De Ontdekking

2

Inhoudsopgave

Ruimtelijke onderbouwing 3

Hoofdstuk 1 Inleiding 41.1 Aanleiding 41.2 Projectgebied 41.3 Bestemmingsplan 'Kattenbroek 2006' 51.4 Doelstelling 6

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 72.1 Huidige situatie 72.2 Nieuwe situatie 82.3 Procedure 9

Hoofdstuk 3 Omgevinsgsaspecten 103.1 Inleiding 103.2 Bodem 103.3 Flora en fauna 103.4 Geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid 113.5 Conventionele Explosieven 113.6 Water 123.7 Archeologie 12

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid 134.1 Financiële uitvoerbaarheid 134.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 13

3

Ruimtelijke onderbouwing

4

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Stichting De Alliantie heeft bij burgemeester en wethouders van Amersfoort op 18 december 2013 een planvoorstel ingediend voor een project op het perceel De ontdekking 5 (kadastraal bekend gemeente Amersfoort sectie O nr. 6733 en 7698).

Het project betreft een verbouwing van het leegstaande schoolgebouw tot 25 woningen met zorgfunctie. Bij het oorspronkelijke ontwerp van dit gebouw is door de architect Ben van Berkel rekening gehouden met mogelijke toekomstige woonfunctie voor dit gebouw. Nadat dit project door de gemeente Amersfoort haalbaar is geacht, is op 2 mei 2014 de aanvraag omgevingsvergunning ingediend.

De aanvraag is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Kattenbroek 2006'. Met een Wabo projectbesluit kan voor deze aanvraag worden afgeweken van de regels van het geldende bestemmingsplan.

Perceel De Ontdekking 5

1.2 Projectgebied

Het projectgebied betreft een perceel in de wijk Kattenbroek. Kattenbroek bevindt zich in het Noorden van Amersfoort, tussen de wijken Hoogland en Zielhorst.

Het projectgebied is gelegen in het gedeelte van de wijk tussen de Laan der Hoven Afrikaring, waarbij het perceel begrensd wordt door De Ontdekking, het water langs de Afrikaring, het Labyrinth en de Laan der Winden.

5

1.3 Bestemmingsplan 'Kattenbroek 2006'

Het project De Ontdekking 5 is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Kattenbroek 2006'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Amersfoort vastgesteld op 28 februari 2006, goedgekeurd door gedeputeerde staten op 10 juni 2006 en op 25 juli 2007 onherroepelijk geworden.

6

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Kattenbroek 2006'

Het perceel De Ontdekking 5 heeft volgens het bestemmingsplan 'Kattenbroek 2006' de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' waarbij opvang- en onderwijsvoorzieningen zijn toegelaten. Binnen deze bestemming kunnen geen woningen gebouwd worden. Medewerking verlenen aan de aanvraag betekent hierom dat er een projectbesluit nodig is waarmee wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan.

1.4 Doelstelling

Met deze ruimtelijke onderbouwing wordt de aanvraag om een omgevingsvergunning, waarmee het schoolgebouw verbouwd wordt tot woningen, gemotiveerd. Dit is vereist op grond van artikel 2.12, lid 1, sub a., onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

7

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Op het perceel De Ontdekking 5 staat een mulitfunctioneel gebouw, in gebruik geweest als schoolgebouw voor het basisonderwijs en wordt ook wel De Boomfontein genoemd. Het gebouw dateert uit 1993 en is een ontwerp van Berkel & Bos (UN Studio). De huur van het gebouw in in 2011 opgezegd en dus niet meer als schoolgebouw in gebruik. Momenteel vindt er tijdelijke bewoning plaats (anti-kraak).

Het gebouw heeft 16 lokalen verdeeld over 3 verdiepingen.

De hoogte van het gebouw is circa 10 meter en de oppervlakte beslaat circa 2100 m² bvo.

8

2.2 Nieuwe situatie

Amerpoort is een organisatie die zo'n 2200 mensen met een verstandelijke beperking ondersteunt in de povincies Utrecht, Flevoland en 't Gooi. Van jong tot oud, van licht tot ernstig en meervoudig beperkt. Met 2400 medewerkers en 650 vrijwilligers begeleidt de organisaie hen bij wonen, werken, dagbesteding en vrijetijd. Amerpoort heeft ruim driehonder locaites en hecht groot belang aan nabuurschap.

In De Boomfontein aan De Ontdekking 5 gaat Amerpoort een woonvoorziening vestigen voor mensen met een licht verstandelijke beperking. Het gebouw wordt hiervoor ingevuld met 14 2-kamer appartementen en 11 studio's, 2 gemeenschappelijke ruimten en ruimte voor begeleiding en ondersteuning. In het woonzorggebouw zal 24 uur per dag begeleiding aanwezig zijn. Hiervoor wordt een kantoor ingericht en een slaapruimte gerealiseerd.

De buitenzijde van het gebouw wordt opgefrist en verder vindt een aantal minimale

9

aanpassingen plaats in verband met het nieuwe gebruik. Zo wordt er een aantal lamellen verwijderd om meer daglichttoetreding en uitzicht te creearen. Het gebouw krijgt naast de bestaande hoofdentree nog een tweede entree via de bestaande deur aan de pleinzijde. Deze entree is bedoeld voor de bewoners van de laagbouw.

Het gebouw krijgt twee buiten terrassen, ieder aan een kopzijde van het gebouw. Om het stenen karakter ten de geluidsweerkaatsing te beperken, wordt het plein met groen ingevuld. Op het oostelijk gedeelte va het perceel komt een buitenberging met een oppervlakte van circa 55m² en een hoogte van 3 meter.

Langs de randen van het terrein bij het woonzorggebouw worden, zoals de parkeernorm dat eist, 25 parkeerplaatsen aangelegd. Over het algemeen beschikt deze doelgroep bewoners niet over een eigen auto. Dit aantal van 25 is daarmee dan ook ruim voldoende om gelegenheid te bieden aan personeeel en bezoekers. Eventueel kunnen deze parkeerplaatsen ook door omwonenden gebruikt worden.

2.3 Procedure

Voor het afwijken van het bestemmingsplan is een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad nodig (artikel 2.12, lid 1 onder a.3 Wabo).

Hiervoor moet het plan voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en zowel maatschappelijk als financieel uitvoerbaar wordt geacht.

10

Hoofdstuk 3 Omgevinsgsaspecten

3.1 Inleiding

Om te kunnen bepalen of het project in de omgeving past zijn verschillende aspecten beoordeeld. In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten bekeken of de ontwikkeling op deze locatie in te passen is.

3.2 Bodem

Volgens het Bro zullen burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer onderzoek verrichten naar de bodemgesteldheid in het projectgebied. Voor de bouw van nieuwe hoofdgebouwen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende nieuwbouw.

In dit geval is er geen sprake van nieuwbouw. Het gaat enkel om de wijziging van het gebruik van bestaande bebouwing. Er vindt dan ook geen verstoring van de bodem plaats, zodat nader bodemonderzoek is voor dit project achterwege is gebleven.

3.3 Flora en fauna

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is het noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre de plannen ten koste gaan van de (aanwezige) flora en fauna. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de 'toets in het kader van gebiedsbescherming' en de 'toets in het kader van soortenbescherming'.

De gebiedsbescherming heeft betrekking op de Vogelrichtlijngebieden die het rijk heeft vastgesteld, de Habitatrichtlijngebieden die het rijk bij de Europese Commissie heeft aangemeld, de beschermde natuurmonumenten en de staatsnatuurmonumenten. Ruimtelijke ingrepen die in deze gebieden plaatsvinden dan wel in de nabijheid van beschermde natuurgebieden, moeten worden getoetst op hun effecten op deze gebieden. De toets in het kader van soortenbescherming staat in artikel 75 van de Flora- en faunawet. Bij elk plan dat ingrijpt op standplaatsen van planten of verblijfplaatsen van dieren, dient getoetst te worden op wat het effect is op beschermde soorten, die met name genoemd zijn in de Flora- en faunawet.

Binnen het project De Ontdekking 5 is er geen sprake van sloop of kap. Een onderzoek in dit gebied kan daarom achterwege blijven.

In de stedelijke stenige omgeving is een aantal soorten te verwachten die bij bouw en/of verbouw in het geding kunnen zijn. Het gaat daarbij om:

vleermuizen die een gebouw of spouwmuur gebruiken als verblijfplaats;

vogels met een nest dat jaarrond is beschermd. Dit zijn o.a. de huismus en de gierzwaluw.

Aanwezigheid van beschermde planten en dieren is geen belemmering voor het realiseren van een bestemming. Wel dient er door compenserende en/of mitigerende maatregelen rekening te worden gehouden met de soort. Als voorbeeld kan gedacht worden aan het inmetselen van neststenen, het inbouwen van vleermuisverblijven en het vergroenen van de omgeving van een geobuw.

11

3.4 Geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid

Geluid

De school ligt in de directe nabijheid van de Afrikaring en Australiëring. Hier geldt een maximum snelheid van 50 km/u. De overige omliggende wegen hebben een maximum snelheid van 30 km/u. Uit de geluidkartering is af te leiden dat de geluidbelasitng aan de zijde van de ring rond de voorkeursgrenswaarde van 48 dB moet likggen (incl. aftrek art. 110g Wgh). De voormalige school is destijds bij de bouw al aangemerkt als een geluidsgevoelige bestemming. Dit betekent dat bij de bouw daarvan al rekening is gehouden met de geluidsbelasting vanwege de ring.

Voor het binnenniveau betekent een gevelbelasting van 53 dB (excl. aftrek art. 110 Wgh) dat met een minimale gevelwering van 20 dB al wordt voldaan aan de eisen. De 30 km/u wegen zullen nog een lagere geluidsbelasting opleveren.

Luchtkwaliteit

De 'Wet luchtkwaliteit' is opgenomen in de Wet milieubeheer onder hoofdstuk 5, titel 2. De kern van de Wet luchtkwaliteit bestaat uit luchtkwaliteitseisen voor de buitenlucht die in bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn vastgelegd. Uit de Wet volgt dat een voorgenomen ontwikkeling vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit inpasbaar is indien in ieder geval aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. Er worden geen grenswaarden voor de luchtkwaliteit overschreden;

2. Er treedt geen verslechtering van de luchtkwaliteit op, of er vindt per saldo een verbetering van de luchtkwaliteit plaats door compenserende maatregelen;

3. De voorgenomen ontwikkeling draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;

4. De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Het project De Ontdekking 5 betreft het verbouwen van een voormalige school naar een woongebouw met 25 wooneenheden (studio's en 2-kamer appartementen). Er is met het nieuwe gebruikt ter plaatse ten opzichte van het vorige gebruik als school zeker geen sprake van een toenemende verkeersaantrekkende werking.

Geconcludeerd mag worden dat deze ontwikkeling beschouwd wordt als NIBM zodat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt.

Externe Veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid te worden gekeken naar de volgende twee aspecten:

bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;

vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen. Deze aspecten zijn voor het voorliggende project niet aan de orde. Het aspect externe veiligheidvormt dan ook geen belemmeringen voor het wijzigen de functie van het schoolgebouw naar woningen met zorg.

3.5 Conventionele Explosieven

De gemeente Amersfoort heeft voor haar gehele beheergebied een Historisch

12

Vooronderzoek laten uitvoeren om in een vroeg stadium belanghebbenden te kunnen informeren over potentiële risico's. Uit dit onderzoek blijkt dat er een verhoogde kans bestaat dat er op de locatie geschutsmunitie aanwezig is uit WOII. Dit betekent dat bij civieltechnische werkzaamheden er een verhoogd risico kan ontstaan voor de veiligheid. In dit kader is aan de hand van de gegevens over de concrete werkzaamheden onderzocht in hoeverre het noodzakelijk is om een projectgebonden risico analyse (PRA) uit te voeren.

Op het percceel wordt aan de rand van het speelterrein bestrating opgenomen en er worden extra parkeerplaatsen aangelegd. Het terrein wordt gedeeltelijk herbestraat en er owrdt een lichte geprefabriceerde fietsenstalling worden geplaatst. Voor de nutsvoorzieningen en riolering wordt gebruik gemaakt van de bestaande aansluitingen. De aanwezige beplanting blijft gehandhaafd, langs de hekken worden extra hagen geplaatst.

Op basis van deze gegevens is geconcludeerd dat er er geen PRA uitgevoerd hoeft te worden. Voorwaarde hierbij is wel dat er tijdens de werkzaamheden niet afgeweken wordt van deze planning. Zowel verticale als horizontale afbakening zijn hier van belang. Mocht zich hierin toch een wijziging voordoen, dan kan dit alsnog leiden tot een noodzakelijke PRA.

3.6 Water

Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

Een wateradvies is vereist wanneer er sprake is van een toename van verharding van 1000 m² of meer. In dit geval neemt de oppervlakte van verharding niet toe. Een formeel advies van de waterbeheerder is daarom niet nodig. Het element water vormt geen belemmering voor het het project.

3.7 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (als onderdeel van de Monumentenwet 1988) in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) in de Nederlandse wetgeving opgenomen.

In lijn met de archeologiewetgeving is de Amersfoortse ABP-kaart omgezet in een archeologische beleidskaart waar per gebied wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met de archeologie bij het ontwikkelen en uitvoeren van plannen/ bodemverstorende projecten (28 september 2010 vastgesteld door de gemeenteraad).

Het perceel De Ontdekking 5 ligt in een gebied dat volgens de Archeologische Beleidskaart Gemeente Amersfoort is aangeduid als een gebied met een lage archeologische verwachting. Hiervoor geldt dat voor bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 10.000 m² en dieper dan 30 cm, vooraf een archelogisch onderzoek noodzakelijk is. In dit geval vinden er geen bodemingrepen plaats met een oppervlakte van meer dan 10.000 m², dieper dan 30 cm. Archeologisch onderzoek kan voor dit plan daarom achterwege blijven.

13

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Financiële uitvoerbaarheid

Gemeenten zijn op grond van de Wro verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Ingeval de gemeente de uitgeefbare gronden in eigendom heeft, vindt verhaal van de kosten van de grondexploitatie plaats door verkoop van bouwrijpe grond. Ingeval de gemeente niet over de gronden beschikt, kan de gemeente een overeenkomst over grondexploitatie aangaan waarbij de grondeigenaar zich verbindt de kosten van grondexploitatie aan de gemeente te voldoen. Indien het niet mogelijk is het kostenverhaal bij overeenkomst te verzekeren, dient er, gelijktijdig met het bestemmingsplan, een exploitatieplan vastgesteld te worden. In dat laatste geval worden de kosten van de grondexploitatie verhaald door een financiële voorwaarde aan de omgevingsvergunning te verbinden. Kostenverhaal met behulp van een exploitatieplan wordt het verplichte kostenverhaal genoemd, in tegenstelling tot het vrijwillige kostenverhaal bij overeenkomst. Overeenkomsten die tot stand komen voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan worden anterieure overeenkomsten genoemd. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is het mogelijk een overeenkomst over grondexploitatie aan te gaan. Laatstbedoelde overeenkomsten worden posterieure overeenkomsten genoemd.

Met de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst kan worden aangemerkt als een anterieure overeenkomst. Op grond van deze overeenkomst komt de ontwikkeling en realisatie van het project in beginsel voor rekening en risico van de ontwikkelaar. De door de gemeente gemaakte en te maken plan- en apparaatskosten evenals de mogelijk uit te keren tegemoetkomingen in schade (planschade) worden door de ontwikkelaar aan de gemeente vergoed.

Het project is vanuit gemeentelijk perspectief financieel en economisch uitvoerbaar.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.2.1 OverlegOp grond van de artikelen 6.18 Bor en 3.1.1. Bro wordt over een project overleg gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Bij de transformatie van het schoolgebouw naar wonen met zorg zijn echter geen belangen van andere gemeenten, waterschappen en diensten van provincie en Rijk betrokken. Het overleg met hen is hierom achterwege gelaten.

4.2.2 Betrokkenheid buurtbewonersDe Alliantie heeft in het voortraject vooraafgaand aan de definitieve aanvraag omgevingsvergunning op diverse manieren contact gehad met de buurtbewoners.

Nadat de samenwerking met Amerpoort gezocht is, is de buurt via diverse nieuwsbrieven geinformeerd over de plannen en eind heeft De Alliantie een informatiebijeenkomst georganiseerd. De opkomst was goed, meer dan 50% van de buurtbewoners was aanwezig. Er is tussen De Alliantie, Amerpoort, de gemeente Amersfoort en de buurtbewoners interactief gesproken over de plannen en er zijn veel vragen beantwoord. De resultaten van de avond zijn per nieuwsbrief teruggekoppeld aan alle buurtbewoners.

14

Bij de planvoorbereiding is vanuit de buurtbewoners een meedenkgroep van 4 leden samengesteld die als actieve gesprekspartner heeft gefungeerd. De inbreng van deze groep op het gebied van ingangen, postbussen, terreininrichting en de locatie van de parkeerplaatsen is verwerkt in de plannen.

De definitieve aanvraag is 20 mei 2014 tijdens een inloopavond aan de buurt gepresenteerd, met het doel om vragen te beantwoorden en de ontzorgen. Ook de inhoudelijke informatie over deze avond is weer via een nieuwsbrief in de buurt verspreid.

Geconcludeerd kan worden dat er zeker draagvlak is voor het project in de buurt. Rond de esthetische plannen zijn er nauwelijks opmerkingen omdat het gebouw opgefrist wordt en de buitenruimte aangepakt. De populaire hangplek bij de onderdoorgang ondergaat een wijziging om het hangen te ontmoedigen. Deze punten zijn goed ontvangen in de buurt.

Rondom de doelgroep leefden er vragen, welke zo goed mogelijk beantwoord zijn. Dit neemt echter niet weg dat niet iedereen blij is met de komst van deze doelgroep naar de wijk (NIMBY). Ondanks deze bedenkingen zijn wij toch van mening dat dit project als maatschappelijk uitvoerbaar beschouwd mag worden.

4.2.3 TerinzageleggingHet Wabo projectbesluit ligt samen met de verklaring van geen bedenkingen en de ontwerp omgevingsvergunning vanaf 16 oktober gedurende een een periode van 6 weken voor iedereen ter inzage, zoals dit is voorgeschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Algemene wet bestuursrecht. Er is gedurende deze termijn gelegeheid om zienswijzen in te dienen. De resultaten van de terinzagelegging worden hier te zijner tijd verwerkt.