De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht

CEN

TR

AA

L FO

ND

S V

OLK

SH

UIS

VES

TIN

G

2012

Utrecht, 19 september 2012Inleiding door drs. D. Braal-Verhoog

op CFV-jaarcongres 2012

De indeling van deze inleiding

1. Het beeld uit de prognoses van corporaties

2. Ons beeld bij uw prognoses: financiële

perspectieven

3. Prangende kwesties in de corporatiesector

4. Prangende kwesties in het toezicht

5. Perspectieven voor het extern toezicht

2012

Het beeld uit de prognoses van corporaties

Nieuwbouw voor verhuur, 2010-2016

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Realisatie 2010

Voorlopig 2011

Prognoses 2010-2014

Prognoses 2011-2015

Prognoses 2012-2016

De investeringsmachine hapert:¨ De groei in nieuwbouw stopt: de pijplijn is leeg¨ Meer aandacht voor een reële huurprijs: aandeel

betaalbare nieuwbouw daalt

2012

Het beeld uit de prognoses van corporaties

Nieuwbouw koop, 2010-2016

2012

Back to core business:¨ De nieuwbouw van koop daalt nog scherper¨ De corporaties concentreren hun dalende

inspanningen op nieuwbouw en verbetering van

huurwoningen¨ Ook veel minder investeringen in maatschappelijk

vastgoed

0

5.000

10.000

15.000

20.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Realisatie 2010

Voorlopig 2011

Prognoses 2010-2014

Prognoses 2011-2015

Prognoses 2012-2016

Het beeld uit de prognoses van corporaties

Verkoop van huurwoningen, 2010-2016C

EN

TR

AA

L FO

ND

S V

OLK

SH

UIS

VES

TIN

G

2012

0

5.000

10.000

15.000

20.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Realisatie 2010

Voorlopig 2011

Prognoses 2010-2014

Prognoses 2011-2015

Prognoses 2012-2016

De verkopen blijven de brandstof voor de

investeringsmotor:¨ Maar zet hogere verkoop uit 2011 in de nabije toekomst door?¨ Politieke discussie over omvang woningvoorraad¨ En moet het in deze marktsituatie met steeds meer kortingen?

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven

Effecten op ontwikkeling financiële continuïteit

¨ CFV publiceert vandaag het financieel

meerjarenperspectief 2012-2020

¨ Geeft zicht op verwachte ontwikkeling

sectorale solvabiliteit

¨ Invloed van rente, inflatie, kosten en

verkoopprijzen

¨ Verruiming van het huurbeleid

2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven

Centrale variant

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20200.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

Ontwikkeling solvabiliteit als percentage van het balanstotaal

Centrale variant¨ Tot 2013 hogere huuropbrengsten dan de operationele kosten en

lage rente¨ Vanaf 2013 speelt met name het effect van verhuurdersheffing¨ De solvabiliteit blijft ruim boven de 20%. De sector is voldoende

solvabel¨ Maar dat geldt niet voor alle individuele corporaties

2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven

Slecht weer variant

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20200.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

Ontwikkeling solvabiliteit als percentage van het balanstotaal

Centrale variant Slecht weer variant

Bij nominale rente 1% hoger en inflatie 1% lager dan in centrale

variant:¨ Groot deel van de sector komt in problemen door dalende

solvabiliteit

2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven

Effecten op ontwikkeling financiële continuïteit

¨ beleid = voorkomen dat ongewenste

prognoses uitkomen

¨ Er zijn draaiknoppen - investeringen

- verkopen

- huren

- bedrijfslasten

¨ Van corporaties wordt wijs financieel beleid en

stuurmanskunst verwacht.

2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven

Nettobedrijfslasten (x € 1,-) per woongelegenheid

1.000

1.100

1.200

1.300

1.400

1.500

1.600

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Realisatie 2010

Realisatie 2011 (voorlopig)

Prognose 2010-2014

Prognose 2011-2015

Prognose 2012-2016

¨ In 2010 leek een ontwikkeling richting lagere nettobedrijfslasten

ingezet ¨ Voorlopige cijfers 2011 laten echter zien dat de nettobedrijfslasten in

reële termen al weer met 4,5% zijn gestegen¨ In de terugdringen van bedrijfslasten valt nog winst te boeken2012

Ons beeld bij uw prognoses: financiële perspectieven

Voorlopig beeld uit verantwoording 2011Op basis van nog ruwe schattingen en onder voorbehoud van plussen en minnen:

¨ Het solvabiliteitsniveau (inclusief effect van Vestia) stijgt toch weer met enkele miljarden ten opzichte van 2009 en 2010

¨ Meer focus op huurbeleid (voorsorteren op heffing)

¨ Corporaties rekenen met stringenter exploitatiebeleid (beheersing bedrijfs- en onderhoudslasten)

¨ Op peil blijven van verkopen en dalend nieuwbouwprogramma

¨ Omvang van materiële vaste activa in ontwikkeling, voorraden grondposities en deelnemingen loopt terug

Opvallende trend: back to core business

In 2011 heeft het hoger % balanstotaal betrekking op de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde: de corporatie gaat weer meer lijken op een exploitatiebedrijf 2012

Prangende kwesties in de corporatiesector

¨ Lange reeks incidenten vanaf verzelfstandiging in 1993

¨ Private organisaties met maatschappelijke taak

¨ Ordening en regulering: onopgeloste vraagstukken¨ Overheid (sturing door middel van beleid in plaats van prikkels)

¨ Onduidelijk werkdomein

¨ Markt (onvolledige marktwerking en geringe efficiency en

rendementsprikkels)

¨ Beschikbaarheid van geld: bedrijfsfinanciering,

faciliteringsvolume en bestedingscontrole

¨ Eigenaarsdiscussie: van wie is het vermogen?

¨ Achterban (stichting en raad van toezicht zijn van niemand)

¨ Collectieve zekerheidstructuur (moral hazards, mogelijkheid

risico’s af te wentelen op anderen) 2012

Perspectieven voor het extern toezicht

Van CFV naar FAWTaak

¨ Financiële autoriteit (FAW) gaat over toezicht op

financiële en administratieve aspecten

¨ Toezicht op financiële continuïteit van de corporatie, in

brede zin

Belangrijke elementen voor nieuwe werkwijze

¨ Invulling geven aan zes principes van goed toezicht

¨ Toezicht als continu proces van beoordelen en

interveniëren

¨ Interventie- en sanctiebevoegdheden: ontwikkelen van

een interventieladder

¨ Onder toezicht gestelden zijn zelf verantwoordelijk voor

kwaliteit informatie, waar nodig worden sancties

ingezet

2012

Perspectieven voor het extern toezicht

Wat gaan corporaties in 2013 al merken?

¨ Prioritering: risico-analyse en selectie

¨ Zacht waar het kan, hard waar het moet

¨ Beoordelingen als er aanleiding toe is

¨ Gericht op vaststellen risico’s en

overtredingen plus daarbij behorende

interventies en sancties

¨ Afschaffen continuïteitsrating

2012

Perspectieven voor het extern toezicht

Wat gaan corporaties in 2013 al merken?

¨ Standaard gegevensopvraag gaat in de

toekomst naar 1x per jaar, daarnaast meer

specifieke informatieverzoeken

¨ Effectiviteit toezicht staat voorop

¨ Waar mogelijk gebruik maken van andere

vormen van toezicht: die vervangen extern

toezicht niet

¨ Kennisproducten gaan verdwijnen

2012

Perspectieven voor het extern toezicht

Agenda voor de toekomst¨ Reguleren van ‘moral hazards’

zekerheidstructuur

-bij corporaties zelf

- in naadloze aansluiting WSW-CFV

¨ Aanscherpen werkdomein

¨ Juridische / vermogensscheiding Daeb en

niet-Daeb

¨ Eisen van geschiktheid en deskundigheid bij

besturen en commissarissen

¨ Faillissement als ultieme disciplinering?2012