Meer rendement op winkellocaties

HUURPRIJSHERZIENINGEN

2016

MEER RENDEMENT OP WINKELLOCATIES

01 HUURPRIJS-HERZIENINGEN

02 JURIDISCH KADER

03 NIEUWE HUURPRIJS BEPALEN

04 ONZE AANPAK

05 ONAFHANKELIJK DESKUNDIGENADVIES

06 TRACK RECORD

07 MAXIMAAL RENDEMENT

08 OVER CUSHMAN & WAKEFIELD

INHOUD

2


HUURPRIJS-

HERZIENINGEN

Maximaal rendement halen uit uw winkelbe-leggingen? Dan is het belangrijk regelmatig te beoordelen of de huurstromen en beleg-gingswaarden van uw winkelvastgoed kunnen worden geoptimaliseerd.

Als verhuurder van winkelobjecten of winkel-centra is het namelijk zinvol om regelmatig te onderzoeken of de huurprijs die wordt betaald nog in overeenstemming is met het niveau van de markt en de herzieningshuurprijzen ter plaatse. Door stijgende huurprijzen als gevolg van mutatie, vooral in A1-gebieden, kunnen de huurinkomsten lager liggen dan het gemiddel-de huurprijsniveau ter plaatse. In dat geval is er ruimte voor verhoging.

Huurprijzen kunnen, indien aan bepaalde voor-waarden wordt voldaan, worden aangepast als de markt een hogere of lagere herzieningshuur aangeeft. Om dit te kunnen bewerkstelligen is een adviseur met goede kennis van het proces en van de markt een absolute must.

01

Overzicht herzienings- en markthuurprijzen top 5 steden Neder-land (beste locatie per stad)

markthuur per m2

herzieningshuur per m2

Bron: Cushman & Wakefield

Amsterdam

€ -

€ 500

€ 1.000

€ 1.500

€ 2.000

€ 2.500

€ 3.000

€ 3.500

Rotterdam Utrecht Den Haag Eindhoven

3


Dit komt neer op: • het in kaart brengen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse van het onderhavige object; • het achterhalen van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de voorafgaande vijf jaar; • het vaststellen van de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten in de voorafgaande

vijf jaar. Bij de selectie van vergelijkbare bedrijfsruimte wordt verder onder meer rekening gehouden met lig-ging, grootte, indeling, front-diepteverhouding, kwaliteit en bereikbaarheid.

2.2 WANNEER IS HUURPRIJSHERZIENING MOGELIJK? De huurprijs kan worden herzien (artikel 7:303 BW. lid 1 BW.): • indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt: na afloop van de overeengekomen duur;• in alle andere gevallen: telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste huurprijs-

herziening.

02

2.1 BIJ WET GEREGELD De mogelijkheid tot een huurprijsherziening is geregeld in de Nederlandse wet. In Nederland kan zo-wel de huurder als de verhuurder een huurprijsherzieningsprocedure starten. In lid 2 van artikel 7:303 BW is terug te vinden hoe de huurprijsherziening dient te worden vastgesteld:

JURIDISCH KADER

Foto: Twelve Photographic i.o.v. Kersten Retail

“Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van

vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren

voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering (...).”

4


A. ONDERLINGE SCHIKKING Na minnelijk overleg en uitwisseling van referenties wordt een nieuwe huurprijs bepaald en in een allonge vastgelegd.

B. TUSSENKOMST DESKUNDIGE De partijen vragen een onaf-hankelijk deskundige advies uit te brengen. Deze deskun-dige kan ook door een kan-tonrechter worden benoemd.

C. KANTONRECHTER Indien onderlinge schikking en de tussenkomst van een deskundige mislukken, kan de kantonrechter gevraagd worden om op basis van on-afhankelijk advies een nieuwe huurprijs vast te stellen.

2.3 HOE WERKT EEN HUURPRIJSHERZIENING? Huurder en verhuurder kunnen in onderling overleg treden om de huurprijsherziening minnelijk te regelen. Zelfs als partijen samen tot overeenstemming willen komen over de nieuwe huurprijs, is het nog altijd verstandig hierbij een adviseur in te schakelen. Deze adviseur kan bij de gesprekken aanwe-zig zijn en van dienst zijn bij de huurprijsanalyse en de onderhandelingen.

Als onderling overleg niet tot overeenkomst leidt, kan een onafhankelijk deskundige uitkomst bieden. Deze deskundige wordt vaak door beide partijen aangewezen en brengt onafhankelijk advies uit. Als partijen niet minnelijk tot overeenstemming komen over de aanwijzing van een onafhankelijke des-kundige kan volgens wetsartikel 7:304 BW. de kantonrechter worden gevraagd dit te doen.

5


3.1 VERGELIJKINGSOBJECTEN Winkelruimten in Nederland liggen vaak in oude stadscentra, waar de straten en gebouwen ou-der zijn. Hierdoor verschillen objecten vaak van elkaar en is het vinden van exact vergelijkbare ruimten lastig. Toch kunnen we unieke ruimten met elkaar vergelijken door correctiemethoden toe te passen.

3.2 ZONEREN Ieder winkelobject heeft een unieke lay-out. Hierdoor wordt niet elke vierkante meter even goed door het winkelend publiek bezocht en zijn sommige van deze meters voor de winkelier minder bruikbaar. Zo worden oppervlakten aan de voorzijde van een winkel vaak drukker be-zocht dan vierkante meters aan de achterzijde. Ruimten op de begane grond worden drukker bezocht dan ruimten op de verdiepingen of in de kelder. Om vierkante meters toch vergelijk-baar te maken, wordt er gezoneerd.

Zoneren betekent het toekennen van percenta-ges aan verschillende zones in een ruimte. Deze percentages of waarden zijn afhankelijk van de functie, de bereikbaarheid en de toegankelijk-heid van de ruimtes voor de consument. Zo zal een vierkante meter op de eerste verdieping van een object met roltrappen een hoger per-centage toegekend krijgen dan een vierkante meter op de eerste verdieping in een object met vaste trappen.

3.3 METHODIEK De meest toegepaste methode betreft de func-tionele correctiemethode. Bij deze methode wordt onderscheid gemaakt tussen verschillen-de zones op basis van functie en gebruik. Deze zones krijgen allemaal een eigen percentage. Vervolgens wordt gekeken naar de locatie en de oppervlakte van de vergelijkbare ruimten. Als een vergelijkingsobject op een betere locatie ligt dan het onderhavige object (bij-voorbeeld op een hoek van een drukke win-kelstraat), dan wordt dat vergelijkingsobject gecorrigeerd. Zo wordt dat ook gedaan met oppervlakteverschillen. Als de vergelijkbare ruimten aanzienlijke verschillen kennen in het aantal vierkante meters, dan wordt een correc-tie toegepast op de betaalde huurprijs.

Onderstaand voorbeeld betreft een winkelstraat met verschillende passantenstromen, waardoor het doorvoeren van een correctie noodzakelijk is.

Optile

ns

La Place

Yotella

Perfume B

y Me

Leegstand

Swatch

Big Baza

r

ice bakery

Cover StoreE-C

igarettes

Englis

h Boo

kstor

e

HEMA Kiosk

Leon

idas

Shanghai Noodle

Xenos

Leegstand

Bart Smit

Pearle

America Today

Geox

Wam Denim

Gifts XXX

ETQ Store

BelC

ompa

ny

Guess

Ridiculous S

tore

Nike Store

M&S FoodHall

Wam

Denim

Snop

Hotel des Arts

Bakkerij B

art

Vlaams Friteshuis

Gratiae

M.A.C

&Other Stories

State of Art

Make-Up Studio

Kipling

Luxery High Brands

Diva

El Ganso

Kalver

Souvenirs Tobacco

Parking Kalvertoren

Nespresso

L'Occitane

Van Lier

H&M

American Vintage

Torture museum

HL’Etoile de Saint

onoré

Lyppens & Schipper

Men at Work

Le Creuset

FossilThe Leather C

lub

Replay

Diesel

Seiko

Scotch & Soda

Frozen Yoghurt

Cannibale Royale

Yves Rocher

Magazijn

Kosiuko

Kantoor

Homem

ade

Uno de 50

All SaintsM

eyer

&Mey

er

Calf & Bloo

m

Sidestep

Havelaar

NYS

Douglas

YorkDungelm

ann

Monki

Levi's

Praktijk

Vans

Magazijn

My Beauty

Aktie Sport

Mango Man

The Poolhole

De Schutter

In Aanbouw

Reuter

Carel's

Nota Bene

Outmayer

Manfield

Hunkemöller

Wok to HomeAntonyMorato

ABC Treehouse

My Brand

't Pakhuis

Woning

Woning

Boots Shoes

Superdry

Van Bomm

el

Kiehl's

ABN AMRO ATM

versiteit

Bloemenbar

Mag Bag

Sabon

Telfort

The English Hatter

in Spired

Puma

Mathieu Hart

MariaAmerican Bakery

ice bakery

ONLY

Leegstand

Agnès B

Claudia Sträter

Hogendoorn & Kaufman

H&M

Every day counts

Vodafone

De Drie Graefjes

Kantoor

Universiteit/Hogeschool

Kantoor

Garage

Disco Dolly

447

8

29

514

186

7

4

35

445

26

457

22

455

18

449

29

47

457

37

439

200457

24

45

21

9

33

34

457

39

11

22

12

2

4

196

206

224

204

210

457

192

457

199

457

156

208

457

195

152

223

203

203

212

457

185

197

457

226

4442

1517

437

429

4940

38

429

126

132

140

134

150

124

130

5

1

11

3

4

178

174

168

184171

162

165167

163

173

10

2

1318

3

19

179

21

166

6 176

180182

177

4

175

172161

Locatus Web Map

Plan

A1

A2

B1

B2

nvt

KALVERSTRAAT 60.000

KALVERSTRAAT 52.000

HEILIGEWEG 30.000

OLIESLAGERSTEEG 25.000

03 NIEUWE HUURPRIJS BEPALEN

De nieuwe huurprijs die gevorderd wordt, is afhankelijk van een aantal factoren. De wet stelt dat er rekening gehouden moet worden met de gemiddelde – daadwerkelijk betaalde – huurprijzen van vergelijkbare objecten over de vijf jaar voorafgaand aan het huurprijsherzieningsmoment. Dit is in de basis de indicatie voor de nieuwe huurprijs.

6


3. ONDERHANDELING

2. ADVIES OP MAAT

4.1 QUICK SCAN Een quick scan maakt inzichtelijk wat de kan-sen op huurverhoging en/of risico’s op huur-verlaging van een object zijn. Dit wordt in een indicatieve bandbreedte weergegeven. Dit geeft snel en overzichtelijk inzicht in de huur-prijsmogelijkheden van het betreffende winkel-vastgoed.

De quick scan stellen wij op aan de hand van beschikbare plattegrondtekeningen en recente huurgegevens. De quick scan is het uitgangs-punt voor een bespreking over een mogelijk vervolgtraject.

4.2 ADVIES OP MAAT Indien uit de quick scan blijkt dat er kansen kunnen worden verzilverd dan werken wij dit uit in een huurprijsanalyse. Door een degelijke onderbouwing aan te leveren, wordt de band-breedte nauwkeuriger en worden eventuele risico’s helder in kaart gebracht.

Naast een huurprijsoptimalisatie worden in deze fase ook andere optimalisatiemogelijkheden ge-analyseerd. Denk hierbij aan eventuele verlen-gingsmogelijkheden van de huurovereenkomst, optimalisatiekansen ten aanzien van zekerheids-stelling, tenaamstelling, etcetera.

4.3 ONDERHANDELING Nadat de optimalisatiekansen zijn onderbouwd en beoordeeld en de strategie met de op-drachtgever is besproken, kunnen de onderhan-delingen met de wederpartij plaatsvinden.

Indien overeenstemming is bereikt over de verschillende optimalisatieaspecten zullen de gemaakte afspraken door Cushman & Wakefield schriftelijk worden vastgelegd in een allonge of een nieuwe huurovereenkomst.

04 Cushman & Wakefield heeft een stevig track record opgebouwd in het optimaliseren van de beleggingswaarden en huurstromen van winkelvastgoed. Huurprijsherzieningstrajecten starten bij ons met een quick scan waarin de diverse mogelijkheden worden gefilterd. Als de mogelijkheden kansrijk zijn, brengen wij een advies op maat uit en voeren wij uiteraard graag de onderhandelingen namens onze opdrachtgevers.

ONZE AANPAK

1. QUICK SCAN

7


05

06

ONAFHANKELIJK DESKUNDIGENADVIES

TRACK RECORD

Indien partijen niet tot overeenstemming komenover een nieuwe huurprijs, dient – voorafgaandaan een juridische procedure – een gezamenlijkdeskundigenadvies te worden ingewonnen (conform artikel 7:303 en 7:304 BW). De ge-dachte hierbij is dat procedures op dezemanier kunnen worden voorkomen doordatpartijen zich neerleggen bij de uitkomst van hetgezamenlijk deskundigenadvies. Dit deskundigen-advies moet gezamenlijk worden ingewonnen,wat betekent dat partijen het eens moetenworden over een deskundige die zij gezamenlijk

opdracht geven een advies uit te brengen. Indien geen overeenstemming bereikt wordt over de gemeenschappelijke benoeming, kan aan de kan-tonrechter door middel van een verzoekschrift worden gevraagd de onafhankelijke deskundige aan te wijzen.

Ook bij dergelijke onafhankelijke deskundigenad-viezen bent u bij Cushman & Wakefield aan het juiste adres. Accuratesse, gedegen marktkennis en snelheid zijn aspecten die de dienstverlening van Cushman & Wakefield kenmerken.

OPDRACHTGEVER: Institutionele belegger

RESULTAAT:Huurprijsverhoging op A1-locatie

OPDRACHTGEVER: Rechtbank Amsterdam

OPDRACHT: Onafhankelijk deskundigenonderzoek horeca locatie

OPDRACHTGEVER: Verhuurder

RESULTAAT: Aanzienlijke huurprijsverhoging

OPDRACHTGEVER: Institutionele belegger

RESULTAAT:Huurverhoging van circa 30% en termijn verlenging

Lijnbaan 91 Rotterdam

Rembrandtplein 3 Amsterdam

Kleine Staat 9-11 Maastricht

Westermarkt 38 Tilburg

8


07

Cushman & Wakefield heeft jarenlange ervaring op het gebied van huurprijsherzieningen en biedt een breed dienstenportfolio daaromheen. Wij nemen namelijk ook uw pakket met bestaande voorwaarden onder de loep om ook daarin aanpassingen te adviseren die uw beleggingswaarde vergroten. Kiezen voor Cushman & Wakefield betekent:

• EEN ONDERBOUWD ADVIES GEBASEERD OP GRONDIGE MARKTKENNIS

• UP-TO-DATE JURIDISCHE KENNIS, INCLUSIEF DE MEEST RECENTE JURISPRUDENTIE

• UITSLUITEND BELANGENBEHARTIGING VAN VERHUURDERS

• BEWEZEN TRACK RECORD

• SNEL EN ACCURAAT MAATWERK

• NAAST HUURPRIJSHERZIENINGEN VAN WINKELS, OOK ERVARING IN HORECA EN LEISURE

Wilt u maximaal rendement van uw winkelbeleggingen? Cushman & Wakefield helpt u graag met het optimaliseren van uw winkelvastgoed. Of dit nu gaat om een solitaire winkelunit, meerdere winkels of projectmatig ontwikkelde winkelgebieden. Wij realiseren voor u maximaal rendement uit huurstromen en beleggingswaarden door goed te kijken naar de mogelijkheden van huurprijsherziening, verlengin-gen, relocatie en eventueel uitkoop van zittend(e) huurder(s).

MAXIMAAL RENDEMENT

9


8.2 CONTACTEN

Arjen [email protected]. +31 (0)20 800 2035M. +31 (0)6 109 30 908

Arjen [email protected]. +31 (0)20 800 2151M. +31 (0)6 2151 8991

Brugt [email protected]. +31 (0)20 800 2147M. +31 (0)6 2157 7214

Arthur [email protected]. +31 (0)20 800 2027M. +31 (0)6 1396 7111

Toon te Gussinklo Ohmann [email protected] T. +31 (0)20 800 2152M. +31 (0)6 4627 2283

08CUSHMAN & WAKEFIELD

8.1 RETAILTEAMDe retailadviseurs van Cushman & Wakefield worden wereldwijd erkend als de toonaangevende ad-viseurs voor beleggers, ontwikkelaars en retailers bij de aan- en verhuur van winkelvastgoed. Onze professionals hebben allen een sterk track record in de retailsector en zijn gericht op het creëren van optimale oplossingen voor onze opdrachtgevers op lokaal, nationaal en internationaal niveau. Of dit nu gaat om aan- of verhuur, huurherzieningen, waardering van vastgoed, consultancy of marketing van winkelvastgoed. Het team wordt ondersteund door een toonaangevend research platform en een internationaal opererend Cross Border Retail team.

8.3 WERELDWIJDCushman & Wakefield, wereldwijd marktleider in commercieel vastgoed, begeleidt cliënten bij de transformatie van de wijze waarop mensen werken, winkelen en leven. De 43.000 medewerkers van het bedrijf, in meer dan 60 verschillende landen, bieden echte waarde aan vastgoedgebruikers en vastgoedbeleggers door marktkennis en marktinzicht op internationaal, nationaal en lokaal niveau.

Cushman & Wakefield behoort tot de grootste vastgoedadviesorganisaties ter wereld met een omzet van vijf miljard dollar. De activiteiten omvatten onder meer aan- en verhuur van vastgoed, vastgoedwaardering en -advies, vastgoedbeleggingen, internationaal vastgoedadvies aan gebruikers, vastgoedbeheer en asset management, project & development, facility management (C&W Services) en investment management (DTZ Investors).

Meer informatie over Cushman & Wakefield in Nederland vindt u op cushmanwakefield.nl of volg @CushwakeNL op Twitter.

10


BRONNENLocatus

Petra Appelhof Fotografie

Twelve Photographic

DISCLAIMERThis report has been produced by Cushman & Wakefield for

use by those with an interest in commercial property solely for

information purposes. It is not intended to be a complete

description of the markets or developments to which it refers. The

report uses information obtained from public sources

which Cushman & Wakefield believe to be reliable, but we have not

verified such information and cannot guarantee that it is accurate

and complete.

No warranty or representation, express or implied, is made

as to the accuracy or completeness of any of the information

contained herein and Cushman & Wakefield shall not be liable

to any reader of this report or any third party in any way

whatsoever. All expressions of opinion are subject to change.

© 2016 Cushman & Wakefield. All rights reserved.

Our prior written consent is required before this report can be

reproduced in whole or in part.

www.cushmanwakefield.nl

Cushman & WakefieldStrawinskylaan 3125Atrium 3e verdieping1077 ZX AMSTERDAM

BUILT TO LEAD

Meer rendement op winkellocaties

Retail

Transcript of Meer rendement op winkellocaties