De Wet Breyne - Universiteit Gent...In de eerste plaats gaat mijn dank uit naar mijn promotor...

Faculteit Rechtsgeleerdheid

Universiteit Gent

Academiejaar 2010-2011

De Wet Breyne:

Analyse en evaluatie na bijna 40 jaar toepassing

Masterproef van de opleiding

„Master in de rechten‟

Ingediend door

Tess de Brouwer

Studentennummer: 00601195

Major Burgerlijk Recht en Strafrecht

Promotor: Prof. dr. W. De Bondt

Commissaris: L. Van Valckenborgh

Wet Breyne 1 Tess de Brouwer

Dankwoord

Deze scriptie werd gemaakt in het kader van het behalen van het diploma Master in de rechten

aan de Universiteit Gent.

In de eerste plaats gaat mijn dank uit naar mijn promotor professor dr. Walter De Bondt die

mij de kans heeft gegeven dit onderwerp uit te diepen.

Daarnaast dank ik mijn commissaris mevr. Leentje Van Valckenborgh, niet alleen voor het

vlot verloop van onze samenwerking, maar ook voor het nalezen en ondersteunen van mijn

project.

Natuurlijk wil ik ook mijn ouders bedanken die mij gedurende de vijf voorbije universitaire

jaren altijd gesteund hebben.

Tess de Brouwer Beveren, 1 mei 2011


Inhoudstafel

INLEIDING ......................................................................................................................................................................... 9

I INVOERING VAN DE WONINGBOUWWET .......................................................................................... 10

1. Hoe en waarom kwam de Woningbouwwet tot stand ............................................................. 10

2. De wijzigingswet van 3 mei 1993 ................................................................................................... 12

3. Het uitvoeringsbesluit van 21 oktober 1971 gewijzigd op 21 september 1993 ........... 13

II TOEPASSINGSGEBIED .................................................................................................................................... 14

1. Analyse ..................................................................................................................................................... 14

1.1. Oprichting van nieuwe gebouwen .............................................................................................. 14

1.1.1. Overeenkomst ............................................................................................................................... 15

A. Principe ................................................................................................................................................... 15

B. Uitzondering: contractsbelofte ................................................................................................................ 16

C. Overeenkomst onder opschortende voorwaarde ..................................................................................... 18

1.1.2. Eigendomsoverdracht van gebouw of verbintenis te bouwen, doen bouwen of verschaffen ........ 19

1.1.3. Huis of appartement ...................................................................................................................... 20

1.1.4. Bestemming van het onroerend goed ............................................................................................ 21

1.1.5. Onroerend goed gelegen in België ................................................................................................ 24

1.1.6. Te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw ....................................................................................... 24

1.1.7. Verbintenis om de werken tot een goed einde te brengen? ........................................................... 26

1.1.8. Storting voor voltooiing ................................................................................................................ 28

1.2. Uitvoering van verbouwingswerken aan bestaande gebouwen ...................................... 33

1.2.1. Overeenkomst tot eigendomsoverdracht ....................................................................................... 33

1.2.2. Huis of appartement in België gelegen en bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en

huisvesting ................................................................................................................................................... 34

1.2.3. Verbouwings- of uitbreidingswerken ............................................................................................ 35

1.2.4. Storting(en) voor de voltooiing van de werken ............................................................................. 36

1.2.5. Verbintenis om de werken tot een goed einde te brengen? ........................................................... 36

1.3. Beperkingen aan het toepassingsgebied ................................................................................. 36


1.3.1. Overeenkomsten aangegaan door bepaalde overheidsinstellingen ............................................... 36

1.3.2. Overeenkomsten aangegaan door beroepspersonen ..................................................................... 37

1.3.3. Studieopdrachten ........................................................................................................................... 38

A. Definitie .................................................................................................................................................. 38

B. Het probleem van de studieovereenkomst in de oorspronkelijke Wet Breyne ........................................ 38

C. Poging tot oplossing door de Wet Breyne jr. van 1993........................................................................... 39

D. Onduidelijkheid ...................................................................................................................................... 40

2. Knelpunten .............................................................................................................................................. 42

2.1. Onduidelijkheden .............................................................................................................................. 42

2.1.1. Ruil ................................................................................................................................................ 42

2.1.2. Doorverkoop ................................................................................................................................. 45

A. Alle bouwwerken zijn nog niet uitgevoerd ............................................................................................. 45

B. Alle bouwwerken zijn uitgevoerd ........................................................................................................... 46

2.1.3. Uitbreidings- en verbouwingswerken ............................................................................................ 47

2.2. Ontsnappingsroutes......................................................................................................................... 48

2.2.1. Niet voldoende bewoonbaarheid ................................................................................................... 48

2.2.2. Coördinatieovereenkomsten .......................................................................................................... 49

2.2.3. Opsplitsing tussen de verkoop van de grond en het gebouw ......................................................... 52

A. Eerste stelling ......................................................................................................................................... 53

B. Tweede stelling ....................................................................................................................................... 55

C. Derde stelling .......................................................................................................................................... 56

D. De notaris ................................................................................................................................................ 57

E. Stedenbouwkundige verplichtingen ........................................................................................................ 57

2.2.4. Koppelverkoop .............................................................................................................................. 58

A. Toetsing aan de Wet Breyne ................................................................................................................... 60

B.Toetsing aan de Wet Marktpraktijken ...................................................................................................... 61

C. Toetsing aan het gemeen recht ................................................................................................................ 62

D. Besluit ..................................................................................................................................................... 64

2.2.5. Storting voor voltooiing ................................................................................................................ 65

2.2.6. Verbouwings-en uitbreidingswerken ............................................................................................. 65

3. Tussenconclusie inzake het toepassingsgebied ......................................................................... 66


III KWALIFICATIE ..................................................................................................................................................... 67

1. Analyse ..................................................................................................................................................... 67

2. Gemeenrechtelijke regels: suppletief karakter? ....................................................................... 68

IV OVERGANG VAN RECHTEN EN RISICO ............................................................................................. 68

1. Onmiddellijke eigendomsoverdracht van de grond en bestaande opstallen .................. 68

1.1. Analyse ................................................................................................................................................. 68

1.2. Knelpunt ............................................................................................................................................... 69

2. Eigendomsoverdracht naarmate incorporatie voor nog te bouwen opstallen ............... 70

3. Risico-overdracht .................................................................................................................................. 71

V TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID ........................................................................................................ 72

1. Analyse ..................................................................................................................................................... 72

1.1. Gemeen recht .................................................................................................................................... 72

1.2. Uitbreiding van het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid............. 72

2.. Knelpunten .............................................................................................................................................. 74

2.1. Van openbare orde? ........................................................................................................................ 74

2.2. Aanvangspunt van de tienjarige aansprakelijkheid ............................................................ 75

VI VERPLICHTE VERMELDINGEN EN BIJLAGEN ................................................................................ 75

1. Analyse ..................................................................................................................................................... 75

1.1. De identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen ............ 76

1.2. Vermeldingen inzake de stedenbouwkundige vergunning ............................................... 76

1.3. Vermeldingen inzake financiering .............................................................................................. 78

1.4. Beschrijving van de gemeenschappelijke en privatieve delen ........................................ 79

1.5. De als bijlage toe te voegen stukken ....................................................................................... 80

1.6. Vermeldingen en verplichtingen inzake de prijs................................................................... 82

1.7. Gewestelijke overheidstegemoetkomingen ............................................................................ 82

1.8. Vermeldingen inzake de termijn ................................................................................................. 83


1.9. Vermeldingen inzake de oplevering .......................................................................................... 84

1.10. De erkenning kennis te hebben van gegevens en stukken .......................................... 85

1.11. Andere vermeldingen ................................................................................................................... 85

2. Knelpunt: onnauwkeurige plannen ................................................................................................ 86

VII PRIJS .......................................................................................................................................................................... 88

1. Prijsbepaling ........................................................................................................................................... 88

2. Prijsherziening ........................................................................................................................................ 89

3. Betaling van de prijs ............................................................................................................................ 91

3.1. Vóór het sluiten van de overeenkomst (artikel 10, eerste lid WB) .......................................... 92

3.2. Bij het sluiten van de overeenkomst (artikel 10, tweede lid WB) ............................................ 93

3.3. Bij het verlijden van de authentieke akte (artikel 10, derde lid WB) .................................... 94

3.3.1. Algemeen ...................................................................................................................................... 94

3.3.2. Architect ........................................................................................................................................ 94

3.3.3. Notaris ........................................................................................................................................... 97

3.4. Na het verlijden van de authentieke akte (artikel 10, vierde lid WB) ................................... 99

3.5. Studiekosten .................................................................................................................................... 100

VIII OPLEVERING ................................................................................................................................................... 101

1. Analyse ................................................................................................................................................... 101

1.1. Algemeen ........................................................................................................................................... 101

1.2. Tijdstip van oplevering ................................................................................................................. 101

1.3. Wijze van oplevering ..................................................................................................................... 102

1.3.1. Algemeen .................................................................................................................................... 102

1.3.2. De gemeenschappelijke delen bij appartementsgebouwen .......................................................... 104

1.4. Weigering van de oplevering ..................................................................................................... 104

1.5. Betekenis van de opleveringen ................................................................................................ 105

1.6. Gevolgen van de opleveringen .................................................................................................. 106


1.7. De tussenkomst van de architect is niet vereist ................................................................ 107

2. Knelpunt ................................................................................................................................................. 107

IX BEDING VAN WEDERINKOOP ................................................................................................................ 108

X WAARBORG............................................................................................................................................................ 109

1. Analyse .................................................................................................................................................. 109

1.1. Algemeen ........................................................................................................................................... 109

1.2. Erkende aannemers (en daarmee gelijkgestelde aannemers?) ................................... 110

1.2.1. Vereiste erkenning....................................................................................................................... 110

1.2.2. Aard en omvang van de waarborg ............................................................................................... 113

1.2.3. Door wie en aan wie? .................................................................................................................. 114

1.2.4. Vorm van de waarborg ................................................................................................................ 114

1.2.5. Bewijs van de waarborgstelling .................................................................................................. 115

1.2.6. Aanwending en vrijmaking van de waarborg .............................................................................. 115

1.3. Niet-erkende aannemer ............................................................................................................... 116

1.3.1. Vormen van de waarborg ............................................................................................................ 116

A. Voltooiingswaarborg ............................................................................................................................ 117

B. Terugbetalingswaarborg ....................................................................................................................... 120

1.3.2. Vrije keuze tussen de voltooiing en terugbetaling ....................................................................... 120

1.3.3. Uitvoeringsbepalingen ................................................................................................................ 121

A. Wie mag de waarborg stellen/aanspreken ............................................................................................. 122

B. Bewijs van waarborgstelling ................................................................................................................. 122

C. Einde van de waarborg .......................................................................................................................... 122

D. Lacune .................................................................................................................................................. 123

1.3.4. Voorrecht op de waarborg ........................................................................................................... 123

2. Knelpunten ............................................................................................................................................ 123

2.1. Achterpoorten om te volstaan met de 5%-waarborg ....................................................... 123

2.2. Onrechtvaardigheden in de waarborgregeling .................................................................... 126

2.3. Afwezigheid van een “kwaliteitswaarborg” ........................................................................... 127


3. Wetsvoorstel ......................................................................................................................................... 127

3.1. Wetgevend initiatief noodzakelijk ............................................................................................ 127

3.2. Wetsvoorstel met betrekking tot de Vennootschap voor bouwpromotie .................. 128

3.3. Wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw ....................... 128

3.4. Voorstel van Sabine De Bethune .............................................................................................. 130

XI DE SANCTIES ..................................................................................................................................................... 130

1. De burgerrechtelijke sancties......................................................................................................... 131

1.1. Nietigheid .......................................................................................................................................... 131

1.1.1. Analyse ........................................................................................................................................ 131

1.1.2. Knelpunten .................................................................................................................................. 133

A. Nietigheid bij gesplitste overeenkomsten ............................................................................................. 133

B. Quid na nietigverklaring? ..................................................................................................................... 134

C. Notaris en verzaken aan de nietigheid .................................................................................................. 134

D. Wetsontduiking ..................................................................................................................................... 137

1.2. Schadevergoeding .......................................................................................................................... 138

2. De strafsanctie ..................................................................................................................................... 138

XII RECHTSVERGELIJKING ............................................................................................................................. 140

1. Nederland ............................................................................................................................................... 140

1.1. Toepassingsgebied ......................................................................................................................... 140

1.2. Informatievoorziening .................................................................................................................. 141

1.3. Betaling van de prijs ..................................................................................................................... 142

1.4. Bijzonder opschortingsrecht ....................................................................................................... 143

1.5. Specifieke beschermingsmaatregelen in de Wet Breyne ................................................ 143

1.6. GIW ...................................................................................................................................................... 144

2. Frankrijk ................................................................................................................................................. 145

2.1. Bedenktijd versus bezinningstermijn ...................................................................................... 145

2.2. Eenmalige versus dualistische oplevering ............................................................................ 146

2.3. Waarborgregeling ........................................................................................................................... 146


2.4. Renovatiewerken ............................................................................................................................ 147

XIII HERZIENING VAN DE WET VEREIST? ......................................................................................... 147

1. Een duidelijker en breder toepassingsgebied .......................................................................... 148

2. Een notariële controle ....................................................................................................................... 149

3. Een onafhankelijke raadgevende architect ............................................................................... 150

4. Koppelverkoop ..................................................................................................................................... 150

5. De oplevering ....................................................................................................................................... 151

6. De waarborg ......................................................................................................................................... 151

7. De nietigheid ......................................................................................................................................... 151

BESLUIT ......................................................................................................................................................................... 153

BIBLIOGRAFIE .......................................................................................................................................................... 154


Inleiding

Een huis kopen, bouwen of verbouwen is en blijft de grootste investering in het leven van de

meeste mensen. Dit brengt echter talrijke risico‟s met zich mee voor de consument die

doorgaans niet beschikt over voldoende expertise om zijn belangen veilig te stellen. De

wetgever heeft ingegrepen met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de

verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen1, kortweg de Woningbouwwet of de

Wet Breyne.

Met de invoering van de Woningbouwwet probeerde de wetgever de consument waterdicht te

beschermen. Is de wetgever hier echter niet te ver in gegaan? Talrijke bepalingen uit de

Woningbouwwet zijn immers veel te strak voor de tussenpersonen uit de bouwsector

waardoor zij geneigd zijn allerlei trucs uit de kast te halen om hieraan te ontsnappen. Dit leidt

dan opnieuw tot een onevenwicht ten nadele van de consument, hetgeen de wetgever juist

wou vermijden. Maar andere bepalingen zijn dan weer te soepel en beschermen de consument

niet afdoende. Op geregelde tijdstippen gaan stemmen op om de Wet aan te passen, nu eens in

de zin van een versoepeling, dan weer in de zin van een verstrenging.

Deze thesis tracht een zo volledig mogelijke bespreking van de Woningbouwwet te geven. Na

een korte ontstaansgeschiedenis, volgt een arikelsgewijze analyse. Per artikel bespreek ik ook

telkens - wanneer die er zijn - de knelpunten, gaande van onduidelijkheden tot werkelijke

ontsnappingsroutes. Heel wat wetsvoorstellen trachten hieraan tegemoet te komen, maar

hebben telkens de eindstreep niet gehaald. Ik sluit dit werkstuk af met een aantal voorstellen

die naar mijns inziens kunnen tegemoetkomen aan de meest grove tekortkomingen van de

Wet. Alvorens daaraan toe te zijn, is een bespreking van de Nederlandse en Franse

tegenhanger van de Belgische Woningbouwwet op zijn plaats.

1 Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen,

BS 11 september 1971.


I Invoering van de Woningbouwwet

1. Hoe en waarom kwam de Woningbouwwet tot stand

In de wilde naoorlogse jaren vijftig en zestig werd de woningbouw grondig veranderd, vooral

wat betreft de bouwtechnieken.2 Naast de klassieke manier, waarbij de consument op zoek

gaat naar een architect en vervolgens naar gespecialiseerde onderaannemers, kon vanaf dan de

consument een huis kopen bij of laten bouwen door een projectontwikkelaar die instaat voor

de conceptie, de uitvoering en het toezicht. Twee nieuwe formules werden dus in het leven

geroepen: de koop-op-plan en sleutel-op-de-deur.3

Een degelijke bescherming van kopers van onroerende goederen op plan ontbrak echter. De

rechtsverhouding met de bouwpromotor werd immers beheerst door het gemene burgerlijk

recht en de algemene regels van koop, aanneming of lastgeving.4 De hiermee gepaard gaande

contractsvrijheid werd door promotoren zodanig in hun voordeel gebruikt dat de

overeenkomsten de koper of opdrachtgever een uiterst geringe bescherming boden indien er

iets mis liep. Zo kon de koper de promotor niet contractueel aansprakelijk stellen voor

gebreken in de bouw. Wanneer promotors en/of aannemers failliet gingen, zagen de kopers

hun zuurverdiende spaarcenten of ontleende kapitalen verdwijnen in een bodemloze put van

een faillissement.5

Allerlei belangengroepen deden voorstellen om de belangen van de consument veilig te

stellen. Het KB van 1 juli 1969 was een eerste interventie.6

Het besluit regelde de

bescherming van de koper van volkswoningen.

De directe aanleiding om eindelijk wetgevend werk te maken van al deze ideeën, was het

Etrimo-schandaal, waarbij een zeer belangrijke Belgische bouwpromotor failliet ging en een

2 D. MEULEMANS en L. VAN DER CAMMEN, Koop en verkoop van onroerende goederen, Diegem, Kluwer,

Woningbouwwet/2. 3 X., “Bouwen soms een calvarie…”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 2 april 2011.

4 M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet

van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”,

T.Not. 1973, 145-146. 5 D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, nr. 54.

6 P. BEKAERT, “De bouw en verbouwing van de woningbouwwet Breyne” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en G.

MARCOURS, Actualia vermogensrecht: liber alumnorum KULAK als hulde aan Prof. dr. Georges Macours,

Brugge, Die Keure, 2005, 132.

http://www.test-aankoop.be/


1200 kandidaat-kopers aanzienlijke voorschotten en betalingen hadden verricht die helemaal

niet in verhouding stonden met wat reeds aan bouwwerkzaamheden gerealiseerd was.7

In juli 1970 heeft Minister Breyne van Huisvesting en Gezin een wetsontwerp neergelegd dat

geïnspireerd was op de Franse Wet van 3 januari 1967 betreffende de bescherming van kopers

van te bouwen woongelegenheden. De bouwondernemers en promotoren reageerden

aanvankelijk zeer negatief op het ontwerp van de Woningbouwwet. Zij beschouwden de tekst

als een aanslag op de contractuele vrijheid, een belemmering voor de vrije markt in de

woningbouwsector. Maar Breyne kon hen ervan overtuigen dat de bouwsector vooral nood

had aan vertrouwen bij zijn potentiële klanten. Spoedig schaarden verscheidene groten uit de

bouwwereld zich achter zijn ontwerp. Er verliep minstens een jaar vooraleer het ontwerp door

de ministerraad werd aanvaard. Uiteindelijk werd het ontwerp zowel in de Senaat als in de

Kamer unaniem aanngenomen.8 De Woningbouwwet

9 ging de politieke geschiedenis in als de

Wet Breyne.10

Met de oorspronkelijke Woningbouwwet van 9 juli 1971 beoogde de wetgever een

drievoudige bescherming van de burger die een woning of een appartement wilde laten

bouwen of op plan kopen.11

In de eerste plaats wilde hij die burger beschermen tegen het risico van insolvabiliteit of van

faillissement van de verkoper of de aannemer aan wie hij, vaak nog voor de uitvoering van het

werk, belangrijke bedragen had betaald. In de tweede plaats wilde de wetgever de burger

7 J. VANCOILLIE, “V Dienstencontracten in de privésector” in D. BLOMMAERT en G.L.BALLON, Recht voor de

onderneming, Mechelen, Kluwer, 5. 8 P. BEKAERT, “De bouw en verbouwing van de woningbouwwet Breyne” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en G.

MARCOURS, Actualia vermogensrecht: liber alumnorum KULAK als hulde aan Prof. dr. Georges Macours,

Brugge, Die Keure, 2005, 133. 9 Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen,

BS 11 september 1971, 10422. De Wet Breyne is samen met het uitvoeringsbesluit van 9 oktober 1971in werking

getreden op 1 januari 1972. Met ingang van die datum werd het overbodig geworden KB van 1 juli 1969

afgeschaft. 10

De Wet Breyne blijft beperkt tot de sector van de woningbouw, hoewel dezelfde problemen ook voorkomen in

de andere sectoren van het bouwgebeuren. Zie o.m. volgende passage in Gedr.St. Senaat 1970-71, nr. 490, 13:

“Een lid van de Commissie betreurde dat het ontwerp enkel slaat op huizen en appartementen, daar bedoelde

misbruiken van de bouwpromotoren ook de industriële sector bedreigen. De Minister beaamde zulks maar liet

opmerken dat dit buiten het bestek van dit ontwerp valt en tot de bevoegdheid behoort van zijn collega van

Economische Zaken.” 11

J. AVONDSTONDT, Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006,

23.


beschermen tegen bouwpromotoren die zich verscholen achter clausules waarbij zij zich

vrijstelden van iedere aansprakelijkheid voor de fouten begaan door de door henzelf gekozen

aannemers en architecten, omdat ze zich als lasthebbers lieten doorgaan en tegenover de cliënt

geen enkele persoonlijke verbintenis op zich namen. Tenslotte wilde de wetgever voorkomen

dat de koper al zou gebonden zijn en dat van hem al betaling zou kunnen worden geëist

voordat hij behoorlijk werd ingelicht over zijn rechten en plichten.12

Uit de grondslagen van de Wet valt duidelijk het sociaal karakter ervan af te leiden. Men kan

dan ook spreken van een “loi remède”: het doel is de bescherming van de kandidaat-

eigenaar.13

Dit wordt door verschillende maatregelen gerealiseerd. Zo heeft men onder meer

de zekerheidsstelling en de verzwaarde aansprakelijkheid voor de verkoper, strikte

betalingsmodaliteiten, verplichte vermeldingen in de overeenkomst enz. Al deze voorschriften

zijn van dwingend recht.

2. De wijzigingswet van 3 mei 1993 14

Op 13 januari 1992 heeft Kamerlid P. Breyne een wetsvoorstel ingediend dat heeft geleid tot

de wet van 3 mei 1993 die de oorspronkelijke Wet Breyne wijzigt. De herziening van de Wet

werd noodzakelijk geacht omwille van de nieuwe praktijken op het gebied van

projectontwikkeling en het bouwen op plan.15

Dit initiatief hield tevens een poging in om de leemten en onvolkomenheden in de Wet te

verhelpen, met de bedoeling de rechtszekerheid voor alle partijen16

te verbeteren en in het

bijzonder een betere bescherming van de kandidaat-koper te bekomen17

, zeker op het niveau

van de te verstrekken garanties door de promotor of aannemer. Vóór 1993 was een vaak

voorkomende clausule: “Ik verleen u een goed tegen vaste prijs, in ruil ziet u af van elke

garantie.” Er bestond dus een wettelijke mogelijkheid om af te zien van de

12

J. AVONDSTONDT, Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006,

23. 13

D. MEULEMANS en L. VAN DER CAMMEN, Koop en verkoop van onroerende goederen, Diegem, Kluwer, 1998,

2. 14

Wet 3 mei 1993 tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te

bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 19 juni 1993, 14999. 15

Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te

bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22/1. 16

De wetgever schenkt ook aandacht aan de aannemer/verkoper/promotor. 17


bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22/1.


zekerheidsstelling.18

Het evenwicht tussen de partijen werd op die manier verbroken.19

Met de

Wet van 1993 is hieraan een einde gebracht. De kandidaat-koper kan in geen enkel geval nog

verzaken aan de waarborg!20

De wetgever besteedde naast de waarborgregeling ook aandacht aan de verruiming van het

toepassingsgebied, de reglementering van de studieovereenkomsten, de verplichte

vermeldingen en bijlagen en tot slot de rol van de notaris en de functie van de architect. De

wet van 3 mei 1993 voorziet ook in een aantal bepalingen die de verkoper beschermen.21

Met

de wetswijziging trachtte men immers de rechtszekerheid van beide partijen te verzekeren. De

regeling omtrent de studieovereenkomsten en het feit dat er een prijsherzieningclausule kan

opgenomen worden in de overeenkomst, zijn bepalingen die ten gunste van de verkoper

komen.22

3. Het uitvoeringsbesluit van 21 oktober 1971 gewijzigd op 21 september 1993

Bij Koninklijk Besluit van 21 oktober 1971 werden een aantal uitvoeringsvoorwaarden

gereglementeerd.23

Het KB van 21 september 1993 tot wijziging van het KB van 21 oktober

197124

past het uitvoeringsbesluit van de Wet Breyne aan aan de zogenaamde Wet Breyne jr.

Een aantal belangrijke punten van de Wet worden bij dit besluit nader uitgewerkt waaronder

de grenzen van en de manier waarop de prijs mag schommelen, de voorlopige en de

definitieve oplevering van de werken en het systeem van de waarborgen.

18

Althans wanneer er een notariële akte is. zie pagina 134 e.v. 19

J.L. JEGHERS, “La loi Breyne dans tous ses états: le conseil et l‟information du consommateur” in P. WERY, La

protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 161-162. 20

J.-L. RENS, “Wijziging van de Wet Breyne”, T.Not. 1993, 434. 21

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 160. 22

J.L. JEGHERS,“La loi Breyne dans tous ses états: le conseil et l‟information du consommateur” in P. WERY, La

protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 181-182. 23

KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de

verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971. 24

KB 21 september 1993 tot wijziging van het KB van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de artikelen 7,

8 en 12 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw

zijnde woningen, BS 1 oktober 1993.


II Toepassingsgebied

1. Analyse

1.1. Oprichting van nieuwe gebouwen (art. 1, eerste lid WB)

In tegenstelling tot wat het opschrift25

laat vermoeden, is de Wet niet van toepassing op alle

koopovereenkomsten met betrekking tot te bouwen of in aanbouw zijnde onroerende

goederen, doch vormt slechts een, weliswaar dwingende, aanvulling op het Burgerlijk

Wetboek.26

Artikel 1 en 2 bepalen de toepassingssfeer van de Wet. De Wet geeft echter geen precieze

afbakening van het toepassingsgebied. Deze algemeenheid en vaagheid zijn bewust.27

De

wetgever wilde immers verschillende activiteiten onder één noemer brengen, onder meer die

van de algemene aannemer, de verkoper van typewoningen en de projectontwikkelaar zowel

van individuele als van collectieve woningen op plan, mits de koper of opdrachtgever

betalingen moet verrichten voor de voltooiing van de werken.28

In plaats van elk van deze

verrichtingen te definiëren en juridisch te omschrijven, wat ontsnappingsroutes zou creëren,

heeft de wetgever ervoor gekozen om alle overeenkomsten die cumulatieve kenmerken

vertonen onder de Wet te laten ressorteren.29

Het moet gaan om een wederkerige overeenkomst, die de eigendomsovergang van een

onroerend goed of een verbintenis om een onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te

verschaffen als voorwerp heeft. Dat onroerend goed moet nog gebouwd worden of in

aanbouw zijn en moet op zijn beurt tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting

bestemd zijn. Voor de voltooiing van het gebouw moet de koper reeds één of meerdere

stortingen hebben verricht.30

25

Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen,

BS 11 september 1971. 26

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, 5. 27


4. 28


M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 1. 30

Antwerpen 27 oktober 2008, TBO 2009, afl. 6, 249.


Niets belet echter dat de partijen zich vrijwillig en conventioneel onderwerpen aan de Wet

Breyne.31

1.1.1. Overeenkomst

A. Principe

Opdat de Wet kan worden toegepast, dient er eerst en vooral sprake te zijn van een

wederkerige overeenkomst waarin iedere partij verbintenissen op zich neemt.32

In de

precontractuele fase is de Wet niet van toepassing. Niettemin begaat een verkoper of

bouwpromotor een precontractuele fout, wanneer hij voorafgaandelijk aan een overeenkomst,

onderworpen aan de Wet, heeft verzuimd om de kopers een geldige akte te bezorgen en hen

op een onwettige wijze een voorschot heeft doen betalen of hen een nietig contract heeft laten

ondertekenen. In dergelijk geval heeft de koper/opdrachtgever recht op een vergoeding van de

door hem geleden schade. Aangezien de schade meestal niet exact cijfermatig te berekenen

valt, kennen rechters vaak een vergoeding ex aequo et bono toe.33

De wederzijdse belofte om een overeenkomst af te sluiten na het verkrijgen van een

bouwvergunning wordt door het Hof van Cassatie gelijkgeschakeld met een overeenkomst in

de zin van artikel 1 WB.34

De Wet spreekt van een overeenkomst en gaat op het eerste zicht voorbij aan de al dan niet

schriftelijkheid ervan. Toch zal de overeenkomst schriftelijk moeten worden opgemaakt, wil

zij aan artikel 7 WB voldoen.35

Dit artikel bepaalt dat overeenkomsten die onder de

Woningbouwwet vallen verplicht een aantal vermeldingen en bijlagen moeten bevatten. De

sanctie op het niet naleven van artikel 7 WB is niet dat de overeenkomst niet tot stand komt,

maar enkel dat de consument kan vragen dat de overeenkomst nietig wordt verklaard.36

De

algemene regel dat de overeenkomsten solo consensu tot stand komen, blijft dus gelden.37

31

Gent 12 juni 2009, NJW 2010, afl. 219, 253, noot R. STEENNOT. 32

C. GILLES, “Vingt ans d‟application de la loi Breyne”, DCCR 1993-94, 423. 33

Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-2003, 139 en Antwerpen 11 december 2000, R.W. 2002-2003, 544.

Zie ook: Brussel 16 mei 1991, T.Aann. 1994, 141 en Gent 14 november 1982, RW 1981-1982, 2743. 34

Cass. 27 februari 1980, Arr.Cass., 1979-80, 784, noot DUMON. 35

M.A.M.C. VAN DEN BERG en M. DIERIKX, “Aanneming van werk en woningbouw: een vergelijking tussen

Nederland en België” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 2003-2004, Brugge, Die Keure, 2003, 69. 36

Art. 13, derde lid WB. 37

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 2.


B. Uitzondering: contractsbelofte

De belofte is een eenzijdige verklaring, waarin iemand aanbiedt een bepaalde overeenkomst af

te sluiten, welke dan tot stand komt als de tegenpartij het aanbod aanvaardt. De essentiële

bestanddelen liggen reeds vast. Met een aankoopbelofte verbindt de consument zich ertoe een

pand tegen vermelde prijs te kopen. Bij een verkoopbelofte geeft de verkoper aan zijn

wederpartij de mogelijkheid om een goed te kopen tegen een bepaalde of bepaalbare prijs.

De optiegenieter daarentegen blijft vrij te doen wat hij wil. De aankoopbelofte bindt dus

uitsluitend de verwerver; de verkoopbelofte is enkel bindend voor de verkoper. Het is pas

wanneer de optiegenieter de optie licht dat er een definitieve koop ontstaat en beide partijen

gebonden zijn.38

Vastgoedmakelaars laten soms diverse gegadigde kopers zo‟n aankoopbelofte ondertekenen:

ze spelen de betrokkenen dan tegen elkaar uit in de hoop een hogere prijs te verkrijgen, vaak

zonder dat de eigenaar er iets van afweet. Voor de koper is het dus beter om onmiddellijk een

koopovereenkomst te sluiten, die voor beide partijen bindend is. Wanneer er toch een

aankoopbelofte is, dan kan die best beperkt worden in tijd.39

De vraag rijst of een contractsbelofte onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne kan

ressorteren. Artikel 1 WB voorziet enkel de wederkerige overeenkomsten waarin wederzijdse

verbintenissen worden aangegaan. Een optie volgt uit een eenzijdige contractsbelofte en

brengt geen verbintenissen met zich mee voor de optiegenieter. Wanneer we ons dus louter

steunen op artikel 1 WB, dan valt de optie steeds buiten het toepassingsgebied van de Wet.40

Als we echter kijken naar artikel 7 en 10 WB, dan kunnen we niet anders dan besluiten dat de

Wet op beloften van toepassing is, althans wat betreft de aangegeven artikelen.41

Artikel 7

WB heeft het immers over „de overeenkomsten bedoeld in artikel 1 alsmede de beloften voor

zodanige overeenkomsten…‟ en artikel 10, in fine WB luidt: “Wanneer een belofte van

overeenkomst…” Artikel 7 WB somt een hele reeks vermeldingen op die verplicht in de

contractsbelofte moeten worden opgenomen en dit op straffe van nietigheid. De bedoeling

ervan is de potentiële contractspartij te informeren over de precieze draagwijdte van de (te

38

S. BEYAERT , “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 285 en X., “U wilt een

bestaand pand kopen”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 15 oktober 2010. 39

X., “U wilt een bestaand pand kopen”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 15 oktober 2010. 40

S. BEYAERT , “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 289. 41

Brussel 14 september 2007, NJW 2008, afl. 175, 84, noot S. MAES.




sluiten) overeenkomt.42

Artikel 10, in fine WB bepaalt dat de schadevergoeding wegens niet-

nakoming van een contractsbelofte, die contractueel ten laste van de koper of opdrachtgever

wordt gelegd, niet meer mag bedragen dan 5% van de totale prijs. Alhoewel deze vergoeding

forfaitair is, mag de verkoper, aannemer of promotor zijn werkelijke schade bewijzen.

Hierdoor wordt deze regel in grote mate uitgehold! De meerderheid in de rechtsleer neemt aan

dat artikel 10, in fine WB op zulke manier geformuleerd is dat enkel aankoopbeloftes, waarbij

de koper belooft te kopen (en het niet doet), onder de term „contractsbelofte‟ vallen.43

Tot slot

zijn de contractsbeloften geviseerd door artikel 13 WB dat sancties oplegt in geval van

miskenning van de wetsvoorschriften van de Wet Breyne.44

De contractsbelofte vormt dus als

het ware een uitzondering op het principe dat de Wet enkel van toepassing is op wederkerige

overeenkomsten.

Opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn op een contractbelofte dient natuurlijk ook aan

de andere toepassingsvoorwaarden voldaan te zijn. Een van die voorwaarden is dat de

overeenkomst of contractsbelofte als voorwerp een eigendomsoverdracht van een huis of een

appartement of een verbintenis te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen van zulk gebouw

moet hebben. Het is daarom dat een aankoopoptie op een stuk grond niet onder het

toepassingsgebied van de Wet Breyne valt. Als er daarentegen ook sprake is van een

bouwbelofte, dan moeten de artikelen 7 en 10 WB wel toegepast worden. Dit werd bevestigd

door het Hof van Beroep te Brussel.45

In casu hadden de kopers een aankoopbelofte met

betrekking tot een terrein ondertekend, met daarin volgende woorden opgenomen: “Bouw:

wind- en regendicht waarvan modaliteiten later vastgelegd worden”. Het Hof nam aan dat het

geschrift diende begrepen te worden als een bod tot aankoop van de grond met inbegrip van

een op te richten gebouw.46

42

Rb. Gent 21 april 2009, RW 2009-10, nr.13, 546-548: “Het feit dat de te sluiten overeenkomst niet zonder

meer tot stand komt bij het (vormvrij) lichten van de optie door de wederpartij, maar dat de te sluiten

overeenkomst afhangt van het onderschrijven van een onderhandse verkoopovereenkomst, doet daaraan geen

afbreuk.” 43

S. MAES, “Aankoopbeloften en de Wet Breyne”, NJW 2008, afl.175, 85 en F. BALON en R. HADABI, “La

responsabilité pénale dans le cadre de la loi Breyne”, Jurim Pratique 2010, afl. 1, 82-83. 44

B. KOHL, “Loi Breyne – Contrat d‟entreprise” in X., Chroniques notariales Vol. 50, Brussel, Larcier, 2009,

240. 45

Brussel 14 september 2007, NJW 2008, 84, noot S. MAES. 46

KOHL heeft kritiek op deze beslissing. Volgens hem heeft het Hof onterecht de Wet Breyne van toepassing

verklaard. De aannemer had zich immers niet verbonden tot het oprichten van een normaal bewoonbaar gebouw

(maar enkel tot een casco-verkoop) hetgeen – zoals we verder zullen zien – een toepassingsvoorwaarde is voor

de Wet Breyne. (B. KOHL, “Loi Breyne – Contrat d‟entreprise” in X., Chroniques notariales Vol. 50, Brussel,

Larcier, 2009, 240.)


C. Overeenkomst onder opschortende voorwaarde

In sommige landen heeft de koper een bedenktijd na het ondertekenen van de

koopovereenkomst. Bij ons is dit niet het geval, tenzij een verzakingsrecht is bedongen.

Daarom is het nuttig gebruik te maken van opschortende voorwaarden als er onzekere

factoren zijn waardoor de koop achteraf in het gedrang zou kunnen komen.47

Vereenvoudigd

zijn opschortende voorwaarden bedingen waarin staat dat de overeenkomst pas definitief

wordt wanneer een toekomstige, nog onzekere gebeurtenis zich voordoet.48

Realiseert de

opschortende voorwaarde zich niet, zonder dat dit te wijten is aan een fout van de aanvrager,

dan komt de koopovereenkomst niet tot stand.49

De Wet Breyne geldt voor iedere overeenkomst zodat de overeenkomst onder opschortende

voorwaarde onder haar toepassingsgebied valt50

en in principe geldig is, tenzij de voorwaarde

het onmogelijk maakt in de overeenkomst een verplicht gegeven op te nemen. Artikel 7d) WB

bepaalt dat er bij de aankoop van een woning onder meer een afschrift van de basisakte en van

het reglement van mede-eigendom (= de statuten van het gebouw) moet worden gevoegd.

Hieruit volgt dat het onder de Wet Breyne in principe niet mogelijk is om een onderhandse

verkoopovereenkomst te sluiten onder opschortende voorwaarde van de opmaak van de

statuten. Minstens is in dergelijke gevallen het risico reëel dat de koper zich op elk ogenblik

voor het verlijden van de authentieke akte kosteloos zal kunnen onttrekken aan de

overeenkomst door de nietigheid51

ervan in te roepen, waardoor er geen zekerheid bestaat

voor de aannemer.52

Frequente opschortende voorwaarden zijn het verkrijgen van de stedenbouwkundige

vergunning, een financiering of overheidstegemoetkomingen. Het zijn gemengde

voorwaarden, omdat haar verwezenlijking zowel afhangt van de wil van één der partijen die

ze moet aanvragen en aan de voorwaarden moet voldoen, als van de wil van een derde, zoals

het bestuur van de stedenbouw, de financiële instelling of de overheid, die ze moet toestaan.53

47



Rb. Brussel 6 januari 2005, RJI 2005, afl. 1, 59. 50

Antwerpen 28 april 1982, T.Aann. 1982, 253. 51

Artikel 13, tweede lid WB 52

B. KÔHL, “Financiering en commercialisatie van bouwprojecten onder de Wet Breyne: capita selecta”, TBO

2008, 3. 53

M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 11-12.




1.1.2. Eigendomsoverdracht van gebouw of verbintenis te bouwen, doen bouwen of

verschaffen

De Wet viseert verschillende types van overeenkomst.

Eerst en vooral de overeenkomsten tot eigendomsoverdracht (van een te bouwen of in

aanbouw zijnd gebouw). Het betreft hier de zogenaamde koop op plan. Daarbij verkoopt de

verkoper, die eigenaar van de grond is, vóór het gebouw is opgericht, de grond samen met de

al uitgevoerde bouwwerken en verbindt hij er zich toe het gebouw te voltooien.54

Op de tweede plaats de overeenkomsten die voor de aannemer de verbintenis bevatten te

bouwen. Deze categorie omvat de sleutel op de deur projecten met promotoren en

aannemingsovereenkomsten. Volgens de meerderheid gaat het hier enkel en alleen om

algemene aannemingsovereenkomsten waarbij de aannemer zich ertoe verbindt een woning te

bouwen en volledig te voltooien op de grond van de cliënt en dit volgens de plannen van de

architect.55

De Wet is dus - volgens de meerderheid - niet van toepassing op aannemingen van

onderdelen, aangezien geen enkele van hen de verplichting heeft om af te werken. Zoals we

verder zullen zien, wordt immers overwegend aangenomen dat de Wet slechts van toepassing

is wanneer de aannemer de verplichting heeft het gebouw af te werken.56

Indien echter

dergelijke afzonderlijke overeenkomsten worden aangewend om de Wet te ontduiken, dan is

deze toch van toepassing.57

De Wet Breyne is daarnaast ook van toepassing op overeenkomsten waarbij een verbintenis

wordt aangegaan te doen bouwen. Dit zijn contracten waarbij een persoon, zonder persoonlijk

over te gaan tot het verwerken van materialen, er zich toe verbindt de bouw te verwezenlijken

en hiervoor in eigen naam contracten afsluit met verschillende aannemers.58

54


B. KOHL, “Woningbouwwet: rechtspraakkroniek 2000-2006” in K. DEKETELAERE en A. VERBEKE, Jaarboek

Bouwrecht 2005-2006, Brugge, Die Keure, 2006, 164. 56


4 en J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel,

Larcier, 60-61. 57

R. TIMMERSMANS, Praktische handleiding voor bestuurders en bewoners van appartementsgebouwen,

Antwerpen, Kluwer, 1985, 66, nr. 177. 58

Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen,

Parl.St. Senaat, 1969-1970, nr. 639, 7.


Tot slot viseert de Wet overeenkomsten waarbij een verbintenis wordt aangegaan te

verschaffen. Volgens de Memorie van Toelichting wordt “eender welk contract bedoeld,

waarbij iemand, zonder persoonlijk over te gaan tot het verwerken van materialen en zonder

zelf contracten met betrekking tot de technische en materiële uitvoering van het gebouw af te

sluiten, zich ertoe verbindt over te gaan tot een geheel van verrichtingen die noodzakelijk zijn

om het werk tot een goed einde te brengen. Voorbeelden van dergelijke verrichtingen zijn: het

in contact treden met een architect, het berekenen van de kostprijs, het nodige doen voor het

verkrijgen van een lening, het coördineren van de werken.”59

Deze bepaling wordt ruim

geïnterpreteerd. Zo valt de verbintenis aangegaan door een aannemersbedrijf om een

bouwbundel samen te stellen en een woning te bouwen onder het toepassingsgebied van

artikel 1 WB.60

1.1.3. Huis of appartement

Deze overeenkomsten moeten - hoe evident dit ook mag klinken - betrekking hebben op

onroerende goederen: een huis of een appartement. Wooncaravans, zwerfwagens, woonboten

en dergelijke vallen dus buiten de toepassing van de Wet Breyne.61

De Wet zelf maakt geen

enkel onderscheid tussen een woning dat deel uitmaakt van een complex gebouw, dan wel een

huis. Dit omdat de oorsprong van de Wet Breyne gelegen is in een aantal faillissementen van

Belgische bouwpromotoren die zich verbonden hadden tot de oprichting van

appartementsgebouwen.62

DE COSTER betreurt dat de wetgever de bewoordingen „huis‟ en „appartement‟ aanwendt en

niet een neutralere term zoals „gebouw‟. Volgens hem zijn de termen overbodig, aangezien de

wetgever even later in de wettekst heel precies is door te stellen dat het bouwwerk bestemd

moet zijn tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting. De woorden „huis‟ en

„appartement‟ werken bovendien de twijfel in de hand over de vraag of de accessoria bij een

woongelegenheid zoals een garage of een tuin al dan niet onder de Wet vallen (zie verder).63

WEYTS is wel voorstander van de gebruikte terminologie, aangezien de term „gebouw‟ al een

59


Parl.St. Senaat, 1969-1970, nr. 639, 7. 60

Antwerpen 14 juni 2000, T.Not. 2002, 25: In casu bevatte het contract niet de verplichte vermelding van artikel

7 WB en werd het dus vernietigd. 61

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1004, nr. 10. 62

J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in X. Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 49. 63

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, nr. 11.


geladen jurisprudentiële inhoud heeft gekregen. Zo aanvaardt vaststaande rechtspraak dat

onder meer wooncaravans als gebouwen kunnen worden beschouwd, terwijl wooncaravans

niet binnen het toepassingsgebied van de Wet vallen.64

Hoewel onder „appartement‟ slechts een deel van het ganse gebouw wordt verstaan, bestemd

voor bewoning en minstens de noodzakelijke lokalen bevattend om te kunnen verblijven,

slapen en koken, wordt algemeen aanvaard dat de Wet Breyne eveneens toepasselijk is op

appartementsgebouwen in hun geheel, voor zover daarin appartementen zijn, die tot

huisvesting zijn bestemd.65

1.1.4. Bestemming van het onroerend goed

De Woningbouwwet is een huisvestingswet. Het op te richten gebouw dient tot huisvesting of

tot beroepsdoeleinden en huisvesting bestemd te zijn.66

De bestemming van het gebouw moet

worden afgeleid uit de objectieve eigenschappen ervan, zoals aangeduid op de plannen.67

De

verklaring van de partijen dat het goed, in tegenstelling tot zijn objectieve bestemming, niet

voor bewoning is bedoeld, verhindert de toepassing van de Wet dus niet. Het is evenmin van

belang of het gaat om een hoofdverblijfplaats, dan wel een tweede verblijfplaats.68

De memorie van toelichting meent dat de uitdrukking „huisvesting‟ dezelfde betekenis heeft

als in de gewone omgangstaal.69

Tijdens de werken van een commissie van de Senaat is

verduidelijkt dat “huisvesting van een gezin” bedoeld wordt, maar deze kan bestaan uit één of

meerdere gezinsleden.70

Veel opheldering biedt dit alles dus niet. RIGAUX meent dat een

gebouw bestemd is tot huisvesting indien het de voorzieningen voor een dagelijkse bewoning

bevat en indien er aan de basisbehoeften eigen aan bewoning voldaan is.71

64

L. WEYTS, ”Overzicht rechtspraak inzake verkoop van onroerende goederen 1991-1995” in X., Notariële

actualiteit, Antwerpen, Die Keure, 1997, 128. 65

K. VANHOVE, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met

overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 1-11. 66

Artikel 1 WB 67

Kh. Brussel 6 januari 1982, TBH 1982, 212, noot P.RIGAUX. 68

Verslag over het wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw

zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1970-1971, nr. 490, 10. 69


Parl.St. Senaat 1969-70, nr. 639, 6. 70

Verslag over het wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw

zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1970-71, nr. 490, 8-9. 71

Kh. Brussel 6 januari 1982, TBH 1982, 216, noot P. RIGAUX.


Gebouwen die volledig en uitsluitend bestemd zijn tot beroepsdoeleinden - tehuizen, kloosters,

ziekenhuizen, internaten, gevangenissen, hotels, onderwijsinstellingen - vallen logischerwijze

niet binnen de toepassingssfeer van de Wet. 72

De Wet kan echter wel van toepassing zijn op gemengde woningen en appartementen die

gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden worden gebruikt. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij de

aankoop van een gelijkvloerse winkelruimte, gelegen in een appartementsgebouw, waarbij

tezelfdertijd een appartement voor bewoning mee verkocht wordt.73

Het is aan de rechter om

te bepalen of een gemengde woning al dan niet voorzien wordt door de Wet.74

MEULEMANS

neemt aan dat het deel bestemd voor beroepsdoeleinden minstens evenwaardig moet zijn aan

het deel bestemd voor huisvesting opdat de Wet van toepassing zou zijn.75

DEVROEY echter

past de absorptieleer toe: de Wet is van toepassing wanneer het woonelement niet toevallig of

bijkomstig is.76

Inzake bewoning stelt de Wet geen voorwaarden. Het enige criterium is dat uit de aard van het

goed blijkt dat het tot huisvesting, eventueel in combinatie met beroepsdoeleinden, is bestemd.

De cliënt moet het goed dus niet zelf bewonen en mag het verhuren, onder eender welke

vorm.77

Dus geniet ook de belegger die woningen of appartementen laat bouwen of aankoopt

om ze door verhuring te laten renderen78

, de bescherming van de Wet, op voorwaarde dat zijn

geregelde werkzaamheid er niet in bestaat huizen of appartementen ten bezwarende titel te

vervreemden.79

Zo oordeelt de rechtspraak dat ingeval een studio objectief voor huisvesting is

bestemd, de Woningbouwwet moet worden toegepast, zelfs indien het gebouw in feite

bestemd is om door bemiddeling van een beheersmaatschappij voor zeer korte termijn te

worden verhuurd.80

72

J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel,

Larcier, 46. 73

R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren, Mechelen,

Kluwer, 2009, 141. 74


D. MEULEMANS, “De Wet Breyne. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3

mei 1993” in X., Liber Amicorum Paul De Vroede, Diegem, Kluwer, 1994, 1095, nr. 31. 76



Rb. Gent 29 oktober 2008, TBO 2008, afl. 5, 203. 79

Artikel 2 WB. 80

Kh. Brussel 6 januari 1982, BRH 1992, 212, noot P. RIGAUX.


De vraag stelt zich of bouwwerken die in se niet bestemd zijn tot huisvesting, maar die een

onmisbaar bestanddeel van het op te richten gebouw uitmaken, de zogenaamde accessoria,

ook onder de Wet vallen? Het gaat bijvoorbeeld om garages, veranda‟s en tuinen.81

Een minderheidsvisie, die alleen ondersteund wordt door DEVROEY, is van oordeel dat de Wet

enkel van toepassing is op het bijgebouw, wanneer dit fysiek verbonden is aan het

hoofdgebouw.82

Een meerderheidsvisie binnen de rechtspraak83

en rechtsleer84

baseert zich op

het beginsel „accessorium sequitur principale‟. Bijzaken van een huis of een appartement

moeten bijgevolg op dezelfde manier behandeld worden.

Maar vanaf wanneer kan men van accessorium gewagen? Het nabijheidscriterium is, hoewel

het nuttig kan zijn, geenszins doorslaggevend.85

RENARD en VAN DER SMISSEN stellen dat de

Wet Breyne van toepassing is op het bijgebouw, op voorwaarde dat de partijen het als één

geheel zien. De intentie van de partijen zal bepalen of ze de constructie als één geheel zien

(negotium), zelfs wanneer de partijen verschillende overeenkomsten hebben gesloten

(instrumentum). 86

De Wet Breyne zal dus van toepassing zijn op de garage als die verkocht

wordt aan de eigenaar van een appartement op hetzelfde tijdstip dat die laatste zijn

appartement koopt.87

Meer nog, de oprichting van een garage die niet veel later contractueel

bedongen wordt in een afzonderlijke overeenkomst zal eveneens onder het toepassingsgebied

van de Wet Breyne vallen. Zo verklaarde de Rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde

een overeenkomst met betrekking tot de aankoop van een garagebox nietig, omdat deze

overeenkomst kaderde in de aankoop van een appartement, zodat de nietigheid van de

overeenkomst tot aankoop van het appartement meteen de nietigheid van de overeenkomst

81



M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 37:“het onder toepassingsgebied

brengen van ruimten die niet voor huisvesting geschikt zijn en fysiek niet met de woning verbonden zijn om

redenen dat ze aanvullend zijn bij de woning, gaat voorbij aan de doelstelling van de wet en zorgt voor

interpretatieproblemen”. 83

Kh. Brussel 6 januari 1982, TBH 1982, 212, noot P.RIGAUX: “Een garage die het accessorium is van een

appartement, moet eveneens worden beschouwd als bestemd tot de huisvesting.” 84

J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in X. Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 49-50 ; A. RENARD

en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 53-56 en D. PATART, “Questions d‟actualité en

matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 20. 85

J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel,

Larcier, 50. 86

A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 54. 87

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 20.


met betrekking tot de garagebox met zich meebracht.88

Maar een garage die lange tijd na de

woning wordt opgericht, kan moeilijk als een accessorium worden beschouwd.89

CHANDELLE meent dat er twee criteria vervuld dienen te zijn opdat de Wet van toepassing is

op het toebehoren van de woning: de eenheid van negotium en de functionele eenheid,

namelijk een „lien de service‟ die alle goederen verenigt. Dit wil zeggen dat het toebehoren

van de woning dienstig moet zijn voor de woning zelf.90

Dit laatste criterium is volgens deze

auteur van doorslaggevend belang. RENARD en VAN DER SMISSEN betwisten echter het

criterium van functionele eenheid omdat dit in bepaalde gevallen te eng zou kunnen zijn.

Bovendien vinden zij het paradoxaal om de wettelijke bescherming te weigeren op een louter

toebehoren van de woning omdat dit een uitsluitend professioneel gebruik heeft, nu de Wet

uitdrukkelijk verklaart dat zij wel van toepassing is op een gemengde woning.91

1.1.5. Onroerend goed gelegen in België

De Wet Breyne is slechts van toepassing wanneer het onroerend goed in België gelegen is.92

Deze toepassingsvoorwaarde wordt niet vermeld in artikel 1 WB, noch in het eerste lid noch

in het tweede lid, maar volgt uit de principes van het internationaal privaatrecht. Gelet op het

dwingend karakter van de Wet, is zij van toepassing van zodra het onroerend goed in België

gelegen is. De nationaliteit van de partijen of de plaats waar de overeenkomst werd aangegaan,

zijn van geen belang. Partijen kunnen niet aan de gelding van de Wet ontsnappen door een

buitenlandse wet op de overeenkomst toepasselijk te verklaren.93

1.1.6. Te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw

Opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn, dient de overeenkomst betrekking te hebben op

een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw. Een in aanbouw zijnd onroerend goed is een

onroerend goed waarvan de bouw is aangevangen en niet is beëindigd. Uit deze

88

Rb. Dendermonde 26 februari 1981, RW 1981-82, 1899. 89


J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE., Répertoire notarial deel VII , Brussel,

Larcier, 50. 91


Corr. Luik 30 april 1979, JL 1978-79, 428. 93 D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, nr. 71-76.


toepassingsvoorwaarde vloeit voort dat de Wet niet van toepassing is op de verkoop van

afgewerkte huizen of appartementen.94

Wél is de Wet van toepassing wanneer de overeenkomst werd aangegaan “onder

opschortende voorwaarde van afwerking”, bepaling die inhoudt dat de overeenkomst pas tot

stand komt na vervulling van de voorwaarde van volledige voltooiing, aldus het Hof van

Beroep te Antwerpen.95

De bepaling wanneer een woning afgewerkt of voltooid is, is dus van essentieel belang voor

de toepassing van de Wet Breyne. De huidige rechtspraak en rechtsleer beschouwen een

woning als voltooid wanneer ze wordt afgeleverd in een zodanige graad van afwerking dat de

koper of opdrachtgever het op een normale wijze kan bewonen96

, hetgeen een minimum aan

comfort veronderstelt, waaronder sanitair, verwarming en elektriciteit, zonder evenwel alle

voltooiingswerken te impliceren.97

Het begrip „normale bewoonbaarheid‟ is een feitenkwestie, die is overgelaten aan de

appreciatie van de rechter, dewelke sterk beïnvloed wordt door de mening van een expert

zodat absolute zekerheid over de uitkomst logischerwijze niet gegarandeerd kan worden.98

Recent oordeelde de rechtbank te Dinant dat „het onroerend goed dat nog belangrijke werken

vereist, zoals de plaatsing van binnendeuren, de plaatsing van de hydrofoorgroep en de

inwerkingstelling van de verwarmingsketel na de plaatsing van de zonnepanelen, niet als

afgewerkt kan worden beschouwd. De overeenkomst alsook de belofte van overeenkomst die

een dergelijk voorwerp heeft, valt onder de woningbouwwet.‟99

Er dient wel opgemerkt te worden dat eens de Wet Breyne van toepassing is op een

bouwovereenkomst, zij van toepassing blijft tot alle werken, die de overeenkomst ten laste

94

K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Woningbouwwet”, TBBR 2005, 51, 2. 95

Antwerpen 28 april 1982, T.Aann. 1982, 253. 96

Het begrip normale bewoonbaarheid vinden we terug in artikel 7e) en artikel 9 WB. 97

K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de woningbouwwet”, TBBR 2005, 50-51. 98

J.-M., CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE., Répertoire notarial deel VII , Brussel,

Larcier, 51-52. 99

Rb. Dinant 28 mei 2009, Rev.not.b. 2010, afl. 3042, 383.


van de verkoper of aannemer legt, uitgevoerd zijn, dus ook tot - eventueel - na het bereiken

van de normale bewoonbaarheid.100

1.1.7. Verbintenis om de werken tot een goed einde te brengen?

Al van vóór de wetswijziging van 1993 werd door een deel van de rechtsleer en rechtspraak

aangenomen dat de Wet Breyne niet van toepassing was wanneer de verkoper of aannemer

niet de verplichting had het bouwwerk te voltooien.101

Deze auteurs waren dus van mening

dat de verbintenis tot voltooiing als een toepassingsvereiste van de Wet diende beschouwd te

worden.102

De oorsprong van dit vereiste lag in de memorie van toelichting waarin een niet

vanzelfsprekende band gelegd werd tussen enerzijds de wettelijke toepassingsvoorwaarde van

één of meer stortingen voor de voltooiing en anderzijds de als dusdanig niet in de Wet terug te

vinden toepassingsvoorwaarde dat het eindresultaat een afgewerkte woning of een

appartement moet zijn. 103

De loutere tijdsbepaling „vóór de voltooiing‟ werd dus

gepromoveerd tot een zelfstandige toepassingsvoorwaarde, namelijk dat er voltooid moet

worden, een voorwaarde die niet voortvloeit uit de Wet.104

De wetgever in 1993 heeft artikel 7e) WB gewijzigd in die zin dat de prijs van de

woningbouwovereenkomst alle werken moet omvatten die nodig zijn voor de normale

bewoonbaarheid. Sinds die wetwijziging wordt overwegend105

aangenomen dat het

toepassingsgebied van de Wet beperkt is tot overeenkomsten die (minimum) de normale

bewoonbaarheid van de woning inhouden en dat dus de Wet niet geldt voor overeenkomsten

die deze graad van afwerking niet wensen te bereiken.106

Wordt met andere woorden een

100

L. ROUSSEAU, La Loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 54, nr. 88 en 118/119. 101

Kh. Charleroi 12 juni 1974, Rev.not.b. 1974, 569 en Bergen 30 september 1975, Pas. 1976, II, 106: Het Hof

was toen al van mening dat de aannemer de verbintenis om de werken tot een goed einde te brengen op zich

moest nemen opdat de Wet van toepassing zou zijn, maar dat dit geenszins impliceerde dat hij moest instaan

voor de volledige afwerking. De loutere afwerking mocht dus ten laste van de verwerver vallen. 102

S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68. 103


Parl.St., Senaat, 1969-70, nr. 639, 6. 104

C. DE WULF, “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw” in X., Opstellen van notariële

akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, 294, nr. 508. 105

Gent 7 mei 2004, Jb.Hand.Med. 2004, 324: “De overeenkomst had geen „normaal bewoonbaar huis of

appartement‟ tot voorwerp, hetgeen een noodzakelijke voorwaarde is voor de toepassing van de

Woningbouwwet.” en Bergen 13 oktober 2003, TBBR 2005, afl. 1, 49: “ Indien de bouwheer zelf een belangrijk

deel van de werken uitvoert, in het bijzonder bepaalde funderingswerken, en de aannemer zich niet heeft

verbonden tot voltooiing van het gebouw, is de Woningbouwwet in beginsel niet van toepassing.” 106

S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68.


onafgewerkt huis of appartement verkocht in zijn huidige staat zonder dat de verkoper de

verplichting heeft om het gebouw te voltooien, dan is de Wet niet van toepassing.107

Zoals reeds vermeld, is het begrip normale bewoonbaarheid een feitenkwestie. De rechtbank

te Leuven oordeelt dat wanneer een persoon een houtconstructie verkoopt, waarbij de koper

zelf instaat voor de verdere installatie van verwarming, elektriciteit, sanitair en keuken, de

Wet niet van toepassing is.108

De rechtbank te Nijvel meent dat wanneer de overeenkomst

naast schilderwerken en het vernissen, ook de levering van een septische tank en

verwarmingssysteem niet voorziet, de Wet evenmin van toepassing is.109

De rechtbank te

Charleroi echter beschouwt een woning zonder buitenschrijnwerkerij en zonder afwerking

van de verdieping wel bewoonbaar en past de Wet op het contract toe!110

Een interessant arrest is dat van het Hof van Beroep te Brussel.111

Zowel de eerste rechter als

de appelrechters sluiten zich aan bij het vereiste van normale bewoonbaarheid, maar komen

tot een ander besluit. In casu ging het om een overeenkomst die stipuleerde dat de koper voor

de afwerking diende te zorgen. De eerste rechter oordeelt dat de Wet Breyne niet van

toepassing is, aangezien de overeenkomst geen normaal bewoonbaar huis beoogt. Het Hof

hervormt deze beslissing en bepaalt dat de Wet wel van toepassing is op de voorliggende

overeenkomst omdat uit de feiten duidelijk blijkt dat de koper niet alleen gecontracteerd heeft

voor een houtbouwconstructie, maar dat deze beslissing gevolgd is door besprekingen waarbij

tevens een prijs is vooropgesteld voor de volledige afwerking en zelfs voor een architect.

Volgens de appelrechters gaat het om een verkoopovereenkomst afgesloten„als begin van het

verschaffen van een tot huisvesting bestemd huis, waaromtrent de onderhandelingen nog

verder gingen‟. Een dergelijke overeenkomst valt wel degelijk onder het toepassingsgebied

van de Wet Breyne.

De verbintenis van voltooiing als toepassingsvoorwaarde wordt evenwel niet unaniem door de

rechtsleer en rechtspraak onderschreven. Volgens DE COSTER houdt het voorgaande standpunt

107

L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 51, nr. 105. 108

Rb. Leuven 29 september 1998, TBBR 2002, 595. Zie ook: Rb. Brugge 7 maart 1995, TBR 1995, afl. 3, 37:

“Er is aan de constitutieve bestanddelen van de Woningbouwwet niet voldaan wanneer het bouwproject geen

integraal project betreft, meer bepaald een voltooide woning, daar essentiële elementen zoals sanitair, centrale

verwarming en elektriciteitswerken uitgesloten zijn.” 109

Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo 2001, afl. 6, 13. 110

Rb. Charleroi 27 maart 2003, JLMB 2006, 1306. 111

Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 595, noot S. MOSSELMANS.


een verwarring in tussen enerzijds een toepassingsvereiste en anderzijds een materiële vereiste

zodra de Wet Breyne van toepassing is. Uit artikel 7e) WB kan volgens deze auteur enkel

afgeleid worden dat van zodra een overeenkomst betrekking heeft op een huis of een

appartement - en aan de andere toepassingsvereisten van de Wet Breyne ook voldaan zijn -,

de prijs van deze overeenkomst noodzakelijkerwijze een normale bewoonbaarheid moet

kunnen garanderen. Of nog anders geformuleerd: indien de overeenkomst geen prijs bevat die

de normale bewoonbaarheid van het huis of appartement mogelijk maakt, is dit geen teken dat

de Wet Breyne niet van toepassing is, maar is dit wel een teken dat de overeenkomst wel eens

nietig zou kunnen zijn.112

Daarnaast baseert DE COSTER zich op een tekstinterpretatief

element. Tussen het eerste lid respectievelijk het tweede lid van artikel 1 WB ligt één punt

van verschil: in het eerste lid is er sprake van één of meer stortingen voor de voltooiing van

het gebouw, terwijl dit in het tweede lid voor de voltooiing van de werken luidt. Hierdoor lijkt

het voor DE COSTER duidelijk dat een voltooiingsverbintenis ook niet afgeleid kan worden

van de toepassingsvoorwaarde van storting voor voltooiing.113

Ook het Hof van Beroep te Antwerpen is van mening dat de Wet het voltooiingsvereiste niet

als toepassingsvereiste bevat.114

VERBEKE en VANHOVE vinden het echter – terecht – vreemd

dat het Hof enerzijds de afwerking niet ziet als een toepassingsvereiste, maar anderzijds stelt

dat wanneer bepaalde voltooiingswerken niet door de projectontwikkelaar worden uitgevoerd,

dit een omzeilingstechniek uitmaakt.115

Conclusie: zelfs na de wetswijziging van 1993 is het onduidelijk of voltooiing van de

bouwwerken een wettelijk toepassingscriterium is voor de Wet Breyne. De meeste rechtsleer

en rechtspraak gaat hier wel van uit!

1.1.8. Storting voor voltooiing

Overeenkomsten die voldoen aan al de hierboven beschreven vereisten vallen enkel maar

onder de toepassingssfeer van de Wet Breyne wanneer de koper of de opdrachtgever volgens

112

S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 5-6. 113

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, nr. 20. 114

Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139. 115

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, voetnoot 48.


de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te

voldoen. Elke storting, hoe miniem ook, maakt de Wet van toepassing.116

Indien de betaling dus slechts verplicht is na de voltooiing van het bouwwerk, is de Wet niet

van toepassing.117

De reden van deze voorwaarde ligt in de ontstaansgeschiedenis van de Wet,

met name de financiële verliezen van kopers die voorschotten hadden betaald aan malafide

promotoren.118

De Wet Breyne bevat geen definitie van het begrip storting. Dit om te vermijden dat allerlei

manieren worden gezocht om de Wet te omzeilen.119

Volgens de Memorie van Toelichting zijn naast het louter overmaken van een geldsom ook

andere betalingswijzen denkbaar, zoals de aanvaarding of ondertekening van handelseffecten

of het deponeren van fondsen op een rekening geopend op naam van de verkoper of aannemer

die er op elk moment vrij over kan beschikken.120

Moet men a contrario dan besluiten dat het

deponeren van fondsen op een rekening waarvan de verwerver titularis blijft maar er niet vrij

over kan beschikken geen storting is? De rechtsleer is verdeeld.

Een deel van de rechtsleer meent dat de wetgever met een storting wellicht elke handeling

bedoelt waardoor de koper voor de voltooiing van de werkzaamheden niet meer vrij kan

beschikken over zijn tegoeden, zelfs al is er juridisch niet echt sprake van een betaling.121

Het

volstaat met andere woorden voor deze rechtsgeleerden dat de koper of opdrachtgever de

beschikkingsvrijheid over zijn gelden verliest.122

Het storten op een geblokkeerde rekening op

naam van de verwerver zou in deze interpretatie neerkomen op een storting in de zin van de

Wet, alsook het accepteren van een wissel, de inpandgeving van een som geld of een storting

op een rubriekrekening bij een notaris.123

116

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 17. 117

Antwerpen 27 oktober 2008, TBO 2009, afl. 6, 249. 118


M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 44. 120


Parl.St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 10. 121

Het begrip stortingen is dus niet beperkt tot betalingen die worden gedaan als concrete tegenprestatie van

gepresteerd werk; ook stortingen die als waarborg geschieden worden bedoeld. 122

A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 144 en J.-M., CHANDELLE, “La

loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 71. 123

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 99.


Een ander deel van de rechtsleer zegt dat het begrip storting niet zomaar beperkt mag worden

tot de idee van “uit handen geven”, maar dat de idee van het reële door de koper gelopen

risico eveneens moet worden geïntegreerd. Zolang de koper dus niet aan het risico van

insolvabiliteit van de verkoper is blootgesteld, kan er geen sprake zijn van een storting in de

zin van artikel 1 WB. In feite veronderstelt de notie storting dat de verkoper een som ontvangt

of kan eisen afstand ervan te doen in zijn voordeel.124

Volgens deze laatste visie is de Wet Breyne dus niet van toepassing indien er sprake is van

een storting op een rubriekrekening van een notaris of op een geblokkeerde rekening op naam

van de koper. In die gevallen komen de gelden immers niet in het vermogen van de promotor,

zodat in geval van insolvabiliteit de koper of opdrachtgever geen financieel risico loopt. Zo

stelt PATART dat wanneer de verwerver de waarborg stort op een rubriekrekening van een

notaris, dat deze laatste die waarborg niet mag doorstorten aan de verkoper wanneer de zaken

slecht gaan. Op de notaris rust een restitutieplicht ten aanzien van de koper, hetgeen inhoudt

dat deze op elk moment de waarborg van de notaris kan terugvorderen. De verkoper is dus

niet geprivilegieerd.125

Het Comité voor Studie en Wetgeving sluit zich aan bij de tweede strekking en besluit dat het

mogelijk is dat de koper in het kader van een verkoop op plan bepaalde fondsen uit handen

geeft, zonder dat dit als een “storting” in de zin van artikel 1 WB zal worden beschouwd.

Hiervoor dient wel aan een drietal voorwaarden voldaan te zijn. Eerst en vooral is het

absoluut noodzakelijk dat de verkoper niet de afstand ervan in zijn voordeel kan eisen en dat

die gelden derhalve bij een derde vertrouwenspersoon in bewaring worden gegeven.

Bovendien moet de koper de eigendom van de fondsen behouden die op een rekening op zijn

naam geplaatst moeten worden, dit ter bescherming tegen de schuldeisers van de verkoper.

Tenslotte mag de derde vertrouwenspersoon deze gelden slechts uit handen geven na de

voltooiing van de werken, hetzij met geschreven opdracht van de koper-rekeninghouder,

hetzij op basis van een gerechtelijke beslissing.126

De storting van een waarborg op een

124

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, nr. 151 en L. ROUSSEAU, La loi

Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 121, nr. 295 en D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”,

Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 23. 125

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 23. 126

S. COULIER, “Loi Breyne – Validité des procédés de dépôt de garantie en compte rubriqué notarié et de la

faculté de dédit, assortie d‟arrhes”, Notamus 2010, 9.


rubriekrekening zal dus wel als een storting in de zin van de Wet Breyne gezien worden

wanneer de bevrijding van de gelden automatisch gebeurt.127

De rechtspraak heeft zich over dit punt nog steeds niet uitgesproken. De notariële praktijk

opteert bij gebreke aan duidelijkheid voor de meest voorzichtige, in casu de eerste,

strekking.128

De vraag rijst ook vaak of de betaling van de grond al dan niet beschouwd kan worden als een

eerste storting. Indien men aanneemt dat de betaling van de grond geen storting is in de zin

van artikel 1 WB, dan ontsnapt de promotor aan de toepassing van de Wet wanneer hij de

koper bij notariële akte de totale grondprijs doet betalen, maar de prijs van het bouwwerk

maar eisbaar wordt na voorlopige oplevering. De meerderheid in de rechtsleer vindt dit echter

onaanvaardbaar en neemt dus aan dat in het kader van een „verkoop op plan-transactie‟ de

betaling van de grond wel degelijk als een eerste storting dient aanzien te worden.129

De koper

wenst immers niet alleen de grond, maar tevens zijn nieuwbouw.130

Dit geldt in de hypothese

dat de verkoper van de grond tevens de verkoper is van de op te richten woning of zich ertoe

verbindt deze woning te bouwen. Quid indien de grondeigenaar en de oprichter of verkoper

van de constructies twee verschillende personen zijn? Sommigen houden vast aan voorgaande

redenering: ook hier wil de koper zowel de bouwgrond als de nieuwbouw. 131

Anderen zijn

van mening dat wanneer enkel de grondeigenaar betaald wordt, dit niet tot gevolg zou hebben

dat de overeenkomst onder het toepassingsgebied van de Wet valt, behoudens wetsontduiking.

De ratio legis - bescherming van de koper of opdrachtgever tegen faillissement van verkoper

of promotor - komt hier immers niet in het gedrang, op voorwaarde dat de grondprijs een

juiste prijs is en de samenhang van de grond enerzijds en de op te richten constructies

127

S. COULIER, “Loi Breyne- Validité des procédés de dépôt de garantie en compte rubriqué notarié et de la

faculté de dédit, assortie d‟arrhes”, Notamus 2010, 10. 128

S. VERBIST, Wet en duiding: bouwrecht 1 2009-2010, Brussel, Larcier, 2009, 340-341. 129

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 310, nr. 22. Contra: S.

MAES, “Knelpunten bij de toepassing van de Wet Breyne”, NJW 2008, 53. 130

L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit 2008-2009,

Brussel, Larcier, 2009, 31-32. 131


Brussel, Larcier, 2009, 32.


anderzijds niet van doorslaggevend belang is.132

Er mag met andere woorden geen eenheid

van opzet - eenheid tussen de verkoop van de grond en de aanneming - aanwezig zijn.133

Een storting bedoeld in artikel 1, eerste lid WB betreft niet enkel de rechtstreekse betalingen

aan de projectontwikkelaar, maar ook de betalingen die door de opdrachtgever voor de

voltooiing van het op te richten huis of appartement moeten worden verricht aan een met de

projectontwikkelaar verbonden derde, bijvoorbeeld een bouwcoördinator.134

De rechtbank van

eerste aanleg te Antwerpen bevestigt dit in een arrest van 5 juni 2003. In casu hadden een

bouwpromotor en een consument een contract gesloten betreffende het oprichten van een

woning sleutel-op-de-deur. Korte tijd later bezorgde de zustervennootschap van de

bouwpromotor aan de consument een factuur voor het voorontwerp en de bouwaanvraag. In

de realiteit ging het om een betaling - met supplement - van de architect die na het sluiten van

de overeenkomst aangesteld was door de zustervennootschap.135

Het ging hier dus duidelijk

om een verkapte betaling van de bouwpromotor waardoor het Hof de Wet van toepassing

verklaarde.

De Wet bepaalt dat de koper of opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht moet zijn

stortingen te doen. „Overeenkomst‟ moet ruim geïnterpreteerd worden, namelijk het geheel

van de tussen de partijen gemaakte afspraken. De Wet zal dus ook van toepassing zijn

wanneer de storting voortspruit uit een bijhorende schriftelijke of mondelinge afspraak tussen

de partijen, ook al ligt die verplichting tot storting niet vervat in de eigenlijke

bouwovereenkomst.136

Als de koper of opdrachtgever uit eigen beweging betaalt, zonder

daartoe contractueel verplicht te zijn, dan zou in principe de Wet niet van toepassing zijn.137

Recente rechtspraak gaat echter in andere zin. Zo stelt het Hof van Beroep te Antwerpen dat

de omstandigheid dat een koper of opdrachtgever vrijwillig tussentijdse facturen betaalt

zonder dat dit conventioneel verplicht is, geen afbreuk doet aan de toepassing van de Wet

Breyne.138

132

H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële accenten bij de Wet Breyne, Leuven,

Universitaire pers, 2004, 86-87. 133


Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-03, 544. 135

Rb. Antwerpen 5 juni 2003, RW 2005-06, 1023. 136


S. VERBIST, Wet en duiding: bouwrecht 1 2009-2010, Brussel, Larcier, 2009, 341. 138

Antwerpen 29 april 2002, Limb.Rechtsl. 2002, 294.


De vereiste van storting legt de nadruk op de band die bestaat dus de verbintenis van de koper

of opdrachtgever (de prijs betalen), en die van de verkoper, aannemer of promotor (het goed

voltooien).139

Daarom moet „voltooiing‟ hier niet geïnterpreteerd worden als normaal

bewoonbaar, maar als het ogenblik waarop alle contractueel voorziene prestaties zijn

uitgevoerd.140

1.2. Uitvoering van verbouwingswerken aan bestaande gebouwen (artikel 1, tweede lid WB)

Sinds de wetswijziging van 3 mei 1993 behoren voortaan ook bepaalde overeenkomsten die

uitbreidings- of verbouwingswerkzaamheden aan bestaande onroerende goederen regelen tot

de toepassingssfeer van de Wet Breyne. Renovatie begon immers in heel wat lidstaten een

belangrijk deel van de bouwactiviteit uit te maken door het schaarser en duurder worden van

de bouwgronden.

Opdat de Woningbouwwet toepassing zou vinden, moeten opnieuw een aantal voorwaarden

cumulatief vervuld zijn. Het moet gaan om een overeenkomst tot eigendomsovergang waarbij

er een verbintenis wordt aangegaan een huis of een appartement, gelegen in België en

bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting, te verbouwen of uit te

breiden. Deze uitbreiding- of verbouwingswerken moeten beantwoorden aan twee financiële

drempels. De laatste toepassingsvoorwaarde betreft de storting voor de voltooiing van de

werken.

1.2.1. Overeenkomst tot eigendomsoverdracht

Uit de parlementaire voorbereiding van de Wet van 3 mei 1993 blijkt dat de wetgever enkel

de verkoop van een bestaand woonhuis of appartement waarin verbouwings- of

uitbreidingswerken zouden plaatsvinden voor ogen heeft.141

Het is dus noodzakelijk dat er

naast een aannemingscontract voor vergrotings- of verbouwingswerken tegelijkertijd een huis

of een appartement verkocht wordt opdat de Wet van toepassing zou zijn op de globale

operatie.142

139


Parl.St. Senaat 1969-70, nr. 639, 6. 140


Verslag over het wetsontwerp tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de

verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1992-93, nr. 496/2, 7. 142

L. WEYTS, ”Overzicht rechtspraak inzake verkoop van onroerende goederen 1991-1995”, in X., Notariële

actualiteit, Antwerpen, Die Keure, 1997, 126-127.


Niet de eenheid van instrumentum, maar wel de eenheid van negotium is hier van belang. De

overeenkomst tot eigendomsovergang en de aannemingsovereenkomst moeten dus niet per se

vervat liggen in één en dezelfde overeenkomst; zolang beide elementen deel uitmaken van één

contractuele opzet, is de Wet Breyne van toepassing.143

Het valt te betreuren dat een loutere aannemingsovereenkomst tot aanzienlijke verbouwings-

of uitbreidingswerken niet onder de Wet valt144

, omdat de eigenaar zich in dit geval toch ook

blootstelt aan risico‟s gelijkaardig aan dewelke men loopt bij een operatie die wel valt onder

artikel 1, tweede lid WB. Toch kan de feitenrechter aan deze leemte tegemoetkomen.

Wanneer de renovatiewerken immers een volledige vernieuwing van het gebouw wat betreft

haar structuur en volume inhouden, dan kan de rechter beslissen dat het aannemingscontract

in feite als voorwerp de bouw van een huis of een appartement in de zin van artikel 1, eerste

lid WB heeft.145

De verkoop van een voltooide woning gekoppeld aan een aannemingsbelofte met betrekking

tot vergrotings- of verbouwingswerken valt in principe niet onder het toepassingsgebied van

de Wet; toch dienen artikel 7 en 10 WB nageleefd te worden. Als deze laatste artikelen van

toepassing zijn op het juridisch geheel gevormd door een verkoopbelofte vergezeld van een

aannemingsbelofte, dan zijn ze a fortiori van toepassing in het geval waarin de

aannemingsbelofte geënt is op het reeds tot stand gekomen verkoopcontract. Van zodra de

optie gelicht wordt, worden alle bepalingen van de Wet toepasselijk.146

1.2.2. Huis of appartement in België gelegen en bestemd tot huisvesting of tot

beroepsdoeleinden en huisvesting

Deze eisen zijn identiek aan die vermeld in artikel 1, eerste lid WB zodat een verwijzing naar

vroegere commentaar volstaat.

143

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1005 en J.-M.

CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 67. 144

Een verbouwing of uitbreiding van bijvoorbeeld 20.000 euro die gepaard gaat met een eigendomovergang

bevindt zich dus in een meer beschermde situatie dan een verbouwing voor bijvoorbeeld 100.000 euro, zonder

eigendomsovergang. 145

A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la constructions

d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”,

T.Aann. 1994, 114. 146

A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la constructions


T.Aann. 1994, 114.


1.2.3. Verbouwings- of uitbreidingswerken

Aan het onroerend goed dat verkocht wordt moeten verbouwings- of uitbreidingswerken

worden uitgevoerd. Wat concreet moet worden verstaan onder verbouwings- en

uitbreidingswerken bestaat vooralsnog geen eensgezindheid in de rechtsleer. DEVROEY

verstaat onder „verbouwen‟, de wijziging van de bestaande schikking van de woning zodat de

loutere werken van herstelling, restauratie of opfrissing niet onder de Wet vallen, wat ook hun

financiële weerslag is.147

RENARD is echter de mening toegedaan dat „verbouwen‟ niet

noodzakelijk een schikkingswijziging inhoudt. Volgens hem zouden alle werken, voor zover

zij voldoen aan de wettelijke financiële drempels (zie verder) en voor zover zij de

woonomstandigheid verzorgen, vallen onder de toepassing van de Wet.148

Hoewel de Wet spreekt over verbouwings- of uitbreidingswerken vallen vanzelfsprekend ook

de overeenkomsten waarbij de verkoper zich bevindt tot verbouwings- en uitbreidingswerken

onder deze categorie. Anders oordelen zou overigens een prachtige mogelijkheid creëren om

aan de toepassing van de Wet Breyne te ontsnappen.149

Nergens in de wettekst wordt vereist dat de verbouwing of uitbreiding betrekking moet

hebben op de onderdelen van het gebouw bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en

huisvesting. Zelfs indien de uitbreiding bijvoorbeeld een zwembad betreft, is het dus mogelijk

dat de Wet Breyne van toepassing is.150

Deze werken moeten bovendien een bepaalde omvang hebben. Er worden twee drempels

vastgesteld in artikel 1, vijfde lid van het Uitvoeringsbesluit: de in het contract

overeengekomen totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken moet ten minste 80%

bedragen van de verkoopprijs van het onroerend goed151

waarvan de eigendom wordt

overgedragen en moet in elk geval hoger zijn dan 18.600 euro. De invoering van de tweede

147


A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction

d‟habitations et la Vente d‟habitations à construire ou en voie de Construction: la réforme de la loi Breyne”,

T.Aann. 1994, 112-136. 149





Het begrip „de verkoopprijs van het onroerend goed‟ heeft betrekking op de som van de verkoopprijs van het

in eigendom overgedragen huis of appartement, exclusief de verbouwings- of uitbreidingswerken, en van de

verkoopprijs van het terrein.


drempel beoogt kleine verbouwings- en uitbreidingswerken uit te sluiten. Voor de drempel

van 80% van de verkoopprijs werd gekozen omdat het noodzakelijk is dat de kostprijs van de

werken in een bepaalde verhouding staat tot de verkoopprijs.152

1.2.4. Storting(en) voor de voltooiing van de werken

Voor de interpretatie van deze toepassingsvoorwaarde kan opnieuw verwezen worden naar de

vroegere commentaar in het raam van het eerste lid van artikel 1 WB.

1.2.5. Verbintenis om de werken tot een goed einde te brengen?

Ook bij de verbouwings- en uitbreidingswerken neemt de meerderheid aan dat de verkoper

zich tot de afwerking dient te verbinden, opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn.

DEVROEY oordeelt dat ook in deze hypothese het begrip „afwerking‟ normale bewoonbaarheid

impliceert. Wanneer dus een woning wordt verkocht en de verkoper neemt het op zich om te

verbouwen, maar de koper wenst een aantal werken, die leiden tot de normale

bewoonbaarheid, zelf uit te voeren, dan is de Wet niet van toepassing.153

ROUSSEAU echter

meent dat in deze hypothese het begrip „afwerking‟ niet kan gedefinieerd worden als normale

bewoonbaarheid: een gebouw kan immers al bewoonbaar zijn, ook al is men nog niet met de

werken begonnen.154

1.3. Beperkingen aan het toepassingsgebied

1.3.1. Overeenkomsten aangegaan door bepaalde overheidsinstellingen

De eerste categorie van uitgesloten overeenkomsten zijn die waarin de Regionale

Huisvestings- en Landmaatschappijen, hun erkende maatschappijen, de gemeenten en

intercommunales optreden als contractpartij, dus als koper of opdrachtgever dan wel als

verkoper, aannemer of promotor.155

De reden voor de uitsluiting van de overheidsinstellingen,

die actief zijn op de woningmarkt, is dat zij solide en betrouwbaar genoeg zijn om een

voldoende bescherming te geven aan de kopers.156

152

Verslag over het wetsontwerp tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de

verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1992-93, nr. 496/2, 7. 153



Artikel 2, eerste lid WB. Zie ook: Cass. 8 juni 1979, Arr. Cass. 1978-79, 1177. 156

M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 47.


1.3.2. Overeenkomsten aangegaan door beroepspersonen

Op de tweede plaats geldt de Wet Breyne niet voor overeenkomsten aangegaan door een

verkrijger of een opdrachtgever157

wiens geregelde158

werkzaamheid erin bestaat huizen of

appartementen op te richten of te laten oprichten om ze onder bezwarende titel te

vervreemden.159

,160

Beroepspersonen (promotoren, makelaars, aannemers) genieten dus zelf

niet van de wettelijke bescherming.161

Het uitgangspunt van de Wet is immers de koper of

opdrachtgever die niet vertrouwd is met het bouwgebeuren de nodige bescherming te bieden.

Beroepspersonen zijn wel voldoende vertrouwd met het woningbouwmilieu en hebben de

bijzondere bescherming van de Woningbouwwet dus niet nodig.162

De overeenkomsten die zij

als verkoper met hun cliënten sluiten, zijn uiteraard wel onderworpen aan de Wet.

Of iemand al dan niet een professionele koper of opdrachtgever is, is een feitenkwestie. Het

feit dat de opdrachtgever een belangrijk onroerend patrimonium bezit en geregeld bouwt,

vormt op zich een onvoldoende bewijs dat dit zijn geregelde activiteit zou uitmaken. De

omstandigheid dat hij zijn andere onroerende goederen heeft verkocht om de bouwwerken te

kunnen betalen, kan het bewijs uitmaken dat hij niet beroepsmatig handelde.163

Er wordt gepreciseerd in de Wet dat iedere overeenkomst die door deze professionele

verkrijger of opdrachtgever wordt aangegaan, geacht wordt afgesloten te zijn in het kader van

zijn geregelde werkzaamheid. Dat geldt zelfs als zij optreden in het raam van het beheer van

hun privévermogen.164

Het betreft een wettelijk ingesteld onweerlegbaar vermoeden, daar de

Wet het woord geacht gebruikt in plaats van vermoed.165

157

Rb. Antwerpen 15 januari 2004, RW 2007-08, afl. 29, 1207: “De verkrijger of opdrachtgever is de

uiteindelijke koper of verkrijger en niet de promotor die het gebouw opricht of laat oprichten om het aan de

uiteindelijke koper over te dragen.” 158

A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 60: “Het vervreemden van

gebouwen dient niet noodzakelijk zijn hoofdactiviteit te zijn.” 159

Artikel 2, eerste lid WB. 160

Rb. Gent 29 oktober 2008, TBO 2008, afl. 5, 203 en Kh. Brussel 23 juni 1994, T.Aann. 1994, 329, noot G.

BAERT. 161

Contra: Gent 8 januari 1997, RW 1996-97, 1100: Het Hof oordeelde dat het feit dat de opdrachtgever een

architect is niet ter zake doet en hij toch onder de bescherming van de Woningbouwwet valt. 162

G. BAERT, “Beroepsleggers - niet onder de toepassing van de Woningbouwwet vallende overeenkomsten”,

T.Aann. 1994, 340. 163

Rb. Antwerpen 17 juni 1992, T.Aann. 1994, 137. 164


G. BAERT, “Beroepsleggers - niet onder de toepassing van de Woningbouwwet vallende overeenkomsten”,

T.Aann. 994, 340.


1.3.3. Studieopdrachten

A. Definitie

Met een studieovereenkomst of een overeenkomst die een studieopdracht tot voorwerp heeft,

wordt bedoeld de overeenkomst tussen enerzijds de verkoper, aannemer of

projectontwikkelaar en anderzijds de kandidaat-verwerver van een huis of een appartement

waarbij eerstgenoemde zich verbindt tot aan het bouwen voorafgaande taken zoals

bijvoorbeeld het opmaken van een bouwprogramma, het zoeken van een bouwgrond, het

leggen van een contact met een architect, het aanvragen van een bouwvergunning, het

optreden in verband met financiering of het aanvragen van bouwpremies.166

Het voorwerp van

een studieovereenkomst is dus zeer verscheiden en kan betrekking hebben op financiële,

stedenbouwkundige of technische aspecten. Deze overeenkomsten laten toe om een volledig

bouwdossier te laten opmaken met het oog op het verkrijgen van een stedenbouwkundige

vergunning, zonder een aannemingscontract te moeten afsluiten.167

B. Het probleem van de studieovereenkomst in de oorspronkelijke Wet Breyne

Vóór de wetswijziging van 1993 zouden de studieopdrachten door sommigen blijkbaar

opgemaakt zijn om de Wet te omzeilen. Dit had onder andere te maken met de artikelen 7 en

10 WB. Artikel 7 WB schrijft de verplichte vermeldingen en bijlagen in het contract voor.

Eén van deze verplichte vermeldingen - voor de wetswijziging - was de datum van uitgifte

van de bouwvergunning, wat betekende dat een overeenkomst volgens de oorspronkelijke

Wet Breyne niet kon worden afgesloten vooraleer er een bouwvergunning was. Artikel 10

WB verbiedt dan weer dat de bouwpromotor ook maar enige betaling ontvangt vooraleer een

overeenkomst tot verkrijging van een toekomstige woning is afgesloten. Vooral om deze voor

de bouwaannemers en -promotoren weinig soepele bepalingen te omzeilen, ontstond bij dezen

de praktijk frequent gebruik te maken van een studieovereenkomst. Omdat een

studieovereenkomst niet gekwalificeerd kan worden als een verbintenis om een onroerend

goed te verschaffen, is de Wet Breyne immers niet van toepassing op dergelijke overeenkomst.

Door hun klanten zo spoedig mogelijk een studieovereenkomst te laten ondertekenen, waren

ze in staat om zo toch al een voorschot te kunnen eisen vooraleer de bouwovereenkomst was

166


Rb. Neufchâteau 24 december 1997, T.Aann. 1999, 30.


afgesloten, terwijl dat strikt verboden is onder de Woningbouwwet op grond van artikel 10.168

De bedragen die de klanten moesten betalen aan de bouwpromotoren waren vaak zeer hoog

zodat de klant verplicht werd om met die bouwpromotor in zee te gaan.169

Rechtspraak en rechtsleer stonden tegenover dergelijke praktijk evenwel eerder vijandig.170

Hoewel iedereen het erover eens was dat op zichzelf staande studieovereenkomsten als

dusdanig niet onder het toepassingsgebied van de Wet vallen, situeerden de rechtsleer en

rechtspraak het probleem in de band die de studieovereenkomst eventueel had met de

eigenlijke woningbouwovereenkomst. Uit de praktijk bleek immers dat er bij het sluiten van

een studieovereenkomst regelmatig een samenhang was tussen de studieovereenkomst en de

eigenlijke woningbouwovereenkomst: hetzelfde tijdstip van totstandkoming, een clausule in

de studieovereenkomst die het stilzwijgend aangaan van een woningbouwovereenkomst

voorziet en de mogelijkheid om de eigenlijke bouwprijs te verminderen met een vergoeding

van de studieovereenkomst. Een dergelijke band heeft rechtspraak en rechtsleer ertoe

aangezet om toch de Wet Breyne op zulke gelieerde studieovereenkomsten toe te passen.171

De wetgever heeft immers willen verhinderen dat de opdrachtgever gebonden zou zijn en dat

van hem betaling zou kunnen worden geëist voordat hij behoorlijk geïnformeerd is omtrent

zijn rechten en verplichtingen.172

C. Poging tot oplossing door de Wet Breyne jr. van 1993

De Wet van 3 mei 1993 wenste meer duidelijkheid te verschaffen op dit punt. In artikel 2 WB

werd opgenomen dat de Woningbouwwet niet van toepassing is op een overeenkomst die een

studieopdracht inhoudt met betrekking tot de werken vermeld in artikel 1, op voorwaarde dat:

- de overeenkomst een beschrijving omvat van de werken waarop de opdracht betrekking

heeft en een opgave van de behoeftenstudie van de verkrijger of opdrachtgever

- waarvan de kostprijs niet meer bedraagt dan 2% van de voorziene bouwkost en

168

S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68. 169

L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, nr. 65. 170

F. DELWICHE, “Is het verlenen van een afzonderlijke studieopdracht nog mogelijk in het raam van de Wet

Breyne ?”, noot onder Rb. Antwerpen, 26 maart 1981, RW 1981-82, 1839-1843. 171


F. DELWICHE, “Is het verlenen van een afzonderlijke studieopdracht nog mogelijk in het kader van de Wet

Breyne?”, noot onder Rb. Antwerpen, 26 maart 1981, RW 1981-82, 1842, nr. 4.


- waarbij aan de verkrijger of opdrachtgever een bedenktijd van minstens zeven dagen is

gewaarborgd vooraleer de overeenkomst definitief van kracht kan worden. 173

Een studie van behoeften heeft zowel betrekking op de bouwtechnische behoeften (aantal

slaapkamers, bouwstijl) als op de doenbaarheid van het bouwproject. De studieopdracht zal

dus ook moeten nagaan wat de haalbaarheid van het project is rekening houdend met onder

meer de stedenbouwkundige reglementen, de financiële mogelijkheden en de noden van de

verwerver of bouwheer.174

De voorziene bouwkost is de prijs vermeld in de offerte. Wanneer het niet mogelijk is

dergelijke prijsofferte op te maken, dan is het de prijs voorzien door de verkoper of aannemer

die de basis zal uitmaken voor de 2%-berekening.175

D. Onduidelijkheid

De moeilijkheden waartoe bovenstaande bepaling aanleiding geeft, hebben niet zozeer

betrekking op de zonet voormelde voorwaarden, maar wel op de vraag wat nu het lot is van

overeenkomsten die niet aan deze voorwaarden voldoen. Zijn studieovereenkomsten die niet

voldoen aan de voorwaarden noodzakelijk aan de Wet onderworpen?176

Dit houdt verband

met de relevantie van het vroegere samenhangcriterium.

In de rechtsleer wordt deze vraag doorgaans positief beantwoord en volgt men de a contrario

interpretatie: “dergelijke overeenkomsten vallen voortaan steeds onder het toepassingsgebied

van de Woningbouwwet, tenzij er voldaan is aan de voorwaarden in artikel 2 WB”.177

Zij

menen dat door artikel 2, tweede lid WB het toepassingsgebied onrechtstreeks uitgebreid

werd tot studieovereenkomsten die niet aan de uitsluitingsvoorwaarden voldoen.178

173

Art. 2, tweede lid WB. 174

R. DE BRIEY, “La promotion immobilière et la loi Breyne : questions choisies”, Jurim Pratique 2008, afl. 1,

134. 175

J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel,

Larcier, 70. 176

J. EMBRECHTS, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met


A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, nr. 106 178

J.-L. RENS, “Wijziging van de Wet Breyne”, T.Not. 1993, 428.


DEVROEY179

en RENARD180

zijn echter van mening dat een echte studieovereenkomst, die dus

niet gezien kan worden als een overeenkomst strekkende tot het doen bouwen of verschaffen,

in geen geval onder de Wet valt, zelfs al voldoet die overeenkomst niet aan de voorwaarden

opgesomd in artikel 2 WB. Artikel 2 WB breidt, volgens deze opinie, het toepassingsveld niet

uit, maar voert een uitsluiting in door te bepalen dat oneigenlijke studieovereenkomsten, die

op grond van artikel 1 WB wel onder de Wet vallen (omdat zij in werkelijkheid één geheel

vormen met een koop of aannemingsovereenkomst, de zogenaamde gelieerde

overeenkomsten), toch worden uitgesloten, mits zij voldoen aan de gestelde voorwaarden in

artikel 2 WB.181

Wanneer de wetgever de bedoeling zou gehad hebben om bepaalde

studieovereenkomsten onder het toepassingsgebied van de Wet te brengen, zou deze eerst

artikel 1 WB aangepast moeten hebben vooraleer over te gaan tot het opleggen van

beperkingen in artikel 2 WB.182

Een tweede reden om aan te nemen dat de eerste interpretatie

niet gevolgd kan worden, is dat de Wet in geen enkele sanctie voorziet voor

studieovereenkomsten die niet aan de voorwaarden van artikel 2 WB voldoen. De sanctie van

artikel 13 WB is niet van toepassing op artikel 2 en dit laatste artikel houdt zelf ook geen

sanctie in voor het overtreden van haar voorwaarden.183

In die zin besliste ook de rechtbank te Neufchâteau. Volgens de rechtbank is “de enkele niet-

naleving van de door artikel 2 WB geformuleerde vereisten niet van aard om de Wet, die

trouwens geen sanctie in dit verband ziet, van toepassing te maken.”184

In casu werd

vastgesteld dat de kost van studie het percentage van 2% had overschreden. De rechtbank

oordeelde dat de wettelijke beperking tot een maximum van 2% van de voorziene bouwkost

te goeder trouw en in de context van de ratio legis - de bescherming van de belangen van de

kandidaat-verkrijger - geïnterpreteerd diende te worden. De belangen van de kandidaat-

verkrijger konden volgens de rechtbank op passende wijze worden beschermd door louter de

kost van de studie te verminderen.

179




T.Aann. 1994, 126. 181

Zie ook: J. EMBRECHTS, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar

met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 2-5. 182


A. RENARD, “La loi du 3 mai 1993 modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d‟habitations

et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction: la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 126. 184



Een derde visie zou kunnen zijn dat de gelieerde studieovereenkomsten altijd onderworpen

zijn aan de Wet en dat de uitsluitingsvoorwaarden alleen maar gelden voor de niet-gelieerde

studieovereenkomsten.185

Het Hof van Beroep te Antwerpen lijkt aandacht te hebben voor het vroegere

samenhangcriterium: “dat op dergelijke gelieerde overeenkomsten de Wet Breyne alleszins

van toepassing is”.186

Maar omtrent de vraag welke visie gevolgd moet worden, biedt dit

arrest niet veel opheldering. In casu was immers niet voldaan aan de voorwaarden van artikel

2 WB.

2. Knelpunten

2.1. Onduidelijkheden

In een aantal gevallen is het niet duidelijk of een vastgoedtransactie al dan niet onder de Wet

Breyne valt. Een drietal situaties worden hieronder uitgebreid besproken.

2.1.1. Ruil

Het gebeurt in de praktijk vaak dat de grondeigenaar en de promotor een akkoord sluiten

dewelke erin bestaat dat de grondeigenaar zijn grond (en eventueel het af te breken pand) aan

de promotor laat in ruil voor één of meer appartementen in het nieuw op te richten flatgebouw.

De ruilovereenkomst is een synallagmatische overeenkomst waarbij twee personen hun

eigendomsrechten op bepaalde goederen omwisselen.187

Het gaat om een dubbele verkoop

waar de verschuldigde prijzen zich compenseren. Het voordeel van zulke ruiloperatie is van

fiscale aard.188

Wat betreft de registratierechten geeft deze operatie aanleiding tot een slechts

eenmalige heffing van 10% (voor een woning in Vlaanderen) op de overeengekomen waarde

van de in één van de prestaties begrepen goederen, met inachtneming van die welke

aanleiding geven tot het hoogste recht.189

Een ruilcontract is een overeenkomst tot eigendomsoverdracht in de zin van artikel 1 WB en

zou dus in principe onder de Wet moeten vallen. Maar enkele essentiële bepalingen van de

185


Antwerpen 20 september 2000, TBBR 2001, 554. 187

Artikel 1702 BW 188


Artikel 45, tweede streepje W. Reg.


Wet kunnen niet toegepast worden op de ruilovereenkomst. Hoe kan men immers de strikte

betalingsmodaliteiten opgelegd door artikel 10 toepassen terwijl bij ruil geen prijs betaald

wordt? Heeft de grondeigenaar door de onmiddellijke en integrale afstand van zijn grond niet

meer op voorhand gestort dan hij had mogen doen? Zomaar aannemen dat ruilcontracten niet

onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen, leidt dan weer tot de situatie waarbij

de consument geen enkele bescherming geniet. Stel de grondeigenaar staat zijn grond af en de

promotor begint erop te bouwen, maar finaliseert zijn werk niet en gaat ondertussen failliet. In

dit geval is de grondeigenaar zijn grond inmiddels kwijt en krijgt hiervoor niets in de plaats of

toch niet wat hem beloofd is.190

Volgens PATART zijn er twee zienswijzen. De eerste is dat ruilcontracten ontsnappen aan het

toepassingsgebied van de Wet wegens hun intrinsieke aard. Maar PATART wijst op het risico

van faillissement van de promotor waarbij de particulier dan alles verliest en op het feit dat de

ruil een overeenkomst tot eigendomsoverdracht is in de zin van artikel 1 WB.191

Deze auteur

geeft dus de voorkeur aan de tweede zienswijze, namelijk dat de Wet Breyne

ruilovereenkomsten verbiedt aangezien ze de Wet niet kunnen respecteren.192

Een ruiloperatie

is dus enkel mogelijk voor zover zij buiten het met de Wet beoogde toepassingsgebied vallen.

De meerderheid van de auteurs neemt echter aan dat de Wet van toepassing is op de ruil.193

Het toepassingsgebied van artikel 1 WB werd ruim omschreven omdat de basisdoelstelling

van de wetgever is te vermijden dat de consument zijn bescherming zou verliezen doordat

bepaalde overeenkomsten aan het toepassingsgebied zouden ontsnappen. Men hoeft dus geen

onderscheid te maken waar de Wet dit onderscheid niet maakt. Wanneer de Wet

overeenkomsten tot eigendomsoverdracht viseert, impliceert dit zowel de koop als de met

koop gelijkgestelde overeenkomsten, waaronder de ruil.194

Volgens hen moet artikel 10 WB

aangepast worden zodat rekening wordt gehouden met de ruiloperatie.195

In de praktijk

190

L. WEYTS, “Flatgebouwen: ruil bij nieuwbouw en fiscale perikelen”, T.Not. 2010, afl. 3, 114. 191


Zie ook: A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, 89: “Wanneer een

ruilcontract wordt gehanteerd in een operatie die, ware de ruil een verkoop geweest, onder toepassing van de

Wet Breyne zou vallen, het gebruik van de ruilovereenkomst moet worden verboden.” 193

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1003; M.

DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 4 en L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Diegem,

Kluwer, 2008, 17-19. 194

S. DE JONGHE, “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006,

afl. 2, nr. 79. 195

B. KOHL, “Le contrat d‟échange et la loi Breyne”, T.Aann. 2010, afl. 3, 325.


voorziet een ruilcontract vaak in een storting van een opleg, namelijk een som geld om

evenwicht in de prestaties te brengen wanneer de ene zaak/dienst minder waard is dan de

andere. Gaat het om een opleg die de grondeigenaar moet betalen aan de promotor, dan kan -

op grond van artikel 10 WB - deze opleg slechts betaald worden op het moment dat de prijs

van de uitgevoerde werken de waarde van de grond overschrijdt. Dient de opleg betaald te

worden door de bouwpromotor, dan is er geen bezwaar dat dit onmiddellijk gebeurt.196

Recente rechtspraak volgt de visie van PATART:“Het gaat niet op te beweren dat, aangezien

de Woningbouwwet het heeft over stortingen en zodoende over de overdracht van een

geldsom, de Woningbouwwet niet kan spelen met betrekking tot ruilovereenkomsten. Het is

veeleer zo dat de Woningbouwwet zich niet leent tot ruilovereenkomsten, derwijze dat zij

ruilovereenkomsten verbiedt.” 197

Een notaris die aan een ruiloperatie meewerkt loopt dus het risico burgerrechtelijk198

en

strafrechtelijk199

aansprakelijk gesteld te worden.200

Hij kan best de problematiek van de ruil

ontwijken door bijvoorbeeld de volgende procedure: de promotor koopt de grond en betaalt

daarop het verkooprecht; de ex-grondeigenaar koopt vervolgens zijn appartement onder de

Wet, geeft een voorschot van maximum 5% en vergoedt nadien de schijven conform de

uitgevoerde werken, na controle door de architect.201

Deze werkwijze heeft wel als nadeel dat er een dubbele eigendomsoverdracht plaatsvindt,

hetgeen fiscaal ongunstig is. Dit wordt vermeden wanneer men werkt met een andere formule,

namelijk deze waarbij de grondeigenaar afstand doet van het recht van natrekking (= vestiging

van opstalrecht) met uitzondering van de grondaandelen die corresponderen met één of

meerdere van de opgerichte appartementen die voor de grondeigenaar worden opgericht. De

eigenaar verbindt zich er dan toe om bij iedere overdracht van een privatieve kavel een

overeenstemmend aandeel in het eigendomsrecht van de grond te verkopen. Vervolgens sluit

de grondeigenaar een aannemingsovereenkomst met de bouwpromotor waarop, wanneer aan

196

S. DE JONGHE, “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006,

afl. 2, nr. 80. 197

Rb. Gent 7 april 2009, RW 2009-10, nr. 18. 198

Artikel 10 WB 199

Artikel 14 WB 200

Gent 13 mei 2005, T. Not. 2008, afl. 1, 51: “De notaris is aansprakelijk voor de schade die de kopers hebben

geleden door hetgeen zij te veel hebben betaald aan de inmiddels failliet verklaarde promotor.” 201

L. WEYTS, “Flatgebouwen: ruil bij nieuwbouw en fiscale perikelen”, T.Not. 2010, afl. 3, 114.


de toepassingsvoorwaarden voldaan is, de Wet Breyne van toepassing is. Het gaat hier dus

niet om een ruiloperatie. De grondeigenaar wendt immers de prijs van de grondaandelen - en

niet zijn grond zelf - aan ter vergoeding van het verkrijgen van de appartementen.202

2.1.2. Doorverkoop

Wat als de koper of opdrachtgever het onroerend goed, oorspronkelijk verkocht met

toepassing van de Wet Breyne, zeer snel doorverkoopt? Wordt deze dan niet als verkoper met

Wet Breyne-verplichtingen geconfronteerd? Het antwoord hierop is afhankelijk van het

tijdstip waarop de wederverkoop plaats vindt.

A. Alle bouwwerken zijn nog niet uitgevoerd

Wanneer een particulier een huis of een appartement in oprichting koopt en het aan een derde

verkoopt terwijl de bouwwerken nog volop aan de gang zijn, dan valt deze wederverkoop

binnen de toepassingssfeer van de Wet Breyne, op voorwaarde dat de andere

toepassingsvoorwaarden van de Wet vervuld zijn.203

,204

De Wet Breyne houdt met andere woorden geen rekening met de hoedanigheid van de

partijen. De Wet is ook van toepassing wanneer zowel verkoper als koper particulier zijn.

PATART oordeelt dat een onderscheid tussen professionelen en particulieren ook niet gemaakt

dient te worden en is dus geen voorstander van een gunstregime voor de particuliere verkoper

die uitzonderlijk overgaat tot een operatie die valt onder de Wet Breyne. Een verwerver van

een onroerend goed op plan moet immers steeds van dezelfde bescherming kunnen genieten

en bovendien zou dergelijk onderscheid ontsnappingsroutes in de hand kunnen werken.205

Er zijn echter twee elementen uit de Wet die op de wederverkoop niet van toepassing zijn. Zo

zal de tweede verkoper niet vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid. Op grond van artikel

6 WB draagt immers enkel de oorspronkelijke verkoper de tienjarige aansprakelijkheid. Ook

zal de tweede verkoper geen bijkomende zekerheidsstelling moeten geven wanneer de

202

S. DE JONGHE, “ Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006,

658-661. 203

Zo zal de Wet toch niet van toepassing zijn wanneer de tweede koper de prijs van de bouwwerken pas moet

betalen na de voltooiing. 204


Larcier, 53. 205

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 27-28.


oorspronkelijke verkoper een erkend aannemer is. Wanneer echter de oorspronkelijke

verkoper geen erkend aannemer is, dan rijst hierover discussie in de rechtsleer en rechtspraak.

De meerderheid is van mening dat de tweede verkoper geen zekerheidstelling moet geven

omdat de waarborg een zakelijk karakter heeft en het als accesorium mee overgaat bij de

eigendomsoverdracht van het goed.206

Het Hof van Beroep te Luik207

volgt deze visie en

oordeelt dat de koper het gebouw samen met de voltooiingswaarborg kan overdragen. Wel

moet artikel 1690 BW inzake de overdracht van de schuldvorderingen nageleefd worden.

B. Alle bouwwerken zijn uitgevoerd

De verkoop van een afgewerkt goed valt niet binnen de toepassingssfeer van de Wet Breyne.

In dergelijk geval is er immers geen sprake van een storting voorafgaand aan de voltooiing.208

Hierbij is het wel vereist dat de voorlopige oplevering reeds heeft plaatsgevonden.209

Wanneer de woning nog niet definitief opgeleverd is op het ogenblik van de doorverkoop en

de tweede koper ontdekt gebreken aan de woning, dan kan die de oorspronkelijke verkoper

nog steeds aanspreken.210

Zoals we verder zullen zien, impliceert de voorlopige oplevering

niet de aanvaarding van de werken, tenzij andersluidend beding.

Voor appartementen geldt een bijzondere bepaling. Artikel 6, derde lid WB bepaalt dat als

één appartement verkocht wordt vóór de voltooiing van het gebouw (dus met toepassing van

de Wet), ook de kopers die achteraf een voltooid appartement aankopen (dus zonder

toepassing van de Wet), de tienjarige aansprakelijkheid van de verkoper kunnen inroepen

voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. In dat geval is dus de verkoper jegens alle

kopers, ongeacht of zij hebben gekocht met of zonder toepassing van de Wet, tien jaar

aansprakelijk voor de gemeenrechtelijke delen.211

206

D. MEULEMANS, “Enkele knelpunten inzake de toepassing van de woningbouwwet in de notariële praktijk”,

www.google.be , geconsulteerd op 25 maart 2010, 2-6. 207

Luik 28 juni 1990, RRD 1991, 27. 208

S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 16. 209

L. WEYTS, “Bevoorrechte pilootsteden bij afbraak en wederopbouw aan 6%: paris vaut bien une messe”, TVV

2009, 642. 210

Luik 7 september 2004, T.Aann. 2007, afl. 3, 251: “De verkoop van het gebouw door de bouwheer vóór de

definitieve oplevering houdt geen aanvaarding van het bij de verkoop zichtbaar of zichtbaar geworden gebrek en

ontlast de architect noch de aannemer van hun aansprakelijkheden.” 211

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 140.

http://www.google.be/


2.1.3. Uitbreidings- en verbouwingswerken

De Wet spreekt in het tweede lid van artikel 1 WB enkel over „te verbouwen‟ en „uit te

breiden‟ en niet over „te doen verbouwen‟, over „te doen uitbreiden‟ noch over uitbreidings-

of herstellingswerken te „verschaffen‟. Dit gebrek aan parallellisme tussen de tekst van het

eerste lid en de tekst van het tweede lid van artikel 1 WB doet sommige auteurs besluiten dat

de Wet niet van toepassing is op de verbintenis van een promotor om een woning te kopen en

te verbouwen of uit te breiden.212

Volgens anderen gaat het hier gewoonweg om een

slordigheid van de wetgever.213

Zij vinden hun argument in de parlementaire voorbereiding.214

Daar werd immers uitdrukkelijk bevestigd dat de reden van de herziening van 1993 gelegen is

in de nieuwe praktijken op het gebied van de projectontwikkeling en het bouwen op plan

zodat het - volgens hen - weinig logisch is om aan te nemen dat de eerst voorgestelde

wijziging, namelijk de uitbreiding van het toepassingsgebied van de Wet, van deze

doelstelling zou afwijken en dus niet van toepassing zou zijn op de projectontwikkeling en het

bouwen op plan.

Valt de verkoop van een te realiseren appartement in een historisch pakhuis dat omgevormd

zal worden in een appartementsgebouw binnen het toepassingsgebied van de Wet? Als de Wet

letterlijk geïnterpreteerd wordt daar waar zij het heeft over de verbouwing of uitbreiding van

een huis of appartement bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting, dan

zal zij niet van toepassing zijn op dergelijke verkoop aangezien een pakhuis niet aan

bovenstaande omschrijving voldoet. Maar er kan ook gekeken worden naar het feit dat dit

pakhuis na verbouwing of uitbreiding wel bestemd zal zijn tot huisvesting of tot

beroepsdoeleinden en huisvesting.215

Deze laatste visie lijkt mij de correcte te zijn.

212

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 30 en A. RENARD, “La loi du 3 mai

1993 modificant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d‟habitations et la vente d‟habitations à

construire ou en voie de construction : la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 115-116. 213

S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 15-16. 214


bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22/1, 1 en Verslag over het wetsontwerp

tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in

aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1992-93, nr. 496/2, 2. 215

S. DE COSTER, “Promotor”, OGP 2000, afl. 68, 9.


2.2. Ontsnappingsroutes

Aannemers en promotoren halen maar al te graag hun trukendoos boven om de strenge

bepalingen van de Wet Breyne te omzeilen. Hieronder wordt ingegaan op een aantal

ongeoorloofde ontsnappingsroutes.

2.2.1. Niet voldoende bewoonbaarheid

Nu bijna iedereen aanneemt dat er een voltooiingsverbintenis bestaat in hoofde van de

verkoper of aannemer, trachten deze laatste te ontsnappen aan de Wet door te bedingen dat zij

niet instaan voor de afwerking van de woning. Dit is geoorloofd, maar de stap van

wetsontwijking naar wetsontduiking is snel gezet!

Bepaalde rechtsleer meent dat wanneer de koper een beroep zou doen op een andere

aannemer of promotor om het werk van de eerste te voltooiien216

of minstens zelf voldoende

knowhow in huis heeft om de voltooiing te bewerkstelligen, de Wet niet van toepassing is.217

De meerderheidsvisie in de rechtsleer daarentegen is van mening dat de Wet slechts buiten

toepassing blijft indien men op een niet artificiële wijze bepaalde voltooiingswerken ten laste

van de opdrachtgever of koper legt.218

Zij gaan niet akkoord met de minderheidsopvatting die

te snel besluit tot de niet-toepasbaarheid van de Wet Breyne.219

De rechter zal dus moeten

nagaan of er al dan niet sprake is van een omzeilingstechniek en in geval van simulatie de

Wet van toepassing maken.

Een interessant arrest is dat van het Hof van Beroep te Antwerpen.220

De betrokken partijen

waren initieel overeengekomen tot het optrekken van een voltooide woning. Maar na verloop

van tijd bestaat er onenigheid tussen de partijen en komen ze overeen mits prijsaanpassing

deze voltooingswerken te ontheven uit de initiële overeenkomst. Het Hof besluit dat “wanneer

nadien bepaalde voltooiingswerken niet door de verkoper-projectontwikkelaar of door een

door haar aan te duiden aannemer uitgevoerd worden een omzeilingstechniek van de Wet

Breyne uitmaakt aangezien de intenties initieel erin bestonden de voltooiingswerken in de

216

D. MEULEMANS, “De Woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet

van 3 mei 1993”, in X., Liber Amicorum Paul De Vroede, Diegem, Kluwer, 1994, 1093, nr. 24. 217

K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Wet Breyne”, TBBR 2005, 51, 3. 218

K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Wet Breyne”, TBBR 2005, 51, 3. 219

S. MAES, “Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 58, nr. 56. 220

Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139. Zie ook: Brussel 26 november 1998, T.Aann. 1999, 322.


aannemingsovereenkomst te laten vallen.” Dit arrest ligt duidelijk in de lijn van de

meerderheidsopvatting.

Een toepassing van de omzeilingstechniek „niet voldoende bewoonbaarheid‟ is de opsplitsing

tussen de ruwbouw en de afwerking. De verkoop van casco, een water- en winddichte

eigendom, valt op zich niet onder de Wet Breyne. De aannemer verbindt zich er immers

alleen maar toe een ruwbouw af te leveren, terwijl de koper of een andere aannemer instaat

voor de afwerking.221

Een malafide praktijk bestaat er echter in dat de verdere afwerking door

dezelfde aannemer (in de ruime zin van het woord) geschiedt dan diegene die de ruwbouw

geleverd heeft. Doorgaans wordt hiervoor zelfs geen onderhands Wet Breyne-contract

opgemaakt. In dit geval is er sprake van simulatie, een kunstmatige loskoppeling, waartegen

rechtspraak hard optreedt en de Wet van toepassing maakt.222

De rechtbank van Tongeren heeft zich recent over dergelijke praktijk uitgesproken. Het ging

om drie verschillende onderhandse akten, getekend tussen dezelfde partijen: een akte met

betrekking tot de garage en een perceel grond, een akte met betrekking tot de ruwbouw en een

akte met betrekking tot de afwerking. De rechtbank oordeelde dat de Woningbouwwet wel

degelijk van toepassing was aangezien die onderhandse akten in feite als één overeenkomst

moesten worden gezien.223

2.2.2. Coördinatieovereenkomsten

Een recent veel voorkomend fenomeen zijn de zogenaamde coördinatieovereenkomsten

waarbij de bouwheer verplicht wordt eerst een algemeen contract te sluiten met een promotor,

die het materiële werk zelf niet uitvoert, maar overlaat aan onderaannemers met wie de

consument vervolgens rechtstreeks een contract moet tekenen. Zo worden er verschillende

afzonderlijke aannemingsovereenkomsten gesloten, waarbij geen van hen zich verbindt tot de

afwerking, en de promotor of hoofdaannemer beweert louter op te treden als adviesbureau of

221

Bergen 13 oktober 2003, TBBR 2005, afl. 1, 49, noot K. VANHOVE: “Er is geen sprake van wetsomzeiling

wanneer de bouwheer zelf een belangrijk deel van de werken heeft uitgevoerd, zoals bepaalde funderingswerken,

metselwerk,…” 222



Rb. Tongeren 19 december 2008, T.App. 2009, afl. 2, 38.


coördinatiebureau. Op deze manier probeert de promotor volledig te ontsnappen aan de

toepassing van de Wet.224

Het Hof van Beroep te Brussel is van mening dat zo‟n overeenkomsten niet onder de Wet

vallen. Coördinatieovereenkomsten hebben immers niet als voorwerp het overdragen van de

eigendom van een te bouwen huis, noch het bouwen van dit huis, noch het laten bouwen

ervan, noch het aanschaffen van zo‟n gebouw in de betekenis die de wetgever eraan heeft

gegeven, namelijk „zich ertoe verbinden een geheel van verrichtingen uit te voeren dat nodig

is om de bouw tot een goed einde te brengen‟, maar wel het verlenen van diensten, namelijk

de coördinatie van de werf.225

Zulke rechtspraak maakt echter tot op heden de minderheidsstrekking uit. 226

Meestal worden

alle overeenkomsten samen gelegd - de rechtspraak kijkt eerder naar het negotium dan naar

het instrumentum - en bekeken door de hoven en rechtbanken en stellen ze veelal vast dat de

bouwcoördinator verbonden is met de aannemers. De onlosmakelijke band tussen de

coördinatieovereenkomst en de aannemingsovereenkomsten kan bijvoorbeeld bewezen

worden door het feit dat de vergoeding van de coördinator in de bouwprijs inbegrepen is.227

Het gaat dus in feite om één overeenkomst gesplitst in verschillende aannemings-

overeenkomsten met als doel de Wet te omzeilen. De rechtspraak steekt hier een stokje voor

en verklaart de Wet van toepassing.228

In een arrest van 2006 verklaarde de rechtbank te Tongeren de Wet Breyne van toepassing op

dergelijke samenhangende overeenkomsten. In casu had een bouwpromotor een constructie

opgezet om via drie handelsvennootschappen een domein te kopen, om het in het domein

gelegen kasteel te verbouwen tot appartementen en om deze woongelegenheden casco te

verkopen. In alle drie de handelsvennootschappen speelde de bouwpromotor een dominante

rol. In twee ervan had hij zelfs 98% van de aandelen. Bovendien konden de kopers niet anders

dan hun aannemingsovereenkomst te sluiten met één van de drie handelsvennootschappen om

224

S. DEVOS, “De wet Breyne” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 12, Brugge, Die Keure, 2008, 84. 225

Brussel 29 maart 2002, RJI 2002, 221. 226

Contra: Rb. Tongeren 7 september 2006, T.App. 2007, afl. 1, 32; Gent 5 september 2006, TGR-TWVR 2007,

afl. 4, 247; Gent 9 juni 2006, NJW 2006, 953, noot K. VANHOVE; Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-03,

544; Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 597; Brussel 26 november 1998, T.Aann. 1999, 322 en Rb. Leuven 29

september 1998, TBBR 2002, 595. 227


S. DEVOS, “De wet Breyne” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 12, Brugge, Die Keure, 2008, 83-85.


hun privatieve delen bewoonbaar te maken gelet op de aard en de omvang van de nog uit te

voeren werken.229

Het Hof van Beroep te Gent herinnerde er aan dat de benaming die de partijen aan hun

overeenkomst hebben gegeven, irrelevant is. In casu hadden de partijen hun contract

gekwalificeerd als „adviesbureau en coördinatiebureau inzake het oprichten van een woning‟.

In de realiteit had de professioneel er zich toe verbonden een woning te laten oprichten en met

het oog daarop was hij belast met het opstellen van een meetstaat, de keuze van de materialen,

het opstellen van de aannemingsovereenkomsten, de technische coördinatie van de werken en

de werfcontrole, de behandeling en de opvolging van de administratieve problemen, de

opleveringen enz., kortom alle verplichtingen die gewoonlijk door een bouwpromotor op zich

worden genomen met als doel om de klant een volledig afgewerkte woning te bezorgen. Het

Hof was van mening dat de professioneel zich duidelijk had verbonden om over te gaan tot

een geheel van verrichtingen die noodzakelijk zijn om het werk tot een goed einde te brengen

en verklaarde de Wet van toepassing.230

Hetzelfde Hof van Beroep verklaarde een aantal maanden later de Woningbouwwet opnieuw

van toepassing op een coördinatieovereenkomst. In casu had de overeenkomst een dubbel

voorwerp: enerzijds de coördinatie van de werkzaamheden en anderzijds een lastgeving om

namens de opdrachtgever specifieke aannemingsovereenkomsten af te sluiten. Het dubbel

voorwerp nam volgens het Hof niet weg dat de ganse overeenkomst onder de Wet viel.231

Ik

wijs hier tevens op artikel 3 WB. Met dit artikel wilde de wetgever immers vermijden dat de

bouwpromotoren of aannemers aan hun aansprakelijkheid zouden kunnen ontsnappen door

hun contract met de cliënt te kwalificeren als een lastgevingscontract.232

Wanneer de coördinatieovereenkomsten niet voldoen aan de voorschriften van de Wet, heeft

dit de nietigheid ervan tot gevolg. De nietigheid van de coördinatieovereenkomst brengt

tevens de nietigheid van de aannemingsovereenkomsten met zich mee, aangezien die er een

onlosmakelijke band mee hebben.233

Volgens PATART echter zou men de nietigheid van

229

Rb. Tongeren 7 september 2006, T.Not. 2007, 413. 230

Gent 9 juni 2006, NJW 2006, 953, noot K. VANHOVE. 231

Gent 5 september 2006, TGR-TWVR 2007, afl. 4, 247. 232

B. KOHL, “Loi Breyne – Contrat d‟entreprise” in X., Chroniques notariales Vol. 50, Brussel, Larcier, 2009,

238. 233

Zie bv : Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-03, 544.


overeenkomsten gesloten met afzonderlijke aannemers niet kunnen inroepen aangezien ze a

priori niet ressorteren onder het toepassingsgebied. Toch corrigeert hij vervolgens door de

simulatieleer in dergelijke situaties toe te passen. De bouwheer sluit contracten af met twee of

meerdere aannemers, maar in werkelijkheid is er slechts sprake van één uniek contract dat de

hoofdaannemer bindt met de bouwheer. Dit laatste contract valt wel onder de Wet Breyne. De

enige vraag die nu nog rijst is aan welke van beide overeenkomsten de voorkeur moet

gegeven worden: de schijnbare dan wel de geheime overeenkomst? Op basis van artikel 1321

BW moet men de gevolgen van de tegenbrief (= de werkelijke overeenkomst) laten werken.234

Tenslotte dient nog te worden opgemerkt dat de techniek van de coördinatieovereenkomst

onder de vermomming van verschillende afzonderlijke overeenkomsten aanleiding kan geven

tot de aansprakelijkheid van de architect.235

2.2.3. Opsplitsing tussen de verkoop van de grond en het gebouw

In de praktijk gebeurt het frequent dat bouwpromotoren met de consument twee verschillende

overeenkomsten sluiten: één betreffende de aankoop van een bouwgrond, één betreffende het

bouwen van een woning. Dit heeft een belangrijk nadeel voor de consument. Indien beide

elementen in één akte worden geregeld, zal de gehele transactie (overdracht van de

bouwgrond en het bouwen van de woning) onder notarieel toezicht vallen. Indien beiden

worden gesplitst, zal de notaris enkel nog tussenkomen bij de verkoopakte van de grond, doch

zonder toepassing van de Wet. De andere overeenkomst inzake de bouw van een woning

wordt dan onderhands gesloten, buiten de controle van de notaris om, wat impliceert dat deze

niet zal waken over het feit of de aannemingsovereenkomst werd gesloten met naleving van

de Wet Breyne.236

Deze opsplitsing brengt toch ook een voordeel voor de consument met zich

234

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, 13-14, nr. 17. 235

Brussel 26 november 1998, T.Aann. 1999, 322: “De architect die zich niet om de werf heeft bekommerd toen

hij zijn cliënten, de bouwheren, leken terzake, volledig zonder verweer heeft gelaten ten overstaan van een

aannemer en een promotor die overduidelijk weinig scrupules hadden m.b.t. de belangen van hun

medecontractanten, begaat een eigen fout. Hij kan niet stellen dat de uitsluitende aansprakelijkheid voor de

gebreken en het knoeiwerk toekomen aan de promotor, de bouwheren en de aannemer, vermits hij, eens hij een

opdracht als deskundige en de honoraria van de bouwheren heeft aanvaard in de voorwaarden zoals die zich

hier voordeden, zich bijzonder waakzaam had moeten tonen bij de verdediging van de belangen van zijn

cliënten.” 236

R. STEENNOT, “De notarisen en de bescherming van de consument” in X., Rechtskroniek voor het notariaat

deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 70.


mee. Zij ontkomen immers op die manier aan het ereloon van de notaris met betrekking tot de

nieuwbouw.237

De vraag rijst of een dergelijke splitsing van beide transacties geoorloofd is?

Dit procedé gaat zeker niet op bij de verkoop van een nieuwbouwappartement. Het zou dan

om pure wetsontduiking gaan. Want, wat is de koper met de aankoop van één zoveelste deel

in een gemeenschappelijke grond als de rest niet volgt. Beide, koop van grond en appartement,

horen samen te blijven en begeleid te worden door de notaris. De koper kan alleen ten volle

bescherming vinden bij een integrale toepassing van de Wet.238

Maar kan het geschieden bij de aankoop van een volwaardige bouwgrond op zich en

daarnaast een overeenkomst tot bouwen van een villa of een eengezinswoning? De koper van

een huis loopt hier op het eerste zicht minder gevaar dan de koper van een appartement. Als er

iets misgaat met de promotor, behoudt de koper nog de gehele grond met de reeds afgewerkte

opstallen.239

A. Eerste stelling

De meerderheid in de rechtsleer en de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen

(KFBN) gaan ervan uit dat dergelijke opsplitsing van de overeenkomst om aan de integrale

toepassing van de Wet te ontsnappen niet geoorloofd is, a fortiori wanneer er eenheid van

opzet is.240

Zij putten hun argument uit de voorbereidende werken van de Wet. Daar worden

kunstmatige procedés, splitsingen en ficties waarbij promotoren hun verbintenissen

vermommen door het afsluiten van twee contracten in plaats van één veroordeeld.241

Deze auteurs stellen dat de Wet van toepassing is op de hele verrichting als één geheel - dus

ook op de verkoopovereenkomst met betrekking tot de grond - indien de contracten gesloten

worden tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde goed en de koper, op het

237




L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T.Not. 1997, 43. 240


deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 70. 241

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 9.


ogenblik van het sluiten van de koop, de intentie had om een aannemingsovereenkomst te

sluiten en deze gehouden is stortingen te doen voor de voltooiing van het gebouw. Bovendien

moet de promotor zich verbonden hebben het goed volledig af te werken.242

Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen een huis of een appartement. In artikel 1 WB

worden zij immers op gelijke voet gesteld en onderworpen aan dezelfde

voorzorgsmaatregelen.243

- Het sluiten van contracten tussen dezelfde partijen moet volgens bepaalde rechtsleer breed

geïnterpreteerd worden. Zo zal er volgens sommige rechtsleer zelfs sprake zijn van eenheid

van opzet indien de verkoper van de grond en de aannemer niet dezelfde persoon zijn, maar

wel tot dezelfde groep behoren. Er is dan sprake van economische eenheid. Ook wanneer de

verkoper van de grond en de aannemer op het eerste zicht niets met elkaar te maken hebben,

maar gezamenlijk optreden bij de operatie, is er eenheid van operatie en moet de Wet Breyne

integraal nageleefd worden.244

Dit samen optreden blijkt overduidelijk als de verkoper van de grond een opstalrecht heeft

toegestaan aan de aannemer.245

De grondeigenaar blijft eigenaar van de grond, maar verzaakt

aan het recht van natrekking. De bouwpromotor richt op dit perceel een appartementsgebouw

op en gaat op zoek naar derde potentiële kopers. De grondeigenaar gaat op zijn beurt de

verbintenis aan om telkens een appartement verkocht wordt, het corresponderende

grondaandeel te verkopen. Om niet te veel afhankelijk te zijn van de grondeigenaar, kan de

bouwpromotor van de grondeigenaar een volmacht bedingen om bij de verkoop van elk kavel

in het gebouw een overeenstemmend aandeel in de eigendom van de grond te verkopen.

Wanneer een derde koper eigenaar wordt van een opgericht appartement en daarbij

gelijktijdig het corresponderende grondaandeel verwerft van de grondeigenaar, dooft het recht

van opstal uit met betrekking tot deze grondaandelen.246

242

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, nr. 76. 243


Brussel, Larcier, 2009, 29. 244

L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T.Not. 1997, 44-45. 245

L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T.Not. 1997, 44-45

en A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 63-64. Contra: L. ROUSSEAU,

La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 44. 246

S. DE JONGHE, “ Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006,

651.


De Wet Breyne is op het eerste zich niet van toepassing op de overeenkomst met betrekking

tot de verkoop van de grond. De grondeigenaar gaat immers geen verbintenis aan in de zin

van artikel 1 WB. Maar in casu is er eenheid van operatie - de verkoop van de grond heeft

plaats in het kader van de levering van de woning - waardoor de Wet integraal nageleefd moet

worden. De Wet is dus ook op de verkoopovereenkomst tussen de grondeigenaar en de derde

koper van toepassing.247

- Bovendien moet er op het ogenblik van het aangaan van de koop van de grond de intentie

zijn om met de verkoper/aannemer een contract te sluiten tot het bouwen van een nieuwbouw.

Van zodra er dus enig voorakkoord tot bouwen is op het ogenblik van de koop van de grond,

dan is de Wet in zijn geheel te respecteren bij de redactie van de koopakte van de grond en de

nieuwbouw. Is er nog geen akkoord over de prijs en het voorwerp van de nieuwbouw op het

ogenblik dat de grond wordt verkocht, dan is voor de aannemingsovereenkomst geen notariële

tussenkomst vereist en valt de koopakte van de grond niet onder de Wet Breyne.248

Dit laatste

doet zich voor bij een bouwverplichting.249

B. Tweede stelling

Een recente minderheidsvisie stelt dat het opsplitsen van de overeenkomst in een authentieke

verkoopsakte en een onderhandse aannemingsovereenkomst geen problemen met zich

meebrengt.250

Volgens hen hebben de voorbereidende werken geen betrekking op dergelijke

splitsing. Het probleem dat de wetgever voor ogen had, betreft een totaal andere situatie, met

name de opsplitsing tussen de verkoop van de ruwbouw en de verdere afwerking. Deze

gekunstelde opsplitsing heeft als enige bedoeling aan de Wet Breyne te ontkomen, want in dit

geval zijn geen van de twee contracten onderworpen aan de Wet. De opsplitsing van de

verkoop van de grond en gebouw daarentegen heeft niet tot doel de Wet te omzeilen. Het

enige gevolg van dergelijke opsplitsing is dat de aannemingsovereenkomst onderhands kan

worden gesloten en dat men dus ontsnapt aan notariële controle. Maar dit neemt niet weg dat

de Wet Breyne nog steeds van toepassing blijft op het aannemingscontract. De partijen

247

M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 27-28 en A. RENARD en P. VAN DER

SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 63-64. Contra: L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer,

2008, 44, nr. 97. 248

L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de Wet Breyne”, T.Not. 1997, 45-46. 249

Dit komt uitgebreid aan bod op pagina 59 e.v. 250

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 301, nr. 10 en S. MAES,

“Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 54-57.


kunnen deze keuze dus geoorloofd maken, zelfs wanneer er eenheid van opzet is. Anders

oordelen, zou er op wijzen dat er een vermoeden van oneerlijkheid van de aannemer bestaat

en dat de bouwheer slechts beschermd zou kunnen worden door middel van de tussenkomst

van een derde vertrouwenspersoon, de notaris.251

MAES wijst er op dat de koop van de grond bij een splitsing inderdaad buiten het

toepassingsgebied van de Wet valt, maar vult onmiddellijk aan dat de Wet Breyne niet meer

bescherming biedt dan het gemeen recht in geval van faillissement van de aannemer. In beide

gevallen kan de koper de grond behouden, tenzij wanneer de notariële koopakte nog niet is

overgeschreven op het hypotheekkantoor. Ten aanzien van derden is de eigendomsoverdracht

van de grond immers maar tegenwerpelijk vanaf dat ogenblik. Dit is zo in het gemeen recht en

in de Wet Breyne.252

,253

Hij ziet dus ook niet in waarom een opsplitsing niet mogelijk zou zijn.

Dit dient naar mijn mening genuanceerd te worden. Ook de betalingsregeling van de Wet

Breyne speelt immers een rol. Wanneer de koop van de grond niet onder de Wet Breyne valt,

dan zal met artikel 10 WB - betaling van maximum 5% van de totale prijs bij het sluiten van

de overeenkomst - geen rekening moeten gehouden worden en kan integrale betaling van de

grond geëist worden op het ogenblik van het sluiten van het contract. Nu de grond vandaag de

dag duur is, zal de prijs ervan vaak meer dan 5% van de totale prijs bedragen. Conclusie: het

heeft nog wel degelijk nut dat de Wet Breyne van toepassing is op de verkoop van de grond!

C. Derde stelling

VERBEKE en VANHOVE volgen een redenering in twee fasen. Vooreerst moet nagegaan

worden of er eenheid van opzet is. Is dit het geval, dan is de Wet van toepassing op beide

overeenkomsten. Dan pas rijst de vraag of deze twee overeenkomsten, onderworpen aan de

Wet, mogen worden opgesplitst in een authentieke verkoopsakte en een onderhandse

aannemingsovereenkomst. Volgens hen254

bestaat er de lege lata geen enkele objectie tegen

251


S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 55-56. 253

Zie pagina 70 e.v. 254

Ook KOHL sluit zich bij deze stelling aan (B. KOHL, “Loi Breyne – Contrat d‟entreprise” in X., Chroniques

notariales Vol. 50, Brussel, Larcier, 2009, 244).


deze opsplitsing, met dien verstande dat ook de onderhandse aannemingsovereenkomst aan de

Wet moet voldoen.255

D. De notaris

Mag de notaris een akte betreffende de eigendomsoverdracht verlijden indien beide

transacties worden gesplitst? De notaris zal moeten trachten de bedoeling van de partijen te

achterhalen. Hij moet dus nagaan of de partijen de intentie hebben om na de aankoop van de

bouwgrond een aannemingsovereenkomst te sluiten die onder de toepassing van de Wet valt.

Is dit het geval, dan moet hij weigeren om de akte betreffende de overdracht van de

bouwgrond te verlijden of minstens hem de aannemingsovereenkomst laten voorleggen om na

te gaan of deze wel in overeenstemming is met de Wet. Tot indekking van zijn

aansprakelijkheid kan hij dan deze overeenkomst bij zijn dossier voegen.256

Toch blijkt dit

laatste niet voldoende te zijn, daar de verzekering van het notariaat verklaren geen dekking te

zullen verlenen wanneer de verkoper van de grond en de aannemer dezelfde persoon zijn en

de aannemingsovereenkomst niet in de notariële verkoopakte werd opgenomen. Indirect heeft

dit tot gevolg dat de notaris, die vaststelt dat er eenheid van opzet bestaat tussen de

overeenkomst tot eigendomsoverdracht van de bouwgrond en de aannemingsovereenkomst,

moet weigeren de akte betreffende de bouwgrond te verlijden zonder de

aannemingsovereenkomst erin op te nemen, aangezien hij anders een akte verlijdt waarvan hij

weet dat zijn aansprakelijkheid niet gedekt is, hetgeen in strijd is met de wet.257

,258

E. Stedenbouwkundige verplichtingen

Zelfs wanneer de opsplitsing tussen de verkoop van de grond en de aannemingsovereenkomst

geoorloofd zou zijn, brengt dergelijk procedé niet altijd een voordeel voor de aannemer met

zich mee. Er moet immers rekening gehouden worden met de stedenbouwkundige

verplichtingen. Wanneer het gaat om een verkoop van onbebouwde terreinen, dan is een

verkavelingsvergunning vereist. In het kader van de Wet Breyne is het verkochte perceel

normaal onbebouwd, omdat de aannemer zich juist engageert het gebouw op te richten, en is

255

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, nr. 83. 256


deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 70-71. 257

Artikel 18 van het reglement van 9 maart 2003 van de Nationale kamer van notarissen voor de organisatie van

de notariële boekhouding, BS 1 april 2003: dit artikel legt de verplichting op aan de notaris om zijn

aansprakelijkheid te verzekeren. 258

S. MAES, “Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 57, nr. 43.


dus een verkavelingsvergunning vereist op het moment van de verkoop van de terreinen.

Maar door bepaalde rechtlseer wordt aanvaard dat de verkoop van een onbebouwd perceel

onder het regime van de Wet Breyne kan plaatsvinden op basis van een eenvoudige

stedenbouwkundige toestemming. De verkoop onder het regime van de Wet Breyne houdt

immers niet de overdracht in van een onbebouwd terrein, maar wel de overdracht van een

terrein en een op te richten gebouw. Het terrein is reeds bebouwd, zelfs al is het maar op een

virtuele manier door de verplichting aangegaan door de verkoper. Wanneer men daarentegen

over zou gaan tot een splitsing in een verkoop van de grond en een aannemingscontract dan is

wel een verkavelingsvergunning vereist, want dan valt de verkoop van het onbebouwd perceel

niet onder de Wet Breyne.259

2.2.4. Koppelverkoop

De koop van een perceel bouwgrond kan soms gepaard gaan met een bouwverplichting

lastens de koper. Deze bouwverplichting kan inhoudelijk verschillen. De verplichting kan er

in bestaan om een gebouw op te richten binnen een bepaalde termijn terwijl de koper vrij

blijft in zijn keuze van architect, aannemer enz. De verplichting kan verder reiken en bepalen

dat de koper op deze grond moet bouwen met een bouwfirma van de verkoper of een door

hem aangewezen aannemer of architect.260

Wanneer vervolgens de koper van de bouwgrond

deze verplichting niet naleeft, kan de aannemer een - meestal fikse - schadevergoeding

opeisen, aangezien bouwverplichtingen vaak gekoppeld zijn aan een verbrekingsbeding.

Verbrekingsbedingen vallen niet binnen de toetsings- of matigingsbevoegdheid van de

rechter.261

Het procedé van koppelverkoop is de laatste jaren enorm toegenomen. Testaankoop kwam in

2006 tot de bevinding dat slechts 25% van de groep respondenten, die nog bouwgrond

wensten aan te kopen voor hun nieuwbouw, een bouwkavel konden kopen zonder verplicht te

worden te bouwen met de bouwfirma van de verkoper van de grond of met een door hem

aangeduide bouwpromotor.262

259

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 302-303. 260

C. DE WULF, “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw in X. Opstellen van notariële

akten, deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-06, 240-241. 261

F. BOUCKAERT, “Verkoop van een perceel bouwgrond met bouwverplichting”, T.Not. 2005, 105. 262

X., “Bouwen of verbouwen: een lust of een last?”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 9 maart 2011.



De nefaste gevolgen zijn divers. De bouwconsumenten hebben bijna geen mogelijkheid meer

te bouwen met de aannemer en architect van hun keuze. De bouwgronden komen steeds meer

in handen van de bouwpromotoren (oligopolie) waardoor de „vrije‟ bouwgronden

(bouwgronden zonder bouwverplichting) schaarser en dus ook duurder worden.

Koppelverkoop zet tevens de deur open om de Wet Breyne te omzeilen, aangezien het

voorgaande procedé „opsplitsing tussen de verkoop van de grond en de

aannemingsovereenkomst‟ steeds aangewend wordt. Tenslotte zullen de aannemers en de

architecten die niet (willen) samenwerken met dergelijke bouwpromotor een deel van hun

potentiële markt verliezen.263

De vraag stelt zich of de koper nog aan dergelijke bouwverplichtingen onderuit kan. Hierbij is

het belangrijk een onderscheid te maken in de juridische kwalificatie van de bouwverplichting.

De kwalificatie van de bouwverplichting is afhankelijk van hun concrete draagwijdte.264

Indien de verkoper van de bouwgrond niet dezelfde persoon is als de aannemer ten voordele

van wie de bouwverplichting is bedongen, dan kan de bouwverplichting beschouwd worden

als een beding te behoeve van een derde waarbij de koper zich jegens de verkoper ertoe

verbindt met de aannemer een aannemingsovereenkomst te sluiten.

Is de grondeigenaar dezelfde persoon als de aannemer, dan kan het gaan om een eenzijdige

belofte in hoofde van de koper. De koper verbindt zich er dan toe om een bepaalde

aannemingsovereenkomst met de verkoper te sluiten indien deze de optie licht. In de praktijk

is de bouwverplichting vaak slechts een beginselakkoord waarbij partijen nog moeten

onderhandelen over het te bouwen goed en de prijs daarvan.265

Enkel dit laatste geval wordt

hieronder besproken, aangezien de eenzijdige contractsbelofte reeds hoger aan bod kwam.266

263

Wetsvoorstel 19 april 2001 tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de

verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl.St. Kamer 2000-2001,

nr. 1201/007. 264

W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 367. 265

W. GOOSSENS, Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die Keure, 2003, 367-

368. 266

Artikel 7 en 10, in fine WB zijn van toepassing op de eenzijdige contractsbelofte.


A. Toetsing aan de Wet Breyne

In een poging om nog aan de bouwverplichting te ontsnappen, zal de koper vaak zijn

toevlucht nemen tot de Wet Breyne. Hij meent dan bijvoorbeeld dat de bouwverplichting

nietig is omdat zij niet de in artikel 7 WB voorgeschreven verplichte vermeldingen bevat. De

rechtspraak267

is echter van mening dat de Wet Breyne niet van toepassing is op een

verkoopovereenkomst (met betrekking tot de grond) die enkel in de verplichting voorziet om

in geval van bouwen een beroep te doen op de verkoper van de bouwgrond of een door deze

verkoper aangeduide partij. Een van de cumulatieve toepassingsvoorwaarden van de Wet

Breyne is immers dat er een bouwovereenkomst moet zijn die voldoet aan de algemene

geldigheidsvereisten inzake contracten zoals bepaald in artikel 1108 BW. Hierbij rijst vooral

de vraag naar de aanwezigheid van een voldoende bepaald of bepaalbaar voorwerp. Wanneer

een bouwverplichting enkel de verplichting oplegt om met een welbepaalde aannemer te

bouwen en er geen details gegeven worden omtrent de te bouwen woning en de prijs ervan,

dan is het voorwerp onbepaald.268

Nu de Wet Breyne niet van toepassing is op de verkoop van de grond met bouwverplichting,

ontsnapt de bouwpromotor aan de hinderlijke bepalingen van deze Wet. Hij kan onmiddellijk

een betaling vragen die overeenstemt met de prijs van de grond, terwijl dat verboden is door

artikel 10 WB. Dit is een reden waarom bouwpromotoren zo vaak gebruik maken van

bouwverplichtingen.269

Eens de definitieve aannemingsovereenkomst gesloten, wordt de Wet Breyne van

toepassing.270

De bescherming wordt dus slechts uitgesteld, maar de aannemings-

overeenkomst zal echter niet onder notariële controle vallen.271

Het Hof van Beroep te Luik wijkt in een arrest van 6 april 2000 af van de quasi-unanieme

rechtspraak: “Wanneer de overdracht van een aankoopoptie op een stuk grond gepaard gaat

met de verbintenis van de overnemer om op de diensten van de makelaar een beroep te doen

267

Gent 28 september 2004, T.Not. 2005, afl. 2, 98, noot F. BOUCKAERT; Gent 25 april 2001, RW 2002-03, 24,

noot F. BURSSENS en Rb. Antwerpen 13 november 2001, T.App. 2002, 43. 268

F. BURSSENS, “De afdwingbaarheid van een bouwverplichting gekoppeld aan de aankoop van een stuk grond”,

RW 2002-2003, afl. 1, 27. 269


W. GOOSSENS, “Bouwverplichting bij verkoop van grond is geldig”, Juristenkrant 2001, nr. 36, 4. 271

Zie knelpunt „de opsplitsing in een koopakte grondperceel en een aannemingsovereenkomst‟.


voor de bouw van het later op te trekken huis, zijn de artikelen 7 en 13 WB van

toepassing.”272

B. Toetsing aan de Wet Marktpraktijken

In 2009 werd België veroordeeld door het Europees Hof van Justitie omwille van zijn verbod

op de koppelverkoop, zoals bepaald in artikel 54 § 1 van de Wet van 5 juni 2007 tot wijziging

van de Handelspraktijkenwet (WHPC).273

Het Hof was van oordeel dat het verbod op de

koppelverkoop strijdig was met de Europese richtlijn inzake oneerlijke handelspraktijken. De

rechtspraak van het Hof van Justitie heeft geleid tot een nieuwe wet die de WHPC vervangt,

met name de Wet van 6 april 2010 betreffende Marktpraktijken en Consumentenbescherming

(WMPC).274

De WMPC heeft het principieel verbod van koppelverkoop laten varen.275

De vervanging van de WHPC door de WMPC heeft op het vlak van de onroerende

koppelverkopen echter niet veel verandering gebracht. Artikel 54 WHPC verbood onroerende

koppelverkoop immers evenmin vermits onroerende goederen geen producten waren in de zin

van dit artikel.

De WMPC heeft niet alleen het verbod van koppelverkoop geschrapt, maar heeft eveneens het

toepassingsgebied van de WMPC uitgebreid. Zo omvat de notie “product” niet langer

uitsluitend lichamelijke roerende goederen276

, maar omvat het ook onroerende goederen,

diensten, rechten en verplichtingen.277

,278

Dit heeft als gevolg dat de koper van een onroerend goed, die niet wordt beschermd door de

Wet Breyne, een beroep kan doen op de WMPC. De bepalingen die van belang kunnen zijn,

zijn deze inzake de informatieplicht van de verkoper, inzake de onrechtmatige bedingen en

inzake de oneerlijke, misleidende en agressieve handelspraktijken.

272

Luik 6 april 2000, TBBR 2002, 284, noot S. BEYAERT (n°28). 273

Arrest Europees Hof van Justitie 29 april 2009, zaak C-261/07 en zaak C-299/07. 274

BS 12 april 2010. De wet is in werking getreden op 12 mei 2010. 275

K. VERMEEREN en L.WEYTS, “De koppelverkoop bij onroerend goed: mariage force ou divorce annonce”,

TVV 2009, 612. 276

Artikel 1,1° WHPC 277

Artikel 2, 4° WMPC 278

Voor wat betreft het hoofdstuk „reclame en oneerlijke handelspraktijken‟ beschouwde de WHPC onroerende

goederen ook reeds als producten.


In de context van koppelverkoop kunnen de misleidende en agressieve handelspraktijken in

bepaalde gevallen een uitweg bieden. De rechter zal eerst moeten nagaan of de desbetreffende

praktijk niet op de zwarte lijsten van misleidende en agressieve handelspraktijken

voorkomt.279

Stel dat bij de verkoop van grond bij een nieuwe grote verkaveling, de verkoper

de koper misleidt door te stellen dat de gronden enkel kunnen worden aangekocht onder de

verplichting de woning te laten bouwen door een aangeduide aannemer, terwijl dit onjuist zou

zijn, aangezien er ook gronden verkocht worden zonder een dergelijke verplichting. Deze

praktijk zou aangepakt kunnen worden op grond van artikel 91, 18° WMPC.280

Indien de praktijk niet voorkomt in één van de zwarte lijsten, dan moet de rechter beoordelen

of de praktijk in het licht van de concrete omstandigheden als misleidend of agressief kan

worden beschouwd. Er zal dan moeten worden aangetoond dat deze praktijk de

aankoopbeslissing van de consument zou kunnen beïnvloeden.281

Indien de betrokken gedraging evenmin onder één van de twee concrete normen valt, moet

onderzocht worden of de praktijk, zonder misleidend of agressief te zijn, alsnog in strijd is

met de eerlijke handelspraktijken overeenkomstig de algemene norm. In dat geval moet

worden nagegaan of de referentieconsument in zijn economisch gedrag wordt beïnvloed en

moet de strijdigheid met de vereisten van professionele toewijding worden bewezen.282

Bij misleidende en agressieve handelspraktijken is de overeenkomst nietig en kan bovendien

de zware sanctie van artikel 41 WMPC, waarbij de consument de terugbetaling van de prijs

kan vorderen zonder het goed of de dienst te moeten teruggeven, worden toegepast.

C. Toetsing aan het gemeen recht

Krachtens het verbintenissenrecht is de verbintenis van de koper slechts geldig wanneer zij

een bepaald of bepaalbaar voorwerp heeft.283

Deze vereiste is vervuld wanneer de

279

Artikel 91 en 94 WMPC 280


Artikel 88 en 92 WMPC 282

Artikel 84 WMPC 283

Artikel 1108 en 1129 BW


overeenkomst voldoende elementen bevat die het mogelijk maken het voorwerp van de

verbintenis te bepalen zonder dat er een nieuwe overeenkomst nodig is.284

Bij een beginselakkoord is het nogal duidelijk dat de partijen een nieuwe overeenkomst

moeten sluiten waarin de aard van de te bouwen woning en de prijs moeten worden

overeengekomen. De koper heeft zich dus verbonden voor een totaal onbepaald voorwerp,

hetgeen ongeldig is.285

De meeste rechtspraak286

beroept zich echter op artikel 1157 BW dat bepaalt dat een beding

moet worden opgevat in de zin waarin het enig gevolg kan teweegbrengen eerder dan in die

waarin het geen gevolg kan teweegbrengen. Toegepast op de bouwverplichting betekent dit

wetsartikel dat ook al is de verbintenis onbepaald, er toch van de koper goede trouw kan

verwacht worden. De koper is minstens tot onderhandelen te goeder trouw over de nog

ontbrekende elementen van het contract gehouden. 287

De bouwverplichting wordt met andere

woorden geconverteerd tot een loutere onderhandelingsplicht.288

Het gaat om een loutere

inspanningsverbintenis in hoofde van de koper; een daadwerkelijke aannemingsovereenkomst

moet niet uit de bus komen.289

Sommige hoven290

hebben wel reeds de nietigheid van de bouwverplichting uitgesproken

wegens een onvoldoende bepaald of bepaalbaar voorwerp. Waar geen enkele uitdrukkelijke

wettelijke bepaling koppelverkoop verbiedt, besluiten die hoven op grond van de basisregels

van de koop291

tot een dergelijk verbod.292

284

Cass. 15 februari 1985, Arr.Cass. 1984-85, 822. 285


TVV 2009, 616. 286

Gent 25 april 2001, RW 2002-03, 24, noot F. BURSSENS; Gent 2 mei 2001, T.App. 2002, afl. 1, 41 en Rb. Gent

28 september 2004, T. Not. 2005, 98, noot F. BOUCKAERT. 287

Gent 25 april 2001, RW 2002-03, 24, noot F. BURSSENS: “De rechtspraak stelt dat de bouwpromotor

minstens een ontwerp van contract met prijsofferte aan de koper ter bespreking moet kunnen voorleggen.” En

Rb. Brugge 3 februari 2004, TGR-TWVR 2004, afl. 1, 7: “Het onverwacht verbreken van de onderhandelingen

op puur juridisch - formele gronden die allen teruggaan tot het tijdstip van afsluiten van de overeenkomst en die

post factum dan nog onterecht blijken te zijn, is daarmee niet te verzoenen.” 288

E. STORME, “Verbruikersbescherming bij onroerend goed en in de notariële praktijk”, 2010-2011,

http://webh01.ua.ac.be/storme/ZCR-verbruikers.pdf, geconsulteerd op 25 februari 2011: hij vraagt zich af of in

het licht van de Wet Markpraktijken een conversie van een bouwverplichting in een loutere

onderhandelingsplicht op grond van artikel 1157 BW vandaag de dag nog mogelijk is. 289


TVV 2009, 614-615. 290

Luik 28 juni 2002, JLMB 2005, 1220, noot B. KÔHL en Brussel 9 december 1997, T.Aann. 2000, 244. 291

Artikel 1108 BW en 1129 BW

http://webh01.ua.ac.be/storme/ZCR-verbruikers.pdf


D. Besluit

De lege lata is koppelverkoop geldig. De Wet Breyne noch de Wet Marktpraktijken verbieden

koppelverkoop. Het mag wel geen oneerlijke handelspraktijk uitmaken. Ook het gemeen

verbintenissenrecht biedt meestal weinig soelaas: ook al is er een gebrek aan een bepaald of

bepaalbaar voorwerp, toch zal de koper gehouden zijn tot onderhandelen.293

Geert Bourgeois heeft in 2001 een wetsvoorstel ingediend dat voorziet in een verbod op

koppelverkoop via een in te voeren artikel 1592bis BW.294

Maar de Kamer vond dit niet

ideaal aangezien koppelverkoop meestal voorkomt als ontsnappingsmiddel aan de Wet

Breyne. In het wetsontwerp werd dan geopteerd voor de invoering van een nieuw artikel in de

Wet Breyne. 295

Het wetsontwerp bepaalt dat een verbintenis om een huis te bouwen door de

koper ten aanzien van de verkoper van de grond of een door hem aangewezen of aan te wijzen

derde, op straffe van nietigheid, ten vroegste mag worden aangegaan na het verlijden van de

authentieke akte met betrekking tot de grond. Met verbintenis tot bouwen wordt gelijkgesteld

iedere verbintenis van de koper om over een overeenkomst te onderhandelen of deze te sluiten

waarin de verkoper of de door hem aangewezen of aan te wijzen derde de verbintenis aangaat

een huis te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen. De nietigheid kan worden ingeroepen

tot één maand na het verlijden van de authentieke akte. Bovendien moet in de authentieke

verkoopakte van de grond vermeld worden dat de koper deze mogelijkheid heeft.

Dit voorstel heeft het niet gehaald.

Op 28 oktober 2009 is het wetsvoorstel tot regeling van de koppelverkoop ingediend, dat ook

reeds vervallen is.296

Dit wetsvoorstel is identiek aan het voorgaande. Er dient echter

292

J. DE NOLF, “Grond verkopen met verplichting te bouwen met welbepaalde aannemer of promotor is

verboden”, Vastgoed Info 2005, afl. 19, 1-2. 293

B. KOHL, “La vente de terrains coupleé à l‟obligation de construire: navigation en eaux troubles”, JLMB 2005,

afl. 28, 1226-1227. 294

Wetsvoorstel 19 april 2001 tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de

verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond, Parl.St. Kamer 2001-02, nr.

1201/001. 295

Wetsontwerp van 19 december 2003 tot wijziging van de Wet van 9 juli tot regeling van de woningbouw en

de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen en de Wet van 20 februari 1939 op de bescherming

van de titel en van het beroep architect, Parl.St. Kamer 2003-04, nr. 638/001. 296

Wetsvoorstel tot wijziging van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te

bouwen in aanbouw zijnde woningen om de koppelverkoop inzake vastgoed te regelen, Parl.St. Senaat 2009-

2010, nr. 4-1478/1.


vastgesteld te worden dat de bewoordingen van het wetsvoorstel ingaan tegen de bedoeling

van de indieners van het wetsvoorstel. De indieners van het wetsvoorstel stellen immers

voorop dat de vrije keuze van de opdrachtgever moet worden gewaarborgd. Bijgevolg moet

hij ofwel de bouwgrond kunnen kopen zonder bouwverplichting ofwel een globale prijs

kunnen betalen voor de bouwgrond en de woning. In het laatste geval is de Wet Breyne van

toepassing.

Bepaalde rechtsleer297

alsook het CIB Federatie vastgoedpromotoren298

sluiten zich aan bij

deze laatste redenering. De gelijktijdige sluiting van de koopovereenkomst met de grond en

de aannemingsovereenkomst zou mogelijk moeten blijven voor zover er klaarheid is omtrent

de aard van de woning en de prijs ervan.299

Een totaal verbod op de koppelverkoop gaat

volgens hen dus te ver.

2.2.5. Storting voor voltooiing

De verkoper stipuleert vaak in de verkoopovereenkomst dat de koper slechts zal moeten

betalen als alles volledig afgewerkt is. Op die manier wordt de toepassing van de Wet Breyne

vermeden, want er vinden geen voorafgaande stortingen plaats. Maar in de praktijk eist de

verkoper vaak bij de ondertekening van de overeenkomst een contante betaling “in het zwart”

en verplicht hij zo de koper om met hem verder te werken op gevaar van verlies van die

betaalde som. Dit is een ongeoorloofde ontduiking van de Wet Breyne.300

2.2.6. Verbouwings-en uitbreidingswerken

Zoals bovenaan reeds vermeld, moeten de verbouwings-en uitbreidingswerken aan twee

drempels beantwoorden op het ogenblik van de totstandkoming van het contract, opdat de

Wet Breyne van toepassing zou zijn. Dit is voor verkopers een kans om de Wet te omzeilen

door bewust te contracteren voor een bedrag aan verbouwings-en uitbreidingswerken dat

onder de drempels ligt en tijdens de uitvoering de cliënt te doen bewegen tot meerwerken,

waardoor de drempels overschreden worden.301

297

S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 60. 298

CIB Federatie Vastgoedpromotoren, “Wetsvoorstel tot regeling koppelverkoop”,

http://nieuwsbrief.cib.be/mail/2010/01/15/, geconsulteerd op 19 februari 2011. 299

Zie ook: Wetsvoorstel 27 februari 2007 tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St.

Kamer 2006-2007, nr. 2942/001, 7-8. 300

L. WEYTS “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T.Not. 2009, 132, nr. 6. 301

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1006, nr. 19.

http://nieuwsbrief.cib.be/mail/2010/01/15/


In de praktijk kan het ook voorkomen dat de verkopers de waarde van het huis respectievelijk

de uit te voeren werken trachten te manipuleren om te ontsnappen aan de toepassing van de

Wet. Er is immers geen enkele controle op de verdeling van de contractsom tussen het

gedeelte „aankoopprijs van het goed‟ en het gedeelte „uit te voeren werken‟.302

3. Tussenconclusie inzake het toepassingsgebied

De Wet Breyne geeft geen precieze afbakening van het toepassingsgebied. Zoals reeds gezegd

was deze algemeenheid en vaagheid bewust: de wetgever wou ontsnappingsroutes vermijden.

Tevergeefs zijn er in de praktijk juridische constructies opgezet om de Wet te omzeilen. Deze

worden vaak ontmanteld door de rechtspraak en onder de Wet Breyne gebracht, maar

hiervoor dient de bouwheer een juridische procedure aan te spannen. Dit kost veel, kan lange

tijd aanslepen en zolang er geen definitieve beslissing is, wordt de voortzetting van de

bouwwerken geschorst.303

Een wetswijziging dringt zich op!

Een aantal auteurs pleiten voor een verplichte notariële tussenkomst voor alle aannemings-

overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen. In België treedt

de notaris vandaag de dag alleen maar op wanneer de overeenkomst ook de verkoop van

grond bevat. Door een verdergaande uitbreiding van de notariële tussenkomst wordt een

verhoogde controle op de toepassing van de Wet bekomen.304

PATART wijst er op dat dit

economisch niet haalbaar is. Hij verkiest de controle door de architect.305

De auteurs die

voorstander zijn van de notariële tussenkomst wijzen er dan weer op dat de architect de

technische controle moet doen, maar dat van hem geen juridische raad of controle kan

verwacht worden.306

Op 27 februari 2007 werd een – ondertussen reeds vervallen – wetsvoorstel ingediend dat

artikel 1 WB als volgt herschrijft: “Geen enkele constructie, al dan niet juridisch, die

hetzelfde voorwerp heeft als de overeenkomst bedoeld in artikel 1, eerste en tweede lid, kan de

bescherming waarin deze Wet voorziet in hoofde van de verkrijger of de opdrachtgever

302


OIVO, “Betere bescherming voor consumenten die (ver)bouwen”,

http://www.oivo-crioc.org/files/nl/3166nl.pdf, geconsulteerd op 15 maart 2010. 304


D. PATART,“Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, 336, nr. 66. 306


http://www.oivo-crioc.org/files/nl/3166nl.pdf


afzwakken.” 307

MAES vindt dit wetsvoorstel veel te streng en oordeelt dat het de taak is van

de rechter om na te gaan of er simulatie is en zo ja de nietigheid van de overeenkomst uit te

spreken. Een algemene catch-all bepaling gaat duidelijk in tegen deze visie.308

III Kwalificatie

1. Analyse

De overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Wet vallen, moeten verplicht de

juridische vorm aannemen van hetzij een verkoop hetzij een huur van werken en diensten.

Artikel 3 WB leidt er dus toe dat de overeenkomsten onderworpen aan de Wet, ongeacht de

kwalificatie die de partijen eraan geven, beheerst worden door de gemeenrechtelijke regels

inzake koop of aanneming, tenzij de Wet Breyne daar uitdrukkelijk van afwijkt.

Dit artikel heeft een dubbel doel. Enerzijds vermijdt de wetgever hierdoor dat de

verbintenissen van de cliënt zouden worden beheerst door rechtsfiguren die in de praktijk zijn

rechten niet doeltreffend beschermen zoals lastgeving.309

Ook als de partijen de overeenkomst

als lastgeving kwalificeren, is de Wet van toepassing en zijn, ingevolge artikel 3 WB, de

regels inzake de koop en aanneming en niet die met betrekking tot de lastgeving, van

toepassing.310

Dit is een voorbeeld van wettelijke herkwalificatie. De herkwalificatie als koop

of aanneming heeft verschillende gevolgen. Er zijn namelijk een aantal artikelen uit de Wet

die enkel gelden voor een koop.311

Anderzijds beoogt artikel 3 WB bepaalde dwingende

effecten, opgesomd in artikel 4 tot en met 12 WB, vast te knopen aan de overeenkomsten

bedoeld in artikel 1 WB.312

Dus voor de juridische aspecten die dwingend geregeld zijn in de

Woningbouwwet heeft deze voorrang op het gemeen recht. Voor de juridische aspecten die

niet geregeld zijn in de Woningbouwwet blijven de gemeenrechtelijke regels van koop of

aanneming van toepassing. De Wet bevat bijvoorbeeld geen regels inzake een eventuele

307

Wetsvoorstel tot bescherming van de consument, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 13. 308


De projectontwikkelaar zou dan als lasthebber ontsnappen aan elke verantwoordelijkheid. Dit gebeurde

vroeger vaak. 310

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 4. Zie bv: Bergen 13 september

1978, BRH 1979, 404. 311

D. MEULEMANS, “Enkele knelpunten inzake de toepassing van de woningbouwwet in de notariële praktijk”,

www.google.be , geconsulteerd op 25 maart 2010, 9. 312

K. VANHOVE, “De woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met

overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 3-2.



precontractuele aansprakelijkheid van de verkoper. Hiervoor blijft het gemeen recht van

toepassing.313

2. Gemeenrechtelijke regels: suppletief karakter?

Met uitzondering van artikel 1792 BW hebben de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek met

betrekking tot de koop- en aannemingsovereenkomsten een louter suppletief karakter. De Wet

Breyne daarentegen is van dwingend recht. Stelt het dwingend karakter van artikel 3 WB, dat

verwijst naar de gemeenrechtelijke regels inzake de koop en aanneming, de wilsvrijheid van

de partijen met betrekking tot die gemeenrechtelijke regels buiten werking voor

overeenkomsten onderworpen aan de Wet? De meerderheid van de rechtsleer neemt aan dat

dit niet het geval is en stelt dat ook voor de overeenkomsten onderworpen aan de Wet de

koop- en aannemingsregels hun louter aanvullend karakter behouden.314

IV Overgang van rechten en risico

1. Onmiddellijke eigendomsoverdracht van de grond en bestaande opstallen

1.1. Analyse

De Wet maakt voor wat de eigendomsoverdracht betreft een onderscheid tussen de grond en

de bestaande gebouwen enerzijds en de nog op te richten gebouwen anderzijds. De rechten

van de verkoper op de grond en de bestaande opstallen gaan op het ogenblik van het sluiten

van de overeenkomst onmiddellijk over op de koper.315

Met de „rechten van de verkoper‟

worden de zakelijke rechten bedoeld, met name eigendom, vruchtgebruik, erfpacht en

opstal.316

Artikel 4 WB bevestigt de gemeenrechtelijke bepalingen van artikel 1138 BW en 1583 BW

krachtens dewelke tussen de partijen de eigendom (van de grond en reeds bestaande opstallen)

van rechtswege overgaat op de koper van zodra er een wilsovereenstemming is tussen de

partijen omtrent de zaak en de prijs, maar met een belangrijke correctie: de

313

Zie bv. Antwerpen 18 september 2000, R.W. 2002-03, 139 (waar een culpa in contrahendo wordt weerhouden

in hoofde van de verkoper-projectontwikkelaar die haar verplicht om met toepassing van art. 1382-1383 BW de

schade te vergoeden die door haar fout is veroorzaakt). 314

S. VERBIST, Wet en duiding. Bouwrecht I 2009-2010, Brussel, Larcier, 2009, 342. 315

Artikel 4 WB 316

D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht , Leuven, Acco, 2005, 441,

nr.1276.


wilsovereenstemming moet in een geschrift vastgesteld worden. De koper wordt bijgevolg pas

eigenaar vanaf de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst.317

In tegenstelling tot de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek is de regeling in de Wet

dwingend en kunnen de partijen er niet contractueel van afwijken.318

Een beding van

eigendomsvoorbehoud is dus verboden en wordt gesanctioneerd door artikel 13 WB.319

Bijgevolg zal de eigendomsoverdracht niet kunnen worden verschoven van het sluiten van de

onderhandse koopovereenkomst naar het verlijden van de notariële verkoopakte.

De regel van de onmiddellijke eigendomsoverdracht geldt alleen voor de rechten van de

verkoper op de grond en de bestaande opstallen en niet voor de rechten van derden. Wanneer

de verkoper of promotor niet de eigenaar is van de grond, maar louter over een opstalrecht

beschikt, zal alleen dat recht onmiddellijk op de koper overgaan. De eigendomsoverdracht

van de grond kan dan uitgesteld worden tot na het sluiten van de onderhandse

overeenkomst.320

Wanneer de overeenkomst is afgesloten onder opschortende voorwaarde, zal de eigendom

overgaan bij het vervuld raken van deze voorwaarde.

1.2. Knelpunt

De ratio legis van artikel 4 WB is een betere bescherming van de koper tegen een eventueel

faillissement van de aannemer. Toch blijkt artikel 4 WB onvoldoende bescherming te bieden

in geval van faillissement van de verkoper of aannemer. De onmiddellijke eigendoms-

overdracht geldt immers slechts inter partes. De tegenstelbaarheid aan derden inzake

eigendomsoverdracht van onroerend goed wordt pas bekomen vanaf de overschrijving van de

authentieke verkoopakte op het hypotheekkantoor.321

Dit heeft tot gevolg in geval van

faillissement van de verkoper de eigendomsoverdracht van de grond en de bestaande opstallen

waaromtrent nog geen overgeschreven authentieke verkoopakte bestaat, niet tegenstelbaar

317


nr.1277. 318

S. VERBIST, Wet en duiding. Bouwrecht I 2009-2010, Brussel, Larcier, 2009, 342. 319

Art. 11 WB. 320

M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de Wet

9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”,

T.Not. 1973, 190. 321

Artikel 1 en 2 Hyp.W.


zijn aan de massa van de schuldeisers van het faillissement, vertegenwoordigd door de curator.

De goederen behoren dus tot de failliete boedel. Men kan zich dan ook afvragen wat het nut is

van de wettelijke bescherming!

De koper kan zich niet beroepen op de registratie van het compromis, daar deze formaliteit

niet de wettelijk voorziene publiciteitsmaatregel is zoals voorgeschreven door artikel 1

Hyp.W. Ook haalt de koper geen enkel voordeel uit het feit dat hij voor het faillissement de

verkoper mocht hebben gedagvaard om hem te dwingen de onderhandse akte te doen

verlijden bij notariële akte. Het leggen van onroerend beslag maakt de aankoop evenmin

tegenstelbaar. De koper zal zijn rechten enkel kunnen laten gelden via een aangifte van

schuldvordering.

In sommige gevallen zal de koper de grond en de bestaande opstallen toch nog kunnen

behouden. Dit doet zich voor wanneer de curator ervoor kiest om de overeenkomst voort te

zetten, omdat dit winstgevend zou zijn voor de failliete boedel.322

2. Eigendomsoverdracht naarmate incorporatie voor nog te bouwen opstallen

Door natrekking wordt de eigenaar van de grond (de koper of opdrachtgever) tevens eigenaar

van de bouwmaterialen en dit vanaf hun incorporatie in de grond.323

Er zijn twee belangrijke

verschillen tussen artikel 4 en 5 WB: de eigendomsoverdracht van de nog te bouwen opstallen

is zonder enige formaliteit tegenstelbaar aan derden en bij de overgang van de opstallen wordt

geen onderscheid gemaakt naar gelang de eigenaar van de materialen; ook al is een derde

eigenaar ervan, en niet de promotor of aannemer, dan nog wordt de koper of opdrachtgever er

onmiddellijk - vanaf de incorporatie - eigenaar van. De leverancier die de eigendom van de

geleverde materialen zou voorbehouden hebben tot de betaling ervan, zal dergelijk beding dus

niet aan de koper of opdrachtgever kunnen tegenwerpen. De wetgever heeft dus geopteerd

voor het meest consumentvriendelijke systeem.324

322

R. TIMMERMANS en P. DAEMS, “Het lot van appartementseigenaars bij faillissement van de

projectontwikkelaar”, T.App. 1999, afl. 1, 2-4. 323

Artikel 5, eerste lid WB. 324


nr.1281 en M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met

de Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde

woningen”, T.Not. 1973, 190.


3. Risico-overdracht

In het gemeen recht gaan eigendoms- en risico-overdracht samen over. In de Wet Breyne

daarentegen worden eigendoms- en risico-overdracht van elkaar losgekoppeld. Daar waar de

eigendom zo snel mogelijk overgaat op de koper of opdrachtgever, gaat het risico van

beschadiging of tenietgaan van de zaak, zoals geregeld in de artikelen 1788 en 1789 BW, zo

laat mogelijk over, namelijk ten vroegste bij de voorlopige oplevering van de werken.325

Indien de overeenkomst betrekking heeft op een appartement, dan kan het risico niet overgaan

vóór de voorlopige oplevering van de privatieve delen.326

Het KBFN stelt voor om in artikel

5WB op te nemen dat het risico bij appartementen niet kan overgaan vóór de voorlopige

oplevering van de gedeelten voor privatief gebruik en de gemeenschappelijke delen van het

betrokken gebouw. Op die manier zou er een einde komen aan de onzekere situatie of het

risico voor het gehele appartementsgebouw al dan niet kan overgaan op het ogenblik dat de

privatieve delen voorlopig zijn opgeleverd, maar de gemeenschappelijke nog niet afgewerkt

zijn.327

De Wet verleent een minimumbescherming aan de koper of opdrachtgever. Partijen kunnen

dus geldig overeenkomen dat het risico op een later tijdstip zal overgaan.328

De regeling inzake risico-overdracht kan voor de verkoper zware gevolgen hebben in het

geval het reeds gebouwde teloor gaat, vermits hij dan zowel de prijs van de ingewerkte

materialen als zijn arbeid verliest en de werken opnieuw zal moeten uitvoeren. De verkoper

heeft er dus belang bij dat de cliënt na het einde van de werken zo spoedig mogelijk tot

oplevering overgaat.329

325

Artikel 5, tweede lid WB. 326


nr.1282. 327

Art. 5 van het Wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-07,

nr. 2941/001, 8. 328


Larcier, 83, nr. 44. 329

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 100.


V Tienjarige aansprakelijkheid

1. Analyse

1.1. Gemeen recht

Krachtens artikel 1792 BW zijn de architect en de aannemer gedurende tien jaren

aansprakelijk voor het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van een gebouw door een gebrek in de

bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond. Artikel 2270 BW bepaalt dat na verloop

van tien jaren de architecten en aannemers ontslagen zijn van hun aansprakelijkheid met

betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid. Dit is de zogenaamde

tienjarige aansprakelijkheid.

Het domein van de tienjarige aansprakelijkheid is beperkt tot ernstige (zichtbare dan wel

verborgen) gebreken die de stevigheid van het gebouw of één van de hoofdbestanddelen ervan

in het gedrang brengt of kan brengen en die voortvloeien uit een gebrek in de bouwprocedés

of in de grond.330

Het Hof van Cassatie herhaalde recent dat een vordering wegens dergelijke ernstige gebreken

niet binnen een korte termijn dient te worden ingesteld, maar dat het volstaat de vordering

binnen de tienjarige termijn in te stellen.331

De tienjarige termijn is een vervaltermijn die niet

geschorst noch gestuit kan worden.

1.2. Uitbreiding van het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid

Artikel 6 WB houdt geen algemene regeling in van de aansprakelijkheid van aannemer,

verkoper of promotor.332

Het artikel bevat enkel een uitbreiding van het toepassingsveld van

de tienjarige aansprakelijkheid tot alle woningbouwovereenkomsten, zelfs al zouden die

juridisch als koopovereenkomsten worden gekwalificeerd. Op het vlak van de tienjarige

aansprakelijkheid worden de verkoper en de aannemer die onder de Wet Breyne vallen door

artikel 6 WB dus gelijkgeschakeld.333, 334

330

J. HERBOTS, “De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne” in H. VANDENBERGHE, Actuele problemen uit

het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 85. 331

Cass. 4 april 2003, TBO 2004, afl. 1, 43, noot W. GOOSSENS. 332



S. VERBIST, Wet en duiding. Bouwrecht I 2009-10, Brussel, Larcier, 2009, 343.

http://www.cass.be/


De uitbreiding van de tienjarige aansprakelijkheid tot de verkoper kan niet contractueel

uitgesloten worden. Elk hiermee strijdig beding wordt voor niet geschreven gehouden.

Wanneer de verkoper zijn medeaansprakelijkheid met de architect en de aannemer toch wil

vermijden, kan hij zich wenden tot de wettelijke procedés van betaling na voltooiing of de

cascoverkoop. De Wet is immers in deze gevallen niet van toepassing.335

De tienjarige aansprakelijkheid is gemeenrechtelijk al van toepassing op verbouwings- en

uitbreidingswerken, voor zover de werken op zichzelf als grote werken worden beschouwd.

Dit zal hier wel het geval zijn vermits de werken meer dan 80% van de prijs van het gebouw

moeten bedragen.336

De vraag rijst echter of de tienjarige aansprakelijkheid in het kader van

de Wet Breyne zich ook uitstrekt tot die delen van de bouwwerken waaraan geen

verbouwings-of uitbreidingswerken werden aangebracht.337

Wanneer men de tekstuele

redenering volgt, strekt de tienjarige aansprakelijkheid zich uit tot het overgedragen bestaande

gebouw zelf. Artkel 6 WB spreekt immers over de toepasselijkheid van de tienjarige

aansprakelijkheid op de verkoper waarmee duidelijk wordt gemaakt dat deze ook van

toepassing is op de verkoopovereenkomst en niet alleen op de aannemingsovereenkomst. De

vertegenwoordiger van de vice-eerste minister daarentegen is van mening dat het vanzelf

spreekt dat de tienjarige aansprakelijkheid slechts van toepassing is op de verbouwings- en

uitbreidingswerkzaamheden en op die werkzaamheden alleen. Het valt natuurlijk te

betwijfelen of een eenmalige verklaring van een vertegenwoordiger van een minister veel kan

afdoen aan een andersluidende wettekst.338

De meerderheid339

besluit dan ook dat de

tienjarige aansprakelijkheid zowel voor de bestaande, als voor de nieuwe constructies geldt.

De Wet verduidelijkt dat de aansprakelijkheid van de verkoper kan worden ingeroepen door

de opeenvolgende kopers van de woongelegenheid, maar preciseert dat de rechtsvordering

334

Bv: Kh. Dendermonde 29 mei 2001, T.App. 2002, afl. 3, 33: “De bouwpromotor draagt bij verkoop van

appartementen in aanbouw de tienjarige aansprakelijkheid die ook de architect en de aannemer dragen.” 335


akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, 295. 336




T.Aann. 1994, 20-22. 338


M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 141 en S. DE COSTER, “Wijzigingen

aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1008, nr. 27.


enkel tegen de oorspronkelijke verkoper kan worden ingesteld.340

De oorspronkelijke

verkoper is vanzelfsprekend diegene die, onder het stelsel van de Wet, het te bouwen of in

oprichting zijnde huis of appartement verkocht heeft.341

De wetgever vond het verkieselijk dat voor eenzelfde gebouw hetzelfde systeem van

vrijwaring gold.342

Om deze redenen bepaalt artikel 6, derde lid WB dat wanneer minstens

één appartement verkocht wordt vóór de voltooiing van het gebouw, de tienjarige

aansprakelijkheid van toepassing is voor alle gemeenschappelijke gedeelten, zelfs diegene die

betrekking hebben op na de voltooiing verkochte appartementen. Of anders gezegd: de

tienjarige aansprakelijkheid voor gemeenschappelijke gedeelten kan ook ingeroepen worden

door kopers die een appartement hebben gekocht na de voltooiing van het

appartementsgebouw en die dus in principe niet onder het toepassingsgebied van de Wet

vallen wat de aankoop van de privatieve gedeelten betreft, op voorwaarde dat minstens één

appartement voor de voltooiing van het gebouw is verkocht.

2.. Knelpunten

2.1. Van openbare orde?

Er wordt vrij algemeen aanvaard dat de artikels 1792 en 2270 BW van openbare orde zijn,

daar deze bepalingen niet alleen ertoe strekken de bouwheer te beschermen, maar mede de

openbare veiligheid dienen.343

Is de in de Wet Breyne voorziene uitbreiding tot de verkoper

ook van openbare orde?

Door de tienjarige aansprakelijkheid uit te breiden tot de verkoper beoogt men de unificatie in

sancties tussen de aannemings- en koopcontracten. Uiteraard zou het in strijd zijn met deze

bedoeling indien de rechtskracht ervan zou verschillen. Als de tienjarige aansprakelijkheid

van openbare orde is, dan moet artikel 6 WB ook van openbare orde zijn.344

340




Parl.St. Senaat 1969-70, nr. 639, 9. 343

Cass. 24 februrai 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS. 344



Maar het Hof van Cassatie besliste daar anders over in twee arresten.345

Het maakt een

onderscheid tussen de bepalingen over de tienjarige aansprakelijkheid in het gemeen recht, die

van openbare orde zijn, en die in de Wet Breyne, die een louter dwingend karakter hebben.

Volgens het Hof hebben de belangen ingegeven door artikel 6 WB een louter privaat karakter,

terwijl de artikels in het gemeen recht de bescherming van de bouw in het algemeen nastreven,

wat een publiek belang is.346

2.2. Aanvangspunt van de tienjarige aansprakelijkheid

De Wet Breyne bevat geen eigen regeling met betrekking tot het tijdstip waarop de tienjarige

aansprakelijkheid een aanvang neemt. Daarom dient teruggegrepen te worden naar de

gemeenrechtelijk regels. De tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen op het ogenblik van

de aanvaarding van de werken.347

In de Wet Breyne is er een verplichte dubbele oplevering.

De vraag rijst of de voorlopige oplevering dan wel de definitieve oplevering de aanvaarding

van de werken inhoudt. Deze vraag wordt beantwoord in het hoofdstuk „oplevering‟.

VI Verplichte vermeldingen en bijlagen

1. Analyse

De Wet voorziet erin dat de overeenkomsten, waarop de Wet van toepassing is, een aantal

verplichte vermeldingen dienen te bevatten, alsook een aantal documenten in bijlage.348

Hierdoor wordt de opdrachtgever of koper ingelicht over de juiste draagwijdte van de

verplichtingen van de aannemer of promotor.

Deze vermeldingen moeten niet alleen voorkomen in de onderhandse akte, maar - in

voorkomend geval - ook in de notariële akte en eveneens - zoals hierboven uiteengezet – in de

belofte van overeenkomst.349

In geval van miskenning van deze verplichting, kan de koper of opdrachtgever de nietigheid

aanvragen van de (belofte van) overeenkomst of van het gewraakte beding.350

345

Cass 27 februari 1980, Pas. 1980, I, 782 en Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS. 346

J.-M. CHANDELLE., “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel,

Larcier, 85-86, nr. 48. 347

Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS. 348

Artikel 7 WB 349

Artikel 7, eerste zin WB


1.1. De identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen (artikel 7a) WB)

Deze verplichting geldt ongeacht of de grond eigendom is van de promotor/verkoper, van de

bouwheer/koper of van een derde die de promotor/verkoper toelaat om er op te bouwen door

hem een recht van erfpacht of opstal te verlenen of door te verzaken aan het recht van

natrekking. In dit laatste geval vermeldt de overeenkomst verschillende personen: de ene als

eigenaar van de grond en de andere als eigenaar van de bestaande gebouwen.351

Dit vereiste impliceert dat een woningbouwovereenkomst nooit afgesloten kan worden

vooraleer de bouwgrond bekend is.352

1.2. Vermeldingen inzake de stedenbouwkundige vergunning (artikel 7b) WB)

Sinds de wetswijziging van 1993 is het niet langer verplicht dat de datum van uitgifte van de

bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning vermeld worden in de

overeenkomst.353

De datum van de uitgifte van de bouwvergunning alsook de voorwaarden

waaronder deze werd verleend, dienen enkel toegevoegd te worden indien de

bouwvergunning reeds werd afgeleverd. Is dit niet het geval, dan dient de overeenkomst te

worden gesloten onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de vergunning.354

Een bijzondere verplichting die partijen in dit laatste geval in acht moeten nemen, is de

verbintenis van de aanvrager van de bouwvergunning (= de koper/opdrachtgever of de

verkoper/promotor) om binnen een maand na de ontvangst van kennisgeving van de

beslissing met betrekking tot de bouwaanvraag de medecontractant in het bezit te stellen van

een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en de voorwaarden ervan. Deze

verbintenis moet volgens het nieuwe artikel 7b) WB uitdrukkelijk in de woningbouw-

overeenkomst of –belofte opgenomen worden. De koper of opdrachtgever kan de nietigheid

van de overeenkomst vragen in geval van miskenning van deze bepaling.

350

Bv: Gent 18 juni 1979, RJI 1980, 119. 351

J. VANCOILLIE, “V Dienstencontracten in de privésector” in D. BLOMMAERT en G.L. BALLON, Recht voor de

onderneming, Mechelen, Kluwer, 10. 352

L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 83-84, nr. 174. 353

Deze mogelijkheid bestond niet onder de toepassing van de Wet Breyne vóór haar wijziging in 1993: de

koper had de mogelijkheid om de nietigheid van de overeenkomst in te roepen wanneer die overeenkomst voor

de verwerving van de stedenbouwkundige vergunning tot stand gekomen was. Zie bv: Antwerpen 14 april 1975,

RW 1976-77, 927. 354

Artikel 7 b) WB


Een toepassing hiervan vinden we terug in een vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg te

Gent van 23 mei 2001355

. De Rechtbank stelt vast dat, naast een inbreuk op artikel 7c) WB,

niet voldaan is aan de laatste voorwaarde van artikel 7b) WB: de koopovereenkomst werd

gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een stedenbouwkundige

vergunning, maar de verweerster heeft zich er als aanvrager van de bouwvergunning niet toe

verbonden om de eiseres binnen een maand na ontvangst in het bezit te stellen van een

afschrift ervan. De Rechtbank spreekt vervolgens de nietigheid van de overeenkomst uit.

Er zijn heel wat aspecten van deze opschortende voorwaarde waarover de Wet niets zegt. De

Wet duidt bijvoorbeeld geen duur aan voor de periode van de verwezenlijking van de

voorwaarde noch voorziet zij in een procedure van kennisgeving van de verwezenlijking van

de voorwaarde. Het zou dus kunnen dat de koper, die misschien een voorschot van 5% heeft

betaald, tot in het oneindige verbonden blijft als de voorwaarde niet kan worden verwezenlijkt.

Diegene die de koopovereenkomst opmaakt, kan dus best voorzien enerzijds in een duur

waarbinnen de voorwaarde zich moet realiseren en anderzijds in een wijze waarop de

beslissing met betrekking tot de bouwvergunning moet ter kennis gebracht worden aan de

medecontractant.356

Wanneer de notaris het koopcontract opstelt, zal hij erover waken dat de

kennisgeving gebeurt bij aangetekende brief. Zonder aangetekende brief is er immers geen

enkel bewijs dat de periode van één maand al dan niet gerespecteerd is geworden.357

En wat wanneer de later verkregen stedenbouwkundige vergunning lasten en voorwaarden

oplegt waardoor niet meer overeenkomstig de oorspronkelijke plannen en bestekken kan

gebouwd worden? De Wet voorziet opnieuw geen oplossing. ROUSSEAU meent dat de

opschortende voorwaarde slechts vervuld is wanneer de toegekende vergunning beantwoord

aan de aangevraagde vergunning.358

Wanneer de bouwvergunning niet wordt verkregen, lijkt het aangewezen de medecontractant

daarvan ook op de hoogte te brengen. Hoe en binnen welke termijn dit dient te gebeuren,

355

Rb. Gent 23 mei 2001, RW 2005-06, 394. 356


L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 83-84, 86, nr. 184. 358

L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 83-84, 86, nr. 185.


dient in de overeenkomst ingelast te worden, aangezien ook op dit punt de Wet Breyne

zwijgt.359

Omwille van de talrijke lacunes met betrekking tot deze opschortende voorwaarde in de Wet,

wou men in het wetsvoorstel van 27 februari 2007360

terugkeren naar het systeem dat bestond

voor de wetswijziging van 1993 waardoor de overeenkomst dus niet meer zou kunnen worden

gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de stedenbouwkundige

vergunning. Dit wetsvoorstel is inmiddels komen te vervallen ingevolge de ontbinding van de

Kamers in mei 2007.

1.3. Vermeldingen inzake financiering (artikel 7bbis

) WB)

Sinds de wetswijziging in 1993 dient de woningbouwovereenkomst- of belofte te vermelden

of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de

opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering. „Al dan niet‟ duidt aan dat

de financieringsmogelijkheid als opschortende voorwaarde facultatief is361

- zij vindt slechts

plaats op verzoek van de koper - maar dat de overeenkomst of belofte wel uitdrukkelijk dient

te vermelden of ze een dergelijke opschortende voorwaarde bevat of niet bevat.362

Indien de overeenkomst gesloten wordt onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen

van een financiering, dan dient zij aan strikte vereisten te voldoen. Zij moet het

minimumbedrag van deze financiering bepalen, samen met de daaraan verbonden

voorwaarden (rentevoet, te verstrekken waarborgen, terugbetalingstermijnen). Bovendien mag

deze voorwaarde niet langer gelden dan drie maanden na het afsluiten van de overeenkomst.

Is aan één van deze vereisten niet voldaan - opschortende voorwaarde geldt bijvoorbeeld voor

langer dan drie maanden - dan is de opschortende voorwaarde ongeldig. Als het beding wel

geldig is, maar aan één van de voormelde voorwaarden niet voldaan is - het geleende bedrag

is bijvoorbeeld lager dan het vermelde minimum - dan is de opschortende voorwaarde niet

vervuld en wordt de overeenkomst niet uitgevoerd.363

359


Wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-2007, nr. 2942/001. 361

D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, nr. 1205. 362

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1015. 363

M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 57-58.


Best kan in de overeenkomst opgenomen worden bij welke kredietinstelling(en) de bouwheer

een krediet dient aan te vragen. Anders zou de bouwpromotor hem kunnen verplichten om

zich te wenden tot elke bank.364

ROUSSEAU raadt aan om de opschortende voorwaarde inzake financiering - die niet langer

mag duren dan drie maanden - te koppelen aan de opschortende voorwaarde inzake het

verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning. Het is immers niet evident om een lening

te verkrijgen van een bank zonder te beschikken over een stedenbouwkundige vergunning.

Volgens hem moet het dus mogelijk zijn om in het contract te stipuleren dat de termijn van

drie maanden pas begint te lopen vanaf de dag dat de stedenbouwkundige vergunning is

verleend.365

Voor DE COSTER lijkt dit echter in strijd te zijn met de uitdrukkelijke tekst van de

Wet.366

1.4. Beschrijving van de gemeenschappelijke en privatieve delen (artikel 7c) WB)

Als de overeenkomst betrekking heeft op een woongelegenheid die onder het stelsel van de

mede-eigendom is geplaatst, moet zij nauwkeurig de privatieve en de gemeenschappelijke

delen beschrijven. Er is sprake van mede-eigendom bij appartementen of woningen die een

onverdeeld deel bevatten van een gemeenschappelijk goed, bijvoorbeeld een zwembad.367

De afbakening van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten, waarvan de Wet de

nauwkeurige beschrijving eist, zal normalerwijze worden opgenomen in de basisakte die

volgens artikel 7d) WB als bijlage aan de overeenkomst dient te worden gehecht. Daarom

volstaat het dat de overeenkomst naar de basisakte verwijst.368

De bedoeling van dit vereiste is duidelijk, namelijk dat de promotor of aannemer na het

afsluiten van het contract geen wijzigingen meer kan aanbrengen aan de vooropgestelde

eigendomsverdeling.369

Er kan slechts tot een wijziging van de basisakte worden overgegaan

wanneer de procedure in artikel 577-6 en 577-7 van het Burgerlijk Wetboek wordt

nagekomen: de beslissing moet genomen worden door de algemene vergadering met de

364






A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 118.


vereiste meerderheden, enz.370

Maar wanneer één of meerdere eigenaars zich verzet(ten) tegen

een wijziging die noodzakelijk is of wenselijk blijkt – bijvoorbeeld verdieping bijbouwen of

bijkomende parkeerplaatsen aanleggen – en de vereiste meerderheid niet behaald wordt, dan

ontstaat er een groot probleem hetgeen soms de verdere oprichting van het gebouw

verhindert.371

De projectontwikkelaars vangen dit probleem op door zichzelf een volmacht te geven om in

naam van de koper wijzigingen aan te brengen aan de basisakte. Volgens CHANDELLE is zo‟n

volmacht aanvaardbaar op voorwaarde dat enerzijds op precieze wijze is omschreven op

welke wijze tot aanpassing kan worden overgegaan en anderzijds zulke aanpassing de

genotsrechten van de koper niet aantast.372

RENARD en VAN DER SMISSEN geven nog

bijkomende voorwaarden: de aanpassing mag niet leiden tot een verhoging van de kostprijs

noch tot een verhoging van de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten of tot, tenzij de prijs

wordt aangepast, de vermindering van de waarde van het appartement.373

DEVROEY gaat nog

verder: de wijziging mag de gemeenschappelijke goederen niet verkleinen door een deel

ervan privatief te maken, de wijziging mag geen overtreding inhouden op de

stedenbouwkundige wetgeving noch de rechten van derden schenden.374

Sommigen betwisten de mogelijkheid dat de statuten gewijzigd kunnen worden buiten de

medewerking van de algemene vergadering om. Artikel 577-7 BW is immers van dwingend

recht.375

1.5. De als bijlage toe te voegen stukken (artikel 7d) WB)

Aan de onderhandse of authentieke akte, alsook aan de eenzijdige contractsbelofte, moeten

krachtens artikel 7d) de volgende stukken als bijlage gehecht worden:

1. de nauwkeurige plannen376

en gedetailleerde377

bestekken van de werken waarop zij

betrekking heeft. Deze plannen en bestekken moeten ondertekend zijn door een tot de

370

R. TIMMERSMANS, Het nieuwe appartementsrecht: de wet van 30 juni 1994, Deurne, Kluwer, 94. 371



Larcier, 112-113, nr. 79. 373

A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 118-119. 374

M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 59-60. 375

R. TIMMERSMANS, Het nieuwe appartementsrecht: de wet van 30 juni 1994, Deurne, Kluwer, 94.


uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect. Zij moeten uitdrukkelijk

vermelden op welke wijze en met welke materialen de werken worden uitgevoerd - en

in voorkomend geval - onder welke voorwaarden hiervan kan worden afgeweken. Op

deze manier probeert de wetgever de bouwheer te beschermen tegen te vage projecten

en tracht hij te vermijden dat de aannemer naderhand nog wijzigingen zou aanbrengen

naar zijn zin.378

Of de wetgever in zijn opzet geslaagd is, valt echter te betwijfelen. De

invulling van de voorwaarden waaronder van de werkwijze en de te gebruiken

materialen kan worden afgeweken, gebeurt immers door de partijen zelf. Gelet op de

zwakke onderhandelingspositie van de consument ten opzichte van de aannemer, zal

de aannemer de facto vrij zijn om de inhoud van de afwijkingsclausules te bepalen.379

2. indien het een appartement betreft, een afschrift van de in authentieke vorm

opgemaakte basisakte en van het reglement van medeëigendom (= de statuten van het

gebouw)

3. de basisvoorwaarden met betrekking tot de overheidstegemoetkomingen inzake

huisvesting.

Om de fiscale en administratieve kosten380

te drukken, laat de Wet toe dat deze stukken niet

bij de notariële akte worden gevoegd op voorwaarde dat de notaris in de akte verklaart dat

deze documenten in het bezit zijn van de partijen.381

Op die manier wordt vermeden dat deze

stukken tweemaal zouden moeten worden bijgevoegd: eenmaal bij de onderhandse akte en

nogmaals bij de notariële akte. De verklaring van de notaris slaat op de bijvoegsels bij de

notariële akte. Zij dekt niet de afwezigheid van de stukken bij de onderhandse akte. Wel is het

zo dat het verlijden van de authentieke akte het ontbreken van de bijvoegsels bij de

376


Larcier, 115, nr. 84: enkel de plannen, die nodig zijn om de precieze draagwijdte van de rechten gecreëerd door

de overeenkomst in hoofde van de bouwheer of verwerver te preciseren, moeten als bijlage opgenomen worden. 377

Dit werd toegevoegd door de Wet van 3 mei 1993. 378

S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 67, nr. 102. 379

M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 2007-

2008, Brugge, Die Keure, 2008, 92. 380

Op die manier bespaart men de zegel- en registratierechten. 381

Artikel 7d) WB


onderhandse overeenkomst dekt, gezien de kopers nadien de nietigheid van de overeenkomst

niet meer kunnen vragen.382

1.6. Vermeldingen en verplichtingen inzake de prijs (artikel 7e) WB)

De voorschriften die betrekking hebben op de bepaling en de betaling van de prijs komen

uitgebreid aan bod in het hoofdstuk „Betaling‟.

1.7. Gewestelijke overheidstegemoetkomingen (artikel 7ebis

) WB)

Bij Wet van 3 mei 1993 werd de verplichting ingevoerd om in de overeenkomst het bestaan te

vermelden van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen en als bijlage van de

overeenkomst de betreffende basisvoorwaarden mee te delen. De facto wordt slechts

verwezen naar opzoekkanalen omdat het gaat om een complexe en snel evoluerende materie.

Het uitgangspunt van deze bepaling is vermijden dat de verkoper aan zijn toekomstige cliënt

ten onrechte voorspiegelt dat hij recht heeft op overheidstegemoetkomingen en op die manier

de weifelende cliënt probeert te overtuigen om een woningbouwovereenkomst te sluiten.383

Het bestaan van gewestelijke overheidstegemoetkomingen zal zowel in de onderhandse

overeenkomst als in de authentieke akte opgenomen moeten worden. Wat betreft de

verplichting om als bijlage de basisvoorwaarden mee te delen, is niet uitdrukkelijk voorzien

door de Wet dat de afwezigheid van deze bijlage in de authentieke akte gedekt kan worden

door een verklaring van de notaris, zoals dat wel het geval is in artikel 7d) WB. Maar de

herziening van de Wet is gericht op een betere bescherming voor de koper of opdrachtgever

en niet op het creëren van extra kosten384

voor deze laatste wat het toevoegen van documenten

aan de authentieke akte juist tot gevolg heeft. In de rechtsleer wordt dan ook verdedigd dat

deze bijlage enkel in de onderhandse akte moet opgenomen worden en niet in de authentieke

akte.385

382



bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22/007 384

Er moeten meer documenten overgeschreven en geregistreerd worden. 385

N. MOULARD, “Loi Breyne – Annexion au contrat des aides publiques au logement”, Notarius 1994, afl. 3,

35-36.


1.8. Vermeldingen inzake de termijn (artikel 7f) WB)

De overeenkomst dient de aanvangsdatum van de werken te vermelden, evenals de

uitvoerings- of leveringstermijn.

De aanvangsdatum is slechts zinnige informatie voor de koper of opdrachtgever wanneer de

werken nog niet begonnen zijn.386

De startdatum moet niet noodzakelijk een precieze datum

zijn.387

Men kan bijvoorbeeld bedingen dat de werkzaamheden zullen starten binnen de

vijftien dagen nadat de opdrachtgever hiertoe bevel gaf - opdat dit conform aan artikel 7f) WB

zou zijn, moet de clausule wel preciseren binnen welke termijn dit bevel moet gegeven

worden388

- , of uiterlijk binnen de maand na het verkrijgen van een bouwvergunning. Dit

laatste zal zich voordoen wanneer men te maken heeft met een overeenkomst onder

opschortende voorwaarde. Ingeval het gaat om een appartement, is er geen onderscheid tussen

de aanvangstermijn van de gemeenschappelijke en privatieve delen.389

De uitvoeringstermijn heeft betrekking op aannemingscontracten; de leveringstermijn op

verkoopcontracten. Deze termijnen kunnen uitgedrukt zijn in dagen of in het contract kan een

bepaalde datum opgenomen zijn waarop de werken moeten uitgevoerd zijn. In het eerste

geval is het belangrijk om te verduidelijken of het gaat om werkdagen dan wel kalenderdagen.

Wanneer de uitvoeringstermijn uitgedrukt is in werkdagen, is de termijn doorgaans moeilijk te

voorspellen omwille van de werkverletdagen.390

Wettelijke feestdagen, de bouwvakantie en

werkverletdagen391

tellen immers niet mee als „werkdag‟.392

Tevens moet de schadevergoeding in geval van vertraging in de uitvoering of levering

vermeld worden in de overeenkomst, met dien verstande dat deze vergoeding niet lager mag

zijn dan de normale huurwaarde van het afgewerkte onroerend goed, voorwerp van de

386

G. KERSTENS en A. GABRIELS, Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een onroerend goed,

Mechelen, Kluwer, 2010, deel II, nr. 112. 387



L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 100, nr 239. 389



E. VOLCKAERT, “De uitvoeringstermijn van bouwprojecten in werkdagen”, Vastgoedinfo 2008, afl. 5, 1-2. 391

De officiële omschrijving van een werkverletdag is: “die dagen, behoorlijk vastgesteld door de ambtenaren

van het bestuur, gecontroleerd en aanvaard door de leidend ambtenaar, gedurende dewelke de arbeid, ingevolge

slechte weersomstandigheden, is moeten onderbroken worden gedurende een halve werkdag op zijn minst.” 392

L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 100, nr 237.


overeenkomst. Op die manier weet de bouwheer heel goed wat de financiële gevolgen zijn

van een vertraging in de uitvoering. Voor het beoordelen van wat een „normale huurwaarde‟

is, wordt teruggegrepen naar de definitie in de Wet op de handelshuur. Normale huurwaarde

is de gebruikelijke huurwaarde van woningen met dezelfde afwerking, standing comfort,

grootte, bestemming en ligging van het goed, zoals ze wordt beïnvloed door de stand van de

totale huurmarkt en de algemene conjunctuur op het ogenblik van het afsluiten van de

overeenkomst.393

De woorden „van het afgewerkte goed‟ werden door de Wet van 3 mei 1993

ingelast omdat er vóór de wetswijziging geen eensgezindheid bestond over het antwoord op

de vraag of de normale huurprijs als basis voor de grootte van de vertragingsvergoeding te

maken had met de te verschaffen woning dan wel met de woning waar de koper of

opdrachtgever verbleef tot de te verschaffen woning was afgewerkt.394

Opdat de boete - meestal een forfaitair bedrag per dag - zou beginnen te lopen, dient de

aannemer of verkoper in gebreke gesteld te worden, tenzij andersluidend beding in de

overeenkomst. De vereiste van een voorafgaande ingebrekestelling door de koper of

opdrachtgever moet wel worden genuanceerd. De ingebrekestelling is een voorwaarde om de

schadevergoeding te verkrijgen, maar conform artikel 1146 BW is de schadevergoeding

verschuldigd vanaf de eerste dag van vertraging, ongeacht de datum van ingebrekestelling.395

Velen zijn er voorstander van om de vertragingsvergoeding toe te kennen aan de koper of

opdrachtgever zonder dat deze vooraf een aangetekende ingebrekestelling moet doen.396

1.9. Vermeldingen inzake de oplevering (artikel 7g) WB)

De overeenkomst moet ook de wijze van oplevering bepalen. Zowel de voorlopige oplevering

als de definitieve oplevering moeten voldoen aan de voorwaarden van artikel 9 WB en haar

uitvoeringsvoorwaarden. Dit zijn minimumvoorwaarden waardoor het mogelijk is een grotere

bescherming aan de koper/opdrachtgever te verlenen. De wijze van oplevering komt later aan

bod.397

393

Artikel 6 Wet 30 april 1951, BS 10 mei 1951. 394

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1017, nr. 49. 395

E. VOLCKAERT, “De uitvoeringstermijn van bouwprojecten in werkdagen”, Vastgoedinfo 2008, afl. 5, 2. 396

Wetsvoostel tot bescherming van de consument in de Woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 9

en X., “Bouwen en verbouwen: een lust of een last?”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 9 maart 2011. 397

Pagina 103 e.v.



1.10. De erkenning kennis te hebben van gegevens en stukken (artikel 7h) WB)

In de overeenkomst moeten partijen verklaren dat zij sedert minstens vijftien dagen kennis

hebben van de in dit artikel vermelde gegevens en stukken.

Begin jaren zeventig werd een amendement ingediend om na de ondertekening van de

overeenkomst een bedenktijd van vijftien dagen in te lassen. Gedurende deze termijn zou de

opdrachtgever alsnog van de overeenkomst moeten kunnen afzien zonder enige vergoeding of

schadeloosstelling.398

Het amendement heeft de eindstreep uiteindelijk niet gehaald. In plaats

daarvan is hem - vóór hij de overeenkomst sluit - 15 dagen de tijd gegeven om de documenten

te consulteren. De overeenkomst kan dus pas na 15 dagen te rekenen vanaf de

voorbesprekingen afgesloten worden.

Artikel 7h) WB schrijft echter niet voor dat de consument gedurende vijftien dagen in het

bezit moet zijn van het ontwerp van de overeenkomst, waardoor er geen enkele zekerheid is

over het feit of de consument daadwerkelijk kennis heeft genomen over de gegevens en

stukken.399

1.11. Andere vermeldingen (artikel 7 h), tweede lid WB)

De Wet van 3 mei 1993 voert de verplichting in om, in een afzonderlijke paragraaf,

vetgedrukt en in een ander lettertype dan de rest van de overeenkomst, de tekst van de

artikelen 7 en 12 WB op te nemen en te vermelden dat de koper of opdrachtgever het recht

heeft de nietigheid van de Wet of de nietigheid van de met de Wet strijdige bepaling in te

roepen bij miskenning van de artikelen 7 en 12 WB.

De term „overeenkomst‟ verwijst naar de onderhandse overeenkomst en niet naar de notariële

akte. Dit werd tijdens de parlementaire voorbereiding verduidelijkt. Bovendien kan deze

interpretatie ook afgeleid worden uit artikel 13, vierde lid WB op grond waarvan de notaris

moet nagaan of de voorschriften van artikelen 7 en 12 WB werden nageleefd. Pas na deze

controle, mag hij immers de authentieke akte verlijden.400

398


BS 1 juni 1971, 23-24. 399


2008, Brugge, Die Keure, 2008, 91-92. 400

N. MOULARD, “Loi Breyne-Annexion au contrat des aides publiques au logement”, Notarius 1994, afl. 3, 36.


Er dient een absolute aandacht uit te gaan naar de juiste schrijfwijze van bovenstaande

clausule. Doet men dit niet, dan zal de koper de nietigheidssanctie kunnen inroepen. Het

belang van de correcte en wetsconforme weergave van de verplichte vermeldingen van de

Wet Breyne kan men afleiden uit de strikte interpretatie die de rechtspraak401

geeft aan de

verplichte vermeldingen van de Wet van 12 juni 1991 op het Consumenten Krediet.402

Gelet

op de identieke bewoordingen in artikel 14 WCK en artikel 7h), tweede lid WB - een

afzonderlijke paragraaf, vette lettertekens en ander lettertype - mag men aannemen dat de

strikte interpretatie van de Wet Consumentenkrediet ook geldt voor de Wet Breyne.403

2. Knelpunt: onnauwkeurige plannen

Het spreekt voor zich dat de oppervlakte van een woning of een flat geen enkele koper

onverschillig laat. De koopprijs wordt vaak mede bepaald op basis van de oppervlakte en

bovendien is de overeengekomen hoeveelheid grond vaak een doorslaggevende factor bij het

aangaan van de overeenkomst.404

Ondanks het belang van de oppervlakte en artikel 7d) WB

dat bepaalt dat de overeenkomst nauwkeurige plannen moet omvatten, wordt de precieze

oppervlakte zelden in de koopakte opgenomen. Zo geven sommige plannen de bewoonbare

oppervlakte inclusief de muurdikte mee. De reden hiervoor dient enerzijds gezocht te worden

in het feit dat bij contractuele aanduiding van de oppervlakte, de verkoper, bij reëel verschil

tussen de verklaarde en werkelijke oppervlakte, civielrechtelijk gesanctioneerd kan worden

(artikel 1616-1623 BW).405

Anderzijds weet de promotor niet altijd op voorhand wat de

exacte oppervlakte van de grond zal zijn. Het kan namelijk voorkomen dat de percelen ten

tijde van de verkoop nog niet nauwkeurig zijn uitgezet.406

In het kader van deze problematiek moeten twee vragen beantwoord worden. In eerste

instantie rijst de vraag op welke rechtsgrond de opdrachtgever of koper zich moet steunen

wanneer zijn rechten aangetast worden door onnauwkeurige plannen. Moet hij zich beroepen

op de artikelen 1616 e.v. BW of moet hij zich steunen op artikel 7d) WB? Het belang van dit

401

Bv. Rb. Gent 21 januari 2000, T.Vred. 2002, afl.1-2, 93. 402

BS 9 juli 1991 403

G. VAN WALLE, “Belang vonnis inzake consumentenkrediet voor de interpretatie van de wet Breyne”, TVV

2006, 828-839. 404



R. TIMMERMANS en D. HENDRICKX, “Ondermaat bij verkoop van appartementen”, T.App. 2000/3, 8. 406

M.DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 2007-

2008, Brugge, Die Keure, 2008, 103.


vraagstuk ligt hierin dat de nietigheid van de overeenkomst wegens inbreuk op artikel 7 WB

slechts gevorderd kan worden tot aan de authentieke akte wanneer het een koopovereenkomst

betreft of tot de voorlopige oplevering wanneer het een aannemingsovereenkomst betreft.407

De rechtsvordering van de koper op basis van artikel 1622 BW tot vermindering van de prijs

moet daarentegen maar worden ingesteld binnen het jaar vanaf de dag waarop het contract is

tot stand gekomen, behoudens andersluidend beding. De Wet Breyne lijkt voorrang te hebben

op basis van het adagium „lex specialis posterior derogat priori generali‟.408

Vervolgens dient men zich nog af te vragen wie aansprakelijk is voor onvolledige of

onnauwkeurige plannen. Een meerderheidsvisie binnen de rechtsleer is van mening dat niet de

notaris, maar wel de architect hiervoor aansprakelijk is. De notariële controle is er enkel op

gericht toe te zien welke plannen daadwerkelijk voor de bouwwerken zullen gebruikt worden

en ervoor te zorgen dat er plannen voorhanden zijn die leiden tot “une bonne compréhension

du contrat, à la détermination exacte de son objet”.409

Het is bijgevolg de architect onder

wiens verantwoordelijkheid de plannen opgesteld en ondertekend worden.410

Een

minderheidsvisie wijst op de toenemende responsabilisering van de notaris door de

rechtspraak in die gevallen waar de akten een vergissing bevatten nopens de feitelijke

gesteldheid van het onroerend goed.411

De hoven van beroep te Gent hebben de notaris

meermaals aansprakelijk gesteld voor missing in de oppervlakte van verkochte percelen.412

Wanneer de oppervlakte aangegeven is op de plannen en bij de oplevering blijkt dat de koper

niet de beloofde oppervlakte heeft gekregen, beroepen heel wat promotoren zich op de in de

notariële akte opgenomen exoneratiebedingen op grond waarvan een oppervlakteverschil van

meer dan één twintigste is toegelaten. Maar is een exoneratiebeding niet strijdig met artikel 7d)

WB? Hoewel artikel 7d) WB zich toespitst op de kwalitatieve uitvoering van de werken en

niet op de ruimtelijke dimensie, zal met dergelijk exoneratiebedingen toch gezondigd worden

tegen de Wet. Wanneer immers de verkoper in de overeenkomst mag stipuleren dat hij niet

aansprakelijk kan worden gesteld indien het geleverde werk niet aan de plannen voldoet, holt

dit de verplichting van artikel 7d) WB volledig uit. Het is ondenkbaar dat de verkoper

407

Ariktel 13, derde lid WB. 408

S. MAES, “Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 67, nr. 106-107. 409

R. TIMMERMANS en D. HENDRICKX, “Ondermaat bij verkoop van appartementen”, T.App. 2000/3, 9. 410

Brussel 23 september 1998, T.Aann. 2000, 338. 411

R. TIMMERMANS en D. HENDRICKX, “Ondermaat bij verkoop van appartementen”, T.App. 2000/3, 9-10. 412

Gent 12 februari 1997, RW 1999-2000, kol. 193 en Gent 29 oktober 1997, RW 1999-2000, kol. 200.


enerzijds verplicht is correcte plannen voor te leggen en zich anderzijds kan exonereren voor

de onjuiste uitvoering ervan.413

Daarenboven zijn dergelijke bedingen verboden op grond van

artikel 74, 30° WMPC.414

Dit artikel verbiedt bedingen die op ongepaste wijze de wettelijke

rechten van de consument ten aanzien van de onderneming uitsluiten of beperken bij

wanprestatie of bij gebrekkige uitvoering van één van de contractuele verplichtingen van de

professioneel.

VII Prijs

1. Prijsbepaling

Artikel 7e) WB voorziet in de verplichting om de totale prijs van de woning of het

appartement of, in voorkomend geval, van de verbouwing of uitbreiding aan te duiden in de

overeenkomst. De prijs mag derhalve niet afhankelijk zijn van de geleverde of nog te leveren

prestaties of materialen.

De vaste of forfaitaire prijs is relatief, hetgeen betekent dat er wijzigingen aan de

oorspronkelijke plannen en het bestek kunnen worden aangebracht, mits de koper vooraf

schriftelijk akkoord gaat met die wijzigingen en hun prijs.415

Aan de verplichting de totale prijs te vermelden, is niet voldaan wanneer de overeenkomst

wordt aangegaan tegen eenheidsprijzen of in regie noch wanneer een maximumprijs is

aangeduid.416

De totale prijs is afhankelijk van het voorwerp van de overeenkomst: gaat het om een

uitbreiding of verbouwing van een gebouw dan wel het bouwen van een huis? In het eerste

geval is de totale prijs van de verbouwing of uitbreiding vermeld, in het laatste geval is naast

de totale prijs van het gebouw ook de prijs van het terrein in de totale prijs begrepen.417

413

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, 61-62. 414

Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010. 415

Art. 1793 BW 416


Artikel 1§1 Uitvoeringsbesluit


De aktekosten, de BTW of de registratierechten zijn geen bestanddelen van de prijs, zelfs als

ze ten laste van de cliënt zijn. Deze bedragen maken immers geen deel uit van de door de

aannemer aangerekende prijs van het gebouw.418

De verplichting van informatieve aard wordt in artikel 7e), tweede lid WB aangevuld met een

materiële verplichting: de prijs omvat alle werken die nodig zijn voor de normale

bewoonbaarheid.419

Artikel 8 WB geeft een precisering van het begrip „prijs‟ door voor te schrijven dat de in de

overeenkomst opgegeven prijs deze is geldend op de dag van de overeenkomst. Hiermee

wilde de wetgever vermijden dat de prijs op zulke wijze zou worden omschreven dat hij op de

dag van de overeenkomst zelf reeds achterhaald zou zijn en bijgevolg reeds zou kunnen

worden herzien.420

2. Prijsherziening

De duur van een bouwproject sleept vaak aan en tijdens de uitvoering van de werken kunnen

de kosten stijgen, bijvoorbeeld door loonschommelingen of prijsstijgingen van materialen.

Prijsherziening is de aanpassing van de in de overeenkomst bepaalde loon- en

materiaalprijzen aan de prijsbeweging gedurende de voorziene bouwtijd, met andere woorden:

de aanpassing van de prijs aan de index.

In de overeenkomst moet vermeld worden dat de prijs kan worden herzien.421

De

prijsherziening is één van de uitzonderlijke bepalingen uit de Wet Breyne die ten gunste van

de aannemer komt en niet van de koper of opdrachtgever. Bij niet naleving van artikel 7e)

418

G. KERSTENS en A. GABRIËLS, Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een onroerend goed,

deel II, Mechelen, Kluwer, 2010, 33 en Gent 14 november 1980, RW 1982-82, 2743. 419

Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo 2001, afl. 6, 13: “Een prijs die de aanleg van een funderingsplaat

niet omvat die volgens de resultaten van een bodemonderzoek nodig zou zijn, stemt niet overeen met de totale

prijs in de zin van art. 7, tweede lid Woningbouwwet die alle werken omvat die nodig zijn voor de normale

bewoonbaarheid.” 420


Parl.St. Senaat, 1969-70, nr. 639, 10. 421

Artikel 7e) WB


WB kan de nietigheid echter enkel ingeroepen worden door deze laatste. De aannemer zelf

kan deze bepaling dus niet afdwingen.422

Maar sinds 1993 moet de notaris op grond van artikel 13, vierde lid WB nagaan of de

voorschriften en formaliteiten ex artikel 7 en 12 WB zijn nageleefd en daarvan melding

maken in de authentieke akte. Wanneer dus de overeenkomst niets vermeld over de

mogelijkheid tot prijsherziening, dan zal daarover de consument zich niet betreuren - hij heeft

immers meer voordeel bij een forfaitaire prijs - maar de notaris zal moeten weigeren om de

authentieke akte te verlijden.423

De overeenkomst moet niet alleen vermelden dat de prijs kan worden herzien, maar ook de

prijsherzieningsmodaliteiten conform het Uitvoeringsbesluit opnemen. Deze zijn nader

bepaald in artikel 1§1 en artikel 1§2-4 van het Uitvoeringsbesluit. De bouwprijs kan slechts in

zekere mate worden herzien. Vooreerst komt alleen de prijs van het gebouw voor herziening

in aanmerking. De prijs van de grond kan dus niet worden herzien. De prijs van het gebouw

wordt bekomen door de totale prijs te verminderen met de prijs van de grond. De

overeenkomst moet dus niet alleen de totale prijs vermelden, maar ook dat deel van de prijs

dat overeenstemt met het gebouw. De prijs van het gebouw is bovendien ten hoogste voor

80% vatbaar voor herziening omwille van schommelingen, enerzijds in de lonen en de erop

betrekking hebbende sociale lasten (maximaal 50% van de prijs van het gebouw mag op deze

grond herzien worden), anderzijds in de materiaalkosten (maximaal 30% van de prijs van het

gebouw mag op deze grond herzien worden). Minstens 20% van de prijs van het gebouw zal

dus steeds een vaste kost uitmaken.

De prijsherziening gebeurt niet willekeurig, maar wordt berekend op basis van wettelijke

criteria die in een prijsherzieningsformule worden samengevat.

Het Uitvoeringsbesluit deelt slechts maxima mee en voorziet niet in minima. Dit heeft als

gevolg dat een prijsherzieningsformule met zeer beperkte limieten zou opgenomen kunnen

worden. Niets lijkt dus een absoluut forfaitaire prijs, zijnde een herziening van 0%, te

422

J.L. JEGHERS, “La loi Breyne dans tous ses états: le conseil et l‟information du consommateur” in P. WERY,

La protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 167. 423


La protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 167.


verbieden.424

Toch geeft de tekst van artikel 7e)WB aanleiding tot twee sterk uiteenlopende

interpretaties in de rechtsleer. Volgens een eerste meerderheidsopvatting moet prijsherziening

steeds mogelijk zijn: aannemingsovereenkomsten tegen een absoluut forfaitaire prijs zijn

strijdig met de Wet. Zij baseren zich op het feit dat de wettekst spreekt over “dat de prijs kan

worden herzien” en niet “of de prijs kan worden herzien”.425

Volgens een tweede opvatting

moet artikel 7e)WB met enige soepelheid gehanteerd worden en heeft de prijsherziening een

facultatief karakter. Volgens hen is het ongeoorloofd om een praktijk die de situatie van de

consument versterkt, te verbieden.426

Partijen hebben bijgevolg de keuze tussen twee formules.

Zij kunnen opteren voor een vaste en definitieve prijs. Deze formule biedt de consument het

voordeel dat zij verrassingen uitsluit, maar de verkoper kan geneigd zijn om de verwachte

prijsverhogingen in zijn prijs te verrekenen. Zij kunnen echter ook de voorkeur geven aan een

herzienbare prijs. Prijsherziening is dan enkel mogelijk wanneer een prijsherzieningsclausule

is opgenomen in de overeenkomst.427

De tekst van de Wet en de voorbereidende werken laten

ongetwijfeld een grote twijfel bestaan rond dit artikel.

3. Betaling van de prijs

De Wet is slechts van toepassing wanneer de koper of opdrachtgever stortingen moet

verrichten voor de voltooiing van het gebouw of de werken.

De betalingsmodaliteiten ex artikel 10 WB zorgen ervoor dat elke storting van de koper of

opdrachtgever precies beantwoordt aan de werkelijke evolutie van de bouw, zodat vermeden

wordt dat deze lucht aankoopt.

424


La protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 168; J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L.

WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, nr. 93 en L. ROUSSEAU, La loi Breyne,

Waterloo, Kluwer, 2008, 96, nr. 219. 425

M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet


T.Not. 1973, 194; M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 73 en J. EMBRECHTS,

“Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van

rechtspraak en rechtsleer, afl. 28, art. 8-2. 426


Larcier, 126-127. 427

D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, nr. 1295.


Artikel 10 WB verdient een bijzondere aandacht aangezien de overtreding ervan

burgerrechtelijk428

èn strafrechtelijk429

gesanctioneerd wordt, terwijl bij de niet-naleving van

de andere bepalingen van de Wet Breyne louter in burgerrechtelijke sancties voorzien is.430

Het Hof van Beroep te Gent heeft vastgesteld dat “het verbod om betalingen te doen die

indruisen tegen de voorschriften van de Wet Breyne de openbare orde raakt, aangezien het

eisen en aanvaarden van dergelijke betalingen door de strafwet verboden is”.431

3.1. Vóór het sluiten van de overeenkomst (artikel 10, eerste lid WB)

De verkoper, aannemer of promotor mag geen enkele betaling eisen of aanvaarden vooraleer

de overeenkomst bedoeld in artikel 1 WB is aangegaan.

In tegenstelling tot artikel 1 WB spreekt men hier niet over een storting, maar over een

betaling. Toch dient het begrip betaling op dezelfde manier te worden geïnterpreteerd als het

begrip storting. Het is dus ruimer dan de zuivere overhandiging van geld. Het Hof van Beroep

te Luik stelt terecht dat ook het uitschrijven van een cheque, het trekken van een wissel- of

orderbriefje als betaling dient te worden aanzien.432

Nog even in herinnering brengen dat

artikel 10 WB niet alleen de rechtstreekse betalingen aan de promotor betreft, maar ook slaat

op betalingen die door koper of opdrachtgever moeten worden verricht voor de voltooiing van

de op te richten woning aan een met de promotor verbonden derde.433

Onder de term „aangaan van de overeenkomst‟ wordt niet de eenvoudige

wilsovereenstemming bedoeld, maar wel de ondertekening van het instrumentum.434

Het Hof

van Beroep te Antwerpen voegt daar in zijn arrest van 29 april 2002 nog een voorwaarde aan

toe en stipuleert dat de overeenkomst noodzakelijk de notariële akte is vermits vanaf dan de

eigendom van het onroerend goed overgaat.435

Maar bepaalde rechtsleer meent dat deze

redenering in strijd is met de tekst van artikel 10 WB: „de overeenkomst vóór dewelke geen

betaling mag worden geëist of aanvaard‟ is de overeenkomst die in artikel 1 WB wordt

428

Artikel 13 WB 429

Artikel 14 WB 430

Brussel 8 januari 1976, RW 1975-76, 2217, noot S. ORBIE. 431

Gent 22 januari 2004, NJW 2004, afl. 74, 703, noot B. WYLLEMAN. 432

Luik 12 januari 2001, RRD 2001, 168. 433


Antwerpen 22 maart 1978, RW 1983-84, 2716. 435

Antwerpen 29 april 2002, Limb.Rechtsl. 2002, afl. 4, 294.


bedoeld en in dit artikel wordt geen onderscheid gemaakt tussen de onderhandse en de

authentieke overeenkomst. Bijgevolg voegt volgens hen het Hof van Beroep ten onrechte een

extra en tevens foutieve436

voorwaarde toe aan artikel 10 (en 1) WB.437

3.2. Bij het sluiten van de overeenkomst (artikel 10, tweede lid WB)

Bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst kan een voorschot of handgeld worden

betaald van maximum 5% van de totale prijs. Het voorschot is niets anders dan het begin van

de uitvoering van de overeenkomst. De verkoper wordt hierdoor verplicht het goed niet te

vervreemden aan een ander.438

De storting van het handgeld daarentegen impliceert een

verbrekingsmogelijkheid en dus de onmogelijkheid voor de medecontractant om over te gaan

tot gedwongen uitvoering van de overeenkomst.439

Artikel 1590 BW zegt: “Indien bij de

verkoopbelofte handgeld is gegeven, is ieder van de contractanten vrij van de verkoopbelofte

af te zien: hij die het handgeld heeft gegeven door het te laten behouden; hij die het handgeld

heeft ontvangen door het dubbel terug te geven.”

Opgemerkt moet worden dat ook al is de overeenkomst gesloten onder opschortende

voorwaarde, artikel 10 WB verzet zich er niet tegen dat de koper reeds onmiddellijk bij de

ondertekening van de overeenkomst een voorschot zou betalen van maximum 5%. Een

opschortende voorwaarde vormt immers geen beletsel voor het ontstaan van de overeenkomst

maar schorst enkel de uitvoering van de verbintenis. Indien de opschortende voorwaarde

evenwel niet vervuld raakt, is de verkoper of aannemer vervolgens wel gehouden het reeds

ontvangen voorschot terug te betalen.440

,441

436

De eigendom van bestaande opstallen gaat immers vanaf de onderhandse overeenkomst over op de koper

(artikel 4 WB). 437

S. STIJNS, B. TILLEMAN, W. GOOSSENS, B. KOHL., E. SWAENEPOEL en K. WILLEMS, “Overzicht van

rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: koop en aanneming 1999-2006”, TPR 2008, afl. 4, 1417 en

A.VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 52. 438

L. ROUSSEAU., La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 122, nr. 296. 439

F. BALON en R. HADABI, “La responsabilité pénale dans le cadre de la loi Breyne”, Jurim Pratique 2010, afl.

1, 90. 440

B. KOHL, “Financiering en commercialisatie van bouwprojecten onder de wet Breyne: capita selecta”, TBO

2008, nr. 5 en S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994,

1014. 441

Contra: M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 77.


3.3. Bij het verlijden van de authentieke akte (artikel 10, derde lid WB)

3.3.1. Algemeen

Bij het verlijden van de authentieke akte kan de betaling worden gevraagd van de grondprijs

of van het verkochte aandeel in de grond, verhoogd met de prijs van de reeds uitgevoerde

werken. Wanneer het gaat om een overeenkomst tot eigendomsoverdracht met verbouwings-

of uitbreidingsopdracht, mag bij het verlijden van de authentieke akte betaling worden

gevraagd van de verkoopprijs van het onroerend goed, vermeerderd met de prijs van de reeds

uitgevoerde werken. Indien de koper bij het sluiten van de overeenkomst een voorschot of

handgeld heeft betaald, moet dat in mindering worden gebracht van het te betalen bedrag.

De „prijs‟ van de uitgevoerde werken betekent hier de overeengekomen verkoopprijs of

verkoopwaarde, dus met inbegrip van de winstmarge en niet de kostprijs, wat uit het gebruik

van het woord coût in de Franse wettekst verkeerdelijk zou kunnen worden afgeleid.442

Bij de

bepaling van de prijs van de uitgevoerde werken zal rekening moeten gehouden worden met

gebreken en geknoei443

alsook - wanneer het gaat om een appartementsgebouw - in hoeverre

de gemene delen zijn voltooid. Wordt 100% van de prijs betaald wanneer enkel nog maar de

privatieve delen voorlopig zijn opgeleverd, terwijl de gemene delen nog lang niet zijn

afgewerkt, dan is deze betaling niet conform aan artikel 10, derde lid WB.444

3.3.2. Architect

Sinds de Wet van 3 mei 1993 moeten de werken uitgevoerd vóór het verlijden van de

authentieke akte worden goedgekeurd door een architect die is toegelaten tot de uitoefening

van dat beroep in België opdat zij voor betaling in aanmerking zouden komen. Een afschrift

van de goedkeuring moet bij de akte worden gevoegd.445

442


1, 95. 443

Rb. Nijvel 8 januari 2004, onuitg., geciteerd door R. DE BRIEY, “La loi Breyne”, Guide de droit immobilier,

Diegem, Kluwer, 2000, 148. 444

L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 126, nr 301. 445

Artikel 10, derde lid WB


Met de wetswijziging446

werd de architect een wettelijk monopolie toegekend. Zijn verplichte

inschakeling als onafhankelijke deskundige heeft als basisdoelstelling een nog betere

bescherming te bieden aan de koper. De regel dat de koper of opdrachtgever nooit meer mag

betalen dan de prijs van de reeds uitgevoerde werken, blijft immers dode letter als er geen

externe controle is op de naleving ervan. De ingevoerde regeling is echter vrij beperkt: de

tussenkomst van de architect is immers alleen maar vereist wanneer aan drie voorwaarden

voldaan is.447

Op de eerste plaats moet er een authentieke akte verleden worden. Dit zal het geval zijn bij

een koopovereenkomst of een andere overeenkomst tot eigendomsoverdracht. De controle

door een architect is dus niet vereist indien de betaling geschiedt in het kader van een

aannemingsovereenkomst, aangezien deze bij onderhandse akte wordt vastgesteld. Op de

tweede plaats moeten er op het ogenblik van het verlijden van de notariële verkoopakte reeds

werken zijn uitgevoerd door de verkoper. Op de derde plaats moet aan de koper de

verplichting worden opgelegd om op het ogenblik van het verlijden van de notariële

verkoopakte de prijs van de reeds uitgevoerde werken te betalen.448

Dienen de werken nog

aan te vangen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte of stuurt de aannemer

pas na het verlijden van de authentieke akte een factuur waarin hij vraagt om de uitgevoerde

werken te betalen, dan bestaat er geen enkele verplichting op grond van het geldende recht om

door de architect enig attest te laten afleveren omtrent de stand van de uitgevoerde werken.449

De Wet geeft geen antwoord op de vraag wie de architect moet aanstellen noch op de vraag of

de aan te stellen architect al dan niet de architect van de promotor mag zijn.

In de parlementaire voorbereiding heeft de Vice-Eerste-Minister verduidelijkt dat de koper of

opdrachtgever de volledige vrijheid heeft in de keuze van de architect. De koper kan dus een

eigen architect aanstellen, maar heeft ook de mogelijkheid om de expertise van de reeds

446

Voor de wetswijziging moest de notaris die de verkoopakte verleed een oordeel uitspreken over de staat van

de bouwwerken, wat een technische aangelegenheid is. De architect neemt nu deze taak over van de notaris,

zodat de notaris niet langer belast wordt met een taak waarvoor hij niet de vereiste deskundigheid bezit. 447

H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële facetten van het contractenrecht,

Leuven, Universitaire pers, 2004, 80. 448

D. MEULEMANS en B. HERBOTS, “De expertises in het kader van de woningbouwwet. De verplichte en

facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 104-106. 449

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1019 en A.

VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 142.


uitgevoerde werken op te dragen aan de architect van de promotor. Volgens de Minister

wenste de wetgever de koper deze mogelijkheid te geven omwille van de nadelen van de

keuze van een andere architect dan de architect van de promotor. Het beroep doen op een

andere architect zou leiden tot een verhoging van de kosten. Bovendien zou er een risico van

belangenconflicten bestaan en zelfs van het afschuiven van verantwoordelijkheid. 450

Sommige rechtsleer451

en rechtspraak452

stelt het in vraag of het toevertrouwen van deze

opdracht aan de architect van de verkoper strookt met de onafhankelijkheid opgelegd door

zijn statuut als vrije beroepsbeoefenaar. Artikel 6 van de wet van 20 februari 1939453

, waarin

beschreven staat dat het beroep van de architect onverenigbaar is met dat van de aannemer, is

de concrete verwoording van het principe van onafhankelijkheid van de architect. Volgens

aangehaalde rechtsleer en rechtspraak betekent dit artikel dat de architect, belast door de

promotor om een plan op te maken en toe te zien op de oprichting van een huis dat valt binnen

de toepassingssfeer van de Wet Breyne, geen contract kan sluiten met de verwerver(s) voor

die prestaties die begrepen zijn in zijn globale opdracht die hem toevertrouwd is door de

promotor. Anderen menen dat het uiteraard de voorkeur verdient een eigen architect aan te

stellen, maar dat de architect van de promotor de taak voorzien in artikel 10, derde lid WB

kan vervullen wanneer de kandidaat-verwerver zijn voorafgaande, vrije en geïnformeerde454

instemming heeft verleend. De architect van de promotor moet in dat geval extreem oplettend

zijn en zijn onafhankelijkheid ten allen tijde bewaren. Wanneer de architect van de promotor

vaststelt dat koper en verkoper tegengestelde belangen hebben, moet hij de koper ervan op de

hoogte brengen dat hij zich kan laten bijstaan door een andere architect.455

450


bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22/5, 7. 451

S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-1994, 1019 en D.

MEULEMANS en B. HERBOTS, “De expertises in het kader van de woningbouwwet. De verplichte en facultatieve

tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 106-107: zij steunden hun theorie daarnaast op artikel 5,2°

van de deontologische regel van 31 januari 1992 van de Orde van Architecten met betrekking tot de aanvullende

tussenkomst van architecten in geval van tegenstelling van belangen waarin beschreven staat dat de architect van

de promotor geen opdracht van de verwerver mag aanvaarden. Er dient echter opgemerkt te worden dat deze

deontologische regel in 1995 door de Raad van State is vernietigd. 452

Brussel 26 oktober 1990, JLMB 1992, 364. 453

BS maart 1939 454

De kandidaat-verwerver moet weten dat het gaat om de architect van de promotor. 455

P. FLAMME, “Quelques réflexions sur l‟intervention de l‟architecte et de la modification de l‟article 10, alinéa

3 de la loi Breyne par du 3 mai 1993”, T.Aann. 1994, 214-215 en A. RENARD., “La loi du 3 mai 1993 modificant

la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie

de construction : la réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 132-133.


Volgens DEVROEY zijn er drie opties. De verkoper en de koper(s) kunnen kiezen voor de

architect van de verkoper. Daarnaast kunnen zij ook elk hun eigen architect kiezen; deze

zullen dan moeten overeenkomen. Tenslotte kunnen zij ook samen een architect kiezen, die

geen banden heeft met de koper of verkoper.456

De expertise kan ten vroegste na de ondertekening van de onderhandse overeenkomst worden

uitgevoerd - dit kan worden afgeleid uit het feit dat artikel 10, derde lid in fine WB bepaalt dat

de aanhechting van het schriftelijk verslag van de architect dient te gebeuren aan de notariële

verkoopakte en niet aan de onderhandse overeenkomst - en dient te gebeuren vóór het

verlijden van notariële verkoopakte.457

De door de architect uit te voeren controleopdracht heeft een drieledig voorwerp. Op de eerste

plaats moet de architect nagaan of de werken, waarvan de verkoper de betaling van de prijs

verlangt, effectief werden uitgevoerd. Daarnaast moet de architect nagaan of de werken zijn

uitgevoerd zoals overeengekomen in de onderhandse koopovereenkomst en in het lastenboek.

Tenslotte moet de architect nagaan of de aangerekende prijs overeenstemt met de prijs van de

reeds uitgevoerde werken, berekend op basis van de overeenkomst. Dit is de zogenaamde

prijsniveaucontrole.458

3.3.3. Notaris

De notaris kan aansprakelijk gehouden worden als hij gewillig aan de verkeerde opdeling prijs

grond versus prijs gebouw meewerkt.459

De prijs van de grond mag dus niet artificieel worden

opgetrokken, ook al zou dit in hoofde van de koper460

en verkoper461

voordelig zijn. Zo werd

de notaris in een vonnis van de Rechtbank van Veurne aansprakelijk gesteld omdat hij er weet

van had dat de promotor de grondwaarde had opgedreven. Wanneer de promotor failliet ging,

werd de notaris veroordeeld om het verschil te vergoeden aan de kopers tussen hetgeen de

kopers effectief hadden betaald en hetgeen normaliter aangerekend mocht worden op het

456






R. TIMMERMANS, “De zorgplicht van de notaris bij veranderende regels in het appartementsrecht” in X.,

Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2008, 105, nr. 35. 460

Op de grond moet de koper immers slechts 10% registratierechten betalen in plaats van 21% BTW op de

quotiteit van het gebouw. 461

De verkoper bekomt op die manier een hogere prijs dan hij in werkelijkheid heeft geleverd.


ogenblik van de ondertekening van de akte.462

Deze uitspraak werd bevestigd in hoger

beroep.463

Verder begaat de notaris een fout wanneer hij het afschrift van de goedkeuring van de prijs

van de goedgekeurde werken niet bij akte voegt en het bewijs van de uitgevoerde werken door

de architect ontbreekt.464

In een arrest van het Hof van Beroep te Gent werd de volledige betaling van de koopprijs

uitgevoerd bij het verlijden van de notariële akte waarna de verkoper failliet ging voordat de

woning voltooid was. De notaris had hieraan zijn medewerking verleend en werd

aansprakelijk gehouden voor de aan de koper veroorzaakte schade. Het Hof oordeelde echter

dat ook de kopers zelf schuld hadden aan de schade aangezien zij wel degelijk geïnformeerd

waren over de toegelaten betalingsmodaliteiten gezien de vermeldingen in de onderhandse

akte. Bovendien hebben zij er zelf op aangedrongen dat bij het verlijden van de notariële akte

de verkoopprijs integraal zou worden betaald. Om die reden oordeelde het Hof dat de kopers

zelf 1/3 van de schade op zich dienden te nemen.465

Het arrest geeft een illustratie van de

klassieke aansprakelijkheidsvereisten: fout, schade en causaal verband. In casu oordeelde het

Hof van Beroep dat er slechts een gedeeltelijk causaal verband bestond tussen de fout, zijnde

het niet naleven van de Wet Breyne door de notaris en de schade, zijnde het verlies in het

faillissement.466

Volgens sommige auteurs dient de notaris krachtens zijn algemene raadgevingsopdracht de

koper of opdrachtgever aan te raden om een beroep te doen op een onafhankelijke architect

voor de controleopdracht in artikel 10, derde lid WB, zeker wanneer de onafhankelijkheid van

de architect van de promotor, verkoper of aannemer hem dubieus lijkt.467

Dergelijke opinie

lijkt volgens anderen niet correct te zijn, omdat de architect zijn eigen deontologische en

aansprakelijkheidsregels heeft en dat het niet toekomt aan de notaris om zich te mengen in die

462

Rb. Veurne 5 januari 2001, T.App. 2001, afl. 2, 13. 463

Gent 13 mei 2005, T.Not. 2008, afl.1, 51. 464

Gent 13 mei 2005, T.Not. 2008, afl. 1, 51. 465

Gent 22 januari 2004, NJW 2004, 703, noot B. WYLLEMAN. 466

S. DEVOS, “De wet Breyne” in K. VERSTRAETE, Rechtskroniek voor het notariaat deel 12, Brugge, Die Keure,

2008, 104-105. 467


1, 96 en J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel,

Larcier, 95.


regels. In ieder geval zal de notaris zijn cliënt erop moeten wijzen dat deze de mogelijkheid

heeft om een beroep te doen op een tweede onafhankelijke architect en dat hij beschikt over

rechtsmiddelen tegen de architect van de promotor wanneer die een onjuist attest heeft

bezorgd.468

3.4. Na het verlijden van de authentieke akte (artikel 10, vierde lid WB)

Artikel 10, vierde lid WB bepaalt dat het saldo van de prijs opeisbaar is bij gedeelten, volgens

de vooruitgang van de werken. De gedeeltelijke betalingen mogen niet hoger oplopen dan de

prijs van de uitgevoerde werken.

Hoewel de tekst bepaalt dat deze gedeeltelijke betalingen pas mogen worden gevorderd na het

verlijden van de authentieke akte, is het duidelijk dat ook bij aannemingsovereenkomsten die

geen authentieke akte behoeven gedeeltelijke betalingen kunnen worden gevorderd vanaf de

ondertekening van de overeenkomst en dit overeenkomstig de prijs van de uitgevoerde

werken.469

In dit stadium is er geen verplichte tussenkomst van de architect die bevestigt dat het

factuurbedrag effectief overeenstemt met de uitgevoerde werken.470

De bouwheer kan

natuurlijk op vrijwillige basis overgaan tot het aanstellen van een architect die dan een

certificaat van vooruitgang van de werken kan opmaken. In dergelijk geval zal de notaris

erover dienen te waken dat de architect, aangewezen door de opdrachtgever, vermeld wordt in

de authentieke akte zodat deze architect toegang heeft tot de werf.471

De gedeeltelijke betalingen kunnen per schijf gebeuren. In dat geval wordt een bepaald

percentage van de prijs betaald naarmate de realisatie, bijvoorbeeld 1% bij de realisatie van de

kelder, 5% voor het eerste verdiep, enz. Deze schijven moeten op een evenwichtige wijze

468

L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 125-126, nr 299. 469

J. EMBRECHTS, “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met

overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, art. 10-4, nr. 3. Contra: M.

BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9

juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not.

1973, 191. Volgens deze auteur zouden de partijen de betalingsmodaliteiten vrij mogen vaststellen bij een

aannemingsovereenkomst. Hij meent dat artikel 10, vierde lid WB enkel geldt als er een authentieke akte wordt

verleden. De betalingsschijven kunnen dus in waarde het reeds afgewerkte gedeelte van het gebouw overtreffen. 470



1, 98.


verdeeld worden tussen de ruwbouw en de afwerking. Een verwerpelijke praktijk is dat men

bij de vaststelling van de te betalen schijven te hoge bedragen aanrekent voor de ruwbouw.

Men rekent daarvoor soms een betalingsschijf tot 75% terwijl die slechts een waarde van 50%

à 60% vertegenwoordigt.472

De gedeeltelijke betalingen kunnen ook op vaste tijdstippen gebeuren. Er kan uiteraard wel

niet meer aangerekend worden dan wat er op dat ogenblik effectief is uitgevoerd.

Tenslotte kan men ook werken met periodieke betalingen naarmate de vordering van de

werkzaamheden, bijvoorbeeld maandelijkse betalingen.473

3.5. Studiekosten

Wanneer de bouwpromotor een studieovereenkomst, die binnen het toepassingsgebied van de

Wet Breyne ligt, heeft gesloten, dan rijst de vraag wanneer hij de kosten van studies kan

aanrekenen aan de koper. Kan de bouwpromotor deze studiekosten aanrekenen op het

ogenblik van het verlijden van de authentieke akte of op een later moment? Om deze vraag te

kunnen beantwoorden dient nagegaan te worden wat verstaan wordt onder de term

„uitgevoerde werken‟, aangezien zowel bij het verlijden van de authentieke akte als daarna

nooit meer kan worden aangerekend dan de prijs van de uitgevoerde werken (en de prijs van

de grond). Deze term houdt duidelijk een verwijzing in naar materiële bouwwerken, dit om te

vermijden dat de kopers lucht zouden kopen. Bijgevolg staat de Wet Breyne niet toe om

studiekosten als een afzonderlijke mijlpaal in rekening te brengen. Men dient echter aan te

nemen dat het wel mogelijk is om de prijs van de verrichte studiekosten mee in rekening te

brengen naar aanleiding van de verschillende mijlpalen in het bouwproces, zoniet zouden

deze studiekosten nooit in rekening kunnen worden gebracht. Het lijkt dus aanvaardbaar om

naar aanleiding van elke mijlpaal in het bouwproces integraal alle studiekosten vereist om

deze mijlpaal te kunnen realiseren in rekening te brengen. Zo zal bijvoorbeeld voor bepaalde

afbraakwerken een stedenbouwkundige vergunning vereist zijn. Zonder studiewerk kan er

geen stedenbouwkundige vergunning verkregen worden en mogen de afbraakwerken niet

472


Brussel, Larcier, 2009, 31 en C. DE WULF, “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw” in

X., Opstellen van notariële akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, 302, nr. 529: de verhouding tussen

ruwbouw en afwerking kan anders liggen wanneer het gaat om luxeappartementen. 473

M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 82.


uitgevoerd worden. Deze studiekosten mogen integraal in rekening gebracht worden samen

met de kosten die met de eigenlijke afbraakwerken gepaard gaan.474

VIII Oplevering

1. Analyse

1.1. Algemeen

De oplevering is de eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken goedkeurt.

Het betreft de handeling waarbij de bouwheer erkent dat de aannemer de werken heeft

uitgevoerd conform de plannen en bestekken, alsook volgens de regels van het vak.475

De dubbele oplevering - de voorlopige oplevering gevolgd door de definitieve oplevering - is

een oud gebruik in het recht van de openbare werken. Hoewel de oplevering in één fase nog

steeds het principe uitmaakt, vindt men vandaag de dag in veel aannemingsovereenkomsten

een clausule van dubbele oplevering terug.476

Meer nog, in de Wet Breyne is de dubbele

oplevering zelfs een verplichting. Artikel 9 WB schrijft de dubbele oplevering voor voor alle

overeenkomsten die onder haar toepassingsgebied vallen, ongeacht de kwalificatie ervan.

De Wet Breyne en haar Uitvoeringsbesluit hebben een regeling uitgewerkt aangaande het

tijdstip, de vorm en de totstandkoming van de voorlopige en definitieve oplevering. De Wet

bepaalt echter de rechtsgevolgen van beide opleveringen niet.

1.2. Tijdstip van oplevering477

Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering moet een minimumtermijn van één jaar

liggen478

, zodat het huis kennis heeft kunnen maken met alle vier de seizoenen en vooral een

winter heeft doorstaan. Op die manier geeft de wetgever de mogelijkheid aan de koper of

474

B. KOHL, “Financiering en commercialisatie van bouwprojecten onder de wet Breyne: capita selecta”, TBO

2008, 6-7. 475

J. HERBOTS, “De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne” in H. VANDENBERGHE, Actuele problemen

uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 77. 476


uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 78. 477

Artikel 9 WB 478

Brussel 30 juni 1976, RJI 1976, 279: “dit is geen bepaling van openbare orde, maar enkel van dwingend

recht.”


opdrachtgever om de stevigheid van de constructie na te gaan. Wanneer de definitieve

oplevering is toegestaan vooraleer de termijn van één jaar verlopen is, is zij ongeldig.479

Het is bovendien verboden tot de definitieve oplevering van de privatieve gedeelten van een

appartement over te gaan vooraleer de gemene delen van het gebouw definitief werden

opgeleverd. De eindoplevering hoeft echter niet te slaan op alle gemeenschappelijke delen.

Het volstaat dat zij betrekking heeft op die gemeenschappelijke delen die het gebouw normaal

bewoonbaar maken.480

1.3. Wijze van oplevering

1.3.1. Algemeen

Krachtens artikel 7g) WB moet de koop- of aannemingsovereenkomst de wijze waarop de

dubbele oplevering geschiedt, bepalen. De partijen moeten zich hierbij houden aan de

minimumvoorwaarden die vervat liggen in artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit.481

In afwijking van het gemeen recht voorziet artikel 2§1 van het Uitvoeringsbesluit als beginsel

de schriftelijke bewijsvoering. Zowel de voorlopige als de eindoplevering kunnen in principe

slechts bewezen worden door een tegensprekelijk tussen de partijen opgestelde akte.482

De

term „tegensprekelijk‟ betekent alleen maar dat de aannemer tegenwoordig moet zijn of

minstens opgeroepen moet geweest zijn bij de respectievelijke opleveringen. Zij betekent niet

dat de aanvaarding van de aannemer vereist is. De oplevering is immers een eenzijdige483

akte

die uitgaat van de bouwheer.484

479

Rb. Hoei 5 november 1979, JL 1980, 235. 480


facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 114. 481

Artikel 7g) in fine WB verleent aan de Koning de bevoegdheid om de minimumvoorwaarden vast te stellen

waaraan de oplevering moet voldoen. Dit werd gedaan in artikel 2 KB 21 oktober 1971. De Koning heeft zich

echter niet beperkt tot het vaststellen van de minimumvoorwaarden die in de overeenkomst moeten worden

vermeld. De voorlopige oplevering en definitieve oplevering worden ten gronde geregeld. Men kan zich dan ook

afvragen of de Koning zijn bevoegdheid niet te buiten gegaan is. 482

Gent 6 november 1996, AJT 1997-98, 230, noot J. VAN BELLE en Luik 4 december 2003, JLMB 2003, 1167:

In casu was de definitieve oplevering niet gebeurd bij middel van een schriftelijke en tegensprekelijk tussen de

partijen opgemaakte akte, zodat hef Hof oordeelde dat de opdrachtgevers de werken niet hadden aanvaard. 483

Contra: Rb. Dendermonde 6 december 2001, AJT 2001-2002, 629. 484


uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 79.


De regel van de schriftelijke bewijsvoering kent twee uitzonderingen.

Er geldt een weerlegbaar vermoeden van stilzwijgende voorlopige oplevering wanneer de

koper of opdrachtgever overgaat tot de bewoning of ingebruikneming van het gebouw.485

Het

Uitvoeringsbesluit maakt hier geen onderscheid tussen de privatieve en gemeenschappelijke

gedeelten. In het geval van uitbreiding- of verbouwingswerken geldt het vermoeden van

stilzwijgende aanvaarding enkel bij de ingebruikname van de verbouwde of uitgebreide delen

van de woning, niet indien de bouwheer dat gedeelte van de woning betrekt waaraan niets is

veranderd.486

Indien de kopers het gebouwde appartement zijn gaan bewonen, maar

tegelijkertijd de aannemer hebben ingelicht dat het betrekken van het appartement niet gelijk

staat met voorlopige oplevering, geldt het betrekken van het appartement niet als voorlopige

oplevering, aangezien er bij de kopers geenszins de bedoeling van voorlopige oplevering

voorstond.487

Daarnaast voorziet het Uitvoeringsbesluit nog een tweede mogelijkheid om de privatieve

gedeelten - deze uitzondering geldt niet voor gemeenschappelijke delen - stilzwijgend op te

leveren. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen de voorlopige en de definitieve

oplevering. De koper of opdrachtgever moet schriftelijk worden uitgenodigd door de verkoper

of aannemer om op een bepaalde dag en uur de oplevering te doen. Indien dit zonder gevolg

wordt gelaten, dan dient de koper of opdrachtgever aangemaand te worden per

deurwaardersexploot om op een bepaalde datum - tussen de aanmaning en de vastgestelde

datum moet een termijn van vijftien dagen liggen - voor de voorlopige oplevering te

verschijnen. Verschijnt de koper of opdrachtgever niet op die vastgestelde datum, dan wordt

de voorlopige oplevering vermoed als zijnde verworven.488

Het Uitvoeringsbesluit heeft bij de

tweede uitzondering niet gepreciseerd of het hier gaat om een onweerlegbaar of weerlegbaar

vermoeden. De meerderheid in de rechtsleer meent dat het gaat om een onweerlegbaar

vermoeden omdat het Uitvoeringsbesluit het tegenbewijs formeel toelaat voor de eerste

uitzondering en niet voor de tweede uitzondering.489

485

Artikel 2§2, eerste lid Uitvoeringsbesluit 486

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2008, 91. 487

Rb. Antwerpen 15 januari 2004, RW 2007-08, afl. 29, 1207 en Rb. Antwerpen 26 oktober 1998, T.Not. 1999,

620. 488

Artikel 2§2, tweede lid Uitvoeringsbesluit 489

W. ABBELOOS, “De oplevering van bouwwerken”, AJT-Dossier 1995-1996, 93, nr. 50.


1.3.2. De gemeenschappelijke delen bij appartementsgebouwen

De Wet Breyne formuleert een aantal bijzondere voorschriften met betrekking tot de

oplevering van gemeenschappelijke delen bij appartementsgebouwen.

De gemeenschappelijke gedeelten worden voorlopig opgeleverd door de vertegenwoordigers

van de mede-eigenaars volgens de bepalingen van de basisakte. Unanimiteit is niet vereist,

tenzij de basisakte dit zou bepalen. Indien de verkoper zelf nog eigenaar is van bepaalde

appartementen, oefent hij bij de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten geen enkele

bevoegdheid als mede-eigenaar uit.490

De wetgever wenst de stem van de verkoper te

neutraliseren aangezien hij omwille van zijn dubbele hoedanigheid geen onpartijdig standpunt

kan innemen.491

Indien voor de geldigheid van de oplevering van de gemeenschappelijke

gedeelten de aanwezigheid van één van de mede-eigenaars vereist is en deze verzuimt te

verschijnen binnen de redelijke termijn die de verkoper of aannemer hem bij

deurwaardersexploot heeft gesteld, beslist wat hem betreft, de rechtbank over de

oplevering.492

1.4. Weigering van de oplevering

De weigering om tot oplevering over te gaan, wordt samen met de redenen waarop zij steunt

ter kennis van de verkoper of de aannemer gebracht bij een ter post aangetekende brief.493

Gezien hij vermoed wordt de oplevering te aanvaarden als hij niet aanwezig is op de in de

aanmaning gestelde datum, moet de koper zijn gemotiveerde weigering voordien

overmaken.494

De Wet Breyne specificeert niet onder welke voorwaarden de oplevering kan

geweigerd worden. Hier geldt bijgevolg het gemeen recht. Wanneer de koper bij de

voorlopige oplevering de normale bewoonbaarheid in vraag stelt, dan betekent dit dat hij de

oplevering weigert.495

490

Artikel 2§3, eerste lid Uitvoeringsbesluit 491


Artikel 2§3, tweede lid Uitvoeringsbesluit 493

Artikel 2§1, derde lid Uitvoeringsbesluit 494


Voor een uitgebreide bespreking: W. ABBELOOS, “De oplevering van bouwwerken”, AJT-Dossier 1995-1996,

88-90.


1.5. Betekenis van de opleveringen

De wetgever heeft niet van de gelegenheid gebruik gemaakt om in de Wet Breyne de

betekenis van de voorlopige oplevering respectievelijk de definitieve oplevering duidelijk te

stellen. Zo heeft hij niet bepaald of het de voorlopige dan wel de definitieve oplevering is die

de aanvaarding van de werken met zich meebrengt. Deze lacune geeft aanleiding tot twee

moeilijkheden: wanneer zijn de zichtbare gebreken gedekt en wanneer neemt de tienjarige

aansprakelijkheidstermijn een aanvang?

Lange tijd bestond hierover discussie in de rechtsleer.496

De meerderheidsopvatting497

nam

aan dat de voorlopige oplevering niets meer was dan de inontvangstneming van het gebouw

en de vaststelling dat de werken beëindigd waren, eventueel onder voorbehoud van nog

enkele kleine herstellingen. Een voorlopige oplevering impliceerde volgens hen geenszins een

goedkeuring of aanvaarding van de werken en dekte derhalve de zichtbare gebreken niet. De

opdrachtgever kon dus gedurende gans de waarborgperiode opmerkingen formuleren over

zowel de zichtbare gebreken als de verborgen gebreken. Deze meerderheidsopvatting werd

gevolgd door het Hof van Cassatie in een arrest van 16 oktober 1969 waarin beslist werd dat

de voorlopige oplevering geen aanvaarding impliceerde.498

Een deel van de rechtsleer was het

hiermee niet eens. FLAMME verkondigde de stelling dat de voorlopige oplevering in beginsel

als aanvaarding moet gelden. Twee argumenten werden door deze auteur ingeroepen. De

dubbele oplevering wijkt af van het gemeen recht en moet dus restrictief geïnterpreteerd

worden. Als men de aannemer na de voorlopige oplevering aansprakelijk wil houden voor

zichtbare gebreken, dan moet dit uitdrukkelijk bedongen worden. Het tweede argument dat

aangehaald werd om deze stelling te verdedigen: de splitsing van de oplevering in twee fasen

heeft geen nut, wanneer de voorlopige oplevering de zichtbare gebreken niet dekt.499

Volgens

een laatste stelling hield de voorlopige oplevering een aanvaarding van de werken door de

bouwheer in, tenzij de werken verslechterd waren gedurende de waarborgperiode.500

496


facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 116-117; S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij

de toepassing”, NJW 2008, 68-70; W. ABBELOOS, “De oplevering van bouwwerken”, AJT-Dossier 1995-1996,

86-87 en J. HERBOTS, “De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne” in H. VANDENBERGHE, Actuele

problemen uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985,

79-80. 497

R. DEKKERS, Handboek burgerlijk recht, Brussel, Bruylant, 1972, II, nr. 1125. 498

Cass. 16 oktober 1969, Pas. 1970, I, 145. 499

M.-A. FLAMME en J. LEPAFFE, Le contrat d‟entreprise, Brussel, Bruylant, 1966, nr. 492. 500

A. DELVAUX, Traité juridique des bâtisseurs, Brussel, Bruylant, 1968, 174-177, nr. 104.


Deze discussie is voorbijgestreefd. Het Hof van Cassatie heeft immers zijn standpunt

nogmaals geuit in een arrest van 4 maart 1977: “de aanvaarding wordt gegeven op het

ogenblik van de definitieve oplevering”.501

Het Hof heeft er wel aan toegevoegd dat het gaat

om een suppletieve regel. Partijen kunnen dus geldig overeenkomen dat de aanvaarding van

de werken zal gebeuren op het ogenblik van de voorlopige oplevering. De rechter zal

bijgevolg moeten nagaan wat de partijen bedongen hebben. Wanneer blijkt dat in de

overeenkomst de partijen bepaalde met de voorlopige oplevering gepaard gaande

formaliteiten - bijvoorbeeld de inspectie van de werken in aanwezigheid van de architect -

hebben voorzien, dan kan de rechter rechtsgeldig afleiden dat de partijen de intentie hebben

gehad om de zichtbare gebreken te dekken.502

De tienjarige aansprakelijkheidstermijn gaat in op het ogenblik van de aanvaarding; dit heeft

het Hof van Cassatie meermaals bevestigd.503

Derhalve zal de tienjarige aansprakelijkheid

ingaan op het ogenblik van de definitieve oplevering. Wanneer de partijen echter

overeengekomen zijn dat de voorlopige oplevering als aanvaarding zal gelden, dan begint de

termijn te lopen vanaf de datum van voorlopige oplevering.504

Maar het staat de partijen

geenszins vrij het begin van de tienjarige termijn te laten samenvallen met de voorlopige

oplevering, zonder dat die een aanvaarding zou impliceren.505

1.6. Gevolgen van de opleveringen

Als voornaamste gevolgen van de voorlopige oplevering kunnen worden vermeld:

- ten vroegste vanaf de voorlopige oplevering kan het risico overgaan506

- de voorlopige oplevering doet de waarborgtermijn van minimum één jaar aanvangen507

- de door erkende aannemers gestorte borgsom wordt voor de helft vrijgemaakt508

- de door niet-erkende aannemers gegeven waarborg wordt beëindigd509

- de bouwheer kan vanaf de voorlopige oplevering de nietigheid van de

aannemingsovereenkomst niet meer inroepen510

501

Cass. 4 maart 1977, RW 1976-77, 2413. 502

W. ABBELOOS, “De oplevering van bouwwerken”, AJT-Dossier 1995-1996, 87. 503

Cass. 4 maart 1977, RW 1976-77, 2413 en Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS. 504

Gent 12 juni 2009, NJW 2010, afl. 219, 253, noot R. STEENNOT. 505



Artikel 9 WB 508

Artikel 3, zesde lid Uitvoeringsbesluit 509

Artikel 4, vierde lid Uitvoeringsbesluit


Bij de voorlopige oplevering moet de koper of opdrachtgever in principe het saldo van de

contractsprijs betalen (gedeeltelijke betalingen moeten immers in verhouding staan tot de prijs

van de uitgevoerde werken en de voorlopige oplevering houdt de vaststelling in dat de werken

beëindigd zijn). Als tegenprestatie dient de bouwpromotor de sleutels over te dragen. Het Hof

van Beroep te Brussel oordeelde dat de bouwpromotor de sleuteloverdracht niet kon weigeren

onder het mom van een betwisting over een aantal bedragen ten gevolge van aangebrachte

wijzigingen. In casu was het grootste deel van de prijs reeds betaald en wachtte de koper reeds

sinds meer dan zes maanden op zijn appartement. Het Hof veroordeelde de bouwpromotor tot

de overdracht van de sleutels tegen betaling van de betwiste bedragen bij de Deposito- en

Consignatiekas.511

Als voornaamste gevolgen van de definitieve oplevering kunnen vermeld worden:

- de definitieve oplevering maakt een einde aan de waarborgtermijn van één jaar512

- de tweede helft van de door de erkende aannemers gestorte borgsom wordt vrijgemaakt513

1.7. De tussenkomst van de architect is niet vereist

Er bestaat geen wettelijke verplichting om een architect te doen tussenkomen bij de

oplevering van de bouwwerken. Het spreekt voor zich dat de opdrachtgever of koper

vrijwillig een beroep kan doen op een architect. Dit kan zeer zinvol zijn aangezien de

aannemer niet dient in te staan voor zichtbare gebreken die zich na de oplevering

manifesteren.

2. Knelpunt

De cassatierechtspraak waarbij de mogelijkheid gegeven wordt aan de partijen te bedingen dat

de voorlopige oplevering als aanvaarding geldt514

, is vatbaar voor enkele punten van kritiek.

Wat is immers nog de betekenis van de definitieve oplevering - die verplicht is in het kader

van de Wet Breyne - wanneer de partijen dit bedongen hebben? De zichtbare gebreken zijn

dan immers gedekt vanaf de voorlopige oplevering en de tienjarige aansprakelijkheidstermijn

begint eveneens op dat ogenblik te lopen. Bovendien strijkt dergelijke clausule niet met de

510

Artikel 13, derde lid WB 511

Brussel 18 januari 2006, RJI 2006, 187. 512

Artikel 9 WB 513

Artikel 3, zesde lid Uitvoeringsbesluit 514

Cass. 4 maart 1977, RW 1976-77, 2413 en Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS.


wens van de wetgever, namelijk dat er een winter zou voorbijgaan na de beëindiging van de

werken vooraleer de koper/opdrachtgever de werken goedkeurt.515

Toch heeft het Hof van Beroep te Gent in het verleden516

, maar ook zeer recent517

de

gevestigde cassatierechtspraak, waarbij het de partijen vrij staat de voorlopige oplevering

conventioneel als aanvangspunt te bepalen voor de tienjarige aansprakelijkheid, bevestigd.

De rechtsleer dringt aan op een wetgevend optreden.518

De wetgever zou - volgens hen -

moeten bepalen dat de aanvaarding van de werken pas mogelijk is bij de definitieve

oplevering. Wil men de vaststaande cassatierechtspraak niet teniet doen, dan zou de wetgever

de verplichte tussenkomst van een architect moeten opleggen.519

Tenslotte stelt MAES – als

derde optie - voor om over te schakelen naar één oplevering, waarbij de verplichte

tussenkomst van de architect wordt opgelegd.520

IX Beding van wederinkoop

Het beding van wederinkoop verleent de verkoper gedurende een bepaalde termijn het recht

om de verkochte zaak vrij van alle lasten en hypotheken terug te nemen tegen terugbetaling

van de oorspronkelijke koopprijs en mits vergoeding van de wettig gemaakte kosten van de

koop en bepaalde herstellingen.521

Dergelijk beding geeft de opportuniteit aan de verkopers

om eenzijdig de verkoop te ontbinden. Hierdoor zou het voor de verkoper mogelijk worden

om druk uit te oefenen op de koper zodat deze laatste zou afzien van het inroepen van

bepaalde contractuele of wettelijke rechten. Om dit te vermijden wordt elke beding van

wederinkoop voor niet geschreven gehouden wanneer het zou voorkomen in een

overeenkomst waarop de Wet Breyne van toepassing is.522

515

J. HERBOTS, „De verval- en verjaringstermijn in de Wet Breyne‟ in X. Actuele problemen ui het notariële

recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne, Antwerpen, Kluwer, 1985, 92-94. 516

Gent 24 april 1997, AJT 1998-99, 894. 517

Gent 12 juni 2009, NJW 2010, 253, noot R. STEENNOT. 518

S. MAES, “Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, nr. 120 en A.VERBEKE en K. VANHOVE,

De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 48. 519

A.VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 48. 520

S. MAES, “Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, nr. 120. 521

Artikel 1658-1673 BW 522

Artikel 11 WB


X Waarborg

1. Analyse 1.1. Algemeen

Gingen aannemers of verkopers failliet en bleef de koper achter met een onvoltooid gebouw,

dan kon hij onder meer de nietigheid opwerpen of de ontbinding van het contract nastreven.

Deze oplossingen beschermden de koper echter geenszins voldoende. Als louter chirografaire

schuldeiser kwam hij immers in samenloop met de andere schuldeisers van de aannemer of

verkoper.523

De Wet Breyne is hieraan tegemoet gekomen door het invoeren van een waarborgregeling524

,

het eigenlijke sluitstuk van de bescherming van de koper of opdrachtgever in geval van

insolventie van de aannemer of verkoper.525

De waarborgregeling houdt in dat de

professioneel een zekerheid moet stellen tot waarborg van zijn verbintenissen.

Met de wetswijziging in 1993 zijn een aantal wijzigingen aangebracht aan de tekst van artikel

12 WB en artikel 3 en 4 van het Uitvoeringsbesluit. Deze technische aanpassingen hielden

rekening met enerzijds de Wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der aannemers en

anderzijds met de uitbreiding van het toepassingsgebied tot uitbreidings- en

vergrotingswerken. Daarnaast werd een vierde lid toegevoegd aan artikel 13 WB: “de

authentieke akte moet vermelden dat alle voorschriften van de artikelen 7 en 12 van deze Wet

nageleefd werden”. Sindsdien is een verzaking aan de waarborgregeling door de koper of

opdrachtgever niet meer geoorloofd526

, daar waar die vóór de wetswijziging meer de regel dan

de uitzondering was.527

De niet-naleving van de verplichting tot het verstrekken van de in artikel 12 WB bepaalde

waarborg biedt de consument de mogelijkheid om de nietigheid van de overeenkomst op te

523

J.- M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel,

Larcier, 136-137. 524

Artikel 12 WB 525


Leuven, Universitaire pers, 2004, 100-101. 526

Pagina 135 e.v. 527


Leuven, Universitaire pers, 2004, 100-101.


werpen.528

Daarnaast kan de notaris, samen met de aannemer of verkoper, worden

veroordeeld tot het stellen van een waarborg.529

De Wet Breyne maakt een onderscheid tussen erkende en niet erkende aannemers of

verkopers.

1.2. Erkende aannemers (en daarmee gelijkgestelde aannemers?)

Wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen

werken betreft, voldoet aan de eisen van de Wet van 20 maart 1991 houdende erkenning der

aannemers, is hij verplicht een borgtocht te stellen.530

Het bedrag van de borgtocht bedraagt

5% van de prijs van het gebouw.531

1.2.1. Vereiste erkenning

Alleen werkelijke aannemers kunnen een erkenning in de zin van de Wet van 20 maart 1991

bekomen. Projectontwikkelaars, studiebureaus en projectmanagers kunnen niet erkend

worden.532

Een niet-aannemer kan dus nooit in aanmerking komen voor de 5%-regel. De term

„de verkoper‟ in artikel 12, eerste lid WB dient dan ook begrepen te worden als de „aannemer-

verkoper‟.533

De erkenning wordt verleend in bepaalde categorieën, naargelang de aard van de werken, en

binnen elke categorie in klassen, naargelang de grootte van de opdracht. Per klasse wordt dan

nog een bijkomend bedrag bepaald van alle werken die door dezelfde aannemer gelijktijdig

mogen worden uitgevoerd op het ogenblik van het gunnen van de opdracht.534

De

Erkenningscommissie onderzoekt of de aannemer aan de erkenningsvoorwaarden - de

aannemer zal in principe het bewijs moeten leveren dat hij financieel stevig genoeg staat, dat

hij technisch bekwaam is en dat hij beschikt over bekwame werknemers - voldoet en op haar

528

Ariktel 13, tweede lid WB 529

Rb. Tongeren 7 september 2006, T.App. 2007, 32. 530

Artikel 12, eerste lid WB 531

Artikel 3, eerste lid Uitvoeringsbesluit 532



E. WYMEERSCH, F. NICHELS en D. BLOMMAERT, “De garantieregeling in de wet Breyne”, RW 1994-1995,

181, nr. 3. 534

Artikel 7 Wet 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 6 april 1991.


advies levert de bevoegde gewestregering getuigschriften af die vaststellen dat een aannemer

in een bepaalde categorie en klasse erkend is.535

Gezien de Wet Breyne de verkoop of oprichting van woningen of appartementen tot voorwerp

heeft, moet de aannemer erkend zijn in categorie D, die de “algemene aannemingen van

bouwwerken” betreft.536

Wanneer het gaat om werken tot 135.000 euro, dan volstaat het dat

de aannemer erkend is in klasse 1. Om werken van meer dan 135.000 euro, maar minder dan

275.000 euro te mogen uitvoeren, moet de aannemer erkend zijn in klasse 2 enz.537

In het

totaal zijn er zeven klassen. Opgemerkt dient te worden dat er in de Wet Breyne geen regeling

bestaat voor het geval dat bij de uitvoering van de werken de prijs zodanig stijgt waardoor

men in een hogere klasse terechtkomt, terwijl de aannemer daarvoor niet meer erkend is.538

Een punt van discussie in de rechtsleer is op welke grondslag moet berekend worden of de

aannemer al dan niet erkend is. Moet de aannemer erkend zijn voor het bedrag dat

overeenstemt met de prijs van het volledige appartementsgebouw dan wel voor een bedrag

gelijk aan de prijs van een individueel appartement? De vraag is met andere woorden of de

verkoper die een appartement koopt van 200.000 euro in een flatgebouw dat globaal

5.000.000 euro kost, erkend moet zijn in klasse 2, dan wel in klasse 6. Een meerderheid in de

rechtsleer stelt dat de erkenning van de aannemer overeen moet stemmen met de totale prijs

van het gebouw.539

PATART en ROUSSEAU zijn echter van oordeel dat rekening moet gehouden

worden met de tussen de partijen overeengekomen prijs, zijnde de prijs van een individueel

appartement. Een andere grondslag, bijvoorbeeld de kostprijs van het gebouw, zou volgens

hen aanleiding kunnen geven tot allerlei manipulaties met betrekking tot de raming van de

kostprijs.540

VERBEKE en VANHOVE wijzen er immers op dat de totale kostprijs van het

535


Artikel 4 KB 26 september 1991 tot vaststelling van bepaalde toepassingsmaatregelen van de wet van 20

maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 18 oktober 1991. 537

Artikel 3§2 KB 26 september 1991, zoals gewijzigd door artikel 29 KB 20 juli 2000 betreffende de invoering

van de euro in de regelgeving die ressorteert onder het Ministerie van Verkeer en Infrastructuur, BS 30 augustus

2000. 538



T.Not. 1973, 201. 539

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 107; J.-M. CHANDELLE, “La loi

Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 140-141en S. MAES, “Wet

Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 63. 540

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, 314-315, nr. 31 en L.

ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, nr. 326.


gebouw pas bekend is na de verkoop van alle appartementen.541

Hierdoor dient de prijs

geraamd te worden en men zou deze veel te laag kunnen ramen zodat de aannemer toch nog

erkend zou zijn. De voorstanders van de meerderheidsstrekking erkennen het probleem van de

manipulaties, maar stellen dat deze kunnen vermeden worden door het inschakelen van de

verplichte tussenkomst van de architect die controle kan uitoefenen op de schatting van de

totale kostprijs.542

Op grond van artikel 13, vierde lid WB moet de notaris nagaan of aan artikel 12 WB voldaan

is. Voor het uitoefenen van deze controletaak, zal hij er zich van moeten vergewissen of de

aannemer al dan niet erkend is. Hij moet dit in principe opnieuw nagaan voor elke nieuwe

verkoop van een woning of een appartement in aanbouw omdat sinds de voorgaande verkoop

de erkenning van de aannemer zou kunnen geschorst of ingetrokken zijn.543

Een consultatie

van de lijst van de erkende aannemers is aangewezen, aangezien daar de schorsingen en

intrekkingen in vermeld worden. Deze lijst wordt gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch

Staatsblad.544

De notaris zal ook moeten nagaan of de klasse en de categorie van de erkenning

overeenstemmen met de betreffende werken, maar volgens DE WULF dient hij niet na te gaan

wat het totaal van de werken is waar de aannemer op dat ogenblik mee gestart is.545

Wanneer

er twijfel bestaat over de erkenning of de equivalentie van de aannemer, dan kan hij best - om

zijn eigen beroepsaansprakelijkheid niet in het gedrang te brengen - de waarborg van niet-

erkende aannemers toepassen.546

Volgens bepaalde rechtsleer kan ook de aannemer, die voldoet aan de wettelijke

erkenningsvoorwaarden547

of die houder is van een voorlopige erkenning548

, van bovenstaand

regime genieten. De Wet Breyne verlangt immers niet noodzakelijk dat de aannemer erkend is,

maar wel dat hij “wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet

541


S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, nr. 79. 543


akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, nr. 533. 544

L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, nr. 326. 545


akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, nr. 533 en L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008,

nr. 326. Contra: J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII ,

Brussel, Larcier, 140-142, nr. 109 : “Le notaire s‟assurera que les travaux entrepris simultanément par

l‟entrepreneur agrée, tant en Belgique qu‟à l‟étranger, ne dépassent pas en valeur, les limites fixées par son

agréation et par les dispositions réglementaires.” 546

D.-B. FLOOR, Tijdelijke handelsvennootschappen, Larcier, Gent, 2007, 149. 547

Artikel 3, 2° Wet 20 maart 1991. 548

Artikel 10 Wet 20 maart 1991.


aan de eisen van de Wet van 20 maart 1991.”549

Sommige auteurs onderschrijven deze visie

niet. Zij menen dat enkel een opdracht voor aanneming van openbare werken kan gegund

worden aan een niet-erkend aannemer die kan bewijzen dat hij voldoet aan de

erkenningsvoorwaarden gesteld door of krachtens de Wet van 20 maart 1991. Dus van zodra

de koper of opdrachtgever een privé-persoon is, moet de aannemer wel degelijk erkend zijn

opdat de 5%-waarborg zou volstaan.550

1.2.2. Aard en omvang van de waarborg

De erkende aannemers moeten een borgstelling stellen. Dit is een zakelijk zekerheidsrecht;

een door de Wet georganiseerde vestiging van een pandrecht. De waarborg van de koper of

opdrachtgever bestaat dus uit een som of publieke fondsen.551

Erkende aannemers genieten

van een uitermate gunstig regime: het bedrag van de borgstelling bedraagt amper 5% van de

totale prijs van het gebouw.

De vermelding „de prijs van het gebouw‟ is zeer problematisch in geval van appartementen.

Bedoelt men de prijs van het totale appartementsgebouw waarvan het verkochte appartement

deel uitmaakt, dan wel de prijs van het individuele appartement?552

Een analoge interpretatie

met de tekst van artikel 4, eerste lid van het Uitvoeringsbesluit in verband met de

voltooiingswaarborg van de niet-erkende aannemer leidt ertoe dat het gaat om de prijs van

„het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt‟. Vele argumenten echter zijn

aangehaald door CHAMPION die overtuigen dat de term „gebouw‟ slaat op een individueel

appartement. Een van die argumenten is een tekstargument. Artikel 7e) WB bepaalt dat de

totale prijs van het huis of het appartement moet vermeld worden in de overeenkomst. Artikel

1 van het Uitvoeringsbesluit is de uitvoeringsbepaling van artikel 7e) WB. In artikel 1§1,

derde lid WB spreekt men over de prijs van het gebouw; het gaat hier dan logischerwijze om

de prijs van het huis of van het appartement. Welnu artikel 1§1, tweede lid a) van het

Uitvoeringsbesluit bepaalt uitdrukkelijk dat de prijs van het gebouw dezelfde draagwijdte

549

E. WYMEERSCH, F. NICHELS en D. BLOMMAERT, “De garantieregeling in de wet Breyne”, RW 1994-1995,

183, nr. 7 en D-B FLOOR, Tijdelijke handelsvennootschappen, Gent, Larcier, 2007, 148. 550

B. CHAMPION, “Uit de notariële praktijk”, Notarius 1994, afl. 1, 35 en L. WEYTS, “De tijdelijke vereniging in

de wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T.Not. 1996, 3. 551

B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 37-38. 552

B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 37-38.


heeft in alle bepalingen van het Uitvoeringsbesluit. Wanneer men dus spreekt over de prijs

van het gebouw, gaat het altijd om de prijs van het individuele appartement.553

De ridicule waarborg van 5% van de prijs van het individuele appartement brengt natuurlijk

heel wat moeilijkheden met zich mee in geval van faillissement van de aannemer. In geen

geval zal deze waarborg volstaan om het appartementsgebouw te voltooien. Maar zomaar de

tekst van de Wet aanpassen, zodat de 5% moet berekend worden op de prijs van het

appartementsgebouw in zijn geheel, is geen oplossing. Hoe kan immers de notaris, die op

grond van artikel 13, vierde lid WB moet nagaan of de erkende aannemer een borgstelling van

5% van de prijs van het gebouw gesteld heeft, de prijs van het gebouw waarvan het

appartement deel uitmaakt, bepalen?554

De totale prijs is immers slechts bekend op het

ogenblik dat alle appartementen verkocht zijn. Een dergelijke aanpassing van de Wet, zou dus

een einde maken aan de controleopdracht van de notaris.555

1.2.3. Door wie en aan wie?

Het is de medecontractant van de koper of opdrachtgever die de waarborg moet stellen, niet

bijvoorbeeld de aannemer aan wie deze persoon de uitvoering van de werken heeft

opgedragen.556

Het bedrag van de zekerheidsstelling moet steeds gestort worden bij de

Deposito- en Consignatiekas.557

1.2.4. Vorm van de waarborg

Artikel 3, tweede lid van het Uitvoeringsbesluit vermeldt drie vormen van borgtocht: de

borgtocht in speciën of in publieke fondsen, de solidaire borgtocht en de globale waarborg.

De globale waarborg werd ingevoerd om aannemers, die in de loop van eenzelfde jaar voor

verschillende aannemingen talrijke borgen stelden, de gelegenheid te verlenen om met

toelating van de Minister van Financiën één deposito in publieke fondsen ter garantie aan te

leggen voor hun gezamenlijke verbintenissen. Deze vorm is volledig in onbruik geraakt.558

553

B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 37-38. 554


B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 38. 556


Leuven, Universitaire pers, 2004, 104, nr. 47. 557


L. DEHOUCK, “De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe woningbouwwet”, Not.Fisc.M. 1994, afl. 9,

5.


1.2.5. Bewijs van de waarborgstelling

Binnen de dertig dagen na de ondertekening van de overeenkomst moet de aannemer aan de

koper of opdrachtgever een door de Depositio- en Consignatiekas ondertekend bewijs

voorleggen van deze zekerheidsstelling. Wanneer de overeenkomst werd gesloten onder een

opschortende voorwaarde, begint deze termijn te lopen vanaf de dag waarop de aannemer

kennis heeft van het vervuld zijn van die voorwaarde.559

Heeft de aannemer het bewijs van de

zekerheidsstelling niet binnen de wettelijke termijn voorgelegd, dan kan de koper of

opdrachtgever de nietigheid van de bouwovereenkomst vorderen.560

De verklaring van de

koper/opdrachtgever dat het bewijs van de zekerheidsstelling werd voorgelegd, moet vermeld

worden in de notariële akte.561

1.2.6. Aanwending en vrijmaking van de waarborg

De koper of de opdrachtgever mag op het bedrag van de waarborg de sommen voorafnemen

die hem toekomen ingevolge het nadeel dat hij heeft geleden wegens de vertraging in de

uitvoering van de overeenkomst of wegens de volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van

de overeenkomst, voor zover dit te wijten is aan de verkoper of de aannemer.562

,563

Hoe de

sommen zullen voorafgenomen worden, is echter niet in de Wet geregeld.564

De waarborg moet, voor zover de werken volledig en correct zijn uitgevoerd, voor de helft bij

de voorlopige oplevering en voor de andere helft bij de definitieve oplevering door de koper

of opdrachtgever worden vrijgegeven en dit steeds binnen de vijftien dagen na het verzoek

daartoe van de verkoper of de aannemer. Bij niet-naleving hiervan zal de koper of

opdrachtgever interesten verschuldigd zijn aan de aannemer, berekend tegen de wettelijke

interestvoet. 565

De waarborg wordt dus niet automatisch vrijgegeven na de diverse

opleveringen.

559

Artikel 3, derde lid Uitvoeringsbesluit 560

Antwerpen 31 mei 1976, RW 1976-77, 940. 561


Artikel 3, vijfde lid Uitvoeringsbesluit 563

Of de waarborg ook geldt voor de gemene delen is een onoplosbaar probleem (M. DEVROEY, De Wet Breyne,

Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 111). 564

E. DEVROEY, “De voltooiingswaarborg in de praktijk”, T.Not. 1978, 136. 565

Artikel 3, zesde en laatste lid Uitvoeringsbesluit


Er is discussie in de rechtsleer of een gebrekkige afwerking van de woning door de aannemer

kan worden gelijkgeschakeld met de „gedeeltelijke niet-uitvoering‟. Kan met andere woorden

de waarborg ook aangesproken worden bij gebrekkige afwerking? Uit de wijze waarop de

waarborg wordt vrijgemaakt, leidt DEVROEY af dat de waarborg wel degelijk kan aangewend

worden in geval van gebrekkige uitvoering, maar met een beperking in de tijd. De koper kan

na de voorlopige oplevering de resterende helft van de waarborg opvragen wanneer hij

aantoont dat er verborgen gebreken tijdens de waarborgperiode van één jaar aan het licht zijn

gekomen of wanneer de professioneel tekort geschoten is aan zijn verbintenis tot herstel van

de bij de voorlopige oplevering aangeduide gebreken. De koper kan echter niet de waarborg

aanspreken voor gebreken die na het verloop van de waarborgperiode aan het licht komen,

ook al is het tweede deel van de waarborg nog niet vrijgegeven.566

1.3. Niet-erkende aannemer

Wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen

werken betreft, niet voldoet aan de eisen van de Wet van 20 maart 1991 houdende regeling

van de erkenning van de aannemers van werken, is hij ertoe gehouden hetzij een

voltooiingswaarborg, hetzij een terugbetalingwaarborg te verstrekken.567

Onder deze regeling vallen de niet-aannemers, aannemers die geen erkenning hebben

bekomen of erkende aannemers die werken uitvoeren uit een hogere categorie.568

1.3.1. Vormen van de waarborg

De niet-erkende aannemer dient hetzij de voltooiing van het huis te waarborgen, hetzij de

gestorte bedragen terug te betalen. „Hetzij‟ wijst op een tegenstelling: het is het één of het

ander. De aannemer moet dus niet èn de voltooiingswaarborg èn de terugbetalingswaarborg

566

M. DEVROEY, “De draagwijdte van de zekerheid der erkende aannemers in de wet koop op plan”, T.Aann.

1990, 200. 567


L. ROUSSEAU, La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 147, nr. 345.


stellen.569

,570

RENARD en VAN DER SMISSEN zijn echter van mening dat zowel de

voltooiingswaarborg als de terugbetalingswaarborg gesteld moeten worden.571

A. Voltooiingswaarborg

In geval van een voltooiingswaarborg garandeert de bank één van de verbintenissen van de

aannemer, die er concreet in bestaat de werken voor te financieren. Zijn personeel,

leveranciers en onderaannemers worden betaald door de bank in afwachting dat hij de

betalingen van de kopers ontvangt. De bank verbindt zich er met andere woorden toe de

bedragen, die nodig zijn voor de afwerking van het gebouw, voor te schieten en draagt

uiteindelijk enkel en alleen de meerkost van de werken die het gevolg is van de insolventie

van de aannemer.572

De voltooiingswaarborg gesteld door de niet-erkende aannemer is dus, in

tegenstelling tot de borgstelling gesteld door de erkende aannemer, een persoonlijk

zekerheidsrecht.573

Eens de voltooiingswaarborg wordt uigevoerd door de bank, wil zij natuurlijk terug in het

bezit komen van de voorgeschoten bedragen. Maar de koper moet blijven doorbetalen aan de

aannemer. Deze laatste heeft immers een schuldvordering voor de betaling van de prijs op

hem. Om dit te vermijden moet op het ogenblik van de zekerheidsstelling volmacht gegeven

worden aan de bank om de afbetalingen te innen.574

CHANDELLE kwalificeert de voltooiingswaarborg als integraal: de bank verbindt zich ertoe het

nodige bedrag te betalen voor de volledige voltooiing van de werken, ongeacht de omvang

van de kosten.575

Het gaat dus niet om een waarborg voor een bepaald percentage van de prijs

569

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 119 en A. VERBEKE en K.

VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 63. 570

De Wet bepaalt niet wie de keuze tussen de voltooiings- en terugbetalingswaarborg mag maken, dus oordeelt

het notariaat dat deze keuze aan de koper toekomt. (H. UYTTERSPROT, “De wet Breyne: zekerheidsstelling en

achterpoorten; nadelen en risico‟s”, TVV 2006, 787.) 571



B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 38. 574



T.Not. 1973, 202. 575


Larcier, 145, nr. 116.


van het gebouw of beperkt tot een bepaald bedrag. Het is een waarborg van 100% van de

uiteindelijke totale kostprijs. 576

De vraag is gerezen in de rechtsleer en rechtspraak of de voltooiing van de werken een

afwerking impliceert zoals beschreven in de plannen en bestekken, dan wel of de te

waarborgen verbintenis minder exhaustief moet worden opgevat en enkel een graad van

afwerking beoogt die de bewoning toelaat.577

De rechtspraak578

en de rechtsleer579

opteren

voor het eerste: het woord voltooiing in voltooiingswaarborg moet worden geïnterpreteerd als

de uitvoering van alle conventioneel bepaalde prestaties. Het criterium „normale

bewoonbaarheid‟ in artikel 7e) WB is slechts relevant omdat dit het toepassingsgebied van de

Wet Breyne verder aanvult. Een afwerking die een normale bewoonbaarheid vooropstelt, is

een minimumvoorwaarde, aangezien de Wet Breyne alleen op zulke overeenkomsten van

toepassing is.580

Er dient dus gekeken te worden naar de inhoud van de bouwovereenkomst

om het woord voltooiing af te bakenen. De volledige afwerking - open haard, gordijnen,

aanleg van de tuin - wordt gewaarborgd voor zover dit voorzien is in de overeenkomst.

Wanneer daarentegen de bouwovereenkomst de te leveren prestatie van de aannemer beperkt

tot een afwerking die de normale bewoonbaarheid toelaat, dan is de volledige afwerking niet

gewaarborgd.

CHANDELLE leidt hieruit af dat de voltooiingswaarborg tegelijkertijd ook beperkt is. De

volledige afwerking is immers enkel gewaarborgd wanneer voorzien in de overeenkomst.

Bovendien dekt zij slechts één enkel risico: de niet-voltooiing die het gevolg is van de

insolvabiliteit van de verkoper of de aannemer. Zij dekt niet de kwaliteit van de uitvoering581

,

zodat de bij de oplevering vastgestelde gebreken niet zijn gewaarborgd, noch de schade

geleden wegens vertraging van de werken of ontbinding van de overeenkomst.582

576

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 63. 577

M. MUYLLE, “100%-waarborg van wet Breyne”, NJW 2006, 782, nr. 31. 578

Kh. Antwerpen 21 januari 1982, T.Aann. 1983, 211, noot M. DEVROEY en Kh. Veurne 16 februari 2005, NJW

2006, afl. 150, 809. 579

M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 123 en J.-M. CHANDELLE, “La loi

Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 145, nr. 116. 580

M. MUYLLE, “100%-waarborg van wet Breyne”, NJW 2006, 782, nr. 31. 581

Kh. Veurne 16 februari 2005, NJW 2006, afl. 150, 809. 582


Larcier, 145, nr. 116.


Op het eerste zicht lijkt er een tegenstrijdigheid te bestaan tussen enerzijds artikel 12, tweede

lid WB en anderzijds artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit. De Wet spreekt immers over „de

voltooiing van het huis of het appartement‟ terwijl het Uitvoeringsbesluit melding maakt van

„de voltooiing van het huis of van het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt‟. Men

kan zich dus afvragen of de voltooiingswaarborg enkel de afwerking van het appartement

waarborgt, dan wel ook de gemene delen garandeert. De rechtspraak583

en rechtsleer584

komen

unaniem tot de conclusie dat de voltooiingswaarborg zowel het privatieve kavel als de

noodzakelijke gemene delen dekt. Aan het woord „appartement‟ moet een ruime interpretatie

gegeven worden. Men kan zich moeilijk de voltooiing van één appartement inbeelden zonder

de afwerking van sommige gemene delen (lift, trap, dakconstructie) van het gebouw.

De volgende vraag die zich dan stelt, is aan wie het toekomt om de voltooiingswaarborg met

betrekking tot de gemene delen af te dwingen: de individuele mede-eigenaar of de vereniging

van mede-eigenaars? De rechtbank van koophandel te Veurne is van mening “dat een

vordering gericht ten aanzien van de kredietinstelling die de waarborg heeft verleend en die

betrekking heeft op de gemeenschappelijke delen een vordering is die door de vereniging van

mede-eigenaars dient ingesteld te worden”. De rechtbank baseert zich op de artikelen 577-9 §

1 en 577-5 § 3 van het Burgerlijk Wetboek. Krachtens deze artikelen is de vereniging van

mede-eigenaars bevoegd om alle rechtsvorderingen in te stellen die tot haar doel behoren,

namelijk het behoud en het beheer van het gebouw of groep van gebouwen.585

Opgemerkt dient nog te worden dat deze regeling niet echt praktisch is. De

voltooiingswaarborg geldt per definitie voor de kleine aannemers, aangezien deze meestal niet

erkend zijn. Welnu deze aannemers vinden niet altijd gemakkelijk een bank die voor hen borg

wil staan, aangezien de omvang van het gewaarborgde risico moeilijk te bepalen is586

en de

aannemers geen zekerheden kunnen verstrekken. Het op te richten gebouw kan immers niet in

583

Brussel 18 maart 1986, Pas. 1986, II, 85 en Kh. Veurne 16 februari 2005, NJW 2006, 809. 584

B. CHAMPION,“Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 38-39;

M. MUYLLE, “100%-waarborg van wet Breyne”, NJW 2006, 776-777; J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne” in L.

WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, 145, nr. 115 en M. DEVROEY, De Wet

Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 126-127. 585

Kh. Veurne 16 februari 2005, NJW 2006, afl. 150, 809. 586

D.-B. FLOOR, Tijdelijke handelsvennootschappen, Larcier, Gent, 2007, 150.


pand gegeven worden, omdat de rechten op de grond en de eigendom van de materialen

naarmate hun inwerking onmiddellijk overgaan op de koper of opdrachtgever.587

B. Terugbetalingswaarborg

De koper aan wie een terugbetalingswaarborg is verstrekt, verkrijgt de terugbetaling van de

reeds gestorte bedragen wanneer hij de ontbinding van de overeenkomst vraagt wegens de

niet-voltooiing van de werken. De koper kan de waarborg alleen inroepen als hij de

ontbinding van de overeenkomst vraagt omdat de werken niet voltooid zijn588

en niet als hij

de ontbinding om andere redenen eist. Enkel de effectief betaalde bedragen zullen kunnen

worden teruggevorderd. Eventuele procedurekosten of schadevergoedingen die de koper van

de verkoper kan eisen, zullen niet worden gedekt door de terugbetalingswaarborg.589

Met betrekking tot deze waarborg bestaat er een lacune: de uitvoeringsbepalingen van de

terugbetalingswaarborg ontbreken. Artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit regelt alleen maar de

voltooiingswaarborg.590

Bepaalde rechtsleer neemt echter aan dat de bepalingen van artikel 4

van het Uitvoeringsbesluit inzake de voltooiingswaarborg mutatis mutandis van toepassing

zijn op de terugbetalingswaarborg.591

De terugbetalingswaarborg is in onbruik geraakt aangezien deze waarborg voor geen van de

partijen gunstig is. De bank blijft na terugbetaling van de betaalde bedragen met een

onafgewerkt gebouw zitten, dat ze zal moeten afwerken opdat ze het kan verkopen. De koper

is hiermee evenmin gediend vermits die nog steeds geen woning heeft.592

1.3.2. Vrije keuze tussen de voltooiing en terugbetaling

Wanneer de aannemer of de verkoper zijn contractuele verplichtingen niet nakomt, kan de

koper of opdrachtgever ofwel de voltooiing van het gebouw eisen ofwel de terugbetaling van

587



T.Not. 1973, 203. 588





T.Not. 1973, 202. 591


H. UYTTERSPROT, “De wet Breyne: zekerheidsstelling en achterpoorten; nadelen en risico‟s”, TVV 2006, 788.


de reeds gestorte bedragen. De keuze ligt bij de consument. De koper of opdrachtgever kan de

voltooiingswaarborg slechts opeisen indien hij de uitvoering van het contract vraagt. Hij kan

er zich niet op beroepen indien hij de ontbinding van de overeenkomst vraagt. In dat geval

kan hij enkel een beroep doen op de terugbetalingswaarborg. Werd aan de koper of

opdrachtgever bijvoorbeeld enkel een voltooiingswaarborg verstrekt, dan heeft deze geen

waarborg indien hij de ontbinding vraagt.593

De keuze tussen ontbinding en terugbetaling is niet alleen belangrijk voor de koper, maar

tevens voor de bank. In de hypothese dat de verkoper van een appartementsgebouw failliet

gaat en aan de koper beide waarborgen zijn verstrekt, zou iedere koper afzonderlijk de vrije

keuze hebben tussen de voltooiing van het gebouw (en de daarmee gepaard gaande

voltooiingswaarborg) en de ontbinding van de overeenkomst (en de daarmee gepaard gaande

terugbetalingswaarborg). Sommige eigenaars zouden de bank dan kunnen verplichten de

sommen voor te schieten om het gebouw te voltooien, terwijl andere de terugbetaling van de

reeds gestorte sommen zouden kunnen eisen. Om dit te vermijden, wordt in de praktijk bijna

altijd een overeenkomst tussen de bank en de koper gesloten waarin het keuzerecht beperkt

wordt.594

In de overeenkomst worden objectieve voorwaarden595

vastgelegd op grond waarvan

de keuze moet gemaakt worden596

; van zodra de werken te ver gevorderd zijn, zal de koper

enkel nog maar de mogelijkheid hebben om de overeenkomst voort te zetten. De keuze van de

koper mag echter niet beperkt worden door één of andere duistere clausule in het contract

tussen de verkoper en de bank.597

Die clausule is voor de koper een res inter alios acta.598

1.3.3. Uitvoeringsbepalingen

Het Uitvoeringsbesluit regelt alleen de voltooiingswaarborg.599

De uitvoeringsbepalingen van

de terugbetalingswaarborg ontbreken.

593

D. PATART , “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén. enr.not. 2001, nr. 43. Zie ook :

Antwerpen 22 mei 1985, T.Aann. 1986, 139. 594

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 121 en A. VERBEKE en K.

VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 126. 595

De koper mag zijn keuzerecht dus niet zonder meer delegeren aan de bank. 596

D. PATART , “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén. enr.not. 2001, nr. 44. 597

A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 126. 598

Artikel 1165 BW 599

Artikel 4 Uitvoeringsbesluit


A. Wie mag de waarborg stellen/aanspreken

Alleen kredietinstellingen of hypotheekondernemingen, die beantwoorden aan de

voorwaarden van respectievelijk de Wet van 22 maart 1993 inzake de kredietinstellingen en

de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, mogen zich hoofdelijk borg stellen

ten opzichte van de koper of opdrachtgever om de sommen die nodig zijn voor de voltooiing

van het gebouw voor te schieten in geval van onvermogen van de verkoper of aannemer.600

Uitsluitend de koper of opdrachtgever kan de borg aanspreken en niet de gefailleerde

verkoper of zijn schuldeisers. Aangezien er hoofdelijkheid is, kan de koper of opdrachtgever

verhaal uitoefenen tegen de aannemer of verkoper dan wel tegen de financiële instelling.601

B. Bewijs van waarborgstelling

Het Uitvoeringsbesluit organiseert de wijze waarop de waarborgstelling ter kennis moet

gebracht worden aan de koper of opdrachtgever. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen

een onderhands aannemingscontract en een authentieke verkoopovereenkomst. Bij een

verkoopovereenkomst vermeldt de notaris in de verkoopakte het bestaan van de overeenkomst

van waarborgstelling en voegt een afschrift ervan bij de akte.602

Wanneer het echter een

aannemingsovereenkomst betreft, zal de aannemer binnen de dertig dagen na het sluiten van

de overeenkomst of nadat de aannemer kennis heeft gekregen van het zich realiseren van de

opschortende voorwaarde waaronder die overeenkomst was aangegaan, het bewijs moeten

leveren van de gestelde zekerheid.603

C. Einde van de waarborg

De verbintenis van de financiële instelling eindigt op het ogenblik van de voorlopige

oplevering.604

Op dat moment wordt de borg volledig vrijgegeven.

600


E. DEVROEY, “De voltooiingswaarborg in de praktijk”, T.Not.1978,142. 602

Artikel 4, tweede lid Uitvoeringsbesluit. Zie Brussel 18 maart 1986, Pas. 1986, II, 84: “de notaris begaat een

fout wanneer hij deze wettelijke verplichting miskent, hetgeen tot zijn aansprakelijkheid kan leiden”. 603

Artikel 4, derde lid Uitvoeringsbesluit 604

Artikel 4, vierde lid Uitvoeringsbesluit


D. Lacune

Artikel 4 van het Uitvoeringsbesluit schrijft niet voor hoe de voltooiingswaarborg moet

gerealiseerd worden bij het in gebreke blijven van de verkoper of de aannemer. Wie zal

bijvoorbeeld de nieuwe aannemer aanduiden: de koper/opdrachtgever of de kredietinstelling?

Moeten de nieuwe aannemers een nieuwe zekerheidsstelling geven voor het geval ook de

tweede aannemer failliet zou gaan?605

De te volgen procedure kan dus best ingelast worden in

de overeenkomst.606

1.3.4. Voorrecht op de waarborg

Artikel 12, derde lid WB bepaalt dat de koper een voorrecht heeft op de voltooiingswaarborg

dat onmiddellijk rang neemt na het voorrecht van artikel 27, 5° van de hypotheekwet. Deze

bepaling moet echter een vergissing van de wetgever zijn, aangezien artikel 27 handelt over

de onroerende voorrechten en de voltooiingswaarborg uiteraard roerend van aard is.607

2. Knelpunten

2.1. Achterpoorten om te volstaan met de 5%-waarborg

Niet-erkende aannemers proberen de strenge vereiste van de 100%-waarborg vaak te

omzeilen. Er werden reeds een aantal mogelijkheden vermeld om buiten het

toepassingsgebied van de Wet te blijven. Is dat niet mogelijk, dan worden er vaak constructies

tussen een erkende en niet-erkende aannemer opgezet om toch in aanmerking te komen voor

de 5%-waarborg. Eén daarvan is de tijdelijke vereniging.608

De vraag is of deze truc aanvaard

wordt. De rechtsleer is alleszins verdeeld.

Wanneer er een tijdelijke vereniging is tussen twee of meer erkende aannemers of twee of

meer niet-erkende aannemers stelt er zich geen probleem. In het eerste geval zal de 5%-

waarborg volstaan, in het tweede geval zal een waarborg ten belope van 100% moeten

605

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 38: “Deze aannemer moet geen

voltooiingswaarborg stellen, omdat zijn mogelijk falen nog gedekt is door de oorspronkelijke waarborg.” 606



T.Not. 1973, 202. 607



Voor een andere constructie: H. UYTTERSPROT, “De wet Breyne: zekerheidsstelling en achterpoorten: nadelen

en risico‟s”, TVV 2006, 789-791.


verstrekt worden.609

Maar welke waarborg moet verstrekt worden in geval van een tijdelijke

vennootschap tussen een erkende aannemer en een niet-erkende aannemer? Moet slechts

eenmaal de 5%-waarborg gestort worden of moet elke aannemer individueel aan de hem

opgelegde waarborg voldoen?

De tijdelijke vereniging heeft geen rechtspersoonlijkheid en zou dus strikt juridisch geen

erkenning als aannemer kunnen bekomen.610

Alle partijen moeten dus afzonderlijk voldoen

aan de wettelijke waarborg.611

Maar artikel 11 van de Wet van 20 maart 1991 bepaalt dat tijdelijke verenigingen van

aannemers toch tot de uitvoering van werken - waarvoor normalerwijze erkenning vereist is -

worden toegelaten voor zover één van de deelgenoten over de vereiste erkenning beschikt en

de overige deelgenoten beantwoorden aan een aantal voorwaarden bepaald in artikel 4 van die

wet.612

Dit artikel vormt als het ware een uitzondering op het principe dat de tijdelijke

vereniging niet als één rechtspersoon kan gezien worden.613

Als de vereniging als een geheel

kan aanzien worden, dan strekt de erkenning van één van de leden zich uit tot gans de

groep.614

De kern van de discussie is dus of artikel 11 van de Wet van 20 maart 1991 enkel van

toepassing is in een zeer specifieke context, met name de openbare werken dan wel ook kan

toegepast worden in het kader van de Wet Breyne, private toestanden.

De progressieve stelling615

meent dat de verwijzing in de Wet Breyne naar de Wet van 20

maart 1991 zich tevens uitstrekt naar gemeld artikel 11. In geval van een tijdelijke vereniging

tussen een erkende en een niet-erkende aannemer volstaat het dus volgens deze visie dat het

erkende lid de 5%-waarborg stelt. De andere niet-erkende aannemers moeten geen

voltooiings- of terugbetalingswaarborg meer stellen. Bovendien - naast bovenstaand

609


I. GERLO, “De tijdelijke vereniging en waarborgregeling in de wet Breyne”, T.Not. 2002, afl. 6, 50. 611



Deze voorwaarden hebben betrekking op de nationaliteit, de inschrijving in het handelsregister, de

eerbaarheid en de naleving van sociale en fiscale verplichtingen. 613


D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 36. 615

M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 104-106 en E. WYMEERSCH, F.

NICHELS, en D. BLOMMAERT, “De garantieregeling in de wet Breyne”, RW 1994-1995, 182-183.


tekstargument - halen deze auteurs aan dat de consument voldoende beschermd is door het

hoofdelijk en onbeperkt verhaal tegen de erkende aannemer.616

Het doet er niet toe dat naast

deze, één of meer niet-erkende aannemers circuleren. Dit verruimt juist het verhaalrecht van

de consument.

WEYTS gaat niet helemaal akkoord met dit laatste argument. Er mag echter niet vergeten

worden dat het risico voor de koper of opdrachtgever groter wordt indien een niet-solvabele,

niet-erkende aannemer tot de tijdelijke vereniging toetreedt.617

Hij sluit zich dan ook aan bij

de restrictieve strekking.618

Deze auteurs menen dat de verwijzing in de Wet Breyne naar de Wet van 20 maart 1991 zich

beperkt tot de noties „erkende aannemer‟ en „niet-erkende aannemer‟ en zich niet uitstrekt

naar de andere bepalingen van de wet, waaronder artikel 11. Er zal dus in hoofde van ieder

van de leden van de vereniging individueel moeten worden nagegaan of zij al dan niet erkend

zijn. De erkende leden moeten een 5%-waarborg storten, de andere een 100%-waarborg. Om

deze stelling te verdedigen, roepen de aanhangers ervan het risico op misbruik in: de niet-

erkende aannemer zou gemakkelijk aan de Wet kunnen ontsnappen door een tijdelijke

vereniging te sluiten met een erkende aannemer. PATART relativeert dit misbruik: een erkende

aannemer zal niet geneigd zijn om een tijdelijke vereniging aan te gaan met insolvabele

aannemers, aangezien er een onbeperkte hoofdelijke aansprakelijkheid is.619

Uiteraard sluiten de Verzekeringen van het Notariaat zich aan bij deze laatste strekking, die

het meest veilig is. Zij delen mee dat “schadegevallen veroorzaakt doordat in een tijdelijke

vereniging slechts één van de leden voldoet aan de voorwaarden, niet meer gedekt

worden.”620

De notaris heeft dus geen keuze en mag zich niet tevreden stellen met enkel de

5%-waarborg in hoofde van het erkende lid. Doet hij dit wel, dan handelt hij in strijd met de

616

Artikel 53 Wetboek Vennootschappen 617

L. WEYTS, “De tijdelijke vereniging in de wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T.Not. 1996, 4. 618

Andere aanhangers van deze strekking: J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne”, in L. WEYTS en A. VERBEKE,

Répertoire notarial deel VII , Brussel, Larcier, nr. 124 ; D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi

Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 38; B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig

verschil”, Notarius 1994, afl. 2, 38. 619


Mededeling van de Verzekeringen van het Notariaat, Notarius Actueel 1998, nr. 18, 212.


wet.621

Bovendien zou de verantwoordelijkheid van de notaris erg groot zijn wanneer er

slechts een 5%-waarborg is gesteld en de rechtbank zich aansluit bij de restrictieve strekking.

De notaris zal dan immers gehouden zijn tot een schadevergoeding gelijk aan het verschil

tussen de 100%-waarborg en de 5%-waarborg.622

2.2. Onrechtvaardigheden in de waarborgregeling

De huidige waarborgregeling is sterk gericht op een voorkeursbehandeling van erkende

aannemers, a fortiori wanneer het gaat om appartementsgebouwen. Waar de niet-erkende

aannemer de integrale voltooiing van het privatieve kavel inclusief de gemene delen moet

waarborgen, dient de erkende aannemer slechts een waarborg van 5% van de prijs van het

individuele appartement te storten.623

Het verschil in behandeling tussen erkende en niet-erkende aannemers wordt vandaag de dag

sterk bekritiseerd. In 1971 werd het onderscheid gerechtvaardigd op basis van het feit dat de

erkenning op zich een belangrijke waarborg bood van solvabiliteit en voldoende beroepsernst.

Maar de laatste jaren komt meer en meer het besef dat het een illusie is om te geloven dat de

erkenning de koper of opdrachtgever dekt tegen het risico van insolvabiliteit. Het is niet

omdat een erkende aannemer in het verleden werken tot een goed einde heeft gebracht, dat zij

dit ook zullen doen in de toekomst.624

Dit is ook gebleken in de praktijk waar zich een aantal

gevallen van faillissement van een erkende aannemer hebben voorgedaan.

PATART vraagt zich zelfs af of het verschil in behandeling de toets met het gelijkheidsbeginsel

zou doorstaan. Zelfs wanneer het onderscheid objectief en redelijk zou zijn, meent hij dat de

concurrentievervalsing die het onderscheid met zich meebrengt disproportioneel is aan het

doel.625

Naast de “discriminatoire” voorkeursbehandeling van erkende aannemers, wordt de

consument ondermaats beschermd wanneer hij contracteert met een erkend aannemer, a

621

Artikel 18 van het reglement van 9 maart 2003 van de Nationale kamer van notarissen voor de organisatie van

de notariële boekhouding, BS 1 april 2003: dit artikel legt de verplichting op aan de notaris om zijn

aansprakelijkheid te verzekeren. 622

L. WEYTS, “De tijdelijke vereniging in de Wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T.Not. 1996, 5. 623


E. DEVROEY, “De voltooiingswaarborg in de praktijk”, T.Not.1978, 135. 625

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 50.


fortiori wanneer het gaat om appartementsgebouwen. De 5%-waarborg zal in vele gevallen

ontoereikend zijn, zeker wanneer de waarborg wordt ingeroepen voor de gedeeltelijke niet-

uitvoering. De meerprijs en de opgelopen vertraging kunnen dan onmogelijk opgevangen

worden door dergelijke ridicule waarborg.626

Het gaat hier eerder om een symbolische, dan

wel een daadwerkelijke zekerheid!

2.3. Afwezigheid van een “kwaliteitswaarborg”

De voltooiingswaarborg geldt alleen als de bouw stilligt, omdat de aannemer de uitvoering

niet meer kan voorfinancieren. Zij dekt niet de gebrekkige kwaliteit van de uitvoering. De

terugbetalingswaarborg kan enkel ingeroepen worden wanneer de consument de ontbinding

vraagt wegens niet-voltooiing van de woning. De 5%-waarborg dekt een drietal

tekortkomingen, met name de vertraging in de uitvoering, de volledige en de gedeeltelijke

niet-uitvoering. Hierbij is er discussie of de gedeeltelijke niet-uitvoering ook de gebrekkige

afwerking impliceert. De Wet Breyne schenkt dus weinig of zelfs geen - wanneer men van

mening is dat onder gedeeltelijke niet-uitvoering niet de kwaliteit van de woning kan worden

begrepen627

- aandacht aan het geval waarin de aannemer de kwaliteitsgebreken aan een

woning niet wil of kan herstellen.628

3. Wetsvoorstel

3.1. Wetgevend initiatief noodzakelijk

De constructies die opgezet worden tussen erkende en niet-erkende aannemers, waaronder de

tijdelijke vereniging, zijn hoofdzakelijk geïnspireerd door het niet gerechtvaardigde verschil

in zekerheidsstelling tussen beide soorten aannemers. Deze constructies kan men

eenvoudigweg ontmoedigen door de oorzaak weg te nemen, met andere woorden: het

voorkeursstatuut van erkende aannemers dient afgeschaft te worden.

626


Zelfs al is men een aanhanger van de strekking dat er in geval van kwaliteitsgebreken een beroep kan gedaan

worden op de 5%-waarborg, dan nog is de consument niet beschermd wanneer de woning ná de definitieve

oplevering gebreken blijkt te vertonen. Dit blijkt uit de wijze van vrijmaking van de 5%- waarborg. (M.

DEVROEY, “De draagwijdte van de zekerheid der erkende aannemers in de wet koop op plan”, T. Aann. 1990,

200 en M. DIERIKX, “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht

2007-2008, Brugge, Die Keure, 2008, 94-95.) 628


2008, Brugge, Die Keure, 2008, 94-95.


Daarnaast dient de consument beschermd te worden wanneer de aannemer de

kwaliteitsgebreken aan een woning niet kan of wil herstellen.

Hieronder volgen een tweetal wetsvoorstellen en een vraag met voorstel. Deze voorstellen

trachten de waarborgregeling te verbeteren.

3.2. Wetsvoorstel met betrekking tot de Vennootschap voor bouwpromotie

De indieners van het wetsvoorstel achten de huidige waarborgregeling discriminatoir en

marktverstorend. Zij stellen voor de huidige regeling dermate aan te passen dat ook de

bouwpromotoren van de 5 % waarborgregeling kunnen genieten zonder erkend te zijn, maar

mits te voldoen aan specifieke voorwaarden. Als belangrijkste voorwaarden kunnen de

verplichte neerlegging van de jaarrekening, een minimum eigen vermogen van 20% ten

opzichte van het balanstotaal en een minimum solvabiliteitsgraad van 20% meegegeven

worden. Een bedrijfsrevisor dient na te gaan of aan voormelde voorwaarden voldaan is.629

Dit wetsvoorstel laat het bestaande onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers

ongemoeid. Meer nog, met dit wetvoorstel zou men een stap achteruit gaan: er wordt nog een

grotere groep tot de beperkte waarborg toegelaten. Het is naar mijn mening dan ook een

goede zaak dat dit wetvoorstel reeds is vervallen.

3.3. Wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw

Dit wetsvoorstel - reeds vervallen - is hoger meermaals aan bod gekomen. Het beoogt een

grootschalige hervorming van de Woningbouwwet waarbij alle partijen bij de overeenkomst,

en in het bijzonder de kandidaat-verkrijger of kandidaat-opdrachtgever, ten volle worden

beschermd. De indieners van het wetsvoorstel wensen onder andere een uniforme en

performante waarborgregeling.630

Het voorstel van de KBFN voorziet in een veralgemeende forfaitaire voltooiingswaarborg.

Alle aannemers dienen de voltooiing van het gebouw te waarborgen voor een forfaitair bedrag

van 130% van de prijs van het gebouw (in plaats van een ongelimiteerde waarborg). Naarmate

629

Wetsvoorstel van 28 september 2001 tot wijziging van de wetgeving tot regeling van de woningbouw en de

verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 2000-01, nr. 1425/001. 630

Wetsvoorstel van 27 februari 2007 tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer

2006-07, nr. 2942/001, 10.


de werken vorderen, wordt de waarborg beetje bij beetje vrijgegeven op basis van een attest

ondertekend door een raadgevend architect. Op die manier wordt er ook rekening gehouden

met de financiële belangen van de aannemer.631

In de huidige Woningbouwwet moet de aannemer voor elke individueel appartement een

afzonderlijke waarborg storten. Het KBFN is echter voorstander van een collectieve waarborg:

“Het te waarborgen bedrag wordt forfaitair vastgesteld op 130% van de prijs van het gebouw,

en ingeval het gaat om een appartement, van heel het gebouw waarvan het appartement deel

uitmaakt waarin begrepen alle privatieve kavels”632

Bouwunie wijst op de nefaste gevolgen van de 130%-waarborg, zowel voor de consument als

voor de aannemer. Zij vindt de voorgestelde drempel van 130% veel te hoog en vreest dat de

aannemer de prijs van de hogere waarborg zal doorrekenen naar de consument, hetgeen

bouwen nog duurder zal maken. Bouwunie vindt de 130%-waarborg zeker te hoog wanneer

het om een appartement gaat. In dat geval moet de aannemer 130% van de waarde van het

appartementsgebouw in zijn geheel storten. Zij pleit daarom voor een waarborg die wordt

berekend op de prijs van het individuele appartement vermeerderd met de waarde van de

gemene delen. Deze methode wordt vandaag de dag reeds door de rechtsleer en rechtspraak

gehanteerd - de voltooiingswaarborg garandeert zowel de voltooiing van het betrokken

privatieve kavel als de gemene delen - maar ligt nog niet vervat in de Wet. Tenslotte

bekritiseert Bouwunie het gebrek aan onafhankelijkheid tussen de aannemer en de bank: wie

nog een bankwaarborg krijgt, kan blijven bestaan; wie geen bankwaarborg krijgt, mag zijn

bouwbedrijf stopzetten. 633

Volgens DIERIKX zijn de wijzigingen in het wetvoorstel voorzien een stap in de goede richting.

Het brengt een einde aan het discriminatoire onderscheid tussen de erkende en de niet-erkende

aannemer enerzijds en aan de ondermaatse bescherming van de consument anderzijds. Maar

zij betreurt dat het wetsvoorstel niets zegt over de bescherming van de consument wanneer de

631


2008, Brugge, Die Keure, 2008, 96. 632

Artikel 12 van het Wetsvoorstel van 27 februari 2007 tot bescherming van de consument in de woningbouw,

Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 17. 633

BOUWUNIE, “Voorstel wijziging Woningbouwwet – Waarborg optrekken tot 130% schaadt aannemer en

consument”, www.bouwunie.be, geconsulteerd op 12 maart 2011.

http://www.bouwunie.be/


aannemer kwaliteitsgebreken aan een opgeleverde woning niet kan of wil herstellen. Er wordt

enkel gesproken over het waarborgen van de voltooiing van het gebouw.634

3.4. Voorstel van Sabine De Bethune 635

Er wordt eindelijk gewezen op het probleem dat wanneer er bij de voorlopige oplevering nog

diverse gebreken worden vastgesteld, de consument geen efficiënt drukmiddel voor handen

heeft om de afwerking volgens het proces-verbaal af te dwingen. De voltooiingswaarborg

wordt immers volledig vrijgegeven op het moment van de voorlopige oplevering, aangezien

zij enkel de voltooiing waarborgt en niet de gebrekkige uitvoering.

CD&V stelt voor om de garantie voor de bouwheer te splitsen in een uitvoeringsgarantie en

een voltooiingsgarantie. De uitvoeringsgarantie kan men dan aanspreken wanneer de

gebreken, vastgesteld op het ogenblik van de voorlopige oplevering, door de aannemer niet

worden hersteld. De waarborg zou dan maar vrijgegeven worden op het ogenblik van de

definitieve oplevering in plaats van op het ogenblik van de voorlopige oplevering.

In het voorstel wordt gewerkt met een gemengd systeem. De aannemer moet tot op het

ogenblik van de voorlopige oplevering voorzien in een terugbetalingswaarborg; voor wat

betreft de periode tussen de voorlopige en definitieve oplevering dient hij een

voltooiingswaarborg te stellen. Op die manier worden de kosten van de waarborg gedrukt.636

XI De sancties

Met het hoofdstuk „de sancties‟ zijn we aan de laatste artikelen van de Wet Breyne gekomen.

We onderscheiden de burgerrechtelijke sancties en de strafsancties.

634


2008, Brugge, Die Keure, 2008, 96-98. 635

Vraag om uitleg van mevrouw Sabine de Bethune aan minister van Justitie d.d. 15 december 2009, Parl.St.

Senaat, nr. 4-6342. 636

Zie ook: M. BOES, “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met

de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde

woningen”, T.Not. 1973, 202 en M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 137

en S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 67.

http://www.senate.be/www/?MIval=/showSenator&ID=3943&LANG=nl


1. De burgerrechtelijke sancties

1.1. Nietigheid

1.1.1. Analyse

Artikel 13 WB voorziet in twee verschillende sancties. Een aantal bepalingen worden

beschermd doordat afwijkende clausules “voor niet geschreven” worden gehouden. Voor

andere overtredingen bestaat de keuze tussen de nietigheid van het strijdige beding of van de

ganse overeenkomst.

De clausules die voor niet geschreven worden gehouden, zijn deze die in strijd zijn met de

artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 WB of met artikel 1§1, tweede lid en artikel 1, §2-4 van het

Uitvoeringsbesluit.

De niet nakoming van de informatieverplichtingen637

, van de waarborgverplichting638

of van

artikel 2 tot 4 van het Uitvoeringsbesluit, heeft de nietigheid van de overeenkomst of van de

het met de Wet strijdige beding tot gevolg.

In artikel 13, derde lid WB wordt gestipuleerd dat de nietigheid in geval van miskenning van

artikel 7 en 12 WB van relatieve aard is: enkel de partij die de Wet Breyne beoogt te

beschermen - zijnde de koper of opdrachtgever - kan de nietigheid inroepen. Niettegenstaande

het feit dat de wetgever in het eerste lid en het tweede lid van artikel 13 WB een verschillende

terminologie gebruikt - „voor niet geschreven gehouden‟ respectievelijk „de nietigheid‟ -

wordt aangenomen dat het in beide gevallen gaat om een relatieve nietigheid. Een absolute

nietigheid zou het doel van de wetgever voorbijschieten. Met de nietigheid is de koper of

opdrachtgever immers niet altijd gediend. Waar het om gaat, is dat hij in het bezit komt van

zijn huis of appartement.639

Bovendien is de Wet Breyne louter van dwingend recht. Slechts

één bepaling van de Wet is van openbare orde, met name artikel 10 WB.640

637

Artikel 7 WB 638

Artikel 12 WB 639



T.Not. 1973, 196. 640

S. DEVOS, “De wet Breyne” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 12, Brugge, Die Keure, 2008, 111.


Aangezien de Wet Breyne geen termijn bepaalt waarbinnen de sanctie van het eerste lid van

artikel 13 WB uiterlijk dient ingeroepen te worden, moet men ervan uitgaan dat de

koper/opdrachtgever zich hierop kan beroepen zolang de overeenkomst niet definitief is

beëindigd. Een overeenkomst kan als definitief beëindigd worden beschouwd als de

definitieve oplevering en de volledige betaling van de prijs zijn gebeurd.641

De

nietigheidsvordering van artikel 13, tweede lid WB daarentegen is wel beperkt in de tijd. De

ene of de andere nietigheid kan maar worden aangevoerd tot op het ogenblik van het verlijden

van de authentieke akte of, indien het een aannemingovereenkomst betreft, tot aan de

voorlopige oplevering.642

De beperking van het vorderingsrecht in de tijd is logisch. Wanneer

er een notariële akte is, dan heeft de notaris reeds controle uitgeoefend op naleving van artikel

7 en 12 WB.643

Is het gebouw voorlopig opgeleverd dan is de sanctionering van de

afwezigheid van een voltooiingswaarborg of van onvoldoende informatie zinloos geworden.

Het gebouw is immers reeds volledig afgewerkt.644

De nietigheid voorzien in artikel 13, eerste lid WB is beperkt tot het strijdig beding. De

overeenkomst blijft voor het overige bestaan. Bij de in artikel 13, tweede lid WB uitgewerkte

nietigheid daarentegen heeft de koper/opdrachtgever volstrekt de keuze tussen het vorderen

van de nietigheid van het beding dan wel van de gehele overeenkomst. Eén enkele door

artikel 13, tweede lid WB met nietigheid gesanctioneerde tekortkoming aan de bepalingen van

de Wet Breyne volstaat om de nietigheid van de gehele overeenkomst met zich mee te

brengen. De koper/opdrachtgever dient zelfs niet te bewijzen dat de niet-conforme clausule

voor hem van doorslaggevend belang was om de overeenkomst te sluiten noch dat hij nadeel

heeft geleden van de overtreding.645

Het vorderen van de nietigheid van de ganse

overeenkomst voor een kleine overtreding van artikel 7 WB kan geen rechtsmisbruik

uitmaken, aangezien de Wet de consument deze optie uitdrukkelijk toekent.646

641


Artikel 13, derde lid WB 643

Artikel 13, vierde lid WB 644

D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne” Rec.gén.enr.not. 2001, nr. 54-55. 645

Gent 14 mei 1982, RW 1984-85, 1851 en Rb. Brugge 28 februari 1991, T.Not. 1991, 181. 646

Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo. 2001, afl. 6, 13.


Bepaalde rechtsleer647

en rechtspraak648

houdt echter voor dat in geval van afwezigheid van

de verplichte vermeldingen of de waarborgregeling in de overeenkomst, uit de aard van de

wetsovertreding, enkel de nietigverklaring van de gehele overeenkomst gevorderd kan worden.

De koper of de opdrachtgever heeft volgens hen alleen maar de keuze tussen het inroepen van

de nietigheid van de clausule of van de gehele overeenkomst wanneer de overeenkomst een

ongeoorloofd beding bevat, bijvoorbeeld indien de regeling van de oplevering niet conform de

Wet is, en niet wanneer er sprake is van een leemte in de overeenkomst.

1.1.2. Knelpunten

A. Nietigheid bij gesplitste overeenkomsten

Indien de overeenkomst inzake de verkoop van de grond en de aannemingsovereenkomst

(twee instrumenta) één geheel (één negotium) uitmaken, heeft de nietigverklaring van de niet-

conforme aannemingsovereenkomst dan ook de nietigheid van de verkoop van de grond tot

gevolg? De Rechtbank van Eerste aanleg te Brussel neemt aan dat er een onlosmakelijke band

bestaat tussen de verkoop van de grond en de aanneming van het huis en vernietigt bijgevolg

beide overeenkomsten.649

Het Hof van Beroep te Brussel hervormt deze beslissing en

verklaart enkel de aannemingsovereenkomst nietig.650

Het is dus mogelijk de nietigheidssanctie op de aannemingsovereenkomst toe te passen

zonder daarom tevens het verkoopcontract te moeten aanvechten. Tegenover deze beslissing

staat een economisch argument: de prijs van het terrein is vaak laag vastgesteld om de cliënt

te lokken en daarna wordt een hogere prijs vastgesteld voor het bouwcontract. Wanneer de

cliënt de mogelijkheid wordt geboden om enkel de nietigheid van het aannemingscontract te

vorderen, wordt deze onevenredig bevoordeeld.651

647


Larcier, 163; A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 136-137 en M.

DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstructieve publicaties, 2008, 150. 648

Rb. Gent 23 mei 2001, RW 2005-06, 394 en Antwerpen 14 juni 2000, T.Not. 2002, 25. Contra: Rb. Namen 6

december 1982, RRD 1983, 209, noot J.-M. CHANDELLE. 649

Rb. Brussel 17 oktober 1996, T.Aann. 2000, 244: In casu bevatten de overeenkomsten niet alle vermeldingen

voorgeschreven door artikel 7 WB. 650

Brussel 9 december 1997, T.Aann. 2000, 244. 651

S. STIJN, B. TILLEMAN, W. GOOSSENS, B. KOHL, E. SWAENEPOEL en K. WILLEMS, “Overzicht van rechtspraak

bijzondere overeenkomsten koop en aanneming 1999-2006”, TPR 2008, afl. 14, nr. 400.


B. Quid na nietigverklaring?

Wanneer de overeenkomst nietig wordt verklaard, zijn de partijen - gelet op de terugwerkende

kracht van de nietigheid - tot wederzijdse teruggave verplicht. De verbintenissen tot teruggave

moeten in principe in natura worden uitgevoerd. Is dit onmogelijk, dan gebeurt de teruggave

bij wijze van equivalent. Dit zijn de regels van het verbintenissenrecht. Toegepast op de Wet

Breyne houdt dit in dat de verkoper/aannemer de ontvangen gelden moet terugstorten en dat

de reeds uitgevoerde werken moeten afgebroken worden. Wil de koper of opdrachtgever ze

echter behouden - hetgeen vaak het geval zal zijn -, dan zal deze een vergoeding moeten

betalen aan de verkoper of aannemer. Meestal worden de principes van de verrijking zonder

oorzaak gehanteerd.652

Aan de aannemer moet een vergoeding uitgekeerd worden die

overeenkomt met de waarde van de uitgevoerde en de door de cliënt behouden werken, met

als bovengrens de contractuele prijs.653

Er heerst discussie of de gederfde winst van de

aannemer dient afgetrokken te worden van de waarde van de uitgevoerde werken. Strikt

gezien maakt gederfde winst geen verarming voor de aannemer uit, maar bepaalde

rechtspraak houdt er toch rekening mee.654

Wanneer de bouwwerken niet nuttig zijn voor de

cliënt, dan moet ze de aannemer niets terugbetalen.655

Wordt de ganse overeenkomst vernietigd, dan heeft ook het schadebeding opgenomen in de

nietige overeenkomst, geen uitwerking meer. De aannemer kan dus geen aanspraak maken op

enige vergoeding.656

C. Notaris en verzaken aan de nietigheid

Een belangrijk probleem vormt de vraag of de nietigheid die het gevolg is van een inbreuk op

artikel 7 en 12 WB door de koper/opdrachtgever kan worden bevestigd. Kan de koper of

opdrachtgever op geldige wijze afstand doen van zijn recht om de nietigheid, met betrekking

tot deze artikels, in te roepen? Hoewel het gaat om een relatieve nietigheid - die in principe

kan worden bevestigd door de beschermde partij, met name de koper of opdrachtgever - rijst

hierover heel wat discussie.

652

Gent 14 mei 1982, RW 1984-85, 1851 en Kh. Nijvel 1 juni 1978, T.Aann. 1983, 301. 653

Brussel 23 november 1976, T.Aann. 1979, 243, noot Ch. LEONARD. 654

Kh. Nijvel 1 juni 1978, T.Aann. 1983, 301. 655

Brussel 18 september 1980, T.Aann.1983, 155. 656

Antwerpen 14 juni 2000, T.Not. 2002, 25.


Het Hof van Beroep te Brussel stelt dat de koper niet kan verzaken aan het inroepen van de

nietigheid vooraleer de koper of opdrachtgever, naargelang het geval, de notariële akte heeft

getekend of de voorlopige oplevering heeft toegestaan.657

De rechtbank van Gent sluit zich

hierbij aan en verdedigt de stelling dat de koper-op-plan de nietigheid niet kan bekrachtigen

bij overeenkomst gesloten buiten notariële tussenkomst, zijnde een onderhandse

overeenkomst of onderhandse eenzijdige verklaring van de koper.658

De volgende vraag die dan rijst is of de koper of opdrachtgever afstand kan doen van de

nietigheid in een notariële akte?

Vóór de wetswijziging in 1993 konden grosso modo twee standpunten onderscheiden worden.

Allereerst was er het standpunt dat voornamelijk verdedigd werd door CHANDELLE: de notaris

moet de authentieke akte weigeren te verlijden indien niet voldaan is aan de vereisten van de

artikelen 7 en 12 WB. In reactie hierop verdedigden de meerheid in de rechtsleer dat de

notaris wel degelijk zijn medewerking mocht verlenen aan een akte waarin de koper of

opdrachtgever geen gebruik maakte van zijn recht om de nietigheid wegens schending van

artikel 7 en/of 12 WB in te roepen, voor zover de notaris hem attent had gemaakt op dit recht

en op het risico dat hij zou lopen wanneer hij de wettelijke bescherming liet varen.659

Sinds de toevoeging van een vierde lid aan artikel 13 WB in 1993 doet het omgekeerde zich

voor. De meerderheid660

neemt nu aan dat de koper niet meer kan verzaken aan de

mogelijkheid om de nietigheid in te roepen voor wat betreft de miskenning van artikel 7 en 12

WB.661

In de notariële verkoopakte moet immers vermeld worden dat alle voorschriften van

artikel 7 en 12 WB werden nageleefd.662

De notaris moet bijgevolg weigeren de akte te

verlijden indien aan één van beide wetsvoorschriften in de onderhandse koopovereenkomst

657

Brussel 19 november 1976, T.Aann. 1979, 243, noot Ch. LEONARD. 658

Rb. Gent 23 mei 2001, RW 2005-06, 394 : In casu wenste de koper af te zien van de aankoop en verklaarde zij

bij aangetekende brief dat zij geen vordering meer had jegens de verkoper. De rechtbank oordeelde dat dit geen

bekrachtiging inhield van de nietigheid waarmee de onderhandse overeenkomst was aangetast. De nietigheid van

onderhandse overeenkomst wegens miskenning van artikel 7 WB kon nog steeds gevorderd worden. 659


Niet iedereen is het daar mee eens: J. DEMBLON, “Renonciation à la nullité résultant du défaut de garantie

d‟achèvement”, in X., La réforme de la loi Breyne, Patrimoine XVI, Brussel, Bruylant, 1994, 83. 661

Bv: Antwerpen 14 juni 2000, T.Not. 2002, 25: “De nietigheid van artikel 13 is geen relatieve nietigheid in de

zin dat partijen er afstand van zouden kunnen doen.” 662

Artikel 13, vierde lid WB


niet is voldaan. Dit is in de loop van de parlementaire voorbereidingen meermaals

uitdrukkelijk zo gesteld.663

PATART vertrekt vanuit deze meerderheidsopvatting, maar nuanceert ze. Hij meent dat

wanneer er een potentieel onevenwicht is tussen de partijen, dat de nietigheid van de

onderhandse overeenkomst rechtvaardigt, de notaris toch de authentieke akte kan opmaken

wanneer op dat ogenblik het onevenwicht - en dus de nietigheidsgrond - is verdwenen.664

Hij

geeft een voorbeeld waardoor veel duidelijk wordt. Wanneer een aannemer een borgstelling

verstrekt, dan moet hij binnen de dertig dagen na de ondertekening van de onderhandse

overeenkomst een bewijs van zekerheidsstelling voorleggen aan de koper. Dit principe wordt

voorgeschreven door artikel 3 van het Uitvoeringsbesluit dat gesanctioneerd wordt met

nietigheid ex artikel 13, tweede lid WB. Wanneer nu de aannemer dit bewijs slechts voorlegt

na het verstrijken van die dertig dagen, dan is de onderhandse overeenkomst behept met een

nietigheidsgrond. Toch mag de notaris de authentieke akte verlijden van zodra de aanemer het

bewijs heeft voorgelegd. Er is immers niet langer sprake van een onevenwicht tussen de

partijen. Het ondertekenen van de authentieke akte impliceert dat de koper afstand heeft

gedaan van het inroepen van de nietigheden die de onderhandse overeenkomst bevatte.665

Volgens PATART moet de notaris dus de partijen ertoe aanzetten om de nietigheid te

regulariseren zodat de notariële akte kan opgemaakt worden.666

MAES sluit zich daar volledig

bij aan: “Zo kan de notaris de partijen verzoeken om zich nauwkeurige plannen of

gedetailleerde bestekken te laten voorleggen. Daarnaast kan hij de partijen aanzetten een

overeenkomst te treffen over de aanvangsdatum van de werken en de wijze waarop de

oplevering zal geschieden.”667

Indien de notaris toch de notariële verkoopakte verlijdt ondanks de afwezigheid van de

voorgeschreven waarborg of ondanks het ontbreken van één van de verplichte vermeldingen,

dan zal de koper de nietigheid niet meer kunnen inroepen. Bij een verkoopovereenkomst moet

de koper immers de nietigheid inroepen vóór het verlijden van de authentieke akte. Wel zal de

koper de notaris die de op hem rustende controleopdracht onzorgvuldig heeft uitgeoefend,

663


bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-1992, nr. 22/2, 6 en nr. 22/5. 664




S. MAES, “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 72, nr. 128.


kunnen aansprakelijk stellen voor de daardoor veroorzaakte schade.668

De koper zal dus drie

zaken moeten kunnen bewijzen opdat de notaris aansprakelijk is: fout, schade en causaal

verband tussen beiden. Als bijvoorbeeld het bouwavontuur slecht afloopt, waardoor de koper

schade lijdt, en er is geen voltooiingswaarborg gesteld, hetgeen een fout uitmaakt, dan zal de

notaris zelf moeten instaan voor de voltooiing van het bouwwerk.669

Zo veroordeelde de

rechtbank van Tongeren een notaris tot het stellen van een waarborg van 500.000 euro omdat

hij de voorschriften van de Wet Breyne inzake de waarborgverplichting had miskend.670

Wanneer de partijen echter een onderhandse aannemingsovereenkomst sluiten, dan is er geen

notariële controle op de naleving van de waarborgverplichting en de informatieverplichtingen.

Maar niet alleen de notaris heeft een controleopdracht, ook in hoofde van andere betrokken

professionele actoren legt de rechtspraak strenge informatie-, raadgevings- en

opzoekingsverplichtingen op. Zo moet een architect erop toezien dat het aannemingscontract

tot stand komt met inachtneming van de Woningbouwwet en moet hij zijn cliënten op de

hoogte brengen van de nietigheden waarmee die overeenkomst is aangetast.671

De rechtbank

van Dendermonde672

en het Hof van Beroep te Gent673

oordelen in eerste aanleg

respectievelijk in hoger beroep dat derden er mogen op vertrouwen dat erkende makelaars

geen overeenkomsten opmaken in strijd met de bepalingen van de Wet Breyne. Het Hof

oordeelt dat “als professioneel de vastgoedmakelaar die de onderhandse akte opstelt,

verantwoordelijk is voor de juridische draagwijdte van deze overeenkomst”. De

vastgoedmakelaar behoort dus onder andere de in de Wet Breyne neergelegde

waarborgverplichting te controleren en begaat een fout door zulks niet te doen.674

D. Wetsontduiking

In een arrest van 9 maart 1990 probeerde een bouwpromotor te ontsnappen aan de nietigheid

van een woningbouwovereenkomst - onderworpen aan de Wet Breyne, maar niet conform met

de Wet - door een tweede overeenkomst te sluiten die wel conform was met de Wet. De

668

D. MEULEMANS, Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco, 2005, nr. 114. 669


Rb. Tongeren 7 september 2006, T.Not. 2007, 413. 671

Rb. Nijvel 27 juni 1994, JLMB 1995, 313. 672

Kh. Dendermonde 12 januari 1999, T.App. 2001, afl. 2, 15. 673

Gent 20 november 2000, T.App. 2001, afl. 2, 18. 674

R. TIMMERMANS, “Notarissen en vastgoedmakelaars in de houdgreep van de woningbouwwet”, T.App. 2001,

afl. 2, 6-8.


bouwpromotor liet echter uitschijnen dat deze tweede overeenkomst slechts een aantal

wijzigingen aanbracht aan de eerste overeenkomst. Het Hof besloot dat, bij gebrek aan

wilsovereenstemming om een nieuwe woningbouwovereenkomst te sluiten, het niet gaat om

een nieuwe overeenkomst los van de eerste. Het gaat hier om één en dezelfde overeenkomst

die in zijn geheel nietig kan verklaard worden.675

1.2. Schadevergoeding

Naast nietigheid kan de koper mogelijks volgens de gemeenrechtelijke regels

schadevergoeding vorderen wegens precontractuele fouten van de personen die aansprakelijk

zijn voor de nietige overeenkomst, op de eerste plaats de wederpartij. Er zijn talrijke

voorbeelden.676

Zo kent de rechtbank te Antwerpen de koper een som van 2.500 euro toe

omdat de aannemer hem een nietig contract heeft laten ondertekenen en dit met de bedoeling

de Wet Breyne te ontduiken.677

De vergoeding dekt de vertraging in oprichting van het

gebouw, de eruit voortkomende prijsverhoging en de morele schade.

2. De strafsanctie

Hij die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 WB overtreedt door

betalingen te eisen of te aanvaarden, wordt gestraft met gevangenisstraf van acht dagen tot

een maand en met geldboete van 26 EUR tot 200 EUR of met één van die straffen alleen.678

Wat is nu het lot van betalingen - die binnen de maximumgrenzen van artikel 10 WB blijven -

na het sluiten van een overeenkomst die de voorwaarden ex artikel 7 WB schendt? Kunnen

dergelijke betalingen strafrechtelijk gesanctioneerd worden?679

In zijn vonnis neemt de correctionele rechtbank te Brussel aan dat de strafbepalingen voorzien

door artikel 14 WB niet kunnen worden opgelegd aangezien er geen overtreding van artikel

10 WB kan vastgesteld worden. De omstreden betaling had immers plaats op grond van een

overeenkomst waarvan de nietigheid op dat ogenblik nog niet was uitgesproken en ondanks

675

Brussel 9 maart 1990, Rev.not.b. 1990, 613. 676

Rb. Brussel 14 januari 1991, RJI 1991, 251; Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-2003, 139 en


Rb. Antwerpen 5 juni 2003, RW 2005-2006, 1023. 678

Artikel 14 WB 679


1, 91-92.


haar gebreken beantwoorde de aangegane verbintenis aan artikel 1 WB. Er was dus geen

betaling gebeurd voordat de overeenkomst was aangegaan. De rechtbank wees er bovendien

op dat artikel 14 WB wegens de aard van strafbepaling op beperkende wijze toegepast moet

worden. Een overeenkomst die niet conform is aan artikel 7WB is dus enkel vatbaar voor

relatieve nietigheid.680

Het Hof van Beroep te Brussel hervormt deze beslissing en beantwoordt bovenstaande vraag

bevestigend. Het Hof oordeelt dat een overeenkomst niet beantwoordt aan de voorschriften

van artikel 1 WB wanneer zij niet conform is aan artikel 7 WB zodat er een overtreding is van

artikel 10 WB wanneer in dergelijk geval een voorschot betaald is.681

Bepaalde auteurs menen dat de door het Hof aangenomen stelling te ver gaat. Artikel 14 WB

verwijst immers enkel naar artikel 10 WB. De niet-correcte opstelling van de overeenkomsten

kan dus volgens hen enkel maar burgerrechtelijk gesanctioneerd worden en niet strafrechtelijk,

ook niet langs de omweg van artikel 10 WB.682

Zij menen dat ook het omgekeerde niet kan:

de koper kan de nietigheid van de overeenkomst niet vragen wanneer de bepalingen van de

overeenkomst enkel in strijd zijn met artikel 10 WB.683

Hoewel de beslissing in eerste aanleg en de beslissing in hoger beroep op het eerste zicht

volledig tegenstrijdig lijken, wijst men allebei op de autonomie van de strafrechtelijke

sancties tegenover de burgerrechtelijke sancties. De nietigheid van de overeenkomst

verhindert de toepassing van de strafbepaling niet. Anders gezegd: betalingen die niet

beantwoorden aan de voorschriften van artikel 10 WB kunnen strafrechtelijk gesanctioneerd

worden, ook al is de overeenkomst tegelijkertijd vatbaar voor nietigheid wegens miskenning

van een andere bepaling dan artikel 10 WB.684

680

Corr. Brussel 26 februari 1975, T. Aann. 1975, 317, noot K. VER BERNE. 681

Brussel 8 januari 1976, RW 1875-76, 2217, noot S. ORBIE. 682




Larcier, nr. 155.


XII Rechtsvergelijking

Om een globaler zicht te krijgen op de problematiek en om na te gaan of onze wetgeving

afdoende is dan wel vatbaar is voor verbetering, is het nuttig om de vigerende

Woningbouwwet eens te gaan vergelijken met de regeling van een ander land.

In Nederland is de bescherming van de consument in de woningbouw van recente datum. Pas

in 2003 werd er een aparte titel gewijd in het NBW. In andere Europese lidstaten is de

wetgever al veel vroeger tussengekomen. In Frankrijk bijvoorbeeld werd er al een wet

gestemd in 1967 die nadien herhaaldelijk gewijzigd is.

1. Nederland

Met ingang van 1 september 2003 is in Nederland een nieuwe wettelijke regeling voor de

aanneming van werk in werking getreden. Zij is neergelegd in Titel 12 van Boek 7 van het

Nederlands Burgerlijk Wetboek (NBW) en beslaat twee afdelingen. De eerste afdeling is

gewijd aan het aannemingscontract in het algemeen. De tweede afdeling behelst de

„Bijzondere bepalingen voor de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon

die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf‟.685

Deze laatste afdeling wordt

hieronder vergeleken met de Wet Breyne.

1.1. Toepassingsgebied686

De Wet Breyne is in tegenstelling tot afdeling 2 van titel 12 NBW niet alleen van toepassing

op aannemingsovereenkomsten voor een huis of een appartement, maar ook op

verkoopovereenkomsten voor een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement

evenals op alle overeenkomsten waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig

onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen. Bovendien sluit afdeling 2 van

titel 12 NBW onroerende goederen met gemengde bestemming uit van haar toepassingsgebied,

terwijl de Wet Breyne dit niet doet.

685

B. KOHL, “Le nouveau droit néerlandais de la construction. Tout d‟horizon (et source d‟inspiration ?)”,

T.Aann. 2008, afl. 2, 103. 686

Artikel 7:765 NBW


De Nederlandse regeling is slechts van toepassing indien de opdrachtgever een natuurlijke

persoon is. Zij is niet van toepassing op rechtspersonen. Dergelijke algemene beperking heeft

de Wet Breyne niet: zij is wel van toepassing op rechtspersonen, mits een aantal

uitzonderingen.687

De Belgische Wet Breyne heeft dus duidelijk een ruimer toepassingsgebied dan zijn

Nederlandse tegenhanger.688

1.2. Informatievoorziening

In Nederland dient een aannemingsovereenkomst gesloten met een consument schriftelijk te

worden aangegaan.689

Maar nergens uit afdeling 2 blijkt dat de schriftelijke overeenkomst ook

van een minimuminhoud moet zijn voorzien. Het enige vereiste dat aan de inhoud van de

schriftelijke overeenkomst kan worden gesteld, vloeit voor uit het gemeen recht op grond

waarvan de overeenkomst voldoende bepaalbaar moet zijn.690

De Wet Breyne daarentegen bevat niet alleen een schriftelijkheidsvereiste, maar gaat verder

en verzekert de consument een minimum aan relevante informatie. Artikel 7 WB legt immers

de verplichting op dat alle overeenkomsten, die vallen binnen de toepassingssfeer van de Wet,

een aantal vermeldingen en bijlagen moeten bevatten.

De Nederlandse wetgever heeft de consument in artikel 7:766 lid 2 NBW wel een bedenktijd

van drie dagen toegekend. Gedurende drie dagen na het opstellen van de onderhandse

overeenkomst kan de consument kosteloos en zonder opgaaf van reden op het sluiten van de

overeenkomst terugkomen en deze ontbinden. Doelstelling van de bedenktijd is de consument

de gelegenheid geven deskundigen te raadplegen om informatie over de woning te verwerven

en hem de mogelijkheid te bieden terug te komen op een overhaast genomen beslissing.691

687

Artikel 2, lid 1 WB 688

V. VANHOUTTE, “Inleiding inzake de Belgische wet Breyne en de consumentenbescherming zoals geregeld in

afd. 2 van titel 7.12 van het NBW”, BR 1991, 191-192. 689

Artikel 7:766 lid 1 NBW 690

Artikel 6:227 NBW 691


Nederland en België” in K. DEKETELAERE en A. VERBEKE, Jaarboek Bouwrecht 2003-2004, Brugge, Die Keure,

2004, 68-74.


In de Belgische Woningbouwwet daarentegen werkt men met een bezinningstermijn van

vijftien dagen. Artikel 7h) WB bepaalt dat de overeenkomst de erkenning moet bevatten dat

partijen sedert minstens vijftien dagen kennis hebben van de gegevens vermeld in artikel

7WB. De overeenkomst kan dus pas gesloten worden twee weken na de voorbesprekingen.

Naar mijn mening is het Belgisch systeem efficiënter dan het Nederlands systeem op het vlak

van informatieverstrekking.692

De Belgische consumenten krijgen alle relevante informatie

voorgeschoteld en wanneer zij aanvullende informatie willen bekomen, hebben zij daar

gedurende vijftien dagen de tijd voor. In het Nederlandse regime daarentegen kan men enkel

de bedenktermijn aanwenden om informatie te verschaffen over het onroerend goed en dit

slechts gedurende drie dagen. Het Belgische regime is dus gunstiger voor de consument. Een

kortere bezinningstermijn kan misschien wel aan te raden zijn om het evenwicht tussen de

partijen in stand te houden.

1.3. Betaling van de prijs

Zowel artikel 7:767 NBW als artikel 10 WB houden een verbod tot vooruitbetaling door de

consument in. De consument kan slechts verplicht worden tot het doen van betalingen die

overeenstemmen met de vooruitgang van de bouw. In beide wetgevingen wordt er ook

rekening gehouden met de belangen van de aannemer. Volgens het NBW kan de consument

worden verplicht tot het bij een notaris in depot storten van een bedrag van ten hoogste 10%

van de prijs of tot het stellen van een vervangende zekerheid ten belope van dit bedrag.

Artikel 10, tweede lid WB biedt de aannemer de mogelijkheid een voorschot of handgeld van

maximum 5% van de totale prijs te vragen aan de consument.693

De Nederlandse regeling verdient mijn voorkeur. Het bedrag komt immers niet in handen van

de aannemer, maar wel in die van een onafhankelijke derde. In beide regelgevingen is er

692

De meerderheid van de Nederlandse rechtsleer is zelf geen voorstander van de bedenktermijn van drie dagen.

Zij vinden deze termijn veel te kort om deugdelijk onderzoek te verrichten. Zij opteren eerder voor de

inschakeling van de notaris die als neutraal persoon de behartiging van de belangen van beide partijen ter harte

neemt. Al jaren is er een dispuut om de vraag of de consument het beste beschermd is door een bedenktijd (zoals

in Frankrijk) van drie dagen, dan wel door een verplichte inschakeling van notaris in de precontractuele fase

(zoals in Duitsland). Dit dispuut is ook de oorzaak van de vertraagde invoering van Titel 7.12. (M.M. VAN

ROSSUM, “Wet koop onroerende zaken en aanneming van werk: enige notities met betrekking tot de

consumentenbescherming”, TVC 2003, 264.) 693



2004, 74-77.


echter weinig of geen externe controle op de naleving van het verbod van vooruitbetalingen.

In België is er slechts voorzien in een eenmalig attest van de architect en dan nog maar enkel

indien de betaling geschiedt ter gelegenheid van het verlijden van de notariële akte. In de

Nederlandse wetgeving vind ik geen enkele vorm van controle terug.

1.4. Bijzonder opschortingsrecht

De Nederlandse consument kan, zonder te moeten voldoen aan de vereisten van artikel 6:262

NBW, maximaal 5% van de prijs inhouden op de laatste schijf en dit bedrag in depot storten

bij een notaris.694

Artikel 6:262 NBW vertolkt de exceptio non adempleti contractus: een

contractspartij mag de nakoming van haar verbintenis opschorten op voorwaarde dat de

medecontractant haar verbintenis niet nakomt. Aan deze voorwaarde moet dus gedurende drie

maand na de oplevering niet voldaan zijn om het bijzondere opschortingsrecht van artikel

7:768 NBW te kunnen uitoefenen.695

Dit betekent dat de consument het depot ook mag

handhaven indien bij de oplevering (nog) geen gebreken zouden zijn geconstateerd. Hierdoor

kan de consument het depotbedrag handhaven als drukmiddel voor herstel van de

kwaliteitsgebreken vastgesteld op het ogenblik van de oplevering, maar ook voor het herstel

van na de oplevering aan het licht gekomen gebreken. Dit betekent ook dat de consument

gedurende die termijn geen juridische procedure dient te beginnen. Zij kan onmiddellijk

gebruik maken van dit recht.696

Er is geen Belgisch equivalent: de Belgische consument heeft geen soortgelijke stok achter de

deur bij kwaliteitsgebreken. Nederland scoort hier duidelijk beter.

1.5. Specifieke beschermingsmaatregelen in de Wet Breyne

In Nederland is er een wettelijke beschermingsregeling voor de koper rond overdracht van

eigendom noch een risicoregeling. Clausules van eigendomsvoorbehoud zijn daar dus

mogelijk.

694

Artikel 7:768 NBW 695

Maar artikel 7:769 NBW maakt het mogelijk om bij een standaardregeling, bijvoorbeeld de GIW, af te wijken

van artikel 6:262 NBW. 696



2004, 77-79.


De Wet Breyne schrijft een dubbele oplevering voor en legt de voorwaarden vast. De

oplevering dient bijvoorbeeld schriftelijk te gebeuren. Het NBW daarentegen vereist geen

geschrift.697

Afdeling 2 van Titel 7.12 NBW bevat noch een met de 5%-waarborg noch een met de

voltooiings- of terugbetalingswaarborg gelijkaardige bepaling.

1.6. GIW

In de Nederlandse wetgeving zien we dus een aantal tekortkomingen: geen verplichte

vermeldingen, geen waarborgregeling,… Vele van deze tekortkomingen worden echter door

het GIW weggewerkt. Het overgrote deel van de nieuwbouwwoningen in Nederland, bijna

90%, wordt gebouwd met behulp van de koop- en aannemingsovereenkomst van het GIW.

Het GIW-koop-/aannemingsovereenkomst is door verschillende belangenorganisaties van

gemeenten, bouwondernemers en consumenten opgesteld.698

Dergelijk modelcontract is dus

geen wetgeving, maar zelfregulering.

Haar belangrijkste bijdrage is de GIW-garantie- en waarborgregeling. Het GIW biedt

consumenten een tweetal waarborgen voor het geval de aannemer niet aan zijn verplichtingen

voldoet: de gebreken699

- en insolventiewaarborg700

.

De consument kan een beroep doen op de gebrekenwaarborg wanneer een onwillige

aannemer - na een veroordeling door een arbiter van het Arbitrage Instituut GIW woningen -

met het herstel van de gebreken aan de opgeleverde woning in gebreke blijft. Een

verzekeringsmaatschappij voert dan de prestatie uit waartoe de aannemer is veroordeeld.701

Een gebrekenwaarborg zoals in het GIW - namelijk een waarborg die expliciet en afzonderlijk

beschermt tegen een gebrekkige kwaliteit van de opgeleverde woning - vinden we niet terug

in de Wet Breyne.

697

V. VANHOUTTE, “Inleiding inzake de Belgische wet Breyne en de consumentenbescherming zoals geregeld in

afd. 2 van titel 7.12 van het NBW”, BR 1991, 194. 698

E.M. BRUGGEMAN, “Consumenten en de koop-/aannemingsovereenkomst”, in G.J. RIJKEN en E. H. HONDIUS,

Handboek consumentenrecht, Zutphen, Uitgeverij Paris, 2006, 135. 699

Artikel 12 GIW-Garantieregeling 700

Artikel 11 GIW-Garantieregeling 701


2008, Brugge, Die Keure, 2008, 108.


Wanneer de niet-nakoming het gevolg is van insolventie van de aannemer, dan kan de

consument een beroep doen op de insolventiewaarborg. Deze waarborg doet erg denken aan

de terugbetalings- of voltooiingswaarborg van de Wet Breyne.

2. Frankrijk

In Frankrijk valt de verkoop van te bouwen woningen onder de Loi du 3 janvier 1967 portant

la vente d‟immeubles à construire en le Décret du 22 décembre 1967. De overeenkomsten

betreffende de verkoop van nog te bouwen onroerende goederen kunnen de vorm aannemen

van een verkoop op termijn of een verkoop op plan.702

Bij een verkoop op termijn wordt de

prijs slechts betaald op het ogenblik van de levering van het onroerend goed.703

Dit laatste is

dus van geen belang voor de vergelijking met de Wet Breyne.

Met de Wet van 3 januari 1967 als voorbeeld heeft de Franse wetgever een gelijkaardige

regeling uitgewerkt voor de verkoop van te renoveren woningen. Deze nieuwe regeling ligt

vervat in de Loi du 13 juillet 2006 en le Décret du 16 décembre 2008. Dit is bijna tien jaar

later dan de Belgische regeling betreffende de uitbreidings- en verbouwingswerken.

De wet Breyne is geïnspireerd op de Franse wet van 3 januari 1967 en in beide wetgevingen

vinden we dan ook dezelfde beschermingsmaatregelen terug: een adequate informatie van de

koper, de betaling in schijven naargelang de werken vorderen, de tienjarige aansprakelijkheid

die ook voor de koper geldt,… Toch zijn er ook een aantal verschillen. Ik beperk mij hier tot

de belangrijkste.

2.1. Bedenktijd versus bezinningstermijn

Artikel L. 271-1 CCH verleent de consument een bedenktijd van 7 dagen. Deze termijn gaat

in op de dag volgend op de dag waarop het koopcontract per aangetekende brief met bericht

van ontvangst wordt gestuurd naar de koper. Is het koopcontract door de koper ter plaatse

ondertekend, dan vindt er vaak geen verzending plaats, maar tekent de koper een

ontvangstbewijs. Dan gaat de bedenktermijn in de dag daarna. In de Wet Breyne vinden we

geen bedenktermijn, maar wel een bezinningstermijn terug.

702

Artikel 261-1 CCH 703

Artikel 261-2 CCH


2.2. Eenmalige versus dualistische oplevering

In Frankrijk houdt de oplevering slechts één enkele rechtshandeling in. Sinds 1978 kent

Frankrijk wel een waarborg van volmaakte afwerking: de aannemer moet alle schade

herstellen die gemeld wordt bij de oplevering of binnen het eerste jaar. De Wet Breyne

daarentegen kent een dualistische oplevering waarbij er minimum één jaar moet verstreken

zijn vooraleer de consument over kan gaan tot de definitieve oplevering. De Franse en

Belgische wetgeving werken met een verschillend systeem van oplevering, maar bereiken

hetzelfde resultaat.704

2.3. Waarborgregeling

In het Franse recht neemt de promotor de verantwoordelijkheid van de bouwwerken op zich

en is verplicht ze te waarborgen, ofwel door middel van de intrinsieke waarborg ofwel door

het stellen van een voltooiings- of terugbetalingswaarborg ( = de extrinsieke waarborgen).705

De bouwpromotor moet dus geen extrinsieke waarborg leveren wanneer de intrinsieke

waarborg volstaat. Er zijn twee soorten: de intrinsieke waarborg verbonden aan de staat van

vooruitgang van de werken en de intrinsieke waarborg verbonden aan de persoon van de

aannemer. De intrinsieke waarborg verbonden aan de staat van vooruitgang van de werken

impliceert dat de bouwpromotor in staat is om de werken te laten vorderen zonder een beroep

te moeten doen op extern krediet. Zo bijvoorbeeld is de aannemer vrijgesteld van een

extrinsieke waarborg wanneer hij de verkoopovereenkomst pas sluit nadat de

funderingswerken uitgevoerd zijn en op voorwaarde dat hij financiële middelen heeft die

overeenstemmen met 75% van de geraamde verkoopprijs.706

Voor wat betreft de intrinsieke

waarborg verbonden aan de persoon van de aannemer, heeft de Franse wetgever gedacht aan

twee gevallen, waaronder het geval waarin een HLM-organisme707

de verkoper is.708

In België kent men de voltooiingswaarborg en terugbetalingswaarborg eveneens, maar kent

men de zogenaamde intrinsieke waarborgen niet. De Wet Breyne maakt een onderscheid

704

J.H. HERBOTS, “Nieuw bouwrecht in Frankrijk – De wet Spinetta”, RW 1977-1978, 2687-2691. 705

Artikel 261-12 CCH 706

J.-B. AUBY et H.P. MARQUET, Droit de l‟urbanisme et de la construction, Paris, Montchrestien, 1998, 838-

840 en E. DEVROEY, “De voltooiingswaarborg in de praktijk”, T.Not.1978, 148-149. 707

Habitation à loyer modéré = een vorm van gesubsidieerde huisvesting 708

J.-B. AUBY et H.P. MARQUET, Droit de l‟urbanisme et de la construction, Paris, Montchrestien, 1998, 838-

840.


tussen erkende en niet erkende aannemers. Dit onderscheid vindt men in de Franse wetgeving

niet terug.

2.4. Renovatiewerken

Er is in de Franse wetgeving geen minimum omvang van de renovatiewerken vereist voor wat

betreft de afbakening van het toepassingsgebied.709

Ook voor kleine renovatiewerken, zoals

schilderwerken, zal de aannemer dus een waarborg tot voltooiing van de werken moeten

verlenen. Naar mijn mening had de Franse wetgever beter eens gekeken naar de Belgische

Wet Breyne en het toepassingsgebied beperkter gehouden.

XIII Herziening van de Wet vereist?

Uit een onlangs gehouden enquête onder klanten van sleutelklare woningbouwers kwam naar

voren dat ongeveer 90% tevreden is over het eindresultaat en dat ze opnieuw met hetzelfde

bedrijf in zee zouden gaan als ze opnieuw zouden willen bouwen.710

Toch blijkt uit de talrijke knelpunten dat de Wet Breyne toe is aan een tweede wetswijziging.

Er zijn verschillende opties. In plaats van de interne aanpassing van de Wet Breyne, kan de

Belgische wetgever de materie ook los laten en overlaten aan belangenorganisaties, de

zogenaamde zelfregulering hetgeen in Nederland een groot succes kent, of aan de Europese

wetgever. Een voordeel van zelfregulering is dat alle specifieke rechten en plichten van

partijen gemakkelijker aan bod kunnen komen dan in geval van overheidsingrijpen.711

Opteert

men voor het creëren van Europese regelgeving, dan zou volgens KOHL de Europese wetgever

zich moeten beperken tot de precisering van het toepassingsgebied en het vastleggen van de

noodzakelijke maatregelen op het gebied van de bescherming van de consument in de

woningbouwsector. Zijn slogan is: “Overbescherming leidt tot geen bescherming”. Is er een te

strikte wetgeving, dan trachten de partijen ze toch maar te omzeilen. Bovendien houdt

overreglementering het risico in dat de consument zich minder verantwoordelijk gaat

709

Artikel L. 262-1 CCH geeft een opsomming van de cumulatieve toepassingsvoorwaarden. Is niet aan deze

toepassingsvoorwaarden voldaan, dan valt de verkoop onder het gemeen recht dan wel onder de Wet van 3

januari 1967. Dit laatste zal het geval zijn wanneer het gaat om werken die leiden tot een toename van de

oppervlakte (de vergrotingswerken) of wanneer het gaat om een volledige reconstructie van het gebouw (X. “La

vente d‟immeuble à rénover en quelques mots”, www.jurisprudentes.net/La-vente-d-immeuble-a-renover-en.html,

geconsulteerd op 5 april 2011). 710

K. CLAASEN, “Tevredenheid over sleutel-op-de-deur projecten”, Vastgoed Info 2010, nr. 7, 5-6. 711


2008, Brugge, Die Keure, 2008, 108-9.

http://www.jurisprudentes.net/La-vente-d-immeuble-a-renover-en.html


gedragen. In plaats van de juridische regels te vermenigvuldigen, zouden consumenten in

staat moet zijn om hun eigen verdediging te kunnen voeren. Daarom pleit KOHL voor de

oprichting van een sectoreel arbitragecomité. Dit comité moet de regelgeving verder

aanvullen en verduidelijken.712

Maar er zijn argumenten tegen een uniform recht. Zo wordt er

wel eens gesteld dat uniforme regels onwenselijk zijn omdat zij de rechtsculturele tradities

van de lidstaten doen verdwijnen of omdat zij de competitie tussen de rechtsstelsels teniet

doet.713

Wanneer er snel wil tegemoet gekomen worden aan de vele knelpunten, ligt het voor de hand

dat een aanpassing dient te gebeuren op nationaal niveau.

Hierboven heb ik reeds talrijke wetsvoorstellen aangehaald. Hieronder geef ik summier mijn

eigen aanbevelingen weer. De voorstellen impliceren een verstrenging van de Wet, behoudens

de nietigheidsregeling. Deze dient versoepeld te worden. Net zoals in 1993 moet er dus niet

alleen rekening gehouden worden met de belangen van de consument, maar ook met die van

de professioneel! Doelstelling is een evenwicht tot stand te brengen tussen de rechten en

plichten van alle partijen.714

1. Een duidelijker en breder toepassingsgebied

Er dient een duidelijker en ruimer toepassingsgebied van de Wet Breyne vastgeld te worden

om zoveel mogelijk discussies omtrent de toepasselijkheid ervan en de juridische constructies

waarmee aannemers de toepassing van de Wet trachten te omzeilen, te vermijden.715

Ik geef een voorbeeld. De eventuele toepassingsvoorwaarde van voltooiing geeft nog altijd

aanleiding tot moeilijkheden, niet alleen omdat ze eigenlijk eerder uit de parlementaire

voorbereiding dan uit de Wet voorvloeit, maar ook omdat ze heel wat

interpretatiemoeilijkheden en omzeilingsmogelijkheden, zoals de opsplitsing tussen ruwbouw

en afwerking en de gesplitste overeenkomsten met verschillende onderaannemers, van de Wet

712

B. KOHL, Droit de la construction et de la promotion immobilière en Europe. Vers une harmonisation de la

protection du consommateur en droit de la construction?, Brussel, Bruylant, 2008, 713-720. 713


2008, Brugge, Die Keure, 2008, 111. 714


Zie ook: A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 134.


Breyne tot gevolg heeft.716

De wetgever zou er misschien voor kunnen opteren om het

voltooiingsvereiste weg te laten in de Wet Breyne en een andere criterium te nemen om het

toepassingsgebied af te bakenen. Men zou bijvoorbeeld kunnen werken met financiële

drempels, net zoals bij de verbouwings-en uitbreidingswerken. Ik baseer mij op het voorstel

van Test-Aankoop. Zij vinden dat het toepassingsgebied van de Wet Breyne moet worden

uitgebreid tot alle ernstige bouwwerkzaamheden, dus ook wanneer gewerkt wordt met

verschillende onderaannemers die zich niet verbinden tot de afwerking.717

Ook op het vlak van de verbouwings- en uitbreidingswerken heeft de wetgever het

toepassingsgebied naar mijn inziens te beperkt gehouden. Is het immers niet onrechtvaardig

een verbouwing van meer dan 18.600 euro die gepaard gaat met een eigendomsovergang een

grotere bescherming te geven dan een verbouwing van 50.000 euro zonder

eigendomsovergang? De wetgever zou dus naar mijn overtuiging ook uitbreidings- en

verbouwingswerken van meer dan 18.600 euro zonder dat er een eigendomsovergang

plaatsvindt, moeten brengen onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne.

2. Een notariële controle

De waarborgregeling is het sluitstuk van de gehele regeling, maar de controle hierop, althans

indien het gaat om een onderhandse aannemingsovereenkomst, is zo goed als onbestaand.

Vandaag de dag is de tussenkomst van de notaris immers slechts verplicht als de

overeenkomst onroerende rechten overdraagt, wat niet het geval is bij de oprichting van een

woning op de grond van de bouwheer.718

Door een verdergaande uitbreiding van de notariële

tussenkomst wordt een verhoogde controle op de toepassing van de Wet bekomen. Ik raad de

wetgever dan ook aan om het voorstel van VERBEKE en VANHOVE om ook

aannemingsovereenkomsten aan de (a priori) notariële controle te onderwerpen, te

evalueren.719

716


X., “Bouwen en verbouwen: een lust of een last?”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 9 maart 2010. 718


actualiteit, Antwerpen, Die Keure, 1997,132. 719




3. Een onafhankelijke raadgevende architect

Naast de architect-ontwerper720

zou er een verplichte tussenkomst van een raadgevende

architect moeten zijn. Deze architect dient te waken over de belangen van de consument. De

architect-ontwerper wordt immers voornamelijk ingeschakeld door de aannemer en verdedigt

dus eerder diens belangen.721

De opdracht van de raadgevende architect kan erin bestaan de koper bij te staan tijdens het

bouwproces en controle te doen op de plannen, de uitvoeringstekening en bestekken, toezicht

te houden op de goede uitvoering van de werken en aanwezig te zijn bij de oplevering. Op die

manier wordt de raadgevende architect min of meer een waarborg ten aanzien van de kwaliteit

van de woning.

Bovendien kan de raadgevende architect controle houden op de betalingsregeling, zowel in

geval van een koopovereenkomst als bij een onderhandse aannemingsovereenkomst. Vandaag

de dag is die controle immers veel te beperkt: eenmalig attest van de architect en dan nog

maar enkel indien de betaling geschiedt ter gelegenheid van het verlijden van de notariële

akte.722

Tot slot zou hij ingeschakeld kunnen worden om de waarachtigheid van de verdeling tussen

de prijs van het gebouw en van de uit te voeren werken na te gaan; in de praktijk blijkt vaak

dat die verhouding gemanipuleerd wordt zodat de werken minder dan 18.600 euro bedragen

en ontsnapt wordt aan de toepassing van de Wet.

4. Koppelverkoop

Koppelverkoop toelaten zonder dat er de verplichting wordt opgelegd dat de voorwaarden

duidelijk moeten zijn, zoals vandaag de dag het geval is, is onaanvaardbaar. De koper of

opdrachtgever dient steeds de vrije keuze te hebben tussen enerzijds het kopen van een

720

Artikel 4 Wet 20 februari 1939 op de bescherming van de titel van het beroep van architect, BS 25 maart 1939:

wie bouwt, dient verplicht een beroep te doen op een architect voor het opstellen van de plannen en voor de

controle op de uitvoering van het werk. 721

Zie wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-07, nr.

2942/001, 6 en Amendement (G. BOURGEOIS) op het wetsvoorstel tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek

met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond,

Parl.St. Kamer 2001-02, nr. 1201/003, 3. 722

Zie ook: A. VERBEKE en K. VANHOVE, De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, nr. 138 e.v.


bouwgrond zonder bouwverplichting en anderzijds het kopen van een bouwgrond en een

woning tegen een gezamenlijke prijs.723

5. De oplevering

Net zoals in Frankrijk en Nederland zou gewerkt moeten worden met slechts één oplevering.

Dit is een veel eenvoudiger systeem waarbij er niet langer gediscussieerd moet worden over

de betekenis van de opleveringen. Vandaag de dag is er immers heel wat kritiek op de

vaststaande cassatierechtspraak die het mogelijk maakt dat de voorlopige oplevering de

aanvaarding van de werken inhoudt.724

6. De waarborg

Wat betreft de waarborgregeling raad ik de Belgische wetgever aan om een gelijkaardige

regeling zoals de Nederlandse GIW-regeling uit te werken. Een combinatie van een

insolventie- en gebrekenwaarborg zou de positie van de koper of opdrachtgever aanzienlijk

verbeteren.

Het voorstel van Sabine De Bethune725

werkt een dergelijk systeem uit. Bovendien heft zij het

onderscheid tussen erkende en niet erkende aannemers op en is zij voorstander van een

gemengde waarborg waardoor de kosten gedrukt worden. Haar voorstel komt dus tegemoet

aan vele knelpunten van de waarborgregeling. Ik ben er dan ook voorstander van.

7. De nietigheid

De mogelijkheid voor de koper of opdrachtgever om bij iedere inbreuk op artikel 7 WB de

nietigheid van de gehele overeenkomst te vorderen, is volgens mij onredelijk. De wetgever

zou artikel 13 WB moeten aanpassen in die zin dat het de rechter is die moet bepalen welk

van beide nietigheidssancties - de nietigheid van het beding dan wel van de gehele

overeenkomst - het meest passend is in een concreet geding. Ik steun hierin het reeds

vervallen wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw: “De rechter zal

723

Ik baseer mij op de redenering van de indieners van het Wetsvoorstel tot regeling van de koppelverkoop,

Parl.St. Senaat 2008-2010, nr. 4-1478/1. 724

Zie pagina 108 e.v. 725

Vraag om uitleg van mevrouw Sabine de Bethune aan minister van Justitie d.d. 15 december 2009, Parl.St.

Senaat, nr. 4-6342.



bij het verzoek tot nietigverklaring van de overeenkomst op basis van de concrete

omstandigheden oordelen welke van beide nietigheidssancties het meest passend is”. 726

726

Wetsvoostel tot bescherming van de consument in de Woningbouw, Parl.St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 7.


Besluit

Dat er nog heel wat juridisch werk vereist is om van de woningbouwwet een alomvattend en

waterdicht geheel te maken, komt in deze masterproef hopelijk wel tot uiting. Een grondige

hervorming van de Wet Breyne dringt zich op en wel nu!

Er zijn reeds talrijke wetsvoorstellen ingediend die zouden leiden tot een betere bescherming

van de koper. Ondanks de vele initiatieven, is er nog geen tweede wetswijziging

doorgekomen. De ingediende wetsvoorstellen sterven telkens een stille dood.

De kopers zullen dus zeer aandachtig moeten zijn zodat ze niet het slachtoffer worden van de

malafide praktijken van de bouwpromotoren. Zij kunnen best een beroep doen op een

onafhankelijke architect die de plannen en het bestek grondig kan nakijken en kan toezien op

de uitvoering van het werk.


Bibliografie

1. Wetgeving

Wet 20 februari 1939 op de bescherming van de titel van het beroep van architect, BS 25

maart 1939.

Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw

zijnde woningen, BS 11 september 1971.

Wet 3 mei 1993 tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en

de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 19 juni 1993.

Wet van 6 april 2010 betreffende Marktpraktijken en Consumentenbescherming, BS 12 april

2010.

KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de

woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november

1971.

KB 26 september 1991 tot vaststelling van bepaalde toepassingsmaatregelen van de wet van

20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 18

oktober 1991.

KB 21 september 1993 tot wijziging van het KB van 21 oktober 1971 houdende uitvoering

van de artikelen 7, 8 en 12 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de

verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 1 oktober 1993.

Reglement van 9 maart 2003 van de Nationale kamer van notarissen voor de organisatie van

de notariële boekhouding, BS 1 april 2003.

Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw

zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1969-70, nr. 639.

Wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw

zijnde woningen, BS 1 juni 1971, 23-24.

Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de

verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer 1991-92, nr. 22.

Wetsvoorstel 19 april 2001 tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling

inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van bouwgrond,

Parl.St. Kamer 2001-02, nr. 1201/001 en nr. 1201/007.

Amendement (G. BOURGEOIS) op het wetsvoorstel tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek

met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de

aankoop van bouwgrond, Parl.St. Kamer 2001-02, nr. 1201/003.


Wetsvoorstel van 28 september 2001 tot wijziging van de wetgeving tot regeling van de

woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Kamer

2000-01, nr. 1425/001.

Wetsontwerp van 19 december 2003 tot wijziging van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van

de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen en de Wet van

20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep architect, Parl.St. Kamer

2003-04, nr. 638/001.

Wetsvoorstel 27 februari 2007 tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl.St.

Kamer 2006-2007, nr. 2942/001.

Wetsvoorstel 28 oktober 2009 tot wijziging van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de

woningbouw en de verkoop van te bouwen in aanbouw zijnde woningen om de

koppelverkoop inzake vastgoed te regelen, Parl.St. Senaat 2009-2010, nr. 4-1478/1.

Verslag over het wetsontwerp tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen

of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat 1970-1971, nr. 490.

Verslag over het wetsontwerp tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de

woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, Parl.St. Senaat

1992-93, nr. 496-2, 7.

Vraag om uitleg van mevrouw Sabine de Bethune aan minister van Justitie d.d. 15 december

2009, Parl.St. Senaat, nr. 4-6342.

Mededeling van de Verzekeringen van het Notariaat, Notarius Actueel 1998, nr. 18, 212.

2. Rechtsleer

2.1. België

AVONDSTONDT, J., Juridisch boek vastgoed, Meerbeek-Kortenberg, Uitgeverij voor handel en

nijverheid, 2006, 478 p.

BAERT, G., “Beroepsleggers - niet onder de toepassing van de woningbouwwet vallende

overeenkomsten”, T.Aann. 1994, 339-341.

BAERT, G., Bestendig handboek privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, losbl.

BAERT, G., Privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, 1994, 994 p.

BALON F. en HADABI R., “La responsabilité pénale dans le cadre de la loi Breyne”, Jurim

Pratique 2010, afl. 1, 75-101.

BEKAERT, P., “De bouw en verbouwing van de woningbouwwet Breyne” in B. TILLEMAN, A.

VERBEKE en G. MARCOURS, Actualia vermogensrecht: liber alumnorum KULAK als hulde

aan Prof. dr. Georges Macours, Brugge, Die Keure, 2005, 131-142.



BEYAERT, S., “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 285-

292.

BOES, M., “De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening

en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen

of in aanbouw zijnde woningen”, T.Not. 1973, 187-203.

BOUCKAERT, F., “Verkoop van een perceel bouwgrond met bouwverplichting, T.Not. 2005,

afl. 2, 105-107.

BURSSENS, F., “De afdwingbaarheid van een bouwverplichting gekoppeld aan de aankoop van

een stuk grond”, RW 2002-2003, afl. 1, 26-27.

CASMAN, H., GERLO, I. en VERMEERSCH, B., De verkoopakte : handboek voor de notariële

praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 248 p.

CHAMPION, B., “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius

1994, afl. 2, 37-43.

CHAMPION, B., “Uit de notariële praktijk”, Notarius 1994, afl. 1, 31-35.

CHANDELLE, J.-M., “La loi Breyne” in L. WEYTS en A. VERBEKE, Répertoire notarial deel

VII , Brussel, Larcier, losbl.

CLAASEN, K., “Tevredenheid over sleutel-op-de-deur projecten”, Vastgoed Info 2010, nr. 7, 5-

6.

CORYN, F., “Enkele vaak voorkomende bedingen in de onderhandse koopovereenkomst van

onroerend goed”, TVV 2009, afl. 2, 2-21.

COULIER, S., “Loi Breyne – Validité des procédés de dépôt de garantie en compte rubriqué

notarié et de la faculté de dédit, assortie d‟arrhes”, Notamus 2010, 9-12.

DE BRIEY, R., “La loi Breyne”, in X., Guide de droit immobilier, Diegem, Kluwer, 2000, n°

II.2.

DE BRIEY, R. “La promotion immobilière et la loi Breyne : questions choisies”, Jurim

Pratique 2008, afl. 1, 127-162.

DE COSTER, S., Bouwen en verbouwen, Antwerpen, Standaard Uitgeverij, 2002, 287 p.

DE COSTER, S., “Promotor”, OGP 2000, afl. 68.

DE COSTER, S., “Wijzigingen aan de wet Breyne door de wet van 3 mei 1999”, RW 1993-

1994, 1001-1021.

DE DECKER, H., “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne” in X., Notariële facetten van het

contractenrecht, Leuven, Universitaire pers, 2004, 79-109.


DEHOUCK, L., “De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe woningbouwwet”,

Not.Fisc.M. 1994, afl. 9, 1.

DE JONGHE, S., “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed

verwerft”, TVV 2006, afl. 2, 629-671.

DEKKERS, R., Handboek burgerlijk recht, Brussel, Bruylant, 1972, 953 p.

DELVAUX, A., Traité juridique des bâtisseurs, Brussel, Bruylant, 1968, 877 p.

DE NOLF, J., “Grond verkopen met verplichting te bouwen met welbepaalde aannemer of

promotor is verboden”, Vastgoed Info 2005, nr. 19, 1-2.

DEVROEY, E., “De voltooiingswaarborg in de praktijk”, T.Not.1978, 129-153.

DEVROEY, M., “De draagwijdte van de zekerheid der erkende aannemers in de wet koop op

plan”, T.Aann. 1990, 197-201.

DEVROEY, M., De wet Breyne, Lokeren, Konstructieve Publicaties, 2008, 242 p.

DEVOS, S., “De wet Breyne” in X., Rechtskroniek voor het notariaat deel 12, Brugge, Die

Keure, 2008, 79-114.

DE WULF, C., “De koop van een te bouwen woning of een woning in aanbouw” in X.,

Opstellen van notariële akten deel II b, Mechelen, Kluwer, 2002-2006, 893-913.

DIERIKX, M., “Het wetsvoorstel inzake de woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, Jaarboek

Bouwrecht 2007-2008, Brugge, Die Keure, 2008, 87-112.

EMBRECHTS, J., “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze

commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer

rechtswetenschappen, losbl.

FLAMME, M.-A. en LEPAFFE, J., Le contrat d‟entreprise, Brussel, Bruylant, 1966, 535 p.

FLAMME, P., “Quelques réflexions sur l‟intervention de l‟architecte et de la modification de

l‟article 10, alinéa 3 de la loi Breyne par du 3 mai 1993, T.Aann. 1994, 211-215.

FLOOR, D-B, Tijdelijke handelsvennootschappen, Gent, Larcier, 2007, 314 p.

GERLO, I., “De tijdelijke vereniging en waarborgregeling in de wet Breyne”, T.Not. 2002, afl.

6, 50-51.

GOOSSENS, W., Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, Brugge, Die

Keure, 2003, 1327 p.

GOOSSENS, W., “Bouwverplichting bij verkoop van grond is geldig”, Juristenkrant 2001,

nr. 36, 4.


HAENTJENS, F., “Aspecten van ruimtelijke ordening in bouw-, koopverkoop- en

huurovereenkomsten”, Tijdschrift voor milieurecht 2008, 416-453.

HERBOTS, J., “De verval- en verjaringstermijn in de wet Breyne” in H. VANDENBERGHE,

Actuele problemen uit het notariële recht. Opstellen aangeboden aan Prof. A. De Boungne,

Antwerpen, Kluwer, 1985, 75-94.

HERBOTS, J.H., “Nieuw bouwrecht in Frankrijk – De wet Spinetta”, RW 1977-1978, 2686-

2714.

HERIN, P.-E., “Loi Breyne à 35 ans”, Les échos du logement 2006, afl. 5, 46.

HERNOTTE, L., “Le promoteur-courtier et la fraude à la loi Breyne”, Cah.dr.immo. 2001, afl. 6,

4.

IMBRECHTS, L., “De aanvang van de tienjarige aansprakelijkheid”, T.Aann. 1997, 319-322.

JEGHERS, J.L., “La loi Breyne dans tous ses états: le conseil et l‟information du

consommateur” in P. WERY, La protection du consommateur, Luik, Jeune barreau, 2006, 156-

182.

KERSTENS G. en GABRIELS A., Stapsgewijze analyse van het aannemingscontract voor een

onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2010, deel I en II.

KOHL, B., Droit de la construction et de la promotion immobilière en Europe. Vers

une harmonisation de la protection du consommateur en droit de la construction?,

Brussel, Bruylant, 2008, 829 p.

KOHL, B., “Financiering en commercialisatie van bouwprojecten onder de wet Breyne: capita

selecta”, TBO 2008, 2-7.

KOHL, B., “La vente de terrains coupleé à l‟obligation de construire: navigation en eaux

troubles”, JLMB 2005, afl. 28, 1225-1229.

KOHL, B., “Le contrat d‟échange et la loi Breyne”, T.Aann. 2010, afl. 3, 323-325.

KOHL, B., “Le nouveau droit néerlandais de la Construction. Tout d‟horizon (et source

d‟inspiration ?)”, T.Aann. 2008, afl. 2, 99-126.

KOHL, B., “Loi Breyne – Contrat d‟entreprise” in X., Chroniques notariales Vol. 50, Brussel,

Larcier, 2009, 233-262.

KOHl, B., “Protection du consommateur de la construction: vers une interdiction des « ventes

couplées forcées »? (à propos d‟un projet de loi récent)”, Rev. dr. ULg 2004, 607-621.

KOHL, B., “Woningbouwwet: rechtspraakkroniek 2000-2006” in K. DEKETELAERE en A.

VERBEKE, Jaarboek Bouwrecht 2005-2006, Brugge, Die Keure, 2006, 155-189.

LEPERE, P., “Consumentenbescherming in het kader van de verkoop van een onroerend goed.

Toepassing van de nieuwe wet op de handelspraktijken”, TVV 2004, afl. 1, 4-26.


MAES, S., “Aankoopbeloften en de wet Breyne”, NJW 2008, afl. 175, 85-86.

MAES, S., “Wet Breyne knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 50-73.

MEULEMANS, D. en HERBOTS, B., “De expertises in het kader van de woningbouwwet. De

verplichte en facultatieve tussenkomst van een architect”, DCCR 1994-1995, 102-119.

MEULEMANS, D., “De Wet Breyne. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij

de Wet van 3 mei 1993” in X., Liber Amicorum Paul De Vroede, Diegem, Kluwer, 1994,

1085-1125.

MEULEMANS, D, “De woningbouwwet” in D. MEULEMANS en K. DEKETELAERE, Een woning

kopen en verkopen. Praktijkgids voor juristen, Uitgeverij Acco, Leuven, 1991, 147-179.

MEULEMANS, D., Een pand bouwen en verbouwen praktijkgids vastgoedrecht, Leuven, Acco,

2005, 788 p.

MEULEMANS, D. en VAN DER CAMMEN, L., Koop en verkoop van onroerende goederen,

Diegem, Kluwer, losbl.

MOULARD, N., “Loi Breyne-Annexion au contrat des aides publiques au logement”, Notarius

1994, afl. 3, 35-36.

MUYLLE, M., “100%-waarborg van wet Breyne”, NJW 2006, 774-782.

PATART, D., “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec.gén.enr.not. 2001, 294-

337.

PAUSELE, B. en VAN DE PUTTE, W., Vastgoed in pocket voor het Vlaams gewest 2007-2008,

Mechelen, Kluwer, 2007, 679 p.

RENARD, A., “La loi du 3 mai 1993 modificant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la

construction d‟habitations et la vente d‟habitations à construire ou en voie de construction : la

réforme de la loi Breyne”, T.Aann. 1994, 112-136.

RENARD, A. en VAN DER SMISSEN, P., La Loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 261 p.

RENS, J.-L., “Wijziging van de Wet Breyne”, T.Not. 1993, 427-434.

RIGAUX, P., “La Loi du 9 juillet 1971 reglementant la construction d‟habitations et de la vente

d‟habitations à construire ou en voie de construction”, T.Aann. 1972, 115-136.

ROUSSEAU, L., La loi Breyne, Waterloo, Kluwer, 2008, 229 p.

SAMOY, I., “Het toepassingsdomein van de verschillende regelingen in kaart gebracht, met

bijzondere aandacht voor gemengd gebruik en gemengde overeenkomsten”, TBBR 2009, 71-

85.

STEENNOT, R., “De notarisen de bescherming van de consument” in X., Rechtskroniek voor

het notariaat deel 14, Brugge, Die Keure, 2009, 59-79.


STEENNOT, R., “Aanvang 10-jarige aansprakelijkheid bouwpromotor”, NJW 2010, 255.

STIJNS, S., TILLEMAN, B., GOOSSENS, W., KOHL, B., SWAENEPOEL, E. en WILLEMS, K.,

“Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: koop en aanneming 1999-2006”,

TPR 2008, afl. 4, 1411-1742.

STROOBANTS, B. en ROWIES, L., “Verkoop op plan” in X., Handleiding voor de

projectontwikkelaar, Mechelen, Kluwer, 2009, 342-350.

TAYMANS, J-F, “Loi Breyne et garantie d‟achèvement”, Rev.not.b. 1994, 378-383.

TILLEMAN, B. en VERBEKE, A., Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen,

Intersentia, 2005, 312 p.

TIMMERMANS, R., “Bouwverplichting als kleefbeding bij de verkoop van grond vooralsnog

niet ongeldig”, T.App. 2002, 16-17.

TIMMERMANS, R., De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door

particulieren, Mechelen, Kluwer, 2009, 200 p.

TIMMERMANS, R. en DAEMS, P., “Het lot van appartementseigenaars bij faillissement van de

projectontwikkelaar”, T.App. 1999, afl.1, 1-7.

TIMMERMANS, R., “Notarissen en vastgoedmakelaars in de houdgreep van de

woningbouwwet”, T.App. 2001, afl. 2, 6-8.

TIMMERSMANS, R., Het nieuwe appartementsrecht: de wet van 30 juni 1994, Deurne, Kluwer,

286 p.

TIMMERMANS, R., “De zorgplicht van de notaris bij veranderende regels in het

appartementsrecht” in X., Notariële actualiteit 2008-2009, Brussel, Larcier, 2008, 105-133.

TIMMERSMANS, R., Praktische handleiding voor bestuurders en bewoners van

appartementsgebouwen, Antwerpen, Kluwer, 1985, 66, nr. 177.

UYTTERHOEVEN, K., “De architect en de bouwpromotor: een verboden liefde of een bijzonder

huwelijk?”, TBO 2004, afl. 4, 170-187.

UYTTERHOEVEN, K., “De wet van 9 juli 1971 betreffende woningen in oprichting”, OGP 2005,

afl. 107.

UYTTERHOEVEN, K., “Woningbouwwet” in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS en A. VERBEKE,

Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 497-521.

UYTTERSPROT, H., “De wet Breyne: zekerheidsstelling en achterpoorten; nadelen en risico‟s”,

TVV 2006, 786-792.

VANCOILLIE, J., “V Dienstencontracten in de privésector” in D. BLOMMAERT en G.L.BALLON,

Recht voor de onderneming, Mechelen, Kluwer, losbl.


VAN DEN BERG, M.A.M.C. en DIERIKX, M., “Aanneming van werk en woningbouw; een

vergelijking tussen Nederland en België” in K. DEKETELAERE, Jaarboek Bouwrecht 2003-

2004, Brugge, Die Keure, 2003, 38-102.

VAN DEN EYNDE, P., “Association momentanée – cautionnement – garantie loi Breyne”, Rec.

Gén. Enr. Not. 2001, 360-364.

VANHOESTENBERGHE, A., “Het grondbeleid en het notariaat: het imperatief karakter van

artikel 13 van de wet van 19 juli 1971”, T.Not. 1972, 255-271.

VANHOVE, K., “Woningbouwwet” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze

commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer

rechtswetenschappen, losbl.

VANHOVE, K., “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de woningbouwwet”, TBBR

2005, 50-51.

VAN ROYEN, A., “Modifications à la loi Breyne”, Notarius 1993, 296-298.

VAN TRICHT, E., “La nouvelle loi sur la construction d‟habitations et l‟assurance de la

responsabilité professionnelle”, Notarius 1993, 295-296.

VAN WALLE, G., “Belang vonnis inzake consumentenkrediet voor de interpretatie van de Wet

Breyne”, TVV 2006, 828-829.

VERBEKE, A. en VANHOVE, K., De wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003, 130 p.

VERMEERSCH, R., “De Woningbouwwet” in S. VERBIST, Bouwrecht, Brussel, Larcier, 2010,

339-352.

VERMEEREN, K. en WEYTS, L., “De koppelverkoop bij onroerend goed: mariage force ou

divorce annonce”, TVV 2009, 612-616.

VOLCKAERT, E., “De uitvoeringstermijn van bouwprojecten in werkdagen”, Vastgoedinfo

2008, afl. 5, 1-2.

WEYTS, L., “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne” in X., Notariële actualiteit

2008-2009, Brussel, Larcier, 2009, 27-36.

WEYTS, L., “Bevoorrechte pilootsteden bij afbraak en wederopbouw aan 6%: paris vaut bien

une messe”, TVV 2009, 638-644.

WEYTS, L., “De tijdelijke vereniging in de wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”,

T.Not. 1996, 3-6.

WEYTS, L, “Flatgebouwen: ruil bij nieuwbouw en fiscale perikelen”, T.Not. 2010, 114-116.

WEYTS, L., “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij wet Breyne”, T.Not.

1997, 43-47.


WEYTS, L., ”Overzicht rechtspraak inzake verkoop van onroerende goederen 1991-1995” in

X., Notariële actualiteit, Antwerpen, Die Keure, 1997,115-133.

WYMEERSCH, E., NICHELS, F. en BLOMMAERT, D., “De garantieregeling in de wet Breyne”,

RW 1994-1995, 181-185.

X., “Woningbouwwet”, TPR 2002, 668-671.

2.2. Nederland BRUGGEMAN, E.M., “Consumenten en de koop-/aannemingsovereenkomst” in G.J. RIJKEN en

E. H. HONDIUS, Handboek consumentenrecht, Zutphen, Uitgeverij Paris, 2006, 135-149.

HUIJGEN, W.G., “Recente ontwikkelingen rond de totstandkoming van de koop van een

woning”, BR 2006, 1055-1077.

LOOS, M., “De effectiviteit van de bedenktijd als instrument van consumentenbescherming”,

TVC 2003, 21-23.

VAN DEN BERG, M.A.M.C., Mr. C Asser‟s handleiding tot de beoefening van het Nederlands

burgerlijk recht, Volume 3, Deel 3, Antwerpen, Kluwer, 2007, 406 p.

VAN DEN BERG, M.A.M.C. en DIERIKX, M., “Aanneming van werk en woningbouw: een

vergelijking tussen Nederland en België” in K. DEKETELAERE en A. VERBEKE, Jaarboek

Bouwrecht 2003-2004, Brugge, Die Keure, 2004, 39-97.

VANHOUTTE, V., “Inleiding inzake de Belgische wet Breyne en de consumentenbescherming

zoals geregeld in afd. 2 van titel 7.12 van het NBW”, BR 1991, 191-195.

VAN ROSSUM, M.M., “Wet koop onroerende zaken en aanneming van werk: enige notities met

betrekking tot de consumentenbescherming”, TVC 2003, 264-275.

VAN VELTEN, A.A., “Gerezen problemen bij toepassing van de nieuwe artikels 7:2 en 7:766

NBW inzake de bedenktijd”, BR 2004, 310-318.

VAN VELTEN, A.A., Privaatrecht. Aspecten van onroerend goed, Kluwer, Deventer, 2009,

662 p.

2.3. Frankrijk

AUBY, J.-B. et MARQUET, H.P., Droit de l‟urbanisme et de la construction, Paris,

Montchrestien, 1998, 1005 p.

3. Elektronische bronnen

BOUWUNIE, “Voorstel wijziging Woningbouwwet – Waarborg optrekken tot 130% schaadt

aannemer en consument”, www.bouwunie.be, geconsulteerd op 12 maart 2011.

http://www.bouwunie.be/


CIB Federatie Vastgoedpromotoren, “Wetsvoorstel tot regeling koppelverkoop”,

http://nieuwsbrief.cib.be/mail/2010/01/15/, geconsulteerd op 19 februari 2011.

MEULEMANS, D., “Enkele knelpunten inzake de toepassing van de woningbouwwet in de

notariële praktijk”, www.google.be , geconsulteerd op 25 maart 2010.

OIVO, “Betere bescherming voor consumenten die (ver)bouwen”, www.oivo-

crioc.org/files/nl/3166nl.pdf, geconsulteerd op 15 maart 2010.

STORME, E., “Verbruikersbescherming bij onroerend goed en in de notariële praktijk”, 2010-

2011, http://webh01.ua.ac.be/storme/ZCR-verbruikers.pdf, geconsulteerd op 25 februari 2011.

X., “Bouwen soms een calvarie…”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 2 april 2011.

X., “U wilt een bestaand pand kopen”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 15 oktober

2010.

X., “Bouwen of verbouwen: een lust of een last?”, www.test-aankoop.be, geconsulteerd op 9

maart 2011.

X., “La vente d‟immeuble à rénover en quelques mots”, www.jurisprudentes.net/La-vente-d-

immeuble-a-renover-en.html, geconsulteerd op 5 april 2011.

www.legifrance.gouv.fr/

4. Rechtspraak

4.1. Hof van Cassatie

Cass. 4 april 2003, TBO 2004, afl. 1, 43, noot W. GOOSSENS.

Cass. 5 november 1998, Arr.Cass. 1998, 1027.

Cass. 24 februari 1983, RCJB 1985, 400, noot J. HERBOTS.

Cass. 4 november 1980, Arr.Cass. 1980-81, 247.

Cass. 27 februari 1980, Arr. Cass. 1979-80, met advies P.G. DUMON.

Cass. 8 juni 1979, Arr. Cass. 1978-79, 1177.

Cass. 4 maart 1977, RW 1976-1977, 2413.

Cass. 16 oktober 1969, Pas. 1970, I, 145.

4.2. Hof van Beroep

Antwerpen 27 oktober 2008, TBO 2009, afl. 6, 249.

http://nieuwsbrief.cib.be/mail/2010/01/15/




http://webh01.ua.ac.be/storme/ZCR-verbruikers.pdf






http://www.legifrance.gouv.fr/

http://www.cass.be/


Antwerpen 5 juni 2003, RW, 2005/6, 1023.

Antwerpen 29 april 2002, Limb.Rechtl. 2002, afl. 4, 294.

Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-2003, 544.

Antwerpen 20 september 2000, TBBR 2001, 554.

Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-2003, 139.

Antwerpen 14 juni 2000, T.Not. 2002, 25.

Antwerpen 22 mei 1985, T.Aann. 1986, 139.

Antwerpen 28 april 1982, T.Aann. 1982, 253.

Antwerpen 22 maart 1978, RW 1983-1984, 2716.

Antwerpen 31 mei 1976, RW 1976-1977, 940.

Antwerpen 14 april 1975, RW 1976-1977, 927.

Bergen 26 september 2006, JT 2006, afl. 6248, 812.

Bergen 13 oktober 2003, TBBR 2005, afl. 1, 49, noot K. VANHOVE.

Bergen 4 april 1991, JLMB 1991, 1049.

Bergen 9 mei 1983, TBH 1985, 263.

Bergen 13 september 1978, BRH 1979, 404.

Bergen 30 september 1975, Pas. 1976, II, 106.

Brussel 14 september 2007, NJW 2008, afl. 175, 84, noot S. MAES.

Brussel 18 januari 2006, RJI 2006, afl. 3, 187.

Brussel 29 maart 2002, RJI 2002, 221.

Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 597-598, noot S. MOSSELMANS.

Brussel 26 november 1998, T.Aann. 1999, 322.

Brussel 23 september 1998, T.Aann. 2000, 338.

Brussel 9 december 1997, T.Aann. 2000, 244.

Brussel 16 mei 1991, T.Aann. 1994, 141.


Brussel 26 oktober 1990, JLMB 1992, 364.

Brussel 9 maart 1990, Rev.not.b. 1990, 613.

Brussel 18 maart 1986, Pas. 1986, II, 85.

Brussel 18 september 1980, T.Aann. 1983, 155.

Brussel 23 november 1976, T.Aann. 1979, 243, noot Ch. LEONARD.

Brussel 8 januari 1976, RW 1975-1976, 2217, noot S. ORBIE.

Gent 12 juni 2009, NJW 2010, afl. 219, 253, noot R. STEENNOT.

Gent 9 juni 2006, NJW 2006, afl. 153, 953, noot K. VANHOVE.

Gent 5 september 2006, TGR-TWVR, 2007, afl. 4, 247.

Gent 13 mei 2005, T.Not. 2008, afl. 1, 51.

Gent 28 september 2004, T.Not. 2005, afl.2, 98.

Gent 22 janurari 2004, NJW 2004, afl. 74, 703, noot B. WYLLEMAN.

Gent 7 mei 2004, Jb.Hand.Med. 2004, 324.

Gent 2 mei 2001, T.App. 2002, afl. 1, 41.

Gent 25 april 2001, RW 2002-2003, 24, noot F. BURSSENS.

Gent 20 november 2000, T.App. 2001, afl. 2,18.

Gent 29 oktober 1997, RW 1999-2000, kol. 200.

Gent 24 april 1997, AJT 1998-99, 894.

Gent 8 januari 1997, RW 1996-97, 1100.

Gent 12 februari 1997, RW 1999-2000, kol. 193, noot S. DENOO.

Gent 8 januari 1997, RW 1996-1997, 1100.

Gent 6 november 1996, AJT 1997-1998, 230, noot J. VAN BELLE.

Gent 4 februari 1988, RW 1990-1991, 1203.

Gent 12 november 1982, RW 1981-82, 2743.

Gent 14 mei 1982, RW 1984-1985, 1851.


Gent 18 juni 1979, RJI 1980, 119.

Luik 7 september 2004, T.Aann. 2007, afl. 3, 251.

Luik 4 december 2003, JLMB 2003, 1167.

Luik 28 juni 2002, JLMB 2005, 221, noot B.KOHL.

Luik 12 januari 2001, RRD 2001, 168.

Luik 6 april 2000, TBBR 2002, afl. 5, 284, noot S. BEYAERT.

Luik 28 juni 1990, RRD 1991, 27.

Luik 4 december 2003, JLMB 2003, 1167.

4.3. Rechtbank van Eerste Aanleg

Rb. Antwerpen 15 januari 2004, RW 2007-08, afl. 29, 1207.

Rb. Antwerpen 5 juni 2003, RW 2005-2006, 1023.

Rb. Antwerpen 13 november 2001, T.App. 2002, 43.

Rb. Antwerpen 26 oktober 1998, T.Not. 1999, 620.

Rb Antwerpen 17 juni 1992, T.Aann. 1994, 137.

Rb. Antwerpen 28 september 1989, T.Aann. 1990, 195, noot M. DEVROEY.

Rb. Antwerpen 26 maart 1981, RW 1981-1982, 1837.

Rb. Brugge 3 februari 2004, TGR-TWVR 2004, afl.1, 7.

Rb. Brugge 7 maart 1995, TBR 1995, afl. 3, 37.

Rb. Brugge 28 februari 1991, T.Not. 1991, 181.

Rb. Brussel 6 januari 2005, RJI 2005, afl. 1, 59.

Rb. Brussel 17 oktober 1996, T.Aann. 2000, 244.

Rb. Brussel 17 september 1996, JLMB 1998, 186.

Rb. Brussel 14 januari 1991, RJI 1991, 251.

Rb. Charleroi 27 maart 2003, JLMB 2006, 1306.

Rb. Dendermonde 6 december 2001, AJT 2001-2002, 629.


Rb. Dendermonde 26 februrari 1981, RW 1981-1982, 1899.

Rb. Dinant 28 mei 2009, Rev.not.b. 2010, afl. 3042, 383.

Rb. Doornik 12 september 1979, JT 1980, 297.

Rb. Hoei 5 november 1979, JL 1980, 235.

Rb. Gent 21 april 2009, RW 2009-10, afl. 13, 546.

Rb. Gent 7 april 2009, RW 2009-10, afl. 18, 754.

Rb. Gent 29 oktober 2008, TBO 2008, afl. 5, 203.

Rb. Gent 28 september 2004, T.Not. 2005, 98, noot F.BOUCKAERT.

Rb. Gent 23 mei 2001, RW 2005-2006, 394.

Rb. Gent 21 januari 2000, T.Vred. 2002, afl.1-2, 93.

Rb. Leuven 29 september 1998, TBBR 2002, 595.

Rb. Namen 6 december 1982, RRD 1983, 209, noot J.-M. CHANDELLE.


Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo 2001, afl. 6, 13.

Rb. Nijvel 27 juni 1994, JLMB 1995, 313.

Rb. Tongeren 19 december 2008, T.App. 2009, afl. 2, 38.

Rb. Tongeren 7 september 2006, T.App. 2007, afl. 1, 32.

Rb. Veurne 5 januari 2001, T.App. 2001, afl. 2, 13.

4.4. Rechtbank van Koophandel

Kh. Antwerpen 21 januari 1982, T.Aann. 1983, 211, noot M. DEVROEY.

Kh. Brussel 23 juni 1994, T.Aann. 1994, 329, noot G. BAERT.

Kh. Brussel 6 januari 1982, BRH 1982, 212, noot P. RIGAUX.

Kh. Charleroi 12 juni 1974, Rev.not.b. 1974, 569.

Kh. Dendermonde 29 mei 2001, T.App. 2002, afl. 3, 33.


Kh. Dendermonde 12 janurai 1999, T.App. 2001, afl. 2, 15.

Kh. Nijvel 1 juni 1978, T.Aann. 1983, 301.

Kh. Veurne 16 februari 2005, NJW 2006, 809.

4.5. Correctionele rechtbank

Corr. Brussel 26 februari 1975, T.Aann. 1975, 317, noot K. VER BERNE.

Corr. Luik 30 april 1979, JLMB 1979, 428.

De Wet Breyne - Universiteit Gent...In de eerste plaats gaat mijn dank uit naar mijn promotor...

Documents

Transcript of De Wet Breyne - Universiteit Gent...In de eerste plaats gaat mijn dank uit naar mijn promotor...