Colliers (2013 Q3) Kantorenmarkt Amsterdam Rotterdam Eindhoven

Accelerating success.

AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN OFFICE MARKET

RESEARCH & FORECAST REPORTQ3 2013

2 | COLLIERS INTERNATIONAL

De Nederlandse kantorenmarkt lijkt in2013 op een lager opnameniveau uitkomen dan vorig jaar. Tot en met hetderde kwartaal werd er ruim 650.000m² opgenomen, het niveau ligthiermee ongeveer 10% onder dat vande eerste drie kwartalen van het vorigejaar. Daarnaast is bij veel (grote)verplaatsingen sprake van eennegatieve netto opname en ook bijcontractverlenging wordt veelal vooreen kleiner metrage getekend danvoorheen in gebruik. Inkrimping vanarbeidsplaatsen bij bedrijven enefficiënter ruimtegebruik blijven devoornaamste redenen hiervoor. Hetlandelijke aanbod blijft dan ook noglicht stijgen ondanks diversetransformaties en het beperkte aantalnieuwbouwplannen.

Volgend op de landelijke trend is in dedrie steden in dit kwartaalbericht vaneen herstel op de kantorenmarkt noggeen sprake. Wel waren er in hetderde kwartaal enkelenoemenswaardige ontwikkelingenzoals de aankondiging van nieuwbouwop de Zuidas en een grote transactiein Eindhoven. Gezien de huidige standvan zaken is het echter nietwaarschijnlijk dat de opname van 2013hoger uit zal komen dan 2012. Inzowel Amsterdam als Rotterdam bleefde opname nog ver onder het niveauvan de eerste drie kwartalen van 2012.In Eindhoven staat de opnameongeveer gelijk met drie kwartalen van2012 mede dankzij een grotetransactie van het Woonbedrijf, maarde verwachting is niet dat de activiteitin het laatste kwartaal voldoende zalzijn om 2012 te verbeteren.

Het aanbod bleef in alle regio’s redelijkstabiel ten opzichte van het vorigekwartaal, met lichte dalingen inAmsterdam en Eindhoven, maar erhangt nog aanbod boven de markt vangrote bedrijven die aangekondigdhebben in te gaan krimpen of die gaanverhuizen naar nieuwbouw.

The market for office space in theNetherlands is more subdued in 2013than it was last year. Up to andincluding the third quarter of the year,just over 650,000m² was leased, whichis about 10% below the take-up ratefor the first three quarters of last year.Many (large) office relocations resultedin a net reduction in the occupancyrate and in the case of lease renewals,too, contracts were often signed forsmaller floor areas than they werepreviously. The reasons for this remainthe same as before: companies arereducing the number of employeesand using office space more efficiently.The overall national supply iscontinuing to rise slightly despitevarious conversion projects and thelimited number of new buildings beingcompleted.

In line with the nation-wide trend, thereis still no recovery in the market foroffice space in the three cities coveredby this quarterly report. However, inthe third quarter there were somesignificant developments such as theannouncement of new construction inthe Zuidas area of Amsterdam and alarge transaction in Eindhoven. Giventhe current state of affairs, however, itis unlikely that the take-up rate for2013 will be higher than that in 2012.In Amsterdam and Rotterdam, take-upremains far below the level of the firstthree quarters of 2012.In Eindhoven, take-up is at about thesame level as the first three quarters of2012 partly due to a major transactionby Woonbedrijf, but the expectation isthat activity in the last quarter of 2012will not be enough to improve on 2012.

Supply has remained fairly stable in allregions compared to the previousquarter, with slight decreases inAmsterdam and Eindhoven, but newsupply will continue to come onto themarket; several large companies haveannounced their intention to downsizeor move to new premises.

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN | OFFICE MARKET

Key Economic Figures Netherlands 2013

GDP Growth -1,25 %

Unemployment 7 %

Inflation 2,75 %

Source: CPB

Opname/Take up Q1-Q3 & Q3 (vs 2012)

Amsterdam 151.300 m² 67.400 m²

Rotterdam 44.400 m² 16.800 m²

Eindhoven 32.700 m² 16.900 m²

Aanbod/Supply Q3 2013 (vs Q2 2013)

Amsterdam 1.322.000 m²

Rotterdam 691.400 m²

Eindhoven 263.700 m²

Source: Colliers International

Source: Colliers International

Overzicht Overview

Amsterdam

Rotterdam

Eindhoven


RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN I OFFICE MARKET

DE NEDERLANDSE ECONOMIE

• Het CPB verwacht dat de economiein 2013 met 1,25% zal krimpen, dit iseen kwart procentpunt lager dan inde voorgaande raming van het CPB.De krimp blijkt toch sterker danaanvankelijk gedacht, de verwachtegroei voor 2014 is dan ook licht naarbeneden bijgesteld. De krimpendeeconomie en onzekeretoekomstvoorspellingen zorgenervoor dat de kantoorruimtemarkt hetnog steeds moeilijk heeft.

• In tegenstelling tot de economie ishet dieptepunt op de arbeidsmarktnog niet bereikt. De raming van dewerkloosheid voor 2013 zijn door hetCPB omhoog bijgesteld tot 7% ennaar verwachting stijgt deze in 2014tot 7,5%. Dit betekent dat bedrijvenminder personeel nodig hebben endat heeft zijn weerslag op dekantoorruimtemarkt, waar de vraagnaar kantoorruimte afneemt. Dit isonder andere te zien bij een aantalgrote contractverlengingen dat ditjaar plaatsvond waarbij telkens eenkleiner metrage werd gehuurd.

• De inflatie is in september gedaaldtot 2,4%, deze daling komt met namedoor de dalende prijs van kleding envan benzine, ook voeding had eenverlagend effect op de inflatie.Ondanks de daling is de inflatie inNederland nog altijd hoger dan deinflatie van de eurozone (1,1%). Decombinatie van de hoge inflatie en delage stand van de rente op dekapitaalmarkt maakt het nog steedsaantrekkelijk om te investeren invastgoed. De financierbaarheid isechter nog steeds een probleem.

• De ministerraad heeft ingestemd meteen voorstel van de ministers Schultzvan Haegen en Blok dat er voor moetzorgen dat gemeenten snelleromgevingsvergunningen kunnenverlenen die strijdig zijn met hetbestemmingsplan. Hierdoor wordthet eenvoudiger om leegstaandekantoorgebouwen te transformerentot een andere functie

THE DUTCH ECONOMY

• The Central Planning Bureauforecasts that the economy willcontract by 1.25% in 2013, which is aquarter of a point lower than theprevious CPB forecast. Thecontraction continues to be moresevere than originally expected andpredicted growth for 2014 hastherefore also been adjusted slightlydownwards. The contractingeconomy and uncertain predictionsabout the future mean that themarket for office space is stillexperiencing difficulties.

• In contrast to the wider economy, thebottom has still not been reachedwhen it comes to the jobs market.Estimated unemployment for 2013has been adjusted upwards by theCPB to 7%, and this is expected torise still further to 7.5% in 2014. Thisis because companies require fewerstaff and this is impacting on theoffice market, where the demand foroffice space is falling. This can beseen, for example, in a number ofmajor lease renewals that took placethis year, where in each case asmaller floor space was rented.

• Inflation fell to 2.4% in September;this decrease was mainly due to thefalling price of clothing and petrol,but food prices also had a downwardeffect on inflation. Despite thisdecline, inflation in the Netherlandsis still higher than the inflation rate ofthe euro area as a whole (1.1%). Thecombination of high inflation and thelow interest rates on the capitalmarket means that investing in realestate is still an attractiveproposition. However, financecontinues to be a problem.

• The Cabinet has approved aproposal by the ministers Schultzvan Haegen and Blok that isdesigned to ensure thatmunicipalities are given greaterfreedom to grant planning permitsthat are contrary to the area zoningplan. This will make it easier toconvert empty office buildings forother functions.

Source: CPB

Source: CPB

Source: CPB

MARKET INDICATORS

2013 2014 (F)

GDP GROWTH

UNEMPLOYMENT

INFLATION

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

-4,0%

-3,0%

-2,0%

-1,0%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

GDP, INFLATION AND LONG TERM INTEREST

GDP Inflation Long-term interest (%)

0%1%2%3%4%5%6%7%8%

0100200300400500600700800

UNEMPLOYMENT

Number *1000 %


In de eerste drie kwartalen van 2013 iser in totaal ruim 151.000 m²kantoorruimte opgenomen in de regioAmsterdam. Hiermee ligt hetopnameniveau fors lager dan indezelfde periode van 2012, toen erbijna 242.000 m² kantoorruimte isopgenomen.

BEWEGING OP DE ZUIDAS EN INAMSTELVEENOndanks deze lagere opnamecijfers iser nog wel beweging aan de opnamekant. Het derde kwartaal van 2013 ishet beste kwartaal van het jaar met eentotaal opgenomen oppervlakte van67.400 m². In twee gebieden is er meerbeweging te zien dan in voorgaandekwartalen, dit zijn de Zuidas enAmstelveen.

De Zuidas kende een relatief goedkwartaal met een opname van bijna19.000 m², dit is de hoogste opnameop deze kantorenlocatie sinds heteerste kwartaal van 2012. De hogeopname wordt veroorzaakt door deverhuizing van het advocatenkantoorNautaDutilh naar eennieuwbouwproject met een oppervlaktevan 10.000 m². Kanttekening hierbij isdat er circa 14.000 m² achter wordtgelaten in het WTC. Een anderadvocatenkantoor, Greenberg Traurig,vertrekt juist van de Zuidas en zal zich

gaan vestigen in het Hirsch gebouwaan het Leidseplein.

Ook de kantorenmarkt van Amstelveenvertoonde in het derde kwartaal eenopleving. Nestlé huurt ruim 6.300 m² inThe Garden, dit is de grootste opnamevan de afgelopen twee jaar inAmstelveen. Nestlé verhuist vanafDuivendrecht naar Amstelveen.Daarnaast heeft Japan TobaccoInternational 3.400 m² in Bella Donnagehuurd, hier zullen ze hunNederlandse hoofdkantoor vestigen.

AANBODOndanks dat het opnameniveau laag isin 2013, is er wel een lichte daling vanhet aanbod te zien. Dit wordtveroorzaakt door het grotendeelsachterwege blijven van nieuwbouw ende licht opkrabbelende opname in hetderde kwartaal.

VERWACHTINGDe opname blijft tot dusver flink achterbij het niveau van 2012. Deverwachting is dan ook dat dejaaropname van 2012 dit jaar nietverbeterd zal gaan worden. Hetaanbod zal naar alle waarschijnlijkheidlicht toenemen door de inkrimping enverplaatsing van enkele grotekantoorgebruikers.

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | OFFICE MARKET

Amsterdam

23%

20%

19%

17%

11%

6%4%

AANBOD PER DEELGEBIED [M²]

West

Overig

Haarlemmermeer

Zuidoost

Amstelveen

Centrum

Zuidas

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

OPNAME 2011-2013 PER DEELGEBIED [M²]

Centrum Zuidas Zuidoost West Overig

Top 5 TransactiesDeelgebied Gebouwnaam Adres M² GebruikerZuidas Gustav Mahlerlaan 10.000 NautaDutilh

Amstelveen The Garden Stroombaan 10 6.345 Nestlé

Amsterdam Zuid Officia II De Klencke 4-6 4.700 ROC TOP

Amstelveen Bella Donna Bella Donna 4 3.400 Japan Tobacco International

Amsterdam Zuid Museumplein 9 3.000 Gazprom

Top 5 AanbodDeelgebied Gebouwnaam Adres M² HuurprijsAmstelveen Ten Thirty Burgemeester Rijnderslaan 10 46.950 € 195 Amsterdam Zuidoost Holendrecht

centrePaalbergweg 11 26.259

€ 175 Amsterdam Zuidoost Diana Herikerbergweg 24.437 € 155 Zuidelijke IJ-oevers Piet Hein

BuildingsVriesseveem 24.342

€ 270 Amsterdam West Teleport Basisweg 10 20.000 € 99

48%

24%

12%

10%

3%2%

OPNAME PER SECTOR [M²]Business & otherservices

Production &Construction

TMT

Public services

Financial Services

Wholesale & Retailtrade

Other

€ 360

€ 325

€ 365

€195 €220

€ 195

€ 160

€ 95 €100 €90

€ 305

€ 230

€ 155 €150 €155

€ 0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

€ 300

€ 350

€ 400

Zuidas Centrum Schiphol Zuidoost West

HUURPRIJS KANTOORRUIMTE (PER M²)

Hoog Laag Gemiddeld


RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | OFFICE MARKET

Amsterdam

-

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

TAKE-UP 2011-2013 BY DISTRICT [M²]

Centrum Zuidas Zuidoost West Overig

48%

24%

12%

10%

3%2%1%

TAKE-UP BY SECTOR [M²]

Business & otherservices

Production &Construction

TMT

Public services

Financial Services

Wholesale & Retailtrade

Other

23%

20%

19%

17%

11%

6%4%

SUPPLY BY DISTRICT [M²]

West

Overig

Haarlemmermeer

Zuidoost

Amstelveen

Centrum

Zuidas

Top 5 SupplyDistrict Building

name Address M² Rental price

Amstelveen Ten Thirty Burgemeester Rijnderslaan 10 46.900 € 195 Amsterdam Zuidoost Holendrecht

centrePaalbergweg 11 26.300

€ 175 Amsterdam Zuidoost Diana Herikerbergweg 24.400 € 155 Zuidelijk IJ-oevers Piet Hein

BuildingsVriesseveem 24.300

€ 270 West Teleport Basisweg 10 20.000 € 99

Top 5 TransactionsDistrict Building name Address M² UserZuidas Gustav Mahlerlaan 10.000 NautaDutilh

Amstelveen The Garden Stroombaan 10 6.345 Nestlé

Amsterdam Zuid Officia II De Klencke 4-6 4.700 ROC TOP

Amstelveen Bella Donna Bella Donna 4 3.400 Japan Tobacco International

Amsterdam Zuid Museumplein 9 3.000 Gazprom

€ 360

€ 325

€ 365

€195 €220

€ 195

€ 160

€ 95 €100 €90

€ 305

€ 230

€ 155 €150 €155

€ 0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

€ 300

€ 350

€ 400

Zuidas Centrum Schiphol Zuidoost West

RENTAL PRICE OFFICE SPACE (PER M²)

Hoog Laag Gemiddeld

In the first three quarters of 2013, over151,000m² of office space was takenup in the Amsterdam region as awhole. This makes the take-up ratemuch lower than in the same period of2012, when nearly 242,000 m² of officespace was let.

MOVEMENT AT ZUIDAS AND INAMSTELVEENDespite these lower take-up rates thereare still signs of some dynamism in themarket. The third quarter of 2013 wasthe best quarter of the year with a totalarea of 67,400m² let. In two specificareas, there is more movement than inprevious quarters - Zuidas andAmstelveen.

Zuidas had a relatively good quarterwith a take-up of almost 19,000m²; thiswas the highest take-up rate for officespace since the first quarter of 2012.This high take-up rate was caused bythe relocation of the law firmNautaDutilh to a new building with afloor space of 10,000m². However, it isimportant to note here that the firm leftbehind a floor space of approximately14,000m² in the WTC. Meanwhile,another law firm, Greenberg Traurig, isactually leaving Zuidas altogether andrelocating to the Hirsch building onLeidseplein.

The office market in Amstelveenshowed a rebound in the third quarter.Nestlé leased over 6,300m² in TheGarden, which was the biggest leasedeal of the past two years inAmstelveen. Nestlé is moving toAmstelveen from Duivendrecht. Inaddition, Japan Tobacco Internationalleased 3,400m² in Belladonna; they willset up their Dutch headquarters here.

SUPPLYDespite the record low take-up level in2013, supply has actually dippedslightly. This is largely due to the lackof much newly built office space andthe slight recovery in the take-up rateduring the third quarter.

FORECASTTake-up has so far been significantlybelow 2012 levels. The expectation isthat the take-up rate for 2012 will notbe surpassed this year. Supply is likelyto increase slightly due to downsizingand relocations by some large users ofoffice space.


Het derde kwartaal van 2013 heeft voorRotterdam nog niet het gewensteherstel laten zien. Er werd 16.800 m²aan kantoorruimte opgenomen in hetderde kwartaal, iets lager dan hettweede kwartaal. In de markt lijkt hetalgemene sentiment in Rotterdamverbeterd ten opzichte van eerder ditjaar met zowel op de beleggings- als degebruikersmarkt verhoogde interesse.

CENTRUM IN TREKTotaal werd er in 2013 tot nu toe 44.400m² opgenomen. Dit is aanzienlijkminder dan de eerste drie kwartalenvan 2011 en 2012 toen er nogrespectievelijk 65.000 m² en 87.000 m²werd opgenomen. In het afgelopenkwartaal werd, net als in het vorigekwartaal, bijna alle activiteitwaargenomen in het centrum vanRotterdam. Wel betrof het enkelkleinere transacties van onder de 2.000m² en vooral bedrijven die zich binnenRotterdam verplaatsen. De grootstetransactie was die van marketingbureauOxyma dat 1.727 m² opnam in hetbedrijfsverzamelgebouw Het NieuweKantoor.

VEEL IN AANBOUWHet aanbod van kantoorruimte inRotterdam is in het derde kwartaal lichtgestegen tot een totaal van 692.000 m².

De helft hiervan staat in het centrumvan Rotterdam, vooral langs dekantorenboulevards. Ook voor een deelvan het in aanbouw zijnde First wordtnog steeds gezocht naar een huurder(10.000 m² in aanbod). Anderegebieden met veel aanbod zijn tevinden in Rotterdam Oost en Zuid. Inlaatstgenoemde staat een van degrootste kantoorgebouwen in aanbod:De Rotterdam. Het pand wordt later ditjaar opgeleverd en heeft nog 18.838 m²beschikbaar. De grootste toevoegingaan het Rotterdamse aanbod was tevinden aan de Westzeedijk, hier is eenvoormalig Douanepand in aanbodgekomen van 11.730 m². De vraag isechter of hier kantoorruimte in zalkomen, in het verleden is er ookgekeken naar mogelijkheden tottransformatie van dit pand.

VERWACHTINGHet is niet te verwachten dat hetopnameniveau van Rotterdam uit 2012in 2013 zal worden geëvenaard. Wel ishet waarschijnlijk dat het vierdekwartaal beter zal gaan verlopenaangezien er diverse grote partijen opde markt zijn voor kantoorruimte inRotterdam. Het aanbod zal naarverwachting verder stijgen aangeziendiverse grote panden op de markt gaankomen.

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | ROTTERDAM | OFFICE MARKET

Rotterdam

47%

30%

10%

8%5%

OPNAME PER SECTOR [M²]


Public services

Wholesale & retailtrade

Production &construction

TMT

- 5.000

10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000


Rotterdam Centrum Rotterdam Oost

Rotterdam Zuid Overig

50%

14%

11%

10%

7%5% 3%


Centrum

Oost

Zuid

Overig

Kralingen

Rotterdam Airport/Spaanse Polder

Havengebied

Top 5 TransactiesDeelgebied Gebouwnaam Straat M² GebruikerCentrum Het Nieuwe Kantoor

(HNK)Vasteland 42-110 1.727 Oxyma

Centrum Wijnhaven 38, 54 1.622 Agens Nederland

Centrum Westerlaantoren Westerlaan 10 1.599 Hoboken Advocaten

Kralingen Jan Leentvaarlaan 37-47

1.413 Top-Care Health Services

Centrum Central Post Office Delftseplein 31-33 1.396 Wilmar Europe Holdings

Top 5 AanbodDeelgebied Gebouwnaam Straat M² HuurprijsCentrum Robecohuis Coolsingel 120 19.019 € 185

Zuid De Rotterdam Wilhelminakade 18.838 € 225

Centrum Fortis Tower Blaak 555 18.365 €145 - €180

Oost Marten Meesweg 35 16.445 € 135

Centrum Hofpoort Hofplein 20 15.516 €145 - €195

€ 235

€ 185

€ 225

€ 90

€ 115

€ 90

€ 150 € 145 € 135

€ 0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

Centrum Oost Zuid


Hoog Laag Gemiddeld


RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | ROTTERDAM | OFFICE MARKET

Rotterdam

- 5.000

10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000


Rotterdam Centrum Rotterdam Oost

Rotterdam Zuid Overig

47%

30%

10%

8%5%



Public services

Wholesale & retailtrade

Production &construction

TMT

50%

14%

11%

10%

7%5% 3%


Centrum

Oost

Zuid

Overig

Kralingen

Rotterdam Airport/Spaanse Polder

Havengebied Top 5 TransactionsDistrict Building name Address M² UserCentrum Het Nieuwe Kantoor

(HNK)Vasteland 42-110 1.727 Oxyma

Centrum Wijnhaven 38, 54 1.622 Agens Nederland

Centrum Westerlaantoren Westerlaan 10 1.599 Hoboken Advocaten

Kralingen Jan Leentvaarlaan 37-47

1.413 Top-Care Health Services

Centrum Central Post Office Delftseplein 31-33 1.396 Wilmar Europe Holdings

Top 5 SupplyDistrict Building name Address M² Rental priceCentrum Robecohuis Coolsingel 120 19.019 € 185

Zuid De Rotterdam Wilhelminakade 18.838 € 225

Centrum Fortis Tower Blaak 555 18.365 €145 - €180

Oost Marten Meesweg 35 16.445 € 135

Centrum Hofpoort Hofplein 20 15.516 €145 - €195

€ 235

€ 185

€ 225

€ 90

€ 115

€ 90

€ 150 € 145 € 135

€ 0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

Centrum Oost Zuid


Hoog Laag Gemiddeld

The third quarter of 2013 has not yetbrought the long-awaited recovery inRotterdam. In the third quarter,16,800m² of office space were leased,slightly less than in the second quarter.Generally, market sentiment inRotterdam seems to have improvedsince earlier this year with increasedinterest on the part of both investors andend-users.

CENTRE REMAINS IN DEMANDA total of 44,400m² has been leased sofar in 2013. This is considerably lessthan in the first three quarters of 2011and 2012, when 65,000m² and 87,000m²were leased, respectively. In the lastquarter, just as in the previous quarter,almost all the activity was in the centreof Rotterdam. However, the transactionswere smaller ones involving under2,000m², and companies moving withinRotterdam in particular. The largesttransaction was that of the marketingagency Oxyma, which leased 1,727m² inthe multi-tennant business premises HetNieuwe Kantoor.

CONSTRUCTION ACTIVITYThe supply of office space in Rotterdamincreased slightly in the third quarter to atotal of 692,000m². Half of this was inthe centre of Rotterdam, especiallyalong the ‘office boulevards’. Tenantsare also still being sought for part of the

First development, which is still underconstruction (10,000m² to let). Otherareas with significant supply areRotterdam East and South. The latter ishome to one of the largest officebuildings on the market: De Rotterdam.The building will be completed later thisyear and still contains 18,838m² ofavailable floorspace. The biggestaddition to supply in Rotterdam is to befound on the Westzeedijk, where aformer Customs building with 11,730m²of floorspace has come onto the market.However, the question is whether thisoffice will continue to be used as such;in the past, the conversion of thisproperty has also been considered.

FORECASTIt is not expected that the 2012 take-uprate in Rotterdam will be matched in2013. However, it is likely that the fourthquarter will show an improvement sincea range of large customers are on themarket for office space in Rotterdam.Supply is expected to rise further asseveral large buildings enter the market.


RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | EINDHOVEN | OFFICE MARKET

EindhovenDe opname van kantoorruimte ligt ditjaar in de eerste drie kwartalen eenfractie hoger dan in 2012. Er is intotaal bijna 32.700 m² kantoorruimteopgenomen, tegenover ruim 31.300 m²in de eerste drie kwartalen van 2012.Het derde kwartaal van 2013 laat, meteen opname van 16.900 m², eenhogere opname dan de eerste tweekwartalen zien. De opname is echterwel minder dan in het derde kwartaalvan 2012 toen er ruim 23.000 m²kantoorruimte werd opgenomen.

SAMENVOEGING EN UITBREIDINGDe grootste opname kwam met ruim7.100 m² op naam van Woonbedrijf.Op een herontwikkelingslocatie aan deWal 2 worden vier kantorensamengevoegd. Eén van dezepanden wordt nu nog gehuurd, hier zalde huur van worden opgezegd. Deoverige drie panden zijn in bezit vanWoonbedrijf, voor deze panden zalonderzocht worden wat de bestpassende bestemming is. De op éénna grootste transactie is gerealiseerdvoor ASML, er werd 3.600 m²kantoorruimte gehuurd in Veldhoven.Hierdoor heeft ASML voor het tweedeachtereenvolgende kwartaal één vande grootste transacties op zijn naam.Een andere noemenswaardigetransactie is de opname van Camelot,deze leegstandsbeheerder heeft 2.770m² kantoorruimte, ten behoeve van

haar hoofdkantoor, opgenomen aan deNoord-Brabantlaan. Dit kantoor is eenstuk groter dan de oude locatie, waarze uitgegroeid zijn.

FLEXIBILITEITEen landelijke trend die ook inEindhoven terug te zien is, is de vraagnaar flexibele werkplekken. Regusheeft in het derde kwartaal eenovereenkomst gesloten om vijftiencentra in kantoren van de ChaletGroup in te richten. Eén van die centrakomt in een gebouw op Flight Forum,er zullen hier circa honderd flexibelewerkplekken worden gerealiseerd. Delocatie is gekozen vanwege degunstige ligging nabij EindhovenAirport en de snelweg.

AANBODOndanks een lichte daling van hetaanbod in het derde kwartaal staat ernog steeds ruim 263.000 m²kantoorruimte in aanbod in de regioEindhoven. Het grootste deel van hetaanbod bevindt zich in het Centrum,Eindhoven West en Flight Forum.

VERWACHTINGDe verwachting is dat de opname in2013 uiteindelijk op een lager niveauuit zal komen dan in 2012. Er wordenvoor het laatste kwartaal nauwelijksgrote transacties meer verwacht in deregio Eindhoven.

- 5.000

10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000


Eindhoven Centrum Eindhoven Noord

Eindhoven West Eindhoven Zuid en Oost

Overig

39%

31%

30%

OPNAME PER SECTOR [M²]

Public services


TMT

38%

26%

11%

9%

8%

6%2%


Centrum

West

Noord

Veldhoven

Best

Son

Zuid en OostTop 5 TransactiesDeelgebied Gebouwnaam Straat M² GebruikerEindhoven Centrum De Nieuwe Wal Wal 2 7.155 Woonbedrijf

Veldhoven Beukendael De Run 1120-1150 3.600 ASML

Eindhoven West Noord-Brabantlaan 2 2.770 Camelot Europe

Best Gebouw 1 Klompenfabriek 12-14 900 CRH Mobile Fencing & Security

Eindhoven Centrum Vesteda-toren Vestdijk 68-76 740 Boels Zanders

Top 5 AanbodDeelgebied Gebouwnaam Straat M² HuurprijsEindhoven Noord Vredeoord 105 13.286 € 115

Eindhoven Centrum Vonderweg 11 10.972 In overleg

Eindhoven Centrum Rijder Bogert 2 7.057 In overleg

Eindhoven Centrum Arctis Pastoor Peterstraat 170 6.881 Op aanvraag

Son en Breugel Science Park Eindhoven 5057

6.438 € 120

€175

€135 €125

€90 €85 €75

€130 €120

€100

€0

€20

€40

€60

€80

€100

€120

€140

€160

€180

€200

Centrum West Best


Hoog Laag Gemiddeld


RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | EINDHOVEN | OFFICE MARKET

Eindhoven

- 5.000

10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000


Eindhoven Centrum Eindhoven Noord

Eindhoven West Eindhoven Zuid en Oost

Overig

38%

26%

11%

9%

8%

6% 2%


Centrum

West

Noord

Veldhoven

Best

Son

Zuid en Oost

Top 5 SupplyDistrict Building Name Address M² Rental priceEindhoven Noord Vredeoord 105 13.286 € 115

Eindhoven Centrum Vonderweg 11 10.972 Negotiable

Eindhoven Centrum Rijder Bogert 2 7.057 Negotiable

Eindhoven Centrum Arctis Pastoor Petersingel 170 6.881 On request

Son en Breugel Science Park Eindhoven 5057

6.438 € 120

Top 5 TransactionsDistrict Building name Address M² UserEindhoven Centrum De Nieuwe Wal Wal 2 7.155 Woonbedrijf

Veldhoven Beukendael De Run 1120-1150 3.600 ASML

Eindhoven West Noord-Brabantlaan 2 2.770 Camelot Europe

Best Gebouw 1 Klompenfabriek 12-14 900 CRH Mobile Fencing & Security

Eindhoven Centrum Vesteda-toren Vestdijk 68-76 740 Boels Zanders

39%

31%

30%


Public services


TMT

€175

€135 €125

€90 €85 €75

€130 €120

€100

€0

€20

€40

€60

€80

€100

€120

€140

€160

€180

€200

Centrum West Best


High Low Average

The take-up rate for office space was afraction higher in the first three quartersof this year than it was in 2012. A totalof nearly 32,700m² of office space wasleased, compared to 31,300m² in thefirst three quarters of 2012. The thirdquarter of 2013 had, with a take-up of16,900m², a higher take-up rate thanthe first two quarters. This was,however, lower than in the third quarterof 2012 when over 23,000m² of officespace was leased.

MERGER AND EXPANSIONThe biggest transaction involved over7,100m² of floorspace and was madeby Woonbedrijf. Four offices weremerged on a redevelopment site at theWal 2. One of these properties iscurrently still being leased; this leasewill be terminated. The other threeproperties are owned by Woonbedrijf.The most appropriate use for thesebuildings will be investigaated. Thesecond largest transaction was byASML, involving the rental of 3,600m²of office space in Veldhoven. Thismeans that ASML has one of thelargest transactions in its name for thesecond consecutive quarter. Anothersignificant transaction was a lease byCamelot, the vacant propertymanagement company; Camelot tookover 2,770m² of office space for itsheadquarters in Noord-Brabantlaan.This office is significantly larger than

the old location, which the companyhad outgrown.

FLEXIBILITYA national trend that is also evident inEindhoven is the rising demand forflexible workplaces. During the thirdquarter Regus signed an agreement toset up fifteen office centres for theChalet Group. One of these centres willbe in a building at Flight Forum, wherethere will be approximately onehundred flexible workstations. Thislocation was chosen because of itsconvenient location near EindhovenAirport and the motorway.

SUPPLYDespite a slight fall in supply during thethird quarter, there is still over263,000m² of office space on themarket in the Eindhoven region. Themajority of supply is located in theCentre, Eindhoven West and the FlightForum.

FORECASTIt is expected that take-up in 2013 willeventually come in lower than in 2012.It is not expected that there will be anylarge transactions in the Eindhovenregion in the last quarter of the year.


The information contained herein has been obtained fromsources deemed reliable. While every reasonable efforthas been made to ensure its accuracy, we cannotguarantee it. No responsibility is assumed for anyinaccuracies. Readers are encouraged to consult theirprofessional advisors prior to acting on any of thematerial contained in this report.

COLLIERS RESEARCH

Colliers Research is recognized as aknowledge leader in the commercial realestate industry, providing clients withvaluable market intelligence to supportbusiness decisions. Colliers researchanalysts provide multi-level supportacross all property types, ranging fromdata collection to comprehensive marketanalysis.

DEFINITIES

De regio Amsterdam heeft betrekking opAmsterdam, Amstelveen, Diemen en deHaarlemmermeer.Rotterdam heeft betrekking op degemeente Rotterdam.De regio Eindhoven heeft betrekking opde gemeente Eindhoven en derandgemeenten Veldhoven, Best enSon.

Aanbod: de op de vrije marktaangeboden kantoorruimte >500 m². Inhet aanbod worden uitsluitendbestaande, gereed dan wel in aanbouwof renovatie zijnde panden geregistreerddie daadwerkelijk binnen twaalfmaanden beschikbaar komen en nietreeds uit de markt zijn genomen.

Opname: kantoorruimte >500 m² die opde vrije markt verhuurd of verkocht is, endoor de gebruiker betrokken wordt, metuitzondering van sale and lease back-transacties.

Huurprijs: Bandbreedte van devraagprijs wordt bepaald aan de handvan de vraagprijzen van aanbod vankantoorruimten.

Across the region of EMEA, Colliersresearchers regularly collect and updatedata on key real estate metrics, set toconsistent definitions bringing greatertransparency and reliability to our realestate market analysis in the region. Inmost European markets, the officedefinitions used are consistent withthose set out by the EMEA ResearchTeam.

DEFINITIONS

The Amsterdam Area coversAmsterdam, Amstelveen, Diemen andthe Haarlemmermeer.The Rotterdam Area covers themunicipality of Rotterdam.Eindhoven area, including suburbandistricts Veldhoven, Best and Son.

Availability: office space >500 m² that isoffered in the free market. Availablespace exclusively includes existing andcompleted properties or properties underconstruction or renovation which willactually become available within twelvemonths and have not already been takenoff the market.

Take-up: office space >500 m² that isrented or sold in the free market and willbe occupied by the user, with theexception of sale and lease backtransactions.

Rental price: The bandwidth of theasking price is based on the askingprices of the supply of office space

482 offices in 62 countries on 6 continentsUnited States: 140Canada: 42Latin America: 20Asia Pacific: 195EMEA: 85

• €1.5 billion in annual revenue

• 104 million square meter under management

• Over 13,500 professionals

Kes BrattingaHead of Research

THE NETHERLANDS:

Buitenveldertselaan 51082 VA Amsterdam

TEL +31 (0)20 540 55 55FAX +31 (0)20 646 45 36EMAIL [email protected]

For more market information visit our website: www.colliers.nl

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q3 2013 | AMSTERDAM | ROTTERDAM | EINDHOVEN | OFFICE MARKET

Accelerating success.www.colliers.nl

Colliers (2013 Q3) Kantorenmarkt Amsterdam Rotterdam Eindhoven

Documents

Transcript of Colliers (2013 Q3) Kantorenmarkt Amsterdam Rotterdam Eindhoven