Aula 001-Aval. Prop. Rurais

5/22/2018 Aula 001-Aval. Prop. Rurais

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INDCEINDCEINDCEINDCE

1. OBJETIVOS .......................................................................................................................... 12. INTRODUO ...................................................................................................................... 2

3. CONCEITOS BSICOS .......................................................................................................... 4

4. CONSIDERAES DA NBR 14.653 ..................................................................................... 12

5. MTODOS DE AVALIAO ................................................................................................ 26

5.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ........................................... 27

5.2 MTODO DA RENDA ......................................................................................................... 28

5.3 MTODO EVOLUTIVO ....................................................................................................... 30

6. AVALIAO DE IMVEIS RURAIS ...................................................................................... 31

7. AVALIAO DE TERRA NUA .............................................................................................. 337.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS .................................................................. 34

7.2 SITUAO ......................................................................................................................... 46

7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO ..................................................................................... 47

7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO ............................................................... 47

7.3.2 FATORES DE SITUAO ................................................................................................... 53

7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE DE

USO E SITUAO ............................................................................................................. 54

7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ............................................................. 58

7.5 VISTORIA IMVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .................................................................. 597.6 HOMOGENEIZAO .......................................................................................................... 60

7.6.1 NOTA AGRONMICA (NA) .............................................................................................. 62

7.6.2 DETERMINAO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES .......................................................... 63

7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA) .......................................................................... 64

7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN) .......................................................................................... 65

7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ...................................................... 66

7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL ............................................................................................... 68

7.7.1 CRITRIO DA MDIA ARITMTICA ................................................................................... 69

7.7.2 CRITRIO DO DESVIO PADRO ........................................................................................ 70

7.7.3 CRITRIO DE CHAUVENET ............................................................................................... 71

7.7.4 CRITRIO DE ARLEY ......................................................................................................... 72

7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMVEL AVALIANDO ............................................................. 74

7.9 INTERVALO DE CONFIANA E CAMPO DE ARBTRIO ........................................................ 75

8. AVALIAO DE BENFEITORIAS ......................................................................................... 78

9. AVALIAO DE CULTURAS ................................................................................................ 79

9.1 AVALIAO DE CULTURAS DOMSTICAS ......................................................................... 80

9.2 AVALIAO CULTURAS COMERCIAIS................................................................................ 80

9.3 AVALIAO DE PASTAGENS.............................................................................................. 84

10. AVALIAO CONSTRUES E EDIFICAES RURAIS ........................................................ 87


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11. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS .................................................................. 93

12. AVALIAO DE SEMOVENTES........................................................................................... 95

13. AVALIAO DE MATAS NATURAIS ................................................................................... 96

14. VALOR TOTAL DO IMVEL RURAL .................................................................................... 9815. BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 100

INDCEINDCEINDCEINDCEDEDEDEDEEQUAESEQUAESEQUAESEQUAES

EQUAO 1:MTODO DA RENDA..................................................................................................... 29

EQUAO 2:RENDA LQUIDA........................................................................................................... 29

EQUAO 3:ORDEM DE IMPORTNCIA DOS FATORES DE SUBCLASSE........................................................ 50

EQUAO 4:NOTA AGRONMICA (NA) ............................................................................................ 63EQUAO 5:LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAO I .......................................... 64

EQUAO 6:LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAO IIOU III ................................ 64

EQUAO 7:VALOR DA TERRA NUA (VTN) ......................................................................................... 66

EQUAO 8:VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ................................................................. 67

EQUAO 9:MDIA ARITMTICA...................................................................................................... 69

EQUAO 10:DESVIOPADRO........................................................................................................ 69

EQUAO 11:LIMITES NO CRITRIO DA MDIA.................................................................................... 69

EQUAO 12:LIMITES NO CRITRIO DO DESVIOPADRO....................................................................... 70

EQUAO 13:D/S CRITRIO DE CHAUVENET....................................................................................... 71EQUAO 14:R DO CRITRIO DE ARLEY.............................................................................................. 72

EQUAO 15:VALOR DA TERRA NUA DA PROPRIEDADE AVALIANDA......................................................... 75

EQUAO 16:INTERVALO DE CONFIANA (IC) .................................................................................... 75

EQUAO 17:CAMPO DE ARBTRIO (CA) ........................................................................................... 77

EQUAO 18:CULTURAS DOMSTICAS.............................................................................................. 80

EQUAO 19:VALOR ECONMICO (VE) ............................................................................................ 81

EQUAO 20:RECEITA LQUIDA (RL) ................................................................................................. 82

EQUAO 21:FATOR DE ATUALIZAO (FA),PARA SRIE DE PAGAMENTOS CONSTANTES (OU UNIFORMES) ..... 82

EQUAO 22:FATOR DE ATUALIZAO (FA),PARA SRIE DE PAGAMENTOS NICOS.................................... 82EQUAO 23: VALOR ECONMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAO PARA SRIE DE PAGAMENTOS

CONSTANTES (OU UNIFORMES) ...................................................................................... 83

EQUAO 24: VALOR ECONMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAO PARA SRIE DE PAGAMENTOS

NICOS..................................................................................................................... 83

EQUAO 25:VALOR CULTURA,NORMA NBR8.799 .......................................................................... 83

EQUAO 26:VALOR DAS PASTAGENS............................................................................................... 85

EQUAO 27:VALOR DAS BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS................................................................ 88

EQUAO 28:FATOR DE DEPRECIAO.............................................................................................. 89

EQUAO 29:DEPRECIAO MQUINAS E IMPLEMENTOS..................................................................... 94

EQUAO 30:VOLUME DE MADEIRA................................................................................................. 96


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EQUAO 31:VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA..................................................................... 98

EQUAO 32:VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA,DESCONTADO O PASSIVO................................... 99

INDCEINDCEINDCEINDCEFIGURASFIGURASFIGURASFIGURAS

FIGURA 1COMPOSIO DE UM IMVEL RURAL.................................................................................. 32

FIGURA 2CRITRIOS EMPREGADOS PARA AVALIAO DE IMVEL RURAL................................................. 33

FIGURA 3:SISTEMA DE CLASSIFICAO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO.............................................. 34

FIGURA 4RESUMO DA VARIAO DO TIPO E DA INTENSIDADE MXIMA DE UTILIZAO DA TERRA SEM RISCO

DE EROSO ACELERADA EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO,RETIRADO DE KOZMA

(1984) ......................................................................................................................... 45

FIGURA 5:EXEMPLO DE CLASSIFICAO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO............................................. 46FIGURA 6:ESTRUTURA DE RELAO ENTRE IMVEL PARADIGMA E ELEMENTOS AMOSTRAIS........................... 67

INDCEINDCEINDCEINDCEDEDEDEDETABELASTABELASTABELASTABELAS

TABELA 1CLASSIFICAO DOS LAUDOS DE AVALIAO QUANTO FUNDAMENTAO................................ 19

TABELA 2 PONTUAO PARA FINS DE CLASSIFICAO DAS AVALIAES QUANTO AO GRAU DE

FUNDAMENTAO......................................................................................................... 20

TABELA 3 GRAU DE PRECISO DA ESTIMATIVA DE VALOR NO CAOS DE UTILIZAO DO MTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO................................................................... 22

TABELA 4FATORES PARA CLASSIFICAO DOS SOLOS.......................................................................... 44

TABELA 5CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO

SOLO........................................................................................................................... 48

TABELA 6CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO

SOLO........................................................................................................................... 49

TABELA 7VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VRIOS

AUTORES. .................................................................................................................... 49

TABELA 8FATORES LIMITANTES CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SUAS SUBDIVISES. ............................... 51

TABELA 9 VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E

LIMITAES DO SOLO. .................................................................................................... 52

TABELA 10ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO. ............... 53

TABELA 11SITUAO DO IMVEL EM RELAO LOCALIZAO E ACESSO.............................................. 54

TABELA 12FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE

DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO KOZMA ....................................................... 55


DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO FRANA ...................................................... 56


DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO O INCRA ...................................................... 56


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TABELA 15FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS CONSIDERANDO A CLASSE DE

CAPACIDADE DE USO E SITUAO...................................................................................... 57

TABELA 16FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS CONSIDERANDO A

CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO,SEGUNDO FRANA(1983). ............. 57TABELA 17:MODELO DE UM QUADRO RESUMO PARA O SANEAMENTO..................................................... 68

TABELA 18D/S CRTICO DO CRITRIO DE CHAUVENET......................................................................... 71

TABELA 19NVEL DE ................................................................................................................. 73

TABELA 20CRITRIO DE ARLEY RCRTICO.................................................................................... 73

TABELA 21VALORES DO PERCENTIL DA DISTRIBUIO DE STUDENT....................................................... 76

TABELA 22COEFICIENTES DE DEPRECIAO PARA PASTAGENS.............................................................. 86

TABELA 23COEFICIENTES DE DEPRECIAO PARA CONSTRUES RURAIS................................................ 89

TABELA 24RAZO DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO............................................ 89

TABELA 25FATORES DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO E DA IDADE........................ 90TABELA 26COEFICIENTES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL........................................................... 92

TABELA 27COEFICIENTES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL........................................................... 93


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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS

OBJETIVOS

1

1. A aaliao de propriedades rrais matria altamente especialiada, qe eige

conhecimentos pormenoriados, qer no campo das atiidades agropecrias, qer no

campo da engenharia de aaliaes. Desta forma se fa necessrio, qe o aaliador tenha

conhecimento das tcnicas das cincias agrrias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e otras) e

da matemtica, alm dos conhecimentos gerais do mercado imobilirio rral, para a

eeco da aaliao de m imel rral.Este teto tem como objetio primordial, apresentar aos profissionais de engenharia

agronmica, agrnomos e florestais, os conceitos tericos bsicos, tiliados na eeco da

Engenharia de Aaliaes aplicada a Imeis Rrais. Tambm tem o intito de facilitar e

difndir os conhecimentos j pblicados por diersos profissionais, trabalhos estes qe se

encontram alsos por todo o pas, a fim de qe os aaliadores tenham cada e mais

segrana na determinao de jstos alores, os mais primos da perfeio.


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INTRODUO

2

2. O campo de aaliaes de imeis rrais asto e necessita de profissionais

habilitados e dispostos a trabalhar. Normalmente os mais habilitados so os Engenheiros

Agrnomos, Agrnomos e Florestais, mas emos tambm mitos Engenheiros Ciis,

Agrimensores e Corretores trabalhando na rea, mesmo qe sem a deida habilitao.

A aaliao de imeis consiste na determinao tcnica do alor de m bem o de

ses rendimentos, graames, frtos, direitos, segros, o de m empreendimento, para madata e m lgar determinado. (Glossrio de Terminologia do IBAPESP).

No entanto, importante entender qe o alor o o resltado final de ma aaliao,

qe na maioria das ees enole pesqisas indas das mais simples as mais compleas,

sobre diersos temas distintos, depende de m mercado lire, onde a oferta e a procra so

os fatores principais e qe jstificam os resltados.

, ,

. , , ,

, , . (FE)

Para ma melhor compreenso dos efeitos do mercado, normalmente obserase qe

qanto menor for oferta de m imel, o qanto maior for sa procra, maior ser se

alor de mercado, pois esse ser m imel raro. Em contrapartida, para qe o alor de

mercado do imel esteja abaio de m sposto alor real, menor do qe o bem realmente

ale, implica qe a oferta est em alta o a procra peqena.

Para qe m imel seja considerado como rral, no basta qe se site em rea rral

o no rbana, inclsie ele pode estar localiado em rea rbana, mas sim qe seja

eplorado com finalidades rrais, como: prodo de gros e frtos, criao de animais,

prodo de madeira, etc., o seja, so reas onde a melhor alternatia de eplorao

econmica qalqer ma das atiidades agropecrias eistentes.

No mbito da aaliao de bens imeis, fase necessrio entender tambm, qe

alm do terreno (o terra na), eistem as benfeitorias, qe consistem em qalqer

melhoramento concedido pelo homem, qe no pode ser retirado o remoido, sem sofrer

algm tipo de dano o fratra. Alm disto, tambm podem ser objeto de aaliao nm

imel rral: as mqinas e eqipamentos, os eclos, os semoentes, as florestas natias e

os prodtos diersos.


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INTRODUO

3

Assim sendo, a aaliao de m imel rral enole mito componentes de ma

propriedade, onde cada m pode demandar conhecimentos especficos e procedimentos

matemticos distintos, gerando ma grande compleidade ao trabalho de aaliao.

LIMA (2002) descree mito bem a compleidade destes atribtos, citando meemplo, em qe m elemento de pesqisa chega a ter se alor final formado por at oito

atribtos, como: rea; localiao; cltras; recrsos natrais; constres; terras; rebanhos

e oferta.

A metodologia indicada para a aaliao de imeis rrais recomenda decompor a

aaliao das propriedades rrais em pelo menos dois elementos distintos: benfeitorias e

terra na.

Na aaliao das benfeitorias, comm separar os componentes reprodtios

(cltras comerciais o domsticas) e no reprodtios (edificaes, obras e melhorias da

terra, entre otros). Tambm no dee ser esqecido de comptar a tilidade eobsolescncia do item aaliado no momento da alorao deste bem, qe ser representado

na eqao matemtica pelo coeficiente de depreciao, no caso das edificaes

depreciao fsica e fncional.

Entretanto, alm destas caractersticas intrnsecas das propriedades rrais citadas, o

alor das mesmas tambm inflenciado por fatores eternos, principalmente relacionados

aos acontecimentos do mercado agropecrio em qe est inserida a nidade de prodo

aaliada.

LIMA (2002) relata qe para entender o significado destas inflncias eternas

essencial qe o aaliador rral compreenda a dependncia do alor das terras rrais naeconomia agrcola. Tratase de ma erdade de mercado qe o alor das terras tende a

incrementar em tempos de preos de commodites eleados e decrescer qando estas

commodites baiam de preo, assnto comproado inclsie em diersos estdos.

Nos ltimos 50 anos srgiram s primeiras normas de aaliaes de imeis, sempre

organiadas por entidades pblicas e/o instittos oltados para a engenharia de aaliaes.

Todos foram trabalhos de grande importncia, qe ganharam relencia a partir da dcada

de 60, poca do grande srto de desapropriaes, qe se estende at a dcada de 70.

Atalmente a norma brasileira de aaliaes de imeis igente a NBR 14.653, qe

isa consolidar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os serios tcnicos de

aaliaes de bens. Esta norma diidida em diersas partes, Parte 1 Procedimentos

Gerais e Parte 3 Imeis Rrais consideradas como bsicas para o trabalho na rea.


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CONCEITOSBSICOS

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3. Entendese por aaliao o conjnto de operaes com as qais se podem somar jo

sobre o alor de m bem, e, no caso especfico de bens imeis, sobre o jsto alor de ma

propriedade o de m direito a ela relatio.

Para mitos atores o processo aaliatrio tem por objetio fiar o alor de troca das

coisas endeis o o qe se mede pela qantidade de otros bens qe, nma economia de

trocas, poderia ser obtido por m bem da propriedade aalianda. o poder de aqisio qepode ser comparado com qalqer mercadoria, porm mais cmodo medilo em termos

monetrios. Neste caso obtendo o preo do prodto, isto , o alor da troca, epresso em

somas monetrias.

A ideia de alor est intimamente ligada ideia de tilidade, o seja, s tem alor

aqilo qe til. Na teoria econmica, conceitase tilidade como a capacidade qe

possem certos bens de satisfaer ma necessidade, e, mais, para qe ma coisa seja

considerada til, necessria a ocorrncia de trs condies:

eistncia de algma relao entre as qalidades dessa coisa e anecessidade o desejo;

conhecimento desta relao; possibilidade dela (relao) ser tiliada.

A ideia de alor remonta aos mais elhos costmes de troca, desde o escambo de bens

entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parmetros etstos so determinantes para

estabelecer o alor das coisas.

O alor dos objetos no mecanismo de trocas sempre foi reglado por trs conceitos:

tilidade; raridade; trabalho em consegilo.

CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resme o processo aaliatrio nos

segintes termos:

D , ,

: A . , ,

. , . D

.


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CONCEITOSBSICOS

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A NBR 14.6531:2001 estabelece no item 3, qe para os efeitos desta norma, aplicam

se as segintes definies, dentre elas a definio de aaliao de bens, qe :

3.5 A : A ,

, , ,

,

, , .

A dificldade de se obter ma definio nica e precisa para o qe enha a ser alor,

foi responsel pelo srgimento de das escolas o correntes niersais sobre o qe se

entende por alor:

Escola Unialente: defende qe o alor de m determinado bem nico,nm dado momento, qalqer qe seja a finalidade da aaliao;

Escola Plralista: defende o princpio de qe conceitao de alor podemdar, de acordo com a finalidade de sa determinao.

Segndo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola o corrente plralista conferem ao

alor m carter etremamente sbjetio, sjeito as mais diersas ariaes, em fno dos

mais insignificantes detalhes. Assim qe srge o alor de mercado: enal; contbil;

intrnseco, artstico; estimatio etc.

Dado a ineistncia de consenso filosfico entre alor e preo, dado qe o objetio

final do processo aaliatrio a obteno de ma soma capa de tradir, em termosmonetrios, todos os qesitos objetios e sbjetios deste processo. Distingese, portanto,

trs conceitos igalmente importantes: Preo de Mercado; Valor de Mercado e Valor

Potencial.

Preo de Mercado: o montante de dinheiro qe dee ser entrege o podeser obtido no mercado atio, sob as condies imediatas e eistentes nma

determinada data. O preo pago pela propriedade desconsidera os

motios, presses e o conhecimento.

Valor de Mercado: o preo mais alto, em termos de dinheiro, qe mapropriedade alcanaria nm mercado aberto e competitio, sob todas as

condies necessrias a ma enda jsta, na qal o comprador e o

endedor procederiam de forma prdente, com todos os conhecimentos

indispenseis, assmindo qe o preo no seria afetado por estmlos

indeidos.

Valor Potencial: representado pela capacidade qe o imel possi deprodir renda mima.

Segndo PELLEGRINO (1983), a diferena entre preo e alor de mercado, qe, nmdado momento o alor significa o qe a propriedade ale, enqanto o preo epressa a

qantia pela qal ele pode ser endido.


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CONCEITOSBSICOS

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O alor potencial tiliado em aaliao, para mostrar se, em face do alor potencial,

m negcio imobilirio oferece atratios para a aplicao do capital.

Embora a lei refirase a preo de mercado, o termo tcnico mais adeqado alor de

mercado, conforme definido pelo item 3.44 da NBR 14.6531:2001:

3.44 Valor de mercado: qantia mais proel pela qal se negociaria

olntariamente e conscientemente m bem, nma data referncia,

dentro das condies de mercado igentes.

Esse alor no necessariamente o preo pelo qal este bem ser transacionado o

ofertado, pois o alor de mercado m processo matemtico e/o estatstico de

modelagem de dados, qe so obtidos atras de coleta de informaes sobre os preos

pelos qais imeis com caractersticas semelhantes foram negociados o esto sendo

ofertados. Portanto, preo e alor so conceitos distintos. Enqanto o alor de mercado se

refere ao alor mais proel de m bem, o preo reflete a qantia monetria pela qal o

bem est sendo transacionado. (PELLI NETO, 2005).

Segindo o disposto na legislao, considerase jsta a indeniao qe reflita o preo

atal de mercado do imel em sa totalidade, a incldas as terras e acesses natrais,

matas e florestas e as benfeitorias indenieis obseradas os segintes aspectos:

Lei n 8.629, de 25 de feereiro de 1993.

I localiao do imel;II aptido agrcola;

III dimenso do imel;

IV rea ocpada e ancianidade das posses;

V fncionalidade, tempo de so e estado de conserao das benfeitorias.

2o Integram o preo da terra as florestas natrais, matas natias e

qalqer otro tipo de egetao natral, no podendo o preo aprado

sperar, em qalqer hiptese, o preo de mercado do imel.

Segndo Demtrio (1991) do ponto de ista jrdico, terra (o "bemderai") pode ser

conceitada como qalqer poro da sperfcie terrestre sobre o qal podem ser eercidos

os direitos de propriedade qe diem respeito no somente rea da sperfcie, mas

tambm a coisas tais como a cobertra egetal natral, as constres e otras benfeitorias

feitas pelo homem e aqeles objetos qe jaem acima o abaio da sperfcie, tais como

plantaes e pedreiras, por eemplo.

O conceito econmico de terra, segndo BARLOWE (1972) mito amplo abrangendo

o somatrio dos recrsos natrais e daqeles criados pelo homem, sobre os qais a

possesso de qalqer poro da sperfcie terrestre permite controle. Sbdiidese a terracomo: espao, natrea, fator de prodo, bem de consmo, sitao, propriedade e

capital, cjas definies so:


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CONCEITOSBSICOS

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Terra como espao: espao cbico (jaidas minerais) e espao acima dasperfcie (constres e eploraes agrcolas);

Terra como natrea: ambiente natral determinado pelas condiesclimticas, topogrficas e edficas;

Terra como fator de prodo: fonte natral de alimentos, fibras, materiaisde constro, minerais e otras matrias primas tiliadas na sociedade

moderna. Est estreitamente ligado ao conceito de terra como "bemde

consmo";

Terra como sitao: modernamente, grande importncia atribda aoconceito de terra como sitao, isto , sa localiao em relao: ao

mercado consmidor, ias de acesso e otros aspectos socioeconmicos.

Em Percia e Aaliao de Engenharia aplicada a Imel Rral a sitao do

imel aparece, em escala de grandea, logo aps a capacidade de so, naestimatia do alor das terras;

Terra como propriedade: tem conotao com os direitos eresponsabilidades qe indidos o grpos eercem sobre a posse e so

da terra.

Os imeis de destinao rral so aqeles cja melhor alternatia econmica de

eplorao realiada pela atiidade agrcola, pecria, etratia egetal, florestal o agro

indstrial, mas no significa qe obrigatoriamente esto sitados na ona rral.

O Estatto da Terra (Lei n 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em se artigo 4 oseginte:

Artigo 4 Para os efeitos desta Lei, definemse:

I Imel Rral, o prdio rstico, de rea contna qalqer qe seja a sa

localiao qe se destina eplorao etratia agrcola, pecria o

agroindstrial, qer atras de planos pblicos de aloriao, o qer seja,

pela iniciatia priada;

II "Propriedade Familiar", o imel rral qe, direta e pessoalmenteeplorado pelo agricltor e sa famlia, lhes absora toda a fora de trabalho,

garantindolhes a sbsistncia e o progresso social e econmico, com rea

mima fiada para cada regio e tipo de eplorao, e eentalmente

trabalho com a ajda de terceiros;

III "Mdlo Rral", a rea fiada nos termos do inciso anterior;

IV "Minifndio", o imel rral de rea e possibilidades inferiores s da

propriedade familiar;

V "Latifndio", o imel rral qe:


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CONCEITOSBSICOS

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a) eceda dimenso mima fiada na forma do artigo 46, 1, alnea "b",

desta Lei, tendose em ista as condies ecolgicas, sistemas agrcolas

regionais e o fim a qe se destine;

b) no ecedendo o limite referido na alnea anterior, e tendo rea igal osperior dimenso do mdlo de propriedade rral, seja mantido

ineplorado em relao s possibilidades fsicas, econmicas e sociais do

meio, com fins especlatios, o seja, deficiente o inadeqadamente

eplorado, de modo a edarlhe a inclso no conceito de empresa rral.

Obedecendo ao disposto na fndamentao legal, a aaliao de imeis rrais

consiste na determinao tcnica do preo de mercado do imel como m todo, estando a

incldas as terras, ses recrsos natrais e benfeitorias.

Tendo em ista este procedimento, separao do alor da terra na das benfeitorias,

qando da aaliao, normalmente, os segintes componentes so separados:

TERRAS so aaliadas em fno de sa capacidade de so, localiao eotros fatores, porm sem egetao e sem benfeitorias, dentro do

conceito de terra na;

RECURSOS NATURAIS (desde qe no tenham sido considerados jnto coma terra na) tdo aqilo qe pode ser considerado como ddia da

natrea qe se encontra sobre o solo, fiado o no a ele, o mesmo logo

abaio da sperfcie e qe possa ser etrado para ender o ser sado na

propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e

cascalheiras, jaidas diersas, nascentes e qedas d'ga;

BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fndirio prodtio) abrangem todasas inoaes introdidas no imel rral capaes de proporcionar

rendimentos, orindos da enda de ses prodtos: reflorestamentos,

pastos cltiados o melhorados, cltras permanentes (cafeais, pomares

etc.);

BENFEITORIAS NO PRODUTIVAS (capital fndirio ailiar) abrangemtodas as inoaes introdidas no imel rral qe no proporcionamrendimentos prprios, embora contribam para o ito das eploraes.

o caso das edificaes em geral (casas, galpes, estblos, pocilgas, crrais

e otras) e dos chamados melhoramentos fndirios (trabalhos de

conserao do solo, sistemas de irrigao e drenagem, ades e otros

trabalhos de efeito permanente o prolongado, efetados no prprio

solo);

SEMOVENTES (capital de eplorao fio, io) animais de lide e ailiarese os prodtores (o de rendimento);

MOTORES, MQUINAS E IMPLEMENTOS abrangem eclos, tratores,mqinas de benefcio, conjnto motobomba, arados, grades,


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CONCEITOSBSICOS

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ferramentas e tenslios, arreios, mobilirio e otros (capital de eplorao

fio, inanimado);

PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS inclem os prodtos adqiridos nocomrcio (sementes, mdas, fertiliantes, corretios, raes, prodtosfitossanitrios, combsteis e lbrificantes) o os prodidos na

propriedade e ainda no endidos como colheitas pendentes o

armaenadas, sementes, estrme e otros (capital de eplorao

circlante).

A determinao do alor da riqea mineral no ser inclda no alor de propriedade

rral neste trabalho, por ser matria estranha aos profissionais das cincias agrrias, e sim

especfica do Engenheiro de Minas, Gelogo entre otros.

No entanto, o alor destas jaidas dee o no ser incldo no alor das propriedadesdependendo dentre otros fatores, da eistncia de alar de eplorao, qer seja de

pesqisa o lara.

Conforme dito acima, deese separar a terra na das otras benfeitorias eistentes na

propriedade para faer a aaliao deste imel rral, assim importante definir o qe

terra na, mas o qe emos no h consenso sobre a definio de terra na, como se pode

er a segir.

O INCRA, na sa antiga Instro Normatia 08/93, em se Aneo II, item 4.1,

apresentaa o seginte conceito de terra na:

"C ,

43, , 64 C C.

Entendese, portanto por acesses natrais tdo o qe se encontrar incorporado a

terra sem a intereno do proprietrio, o seja, so os elementos natrais eistentes na

terra, como as reas de egetao natia, rios, etc.

O antigo Cdigo Ciil apresentaa a seginte definio:

Artigo 43 So bens imeis;

Inciso I: "O solo com a sa sperfcie, os ses acessrios e adjacncias

natrais, compreendendo as rores e frtos pendentes, o espao areo e o

sbsolo.

Artigo 64 No se consideram benfeitorias os melhoramentos sobreindos

coisa sem a intereno do proprietrio, possidor o detentor.

Analisando os citados artigos, eremos qe primeiro define bem imel e o segndo,

de forma no mito clara, define benfeitoria.


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CONCEITOSBSICOS

10

Com a entrada em igor do noo Cdigo Ciil (Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002)

hoe mdanas nos artigos e definies sobre o qe so bens imeis e benfeitorias, qe

se encontram transcritos abaio:

Artigo 79. So bens imeis o solo e tdo qanto se lhe incorporar natral o

artificialmente.

Artigo 96. As benfeitorias podem ser olptrias, teis o necessrias.

1o So olptrias as de mero deleite o recreio, qe no amentam o so

habital do bem, ainda qe o tornem mais agradel, o sejam, de eleado

alor.

2o So teis as qe amentam o facilitam o so do bem.

3o So necessrias as qe tm por fim conserar o bem o eitar qe se

deteriore.

Artigo 97. No se consideram benfeitorias os melhoramentos o acrscimos

sobreindos ao bem sem a intereno do proprietrio, possidor o detentor.

Notem qe os conceitos se alteraram m poco, mas qe ainda possem o mesmo

significado, principalmente se nos atier aos artigos 79 e 97 para definir o conceito de terra

na.

A Constitio Federal, no se artigo 184 di qe os imeis desapropriados sero

indeniados em ttlos da dida agrria e as benfeitorias teis e necessrias em dinheiro,mas em nenhm momento se refere definio de terra na. Podese dedir qe eclindo

as benfeitorias teis necessrias todo o restante terra na.

O Estatto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhm momento deiam claro

o conceito de terra na, mas a medida proisria 199734, de 13 de janeiro de 2000, qe

altero algns artigos destas leis, di o seginte:

Art. 3 Os artigos 2, 6, 7, 11, 12, 17 e 18 da Lei n. 8.629, de 25 de

feereiro de 1993, passam a igorar com as segintes alteraes:

Art. 12 Considerase jsta a indeniao qe reflita o preo atal de mercadodo imel em sa totalidade, a incldas as terras e acesses natrais, matas e

florestas e as benfeitorias indenieis obseradas os segintes aspectos:

I localiao do imel;

II aptido agrcola;

III dimenso do imel;

IV rea ocpada e ancianidade das posses;

V fncionalidade, tempo de so e estado de conserao das benfeitorias.


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CONCEITOSBSICOS

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1 Verificado o preo atal de mercado da totalidade do imel,

procederse dedo do alor das benfeitorias indenieis a serem

pagas em dinheiro, obtendose o preo da terra a ser indeniado em TDA.

2 Integram o preo da terra as florestas natrais, matas natias eqalqer otro tipo de egetao natral, no podendo o preo aprado

sperar, em qalqer hiptese, o preo de mercado do imel.

A norma ABNT NBR 14.6533 / 2004, admite para fins de clclo de alor da terra na

a seginte condio, estabelecida pelo artigo 10.1.2:

A 10.1.2

,

.

Conclindo, recomendase qe conste no lado e/o parecer tcnico a definio de

terra na, para dirimir qaisqer didas.


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CONSIDERAESDANBR14.653

12

4. 14.653Para a determinao do alor de m imel rral, dee ser definido m procedimento,

onde so segidos regras e fatores. Atalmente os trabalhos de Percias e Aaliaes de

Engenharia para Imeis Rrais so normatiados pela Associao Brasileira de Normas

Tcnicas (ABNT), e esto especificados na NBR 14.653, Parte 1 Procedimentos Gerais

(2001) e Parte 3 Aaliao de Bens: Imeis Rrais (2004).

A segir destacarseo os principais aspectos da norma igente, assim como teceralgns comentrios sobre a sa aplicao prtica.

1. Objetio

1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.6533/2004 detalha as diretries e padres

especficos de procedimentos para a aaliao de imeis rrais,

especialmente qanto a:

institio de terminologia, definies, smbolos e abreiatras;

classificao de sa natrea; descrio das atiidades bsicas;

definio da metodologia bsica;

identificao do alor de mercado o otra referncia de alor;

especificao das aaliaes;

reqisitos bsicos de lados e pareceres tcnicos de aaliao.

1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.6533/2004 eigel em todas as

manifestaes tcnicas escritas, incladas s atiidades de Engenharia de

Aaliaes de Imeis Rrais.1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.6353/2004 no tem a inteno de esgotar a

matria e, sempre qe for jlgado coneniente, deer ser complementada

o ataliada para atender aos ses objetios.

Atentem para o fato de qe a norma ma nanimidade, sendo inclsie mito aceita

nos tribnais, mas no imtel, conforme especificado no item 1.3, o seja, pode e dee

ser ataliada com o passar dos anos.

Relacionado ao captlo anterior norma apresenta no item 3.12 o conceito para terra

na:

3.12 : .


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Segndo especifica a norma, a terra na dee ser classificada segndo o Manal

Brasileiro para Leantamento da Capacidade de Uso da Terra III aproimao o o qe ir a

sbstitlo para fins de aaliao de imeis rrais, conforme apresentado a segir:

5.2 Classificao dos componentes dos imeis rrais

5.2.1 Terras

5.2.1.1 As terras so enqadradas segndo o Sistema de Classificao da

Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manal Brasileiro para

Leantamento da Capacidade de Uso da Terra III aproimao, o o qe

ier a sbstitlo para fins de aaliao de imeis rrais.

A segir, algns conceitos bsicos e fndamentais para o scesso do trabalho, qe seenqadram nas atiidades bsicas de aaliao de imeis rrais.

7. Atiidades Bsicas

7.1. Generalidades: recomendel qe o Engenheiro de Aaliaes

esclarea, por ocasio da contratao, aspectos essenciais para definir o

mtodo aaliatrio e eentais neis de fndamentao e preciso qe

pretende atingir, entre otros:

# finalidade: desapropriao, aqisio, arrendamento, alienao, daoem pagamento, permta, garantia, fins contbeis, segro, arrematao,

adjdicao1e otros;

# objetio: alor de mercado, de compra e enda o de arrendamento;

otros alores, tais como: alor em risco, alor patrimonial, csto de

reedio, preo de liqidao forada; indicadores de iabilidade e otros;

# prao limite preisto para a apresentao do lado;

# condies a serem tiliadas, no caso de lados de so restrito.

As atiidades bsicas correspondem s segintes etapas:

# conhecimento e reqisio de docmentao;

# istoria;

# coleta de dados;

# diagnstico do mercado;

# escolha e jstificatia dos mtodos e critrios de aaliao;

# tratamento dos dados de mercado;

# clclo do alor do imel.

1 Adjdicao: Ato pelo qal os bens penhorados ao deedor, e leados praa, o leilo, so transmitidos ao

credor eeqente, o otro deidamente habilitado, a se reqerente e para pagamento do se crdito, por preo igal ao

da aaliao, qando no hoe licitantes, o pelo alor do maior lano, qando arrematado por terceiros.


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de fndamental importncia a ateno a todas as etapas citadas para qe o trabalho

seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando obter o jsto alor do imel

aaliando, assim como garantido o cmprimento da imparcialidade do Engenheiro de

Aaliaes contratado para o serio.De acordo com a norma ABNT NBR 14.6533/2004, no item 7.3, definese istoria

como:

A E A ,

,

, . A AB

B 14.6531/2004,

, ,

, 7.3.1 7.3.2.

No mesmo momento da istoria, o aaliador tem a oportnidade de leantar otras

informaes itais para a caracteriao do imel e da sa regio de inflncia, fatores

estes qe podem ser releantes para a aprao do alor da propriedade aalianda.

drante a istoria qe o aaliador dee faer ma minciosa caracteriao da regio

e do prprio imel aaliando, qe ai embasar a anlise do mercado agropecrio da regio

e qal a sa inflncia sobre o preo das terras. Otra tilidade destas informaes destina

se ao planejamento da pesqisa de elementos amostrais.

Para todos os trabalhos deese faer antecipadamente m planejamento da pesqisa,

qe permita m adeqado leantamento de dados de campo, conforme as orientaes dos

segintes itens da norma igente:

7.4 Pesqisa para estimatia do alor de mercado

7.4.1 Planejamento da pesqisa na pesqisa, o qe se pretende a

composio de ma amostra representatia de dados de mercado de imeis

com caractersticas, tanto qanto possel, semelhantes s do aaliando,

sandose toda a eidncia disponel. Esta etapa dee iniciarse pela

caracteriao e delimitao do mercado em anlise, com o alio de teoriase conceitos eistentes adindas de eperincias adqiridas pelo aaliador

sobre a formao do alor.

Na estrtra da pesqisa so eleitas as arieis qe, em princpio, so

releantes para eplicar a formao de alor e estabelecidas s spostas

relaes entre si e com a ariel dependente.

A estratgia de pesqisa referese abrangncia da amostragem e s tcnicas

a serem tiliadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem

de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (qantitatia

o qalitatia) e a elaborao dos respectios instrmentos para a coleta de

dados (fichas, planilhas, roteiros de entreista, entre otros).


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7.4.2 Identificao das arieis do modelo As arieis do modelo so

identificadas como:

# ariel dependente: para a especificao correta da ariel dependente,

necessria ma inestigao no mercado em relao sa condta e s

formas de epresso dos preos (por eemplo, preo total o nitrio, moeda

de referncia, formas de pagamento). tambm necessrio obserar a

homogeneidade nas nidades de medida;

# ariel independente: as arieis independentes referemse s

caractersticas fsicas (rea, classes de capacidade de so das terras, entre

otros), de sitao (acesso, localiao, distncia a centro de referncia,

entre otros) e econmicas (ofertas o transaes, poca, condio do

negcio ista o a prao). As arieis deem ser escolhidas com base em

teorias eistentes, conhecimentos adqiridos, senso comm e otros

atribtos qe se reelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algmas

arieis consideradas importantes no planejamento da pesqisa podem se

mostrar poco releantes posteriormente e iceersa.

7.4.3 Leantamento de dados

7.4.3.1 Tem como objetio a obteno de ma amostra representatia para

eplicar o comportamento do mercado, no qal o imel aaliando est

inserido.

7.4.3.3 O leantamento de dados constiti a base do processo aaliatrio.

Nesta etapa, o Engenheiro de Aaliaes inestiga o mercado, coleta dados e

informaes confieis preferencialmente a respeito de negociaes

realiadas e ofertas, contemporneas data de referncia da aaliao, com

sas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localiao. As fontes

deem ser diersificadas tanto qanto possel. A necessidade de

identificao das fontes dee ser objeto de acordo entre os interessados. No

caso de aaliaes jdiciais obrigatria a identificao das fontes.

7.4.3.4 Os dados de oferta so indicaes importantes do alor de mercado.

Entretanto, deese considerar sperestimatias qe em geral acompanham

esses preos e, sempre qe possel, qantificlas pelo confronto com dados

de transaes.

7.4.3.6 Os dados de mercado deem ter sas caractersticas descritas pelo

Engenheiro de Aaliaes at o gra de detalhamento qe permita compar

los com o bem aaliando, de acordo com as eigncias dos gras de preciso e

de fndamentao.

7.4.3.7 Especial ateno dee ser dada classificao de terras dos dados demercado.

7.4.3.8 Somente sero aceitos os segintes dados de mercado:


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# transaes;

# ofertas;

# opinies de Engenheiros de Aaliaes ligados ao setor imobilirio rral;

# opinies de profissionais ligados ao setor imobilirio rral;# informaes de rgos oficiais.

Agora possel compreender melhor a importncia da istoria da propriedade

aalianda e do planejamento de pesqisa, pois so eles qe o estabelecer as diretries

para m adeqado e eficiente trabalho de leantamento de dados, conforme eposto nas

orientaes da norma.

Todas as propriedades qe compem a amostragem deem, preferencialmente, ser

istoriadas pelo Engenheiro de Aaliaes, para qe o mesmo possa checar as informaes

coletadas, possibilitando a correta caracteriao das mesmas. Deese dar preferncia por

trabalhar com transaes (o negcios realiados) e ofertas, eitandose ao mimo a

tiliao de opinies o informaes de rgos oficiais.

Depois de coletados os dados os mesmos deem sofrer m tratamento com o intito

de checar sa iabilidade de tiliao na determinao de alor da propriedade aalianda,

conforme descrito a segir:

7.7 Tratamento dos dados

7.7.1 Preliminares

7.7.1.1 recomendel, preliminarmente, a smariao das informaes

obtidas sob a forma de grficos qe mostrem as distribies de

freqncia para cada ma das arieis, bem como as relaes entre elas.

Nesta etapa, erificamse o eqilbrio da amostra, a inflncia das posseis

arieischae sobre os preos e a forma de ariao, posseis

dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre otros.

Assim, podemse confrontar as respostas obtidas no mercado com as

crenas a priori do Engenheiro de Aaliaes, bem como permitir a

formlao de noas hipteses.7.7.1.2 Nos casos de transformao de pagamento parcelado o a prao de

m dado de mercado para preo ista, esta dee ser realiada com a

adoo de ma taa de desconto, efetia, lqida e representatia da

mdia praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado,

discriminandose a fonte.

7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser tiliados, alternatiamente e

em fno da qalidade e da qantidade de dados e informaes

disponeis:


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# tratamento por fatores homogeneiao por fatores e critrios,

fndamentados por estdos conforme 7.7.2.1, e posterior anlise

estatstica dos resltados homogeneiados;

# tratamento cientfico tratamento de eidncias empricas pelo so demetodologia cientfica qe lee indo de modelo alidado para o

comportamento do mercado

7.7.1.4 Deese lear em conta qe qalqer modelo ma representao

simplificada do mercado, ma e qe no considera todas as sas

informaes. Por isso, precisam ser tomados cidados cientficos na sa

elaborao, desde a preparao da pesqisa e o trabalho de campo, at o

eame final dos resltados.

7.7.2 Tratamento por fatores

7.7.2.1 Os fatores a serem tiliados neste tratamento deem ser indicados

periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, reisados

periodicamente e deem especificar claramente a regio para a qal so

apliceis. Alternatiamente, podem ser adotados fatores de

homogeneiao medidos no mercado, desde qe o estdo de mercado

especfico qe lhes de origem seja aneado ao lado.

7.7.2.3 No caso de tiliao de tratamento por fatores, dee ser

obserado o aneo B.

7.8.2 O alor de mercado dee considerar o aproeitamento eficiente do

imel.

Complementando o tratamento por fatores, eistem algns pontos importantes qe

esto relatados no Aneo B, transcritos na seqncia.

B.1 Generalidades

B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicel ao mtodo comparatio direto de

dados de mercado, admitida a priori a alidade da eistncia de relaes

fias entre os atribtos especficos e os respectios preos.

Para isso, so tiliados fatores de homogeneiao calclados conforme

7.7.2.1, qe reflitam, em termos relatios, o comportamento do mercado com

determinada abrangncia espacial e temporal.

B.1.2 recomendel qe sejam tiliados dados de mercado:

a) com atribtos mais semelhantes posseis aos do imel aaliando;

b) qe sejam contemporneos. Nos casos de eame de dados no

contemporneos, desaconselhel a ataliao do mercado imobilirio

atras de ndices econmicos, qando no hoer paridade entre eles,


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deendo, neste caso, o preo ser ataliado mediante conslta direta

fonte. Qando a ataliao na forma mencionada for impraticel, s ser

admitida a correo dos dados por ndices resltantes de pesqisa no

mercado.

Esta noa norma, NBR 14.653 Parte 3, institi o conceito de trabalhar apenas com

dados semelhantes ao aaliando, segndo critrio estabelecido pela prpria norma, mas

ariando segndo o gra de fndamentao do trabalho.

Abaio ma das referncias da norma qanto aos dados semelhantes:

B.1.2.1 Para a tiliao deste tratamento, considerase como dado de mercado

com atribtos semelhantes aqeles em qe cada m dos fatores de

homogeneiao, calclados em relao ao aaliando, estejam contidos entre

0,50 e 1,50.

Voltando a anlise da norma, agora disctindo conceitos relacionados com a

metodologia de aaliao.

8 Metodologia aplicel

8.1 Mtodo comparatio direto de dados de mercado Ao tiliar a inferncia

estatstica com modelos de regresso linear, consltar os reqisitos mnimos

estabelecidos no aneo A. No caso de tiliao de tratamento por fatores,consltar o aneo B.

8.2 Mtodo da capitaliao da renda

8.2.2 No caso de aaliaes de prodes egetais, deem ser obserados

os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3.

8.2.2.1 Os rendimentos lqidos esperados deem ser considerados a

partir da data de referncia da aaliao at o final da ida til da

prodo egetal.

8.2.2.2 Na determinao da renda lqida, deese considerar a receita

brta, dedido os cstos diretos e indiretos, inclsie o csto da terra

na, os impostos e o csto de erradicao, se hoer.

8.2.2.2.1 No clclo do csto da terra na, podese tiliar o csto de

oportnidade sobre o capital qe ela representa o o alor do se

arrendamento.

Atalmente, a norma igente da ABNT institi os conceitos de gra de preciso e de

fndamentao, em sbstitio aos tipos de lados: epedito, norma e rigoroso da norma

antiga. Agora feita ma classificao do trabalho do aaliador, segndo o nel de precisodo trabalho apresentado, conforme resmo a segir:


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9 Especificaes das aaliaes

9.1 Generalidades

9.1.1 A especificao de ma aaliao est relacionada tanto com oempenho do Engenheiro de Aaliaes, como com o mercado e as

informaes qe possam ser dele etradas. O estabelecimento inicial pelo

contratante do gra de fndamentao desejado tem por objetio a

determinao do empenho no trabalho aaliatrio, mas no representa

garantia de alcance de gras eleados de preciso. Qanto ao gra de

preciso, este depende eclsiamente das caractersticas do mercado e da

amostra coletada e, por isso, no passel de fiao a priori.

9.2 Qanto fndamentao

9.2.1 Os lados de aaliao so classificados qanto fndamentao nos

gras indicados na tabela 1, de acordo com a soma dos pontos em fno

das informaes apresentadas.

Tabela 1 Classificao dos lados de aaliao qanto fndamentao

Gra

I II III

Limite mnimo 12 36 71

Limite mimo 35 70 100

Fonte: ABNT NBR 14.653 Parte 3

Notem qe a classificao dos trabalhos nos respectios gras de fndamentao fica

cada e mais rigorosa, qe seja pela pontao qe tem qe ser alcanada o pelas

restries impostas alm da pontao.

9.2.2 Esta pontao obtida segndo os critrios especificados na norma.

Qando a finalidade for a aaliao do imel rral como m todo,

tiliandose o mtodo comparatio direto de dados de mercado,

conjgado o no com os mtodos de csto e da capitaliao da renda.

9.2.2.2 O Engenheiro de Aaliaes dee enqadrar se trabalho em

cada item da tabela 2 da norma (Pontao para fins de classificao

das aaliaes qanto ao gra de fndamentao). A soma dos pontos

obtidos nos de itens dee ser tiliada para conferir o gra de

fndamentao conforme a tabela 1, obseradas as restries de 9.2.3.


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Tabela 2 Pontao para fins de classificao das aaliaes qanto ao gra de fndamentao

Item Especificaes das aaliaes de imeis rraisPara determinao da pontao, os alores na horiontal no so cmlatios

Condio Pts. Condio Pts. Condio Pts.

1Nmero de dados de mercado efetiamente

tiliados 3 + 1e no

mnimo 518 > 5 9 0

2Qalidade dos dados colhidos no mercado de mesma

eplorao, conforme 5.1.2Todos 15 Maioria 7

Minoria o

asncia0

3Visita dos dados de mercado por Engenheiro de

AaliaesTodos 10 Maioria 6

Minoria o

asncia0

4Critrios adotados para aaliar constres e

instalaes

Csto de reedio

por planilha

especfica

5

Csto de

reedio por

caderno de

preos

3

Como

ariel,

conforme

aneo A

3

5 Critrio adotado para aaliar prodes egetais Conforme 10.3 5

Por caderno de

preos 3

Como

ariel,

conforme

aneo A

3

6 Apresentao do Lado, conforme seo 11 Completo 16 Simplificado 1 0

7Utiliao do mtodo comparatio direto de dados

de mercado

Tratamento

cientfico,

conforme 7.7.3 e

aneo A

15

Tratamento por

fatores,

conforme em

7.7.2 e aneo B

12Otros

tratamentos2

8 Identificao dos dados amostrais

Fotogrfica 2 0 0

Coordenadas

geodsicas o

geogrficas

2

Roteiro de

acesso o croqi

de localiao

1 0

9Docmentao do aaliando qe permita sa

identificao e localiao

Fotogrfica 4

Coordenadas

geodsicas o

geogrficas

4 0 0

10Docmentao do imel aaliando apresentada

pelo contratante referese a

Certido dominial

ataliada2 0 0

Leantamento

topogrfico

planimtrico de

acordo com

normas

2

Leantamento

topogrfico

planimtrico

2 0

SOMATRIO PONTUAO


9.2.3 Obseraes referentes tabela 2 esto descritas de 9.2.3.1 a

9.2.3.10.

9.2.3.1 No item 1, se hoer maioria de opinies, fica caracteriado o

gra I.

9.2.3.2 k = nmero de arieis independentes:

# ariel dependente: preo o preo nitrio;

# arieis independentes (eemplos): rea, classe de solo, sitao

etc.


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9.2.3.3 So obrigatrios em qalqer gra:

# eplicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado;

# istoria do imel aaliando;

# identificao das fontes;

# no mnimo trs dados de mercado, efetiamente tiliados.

9.2.3.4 No caso da impossibilidade de istoria do imel aaliando, o

profissional pode admitir ma sitao paradigma, conforme em 7.3.2

da ABNT NBR 14.6531:2001.

9.2.3.5 obrigatrio nos gras II e III o seginte:

# a apresentao de frmlas e parmetros tiliados;

# no mnimo cinco dados de mercado efetiamente tiliados;# a apresentao de informaes relatias a todos os dados

amostrais e arieis tiliados na modelagem;

# qe, no caso da tiliao de fatores de homogeneiao, o

interalo admissel de ajste para cada fator e para o conjnto de

fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20.

9.2.3.6 condio para o enqadramento no gra III:

# a istoria do imel e dos dados de mercado por engenheiro deaaliaes;

# a apresentao do lado completo;

# a tiliao efetia de no mnimo 3(k+1) dados de mercado;

# qe o nel de significncia (somatrio do alor das das cadas)

mimo para a rejeio da hiptese nla de cada regressor (teste

bicadal) seja de 10%;

# qe o nel de significncia mimo admitido nos demais testes

estatsticos realiados seja de 1%.

9.2.3.7 No caso de tiliao de arieis qalitatias qe podem

assmir n sitaes bem definidas (cdigos alocados), como, por

eemplo, a sitao (boa, reglar e rim), recomendase considerar (n

1) arieis dicotmicas para descreer as diferenas qalitatias.

Qando isto no for possel, a aaliao ter gra de fndamentao

mimo II.

9.2.3.8 Se os dados no forem de mesma eplorao (conforme em

5.12), o modelo adotado pode inclir arieis dicotmicas qe

eidenciem as diferenas dos respectios mercados.


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9.2.3.9 Na ineistncia de prodes egetais, constres o

instalaes o qando estas no forem objeto da aaliao, dee ser

atribdo o alor mimo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penaliar

o enqadramento na tabela 1.9.2.3.10 Para a determinao da pontao, os alores na horiontal

no so cmlatios e a soma realiada apenas na ertical.

9.3 Qanto preciso As aaliaes de imeis rrais sero especificadas

qanto preciso no caso em qe for tiliado eclsiamente o mtodo

comparatio direto de dados de mercado, conforme a tabela a segir:

Tabela 3 Gra de preciso da estimatia de alor no caos de tiliao do mtodo comparatio

direto de dados de mercado

DescrioGra

III II I

Amplitde do interalo de confiana de 80% em

torno do alor central da estimatia 50%

Nota: Obserar sbseo 9.1


A segir destacaremos os procedimentos especficos para a aaliao dos diersos

componentes eistentes nas propriedades rrais.

10 Procedimentos especficos

10.1 Terras Nas

10.1.1 Na aaliao das terras nas, dee ser empregado,

preferencialmente, o mtodo comparatio direto de dados de mercado.

10.1.3 Fatores de homogeneiao No caso de tiliao de fatores de

homogeneiao, recomendase qe a determinao destes tenha origemnos estdos fndamentados estatisticamente e enola arieis como,

por eemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de so, fatores

de sitao e recrsos hdricos. Os dados bsicos deem ser obtidos na

mesma regio geoeconmica onde est localiado o imel aaliando e

tratados conforme aneo B.

Importante destacar m ponto do Aneo B, referente ao saneamento amostral:

B.1.3 Aps a homogeneiao, deem ser tiliados critrios estatsticos

consagrados de eliminao de dados discrepantes, para o saneamento da

amostra.


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Importante ressaltar qe os procedimentos apresentados so fndamentais

aaliao do bem, mas sa correta aplicao no garantia de scesso, pois no eiste

tratamento matemtico capa de corrigir as distores deriadas de ma istoria mal feita

o deficiente, o seja, o trabalho de campo bem feito certea de scesso.Voltando aos procedimentos especficos para a aaliao dos diersos componentes

eistentes nas propriedades rrais, temse o seginte:

10.2 Constres e instalaes

10.2.1 As aaliaes, qando no sado o mtodo comparatio direto de

dados de mercado, deem ser feitas por oramentos qalitatios e

qantitatios, compateis com o gra de fndamentao.

10.2.3 A depreciao dee lear em conta:

# aspectos fsicos em fno da idade aparente, da ida til e do estado

de conserao;

# aspectos fncionais, considerando o aproeitamento da benfeitoria no

conteto socioeconmico do imel e da regio em conjnto, a

obsolescncia e a fncionalidade do item.

10.3 Prodes egetais Na aaliao em separado das prodes egetais

deese obserar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3.

10.3.1 Dee ser empregado o mtodo da capitaliao da renda para a

identificao do alor econmico.

10.3.2 No caso de cltras de ciclo longo no primeiro ano de implantao,

recomendamse tiliar, alternatiamente ao mtodo da capitaliao da

renda, o csto de implantao, incldos os cstos diretos e indiretos.

10.3.3 Nas pastagens, empregase o csto de formao, com a aplicao de

m fator de depreciao decorrente da diminio da capacidade de

sporte da pastagem.

10.3.3.1 Tambm pode ser tiliado o alor presente lqido dos alores

mdios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas

condies, pelo perodo restante de sa ida til, dedidos os cstos

diretos e indiretos, inclsie o csto da terra.

Um dos pontos criticados na noa norma referese a eclso da aaliao de cltras

domsticas, atalmente a nfase dada apenas as cltras comerciais, portanto neste

material reiteramos a necessidade de se aaliar as cltras domsticas, conforme

metodologia da NBR 8.799 / 1985.

Voltando aos procedimentos especficos para a aaliao dos diersos componentes

eistentes nas propriedades rrais, temse o seginte:


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10.4 Florestas Natias Para a identificao do alor da terra em conjnto com a

sa floresta natia, deese segir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2.

10.4.1 Dee ser tiliado, sempre qe possel, o mtodo comparatio direto

de dados de mercado.

10.4.2 Qando eistir eplorao econmica atoriada pelo rgo

competente pode ser tiliado o mtodo da capitaliao da renda, onde

deem ser considerados os cstos diretos e indiretos. Neste caso, se for

necessrio o inentrio florestal, este dee ser eectado para a rea

aalianda.

10.6 Eqipamentos e mqinas agrcolas A aaliao pode ser feita pelo

mtodo comparatio direto de dados de mercado o pela aprao do csto de

reedio, qando no eistir mercado para o bem. Recomendase a citao das

fontes de conslta e apresentao dos clclos efetados.

10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras Qando estas obras e trabalhos

de melhoria das terras no tierem sido contemplados em otros itens da

aaliao, a identificao do alor dee ser feita pelo csto de reedio.

recomendada a citao das fontes consltadas e apresentao dos clclos

efetados.

De acordo com a norma da ABNT NBR 14.6533/2004, na apresentao dos lados de

aaliao deem constar obrigatoriamente o seginte:

11 Apresentao de Lados de Aaliao Os lados de aaliao deem ser

apresentados no modelo completo o simplificado, conforme 11.1 e 11.2.

11.1 O lado completo dee inclir:

# identificao da pessoa fsica o jrdica o se representante legal qe

tenha solicitado o trabalho;

# objetio (eemplo: alor de mercado o otro alor) e finalidade

(eemplo: garantia, dao em pagamento, enda e compra) da aaliao;

# presspostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.6531/2001, ressalas e

fatores limitantes;

# roteiro do acesso ao imel;

# planta esqemtica de localiao;

# descrio da regio, conforme 7.3.1;

# identificao e caracteriao do bem aaliado, conforme 7.3.2;

# data da istoria;

# descrio detalhada das terras (7.3.2.2), constres, instalaes(7.3.2.3) e prodes egetais (7.3.2.4);


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# descrio detalhada das mqinas e eqipamentos (7.3.2.6); # obras e

trabalhos de melhorias das terras (7.3.2.5);

# classificao conforme seo 5;

# indicao do(s) mtodo(s) tiliado(s), com jstificatia da escolha;# pesqisa de alores, atendidas as disposies de 7.4;

# descrio detalhada das terras, do imel da amostra conforme 5.2.1;

# memria de clclo do trabalho tiliado;

# diagnstico de mercado;

# data da istoria, conclso, resltado da aaliao e sa data de

referncia;

# especificao da aaliao, com gra de fndamentao e preciso;

# local e data do lado;

# qalificao legal completa e assinatra do(s) profissional(ais)responsel(ais) pela aaliao.

11.2 O lado simplificado dee inclir:

# identificao da pessoa fsica o jrdica e / o se representante legal

qe tenha solicitado o trabalho;

# objetio da aaliao;

# roteiro de acesso ao imel aaliando;

# identificao e caracteriao do bem aaliando (terras, prodes

egetais, etc.);

# indicao do(s) mtodo(s) tiliado(s), com jstificatia da escolha;

# especificao da aaliao;

# data da istoria, conclso, resltado da aaliao e sa data de

referncia;

# qalificao legal completa e assinatra do(s) profissional(ais)

responsel(eis) pela aaliao;

# local e data do lado.

Otras consideraes sobre a norma sero apresentadas no decorrer do trabalho,

qando necessrio para esclarecer os procedimentos recomendados para a aaliao de m

determinado item.


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MTODOSDEAVALIAO

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5. Uma constante preocpao da Engenharia de Aaliaes qe a determinao do

alor de mercado de m bem seja feita de forma tcnica e segindo ma determinada

metodologia, apresentando m resltado de qalidade e bem fndamentado, com o menor

gra possel interferncia da sbjetiidade do aaliador no resltado final.

O objetio principal a alorao de bens, qe se fa atras de baliamento pelo

alor de mercado qe se estima, normalmente, atras de obseraes dos preospraticados no referido mercado.

A escolha da metodologia de aaliao a ser empregada pode ser baseada no

atendimento das segintes condies:

natrea do bem a aaliar; finalidade da aaliao; disponibilidade, qantidade e qalidade de informaes; dee ser jstificada; sportar o conencimento do alor.

Partindose do pressposto de qe o objetio deste trabalho a determinao do

alor de mercado de m imel, qais so as metodologias disponeis para esta

identificao?

O Mtodo Comparatio (o The Sales Comparison Approach), qe como o prprio

nome di, isa determinar o alor baseandose na comparao direta com otros imeis

ofertados o transacionados no mercado, efetando claro, as correes deidas s

diferenas entre eles. Pode ser tiliado por meio do tratamento por fatores o o

tratamento cientfico.O Mtodo da Renda (o The Income Capitaliation Approach) se baseia na

capitaliao de m rendimento obtido na eplorao do imel rral, a ma taa de

mercado, para determinar o alor total da propriedade.

O Mtodo Inoltio aqele qe identifica o alor do bem aaliando por meio de m

projeto hipottico, o seja, o aaliador tem qe elaborar m projeto de eplorao da

propriedade, bscando o aproeitamento eficiente de todos os recrsos disponeis no

imel, mas dentro da realidade de mercado local. Utiliado para imeis atpicos o qando

no h elementos semelhantes para comparao.

O Mtodo Eoltio identifica o alor do bem pelo somatrio dos alores de sescomponentes, o seja, da terra na mais as benfeitorias, para a identificao do alor de


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MTODOSDEAVALIAO

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mercado, dee ser considerado o fator de comercialiao, qe sere para adeqar o alor

encontrado ao alor de mercado.

Todos os mtodos so eficientes desde qe aplicados adeqadamente. Independente

do mtodo escolhido haer sempre a necessidade do conhecimento do mercado, o qe spode ser obtido a partir de ma boa base de informaes.

Alm destes, eistem os segintes mtodos para identificar o csto de m bem:

Mtodo Comparatio Direto de Csto: identifica o csto do bem por meiode tratamento tcnico dos atribtos dos elementos compareis,

constitintes da amostra;

Mtodo da Qantificao de Csto: identifica o csto do bem o de saspartes por meio de oramentos sintticos o analticos a partir das

qantidades de serios e respectios cstos diretos e indiretos.

5.1 O mtodo comparatio tambm conhecido como mtodo direto o sinttico, pois se

baseia na comparao direta do imel aaliando com otros imeis ofertados o

negociados no mercado, procedendo s correes das diferenas entre eles, isto qe no

eistem imeis igais.

Essas correes bscam transpor as condies encontradas nos imeis pesqisados

para as do imel aaliando, tiliandose, para isso, da homogeneiao dos elementos qe

eercem inflncia no alor das terras, qais sejam:

caractersticas fsicas; localiao e acesso; benfeitorias; cltras; entre otros, especficos para cada propriedade o regio.

Esta metodologia dependente da coleta de elementos no mercado imobilirio da

regio, imeis ofertados o negociados, os qais deem ser erificados e analisados, por

meio de ma istoria criteriosa, tal como a eectada na propriedade aalianda. Qanto

mais precisas s descries dos elementos a serem tiliados, menor a margem de erro na

transposio dos mesmos (homogeneiao).

Uma considerao releante qe dee ser feita, a dificldade de se consegir

elementos amostrais no meio rral, as amostras so mito mais escassas do qe na ona

rbana, dada as caractersticas das propriedades rrais e do mercado de imeis rrais de

ma regio.


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MTODOSDEAVALIAO

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Deese lembrar de qe este mtodo considerado eficiente, apenas onde hoer

abndncia de informaes, tanto do prprio imel aaliando como do mercado, imeis

comparatios. Caso contrrio, o mtodo falho, e isso possel de se acontecer em

determinadas regies do pas, o em certas pocas, qando os dados no estejamataliados e a moimentao do mercado de compra e enda de imeis esteja estagnada.

A dificldade deste mtodo consiste eatamente na comparao, pois conhecido qe

as faendas tm caractersticas distintas, como: reas cltiadas; qantidade e tamanho de

benfeitorias no reprodtias; prodes diferentes; tipos de solos; disponibilidade de ga;

cobertra egetal natral (matas) etc.

Alm disso, dee estar claro qe sa aplicao para a aaliao de imeis rrais

mito trabalhosa, pois o mais comm neste mtodo, para a aaliao de imeis rrais, a

sa tiliao ia tratamento por fatores, qe so os responseis pela transposio das

informaes do mercado para a propriedade aalianda.Na opo de tratamento por fatores, recomendase qe dee eistir m fator para

cada ariel independente, e qe, preferencialmente, este fator dee eitar o so de notas,

dado a sbjetiidade dos mesmos, assim facilmente eistiria mais de 05 fatores para m

trabalho considerado simples, podendo chegar a mais de 10 em trabalhos mais compleos

o elaborados.

Assim, imaginem a qantidade de elementos amostrais qe deeria ser empregada

para tornar a amostra significatia, principalmente no caso de ma aaliao de gra de

fndamentao III, o qe torna a aplicao do mtodo etremamente oneroso e difcil.

Na prtica ocorre qe o mtodo comparatio de dados de mercado ser o mtodomais tiliado para a aaliao de terra na, como eremos a segir.

5.2 Tambm denominado de indireto, o mtodo da renda consiste em determinar o alor

da propriedade aalianda por meio da capitaliao da renda lqida na sa eplorao.Em matemtica financeira, sempre qe se conhece a renda proeniente de m capital,

podese determinlo qando sbmetido a ma determinada taa de jros. Por analogia, o

mesmo princpio se aplica aos imeis rrais em geral, o seja, conhecendo a sa renda

lqida, efetia o potencial, podese determinar o se alor.

Esse mtodo s tem condies de ser aplicado com segrana nas propriedades rrais

bem organiadas e com contabilidade em ordem. Mesmo assim, deese ter mita catela

na escolha da taa de capitaliao da renda lqida a ser aplicada.

Para se scesso o mtodo depende da anlise dos balanos dos ltimos anos (03 a

05) da propriedade e da criteriosa escolha da taa de jros, pois ambas as arieis serotiliadas para aferir o alor da propriedade.


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MTODOSDEAVALIAO

29

Os problemas do mtodo so:

redido nmero de imeis rrais com balanos confieis e bemestrtrados;

didas qanto a taa de jros qe ser aplicada.Este mtodo parte do pressposto qe o preo de ma propriedade rral est

relacionado com a renda qe ela capa de prodir, capitaliada a ma determinada taa

de jros, cja eqao matemtica pode ser representada da seginte forma:

= 100Equao 1: Mtodo da Renda

onde;Vp= alor da propriedade;Rl = renda lqida/ha;i= taa de jros.Importante frisar qe no clclo da renda lqida (Rl) deemse considerar as receitas

totais e os cstos totais da propriedade, enfatiando qe os cstos totais deem inclir os

cstos diretos (csteio) e indiretos, como: depreciao, jros e amortiaes.

= Equao 2: Renda lquida

onde;Rl= renda lqida;2Rb= renda brta;Ct= cstos totais.A grande dificldade do mtodo consiste na determinao da taa de capitaliao qe

ser tiliada no trabalho, j qe no eistem estdos tcnicos, embasados estatisticamente,

qe informe qal a taa de renda para imeis rrais.

Assim, deido falta de trabalhos pblicados relacionados com este tema, sgerese o

seginte: sempre qe o profissional elaborar m lado com o mtodo comparatio direto de

dados de mercado, ele pode determinar a renda lqida possel da referida propriedade.

Com estes dois alores podese calclar a taa de renda atal daqele imel com sas

caractersticas espelhadas na aaliao. Uma taa mdia, resltado de diersas erificaes

na mesma regio, pode ento ser tiliada e jstificada em otros lados onde a aaliao

ser feita tiliandose tambm do mtodo da renda.2O alor da renda lqida dee ser preferencialmente calclado na nidade R$/ha, medida padro em Engenharia

de Aaliaes para o alor da terra de imeis rrais.


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MTODOSDEAVALIAO

30

5.3 Como acima eposto, o mtodo EVOLUTIVO se fndamenta na aaliao de m bem

pela soma de cstos de sas parcelas componentes, como por eemplo: o alor da

propriedade aalianda o resltado da soma da aaliao do terreno e da benfeitoria, cada

qal aaliado segndo ma metodologia distinta, consistindo assim, nma conjgao de

mtodos.

Segindo o eposto, para cada informao do conjnto amostral deese faer a

decomposio do se alor total do imel (VTI) em alor em terra na e em benfeitorias,aps a decomposio do alor nos diersos elementos, cada m dee ser aaliado segndo a

metodologia recomendada o mais iel para aprar o alor do componente. Ao trmino

deste procedimento qe se encontra o alor da terra na de cada elemento amostral, qeser tiliado na aaliao da terra na da propriedade aalianda.

O alor total (o final) da propriedade aalianda o resltado do somatrio do

resltado da aaliao de cada m dos ses componentes, aprado cada m segndo

diferente metodologias, caracterstica chae do mtodo eoltio.


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AVALIAODEIMVEISRURAIS

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6. Conforme eposto, o mtodo comparatio direto de dados de mercado seria iniel,

pois o eleado nmero de arieis independentes eigiria m eleado nmero de amostras

para sa anlise, sendo este eleado nmero de amostras o fator limitante, conhecidas as

limitaes do mercado de terras em cada regio.

O inconeniente do mtodo da renda recai sobre a asncia de balanos confieis,

dada baia o mesmo asncia de escritrao nas propriedades rrais, somado aincertea qanto taa de jros a ser empregada.

Desta forma, analisando as metodologias de aaliao de bens disponeis, possel

afirmar qe a aaliao de m imel rral deer ser feita pelo mtodo eoltio.

O mtodo eoltio determina o alor de m bem, por meio do somatrio do alor

indiidal de cada parcela da propriedade, determinado segndo sa prpria metodologia

de aaliao.

O desmembramento destes elementos gera ma sensel redo dos fatores de

homogeneiao tiliados para a terra na, facilitando e iabiliando os trabalhos do

aaliador de imeis rrais.Corriqeiramente oimos dier qe no eistem imeis igais, cada m tem sas

prprias caractersticas, para imeis rrais isto ainda mais erdadeiro, dado o grande

nmero de arieis independentes qe podem ser atribdas a ele.

Os imeis rrais, diferentemente de otros imeis, possem mitas ees ma

complea estrtra prodtia, qe engloba diersos elementos diferentes interagindo para a

epresso mima de sa capacidade prodtia. Estes elementos podem ser natrais, como:

terra; recrsos hdricos; recrsos florestais; etc., o no, como: cltras; constres e

edificaes, obras e melhorias do terreno, etc.

Por isso importante faer a separao destes elementos em grpos, como pode serfacilmente isaliado na figra 1.


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Figra 1 Composio de m

Dada compleidad

sobre a aaliao de im

mesmo em terra na e ben

Segndo recomend

comparatio direto de

recomendado em irtde

de cstos.

Ao trmino da aali

ser feito o somatrio desta

ENGENHARIA DE AVALI

A

imel rral

dos imeis rrais, alm de isto algns c

eis rrais, o aaliador dee proceder, no m

feitorias.

es da norma, a terra na dee ser a

ados de mercado, enqanto as benfe

e sas caractersticas, mas qe ariam entr

o de cada m dos elementos eistentes

s parcelas para a aprao do alor total do

Terra Na Cltras

Constres Mqinas e

Implementos

Semoentes Prodtos

diersos

RecrsosNatrais

Otros

ES APLICADAS A IMVEIS RURAIS

ALIAODEIMVEISRURAIS

32

onceitos e legislaes

nimo, a separao do

aliada pelo mtodo

itorias pelo mtodo

o mtodo da renda e

na propriedade, dee

imel rral.


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7. O mtodo comparat

pela ABNT, na norma bra

Rrais) para a aaliao da

Normalmente o alo

algns fatores (denominad

Figra 2 Critrios empregad

Dentre os fatores qde capacidade de so e a s

aaliadores de imeis rr

so apenas poco sais,

do trabalho a ser eectad

Para acompanhar o

seqncia, com as informa

distribdo nos eerccios

tpicos do assnto.

Classe de

Capacidadede Uso

ENGENHARIA DE AVALI

io direto de dados de mercado a meto

ileira NBR 14.6533:2004 (Aaliao de Be

terra na.

r da terra na (qe a ariel dependente

os arieis independentes), como por ee

os para aaliao de imel rral

inflenciam o alor da terra na, maior nitao, pois so os fatores mais sais e t

ais. Isto no significa qe os otros fatores

mas no menos importantes dadas s cond

o.

estdo de clclo do alor da terra na (V es pertinentes, os dados para a aprao

a , apresentados oportnamente conform

Imel

Rral

Sitao Recrsos

Natrais Dimenso

Benfeitorias

ES APLICADAS A IMVEIS RURAIS

AVALIAODETERRANUA

33

dologia recomendada

ns Parte 3: Imeis

) flta em fno de

plo:

ase ser dada a classeiliados pelos diersos

no so importantes,

ies e caractersticas

N) apresentado nado alor da terra na,

so apresentados os

Otros

Otros


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AVALIAODETERRANUA

34

7.1 Segndo BERTOLINI (1994), no mbito da cincia do solo, as inmeras classificaes

eistentes podem ser renidas em das categorias distintas: classificao pedolgica (o

taonmica) e classificao tcnica.

A classificao tcnica aqela eectada em faor de ma determinada caracterstica

especfica de interesse do pesqisador (o aaliador), com algm carter especfico o

prtico, como por eemplo, em classes de capacidade de so.

No eame das propriedades rrais o aaliador ter qe obserar certas caractersticas

fsicas qe so importantes para a fiao do alor, dentre eles esto os solos das

propriedades.

As diferentes denominaes regionais dos solos, no permitem a qalqer profissionaldeterminar com preciso sobre qal tipo de solo estse referindo. Visando eitar qe tais

denominaes resltem em didas e procrando trabalhar com informaes tcnicas, se

fa necessrio tiliar m critrio capa de caracteriar os diersos tipos de solos nm

mesmo parmetro, possibilitando comparao entre diferentes propriedades, inclsie de

diferentes regies.

Para tanto foi escolhido o sistema de classificao em classes de capacidade de so,

qe foi desenolido para a conserao do solo, pelo Serio de Conserao de Solo dos

Estados Unidos, representando m grpamento qalitatio de tipos de solos sem considerar

a localiao o as caractersticas econmicas da terra, isando obter classes homogneasde terras, com mima capacidade de so sem risco de degradao do solo.

Nos trabalhos de aaliao de imeis rrais, o critrio est baseado no Manal para

Leantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade

de Uso, III Aproimao.

Neste critrio, as terras esto diididas em trs grpos principais e, estes grpos

diididos em oito classes de capacidade de so e, estas em at qatro sbclasses cada

(eceo classe I).

Figra 3: Sistema de classificao em classes de capacidade de so

Classe I

Classe II

Classe III

Classe IV

Classe V

Classe VI

Classe

VII

Classe

VIII


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AVALIAODETERRANUA

35

Os grpos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de so das terras. As

classes baseadas no gra de limitao de so e as sbclasses na natrea da limitao de

so. Eistem ainda as nidades de capacidade de so qe no faem parte deste estdo.

Para possibilitar o enqadramento das terras nesta classificao seria recomendelqe o profissional tenha em mos a anlise dos solos do imel aaliando o ento qe

tenha conhecimentos de pedologia para qe, no momento da istoria, detalhar os principais

solos.

Segndo LEPSCH (1983) toda classificao tcnica dee ser apoiada em determinado

nmero de pressposies, estabelecidas em fno dos objetios qe se tem em ista e das

condies socioeconmicas da rea de trabalho. A segir transcreemos estas

pressposies:

A classificao de capacidade de so das terras, desenolida para ailiar o

planejamento de prticas de conserao do solo, dee ser feita pela interpretao doleantamento do meio fsico, efetado com o so de mtodos comptacionais e/o

fotogrametria, para as interpretaes prias e trabalhos de campo. Ela baseada em

combinaes de efeito do clima, caractersticas e propriedades da terra relacionadas com os

riscos de eroso, limitaes de so, capacidade prodtia e manejo do solo.

So consideradas como restries permanentes, dentre otras: o declie, a tetra, a

profndidade efetia do solo, os efeitos anteriores da eroso, a permeabilidade, a

capacidade de reteno de ga, o tipo de argilominerais. J os arbstos, rores o tocos

posseis de serem remoidos o deficincias de fertilidade do solo qe podem ser

normalmente corrigidas com corretios do solo (calcrio o gesso) e adbos, no soconsideradas como caractersticas permanentes. Em resmo, as condies temporrias,

ainda qe possam ser importantes para o planejamento, no serem de base classificao.

Ao se proceder a classificao, temse qe lear em conta o nel de manejo referente

ao gra de tiliao das tcnicas agrcolas comproadas pela eperimentao e pesqisa

agronmica, e qe refletem determinado gra de aplicao de capital e de tecnologia.

Terras enqadradas em ma mesma classe de capacidade de so podem ser similares

apenas no qe di respeito ao gra de limitao de so para fins agrcolas e/o risco de

depaperamento do solo, qando cltiadas. Uma classe pode estar presente em diferentes

tipos de solos, e mitos destes podem reqerer so e manejo diferentes. Por essa rao,

generaliaes segras sobre tipos mais apropriados de cltios e necessidades de manejo

no podem ser feitas ao nel de classe, sem lear em conta todas as caractersticas e

propriedades dos solos (para isso, geralmente necessrio determinar a nidade de

capacidade de so).

A classificao da capacidade de so no m grpamento de acordo com o so

econmico da terra o obrigatoriamente com se alor de aqisio, mas sim m sistema

destinado a promoer a conserao dos solos.

Contdo, as classes apresentam m ordenamento dec

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