Webinar Huurrecht in de Praktijk

Webinar

Huurrecht in de Praktijk

Davina Cowan Directeur

CorporatieNL

Marten Jeths Advocaat

Tomlow Advocaten

CorporatieNL - Siriusdreef 17, 2132 WT Hoofddorp E [email protected]

Kies uw training:

1. Huurrecht (nieuw)

2. Opfristraining Huurrecht

[email protected]

17 juni, 18 september of 18 november


Agenda

Veel voorkomende vraagstukken in de prak4jk: 1. Tijdelijke huurovereenkomsten 2. Huur en derden 3. Onderhuur

mei 22, 2014 3

1. Tijdelijke huurovereenkomsten

•  Op grond van de huurbeschermingsregels voor woonruimte is het erg moeilijk om een tijdelijke huurovereenkomst af te sluiten. De beëindigingsgronden van 7:274 BW om een huurovereenkomst te beëindigen bieden niet de mogelijkheid om een huurovereenkomst te laten eindigen na verloop van een bepaalde tijd.

•  Artikel 7:232 lid 2 BW biedt de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Deze regeling is eigenlijk bedoeld voor vakantiehuisjes. Iedereen begrijpt dat een huurder niet voor onbepaalde tijd in een woning in Center Parcs gaat wonen en een uitgebreide huurbescherming heeft.

mei 22, 2014 4

1. Tijdelijke huurovereenkomsten (2)

•  De regeling van de huurovereenkomst naar zijn aard kort van duur is in de rechtspraak opgerekt voor sloop- en wisselwoningen bij renovatieprojecten, tevens is rechtspraak tot stand gekomen in het kader van tijdelijke verhuur van te koop staande woningen van particulieren.

•  Uit een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 22 april 2013 blijkt dat er bij het antwoord op de vraag of er sprake is van huur die naar zijn aard slechts van korte duur is gekeken moet worden naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van dat gehuurde in combinatie met de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst, het uitwerken van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Kortom, een zeer lastig criterium.

mei 22, 2014 5

1. Tijdelijke huurovereenkomsten (3)

•  De beste mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren biedt de Leegstandwet. Deze wet is bedoeld om ongewenste leegstand van woningen tegen te gaan.

•  Een verhuurder dient een vergunning te vragen bij B&W voor tijdelijke verhuur, de vergunning kan maximaal tot zeven jaar worden verlengd (eerste vergunning twee jaar, daarna per jaar verlengen tot max. zeven jaar). Er geldt een opzegtermijn van minstens drie maanden voor de verhuurder.

•  Vraag bij tijdelijke verhuur dus altijd een Leegstandwetvergunning aan!

mei 22, 2014 6

2. Huur en derden

•  De medehuurder, de medebewoner en de contractuele medehuurder.

•  De medehuurder kan zijn: de echtgenoot en/of de geregistreerde partner. Zij zijn van rechtswege medehuurder indien zij hoofdverblijf hebben in de woning. Heeft de medehuurder geen hoofdverblijf, dan vervalt het medehuurderschap.

mei 22, 2014 7

2. Huur en derden (2)

•  Het medehuurderschap ontstaat ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk/geregistreerd partnerschap is gesloten.

•  Als de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder.

•  Medebewoners, dat kunnen zijn: familieleden, inwonende vrienden e.d. die hoofdverblijf hebben en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren kunnen een verzoek tot medehuurderschap indienen.

•  Tenminste twee jaar hoofdverblijf, duurzame gemeenschappelijke huishouding, voldoende inkomen voor betaling van de huur, mag niet de bedoeling hebben om medebewoner op korte termijn huurder te maken.

mei 22, 2014 8


•  De term hoofdverblijf komt in verschillende wetsartikelen (o.a. 7:244, 7:267, 7:268, 7:269 BW) voor maar is niet een in de wet omschreven plicht.

•  In de algemene voorwaarden is (meestal) overeengekomen dat “de huurder in de woning zijn hoofdverblijf dient te hebben”. Het is dus een contractuele verplichting op basis van een huurovereenkomst.

•  Is het hebben van hoofdverblijf niet in de algemene voorwaarden opgenomen, dan is er geen contractuele verplichting en behoeft de huurder dus niet in de woning te “wonen”, de woning kan als pied a terre gebruikt worden.

•  De Rechtbank Middelburg, sector Kanton, locatie Middelburg d.d. 27 september 2004, gepubliceerd in WR 2005/26 omschrijft hoofdverblijf: “Van belang in verband met de verplichting om hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, is waar iemand werkelijk met zijn gezin woont, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, zijn zaken behartigt, zijn goederen en eigendommen beheert. Daarbij is de plaats waar iemand regelmatig ’s nachts slaapt van grote betekenis.”

mei 22, 2014 9


•  De huurder en medebewoner die stellen dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding moeten dit met feiten onderbouwen cq aannemelijk maken.

•  Een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan bewezen worden door middel van gezamenlijke bankafschriHen, abonnementen, verzekeringen, verklaringen van omwonenden en familieleden, vakanIefoto’s enzovoorts.

•  Duurzaam betekent op de toekomst gericht, men heeH op het moment van aanvraag de intenIe om “voor alIjd bij elkaar te blijven”.

mei 22, 2014 10


•  Een contractueel medehuurder is degene die samen met een andere huurder als contractant wordt genoemd in de huurovereenkomst. De term medehuurder zorgt voor verwarring. Een contractueel medehuurder is huurder en heeft de daarbij behorende (betere) rechten dan een medehuurder die op basis van huwelijk of geregistreerd partnerschap medehuurder is (bij het medehuurderschap op basis van huwelijk/geregistreerd partnerschap eindigt het medehuurderschap op het moment dat de medehuurder elders woont, bij contractueel medehuurderschap is dat niet zo).

mei 22, 2014 11


•  Overlijden huurder, indien huurder een medebewoner heeH die hoofdverblijf heeH in een duurzame gezamenlijke huishouding met de huurder, dan kan de medebewoner een verzoek tot voortzeKng van de huur doen.

•  De duur van het hoofdverblijf hoeH niet aan een termijn te voldoen. In de folder van de woningsIchIng Sint Antonius van Padua (‘welke rechten heeH een medehuurder’) is ten onrechte opgenomen dat het hoofdverblijf bij voortzeKng huur na overlijden minimaal een jaar moet hebben voortgeduurd.

mei 22, 2014 12


•  De medebewoner moet een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder hebben gevoerd, moet voldoende inkomsten hebben om de huur te kunnen voldoen en moet tevens een huisvesIngsvergunning kunnen overleggen.

•  Casus 7:267 BW (aanvraag medehuurderschap niet echtgenoot/niet geregistreerd partner)

Eugene en Rikkert wonen al twee jaar (niet geregistreerd) gelukkig samen. Eugene is huurder en wil graag dat Rikkert medehuurder wordt.

Vraag:

1. Aan welke eisen moet Rikkert voldoen om medehuurder te worden?

2. Indien de verhuurder het verzoek afwijst, wat kunnen Eugene en Rikkert dan

doen?

mei 22, 2014 13


3. Indien Rikkert daadwerkelijk medehuurder is geworden, kan hij zijn rechten dan verspelen op het moment dat hij elders gaat wonen? Zou het antwoord op deze vraag anders luiden, indien er sprake zou zijn van een geregistreerd partnerschap?

4. Indien Eugene en Rikkert uit elkaar gaan en Eugene vertrekt, nadat het

medehuurderschap is verleend, kan Rikkert dan de huur voortze[en en waaraan dient hij te voldoen en binnen welke termijn?

mei 22, 2014 14


•  Casus 7:268 BW (voortzeKng huur na overlijden)

•  Mevrouw Albers, 22 jaar, woont sinds anderhalf jaar in bij haar moeder, die 73 jaar is. Moeder was gezond op het moment dat haar dochter kwam inwonen, doch na een half jaar inwoning van mevrouw Albers. bij haar moeder, wordt moeder ziek. Moeder overlijdt na anderhalf jaar.

Vraag:

1. Kan mevrouw Albers de huur voortze[en en zo ja, op welke gronden?

2. Kan de woningbouwvereniging het verzoek van mevrouw Albers tot voortzeKng van de huur direct afwijzen, of dient zij mevrouw Albers een half jaar de Ijd te geven?

mei 22, 2014 15

2.2 Huur en derden (10)

3. Indien de verhuurder besluit dat mevrouw Albers de huur niet kan voortze[en, wat zijn dan de mogelijkheden van mevrouw Albers en wat dient zij aan te tonen?

4. Indien de verhuurder van mening is dat de woning te groot is voor mevrouw

Albers kan zij dan op die grond voortzeKng van de huur weigeren? Zo ja, heeH mevrouw Albers dan recht op een andere woning?

5. In een procedure voor de Kantonrechter dient mevrouw Albers aan te tonen dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeH gevoerd. Wat is duurzaam? En hoe toon je een gemeenschappelijke huishouding aan?

mei 22, 2014 16

3. Onderhuur

•  Van onderhuur is sprake wanneer de huurder een woning huurt en deze woning of een gedeelte daarvan op zijn beurt weer (door)verhuurt aan een derde.

•  Er bestaan dus twee huurovereenkomsten naast elkaar, een tussen de corporatie en de huurder en een tussen de huurder en de onderhuurder.

•  De huurder en de onderhuurder kunnen een zeer afwijkende huurprijs afspreken.

mei 22, 2014 17

3. Onderhuur (2)

•  Bij einde huur tussen de corporatie en de huurder ontstaat een nieuwe situatie. De corporatie zet de huurovereenkomst tussen de huurder en de onderhuurder voort. Indien tussen de huurder en de onderhuurder een zeer afwijkende huurprijs is overeengekomen geldt die dus ook tussen de corporatie en onderhuurder.

•  Niet alleen onderverhuren, maar ook het in gebruik geven aan derden wordt vaak in de Algemene Voorwaarden verboden.

•  Let op: de bepalingen met betrekking tot onderhuur in het Burgerlijk Wetboek hebben alleen betrekking op de verhuur van zelfstandige woonruimte, indien er sprake is van onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld kamerverhuur), dan gaan de bepalingen niet op. Indien de huurovereenkomst tussen de corporatie en de huurder eindigt, wordt de kamerverhuurovereenkomst niet voortgezet en eindigt deze.

mei 22, 2014 18

3. Onderhuur (3)

•  De verhuurder die wordt opgescheept met een onderhuurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte, moet binnen 6 maanden naar de Rechter stappen om de onderhuurovereenkomst te laten beëindigen.

mei 22, 2014 19

Kies uw training:

1. Huurrecht (nieuw)

2. Opfristraining Huurrecht

[email protected]

17 juni, 18 september of 18 november


Aanvullende vragen of contact?

Davina Cowan [email protected]

Marten Jeths [email protected]


Webinar Huurrecht in de Praktijk

Real Estate

Transcript of Webinar Huurrecht in de Praktijk