IN ’T KORT

28 | NR. 18 - 20 DECEMBER 2013 | PROPERTYNL MAGAZINE

GREEN GROEIT IN 2013 ONDANKS DE CRISIS MET 20%. ‘WIJ KOPEN BELEGGINGSOBJECTEN, GEEN STATUSSYMBOLEN’

Wars van opportunisme

Crisis of niet, voor Green was 2013 een jaar van on-gekende uitbreiding van de portefeuille. Die steeg, uitgedrukt in huurstroom, met een vijfde. De tota-

le omvang bedraagt nu dik € 1 mrd. Algemeen directeur Aart Jan Verdoold: ‘We hebben een behoorlijk pittig jaar gehad. Er zijn veel meters opgeleverd in grote objecten, die in de jaren net voor de crisis al waren geïnitieerd. De ambi-tie was er al, maar in deze tijd is het dan nog de kunst om ze tot een succes te maken.’In 2013 werd het multifunctionele project Level in Leiden opgeleverd, met 55.000 m² en een investeringsvolume van zo’n € 100 mln het tot nu toe grootste object uit de geschie-denis van Green. In Alphen aan den Rijn werd vrijwel tege-lijkertijd het eveneens multifunctionele complex De Baro-nie voltooid, in een voormalige chocoladefabriek. Ook hier

gaat het om een groot volume: een winkel- en horeca-gebied en de kantoor- of bedrijfsruimte.

Daarnaast worden er nog appartemen-ten gerealiseerd.

Verdoold: ‘De komende jaren zul-len we dit volume niet meer ge-

makkelijk overtreff en. Maar

we blijven volop open staan voor innovatieve kansen: of het nu gaat om maatschappelijk vastgoed, revitalisering van perifere winkelgebieden (GoStores in Gouda en Roosen-daal), of investeringen in gebieden met hightech ontwik-kelingen. We zijn bijvoorbeeld betrokken bij de campus-ontwikkeling van het World Food Center in Ede/Wageningen. We geloven sterk in het idee dat je een econo-mische sector op één plek organiseert, waarbij overheid, bedrijfsleven en onderwijs elkaar ontmoeten.’Die interesse voor veel segmenten in het vastgoed kent in ieder geval één uitzondering: solitaire kantoren. ‘De moge-lijkheden voor fl exibiliteit en alternatieve aanwending van een kantoor zijn essentieel. We investeren om die reden sinds 2007 niet meer in solitaire kantoren; kantoorruimte zullen we alleen doen in combinatie met andere functies.’ PLATFORM VOOR FAMILIEKAPITAALTerwijl de crisis al jaren woedt, is Green qua portefeuille in minder dan tien jaar gegroeid naar ruim € 1 mrd nu. Sinds 2007 investeert Green veel in maatschappelijk vastgoed. Level in Leiden is daarvan een prominent voorbeeld. Naast Level zijn ook het Anna van Bueren-gebouw in Den Haag en de zorgontwikkeling Stichting Elisabeth in Breda opge-leverd. Ook heeft de onderneming een internationale kant: circa 15% van de portefeuille bevindt zich in België en Luxemburg. Het gaat daarbij bijna geheel om winkels.Gezien de omvang van de portefeuille is de vraag in hoe-verre Green als kennisorganisatie zou kunnen fungeren als platform voor andere aandeelhouders dan de familie Zeeman. Verdoold: ‘Verbreding van de aandeelhoudersba-sis is inderdaad een kans. Maar zoals onze aandeelhouder Jan Zeeman zegt: wél een platform voor ons soort mensen,

ALGEMEEN DIRECTEUR AART JAN VERDOOLD OVER DE GROEI VAN GREEN

• Portefeuille nu

ruim € 1 mrd

• Platform voor

familiekapitaal

• Vastgoed steeds

meer los van ‘de

stenen’

DOOR PAUL WESSELS

PNL13-MA18-028-INTERV-AART-JANVERDOOLT.indd 28 17-12-13 12:40

PROPERTYNL MAGAZINE | NR. 18 - 20 DECEMBER 2013 | 29

FOTO

: KA

REN

VEL

DKA

MP

PNL13-MA18-028-INTERV-AART-JANVERDOOLT.indd 29 17-12-13 12:40

30 | NR. 18 - 20 DECEMBER 2013 | PROPERTYNL MAGAZINE

oftewel familiekapitaal in Nederland.’ In het buitenland zien we veel voorbeelden van grote particuliere beleggers fungeren als platform voor ‘private wealth’ – denk aan Grosvenor in het Verenigd Koninkrijk, ECE in Duitsland of SES-Spar in Oostenijk. In Nederland worden de grote par-ticuliere beleggers Redevco (familie Brenninkmeijer), Kroonenberg en Reggeborgh (familie Wessels) en ook Green nog gedomineerd door één familie.Verdoold: ‘Het is nog niet actueel, maar je zou ook een deel van de onderneming als apart fonds kunnen afschei-den waarin anderen kunnen participeren. Essentieel is dat het DNA van nieuwe partners wel moet passen: durf en daadkracht, een aanpak voor de lange termijn en duur-zaamheid.’ STEEDS MEER LOS VAN DE STENENKennis over wat ‘private wealth’ zoekt als het investeert in vastgoed is binnen Green ruim voorhanden. Verdoold ziet zich in de raad van commissarissen geadviseerd door pro-fessionals die een zeer ruime ervaring hebben als het gaat om familiekapitaal. Voorzitter van de raad van commissa-rissen is Ton Luyk, die was betrokken bij de Ibus Company, die ook veel doet voor family offi ces. Een ander lid van de raad van commissarissen is Piet Klaver, de voormalige

voorzitter van de raad van bestuur van SHV, het grootste familiebedrijf van Nederland.

Verdoold: ‘Een langetermijnbenade-ring is wat familiebedrijven ken-

merkt. Wij sturen op een langja-rig geïndexeerde kasstroom.

Hoe goed is de exploitatie, is

dan de essentiële vraag.’ Hij heeft weinig op met het op-portunisme dat in belangrijke mate het vastgoed ken-merkt – een focus op indirecte rendementen die moeten worden gehaald door objecten snel door te verkopen, zon-der veel te letten op de directe rendementen die mogelijk zijn op basis van de inkomstenstroom. De algemeen di-recteur van Green stelt vraagtekens bij de hoge prijzen die worden betaald op locaties die erg populair zijn bij beleg-gers. ‘Vergelijk een rendement van 3% in de Kalverstraat met een rendement van 8% op de beste winkellocatie in bijvoorbeeld Emmen: wat is dan de verhouding tussen ri-sico en rendement?’Verdoold zegt dat wat hem betreft de defi nitie van wat on-roerend goed eigenlijk is, steeds verder los komt te staan van de stenen zelf. ‘Het gaat om de toegevoegde waarde van de kernactiviteiten van de gebruiker. Hoe beter je be-grijpt hoe de huurder geld verdient, des te beter toegesne-den de huisvesting kan zijn.’ Daarbij volgt Green de hele levenscyclus van het vastgoed. ‘We kunnen van de grond tot exploitatie één fi nanciering vastleggen. Met Level in Lei-den hebben we dat samen met de Bank Nederlandse Ge-meenten gedaan.’Green is in toenemende mate naast be-legger ook regisseur van de hele levenscyclus van een vastgoedproject: van grondaankoop, planontwikkeling, het bouwproces, de fi nancieringsmogelijkheden, het beheer-traject en ook het verhuren van vastgoed. ‘We kijken dus mee in het boekje van de ontwikkelaar, de bouwer, de huur-der en de belegger’, zegt Verdoold. CONTRACT VAN 20 JAARHij vindt het complex De Baronie in Alphen een goed voor-beeld: een compleet woon-, werk- en winkelgebied dat werkgelegenheid biedt aan vijfhonderd mensen. Die ar-beidsplaatsen betreff en het winkel- en horecagebied (circa 10.000 m²) en de kantoor- of bedrijfsruimte van ruim 10.000 m². Daarnaast worden er nog circa 34 appartemen-ten gerealiseerd. De voormalige chocoladefabriek is een begrip voor de bewoners van Alphen aan den Rijn. Green werd in 2006 eigenaar van het gebouw. ‘Corporatie Wonen-Centraal zocht 3000 m². We hebben tegen ze gezegd: laten we nauw samenwerken. Dat betekent dus niet ‘traditioneel’ meters aan ze slijten, maar je echt verdiepen in de business case. Wij hebben ze voorgesteld een ‘woonwinkel’ te maken op de begane grond, een laagdrempelig concept voor de huurders van WonenCentraal. Door mee te denken in dit concept en een effi ciëntere indeling van kantoorruimte kwam WonenCentraal uiteindelijk niet op 3000 m² beno-digde vierkante meters maar op 2200 m² uit. Daardoor hebben we een contract van 20 jaar kunnen afsluiten.’ OMZET GEBONDEN HUURDe grootste investering van Green tot nu toe is Level in Leiden, dat in de boeken staat voor meer dan € 100 mln.

GREEN REAL ESTATEAart Jan Verdoold (35) start in 2002 bij Basis Bedrijfshuisvesting, waar hij in 2004 partner wordt. Hij is dan belast met de onroerendgoedportefeuille van Jan Zeeman. In 2005 wordt hij mede-aandeelhouder in Green Real Estate. In 2010 krijgt Verdoold in de directie gezelschap van Jan-Jeroen Schaap, net als hij afkomstig van Basis Bedrijfshuisvesting. Robert Jan van Hamersveld, voormalige fi nancieel directeur van ondermeer Rabo Vastgoed, komt in 2013 de directie versterken.

PNL13-MA18-028-INTERV-AART-JANVERDOOLT.indd 30 17-12-13 12:41

KERSTINTERVIEWS

PROPERTYNL MAGAZINE | NR. 18 - 20 DECEMBER 2013 | 31

Naast station Leiden Centraal staat het twaalf verdiepin-gen hoge en 55.000 m² tellende ‘Level’ als een blikvanger in de Leidse binnenstad. Het huisvest opleidingen van ROC Leiden, hotel Fitland en een revalidatiehotel van To-paz. Daarnaast biedt het complex ook nog winkels, hore-cagelegenheden en 2000 m² kantoor. Verdoold: ‘Het plan is steeds multifunctioneler geworden: oorspronkelijk was 12.000 m² kantoor in dit complex gepland. Het revalida-tiehotel deelt restaurant en catering met het commerciële gedeelte en daardoor werd deze functie mogelijk op deze locatie.’In Level werkt Green samen met fitness keten Fitland, die ook partner is bij andere ontwikkelingen waarbij Green is betrokken: Helmond (Suytkade) en de Sportzo-ne in Sittard, waar ondermeer een wellnessresort, sport, bowling, restaurants, congrescentrum en hotel worden gerealiseerd.Verdoold: ‘Met Fitland sluiten we in een klassieke verhou-ding verhuurder–huurder een contract voor 20 jaar. Tege-lijk helpen we met investeringen in de ontwikkeling. We werken ook met omzetgebonden huur: je moet dan den-ken aan een bandbreedte van 20% naar boven of bene-den. We bieden ook ons netwerk aan om het concept en de kansen voor de exploitatie te vergroten. Zo hebben we in Leiden onze goede contacten met de bedrijven op het Bio Science Park en de Leidse Universiteit aangeboord om Level onder de aandacht te brengen van dit netwerk.’Level in Leiden en De Baronie in Alphen laten volgens Verdoold bij uitstek zien dat Green zich vooral de vraag stelt of het vastgoed op de beste plek ligt. Of dat nu in een grote of kleinere stad is, of in een regio die het goed doet, is minder van belang. ‘We nemen liever de beste plek in Leiden of Alphen dan een mindere plek in Den Haag of Utrecht. Het risico van een B-locatie (in winkeltermen, red.) in een grote stad is groter dan dat van een A-locatie in een secondaire plaats. En over C-locaties kan ik kort zijn: daar is waarschijnlijk alleen nog maar ruimte voor wonen.’Die laatste categorie, de woningmarkt, is een favoriet voor Green de komende jaren. Verdoold wil graag in die markt investeren, met name in grondgebonden nieuwbouw en dan voornamelijk in de Randstad. BOODSCHAPPEN DOENVerrassend zijn de kansen die Green ziet in de winkel-markt, toch ook een markt die worstelt met teruglopen-de omzetten en de opkomst van internet. Verdoold juicht daarbij niet mee in het koor van vastgoedpartijen die vooral willen zitten op plekken die favoriet zijn als ‘ont-moetingsplaatsen’, maar kiest voor een veel praktischer benadering. Verdoold: ‘In de winkelmarkt zijn we meer op boodschappen gericht dan op ‘winkelen’. We investe-ren in supermarkten dicht bij de consument. In Lopik is

onlangs de eerste bouwhandeling verricht voor een mooie nieuwe supermarkt. Doorslaggevend voor het ge-meentebestuur om voor ons te kiezen was dat wij wor-den gezien als een partner die langjarig betrokken zal blijven bij deze voor het dorp zo belangrijke ontwikke-ling.’Minstens zo verrassend is Green ook kansen ziet voor wat de ‘rafelrand’ van de stad wordt genoemd: de bij veel beleggers in ongenade gevallen winkelboulevards met megastores, die soms worstelen met flinke leegstand. Met GoStores ontwikkelt Green een nieuw concept om perspectief te geven aan deze gebouwen. ‘We zien kan-sen in het gat dat is ontstaan tussen de grote winkelcen-tra en de kleinschalige winkelgebieden in de binnenste-den. Green is als eindbelegger verantwoordelijk voor de ontwikkeling en de (her)ontwikkeling. Nieuw is dat we

ook verantwoordelijk nemen voor de formule, de marke-ting van het winkelgebied en het beheer. In Roosendaal en Gouda zijn we inmiddels actief met deze aanpak en de eerste resultaten zijn bemoedigend. Het is bouwen aan een gebied.’Dat is een heel andere benadering van wat nog steeds een model is in het vastgoed: snel een gebouw neerzet-ten en dan vervolgens naar het volgende dorp. ‘Wat wij willen, is voor de komende 15–20 jaar een stabiele kas-stroom realiseren, een kwalitatief goede ontwikkeling neerzetten met weinig onderhoud. Dat betekent geen snelle winsten door opportunistische transacties, maar duurzame rendementen op lange termijn. Ik kan slechts onze aandeelhouder Jan Zeeman citeren, die altijd zegt: ‘Ik wil graag beleggingsobjecten kopen, geen statussym-bolen.’’

‘We geloven sterk in het idee dat je een

economische sector op één plek organiseert’

WAT WENST AART JAN VERDOOLD VOOR 2014?‘Ik wens dat we in 2014 elkaar meer durven te vertrouwen en vooral weer meer plezier gaan hebben in ons werk. De mentaliteit zo is doorgeslagen naar naleven van regeltjes en compliance. Het op orde hebben van je pa-pierwerk lijkt soms een doel op zich geworden. Dat is niet werkbaar en geen goede ontwikkeling. Daarbij vertraagt het zaken met alle consequen-ties van dien.’

PNL13-MA18-028-INTERV-AART-JANVERDOOLT.indd 31 17-12-13 12:41