Huurrecht

mr. D.N. Allick

d.allick@vandiepen.com

020-5747474

www.vandiepen.com

Huurrecht

Opzet van de wet

• Boek 3 Vermogensrecht (HR 11 april 2014/WR 2014/84)

• Boek 6 Verbintenissenrecht (HR 13 april 2007)

• Boek 7 Huurrecht

• Artikelen 7: 201 BW t/m 7:310 BW

Huurrecht

• Onroerende zaak (artikel 3:3 BW):

• Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen

delfstoffen, de met de grond verenigde beplanting,

alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de

grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door

vereniging met andere gebouwen en werken.

• Roerende zaak: Alle zaken die niet onroerend zijn.

• Huurrecht: gebouwde onroerende zaak

Huurrecht

• Algemene bepalingen artikelen 7:201 t/m 231 BW

• Woonruimte artikelen 7:232 t/m 289 BW

• Winkelruimte artikelen 7:290 t/m 310 BW

• Kantoorruimte artikel 7:230a BW

Huurrecht

Algemene bepalingen

Gebreken regeling/Gevolgen

Definitie gebrek (7:204 BW)

Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak of

een andere niet aan de huurder toe te rekenen

omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet

het genot kan verschaffen dat een huurder bij het

aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van

een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de

overeenkomst betrekking heeft.

Huurrecht

artikel 7:204 BW- artikel 7:208 BW

7:206 BW: Herstel

7:207 BW: Huurprijsvermindering

7:208 BW: Gevolgschade

Asbest:

Tamminga/KPN HR 3 september 2010

Huurrecht

• Artikel 7: 290 BW Bedrijfsruimte

Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:

1. Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan

die krachtens overeenkomst van verhuur en huur

bestemd is voor de uitoefening van een

kleinhandelsbedrijf, van een restaurant – of café bedrijf,

van een afhaal- of besteldienst, een en ander indien in

de verhuurde ruimte een voor publiek toegangkelijke

lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of

dienstverlening mogelijk is.

Huurrecht

• Vervolg omschrijving 7: 290 BW bedrijfsruimte

2. Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die

krachtens overeenkomst bestemd is voor de uitoefening

van een hotelbedrijf.

3. Een onroerende zaak die krachtens zulk een

overeenkomst bestemd is de uitoefening van een

kampeerbedrijf.

Huurrecht

Wat valt er ook onder?

Ambacht, Lease; Pacht van horecaruimte; Franchise.

Exploitatie overeenkomsten van tankstations;

Wat valt er zoals niet onder?

Bankfiliaal, reisbureau, makelaarskantoor, bioscopen

Gemengde overeenkomsten: HR 10 augustus 2012 (Utopia).

Huurrecht

• Woonruimte/Kantoorruimte:

• Fuks/Recourt:

• Criterium: Hetgeen partijen, mede gelet op de

inrichting omtrent het gebruik voor ogen heeft staan

hetgeen wordt beoordeeld voor welk gebruik de

zaak in overwegende mate wordt gebruikt.

Huurrecht

7:290 BW Bedrijfsruimte/Kantoorruimte

Theole/ABN Criterium: onderzocht moet worden of de

onroerende zaak, mede in aanmerkingnemende de

inrichting ervan en hetgeen partijen omtrent het

gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt

gebruikt als 7:290 BW bedrijfsruimte.

Huurrecht

Dwingende/semi dwingende bepalingen:

• Looptijd huurovereenkomst;

• Huurbeëindigingsgronden;

• Huurprijsaanpassing;

• Indeplaatsstelling

Huurrecht

Afwijkingsmogelijkheden van dwingende en semi dwingende

Bepalingen (7:291 BW).

Verzoek tot goedkeuring bij de kantonrechter (7:291 BW).

Goedkeuring wordt alleen gegeven indien het beding de

rechten van de huurder aan de afdeling ontleent , niet

wezenlijk aantast of diens maatschappelijk positie in

vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij

bescherming van de onderhavige afdeling niet behoeft.

Huurrecht

Niet van toepassing bij huurovereenkomsten korter

dan twee jaar m.b.t. de looptijden en

opzeggingsmogelijkheden.

Vernietigbaarheid: HR 9 augustus 2013 (Gulf/Stern)

Huurrecht

• Looptijd huurovereenkomst, artikel 7:292 BW

• Uitgangspunt:

• De huurovereenkomst geldt voor 5 jaar of als een

langere duur is overeengekomen voor die langere

duur.

• 5 jaar plus 5 jaar (artikel 7:293 BW) en langer.

• 2 jarige overeenkomst

• Belang: huurbeëindiging en huurprijsaanpassing

• Casus Damrak/ROZ bepaling

Huurrecht

Opzeggingsmogelijkheden huurovereenkomst 7:293 BW -

7:296 BW

De overeenkomst die voor 5 jaar geldt en de overeenkomst

die is aangegaan voor een termijn van langer dan 5 jaar

maar korter dan 10 jaar kunnen tegen het eind van de

termijn en tegen het eind van de in artikel 292 lid 2

bedoelde tweede termijn door ieder van de partijen worden

opgezegd.

-

Huurrecht

De opzegging moet bij exploot of aangetekende brief

geschieden

De termijn van opzegging bedraagt 1 jaar

De opzegging door de verhuurder is nietig indien zij

niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben

geleid.

Een opgezegde huurovereenkomst blijft in beginsel van

kracht totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging heeft

beslist.

Huurrecht

Gronden van opzegging naar eerste 5 jaar:

1. Slechte bedrijfsvoering;

2. ‘Dwingend nodig hebben voor eigen gebruik’

Huurrecht

Opzeggingsmogelijkheden na verlenging (in de regel na

10 jaar)

• Slechte bedrijfsvoering;

• ‘Dwingend nodig hebben voor eigen gebruik’;

• Het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan

van een nieuwe overeenkomst;

• Krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde

liggende bestemming realiseren;

• Belangenafweging.

• Casus PC Hooftstraat, Hof Amsterdam 5 november 2013.

Huurrecht

Huurprijsherziening 7:303 en 7:304

Wie:

Zowel huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de

rechter de huurprijs zo deze niet overeenstemt met die van

vergelijkbare bedrijfsruimte overeenstemt ter plaatse

nader zal vaststellen.

Wanneer:

• Indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na

afloop van de overeengekomen huurtermijn;

• In alle andere gevallen, telkens wanneer er tenminste 5

jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door

partijen vastgestelde huurprijs is gevorderd.

Huurrecht

Methode:

• Gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte

ter plaatse;

• Die zich hebben voorgedaan in een tijdvlak van vijf jaren

voorafgaand aan de dag van het instellen van de

vordering;

Huurrecht

Verloop van de procedure

• Een deskundigenrapport (artikel 7:304 BW).

• Omzet huur.

• Indexering.

• Verbeteringen aan het gehuurde.

Huurrecht

Indeplaatsstelling 7:307 BW

Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in

het gehuurde door huurder zelf of een ander uitgeoefend

bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij

gemachtigd wordt om die derde in zijn plaats te stellen.

Betreft: Goodwill, Personeel, Voorraad goederen, Inrichting

Huurrecht

• De rechter beslist met in achtneming van de

omstandigheden van het geval.

• Er moet in ieder geval sprake zijn van:

• 1. Een zwaarwichtig belang bij de overdracht van het

bedrijf.

• 2. Voldoende waarborgen van de voorgestelde huurder

voor een volledige nakoming van de overeenkomst;

• 3. Voldoende waarborgen voor een behoorlijke

bedrijfsvoering.

• Etam/Riverwood en Ahold/Deka

Huurrecht

Faillissement, artikel 39 Fw

• Tussentijdse opzeggingsmogelijkheid;

• Oplevering;

• Bankgarantie (schadevegoeding);

• Indeplaatsstelling;

• Koot/Tideman HR 19 april 2013;

• Romania Beheer HR 15 november 2013;

Huurrecht

Artikel 7:230a BW Bedrijfsruimte

• Opzegging;

• Aanzegging ontruiming;

• Schorsingsverzoek i.g.v. faillissement;

Huurrecht

Incasso

• Drie maanden achterstand;

• Voorlopige voorziening/bodemprocedure;

• Ontruiming/deurwaarder;

Bedankt voor uw belangstelling

Meer weten? Neem contact op met:

Van Diepen Van der Kroef Advocaten, 020-5747474, d.allick@vandiepen.com

www.vandiepen.com