantechnologischeinnovatiesteverwachtenenookdeschaalvergrotingzalleidentotmeerindustriële,doelmatigeenefficiënteproductiewijzen(ziedeprijsdalingbijzonnepanelen).Verderzoude(lokale)distributieweleensgoedkoperkunnenworden,alsblijktdaterdoorinnovatiesminder(extra)infrastructuurhoefttewordenaangelegd.Belangrijkaandachtspuntdaarbijisenblijftwievande‘spelers’(wat)betaaltenwiehoeprofiteert.

Hettweedepuntishetbelangvanhetprocesals‘dederdesuccesfactor’58,naasttechniekengeld.Hetbetrekkenbijdeverduurzamingiswezenlijkvoorhetdraagvlak,hetenthousiasmeendebetrokkenheidvanhuurdersendebuurtbijdeopgave.EnkelelessendieAnkevanHalmeegeeft:

● zorgvoordraagvlakbijhuurdersenneemdaarvoordetijd(waarbijminderwoonlastennatuurlijkwelhelpen);

● beginbijwatbewonersbelangrijkvindenenwaarzijzichgoedbijvoelen; ● neemvooralookdeomgeving-zoalsgroen,water,verkeer,voedsel,maarooklokaleenergiekansen-indeaanpakmeeenkiesvooreenwijkgerichtewerkwijze;

● probeerereenklimaataanpakvantemaken(nietalleeneenenergieproject)endezetecombinerenmetwerkenaansociaaleconomischeproblemen,zoalslerenenwerken.

58 De ‘derde succesfactor’ van verduurzaming, interview met Anke van Hal, door Wietske Duzijn van de Corporatiestrateeg,

site en filmpje op YouTube.

52


4.4 Financiële doorrekening

Corporatieshebbenhuntoekomstigeuitgavenaaninstandhouding,onderhoudenleefbaarheidvoldoendeafgedektinhunmeerjarenramingen.Dezeopgavedoetdaaromgeenbeslagopdeextrabestedingsruimtediezehebben.Welzijnbesparingenmogelijkdoordeintroductievaneen‘budget-segment’endoordeefficiëntieteverhogenvansamencirca€250-350miljoen.

Voordeverbeter-enverduurzamingsopgavewordtinditboekeenscenariobepleitmeteeninvesteringsbedragvancirca€3,3miljardperjaar.Corporatieshebbenvoordetoekomstinvesteringeningerekendvancirca€2,9miljardperjaar.Hetvoorzienetekortkanwordengedektuitdehierbovengenoemdebesparingenenuitdetoegezegdeoverheidssubsidies.Ookvoordeverduurzaminghoeftdesectorinditscenarioduswaarschijnlijkgeenberoeptedoenopdeaanwezigeextrabestedingsruimte.Toekomstige‘meevallers’doordeteverwachtekostenverlagingendoorinnovatieszijndaarbijnognietmeegerekend.

53


5. Betaalbaarheid

5.1 Inleiding

Indithoofdstukstaatdebetaalbaarheidcentraal.Dezeopgavebekijkenweaandehandvantweethema’sc.q.vragen:1. hoeishetindecorporatiesectorgesteldmetdebetaalbaarheid?2. wieisverantwoordelijkvoordebetaalbaarheidenhoekandezewordenverbeterd?

Welkefinanciëleruimtehebbencorporatiesomdaarmethunhuurprijsbeleidaanbijtedragen?

Netalsbijkwaliteitgaathetookbijbetaalbaarheiddeelsomeennormatievediscussie:degereguleerdesocialehuisvestingiseen‘correctie’opdevrijemarkt,diezekerineenkrappewoningmarktresulteertin‘teweinig,teduurofteslecht’.DeoverheidenNederlandsesamen-levingwillenmenswaardigeroplossingenenmoetendaarvoornormatievekeuzesmaken.

5.2 Stand van zaken betaalbaarheid

5.2.1 Wat is ‘betaalbaar’?Woonlasten,metdehuuralsgrootstecomponent,zijnbetaalbaaralszeineenredelijkeverhoudingstaantotdehoogtevanhetinkomen.Alleendanblijftergenoegfinanciëleruimteoverominheteigenlevensonderhoudtekunnenvoorzien.Eenglobaleindicatiehiervoorisde‘huurquote’,hetpercentagevanhetbesteedbaarinkomendatiemandkwijtisaanhuur.Vaakwordteenhuurquotevan20tot30%redelijkgevonden.Omdathierbijgeenrelatiewordtgelegdmethettypehuishoudenendeinkomensklasse,heeftdehuurquoteindepraktijkweinigwaardeomdebetaalbaarheidmeeaantegeven.

EenbeteremethodekomtvanhetNibud59.DitNationaalInstituutvoorBudgetvoorlichtingkijktnaardefeitelijkeuitgavenenmaaktonderscheidtussenhuishoudtypennaarsamenstelling(alleenstaandofsamenwonend,welofgeenkinderen)enleeftijd.Allenoodzakelijkeuitgavenwordennaasthetinkomengelegdenditgeeftinzichtinwateenredelijkenhaalbaarbedragisomaanhuuruittegeven.DaarvoorhanteerthetNibudeenmethodiekwaarmeehetvoorcorporatieskanberekenenoverwelkinkomeneenhuishoudenmoetbeschikkenomeenbepaaldehuurtekunnenbetalen.Ditbiedtantwoordopdevraagwateen‘verantwoorde’huurisbijeenbepaaldinkomen.HetNibudmaaktdeberekeningenvoorverschillendehuishoudsituatiesenwoningtypen,waarbijhetookrekeninghoudtmethetenergielabelvandewoning,lokaleheffingen(diepergemeenteanderszijn),extrapersoonlijkekostenvaneenhuishouden(zoalszorgkosten)eneventueelvermogen.

59 Zie www.nibud.nl, .

54


Relevantvoordediscussieoverbetaalbaarheidisverderde‘armoedegrens’vanhetSociaalenCultureel Planbureau60(SCP).HetSCP,datgebruiktmaaktvandevoorbeeld-begrotingenvanhetNibud,onderscheidttweereferentiebudgetten:

● het basisbehoeften-budget omvatdeminimaleuitgavenvaneenzelfstandighuishoudenaanonvermijdbare,basalezakenalsvoedsel,kledingenwonen.Ook zijndeuitgavenaanmoeilijktevermijdenkostenpostenzoalsverzekeringenenpersoonlijkeverzorgingmeegeteld;

● het niet-veel-maar-toereikend-budget isietsruimerenhoudtookrekeningmetdeminimalekostenvanontspanningensocialeparticipatie,bijvoorbeeldeenkortevakantieofhetlidmaatschapvaneensport-ofhobbyclub.Luxegoederenzoalseenautoontbreken.

Hetniet-veel-maar-toereikend-budgetbepaaltdearmoedegrens.Vooreenalleenwonendelagditin2017op€1135permaand.Daarbijwordtgerekendmeteenhuurvan€443(naaftrekvandewaarschijnlijkehuurtoeslagzoudenettohuurdaarbijuitkomenop€230)enoverigewoonlasten(gas,elektra,water)van€89.Wiemindertotzijnofhaarbeschikkingheeftdan€1135,isindezemethodiekdus‘arm’.Ofindatgevaldehuurnogbetaalbaaris,zalvangevaltotgevalverschillen.Dehuurvaneencorporatiewoningisvaakhogerdan €443(hetgemiddeldeindesectoris€535)enhetverschilvan€92wordtdoorgaansmaarvooreendeelgecompenseerddoordehuurtoeslag.DenormenvanNibudenSCPwordenindesocialehuisvestingoverigensnietéén-op-ééntoegepast;hetblijvenadviezenofreferenties.Eensterkpuntvandezebenaderingisechterdatookanderewoonkostenendealgemenekostenvanlevensonderhoudinbeeldwordengebracht.

5.2.2 Huren wordt duurderHurenisinNederlanddeafgelopenjarensteedsduurdergeworden,alwordendehuurverhogingenindecorporatiesectordelaatstejarendoordebewustematigingvanhethuurbeleidwellager.HetWoON-onderzoekoverdeperiode2009tot2018biedthetvolgendebeeld61:

● desocialenettohuur(naaftrekvanhuurtoeslag)ismetcirca€30permaandgestegen.Degemiddeldekalehuurvancorporatiewoningensteegmet€72.Hierstaateendalingvandebijkomendewoonlastentegenovervangemiddeld€25permaand(resultaatvaneendalingvandeenergiekostenmetongeveer€30enstijgingvandelokalebelastingenmet€5);

60 Zie www.scp.nl, zoeken op ‘Armoedegrens’.

61 Alle cijfers zijn gecorrigeerd op inflatie. Bronnen: ABF Research voor de gegevens uit onder meer Cita Vista en

het WoON-onderzoek over deze periode; zie https://datawonen.nl/content/woononderzoek, zie ook de recente

onderzoeken: Ruimte voor wonen - de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018 van april 2019 en

Monitoring huurbeleid 2018, november 2018, beide BZK/Companen.

55


● devoorraadsocialehuurwoningenonderdeaftoppingsgrensnamafmet9%,dedurevoorraadnamtoemet5%,degeliberaliseerdevoorraadmet5%.Ditspoortophoofdlijnenmetgegevensuitanderebronnen(zieTabel6).Degrootsteprijssprongenwerdengemaaktindejaren2012en2013,toendehurenvancorporatiewoningen alsreactieopdeverhuurderheffingstegenmetrespectievelijk2,8en4,7%.Dathetsegment‘betaalbaar’inmiddelsnietmeergroterwordt,werktversluierend.Binnen ditsegmentkruipendehurennamelijksteedsmeerrichtingbovengrens62.

Tabel 6 - Ontwikkeling prijsopbouw voorraad sociale huurwoningen 2010 - 2018Huurprijscategorie in € huur per maand (afgeronde normbedragen 2019)

Aandeel in totale voorraad

2010 2018 +/-

Goedkoop: tot kwaliteitskortingsgrens = huur tot € 424 22% 17% -5%

Betaalbaar: kwaliteitskorting tot laagste aftoppingsgrens = huur tot € 607tot hoogste aftoppingsgrens = huur tot € 651

60% 8%

57% 11%

-3%+3%

Duur: tot huurtoeslaggrens = huur van € 651 - € 720 8% 10% +2%

Duur (vrije sector): huur vanaf € 720 2% 5% +3%

Bron: gebaseerd op Cijfers over Wonen en Bouwen 2019, Ministerie van BZK

UitCBS-cijfersoverdekoopkrachtontwikkelingvandeafgelopen10jaar(zieFiguur3)wordtduidelijkdatdekoopkrachttijdensdeeconomischecrisisvoorveelgroepenafnam63.Vanaf2013namdekoopkrachtvoormetnamewerkendengeleidelijkweerwattoe.Datgeldtinbeperktemateookvoormensenmetbijstand.Voorarbeidsongeschiktenenmensenmeteenpensioenisdekoopkrachtnogsteedsnietgeheelhersteld.Ookhierishetweeroppassenmethethanterenvangemiddelden.Bijpensioenenisditevident,maarhetgeldtvoormeergroeperingen.Hetbesteedbaarjaarinkomenvanhuurdersmethuurtoeslagdaaldetot2015met€820omin2018weerophetniveauvan2012uittekomen.Ookhadderestvandecorporatiedoelgroepeendip,maardiezitmet€24.510weerietsbovenhetniveauvan2012.Voorhuurdersmeteenmiddeninkomennamhetinkomenmetca€2.000toe,totrespectievelijk€30.390en€44.980.De10%laagsteinkomensdaaldenhierechterwelmetongeveer10%,deinkomensvanhetvolgendedecielmetcirca5%.

62 Een indicatie hiervoor zijn de huren waarmee vrijkomende woningen worden aangeboden. Volgens de Woonbond

wordt 7% goedkoop, 50% betaalbaar, 28% duur en 15% met huren boven de liberaliseringsgrens aangeboden. Dit

brengt Mirjam de Rijk in De Groene Amsterdammer van 8 maart 2017 tot de uitspraak: ‘Te duur om nog sociaal te zijn’.

63 CBS https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/navigatieScherm/thema?themaNr=50760.

56


Figuur 3: - koopkrachtontwikkeling naar voornaamste inkomensbron 2008 – 2017

Betekenthetfeitdathurenduurderwordtookdatdebetaalbaarheidindecorporatiesectorisverslechterd?Hetantwoordisja.Deinkomensontwikkelinghoudtdehuurstijgingenvoorlangnietiedereenbij.Degevolgenkomenopmeerderemanierentotuiting.

● Stijging van de huurquotes.Degemiddeldenettohuurquoteszijngestegenvan23,8%in2012naar26,7%in201564.Deafgelopenjarendalendequotesietsenlijkenzetestabiliserenrond25%.

● Ontwikkeling scheef wonen sociale huur.Hetaandeelgoedkopescheefhuurdersdaaldeindeperiode2009-2018metruimeenderdevan28,1%naar17,7%enbetreft340.606huishoudens65.Hetaandeeldurescheefhuurdersmethuurtoeslag(dehuurishogerdandeaftoppingsgrens)steegindezeperiodevan6,9%naar10,2%enbetreft213.462huishoudens.Ditaandeelbedroegin2015overigensnog17,8%enisdaarnaforsgezaktdoordeinvoeringin2016vanhet‘passendtoewijzen’66.Dewoningmarktgebiedenwaarhetaandeelgoedkoopscheefhurennogsteedsbovende20%ligt,zijngebiedenmeteenmeer ofmindergespannenwoningmarkt:Zuidoost-Friesland,Zuidwest-Overijssel,Utrecht,IJmond,AgglomeratieHaarlem,Zaanstreek,Groot-Amsterdam,AgglomeratieLeidenenBollenstreek,Oost-Zuid-Holland,Zuidoost-Zuid-HollandenNoordoost-Noord-Brabant.

64 Wonen in beweging – De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2015, ABF Research, BZK april 2016.

65 Bron: ABF Research op basis van de website CBS, Statline en alle WoON-onderzoek over die periode.

66 Passend toewijzen wil zeggen dat huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag in minstens 95% van de

gevallen een woning toegewezen moeten krijgen met een huur beneden de aftoppingsgrens. 57


Erzijntweegebiedenwaardegoedkopescheefheidindeperiode2009-2015toenam:inAlkmaarenomstrekenvan25,3%naar26%eninNoord-Limburgvan19,4%naar22,5%.

● Toename van de betalingsrisico’s.Indesocialehuursectorishetaandeelhuurdersmeteenbetalingsrisicotussen2002en2015gestegenvan5%naar15%vanallehuurders.Bijdehuurdersmeteenminimum-inkomendierechthebbenophuurtoeslagligtditpercentagehoger.Ongeveer244.000huishoudens(circa22%)lopeneenbetalingsrisico67.DatwilzeggendatzeonderdeminimalebudgetnormenvanNibudenSCPzittenendusfeitelijktehogewoonlastenhebben.Eenbeperktdeelvandebetalingsrisico’sheefttemakenmethetfeitdatnietallehuurtoeslaggerechtigdendaadwerkelijkhuurtoeslagaanvragenenontvangen.Hetpercentagehuishoudensdathiervangeengebruikmaakt,istussen2006en2015welgedaaldvan25%naarcirca15%.

● Woningtekort voor huishoudens met lage middeninkomens.Ookhuishoudensmetlagemiddeninkomenskomeningespannenwoningmarktenmethogekoopprijzensteedsmeerindeproblemen.Uitonderzoek68blijktdateengezinmeteennettoinkomenvan€30.000eenwoningkanhurentotcirca€71069,debovengrensvandesocialevoorraad.Meteeninkomenrond€35.000iseenhuurvan€800tot850haalbaar.Inwerkelijkheidisereengrootgebrekaanhuurwoningeninditsegment(zieparagraaf3.3).

Datdehuurschuldenbijdecorporatieszichstabiliserenenhetaantalhuisuitzettingenterugloopt,lijktintegenspraakmetdeverslechterdebetaalbaarheid.Maarcorporatieshebbenhieraandelaatstejareninhunbeleiddoorondermeervroegsignaleringveelgerichteraandachtbesteed.Vandecorporatiehuurdersmeteenbetalingsrisicoblijkt medehierdooreenaanzienlijkdeeltochinstaatenbereidhunzakenzoteplooiendatzenietindeproblemenkomen.

“Huurverlagingisgenerieknoodzakelijk.Deprijsvanhetwonenindesocialesectoristehoog.Bijdecorporatiesisinvijfjaardehuurmetgemiddeld17%gestegen,terwijlhetinkomenvandehuurdersmetgemiddeld€1000isgedaald.Ongeveer500.000huurdershebbenfinanciëleproblemen.Datkunnenwetochnietaanvaarden?”

Ton Selten, voorzitter Woonbond

67 Betaalbaarheid van het wonen in de huursector - verkenningen van beleidsopties, Planbureau voor de Leefomgeving,

2016.

68 Naar een hervorming van de woningmarkt - Niets doen is geen optie, Boelhouwer, Peter; Schiffer, K.,TU Delft, 2016 .

69 In 2019 is de liberalisatiegrens gestegen naar € 720,42.

58


5.2.3 Betaalbaarheid als slachtoffer van het ‘systeem’Deverminderingvandebetaalbaarheidwordtdusveroorzaaktdoordrie(f)actoren:

● deeconomischecrisis,dieleiddetotinkomensdaling; ● deversoberingvandeverzorgingsstaat,metbezuinigingenopinkomensondersteuningalsdehuurtoeslag;

● dehuurverhogingenindesocialehuursector.Inoverspannenmarktenwordendeprijzendaarbij(extra)opgedrevendoordewoningschaarste.

Vanaf2015-2016gaatheteconomischweerbeter,bezuinigtdeoverheidminderenhebbenwoningcorporatieshunhuurbeleidgematigd.Ditverandertechterweinigaanhetgeschetstebeeld,wantveeleffectenzijncumulatiefenzonderaanvullendemaatregelenonomkeerbaar.

Dewoningcorporatiesvoelenzichmaarvooreendeelverantwoordelijkvoordebetaal-baarheid.Zijvindendatindeeersteplaatseenzaakvandeoverheidenzeggenookdatdefinanciëleruimteontbreekt,mededoorde‘vermaledijdeverhuurderheffing’.Eind2018ismetdeWoonbondendeoverheidvoordekomendejareneeninflatievolgendhuurbeleidafgesproken,metdaarbinnenenigeruimtevoorhuurdifferentiatie.

Intussenvindencorporatieshetechtervolstrektnormaalomzooptimaalmogelijkgebruiktemakenvanderuimteinhetstelselvoorhuurtoeslagdoordeaftoppingsgrenzenoptezoeken,ookalwordenhogerehurenslechtstendelegecompenseerddoorhuurtoeslag(zieFiguur3).Gevolghiervanisenerzijdseenblijvendeverslechteringvandebetaal-baarheid,enanderzijdseentoenamevandehuurtoeslag.Corporatiesenoverheidzijnhierdoorperjaar€1,5tot2miljard(extra)gaanrondpompen.

Figuur 4 – Compensatie extra huur door huurtoeslag.

Bron: website De Corporatiestrateeg https://corporatiestrateeg.nl/

59


“Decorporatiesectorzitstrakinhetsysteem.Diesysteemwereldiszosterk,beknellendenpervers.Kijknaarhethuurtoeslagstelsel.Wijzijneendiefvaneigenportemonneealswijeengematigdhuurbeleidvoeren.Erwordtdooreengrootdeelvandesectoroptimaalgebruikgemaaktvanderijksbijdragevoorwoontoeslag.Datissysteemdenken.Datkanbesteenverstandigefinanciëlestrategiezijn,maarhetiswelpervers.”

Monique Govers, directeur-bestuurder Omnia Wonen

Conclusieisdatdebetaalbaarheidscherperophetnetvliesmoetkomen,inclusiefdeoorzakenervanendeurgentievaneenserieusherstelmethetoogopdetoekomstigehoudbaarheidvanhetsocialewonen.Debetaalbaarheidishetkindvanderekeninggewordeneneensysteemslachtoffervandehybridewerkingtussenoverheidenwoning-corporaties.TeveelhuishoudenslevenonderdebudgetnormenvanhetNibudenSCP.Omditteverbeteren,moetendehuurprijzenomlaagen/ofdehuurtoeslagomhoog.Debestaandepraktijkvanen/en–stijgendehuurprijzenénstijgendehuurtoeslag–leidttothetonnodigrondpompenvangeldenveelonnodigebureaucratie.Hethuidigesysteemvertoontoverigensnogmeermankementen.Omdebelangrijkstetenoemen:

● het(huur)prijsbeleidis(te)generiekenteweiniggekoppeldaandoelgroep,kwaliteit,markteninkomens.Erwordtdaardoorteweinigmaatwerkgebodenendekoppelingtussenprijsenkwaliteitisnoglangnietaltijdredelijk;

● bijelksysteemvaninkomensondersteuningissprakevaneen‘armoedeval’.Datisredelijkteondervangendoordeverhoudingtusseninkomensstijgingenverlagingvandeondersteuningmeergeleidelijkaftebouwendannubijdehuurtoeslaghetgevalis;

● hetinkomenwordtalleenbijverhuringgetoetst.Mededaardoorbewegengevestigden(te)weinig,nemenbetaalbaarheidsrisico’stoe,blijventeveelhuurdersgoedkoopscheefwonenenkrijgenstartersenandere’nieuwkomers’alsstatushoudersteweinigkans,ofbetalenzijdeprijsdoorduurscheeftewonen.

Erzijnkortomteveelverliezers,systeemfoutenenperverseprikkels.Indevolgendeparagraafvolgteenscenariowaarmeewemogelijkhiermeekunnenafrekenen.

“Dehuurderisdemelkkoegeweestomdeverhuurderheffingtekunnenopvangen.”

Marnix Norder, voorzitter Aedes

60


5.3 Borgen van de betaalbaarheid

5.3.1 Betaalbaarheid naar de woningcorporatiesInhetIBO-rapport‘Deprijsvoorbetaalbaarheid’70,overhetfunctionerenendehoudbaarheidvandehuurtoeslag,wordtgeconcludeerddatsocialehuurenhuurtoeslagdoelmatige,effectieveinstrumentenzijn,dieookindetoekomstwenselijkenhoudbaarblijven.Dedoelmatigheidkanweloponderdelenbeter.Envoordelangetermijnstelthetrapport drieverbeteroptiesvoordiehetstelselgrondigwijzigen:

● dehuurtoeslagc.q.betaalbaarheidoverhevelennaargemeenten; ● dehuurtoeslagc.q.betaalbaarheidoverhevelennaardewoningcorporaties; ● eeneigendomsneutralewoontoeslagopbasisvanmarkthurenen-prijzen.

Indezeparagraafonderzoekikdeoptie‘betaalbaarheidoverhevelennaardewoning-corporaties’71.Aandeordekomeneerstde(on)mogelijkhedeninhethuidigesysteem(paragraaf5.3.2),daarnaeenverdergaandevariantvaneenalgemene‘uitruil’vandehuurtoeslagtegendeverhuurderheffing,vennootschapsbelastingengevolgenvande wetATAD72(paragraaf5.3.3).

5.3.2 Beter benutten van de huidige mogelĳkhedenCorporatieskunnendebetaalbaarheidmomenteelverbeterenmetpassendtoewijzeneneeninflatievolgendhuursombeleid.Ditbiedt(te)weinigruimtevoornaarinkomengedifferentieerdehurenenbrengtdebetaalbaarheidvandesocialehuur–enhetmiddensegment–nietoporde.Tochkunnencorporatiesderuimtediezehebbenbeterbenuttendanzenudoen.

MijnvoorstelisdatdewoningcorporatiesgaanwerkenmeteenNibud-genormeerdinkomensgerichthuurbeleid,waardoorzijdehuurtoeslagvoorcorporatiewoningenoverbodigmaken.Hethanterenvan‘Nibud-huren’kandeelswordengefinancierduithetverzilverenvangoedkoopscheefwonen-inherentaaninkomenshuren-endeelsuitbovengenoemdeIndicatievebestedingsruimte(zieparagraaf2.3).Alscorporatieshetbenodigdebeslaghieropvoornieuwbouwvolledigcompenserendoorverkopen(zieparagraaf3.5)enbijdeverduurzamingsopgaveeenrealistischscenariovolgen(zie

70 De prijs voor betaalbaarheid - opties voor meer doelmatigheid en effectiviteit in de huurtoeslag en het beleid voor de

sociale huur, Interdepartementaal Beleidsonderzoek IBO, Ministerie van Financiën, oktober 2016.

71 Een achttal woningcorporaties doet samen met Platform31 verkenningen naar deze verbeteropties, zie

Hervorming systeem betaalbaarheid sociale huursector, Anouk Corél (maart 2019) en het essay Betaalbaarheid

naar de woningcorporaties ‘op eigen kracht’ van Monique Govers, Guus Haest, Jan van Vucht ( juni 2019) op de

site https://www.platform31.nl/nieuws/opinies-over-de-betaalbaarheid-van-wonen. Zie ook: Overstag met de

huurtoeslag – Verbetervoorstellen voor de huurtoeslag, Anouk Corél en Vera Beuzenberg ( juni 2016) en De

kanteling - De huurtoeslag naar de corporaties; een verkenning, Johan Conijn, Ortec Finance, juli 2017. Verder ook:

Middeninkomens niet het probleem maar de oplossing, Guus Haest, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, april 2012.

72 De wet ATAD (Anti-Taks Avoidance Directive) is in 2019 ingevoerd. Deze Europese wet is bedoeld om

belastingontwijking door multinationals tegen te gaan, maar treft ook woningcorporaties. De mogelijkheden om

rente-uitgaves af te trekken van de winst vóór belasting worden door ATAD fors verkleind. Corporaties gaan daardoor

meer vennootschapsbelasting betalen.

61


paragraaf4.4),kandezeruimtevolledigwordeningezetvoorverbeteringvandebetaalbaarheid.Datmaakteenjaarlijksehuurverlagingmogelijkvancirca€0,4 tot€0,7miljard73.

Degangbarebenaderingbijhetaanpakkenvanbetalingsrisico’sisalsvolgt.Durescheef-huurderszijnhuurdersmetrechtophuurtoeslagmeteenhuurdiehogerisdandeaftoppingsgrens.Hetgaatom213.462huurders(zieparagraaf5.2.2),waarvanhetgatvan €58,70permaandgedichtmoetwordentussende‘aftoppings’-huurenhungemiddeldehuidigehuur.Datvergteenhuurverlagingvancirca€150miljoenperjaar.Rekensom:213.462x€58,70x12maandenis€150.362.63374,datiszegcirca€0,2miljard.Daarvoor káneenberoepwordengedaanopbeschikbarebestedingsruimte(IBW).

73 In het IBW wordt steeds een ratio gehanteerd voor de bestedingsruimte nieuwbouw : renovatie/verbetering :

huurverlaging van 1: 0,84 : 0,031. Deze sleutel heb ik hier toegepast: een bestedingsruimte van € 10,9 tot € 21,7

miljard x 0,031 biedt ruimte voor een jaarlijkse huurmatiging van globaal 0,4 tot 0,7 miljard.

74 Voor berekeningen in deze paragraaf zijn cijfers van ABF Research gebruikt, op basis van WoON-onderzoek 2018.

62


Maarerkanookwordengewerktaaneenbetereverhoudingtusseninkomenenhuurprijs,waardoorermeermiddelenbeschikbaarkomen.Erzousterkerkunnenwordeningezetophetverzilverenen/ofverminderenvandegoedkopescheefheid.Alsgoedkopescheef-huurdersjaarlijkseenhuurverhogingvan5à6%krijgen,kandatnaviertotzesjaartotcirca€620extrahuuropbrengstenperjaaropleveren.Daarbijwordtvoordeinparagraaf5.2.2genoemde340.606goedkopescheefwonersuitgegaanvaneenhuurverhogingtot€850permaand,waardatquainkomenredelijkhaalbaaris;enmetafgrenzingopdemaximaalredelijkehuur.Ditgaatomeenhuurverschilvangemiddeld€151,56permaand.Berekening:340.606x€151,56x12maandenis€619.466.944.Omdatweervanuitmoetengaandatdezegoedkopescheefheiddekomendetienjaarmeteenderdeafneemt(totzeg12%),lijktoptermijneenextrahuuropbrengstvanongeveer€0,4miljardperjaarhaalbaar.Daarmeekunnendekostenvandehuurverlagingvoordurescheefhuurderswordengedekt.Danblijfter€0,2miljardoverenisdeinzetvandebeschikbarebestedingsruimtenietnodig.Ookhierwordtscheefheidgedefinieerdintermenvanhethuidigestelsel:datzijnhuishoudensmeteeninkomenbovende€36.798dieineenwoningmeteenhuurtotdeliberaliseringsgrenswonen.Doorgerichtintezettenopdeca214.000durescheefhuurdersmetdegrootstebetaalbaarheidsproblemen,verbetertdebetaalbaarheidennemenzowelhetgoedkoopalshetduurscheefhurenaf.

InbovenstaandebenaderingwordenhurenenscheefheidnietNibud-genormeerdgedefinieerdenblijftereenaanzienlijkematevanduurscheefwonenbestaan.Derekensomzoueroptermijnbijhethanterenvan‘Nibud-huren’alsvolgtuitzien.Danhebben473.098huurders(ruim24%)eenhuurdie€92tehoogisvoorhuninkomen,hetverschildatweeerderzagentussendegemiddelde‘Nibud-huur’(€443)endegemiddeldecorporatiehuur(€535).Datisdusforsmeerdandebenaderingbinnenhethuidigestelsel.Hierkomtde‘verborgen’scheefheidinbeeldalsgevolgvansteedsmeerhurendievlaktegendeaftoppingsgrenszitten,maardatslechtsdeelsdoorhuurtoeslagwordtgecompenseerd(zieparagraaf5.2.2).Dezebenaderingvergtopjaarbasiseenhuurverlagingvanruim €0,5miljard(473.098x€92x12=€522miljoen).

DaarstaattegenoverdateenaanzienlijkdeelvanhuurdersmeteenbeterinkomenminderhuurbetalendanvolgensNibud-normenredelijken‘verantwoord’zoudenkunnen.NatuurlijkishetonredelijkombijaldezehuurdersrigoureusalleNibud-budgetruimtevoorhurentegaan‘opeisen’.Maarhetzouzinvolzijndemogelijkhedenteonderzoeken.Een lijnkanzijnomperinkomensgroepeen‘Nibud-huurbudget’tebepalen.Hetiszoeken hoeopeeneenvoudige,acceptabelewijzeinvullingtegevenaan‘Nibud-huren’bijook dewatbetereinkomens.Enookinditscenariozaldegoedkopescheefheidpercentueelverderafnemen(zegtot12%).MaarmogelijkkandithetNibud-conformverlagenmet €522miljoenvandehurenvoordurescheefwonerscompenseren.

63


Eenalternatiefistekiezenvoordebovenbeschrevenaanpakommeteenhuurverhogingtot€850voorgoedkopescheefwonerstegaanwerken.Ditzoumetdeextrahuursomvan€0,4miljardeennegatiefsaldovan€0,1miljardperjaaraanhuuropbrengstenbetekenen.Bijdezewerkwijzezalmogelijkenigeinzetvandebeschikbarebestedingsruimte(deIBWvan0,4tot0,7miljard)nodigzijn,maardaarisgenoegruimtevoor.Omeenbeterbeeldtekrijgenvandezinenonzinvandezebenaderingswijze,ishetisdemoeitewaardomookdemogelijkheidvaneenhuurvan€800,ofvan€900doorterekenen.EersteABF-oefeningenmeteenhuurvan€900latenziendathetdanomeenhuurverschilvangemiddeldzo’n €202permaandzoukunnengaan.Ditzouca€0,6miljardextrahuuroplevereneneenpositiefsaldovan€0,1miljardperjaar.Inzo’ntentatievezoektochtzouhetinteressantzijndaarinooknietDaeb-huurders-diebuitenbeschouwingbleven-meetenemen.VolgensdeMonitorHuurbeleid2018latenwoningcorporatiesmomenteeldemogelijkhedenvanmeerinkomensafhankelijkehuurverhogingengrotendeelsliggen75,waardieruimteerwelis.Terillustratie:in2018hebbenzo’n250.000corporatiehuurderseeninkomenbovende€46.000,waarvanernaarschatting160.000eenhuurbenedendeaftoppingsgrensbetalen.Huninkomenisgemiddeldzo’n€55.700.Vande190.00huurdersmeteeninkomentussen€36.000en€46.000betalennaarschatting150.000huurderseenhuuronderdeaftoppingsgrens.Hetinkomenvanderuim340.000goedkopescheefhuurders,zoalsdiebovenzijngedefinieerd,bedraagtgemiddeld€50.54276.Datzijndusnettoinkomensvan €32.00tot€36.000.Daarvooriseenhuurvan€800tot€850tebetalen.Eenhuurquotevanrondde30%isbijeenwatbeterinkomengeenprobleem,zekernietvoorkleinehuis-houdens.Doordezemogelijkhedenwelvolledigtebenutten,zaleendeelvandescheef-huurdersverhuizen,alontstaatooksteedsweernieuwescheefheiddoorinkomensgroeibijeendeelvandehuurders.Mededaaromiseenperiodiekeinkomenstoetszinvol.

Vaakwordthiertegenhetprincipiëleargumentingebrachtdatditnietdescorporatiesis(zieookdevolgendeparagraaf)endathetzelfs‘onrechtvaardig’is.Dieredeneringkanbeterwordenomgekeerd:hetisjuistongepast(‘onrechtvaardig’)ommeteentehooginkomeneenberoeptedoenopmetoverheidsgeldopgebouwdwoningbezitmetgematigdehuur-prijzen.Hetnietgebruikenvaninkomenshurenisbovendieneengemistekansomopeenmaatschappelijkgoedteverdedigenmanierextramiddelenteverwerven.Hetzelfdegeldtvoorverkoop.Ookiseenafnamevanmenging,alsmensenmethogereinkomensdesocialehuursectorverlaten,nietmeteenproblematisch.Inparagraaf6.4wordtbetoogddatdevoordelenvannaarinkomengemengdewijkenopzichnamelijkzeertebetwijfelenzonietonhoudbaarzijn.Erzijnandereenbetereoplossingen(nodig).

75 Monitoring huurbeleid 2018, Companen, in opdracht van BZK, Den Haag, 7 november 2018. De corporaties vroegen

slechts bij de helft van hun huurders inkomensgegevens op, kregen slechts 4% hoge inkomens in beeld, die zij

gemiddeld 4,3% huurverhoging rekenden waar 5,4% was toegestaan. ‘De analyse van de mate waarin verhuurders

gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid de huur bij huurders met een hoger inkomen extra te verhogen, liet al

zien dat verhuurders gemiddeld beduidend onder de wettelijk toegestane maximale huurverhoging zijn gebleven’.

76 Zie Cijfers over Wonen en Bouwen, Ministerie van BZK, 2019, aangevuld met nadere analyses van ABF Research.

64


5.3.3 Woningcorporaties op eigen kracht: ‘de uitruil’Inhetbovenstaandescenario’s-binnenhethuidigestelselofmeerNibud-genormeerd-isderijksoverheidnogsteedssubstantiëlebedragenkwijtaanhuurtoeslag,wordternogsteedsgeldrondgepomptenwordendecorporatiesniet‘verlost’vandeverhuurderheffing,vennootschapsbelastingengevolgenvandewetATAD.Degenoemdeheffingengaanoptermijnverdertoenemen:deverhuurderheffingrichting€2miljard,devennootschaps-belastingvan€170miljoenin2017naar€600miljoenin2021,ATADvan€120miljoenin2019naar€353miljoenin2030.Samenisdit€2,9miljard77.StelnueensdatdezeheffingenendehuurtoeslagbijhetRijktegenelkaarzoudenwordenweggestreept.Endatdecorporatiesdieheffingennietaandeoverheidbetalen,maargaaninzettenvoorNibud-genormeerd’verminderenvanduurscheefwonen,samenmetdeindicatievebestedingsruimteendeextrahuuropbrengstenuithet–eveneensaldannietNibud-genormeerd’-verzilverenvangoedkoopscheefwonen,eensoortalgehelebudgettaire‘uitruil’(brutering)dus.

Optermijnbespaartzo’n‘uitruil’derijksoverheidcirca€0,5miljard,namelijk€3,4miljardhuurtoeslagminus2,9miljardheffingen.Voorwoningcorporatiesgaathetplaatjeer,afhankelijkvandegekozenhuurbeleidsvarianten,alsvolgtuitzien.De€3,4miljardhuurmatigingterwaardevandehuurtoeslagkanwordengedektmet€2,9miljardaanheffingen.Datgeefteentekortvan€0,5miljardperjaar.Wanneercorporatiesenerzijdsdedurescheefheidopheffenenanderzijdsdegoedkopescheefheidverzilveren,levertdatinde‘huidigestelsel’-variant€0,2miljardextrahuuropbrengstenop.DanhoeftgeenIBW-ruimtetewordeningezet.Bijde‘Nibud/inkomenshuren’-benaderinggeeftdateenplusofeenminvanca€0,1miljard,afhankelijkvanhetbeleidsscenario.InhetlaatstegevalisenigeextrainzetuitdeIBW-ruimtenodig.Erblijftdannogminimaal€0,3enmaximaal€0,6miljardIBW‘over’.Hettekortvan€0,5miljardbijdeuitruilvanheffingentegenhuurtoeslagwordtdaarmeemisschiennetniethelemaalgedekt,maarhetkomtmeteenbandbreedtevanmin€0,2totplus0,3miljardperjaareeneindinderichting.

Conclusie:erisbijdecorporatiesoptermijnwaarschijnlijkgenoegruimte(temaken)voorzo’n‘uitruil’envoorhetmeerNibud-genormeerdinzettenvanmiddelenopdebetaalbaar-heid.Bijderijksoverheidblijfterdanzelfsnogwatfinanciëleruimteover.Daarmeekandeoverheiddesgewenstdevereveningtussencorporatiesonderlinghelpenvormgevenenmogelijketekortenenpijnpuntenfinancieren.

Bovendienontstaateeneenvoudigersysteemmetlagereuitvoeringskosten–alkrijgencorporatieserdoordetussentijdseinkomenstoetsenmeerwerkaan,maarbesparenzewaarschijnlijkwerkomdatdehuurschuldenafnemen–enwordendewoningvoorraadenfinanciëlemiddelendoelmatigeringezet.Hetlijktmealleszinsdemoeitewaardomditwin-win-win-scenariogrondiguittewerken.

77 Zie voor deze ramingen de website van Aedes, https://www.aedes.nl/artikelen/financi-n/fiscaliteiten--n-/vpb/aedes-

gevolgen-atad-groot-voor-maatschappelijke-opgave.html

65


Ditvraagtvandewoningcorporatieswelvierdingen:het(ver)huur-enverkoopbeleidoptimaliseren,eenrealistischeaanpakvandeverbeter-enverduurzamingsopgave,inzettenvandebeschikbarebestedingsruimteenoverheidsheffingenopeenNibud-genormeerdeverbeteringvandebetaalbaarheid,eneenonderlingeverevening.

Alswehetinkomennemenalsvertrekpuntvoordehuurhoogtevaneensocialehuurwoning,moetdehuurprijswelookafgestemdwordenopbijdehuur(=inkomen)passendekwaliteitenvandewoning.Ditomtescheveverhoudingen,overconsumptieenperversgedragtevoorkomen.Eenbelangrijkaandachtspuntdaarbijistezorgendat(éénouder)gezinnenc.q.groterehuishoudens-vaakmetlageinkomensendeminstekoopkracht-toeganghebbentoteenvoldoenderuimewoning.Datkanhetbestewordengeregeldviadewoningruimteverdeling:1en2-persoons-huishoudenskrijgentoegangtoteenwoningmet3enbijuitzondering4kamers;huishoudensvan3personenenmeerkunneneengrotewoninghuren(4kamersenmeer).Ditstimuleertmeteenookeenbetergebruikenbezettingvandeaanwezigewoningvoorraad.

Voorzoveranderekwaliteitskenmerkendannogeenrolspelen,ishetwoningwaardering-stelsel(WWS-punten)eenbruikbareenobjectievemanieromderelatietussenprijs(inkomen)enkwaliteittereguleren.MaardanwelzonderWOZ-punten,wantdatisteveelmarktiskrapte-enlocatiegevoelig.EnookzonderEnergie-label,wantdatisteonbetrouw-baaromdewerkelijkelastenmeetebepalen.HetisbeteromdereëleenergielastentenemenendienaasthetNibudteleggen(endaaropeventueelspecifiekbeleidteformu-leren,mochthetvoorbepaaldewoningen/groepenuitdehandlopen).Hetisnogevenzoekenhoeditzoeenvoudigmogelijkteregelen.Tedenkenvaltaanietsalshethuidigesysteemvan(aftoppings)grenzennaarinkomen,maardannietnaarhuurprijsmaarnaarWWS-puntenc.q.kwaliteit.

5.3.4 Voors, tegens en risico’sDezefundamentelekeuzesvoerenwoningcorporatiesterugnaarhunkerntaakenmissie.Ditzouneerkomenopeen‘tweedebrutering’,waarbijtaken,rollen,verantwoordelijkhedenenfinanciënopnieuwhelderenbeterwordengedefinieerdengeregeld.Ineeneenvoudigersysteemdatveelsysteemperversiteit,onderlinggedoeenbureaucratieopruimtenookveeluitvoeringskostenscheelt.Hetideeomdebetaalbaarheidbijdewoningcorporatiesneerteleggenendehuurtoeslag ‘uitteruilen’c.q.omtezetteninhetopheffenvoordewoningcorporatiesvanverhuurderheffing,vennootschapsbelastingenATADontmoetindecorporatiesectorweinigweerklank.Welkeargumentenspelendaarbijeenrolenhoekunnenwedaarookopofeenanderemaniernaarkijken?

Eigendomsneutrale woontoeslag of woonvoucher is beter.De‘uitruil’-optievoldoetbeterdandedoorAedesenanderenbepleitebredereeigendoms-neutrale‘woontoeslag’,waarinbehalvedehypotheekrenteaftrekookanderetoeslagenen

66

DEHAAGSEHOGESCHOOL-LECTORAATGROOTSTEDELIJKEONTWIKKELING

hetarmoedebeleidwordenmeegenomen.Hetrisicovanditalles-aan-alleskoppelenisdaternietsinbewegingkomt.Hetcompliceertzakenookmeerdandatzewordenvereen-voudigd.Hetverderafbouwenvandehypotheekrentaftrekisallastiggenoegenisalseigenstandigtrajectwaarschijnlijkeffectiever.Eneenwoontoeslagbedenkendieinalleopzichtenvoldoetisnieteenvoudig.Ookhetinditverbandgeopperdevouchersysteem78 heeftzoz’nnadelen.Vouchersleverenminderpreciesinkomens-enhuishoudens-gerichtmaatwerk.Dearmoedevalwordternietgoedmeeopgelosteneenvoucherlaatookdekoppelingmetdekwaliteitvandewoningteveelopen.

“Maakéénpartijverantwoordelijkvoordebetaalbaarheid.Decorporaties.Maakhetvooralooksimpel.Wegaanalssectorkijkenwatwebetaalbaarvinden,gekoppeldaandeNIBUD-normen.Westoppenmetdeverhuurderheffingenzettendatinomdewoningenbetaalbaartehouden.Maakalssectoreendealmetdeoverheidoverwatbetaalbaarisenwijvoerenhetuit.Dangaanwijdaarmeeveelbeternadenkenwatbetaalbaaris,hoewedejuistedoelgroepenaandejuistewoningenkoppelen.Kortom,wijgaanveelslimmerwordenendeoverheidisdaarmeevaneenhoopgedoeaf.Hetiseenechtewin-winsituatie.Iksnapdanookechtnietwaaromnietmeermensendatookvinden.”

Jan van Vucht, directeur-bestuurder Area Wonen

Inkomensbeleid en huurtoeslag zijn een zaak van de overheid en politiek.Aedes,deWoonbondenanderenvindeninkomensentoeslageneenzaakvandeoverheidenagerentegenhetfeitdathuurders-ookgoedkopescheefhuurders-vansocialehuur-woningenzoudenmeebetalenaanhuurtoeslag,heffingenandereoverheidsmiddelen.Ikvindhetterechtdatdeoverheidbepaaltwiemetwelkinkomenhoeveelvoorbepaaldehuisvestingbetaalt,enwelkefinanciëleondersteuningdaarvoorbeschikbaaris.Datmoetvooralzoblijvenendatzoudendusinkomenshurenindevormvande‘Nibud-huren’kunnenzijn.Erisdaarbijechterveelvoortezeggenomdedekkingenuitvoeringhiervanovertelatenaanhetmaatschappelijkmiddenveld.Eenduidelijkeneenduidigvoelbaareigenaar-schapbijwoningcorporatieskanveelopleveren.Hetzoucorporatiesweerbeterenduidelijkerpositioneren(ookfinancieel),verantwoordelijkhedenscherperlokaliserenen henaansporenzomaatschappelijkendoelmatigmogelijkteopereren.Natuurlijkzijneruitvoeringskwesties,maarhetsysteemwordteenvoudigerendeuitvoeringgoedkoper.Veelhuurtoeslagbureaucratiewordtoverbodigenvervangendoordirecte,inkomens-gerichteverhuurencontractering.

78 Zoals door Paulus Jansen, directeur van de Woonbond, wordt bepleit in ‘Schaf de huurtoeslag af!’, juni 2019,

Platform 31.

67


De overheid is onbetrouwbaar en een ‘open eind’ regeling is te riskant voor corporaties.Veelcorporatiesvragenzichafwie,alszijopeigenkrachtdebetaalbaarheidgaanorganiseren,garandeertdatdeoverheidnietdoorgaatmetafromen,hetonmogelijkegaatvragen.Deoverheidzalvolgensdesectorooknietthuisgevenwanneerdatnodigis,bijvoorbeeldintijdenvaneconomischetegenspoed.Natuurlijkblijftereenrisicobestaanvaneenopportunistischeoverheid,diezichalseenfreeridergedraagtenonmogelijkeopgavenenkadersvooreenbetaalbaresocialehuisvestingformuleert.Ookkunnenertoenemendebetaalbaarheidsproblemenontstaanalsgevolgvaneeneconomischecrisisofhetstelselmatigversoberenvandeverzorgings-staat,pensioenenen(zorg)uitkeringen.Datisechtertevoorkomenmethelderelangetermijnafsprakenoverhoehiermeeomtegaan.Hetmonitoringsysteemvoorinkomens,(passend)toewijzen,huurprijsbeleidendewoningvoorraadbiedt,gecombineerdmetdeNibud-methodiek,eenbruikbaarkadervooraanvullendeafspraken.Bijvoorbeelddatlagereuitkeringenofhogerelokalebelastingennietdoorcorporatieswordengecompenseerdmetlagerehuren.Ofdatnaasteenmaximum-inkomensgrensookeenminimum-inkomensgrenswordtgehanteerd.Denieuwehuurnormeringmoetgeensluitpostzijnofwordenvanallerlei(andere)huishoudboekjes.EensterkpuntvandeNibud-benaderingisjuistookdatanderepostenzoalsenergie,water,verzekeringen,zorg-maarookuitkeringenentoeslagen-goedinbeeldblijven;endaarmeeookwelkepartijvoorwelke(andere)postenverantwoordelijkis,kanwordenaangesproken.HetformuleertheldereneenduidigverantwoordelijkhedenvanzowelcorporatiesalsdeRijksoverheid.

Eenvervolgstapkanzijntegaanwerkenmethureninclusiefenergielastenenanderebijkomendewoonlasten.Mogelijkkaneendoordachteverduurzamingookeenplusjevoorhuurdersopleveren.Maarlatenwehetvooralnietmeteenteingewikkeldmaken.

Corporaties gaan te veel kiezen voor de betere inkomens.Omhunexploitatieopordetehoudenkunnenwoningcorporatieswordenverleidteveelaanhogereinkomensteverhuren.Duidelijkafsprakenovermaxima-bijvoorbeeld20%bijtoewijzingen10%goedkoopscheefwonen-enmonitoringervankunnendatprimareguleren.

Het vergroot de ongelijkheid en de kloof met de koopsector.Hetargumentdatinkomenshurendeongelijkheidmetkopersdiehypotheekrenteaftrekkrijgen(verder)zouvergrotengaatoptweepuntenmank.Omtebeginnenhebbenmensenmeteenvergelijkbaarinkomendezelfdekeuzemogelijkheden.DatdeHRAmensenmetbetereinkomensmeerondersteuntdandehuurtoeslagklopt,evenalsdatbeideregelingendeprijzenmedeopstuwenendemarkthelpenverstoren.Dehypotheekrentewordtnietvoornietslangzaamaanafgebouwd,algaathetookdaarnietvanzelf.Maaropelkaarzittenwachtenenomwillevangelijkheidenrechtvaardigheidslechteenperverseelementenindeeigensectorblijvenomarmenschietnietop.

68


Wat doet de particuliere huursector met de huurtoeslag?Watgebeurtermetdelageinkomensindeparticulierehuursectoralsdehuurtoeslagwordtuitgeruildmetdecorporaties?Ookzijkunnenvoorlageinkomensmethuurtoeslageensoortgelijkeuitruilmetdeoverheidovereenkomen.Ofzijdragendatbezitoveraanwoningcorporatiesenconcentrerenzichophetmiddensegmentenduurder.

De privacy komt in gevaar.Ditisgeensterkargument.Hetiseenlegitiemevoorwaardeom,wanneerjeeenberoepdoetopondersteuning,inzichttegeveninje(financiële)situatie.Bovendienginghuurmatigingc.q.dedirecteverrekeningvandehuurtoeslagdoorwoningcorporatiesvoorheenookjarenlanggoed.

“Hetiszo’nbizarsysteem.Vroegerkwamdehuurtoeslagrechtstreeksbijdecorporatiesbinnen,hadjehurenvan€200-€300permaand.Ditisgeenduurzaamsysteem,hetisooknietefficiënt.Ikbenervoordatcorporatieszelfdehuurtoeslagverdelen.Wijzijnalswoningcorporatiesimmersverantwoordelijkdatiemandbetaalbaarwoont.Ikvindheteendogmaalsjezegtdatwijnietaaninkomenspolitiekmogendoen.Datdoenwemetpassendtoewijzenimmersalvolop!Polariseringindesamenlevingheeftvolgensmijtemakenmetdingendienietmeeruitteleggenzijn.Doordeeerlijkheiddiewebeoogden,hebbenwehetzoingewikkeldgemaaktdatwehetzelfnietmeersnappen.”

Joke Hofman, directeur-bestuurder Woonbedrijf ieder1

Teraanvullingzijnernogdrieargumentenvooreensysteemmetinkomenshurenenuitruil: ● minder betalingsrisico’s.Hetrapport‘Eenvoudloont’79vandeRaadvoorVolksgezondheidenSamenlevingwijsteropdatschuldendoordeinzetvanallerleiprocedures,incassobureausendeurwaardersvaakveelgroterwordenendaardoornogmoeilijker,zonietonoplosbaar.Deraaddoetdesuggestiehetingewikkeldeenbureaucratischestelselvantoeslagen-waaronderdehuurtoeslag-sterktevereenvoudigenenandersteregelen.Bijvoorbeelddoordehuurtoeslagviadewoningcorporatiestelatenlopen.Ookdanblijvenzakenalsvroegsignaleringenschuldhulpverleningbelangrijk,maardezewordenwelslagvaardigerensimpelergemaakt;

● bevorderen doorstroming.Inkomenshurenkunnendedoorstromingenvraagopdevrijemarktbevorderen. Ditkandetekortenindesocialevoorraadinkrappewoningmarktenverlichten;

79 Eenvoud loont - oplossingen om schulden te voorkomen, Raad voor Volksgezondheid en Samenleving, Den Haag,

2017.

69


● bewustere keuzes bij goedkope scheefhuurders.Alsgoedkopescheefhuurdersdaarmeervoormoetengaanbetalen,wordtheteenbewusterekeuzeomineensocialehuurwoningteblijvenwonen.Zewonennietmeerineenkwetsbarebuurtomdatheterzogoedkoopwonenis,maaromdatzebijvoorbeeldwillenbijdragenaaneengoedleefklimaat.Mogelijkdemptditdegevolgenvanruimtelijkesegregatie,voorzoverdataleenprobleemis(zieeerderindithoofdstukenparagraaf6.4).

Eenlaatstebelangrijkeopmerkingomdithoofdstukmeeaftesluiten:omdatnietallewoningcorporatiesvoordezelfdeopgavenstaanenovervoldoendebestedingsruimtekunnenbeschikken(c.q.kunnenverwerven),iseenvormvanonderlingevereveningvooreenaantalcorporatieseenvoorwaardeomde‘betaalbaarheidopeigenkracht’voordehelesectortekunnenwaarmaken.Ditkomtverderaanbodinhetvolgendehoofdstuk.

70

DEHAAGSEHOGESCHOOL-LECTORAATGROOTSTEDELIJKEONTWIKKELING

6. Vĳf thema’s voor reflectie

6.1 Inleiding

Eenaantalactuelevragenenopvattingendaaroverbeïnvloedenhoewoningcorporatiesinvullingkunnengevenaanhunkernopgavenbeschikbaarheid,kwaliteitenbetaalbaarheid.Zeverdienenextraaandacht:

● deregionaledimensie:woningmarktenzijnregionaal,maarderegelgevingislandelijkenookdediscussiesoverhetfunctionerenvandewoningmarktspelenzichoplandelijkniveauaf;

● inlijnhiermeewordtdebestedingsruimtevancorporatiesalleenophetnationaleschaalniveaubekeken,waardoordemeritesvanvereveningbuitenbeeldblijven;

● hetvraagstukvanderuimtelijkesegregatieinstadenwijk:watkunnen(enwillen)deactoreninhetwoondomein,waaronderdewoningcorporaties,hiertegendoen?Ofissegregatiegeenfysiek-ruimtelijk,maareensociaalvraagstuk?Watismetanderewoordendezinenonzinvanhetstrevennaargemengdewijken?

● hetheersendegedachtegoedenbegrippenkaderindesector,datinmiddelsvolzitmetmarktreferenties;

● pasbijalleswatcorporatiesdoenopmethethanterenvangemiddelden:voorinkomens,bijdeprijsopbouwvandevoorraad,bijleefbaarheidscijfers,etcetera.

Indithoofdstukwordendeeerstevieraandachtspuntenaaneennaderebeschouwingonderworpenenverderuitgewerkt.Hetvijfdeaandachtspuntisinhetvoorafgaandealregelmatigvoorbijgekomen.

6.2 Regionale woningmarkten

Déwoningmarktbestaatniet;erissprakevanregionaledeelmarktenmetspecifiekekenmerkeneneigendynamieken.Daarmeeverschillenookdespanningtussenvraagenaanbodindesocialehuursectorendemaatschappelijkeopgaveenfinanciëlemogelijk-hedenvoorwoningcorporatiessterk.Hetisnodigomderegionaleverschillengoedteanalyseren,omeenhelderbeeldtekrijgenvaneenpassendebegrenzingvandoelgroep,liberalisatiegrensenDaeb.Metderecentevormingvannegentienwoningmarktgebieden80 -opbasisvandenieuwewoningwet-wordtdatactueelenvanbeterekadersvoorzien.Degeraamdebevolkingsprognosestot2040(zieFiguur5)onderstrependenoodzaakhiervanentonenaandatderegionaleverschilleneerdergroterwordendankleiner.

80 Zie voor deze gebieden site BZK https://www.regioatlas.nl/indelingen/indelingen_indeling/t/woningmarktregio_s_

woningwet

71


Figuur 5 - Raming ontwikkeling aantallen huishoudens per gemeente 2015 - 204081

Tochblijveneruniformelandelijkenormen.Hetministeriebiedtgeeneenduidigetaal,geenmethodiekenhulpmiddelenomlokalesituatiesenopgave(n)helderenobjectiefmeeteanalyserenentedefiniëren.Opde(kamer)vraagwaaromniet,ishetantwoorddatditteingewikkeldzouzijn82.Ditisvreemd,wanthoekancorporatiesinverschillendesituatiesdanweldemaatgenomenworden?Hetiseengemistekansdatopditpuntmetdenieuweregelgevinggeenvorderingenzijngemaakt.Hetheeftertoegeleiddattalvaninteressantesuggestiesdiedelaatstejarenzijngedaanombeleid,regelgevingennormeringenregionaaltedifferentiërenhelaaseenstilledoodzijngestorven83,zoals:

● werkmetregionalewoonvisies; ● hanteerinkrimpgebiedeneenlagereliberalisatiegrenseninkrappemarkteneenhogere;

● verruimdeniet-DaebgrensinenkelelastigeherstructureringsgebiedenvanbijvoorbeeldRotterdam-Zuid;

● pasdehureninhetwoningwaarderingsstelselinhetmiddensegmentaandemarktsituatieaan;

● hanteerflexibelehurenencontracteninhetmiddensegmententussenDaebenniet-Daeb.

81 Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2015 - 2040, Planbureau voor de Leefomgeving / CBS. Zie ook

voetnoot 24.

82 Dit was het antwoord op een kamervraag. Zie: Nota naar aanleiding van de tweede nader verslag bij de Wijziging van

de herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (33 966; 33 606), november 2014.

83 Wonen in verandering - over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid, Raad voor de leefomgeving en

infrastructuur Rli, Den Haag, juni 2015; ook Visie op regionalisering - Een eerste verkenning, Annemieke Kleijssen en

Maartje Baede, Platform31, april 2016; en Lokalisering van het Woonbeleid - Kansen en risico’s, Rudy de Jong en

Yves Vermeulen, De Vernieuwde Stad, maart 2016.

72

Evenminwordtderelatiemetde(regionale)bestedingsruimteserieusbekekenenlatenwoningcorporatiesveelpotentiesliggen.

6.3 Verevening

6.3.1 Motieven voor vereveningDeregionaledimensieheeftookinvloedopdebestedingsruimtevanwoningcorporaties.PetervanOs(RIGO)steltvastdathet(nog)lastigiseenlandelijkofregionaalpatroonteherkennentussenopgavenenbestedingsruimte.Lokaalisechterwelgoedteziendát-enookwaar-ertussenbeideneenmismatchbestaat.Zijntweedeconclusieisdateenechtevolkshuisvesterdaargeengenoegenmeemagnemenenhethoogtijdwordtvoorvereveningindecorporatiesectoromdemismatchteverzachten84.

84 Matching revisited, Peter van Os, RIGO Reseach en Advies, essay ten behoeve van de VH-discussiedagen in

september 2016; later gepubliceerd in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, december 2016.

73


Hetzoudesectorsierenenverderbrengenalsmeteenobjectievemethodedebelangrijksteomgevingsfactorenenopgavenvanwoningcorporatieskunnenwordenbepaald,omdezevervolgensnaastdebestedingsruimteteleggen.Denkbaariseenanalyse-formatofmodelwaarindedriebasisopgaven(beschikbaarheid,betaalbaarheid,kwaliteit)objectiefwordengeoperationaliseerd,aangevuldmetfinanciëleaspecten(denkaanbedrijfsresultaat,financiëleparametersenheffingenenbelastingen).Erzoudendaarbijdriearchetypenvanwoningmarktenonderscheidenkunnenworden-krap,evenwichtig,ruim-dieelkzogoedmogelijkwordengeanalyseerd,onderbouwdengenormeerdopdegenoemdekenmerkenenparameters.Doordaarindividuelecorporatiesnaastteleggenenookeennationalevergelijkingtemaken,wordenmismatchesenvereveningspotentiestransparantgemaakt.

“Samenwerkentussenwoningcorporatiesgaatopbasisvanvrijwilligheid.Datgebeurtalleenalsersprakeisvaneenduidelijkeinhoudelijkeopgave,volkshuis-vestelijkemotievenenvanurgentie.IksnapdatdeWoningwetdezorgvoordevolkshuisvestingneerlegtbijdelokalepartijen,maarikmisderoldiederegioheeft.DatiseenweeffoutindenieuweWoningwet.Eenwoningmarktfunctioneertnueenmaalregionaal.Danpraatjeovereenaantalgemeentenencorporatiesmetuiteenlopendebelangenenvisies.Omdieopéénlijntekrijgen,isdrukensanctioneringvanbuitenafonvermijdelijk.DeprovincieheeftvrijwelgeendwangmiddelenenhetRijkstaaterbijenkijkternaar.Omdat opgavenenmiddelennietmetelkaarmatchen,ishetbetergebruikenvandeonbenuttefinanciëleruimteindesectorvangrootbelang.Ookiseenkadervoorregionaleafsprakennoodzakelijk.”

Peter van Os, directeur RIGO Research en Advies.

Zo’nmodelisnodigomdatdeargumentenvoorvereveningernietminderomworden. Erblijftnumaatschappelijkvermogenopdeplankliggenwaareldersbehoefteaanis. Ditstimuleertdesectorniettotbeleidsoptimaliseringenvertroebeltdediscussiesoverbestedingsruimteenderelatietussencorporatiesenoverheid.Transparantieenvereveningzorgenvoormeeronderlingvertrouwenenvergemakkelijkendelange termijnafsprakendienodigzijnomcorporatiesmeer‘opeigenkracht’telatenwerken. Depotentiesvandesectorwordendanbeterbenut,corporatieswordenbeterenovertuigendermaatschappelijkgepositioneerdendeonderlingesolidariteitbinnendesector(diezichnubeperkttotdeWSW-borgingenincidenteelwatonderlingehulp)krijgtbetervormeninhoud.Ditalleszoudesectordoelmatigermakendanallewet-enregelgevinginclusieftoezichthoudersbijelkaar.

74


“Jekuntcorporatiesrijkofarmrekenen.Datligtaandeparametersdiejegebruikt.Daarkunjeeindeloosoverdebatteren.Datlijktmegeengoedidee.Hetisaleen keergebeurd,metdeVogelaar-gelden.Hetisnognooitzo’nbendegeweestincorporatieland,metonderlingeruziesenverdeeldheid.Dusmijnantwoordisvolmondig:nee,hetgebeurtniet!Hetiskansloosenikhebgeenzininherrie.Wehebbenbelangrijkeredingentedoen.Oké,alsdeministerzegtdathetmoet,danmoethet.Maarzohangtdevlagernietbij.”

Marnix Norder, voorzitter Aedes

6.3.2 Uitwerken van vereveningOndanksalleevidentevoordelenstaatdesectorniettespringenomverevening.Erwordenvoorzichtigepogingengedaanomdeimpassetedoorbreken.PetervanOsbepleithetinstellenvaneenspecifiekfonds85.AnoukCorélsteltvoordehuidigeBZK-aanpakmetheffingskortingenuittebouwentoteenvereveningsinstrument,alspremieopgewensteinvesteringen86.Bekijkenwesamenmethendrieaspectenvanverevening:

● opwelkemanierenkanvereveningvormkrijgen? ● isdatvrijwilligofverplicht? ● hoeendoorwiewordtdevereveninggeorganiseerden‘beheerd’?

Vereveningkanplaatsvindenopverschillendeschaalniveaus:tussenindividuelewoning-corporaties,opregionaalwoningmarktniveauenoplandelijkniveau.Daarnaastzijnerverschillendemanierenomteverevenen:elkaarleningenverstrekken,beziten/ofopgavenvanelkaarovernemen(eldersinvesteren),fuseren,eensectoraalsolidariteitsfonds(stortingopvrijwilligebasis)offondsvormingviaheffingenmetverplichtestortingenentrekkings-rechten.Erzijnmeerdereargumentendieaannemelijkmakendatalleendemeestvergaandeoptie–fondsvorming–hetgewensteresultaatoplevert.Deanderevormenzijnteadhoc,teincidenteelentekleinschaligengaandaaromnietleidentothetstructureelbeterbenuttenenkoppelenvanongebruiktebestedingsruimteaanopgavendiebijgebrekaanmiddelenblijvenliggen.

Vrijwilligefondsvorminglijktindecorporatiesectorechterniethaalbaar.Dekansiskleindathieroverovereenstemmingwordtbereikt.Bovendienmoetendegemeentenereenplekinkrijgen.Wiekanenmoetderegievoeren?Aedesmisschien?Maarhoezithetdanmethetvrijwilligelidmaatschapenhetgegevendateenaantalcorporatiesgeenlidis(wilzijn)?Hoekunnenenwillencorporatiesomgaanmetlokalesentimentendievaakstrijdigzijnmet

85 Zie de vorige voetnoot.

86 De verhuurderheffing ombouwen tot vereveningsfonds, Anouk Corél, Discussiedagen volkshuisvesting, september

2016 .

75


sectoraleoflandelijkesolidariteit?Waarschijnlijkiszelfsturingviaeenvrijwilligverevenings-fondsinderdaadeenbrugteverenmagdatnietvandesector(engemeenten)verwachtworden.Temeerdaarervoorveelcorporatiesengemeentengeendringendenoodzaakvooris.Danmoetderijkoverheidhierinderegienemen.

Datdeoverheideenvereveningsfondsgaatopleggen,isevenminwaarschijnlijk.Het Rijklijktopditmomentontheffingenopdeverhuurderheffingindirecttebenuttenalsvereveningsfonds.Aliserbijhetbereikenvan€700miljoenontheffingeneenstopingesteld,erkomtdaarinweerbeweging.ErisaftrekmogelijkvoorwoningverbeteringinRotterdam-Zuid,sloopofsamenvoeginginkrimpgebieden,detransformatievankantorennaarwonen,betaalbarenieuwbouwenbinnenkortookverduurzaming.Dezesystematiekzoudoelgerichtverderkunnenwordenuitgewerkt.Eengoedvereveningsvoorstelzoudeomvangaanheffingsgeldendieaandesectorwordenonttrokkenverkleinenenaanwendenvoordeopgavendieerliggen.Deinditboekbepleite‘eenmaligeuitruil’vanbetaalbaarheid,huurtoeslagenfiscaleheffingeniseenmooie,ambitieuzeenstimulerendestapverder.Diekanendientsamentegaanmeteensectoralevereveningtussenwoningcorporatiesonderling.Eenaanzienlijkdeelvandecorporatieskandevoorgesteldeuitruilbetaalbaarheid-heffingen-huurtoeslagmetdeoverheidfinancieelprimaaan,zonderdatdaarbijandereopgaveninhetgedrangkomen.Zijzoudenhetvoortouwkunnennemen.Vooreenaantalcorporatieszaldezeuitruilfinancieelechternietmogelijkzijn.Daarkanvereveningeveneenssoelaasbieden.Ineensituatiemetgrotemaatschappelijkopgavenwaarbijergeldopdeplankblijftliggen,wordthettijddaarwerkvantegaanmaken.Ikziebijde‘uitruil’metdeoverheiddaaromdanookmeteeneensectorfondsvoorme,metverplichteheffingenentrekkingsrechten.

Eenandere-maarmindersterke-oplossingisdatdeoverheiddeverhuurderheffingverderuitbouwtalsvereveningsinstrument.Datiswellichtwateenvoudiger,maarlaatnogsteedseendeelvandebeschikbaremiddelenenpotentiesonaangeroerd.Hetgaatookdebetaalbaarheidnietsubstantieelverbeteren.Tenzijviaheffingenookdaaropwordtingezet,doorcorporatiesdie‘Nibud-huren’hanterenenhuurtoeslagoverbodigmakenmeerontheffingentegeven.Ditzoueentussen-scenariokunnenzijn,opwegnaareenvereveningsfonds.Watiniederscenarioinelkgevalkan,isdatdeoverheidde‘gaten’bijdecorporaties,dieditnietopeigenkrachtkunnen,helptdichtenmetdeeerdergenoemde €0,5tot0,7miljardperjaardieerbijzo’nuitruilopdeoverheidsbegrotingoverblijft.

6.4 Ruimtelĳke segregatie

6.4.1 VragenHettegengaanvansegregatiewordtveelvuldigalsargumentgebruiktomallerleiactieseninvesteringsafwegingenmeetelegitimeren.Ditisnietzonderproblemen.Wantwatispreciesonacceptabeleruimtelijkesegregatieenwatiseengezondgemengdewijkofstad?

76


InhoeverreisinNederlandsewijkensprakevangetto’s?Overwelkschaalniveauhebbenwehetdan?Daarnaastlevenervragenrondhaalbaarheidenefficiëntie.Voorzovermengenalwerkt,hoereëelenmaakbaariseengemengdewijkofstad?Iseenfysiekeherstructureringvanwijkendandeaangewezenweg?Enalsruimtelijkemengingwordtgezienalsverklaringénoplossingvoorsocialeenleefbaarheidsproblemen,rakenveelbelangrijkereoorzakenenoplossingendannietondergesneeuwd?Indezeparagraafwordendezevragenverkend.

6.4.2 Definitie en effecten van de gemengde wĳkBijeengemengdewijkwordtmeestalhetinkomengekozenalsbelangrijkstecriterium.Degedachtedaarbijisookdatinkomenvaaksamenhangtmetanderekenmerkenenbepaalde‘problemen’(zoalsminderbetrokkenheidbijdebuurtenafwijkendgedrag).Datverbandisallerminstvanzelfsprekend.Devraagisookbijwelkebevolkingssamenstellingjespreektvanmenging:bij30-70%,40-60%,50-50%?Enopwelkschaalniveau?Onderzoekleertdatdevoorbewonersrelevanteomgevingkleinerisdandewijk.Watvooraltelt,waaronderdebevolkingssamenstelling,speeltzichafindebuurt,binneneenstraalvancirca200tot400meter87.Dewijkalsgeheelisvanbelangwaarhetgaatomwinkels,voorzieningenenimago.

Vaakwordenstadsdelenalsheel‘Rotterdam-Zuid’,‘deBijlmer’,ZuidwestDenHaag’,‘Overvecht’overéénkamgeschoren,meteenonduidelijkeenonjuistebeeldvorming alsgevolg.Hetformulerenvanbeelden,doelenenambitiesopeenbepaaldschaalniveaukantottwijfelachtigestrategieënleiden.Neemhetheiligverklaardideaalbeeldvandesamenstellingvandewoningvoorraadineenwijk,met70%koopen30%socialehuur.Waaropisdatgebaseerdenopwelkschaalniveaupasjedattoe?Hetuitgaanvan‘grote’gemiddeldenvoor(grote)wijkenofgebiedenmaaktbelangrijkeverschillentussen(deel)buurtenonzichtbaar,engaatvoorbijaandefunctievanbepaaldebuurten(alsbijvoorbeeld‘springplank’voorstartersineenstad).Kortom:hetisnieteenvoudigomeeneenduidigengoedonderbouwdedefinitieoftyperingtegevenvandegemengdewijk,laatstaandatdiegeneriekenalgemeengeldendis.

Dandevermeendeeffectenvandegemengdewijk.Erzijnveleclaimsvanwateenongedeeldestadofwijkkanopleveren.Hetzou:

● problemenoplossenophetgebiedvanveiligheid,overlast,netheid,criminaliteit,kortomdeleefbaarheidvanwijkenvergroten;

● probleemgezinnen,taal-enonderwijsachterstand,gebrekkigeparticipatie,werkloosheid,beeldvormingenimagoverbeteren;

● mensenengroepenverbindenentegenstellingenhelpenvoorkomenenoverbruggen; ● socialecohesieenonderlingecontactenbevorderen; ● maatschappelijkeensocialestijgingvanminderkansrijkebewonersvergroten, doordatzijgebruikkunnenmakenvanelkaarsnetwerkenenhetsociaalkapitaal vandemiddenklasse;

87 De mantra van de mix, Gideon Bolt, Ronald van Kempen, Matté Hartog, Universiteit Utrecht, Forum, 2008.

77


● bruggenslaanophetgebiedvanleren,werken,vrijetijdenvoorpositieverolmodellenzorgen;

● deintegratievanallochtonenbevorderen.

Als‘bewijs’wordenveelalcijfersopgesomdoverveiligheid,criminaliteit,voorzieningen,kwaliteitvandeopenbareruimte,inkomen,mutatie-enacceptatiegraad,beheerkosten,vandalisme,netheid,overlast,opleiding,werken/ofparticipatie.Datgebeurtvaakzondereenduidingvanoorzaakengevolg.Erwordenweiniganalysesgemaaktvandebelangrijkstepositieveofnegatievetrendsendynamieken,vandekansenenbedreigingen.Erwordtsowiesoweinignaarkansengekeken,maarvooralnaarproblemen.Daarbijwordenwijkengespiegeldaannietszeggendegemiddelden,dieveelaleen‘keurigennet’waarden-ennormenpatroonvandemiddenklasseblootleggen.Erisindewetenschap88weinigsteuntevindenvoordeopvattingdatmengeneffectsorteert.Erzijnookgemengdewijkendienietgoedfunctionerenenomgekeerdzijnereenzijdigewijkenwaarhetprimagaat.Gemengdewijkenenbuurtenkunnenooknadelenhebben,zoalsbotsendeleefstijlenofminderonderlingesteunvan‘eigenmensen’.Geforceerdmengenkanleidentotdeafbraakvanrelatiesenbindingenhetverliesvanhomogenebuurtjesals‘veiligehavens’.Datgemengdewijkeneenbeterdraagvlakvoorvoorzieningenbieden,isookgeenwetmatigheid:eentegrotevariatieaanwensenenbehoeftenkanookaverechtswerken89.

6.4.3 Niet ruimtelĳke, maar sociale segregatieHoegrootenhoeergisderuimtelijkesegregatieinNederland?Nietgrootennieterg,ishetantwoord.Erisinonsland,ondanksdeconcentratievansocialehuurwoningenincorporatiewijken,nauwelijksofgeensprakevanuitzichtlozegetto’s.Endusooknietvandaardoorveroorzaaktemaatschappelijkeverloedering.Datkomtenerzijdsomdatwoning-corporatiesenandereorganisatiesincorporatiewijkenveelwerkmakenvangoedonderhoudenbeheer,ondersteuningenbegeleiding.Daaromzitdeechtezorgookmeerindelenvan de(‘slechte’)particulierevoorraad.Anderzijdsondersteuntonzehoogontwikkeldeen

88 Gestuurd mengen - een zoektocht naar interessante en kansrijke experimenten, RIGO, Anne van Grinsven, Arjen

Zandstra, februari 2011. Zie ook: Ongelijke netwerken - ruimtelijke segregatie, relaties en ongelijkheid in de stad,

Gwen van Eijk, OTB 2010. En verder ook: De mantra van de mix, Gideon Bolt, Ronald van Kempen, Matté Hartog,

Universiteit Utrecht, Forum, 2008; Sanne Boschman, Selective mobility, segregation and neighbourhood effects,

A+BE / Architecture and the Built Environment, november 2015; A Different Place of Different People. Conditional

Neighbourhood Effects on Residents’ Socio-economic Status, Emily Miltenburg, Universiteit van Amsterdam, 2017;

De (on)zin van gemengde wijken, Fenne Pinkster, Geografie.nl, 13 juni 2017; New perspectives on ethnic segregation

over time and space. A domains approach, Maarten van Ham en Tiit Tammaru, Urban Geography, 2016; Gemengde

gevoelens, Machteld van Hulten, 2011; Sociale implicaties van herstructurering en herhuisvesting, R.J. Kleinhans,

TU Delft 2005; Scheidslijnen in de samenleving, Jeanet Kullberg, Jeroen Boelhouwers, SCP, 2017; Social Mix and

the Neighbourhood Effect. Policy Ambitions and Empirical Evidence, Wim Ostendorf, Sako Musterd, Sjoerd de Vos,

Housing Studies, Volume 6, 2001; Neighbourhood Social Mix as a Goal of Housing Policy: A Theoretical Analysis,

George Galster, International Journal of Housing Policy, Volume 7, 2007; Residential Segregation and Integration in

the Netherlands, Prof. Sako Musterd, Prof. Wim Ostendorf, Journal of Ethnic and Migration Studies, Volume 13, 2009;

Arrival City. How the largest migration in history is reshaping our world, Dough Saunders, Windmill Books, 2011.

89 Being Poorer Than the Rest of the Neighborhood: Relative Deprivation and Problem Behavior of Youth, Nieuwenhuis,

J., van Ham, M., Yu, R. et al. J , Youth Adolescence, 2017.

78


uitgebreideverzorgingsstaat(vooralsnog)hetsociaalfunctionerenvanmensenen buurten,haalthijdescherpekantenafvaninkomensverschillenenarmoede,uitsluiting enverloederingendoethijpogingenmensenkansentebiedenenergertevoorkomen.

DesociaalmaatschappelijkepositieenhetinkomenbepaleninNederlandinhogematewaariemandwoontendaarmeede‘ruimtelijkesortering’.Nietandersom.Nederlandkentinvergelijkingmetveelanderelandeneengematigdesociaaleconomischesegregatie.Hetbeperkendaarvanisveelbelangrijkerdanhetbeperkenvanruimtelijkesegregatie.DaarbijkomtdevraaghoeveelruimtelijkespreidingindeNederlandseverhoudingenüberhauptmogelijkis.Zelfsmetenormefysiekeenfinanciëleinspanningenkunnendeinkomens-verhoudingenincorporatiewijkenhooguitmet10-20%verschuiven.Datgaatdezewijkennietechtveranderen.

Minstenszobelangrijkechterisdevraagwatnuprecieshetprobleemisvaneenniet-gemengdewijkenofdatteverhelpenismeteenmeergemengdaanbod.Hetrecenteproefschrift‘Mengingmaaktverschil’vanAndréOuwehand90toontaandatvoorbewonerszelfdeverhoudingtussen‘nettemensen’en‘niet-nettemensen’(methuncrimineel,overlastgevenden/ofafwijkendgedrag)hetverschilmaaktineenbuurt.Enalsde‘niet-nettemensen’tedominantworden,neemtdeleefbaarheidsnelafenkandebuurtineenverval-spiraalraken.Omdezetekereniseensocialeaanpaknodigophetgebiedvanbeheer,onderwijs,werkgelegenheid,zorgenwelzijn.Daarbijkanhetverminderen(‘verdunnen’)vandeconcentratievansociaalprobleemgedragen‘moeilijke’bewoners–endanooknaar‘beterewijken’–desituatievooriedereenwelwatbeterhanteerbaarmaken.Watdusnoggeenoplossenis.Hetisookietsheelandersdanfysiekherstructurerenenmengenopinkomen.

6.4.4 Flexibele toewĳzing en maatwerk als alternatiefErzijndusveelvraagtekensteplaatsenbijhetgeneriekstrevennaarquainkomengemengdewijken,bijaanboddifferentiatiealsdominantestrategiedaarvoorenalhelemaalbijgroot-schaligeherstructureringomdiedifferentiatietotstandtebrengen:

● hetiseenmisvattingomvastgoedtegebruikenalsmiddelvoorverbeteringvanhetsociaalfunctionerenenleefklimaatinwijken;

● globaleengeneriekenotiesvanschaalniveausennatestrevensocialemengverhoudingenbiedenweinighouvast;

● eenselectievemigratieisvaakhetgevolgvaneenafnemendeleefbaarheid; ● eendirecteaanpakvandeleefbaarheidgerichtopschoon,heel,veiligenoverlastiseffectiever;

● mengingenaanboddifferentiatieleidennietautomatischtotmeercohesie,socialestijgingenintegratie.

90 Menging maakt verschil - Hoe bewoners buurten wijkverandering ervaren en waarderen ondanks en dankzij

herstructurering, André Ouwehand, proefschrift TU Delft - OTB, juni 2018. Zie ook voetnoot 89.

79


Grootschaligeherstructureringisbovendieneenvormvankapitaalvernietiging,dieookweinigzinheeftalseenwijknietaleenbeetjeeenpositiefimagoheeft.Ookiseenherstructureringdieminofmeerparallellooptmethetstrakswegvallenvandevraagvandebabyboomgeneratieverstandiger,enslimmerintiming.Terwijlerindestadsvernieuwingvoorheentelaatwerdgesloopt,ishetindenaoorlogsewijkennuzaakdatniettevroegtedoen.

Erzijnandereenbetereinstrumentendieminderkostbaar,ingrijpendentijdrovendzijndanfysiekeherstructurering,meerkansmakengedragentewordendooranderemaatschappe-lijkepartnersenzorgenvooreenmeergeleidelijke,organischeenduurzameveranderingvanbuurtenenwijken.Hetzijnalbestaandeinstrumentenwaarmeedein-enuitstroomvanbepaaldedoelgroepen(denkvooralaanmiddengroepen)kanwordenbeïnvloed91:

● herpositionerendooreengedifferentieerdhuurprijsbeleid,vernieuwbouw,renovatieenenergiemaatregelen,levensduurverlenging,aldannietexplicietdoelgroep-en/ofinkomensgericht;

● deverkoopvanwoningen,aldannietmetdiversetussenvormenenproducten:Koopgarant,startersrenteregeling,kluswoningen,cascowoningen,onderhouds-enketenbeding,etc.;

● inzetvandewoonruimteverdelingviabijvoorbeeldquotaofvoorrangnaarinkomenenanderecriteria(leefstijl,strafblad,laatschaarsewoningachter,e.d.),‘interetnischwonen’(bijvoorbeeld50-50),groepswonenencoöptatie,wonenindemagicmix(meerderedoelgroepeninééncomplex),marketing,informatieenbegeleiding.

6.4.5 Naar een inclusieve samenlevingInveelcorporatiewijkenishetgrootsteprobleemdusnietderuimtelijkesegregatieofgebrekkigefysiekesituatie,alisdaarinsomsverbeteringmogelijkennodig,maargaathetvooralomdesocialeproblemenenverhoudingen,(woon)gedrag,socialetweedeling,hetbuitenspelstaanenbuitendebootvallen,armoedeenuitsluitingvangroepenindesamenleving.Hoeomvangrijkerdieuitsluiting,hoegroterdeproblemen.Niethettegengaanvanruimtelijkesegregatieisdandeoplossing,maarhetverkleinenvansocialesegregatieenhetbevorderenvansocialeinclusie.

Werkeninkomenisdaarvaneengoedvoorbeeld,temeerdaarinkomensterkmedebepalendiswaariemandkanwonen:groependieopdearbeidsmarktoverbeperkteen/ofeen(vermeend)gebrekaankwaliteitenbeschikken,wordenuitgeslotenennauwelijksofnietgewaardeerd,ooknaarinkomen.Hetonderwijsiseenanderillustratiefbijvoorbeeldvandebetrekkelijkheidvanruimtelijkefactoren:ingemengdewijkenkiezenoudersvaakvooreen‘witte’schoolineenanderewijk,

91 Beperking verhuur sociale huur en de wijkaanpak - gedragseffecten van beleid, RIGO, oktober 2011; ook:

Middeninkomens zijn niet het probleem maar de oplossing, Guus Haest, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, april

2012.

80


zelfalserinhunwijkzowelmeer‘witte’als‘zwarte’scholenzijn92.Dezekeuzeswordenopheelanderegrondengemaakt.

Watinclusiefwonenconcreetbetekent,wordtgeïllustreerddooronderstaandeafbeeldingvandeVNG-CommissieDannenberg93.Langetijdwerdenmensenmetafwijkendgedragbuitengeslotenofapartgezetinexclusievewoonvormen.Indehuidigesamenlevingisermeerintegratieeniszoveelmogelijkinclusiehetstreven.Datgeldtvooralleleefdomeinen.

Hetwoondomeinkanhieraanbijdragendoorgemengdwonentebenaderenals‘inclusiefwonen’,eenvormvanwonenwaarmeebewonersmeergreepkrijgenophunwoon-enleefsituatieenhunmaatschappelijkeparticipatiewordtgestimuleerd.Watdaarbijkanhelpen,ishetgerichtfaciliterenvanconcrete,kleinschaligewoon-(werk)-projecten,waarvangemengdeninclusiefwonenenhetbiedenvanleer-enwerk(ervarings)plekkenwezenlijkeaspectenvormen.Een‘socialerenovatie’dieeenpositiefappeldoetopwatmensenwillen,waarvoorzekunnenkiezenenwaarmeezezichkunnenverbinden.Waarmensendiemoeitehebbentevoldoenaandehogeeisenvandesamenlevingtochvolwaardigkunnenmeedoen,waargeenofmindersprakeisvanstigmatiseringennegatievebeeldvormingenwaarmensenwordenaangesprokenophunmogelijkheden-‘eigenkracht’-enniet(alleen)ophunbeperkingen.Corporatieskunnendaaraannietalleenzelfconcretebijdragenleveren,zekunnenhierinookeeninspirerendevoorbeeldfunctievervullenenhunveleopdrachtnemersaansporenhetzelfdetedoen.

92 Zie bijvoorbeeld: Je voelt het gewoon - Een onderzoek naar schoolkeuze en segregatie in Amsterdam-Noord,

Dionne Zeldenrijk, Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling, Den Haag november 2010.

93 Van beschermd wonen naar een beschermd thuis, Commissie Dannenberg, VNG, november 2015.

81


Erzijngenoegmensendiegeïnteresseerdzijninmeer‘inclusiefwonen’eneenconcretesocialebetrokkenheidbijdeburenenbuurt.Denkaannieuwestedelingen,sociaalbetrokkenenenmensenuit‘decreatieve’sector.Zijwilleneenandertypewijkenleefklimaatdandemensendiegraagbij‘onssoortmensen’wonen94.Beidevormenvanwonenmoetenmogelijkzijn.Zokaneenstadontstaanmetkleinschaligeminofmeerhomogenecomplexenenbuurtjesmeteeneigensfeerenidentiteit,temiddenvanheterogenewijkendieophetniveauvandestadeengrotediversiteittonen.Debuurtdusalseenpassendejas95.

Erzijndiversemanierenomditinclusiefwonentebevorderen.Denkaanhetopenstellenvansenioren-enzorgcomplexenvooranderedoelgroepen,hettoewijzenvanvrijkomendewoningeninbestaandecomplexenaananderedoelgroepen(‘spikkelen’),huurdersaansprekenophuninzetvoordekwaliteitvandeeigenleefomgeving,zelfbeheer,hetaanbiedenvanhuur-kluswoningen,bewonersinteresserenvoordeelnameaanprojecten‘gemengdwonen’enhetmogelijkmakenenondersteunenvansocialewooncoöperatiesenmeereigenwoningbezit.Ditisookeengezondevormvan‘eigenbelang’:eenmaatschappelijkepositieverbeteringvankwetsbaregroepenvertaaltzichineenpositieverebeeldvormingeninwaardenbehoudenwaardeontwikkelingvanhetvastgoed indezecomplexenenbuurten.

“Inonzesamenlevingwordtveelvandeeigenverantwoordelijkheidverwacht.Deoverheidhamertooksteedsopzelfredzaamheid.Maardatisnujuisthetprobleemvooreendeelvanonzehuurders.Zijhebbensomsgerichteindividueleondersteuningnodig.Ikziedesocialeproblematiekenoverlasttoenemeninonzewijken.Daarmeekomtdeleefbaarheidvanonzecomplexenenbuurtenonderdruktestaan.Eenintensieveenintegralesamenwerkingmetgemeenteenmaatschappelijkepartnersishetantwoord.Datvraagtvervolgenswelommaatwerk,enlefhebben;omdoorzettingsvermogenongeachtknellendesystemen,regelgevingensubsidie-enfinancieringsstromen.”

Caroline Timmermans, directeur-bestuurder Wonen Breburg

94 Zie onder meer: Gemeente wil gemengde wijk, van woonconsument hoeft dat niet,Jan Latten, https://www.

stadszaken.nl/ruimte/wonen/1635/over-wonen-en-mengen-jan-latten-legt-uit, 2018; Ontmoeten als keuze –

Succesfactoren voor gemengd wonen, Stella Blom, Paul van Soomeren, DSP-groep, Amsterdam 2015; Heeft de

gemengde wijk nog toekomst?, Saskia Buitelaar interviewt Radboud Engbersen, Binnenlands Bestuur, november

2011; Stad kan gevolgen gentrificatie verzachten, Wenda Doff, Mariska van der Sluis, Sociale Vraagstukken, mei

2017.

95 De buurt als jas - dynamische huishoudens in een veranderlijke stad, Sako Musterd, Annalies Teernstra, Wouter van

Gent, Thea Dukes, Amsterdam University Press, 2015.

82


6.5 Marktreferenties in het begrippenkader van corporaties

6.5.1 Het dominante marktdenkenVanafdeverzelfstandigingmiddenjarennegentigzijnwoningcorporatiesmeeralsbedrijvengaanfunctioneren.Indezelfdeperiodeontstondwereldwijdeenklimaatvanneoliberalisme.Hetpubliekedomeinenmaatschappelijkmiddenveld,waartoeookcorporatiesbehoren,werdensteedsmeerbenaderdmetbegrippenendenkwijzenuit’demarkt’,zoals:

● privatiseringenconcurrentiealsmanieromkostentedrukkenenkwaliteitteverhogen; ● huurdersals‘consumenten’of‘klanten’,diewordenbenaderdmetaanbodenmarketing;

● fuserenenschaalvergrotingalsmanieromtekomentotmeerefficiëntieendoelmatigheid;

● hetontwikkelenvaneenvermogensbeleidmethetinkopenvanslimmefinanciëleproducten,waarvanderivateneentragischvoorbeeldzijn;

● hetgaanwerkenmetdemarktwaarderingvandesocialewoningvoorraad; ● hetmakenvanuitgebreiderisicoanalyses; ● eenredelijkriantloongebouwwaarintopsalarissenzichgingenspiegelenaandemarkt,watnodigzouzijnomgeschiktemensentekunnenwerven.

Hetintroducerenvanmarktbegrippenheefthetfunctionerenvandesectorverrijktenverbeterd.Nadenkenoverdoelmatigheid,rendement,efficiëntieenrisico’szorgtvoormeerbewustzijnoverdeeigenbedrijfsvoering.Tegelijkertijdishetdevraagofeenaantaldenkwijzennietongepastenonbruikbaar,wantsectorvreemd,zijn.Ditkomtindezeparagraafaandeorde.Zorgendebegrippenuitdemarktnietvoorteveelverwarring?Makenzedewereldnieteerderingewikkelderdaninzichtelijker?Ergo:brengenzedecorporatiesnietverdervanhuis?

6.5.2 Sectorvreemde begrippenDe‘pijn’vanhetmarktdenkenbijwoningcorporatieszitmetnameindevolgendeaspecten.

● Waardering bezit en markthuren.Vanuitmarktperspectieflatenwoningcorporatiesmiljardenaanhuurinkomstenliggen,omdatzehunwoningenniettegendemarktwaardeverhuren96.Deonderliggendedynamiekisconcurrentie,maardaarvanisindesocialehuursectorperdefinitiegeensprake.Ligtwaarderingtegenmarktwaardedanwelvoordehand?Dekernopgaveisjuisthetniétrealiserenvandemarktwaarde,omopdiemaniermensentebedienendiemarktprijzennietkunnenbetalen.Datdesectorhierookzelfmeeworstelt,blijktweluitdetombolaaanbegrippenomdewaardevancorporatiebezitmeeuittedrukken:

96 In ‘Hoe woningcorporaties hun waarde verliezen’, ESB, 4 september 2009, stellen Johan Conijn en Frans Schilder

dat corporaties jaarlijks € 5,5 miljard huur laten liggen, afgezet tegen een potentiële markthuursom van 4,5% van de

WOZ-waarde.

83


markwaarde,(percentagevan)maximaalredelijkehuur,boekwaarde,bedrijfswaarde,beklemdemarktwaarde,WOZ-waarde,maatschappelijkewaarde,marktwaardeinbewoondestaat,marktwaardeinlegestaatenrecentbeleidswaarde.Uiteindelijkishetwaarderenvancorporatiewoningenopmarktwaardealleenzinvolbijverkoop,liberaliserenenniet-Daeb-bezit,slechtsvooreenkleindeelvandevoorraaddus.DitzetookalleinspanningenomtoteensplitsingtussenDaebenniet-Daebtekomenineenanderlicht.Detijdenhetgelddiedezestelselaanpassingkost,staatingeenverhoudingtotwatdieoplevert.Temeerdaardezesplitsing(nog)nietgericht wordtbenutomtotbeterevolkshuisvestelijkeprestatiestekomen.Datisnamelijkpashetgevalalsdeonbenuttebestedingsruimteinniet-DaebwordtingezetinhetDaeb-bezit.ErisdanookveelvoortezeggenhetonderscheidtussenDaebenniet-Daebopteheffen,zekeralsermetinkomenshurengewerktzougaanworden.HetpastookbeteromdeWOZ-waardeminderofgeengewichtgeveninhetwoningwaardingstelsel.DatgeldtevenzeervoorhetbaserenvandeverhuurderheffingopdeWOZ-waarde,alzoudezemetdeinditboekvoorgesteldeuitruilc.q.stelselwijzigingwordenafgeschaft.

● Hogere uitgaven aan beheer en onderhoud.Woningcorporatieszijninvergelijkingmetmarktpartijenmeergeldkwijtaanbeheerenonderhoud97.Ditkloptweleenbeetje,maarhierwordenappelsmetperenvergeleken.Dewoningvoorraadenbijbehorendebeheer-enonderhoudsopgavenvanwoningcorporatieszijnwezenlijkandersdandievanparticuliereverhuurdersenbeleggers.Desocialevoorraadisouderenbestaatuitmeereengezinswoningen.Ookisdedoelgroepanders:corporatiehuurderszijnkwetsbaarder,hebbeneenlagerinkomenenerisgeenselectieofuitsluiting‘aandepoort’.

● Huurders als klanten. Bijveelcorporatiesstaat‘deklantcentraal’enwordtveelenergiegestokeninonderzoekennaardeklanttevredenheid.Daarisweinigmismee,maarhetbegrip‘klant’krijgtnognietdeinvullingdiebijdesectorpast.Vaakhebbenhuurdersenwoningzoekendenals‘klant’geenkeuze,ondermeeromdatdoelgroepenenaanbodduidelijkzijnafgebakend.Wonenisbovendiengeensnelgebruiksartikelenhuurderszijnnietalleenconsument,maarzelfmedeverantwoordelijkvoorhetleefklimaat.Ookisernogmaarweinigsprakevanklant-endoelgroepgerichtmaatwerk.Enkelevoorbeeldenterillustratie.Datagerichtgebruikenomwoningzoekendenen/ofhuurdersmetverhuiswenseneenspecifiekaanbodtedoen,kentdesectorniet.Huurdersdiegoedkoopofduurscheefhurenmeteenpassendaanbodbenaderenofgerichttotkoopverleiden,gebeurtnauwelijks.Zelfbeheerofwoningbezitinbewonershandengevenverlooptaancorporatiezijdemoeizaam.Buurtenopeen

97 In het artikel uit de vorige voetnoot becijferen Conijn en Schilder de extra uitgaven op € 1,34 miljard. Daarnaast kan

verlenging van de levensduur van het bezit met 25 jaar in totaal € 25 miljard extra opleveren.

84


specifiekemanieraanbiedenen‘branden’isuitzonderlijk,waarhetproblematiserenenstigmatiserenervanaandeordevandedagis.Eenpositievegebiedsbrandingzouveelkunnenopleveren.98

● Financieel en maatschappelijk rendement.Financieelrendementheeftmethetmarktdenkenterechtwatmeeraandachtgekregen.Hethelderafwegenvanfinancieelenmaatschappelijkrendementluktechternognauwelijks.Hetdriekamermodelenbegrippenals‘maatschappelijkbudget’voegenteweinigtoebijhetformulerenenonderbouwenvanmaatschappelijkeopgavenenhetmakenvanafwegingen.Alsorganisatiemodelschietenzetekort.Hetformulerenvan(minimale)rendementseisenvanbijvoorbeeld3of5%voordesector,ofvooreenspecifiekcomplex,isweliswaarbehulpzaambijhetafwegenvan(investerings)kostenenbaten,maarwordtalgauwdogmatischenstar.

6.5.3 Naar eigen hulpmiddelen, referenties en parametersErtekentzichindesamenlevingeenbewegingafommeermaatschappelijkeantwoordentevindenophetdoorgeslagenneoliberalisme.Ookindecorporatiesectorwordtgezochtnaaralternatievenvoorhetmarktdenken,metsectoreigenhulpmiddelen,referentiesenparameters.Hetdraaitdanomdebeantwoordingvandrievragen.1. Welkeopgavenliggenerenwelke(extra)activiteitenondernemencorporatiestegen

welkekosten?2. Welkemaatschappelijke(meer)waardenenprestatieslevertditopenhoedoelmatigis

deaanpak?3. Hoeefficiëntgebeurtdit?

Vijfcorporatieshebbeneenformatontwikkeldomlangstweelijnenmaatschappelijkeprestatiesinzichtelijktemakenente(gaan)normeren99.Hetvoorstelisomaandeinput-kanttewerkenmetvierbestedingscategorieën/activiteiten:huurkorting,onderhoud,beheereninvesteringen;enaandeoutcome-kantmetzesmaatschappelijkeprestatie-velden:betaalbaarheid,beschikbaarheid,kwaliteitvandewoning,kwaliteitvandeomgeving,woongenotenduurzaamheid. Zoontstaatinzichtindeprestatiesentoegevoegdewaardevancorporaties.Vervolgenskanwordenbepaaldwaarhuninefficiëntieszitteninvergelijkingmetmarktpartijen.Ookkandezewerkwijzeinhetoverlegmetgemeentenenhuurdershelpendeopgaven,(beleids)wensen,afwegingenengevolgenzichtbaarenbespreekbaartemaken,omzototeengedeeldbegrippenkadereneengemeenschappelijketaalteleiden.

98 Gebiedsbranding – Samen werken aan succesvolle wijken, Kans Kars en Rian Peeters, De Haagse Hogeschool /

Lectoraat Grootstedelijke Ontwikkeling, Den Haag,2019.

99 Goed besteed? - bestedingscategorieën van de Maatschappelijke Kamer, Kopgroep Maatschappelijke Kamer

bestaande uit Eigen Haard, Vidomes, Portaal, Woonbron en Wonen Limburg; rapportage Wouter Rohde, februari

2015.

85


Format voor het beoordelen van activiteiten en prestaties van woningcorporaties

prestatie/besteding

betaal-baarheid

beschik-baarheid

kwaliteit woning

kwaliteit omgeving

woongenot duurzaam-heid

huurkorting

onderhoud

beheer

investeringen

DitmodelkantotslotgoedhelpenbijhetverderuitbouwenvandeAedes-benchmark.Opditmomentlukthetindezebenchmarknogonvoldoendeomdemaatschappelijkeprestatiesuittedrukkenindematewaarineencorporatieantwoordweettegevenopdevoorliggendemaatschappelijkeopgaven.DaarbijhulpmiddelenalsdeIndicatieveBestedingsruimte(IBW)enhetwerkenmetvisitatiecommissiesnaardeprullenbakverwijzenzondereenbeteralternatiefaantedragen,istemakkelijk.

EenapartpuntvanaandachthierbijzijndemethodenenaannamesdieWSWenAwhanterenbijhetbepalenvandefinanciëlegrenzenenborgingsruimtevanwoning-corporaties.Zijndezenietoverdrevenstrengenrisicomijdend?WSWenAwbetogendat debestedings-enborgingsruimteafneemtalsállecorporatiesscherperaandewindvarenenhunbeleidoptimaliseren.Datzousectorbreedveelminderruimtebiedenomtekortenoptevangen.Ditkomtneerophethanterenvaneenverzekeringsprincipetegenzakenwaaraanjeweinigkuntdoen.Hetisgeenpogingomrisico’s-zoalsdubieuzeinvesteringen,financiëleproductenofaankopenvangrondofvastgoed-scherptelokaliseren,inteperkenenwaarnodigtekunnenafdekken.VoorhethanterendoordeWSW-achtervangersvaneenzekerheidsmargevan99,0%geldteenbeetjehetzelfde.Enzijndediverseaannamesoverlevensduur,renteontwikkeling,vastgoedwaardee.d.adequaat,evenalsdemethodenencriteriadiefinanciëlemarktenencredit-ratingbureausbijleningengebruiken?

86


7. Samenvatting, conclusies en aanbevelingen

Zoektocht

Ditboekiseenzoektochtnaardemanierenwaaropwoningcorporatieshunmaatschappe-lijkewaardekunnenvergroteneneruithalenwaterinzit.Dekerntakenwaarvoorcorporatiesooitinhetlevenzijngeroepenenhunmaatschappelijkeopgavenstaandaarbijcentraal.Dat isenblijftdeijzerendriehoekvandesocialehuisvesting:betaalbare,goedehuisvestingbeschikbaar(helpen)makenvoorwiedatnietopeigenkracht(envia‘demarkt’)voorelkaarkrijgt.

Sociale huisvesting op koers of toch niet?

Woningcorporatiesleverenindedriehoekbeschikbaarheid-betaalbaarheid-kwaliteitwaardevollebijdragenaanhetwonenenaandesamenleving.Datdoenzemeteenaanbodvanongeveer2,3miljoensocialehuurwoningen-eenkleine30%vandetotalewoning-voorraad-metinderegeleengoedekwaliteit,diegoedwordenonderhoudenenbeheerd.Dewoningenwordeninsamenwerkingmetgemeentenenmaatschappelijkeinstellingen‘rechtvaardig’toegewezen.Woningcorporatiesleverendaarnaastwaardevollebijdragenaanhethelpenvoorkomenenoplossenvanhuurschulden,overlastensocialeproblemen.Ookzettenzijzichinvoorleefbarebuurten.Demeestecorporatieszienditonverminderdalshunmissie.

Tochpresterenwoningcorporatiesopvijfonderdelenmindergoeddangeziendeveranderdemaatschappelijkeopgavenzoukunnenenmoeten:1. de betaalbaarheidisverslechterden/ofproblematischvoorhuishoudensmeteen

minimum-oflaagmiddeninkomenen(eenouder)gezinnen;2. beschikbaarheid:eriseentekortaanwoningeninkrappemarktenvoorstarters,(grote)

gezinnen,‘spoedzoekers’enmensenuitdeopvang;3. de doorstromingisindesocialewoningvoorraadtelaag.Dezewordtnietoptimaal

ingezetopdevraageneristeveelscheefheidnaarinkomenenprijs-kwaliteit;4. de kwaliteitvanwoningenwijkisdoorgaansgoed,maarineenaantalvroeg-

naoorlogsecomplexenschietdezetekort;5. duurzaamheid:veelwoningenzijnnogonvoldoendeduurzaamendeaanpakenhet

tempozijnnognietgoedontwikkeld.

87


Opgaven en financiële bestedingsruimte

Aljarenisereenstrijdgaandetussenderijksoverheidendewoningcorporaties.HetRijkhanteerteenstrengeWoningwet,eenverhuurderheffingenfiscaleaanslagen(VPBenATAD).Dewoningcorporatiesvindendathierdoorhuninvesteringsruimtevoordeopgavendrastischwordtingeperkt.Intussenpompenoverheidencorporatiesmiljardeneuro’srond.Deverhuurderheffingleidttothuurverhogingendiehetbeslagophuurtoeslagdoentoenemenendebetaalbaarheidverslechteren.Alsreactiewordendehuurstijgingenwatgematigdenkondigtdeoverheidverbeteringen(maarookbezuinigingen)aanopdehuurtoeslag.Persaldowordtdebetaalbaarheidteweinigsubstantieelendoelgroepgerichthersteldenverbeterd.

Corporatieshebbeninmiddelseensubstantiëleextrabestedingsruimtevoorinvesteringeninnieuwbouw,verbeteringofhuurmatiging.ErisveeldiscussieoverdecijfersendeaannamesenmethodendiedeAutoriteitwoningcorporatiesenhetWaarborgfondsSocialeWoningbouwhanterenbijhetbepalenvandezebestedingsruimte,maarvaststaatdathet

gaatomvelemiljarden.Eenbedragdatverderomhoogkanalshet‘dode’gelduithetniet-Daebbezitkanwordeningezetindesocialevoorraad(deextra‘indicatieve’bestedingsruimtewordtdanergenstussen€10,9en€21,7miljard),alshetscheefwonenverderwordtterug-gebracht,alserwordtgekozenvooreensoberderniveauvanrenovatieenalsermeerbezitwordtverkochtdatnuzowelvolkshuisvestelijkalsfinancieelondoelmatigfunctioneert.

Corporatieslopenbijhetwerkenaanhunopgavenvooralaantegenhetgebrekaanbouwlocaties,bouwcapaciteit,lokaleslagvaardigheidensamenwerking.Maarhetgebrekaanmiddelenisgeenknelpunt:erlijktvoldoendefinanciëleruimteenpotentiebinnendecorporatiesectoraanwezigomdeopgavenopeigenkrachtterealiseren.Kortsamengevatishetbeelddaarbijalsvolgt:

● debenodigdeextranieuwbouwkanwordengefinancierduitverkoopopbrengsten; ● hetverbeterenenverduurzamenkanbijeenrealistischeaanpakkostenneutraal; ● deverbeteringvandebetaalbaarheidwordtgefinancierdmetdebeschikbareextrabestedingsruimteendeopbrengstenvanhetverzilverenvangoedkopescheefheid.

Corporatieszoudenopdezemanierdepotentieinhuneigenvoorraadenhunborgings-eninvesteringsruimtescherperenbeterbenutten.Naastdezeoptimaliseringvanbeleidzoudesectorkunneninzettenopeen‘uitruil’vandeaancorporatiesopgelegdeheffingentegendehuurtoeslag.Hetzalnietbijelkecorporatiemogelijkzijnomalleopgaventekunnenoppakken,endankomteenvereveningbinnendesectorinbeeld.Deoverheidtreedtdaarbijindiennodigalsregisseuropengebruiktde‘uitruil’vaninvesteringenenprestatiestegendediverseheffingenals‘hefboom’.

Beschikbaarheid, ook voor middeninkomens

Naasthettoevoegenvanwoningendoornieuwbouwenherbestemmingzijnerookmogelijkhedenvoorhetbeterkoppelenvandewoningvraagaandebestaandevoorraad.Deverhoudingtussendekwaliteitenprijsvandewoningenhetinkomenvandebewonerzijnnietaltijdinbalans.Erzijngoedkopeendurevormenvanscheefhuren.Mogelijkkanmeteenmeerflexibelengedifferentieerdhuurbeleid,verkoopeneenmeerflexibelegrenstussenhetDaebenniet-Daeb-segmentaaneendeelvandewoningvraagtegemoetwordengekomen.Binnendehuidigetoewijzingsregelskanbovendiendebestaandemargevan10-20%veelmeerdannuwordenbenutomooklagemiddeninkomenstebedienen.Mogelijkkaninkrappemarktenookdeliberaliseringsgrens(alofniettijdelijk)wordenverhoogdeninruimemarktenverlaagd.Deniet-Daeb-takkanwordenopgehevenen/of(deels)wordenverkocht,medeominvesteringsmiddelenteverwervenwaardatnodigis.

Woningcorporatieshebbenindehuidigemarktverhoudingeneengeringerolentoegevoegdewaardeinhetmiddensegmentvandewoningmarkt.Ditismeereentaakvanmarktpartijen.Deoverheidmoetdanweladequaatoptredenalsmarktmeester,door

89


landelijkvoorwaardentestellenoverwoningkwaliteit,grootteenhuurprijzen.Ditisindeoverspannenmarktopditmomentdeenigeremedietegendeonaanvaardbarevormenvanprijsopdrijvingenwinstbejagdiezichvoordoen.Marktreguleringvandeprivatesectorwordthiermeeeffectieverdanhetgereguleerdinzettenvancorporatiesvoordevergrotingvanhetmiddensegment.

“MetdebouwafspraakinAmsterdamdat40%sociaal,40%middenhuuren20%marktmoetzijn,hebbenwedeinteressanteontwikkelingdatnietalleenhetdeelsociaalmaarookdemiddenhuurwordtgereguleerd.”

Laurens Ivens, wethouder Amsterdam

Kwaliteit

Woningcorporatiesstreven‘vannature’naareenhogewoonkwaliteit.Hetkansomsookeentandjeminder.Incombinatiemethuurverlagingenhetaanbiedenvanhuurkluswoningenkaneen‘budgetsegment’wordengerealiseerdvan10tot15%vandesocialevoorraad.Ookkanermeerruimtewordengemaaktdoor/voorzelfbeheer,bezuinigingenoponderhoudenefficiënterwerken.Welishetverstandigominhetdagelijksonderhoudenbeheerruimtetehoudenvoormeerinzetopleefbaarheid-schoon,heel,veilig,geenoverlast-enopdekwaliteitvandewoonomgeving.Insommigebuurtenvraagthetbestrijdenvancriminaliteitextraaandacht.Ditvergtmeersociaalbeheer,overlegensamenwerkingmethuurders,gemeentenenuiteenlopendemaatschappelijkepartners.

Erisvoldoendefinanciëleruimteindesectoromdeverbeter-enverduurzamingsopgaveopeendoordachtemaniertekunnenaanpakken.Dieruimteendeopgaveverschillenwelperregioencorporatie.Ookmoetdeaanpakzichnogverderuitkristalliseren.Bruikbareingrediëntenzijnondermeerhetslimcombinerenvanrenoverenenverduurzamenzondercomfortverbeteringoptedringen;eenwijkgerichteaanpakmetdaarbijpassendeenergie-bronnen,zoalszonne-enwindenergie,rest-enaardwarmte,waterstofgasviahetbestaandenetwerkenandereinnovaties;enselectieverinzettenopwoningenwaarhetwerkelijkzinheeftteverduurzamennaarenergielabelBenhoger.Randvoorwaardeisdatdetotalewoonlastenvoordehuurderniettoenemen,bijvoorkeurafnemen.

Betaalbaarheid

InhethybrideNederlandsesocialewoonstelseldragenzoweldewoningcorporatiesalsderijksoverheideenverantwoordelijkheidvoordebetaalbaarheid.Dezeisdeafgelopenjarenverslechterddoor(eerst)deinkomensdalingtijdensdeeconomischecrisisendaarnade

90


snelstijgendehuren(voorsocialehuurwoningenenmiddengroepen)endeafslankingvandeverzorgingsstaat(metlageretoeslagenvoordeprimairedoelgroepen).HetbeeldwordtnogslechteralswedehurenafzettentegendeminimalebudgettenvoorlevensonderhoudvanhetNibudenSociaalenCultureelPlanbureau.Huishoudensmeteeninkomenopofonderhetminimum,gezinnenmeteenlaaginkomeninkrappemarktenengroterehuishoudenswaarvooreenruimewoningteduuris,komenonderde‘armoedegrens’terechtenhunbetalingsrisico’swordengroter.

Hoekandebetaalbaarheidwordenverbeterd?Kanhethelpenomdeverantwoordelijkheidhiervoorbijéénpartijneerteleggen,rijksoverheid,gemeentenofdewoningcorporaties?Eenaantalredenenpleitenervoordatdecorporatiesdeverantwoordelijkheidnemenvoordebetaalbaarheidenditalshunhoofdprioriteitbenoemen,gecombineerdmeteenuitruilvanhuurtoeslagenoverheidsheffingen.Waarom?Allereerstligtbetaalbaarwonenhetdichtstbijdekerntaakenmissievancorporaties.Zijkunnenerinhunbeleidookveelaandoen.DecorporatieskunnensamenvoldoendefinanciëleruimtemakenomdehurenvoordegroepenmetdegrootstebetaalbaarheidsproblemenNibud-genormeerdtehelpenverlagenenomdehuurtoeslagoverbodigtegaanmaken.

“Vandatsysteemdeugteigenlijknietsmeer.Dehuurprijswetgevingisaaneentotaleherzieningtoe.Diebeschermingisnodigalsdemarktgespannenisenmensendaarlastvangaanondervinden.Indestadgeldtdatmisschienwelvoor50-60%vandebevolking.Ophetplattelandisdatveellagerenookmindernoodzakelijk.”

Paulus Jansen, ex-wethouder Utrecht, directeur Woonbond

Win-win door verzelfstandiging en bruteren (‘uitruilen’)

Eenalgemene‘uitruil’tussen-ofbeter:eenandereallocatievan-defiscaleheffingenopcorporatiesendehuurtoeslag-inclusiefeenbijvoorkeurzoveelmogelijkNibud-genormeerdeverbeteringvandebetaalbaarheidenhethuurbeleid-kostdewoningcorporatiesextrageld,maarkanoptermijnongeveeruit.Voordeoverheidisereenplusvan€0,5miljardperjaar,diedesgewenstinzetbaarblijftvoordesocialehuursector.Voorwaardendaarbijzijnweldatwoningcorporatieshun(ver)huur-enverkoopbeleidstevigoptimaliseren,realistischverbeterenenverduurzamen,debeschikbarebestedingsruimteenhetgeldvooroverheidsheffingeninzettenophuurverlagingcqbetaalbaarheid,eneenonderlingevereveningtussenwoningcorporaties.Almetalverbetertzodebetaalbaarheidenneemtzowelduuralsgoedkoopscheefwonenaf,wordtdesectornogdoelmatiger,kunnenveelsysteem-perversiteiten,onderlinggedoeenbureaucratieverdwijnenenwordendeuitvoeringskostenlager.

91


In schema: opgaven, kosten, dekking en ‘uitruil’ - globale financiële oefening (horizon 2030)Opgaven Kosten Dekking

Beschikbaarheid: > • 300.000 sociale huurwoningen toevoegen

Kwaliteit/verduurzamen: > • onderhoud/instandhouden• leefbaarheid • verduurzamen

Betaalbaarheid: >

a. binnen huidige stelsel verbeteren van huren

b. Nibud-genormeerd verbeteren van huren

kan kostenneutraal

260.000 vhe zijn al ingeboekt+ 40.000 vergt € 8 mrd extra

kan kostenneutraal

efficiënter + ‘budgetsegment’voldoende budgettaire ruimtevergt € 400 miljoen extra p/jr

kan met aanvullende dekking

€ 0,2 miljard p/j voor huur-verlaging duur scheefwonen

€ 0,5 miljard p/j voor huur-verlaging duur scheefwonen

• opbrengst extra verkoop 50.000 woningen = € 8 miljard

• opbrengsten + € 0,3 miljard p/j• bijdrage van € 1 miljard Rijk

uit huurbeleid, IBW en ‘uitruil’

• opbrengst verzilveren goedkoop scheefwonen+ 0,4 miljard p/j

• opbrengst verzilveren goedkoop scheefwonen + € 0,4 / 0,7 mrd p/j

• mogelijk 0,1 miljard dekking uit IBW (in één huurbeleidsvariant)

Financiële balans / ruimte bij ‘Nibud-huren’ en de ‘uitruil’ met heffingen en huurtoeslag:

Corporaties: inkomsten / beschikbaar + € 2,9 miljard aan heffingen € 0,4 - 0,7 miljard aanwezige bestedingsruimte (IBW) € 0,4 of € 0,6 miljard extra huur uit inkomenshuren extra kosten / uitgaven - € 0,5 miljard Nibud-huurvermindering duur scheefwonen € 3,4 miljard huurmatiging ter waarde van huurtoeslag

saldo / ruimte: +/- min € 0,2 tot plus € 0,3 miljard per jaar (bandbreedte) Rijksoverheid: + € 3,4 miljard uitgaven huurtoeslag corporatiehuurders - € 2,9 aan heffingen woningcorporaties

saldo / ruimte: + plus € 0,5 miljard per jaar

Uiteraardmogenerinditnieuwestelselgeentoegangsbarrièresontstaanvoorgroependoordatcorporatiesomwillevanbetalingsrisico’s‘aandepoort’gaanselecteren.Verderiseenoplossingnodigvoordebetaalbaarheidindegoedkopeprivatehuursector.Particuliereverhuurderszoudendaarvoorbijvoorbeeld(hetbeheervan)hunsocialebezitkunnen

92


overdragenaanwoningcorporaties,waarnazijzichconcentrerenophethuursegmentvoordehogereenmiddeninkomens.Datgebeurtinkrappewoningmarktendoordeprijsontwikkelingfeitelijknual.Ofzijmakensoortgelijkeafsprakenmetderijksoverheidoverhetgereguleerdedeelvanhunwoningvoorraad.

“Debetaalbaarheidmoetstelselmatigwordenverbeterd.Deuitvoeringvandehuurtoeslagmoetdoordewoningcorporatiewordengeorganiseerd,zodatzijhethuurbeleidweergaanvoelen.Dekaderstellingblijftietsvandepolitiek.Misschienmoetjenietinhetsysteemwillenprutsen,danzitjenogsteedsindemargetedenken.Misschienmoetenweietsheelandersmaken.”

Monique Govers, directeur-bestuurder Omnia Wonen

93


Nieuwe wet- en regelgeving en de tĳdgeest

Hoedraagtdenieuwewet-enregelgevingbijaanhetopkoersbrengenenhoudenvanwoning-corporaties?Denieuweregelgevinghelptzondertwijfelomdeopgavenmeercentraaltestellenendaarvoorinstrumentenaantedragen.Metnamedepassendheids-toetsbijlageinkomensgroepenendemargevan10-20%indewoningtoewijzingvoorlagemiddeninkomensgroependragenbijaanhetbetermatchenvandedoelgroepenmetdevoorraad.Erisechtermeernodig:huurverlagingineendeelvandevoorraad,verbeterenvanderelatietussenprijs,kwaliteit(engrootte)eninkomen,flexibelecontractenenniet-Daeb-grenzenenhetaantrekkelijkermakenvanwoningdelen.Ookmoethetaanbodmodelindewoningtoewijzingmetzijnvervuildewachtlijstenopdeschop.

Opeenaantalpuntenschietdenieuweregelgevingzijndoelvoorbijenzorgthijvoor ballast.Voorbeelden:destarrescheidingtussenDaebenniet-Daeb,deoverdaadaanverantwoordingsregelsdieteweiniggerichtzijnoprisicoreductieenhetontbrekenvankadersvoorregionalisering.NietteminbiedtdenieuweWoningwetwoningcorporaties meerruimteomhunmaatschappelijketaakenmeerwaardeintevullendanzenudoen.Dieruimtealsnogbenuttenisnietalleeneffectief,maarpastookindehuidigetijdgeestwaarinweerafstandwordtgenomenvanhetlangdominerendeneoliberalemarktdenken.

Woningmarkten zĳn regionaal

Opdewoningmarktzijndeopgavenenproblemeninmeerdereofminderemateregionaal.Ditgeldtookvoordebeschikbaremiddelenenbestedingsruimte.InHaaglanden,Midden-Holland,Rotterdam,MetropoolregioAmsterdamenLimburghebbencorporatieseenrelatiefongunstigefinanciëlepositieenrelatiefgroteopgavenindeinstandhoudingenverduurzamingvandebestaandevoorraad.Ditbeperktdeinvesteringsruimte.Tegelijkertijdstaattweederdevanallewoningendiezijnovergeheveldnaarniet-DaebindeprovinciesNoord-enZuid-HollandenleidenvooralinderegioAmsterdamdehogeenstijgendeWOZ-waardestothogeverhuurderheffingenvoordecorporaties100.Datbiedtmogelijkhedenvoorverkoop,medeomdaarmeedebestedingsruimtetevergroten.

Omrechttedoenaanhetregionalekaraktervandeopgavenzoudenookbeleidskadersmeeropregionaalniveaugeformuleerdmoetenworden.Metderecentenegentienwoningmarktregio’siseeneerstestapgezetrichtingregionaliseringvanhetwonen. Maarderegelgevingblijftonverkortlandelijk,waardoordeinkomensgrenzenvandoelgroepen,deaftoppingsgrens,huurtoeslagenwoonruimteverdelingnogsteedsonvoldoenderechtdoenaanregionaleverschillen.BovendienisertussenRijkengemeenteniets-behalvesomswatgoedewil-dateenadequateregionaleaansturing

100 De Autoriteit Woningcorporaties stelt zelfs dat de WOZ-grondslag van de heffing hier afbreuk doet aan het

hele stelsel. Zie Sectorbeeld 2018 en ook Staat van de Volkshuisvesting 2019, Ministerie BZK.

94


faciliteert.Hetiseenforshiaatindewet.Hetagendeertbovendiendenoodzaakommeerwerktemakenvanverevening.Vooralsnogsturencorporatiesnochoverheidophetomgaanmetovermaat,laatstaandathettotserieuzeverkenningenkomtvooronderlingeverevening.

Naar inclusief sociaal wonen plus

Eriseenbreedgedeeldeopvattingindecorporatiesectoroverhetbelangvanhettegengaanvanruimtelijkesegregatieenhetbevorderenvangemengdewijken.Daarvanwordendepositieveeffectenoverschat;onduidelijkblijftookwateenidealemixisvaneenwijkbevolking.Fysiek-ruimtelijkeingrepenomdittebereiken,zijnbovendientijdrovendenkostbaar.Daarbijwordttenonrechteveronderstelddatgemengdewijkeneenpanaceezijnvoorsocialeproblemen,watresulteertineenvoorliefdevoorfysiekeaanboddifferentiatie.Ookwordenhetstrategischverkopen,inkomenshurenenhetliberaliserenvanwoningen–anderemanierenomdesgewensttotmeerdifferentiatietekomen–tenonrechtealsnelgelijkgesteldaanmarginaliseringvandesocialehuursector.Hetgaatombetrekkelijkkleineaantallen.

Hetiszinnigeromconcreteleefbaarheids-ensocialeproblemenaantepakkenwaardiezichvoordoenofdreigen,dantekiezenvooreenfysiek-ruimtelijkeinsteek.Verderishetzinvoltewerkenaanconcretevormenvan‘gemengdwonen’:woonprojectenwaarinverschillendegroepenmensendoelbewustsamenwonen,contactonderhoudenengezamenlijkactiviteitenondernemen.Hetkanhierbijgaanomregulierehuurdersmetex-dak-en-thuislozen,studentenmetjongerenmeteenlichtverstandelijkebeperking,werkendejongerenmetmensenmeteenpsychischekwetsbaarheidofjuisteenwaaieraandoelgroependoorelkaar,waaronderookouderenenstatushouders101.Ditsoortprojectenkaneenwaardevollebijdrageleverenaandeopvang,huisvestingendoorstromingvanzowelbewonersmetalszonderbegeleiding.Zedoeneenberoepoppositievekrachtenindesamenleving,hebbeneenpreventievewerkingendragendaadwerkelijkbijaaninclusiefwonen.Doordaarnaastalswoningcorporatiesinsamenwerkingmetanderepartnershuurdersookkansenoplerenenwerkente(helpen)bieden,wordtdebijdrageaaneeninclusievesamenlevingnoggroter.

Tot slot: naar een herpositionering van de woningcorporaties?

Inditboekwordteenvergaande,maarindekern‘eenvoudige’stelselwijzigingvandecorporatiesectorbepleit.Ditisvermoedelijkdoelmatigerdandeveelheidaanverbeter-

101 Zie bijvoorbeeld: Goede buren – Lessen uit gemengde woonprojecten in Utrecht, Maarten Davelaar, Aly Gruppen,

Jeroen Knevel, Kenniscentrum Sociale Innovatie Hogeschool Utrecht, 2018.

95


voorstellendiemomenteelindesectorcirculeren.Dezemondenuitindetail-regelgevingenhebbenhetgrotegevaarinzichdezakennogingewikkelderentijdrovendertemaken.

“Ikbenheelterughoudendovereennieuwebrutering.Erzijnmeerderestelselsdenkbaar.Maarikwilgeennieuwestelseldiscussieswaarje2tot3jaarmee verderbent.”

Marnix Norder, voorzitter Aedes.

Hetlijkteropdatdewoningcorporatiesmomenteelnietbereidofinstaatzijnzelfdezestelselwijzigingopgangtebrengen.Tochzouikdatwillenbepleiten.Laatcorporatieshetinitiatiefnemen,zichnietteafhankelijkopstellen,ofzichnietkleinermakendannodig.Alishetlastigenzijnopgaven,mogelijkheden,omstandighedenenook(lokale)belangenverschillend,pakdehandschoenop.Hetzoueengemistekanszijnopgewektteblijvenaanmodderen,jeaftezettentegenheffingenzondermetconstructievevoorstellentekomen,oftevergeefsopeensysteemtherapeuttewachten.

Alscorporatiesdehandschoennietoppakken,kandeoverheidwellichtdeleidingnemenindebroodnodigeveranderingenendaarvoordekadersenconditieshelpencreëren.Datkandoordeverhuurderheffingalshefboomte(blijven)gebruiken,eneventueelverderuittebouwen,omdemaatschappelijkeprestatiesvanwoningcorporatiesoppuntenbijtesturen.Hetzoubeterzijnomintezettenopeenflinkesysteemwijzigingenvereenvoudigingenalsoverheiddaarinhetvoortouwtenemen.Hetzieternietnaaruitdatditindehuidigekabinetsperiodegaatgebeuren.

Misschienkanterafsluitingvanditboekhetschetsenvaneentoekomstperspectiefhelpen,waarindeverbeeldingaandemachtis.Eenverbeeldingvaneenstipaandehorizon–‘waargaanwemetzo’nstelselwijzigingdanmetz’nallennaartoe’–bijwijzevaninspiratiebron.Opdatwoningcorporatieshunmaatschappelijkewaardevergroten.

“Ikzieveranderingennietzosneluitdesectorzelfkomen.Wehebbenmetz’nallenzo’ncomplexsysteemgebouwdinonzeverzorgingsstaat.Hetheeftdangeenzinomeenpaarschakelaarsomtezetten.IkzieeensoortvanStaatscommissievoormediehetbrederbekijkt,inclusieffiscaliteit,toeslagenenbelastingwetgeving.Alleendaarmeekunjekijkenhoehetvrijer,simpelereneffectieverkanwordengeorganiseerd.Indetussentijdzullenlokalepilotsvoorverlichtingmoetenzorgen.”


96


De aanbevelingen voor de woningcorporatiesector in het kort

Betaalbaarheid ● Neemdebetaalbaarheidalsabsoluteprioriteitenmaakalleandereopgavendaaraanondergeschikt.Maakdehuurtoeslagoverbodig.

● GainhethuurbeleiduitvandebudgettenvoorlevensonderhoudvanhetNibudenleiddaaruitafwelkehurennogbetaalbaarzijn.Datzijndantevens‘inkomenshuren’.Bakendedoelgroepafopmaximaal20%toewijzingaanen 10-15%bewoningdoor(lage)middeninkomens.

● Verbeterdematchtusseninkomen/prijsenkwaliteitbij(eerste)verhuur,maarookbijzittendehuurdersdooreen( jaarlijkse)inkomenstoets,incombinatiemeteengenormeerdepassendheidstoetsnaarkwaliteitc.q.woningwaarderingspunten(exclusiefWOZenE-label).

● Paseventueelspecifiekelokaleofregionalenormeringentoe(danmotiverenentoetsen).

Beschikbaarheid ● Voegwoningaanbodtoewaarvraagnaaris,regelvoldoende-aldanniettijdelijke-locatiesengebouwenomgeschikttemakenvoorbewoningdoordedoelgroep(en).Maaktempo.

● Werkvooralookaaneenoptimalebenuttingvandeeigenwoningvoorraaddoormiddelvaneengedifferentieerdverbeter-,huur-enaan-/verkoopbeleid.

● Werkaaneenbeterematchtussenaanbodenvraag.Neemhethuidigeaanbodsysteemopdeschopenvervangdatdooreendoelgroepgerichtewoonruimteverdelingmeturgentieenmaatwerkperdoelgroepenaanbodsegment,inplaatsvanvoorrangopinschrijfduur.Werkmeteen‘flexibeleschil’eneenbudgetsegmentvoorspoedzoekersenurgenten.

● Realiseermetmarktpartijengemengdebouwprojectenopelkaarslocaties;spoordeoverheidaantotreguleringvanhetmiddensegmentvandemarkt.Stigmatiseerdeeigensectorniet.

Kwaliteit ● Werkconcreetopstraat-encomplexniveauaanhettegengaanvanoverlastenaanleefbareinclusievecomplexenenbuurten.Biedthuurderswaarmogelijkookkansenvoorlerenenwerken.Ditiseffectieverdaneenabstractengeneriekbeleidvan‘gemengdewijken’enfysiekeherstructurering.Zoekdaarbijactiefsamenwerkingmetmaatschappelijkepartners.

● Zorgopkortetermijnvooreen‘budgetsegment’vancirca20%vandevoorraaddooreenbijpassendhuur-eninstandhoudingsbeleid.

97


● Ontwikkelopmaatrealistischerwijk-enwoninggerichtemanierenvanverduurzamen,diebehalveenergie-enCO2-neutraalookkostenneutraalzijnennaastdemilieubelastingookdewoonlastenzoveelmogelijkverminderen.Neemhuurdersendebuurtdaarinactiefmeeencombineerverduurzamingwaarmogelijkmetgrootonderhoud/verbetering.

Proces- en systeeminnovatie ● Maaklokaalenregionaalprestatieafsprakenmetgemeenten,anderecorporaties,huurdersenanderepartnersenontwikkel-waarnodig-regio-specifiekekadersenmiddelen.Zoekbijeventuelefinanciëletekortendeoplossinginonderlingetaakverdelingenfinanciëlesteun.

● Verzelfstandigalscorporatiesector.Doevoorstellenaandeoverheidomalleheffingenendehuurtoeslag‘uitteruilen’tegenprestatiesophetvlakvanbetaalbaarheid,beschikbaarheid,leefbaarheidenverduurzaming.Combineerdatmeteenvoorstelvooronderlingeverevening.

OnderzoekTenbehoevevanbovenstaandepuntenishetzinvoldevolgendezakennaderteonderzoekenenzoveelmogelijkuittewerkeninvoorstellenenwerkwijzen:

● deopgavenenbestedings-/investeringsruimteoplandelijk,regionaalenlokaalniveau;

● handigeinstrumentenomopdezedrieschaalniveausondoelmatighedenoptesporenentotbeleidsoptimalisatiestekomen;eneensimpelfinancieelmodelomdiversebeleidsoptiesdoorterekenen;

● deeffectenvanNibud-hurenvoordehuuropbrengstenendehuurtoeslag; ● deeffectenvanlevensduurverlengingopdekostenenbatenvanhetverbeterenenverduurzamenvandesocialevoorraad;

● vorm,inhoud,schaalniveauenbestuurlijkesanctioneringvaneenregionaliseringvanbeleidskadersenregelgeving,inclusiefonderlingeverevening;

● demethodeenaannamesonder/achterdenormeringvandebestedings-enborgingsruimte.

98


8. Een wenkend toekomstperspectief: hoe het zou kunnen gaan in 2025?

Ditboeksluit,metdenodigeknipogenenreserves,afmeteenschetsvan‘hoehetook zoukunnengaan’:meteenwervendtoekomstperspectiefvanhoewoningcorporaties,overheid,marktpartijenenhuurdersin2025doelmatigenefficiëntsamenwerkenaaneenoptimaleeneigentijdsevolkshuisvesting.

8.1 Woningcorporaties

Dewoningcorporatieshebbenhetgoedhuisvestenvangroependiedatnietopeigenkrachtkunnenscherpophetnetvlies.Overdebedoelingenhet‘waarom’isweinigonduidelijkheidenerwordtmetélanaaneeneigentijdseinvullinggewerkt.Hetisalweervierjaargeledendatdewoningcorporatiesin2021deverantwoordelijkheidvoordebetaalbaarheidopzichnamen,doorperdirecteenhuurbeleidtegaanvoerendatisgebaseerdopdeNibud-budgettenengoedaansluitbijdebestedingsruimteperdoelgroep.DatmaaktedehuurtoeslagdoorhetRijkoverbodig.

NaveelinternediscussieisAedestoenook,insamenwerkingmetderijksoverheid,eenonafhankelijkbestedings-envereveningsfondsgaanopzetten.Datfondsgeeft(twee)jaarlijksaanallecorporatiesbindendeadviezenoverhuninvesteringenenbestedingen,inclusiefstortingentrekkinguithetnieuwe‘FondsSociaalWonen’(FSW).Hetfondswordtgevoedmetdemiddelenuitdeverhuurderheffingenandereoverheidsbelastingen;enmetdefinanciëleruimtediecorporatieshebben(gemaakt)bovendeeigeninvesteringsopgaven(‘overmaat’).HetFSWwordtbinnenkortondergebrachtbijhetWaarborgfondsSocialeWoningbouw.Eventueletekortenwordenondervoorwaardendoorderijksoverheidaangevuld.Bijonvoorzieneomstandigheden-economischetegenspoedofanderegroteveranderingen-wordendeafsprakenenuitgangspunteninoverlegherzien.Jaarlijksvindteentoetsingplaatsdooronafhankelijkedeskundigen.Deervaringenindezeeerstejarenmetditfondsen‘Nibud-huren’zijnbovenverwachting.

Decorporatiesvoerensindsdieneengedifferentieerdenflexibelhuurbeleidnaarprijs,kwaliteiteninkomenenwerkenopdezewijzeaanhetverminderenvandiversevormenvanscheefhurenenvanmismatchestussenprijsenkwaliteitentussenwoninggrootteenomvangvandehethuishouden.Jaarlijksvindteentoetsingplaatsopdezematchingmetbehulpvande‘optimaliserings-index’,waarinookdefrictie-scheefheidisopgenomen.Corporatieswijzentoeoppassendheidenurgentieinplaatsvanopwachttijd.Zehebbenin2021ookeengoedkoopbasissegment-de‘budgetwoning’-geïntroduceerd,datinmiddelsruim15%vanhunvoorraadvormt.

99


Decorporatieshantereneengematigderendementseisvan2%,somszelfsminder.Nu debetaalbaarheidisgeborgd,zettenzijhunbestedingsruimteinoptweeopgaven:hettoevoegenvansocialehuurwoningeningebiedenwaardatnodigisenhetverbeterenenverduurzamenvanwoningenenleefbaarhoudenvandewoonomgeving.Zijrealiserenooksteedsmeervitaleeninclusieve(‘gemengde’)woonprojecten.In2020dedendecorporatiesdeaftrapvaneenurgentie-programmatijdelijkehuisvesting.Hetverkopenonder(sociale)voorwaardenvanwoningendiededoelgroepnietbedienen,istoenookweerbespreekbaargewordenengroeitsindsdiengestaag.

Doorhun‘revolving’-verkoopstrategievanniet-Daebengoedkoopscheefbewoondbezitwetendecorporatiesalenigejarenvoldoendemiddelenteverwervenomdebouwvanextranieuwewoningenmeetefinancieren.Daarmeeverkleinenzetevensdeomvangvanhunleningenenrentelasten,alhielpendelagerentetarievenvandeafgelopentien-twaalfjaarflinkmee.

Werkenaanleefbareeninclusievebuurtenisweerhelemaalterug.Samenmetmaatschap-pelijkepartners,gemeentenenbewonerswordtmetsuccesgewerktaanoverlast,schoon-heel-veilig,leer-woon-werk-projecten,integratieenontmoeting.Eindelijkisersindskortookeenevenwichtigeensluitendeaanpakvoorkwetsbarehuurdersenvoormensenmet‘verwardgedrag’.

Indewerkwijzeis‘DrieXoek’teherkennen,watstaatvoor‘DriemaalOp EigenKracht:‘betaalbaarheidensocialehuisvestingopeigenkracht’,‘decorporatiesectoropeigenkracht’en‘dehuurdersopeigenkracht’.Inzetishetmobiliserenvandemogelijkhedenenpotentiesdieallepartijenhebben.

8.2 Overheid

Deoverheidenhetpolitiekebestuurhebbenoverwonenongeveerdezelfdeopvattingenalsdecorporaties,alverschilthetbelangdatdiversepolitiekepartijenhechtenaansocialehuisvesting.Tochzittendeverschillenvooralinhet‘watenhoe’.Binnenhethuidigepolitiekekrachtenveldheeftdeoverheiddeneoliberaleopvattingenenwarrigedenkbeelden,compromissenenregelgevingvandevoorgaandeperiodealweereenpaarjaarachter zichgelaten.Datgingomhetopleggenvandemarktwaardering,hethanterenvandeWOZ-waardeendesplitsingvanhetbezitinDaebenniet-Daeb.

DerijksoverheidwerdaangenaamverrastdoorhetinitiatiefvanAedesomeenFondsSociaalWonenoptezettenenwerktdaaraanenthousiastmeedoorheffingenenbelastingenmetcorporaties‘uitteruilen’tegenconcreetgeformuleerdeprestaties,zoalshetoverbodigmakenvandehuurtoeslagendeaanwendingvandeaanwezigebestedingsruimtevoorbetaalbaarheid,beschikbaarheidenkwaliteitenverduurzaming.

100


Opnationaalniveauzijninsamenwerkingmetdewoningcorporatiesenkelebelangrijkedoorbrakengerealiseerd:eriseeneindegemaaktaanhetrondpompenvangeldbijentussendeoverheidendecorporatiesendebetaalbaarheidisflinkverbeterd.Welblijfthethanterenvanlandelijkenormeringenenhetinstellenvanwoningmarktregio’szonderwettelijkkaderenbestuurskrachtwringen.Hetkabinetheefteenstudieaangekondigdnaardemogelijkhedenomtekomentotnegentienregionalewoningcorporatiesenbestuursorganenvandeoverheid.Ditgeeftaanleidingtotverhittediscussies.

Omderegionaliseringteinstrumenteren,wordenbijwetregionalewoonvisiesenplannengeëistenperregiowaarnodigconcretenormeringenaangegevenvoordedoelgroep(en)enliberaliseringsgrens.Oplokaalenregionaalniveauzijnalwelmondjesmaatoverleggenopgebouwddiedeslagvaardigheidbijhetbepalenvanbouwopgavenenlocatiesenhetverlenenvanvergunningenproberentevergroten.Maarbeleidenbijbehorendewet-enregelgevingblijvennogsteedstevaakvastlopeningestoldepatstellingen.

Omdatdecorporatiesmet‘Nibud-huren’debetaalbaarheidborgen,richtenRijkengemeentenalenkelejarenhunaandachtopde‘Noodknop’omhetmiddensegmentteregulerenendaarmeemaatschappelijkongewensteuitwassenbijtesturen.Erwordtsteedsmeergewerktmetde‘bewoningseis’enbindendenormeringenvanomvang,prijseninkomen.Eriseenoverdrachts-belastingvan8%ingevoerdbijverhuuraanderden.Deoverheidstaatdebouwrolvancorporatiesinditsegmenttoe,alshetviademarktnietluktomlokaalafsprakentemaken.Datistoenutoeslechtstweekeervoorgekomen.

Demilieuregelgevingwordtdelaatstepaarjaareenstukbeter,maarhetblijftnogsteedszoekennaarwerkbarekadersenafspraken.

Demeestegemeentenzijnbijdewoonruimteverdelingbegin2022overgestaptopeenvraagsysteem,waarbijmetwoningcorporatiesafsprakenwordengemaaktoverdeurgentievandoelgroepenenoverhoesneldiegeholpenworden-inderegelbinnen0tot12maanden.

8.3 Huurders en woningzoekenden

Huurdersenwoningzoekendenverkerenineenafhankelijkepositie.Hetgaatomnogalverschillendedoelgroepen,waarvandemogelijkhedenenbelangenuiteenlopen.Ookverschillendemogelijkhedenomhunbelangteuiten.BijdeWoonbondalsbelangrijkstehuurdersvertegenwoordigerligthetaccentopgeneriekebelangenvangevestigdehuurdersenminderopdievanwoningzoekenden.

Specifiekebelangenorganisatieseninstellingenvoormaatschappelijkeopvangenzorgbrengendebelangenvanwoningzoekendenmetsteedsmeersuccesvoorhetvoetlicht.

101


Sinds2021isdeBUW(BondvoorUrgentWoningzoekenden)actief.Zijslaagdenerbinneneenjaarinommethunslogan‘urgentieteltinmaanden,nietinjaren’gedaantekrijgendatdewachttijdbijurgentwoningzoekendenmaximaaleenjaarmagzijn.

HetheeftAedesindatzelfdejaaraangespoordtoteen‘DeltaplanWonen’,waarinhetstrevenisombinnen3jaar5.000tijdelijkewoningentoetevoegenendaarnaasteengoedkoopbudgetsegmenteneenflexsegmenttegaanvormen,diesamen25%vandesocialevoorraadomvatten.Dezewoningenwordentoegewezenopbasisvanurgentieinplaatsvanopwachttijd.

DeWoonbondbepleittein2018aanvankelijkalleen10%huurverlaging,maarontpoptezichkortdaarnaals‘verbinder’vandeoverheidendewoningcorporaties.Debondeistedatbeidehunverantwoordelijkheidnamendoortestoppenmethetrondpompenvangeld,debetaalbaarheidteverbeterenenhetstelseldrastischtevereenvoudigen.Meerderelokalehuurdersorganisatiesstaptendaarnaenthousiastinopexperimentenvangemeentenenwoningcorporatiesomnaar‘Nibud-huren’tegaan.Derestisgeschiedenis.

KortdaarnaslootdeWoonbondeenakkoordmetdeVerenigingvanNederlandseGemeentenenmaatschappelijkeinstellingenommeerwerktemakenvan‘vroeg-signalering’enhetadequaatoplossenvanschuldenmetpassendbudgetbeheer.Ooksteedsmeerhuurderszijndaarinactiefvrijwilligecoaches.Ookkwamenerin2021afsprakenoverinvesteringsprogramma’s,verduurzamingvandevoorraad,hetgemeentelijkegrondbeleid,lokalebelastingtarievenenhetarmoedebeleid.DeWoonbondenlokalehuurdersorganisatiesworstelenintussenhevigmeteennieuwewettelijkebepaling,dieeistdatvanaf2026regionalewoonvisiesmoetenwordenovereengekomen.

DeWoonbondvoertaleenpaarjaareenstevigecampagneombijwoningcorporatiesterugtekerennaardeverenigingsstructuurentoteenvormvanaandeelhouderschapvoorhuurderstekomen.Steedsmeerhuurdersorganisatiesenbewonersgroepeneisenhetrechtopomeeneigen-vaakgemengde-wooncoöperatietevormenenookhetbeheerineigenhandtenemen.

Daarnaastzienweeenwarehausseaannieuwekleineengrote(bewoners)initiatieven:projectenmettinyhouses,woongroepenmetbiologischestadslandbouw,startersdiesameneenappartementhurenvanéénvandeoudersofeenbelegger,AirBnB,woningdelenenkamerverhuur,kleineprivatewooncorporatiesenbeheer-enbemiddelingsbedrijvenalsSocius.

102


VandedrieA-typenhuurders-Afnemers,AfhankelijkenenActieven102-ismetnamedelaatstegroephiermeesuccesvolindeweer.VoorAfhankelijkenisditeenbrugteverenveelAfnemersvoelenernietsvoor.Tochneemtdebeweging‘Huurdersopeigenkracht’eenonverwachtevlucht:erzijninmiddelshonderdenkleinesocialewooncoöperatiesontstaan,metvaakeenhooggehalteaangemengdofinclusiefwonen,zowelnaarinkomenalssocialeachtergrond.Erlijktzicheennieuwemaatschappelijkebewegingaftetekenen.Eénvandeverklaringenisdatwoningcorporatiesdezebewegingenthousiastmetraadendaadondersteunen.

8.4 Marktpartĳen

Demarkttotslot,heeftomzetenwinstalsprimairedrijfveren,alskerntaakomindesfeerteblijven103.Datblijktzeerwelsamentekunnengaanmetmaatschappelijkondernemen,zolanghetrendementmaarvoldoendeopordeis.Deeisvangelijkespeelveldenblijfthardenrendementbepaalthuninzetbijhetformulerenvanopgavenenkostenvoornieuwbouw,onderhoud,verbeterenenverduurzamen.

Marktpartijenzittenniettewachtenopteveelregelgeving,alwordenbelangrijkemaatschappelijkedoelenenwaardenalsveiligheid,kwaliteitenrecentelijkhetmilieuinderegelonderschrevenengerespecteerd.Doordegrotevraagnaarextrawoningenendeverduurzamingsopgavekandebouwwereldhetwerknietmeeraanenstijgendeprijzen.Datkomtmededoorhetaantalvacatures.

Debouwsectorheeftvandezenoodeendeugdwetentemaken,dooropgroteschaaldearbeids-participatievanookmindergezienegroepenindesamenlevingtemobiliseren.Metookeengroeiendaantalarbeidsmigrantenkunnenzehetwerkbeteraanendalendeprijzenweer.Ditgafaanleidingtotdeovereenkomst‘Migranten(t)huis’:werkgeversdragenzelfzorgvoorpassendehuisvesting.

Voormarktpartijeniserverdervoorlopiggeenurgentieomveelbijtedragenaanbetaalbaarheid.Zijzittenineenriantepositie.Overspannenwoningmarktenscheppenvoorbeleggersookkansenopforserendementen,watondermeertezienisindeenormeinternationalegroeivan‘kopenomteverhuren’-‘buytolet’104-maarook‘buytosellandcash’.

102 Zie het interview Vooruit naar de Kern, 23-5-2014, voor deze typologie van Vincent Gruis, hoogleraar Housing

Management, TU Delft; zie ook: Van doelgroep naar deelgroepen - naar passende arrangementen in de sociale

huisvesting, Corpovenista, Wouter Rohde, mei 2015.

103 De officiële missie van de vereniging IBVN is ‘het bevorderen van het investeringsklimaat’.

104 Nieuwe woningmarktbubbel met nieuwe risico’s door opkomst buy-to-let, Maartje Martens, MeJudice, 27 oktober

2016.

103


Tochdeeddebranch-enbelangenverenigingIVBN(InstitutioneleBeleggersVastgoedNederland)gemeentenencorporatiesalin2018hetaanbodomvanelknieuwbouwproject40%onderde(huidige)marktprijsaantebiedenaaninkomenstot€50.000perjaar.Voorhuurwoningenmeteengroottetussen40m2en80m2bedraagtdehuurprijs€710tot€900permaand,meteenjaarlijkshuurstijgingvanmaximaal0,5%boveninflatie.Koopwoningenmetsoortgelijkeafmetingenenvoordezelfdedoelgroepwordensinds2020verkochtvoor€160.000tot€220.000.Dewoningenblijven20jaaropdezewijzegereguleerd.MetdeVNGwasnogweldiscussieoverdehoogtevandeverkoopprijzen,wantmeteeninkomenvan€50.000ismaximaal€200.000hypotheekmogelijk(4xhetjaarinkomen),bijeeninkomenvan€40.000isdat€160.000.Partijenwerdenhetdaaruiteindelijkovereens.OokiserovereenstemmingoverdeIVBN-wensomafsprakentemakenovertussentijdseaanpassing,indiendemarktineenandervaarwaterterechtzoukomen.

Alvanaf2018dringtdeIVBNaanopmeerbouwlocatieseneenvlottebesluitvorming,enopvergunningenombestaandegebouwentotwoningentemogentransformeren.Debeleggersverenigingisvanafdietijdopveelplaatsenookactiefenbereidwilligom‘uitruil’-dealsmetwoningcorporatiesengemeententemaken.Eveneensin2018werdheteersteprojectgelanceerdwaarineenbeleggereneencorporatiehebbenafgesprokeninco-productie30%sociaal,40%middenhuuren30%duurtegaanrealisereninzoweleenrenovatie-complexvandecorporatiealsopeennieuwbouwlocatievandebetrokkenbelegger.Hetisinmiddelseengevestigdewerkwijzegeworden.

DaarnaastheeftdeIVBNhaarledenopgedragenomookduurderenieuwbouwwoningentegenvoorafvastgesteldeprijzenopdemarkttebrengenente(blijven)werkenmetlotinginplaatsvangunningaandehoogstebieder.Deoproepvindtaarzelendsteedsmeergehoor,alschiethetnietechtop.

Verrassendnieuwwasin2020deMVO-gedragscodevanuitdeIVBNvoor‘buytolet’-transacties,bedoeldommarktverstorendewinstentebeteugelen.DeverenigingheeftinmiddelsdriesuccesvollejuridischeproceduresachterderugmetbeleggersuitdeUSA,ChinaenZwitserland,diezichnietaandezegedragscodehielden.DeIVBNwerddaaringesteunddoordeburgemeestersvanondermeerBarcelona,Londen,Berlijn,NewYorkenAmsterdam.DeNederlandsepensioenfondsenzijnenthousiastoverdecodeenhebbenhunbeleggingeninhetsocialeenmiddensegmentopdewoningmarktsindsdienverdrievoudigd.

104


BaanbrekendisookderecenteaanpakvandeIVBNrondomdeenergie-transitie:allerendementenbovende8%wordeninhetFondsO&O(FondsOnderzoek&Ontwikkeling)gestort,waarmeeveelbelovendevernieuwingenophetgebiedvanmilieu,technologie,(keten)productieenookarbeidsparticipatiewordenge(co)financierd.Ditlevertveelbruikbaremilieuvriendelijkeproducten,werkwijzenentechnologieop.Derecentedoorbrakenvanwaterstofenergieendeduurzameaccuzijnronduitrevolutionair.

Totslotzijnerdiversekleinschaligeinitiatievenvanbankenenprivatebeleggersmeteenmaatschappelijkdoel,zoalsdevluchtelingen-ofparticipatie-hypotheekvandeVolksbank,het‘groene’rentetariefvanDeTriodosbankeneenprivateinvesteerderdie200socialehuurwoningeninAmsterdamheeftgerealiseerdmaaranoniemwilblijven.Mooieinitiatieven,maarhetblijftookin2025eennichemarkt.

105


Geraadpleegde literatuur

ABFResearch,Cijfers ontwikkeling hoogte huren,uitondermeerCitaVistaenhetWoON-onderzoek,ziehttps://datawonen.nl/content/woononderzoek.

ABFResearch,Wonen in beweging – De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2015,BZKapril2016.

Aedesverenigingvanwoningcorporaties,Woonagenda 2017-2021,vastgesteldop Aedes-congresvan20april2017.

Aedes,Slimmer en beter voor elkaar - Vernieuwingsagenda Aedes,DenHaagapril2017.

Aedes,Position Paper Klimaatakkoord,mei2018.

Aedes,Rapportage Aedes-benchmark 2018,november2018.utoriteitwoningcorporaties,Sectorbeeld2017,31januari2018.

Autoriteitwoningcorporaties,Sectorbeeld2018-De woningcorporatiesector in beeld:2018,december2018.

Bekkering,Peter,Slim in de bestaande bouw,Stedebouw&Architectuur,april2018.

BlokS.A.,MinisterWonenBZK,Brief over de prioritaire thema’s woningcorporaties,T weedeKamer22juni2015.

Blok,S.A.,MinisterWonenBZK,Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting,TweedeKamer24-6-2014.

Blom,StellaenPaulvanSoomeren,Ontmoeten als keuze – Succesfactoren voor gemengd wonen,DSP-groep,Amsterdam2015.

Boelhouwer,PeterenSchiffer,K.,Naar een hervorming van de woningmarkt - Niets doen is geen optie,TUDelft,2016.

Boelhouwer,Peter,De woningmarkteffecten van de woningwet,TUDelft,2018.

Bolt,GideonenRonaldvanKempen,MattéHartog,De mantra van de mix,UniversiteitUtrecht,Forum,2008.

106


Boschman,Sanne,Selective mobility, segregation and neighbourhood effects,A+BE/ArchitectureandtheBuiltEnvironment,november2015.

Bijl,RobenJeroenBoelhouwer,AnnemarieWennekers,De sociale staat van Nederland,SCP2017.

Buys,André,Potentiële reikwijdte van het middensegment huur – verkenning,inopdrachtvanDeVernieuwdeStad,RIGOResearchenAdvies,2016.

CBS,Armoede en sociale uitsluiting,2018.

CBS,Aantal daklozen sinds 2009 meer dan verdubbeld,siteCBS23-8-2019.

CBS,https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2019/31/immigratie-in-eerste-helft-2019-toegenomen.

CBS,Koopkrachtontwikkeling naar voornaamste inkomensbron 2008 – 2017,https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/navigatieScherm/thema?themaNr=50760.

CommissieDannenberg,Van beschermd wonen naar een beschermd thuis,VNG,november2015.

CommissieVanBochoveEvaluatie Woningwet: Kansen en belemmeringen voor de maatschappelijke opgave van woningcorporaties,Aedes,november2018.

Companen,Ruimte voor wonen - de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018,BZKapril2019.

Companen,Monitoring huurbeleid 2018,BZKnovember2018.

Conijn,JohanenFransSchilder,Hoe woningcorporaties hun waarde verliezen,ESB,4september2009.

Conijn,Johan,Verkenning naar de mogelijkheden van een duurzaam verdienmodel,november2014,Ortec.

Conijn,John,De kanteling - De huurtoeslag naar de corporaties; een verkenning,OrtecFinance,juli2017.

Conijn,Johan,Corporaties in een spagaat tussen ambities en mogelijkheden,AeneasMedia,13juni2018.

107


Conijn,Prof.Dr.Johan,Een uitweg uit de beklemming van de DAEB-scheiding - Essay ten behoeve van de evaluatie van de nieuwe Woningwet,UniversiteitvanAmsterdam,2018.

Conijn,JohanenVictorMeertens,FransSchilder,Buy-to-let verdringt starter van de koopwoningmarkt,AmsterdamSchoolofRealEstate,juli2019.

Corél,AnoukenVeraBeuzenberg,Overstag met de huurtoeslag – Verbetervoorstellen voor de huurtoeslag,Platform31,juni2016.

Corél,Anouk,De verhuurderheffing ombouwen tot vereveningsfonds,essaytenbehoevevandeVH-Discussiedagen,september2016.

Corél,Anouk,Hervorming systeem betaalbaarheid sociale huursector,Platform31,maart2019.

Coumans,Moniek&KoosArts,CarinReep,HansSchmeetsInzicht in dakloosheid - Een onderzoek naar daklozen 2009-2016,CBSdecember2018.

Davelaar,MaartenenAlyGruppen,JeroenKnevel,Goedeburen-Lessen uit gemengde woonprojecten in Utrecht,KenniscentrumSocialeInnovatieHogeschoolUtrecht,2018.

Doevendans,PaulenGerritvanVeghel,OlgaVerschuren,JoeriZandvliet,Rapportage evaluatieonderzoek de woningwet in de praktijk,Atrivé,oktober2018.

Doff,WendaenMariskavanderSluis,Stad kan gevolgen gentrificatie verzachten, Sociale Vraagstukken,mei2017.

EIBEconomischInstituutvoordeBouw,Huurtoeslag en de woningmarkt,december2016.

Eijk,Gwenvan,Ongelijke netwerken - ruimtelijke segregatie, relaties en ongelijkheid in de stad,OTBTUDelft2010.

Engbersen,GodfriedenErikSnel,MoniqueKremer,De val van de middenklasse? - Het stabiele en kwetsbare midden,WRR,2017.

Engbersen,Radboud(geïnterviewddoorSaskiaBuitelaar),Heeft de gemengde wijk nog toekomst?,BinnenlandsBestuur,november2011.

Faessen,W.enK.Gopal,G.vanLeeuwen,D.Omtzigt,Primos 2017 - Prognoses van bevolking, huishoudens en woningbehoefte 2017-2050,ABFResearchnovember2017.

108


FinanceIdeas,De financiële haalbaarheid van een CO2-neutrale energievoorziening in de corporatiesector,februari2017.

Galster,George,Neighbourhood Social Mix as a Goal of Housing Policy: A Theoretical Analysis,InternationalJournalofHousingPolicy,Volume7,2007.

Gerven,Marijkevan,Hoe het warmtenet opnieuw wordt uitgevonden – Beproefde techniek, nieuwe uitdaging,EigenHuisMagazine,juli/augustus2019.

Govers,MoniqueenGuusHaest,JanvanVucht,Betaalbaarheid naar de woningcorporaties ‘op eigen kracht’,sitehttps://www.platform31.nl/nieuws/opinies-over-de-betaalbaarheid-van-wonen,juni2019.

Grinsven,AnnevanenArjenZandstra,Gestuurd mengen - een zoektocht naar interessante en kansrijke experimenten,RIGOResearchenAdvies,februari2011.

Gruis,Vincent,hoogleraarHousingManagement,TUDelft,Kansrijke eerste stappen, daar gaat het nu om -ingesprekmetWouterRohde,https://www.vooruitnaardekern.nl, 23mei2014.

Gruis,Vincent,De herziene Woningwet: toch een net iets te strak keurslijf voor woningcorporaties?,TUDelft,2018.

Gijzel,Robvan,Samen bouwen aan middenhuur - ervaringen van één jaar Samenwerkingstafel middenhuur,BZK,januari2018.

Haest,Guus,Middeninkomens niet het probleem maar de oplossing,TijdschriftvoordeVolkshuisvesting,april2012.

Hal,Ankevan,De ‘derde succesfactor’ van verduurzaming,interviewmetWietskeDuzijnvandeCorporatiestrateeg,siteenfilmpjeopYouTube,2018.

Ham,MaartenvanenTiitTammaru,New perspectives on ethnic segregation over time and space. A domains approach,UrbanGeography,2016.

Hek,Maartenvan’tenErik-JanvanderGoes,CoenRavesloot,OrteCFinance,Indicatieve bestedingsruimte Woningcorporaties 2019,september2019.

Hekkenberg,MichielenKoelemeijer,Robert(eds),Analyse van het voorstel voor hoofdlijnen van het klimaatakkoord,PlanbureauvoordeLeefomgeving,28september2018.

109


Hochstenbach,CodyenWoutervanGent,Betaalbaar wonen verder weggedrukt: De sociale en ruimtelijke implicaties van de Woningwet 2015,UniversiteitvanAmsterdam,2018.

Hulten,Machteldvan,Gemengde gevoelens,2011.

InterdepartementaalBeleidsonderzoekIBO,De prijs voor betaalbaarheid - opties voor meer doelmatigheid en effectiviteit in de huurtoeslag en het beleid voor de sociale huur, MinisterievanFinanciën,oktober2016.

Jansen,Paulus,Schaf de huurtoeslag af!,sitehttps://www.platform31.nl/nieuws/opinies-over-de-betaalbaarheid-van-wonen,juni2019.

Jong,RudydeenYvesVermeulen,Lokalisering van het Woonbeleid - Kansen en risico’s, DeVernieuwdeStad,maart2016.

Jong,Rudyde,DE BALANS is nog steeds VERSTOORD,2018.

Kars,HansenRianPeeters,Gebiedsbranding – Samen werken aan succesvolle wijken, DeHaagseHogeschool/LectoraatGrootstedelijkeOntwikkeling,DenHaag,2019.

Kleijssen,AnnemiekeenMaartjeBaede,Visie op regionalisering - Een eerste verkenning,Platform31,april2016.

Kleinhans,R.J.,Sociale implicaties van herstructurering en herhuisvesting,TUDelft2005.

Koekkoek,Bauke,Verward in Nederland - hoe we omgaan met mensen met psychische stoornissen,LannooCampus,2016.

Koekkoek,Bauke,Aandacht voor verwarde personen gaat te veel over incidenten,SocialeVraagstukken,oktober2017.

Kraniotis,Leen,Je woning verduurzamen, wat gaat dat kosten – Dit zijn de voorspellingen, Economie,2april2019.

Kullberg,JeanetenJeroenBoelhouwers,Scheidslijnen in de samenleving,SCP,2017.

Latten,Jan,Gemeente wil gemengde wijk, van woonconsument hoeft dat niet,https://www.stadszaken.nl/ruimte/wonen/1635/over-wonen-en-mengen-jan-latten-legt-uit,2018.

110


Leidelmeijer,KeesenJohanvanIersel,JeroenFrissen,Veerkracht in het corporatiebezit - Kwetsbare bewoners en leefbaarheid,RIGOResearchenAdvies,Amsterdam19oktober2018.

Maartens,Maartje,Nieuwe woningmarktbubbel met nieuwe risico’s door opkomst buy-to-let,,Mejudice,27oktober2016.

Miltenburg,Emily,A Different Place of Different People. Conditional Neighbourhood Effects on Residents’ Socio-economic Status,UniversiteitvanAmsterdam,2017.

MinisterieBZK,Nota naar aanleiding van de tweede nader verslag bij de Wijziging van de herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting(33966;33606),november2014.

MinisterieBZK,Staat van de Volkshuisvesting – Jaarrapportage 2017,DenHaag2017.

MinisterieBZK,Staat van de Volkshuisvesting – Jaarrapportage 2018,DenHaagapril2018.

MinisterieBZK,Staat van de Volkshuisvesting – Jaarrapportage 2019,DenHaagmei2019.

MinisterieBZK,Cijfers over Wonen en Bouwen 2019,maart2019.

MotieRonnes,verslagvergaderingTweedeKamer,22november2018.https://www.eerstekamer.nl/behandeling/20181122/verslag_van_een_wetgevingsoverleg_2/document3/f=/vktoosnw19zz.pdf

Mulder,Klaas,Het pakkenproletariaat,ISVWUitgevers2014.

Musterd,Prof.SakoenProf.WimOstendorf,Residential Segregation and Integration in the Netherlands, JournalofEthnicandMigrationStudies,Volume13,2009.

Musterd,SakoenAnnaliesTeernstra,WoutervanGent,TheaDukes,De buurt als jas - dynamische huishoudens in een veranderlijke stad,AmsterdamUniversityPress,2015.

Nibud,Methodiek budgetberekening huishoudens,sitewww.nibud.nl.

Nieuwenhuis,J.envanHam,M.,Yu,R.etal.,Being Poorer Than the Rest of the Neighborhood: Relative Deprivation and Problem Behavior of Youth,YouthAdolescence,2017.

111


Nouws,Henk,De woningmarkt voor senioren, www.kcwz.nl/doc/blog/De-woningmarkt-voor-senioren-Henk-Nouws-juli2015.pdf.

Os,Petervan,Matching revisited,RIGOReseachenAdvies,essaytenbehoevevandeVH-discussiedageninseptember2016,TijdschriftvoordeVolkshuisvesting,december2016.

Ostendorf,WimenSakoMusterd,SjoerddeVos,Social Mix and the Neighbourhood Effect. Policy Ambitions and Empirical Evidence,HousingStudies,Volume6,2001.

Ouwehand,André,Mengingmaaktverschil-Hoe bewoners buurten wijkverandering ervaren en waarderen ondanks en dankzij herstructurering,proefschriftTUDelft-OTB,juni2018.

PlanbureauvoordeLeefomgeving,Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt - verkenning van maatregelen ter bevordering van het aanbod, DenHaag,2017.

PBL/CBS,Regionale bevolkings- en huishoudensprognoses 2019 - 2050,https://themasites.pbl.nl/regionale-bevolkingsprognose/#h8.

Peeters,Rianenveleanderen,Vooruit naar de kerntaak - toekomstverkenning voor de sociale huisvesting: bedoelingen en bouwstenen,www.vooruitnaardekern.nl,20februari2014.

Piketty,Thomas,Kapitaal in de 21e eeuw, DeBezigeBij,Amsterdam2014.

RIGOResearchenAdvies,Monitor Investeren in de Toekomst, 2017(opgenomeninDestaatvandevolkshuisvesting2017).

Pinkster,Fenne,De (on)zin van gemengde wijken,Geografie.nl,13juni2017.

RaadvoordeleefomgevingeninfrastructuurRli,Wonen in verandering - over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid, DenHaag,juni2015.

RaadvoorVolksgezondheidenSamenleving,Eenvoud loont - oplossingen om schulden te voorkomen, DenHaag,2017.

RIGOResearchenAdvies,Beperking verhuur sociale huur en de wijkaanpak - gedragseffecten van beleid,oktober2011.

112


Rohde,Wouter,Van doelgroep naar deelgroepen - naar passende arrangementen in de sociale huisvesting, Corpovenista,mei2015.

Rohde,Wouter,Goed besteed? - bestedingscategorieën van de Maatschappelijke Kamer, KopgroepMaatschappelijkeKamerbestaandeuitEigenHaard,Vidomes,Portaal,WoonbronenWonenLimburg,februari2015.

RolandvanVlietea,Ver van huis, Hoofdrapport Parlementaire enquête Woningcorporaties, TweedeKamer30-10-2014.

Rijk,Mirjamde,Te duur om nog sociaal te zijn, DeGroeneAmsterdammer,8maart2017.

Saunders,Dough,Arrival City. How the largest migration in history is reshaping our world, WindmillBooks,2011.

Schilder,FransenManonvanMiddelkoop,RuudvandenWijngaart,Energiebesparing in de woningvoorraad - Financiële consequenties voor corporaties, huurders, eigenaren-bewoners en rijksoverheid,PlanbureauvoordeLeefomgeving,juli2016.

SCP,Armoedekaarten 2016, 2018, 2019: de omvang van de armoede.

SCP,Armoedegrens, www.scp.nl,zoekenop‘Armoedegrens’.

Schreuders,HannekeenFrankWassenberg,Zo flexibel als een huis - oplossingsrichtingen voor meer dynamiek op de woningmarkt,Platform31,2015.

Sebrechts,P.J.,Toezicht met Bite onder de Woningwet 2015, 2018.

SiraConsulting,Effecten van de Woningwet op regeldruk voor corporaties, 2018.

Uyterlinde,MatthijsenJeroenvanderVelde,Kwetsbare wijken in beeld,Platform31,DenHaag2017.

WSWWaarborgfondsSocialeWoningbouw,Hoeveel duurzaamheid kan de borg aan? - Een analyse van de duurzaamheidsinvesteringen op het risicoprofiel van het borgstelsel en individuele corporaties,Hilversum5februari2018.

WSWWaarborgfondsSocialeWoningbouw,Investeren in verduurzaming DAEB-bezit kent grenzen - geactualiseerd onderzoek naar duurzaamheidsinvesteringen door corporaties, oktober2018.

113


Wijbenga,BertenWouterRohde,DerkWindhausen,Vooruit naar de kerntaak - Een bijdrage aan het woonbeleid na de crisis, Woonbron,14februari2013.

Zeldenrijk,Dionne,Je voelt het gewoon - Een onderzoek naar schoolkeuze en segregatie in Amsterdam-Noord, RaadvoorMaatschappelijkeOntwikkeling,DenHaagnovember2010.

114


Colofon

Uitgave

DeHaagseHogeschoolLectoraatGrootstedelijkeOntwikkelingVincentSmitJohannaWesterdijkplein752521ENDenHaag

www.dehaagsehogeschool.nlDenHaag/Utrecht2019

Auteur GuusHaestRedactie/advies JohnCüsters,CüstersTekstenInterviews EricLugtmeijer.ElumeVormgeving Jargo-designCartoons GeertGratamaDruk OBTDenHaagISBN 978909032688

115


Over de auteur Guus Haest

GuusHaest(1952)werktetotzijnpensioneringin2017alsadviseurwonenenmaatschappelijkeontwikkelingbijwoningcorporatiePortaal.DaarvoorwerktehijbijdegemeenteAmersfoort,deWerkgroep‘2duizend’enindeHaagsestadsvernieuwing.AlsvrijwilligerishijactiefindeUtrechtsewijkLombok.GuusstudeerdepsychologieensociologieaandeRijksuniversiteitvanUtrecht.HijpubliceerdeoverdeHaagseMolenwijk‘DeOuweGarde,HetAndereSlagendeBuitenlanders’(1989).Hijpubliceertonregelmatigindiversevaktijdschriften.

116


Hoe woningcorporaties hun maatschappel ĳke waarde vergroten

Documents

Transcript of Hoe woningcorporaties hun maatschappel ĳke waarde vergroten