Pachten? KBC vertelt u wat

uw rechten en plichten zijn.

Inhoudstafel

5 Wanneer is de pachtwet van toepassing?

5 Wanneer valt een overeenkomst onder de pachtwet?

6 Welke overeenkomsten vallen niet onder de pachtwet?

10 Vorm en bewijs van de pachtovereenkomst

10 Vorm van de pachtovereenkomst

10 Bewijs van de pachtovereenkomst

12 Duur van de pachtovereenkomst

12 Minimumpachtduur

12 Geen automatische beëindiging

12 Wel automatische verlenging

12 Loopbaanpacht

13 Lange pacht (voor minstens 18 jaar)

15 De pachtprijs

15 Principes

15 Het bewijs van de pachtprijs

15 De maximumpachtprijzen

16 De pachtprijs voor lange pachten

17 De exploitatie van het gepachte goed

17 Vrijheid van exploitatie

17 Oprichting van gebouwen of uitvoering van bepaalde

werkzaamheden

19 Onderpacht en pachtoverdracht

19 Onderpacht

19 Pachtoverdracht

21 Het recht van voorkoop

21 Wat houdt het recht van voorkoop in?

21 Uitoefening van het recht van voorkoop bij een onderhandse

verkoop (verkoop uit de hand)

21 Uitoefening van het recht van voorkoop bij een openbare

verkoop

22 Afstand van het voorkooprecht

22 Sancties bij de verkoop door de verpachter met miskenning

van het voorkooprecht

22 Gevallen waarin de pachter geen voorkooprecht heeft

23 Samenloop met andere voorkooprechten

24 Einde van de pacht

24 De minnelijke beëindiging

24 Opzegging door de pachter

24 Opzegging door de verpachter

25 Opzegtermijn

25 Voorwaarde

25 Persoonlijk

26 Werkelijk

26 Minstens gedurende 9 jaar uitbaten

26 Wat bij overlijden van de pachter of verpachter?

27 Bijzondere gevallen

30 Vergoedingen einde pacht

30 De gewone vergoeding of prijzij

30 De buitengewone uittredingsvergoeding

31 Provisionele vergoeding bij betwisting

32 Fiscale gevolgen voor de verpachter

32 Fiscaal gunstig regime voor de verpachter

32 Extra fiscale stimulans voor de verpachter om loopbaanpacht

of lange pacht af te sluiten

32 Verplichting tot registratie van de pachtovereenkomst

34 De pachtwet en andere reglementeringen

34 De pachtwet en de vennootschapswetgeving

34 De pachtwet en het mestdecreet (MAP)

34 Pacht en het decreet op het natuurbehoud

35 Pacht en huwelijksvermogensrecht

Om als landbouwer of tuinder rendabel te blijven in de huidige maatschappij moet u heel wat ondernemen. Zo moet u vaak zware investeringen doen in materieel en machines, voortdurend op de hoogte blijven van de nieuwste technologieën en rekening houden met milieureglementeringen en quotabeperkingen.

Maar het belangrijkste punt om uw activiteiten te kunnen uitoefenen blijft natuurlijk dat u moet beschikken over grond(en): hetzij in eigendom, hetzij in huur. En als huurder moet u toch enige zekerheid hebben dat u die grond(en) een aantal jaren mag gebruiken. Met andere woorden, het is belangrijk dat u als pachter weet wat uw rechten en plichten zijn.

Als sectorspecialist beseft KBC dat een goede kennis van de pachtwet voor u dan ook heel belangrijk is. Daarom geven we u in deze brochure graag een gedetailleerd overzicht.

Wilt u meer informatie of gepersonaliseerd advies? Dan kunt u altijd terecht in uw regionaal land- en tuinbouwkantoor.

4

Wanneer is de pachtwet van toepassing?

Wanneer valt een overeenkomst onder de pachtwet?

Om van een pachtovereenkomst te kunnen spreken moeten

een aantal voorwaarden zijn vervuld. In de pachtwet worden

die voorwaarden vermeld in artikel 1 en 2.

De verpachter gaat de verbintenis aan om het tijdelijke genot

van zijn landeigendom af te staan aan de pachter: de

verpachter verhuurt zijn eigendom aan de pachter of kent hem

het vruchtgebruik van zijn eigendom toe.

De volgende begrippen zijn essentieel in de pachtwetgeving:

HuurovereenkomstDe pachtwet is van toepassing als de ene partij zijn landeigen-

dom (gebouwen/gronden) verhuurt aan een andere partij. Dat

betekent dat de verhuurder (de verpachter) een goed tijdelijk

ter beschikking stelt van een andere persoon tegen betaling

van een bepaalde prijs.

PachtprijsAls de landbouwer/tuinder kosteloos gebruik mag maken van

de landeigendommen van de eigenaar, dan is er geen sprake

van pacht. De partijen kunnen de pachtwet dan niet inroepen.

Het is dus zeer belangrijk dat er duidelijke afspraken worden

gemaakt over de te betalen prijs.

De pachtprijs hoeft niet noodzakelijk in geld te worden

betaald. Het is ook mogelijk dat de pachter in natura betaalt.

De pachtprijzen zijn wettelijk beperkt. Dat wil zeggen dat de

pachter niet meer hoeft te betalen dan de wettelijke maximum-

prijs (zie pagina 15).

Voorbeeld De NV GRAS heeft een aantal terreinen die al jaren worden

bewerkt door landbouwer Vanhove. Vanhove hoeft daarvoor

geen vergoeding te betalen aan de NV GRAS. Na 13 jaar

beslist de NV GRAS deze terreinen een andere bestemming

te geven. Hier is de pachtwet niet van toepassing, aangezien

Vanhove kosteloos gebruik kon maken van de gronden.

Vanhove kan zich dus niet beroepen op de bescherming

geboden door de pachtwet en zal de terreinen moeten

verlaten.

BestemmingDe pachtwet is alleen van toepassing als de pachter onroerende

goederen huurt die hoofdzakelijk worden gebruikt voor een

landbouwbedrijf.

• Met onroerende goederen bedoelen we gebouwen, stallen,

gronden, serres, de bedrijfswoning, ...

• Met een landbouwbedrijf bedoelen we dat een goed wordt

geëxploiteerd met het oog op het voortbrengen van land-

of tuinbouwproducten die hoofdzakelijk bestemd zijn voor

de verkoop. Die exploitatie kan zowel in hoofd- als

bijberoep gebeuren. Deze definitie moet ruim worden

geïnterpreteerd, zodat ook nieuwe teeltmethodes en

activiteiten in land- en tuinbouw de bescherming door de

pachtwet kunnen genieten. Zo kunnen professionele

houderijen van exotische diersoorten (struisvogels, bizons,

…) worden beschouwd als landbouwactiviteit. Wel blijft er

binnen de rechtsleer en de rechtspraak verdeeldheid

bestaan over de grondgebondenheid. In een ruime visie

moet ook de substraatteelt of de hydrocultuur als een

landbouwactiviteit worden beschouwd, hoewel er in

dergelijke gevallen géén letterlijke binding meer bestaat met

de grond. Nieuwe ontwikkelingen en technieken mogen de

bescherming door de pachtwet niet in de weg staan.

• Met hoofdzakelijk bedoelen we dat de hoofdbestemming van

de gronden/gebouwen gelegen is in de land- en tuinbouw.

Voorbeeld Politieagent Debyser is een groot paardenliefhebber en zou

graag het perceel grond huren dat achter zijn huis is gelegen.

De eigenaar van de grond is een goede vriend van Debyser.

Op dit moment wordt de grond voor preiteelt gebruikt door

Jef De Smet, die in een chemisch bedrijf werkt en slechts in

bijberoep landbouwer is. Debyser port zijn vriend aan om

De Smet op te zeggen en de grond aan hem ter beschikking

te stellen. Omdat De Smet landbouwer is in bijberoep en de

grond wordt gebruikt voor het telen van prei die op de veiling

wordt verkocht, is er sprake van exploitatie van een goed met

het oog op het voortbrengen van land- of tuinbouwproducten

De pachtwet 5

die bestemd zijn voor de verkoop. Bijgevolg is de pachtwet

van toepassing. Het feit dat De Smet slechts landbouwer in

bijberoep is, doet daaraan geen afbreuk. De Smet kan dus de

bescherming door de pachtwet genieten. Stel dat de grond

door de eigenaar zelf werd gebruikt en deze besluit de gronden

te verhuren aan Debyser, dan is deze huurovereenkomst geen

pachtcontract. Debyser is immers geen landbouwer.

VruchtgebruikAls de eigenaar ten voordele van een derde een vruchtgebruik

vestigt, onder levenden en voor een bepaalde duur, dan valt

deze overeenkomst eveneens onder het toepassingsgebied van

de pachtwet. Dit vruchtgebruik moet uiteraard ook beantwoor-

den aan de voorwaarden die door de pachtwet worden

opgelegd (bedrijfsmatige exploitatie, hoofdbestemming is

landbouw, ...).

Vestiging van een vruchtgebruik bij testament valt dus niet

onder de toepassing van de pachtwet. Dat is evenmin het

geval als het vruchtgebruik door de wet wordt gevestigd.

Een voorbeeld hiervan is o.a. het vruchtgebruik dat wordt

geërfd door de langstlevende echtgeno(o)t(e).

Opmerking De vruchtgebruiker heeft het recht om de gronden die hij in

vruchtgebruik heeft, te verpachten aan een derde. Voorzichtig-

heid is hier geboden voor de pachter. De blote eigenaar moet

immers na beëindiging van het vruchtgebruik de pachtovereen-

komst tussen de vruchtgebruiker en de pachter slechts

respecteren gedurende de nog lopende periode van 9 jaar.

Alleen als de blote eigenaar zich schriftelijk akkoord verklaart

met de pachtovereenkomst, is hij gebonden door de pachtwet

en moet hij dus de overeenkomst respecteren, ook na het einde

van het vruchtgebruik. Sluit u als pachter een overeenkomst

met een vruchtgebruiker, dan doet u er dus goed aan de

schriftelijke toestemming van de blote eigenaar te vragen.

Welke overeenkomsten vallen niet onder de pachtwet?

1 Uitdrukkelijk uitgesloten door de pachtwetVerhuring van onroerende goederen die worden gebruikt voor een industriële vetmesterij of fokkerij onafhankelijk van een landbouwbedrijf.Dit is van toepassing als de dieren worden gekweekt met

voeder dat betrokken wordt van derden en volledig van buiten

het bedrijf wordt aangevoerd. Als de dieren worden gevoederd

met zowel voedsel dat van derden wordt betrokken als voedsel

dat op de boerderij wordt gewonnen, dan blijft de pachtwet

van toepassing.

De pachtwet blijft eveneens van toepassing als een landbou-

wer met een bestaand bedrijf een vetmesterijcontract afsluit

met een integrator. Vereist is dan wel dat er buiten het

vetmesten nog een andere landbouwbedrijvigheid wordt

verricht, bijvoorbeeld aardappelteelt. Alleen wanneer de

vetmesterij geen enkele band meer heeft met een landbouw-

bedrijf, is de pachtwet niet van toepassing.

CultuurcontractenMet een cultuurcontract, of seizoenpacht, wordt de verhuring

voor minder dan 1 jaar bedoeld. Opdat dergelijke contracten

buiten het toepassingsveld van de pachtwet zouden vallen,

moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan:

• De verhuurder moet een landbouwer in hoofd- of in

bijberoep zijn. M.a.w. als een niet-landbouwer een

overeenkomst toestaat, kan die regeling nooit als seizoen-

pacht worden beschouwd.

• De verhuurder moet de voorbereidings- en bemestings-

werkzaamheden uitvoeren.

– Deze werkzaamheden mogen door loonwerkers worden

uitgevoerd.

– De gebruiker moet daarna kunnen overgaan tot zaaien/

planten.

• De verhuring moet voor minder dan 1 jaar zijn aangegaan.

– Jaarlijkse verlenging is mogelijk. Door de verlengings-

mogelijkheid is seizoenpacht een interessante mogelijk-

heid om de exploitatie van het landbouwbedrijf te

verzekeren als die gedurende een bepaalde periode

onmogelijk is geworden.

6

De pachtwet 7

• Er moet een prijs worden betaald voor de verhuring. In

geval van kosteloosheid is er geen pacht, noch een

seizoenpacht.

• De verhuring moet betrekking hebben op een bepaalde

landbouwteelt. In de overeenkomst wordt dus het best

beschreven over welke teelt het gaat.

Belangrijk • Ook de pachter kan als exploitant een seizoenpacht

afsluiten.

• Om bewijsproblemen te vermijden is het raadzaam

cultuurcontracten schriftelijk op te stellen.

Voorbeeld Vader Wim wil zijn activiteit als landbouwer stopzetten. Hij

bezit 20 ha landbouwgrond. Dochter Myrthe, die het bedrijf

wil overnemen, is echter nog niet afgestudeerd. Vader Wim

heeft de mogelijkheid om zijn gronden elk jaar opnieuw in

seizoenpacht te geven, en dat tot zijn dochter is afgestudeerd.

De overeenkomsten moeten echter voor minder dan 1 jaar

worden afgesloten. Bovendien moet vader Wim de gronden in

gereedheid brengen.

VennootschapscontractenEigenaar en uitbater/vruchtgebruiker kunnen overeenkomen

om de uitbating van de landeigendommen onder te brengen

in een door hen opgerichte vennootschap. De pachtwet is op

deze verhuring niet van toepassing, voor zover in de vennoot-

schapsovereenkomst is bedongen dat de eigenaar:

• een inbreng doet van minstens de helft in het materieel;

• een inbreng doet van minstens de helft in de veestapel;

• minstens voor de helft bijdraagt in nieuwe investeringen;

• een aanzienlijk aandeel heeft in de verliezen.

In geval van samenuitbating door ouders met een van de

kinderen komt het regelmatig voor dat de ouders de gronden

die zij in eigendom hebben, in gebruik geven aan de overnemer.

Als in het samenuitbatingscontract voor de gronden in een

gebruiksrecht wordt voorzien, is de pachtwet niet van

toepassing, voor zover de ouders een inbreng doen van

minstens de helft in de materialen, veestapel, nieuwe

investeringen en voor zover zij een aanzienlijk aandeel hebben

in de eventuele verliezen.

Voorbeeld Twee broers komen overeen om samen te werken bij de

uitbating van een landbouwbedrijf. De ene broer is eigenaar en

staat het gebruik van het landbouwbedrijf af aan de andere

broer. Die zorgt voor alle werkzaamheden, namelijk bemesting,

bezaaiing, bewerking van de grond, de verkoop van de oogst, …

Bovendien betaalt hij zijn broer jaarlijks de som van 1 500 euro.

Na een aantal jaren krijgen de broers ruzie en besluit de broer

die eigenaar is om de samenwerkingsovereenkomst op te

zeggen. Op de verhuring van het landbouwbedrijf is echter de

pachtwet van toepassing. Immers, de broer die het bedrijf in

eigendom heeft, heeft geen inbreng gedaan van minstens de

helft in materieel en de veestapel. Evenmin heeft hij voor de

helft bijgedragen in nieuwe investeringen en had hij een

aanzienlijk aandeel in de verliezen. Was dat wel het geval, dan

zou dat vennootschapscontract buiten het toepassingsgebied

van de pachtwet vallen.

Landbouwvennootschappen opgericht voor minstens 27 jaarDe eigenaar van landeigendom kan een landbouwvennoot-

schap oprichten met de uitbater van een landbouwbedrijf voor

een periode van minstens 27 jaar. De inbreng van de gebouwen

en gronden door de eigenaar valt dan niet onder de toepassing

van de pachtwet. We spreken dan van een stille vennoot

(de eigenaar) en een werkende vennoot (de uitbater).

Fruitopbrengst van hoogstamboomgaardenIn principe valt de verhuring van hoogstamboomgaarden,

net zoals laagstamboomgaarden, onder de pachtwet. Als de

overeenkomst alleen betrekking heeft op de fruitopbrengst

en niet op het gebruik van de grond, is de pachtwet niet van

toepassing.

2 Andere contractenBehalve in de uitdrukkelijk door de pachtwet uitgesloten

gevallen is er evenmin sprake van pacht als er een overeenkomst

van bruikleen wordt opgesteld. Bruikleen houdt in dat er een

kosteloos gebruik wordt toegestaan. Aangezien er geen prijs

8

wordt betaald, is de pachtwet niet van toepassing. Een

dergelijke overeenkomst wordt bij voorkeur schriftelijk

opgesteld om bewijsproblemen te vermijden.

Als er een recht van opstal of een erfpacht (ook cijnspacht

genoemd) wordt gevestigd, dan is de pachtwet niet van

toepassing. Een recht van opstal houdt in dat de opstalhouder

het zakelijk recht heeft om gebouwen, werkzaamheden en

beplantingen op de grond van een derde te hebben. Een recht

van opstal kan maximaal voor 50 jaar worden gevestigd en

moet notarieel worden vastgelegd.

De erfpacht houdt het tijdelijke zakelijk recht in om het volle

genot te hebben van een onroerend goed in ruil voor een

vergoeding aan de erfverpachter. De minimumlooptijd van een

erfpacht is 27 jaar, de maximumlooptijd 99 jaar. Ook bij

erfpacht moet een notariële akte worden opgesteld.

Naast deze contracten bestaan er ook nog specifieke overeen-

komsten die niet onder het toepassingsgebied van de

pachtwet vallen, bijvoorbeeld bepaalde verkoopovereenkomsten

van gras, maïs of mestafzetcontracten.

Opgelet: art. 3, 2e pachtwet geeft de pachter steeds de

mogelijkheid om door alle middelen van bewijs aan te tonen

dat er sprake is van pacht, ook al bestaat er een andersluidend

geschrift.

De pachtwet 9

Vorm en bewijs van de pachtovereenkomst

Vorm van de pachtovereenkomst

De pachtovereenkomst ontstaat zodra partijen akkoord gaan

over het voorwerp (welke grond of gebouwen) en de prijs.

Een pachtovereenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk

worden aangegaan.

Een mondelinge pachtovereenkomst is dus geldig, maar kan

aanleiding geven tot heel wat bewijsproblemen. Daarom

moedigt de pachtwet schriftelijke vaststelling aan.

Bewijs van de pachtovereenkomst

Principe: schriftelijke vaststelling• Grootste bewijskracht: de authentieke akte

– schriftelijk vastgelegd door de notaris.

• Grote bewijskracht: de onderhandse akte

– schriftelijke vaststelling door partijen onderling;

– verplichting om dergelijke akte te laten registreren;

daardoor verkrijgt de overeenkomst vaste datum;

– opmaken in zoveel exemplaren als er partijen zijn,

en dat ook in de overeenkomst vermelden.

Uitzondering: mondeling aangegane pachtovereenkomstenOm dergelijke overeenkomsten te bewijzen, voorziet de

pachtwet in het volgende systeem:

Bewijs door de verpachterIn geval van mondelinge pacht staat de verpachter machteloos.

De wet biedt hem geen mogelijkheden om de overeenkomst

te bewijzen. Hij moet zich dus steeds kunnen beroepen op

een schriftelijk document.

Alleen voor pachtovereenkomsten afgesloten vóór de

pachtwet van 1969, behoudt hij de mogelijkheid om het begin

van de pacht met getuigen en vermoedens te bewijzen.

Bewijs door de pachterDe pachter kan het bestaan van de pacht en de toepasselijke

voorwaarden met alle middelen bewijzen. Dus ook aan de

hand van getuigenverklaringen, vermoedens of betalingskwijt-

schriften. Voorwaarde is wel dat de pachter het eigendom

daadwerkelijk exploiteert.

Speciale procedure: bewijs van persoonlijk aanbod van betaling van pachtgeldDit houdt in dat de pachter door overschrijving of storting via

een financiële instelling of per postassignatie, postcheque op

naam of postwissel de pachtprijs stort op rekening van de

verpachter. Daarbij moeten het woord pacht en het jaartal

uitdrukkelijk worden vermeld.

Dat aanbod moet binnen 15 dagen worden bevestigd per

aangetekende brief waarin het bestaan van een pacht wordt

vermeld, evenals het jaar en het perceel waarop de betaling

betrekking heeft.

Deze brief moet eveneens uitdrukkelijk vermelden dat de

betaling geldt als bewijs van een pacht, tenzij de verpachter

binnen 6 maanden na de dag van betaling reageert door een

oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter.

Voorbeeld Weduwe Schelfhout laat sinds 2014 een stuk grond gebruiken

door Louis Demol. Er bestaat geen geschreven overeenkomst.

Demol stort elk jaar via zijn KBC-bankrekening een afgesproken

bedrag op rekening van mevrouw Schelfhout. In 2016 is Demol,

in het gezelschap van zijn buurman, het bedrag persoonlijk

aan mevrouw Schelfhout gaan betalen. Nu blijkt dat mevrouw

Schelfhout 3 maanden geleden de grond heeft verkocht aan

een loonwerker. Demol was daarvan niet op de hoogte en is

zeer ontgoocheld dat het recht van voorkoop hem niet werd

aangeboden. Weduwe Schelfhout stelt dat er geen pachtover-

eenkomst bestaat en dat zij hem bijgevolg geen voorkoop-

recht moest aanbieden. Demol wil het daar niet bij laten en

overweegt schadevergoeding te vorderen. Kan hij aantonen

dat er een pachtovereenkomst bestaat?

10