Activiteitenplan 2016 Volkshuisvesting Arnhem...2015/12/21 · 5 om structureel dezelfde inzet voor...

Activiteitenplan 2016 Volkshuisvesting Arnhem

30 oktober 2015

2

Colofon

Uitgave: 30 oktober 2015

Document: Activiteitenplan 2016 Volkshuisvesting_v08Gemeente.docx

Status:

Vastgesteld op 30 oktober 2015 door de directeur-bestuurder, G. Breeman.

Goedgekeurd op 23 november 2015 door de Raad van Commissarissen.

3

1. Inleiding

Nieuwe Woningwet

De Woningwet 2015 geeft nadrukkelijk aan hoe de verhoudingen tussen corporatie, gemeente en

huurdersvertegenwoordiging zijn. Maatschappelijke investeringen door corporaties krijgen hun verankering in

het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente, waaronder de woonvisie. De bijdrage van de corporatie aan dit

beleid komt tot stand in samenwerking tussen corporatie, huurdersvertegenwoordiging en gemeente.

Daartoe doet de corporatie op basis van haar inzichten en bedrijfsvoering een voorstel van haar bijdrage aan

de gemeente: het bod. Dit bevat een – met de huurdersvertegenwoordiging afgestemd -

activiteitenprogramma, waarin de corporatie duidelijk maakt wat haar bijdrage is aan de uitvoering van het

gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid.

Het bod is de basis voor het maken van prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en

huurdersvertegenwoordiging.

Vanaf 2016 krijgt deze cyclus vorm met inachtneming van de in de wet genoemde termijnen. Het uitbrengen

van het bod gebeurt dan uiterlijk 1 juli; de prestatieafspraken moeten 15 december gereed zijn.

Voor dit jaar geldt 1 november als datum waarop een bod moet zijn uitgebracht.

Wettelijk is ook bepaald1 dat de corporaties ieder jaar vóór 15 december een overzicht van ‘voorgenomen

activiteiten’ sturen naar de Minister, gemeente en huurdersorganisaties. In voorgaande jaren stuurden we dit

activiteitenplan onder de noemer Jaarplan.

Activiteitenoverzicht: ons bod voor 2016

De gemeente Arnhem, Volkshuisvesting en de overige GOW-corporaties werken al geruime tijd constructief

samen om het volkshuisvestelijk beleid gestalte geven. Er zijn afspraken gemaakt over het proces dat wij

doorlopen om tot prestatieafspraken te komen. Dit activiteitenplan beschouwen we als ons bod voor 2016.

De indeling in dit activiteitenplan sluit aan bij de wettelijk aangegeven aandachtsvelden en de prioriteiten

volkshuisvesting die door de minister zijn benoemd voor de periode 2016-2019.2

Ook plaatsen we dit overzicht in het kader van de Woonvisie van de gemeente Arnhem, die in oktober onder

de noemer ‘Woonprincipes 2015’ is gepresenteerd. Wij merken daarbij op dat de gemeente het traject

rondom de woonvisie nog niet heeft afgerond.

Dit activiteitenoverzicht bevat onze voornemens over 2016, met hier en daar een doorkijk naar volgende

jaren. Het meerjarige investeringskader is terug te vinden in de prospectieve informatie (dPi), die uiterlijk 15

december beschikbaar komt. Onze activiteiten en investeringen vinden uitsluitend plaats in de gemeente

Arnhem.

Gezien de korte voorbereidingstijd en het afgesproken planproces met de gemeente Arnhem om tot

prestatieafspraken te komen zijn de activiteiten nog niet voorgelegd aan een huurdersvertegenwoording.

In 2016 pakken we de cyclus uit de Woningwet volledig op; waar mogelijk doen de GOW-corporaties in 2016

een gezamenlijk bod op de door de gemeente Arnhem geformuleerde volkshuisvestelijke opgaven.

1 Artikel 44a, lid 1 Woningwet 2015 2 Brief aan Tweede Kamer, 22 juni 2015, kenmerk 2015-0000301642

4

2. Activiteiten in 2016

In deze paragraaf zetten we onze activiteiten in 2016 naar aandachtsveld uiteen. In een aantal gevallen

geven we een meerjarige doorkijk. We noemen hier de specifieke projecten. Daarnaast is er een keur aan

dagelijkse processen die erop gericht zijn om invulling te geven aan onze volkshuisvestelijke kerntaken. Deze

‘going concern’-activiteiten zoals het verhuren en onderhouden van woningen en (ander) bedrijfsonroerend

goed laten we hier buiten beschouwing.

2.1 Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

Woonvisie gemeente Arnhem

Aantrekkelijke woonstad en Wijken met identiteit zijn twee pijlers van de Arnhemse Woonprincipes.

Arnhem wil een aantrekkelijke woonstad zijn met een uitstekend leefklimaat voor de eigen inwoners en een

goed vestigingsklimaat voor nieuwe inwoners. De wijken vormen daarbij in hun onderlinge samenhang de

‘united colors of Arnhem’. Profilering en ontwikkeling van de wijken krijgt invulling op basis van kwaliteiten

van wijken in dit palet, waarbij de huidige inwoners als primair belanghebbenden de hoofdrol spelen.

Arnhem heeft een gidsfunctie en traditie als het gaat om de inbreng van bewoners bij de ontwikkeling van

hun wijk. In Arnhem komen vernieuwende initiatieven van de grond. Daarmee loopt Arnhem op kop in de

verandering naar een participatieve samenleving.

Onze visie

Leven in een aantrekkelijke stad is een belang van alle Arnhemmers. Een stad krijgt diepgang en kleur door

zijn diversiteit. Bijvoorbeeld doordat er veel verschillende plekken zijn om te wonen, met elk hun eigen

karakter. Deze aantrekkelijke stad willen wij verder verrijken door met bewoners te investeren in couleur

local, in plekken, buurten en wijken. Door prangende kwesties aan te pakken. Geprikkeld door en met

mensen met ideeën.

Vitale wijken vormen het netwerk voor lekker wonen. Gevormd door prettige buurten, straten en plekken.

Onze focus ligt op een aantal wijken waarvan wij vinden dat die een extra impuls kunnen gebruiken. Dat

doen we door fysieke, sociale en/of economische investeringen. We proberen daarbij het eigen en

onderscheidende karakter van een wijk te versterken. Voor de impulswijken hebben we een perspectief

geschetst, waar we – samen met andere partijen – naar toe werken.

Mensen met sociale achterstand, persoonlijke problemen of beperkingen hebben het vaak moeilijk. Als die

last zich vertaalt in leefbaarheidsproblemen in buurten waar onze huurders wonen, zijn wij belanghebbende.

We pakken persoonlijke problemen aan om de leefbaarheid in de buurt te vergroten. We stimuleren en

ondersteunen mensen die initiatieven opzetten om de leefbaarheid in de buurt te verbeteren.

Als maatschappelijke organisatie bieden wij ook mogelijkheden om werkervaring op te doen en persoonlijke

ontwikkeling door te maken.

Onze activiteiten in 2016

Wat doen we? Toelichting Onze inzet

Inzet woonomgevingsploegen

(WOP) voor leefbare omgeving

In 2015 heeft er een evaluatie plaatsgevonden over de

werkzaamheden en resultaten van de WOP. We zien

dat de wijken waar de WOP actief is er beter bij staan.

In de tijd dat de WOP is gestart waren we de wijken

nog volop aan het opknappen. Het is niet meer nodig

€ 211.000

5

om structureel dezelfde inzet voor 2016 te reserveren.

De WOP zal voor een vast aantal uren in die wijken

actief blijven, waar onze huurders wonen: alleen op die

plekken waar het echt nodig is.

Buurtbemiddeling Doel is het verminderen van (woon)overlast en het

voorkomen van escalatie in de buurt door conflicten

tussen buren of buurtbewoners in een zo vroeg

mogelijk stadium te signaleren en zo efficiënt mogelijk

aan te pakken onder begeleiding van onafhankelijke

vrijwilligers. Wij dragen bij aan de financiering van de

activiteiten en verwijzen door naar hulpverleners.

€ 24.000

Nieuwe functies voor bejaarde

Verzorgingstehuizen

Twee voormalige verzorgingstehuizen in Malburgen zijn

getransformeerd tot centra voor wonen, werken en

ontmoeting: Akker71 en Bruishuis. Ze zijn inmiddels

genomineerd voor verschillende prijzen en staan in de

vakliteratuur. Het Bruishuis wordt geëxploiteerd door

het Bewonersbedrijf Malburgen. In 2016 is de

projectfase van Akker71 afgerond en gaan we over op

een gewone exploitatie, waarbij de diverse functies

zich, vanuit de bewoners, verder ontwikkelen

Coördinator

Akker71

Interne uren

MIJNwijk in Malburgen-West Bewonersgestuurde wijkontwikkeling in Malburgen-

West met focus op portiekflats om wijkeconomie,

sociale samenhang en leefbaarheid te stimuleren. Focus

op overname taken van gemeente/Volkshuisvesting

door bewoners: afval, groen/grijs, schoonmaak, nieuwe

inrichting grasvelden, verbinding kansrijk/kwetsbaar in

Malburgen West. Project loopt door in 2017.

€ 175.000

Inclusief subsidie

Provincie

Gelderland van €

100.000

Aanpakken achterpaden/tuinen

stadsvernieuwingsgebied

Klarendal

Extra aandacht is nodig om een schone, hele en veilige

woonomgeving mogelijk te maken. Beoogd effect is een

hogere bewonerstevredenheid (>7,0) en een lagere

mutatiegraad (lagere mutatiekosten).

€ 39.000

Een nieuwe toekomst voor

buurthuis de Hobbit en speeltuin

Hakkebrak in Malburgen-Oost

Een buurthuis dat wordt beheerd door een leer-werk-

bedrijf. De leer-werkers wonen -tijdelijk- in een klein

appartement boven het buurthuis. En in de leukste

speelplaats van Arnhem-Zuid wordt gebouwd aan het

Malburg-Kasteel. We helpen welzijnsorganisatie

Rijnstad bij denken en ontwikkelen.

€ 30.000

ontwikkelbudget

en interne uren

Stimuleren wijkeconomie via

Geitenkamp Gildenwijk

Leefbaarheid in de Geitenkamp is kwetsbaar en vraagt

structurele aandacht. Lage arbeidsparticipatie, 86%

sociale huurwoningen. Project richt zich op meer

economisch draagvlak in de wijk; behoud

voorzieningenniveau; meer mensen aan het werk

€ 20.000

Interne uren

Samenwerking

gemeente, Vivare,

Portaal en

wijkpartners

Behoud erfgoed Malburgen

Onderzoek naar verwerving/verbouw Brinkman-

Vissergemaal, op verzoek gemeente. Transformatie tot

sociale huurwoning met bedrijfsruimte. De provincie

Gelderland heeft subsidie toegekend.

6

Ondernemerschap in de wijk Bewoners/jonge ondernemers in de wijk Malburgen met

kennis/advies ondersteunen met hun wens tot het

opstarten/doorontwikkelen van hun bedrijfje. Project

richt zich op allochtone vrouwen.

Interne uren

Wonen in Nederland: integratie We besteden extra aandacht aan de do’s en don’ts van

wonen in Nederland voor de toenemende groep

statushouders. In samenwerking met gemeente,

Rijnstad, Vluchtelingenwerk. Doel is leefbaarheid en

prettig wonen te bevorderen.

Interne uren

Uitbesteding werkzaamheden aan

maatschappelijke organisaties

gericht op activatie en re-

integratie

Het contract reinigen goten en onderhouden tuinen

verkoopwoningen is uitbesteed aan een

maatschappelijke organisatie gericht op activatie en re-

integratie. Daarnaast hanteren we een sociaal bestek

bij contracten voor schoonmaakwerkzaamheden en

groenonderhoud.

€ 113.000

Jo's werkplaats Wij bieden mensen met een afstand tot de

arbeidsmarkt leer-werkplekken bij Volkshuisvesting. De

werkzaamheden ondersteunen bewonersinitiatieven

en/of dragen bij aan ‘schoon-heel-veilig’ in onze

buurten.

Inzet coördinator

Van Wijken Weten Wij ondersteunen de participatievisie van de gemeente

Arnhem, waarbij (bewoners van) wijken meer

zeggenschap krijgen en ideeën kunnen aanreiken

(project Van Wijken Weten). Graag werken wij met de

gemeente Arnhem en andere partijen samen om het

gemeentelijk beleid in praktijk te brengen.

Inzet van onze

ervaring en kennis

2.2 Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep


Betaalbaarheid is leidend bij afwegingen: inwoners van Arnhem kunnen een woning vinden die naar

prijsstelling past bij hun inkomen. De betaalbaarheid van het wonen heeft dan ook prioriteit en is één van de

woonprincipes uit de gemeentelijke woonvisie. Missie is: een passende betaalbare woning met een prijs die

uitdrukking geeft aan de kwaliteit van de woning. Energielastenreductie is een belangrijk middel binnen deze

missie.

Onze visie

Wij vinden dat de woonlasten voor mensen met een laag inkomen te dragen moeten zijn. Wij kiezen voor

betaalbare huren, waarbij de huurtoeslag zijn werk kan doen. De energierekening slorpt een flink deel van

het inkomen op. Daarom investeren wij in lagere energielasten van onze woningen.

7



Gematigd huurprijsbeleid - Streefhuren op basis van prijs/kwaliteitverhouding:

merendeel op 78% van maximaal redelijke huur.

- Huurverhoging per 1 juli 2016 èn 2017 op basis

van inflatie.

- Aftoppen van huurprijzen om woningen

toegankelijk te houden voor de primaire doelgroep.

- Geen of beperkte huurverhoging bij

duurzaamheidsprojecten.

Door aangepast

huurprijsbeleid

komende 10 jaar

gemiddeld per jaar

€ 900.000 minder

huuropbrengsten.

Beschikbaarheid van woningen We verkopen minder woningen bij mutatie. Deze blijven

behouden in de huur. Het aantal woningen met een

huurprijs tot de passendheidsgrenzen (€ 576/€ 618 in

2015) is vergroot. Er komen daarmee meer betaalbare

woningen vrij voor een nieuwe verhuring.

+1.600 woningen

(t.o.v. 1 januari

2015)

Passend huisvesten Huishoudens met recht op huurtoeslag huisvesten wij

passend. Hun slaagkans is minstens gelijk t.o.v. 2015.

Wij monitoren de ontwikkelingen in slaagkansen.

2.3 Kwaliteit en duurzaamheid van woningen


Duurzaamheid is een overkoepelend thema in de gemeentelijk woonvisie. Duurzaamheid komt terug in alle

aspecten van het wonen: in woonlasten (bijvoorbeeld door besparing op energie-uitgaven), in

gebruikskwaliteit en gezondheid van woningen en woonomgeving, in de toekomstkwaliteit van de stad en de

openbare ruimte (groen, schoon, heel en veilig), en in het nemen van eigen initiatief in wijken, omdat dit de

plek is waar je je thuis voelt.

Arnhem heeft de ambitie om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken.

Dit betekent dat de woningvoorraad een goede basiskwaliteit heeft (veilig en gezond) en in 2050:

volledig ‘nul-op-de-meter’ is (met op termijn duurzaam lage woonlasten);

losgekoppeld is van het gasnet;

in hoge mate toegankelijk en geschikt is voor verschillende doelgroepen.

Onze visie

Zuinig omgaan met grondstoffen en fossiele energie is een opgave voor elke woningcorporatie en dient een

groot maatschappelijk belang. Wij investeren in het verduurzamen van onze woningen, waarbij wij ook

experimenteren met nieuwe technieken.

Wij staan open voor initiatieven van bewoners die samen duurzaam willen wonen. Daarmee raken we zelf

geïnspireerd en hopen we anderen aan te steken.

Wij passen duurzaamheidsmaatregelen bij voorkeur toe in combinatie met het periodieke planmatig

onderhoud. We nemen de woningen dan toch al onderhanden. Hierdoor kunnen we efficiënt bijvoorbeeld

gevel- of dakisolatie toepassen en blijft de overlast voor de huurders beperkt.

8



Energiezuinig maken van

bestaande woningen

Daar waar mogelijk in de onderhoudsaanpak

verduurzamen we de woning. Vanaf 2014 geven we

extra investeringsimpulsen aan duurzaamheid. Voor

2016 staan de volgende duurzaamheidsprojecten op de

begroting: Voetiuslaan (96 portiekflats),

Catharijnestraat (64 egw in monument), Broekstraat

(65 egw).

Extra investering

in duurzaamheid

van 225 woningen

Evaluatie experimentele projecten

uit 2015

We evalueren de experimentele projecten uit 2015

(Floriszstraat e.o., Pijlkruidstraat) op effecten:

energetisch, woongenot, bewonersgedrag.

Wijken die energie geven We praten mee met door bewoners gerunde buurthuis

de Lommerd over een 'buurtbatterij'. Nieuw initiatief

vanuit buurt: Spijkerenergie.

Gebied Nieuwe Kadekwartier CO2-

neutraal ontwikkelen - Energie

Prestatie locatie (EPL) ambitie = 8

Afronding blok H met in totaal 120 woningen op

Fluvium. Start blok J met ca. 200 woningen zodra

beroep tegen het bestemmingsplan is afgerond. Alle

woningen hebben een lage EPC.

120 woningen

opleveren

200 woningen in

aanbouw

Meewerken aan een test met

kleine windmolentjes op hoge

gebouwen

In 2016 plaatsen we in samenwerking met Alliander 2

tot 5 kleine windmolens voor de opwekking van

elektriciteit voor liften en verlichting algemene ruimtes.

We werken mee aan testen voor Alliander en doen zelf

ervaring en inspiratie op over duurzaamheid.

Testwoning all-electric realiseren Om ervaring op te doen met deze innovatieve wijze van

verduurzamen gaan we in een bestaande woning in de

buurt Appelgaard een woning aan de binnenkant

voorzien van full electric adaptieve wandverwarming.

De energieprestaties en het gebruiksgemak gaan we

monitoren.

Het energieke wijkje

Realiseren van woningen die zoveel energie opwekken

dat ze zelf energieneutraal zijn én ook nog energie

gaan leveren opleveren aan speeltuin en buurthuis in

de buurt. We hebben ons oog laten vallen op het

gebied de Wheme in Malburgen-Oost. In samenwerking

met DNV-GL (voorheen KEMA) en HAN is een

subsidieaanvraag ingediend bij ministerie van EZ.

Zonnepanelen op onze daken We verkennen de mogelijkheid om de daken van onze

woningen ter beschikking te stellen aan coöperaties van

huurders die gezamenlijk zonne-energie opwekken.

2.4 Huisvesting van specifieke groepen en wonen met zorg


Arnhem heeft als missie om mensen in verschillende fasen van hun leven een passende woonplek te bieden.

Passend bij de studie- en werkcarrière, gezinscarrière (jong-gezin-senior) en zorgcarrière. De huisvesting van

specifieke doelgroepen maakt daar deel van uit. Er is meer aanbod nodig van beschutte of beschermde

woonvormen.

9

Doel is dat er in verschillende wijken verspreid over de stad ‘woonconcepten’ beschikbaar zijn voor mensen

met een ondersteuningsbehoefte. In alle wijken zijn alle zorgdoelgroepen als buren geaccepteerd. Waar

nodig ondersteunen bewoners elkaar.

Onze visie

Bouwen, beheren en verhuren van panden is ons vak. Andere instellingen hebben verstand van zorg en

welzijn. Wij houden vast aan onze visie: wij doen geen zorg, wij stellen woningen beschikbaar aan bijzondere

doelgroepen. Met geestverwanten werken wij graag samen om mensen die zorg nodig hebben te huisvesten.

De stenen mogen niet het probleem zijn. Wij stimuleren projecten waarbij behalve de woonfunctie en de

zorgverlening ook studie, werk of zinvolle tijdsbesteding aan bod komen.


Wat doen we? Toelichting Inzet (gezamenlijke

corporaties)

Huisvesting specifieke

doelgroepen op basis van

stedelijke afspraken (gemeente-

corporaties)

- Statushouders

- Doorstroming RIBW-volwassenen

- Doorstroming RIBW jongeren

- Housing First

- Dak- en thuislozen via Doorstroomtafel

- Zwerfjongeren via Zwerftafel

Op basis van taakstelling

honderden per jaar

20 woningen per jaar


Pilot 25 woningen


Pilot max. 5 woningen

Huisvesting specifieke

doelgroepen op basis van

bilaterale afspraken

zorginstellingen

Doorstroming cliënten diverse instellingen Ongeveer 20 per jaar

Toekomst flat Schipholplein (nu

jongeren/studenten)

Als gevolg van teruglopende vraag naar

studentenhuisvesting en nieuwe locaties voor

studentenhuisvesting door SSHN bezien we de

toekomst van de Schipholpleinflat (e.a.) in

relatie tot andere doelgroepen.

Heroriëntatie ‘Keten van Kansen’ Door de transities in de zorg ontstaan nieuwe

verhoudingen tussen betrokken partijen en

neemt de behoefte aan zelfstandige

woonruimte toe. We organiseren (met

anderen) een conferentie om de nieuwe

vragen vanuit de zorg te inventariseren.

2.5 Nieuwbouw en aankoop van woningen


De regio biedt op dit moment een palet aan woonmilieus, waarin Arnhem haar eigen duidelijke positie heeft.

Dit betekent bijvoorbeeld dat verhoudingsgewijs veel mensen met een laag inkomen of

ondersteuningsbehoefte naar Arnhem komen. Arnhem pakt dit op, maar het vraagt wel afstemming met

buurgemeenten om te komen tot een gezond regionaal evenwicht van lusten en lasten. Andersom wil de stad

in de toekomst meer midden- en hoge inkomens aan zich binden. Dit krijgt onder meer gestalte in de

10

gezamenlijke afstemming over voldoende en juiste nieuwbouw in Arnhem en omgeving. Nieuwbouw in wijken

sluit aan bij de identiteit.

Voor de periode 2014-2024 bedraagt de nieuwbouwopgave circa 7.900 woningen.

Er is in Arnhem grote behoefte aan centrumstedelijk wonen. In de periode 2014-2020 is de gewenste

nieuwbouw 1.750 woningen in dit segment.

Midden en hoge inkomens in Arnhem wonen in woonmilieus net buiten het centrum (64%) en in groen

stedelijke woonmilieus (32%). Dit zijn ook de woonmilieus waar zij bij een verhuizing naar zoeken.

Onze visie

De behoefte aan woningen in Arnhem is nog steeds groot. Met nieuwbouw kunnen we een deel van die

behoefte invullen. Wij bouwen woningen in de sociale huursector. Met nieuwbouw komt er meer differentiatie

in de wijken. Verkoop van woningen uit de bestaande voorraad draagt daar ook aan bij.

Het bouwen van koopwoningen past niet meer in het primaire takenpakket van corporaties. Voor een aantal

locaties in Malburgen en Nieuwe Kadekwartier zijn we op zoek naar beleggers of ontwikkelende aannemers

die in dit segment werkzaam zijn.



(Kleine) woningen toevoegen aan

ons bezit, onder meer om

vluchtelingen met

verblijfsvergunning te kunnen

huisvesten.

Vergroting – door aankoop - van het aantal kleine

woningen die speciaal geschikt zijn voor alleenstaanden

in en om het centrum.

Wij kijken hierbij nadrukkelijk ook naar transformatie

van kantoorpanden.

Ca. 80 woningen

Aankoop grotere woningen voor

vergunninghouders

Wij kopen op de markt verspreid over Arnhem

woningen aan om grotere gezinnen te huisvesten.

5 woningen

Nieuwbouw Nieuwe Kadekwartier:

Fluvium

In 2016 willen we starten met de bouw van Blok J. We

spreken met een belegger om een deel van de

grond/woningen af te nemen. Blok H (o.a. DGG-

woningen) wordt afgebouwd. We verhuren de

bedrijfsruimten op de begane grond.

44 won. blok H

25 won. blok J

Nieuwbouw woningen

winkelcentrum Schuytgraaf

Oplevering 20 appartementen boven winkels in het

nieuwe winkelcentrum Schuytgraaf

20 woningen

Nieuwbouw Stadseiland Afronding Stadseiland. We hebben het voornemen om

in 2016 grond voor twee urban villa’s te verkopen aan

een commerciële partij/belegger.

20 woningen

Nieuwbouw Dijkzone (Oost) Voor de bouw van een appartemententoren aan de

Visserslaan contracteren we een commerciële partij.

85 woningen

(na 2016)

Nieuwbouw Malburgen

Huissensestraat

Oplevering 7 eengezinswoningen en 16

meergezinswoningen

23 woningen

Nieuwbouw De Wheme Wonen aan het water: koopappartementen en

grondgebonden woningen

We contracteren een commerciële partij.

62 woningen

(na 2016)

Nieuwbouw Dijkzone (West) Voor een te bouwen appartemententoren aan de

Gelderse Rooslaan zoeken we een belegger. We

contracteren een partij.

85 woningen

(na 2016)

11

2.6 Liberalisatie en verkoop van woningen


Verkoop van huurwoningen beziet de gemeente Arnhem in het licht van de beschikbaarheid van voldoende

sociale huurwoningen. Over de verkoop van huurwoningen wil de gemeente afspraken maken met de

woningcorporaties.

Onze visie

Wij verkopen sociale huurwoningen op de markt in wijken waar de differentiatie tussen huur- en

koopwoningen onvoldoende is. Een goede balans tussen huur- en koopwoningen is bevorderlijk voor de

leefbaarheid in buurten en wijken. Geliberaliseerde huurwoningen verkopen we zo mogelijk bij een

woningmutatie.



Verkoop bestaande woningen In aangewezen wijken 60 woningen

waarvan 31 uit het

sociale segment

12

3. Organisatie

3.1 Ontwikkelingen

Wij ontwikkelen ons de komende jaren langzaam maar zeker naar een kleinere organisatie en naar lagere

bedrijfskosten. Dit is een lijn die we de afgelopen jaren al hebben ingezet. We spelen in op een aantal

ontwikkelingen die op ons af komen. De nieuwbouwproductie droogt op. Projecten gericht op het versterken

van de sociale cohesie in een wijk nemen in omvang en aantal af, nu corporaties zich tot hun kerntaak

moeten beperken. Communicatie tussen klant en corporatie verloopt door de wereldwijde digitalisering

steeds minder via telefoon of balie. We verwachten ook dat we op termijn hierdoor minder medewerkers

hoeven in te zetten. Met een ontwikkelingstraject ‘2020’ spelen we organisch in op de kansen die er zijn om

onze organisatie de komende jaren aan te passen aan deze ontwikkelingen en bedrijfskosten terug te

brengen.

Wij houden en brengen onze organisatiekracht op peil door ook in 2016 te investeren in medewerkers,

leiderschap, middelen, processen, strategie en beleid.

3.2 Medewerkers en leiderschap

We stimuleren dat medewerkers zich ontwikkelen door (tijdelijk) in andere organisaties te werken of rond

te kijken.

Medewerkers werken aan leiderschap en meesterschap.

Flexibiliteit in de organisatie wordt vergroot door interne verschuivingen, tijdelijke onderlinge

uitwisseling; vaak op initiatief van medewerkers, waarmee ze ook hun employability vergroten.

Wij verwachten dat de omvang van ons personeelsbestand daalt van 135 naar 125 fte in 2020.

3.3 Middelen

In 2015 hebben we onze kernapplicatie Empire overgezet naar een nieuwe versie. In 2016 werken we

aan de implementatie van een nieuw klantenportaal met reparatieverzoekenfunctionaliteit. Resultaat:

meer efficiency en meer mogelijkheden voor onze huurders om zelf zaken in te zien of te regelen. We

implementeren ook een aantal Apps om medewerkers buiten kantoor in staat te stellen om gegevens

geautomatiseerd vast te leggen in Empire.

We zorgen ervoor dat onze bedrijfssystemen volledig zijn/worden toegerust op de vereisten van de

Woningwet 2015.

3.4 Processen

Bedrijfsprocessen zijn/worden aangepast aan de vereisten van de Woningwet 2015.

Met de nieuwe automatiseringstools passen we ook de bijbehorende processen aan.

13

3.5 Strategie en beleid

We gaan de impact van de Woningwet 2015 vertalen naar een aangepaste strategie en beleid. Wij

hebben hier in 2015 een start mee gemaakt.

Wij maken een splitsingsvoorstel voor een administratieve scheiding tussen een DAEB- en Niet-DAEB-

deel.

We leveren onze bijdrage aan de totstandkoming van prestatieafspraken met de gemeente Arnhem en

de huurders.

We werken verder aan een vernieuwing van onze strategische beleidskaders (in 2016: participatiebeleid,

kwaliteitsbeleid, duurzaamheidsbeleid) tegen het licht van de huidige situatie en gewijzigde regelgeving.

We nemen ‘eenvoud’ in opzet en toepassing als uitgangspunt. Voor het duurzaamheidsbeleid maken we

gebruik van de evaluatie van onze duurzaamheidspilots/projecten uit 2015 (Floriszstraat e.o.,

Pijlkruidstraat).

We brengen onze governance in lijn met de nieuwe Woningwet: onder meer door aanpassing van onze

statuten. De ‘Governancecode woningcorporaties 2015’ houden wij het hele jaar door levend.

Ons huidige Ondernemingsplan loopt tot en met 2015. Wij maken in 2016 een nieuw ondernemingsplan,

waarbij we gebruik maken van de resultaten van onderzoeken uit 2015: de maatschappelijke visitatie,

het USP-klanttevredenheidsonderzoek en het medewerkerstevredenheidsonderzoek door Effectory.

Wij werken aan de leerpunten van onze maatschappelijke visitatie.3

3 Het visitatierapport is te vinden op onze website: www.volkshuisvesting.nl . Onze leerpunten zijn genoemd op pagina 22 van dit

rapport.

http://www.volkshuisvesting.nl/

14

4. Financieel overzicht

In deze paragraaf geven we aan welke operationele kosten en welke investeringen zijn gemoeid met het

activiteitenprogramma. Ook brengen we – aan de hand van indicatoren – in beeld wat de effecten zijn op de

continuïteit van de bedrijfsvoering.

4.1 Kasstromen

De financiële impact van dit activiteitenplan komt tot uitdrukking in de operationele en

investeringskasstromen. De conceptbegroting 2016 vormt de basis voor bijgaande kasstroomoverzichten.

Per saldo (inkomsten en uitgaven) is € 29 miljoen gemoeid met de voorgenomen activiteiten in 2016.

Nieuwbouw en aankopen hebben met € 15 miljoen het grootste aandeel. € 13 miljoen is bestemd voor

huisvesting van specifieke doelgroepen, € 8,5 miljoen investeren we als impuls voor kwaliteit en

duurzaamheid. Het betaalbaar houden van woningen komt niet tot uitdrukking in dit kasstroomoverzicht.

Eind 2015 hebben we ons huurprijsbeleid vernieuwd. De beleidsaanpassing betekent dat we de komende tien

jaar gemiddeld per jaar € 0,9 miljoen minder aan huurinkomsten ontvangen.

De voorgenomen uitgaven voor leefbaarheid volgens dit activiteitenplan bedragen € 1,2 miljoen. Dat is

gemiddeld circa € 95 per sociale huurwoning.4

4 We bezitten 12.588 woongelegenheden in het DAEB-segment (peildatum: 1 september 2015).

Kasstromen 2016 (x €1.000)

OPERATIONELE KASSTROOM

Leefbaarheid Betaal-

baarheid

kwaliteit

en

duurzaam-

heid

Huisvesting

specificieke

doelgroep

Nieuwbouw

en aankoop

Liberalisatie

en verkoop

woningen

Begr. 2016

1.1 Huuropbrengsten 81.111

1.2 Huurderving -1.349

1.3 Vergoedingen 4.637

1.5 Overige opbrengsten 847

3.1 Rentebaten en financiele vaste activa 156

Inkomend 85.403

2.3 Overig maatschappelijk dividend 1.199 -1.199

2.4 Personeelskosten 10.105

2.5 Onderhoudskosten 21.382

2.6 Overige bedrijfskosten 2.951

2.7 Overige exploitatiekosten 6.011

2.8 Heffingen en belastingen 11.940

3.3 Rentelasten 14.386

Uitgaand 67.973

Totaal operationele kasstroom 17.429 -1.199 0 0 0 0 0

Op basis van de conceptbegroting

15

INVESTERINGSKASSTROOM

Leefbaarheid Betaal-

baarheid

kwaliteit

en

duurzaam-

heid

Huisvesting

specificieke

doelgroep

Nieuwbouw

en aankoop

Liberalisatie

en verkoop

woningen

DesinvesteringenBegr. 2016

Verkoop Bestaand bezit 8.812 8.812

Verkoop nieuwbouw 0

Verkoop grondposities 3.450 3.450

Subsidie Provincie duurzaamheid 860 860

Subsidie omzetten koop naar huur 300 300

Uitkering WIF 87

Totaal desinvesteringen 13.509 0 0 860 0 3.750 8.812

InvesteringenBegr. 2016

Aankoop transformatie kantoorpanden - 1 (40) -10.400 -10.400

Aankoop pand bijzondere doelgroep (15) -1.950 -1.950

Aankoop 5 panden voor vergunninghouders -650 -650

Aankoop gemaal en verbouwing -380 -380

Terugkoop woningen Koopgarant (4) -400

Aankoop (+ event. Transformatie) -13.780 -13.000 -380 0

Klarendal - plint 17 -15

Transformatie -15

Voetiuslaan -665 -665

Catharijne Paulstraat -1.921 -1.921

Broekstraat -782 -782

Overloop Rappardstraat 2015- duurzaamheid -981 -981

Overloop Vogelwijk 2015- duurzaamheid -1.150 -1.150

Overloop Hudsonstraat 2015- duurzaamheid -811 -811

Duurzaamheidsprojecten overige -535 -535

Investeringen duurzaamheid -6.845 -6.845

Investeringen dagelijks onderhoud -1.449 -1.449

Vervanging WKK koppeling -1.140 -1.140

Vervanging / verbetering -2.589 -2.589

Huissensestraat (16+7) -838 -838

Bouw 20 woningen Malburgen (FMR) -2.400 -2.400

NKK - Fluvium blok H (36+12 - SH i.p.v. supermarkt) -2.838 -2.838

NKK - Fluvium blok J (25) -3.291 -3.291

Grond Gem Arnhem (NKK) -2.487 -2.487

Grond Gem Arnhem (Rijnwijk erfpacht) -3.424 -3.424

Schuytgraaf 20 appartementen -2.461 -2.461

Overig -737 -737

Nieuwbouw -18.476 -18.476

Investeringen bedrijfsmiddelen -1.187

Verkoopkosten woningen bestaand bezit -330

Overig -1.517

Totaal investeringen -43.222 0 0 -9.434 -13.000 -18.856 0

Totaal investeringskasstroom -29.713 0 0 -8.574 -13.000 -15.106 8.812

Bijdrage aan Activiteitenplan -29.067 -1.199 0 -8.574 -13.000 -15.106 8.812

Inkomsten 860 3.750 8.812

Uitgaven -1.199 0 -9.434 -13.000 -18.856

16

4.2 Financiële continuïteit

Voor de beoordeling van onze continuïteit hanteren we het toetsingskader van het WSW (waarborgfonds

sociale woningbouw). Het WSW-toetsingskader is een mix van kasstroomelementen, vermogenselementen

en onderpand. In onderstaand overzicht is onze meest recente financiële meerjarenraming (FMR 6.0)

getoetst aan dit kader. Alle indicatoren staan op groen: met de ingerekende plannen is Volkshuisvesting op

korte en lange termijn gezond.

Indicator Norm 2015 2016 2017 2018 2019

Intrest Dekkings Ratio minimaal 1,4 1,78 1,92 2,09 2,22 2,38

Debt Service Coverage Ratio minimaal 1,0 1,33 1,34 1,35 1,44 1,56

Loan to Value maximaal 75% 61,9% 61,0% 58,9% 56,1% 52,7%

Solvabiliteit minimaal 20% 32,5% 34,5% 37,6% 39,7% 45,0%

Dekkingsratio maximaal 50% 27,3% 27,3% 26,7% 25,2% 23,5%

Toelichting tabel:

Intrest Dekkings Ratio: Binnen de operationele kasstroom moet ruimte zijn om een stijging van 40% van de

rentekosten op te vangen.

Debt Service Coverage Ratio: Uitgangspunt is de fictie dat de corporatie stopt, de operationele kasstroom

moet dan voldoende zijn voor rente en aflossing.

Loan to Value: Het vreemd vermogen mag niet meer bedragen dan 75% van de Bedrijfswaarde.

Solvabiliteit: Het eigen vermogen moet minimaal 20% van het balanstotaal zijn.

Dekkingsratio: De leningen mogen maximaal 50% bedragen van het onderpand van het bezit (o.b.v. WOZ-

waarde).

17

5. Verantwoording en effecten

5.1 Visie en verantwoording

Bij elke investering en bijdrage in tijd, geld en inzet van onze medewerkers beoordelen wij de betekenis voor

klant, maatschappij en bedrijf.

Klantwaarde: wat levert het op voor onze klant(en)? We onderscheiden daarbij drie

hoofdaspecten: de tevredenheid van onze klant met de woning, met de woonomgeving en met onze

dienstverlening.

Maatschappelijke waarde: wat levert deze investering de maatschappij op? Denk daarbij aan de

uitstraling (architectuur) en beleving van de stad Arnhem, specifieke wijk of buurt of

maatschappelijke issues als duurzaamheid, leefbaarheid, voldoende woningaanbod,

voorzieningenniveau. Met het toevoegen van maatschappelijke waarde spelen we in op de

tevredenheid van onze stakeholders.

Financiële waarde: wat is het effect van de investering op de continuïteit van ons bedrijf.

In het ondernemingsplan geven we aan welke maatschappelijk effecten we nastreven.

5.2 Effecten van ons handelen

Onze interventies zijn gericht op plekken en kwesties. Onze huurders willen goed wonen. Goed wonen levert

een maatschappelijk effect op de beleving van buurten, wijken en de stad Arnhem. Het is lastig om het effect

van ons (dagelijks) handelen te meten. Zeer veel verschillende factoren beïnvloeden goed wonen en de

beleving is per mens verschillend. De praktijk leert dat er vaak sprake is van neveneffecten die minstens zo

belangrijk zijn als het effect dat we beogen. Daarnaast kan het effect van een activiteit die we nu uitvoeren

pas na jaren in meetresultaten zichtbaar worden. We zien dat in de waardering voor het wonen in de wijken.

Een effect kan wel al jaren merkbaar zijn voor het meetbaar wordt!

We peilen tweejaarlijks de waardering van onze huurders. Dat doen we op de drie indicatoren die wij

kenschetsen als beoogd effect van onze bedrijfsvoering.

In 2015 hebben wij op alle onderdelen gepeild. Deze informatie gebruiken we bij het opstellen, in 2016, van

ons nieuwe ondernemingsplan. Daarbij betrekken we ook onze huurders en andere stakeholders.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Tevredenheid van

huurders over hun

woning

7,1 - 7,5 - 7,4 - 7,5 - 7,4 -

Tevredenheid van

huurders over de

woonomgeving

7,1 - 7,4 - 7,3 - 7,4 - 7,4 -

Tevredenheid van

huurders over de

dienstverlening

7,2 - 7,3 - 7,4 - 7,5 - 7,6 -

Tevredenheid van

medewerkers

- - 8,1 - - 8,2

(8,0)*

- - 8,1 -

Oordeel

maatschappelijk

presteren, naar

opgave (visitatie)

Visitatie,

Geen

totaalscore

- - - 7,1 - - - 7,1 -

*) Gecorrigeerd cijfer, op basis van de aangepaste methodiek die in 2015 is toegepast.

Activiteitenplan 2016 Volkshuisvesting Arnhem...2015/12/21 · 5 om structureel dezelfde inzet voor...

Documents

Transcript of Activiteitenplan 2016 Volkshuisvesting Arnhem...2015/12/21 · 5 om structureel dezelfde inzet voor...