Kantorenmarkt Regio Amsterdam_jan2011

8/3/2019 Kantorenmarkt Regio Amsterdam_jan2011

1/7

JAN 2011 | OFFICE MARKET

www.colliers.nl

REGIO AMSTERDAM I AMSTERDAM AREA

RESEARCH & FORECAST REPORT

Kantorenmarkt Regio Amsterdam

Office Market Amsterdam AreaTERUGBLIK EN VOORUITZICHT

Na twee jaar van economische crisis is er sprake van economisch herstel: in 2010 groeide de

economie en ook voor het jaar 2011 wordt groei verwacht. Het aantal faillissementen is in 2010

gedaald ten opzichte van recordjaar 2009. Desondanks was het jaar 2010 een moeilijk jaar voor de

vastgoedmarkt in de Amsterdamse regio. De hoge opnamecijfers van een paar jaar geleden

behoren definitief tot de verleden tijd. Het aanbod heeft momenteel het hoogste niveau ooit bereikt.

De sterkste groei van het aanbod lijkt voorbij. Maar desondanks is de verwachting dat het aanbod

zal blijven toenemen. Bedrijven kijken kritisch naar huisvestingslasten en gaan efficinter met

ruimte om en zullen dat in de toekomst blijven doen.

De lokale verschillen zijn groot. Zo kampen bepaalde gebieden, zoals Diemen en Schiphol-Rijk, al

jaren met een structureel overaanbod van kantoorruimte. Een lage huurprijs blijkt vaak niet genoeg

om nieuwe gebruikers naar dergelijke monofuctionele gebieden te lokken.

Gebieden die aantrekkelijk blijken zijn de multifunctionele gebieden, zoals de Amsterdamse

binnenstad, het centrumgebied van Amsterdam Zuidoost en de Amsterdamse Zuidas. Hier werden

in 2010 de meeste vierkante meters kantoorruimte opgenomen. Verwacht mag worden dat dit ook

in de toekomst aantrekkelijke gebieden blijven.

Afgelopen jaar is in de regio Amsterdam een slag gemaakt in het transformeren van leegstaande

kantoren naar hotels. Afgelopen jaar werd in de regio Amsterdam 62.500 m aan de marktonttrokken ten behoeve van hotels. Momenteel wordt gewerkt aan stimuleringsmaatregelen om

leegstaande kantoorgebouwen makkelijker te kunnen transformeren dan nu het geval is. Het is de

vraag of dit genoeg zoden aan de dijk zet om het forse aanbodsoverschot te doen slinken. Want

nog steeds wordt op risico gebouwd. En ook vindt nog steeds nieuwbouw plaats voor

eindgebruikers, waardoor vaak binnen de regio, incourant vastgoed wordt achtergelaten. Het ligt

dan ook in de lijn der verwachting dat sloop/ transformatie van het vastgoed dat achter gelaten

wordt bij nieuwbouw verplicht gesteld zal worden.

Gelukkig blijft de Amsterdamse regio de meest dynamische vastgoedmarkt van Nederland en zal

bedrijven blijven aantrekken. Toch is het de verwachting dat de crisis in 2011 nog steeds merkbaar

zal zijn op de vastgoedmarkt in de Amsterdamse regio.

MARKET INDICATORS

2009 2010

INFLATION

10 YR INTERESTRATE

AVAILABILITY

TAKE UP

STOCK AMSTERDAM

INCENTIVES

TAKE-UP AND AVAILABILITY OFFICESAMSTERDAM AREA >500 M

0

250.000

500.000

750.000

1.000.000

1.250.000

1.500.000

1.750.000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Tak

e-up/supplyinm

Year

Availability/AanbodTake-up/Opname

Source: Colliers International


2/7

RESEARCH & FORECAST REPORT | JAN 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

LOOKING BACK AND AHEAD

Following two years of crisis, the economy is

back on the upswing, showing growth in 2010

that is expected to continue in 2011.

Bankruptcies fell in 2010 after record highs in

2009. Yet 2010 still remained a difficult year for

the Amsterdam region real estate market. The

high property absorption figures of a few years

ago are now a definite thing of the past, and the

supply has reached the highest levels ever.

Whilst the strongest growth in that supply now

seems behind us, prognoses continue to

forecast continued growth. Businesses are

taking a critical look at their property expenses

and maximising their use of space, and will

continue to do so.

Local differences are notable. Areas such as

Diemen and Schiphol-Rijk have experienced a

fundamental surplus of office space for years

now. In many cases, low rent alone is not

enough to lure new tenants to these mono-

functional locations. By contrast, multifunctional

locations such as Amsterdam City Centre, the

heart of Amsterdam Zuidoost and Amsterdam

Zuidas are demonstrating their attractive force.

These areas saw the most growth in office

space in 2010, and can be expected to continue

to draw tenants in future.

In the last year, the Amsterdam region set its

hand to converting unoccupied offices into

hotels. This resulted in the withdrawal of 62,500

m from the Amsterdam region market for hotel

use. Current efforts are focusing on incentive

measures to simplify procedures for converting

vacant office buildings. It remains to be seen if

this will be enough to shrink the sizeable

surplus in supply. Even now, the property

sector is continuing to build on spec.

New building projects for end users also

continue, resulting in unmarketable old real

estate, often in the same region. Given these

circumstances, it is to be expected that the

demolition and/or conversion of unoccupied

properties will become a stipulation for new

building projects.

The Amsterdam region is fortunate to retain its

claim to the most dynamic property market in

the Netherlands, and it will continue to draw

businesses. However, we can still expect to see

the effects of the crisis on the Amsterdam

region property market in the year to come.

GDP GROWTH RATE

4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Economic growth/economische groei Inflation/inflatie

Economicgrowth/economischegroei

Source: CBS

STOCK AND SUPPLY RATEAMSTERDAM

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

5.800.000

5.900.000

6.000.000

6.100.000

6.200.000

6.300.000

6.400.000

6.500.000

6.600.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010Stock/voorra

ad[m];Supplyrate/aanbodratio[%]

Year

stock/voorraad supply rate/aanbod ratio



3/7

RESEARCH & FORECAST REPORT I JAN 2011 I KANTORENMARKT I OFFICE MARKET I AMSTERDAM AREA


DE NEDERLANDSE ECONOMIE

De Nederlandse economie groeide in 2010

met 1,75%. In 2011 zal de economie naar

verwachting met 1,5% groeien.

De werkloosheid zal in 2011 naar

verwachting 5% van de beroepsbevolking

bedragen.

Het aantal faillissementen van Nederlandse

bedrijven is in 2010 9% minder dan in 2009.

Er wordt een lichte stijging van de inflatie

verwacht. De inflatie in 2010 bedroeg 1,25%.

Volgens ramingen zal deze in 2011 beperkt

toenemen tot 1,5%.

Het geraamde begrotingstekort bedroeg eind

2010 5,8% bbp en neemt in 2011 af tot 4,1%

bbp.

Onzekerheid over de economische

vooruitzichten leidt tot terughoudendheid bij

bedrijven om te investeren en zorgt er voor

dat gezinnen steeds meer sparen. Het is de

verwachting dat de gevolgen van de

bezuinigingen in de publieke sector sterk

merkbaar worden.

Gesteld wordt dat het herstel van deze crisis

lang zal duren, omdat de vermogenspositie

van banken en de kredietwaardigheid van

gezinnen is aangetast.

THE ECONOMY IN THE NETHERLANDS

In 2010, the Dutch economy grew by 1.75%.

The economy is expected to grow by 1.5% in

2011.

Unemployment is expected to affect 5% of

the labour force in 2011.

In 2010, the number of bankruptcies among

Dutch businesses was down 9% from 2009.

Forecasters have predicted a moderate rise

in inflation. That figure was 1.25% in 2010

and is estimated to rise minimally in 2011, to

1.5%.

The budget deficit ended at 5.8% of GNP in

2010 and is expected to shrink to 4.1% of

GNP in 2011.

Uncertainty about economic forecasts has led

to businesses to hold off on investments and

households to increase their savings. Cuts in

the public sector are expected to have a

significant and visible impact.

The road to recovery from the economic crisis

looks to be a long one, given the damage to

the financial position of banks and to the

creditworthiness of households.

MANUFACTURER CONFIDENCE

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

Dec

08

Feb

09

Apr

09

Jun

09

Aug

09

Oct

09

Dec

09

Feb

10

Apr

10

Jun

10

Aug

10

Oct

10

Dec

10

Year

Manufacturerconfidence/

producentenvertrouwen

Manufacturer confidence / Producentenvertrouwen

Source: CBS

CONSUMER CONFIDENCE

-20

-15

-10

-5

0

Q42009

Q12010

Q22010

Q32010

Q42010

Consumer trust indicator/consumentenvertrouwen

Avrpositiveandnegativeanswers/gemiddelde

positieveennegatieveantwoorden

Consumer trust / consumentenvertrouwen

Source: CBS


4/7



AANBOD KANTOORRUIMTE

Het aanbod in de regio Amsterdam telt op 1

januari 2011 ongeveer 1.633.000 m. Dat is het

hoogste niveau ooit. Het aanbod is 7,5%

gestegen ten opzichte van het aanbod een jaar

geleden. Dat is fors, maar deze aanbodstijging

is minder sterk dan in januari 2010, toen er

sprake was van een stijging van 14%. Binnen

Amsterdam bedraagt het aanbod ongeveer

1.101.000 m. Dat is een stijging van 6,5% ten

opzichte van het aanbod een jaar geleden. Het

voorgaande jaar bedroeg de aanbodsstijging

13%. Het aantal objecten in aanbod van 500 m

of meer in regio Amsterdam bestaat momenteel

uit 546. In 2007 waren dit nog 475 objecten.

Er is een slag gemaakt in het transformeren

van leegstaande kantoren naar hotels: in 2010

werd in de regio Amsterdam 62.500 m aan de

markt onttrokken. Voorbeelden zijn Pluspoint 3

(Hoofddorp) en Arena Towers (Zuidoost).

Ondanks deze onttrekkingen is het aanbod toch

gestegen.

Als gevolg van bedrijfsinkrimpingen en faillisse-

menten neemt het aanbod toe. Sinds de crisis

is het aantal ZZPers met 27.000 gegroeid.

Voor de crisis ontstonden ZZPers doorondernemerschap. Maar door de crisis ontstaan

ZZPers door de toegenomen werkloosheid. De

groei van het aantal ZZPers zorgt voor een

mindere behoefte aan kantoorruimte.

Voorbeelden van nieuwbouwontwikkelingen op

risico als Diana en Vesta in Amsterdam

Zuidoost dragen bij aan een toename van het

aanbod. Het aanbod is het afgelopen jaar ook

toegenomen door bedrijfsverplaatsingen naar

nieuwbouw. De verhuizing van Royal Bank of

Scotland en PWC naar nieuwbouw zorgde voor

een aanbodstijging in respectievelijk Amstel-

veen en Zuidoost. Als gevolg van de nieuw-

bouw voor TNT op Beukenhorst Zuid is het TNT

pand op Beukenhorst West het vierde kwartaal

van 2010 op de markt gekomen, waardoor het

aanbod toenam.

Niet in alle deelgebieden steeg het aanbod. Zo

daalde het aanbod in Amsterdam Centrum en

Amsterdam Zuidas. Een verklaring hiervoor kan

gevonden worden in de relatief succesvolleopname in 2010 in deze gebieden.

SUPPLY OF OFFICE SPACE

As at 1 January 2011, supply in the Amsterdam

region totalled approximately 1,633,000 m.

This represents the highest level ever. Supply

has risen 7.5% relative to one year ago. Whilst

strong, the momentum of growth is down from

January 2010, when it was recorded at 14%.

Supply within Amsterdam itself is approximately

1,101,000 m, representing a rise of 6.5%

relative to one year ago. Last year, supply rose

by 13%. There are currently 546 properties in

the 500 m or more segment on the market in

the Amsterdam region; that number was 475 in

2007.

The Amsterdam region has set its hand to

converting unoccupied offices into hotels. A

total of 62,500 m was withdrawn from the

Amsterdam region market. Examples include

Pluspoint 3 in Hoofddorp and Arena Towers in

Amsterdam Zuidoost. Despite these

withdrawals, supply continued to rise.

Business shrinkage and bankruptcies have

pushed up supply. Since the crisis set in, the

number of self-employed persons with no staff

(ZZPs) has grown by 27,000. Whereas ZZPs

were driven by entrepreneurialism before thecrisis, their rising number is now due to higher

unemployment. The growth in the number of

ZZPs is reducing demand for office space.

New-build speculative development such as

Diana and Vesta in Amsterdam Zuidoost are

serving to inflate supply. Last year also saw

supply rise as a result of business relocations to

new-built offices. Royal Bank of Scotland and

PWCs relocations to new buildings increased

supply on the Amstelveen and Amsterdam

Zuidoost property markets, respectively. And

with TNTs new building at Beukenhorst Zuid,

its premises at Beukenhorst West came on the

market in the fourth quarter of 2010, further

boosting supply.

Supply did not rise across the board. In the

districts of Amsterdam City Centre and

Amsterdam Zuidas it fell, which may be

explained by the relatively successful

absorption of property in these areas in 2010.

AVAILABILITY PER DISTRICTAMSTERDAM AREA

Amstelveen

9%

AmsterdamCenter

8%

AmsterdamNorth1%

AmsterdamEast4%

AmsterdamWest24%

AmsterdamSouthaxis

9%AmsterdamSouthern IJ-

coasts1%

AmsterdamSoutheast

21%

Badhoevedorp1%

Diemen4%

Hoofddorp11%

Schiphol

Aiport7%


AVERAGE RENT LEVEL THENETHERLANDS

100

120

140

160

180

200

220

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Averagerents/Huurprijsgemiddeld[/m/year]

The Netherlands Amsterdam



5/7



8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

2006 2007 2008 2009 2010

Incentives

Year

Incentives

OPNAME KANTOORRUIMTE

In 2010 is er in de regio Amsterdam 188.000

m kantoorruimte opgenomen. Dat is minder

dan het opnameniveau van een jaar geleden.

Binnen de Amsterdamse regio heeft

Amsterdam beter gepresteerd dan haar

omliggende gemeenten. Amsterdam Zuidoost,

de Zuidas en Amsterdam Centrum hebben in

2010 het beste gepresteerd.

In Amsterdam Zuidoost vonden de meeste

transacties plaats en werden tevens de meeste

vierkante meters opgenomen: bijna 40.000 m

kantoorruimte, verdeeld over 26 transacties.

Ondanks dat Zuidoost vorig jaar een hoger

opnameniveau kende, is Zuidoost binnen

Amsterdamse gemeentegrenzen voor de vierde

keer op rij het deelgebied met het hoogste

opnameniveau. Het succes van Zuidoost wordt

grotendeels verklaard door de

aantrekkingskracht van Atlas Arena, waar in

2010 meer dan 40% van alle opgenomen

vierkante meters van Zuidoost plaats vond.

Op de Zuidas, goed voor een opname van ruim

35.000 m, vond de grootste transactie van2010 plaats: Royal Bank of Scotland huurde

10.000 m in UN Studio. De Zuidas heeft in

2010 bewezen een aantrekkelijke vestigings-

locatie te blijven voor zakelijke en financile

dienstverleners. Het opnameniveau van 2010

op de Zuidas is vergelijkbaar met dat van 2009.

Hierbij moet opgemerkt worden dat de

nieuwbouwontwikkeling van Deloitte en AKD

van 40.000 m niet is meegeteld in de

opnamecijfers; zij zullen hun nieuwe pand in

2014 betrekken. Volgens de definitie wordt een

transactie meegeteld als het pand binnen twaalf

maanden betrokken wordt.

In deelgebied Amsterdam Centrum werd ruim

30.000 m kantoorruimte opgenomen. De

opnames in herontwikkelingsproject The Bank

(bijna 9.000 m) leverden hier een belangrijke

bijdrage aan. Het opnameniveau in Amsterdam

Centrum is in 2010 zelfs hoger dan in 2009.

ABSORPTION OF OFFICE SPACE

A total of 188,000 m of office space was

absorbed in the Amsterdam region in 2010.

This is less that the absorption level one year

ago. The city of Amsterdam performed better

than outlying municipalities in the Amsterdam

region. Amsterdam Zuidoost, Amsterdam

Zuidas and Amsterdam City Centre topped the

list in 2010.

Amsterdam Zuidoost witnessed the highest

volume of transactions and the greatest

absorption of square metres. Almost 40,000 m

of office space was absorbed across a total of

26 transactions. Despite a higher absorption

level last year, Amsterdam Zuidoost showed

the highest absorption level within the

Amsterdam municipal limits for the fourth year

in a row. This districts success can largely be

attributed to the pull of Atlas Arena, which was

responsible for more than 40% of all square

metres absorbed in Amsterdam Zuidoost in

2010.

With total absorption upwards of 35,000 m,

Amsterdam Zuidas recorded the largesttransaction of 2010 when Royal Bank of

Scotland signed a lease for 10,000 m in UN

Studio. This district proved to exert a continued

draw on professional and financial service

providers seeking to establish their business in

2010. The 2010 absorption level in Amsterdam

Zuidas is comparable to that of 2009. However,

that figure does not include the new-build

projects being developed by Deloitte and AKD,

worth 40,000 m , which will be taken up in

2014. Based on the definition, a transaction is

only counted if the property at issue will be

occupied within 12 months.

The district of Amsterdam City Centre recorded

the absorption of 30,000 m of office space.

Important contributors were the absorptions

arising from the redevelopment project at The

Bank, representing almost 9,000 m. In fact, the

2010 absorption level in Amsterdam City Centre

topped that of 2009.

ABSORPTION PER DISTRICT

Amstelveen9%

AmsterdamCentrum

8%

AmsterdamNoord

1%

AmsterdamOost4%

AmsterdamWest24%

AmsterdamZuidas

9%AmsterdamZuidelijke IJ-

oevers1%

AmsterdamZuidoost

21%

Badhoevedorp1%

Diemen4%

Hoofddorp11%

Schiphol7%


ABSORPTION PER SECTOR

commercialservices

45%

education4%

financialservices

11%

health care10%

ict1%

logistics1%

media4%

non profit &governance

9%

other6%

services7%

wholesale2%


INCENTIVES AMSTERDAM



6/7



UPDATE Absorption 2010 some of the largest transactions within the Amsterdam Area

OFFICE MARKET

PROPERTY ADDRESS TRANSACTION DATE TENANT SIZE SQM

PRICE / SQM

/ Y [] DITRICT

Claude DebussylaanUN Studio

June 2010 Royal Bank of Scotland 10,000 340 Southern Axis

Barabra StrozzilaanVivaldi I

March 2010 Spaces 8,905 275 Southern Axis

Taurusavenue July 2010 Dura Vermeer Infra 5,990 Hoofddorp

De RuyterkadeHavengebouw

July 2010 Cordaan 4,650 235 Southbank of the IJ

HerengrachtThe Bank

December 2010 BNP Paribas 4,400 365 Amsterdam Centre

Bos en LommerpleinBruggebouw

March 2010Gemeente Amsterdamen Contact Center

4,600 Amsterdam West

HoogoorddreefAtlas Arena

May 2010 Epson Europe 3,600 165AmsterdamSoutheast

UPDATE Availability per 1st

of January 2011 some of the largest office buildings available within the Amsterdam Area

OFFICE MARKET

PROPERTY ADDRESS PROPERTY NAME

SIZE

[SQM] DISTRICT

BurgemeesterRijnderslaan

Ten Thirty 47,200 Amstelveen

La Guardiaweg Telehouse 32,500 Amsterdam West

Paalbergweg Holendrecht Centre 27,012 Amsterdam Southeast

Basisweg 20,000 Amsterdam West

De Entree Toren B 18,670 Amsterdam Southeast

Hoekenrode Nieuw Amsterdam Gebouw 16,320 Amsterdam Southeast

Stroombaan 16,000 Amstelveen


7/7



DEFINITIES / DEFINITIONS

Regio Amsterdam bestaat uit Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Hoofddorp, Schiphol enBadhoevedorp.

The Amsterdam Area covers Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Hoofddorp, Schiphol andBadhoevedorp.

Aanbod: de op de vrije markt aangeboden kantoorruimte > 500 m. In het aanbod worden uitsluitendbestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die daadwerkelijkbinnen twaalf maanden beschikbaar komen en niet reeds uit de markt zijn genomen.

Availability: office space > 500 m that is offered in the free market. Available space exclusivelyincludes existing and completed properties or properties under construction or renovation which willactually become available within twelve months and have not already been taken off the market.

Opname: kantoorruimte >500 m die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruikerbinnen twaalf maanden betrokken wordt, met uitzondering van sale and lease back-transacties.

Absorption: office space >500 m that is rented or sold in the free market and will be occupied by theuser within twelve months, with the exception of sale and lease back transactions.

Voorraad: Oppervlakte van opgeleverde en bestaande ruimte per 1-1-2010. Er is geen rekeninggehouden met renovaties. De voorraad neemt jaarlijks toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten engebouwen die van een niet-bedrijfsbestemming wijzigen in een bedrijfsbestemming. Daartegenoverstaat de afname van de voorraad door sloop van bestaande bedrijfsruimten en bestemmings-wijzigingen van bedrijfsruimten in andere dan bedrijfsdoeleinden.

Stock: Surface area of the completed and existing space as at 1-1-2010. No account is taken ofrenovations. The stock is increased annually with the addition of completed new-build projects andbuildings whose use is changed from a non-business to a business use. Against this, the stock isdecreased due to the demolition of existing commercial, industrial or office space and changes in thedesignated use of commercial, industrial or office space to non-business uses.

480 offices in61 countries on

6 continentsUnited States: 135Canada: 39Latin America: 17Asia Pacific: 194EMEA: 95

$1.9 billion in annual revenue 2.4 billion square feet under

management Over 15,000 professionals

COLLIERS INTERNATIONAL

Buitenveldertselaan 51082VA AMSTERDAM

TEL +31 (0)20 540 55 60FAX +31 (0)20 646 45 36

FOR FURTHER INFORMATION

Eric AnnaertAndrea van Buren

TEL +31 (0)20 540 55 60FAX +31 (0)20 646 45 36EMAIL [email protected]

[email protected]

Accelerating success. Het voormalige kantoorgebouw Arena Towers van 17.500 m in Amsterdam Zuidoost wordtgetransformeerd naar een Holiday Inn Express.

The former 17,500 m Arena Towers office building in Amsterdam Zuidoost is slated for conversion intoa Holiday Inn Express.

Kantorenmarkt Regio Amsterdam_jan2011

Documents

Transcript of Kantorenmarkt Regio Amsterdam_jan2011