Cohousing Kortrijk 2012 - BLAUWDRUKLOWRES€¦ · Cohousing Kortrijk 2012 Blauwdruk 5 2....

Vzw De Stap, project De Bazuin met steun van de Vlaamse minister van Sociale Economie Freya Van den Bossche Oktober 2012

BLAUWDRUK

Cohousing Kortrijk

Cohousing Kortrijk 2012 Blauwdruk 2

D

1. Voorstelling ..................................................................................................................... 4 2. Historiek .......................................................................................................................... 5 3. Missie en ‘product’idee ................................................................................................... 6 3.1. De Bazuin vzw ............................................................................................................... 6 3.1.1. Visie ........................................................................................................................... 6 3.1.2. Waarden .................................................................................................................... 6 3.1.3. Missie ........................................................................................................................ 6 3.1.4. Doelstellingen ............................................................................................................ 7 3.2. Cohousing Kortrijk ........................................................................................................ 8 3.2.1. Uitgangspunt ............................................................................................................. 8 3.2.2. Doelstellingen ............................................................................................................ 8 3.2.3. Waarden .................................................................................................................... 8 3.2.4. Visie op cohousing ..................................................................................................... 8 4. Marktanalyse ................................................................................................................. 11 4.1. Wonen in Vlaanderen ................................................................................................ 11 4.2. Cohousing in België en Vlaanderen ............................................................................ 16 4.3. Lessons learned uit cohousingprojecten .................................................................... 17 5. Positionering ................................................................................................................. 21

5.1. Positionering a.h.v. waarden betaalbaarheid, duurzaamheid en sociale bewogenheid ........................................................................................................................ 21 5.1.1. Betaalbaarheid ........................................................................................................ 21 5.1.2. Duurzaamheid ......................................................................................................... 22 5.1.3. Sociale bewogenheid .............................................................................................. 23 5.2. Product = de woningen .............................................................................................. 25 5.3. Plaats .......................................................................................................................... 26 5.4. Prijs ............................................................................................................................. 27 5.5. Promotie ..................................................................................................................... 27 6. Organisatieplan (juridische structuur) .......................................................................... 28 6.1. Analyse: mogelijkheden voor cohousing ................................................................... 28 6.2. Welke rechtsvorm is meest geschikt? ........................................................................ 33 7. Financiële analyse ......................................................................................................... 38 7.1. Economische analyse ................................................................................................. 38

INHOUD


7.2. Fiscale analyse ............................................................................................................ 39 7.2.1. Fiscale bepalingen in hoofde van de erfpachter/bewoner ..................................... 39 7.2.2. Fiscale bepalingen in hoofde van de CVBA ............................................................. 40 7.3. Financieel plan ............................................................................................................ 41 7.3.1. Investeringsplan project .......................................................................................... 41 7.3.2. Financieringsplan CVBA ........................................................................................... 43 7.3.3. Resultatenrekening CVBA ....................................................................................... 45 7.3.4. Break-‐even beoordeling .......................................................................................... 46 7.4. Betaalbaarheid bewoners .......................................................................................... 46 7.4.1. Toegang tot een nieuwbouwwoning ...................................................................... 46 7.4.2. Woningkrediet verkrijgen ....................................................................................... 50 7.5. Conclusies ................................................................................................................... 50 8. Verloop proces blauwdruk ............................................................................................ 52 8.1. Resultaten ..................................................................................................................... 52 8.1.1. Opmaken analyse .................................................................................................... 52 8.1.2. Funderen visie ......................................................................................................... 53 8.1.3. Opbouwen groep .................................................................................................... 53 8.1.4. Opbouwen netwerk ................................................................................................ 54 8.1.5. Assumptie financieel en juridisch model voor blauwdruk ...................................... 54 8.1.6. Promotie (strategie) ................................................................................................ 55 8.2. Afwijkingen van oorspronkelijke planning. ................................................................ 55 8.2.1. Originele site verlaten als mogelijke inplanting van woningen .............................. 55 8.2.2. Focus op wonen ...................................................................................................... 56 8.3. Successen en moeilijkheden ...................................................................................... 57 8.3.1. Successen ................................................................................................................ 57 8.3.2. Moeilijkheden ......................................................................................................... 58 8.4. Externe Ondersteuning .............................................................................................. 60 9. Bijlagen .......................................................................................................................... 63


1. Voorstelling Naam initiatief: Cohousing Kortrijk Naam verantwoordelijke: Vanya Verschoore Adres: De Knok 17, 8560 Gullegem Telefoonnummer 056 49 55 32 Mail [email protected] Website www.debazuin.be Streefdatum oprichting coöperatie: Cohousing Kortrijk is tot op heden nog geen coöperatie,

maar zal in eerste instantie worden opgericht als een vzw met coöperatieve principes.

Dit businessplan werd opgemaakt met de steun van de Vlaamse minister van Sociale Economie Freya Van den Bossche. Cohousing Kortrijk kreeg hiertoe ondersteuning van volgende partners: Rechtstreeks betrokken:

Mentor Consult Coopburo (Cera) Deloitte Notaris J. Debyser Samenhuizen vzw Cohousingplatform vzw Architectenbureau Alexis Versele CVBA Centrum voor Gelijkheid van Kansen Love, Hope and Faith ABC Ministries Debofisk bvba

Onrechtstreeks betrokken:

Filip Canfyn (stad Kortrijk) Frank Vandepitte (CLT Gent) Febecoop Hefboom Triodos Trividend Rik Desmet (Kanaal 127) Bart Lemey & Les Verhamme (Gusto CVBA).

Met dank aan onze raad der wijzen: Sofie Deberdt (Samenhuizen), Yvan Thomas, Rik Desmet, Les Verhamme, Filip Decavel, Raymond Hausoul & Herman Heyman.

RAPPORT


2. Historiek

Het idee voor een coöperatief woonproject (groepswonen) is enkele jaren geleden ontstaan binnen vzw De Stap, een christelijk retraitecentrum, gelegen in Aalbeke (Kortrijk).

Het projectidee kaderde binnen de visie om ‘als gemeenschap de zorg voor de naaste op zich te nemen’.

Het projectidee mondde in 2010 uit in een werkgroep van een 10-‐tal gezinnen die samen het verlangen hadden om verder na te denken over hoe je als groep christelijke gezinnen de krachten en middelen kunt bundelen, om op die manier ook meer van betekenis te zijn voor de samenleving.

Hierbij lag de klemtoon op het creëren van een project rond groepswonen, met zelfvoorziening waar mogelijk. We kozen bewust om uit te zoeken hoe dit kon onder de vorm van een coöperatieve vennootschap, omdat dit de enige mogelijkheid leek om dergelijk project betaalbaar te houden en open te stellen voor gezinnen of individuen met een lager inkomen of voor specifieke kansengroepen.

De belangrijkste motieven van de groep initiatiefnemers waren sociale bewogenheid en duurzaamheid.

Sociale bewogenheid

Strijden tegen de vervreemding in de maatschappij door het buurtgevoel van een traditionele dorpskern te restaureren d.m.v. groepswonen. Hiermee wil het project wil het project van betekenis zijn in de maatschappij, zowel lokaal (met de buurt) als in heel Vlaanderen (als voorbeeldproject).

Duurzaamheid

Vanuit duurzaam oogpunt wil de groep werken aan zelfvoorziening op vlak van energie, water en voedselvoorziening. We leven in een snel veranderende maatschappij en beseffen dat de tegenwoordig noodzakelijke grondstoffen eindig zijn. We willen een transitie op gang brengen met respect voor mens en natuur.

Alle gezinnen en alleenstaanden binnen het project hebben een evangelisch/christelijke achtergrond. Er leeft een gemeenschappelijk verlangen om ons gemeenschappelijke geloof samen te beleven en uit te dragen door middel van dit project.


3. Missie en ‘product’idee Na grondig onderzoek en overleg met de leden van de projectgroep werd beslist om het ‘product’-‐idee te realiseren aan de hand van twee verschillende projecten: enerzijds De Bazuin vzw en anderzijds Cohousing Kortrijk. We kiezen bewust voor een christelijke beweging (De Bazuin vzw) en daarnaast een niet-‐ ideologisch georiënteerd woonproject (Cohousing Kortrijk). Deze laatste wordt verder uitgewerkt in dit businessplan

3.1. De Bazuin vzw De Bazuin vzw wordt opgericht als een christelijk gefundeerde beweging met de volgende visie, waarden, missie en doelstellingen:

3.1.1. Visie De Bazuin vzw bestaat uit gezinnen & alleengaanden die samen een beweging op gang willen brengen waarbij de nadruk ligt op de transitie1 naar een maatschappij, waarin de liefde voor God, liefde voor elkaar (sociale bewogenheid) en liefde voor de schepping (duurzaamheid) centraal staan.

3.1.2. Waarden − We delen een belofte om verder te groeien in het uitleven van het grote gebod: “God lief te

hebben en onze naaste als onszelf”, ook door te wandelen in nederigheid & vergevingsgezindheid met de ander.

− We delen een belofte om verder te groeien in onze individuele en gezamenlijke groei; we willen leren een toegewijd discipel van Jezus te zijn.

− We delen een belofte om onze unieke gaven en passie te leren kennen, dit in een gemeenschap waarin we anderen willen dienen. We zijn er voor elkaar en leven met elkaar in het bewustzijn dat elk van ons geeft en ontvangt.

− We delen een belofte om te groeien in een goed rentmeesterschap voor de schepping. − We respecteren de eigenheid en uniciteit van elk individu en elk gezin binnen de gemeenschap.

3.1.3. Missie

We kiezen ervoor om, als groep navolgers van Jezus, samen op te trekken en ons leven te delen. We willen ons als vereniging bewust integreren in de samenleving en daar van betekenis zijn. We geloven dat dit onze manier is om aan Gods Koninkrijk te bouwen. We zijn toegewijd om steeds meer op Christus te lijken, in het besef dat we vaak falen om Hem en elkaar lief te hebben. Door de geest van eenheid te behouden en te verzorgen, hopen we een langdurige samenhang te behouden en een erfenis van wederzijdse dienstbaarheid na te laten. Onze buren zijn gewaardeerde vrienden en deelgenoten in de gemeenschap. We bevestigen de waardigheid van ieder mens, gecreëerd naar het beeld van God en we verwelkomen hen dan ook om deel te nemen in onze activiteiten.

1 Een transitie is een structurele verandering die het resultaat is van op elkaar inwerkende en elkaar versterkende ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld economie, cultuur, technologie, instituties en natuur en milieu.


We willen via ‘sociale dienstverlening’2 en sociale actie3’ elkaar en de samenleving rond ons stimuleren en faciliteren om, vanuit ons geloof in Jezus Christus, te kiezen voor een levensstijl die rekening houdt met het milieu en de armen, en in actie te komen voor een rechtvaardige en duurzame wereld.

3.1.4. Doelstellingen 1. Het ontwikkelen van een duurzame en open woongemeenschap in regio Kortrijk, georganiseerd

volgens de principes van cohousing. Als initiatiefnemers willen we ook in dit project gaan wonen. We zien het cohousingproject als het geschikte platform om De Bazuin vzw als beweging op gang te laten komen in onze lokale buurt, maar ook in de ruimere samenleving. We kiezen om het wonen niet te koppelen aan een verplichte ideologie, daarom krijgt het cohousingproject een eigen organisatie, los van De Bazuin vzw . We zien het cohousingproject als een klein dorpje, geen gesloten christelijke commune.

2. Via De Bazuin vzw willen we onze gemeenschappelijke christelijke levenskracht (groeikracht) binnen het cohousingproject behouden. We willen hierin ook de waarde bevestigen van het leven in gemeenschap en het dienen van de omliggende omgeving. Mensen uit het cohousingproject, maar ook uit de omgeving kunnen zich vrijwillig aansluiten bij De Bazuin vzw. Volgende activiteiten of zaken kunnen opgezet worden:

• Het beheren van een stille ruimte binnen het cohousingproject; • Het organiseren van activiteiten rond discipelschap/pastoraat/groepsvorming/… ; • Het organiseren van vieringen; • Het opzetten van een ‘sociale dienstverlening’ (naar buurt toe); • Het creëren ven beheren van mogelijkheden binnen de cohousing voor mensen in ‘zorg’

of met een specifieke nood. 3. We creëren een visie omtrent zelfvoorziening op vlak van voeding, water & energie.

Het creëren van een visie omtrent een coöperatief, duurzaam en biologisch landbouwproject om de lokale buurt van voedsel te voorzien. De Bazuin vzw wil zich ook engageren bij de realisatie van een dergelijk project in de buurt.

4. We willen vanuit ons geloof kiezen voor een rechtvaardige en duurzame levensstijl. We willen ook anderen hierin motiveren en informeren.

• We willen stil staan bij de feiten van armoede, onrecht en uitbuiting van de natuur; • We willen stilstaan bij wat Gods bedoeling is met ons en met zijn schepping; • We willen leren genieten van genoeg. Dan blijft er genoeg over voor anderen om van te

genieten; • We willen mee participeren aan acties die deze visie ondersteunen. Ook willen we zelf

lezingen/activiteiten organiseren. De Bazuin kan ook uitgenodigd worden om te spreken over één van haar activiteiten.

• In Spreuken4 staat: “Spreek voor degenen die geen stem hebben”. De geschiedenis bewijst dat onrecht omgebogen kan worden wanneer groepen mensen hun mond opendoen.

2 Sociale dienstverlening = Menselijke nood lenigen/werken van barmhartigheid. 3 Sociale actie = De oorzaken voor menselijke nood wegnemen/beleidsmatige en economische activiteiten/de structuren van de maatschappij veranderen/het zoeken van recht. 4 Spreuken 31:8.


3.2. Cohousing Kortrijk 3.2.1. Uitgangspunt

Cohousing Kortrijk wordt opgericht, uitgebouwd en onderhouden als een christelijk geïnspireerde gemeenschap gebaseerd op het concept en de principes van cohousing, waarbij duurzaamheid & betaalbaarheid twee belangrijke dimensies zijn. Wij willen op een harmonieuze wijze wonen en leven met elkaar, met de buurt, in de samenleving en met de schepping.

3.2.2. Doelstellingen

− We willen het project realiseren in de regio Kortrijk. − We verkiezen 20 à 25 wooneenheden, onderverdeeld in verschillende type woningen, om op die

manier verschillende gezinstypes te kunnen verwelkomen; − Betaalbaarheid is belangrijk. We willen dit realiseren door compact en groepsgericht te bouwen

en door gebruik te maken van het coöperatieve systeem; − We opteren voor een ecologisch verantwoord project, zonder dat we daarin fanatiek zijn. We

geloven dat een duurzame benadering ons gezonder en prettiger laat wonen. − Christelijk geïnspireerd, maar open voor iedereen. We willen onze ontstaansgeschiedenis niet

vergeten.

3.2.3. Waarden In onze woongemeenschap houden we volgende waarden hoog. Eerlijkheid, vertrouwen, samenwerking, tolerantie, engagement in goede en slechte tijden, steun, vriendschap, wederzijds respect van privacy, gelijkwaardigheid, goed beheer van de omgeving, veiligheid, evenwicht tussen groep en individu, evenwicht tussen hart en verstand, eigen verantwoordelijkheid, openstaan voor veranderingen; dit alles omwille van een goed nabuurschap en samenhorigheid.

3.2.4. Visie op cohousing

Cohousing is een vorm van gemeenschappelijk wonen die een alternatief wil bieden voor de huidige eengezinswoningen, waar het sociale contact gering is, zonder gemeenschapsgevoel en met vaak grote vereenzaming. Eigen aan cohousing is dat er naast de privé-‐woonsten een uitgebreid aanbod is aan gemeenschappelijke voorzieningen. Een ‘cohousing community’ bestaat uit meerdere families en alleenstaanden, die elk hun eigen huis of appartement bewonen, maar daarnaast gemeenschappelijke delen gebruiken en beheren. Deze gemeenschappelijke delen omvatten gewoonlijk een tuin, een grote leefruimte met eetzaal en keuken, wasfaciliteiten en kinderopvang. Ook andere ruimtes en functies kunnen gedeeld worden. Dit garandeert zowel privacy als gemeenschappelijkheid. Auto’s worden geparkeerd aan de rand van het terrein. Cohousingprojecten worden opgericht en beheerd door de bewoners, die dan ook expliciet voor deze woonvorm hebben gekozen omwille van het sociaal contact en het gevoel van samenhorigheid. Cohousing is geen woonwerkgemeenschap; er worden dus geen gemeenschappelijke commerciële projecten opgezet.


Zelfstandige activiteit of thuiswerk van individuele bewoners kan, voor zover dit geen overlast bezorgt. Ieder huishouden is financieel onafhankelijk. Eventuele financiële solidariteit met andere huishoudens kan alleen op basis van vrijwilligheid bestaan. Afspraken tussen bewoners onderling voor bezoldigd werk of taken zijn hun privé-‐zaak. Veelal bestaat een cohousingproject uit 20 à 30 woningen, gevestigd rond een voetgangersstraat (soms overdekt) of gegroepeerd rond een plein met het gemeenschapshuis. Dit aantal is nodig om financiële, maar ook om praktische redenen: kookbeurt, kinderopvang, ontspanning, …Uit ervaring is gebleken dat kleinere cohousinggemeenschappen dergelijke faciliteiten niet op lange termijn kunnen aanbieden. Ook is de sociale druk in een grote groep minder zwaar en worden eventuele conflicten beter gebufferd. Typerend voor cohousing is ook dat het de mogelijkheid biedt om meerdere keren per week (vaak dagelijks) in de eetzaal een warme maaltijd te nemen of af te halen. Cohousing streeft naar diversiteit naar leeftijd en beroep in de bewonersgroep. Er wordt ook belang gehecht aan respect voor ieders politieke en filosofische overtuiging. Dit alles beoogt een weerspiegeling van de diversiteit in onze samenleving. Het is eveneens de betrachting om een geïntegreerd geheel te vormen binnen de (lokale) gemeenschap. Voornaamste eigenschappen van een cohousing volgens McCamant5 a. Eigen beheer Bewoners nemen deel aan het plannen en ontwerpen van hun op te richten gemeenschap, zodat deze zal beantwoorden aan hun specifieke noden en verwachtingen. Soms kan een coördinator ingehuurd worden, maar de beslissingen blijven in handen van de bewoners. De betrokkenheid van de deelnemers van bij het begin is bepalend voor het succes van het project. Ook na het in gebruik nemen van de woonsten blijft het dagelijks beheer in eigen handen. b. Ruimtelijk ontwerp Het ruimtelijk ontwerp bevordert zoveel mogelijk een gemeenschapsgevoel en waarborgt tegelijk ook voldoende privacy. Dit laat zich niet enkel vatten in opties (bv. autovrije zone), nog belangrijker is dat de bewoners samenwerken aan een ontwerp dat in het teken van dit gemeenschapsgevoel staat. c. Privé-‐woningen plus gemeenschappelijke voorzieningen De privé-‐woningen zijn voldoende uitgerust (keuken, badkamer, terras of tuinhoek,…) De gemeenschappelijke voorzieningen zijn ontworpen voor dagelijks gebruik en maken integrerend deel uit van de woongroep. Naast een grote tuin is er een gemeenschappelijk gebouw (het zogenaamde common house) waarin mogelijkheid tot eetzaal en keuken, zitkamer, was-‐ en strijkruimte, kinderruimtes, atelier. Verder kunnen er sportfaciliteiten, bibliotheek, vergaderzaal, gastenkamers, e.a. voorzien worden. Ieder gezin beschikt over zijn privé-‐woning en deelt de gemeenschappelijke voorzieningen met de anderen (cohousing onderscheidt zich duidelijk van het wonen in commune, omdat elk gezin een eigen privé-‐woning betrekt). d. Democratische besluitvorming De gemeenschap heeft geen leider, hoewel leidinggevende taken wel worden opgenomen en er zich vaak voortrekkers profileren. Ieder lid is verantwoordelijk voor en draagt bij tot het goed

5 Durrett & McCamant, Creating Cohousing, 2011.


functioneren van de gemeenschap. Bij beslissingen wordt er gestreefd naar consensus; als dit zeer sporadisch niet lukt wordt er gestemd. e. Cohousing zorgt niet voor inkomens In cohousinggemeenschappen worden geen gemeenschappelijke commerciële projecten opgezet. Bewoners zijn voor hun levensonderhoud geenszins afhankelijk van de gemeenschap. Iedere deelnemer zorgt voor zijn eigen broodwinning en wordt niet verplicht tot financiële solidariteit.


4. Marktanalyse In dit onderdeel wordt de markt, waarin Cohousing Kortrijk zich zal begeven, omschreven. Achtereenvolgens komen volgende elementen aan bod: ‘Wonen in Vlaanderen’ (4.1.), ‘Cohousing België en Vlaanderen’ (4.2.) en ‘Lessons learned uit andere cohousingprojecten’ (4.3.).

4.1. Wonen in Vlaanderen Woonwens van de Vlaming De woonwens van de Vlaming kan als volgt worden veralgemeend: een eigen huis met een tuin in een rustige, veilige en schone omgeving.6 Welke woning en omgeving jongeren later wensen te wonen, ligt in dezelfde lijn: ze willen een grote eengezinswoning met voldoende comfort en een tuin. De prijs is belangrijk. Ze verkiezen een landelijke, rustige, groene, (verkeers)veilige en propere omgeving waar voldoende sociaal contact is.7 Trends in de maatschappij m.b.t. wonen Het aantal één-‐ en tweepersoonshuishoudens neemt toe. De gezinnen worden dus steeds kleiner; zie onderstaande grafiek. Hoewel het aantal gezinnen toeneemt, is er dus sprake van gezinsverdunning, nl. de afname van het aantal gezinsleden per huishouden. Dit is het gevolg van een aantal sociologische ontwikkelingen: het later huwen of samenwonen, de toename van (echt)scheiding, de daling van de vruchtbaarheid en de verhoging van de levensverwachting (vergrijzing).

Bron: Vlaamse milieumaatschappij, 2011.

6 Pascal De Decker, Woonpaden in Vlaanderen. Algemene inleiding. Deel I: Het Vlaamse Woningmarktmodel, Steunpunt Ruimte en Wonen, 2011, p. 93. 7 Pascal De Decker, Woonpaden in Vlaanderen. Algemene inleiding. Deel I: Het Vlaamse Woningmarktmodel, Steunpunt Ruimte en Wonen, 2011, p. 92.

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

1.000

1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen en meer

Aantal huishoudens volgens samenstelling (aantal x 1.000)

1991

2000

2008


Deze gezinsverdunning creëert een nood aan woningen. De redenen hiertoe zijn: -‐ Steeds meer gezinnen; -‐ Steeds meer een-‐ of tweepersoonsgezinnen; -‐ Steeds meer ouderen wonen langer thuis (als gevolg van de langere levensduur).

Deze nood zet een steeds hogere druk op de open ruimte. Het is bovendien een fenomeen in Vlaanderen dat de bouwgrond steeds meer versnipperd wordt. Dit komt o.a. door het opdelen van woonpercelen (waardoor een deel niet benut kan worden als bewoonbare oppervlakte), door de voorkeur voor alleenstaande woningen en door de lintbebouwing. Om aan deze trends tegemoet te kunnen komen zal compacter wonen noodzakelijk zijn. Deze tendens is reeds ingezet. Sinds 1990 zijn er steeds meer kleinere wooneenheden met een gemiddelde oppervlakte die kleiner is dan 55 m². De gemiddelde woonoppervlakte in België bedraagt echter nog steeds 131 m², het dubbele van bvb. de Nederlanders. 75% van de Vlaamse huishoudens is eigenaar van de woning. Canfyn8 vat de huidige situatie samen in de onderstaande woonpiramide.

a) 15% van de huishoudens heeft (ruimschoots) voldoende inkomen om een woning naar wens te kopen. Een deel hiervan is ook verhuurder van een van de woningen uit zijn eigendom (als belegging).9

b) Een middenklasse van 70% met een mix van kopers (60%) en huurders (10%) c) Een basis van 15% die sociaal huurt (6%) of moet huren op de minderwaardige markt (9%)

Door de verdunning van de huishouden en de vergrijzing stijgt de nood aan sociaal contact. In Kortrijk is driekwart van de inwoners tevreden over het contact met de buurtbewoners. Dit is hoger dan het gemiddelde in de Vlaamse centrumsteden (71,3%). Jongeren en laagopgeleiden zijn wat minder tevreden over de sociale contacten in de buurt. Eigenaars van de eigen woning zijn meer tevreden dan huurders.10 Canfyn (201111) wijst echter op een nood aan “mentale ruimte”, nl. geestelijke en culturele vrijheid. Dit is de behoefte om terug te plooien op zichzelf, een tijdsspanne waarbij men geen “verplicht” contact heeft met de andere (zoals bvb. in het verkeer). Hierdoor is gemeenschappelijk wonen (cohousing) niet voor iedereen geschikt, volgens Canfyn. Trends in het aanbod op de huisvestingsmarkt − In Vlaanderen kost een huis gemiddeld 227.500 EUR, een appartement 195.000 EUR, een

vierkante meter grond 155 EUR, telkens zonder kosten als koper (notaris, e.d.).12 − In Kortrijk kost een nieuwbouwappartement van 90 m² gemiddeld 170.000 EUR zonder BTW.13 − In het arrondissement Kortrijk zijn de gemiddelde verkoopprijzen14 in 2011 als volgt voor

tweedehands-‐woningen/-‐appartementen en voor bouwgronden:

8 F. Canfyn, Wonen voor 200.000 euro all-‐in. Betaalbaar, energiezuinig, goed ontworpen en in een leefbare omgeving, Garant, 2011, p. 27-‐28. 9 Vlaamse Bouwmeester, Coöperatieve antwoorden op de woningnood in Vlaanderen?, 29 juni 2012. 10 L. Bral, A. Jacques, H. Schelfaut, K. Stuyck, A. Vanderhasselt, Stadsmonitor 2011. Een monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden, Vlaamse overheid – Agentschap Binnenlands Bestuur, 2011, p. 60-‐61. 11 Canfyn (2011). 12 Canfyn (2011). 13 Canfyn (2011), p. 19.


• Een woonhuis: 156.861 EUR • Een appartement: 178.597 EUR • Een m² bouwgrond: 145 EUR

Zoals de evolutie van 1985 tot 2011 hieronder weergeeft zijn deze gemiddelde verkoopprijzen (arrondissment Kortrijk) in stijgende lijn, met schommelingen bij appartementen en bouwgrond de laatste jaren.

Jaar Gemiddelde prijs woonhuis (in EUR)

Gemiddelde prijs appartement/studio (in EUR)

Gemiddelde prijs per m² bouwgrond (in EUR)

1985 32.655 40.539 17 1990 42.333 67.983 21 1995 55.847 78.756 29 2000 71.811 94.017 45 2005 103.913 127.543 97 2006 118.705 149.968 103 2007 126.507 153.269 115 2008 139.208 164.680 107 2009 142.614 171.488 132 2010 149.494 187.653 114 2011 156.681 178.597 145

− De gemiddelde maandelijkse huurprijs in het arrondissement Kortrijk in 2010 is 684 EUR voor

een huis en 586 EUR voor een appartement.15 De mediaan van de huurprijzen in het arrondissement Kortrijk is 447 EUR per maand.16 Dit slaat op alle verhuurde wooneenheden, los van bouwjaar, grootte, kenmerken en kwaliteit van de verhuurde woningen/appartementen.

− Gemiddeld koopt men voor het eerst een woning op 26-‐jarige leeftijd. In 2011 kreeg één jongere

op drie hulp van de ouders bij de aankoop van een woning. Gemiddeld nemen ouders 10% tot 20% van de aankoopprijs voor hun rekening.

− In Kortrijk zegt 87,9% van de inwoners tevreden te zijn over de woning waar ze momenteel in wonen.17 Dit is de op een na hoogste score van de 13 centrumsteden in Vlaanderen.

− 95,8% van de Kortrijkzanen geeft aan dat hun woning over elementair comfort beschikt: stromend water, WC met spoeling en minimaal een douche. Slechts 77,4% van de Kortrijkzanen beschikt ook over centrale verwarming; dit is het laagste cijfer in Vlaanderen. Het al dan niet eigenaar zijn speelt een grote rol in het al dan niet beschikken over comfort in de woning: eigenaars wonen doorgaans in een meer comfortabele woning. Daarnaast beschikt een groter aandeel inwoners met een niet-‐Belgische nationaliteit niet over elementair comfort. Tot slot beschikt ook een kleiner aandeel 55-‐plussers over elementair comfort ten opzichte van de -‐35 jarigen.

14 Statistiek van de verkoopsakten die geregistreerd worden door de administratie van het kadaster. De vermelde verkoopprijzen omvatten noch de registratierechten, noch de notariskosten. Het gaat hierbij enkel om tweedehandswoningen, nl. uit openbare verkopen en uit verkopen uit de hand. Bron: http://aps.vlaanderen.be/lokaal/domeinen/wonen/kk_rapport_wonen.html 15 Immoweb, 2010: http://www.immoweb.be/nl/te-‐huur/artikel/evolutie-‐van-‐de-‐huurprijzen.htm?mycurrent_section=rent&artid=4087 16 Sien Winters, Huurprijzen en richthuurprijzen. Deel IV: Synthese, Steunpunt Ruimte en Wonen, 2012, p. 8. 17 L. Bral, A. Jacques, H. Schelfaut, K. Stuyck, A. Vanderhasselt, Stadsmonitor 2011. Een monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden, Vlaamse overheid – Agentschap Binnenlands Bestuur, 2011, p. 202.


− In Kortrijk heeft 20,3% van de inwoners de intentie om te verhuizen in de komende 5 jaar. De helft hiervan zou verhuizen naar een andere gemeente.18 Voornamelijk inwoners jonger dan 35 jaar geven aan in de komende 5 jaar te willen verhuizen. Ook een groter aandeel hoger opgeleiden en huurders hebben verhuisintenties. Op basis van woningkenmerken zijn het voornamelijk inwoners die in een appartement wonen en inwoners die wonen in een woning die voor de Tweede Wereldoorlog is gebouwd, die aangeven te willen verhuizen.

− De redenen waarom gezinnen verhuizen zijn divers. Een onderzoek19 in stadsgewest Leuven levert volgende hoofdmotieven op:

Motieven om te verhuizen zijn in te delen in twee categorieën: ofwel speelt de vorige woning een rol ofwel geven individuele factoren de doorslag.

• Gezinnen verhuizen vooral omdat de vorige woning te klein is (35%). Ook een te drukke buurt (16%), het ontbreken van een tuin (11%) en/of een te dure woning (10%) spelen een rol. Minder prangend zijn een slechte toestand van de woning of parkeerproblemen (elk 6%).

• Meer individuele motieven zijn: samenwonen (15%), een eigendom willen verwerven (14%) en/of veranderen van werk (11%).

− Ongeveer de helft van alle verhuisbewegingen blijft binnen een gemeente.20 Jonge (kleine) gezinnen trekken naar de stad; grotere gezinnen daarentegen trekken weg uit de stad. Over het algemeen is er een trend om weg te trekken uit de grootsteden, dat is vooral het geval voor Brussel, Antwerpen en Gent.

Evolutie in inkomens m.b.t. wonen

− In 1990 kostte een doorsneewoning 2,8 keer het gemiddelde bruto jaarinkomen volgens het

inkomen uit arbeid. In 2006 is dit gestegen naar 5,6 keer: dit is het dubbele van deze factor in 1990.21

− 55% van het laagste inkomenskwintiel22 van de bevolking is eigenaar van de eigen woning. In het hoogste kwintiel is 85% eigenaar van de eigen woning.23

18 Stadsmonitor 2011, p. 214-‐215. 19 P. De Decker, Woonpaden in Vlaanderen. Algemene inleiding. Deel I: Het Vlaamse Woningmarktmodel, Steunpunt Ruimte en Wonen, 2011, p. 79. 20 T. Luypaert, Jongeren en wonen, Steunpunt Jeugd, 2011. 21 Canfyn (2011), p. 16. 22 Dit is de onderste van vijf lagen van de bevolking: het laagste inkomenskwintiel verdient het minste als men de bevolking in 5 gelijke delen indeelt volgens inkomen. 23 Canfyn (2011), p. 17.


Betaalbaarheid van wonen

− Uit de Stadmonitor 2011 blijkt dat 15,6% van de huishoudens uit Kortrijk meer dan 30% van hun gezinsinkomen spenderen aan uitgaven voor wonen. Dit is de zogenaamde ‘rent-‐to-‐income’-‐ratio. Dit is het op een na laagste percentage van alle centrumsteden in Vlaanderen.24

− Uit een vergelijking van de persoonskenmerken in de Stadsmonitor 201125 blijkt dat huurders (meer dan 40% van de huurders in Kortrijk) een beduidend hogere ‘rent-‐to-‐income’-‐ratio hebben dan eigenaars (ca. 9% van de eigenaars in Kortrijk). Aanvullend blijkt dat inwoners die in een appartement wonen een hogere woonquote hebben dan inwoners die in een huis wonen. Inwoners jonger dan 35, lager opgeleiden en niet-‐Belgen hebben eveneens een hogere woonquote.

Gemiddeld energieverbruik in Vlaamse huishoudens26 − Gemiddeld verbruik elektriciteit in Vlaanderen:

Algemeen wordt aangenomen dat in Vlaanderen het gemiddelde elektriciteitsverbruik van een gezin 3.500 kWh bedraagt. Als er echter met elektriciteit wordt verwarmd, kan het verbruik hoger oplopen. De gemiddelde prijs voor elektriciteit bedraagt 0,22 EUR per kWh (juni 2012).

Typecategorie Jaarverbruik dagtarief in kWh

Jaarverbruik nachttarief in kWh

Jaarverbruik uitsluitend nacht-‐tarief in kWh

Totaal jaarverbruik in kWh

Totaal jaarverbruik (à 0,22 EUR/kWh)

Kleine verbruiker (dagtarief) 600 0 0 600 132 EUR Iets meer dan kleine verbruiker (dagtarief)

1.200 0 0 1.200 264 EUR

Gemiddeld gezin (dag-‐ en nachttarief)

2.200 1.300 0 3.500 770 EUR

Gemiddeld gezin 3.500 0 0 3.500 770 EUR Grote verbruiker 5.000 2.500 0 7.500 1.650 EUR Grote verbruiker met accumulatieverwarming

5.000 2.500 12.500 20.000 4.400 EUR

− Gemiddeld verbruik gas & stookolie in Vlaanderen: De gemiddelde prijs voor gas bedraagt 0,07 EUR per kWh (btw inbegrepen, juni 2012).

Typecategorie Totaal jaar-‐verbruik in kWh

Totaal jaarverbruik (à 0,07 EUR/kWh)

Indien aardgas voor koken en warm water

2.326 163 EUR

Indien verwarming met aardgas

23.260 1.628 EUR

Voor stookolie is de jaarkostprijs gelijkaardig. Een gemiddeld gezin in Vlaanderen verbruikt 2.000 liter stookolie per jaar, aan 0,82 EUR/liter (btw inbegrepen, juni 2012): dit is jaarlijks 1.640 EUR.

24 L. Bral, A. Jacques, H. Schelfaut, K. Stuyck, A. Vanderhasselt, Stadsmonitor 2011. Een monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden, Vlaamse overheid – Agentschap Binnenlands Bestuur, 2011, p. 190. 25 L. Bral, A. Jacques, H. Schelfaut, K. Stuyck, A. Vanderhasselt, Stadsmonitor 2011. Een monitor voor leefbare en duurzame Vlaamse steden, Vlaamse overheid – Agentschap Binnenlands Bestuur, 2011, p. 190. 26 Bron: Energiesnoeiers Zuid-‐West-‐Vlaanderen, juni 2012.


− Gemiddeld verbruik water in Vlaanderen : Een gezin in Vlaanderen verbruikt gemiddeld 130m³ water per jaar. De gemiddelde prijs voor water bedraagt 3,36 EUR per m³ (btw inbegrepen, juni 2012). Het gemiddeld jaarverbruik is dus 437 EUR.

Samengevat: Stel: een Vlaams gezin dat gemiddeld water en elektriciteit verbruikt en verwarmt op aardgas, heeft een energiekost van ca. 236 EUR per maand (2.835 EUR per jaar). Hoe de energieprijzen zullen evolueren is moeilijk te voorspellen, al wordt algemeen aangenomen dat deze zullen stijgen op middellange termijn gezien men nog steeds sterk afhankelijk is van steeds duurder wordende en eindige energiebronnen (vb. olie).

In Kortrijk woont 37,4% van de inwoners in een woning die als energiezuinig kan bestempeld worden: woning die minimaal uitgerust is met dakisolatie, dubbelglas en een energiezuinige condensatieketel of hoogrendementsketel. Dit ligt onder het gemiddelde van de 13 Vlaamse centrumsteden (38,7%).

4.2. Cohousing in België en Vlaanderen

Een studie van de vzw Samenhuizen (201027) telt 144 woongemeenschappen in België, waarvan 63 in Vlaanderen. 38 van de 144 woongemeenschappen hebben een spirituele dimensie, zo’n 30 hebben ook een zorgfunctie, 11 projecten focussen op ecologie. Deze telling gaat ruimer dan enkel samenhuizen; ze omvat ook meer vluchtige leefgemeenschappen. De meerderheid (65%) van de samenwoners is tussen 18 en 30 jaar oud. Vaak kiest men ervoor om na de studies in een samenwoonproject te stappen en dat weer te verlaten als men financieel sterk genoeg is om een eigen woning te kopen of te huren. De studie van de vzw Samenhuizen (201028) schat het toekomstpotentieel van samenhuizen in. Het extrapoleert daartoe de huidige cijfers in Denemarken, Zweden en Nederland naar België. In die berekening zou een potentieel zijn voor minstens 4.000 bewoners in een 100-‐tal grotere projecten type cohousing in België. Opstartende cohousingprojecten in Vlaanderen, 2012, cohousingplatform vzw

27 Samenhuizen vzw (L. Jonckheere, R. Kums, H. Maelstaf en T. Maes), Samenhuizen in België : waar staan we, waar gaan we, Koning Boudewijnstichting, 2010: http://www.kbs-‐frb.be/uploadedFiles/KBS-‐FRB/Files/Verslag/Rapport%20vzw%20Samenhuizen.pdf 28 Samenhuizen vzw, 2010.


4.3. Lessons learned uit cohousingprojecten Cohousing Kortrijk vindt niet het warm water uit qua cohousing. Hieronder volgt dan ook een beschrijving van enkele projecten in binnen-‐ en buitenland. Hieruit worden enkele succesfactoren gedistilleerd als inspiratie en ‘lessons learned’ voor Cohousing Kortrijk.

1. La Grande Cense in Clabecq Een hoeve aan de rand van het dorpje Clabecq werd verbouwd tot een ecologische cohousinggemeenschap voor 22 gezinnen. Elk gezin heeft er zijn eigen woonst en beschikt over uitgebreide gemeenschappelijke delen. Volgende ruimtes zijn gemeenschappelijk: grote zaal, keuken, salon, kinderspeelruimte, wasplaats, gastenkamers, hobbyruimte, bergruimte, buitenruimte, zwemvijver, boomgaard.

De doelstelling was van bij het begin het realiseren van een levendige buurt voor gezinnen en alleenstaanden, voor alle leeftijden en gezinstypes, alle politieke en geloofsovertuigingen. Er gaat veel aandacht naar het nabuurschap en de uitwisseling, terwijl ook de privacy van eenieder gerespecteerd blijft. Beslissingen worden op democratische wijze genomen, liefst in consensus. Als juridisch kader werd gekozen voor het klassieke model van vereniging van mede-‐eigenaars (VME). Voor de bouwfase was er een Burgerlijke Maatschap waarin alle eigenaars zich verenigden als bouwheer. Cijfers:

- Totale oppervlakte: 11.750 m² waarvan 35% bebouwd - 22 woningen met totale vloeroppervlakte van 2762 m2 - Collectief gebouw: 484 m2 (603 m2 met alle halls en trappen van de units inbegrepen) - 55 bewoners (waarvan 23 kinderen); jongste bewoner is 3 maand, oudste 82 jaar

Timing

1. Augustus 2000: start initiatief 2. 2004: locatie gevonden 3. 2005: aangekocht 4. Oktober 2008: start bouw 5. Januari 2011: volledige bewoning

2. Cohousing Vinderhoute

Cohousing Vinderhoute bestaat uit een groep particulieren die elkaar op voorhand niet kenden, maar die het slimmer vonden om een stuk grond te delen in plaats van het te verkavelen. Op dit moment zit de realisatie van de eerste bouwfase er bijna op.

De groep bestaat hoofdzakelijk uit jonge tweeverdieners, voornamelijk uit de regio Gent. De groep plant 4 bijkomende woningen waarvoor ze zoekt naar 45+’ers om de diversiteit te vergroten.


Vinderhoute bestaat uit 17 laagenergie-‐/passiefwoningen. De site is gelegen in een landelijke omgeving op zo’n 10 km van Gent.

Het project werkt met 8 werkgroepen die minimaal maandelijks samenkomen. Een algemene vergadering vindt plaats iedere eerste zondag van de maand.

Als structuur werd er gebruik gemaakt van een vzw bij de aanvang om uiteindelijk uit te monden in een vereniging van mede-‐eigenaars (VME).

Timing:

1. Eind 2006: start van het idee (cohousing Gent) 2. 2007: optie op de grond en eerste afspraken 3. 2008: selectie architect, eerste plannen en uitbreiding groep 4. oktober 2009: indienen bouwaanvraag 5. Begin 2010: start bouwwerken 6. Begin 2012: verhuizen

3. De Bondgenoot in Barneveld (NL)

De Bondgenoot is geen cohousing maar een interkerkelijke leef-‐, woon-‐ en werkgemeenschap, die ondertussen reeds 25 jaar bestaat. Ze is gelegen middenin een woonwijk, in het stadje Barneveld (Nederland). Het woonerf bestaat uit 9 eengezinswoningen voor de permanente bewoners en 12 appartementen voor medebewoners, die slechts voor enkele maanden of jaren verblijven. In een van de hoeken is er een groot gemeenschappelijk huis met een grote polyvalente eetruimte, een vergaderruimte, logeerkamers, bureau, … Dit alles is gelegen rondom een gemeenschappelijke binnentuin.

Het hoofdaccent in De Bondgenoot ligt op ondersteunend wonen, leven en werken, waarbij de therapeutische kracht in het leefmilieu zit: een grote familiale structuur met aanbod van gezinswarmte.

Twee zaken zijn opvallend: Ten eerste wordt op een bewuste manier aan een fijnzinnige communicatie tussen de bewoners gewerkt. De mensen worden er expliciet in getraind om vanuit liefde/zachtheid te kijken en open te zijn naar de ander. Er wordt vertrokken vanuit het verlangen ‘ik wil je oprecht kennen als mens’. Door bij elkaar te wonen willen ze het goede leven delen, vuur/vlam zijn voor de omgeving en ruimte/tijd geven aan mensen die het minder hebben (maatschappelijke verantwoordelijkheid).

Ten tweede valt de ondernemerszin op. De gemeenschap slaagt erin om op een duurzame en efficiënte manier met geld om te gaan. Ze hecht veel belang aan de externe communicatie. Met behulp van verzorgde promotiecampagnes lukt het De Bondgenoot om fondsen en donaties aan te trekken, zowel binnen het christelijke milieu als daarbuiten. De bouw is erg efficiënt op vlak van ruimte-‐ en energiegebruik. Tussen elke twee (rij)woonhuizen is steeds een blokje van drie appartementen boven elkaar gebouwd. Op die manier verlies je weinig warmte en plaats, en kan je veel mensen met minder kansen de


mogelijkheid geven tot huisvesting. Bovendien leven de gasten op die manier zowel letterlijk als figuurlijk tussen de vaste bewoners. Kritische succesfactoren uit de good practices29

1. Schaal Hoe meer woonunits, hoe meer praktische voordelen er zijn door de schaalgrootte: bvb. financiële voordelen inzake bouw, gedeelde installaties, aankopen en energieverbruik. Grotere groepen hebben een breder draagvlak om gezamenlijke initiatieven te ontwikkelen, zoals kinderopvang, gezamenlijke maaltijden, auto-‐delen, enz. In een grotere groep is ook een grotere variëteit aan kennis en vaardigheden beschikbaar. Daartegenover staat dat een kleinere groep iets eenvoudiger kan werken, terwijl een grotere groep meer communicatie en formeel vastgelegde afspraken vereist. 12 units lijkt enigszins een minimum om deze voordelen te bereiken. De keuze tussen klein-‐ of grootschaligheid hangt ook af van wat de bedoeling is om gemeenschappelijk te maken. Er is een onderscheid tussen gemeenschappelijke activiteiten en gedeelde ruimten. Het aantal gedeelde m² komt niet altijd overeen met de intensiteit van samenleven. Bvb. een kleiner project met minder gemeenschappelijke binnenruimte, kan intensiever samenleven door de vele gemeenschappelijke activiteiten (vb. door samen te eten). Ook voor het opstarten van een CVBA is het minimum van 12 woonunits van belang. Een coöperatie is een ‘zwaar’ vehikel om dit voor slechts enkele wooneenheden op te starten.

2. Goed evenwicht tussen gemeenschappelijkheid & privacy Er is een goed evenwicht nodig tussen wat gemeenschappelijk is en wat privaat is. Degelijke onderlinge afspraken zijn hierbij onontbeerlijk. Ook het al dan niet gemeenschappelijk uitvoeren van activiteiten (vb. koken, feesten, tuinieren …) kan dit evenwicht in de hand werken. Daarnaast speelt het architecturaal ontwerp van het wonen en de voorzieningen een belangrijke rol in het evenwicht tussen gemeenschap en privacy. Het ‘common house’ of gemeenschappelijke huis is steeds het hart van het project, waarrond verder kan gebouwd worden.

3. Betaalbaarheid & goede rekeningen maken goede vrienden Betaalbaarheid is een voorwaarde om duurzame projecten te realiseren die voor iedereen toegankelijk zijn. Enige creativiteit en initiatief is hier wenselijk, zoniet sluit de hoge kostprijs van koopwoningen de lagere inkomens meestal uit. Daarnaast is het essentieel om transparant en open te zijn over de gemaakte kosten en de kosten die op til zijn. Een goede regeling is essentieel; denk hierbij aan hoe een verdeelsleutel (of meerdere verdeelsleutels afhankelijk van het type kost) voor gemeenschappelijke kosten bepaald worden.

4. Participatief groepsproces − Het nemen van duidelijke, heldere en gedragen beslissingen is van primordiaal belang

voor het democratisch proces. Beslissingen worden genomen via consensus of sociocratie30 (niet bij meerderheid).

− Enkele spanningsvelden moeten onder ogen worden gezien:

29 Vzw Samenhuizen, 2012. 30 Een besluit kan alleen genomen worden wanneer alle aanwezigen geen overwegend beargumenteerd bezwaar hebben tegen het nemen van dat besluit. (bron: http://nl.wikipedia.org/wiki/Sociocratie)


o Modereren versus participeren: in hoeverre worden beslissingen door de leiders (of leidende groep) genomen;

o Efficiëntie versus zorg: er dient een evenwicht te worden gevonden tussen efficiënt besturen van de gemeenschap en het creëren van voldoende aandacht (zorg) voor de verschillende meningen en bekommernissen binnen de groep;

o Individu (en gezin/huishouden) versus groep. − Als groep leer je omgaan met conflicten. Het is nog beter om conflicten te voorkomen

door op voorhand de afspraken duidelijk vast te leggen.31 − Het is van essentieel belang dat er voldoende tijd wordt vrijgemaakt voor community

building. − Eenvoud en goede communicatie

5. Nog enkele succesfactoren bij de fase vóór de bewoning − Bij de opstart komt het er vaak op aan om voldoende beslissingskracht (en de bijhorende

snelheid) te vertonen. Dit geldt zeker voor het aankopen van een grond of pand. − Het is van belang een goede regeling af te spreken van wie bij de 'groep' hoort en onder

welke voorwaarden aangesloten kan worden. Er kan onderscheid gemaakt worden tussen wie zich engageert om te bouwen (en dus ook mee kan beslissen) en wie niet bouwt (nl. sympathisanten die het project eerder van op een afstand volgen).

− Waar nodig dienen professionelen (architect, jurist, notaris, groepsbegeleider...) te worden ingeschakeld.

31 T. Maes, E. Schrauwen, S. Van Leemput, Cohousing: van droom naar realiteit, VIBE vzw, 2011, p. 17.


5. Positionering Hier wordt aangegeven hoe Cohousing Kortrijk het “product” cohousing zal positioneren. Wat maakt Cohousing Kortrijk uniek? Wat is haar mogelijke aantrekkingskracht (Unique Selling Proposition)? Dat gebeurt aan de hand van 4 P’s: product, plaats, prijs, promotie. Deze positionering wordt ingegeven vanuit de drie waarden waarop het project stoelt. Deze worden dan ook eerst omschreven. Belangrijk om mee te geven is dat deze uitganspunten nog zullen verfijnt worden. De uiteindelijke site en de wensen van de toekomstige bewoners zullen hierbij de insteek vormen. Voor deze blauwdruk namen we enkele assumpties.

5.1. Positionering a.h.v. waarden betaalbaarheid, duurzaamheid en sociale bewogenheid

5.1.1. Betaalbaarheid

Om een gezonde bewonersmix te bereiken, is betaalbaarheid van het wonen prioritair. Cohousing mag niet enkel weggelegd worden voor de gegoede middenklasse . Betaalbaarheid kan gecreëerd worden door rekening te houden met verschillende aspecten :

• Compact wonen Het is alom bekend dat de Vlaming ruim woont. De woningwens van de Vlaming vat Canfyn als volgt samen: een grondgebonden woning, met een voordeur op het maaiveld, met een buitenruimte (bij voorkeur een tuin) om kinderen veilig te laten spelen en met een slaapplaats voor zijn auto op maximum vijf meter.32 Cohousing Kortrijk wil deze woonwens niet negeren, maar wenst deze te optimaliseren in de huidige context (cfr. omgevingsanalyse). Binnen het hier voorgestelde concept van cohousing wordt de oppervlakte van elke woning gereduceerd tot het noodzakelijke, wegens de extra ruimte binnen het ‘common house’ (gemeenschappelijke paviljoen op de site) en de gemeenschappelijke buitenruimte. Het project blijft tegemoetkomen aan de wens voor een eigen woning, met eigen privé-‐ruimte. De grootste woning wordt beperkt 115 m2 bewoonbare oppervlakte en telt toch vier slaapkamers.

• Juridisch en financieel systeem (zie ook p.28 en volgende) De betaalbaarheid wordt verhoogd door de private investering te beperken tot de eigen ‘stenen’ en de investering voor de grond en het common house ‘coöperatief’ aan te pakken. Dit wil niet zeggen dat de individuele verantwoordelijkheid afgeschoven wordt: op het einde van de rit betaalt immers elk zijn deel. Echter, het feit dat wonen niet betaalbaar is, is niet enkel het gevolg van ‘onvoldoende middelen hebben’, maar ook over onvoldoende startkapitaal beschikken om een woning te financieren (m.b.v. uitgestelde betaling). Het project wenst dit laatste deels zelf in de hand houden en niet louter uitbesteden aan een financiële instelling. Dit gebeurt door lokaal kapitaal aan te spreken van externe investeerders, naast de financiering door bancaire kredietverstrekkers. Door deze investeringen met een coöperatieve bril te bekijken kan de groep -‐ indien dit gewenst is -‐ een bepaalde solidariteit aan de dag leggen. Het risico dat hiermee gepaard gaat, wordt niet genegeerd maar onder ogen gezien. Hier wordt verder op ingegaan in punt 6. Juridische structuur. 32 Canfyn, 2011.


• Groepsaankopen De betaalbaarheid verhoogt door bepaalde zaken collectief aan te pakken, zoals bv. de gezamenlijke coördinatie van de woningbouw, door collectief te verwarmen, door sanitaire en keukeninrichting gezamenlijk aan te kopen, abonnementen (vb. telefonie & internet) gemeenschappelijk in groep te onderhandelen.

• Energiezuinig (duurzaam) Cohousing Kortrijk wil niet dat anderen of de natuur de dupe zijn van dit streven naar ‘betaalbaarheid’. De keuzes qua materialen vertonen dan ook een respect voor de komende generaties. (cf. duurzaamheid). Energiezuinige woningen kosten vaak meer in aanvang, maar deze hogere investering wordt op termijn teruggewonnen door de lagere energiekosten. Hierbij wordt gestreefd naar een optimale balans tussen wens en haalbaarheid.

5.1.2. Duurzaamheid Cohousing Kortrijk opteert voor een ecologisch verantwoord project, dat de schepping behoudt en er goed zorg voor draagt. We geloven dat een duurzame benadering mensen gezonder en prettiger laat wonen. Wat in een aanvankelijke investering wat duurder kan uitvallen, wordt teruggewonnen in verminderd energie-‐ en waterverbruik. Hiervoor worden volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Een woning is een tweede huid: ademend, isolerend, levend en verzorging behoevend. • De cohousinggemeenschap is geen afgesloten geheel op zich, maar vormt een deel van de

buurt, wijk, stad … • Een optimale balans tussen wens en haalbaarheid; er worden keuzes gemaakt met gezond

verstand. Deze duurzaamheid omvat keuzes in volgende domeinen :

• Bouwplaats en concept -‐ Een bouwplaats nabij een woonkern, in de nabijheid van kleinhandelaars, openbaar vervoer en

nutsvoorzieningen. -‐ Een respectvolle aanpak van het terrein : harmonie tussen de woningen, de grond en de directe

omgeving. -‐ Het zorgvuldig benutten van de ruimte: door compact te bouwen, te oriënteren richting de zon. -‐ De beperkte aanleg van verhardingen en de site hoofdzakelijk auto-‐vrij houden .

• Energieverbruik: doordacht en zuinig omgaan met energie -‐ Isolatie als belangrijk aandachtspunt -‐ Verwarming zo collectief mogelijk -‐ Overwegen van zonneboilers -‐ Overwegen van fotovoltaïsche cellen of andere middelen om in eigen energie te voorzien


• Water -‐ Een systeem voor opvang, opslag en gebruik van regenwater voorzien -‐ Het beperken van waterlozing -‐ Beperkte verharding en waterdoorlatende verharding voor bestrating (voor betere indringing

van het regenwater in de bodem) -‐ Overwegen van de aanleg van een eigen waterzuiveringssysteem

• Materialen en grondstoffen

-‐ Het optimaal gebruik van bio/ecologische bouwmaterialen: FSC-‐gelabeld hout; isolatiemateriaal, natuurverven, …

-‐ Afvalbeheer: beperken van afval, selecteren van afval, composteren, recycleren.

• Leefwijze Tot slot: ecologisch handelen ligt niet enkel in het toepassen van een aantal technieken. De bewoners moedigen elkaar ook aan om ecologisch bewust te leven, o.a.:.

-‐ doordacht omgaan met energie en met water, rationeel afvalbeheer, … -‐ betrokkenheid met verenigingen of organisaties die lokaal actief zijn (bvb. voedselteams33,

milieugroeperingen34), leveranciers, kringloopinitiatieven, e.d. -‐ het creëren van een opbrengst uit de eigen moestuin, -‐ basisdemocratie: optimaal gebruik van consensus 35, burgerinitiatief, … -‐ actieve uitwisseling, integratie en samenwerking met de buurt, -‐ verantwoordelijkheid voor onze natuurlijke omgeving (“stewardship of the land”) -‐ carpoolen en auto-‐delen36

Hierbij worden de persoonlijke keuzes en beslissingen van elk huishouden steeds gerespecteerd.

5.1.3. Sociale bewogenheid

Cohousing Kortrijk is ervan overtuigd dat verdraagzaamheid, democratie en sociale rechtvaardigheid belangrijke voorwaarden zijn voor de ontwikkeling van een harmonieuze samenleving. Cohousing kan hier een rol in spelen.

• Herstel van het sociaal weefsel

Cohousing draagt bij aan het herstel van een gezond sociaal weefsel als antwoord op het risico tot vereenzaming en verzuring in onze maatschappij. Door de klemtoon op gemeenschappelijke voorzieningen worden immers spontane ontmoetingen gestimuleerd. Toch wordt het belang van voldoende privacy niet over het hoofd gezien. Deze evenwichtsoefening weerspiegelt een vergelijkbaar gevoel bij mensen die zich willen inzetten voor de maatschappij, maar toch een eigen plek wensen.

• Spontane intergenerationele ontmoetingen

Het project betrekt mensen uit verschillende generaties. Het gaat ervan uit dat doorheen het gezamenlijke management in het project en de spontane ontmoetingen, deze groepen op een natuurlijke wijze met elkaar zullen omgaan. Voorts vinden in een cohousingproject kinderen gemakkelijker speelkameraadjes, en net zoals volwassenen leren ze van meerdere mensen.

33 Vb. http://www.voedselteams.be/ 34 Vb. http://www.velt.be/ of http://www.transitiestadkortrijk.be/ 35 Vb. http://www.sociocratie.nl/ 36 Vb. http://www.autodelen.net/


• Betrokkenheid met de buurt

Door de gemeenschappelijke infrastructuur en buitenruimte en door samen activiteiten te organiseren wordt er een grote betrokkenheid tot stand gebracht met de ruimere omgeving.

• Burgerzin, emancipatie en persoonlijke groei

Het contact met andere medebewoners leidt tot een ommekeer in de prioriteiten die een mens zich stelt. Hoewel het individu tot zijn recht kan komen in een woongemeenschap, wordt evenveel belang gehecht aan de groep. Dit leidt tot een toegenomen aandacht voor het welvaren van anderen waarmee men zich (van dicht of ver) verbonden voelt.

Het hele gebeuren van gemeenschappelijk wonen wordt gedragen door burgerinitiatief. Het project wordt beheerd door de bewoners zelf. Dit stimuleert niet alleen de verantwoordelijkheid bij de bewoners zelf maar heeft ook uitstraling op haar directe omgeving.

De leden staan in voor de financiering en het management van het project en gaan hierbij democratisch te werk. Het aanleren van vergadermethoden en overlegtechnieken creëert het fundament voor wat democratie betekent.

Via participatie en de diverse verantwoordelijkheden en (leiders)rollen in de woongemeenschap kunnen individuen zichzelf ontwikkelen. Ook kinderen kunnen hierdoor reeds vroeg een stevig zelfbewustzijn ontwikkelen en leren rekening te houden met anderen.

• Veiligheidsgevoel en veiligheid

Het veiligheidsgevoel hangt sterker af van het kennen van zijn buren, dan van sloten en muren. Co-‐housing kan een veiligheidsgevoel (subjectief) terugbrengen dat vroeger in kleinere dorpen bestond.

Ook de objectieve veiligheid ligt hoger in dergelijke woongemeenschap dan in een doorsnee buurt. Het concept zorgt er voor dat er quasi permanent toezicht is door de bewoners op de site. De mensen zijn ook meer attent op wat er gebeurt in de gemeenschappelijke ruimtes en de woonsten van hun medebewoners. Een bezoeker wordt sneller aangesproken door één van de buren.

• Meerwaarde voor bepaalde doelgroepen

Kinderen vinden in een cohousing vele speelkameraadjes en groeien op omringd door meerdere volwassenen van wie ze veel kunnen leren (een pallet aan praktische bekwaamheden, kennis, sociale vaardigheden en levenshoudingen).

Ouders zijn niet meer het enige volwassen rolmodel voor hun kinderen in hun dagelijkse leven. Ze groeien op te midden van andere volwassenen met andere interesses, eigenaardigheden, humor en manieren van reageren op hun vragen en gedrag. Zo worden ouders gedeeltelijk ontlast in hun verzorgende rol. Kinderen leren omgaan met de autoriteit maar ook met de gevoeligheden van anderen.

Senioren: Ouder worden kan perfect in dergelijke woongemeenschap. Er bestaat een sociaal weefsel waardoor mensen langer in hun eigen woning kunnen blijven. In plaats van ouderen af te zonderen in instellingen , kunnen mensen ouder worden te midden van een levendige buurt en gemeenschap. Dit genereert minder kosten voor de betrokkene en voor de gemeenschap.

Kwetsbare groepen: Niet enkel voor senioren, maar ook voor mindervaliden en voor alleenstaande ouders betekent het natuurlijk vangnet van de woongemeenschap een grote zekerheid en een betere inbedding in de samenleving.


5.2. Product = de woningen

1. Hoeveelheid wooneenheden

− Minimum 10 à 12, maximum 20 à 25 wooneenheden.

2. Individuele woningen

a. Oppervlakte Er zijn 4 verschillende types woningen. De woningen zijn iets kleiner dan een modale woning; het verlies in ruimte wordt gecompenseerd door een uitgebreide gemeenschappelijke ruimte. − Type 1: 5 woningen van 115 m² bewoonbare oppervlakte met 4 slaapkamers, voor

koppels met 3 kinderen; − Type 2: 6 eengezinswoningen van 95 m² bewoonbare oppervlakte met 3

slaapkamers, voor koppels met 2 kinderen; − Type 3: 4 eengezinswoningen van 80 m² bewoonbare oppervlakte met 2

slaapkamers, voor koppel met 1 kind; − Type 4: 5 appartementen van 60 m² bewoonbare oppervlakte met 1 slaapkamer,

voor een koppel; − Type 5: 4 studio’s van 50 m² met 1 slaapkamer, voor 1 persoon. Het ‘common house’ heeft een (bewoonbare) oppervlakte van 300 m² in meerdere bouwlagen.

b. Buitenruimte Elke wooneenheid heeft een eigen privé-‐tuintje of terras waar het mogelijk is om bezoek buiten te ontvangen. c. Gemeenschappelijk Cohousing Kortrijk verkiest een grote gemene deler bij het bouwen van de structuur van de woningen. Dit kan de prijs drukken. Er wordt in blokken gebouwd; er zijn dus geen alleenstaande woningen. − Standaard en uniforme woningen (per woonblok) − Standaardafwerking − Uniforme keukens/badkamers/vloer/trappen/bakstenen…(eventueel keuze in kleur

of model, telkens werken met één leverancier) − Collectief verwarmen − Collectieve zonneboiler/zonnepanelen als optie

d. Bouwstijl − Er wordt houtskeletbouw geprefereerd. − Er is aandacht voor het ecologische aspect (ev. passief-‐ of strobalenbouw) in balans

met de betaalbaarheid. Duurzaamheid is het kernwoord. − Er worden inspanningen gedaan op het vlak van energiebesparing, omdat deze

investeringen zichzelf terugwinnen. − Er is aandacht voor mensen met een fysieke beperking (geen drempels, …).


3. Gemeenschappelijke functies & activiteiten Volgende functies zijn mogelijk in gemeenschappelijke ruimtes (al dan niet het ‘common house’): − Samen eten en koken (bvb. 3x per week): gemeenschappelijke kook-‐ en eetplaats,

met voldoende ruimte zodat iedere persoon van de groep kan neerzitten. − Binnenspeelruimte voor de kinderen − Werkruimte & opslagruimte voor werkmateriaal − Stille ruimte (kapel, bibliotheek) − Ontspanningsruimte voor volwassenen (kan eventueel ook gecombineerd worden

met andere ruimte) − Logeerkamers (waar gasten kunnen ontvangen worden) − Buitenruimte: terras, grasveld, speelterrein, moestuin − Was-‐ & droogruimte

Volgende ruimtes zijn optioneel: − Bureauruimte met faciliteiten (internet,…) − Kelder

4. Publieke ruimte

Een deel van de ruimte kan publiek gebruikt worden, bvb. stille ruimte of een stuk buitenruimte.

5. Inplanting van de woningen op de site

Zie: bouwontwerp in bijlage.

5.3. Plaats

− Situering:

o Bij voorkeur stedelijk of randstedelijk. o Liefst in dichte omgeving van Kortrijk. Perimeter: op de as tussen Menen en Harelbeke. o De uitgewerkte case in het financieel plan is gebaseerd op een site in Wevelgem.

− Totale oppervlakte: Bij voorkeur ca. 1 hectare (indien

randstedelijk). De uitgewerkte case in het financieel plan heeft een oppervlakte van 4.426 m², gelegen op een ruimere, nog te ontwikkelen site van ongeveer 1 hectare. Mogelijkheid voor minstens 12 wooneenheden, met een voorkeur voor 20 à 25.

− Voorkeuren naar inplanting op terrein: o Bij voorkeur nieuwbouw. o De kosten moeten duidelijk te ramen zijn. o Bij voorkeur mogelijkheid om uit te breiden of te bouwen in fases. o Het is mogelijk om uitgebreide gemeenschappelijke ruimtes in te planten. o Bij voorkeur vrijheid bij de inplanting om het gemeenschapsgevoel te versterken. o Kindvriendelijkheid en veiligheid zijn belangrijk. o Duidelijke communicatie en openheid van eigenaar is belangrijk. o Openheid naar erfpacht.


− Vervuiling: Brownfield is een optie, indien de sanering niet ten koste van de woongroep is. Er dient een duidelijk bodemattest voor handen te zijn.

− Directe omgeving: Geen afgelegen plaats − Bereikbaarheid: Bij voorkeur in een straal van 3 km in de nabijheid van scholen, winkels, station,

culturele & sociale voorzieningen en openbare diensten. Graag openbaar vervoer in een straal van 1 km rond de site.

− Hinder: Minstens min. 0,3 km van een industriële site of een autosnelweg vandaan. Wat zeker af te toetsen is bij een potentiële site: − Waterpeil terrein − Vervuiling − Stedenbouwkundige voorschriften − Kadastraal inkomen − Eventuele voorkooprechten

5.4. Prijs Betaalbaarheid is een essentiële factor binnen het project. De prijs per woning wordt uit de doeken gedaan in het financiële plan (cfr. punt 7).

5.5. Promotie Om haar product, nl. de woningen, te verkopen, profileert Cohousing Kortrijk zich naar mensen die de intentie hebben om te verhuizen. Zoals hoger vermeld in de marktanalyse speelt de vorige woning (in feite de huidige die men wenst te verlaten) een rol of geven individuele factoren de doorslag.

Verhuisintentie wegens de huidige woning De meeste mensen verhuizen omdat ze hun vorige woning te klein vinden. Deze mensen zijn moeilijker te overtuigen voor het cohousingproject aangezien de woningen van Cohousing Kortrijk een beperkte woonoppervlakte hebben. Cohousing Kortrijk profileert zich dan ook vooral naar bewoners van wie de huidige woning in een te drukke buurt ligt of geen tuin heeft. Daarnaast is er potentieel bij mensen die hun huidige woning te duur vinden (nl. de afbetaling van de hypothecaire lening weegt te zwaar door in het gezinsbudget). Verhuisintentie wegens individuele factoren Cohousing Kortrijk profileert zich naar mensen die wensen samen te wonen of een eigendom willen verwerven (die dus momenteel huren of bij de familie/kennissen inwonen). Wie verandert van job naar een werkgever in de buurt van Cohousing Kortrijk is ook een potentiële bewoner.

Budget voor promotie Er is een raming van het budget voor promotie opgenomen in het financieel plan. Dit bedraagt 5.000 EUR in de initiële investeringen (als oprichtingskost). Daarnaast zijn 1.500 EUR in jaarlijks terugkerende kosten opgenomen. Van De Bondgenoot, een project in Nederland (cfr. hoger), kan immers geleerd worden dat een blijvende communicatie van belang is om voldoende fondsen te verwerven.


6. Organisatieplan (juridische structuur) Bij organisatie komt de juridische structuur van de organisatie aan bod (met haar financiële en fiscale implicaties).

6.1. Analyse: mogelijkheden voor cohousing

A. Inleiding

Bij een gemeenschappelijk woonproject is het engagement en de visie van de betrokken bewoners doorslaggevend.37 Toch heeft de keuze voor deze of gene juridische structuur een impact op verschillende vlakken:

• De eigendoms-‐ en/of gebruiksverdeling met rechten en plichten voor eigenaars en gebruikers:

financiële afspraken, betaalbaarheid (verkoopwaarde e.d.), aansprakelijkheid voor bewoners, … • Regels rond instroom van deelnemers, de besluitvormingsprocedures en de onderlinge

afspraken (zowel bij realisatie als bij het samenleven). • Sociaal statuut van de deelnemers, o.a. bepaalde juridische vormen kunnen consequenties

hebben voor bewoners die van een vervangingsinkomen genieten. • Fiscaliteit: mogelijke weerslag voor het individu en voor de organisatie (en haar leden).

B. Verschillende mogelijkheden

Hier worden verschillende juridische vormen besproken die al dan niet mogelijk en/of gunstig zijn voor een cohousingproject om in het volgende punt tot een keuze te komen.

a. Aankopen in onverdeeldheid

Wie samen een aankoopakte ondertekent vormt een feitelijke onverdeeldheid, waarbij elke eigenaar een percentage bezit. Bij het afsluiten van een (hypothecaire) lening zal de financieringsinstelling (bank) aan alle leden van de onverdeeldheid vragen om zich financieel borg te stellen voor elkaar. Beslissingen moeten unaniem genomen worden. Een onverdeeldheid kan maximaal vijf jaar afgedwongen worden, daarna kan elke eigenaar de verkoop van het geheel eisen om uit onverdeeldheid te treden. Dit kan enigszins opgevangen worden door een voorkooprecht te voorzien door de andere eigenaars.

De formule van eigendom in onverdeeldheid kan gebruikt worden tussen familieleden of bij (een kleine groep) mensen die sterk op elkaar zijn betrokken en met onderling vertrouwen. Als er bvb. familiebanden bestaan tussen de twee gezinnen die een kangoeroewoning aankopen of bouwen kan er een bijkomend voordeel zijn op vlak van successierechten. De formule kan bvb. dienen voor een eerste fase van een project waarbij een pand wordt aangekocht om later te worden doorverkocht aan de volgende bewoners. Bij elke verkoop dienen echter registratierechten te worden betaald. Voor deze formule bieden erfpachtovereenkomsten (van minimum 27 jaar) een grotere mate van stabiliteit.

37 Bron: Samenhuizen vzw, Samenhuizen in België : waar staan we, waar gaan we, Koning Boudewijn Stichting, 2010.


b. Vereniging zonder winstoogmerk (vzw) Een vzw is een soepele juridische vorm. De oprichting vraagt relatief weinig formaliteiten en er is geen startkapitaal nodig. Er wordt beslist volgens 1 stem per hoofd. Winst of eigendom blijven steeds in de vzw: investeringen in de vzw door de leden kunnen nooit naar hen terugkeren, ook niet bij uittreding van een lid. Vaak wordt een vzw gebruikt bij woongemeenschappen met zorgaanbod (bv. ouderen, daklozen, mindervaliden, …) of bij groeperingen met spiritueel of maatschappelijk accent. Bij woongemeenschappen met eigendom kan zij – naast de entiteit die dit eigendom regelt (vereniging, vennootschap) -‐ een bijkomende structuur zijn die andere zaken regelt zoals de organisatie van het samenwonen, de taken van een syndicus, gezamenlijke activiteiten e.d.

c. Vereniging van mede-‐eigenaars (VME) in verdeeldheid

Bij deze juridische vorm bezit elke eigenaar zijn eigen woning en een deel van de gemeenschappelijke delen, meestal uitgedrukt in duizendsten. Er is dus een wettelijke structuur voorzien voor de afbakening van de eigen ruimtes en van de gemeenschappelijke ruimtes (vergelijk met de klassieke basisakte voor appartementsgebouwen) voor de rechten, plichten en beheer (reglement van mede-‐eigendom) en voor de dagelijkse gang van zaken (reglement van orde). Bij een woongemeenschap kunnen deze gemeenschappelijke delen veel uitgebreider zijn dan in een klassiek appartementsgebouw, maar juridisch verandert dit niets aan de zaak. Het beheer is in handen van een ‘Vereniging van Mede-‐Eigenaars’ die beslist over regels, voorwaarden oplegt aan individuele aanpassingen van de woningen en bijdragen inzamelt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen. Volgende documenten zijn verplicht binnen een vereniging van mede-‐eigenaars:

• Basisakte Deze bevat ten minste de beschrijving van de site, van de privatieve delen en van de gemeenschappelijke delen en ook de bepaling van het aandeel in de gemeenschappelijke delen van elk privatief deel. • Het reglement van mede-‐eigendom Dit reglement bevat ten minste volgende informatie over de werking van de mede-‐eigendom:

o De rechten en plichten van elke eigenaar met betrekking tot de privatieve en gemeenschappelijke delen;

o De regels met betrekking tot de wijze van bijeenroeping, de werking en de bevoegdheden van de algemene vergadering;

o De criteria en de berekeningswijze van de kostenverdeling; o De wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden en de

duur van zijn mandaat.

• Het reglement van orde Dit reglement is een praktisch document dat de principes van het dagelijks leven in het gebouw beschrijft.

Een syndicus (individu of vereniging) wordt aangesteld voor het dagelijks beheer van de zaak. Elke eigenaar kan een individuele hypothecaire lening aangaan met de bijhorende fiscale voordelen. De verkoopwaarde van de woning evolueert mee met de marktprijs. Beslissingen worden genomen volgens de financiële inbreng van de leden. Huurders hebben geen stemrecht in de VME (‘Vereniging van Mede-‐Eigenaars’), dit blijft bij de eigenaar van de woning. De betrokkenheid van de huurders komt dan ook in het gedrang . Een mogelijke oplossing hiervoor kan geboden worden door de beslissingen rond het dagelijkse samenleven te regelen via een afzonderlijke structuur, bv. een vzw.


De VME is een goed gekende en beproefde formule voor het beheer van gemeenschappelijk vastgoed. In dat opzicht biedt zij vertrouwen naar kandidaat bewoners en naar externe betrokkenen (o.a. notaris, …) . Ook voor banken is deze constructie gekend terrein : dit leidt ertoe dat een hypothecaire lening vlot wordt toegestaan. Voor groepen die zich sterk gemeenschappelijk willen engageren en de instroom van nieuwe bewoners wensen te controleren heeft zij haar beperkingen. In principe heeft de individuele eigenaar immers alle rechten om zijn woning te verkopen of verhuren aan wie hij dat wenst. Via bv. een notarieel voorkooprecht, toegekend aan het project, kan dit gedeeltelijk omzeild worden.

d. NV (naamloze vennootschap) of BVBA (patrimoniumvennootschap) Een naamloze vennootschap vereist aandelen op naam. Ze kunnen doorverkocht worden zonder inspraak van de overige leden. In de statuten of aparte overeenkomsten kunnen hieromtrent beperkingen ingebouwd worden. Het startkapitaal voor een NV ligt hoger (61.500 EUR) dan bij CV (18.550 EUR) of BVBA (6.200 EUR). Bovendien dient de commerciële doelstelling van de naamloze vennootschap duidelijk te zijn. Daarom is deze formule minder geschikt voor een woongemeenschap tenzij er ook een andere activiteit (dan het samenwonen) aan verbonden is. Bij een BVBA is de overdracht van aandelen streng gereglementeerd. Dit maakt deze structuur niet geschikt voor een cohousingproject.

e. Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (CVBA) Een coöperatie is een vereniging van natuurlijke en/of rechtspersonen die tot doel heeft om de gemeenschappelijke behoeften van de leden te bevredigen. Een coöperatie voert een (economische) activiteit uit, maar in tegenstelling tot een kapitaalsvennootschap wordt die niet gebruikt voor persoonlijke verrijking, wel om doelstellingen op sociaal, maatschappelijke en/of ecologisch vlak te realiseren.

Het coöperatief gedachtengoed rust op drie pijlers:

• er is een gemeenschappelijke behoefte en de leden van de coöperatie willen samenwerken om die te bevredigen,

• de coöperatie streeft niet naar winst, • het beheer van de coöperatie gebeurt democratisch.

Om dit concreter te maken heeft de Internationale Coöperatieve Alliantie (ICA) zeven principes geformuleerd waardoor men kan toetsen of een vereniging of bedrijf een coöperatie genoemd kan worden:

• vrijwillige toetreding, • democratische besluitvorming, • economische betrokkenheid, • onafhankelijkheid, • permanente leden-‐ en volwassenenvorming, • onderlinge samenwerking, • verantwoordelijkheid tegenover de gemeenschap.

Er wordt meestal gesproken over de coöperatieve met collectieve eigendom. De Coöperatieve vennootschap (CV), meestal met beperkte aansprakelijkheid (BA) is eigenaar van de woningen en verhuurt of geeft gebruiksrecht aan de ‘vennoten’ Het voordeel voor een woongemeenschap is dat de statuten van een CVBA erg wendbaar kunnen opgesteld worden. In tegenstelling tot een NV of BVBA kunnen de leden eigen keuzes maken bv. over in-‐ en uittreden en zelfs uitsluiten van vennoten, over de bestuursvorm, de beslissingsmechanismen.


Elke individuele vennoot beschikt over een aandeel van het kapitaal van de vennootschap, maar is geen eigenaar van een specifiek gronddeel. De aandelen zijn op naam. Omdat de vennootschap eigenaar blijft van de eenheden, kan ze een betere controle uitoefenen over het lidmaatschap door bv. intake interviews met potentiële leden. Ook kan de CVBA de prijs van de aandelen onder controle houden, zodat woningen ook betaalbaar blijven voor mensen met lagere inkomens. Een nadeel van deze structuur (in België) is dat het niet mogelijk is een individuele hypothecaire lening te verkrijgen voor aandelen . Voor een CVBA is een startkapitaal vereist van minimaal 18.550 EUR. De regels en administratie om op een eenvoudige manier externe aandeelhouders mee te betrekken zijn eenvoudig binnen een CVBA. Een CVBA kan op een eenvoudige wijze bewoners betrekken uit verschillende inkomenscategorieën want de investering in de vennootschap hoeft niet in verhouding te staan tot het gebruiksrecht op een woonst.

f. De wooncoöperatie

In België bestaat geen traditie in wooncoöperaties in tegenstelling tot andere landen (zoals Denemarken, Zweden, Finland, Zwitserland, Canada) waar de wooncoöperatieve een gebruikelijke juridische formule is. Het verschil met de hierboven vernoemde CVBA is dat de overheid een wettelijk en fiscaal kader creëert specifiek gericht op het (samen) wonen. Meestal is er steun vanuit de overheid onder de vorm van financiële steun bij de start (een percentage van de aankoopprijs van een terrein) of rentesubsidie en staatsgarantie op leningen.

g. Zakelijke rechten

i. Erfpacht

Wettelijk kader: de wet van 10 januari 1824. Erfpacht is een formule die aan de erfpachtnemer het volle recht geeft op een terrein (of gebouw) voor een lange periode (27 tot 99 jaar). De jaarlijkse te betalen vergoeding heet een canon. Doorgaans is deze laag doordat het gebruiksrecht over deze lange periode wordt gerekt waarbij het goed eigendom blijft van de erfpachtgever. Erfpacht kan benut worden als tijdelijke formule in de aanloopfase om meer zekerheid te verschaffen dan een koopoptie, en ter ondersteuning en facilitering van een project op een grond die bvb. eigendom is van een gemeente of een grote instelling. De formule van erfpacht kan ook als bewuste strategie worden benut vanuit de idee dat gronden van een gemeente (van de gemeenschap dus) op lange termijn teruggaan naar de lokale gemeenschap die er dan ook de langetermijnstrategie van onder controle houdt. Tussen de hang naar zekerheid en de bewuste keuze voor de flexibiliteit van huren, kan erfpacht een derde weg betekenen. Louvain-‐la Neuve is hierbij exemplarisch. Alle terreinen van de stad zijn er eigendom van de universiteit en worden in erfpacht gegeven(bail emphytéotique). Deze door historische omstandigheden uitzonderlijke situatie staat toe dat een actief grondbeleid kan worden gevoerd


waarbij de universiteit een sterk sturend beleid kan blijven voeren terwijl de erfpachters sterk investeren in de gebruikte gronden.

ii. Opstal

Wettelijk kader: de opstalwet van 10 januari 1824.

De opstalhouder heeft veel beperktere gebruiks-‐ en genotsrechten dan een erfpachter. Hij heeft immers geen werkelijk recht van gebruik en genot van de grond. Daarentegen heeft hij het recht om gebouwen, werken en beplantingen op grond van iemand anders te hebben. De essentie van het opstalrecht is dat het een horizontale scheiding teweegbrengt tussen de grond en de opstallen boven de grond.

Het opstalrecht is een beperkt zakelijk recht dat gekoppeld is aan de zaak en niet aan de persoon. Door overdracht, door vererving, door schenking, ... kan het recht van opstal theoretisch gezien meerdere titularissen hebben in de loop van de bedongen periode.

Aan het recht van opstal an sich zal steeds een einde komen, hetzij door het verlopen van de termijn van 50 jaar, hetzij door de verzaking aan dit recht door de opstalhouder (of zijn rechtsopvolgers).

Ook het opstalrecht is een soepel recht. Partijen kunnen voor een groot deel zelf invulling en inhoud geven aan hun contractuele relatie, voor zover zij de wezenskenmerken van het recht behouden. Tot de essentie behoort uiteraard dat het recht van opstal voor geen langere tijd dan voor 50 jaar kan worden bepaald, behoudens de bevoegdheid om te vernieuwen.

iii. Vruchtgebruik

Wettelijk kader: artikel 578 ev. Burgerlijk Wetboek

Vruchtgebruik is het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder de verplichting om de zaak zelf in stand te houden.

Een minimale looptijd voor vruchtgebruik bestaat niet. Voor vennootschappen is er een maximale looptijd van 30 jaar voorzien. Een natuurlijke persoon kan eveneens een levenslang vruchtgebruik bekomen. Na het verstrijken van de bedongen termijn of na overlijden dooft het vruchtgebruik uit en het vruchtgebruik wast aan bij de blote eigenaar (de blote eigenaar wordt volle eigenaar) uit kracht van de wet (dit is automatisch), zonder dat daar in beginsel enige vergoeding voor verschuldigd is en zonder dat daarop in beginsel belastingen verschuldigd zijn.

Men heeft steeds de mogelijkheid om het vruchtgebruik met een hypotheek te belasten of over te dragen.

Blote eigenaar en vruchtgebruiker kunnen in de akte van vestiging of overdracht van het vruchtgebruik afwijken van de principiële regeling van de artikelen 605 en 606 B.W.

De koper van het vruchtgebruik en de koper van de blote eigendom zullen de registratierechten dragen en betalen, berekend op basis van de waarde van hun respectievelijke aankoop. Na de termijn van het vruchtgebruik wordt de blote eigenaar volle eigenaar.


iv. Recht van gebruik en bewoning

Wettelijk kader: artikel 625 e.v. Burgerlijk Wetboek

Het recht om het genot te hebben van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, onder de verplichting de zaak zelf in stand te houden (cf. vruchtgebruik) en zelf te gebruiken, voor zoveel als nodig om te voorzien in zijn eigen behoefte en die van zijn huisgezin.

De rechten van gebruik en bewoning kunnen vergeleken worden met het vruchtgebruik. Zij worden verworven en gaan verloren op dezelfde wijze (art. 625 B.W.). Daar dit recht een persoonlijk karakter heeft, leidt dit ertoe dat het recht niet voor vervreemding of verzwaring met hypotheek vatbaar is.

6.2. Welke rechtsvorm is meest geschikt?

In het kader van een cohousingproject is de vereniging van mede-‐eigenaars (VME) de meest eenvoudige structuur die kan gehanteerd worden. Dit is ook de enige structuur die op dit moment wordt gebruikt voor cohousingprojecten in Vlaanderen. Bij het afwegen van deze structuur t.o.v. onze drie kerncriteria (betaalbaarheid, sociale bewogenheid & duurzaamheid) botsen we toch op enkele belangrijke beperkingen:

• In de VME zijn inspraak en beslissingen van een bewoner in de kern verbonden aan zijn inbreng;

• De inbreng moet volledig en bij aanvang privaat gefinancierd worden; • Deze structuur maakt het moeilijk om als groep bepaalde systemen in het leven te roepen

om gezinnen met minder middelen toegang te verschaffen tot het cohousingproject; • In een cohousingproject dat gestructureerd is volgens VME is er geen mogelijkheid tot

‘solidariteit’ vanuit de groep. Hier geldt ‘de wet van het kapitaal’. Elk is zelf verantwoordelijk voor zijn inbreng. Wie zijn inbreng niet privé kan financieren, valt uit de boot. Dit maakt dat cohousing via VME op dit moment enkel toegankelijk is voor mensen die voldoende vermogend zijn.

• In principe wordt deze structuur gebruikt voor appartementsgebouwen, waarbij ieder zijn eigen appartement bezit en in principe niets te maken dient te hebben met de andere. Enkel praktische afspraken en onderhoud van de gemeenschappelijke delen dienen nagekomen te worden. In deze structuur staat het individu nog steeds centraal.

De coöperatie met haar principes en achterliggende filosofie, lijkt mogelijkheden te bieden om bovenstaande beperkingen grotendeels weg te werken. De insteek van een coöperatie sluit goed aan bij de insteek van ons cohousingproject, nl. om tegemoet te komen aan de waarden betaalbaarheid, sociale bewogenheid en duurzaamheid.

• We willen dat alle leden-‐bewoners van de coöperatie op een volwaardige, duurzame en betaalbare manier kunnen wonen. Hiervoor kunnen we binnen deze structuur (solidaire) systemen opzetten;

• Wonen staat los van een volledige (100%) eigen inbreng bij aanvang. Er kunnen mogelijkheden gezocht worden om externe investeerders aan te trekken om het wonen betaalbaar te maken voor wie minder vermogend is;

• Dit systeem is volledig gebaseerd op burgerinitiatief. Burgers nemen een initiatief waarbij we bepaalde sociale ongelijkheden trachten weg te werken. Deze burgers (= de leden) houden het systeem ook in handen.


• Door de democratische besluitvorming die niet gebonden is aan de inbreng, krijgen mensen met minder financiële kansen de mogelijkheid om volwaardig deelgenoot te worden en worden ze ondersteund bij hun zelfontwikkeling.

• De financiële verantwoordelijkheden van de CVBA wordt door de groep gedragen en niet door enkele individuen, dit maakt het meer haalbaar om dergelijke solidaire systemen op poten te zetten (‘de kracht van de groep’).

Omdat het concept van cohousing als coöperatie onontgonnen terrein is in Vlaanderen, hebben we dit verder ontwikkeld in haar juridische, financiële en ruimtelijk-‐sociale aspecten. We kiezen voor een coöperatie aangevuld met een erfpacht omdat we bewoners de mogelijkheid willen geven een hypothecaire lening aan te gaan voor een deel van hun investering (nl. voor de eigen woning). Keuze: CVBA, aangevuld met een erfpacht

a. Uitgewerkt model

Een erkende38 coöperatieve vennootschap wordt eigenaar van de grond. De coöperatieve principes worden in de statuten opgenomen. Hier spreken we o.a. over mee investeren van de leden, democratische organisatie en besluitvorming, aandacht voor de gemeenschap,… (zie hoger).

38 De NRC erkent coöperatieve vennootschappen die de fundamentele waarden en principes van het coöperatief ondernemen respecteren. Een erkenning is dus een soort van kwaliteitslabel. Wij kiezen voor dit label, omdat we ervan overtuigd zijn dat het goed is om deze principes te verankeren in de structuur. Zie: http://www.cooperatiefvlaanderen.be/NRC

De#samenstellende#delen#van#Cohousing#Kortrijk#


Grond&+&common&house&Cohousing&Kortrijk&

Coöpera8e&

Gezinswoningen*

Privé&&eigendom&

Privé&&eigendom&

Privé&&eigendom&

Privé&&eigendom& Privé&&

eigendom&Privé&&eigendom&

Via*zakelijke*rechten*(erfpacht*of*recht*van*opstal)*


De CVBA geeft een zakelijk recht (erfpacht) aan de individuele bewoners, dit voor het perceel waarop hun individuele woning gebouwd wordt. De bewoners worden eigenaar van hun eigen individuele woning (zonder de grond). Hiervoor kunnen ze ook een hypothecaire lening aangaan (zie ook fiscale analyse, 7.2.1). De gemeenschappelijke delen (nl. grond en common house) blijven eigendom van de CVBA. In ruil voor een vergoeding krijgen de bewoners van het cohousingproject een gebruiksrecht hierop. Alle bewoners van het cohousingproject verenigen zich in een vzw. Deze vzw organiseert het ‘samen wonen’. (De uitwerking van de werking en financiering van deze vzw is geen onderwerp van dit businessplan.)

b. CVBA

I. Statutair doel

“Doel van de coöperatie is het aankopen van een stuk grond voor cohousing en het bouwen van woningen en gemeenschappelijke ruimtes, eveneens het verder beheren van de grond en deze gemeenschappelijke ruimtes.”

II. Taken o Erfpachtgever van grond aan bewoners; o Financieel beheer van gemeenschappelijke delen (grond en common house); o De CVBA is verantwoordelijk voor de bouwcoördinatie maar kan deze om praktische

redenen (gebrek aan ervaring) uitbesteden.

III. Soorten aandelen Elk aandeel vertegenwoordigt een deel van het kapitaal en is steeds op naam. Elk aandeel heeft een waarde van 2.000 EUR. Alle vennoten zijn stemgerechtigd in de Algemene Vergadering waarbij de groep kiest voor het systeem ‘één man één stem’. Er wordt steeds gestreefd naar consensus. Indien er geen consensus gevonden wordt, wordt er gestemd. Hierbij hebben de bewoners39-‐vennoten steeds de meerderheid van de stemmen. Iedere bewoner (gezin) is verplicht om aandeelhouder te worden van de coöperatie (met minstens 1 aandeel). De Algemene Vergadering keurt de jaarrekening goed en beslist over de bestemming van winst of verlies (art. 384). Dit omvat dus ook de beslissing omtrent het al dan niet uitkeren van een dividend.

Extra aandelen kunnen worden uitgeschreven indien er een extra investering gedaan wordt door de CVBA (bv. bij de bouw van een huurwoning).

IV. In-‐ & uittreding

Een vennoot is in principe steeds vrij uit te treden tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar. De specifieke voorwaarden hiervoor dienen nog bepaald te worden. Elke bewoner wordt aandeelhouder van de coöperatie. Dit heeft volgende doelstellingen:

39 Een gezin verwerft als eenheid de aandelen. In elk geval moet er bepaald worden dat enkel het gezinshoofd geldig kan optreden, zodat mogelijke onenigheden binnen de gezinnen blijven en geen probleem worden van de coöperatie.


§ De financiële middelen voor de aankoop van de grond en van de gemeenschappelijke delen moeten bijeengebracht worden;

§ Het mee participeren in de coöperatie geeft medeverantwoordelijkheid voor de grond en de gemeenschappelijke delen (coöperatief principe).

Dit theoretische stuk moet in een later stadium verder operationeel uitgewerkt worden. We kunnen hier wel een aantal principes meegeven:

§ Verplicht aandeelhouderschap voor kandidaat-‐bewoner; § Verbruikersvergoeding niet gekoppeld aan het aantal aandelen, maar aan het aantal

personen die leven in de woonunit; § Kandidaat-‐aandeelhouder wordt ‘gescreend’ door de CVBA (de screeningscriteria

houden vooral rekening met de financiële situatie van de kandidaat-‐aandeelhouder); § Uittreden uit de CVBA kan, mits een aantal regels in acht genomen die de CVBA en de

gemeenschap niet direct in gevaar brengen; de goedkeuring tot uittreding wordt beslist door de Raad van Bestuur;

§ Erfpacht: o De erfpacht loopt in principe over 99 jaar; o Indien de persoon of het gezin zijn woning verkoopt, gaat er voor de nieuwe

bewoners een nieuwe erfpachtperiode in; dit wordt vastgelegd in het contract. Op die manier blijft de waarde van de woning behouden en kunnen de gezinnen of personen die uitstappen ook die meerwaarde meenemen.

o De nieuwe bewoner neemt de aandelen over van de oude (hiervoor dient het systeem nog verder te worden geoptimaliseerd).

V. Voordelen van dit systeem t.o.v. mede-‐eigendom

o Dit systeem daagt burgers uit om verantwoordelijkheid op te nemen voor medeburgers, georganiseerd volgens een democratisch en solidair systeem.

o Voor mensen die minder vermogend zijn, is er minder startkapitaal vereist (zie 7.3.2. financieringsplan). Ook de totale rentelast van de individuele hypothecaire lening zal lager liggen, daar het te ontlenen kapitaal lager is (een deel van de investering wordt gespreid over de tijd dankzij de investering door de CVBA). Betaalbaar wonen wordt ook via deze weg mogelijk.

o De kans is groot dat er daarom een meer gemengd publiek betrokken kan worden dan bij andere cohousingprojecten. Vaak worden immers enkel meer vermogende (potentiële) bewoners bereikt wegens de hoge vereisten qua startkapitaal.

o Op termijn is het mogelijk om via de CVBA woningen te bouwen en deze vervolgens te huur aan te bieden. De financiële verantwoordelijkheid hiervoor komt hierbij niet enkel op de schouders van de bewoners te liggen. Externe investeerders dragen immers financieel bij voor de bouw van deze huurwoningen.

o Het gemeenschappelijke aspect (ook financieel) is groter dan in een systeem van mede-‐eigendom. Psychologisch gezien kan dit het samenhorigheidsgevoel ten goede komen.


7. Financiële analyse Op basis van de gekozen juridische structuur en de genomen assumpties worden in dit deel de financiële gevolgen bestudeerd. Fiscale bepalingen komen eveneens kort aan bod. Welke zijn de gevolgen in de personenbelasting in hoofde van de bewoners enerzijds, en welke zijn deze in de vennootschapsbelasting in hoofde van de CVBA anderzijds? Andere wetgevende bepalingen rond registratierechten en btw worden beperkt aangehaald. Tot slot wordt dit alles samengebracht in een financieel plan dat uit verschillende onderdelen bestaat: een investerings-‐ en financieringsplan, een resultatenrekening en een break-‐even beoordeling. Dit financieel plan heeft niet de bedoeling de algehele waarheid weer te geven, maar is bedoeld als een voorbeeld van ‘een mogelijk’ financieel plan. Het heeft echter wel de intentie om de zaken te kwantificeren en zo concreet te maken. De opmaak van het financieel plan heeft alvast vele vragen opgeworpen. Wat is een mogelijke kostprijs van een ‘betaalbare’ woning? Wat betekent concreet financiële solidariteit en hoe kun je dat bewerkstelligen? Bepaalde vragen kregen een antwoord, andere zijn onderwerp van verdere studie en nog andere zijn te beantwoorden op het moment van de effectieve realisatie van Cohousing Kortrijk.

7.1. Economische analyse De betaalbaarheid van een woning is een essentiële voorwaarde voor Cohousing Kortrijk. De wens van de leden van de projectgroep is de haalbaarheid van hun ideeën te onderzoeken. Dit maakt dat zij bepaalde keuzen hebben moeten maken om tot een concrete economische analyse te komen. Wat volgt heeft niet de intentie volledig te zijn, maar de belangrijkste fiscale en financiële topics aan te halen. Hun gemaakte keuzen maken het uiteindelijk mogelijk om effectief een financieel plan uit te werken, los van het feit of dat dit in deze of andere vorm of grootte zal gerealiseerd worden. De essentie is dat dit plan de verhoudingen weergeeft tussen alle betrokkenen en een goede indicatie geeft aan de investeerders (zowel bewoners als externe investeerders) wat hun aandeel in de totaliteit van het project kan zijn/kosten. Uitgangspunt is dat er geen lening bij de bank wordt afgesloten door de CVBA. Er wordt verondersteld dat men met de bewoners en externe investeerders de nodige gelden kan samenbrengen om het project te realiseren. Het is gestoeld op het systeem van erfpacht en onderlinge financiële solidariteit: de meer vermogenden betalen – in de realisatiefase -‐ voor de minder vermogenden. De vennootschap treedt hierbij op als ‘tussenpersoon’. De vergoedingen die de minder vermogenden daarvoor moeten betalen aan de CVBA zijn gebaseerd op ‘een afbetalingsovereenkomst aan 2,5% rente’. (zie lager: 7.3.2) De voornaamste doelstelling van dit project is nieuwbouw mogelijk maken, ook voor minder vermogenden. Dit kan deels gerealiseerd worden door hoeveelheidskortingen. Door het plaatsen van 24 private woningen kan een nieuwbouwwoning namelijk goedkoper uitvallen. Dat zal ongetwijfeld zo zijn. Daarnaast en meer in het bijzonder wenst men door het opzetten van een structuur de toegang tot een nieuwbouwwoning te vergemakkelijken. In wat volgt zal blijken dat dit verwezenlijkt wordt door de erfpachtconstructie en door de financiële solidariteit onder de bewoners.


7.2. Fiscale analyse Uit voorgaande analyse werd afgeleid dat de meest geschikte juridische vorm een aankoop van een woning met een erfpacht op de grond is.

7.2.1. Fiscale bepalingen in hoofde van de erfpachter/bewoner

a. Woonbonus

Iedereen die een woning aankoopt kan genieten van de woonbonus. Opdat de interesten en kapitaalaflossingen van de door u gesloten lening recht kunnen geven op de ‘aftrek voor enige en eigen woning’ moet aan al de hierna vermelde voorwaarden zijn voldaan.

De lening moet

• vanaf 1 januari 2005 zijn gesloten • gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving • aangegaan zijn bij een in de Europese Economische Ruimte gevestigde instelling • een looptijd van ten minste 10 jaar hebben • dienen om de enige en eigen (het 'woonhuis') in de Europese Economische Ruimte

gelegen woning • te verwerven of te behouden

b. Btw op nieuwbouw

Op het bouwen van een nieuwbouw geldt het btw-‐tarief van 21%. Dat is dus voor de werkuren en de materialen aangerekend door aannemers en zelfstandigen. Op de eigen aangekochte bouwmaterialen betaalt men tevens 21%.

c. Registratierechten

Bij aankoop van een bouwgrond betaalt de eigenaar in principe registratierechten van 10%40. Echter, als erfpachthouder is men registratierechten verschuldigd van 0,2%41 op de totaliteit van de canons (alle vergoedingen die zullen betaald worden gedurende de erfpachtperiode).

d. Aftrekbaarheid betaalde canons

In hoofde van de erfpachter is de betaalde canon aftrekbaar in de personenbelasting. De erfpachtvergoedingen (zowel de eenmalige als de periodieke) zijn aftrekbaar van het totaal van de onroerende inkomsten, voor het jaar waarin ze effectief betaald worden. De erfpachter kan de vergoedingen bijgevolg enkel in mindering nemen wanneer hij ook onroerende inkomsten aangeeft. De aftrek blijft verder beperkt tot het bedrag van de netto-‐inkomsten uit onroerende goederen (geen aftrek op andere inkomsten mogelijk). Dus, indien een bewoner ENKEL een enige en eigen woning bezit, dan dient het kadastraal inkomen niet meer aangegeven te worden. Dan zijn er geen netto-‐onroerende inkomsten en zijn de betaalde canons niet aftrekbaar in de personenbelasting wegens gebrek aan belastbare basis. Gezien de gekozen symbolische canon van 1 euro per jaar, is het niet kunnen aftrekken in de personenbelasting van weinig belang. 40 Art.44 W.REG – 10% in het Vlaamse Gewest 41 Art. 83 W.REG


e. Belasting bij verkoop

De eventuele meerwaarde gerealiseerd op de verkoop van de woning zelf is belastingvrij, op voorwaarde dat de verkoop plaatsvindt na de periode van vijf jaar vanaf de datum van eerste ingebruikname van de woning, én mits de bouwwerken zijn aangevangen binnen de 5 jaar na aankoop van de erfpacht. Indien niet voldaan is aan de vrijstellingsvoorwaarden is er een afzonderlijke meerwaardebelasting van 16,5% verschuldigd. In geval van overdracht/herverkoop van een ‘recht van erfpacht’, zal het gezin dat titularis is van het recht getaxeerd worden op het bedrag van de canon in de personenbelasting. De taxatie zal gebeuren aan het progressieve tarief van de personenbelasting42 (ca. 45%). Dit is dus een doorn in het oog. Om de negatieve fiscale impact in de personenbelasting bij overdracht tot een minimum te beperken, kan de waarde van het recht op de grond herleid worden tot een minimum, eventueel tot een symbolisch jaarlijks bedrag van 1 euro.

f. Voordeel alle aard

Het kosteloos gebruik van de infrastructuur van de CVBA door zaakvoerder, bestuurder, vereffenaar of een persoon die gelijksoortige functies uitoefent, wordt aangemerkt als een verkregen ‘voordeel alle aard’ en belast als een ‘bezoldiging van bedrijfsleider’.43 Bovenstaande fiscale bepaling kan men vermijden. Het is niet de bedoeling aan alle bewoners een voordeel alle aard toe te kennen (belastbaar in de personenbelasting) door het kosteloos te mogen gebruiken van bvb. het common house. Er wordt wel degelijk een vergoeding betaald, rekening houdend met de werkelijke waarde van het voordeel44. De gebruiksvergoeding wordt jaarlijks bepaald door het bestuursorgaan en is in functie van de kosten.

7.2.2. Fiscale bepalingen in hoofde van de CVBA De coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid is onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Het algemeen geldend belastingtarief voor vennootschappen in België bedraagt 33,99%45. Het is wenselijk, volgens de leden van de projectgroep, om geen winsten te realiseren met dit project en deze CVBA. De opbrengsten van de CVBA komen van de bewoners/gebruikers en zijn volledig in functie van de kosten die de CVBA met zich meebrengt (zie lager: 7.3.3). Alle kosten worden dus gedeeld en betaald door de bewoners/gebruikers. Meer inkomsten en opbouw van winsten zijn niet gewenst. Bepalingen zoals de beperkte aftrekbaarheid van kosten, fiscaliteit met betrekking tot ontvangen schenkingen, e.d. maken geen onderwerp uit van deze bijdrage maar dienen onderzocht te worden bij het effectief realiseren van het project. Bij de realisatie van de nieuwbouw (common house) en de aanleg van de gemeenschappelijke ruimten is de CVBA (net als een particulier) onderworpen aan de btw (21%). De vraag stelt zich in welke mate de betaalde btw later gerecupereerd kan worden door de CVBA. Dit kan door het uitvoeren van btw-‐plichtige activiteiten. Met andere woorden, de vergoedingen die aangerekend worden aan de gebruikers/bewoners zullen met btw gefactureerd dienen te worden.

42 Art. 7,3° W.I.B. 43 Art. 32, 1° en 2° W.I.B. 44 Er bestaat geen forfaitaire waardebepaling (in KB. WIB) voor het gebruik van het gemeenschapsdeel van een cohousingproject waarop men kan terugvallen. De waarde van het ‘gebruik’ moet aldus gebaseerd zijn op de werkelijke waarde van het voordeel. 45 Art. 215 W.I.B.


Het wordt sterk afgeraden het gebruik van de gemeenschappelijke delen gratis ter beschikking te stellen van de bewoners. Het kosteloos ter beschikking stellen van het gebruik van de gemeenschapsdelen aan de bestuurders, vennoten, … kan aanleiding geven tot het verlenen van een liberaliteit46 waarop hoge fiscale sancties rusten in hoofde van de CVBA, maar evenzeer tot een belastingaanslag in de personenbelasting kunnen leiden bij elke gebruiker. De vergoeding voor het gebruik moet een weerspiegeling zijn van de werkelijke waarde van het ‘voordeel’. (zie hoger: 7.2.1.f)

7.3. Financieel plan Het financieel plan bestaat uit verschillende onderdelen: investerings-‐ en financieringsplan en de resultatenrekening van de CVBA.

7.3.1. Investeringsplan project Dit onderdeel heeft tot doel te bepalen wat de globale kostprijs kan zijn voor de aankoop van grond met daarop de bouw van 24 woningen en een common house. Het investeringsplaatje is opgemaakt op basis van een fictief stuk bouwgrond waarop verder door de architect gewerkt werd. De bouwplannen werden uiteraard besproken en opgemaakt in overleg met de leden van de projectgroep. Op die manier is het investeringsplan gestoeld op een realistische case met inschattingen van kostprijzen bezorgd door de architect. De gegevens laten ons toe volgende vragen te beantwoorden:

-‐ Wat is de globale kostprijs ? -‐ Wat is de diversiteit aan wooneenheden? (gezinswoningen/appartementen en hun

woonoppervlakten ) -‐ Hoe zien de gemeenschappelijke delen eruit: grootte van het common house,

gemeenschappelijke overige ruimte? -‐ Wat is de kostprijs van elk type wooneenheid? -‐ Wat is de kostprijs van de ‘gemeenschap’ (eigendom van de CVBA)? -‐ Hoe is de kostprijs per type wooneenheid en van de ‘gemeenschap’ samengesteld?

Na overleg met de architect en de leden van de projectgroep werd besloten de bewoonbare oppervlakten alvast nog wat te reduceren met oog op de betaalbaarheid van de woningen. Een consensus werd bereikt over het bouwplan en dit resulteert in volgende antwoorden op bovenstaande vragen:

-‐ De globale kostprijs van het project bedraagt 5.827.641 euro (inclusief btw) waarvan 3.940.388 euro individuele wooneenheden (24) betreffen.

-‐ Er worden vijf typen wooneenheden onderscheiden waarvan 15 gezinswoningen en 9 appartementen (zie hoger 5.2)

46 Art. 219 W.I.B. Gratis ter beschikking stellen van de gemeenschappelijke delen tot gebruik kan aanleiding geven tot een kwalificatie door de fiscus als het verlenen van een liberaliteit en belast worden aan het afzonderlijke tarief van 309% (zogenaamde geheime commissielonen).


-‐ Kostprijs per type woning (inclusief btw, in euro)

-‐ De gemeenschappelijke delen zijn: het common house en alle gronden (grond onder alle

gebouwen + tuinen + parkings + wegenissen, verhardingen, onderdoorgangen) -‐ Kostprijs van de gemeenschap (exclusief btw): 1.694.409 euro -‐ Er wordt abstractie gemaakt met betrekking tot de kosten die voortvloeien uit de Wet

Breyne47. Dit dient bij effectieve uitvoering nader onderzocht te worden.

In de prijs van een woning zit telkens vervat: -‐ bouwkosten (oppervlakte x 1.200 euro/m²) -‐ extra fundering bij appartementen (wegens meerdere lagen bebouwing) -‐ aansluiting nutsvoorzieningen -‐ groenaanleg van gemeenschappelijke tuin + eigen privé-‐tuin (indien van toepassing) -‐ ereloonkosten (architect, bouwcoördinatie, veiligheidscoördinatie, opmetingskosten, EPB,…)

In de prijs van de ‘gemeenschap’ (1.694.409 euro) zit vervat: -‐ Grond (776.105 euro)

o Aankoopprijs van de grond o Erelonen bij aankoop grond (notaris, opmeting) o Registratierechten en aktekosten

-‐ Bouwrijpheidskosten (322.550 euro) o Grondverzet o Wegenis en verhardingen o Rioleringen

-‐ Common house (568.725 euro) o Bouwkosten (353 m² x 1.200 euro/m²) o Onderdoorgangen o Aansluiting nutsvoorzieningen o Groenaanleg van gemeenschappelijke tuin o Ereloonkosten (architect, bouwcoördinatie, veiligheidscoördinatie, opmetingskosten,

EPB,…) -‐ Interne kosten (promotie en verkoop) (27.029 euro)

47 De woningbouwwet van 9 juli 1971, beter bekend als de wet Breyne, biedt de bouwer van een huis en de koper van een te bouwen woning (verkoop op plan -‐ aanneming sleutel op de deur) een uitgebreide bescherming op verschillende vlakken.


Een gedetailleerd overzicht is te vinden in de bijlage ‘Investerings-‐ en financieringsanalyse project Cohousing Kortrijk.’

7.3.2. Financieringsplan CVBA De woningen worden privaat gefinancierd: elke bewoner betaalt zijn eigen woning. De gemeenschap daarentegen wordt door iedereen gebruikt en dient aldus door iedereen gefinancierd te worden binnen de vennootschapsvorm CVBA. Dit onderdeel behelst aldus de opmaak van het financieringsplan van de CVBA. Om tot een financieringsplan te komen, werden verschillende hypotheses besproken:

-‐ Wie zijn de verschillende financieringsbronnen ? -‐ Wat is hun mogelijke inbreng ? -‐ Hoe verhoudt zich de inbreng van eigen vermogen ten opzichte van vreemd vermogen ? -‐ Hoe moeten de geldverstrekkers vergoed worden (dividend, intresten) ?

Deze hypotheses werden met de verschillende leden van de projectgroep besproken en beoordeeld. Een consensus werd bereikt over het gekozen scenario dat met de volgende assumpties rekening houdt:

-‐ Twee categorieën van financieringsbronnen worden onderscheiden: bewoners en investeerders (= particulieren of rechtspersonen).

-‐ Elke bewoner moet aandeelhouder worden. -‐ Vijf gezinnen treden op als oprichters en zij kopen elk 2 aandelen of 4.000 euro. -‐ De overige 19 gezinnen kopen elk 1 aandeel ter waarde van 2.000 euro. -‐ Een groot deel van de bewoners, met name 17 vermogende gezinnen (ca. 70% van de

bewoners) zijn in staat aandelen te kopen ter waarde van hun ‘gemeenschapsdeel’. Dit omvat hun gronddeel (waarop hun woning wordt gebouwd) + een gemeenschappelijk gronddeel + een deel van het common house.

-‐ De resterende, minder vermogende bewoners (ca. 30%) zijn niet in staat aandelen te kopen bij aanvang maar zullen dit stelselmatig opbouwen in de toekomst (= aankoop van aandelen ter waarde van hun ‘gemeenschapsdeel’ gebeurt gespreid in de tijd).

-‐ Investeerders worden aangetrokken om het deel van de minder vermogende bewoners bij te passen.

-‐ Investeerders ontvangen een beperkte vergoeding voor hun inbreng. Hun inbreng behelst de helft in aandelen (geen dividend) en de helft in converteerbare obligaties waarvoor zij jaarlijks 4% intrest ontvangen. Over een periode van 15 jaar worden de obligaties systematisch omgezet in aandelen via loting.48 De omzetting kan gebeuren in functie van het aankopen van aandelen door de minder vermogenden die zo stelselmatig hun aandelenpakket opbouwen.49

48 De procedure van conversie van obligaties in aandelen moet nog verder uitgewerkt worden. Na 15 jaar zijn alle obligaties omgezet in aandelen en valt de intrestlast voor de CVBA weg. 49 Mogelijks kunnen obligaties terugbetaald worden in de mate dat de minder vermogende bewoners vers kapitaal inbrengen via hun engagement tot stelselmatige opbouw van hun aandelenpakket.


a. Samenstelling van het kapitaal

Het kapitaal van de CVBA zal als volgt samengesteld worden rekening houdend met bovenstaand assumpties:

-‐ Vast kapitaal o Inbreng oprichter-‐bewoners: 5 gezinnen x 2 aandelen x 2.000 euro = 20.000 euro

-‐ Variabel kapitaal o Inbreng bewoners: 19 gezinnen x 1 aandeel x 2.000 euro = 38.000 euro o Inbreng vermogende bewoners: 1.178.000 euro (589 aandelen x 2.000 euro) o Inbreng investeerders: 462.000 (231 aandelen x 2.000 euro)

b. Investeerders

De CVBA zal dus 462.000 euro moeten aantrekken van investeerders om het aandeelpakket (231 aandelen) van de minder vermogende bewoners te financieren. Investeerders kunnen iedereen zijn, zowel medebewoners als externen, zowel rechtspersonen als particulieren. Investeerders krijgen in principe 2% op hun ingebrachte middelen, gelijk verdeeld over 4% op de ene helft (converteerbare obligaties) en 0% op de andere helft (kapitaalsaandelen zonder dividend).50 Bovenstaande redenering vereist dat er 115 aandelen dienen verkocht te worden aan 2.000 euro per stuk en 116 converteerbare obligaties ter waarde van 2.000 euro (waarop intrestuitkering mogelijk is). De obligaties zijn niet eeuwigdurend maar worden stelselmatig ‘geconverteerd’ of ‘omgezet’ in aandelen, en dit uiterlijk na 15 jaar. Aandelen van de CVBA leveren geen dividenduitkering op. Voorbeeld Een persoon wenst 12.000 euro te investeren in Cohousing Kortrijk. Daarvoor ontvangt hij/zij 3 aandelen ter waarde van 6.000 euro. Daarnaast krijgt hij/zij 6.000 euro converteerbare obligaties waarop een jaarlijkse vergoeding van 4% wordt uitgekeerd. In totaliteit ontvangt hij/zij zodoende 2% vergoeding op de ingebrachte middelen.

c. Samenvatting: financieringsplan CVBA

Samenvattend is de financiering van de CVBA als volgt: Activa Passiva

Vaste activ

a Oprichtingskosten 159.036

Eigen verm

ogen

Kapitaal oprichters 20.000

Kapitaal bewoners (excl. oprichters) 38.000

Grond 700.000

Gebouw 835.373

Kapitaal vermogende bewoners 1.178.000

Liquide middelen 3.591

Kapitaal investeerders 231.000

Vreemd vermogen

Inbreng investeerders 231.000

1.698.000 1.698.000

50 CVBA maakt verlies door de jaarlijkse afschrijvingen op haar vaste activa. In verliessituatie is uitkering van dividenden niet mogelijk. Intrestuitkering op obligaties kan daarentegen wel.


7.3.3. Resultatenrekening CVBA

a) Kosten De kosten van de CVBA omvatten onder andere:

-‐ Onderhoudskosten gebouwen en gronden -‐ Commissies aan derden (boekhouder, erelonen, e.a…) -‐ Afschrijvingen en waardeverminderingen -‐ Onroerende voorheffing en andere belastingen -‐ Financiële lasten (interest op obligaties, bankkosten,…) -‐ (Andere kosten: niet voorzien in de resultatenrekening)

b) Opbrengsten

De opbrengsten van de CVBA omvatten onder andere: -‐ Gebruiksvergoeding betaald door elke bewoner -‐ Gemeenschapsvergoeding betaald door elke minder vermogende bewoner -‐ Canons betaald door elke bewoner -‐ (Andere opbrengsten waaronder eventueel subsidies, huuropbrengsten,… : niet voorzien in

de resultatenrekening)

Een gebruiksvergoeding dient door alle 24 gezinnen betaald te worden ter dekking van de kosten die de CVBA maakt51. Jaarlijks wordt de hoogte van de gebruiksvergoeding bepaald door de raad van bestuur in functie van de jaarlijks te dragen kosten van de CVBA. (zie hieronder) De gemeenschapsvergoeding dient ENKEL betaald te worden door de minder vermogende bewoner die niet onmiddellijk aandelen kan kopen ter waarde van zijn ‘gemeenschapsdeel’, met name een eigen gronddeel, een gemeenschappelijk gronddeel en een deel van het common house. In ruil voor de financiering aangebracht door investeerders en niet door hem-‐ of haarzelf, dient men een gemeenschapsvergoeding te betalen ten behoeve van de CVBA. Deze vergoeding werd berekend rekening houdend met volgende assumpties:

-‐ Aandelen worden stelselmatig aangekocht (2 aandelen per jaar) over een looptijd van 18,5 jaar indien het een woning betreft, een looptijd van 15 jaar indien het een appartement betreft.

-‐ Vergoeding wordt berekend als zou er een lening met een lage rente van 2,5% over een looptijd van respectievelijk 18,5 of 15 jaar moeten aangegaan worden bij de bank. Als het ware treedt de CVBA op als ‘bemiddelaar’ via het aantrekken van kapitaal bij investeerders. Het rentetarief is bewust laag gehouden met oog op betaalbaarheid en geen winstoogmerk van de CVBA.

Elke bewoner heeft de grond in erfpacht gekregen en is aldus erfpachthouder. Dit impliceert het betalen van een canon, ofwel eenmalig ofwel periodiek. Er werd geopteerd om een periodieke symbolische canonvergoeding te betalen aan de CVBA van 1 euro per jaar. (zie 7.2) De resultatenrekening van de CVBA is te vinden in bijlage.

51 Zie 7.2.1.f: gebruiksvergoeding met het oog op het voorkomen van een aanslag in de personenbelasting voor het verkrijgen van een voordeel alle aard.


7.3.4. Break-‐even beoordeling Break-‐even betekent in principe geen winst noch verlies, of een nulresultaat. Bij dit project geldt dat eveneens, maar er wordt abstractie gemaakt van de afschrijvingen. Het uitgangspunt van de break-‐even beoordeling is te onderzoeken welk werkingsbudget de CVBA nodig heeft om de continuïteit ervan te garanderen. Met andere woorden, hoeveel opbrengsten heeft de CVBA nodig om haar werkingskosten te kunnen dekken? Enkel de effectieve werkingskosten worden gedekt, niet de afschrijvingen (niet-‐kaskosten). Het jaarlijks boekhoudkundig verlies is bijgevolg telkens het bedrag aan afschrijvingen (en waardeverminderingen). De som van de canonvergoedingen is zeer beperkt, 1 euro x 24 gezinnen of 24 euro per jaar als opbrengst voor de CVBA. De gebruiksvergoeding is een opbrengst voor de CVBA en kan beschouwd als een variabele waarbij elk jaar wordt nagegaan en beslist welke de bijdrage moet zijn van elk gezin om de kosten van onderhoud, verzekeringen, e.d. te dekken. De gemeenschapsvergoeding van de minder vermogende bewoner daarentegen is een vaststaande opbrengst. Deze kent weliswaar een dalende trend gezien de minder vermogenden hun aandelenpakket stelselmatig opbouwen waardoor logischerwijze hun bijdrage of gemeenschapsvergoeding jaar na jaar afneemt. Uit de resultatenrekening blijkt dat een aannemelijke gebruiksvergoeding van ca. 275 euro per jaar zou volstaan om een break-‐even niveau te halen in de CVBA: werkingskosten = bijdragen van leden. Bemerk dat de vennootschap jaar na jaar verlies maakt ten belope van de afschrijvingslast52 op de activa. In realiteit kan men aannemen dat de gemeenschap (common house en gronden) zijn waarde zal behouden of zelfs kan toenemen in waarde in de tijd. Niettemin is men boekhoudkundig ‘verplicht’ om een afschrijving te boeken53. Een verlies impliceert een daling van het eigen vermogen en een daling van de waarde per aandeel. De leden van de projectgroep kunnen echter jaarlijks beslissen wat de waarde van een aandeel van de CVBA is (= scheidingsaandeel) en op die manier de lagere boekhoudkundige waarde van een aandeel tegenspreken. Anderzijds kan na verloop van tijd beslist worden om een herwaarderingsmeerwaarde te boeken op het common house om de boekhoudkundige waarde zodoende meer in overeenstemming te brengen met de realiteit.

7.4. Betaalbaarheid bewoners In wat volgt wordt er even stil gestaan bij de analyse van de betaalbaarheid voor de bewoners van Cohousing Kortrijk. Is de toegang tot het verwerven van een nieuwbouw vergemakkelijkt ?

7.4.1. Toegang tot een nieuwbouwwoning Betaalbaar is niet per se synoniem voor goedkoop. Betaalbaarheid dient hier begrepen te worden als ‘een toegang tot het zich aanschaffen van een nieuwbouw’. Naast de eigen investeringslast voor de bouw van de woning en de (weliswaar zeer beperkte) canon met betrekking tot de grond, heeft de bewoner ook bijkomende lasten gebonden aan de CVBA te betalen. Dit zit vervat in de gebruiksvergoeding die jaarlijks als bijdrage moet betaald worden.

52 Art. 61 W.I.B.: Oprichtingskosten (hier hoofdzakelijk erelonen) worden afgeschreven over vijf jaar, het common house over 33 jaar. Gronden kunnen niet afgeschreven worden en behouden hun boekwaarde. 53 CBN advies nr.2010/15 van 06.10.2010; De fiscus daarentegen legt geen verplichting op maar spreekt over afschrijven in functie van effectief ‘in waarde verminderen’. (art. 64 KB/W.I.B.)


Indien een toekomstig bewoner minder vermogend is, en geen lening kan verkrijgen om zowel grond als woning aan te kopen, dan nog kan men terecht bij Cohousing Kortrijk om een nieuwe woning te verwerven. In ruil betaalt de bewoner gespreid over een aantal jaren een ‘gemeenschapsvergoeding’ (zie hoger: 7.3.3. ) aan de CVBA. Daarnaast wordt men stelselmatig eigenaar van zijn eigen aandelenpakket door het gespreid aankopen van aandelen. Per conclusie: vermogende gezinnen kopen direct hun aandelenpakket en betalen enkel een jaarlijkse gebruiksvergoeding aan de CVBA, minder vermogenden betalen een gebruiksvergoeding en een gemeenschapsvergoeding en kopen gespreid in de tijd hun aandelenpakket. De voorbeelden hieronder maken de zaken duidelijk. Twee scenario’s zijn uitgewerkt, de overige drie worden beknopt toegelicht.

a) Uitgewerkt voorbeeld 1: gezin van vier personen We nemen als eerste voorbeeld een gezin van vier personen, in een type 2 woning. WONING TYPE 2 VERMOGEND MINDER VERMOGEND

EENMALIG Kostprijs woning (type 2) 188.386 188.386

Aandelen (gemeenschapsdeel) 74.000 0

Aandeel 2.000 2.000 JAARLIJKS Canon 1 1

Opbouw aandelen (gemeenschapsdeel)

0 4.000 (opbouw van 2 aandelen/jaar)

Gebruiksvergoeding 275 275

Gemeenschapsvergoeding 0 1.830 (dalend)

Jaarlijkse last 276 6.106 = Maandelijkse last 23 508

Scenario vermogende bewoner: -‐ Je bent vermogend op heden en koopt een aandeel ter waarde van 2.000 euro waardoor je

instapt in het project Cohousing Kortrijk . -‐ Daarnaast koop je aandelen ter waarde van 74.000 euro (37 aandelen) evenwaardig aan je

gronddeel + het gemeenschapsdeel) -‐ Lening van 188.000 over 25 jaar aan 3,85% bij de bank, maandelijkse mensualiteiten: 976 euro -‐ Jaarlijks betaal je een gebruiksvergoeding van 275 euro waarmee de kosten verbonden aan de

CVBA gedekt worden.

Scenario minder vermogende bewoner: -‐ Je bent onvermogend op heden en koopt een aandeel ter waarde van 2.000 euro waardoor je

instapt in het project Cohousing Kortrijk. -‐ Voor je woning type 2 ga je een lening aan bij de bank van 188.000 euro aan 3,85% voor 25 jaar.

Maandelijkse mensualiteit bedraagt: 976 euro. -‐ Je gronddeel verwerf je door de aankoop van aandelen. Jaarlijks koop je 2 aandelen (4.000 euro)

en bouw je na 18,5 jaar je eigen aandelen pakket op (37 aandelen t.w.v. 74.000 euro).


-‐ Jaarlijks betaal je een gebruiksvergoeding van 275 euro waarmee de kosten verbonden aan de CVBA gedekt worden.

-‐ Daarnaast betaal je jaarlijks een gemeenschapsvergoeding van 1.830 euro (daalt jaar na jaar naarmate je je aandelenpakket opbouwt). Deze vergoeding is een compensatie voor het niet onmiddellijk kunnen aankopen van je aandelenpakket. Het aandelenpakket wordt door anderen in eerste instantie betaald.

Jaarlijkse last bedraagt 6.106 euro (of 508 euro/maand), naast de maandelijkse aflossing van 976 euro voor je woning. Na 18,5 jaar valt de maandelijkse last terug naar 976 euro + gebruiksvergoeding.

b) Uitgewerkt voorbeeld 2: alleenstaande

We nemen als tweede voorbeeld een alleenstaande in een studio (= appartement type 5). APPARTEMENT TYPE 5 VERMOGEND MINDER VERMOGEND

EENMALIG Kostprijs appartement (type 5) 103.732 103.732








Scenario vermogende bewoner:

-‐ Je bent vermogend op heden en koopt een aandeel ter waarde van 2.000 euro waardoor je instapt in het project Cohousing Kortrijk .

-‐ Daarnaast koop je aandelen ter waarde van 60.000 euro (30 aandelen) evenwaardig aan je gronddeel + het gemeenschapsdeel.

-‐ Lening van 103.000 over 25 jaar aan 3,85% bij de bank, maandelijkse mensualiteiten: 515 euro -‐ Jaarlijks betaal je een gebruiksvergoeding van 275 euro (23 euro/maand) waarmee de kosten

verbonden aan de CVBA gedekt worden.

Scenario minder vermogende bewoner: -‐ Je bent onvermogend op heden en koopt een aandeel ter waarde van 2.000 euro waardoor je

instapt in het project Cohousing Kortrijk. -‐ Voor je appartement type 5 ga je een lening aan bij de bank van 103.000 euro aan 3,85% voor 25

jaar. Maandelijkse mensualiteit bedraagt: 515 euro. -‐ Daarnaast koop je stelselmatig aandelen tot een waarde van 60.000 euro (30 aandelen)

evenwaardig aan je gronddeel + het gemeenschapsdeel, bereikt is. Jaarlijks koop je 2 aandelen (4.000 euro) en zodoende bouw je na 15 jaar je eigen aandelenpakket op.


-‐ Jaarlijks betaal je een gebruiksvergoeding van 275 euro waarmee de kosten verbonden aan de CVBA gedekt worden.

-‐ Daarnaast betaal je jaarlijks een gemeenschapsvergoeding van 1.480 euro (daalt jaar na jaar naarmate je je aandelenpakket opbouwt). Deze vergoeding is een compensatie voor het niet onmiddellijk kunnen aankopen van je aandelenpakket. Het aandelenpakket wordt namelijk in eerste instantie door anderen betaald.

Jaarlijkse last bedraagt 5.716 euro (of 476 euro/maand) aan de CVBA, naast de maandelijkse aflossing van 515 euro voor je appartement aan de bank. Na 15 jaar valt de maandelijkse last terug naar 515 euro aan de bank + gebruiksvergoeding aan de CVBA.

c) Beknopte voorbeelden

Hierbij de beknopte weergave voor een gezin met vijf personen (in een type 1 woning). WONING TYPE 1 VERMOGEND MINDER VERMOGEND









Hierbij de beknopte weergave voor een gezin met drie personen (in een type 3 woning). WONING TYPE 3 VERMOGEND MINDER VERMOGEND










Hierbij de beknopte weergave voor een koppel in een appartement type 4. APPARTEMENT TYPE 4 VERMOGEND MINDER VERMOGEND

EENMALIG Kostprijs appartement (type 4) 124.186 124.186 Aandelen (gemeenschapsdeel) 60.000 0







7.4.2. Woningkrediet verkrijgen De vraag stelt zich of alle financiële instellingen geneigd zijn om een woningkrediet toe te staan in een dergelijk kredietdossier waarbij de grond in erfpacht genomen is en niet in volle eigendom toebehoort aan de particuliere kredietvrager. In andere landen is dit systeem van grond in erfpacht meer ingeburgerd en verloopt het verkrijgen van een hypothecaire lening moeiteloos. In gesprekken met o.a. Triodos bank, blijkt dat er zeker een openheid is om in dit systeem een hypothecair krediet te verstrekken. Triodos bank heeft een dergelijk dossier (een project in Bergen) goedgekeurd.

7.5. Conclusies Minder vermogenden kunnen vaak een bouwgrond niet aankopen (of niet lenen bij de bank tegen correcte tarieven) waardoor nieuwbouw voor hen uitgesloten is. Via het project Cohousing Kortrijk kan dit wel omwille van de onderlinge solidaire financiering via het aantrekken van (externe) investeerders en omwille van de erfpachtconstructie. De betaalbaarheid van een nieuwbouwwoning wordt hiermee verbeterd. Het financieel plan geeft een antwoord op volgende zaken:

1. Het investeringsplan omvat een opsomming van alle investeringen met hun kostprijs. Er zijn vijf types van wooneenheden, rekening houdend met grootte van de gezinnen, waarbij elk type woning een eigen bouwprijskaartje heeft (variërend van 227.731 naar 103.732 euro). Er is een gemeenschappelijke gedeelte bestaande uit een common house en de alle gronden, met een kostprijs van 1.694.409 euro, en eigendom van de vennootschap.

2. Het financieringsplan bepaalt dat elke bewoner aandeelhouder moet worden van de vennootschap. Oprichter-‐bewoner betaalt 4.000 euro (2 aandelen); ander bewoners betalen 2.000 euro (1 aandeel). Het financieel plan bepaalt tevens dat elk gezin 1/24ste van het


gemeenschappelijke gedeelte betaalt waarbij vermogende bewoners dit direct aankopen door het inbrengen van kapitaal in de CVBA. Dit ingebrachte kapitaal beloopt 1.178.000 euro. Minder vermogende bewoners kopen hun aandelenpakket gespreid in de tijd. Op die manier wordt men mede-‐eigenaar van het geheel (common house en gemeenschappelijke gronden). Dit betekent dat de CVBA aldus investeerders moet aantrekken die samen de resterende 462.000 euro inbrengen. Zij ontvangen een maximale jaarlijkse vergoeding van 2% op hun inbreng.

3. De resultatenrekening van de CVBA streeft een jaarlijkse break-‐even na, abstractie makend

van de afschrijvingen en waardeverminderingen. De werkingskosten worden gedekt door de 24 bewoners die allen een ‘gebruiksvergoeding’ betalen. Daarnaast ontvangt de CVBA een gemeenschapsvergoeding van de minder vermogende bewoners. Deze is nodig ter dekking van de vergoedingen die betaald worden aan de investeerders. Intussen kopen de minder vermogende bewoners gespreid in de tijd hun aandelenpakket.

4. Met betrekking tot de beoordeling inzake betaalbaarheid zijn er vijf verschillende scenario’s naargelang het type van wooneenheid dat men als bewoner beoogt. Gezien betaalbaarheid een subjectief gegeven is, werd de term in deze studie gedefinieerd als ‘toegang tot de aankoop van een nieuwbouwwoning’. Door het systeem van cohousing is de betaalbaarheid verbeterd en kan aldus nieuwbouw voor sommige gezinnen ‘bereikbaar worden’.


8. Verloop proces blauwdruk

Vooraf: structuur pilootproject Dit project werd aangestuurd vanuit de ledenvergadering van project ‘De Bazuin’. Deze ledenvergadering kwam gemiddeld tweewekelijks samen. Twee werknemers werden aangeworven om het project mee uit te voeren en te begeleiden. Er werd bewust gekozen voor twee personen uit de ledenvergadering (nl. Kristin L en Vanya V). Deze werknemers werden ook aangestuurd vanuit de ledengroep. Kristin en Vanya hadden wekelijks minstens één overlegmoment waarbij de planning & agenda werden vastgelegd. Vanuit de ledenvergadering werden ook verschillende werkgroepen opgestart. Deze werkten samen met Kristin & Vanya de verschillende deelaspecten van het project uit. Volgende werkgroepen werden opgestart:

• Visie : faciliteren van proces om tot de visie & missie te komen. • Promo: bekend maken van project & gedachtengoed + ledenwerving. • Architectuur: bespreken inplanting, bouw & zoeken van een site. • Juridisch/structuur: grondig onderzoeken van financiële & juridische structuren. • Contact: het organiseren van groepsactiviteiten met de leden. • Subsidiedossier: opvolgen van de planning van het pilootproject + boekhouding.

Hieronder beschrijven we de resultaten tot nu toe en hoe we deze hebben bereikt (incl. de indicatoren van dit proces).

8.1. Resultaten

8.1.1. Opmaken analyse

Resultaat:

Uit de analyse kunnen we volgende vaststellingen concluderen: I. De bestaande cohousingprojecten zijn vooral gericht op de intellectuele middenklasse.

Hoewel er vaak een sociale mix beoogd wordt, blijkt dit vooral vanuit financieel oogpunt moeilijk te realiseren. Ook het proces m.n. de frequentie van vergaderen en het beslissen in consensus blijkt bepaalde groepen (lager opgeleide) af te stoten en creëert bij hen een onveiligheid.

II. Binnen het systeem van mede-‐eigendom, waar alle huidige Vlaamse cohousing projecten mee werken, kan er in de praktijk niet creatief omgesprongen worden met bijdragen of kosten, vooral door deze structuur.

III. Op dit moment staat cohousing in Vlaanderen niet bekend als een mogelijkheid om wonen betaalbaar te maken

IV. Verder ontdekten wij enkele valkuilen voor een dynamisch project: • machtsmisbruik, • goed beheer van de financiën, • het ultieme doel van vele projecten is het samen wonen. Daarbij wordt vaak de

inhoud van het samenleven vergeten (het sociale/communicatie/openheid).

Hoe:

§ 22 ledenvergaderingen. § 7 vergaderingen met werkgroep financiën en structuur. § Projectcoördinator Vanya V stuurde de onderaannemers aan en coördineerde het

proces. Kristin L ondersteunde hem hierin.


§ Analyseren van binnenlandse en buitenlandse literatuur en het bezoeken van diverse binnenlandse (4) en buitenlandse (14) woonprojecten.

o Inhoud woongemeenschappen (hoe samen leven?), bestudeerd door Kristin.

o Onderzoek van verschillende coöperatieve modellen in binnen-‐ en buitenland, bestudeerd door Vanya.

o Overleg met het project CLT (Community Land Trust) in Gent. § Opgedane informatie aftoetsen bij onderaannemers (5x rondetafel) en externe

wijzen (2 x + ad hoc consultaties)

Indicatoren: § Versag van alle vergaderingen en elk bezoek is voorzien. § Foto’s van de verschillende bezoeken. § Neerslag/samenvatting van gelezen literatuur. § Nota van CoopBuro met de juridische mogelijkheden. § Resultaten van dit proces uitgeschreven in twee nieuwsbrieven. § Uitgeschreven marktanalyse.

8.1.2. Funderen visie

Resultaat:

§ We kozen bewust voor het opzetten van twee structuren. Enerzijds De Bazuin vzw, die als beweging de christelijke ideologie bewaart en uitleeft en anderzijds Cohousing Kortrijk, welke een ‘niet ideologisch’ woonproject wordt.

§ Op dit moment wordt Cohousing Kortrijk uitgewerkt onder De Bazuin vzw. In een latere fase krijgt deze ook een eigen structuur.

Hoe: § 10 x overlegd met ledenvergadering, waaronder 2 sessies met een externe adviseur:

Herman Heyman van ABC ministries. § Uitschrijven van voorstellen visie door Vanya V. § Aftoetsing door Raad der Wijzen.

Indicatoren: § Uitgeschreven document met missie/visie/waarden De Bazuin vzw + positionering

Cohousing Kortrijk. § Verslag voorzien van elke vergadering en sessie. § Statuten De Bazuin vzw + draft statuten CVBA (zie bijlage)

8.1.3. Opbouwen groep

Resultaat: § Het groeien in het zorg dragen voor elkaar. § Meer openheid tussen de leden. § Een sterke kerngroep van 5 gezinnen.

Hoe: § Halftime medewerker Kristin B werkte hoofdzakelijk procesmatig:

o Gesprekken met kandidaat bewoners. o Het coöperatief werken met een groep is een bewuste keuze en ook een

dynamisch gegeven waarbij het inspelen op frustraties, ontgoochelingen en


emoties belangrijk zijn om het proces te laten evolueren. Deze komen voor bij discussies en beslissingen. Kristin nam dit aspect op via gesprekken (telefonisch en op verplaatsing).

o Bezoeken van zieken en behoeftigen binnen de groep en het organiseren van een opvangnet binnen de groep voor deze mensen. Op die manier bleven ook deze ‘behoeftigen’ bij het proces betrokken, dit komt ook voort uit onze visie (cfr. hoger).

o Het aansturen en voorbereiden van werkgroep ‘contact’. o Het uitwerken van de activiteiten.

§ Groepsdynamica creëren: o Organiseren van een sessie rond persoonlijkheden. Dit volgens het model

van Myers-‐Briggs. Deze sessie werd geleid door iemand vanuit de ledengroep.

o Het maandelijks organiseren van een contactmoment (maaltijd, stadswandeling,…).

o Het organiseren van een weekend met de ledengroep in mei 2012. o Bezoek aan verschillende projecten in Denemarken door enkele leden.

Indicatoren:

§ Verslag verschillende vergaderingen en gesprekken § Foto’s van georganiseerde activiteiten (cfr. hoger)

8.1.4. Opbouwen netwerk

Resultaat: § Stijgend aantal contacten op lijst.

Hoe: § Gesprekken met experten, belanghebbenden en andere projecten. § Gerichte promotie. § Aanwezig op sociale netwerksites (linked in, facebook). § Via mond-‐aan-‐mond reclame van o.a. onderaannemers, leden en sympathisanten. Indicatoren: § Verslagen van verschillende gesprekken;

8.1.5. Assumptie financieel en juridisch model voor blauwdruk

Resultaat:

§ Zie hoofdstuk 6 en 7

Hoe:

§ Gesprekken met experten, belanghebbenden en andere projecten. § Onderzoek van experten. § Lezen van literatuur. § Input van CLT (Gent en Brussel)

Indicatoren:

§ Nota’s van CoopBuro.


§ Hoofdstukken uitgeschreven in blauwdruk (hoofdstuk 6 en 7). § Nota van Deloitte. § Hand-‐Outs presentatie blauwdrukvoorstelling 19/09/2012.

8.1.6. Promotie (strategie)

Resultaat: Keuze om pas vanaf september 2012 gerichte promotie te doen, om meer leden te werven. Vanaf toen hadden we een duidelijk gezamenlijk gedragen visie en missie. Dit schept veiligheid en duidelijkheid, zowel intern als extern. Hoe: § 10 x overlegd met werkgroep PR en communicatie. § Opmaak en verspreiden van twee nieuwsbrieven (zie bijlage). § Aansturen onderaannemer voor opmaak en aanzet website. § Aanmaken en updaten Facebookpagina voor ‘De Bazuin’. § Aftoetsing projectidee met stand op twee conferenties in november 2011. § Blauwdrukvoorstelling op 19/09/2012 (volzet). § Eerste infomoment op 22/09/2012 (volzet). Indicatoren: § Verslagen werkgroep & foto’s conferenties. § Website, Facebook, Nieuwsbrieven. § Krantenartikel + voorpagina Kortrijks Handelsblad in week van 22/09/2012. § Artikel in kerk & Leven van 21 maart 2012.

8.2. Afwijkingen van oorspronkelijke planning.

8.2.1. Originele site verlaten als mogelijke inplanting van woningen

In de aanvraag stond vermeld dat we het project graag zouden vorm geven op en rond de leegstaande geklasseerde hoeve ‘Goed te Tollenaers’ in Marke. Met de informatie van de stadsdiensten en dienst onroerend erfgoed van de Vlaamse Overheid, maakte onze architect een plan op voor 12 woningen, m.n. het maximum aantal binnen de mogelijkheden van deze erfgoedsite. Daarnaast waren we bezig met een plan voor de invulling van de boerderij, dit in samenwerking met Mevr. Kathleen Storme van POVLT (provinciaal onderzoeks-‐ en voorlichtingscentrum voor land en tuinbouw) en met advies van Mevr. Ann Detelder van het steunpunt hoeveproducten en Dhr Wim Govaerts, bedrijfsadviseur biologische landbouw. Het voorlopige resultaat werd besproken binnen de werkgroep architectuur en voorgelegd aan de ledenvergadering. De ledenvergadering besliste na onderzoek om niet verder te gaan met deze site om de volgende redenen: I. De ligging in nabijheid van de autosnelweg (20m) en de weigering van het

Agentschap wegen en verkeer om een geluidsmuur te plaatsen (mail op 12/01/2012). Daarnaast vindt de groep de onmiddellijke nabijheid van een residentiële wijk verre van ideaal om het project uit te werken;

II. De renovatie van de vervallen boerderij (beschermd als onroerend erfgoed) vraagt volgens de architect aanzienlijke investeringen, waarvan het bedrag op dit moment moeilijk in te schatten is. De ledengroep wil dit risico niet nemen. Subsidies vanuit cel erfgoed zijn nooit zeker. Bovendien blijkt een kans te bestaan dat er opgravingen


dienen te gebeuren voor de renovatie, wat ook ten koste is van de bouwheer (brief van dienst erfgoed).

III. Door het beschermde karakter mogen er geen woningen worden ondergebracht in de stallen van de boerderij. Ook de renovaties en invulling van de gebouwen zijn onderhevig aan strenge eisen, welke de mogelijkheden van het project hypothekeren. Ook bij het construeren van een extra stal worden er voorwaarden opgelegd, die de haalbaarheid van een kwalitatief landbouwproject niet garanderen.

IV. De beperkte vrijheid in de planning van het woonproject door het residentiële karakter en de erfgoedsituatie (geen appartementen, geen kangoeroewoningen, slechts 12 woningen mogelijk,…), maken een goede inplanting voor een cohousingproject moeilijk. 12 woningen wordt door de expertisecentra vzw Samenhuizen en Cohousingplatform vzw ook gezien als het absolute minimum voor een haalbaar cohousingproject, zelfs iets te weinig.

V. De onduidelijkheid rond de pachtsituatie en de moeilijke communicatie met de eigenaar, zorgen voor wederzijds wantrouwen.

Invloed op project Het loslaten van deze site veranderde het traject van het pilootproject, daar in eerste instantie alles was gericht op deze site. Het resultaat van het pilootproject kwam hierdoor echter niet in het gedrang, nl. het afleveren van een blauwdruk voor een coöperatieve woongemeenschap. Het idee voor het project was gebaseerd op deze site. Ook de potentiële bewoners werden gezocht in functie daarvan. Maar we merkten al vlug dat het moeilijk was voor alle leden om het project als een deel van zichzelf te zien. In deze nieuwe situatie vertrekken we vanuit de ledengroep. We werken aan een gemeenschappelijk gedragen visie en missie. Van daaruit zoeken we een geschikte site en zien we het project ruimer gedragen. Er resulteren twee positieve effecten uit deze manier van werken: • Het wordt nog meer een project van de ledengroep en niet een project van één of twee initiatiefnemers. • We merken ook dat de ruimere gemeenschap nu meer betrokken is, doordat we ook overheden en stadsdiensten hebben geconsulteerd (stad Kortrijk, intercommunale Leiedal, gemeente Wevelgem,…). Bijkomend voordeel is dat deze externe consultatie de overdraagbaarheid van de blauwdruk verhoogt: de externe stakeholders nemen ons pilootproject mee in hun verdere contacten.

8.2.2. Focus op wonen: woongemeenschap en professionele boerderij

losgekoppeld van elkaar

Door het wegvallen van voorgaande site kwam ook de vraag naar boven of het realistisch is om een professioneel boerderijproject te betrekken binnen dit pilootproject. Zowel tijdens de raad der wijzen als tijdens de rondetafels met de verschillende onderaannemers werd ons aangeraden om te focussen. Het uitbouwen van een uitgewerkt woonproject vormt reeds een grote uitdaging. De passie voor dergelijk professioneel boerderijproject lag ook hoofdzakelijk bij één gezin binnen de ledenvergadering. Hieronder sommen we de belangrijkste redenen op om met De Bazuin te focussen op de woongemeenschap.


§ Focus is belangrijk, het project werd te omvangrijk, de tijd beperkt. Dit is een positieve keuze: De eerste prioriteit is het opstarten van een goed uitgewerkt project rond groepswonen.

§ De financiering van een boerderijproject is groot. De financiële draagkracht van de groep zal reeds aangewend moeten worden voor het woningproject. Ook het risico om een boerderij te bezitten en te laten exploiteren door derden lijkt nu niet aan de orde;

§ Het is niet evident om een site te vinden waar ook een professionele landbouwactiviteit kan plaatsvinden. Sites met zowel woon-‐ als landbouwgebied zijn schaars.

§ De meeste leden zijn in het project gestapt in functie van het wonen.

Deze keuze betekent natuurlijk niet dat er geen groen zal voorzien worden binnen het project. Een groene zone is belangrijk, ook een moestuin zal uitgewerkt worden. Er is dus een verschuiving naar niet-‐professionele landbouwactiviteiten die niet per se zelfvoorzienend te zijn.

Invloed op het project Door het weglaten van het professioneel landbouwaspect, kwamen er middelen en tijd vrij om het woonproject dieper uit te werken. Dit was nodig (dit werd ook aangegeven door o.a. Mentor Consult) en wel om onderstaande redenen. We beseften dat het betrekken van één of meerdere vennootschappen (CVBA) bij het oprichten van een woongemeenschap pionierswerk is. Zaken als meerwaardebelasting, registratierechten, voordelen van alle aard, aandelen, dividenden,… zijn van een andere orde dan een individuele hypothecaire lening. Ook het werken met erfpacht of andere erfdienstbaarheden zijn niet alledaags. De gekozen juridische structuur kan slechts werkbaar zijn als ze ook fiscaal werkbaar is en toegelaten wordt. Daarom legden we dit ook voor aan fiscaal bureau Deloitte. Bij deze bevat het resultaat van de blauwdruk enkel een grondig uitgewerkte mogelijkheid omtrent een project rond cohousing. De aspecten rond zelfvoorzienende professionele landbouw worden niet verder uitgewerkt.

8.3. Successen en moeilijkheden

8.3.1. Successen

• Grote interesse van externe stakeholders

Er heerst een grote bereidheid tot ondersteuning bij verschillende externe stakeholders zoals de lokale overheid Stad Kortrijk en intercommunale Leiedal (voor o.a. ruimtelijke ordening). Ook verschillende kredietverstrekkers (Triodos, Hefboom, …) zijn bereid om mee te denken. Deze vrijwillige inbreng maakt het project nog rijker en interessanter. We merken dat ons project beantwoordt aan een reële behoefte, nl. betaalbaar wonen. De lokale overheid dient zelf creatief te zijn in hun woonbeleid. Stad Kortrijk is dan ook bezig met het opmaken van een nieuw woonbeleid voor de toekomst. Onze visie en insteek wordt hierin meegenomen waar mogelijk. Creatief omspringen met eigendom en bvb. afsplitsen van grond en woning worden meegenomen in dit beleid. Ook in de zoektocht naar een site krijgen we ondersteuning en aanwijzingen van bovenstaande stakeholders. In de blauwdrukvoorstelling op 19/09/2012 kwam er ook een geanimeerd gesprek op gang omtrent ‘betaalbaarheid’. Het leeft enorm, zowel bij overheden als organisaties. We zijn verheugd dit debat mee vorm te geven.


• Veel input vanuit verschillende binnenlandse en buitenlandse projecten

We merkten dat we niet met een leeg blad moesten starten. Er werd heel wat ervaring opgedaan bij verschillende projecten. Vooral buitenlandse projecten hebben reeds een grote ervaring, waar wij veel kunnen uit leren. Dit hielp en helpt ons om valkuilen te ondervangen en eigen blinde vlekken te zien. De analysefase waar we zowel projecten als literatuur raadpleegden, was nuttig en relevant. We willen in de toekomst ook verder blijven terugkoppelen met deze actoren. Bij de binnenlandse projecten merkten we dat de visie van ons project uniek is. Ook het uitwerken van woongemeenschap in coöperatieve vorm (en haar consequenties) blijft pionierswerk.

• Constructieve samenwerking met onderaannemers en het project CLT GENT (Community Land Trust) We merkten bij de onderaannemers (adviesbureaus CERA en Mentor Consult) een grote passie voor het project. In een open en constructieve sfeer brengt dit een positieve en aanstekelijke dynamiek op gang. Daarnaast stonden we ook in overleg met dhr. Frank Vandepitte van het project CLT Gent, waarbij we toch gelijkenissen merkten rond de visie op het juridische aspect. Door het uitwisselen van informatie konden we nog efficiënter zoeken naar de meest geschikte vorm voor het woonproject. 8.3.2. Moeilijkheden

• Het ontbreken van een duidelijk wettelijk kader

Het grootste struikelblok dat we zijn tegengekomen is ontegensprekelijk het ontbreken van een duidelijk wetgevend kader omtrent coöperatief wonen. In ons land bestaat hier geen traditie van, maar in vele landen is de wooncoöperatie een gebruikelijke juridische formule. Meestal is er steun vanuit de overheid onder de vorm van financiële steun bij de start (een % van de aankoopprijs van een terrein) of rentesubsidie en staatsgarantie op leningen, of door het goedkoop of gratis ter beschikking stellen van een terrein. In Denemarken, Zweden, Finland, Zwitserland, Canada, en vele andere landen benut men deze juridische structuur courant voor projecten gemeenschappelijk wonen.

De Zwitserse overheid verleent huursubsidies aan mensen met een laag inkomen in gemengde coöperatieve projecten (HM, Habitation Mixte) met minstens 60% ‘sociale woningen’ (CoDHA, présentation via website : http://www.codha.ch/index.html -‐ Suisse).

In Zwitserland bvb. vertegenwoordigt de coöperatieve woonstructuur 8% van het Zwitserse woningpark met 130.000 woonsten. In Noorwegen 15 % met 650.000 woonsten (40% in Oslo alleen) en in Quebec 650.000 woonsten. (Plassard Francois, 2007 -‐ F). In Zweden is dit 16% van de woningvoorraad (even veel als het aandeel van de particuliere commerciële huursector) (Karlberg & Victorin, 2004, geciteerd door Elsinga Marja en Haffner Marietta, 2006). Ook in Finland kennen de wooncoöperatieven een grote bloei.

Men moet er wel rekening mee houden dat in die landen de sociale woningbouw anders gestructureerd is dan bij ons. In Frankrijk wordt er op dit moment hard gewerkt aan een statuut voor een wooncoöperatieve (Devaux Camille, 2009 -‐ F). Een wetsvoorstel is nu in bespreking voor


het creëren en ondersteunen van een specifieke legale structuur voor wooncoöperatieve verenigingen. Samenvattend: Een coöperatieve woonvereniging is een coöperatieve vennootschap met aandelen, speciaal ontwikkeld voor het wonen.

o Hierbij kunnen individuele bewoners een hypothecaire lening aangaan voor een aandelenpakket in dergelijke woonvereniging. Dit pakket geeft hen dan een woonrecht over een specifiek huis of appartement. In ons land is dit onmogelijk!

o In dergelijk model is het ook mogelijk om premies te ontvangen bv. dubbel glas, isolatie,…

We willen hier de overheid nogmaals aansporen om een duidelijk wetgevend kader te scheppen. Wij, en de vele andere organisaties hierbij betrokken, zijn zeker bereid hier aan mee te werken. De voorbeelden zijn overvloedig in onze buurlanden. Dit zou voor vele projecten, maar ook voor ons een grote stap vooruit zijn.

Onze blauwdruk stelt een product voor dat met de huidige wetgeving werkt, en dus onnodige omwegen moet maken om de vooropgestelde doelstellingen te bereiken! Dit vergt natuurlijk heel wat creativiteit en tijd…

• Tijdstekort Graag waren we met deze blauwdruk nog een stuk verder gegaan in het operationeel uitwerken van dit model. De tijd (12 maanden) was te kort om dergelijk vernieuwend project, waar we toch aan het pionieren zijn, volledig AF te krijgen. Op dit moment is het juridisch-‐financiële model enkel een goed uitgewerkte theoretische case. Deze moet verder uitgewerkt worden in samenwerking met bvb. een notaris. Daar wij geen ‘bedrijf’ zijn is het ook onmogelijk om verder middelen te genereren om dit werk verder te zetten. We hopen dat we nog een stuk verlenging kunnen krijgen om dit mooie werk af te ronden of op een andere manier nog wat ondersteuning kunnen verkrijgen. We hopen dit model verder operationeel uit te werken en te realiseren en op die manier ook een inspiratie te zijn voor zowel overheden als startende projecten.

• Betaalbaarheid Als burgerinitiatief kunnen wij het probleem ‘betaalbaar wonen in Vlaanderen’ niet oplossen. Door het groepsgebeuren en het coöperatieve model, kunnen we enkele zaken verwezenlijken, maar geen wonderen. We hopen hier wel de overheid en organisaties binnen de woonsector te inspireren. Zonder steun van de overheid of de sociale huisvesting, kunnen wij als particulier initiatief onmogelijk bvb. een nieuwbouwwoning beloven aan gezinnen zonder middelen of gezinnen met een heel laag inkomen. Dit kan financieel onmogelijk gedragen worden door de groep. Wel kunnen we bvb. mogelijkheden bieden aan jonge, startende gezinnen die op de reguliere woningmarkt niet aan bod komen. Maar met een samenwerking tussen sociale huisvesting, overheid en dergelijke projecten als het onze, is er wel veel mogelijk. Deze mogelijkheden kunnen een win-‐win situatie creëren voor elke betrokken partij.

• Wegvallen van oorspronkelijke site + moeilijke zoektocht naar site Door het wegvallen van de oorspronkelijke site werd onze planning doorheen geschud. Het was even zoeken naar hoe het verder moest. Deze onzekerheid werd opgevangen door enerzijds de ledengroep en anderzijds de rondetafels met de onderaannemers. Er werd in overleg een nieuwe werkbare strategie uitgewerkt, waarbij zowel aan de blauwdruk als aan onze eigen realisatie tegemoet gekomen werd.


Op dit moment hebben we nog geen concrete site om ons eigen project te realiseren. Dit is geen gemakkelijke zoektocht. Het concept is nog niet bekend, het wordt niet overal als ‘veilig’ aanzien. Wij zijn natuurlijk ook een groep particulieren en geen bouwpromotor of projectontwikkelaar. Wij hebben niet diezelfde positie of middelen om in onderhandelingen te staan. Dit werkt ook wel op de groep. Sommige mensen geven het op omdat deze zoektocht niet vlot genoeg verloopt.

• Financieringslast Een groot probleem is de financieringslast bij aanvang. Minstens 70% van de mensen moeten toezeggen en mee financieren bij aanvang. Op dat moment is er nog weinig zekerheid. Dit terwijl vele mensen maar toezeggen eens het project concreet wordt…We zijn er zeker van dat alle huizen kunnen verkocht worden, maar voor een groep van bv. 10 particulieren is het zeer moeilijk de financiering te dragen voor een project van 25 woningen. In dergelijke overgangsperiode tussen aankoop grond en oplevering woningen kan de overheid een belangrijke rol spelen.

• Wegvallen van twee koppels uit de ledengroep Het was een bittere pil om te slikken, toen er twee koppels zich terugtrokken. We waren samen gestart en opeens veranderde deze situatie.

Uit gesprekken met andere projecten (o.a. Luc Jonckheere van ‘la Grande Cense’) leerden we wel dat dit normaal is en dat we daar rekening mee moeten houden. Het is een dynamisch proces waar er steeds een bepaald verloop is. We merkten ook dat het opstarten van een dergelijk woonproject niet hetzelfde is als wonen in een woonproject. Niet iedereen heeft kaas gegeten van dit specifieke en intense projectwerk. Daarom beslisten we ook om voorlopig geen gezinnen bij te zoeken en eerst een werkbaar project te ontwikkelen met enkel de 5 gezinnen.

• Het op weg gaan met een groep, tijd en engagement

Je kan pas vooruit met de groep als iedereen ‘op de trein zit’. Je kunt niet zomaar vooruit gaan zonder achterom te kijken of iedereen volgt. Het was een enorm voordeel om twee mensen te kunnen vrijstellen voor het werk, maar hierin zat ook een valkuil. De grootste opdracht voor de werknemers lag erin om ervoor te zorgen dat alle opgedane info door de werknemers ook overgedragen werd naar alle leden, zodat deze gemeenschappelijk gedragen kon worden. Daarnaast lag er een verantwoordelijkheid bij de leden om zich te engageren en niet alle ‘werk’ bij de werknemers te leggen. Dit zoeken naar een gezonde balans was een blijvend werkpunt. We trachtten daarop in te spelen door een open communicatie en door gerichte bevraging van de leden, zowel individueel (dit was de expliciete taak van medewerker Kristin) als in de werkgroepen. Daarnaast beseften we ook dat deze “luxesituatie” (2 werknemers in dienst) vanaf oktober wegvalt en we dit met de groep zullen moeten opvangen.

8.4. Externe Ondersteuning

In dit punt bespreken we de belangrijkste onderaannemers die werden betrokken bij deze blauwdruk.


• Coopburo

De grootste opdracht binnen dit project was het construeren van een geschikte en werkbare juridische en coöperatieve constructie. In overleg met dhr. Peter Bosmans van Febecoop werd beslist om dit aspect te laten opnemen door mevr. Lieve Jacobs van Coopburo, daar dit de sterkte is van Coopburo. De samenwerking met Coopburo verliep vlot en constructief.

Cera heeft ons project ook opgenomen als voorbeeldproject op hun nieuwe website (www.coopburo.be).

Promotioneel gezien is deze samenwerking ook een opsteker. Via Coopburo kregen we een artikel in het vaak gelezen blad, Kerk & Leven. Dit artikel werd samen met onze nieuwsbrief ook verspreid op het Cera Symposium.

• Mentor Consult

Mentor consult faciliteerde de opmaak van het business plan.

Mentor nam hierin ook het fiscale en financiële deel van het project op zich. Mentor engageerde zich om echt in het project te stappen en zich ten volle in te zetten om een goed resultaat af te leveren. Er werd heel wat extra werk verricht, wat in eerste instantie niet ingepland werd. Dit komt o.a. door de complexiteit van het groepswonen en van de wetgeving hieromtrent (pionieren).

Het opmaken van een financieel plan is werk voor professionelen. Het is belangrijk dat dit juist en correct gebeurt. Wij raden ieder startend project aan om dit grondig aan te pakken, want het gaat toch om het kapitaal van mensen.

Deze samenwerking verliep ook vlot.

http://www.vzwmentor.be/

• Samenhuizen vzw

Sofie Deberdt van Samenhuizen vzw adviseerde en begeleidde ons in gesprekken met overheden. Daarnaast adviseerden Luk Jonckheere en Sofie Deberdt ons omtrent praktische insteken aangaande cohousing. We konden ook twee maal een bezoek brengen aan het cohousingproject ‘La Grande Cense’, waar Luk Jonckheere woont.

We kunnen ook gebruik maken van hun promotiekanalen. Sofie zetelt tevens in de raad der wijzen.

http://www.samenhuizen.be/

• Deloitte

Deloitte werd ingeschakeld om het fiscale aspect rond cohousing verder uit te diepen. Het document en het advies dat ze ons leverden werd meegenomen in het business plan.

http://www.deloitte.com/view/en_BE/be/index.htm


• Architectenvennootschap Alexis Versele CVBA

Alexis Versele is een architect bij wie de mens centraal staat, naast het kapitaal of het gebouw. Hij werkt aan projecten rond gemeenschapseconomie en duurzaam bouwen en heeft ook nog een onderzoeksopdracht bij KAHO Sint-‐Lieven in Gent. Daar Alexis zelf het verlangen heeft om in een cohousingproject te gaan wonen, is hij natuurlijk de gedroomde partner in dit alles. Alexis vergezelde ons ook op de studiereis naar Denemarken, waar hij enorm veel ideeën opdeed om ons project verder uit te werken. In deze blauwdruk maakte hij een conceptschets, wat als basis diende voor het financiële plan. Daarnaast werkte hij een concept uit rond het common house. http://www.alexisversele.be/

• Filip Canfyn, directeur stadsplanning stad Kortrijk

Dhr. Filip Canfyn is een autoriteit in Vlaanderen op het vlak van woonbeleid. Hij dacht na met ons, en was op die manier betrokken bij het project. Dhr. Canfyn nodigde ons uit om ons project toe te lichten op het jaarlijkse wooncongres in Kortrijk. Dit wooncongres vindt plaats op het einde van dit kalenderjaar.

• Cohousingplatform, Federico Bisschop

Federico verzorgde voor ons een workshop omtrent het common house. Daarnaast fungeerde hij als klankbord voor onze ideeën. Dit was een goede samenwerking en we hopen dit in de toekomst op een goede manier te kunnen verder zetten. http://www.cohousingplatform.be/

• Notaris Jo Debyser

Notaris Debyser hebben we drie maal geconsulteerd om het juridische concept af te toetsen. Deze consultaties waren steeds nuttig voor ons. We wensen met hem verder te werken om het concept verder te operationaliseren. Notaris Debyser heeft heel wat ervaring bij het oprichten van leefgemeenschappen of cohousingprojecten. Goede afspraken maken goede vrienden. Hierbij is de notaris een essentiële schakel. Achteraf gezien hadden we hem vlugger moeten betrekken bij de opmaak van het model. De notaris beschikt over specifieke kennis omtrent groepswonen en huisvesting. Deze kennis is onontbeerlijk in het proces.

http://www.notaris.be/Notaris/debyser-‐jo/207456

• DEBOFISK BVBA, boekhouder Rudy Devos We danken Rudy voor zijn inbreng en bijdrage aan dit project. Hij toont een gedrevenheid en passie voor dergelijke nieuwe initiatieven. We hopen in de toekomst verder met hem te kunnen werken. • Herman Heyman van ABC ministries

Herman adviseerde en begeleidde ons bij het opmaken van onze missie, visie en strategie. In dit proces was het zeer nuttig om iemand ‘extern’ te hebben die ons ‘neutraal’ kon begeleiden. http://www.abcministries.be


9. Bijlagen

1. Bouwontwerp site + Invulling ‘Common House’ 2. Investerings-‐ en financieringsanalyse project Cohousing Kortrijk 3. Resultatenrekening CVBA 4. Statuten De Bazuin vzw + draft statuten CVBA 5. Hand-‐outs blauwdrukvoorstelling 19/09/2012 6. Artikel in ‘Kortrijks Handelsblad van 21/09/2012 7. Reisverslag Studiereis Denemarken 8. Adviesnota Deloitte

Cohousing Kortrijk 2012 - BLAUWDRUKLOWRES€¦ · Cohousing Kortrijk 2012 Blauwdruk 5 2....

Documents

Transcript of Cohousing Kortrijk 2012 - BLAUWDRUKLOWRES€¦ · Cohousing Kortrijk 2012 Blauwdruk 5 2....