Financiële transparantie in zorg en maatschappelijk vastgoed

Financiële transparantie in zorg en maatschappelijk vastgoed www.realink.nl

Vastgoeddag Vrouwenopvang8 april 2010

ir. George Müller MRE

[email protected]

Vastgoed voor Vrouwenopvang

Begrippen, rollen en mechanismen in vastgoed

2


• Eigendom => financiering bij de bank:– Bank vraagt rente + aflossing (door aflossingscomponent is de rente die

bank vraagt vaak lager dan de IRR die een belegger zal eisen)– Aanvangslasten hoger dan bij huren, structureel lagere lasten dan bij huren– Restwaarderisico bij de zorginstelling– Renterisico bij de zorginstelling

• Huren => vastgoed onderbrengen bij belegger:– Belegger wil rendement op lange termijn, enerzijds uit cashflow, anderzijds

uit waardeontwikkeling– Flexibiliteit– Restwaarderisico bij de belegger– Renterisico bij de belegger

Eigendom of huren: financieel

Financiële transparantie in zorg en maatschappelijk vastgoed www.realink.nl3

3

Eigendom of huur

huur eigendomvoordelen •Off balance

•Eindwaarde risico bij belegger•flexibiliteit

•Lange termijn controle•Maatpak•Geeft leencapaciteit•Opwaartse waarde ontwikkeling

nadelen •Vaak duur•Geen controle•Lange huurtermijnen•Beperkt geschikt bij specifieke eisen

•Illiquide•Drukt op balans•Eindwaarde risico


4

Eigendom of huur

Eindwaarde laag Eindwaarde hoogHoge kapitaallastenBehoefte aan cash

huur Eigendom: core businessHuur niet core

Lage kapitaallastenWeinig behoefte aan Cash

Huur indien mogelijk eigendom


5

Huren in de zorg ( kleinschalig wonen)

Bron: College Bouw Zorginstellingen 2007

6


Spraakverwarring

Huur volgens zorginstelling Huur gaat jaarlijks omlaag

Per m2 BVO

Huur volgens corporatieHuur gaat jaarlijks omhoog

Per m2 VVO


7

Huur: vinden van de balans


8

Vastgoedketen vs vastgoedrekenen

Vastgoedontwikkelingsproces

Vastgoedrekenproces

Grondexploitatie Bouw/ontwikkeling Beheer

Gebruiker

Nut - Genot

Belegger

Rendement

Projectontwikkelaar

Marge

Grondeigenaar

Sluitende grex

Partij:

Doelstelling:

Gebruiker

Huisvestingslast

Belegger

Waarde

Projectontwikkelaar

Kosten

Grondeigenaar

Grondprijs

Partij:

Doelstelling:

Gebruik


9

Geldstroomschema

tijd

verkoop

projectontwikkeling

Restwaarde

exploitatie

verkoop

grondexploitatie


10

Vastgoedexploitatie (beleggersperspectief)

tijd

Huurinkomsten

Exploitatiekosten

Restwaarde

Groot onderhoudInvestering

Bedrijfswaarde= contante waarde toekomstige kasstromen


11

Onrendabele top

tijd

Huurinkomsten

Exploitatiekosten

Restwaarde

Groot onderhoud

Investering

Investering > Bedrijfswaarde


12

Kostendekkende huur

tijd

Huurinkomsten

Exploitatiekosten

Restwaarde

Groot onderhoud

Investering

Investering = Bedrijfswaarde

13


Investeringskosten (STIKO)

• Grondkosten (excl. BTW)• Bouwkosten (excl. BTW• Bijkomende kosten

– Directiekosten ( architect, constructeur, etc.)– Heffingen, verzekeringen enz– Rente tijdens de bouw– Reserves totaal werk

• Algemene kosten ontwikelaar• Winst en risico ontwikkelaar• (BTW)


14

Demarcatie(Casco versus inbouw) indeling conform ROZ contract

Omschrijving Casco Inbouw

Fundering x

Vloerafwerkingen x

Trap- en hellingafwerkingen x

Gevel en gevelonderhoudsvoorzieningen x

Daken x

Binnenscheidingen (niet constructief) x

Plafond en overige afwerkingen x

CV- opwekking en centrale elektrotechnische voorz. x

Koeling, ventilatie, loodgieterinstallaties, verlichting x

Vaste inrichting, gebruikersvoorzieningen en keuken x

Terreininrichting x


15

Bouwkosten volgens twee werelden

€1335,- €995,-

€ 675,-

€ 660,-

inbouw

casco

€ 335,-

€ 660,-

zorg woning


16

Vloeroppervlak (BVO versus VVO/GBO)

17


Bruto vloer oppervlakte

• Gebruiksoppervlakte (GBO)• Delen lager dan 1,5 meter hoog• Vrijstaande constructie of leidingschacht

waarvan doorsnede > 0,5 m• Trapgaten,liftschachten of vides > 4m2• Dragende binnenwanden


18

Gebruiksoppervlak


19

Verdeling exploitatiekosten

eigenaar

gebruiker

20


Restwaarde

• Courant vastgoed– Woningen– Winkels– Kantoren– bedrijfsruimte

• Specifiek vastgoed– Ziekenhuizen– Tankstations– Fabrieken

21


Rendementseis

• Vergoeding voor:– Rente– Geldontwaarding (inflatie)– Risico (faillissement huurder)

• Varieert tussen 3%-8%


22

Huur: vinden van de balans


23

Processtappen

Kickoff&

committment

PVE&

demarcatieHuurprijs Huurcontract

Willen we? Wat gaan we doen Hoe hoogen wie doet wat? Wordt de huur?

24


Huurmodel

Demarcatie

Stichtingskosten Meerjaren onderhoudsplan

huurder verhuurder

huurder verhuurder verhuurder huurder

Bedrijfswaarde-berekening

Rendement ORT

Eigenaars onderhoudSTIKO casco

Verlies en winstrekening

huur

Parameters

STIKO inbouw Huurders onderhoud

Resultaatliquiditeit

NHC

25


Huurmodel

http://www.realink.nl/index.php/huurmodel.html

http://www.realink.nl/index.php/huurmodel.html

26


Checklist

• Huur per m2 BVO of VVO?• Demarcatie (casco versus inbouw)• BTW compensatie ( 10, 20 jaar of langer)

• Indexering huur (CPI of vast)• Looptijd huur• Exit regeling• Inbreng eigen middelen

(aan het begin of periodiek)


Financiële transparantie in zorg en maatschappelijk vastgoed

Financiële transparantie in zorg en maatschappelijk vastgoed

Documents

Transcript of Financiële transparantie in zorg en maatschappelijk vastgoed